Einzelhandelsgutachten

Transcription

Auswirkungs- und Potenzialanalyse
zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen in
LIPPSTADT,
Erwitter Straße
Auftraggeber:
Familie Azoulay, Lippstadt
Projektleitung: Birgitt Wachs, Niederlassungsleiterin
Andrea Meyer-Delpho, MBA
Köln, März 2013
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
50679 Köln, Siegburger Straße 215
Telefon: 0221 – 989438-0 Telefax: 0221 – 989438-19
eMail: [email protected], http://www.gma.biz
Auswirkungs- und Potenzialanalyse Lippstadt, Erwitter Straße
Vorbemerkung
Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln, erhielt den Auftrag zur
Erstellung einer Auswirkungs- und Potenzialanalyse verschiedener Einzelhandelsnutzungen in Lippstadt.
Für die Durchführung der Untersuchung standen der GMA u. a. Daten und Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Landesbetriebs Information und Technik
Nordrhein-Westfalen (IT.NRW), der Stadt Lippstadt sowie GMA-interne Unterlagen zur
Verfügung. Darüber hinaus erfolgten im November 2012 Erhebungen des relevanten Einzelhandelsbestandes sowie eine Standortbesichtigung durch GMA-Mitarbeiter. Sämtliche
Daten und Informationen wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen
erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und unter Beachtung wissenschaftlicher
Grundlagen ausgewertet.
Die vorliegende Untersuchung zeigt die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und
raumordnerischen Folgen der Ansiedlung der Planvorhaben auf und dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung der für die Planung Verantwortlichen. Die GMA verpflichtet sich, die ihr im Zusammenhang mit der Erarbeitung des Berichtes zugeleiteten Daten
und Informationen ebenso vertraulich zu behandeln wie die Aussagen und Ergebnisse
des Berichtes.
Vorliegendes Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2
des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sofern nicht anders mit dem Auftraggeber
vereinbart, ist eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.
Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt worden. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Köln, im März 2013
WA/MDA-aw
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
I.
Aufgabenstellung und Rechtsrahmen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen
2
2.1
Regelungen der BauNVO
2
2.2
Landesplanung
3
2.3
Einzelhandelskonzept Lippstadt
5
II.
Planvorhaben und Standortbewertung
7
1.
Definition der Vorhaben
7
2.
Daten zur Projektplanung
7
3.
Standortbeschreibung und -bewertung
12
3.1
Makrostandort Lippstadt
12
3.2
Mikrostandort Erwitter Straße
15
3.3
Standortbewertung
18
III.
Projektrelevante Angebots- und Nachfragesituation
19
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
19
2.
Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet
22
3.
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand
22
3.1.
Projektrelevanter Einzelhandel in Lippstadt (Zone I und IIa)
23
3.2
Projektrelevanter Einzelhandel in Zone IIb
25
3.3
Projektrelevanter Einzelhandel im Untersuchungsraum außerhalb des
Einzugsgebietes
26
3.4
Bewertung der Angebotssituation
28
4.
Relevante Wettbewerbsplanungen im Einzugsgebiet
29
IV.
Bewertung des Vorhabens
31
1.
Methodischer Ansatz
31
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
31
3.
Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen
33
4.
Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen
35
4.1
Mögliche Auswirkungen in Lippstadt (Zone I und IIa)
36
4.1.1
Hauptzentrum / Stadtteilzentren / Nahversorgungslagen in Lippstadt
36
4.1.2
Sonstige integrierte Lagen in Lippstadt
37
4.1.3
Dezentrale Lagen in Lippstadt
37
4.2
Mögliche Auswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone IIb)
40
4.3
Mögliche Auswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes
42
5.
Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben
43
6.
Vereinbarkeit mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt
Lippstadt
46
7.
Fazit
46
V.
Potenzialanalyse für weitere Einzelhandelsnutzungen
48
1.
Zentralitätskennziffern
48
2.
Entwicklungspotenziale
49
Verzeichnisse
51
I.
Aufgabenstellung und Rechtsrahmen
1.
Aufgabenstellung
In Lippstadt ist an der Erwitter Straße die Ansiedlung bzw. Verlagerung eines Hammer
Einrichtungsfachmarktes, eines Dänischen Bettenlagers sowie eines Küchenfachmarktes
vorgesehen.1 Darüber hinaus soll in einem zweiten Bauabschnitt die Ansiedlung eines
weiteren Fachmarktes bzw. eine Erweiterung des Küchenfachmarktes erfolgen.
Im Rahmen einer zu erstellenden Auswirkungsanalyse ist die städtebauliche und versorgungsstrukturelle Verträglichkeit der Planvorhaben zu prüfen. Hierzu ist eine Untersuchung auf Basis von BauGB und BauNVO in Verbindung mit den Aussagen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lippstadt vorzulegen. Ergänzend ist eine Potenzialanalyse zur Ermittlung alternativer Einzelhandelsnutzungen für den zweiten Bauabschnitt zu erstellen.
Die Untersuchung berücksichtigt alle wesentlichen Kriterien zur Beurteilung des Vorhabens. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften von
BauNVO, BauGB sowie der landes- und regionalplanerischen Grundlagen durchgeführt.
Die Analyse beinhaltet folgende Untersuchungsschritte:

Darlegung der Ausgangslage und des Rechtsrahmens

Definition und Daten der Planvorhaben

Beschreibung und Bewertung des Mikrostandortes Erwitter Straße

Abgrenzung und Zonierung des potenziellen Einzugsgebietes und Ermittlung des
Bevölkerungspotenzials

Darstellung und Bewertung des projektrelevanten Einzelhandelsbestands innerhalb des Einzugsgebietes und darüber hinausgehender Bereiche (Untersuchungsraum)
1
Da bauplanungsrechtlich in beiden Immobilien die Möglichkeit einer Nachbelegung durch
Einzelhandel gegeben ist, werden die Planvorhaben Hammer und Dänisches Bettenlager
modellhaft als Neuansiedlung geprüft. Für die Altstandorte wird damit eine Nutzung durch
einen Kleinmöbelfachmarkt und einen Fachmarkt für Einrichtungszubehör unterstellt.
1

Berechnung der zu erwartenden Umsätze der Planvorhaben

Darstellung der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte

Bewertung der möglichen Auswirkungen der Vorhaben

Bewertung der Vereinbarkeit mit den landes- und regionalplanerischen Vorgaben
sowie hinsichtlich der Aussagen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lippstadt

Ableitung von Entwicklungspotenzialen für den zweiten Bauabschnitt

zusammenfassende Bewertung.
2.
Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen
2.1
Regelungen der BauNVO
Nach § 11 Abs. 3 BauNVO ist für Neuansiedlungen großflächigen Einzelhandels (ab
1.200 m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche1, 2) die Ausweisung eines Kernoder entsprechenden Sondergebietes erforderlich. Im Rahmen des erforderlichen Bauleitplanverfahrens ist zu belegen, dass dabei keine raumordnerischen oder städtebaulichen
Auswirkungen wie Schädigungen der Umwelt, der infrastrukturellen Ausstattung, des Verkehrs, der Versorgung der Bevölkerung, der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
des Orts- und Landschaftsbildes oder des Naturhaushaltes eintreten können.
1
Gemäß aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C
3.05 und 4 C 10.04 vom 24.11.2005).
2
Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf
der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten
werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und
Wursttheken), Kassenvorraum mit „Pack- und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso
zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten),
Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum sowie Freiverkaufsflächen.
2
2.2
Landesplanung
Bei Einzelhandelsansiedlungen waren bislang die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein-Westfalen (LEPro) in der Fassung vom 19.06.2007 zu berücksichtigen. Das LEPro ist allerdings zum 31.12.2011 vollständig außer Kraft getreten, so
dass in NRW in einer Übergangsphase kein gesetzliches Regelwerk zum Umgang mit
großflächigem Einzelhandel existierte.
Aktuell liegt ein Entwurf des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher
Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Stand 17. April 2012, vor. Der Entwurf dieses Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel legt sechs Ziele und drei Grundsätze zur Steuerung des Großflächigen Einzelhandels unter Kapitel 3 „Festlegungen und Erläuterungen
zum großflächigen Einzelhandel“ dar. Da es sich bei dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel um einen Entwurf handelt, sind die hier genannten Ziele der Raumordnung als in Aufstellung befindliche Ziele zu berücksichtigen.
„1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.
2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3
Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen
Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb
zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich:
-
eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist
und
die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen
Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt
werden.
3 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für
Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem
Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
3
4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche
Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des
§ 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment
außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.
5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente
Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit
nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der
zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt.
Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten
Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt
werden.
6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente
Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für
Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.
7 Ziel Überplanung von vorhandenen Standorten
Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand
zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.
8 Ziel Einzelhandelsagglomerationen
Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen außerhalb
Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie
dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben
sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.
9 Grundsatz Regionale Einzelhandelskonzepte
Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von
Regionalplänen in die Abwägung einzustellen.“
4
2.3
Einzelhandelskonzept Lippstadt
Zu berücksichtigen ist ferner das Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt1. Demnach
werden vier Lagekategorien mit unterschiedlichen Versorgungsfunktionen unterschieden.
Dazu gehören die Innenstadt (Hauptzentrum), vier Stadtteilzentren (Nebenzentren), vier
integrierte Nahversorgungslagen und vier dezentrale Agglomerationsbereiche. Während
es sich bei dem Hauptzentrum und den Nebenzentren um zentrale Versorgungsbereiche
handelt, sind die beiden letztgenannten Lagekategorien nicht als schützenswert i. S. des
Baugesetzes anzusehen.
Im Rahmen des Einzellhandelskonzeptes wurde für die Stadt Lippstadt eine ortsspezifische Sortimentsliste entwickelt, welche sowohl die derzeitige räumliche Verteilung als
auch die Entwicklungsperspektiven und Zielsetzungen für die Zentren berücksichtigt (vgl.
Übersicht 1).
Auf dieser Basis wurden im Einzelhandelskonzept folgende Grundsätze zur Steuerung
der Einzelhandelsentwicklung aufgestellt:
Übersicht 1: Steuerungsschema zur Einzelhandelsentwicklung in Lippstadt
Ansiedlung/Erweiterung in ...
Innenstadt
mit ...
nahversorgungs- großflächig*
relevantem
nicht
Kernsortiment
großflächig
großflächig*
zentrenrelevantem
Kernsortiment
nicht
großflächig
großflächig*
nicht
zentrenrelevantem
nicht
Kernsortiment
großflächig
3

*
**
3
3
3
3
3
3
Stadtteilzentren
3
3
dezentrale
NahversorAgglomerationsgungslagen
bereiche

3
sonstige
Lagen**

3
3

Ansiedlung möglich und städtebaulich zu empfehlen
Einzelfallprüfung erforderlich
Ansiedlung i. S. von LEPro NRW nicht möglich bzw. städtebaulich nicht zu empfehlen
großflächiger Einzelhandel i. d. R. ab 800 m² VK
bei städtebaulich unerwünschten Standorten (bestehende und perspektivisch mögliche Standorte) ist eine
Überplanung zu empfehlen (ansonsten besteht die Gefahr der Aushöhlung des Konzeptes)
GMA-Empfehlungen 2010
1
vgl. Einzelhandelskonzept Lippstadt – Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober 2010
5
Übersicht 2: Lippstädter Sortimentsliste
Warengruppe
Nahrungs- und
Genussmittel
Gesundheit,
Körperpflege
Blumen, Pflanzen,
zoologischer Bedarf
nahversorgungs- / zentrenrelevante
Einzelhandelssortimente*
kurzfristiger Bedarf
Lebensmittel, Reformwaren
Getränke, Tabakwaren
Brot, Backwaren
Fleisch-, Wurstwaren
Drogerie- / Reinigungsartikel
Kosmetikartikel
pharmazeutische Artikel
Sanitätswaren
Schnittblumen, Zimmerpflanzen
nicht nahversorgungs- / zentren1
relevante Einzelhandels-sortimente
Freilandpflanzen, Pflanzenzubehör
Sämereien / Düngemittel / landwirtschaftlicher Bedarf
Tiere / zoologischer Bedarf
Tierfutter
mittelfristiger Bedarf
Bücher, PBS,
Schreibwaren
Bekleidung, Schuhe,
Sport
Elektrowaren
Hausrat, Möbel,
Einrichtungen
Sonstiger Einzelhandel
Bücher
Zeitschriften
Papier-, Schreibwaren
Spielwaren
Bastelbedarf
Bekleidung
Wäsche / Miederwaren
Baby- / Kinderartikel
Schuhe
Lederwaren
Sportbekleidung
Sportschuhe
Sportartikel
langfristiger Bedarf
Elektrokleingeräte
Elektrozubehör
Computer
Radio, TV, Video („braune Ware“ / Unterhaltungselektronik)
Ton- / Bildträger
Telefone / Telefonzubehör
Fotoartikel
Glas, Porzellan, Keramik (GPK)
Geschenkartikel
Hausratartikel
Kunst / Kunstgewerbe
Spiegel
Heimtextilien, Bettwäsche, Bettwaren, Raumausstattungsartikel
Handarbeitsartikel
Optikartikel
Hörgeräte
Uhren, Schmuck, Silberwaren
Musikalien
Bürobedarf / Organisationsartikel (mit
überwiegend gewerblicher Ausrichtung)
Sportgroßgeräte
Elektrogroßgeräte („weiße Ware“)
Leuchten / Lampen
Matratzen
Möbel
Büromöbel
Küchen
Bau- und Heimwerkerbedarf
Gartenbedarf, -möbel
Baustoffe, Eisenwaren
Werkzeuge, Maschinen
Sanitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen)
Bodenbeläge
Teppiche
Farben, Tapeten
Kamine
Sauna- / Schwimmbadanlagen
Markisen
Campingartikel, Zelte, Campingwagen
Fahrräder, Fahrradzubehör
Kfz- / Motorrad-Zubehör
1
Aufzählung nicht abschließend
*
nahversorgungsrelevante Sortimente unterstrichen
GMA-Empfehlung 2010
6
II.
Planvorhaben und Standortbewertung
1.
Definition der Vorhaben
Bei den zu untersuchenden Nutzungen handelt es sich um Fachmärkte.
Zur Einordnung der Projekte in die Betriebstypenstruktur des Einzelhandels wird nachfolgend der Betriebstyp Fachmarkt definiert:1
„Fachmarkt:
Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites
und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z. B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet.
Der Standort ist i. d. R. autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z. B. Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. Je nach Sortiment sind mehr als in
anderen Betriebsformen im Einzelhandel die Abnehmer auch gewerbliche Kunden (z. B. Handwerker beim Sanitär- und Fliesenfachmarkt und beim Installationsfachmarkt) oder Dienstleistungsbetriebe (z. B. Gaststätten beim Drogeriemarkt und beim Getränkefachmarkt). Die Verkaufsverfahren sind Selbstbedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Kundenberatung.
Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine
Vielfalt sortimentsbezogener und selbständig vermarktbarer Dienstleistungen
(z. B. Reise-, Versicherungsleistungen), diskontierende Fachmärkte verzichten
oft auf jedwede Beratung und Dienstleistung zu Gunsten niedriger Preise. Der
Spezialfachmarkt führt Ausschnittsortimente (z. B. Fliesenfachmarkt, Holzfachmarkt) aus dem Programm eines Fachmarktes (z. B. Baumarkt)."
2.
Daten zur Projektplanung
Am südlichen Abschnitt der Erwitter Straße im dezentralen Agglomerationsbereich ist die
Ansiedlung von Einzelhandel geplant. Insgesamt sind folgende Nutzungen vorgesehen:
1
Quelle: Katalog E. Definitionen zu Handel und Distribution, 5. Ausgabe; Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, 2006.
7

Hammer Einrichtungsfachmarkt (Verlagerung)
ca.
2.400 m² VK

Dänisches Bettenlager (Verlagerung)
ca.
800 m² VK

Küchenfachmarkt Azoulay
ca.
600 m² VK

Erweiterungsfläche Azoulay (bzw. Fachmarkt N.N) ca.
2.000 m² VK
Die Verkaufsfläche des Vorhabens soll sich in einem ersten Bauabschnitt zunächst auf
ca. 3.800 m² belaufen. Bei der Ansiedlung des Dänischen Bettenlagers sowie des Hammer Einrichtungsfachmarktes handelt es sich um Verlagerungen. Diese Märkte sind derzeit an der Erwitter Straße 111 bzw. an der Erwitter Straße 145 angesiedelt. Da bauplanungsrechtlich in beiden Immobilien die Möglichkeit einer Nachbelegung durch Einzelhandel gegeben ist, werden die Planvorhaben Hammer und Dänisches Bettenlager modellhaft als Neuansiedlung geprüft. Für die Altstandorte wird damit eine Nutzung durch
einen Kleinmöbelfachmarkt und einen Fachmarkt für Einrichtungszubehör unterstellt. Für
einen zweiten Bauabschnitt sind ca. 2.000 m² VK vorgesehen, die nach derzeitigem
Stand als Erweiterungsfläche für den Küchenfachmarkt dienen sollen. Dementsprechend
wird im Rahmen der vorliegenden Untersuchung ein Küchenfachmarkt mit insgesamt ca.
2.600 m² VK geprüft, so dass sich die zu prüfende Gesamtverkaufsfläche auf ca. 5.800 m²
beläuft.
Für die Fachmärkte ist eine B-Plan-Änderung erforderlich, so dass eine Auswirkungsanalyse gemäß BauGB und BauNVO zu erstellen ist.
Für den zweiten Bauabschnitt werden darüber hinaus im Rahmen einer Potenzialanalyse
geeignete Einzelhandelsnutzungen als Alternative zur Erweiterung des Küchenfachmarktes ermittelt. Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragestrukturen in Lippstadt
sowie der Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes, dass hier nur Einzelhandel mit nicht
zentrenrelevanten Kernsortimenten zuzulassen ist, werden tragfähige Einzelhandelsnutzungen für den Planstandort untersucht.
Die Planvorhaben werden nahversorgungs-, zentrenund nicht zentrenrelevante Sortimenten führen (vgl. nachfolgende Tabellen).
8
Der Hammer Einrichtungsfachmarkt weist eine Mehrbranchenstruktur auf. Es gibt kein
eindeutig dominantes Sortiment, wenngleich der Verkaufsflächenschwerpunkt mit ca.
1.550 m² (= rd. 65 %) bei Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör liegt. Weitere Sortimente sind Möbel
(ebenfalls nicht zentrenrelevant) mit ca. 280 m² VK (= rd. 12 %), Heimtextilien (zentrenrelevant) mit ca. 520 m² (= rd. 22 %), Bilder / Rahmen (zentrenrelevant) mit ca. 30 m² VK (=
rd. 1 %) sowie Haushaltswaren / Wohnaccessoires mit etwa 20 m² (< 1 %). Der Anteil
zentrenrelevanter Sortimente beträgt insgesamt 24 %. Hammer ist als Einrichtungsfachmarkt einzuordnen, der in den einzelnen Fachabteilungen Kundenservice von ausgebildeten Fachkräften (z. B. Fußbodenverlegern, Dekorateuren) anbietet. Der Kunde kann die
Ware bei Besuch im Fachmarkt erwerben oder nach einer Beratung und Vermessung vor
Ort bestellen. Die Materialien werden z. T. in den hauseigenen Strukturen (z. B. Nähateliers) weiter verarbeitet. Damit werden Dienstleistungen angeboten, die über den üblichen
Einzelhandel im SB-Fachmarkt hinausgehen.
Tabelle 1:
Sortiments- und Flächenkonzept Hammer
VK in m²*
VK-Anteil in %
Einordnung
gem. Lippstädter
Sortimentsliste
Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und
Gartenmöbel, Küchenmöbel)
280
11,7
nzr
Heimtextilien
520
21,7
zr
1.550
64,6
nzr
Bilder / Rahmen
30
1,3
zr
Haushaltswaren / Wohnaccessoires
20
0,8
zr
2.400
100,0
-
Daten
Sortiment
Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche,
Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl.
Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör
Summe
*
nach Teilsortimenten bereinigte Verkaufsfläche
nzr
= nicht zentrenrelevant / zr = zentrenrelevant
Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben des Betreibers, GMA-Berechnungen
2013 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
Das Dänische Bettenlager verfügt über das Kernsortiment Möbel, das rd. 585 m² VK
bzw. rd. 73 % der Verkaufsfläche einnimmt. Der Verkaufsflächenanteil der Heimtextilien
beträgt rd. 140 m² (= rd. 17 %). Darüber hinaus entfallen weitere kleinere Flächen auf die
übrigen Randsortimente, z. B. Haushaltswaren / Wohnaccessoires, Lampen / Leuchten,
9
Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos / Jalousien), Bilder / Rahmen sowie
weitere Aktionsware, die jedoch lediglich insgesamt eine Verkaufsfläche von rd. 75 m² (=
rd. 9 %) einnehmen (vgl. Tabelle 2). Der Anteil zentrenrelevanter Sortimente beträgt insgesamt 23 %.
Tabelle 2:
Sortiments- und Flächenkonzept Dänisches Bettenlager
Daten
Sortiment
VK in m²*
VK-Anteil in %
Einordnung
gem. Lippstädter Sortimentsliste
Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel)
585
73,1
nzr
Heimtextilien
140
17,5
zr
10
1,3
nzr
5
0,6
zr
35
4,4
zr
5
0,6
nzr
20
2,5
zr
800
100,0
-
Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos,
Jalousien), Markisen, Zubehör
Bilder / Rahmen
Haushaltswaren / Wohnaccessoires
Lampen / Leuchten
sonstige Randsortimente (u. a. Aktionsware, Kinderartikel)
Summe
*
nzr
= nicht zentrenrelevant / zr = zentrenrelevant
Das Küchenstudio Azoulay wird auf einer Verkaufsfläche von 2.600 m² (inkl. zweiter
Bauabschnitt) fast ausschließlich Küchenmöbel anbieten, die zum nicht zentrenrelevanten
Sortiment gemäß Lippstädter Liste zählen. In der Regel werden allenfalls zu Dekorationszwecken wenige ergänzende Randsortimente, wie z. B. Haushaltswaren / Wohnaccessoires angeboten. Aufgrund der marginalen Flächen- und Umsatzanteile sind diese Sortimente jedoch im Rahmen der nachfolgenden Bewertungen zu vernachlässigen.
10
Tabelle 3:
Sortiments- und Flächenkonzept Küchenstudio Azoulay
Daten
Sortiment
Küchenmöbel
VK in m²*
VK-Anteil in %
Einordnung
gem. Lippstädter
Sortimentsliste
100
nzr
2.600
*
nzr
= nicht zentrenrelevant
Für die Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen ist bei Randsortimenten mit insgesamt weniger als 100 m² VK davon auszugehen, dass mögliche Auswirkungen in einer
geringen absoluten sowie gutachterlich nicht nachweisbaren Größenordnung liegen. Daher werden die Sortimente Lampen / Leuchten, Haushaltswaren / Wohnaccessoires, Bilder / Rahmen und sonstige Randsortimente in der vorliegenden Analyse nicht betrachtet.
Die Auswirkungsanalyse bezieht sich daher auf die projektrelevanten Sortimente Möbel
(einschließlich Küchenmöbel), Heimtextilien und Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör.
Tabelle 4:
Umsatzerwartung der Planvorhaben je Sortiment
Daten
Sortiment
VK in
m²*
Flächenproduktivität in
€ / m² VK
Umsatzerwartung
in Mio. €
(brutto)
Einordnung gem.
Lippstädter Sortimentsliste
3.470
2.150
7,4 – 7,5
nzr
660
1.800
1,2
zr
1.560
1.150
1,8
nzr
sonstige Randsortimente** (Bilder,
Rahmen, Lampen / Leuchten, Sonstiges)
110
1.900
0,2
-
5.800
1.830
10,6 – 10,7
-
Heimtextilien
Summe
*
**
werden aufgrund der geringen Verkaufsfläche je Sortiment < 100 m² im Rahmen der Untersuchung nicht weiter geprüft
nzr = nicht zentrenrelevant / zr = zentrenrelevant
Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben der Betreiber, GMA-Berechnungen 2013
(ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
11
Für die vorliegende Berechnung der zu erwartenden Umsätze und der damit verbundenen
möglichen Auswirkungen der Planvorhaben wurden für die o. g. Anbieter bzw. Betriebstypen durchschnittliche Flächenproduktivitäten zugrunde gelegt (vgl. Tabelle 4). Insgesamt
ergibt sich für die Planvorhaben damit ein Sollumsatz von ca. 10,6 – 10,7 Mio. € bei einer
Flächenproduktivität von durchschnittlich ca. 1.830 € über alle Sortimente hinweg.
Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lippstadt sind die Sortimente Möbel, Tapeten,
Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen,
Zubehör als nicht zentrenrelevant einzustufen, während die Branche Heimtextilien den
zentrenrelevanten Sortimenten zuzurechnen ist.
3.
Standortbeschreibung und -bewertung
3.1
Makrostandort Lippstadt
Die Stadt Lippstadt besitzt gemäß Landesplanung in Nordrhein-Westfalen eine mittelzentrale Versorgungsfunktion und zählt derzeit rd. 68.040 Einwohner1. Aufgrund der räumlichen Nähe zu den benachbarten Mittelzentren Geseke, Delbrück, Rietberg und Soest
sowie dem in ca. 25 km östlich gelegenen Oberzentrum Paderborn ist die Stadt Lippstadt
starken Wettbewerbsverflechtungen ausgesetzt.
Die überregionale verkehrliche Anbindung der Stadt Lippstadt wird im Wesentlichen durch
die Autobahn A 44 bestimmt (Unna – Kassel), die ca. 8 km südlich der Stadt Lippstadt
verläuft. Als weitere regional bedeutsame Verbindung dient die Bundesstraße 55. Im Bereich des Schienenverkehrs liegt Lippstadt an der Bahnlinie Dortmund – Paderborn. Die
leistungsfähige verkehrliche Erschließung bedingt eine enge Verflechtung mit den umliegenden Wirtschaftszentren. Infolge der Mittelpunktfunktion im ländlichen Raum entfaltet
die Einkaufsstadt Lippstadt eine hohe Ausstrahlungskraft auf das Umland.
1
Quelle: Stadt Lippstadt, nur Hauptwohnsitze, Stand: 30.06.2012.
12
Karte 1:
Lage und zentralörtliche Struktur
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Grundzentrum
Erstellt mit Regiograph Planung;
GMA-Bearbeitung 2013
13
Siedlungsstrukturell gliedert sich die Stadt Lippstadt in die Kernstadt, die die Altstadt und
vier Teilbereiche (Nordwest, Nordost, Südwest und Südost) beinhaltet, sowie weitere 17
Stadtteile. Infolge der kommunalen Neugliederung im Jahr 1975 leben gegenwärtig ca.
42 % der Gesamtbevölkerung in den peripheren Stadtteilen, die sich zum Teil weiträumig
um die Kernstadt verteilen und häufig dörflichen Charakter aufweisen. Die Kernstadt bildet
den größten Siedlungsschwerpunkt der Gesamtstadt und zugleich den sozialen, kulturellen und kommerziellen Mittelpunkt. Aufgrund der Angebotsvielfalt und der räumlichen
Konzentration öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungen übernimmt die Kernstadt weitreichende Versorgungsfunktionen für den mittelzentralen Verflechtungsbereich.
Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Lippstadt wird wesentlich durch die Innenstadt geprägt, wo die Fußgängerzone Lange Straße und die angrenzenden verkehrsberuhigten
Einkaufsstraßen ein attraktives Altstadtmilieu mit einer Konzentration von Versorgungseinrichtungen des Handels, der Gastronomie sowie der sonstigen privaten und öffentlichen Dienstleistungen schafft. Mit der Südertor-Bebauung wurde eine Ergänzung des
innerstädtischen Einzelhandelsangebotes durch moderne Betriebsformen des Einzelhandels und des Freizeitsektors unternommen. Weitere Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen sind im Bereich der ehemaligen Gleisanlagen des Güterbahnhofs in Planung.
Die Stadt Lippstadt weist insgesamt eine Einzelhandelsausstattung von knapp 578 Betrieben mit ca. 156.500 m² Verkaufsfläche auf.1 Die Umsatzleistung der ansässigen Betriebe beträgt rd. 431 Mio. €. Die größte Einzelhandelsbedeutung kommt der Kernstadt zu;
hier weist der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt mit rd. 43 % der Betriebe, ca. 30 %
der Verkaufsfläche und ca. 35 % des Umsatzes die größte Angebotsdichte auf. Das innerstädtische Geschäftszentrum stellt damit den wichtigsten zusammenhängenden Einkaufsbereich der Stadt Lippstadt dar. Etwa 7 % der Betriebe und 4 % der Verkaufsfläche
entfallen auf die Stadtteilzentren Bad Waldliesborn, Lipperode, Esbeck und Eickelborn.
Die Nahversorgungslagen Kernstadt-Nord, Kernstadt-Süd, Lipperbruch und Cappel werden vorwiegend von jeweils ein bis zwei größeren Lebensmittelanbietern geprägt, sodass
eine Nahversorgungsfunktion sichergestellt ist. Die dezentralen Agglomerationsbereiche
Erwitter Straße, Am Wasserturm, Am Mondschein und Bökenförder Straße vereinigen ca.
13 % der Betriebe und ca. 44 % der Verkaufsfläche auf sich, so dass den dezentralen
1
vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt, Fortschreibung und Konkretisierung der
Konzeptbausteine, Oktober 2010, erstellt durch die GMA
14
Einzelhandelsstandorten eine nicht unwesentliche Versorgungsbedeutung beizumessen
ist. In sonstigen Lagen (integrierte Streu- und Nebenlagen) sind rd. 34 % der Betriebe und
19 % der Verkaufsfläche angesiedelt.
Für die Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes Lippstadt wird im Einzelhandelskonzept eine Vorrangstellung der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche als
Schwerpunkte des Einzelhandels empfohlen. Damit geht eine Konzentration der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente auf die städtebaulich integrierten Standorte
einher. Bei der Ansiedlung von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten
außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche sind die nahversorgungs- /
zentrenrelevanten Randsortimente auf ein versorgungsstrukturell verträgliches Maß zu
beschränken, um negative Auswirkungen auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit
der zentralen Versorgungsbereiche zu verhindern.
In der letzten Dekade (2002 – 2012) ist für die Stadt Lippstadt eine konstante Bevölkerungsentwicklung festzustellen; seit 2007 ist die Einwohnerzahl der Stadt Lippstadt um ca.
0,2 % gestiegen.1 Dies ist im Vergleich zum Kreis Soest (- 1,2 %) als positiv zu bewerten.
Die Stadt Lippstadt weist mit rd. 8.890 Aus- sowie rd. 16.690 Einpendlern einen deutlichen Einpendlerüberschuss auf, was die Bedeutung der Stadt Lippstadt auch als Arbeitsstandort widerspiegelt.2
3.2
Mikrostandort Erwitter Straße
Der Planstandort für das Vorhaben in Lippstadt liegt im südlichen Stadtgebiet im Bereich
der Kernstadt Südost im Gewerbegebiet Erwitter Straße, welches im Einzelhandelskonzept als dezentraler Agglomerationsbereich Erwitter Straße eingestuft ist. Das Planareal
wird derzeit als landwirtschaftliche Fläche genutzt und liegt in der Topografie einige Meter
tiefer als die Erwitter Straße.
1
Quelle: Landesbetrieb für Information und Technik, IT.NRW,
Stand: 30.06.2007, 30.06.2012
2
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
nach Wohn- und Arbeitsort, Stand: 30.06.2012.
15
Karte 2:
Lage des Planstandortes
Richtung
Innenstadt
Richtung
Innenstadt
Bestand
Planung
Möbel
Steinmann
Planung
Küchenstudio Azoulay
Erweiterungsfläche
Küchenstudio bzw.
alternative Nutzung
Schule
Bestand
Planstraße
Kleingartenanlage
Gartendekor
KFZ-Lackierer
IMO Wash Liebelt
VIP
Lippstädter
Leuchtenhaus
Büro /
B&W
Gewerbe officeworld
Unipool
Blumenbecker
Bettenwelt
Lippstadt
Legende
Planstandort
Richtung Erwitte A 44, B1
Richtung
Erwitte,
A 44, B 55, B1
Es werden nur ausgewählte Nutzungen im
Umfeld dargestellt.
16
Der Planstandort grenzt direkt an die Erwitter Straße, wird jedoch durch einen unbeschrankten Bahnübergang von dieser getrennt. Die Straße Sankt-Hedwig, die auf Höhe
des Planvorhabens nur für Fußgänger erschlossen ist, begrenzt das Areal in nördlicher
Richtung. Nördlich der Sankt-Hedwig-Straße befindet sich ein größeres Wohnquartier.
Westlich des Planareals sind eine Schule mit Turnhalle, ein größeres Wohnquartier sowie
eine Kleingartenanlage vorhanden.
In östlicher Richtung unmittelbar gegenüber des Planareals an der Einmündung NikolausOtto-Straße sind gewerbliche bzw. einzelhandelsbezogene Betriebe ansässig (z. B. der
derzeitige Hammer-Einrichtungsfachmarkt, VIP-Waschanlage, Imo-Waschstraße, JetTankstelle). Südlich dieser Betriebe befinden sich darüber hinaus die Anbieter Plana Küchenland, Bettenwelt Lippstadt und Happy Baby. Nördlich des derzeitigen HammerMarktes grenzen Wohnbebauung sowie, im Bereich der Planckstraße, weitere Einzelhandelsbetriebe an. Südlich des Planareals sind ein Wohnhaus (Hsnr. 116), der Anbieter Garten-Dekor sowie eine Kfz-Lackiererei (Hsnr. 118). Darüber hinausgehende Flächen werde
landwirtschaftlich genutzt.
Unmittelbar gegenüber dem Planstandort befindet sich eine Haltestelle des AnrufSammeltaxis (Lippstadt, Nikolaus-Otto-Straße). Es ist ein Ampelübergang über die Erwitter Straße und den Bahnübergang vorhanden. Im Rahmen der Erschließung des Planvorhaben ist eine Anfahrt von der Erwitter Straße mit gesichertem Bahnübergang und Ampelanlage geplant; eine Planstraße südlich des Areals würde dann die ungesicherten
Bahnübergänge an Sankt-Hedwig und in den südlich gelegenen Wohn- / Gewerbekomplex (Hsnr. 116 – 118) ersetzen. Gegebenenfalls wäre auch eine direkte Anbindung an
die weiter westlich gelegene Stirper Straße zu ermöglichen.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes für den motorisierten Individualverkehr
ist insgesamt als gut zu bezeichnen. Aufgrund der Lage und des Standortverbundes mit
weiteren Handelsnutzungen kann der Standortbereich ein weitläufiges Einzugsgebiet
auch über die Grenzen Lippstadts hinaus erschließen. Das Areal ist von der Erwitter Straße direkt einsehbar, die Pkw-Frequenzen auf der Erwitter Straße sind als hoch zu bewerten.
17
3.3
Standortbewertung
Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben einen
wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung eines Planobjektes.
Positive Standortfaktoren:
+
dezentraler Agglomerationsbereich für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten
Einzelhandel
+
Vorprägung der Erwitter Straße als etablierter Standort autokundenorientierter
Einzelhandelsnutzungen
+
potenzielle Synergieeffekte durch Nähe zu Betrieben mit weitreichender Ausstrahlung
+
gute verkehrliche Erreichbarkeit aus Lippstadt und aus der Region für Pkw, Lage
an einer frequentierten Hauptausfallstraße
+
gute Einsehbarkeit von der Erwitter Straße
+
ausreichende ebenerdige Grundstücksfläche
Negative Standortfaktoren:
-
Wettbewerbssituation im Umfeld; z. T. ähnliche Einzelhandelsnutzungen direkt
benachbart, die ebenfalls die projektrelevanten Sortimente führen (z. B. Plana Küchenland, Möbel Steinmann, Bettenwelt Lippstadt).
Aus betrieblicher Sicht ist der Standort an der Erwitter Straße grundsätzlich gut für die
Ansiedlung der Fachmärkte geeignet. Insbesondere die verkehrliche Erreichbarkeit, Einsehbarkeit und langjährige Vorprägung des Standortes für autokundenorientierte Einzelhandelsnutzungen sind positiv zu bewerten.
Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist anzumerken, dass sich der Planstandort
innerhalb eines dezentralen Agglomerationsbereiches für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lippstadt befindet.
18
III.
Projektrelevante Angebots- und Nachfragesituation
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
Das erschließbare Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort
stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert,
innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen.
Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt:

projektrelevante Einzelhandelsausstattung und Wettbewerbssituation in Lippstadt
und im Umland

aufgrund der Dimensionierung zu erwartende Anziehungskraft der Planvorhaben

Lage innerhalb des Stadtgebietes sowie verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes

topografische und siedlungsräumliche Bedingungen im Untersuchungsgebiet

ausgewählte Zeit-Distanz-Werte.
Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass mit steigender Entfernung die Einkaufsorientierung auf einen Standort abnimmt; dieser Tatsache wurde durch die Zonierung des Einzugsgebietes Rechnung getragen (vgl. Karte 3). Darüber hinaus erfolgte die Einteilung in
die Zonen IIa und IIb, um eine Betrachtung des Lippstädter Stadtgebietes (= Zone I und
IIa) zu ermöglichen.
Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das projektrelevante Einzugsgebiet wie folgt abgrenzen und zonieren1:
1
Quelle Einwohnerzahlen (nur Hauptwohnsitze): Stadt Lippstadt 30.06.2012, IT.NRW
30.06.2012, Stadt Geseke 31.12.2012, Gemeinde Wadersloh 31.12.2012.
19
Zone I
Kernstadt Lippstadt
ca.
39.300 Einwohner
Zone IIa
übrige Ortsteile Lippstadt
ca.
28.740 Einwohner
Erwitte; nordwestliche Ortsteile Geseke
(Störmede, Ehringhausen, Langeneicke,
Mönninghausen, Bönninghausen,
Ermsinghausen); südlicher Ortsteil
Wadersloh (Liesborn)
Zonen I – IIb insgesamt
ca.
ca.
25.530 Einwohner
93.570 Einwohner
Zone IIb
Insgesamt leben im Einzugsgebiet der projektierten Fachmärkte ca. 93.570 Einwohner,
davon rd. 42 % (ca. 39.300 Einwohner) im Kerneinzugsgebiet (Zone I), das sich auf die
Kernstadt Lippstadt erstreckt. Die übrigen Ortsteile der Stadt Lippstadt sind aufgrund der
z. T größeren Distanzen zum Planstandort der Zone IIa zuzurechnen. Die unmittelbar
angrenzenden Ortsteile der Stadt Geseke und der Gemeinde Wadersloh sowie das vollständige Stadtgebiet Erwitte sind aufgrund der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Fahrzeitdistanz sowie der vergleichsweise schwach ausgeprägten Angebotssituation der Zone IIb
zuzurechnen. Im erweiterten Einzugsgebiet (Zone IIa und IIb) leben ca. 54.270 Einwohner
(ca. 58 %). Hier ist jedoch von einer Mehrfachorientierung an andere Standorte, v. a. in
die jeweilige Kernstadt, sowie die Städte Soest und Paderborn auszugehen.
Eine weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist infolge der Gesamtattraktivität des
Planstandortes, der verkehrlichen und siedlungsräumlichen Gegebenheiten sowie v. a.
der Wettbewerbsüberschneidungen mit Konkurrenzstandorten nicht zu erwarten. So grenzen nicht nur die Mittelzentren Soest, Geseke und Rietberg, sondern auch das Oberzentrum Paderborn das Einzugsgebiet deutlich ein.
Für den Anbieter Hammer ist darauf hinzuweisen, dass bereits Filialen in Soest, Paderborn und Rheda-Wiedenbrück bestehen, die eine Ausdehnung des Einzugsgebietes verhindern. Der Anbieter Dänisches Bettenlager verfügt über Filialen in Soest, Delbrück,
Rietberg, Beckum, Paderborn und Geseke. Darüber hinaus sind einige größere Küchenanbieter in Soest und Paderborn ansässig (z. B. Marquard, Musterhaus Küchen).
Da in gewissem Maße auch mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes zu rechnen
ist, werden diese nachfolgend in Form so genannter Streuumsätze berücksichtigt.
20
Karte 3:
Einzugsgebiet der Planvorhaben
Legende
Zone I:
Kernstadt Lippstadt
Zone II a: übrige OT Lippstadt
Zone II b: Erwitte, südl. OT Wadersloh,
nordwestl. OT Geseke
Planstandort
Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung 2013
21
2.
Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Berechnungen beträgt
die ladeneinzelhandelsrelevante1 Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung aktuell ca. € 5.349 pro Jahr. Davon entfallen
auf Nahrungs- und Genussmittel ca. € 1.810 und auf Nicht-Lebensmittel ca. € 3.539.
Unter Berücksichtigung der regionalen Kaufkraftkoeffizienten2 sowie GMA-interner ProKopf-Kaufkraftwerte für die projektrelevanten Sortimente errechnet sich im abgegrenzten
Einzugsgebiet ein planobjektrelevantes Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 44,9 Mio. €.
Dieses unterteilt sich wie folgt auf die projektrelevanten Sortimente (vgl. Tabelle 5).
Tabelle 5:
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
Branche
Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel,
Küchenmöbel)
Zone I
Zone IIa
Kaufkraft in Mio. €
Zone IIb
gesamt
13,1
9,6
8,4
31,1
Heimtextilien
3,3
2,4
2,1
7,8
Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör
2,5
1,9
1,6
6,0
18,9
13,9
12,1
44,9
Projektrelevante Kaufkraft gesamt
GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
3.
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand
Zur Bewertung der Wettbewerbssituation wurde im November 2012 von der GMA eine
Bestandserhebung des projektrelevanten Einzelhandels im Einzugsgebiet sowie im Untersuchungsraum3 außerhalb des Einzugsgebietes durchgeführt. Als Wettbewerber gelten
grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe, die Warengruppen anbieten, die in dem Vorha-
1
Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc.).
2
Die MB Research GmbH errechnet einen Kaufkraftkoeffizienten für die Stadt Lippstadt von
99,3; dieser liegt damit leicht unter dem Bundesdurchschnitt. In den sonstigen Kommunen
beträgt der Koeffizient 92,7 (Geseke), 98,3 (Wadersloh) und 101,1 (Erwitte).
3
Untersuchungsraum = übriges Stadt- bzw. Gemeindegebiet von Geseke und Wadersloh,
das nicht mehr dem Einzugsgebiet zuzurechnen ist.
22
ben geführt werden. Im Folgenden wird die Angebotssituation in den projektrelevanten
Branchen dargestellt.
3.1.
Projektrelevanter Einzelhandel in Lippstadt (Zone I und IIa)
In Lippstadt waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca. 32.220 m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer Gesamtumsatzleistung von ca. 39,0 Mio. € vorhanden (vgl. Tabelle
6)1.
Tabelle 6:
Projektrelevanter Einzelhandel in Zone I und IIa
Sortiment
Lippstadt
gesamt
davon
Innenstadt
davon
dezentrale Lagen
VK
in m²
Umsatz
in Mio. €
VK
in m²
Umsatz
in Mio. €
VK
in m²
Umsatz
in Mio. €
Möbel (inkl. Matratzen,
Bad- und Gartenmöbel,
Küchenmöbel)
22.175
25,1
k. A.
k. A.
19.065
22,9
Heimtextilien
3.525
6,4
1.105
2,4
2.360
3,9
Tapeten, Farben, Lacke,
Teppiche, Bodenbeläge,
Sonnenschutz (inkl.
6.520
7,5
k. A.
k. A.
6.250
7,1
gesamt
32.220
39,0
1.535
2,8
27.675
33,9
Es besteht kein relevanter Bestand in den Stadtteilzentren bzw. Nebenzentren und Nahversorgungslagen.
Der relevante Bestand in den integrierten Lagen wird aus Datenschutzgründen bzw. aufgrund der Summenherleitung nicht dargestellt.
k. A. = keine Angabe aus Datenschutzgründen bei weniger als 3 Betrieben bzw. Summenherleitung
GMA-Erhebung 11/2012 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen); Verkaufsflächen und Umsätze nach Teilsortimenten bereinigt; einschl. Dänisches Bettenlager und Hammer; Abgrenzung der zentralen Lagen gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lippstadt
Lediglich etwa 5 % der projektrelevanten Verkaufsfläche (ca. 1.535 m²) befindet sich in
der Lippstädter Innenstadt (zentraler Versorgungsbereich), wo etwa 7 % des projektrelevanten Umsatzes getätigt werden (rd. 2,8 Mio. €).
1
Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche gemäß Einzelhandelskonzept für die Stadt
Lippstadt, Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober 2010, erstellt durch die GMA
23
In Lippstadt sind etwa 20 Betriebe verortet, die Möbel als Kernsortiment führen; darüber
hinaus wird das Sortiment v. a. bei den Bau- und Heimwerkermärkten Praktiker und Hagebaumarkt als Randsortiment geführt. Damit liegt im Möbelsegment in Lippstadt insgesamt eine Verkaufsfläche von ca. 22.175 m² vor. Hier ist zunächst auf den flächenmäßig
größten Anbieter Möbel Steinmann hinzuweisen, der im direkten Umfeld des Planstandortes ansässig ist. Weitere wesentliche relevante Anbieter sind bspw. die Betriebe Bettenwelt Lippstadt, SB-Möbel Boss, Polsterwelt Siegfried Patzack, Möbel Harms sowie die
Fachanbieter Plana, Küchen-Galerie und Küchenstudio Lauer. Diese sowie die Mehrzahl
der weiteren Betriebe sind in dezentralen Lagen Lippstadts ansässig (v. a. in den dezentralen Agglomerationen Erwitter Straße und Am Wasserturm). Das innerstädtische Angebot wird v. a. durch einen Gebrauchtmöbelhändler (Integra - Der Kaufladen) sowie Randsortimente von Fachanbietern (z. B. Depot) geprägt. In sonstigen integrierten Lagen sind
einige Betten- / Matratzenfachanbieter sowie Lagerverkäufe (z. B. Schwarzmarkt, Röhr)
verortet.
Das Sortiment Heimtextilien nimmt in Lippstadt derzeit eine Verkaufsfläche von ca. 3.525
m² ein. Es wird in der Innenstadt durch kleinteilige Fachanbieter (z. B. Stoffmarkt Perl +
Remelsky, Müller Stoffe, Raumausstatter Zander) sowie als Randsortiment von Woolworth angeboten. Der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt jedoch auch hier in den dezentralen Lagen. Neben dem derzeitigen Hammer und we + pe Raumdesign werden Heimtextilien v. a. als Randsortiment bei den Möbelanbietern (u. a. Bettenwelt Lippstadt) sowie in
den Bau- und Heimwerkermärkten Praktiker und Hagebaumarkt geführt.
Das Angebot bei Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz
(inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör ist in Lippstadt auf einer Verkaufsfläche
von ca. 6.520 m² vorhanden. Es konzentriert sich ebenfalls schwerpunktmäßig auf dezentrale Standorte und wird durch mehrere Fachanbieter (z. B. we + pe Raumdesign, Raumwelt Slusarz, Ditesse Bodenbeläge, Malereinkauf, Markisen Lomberg) sowie die Bau- und
Heimwerkermärkte Praktiker und Hagebaumarkt bereitgestellt.
24
3.2
Projektrelevanter Einzelhandel in Zone IIb
In Zone IIb waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca. 2.100 m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer Gesamtumsatzleistung von ca. 2,9 Mio. € vorhanden (vgl. Tabelle 7).
Zwar sind einige zentrale Versorgungsbereiche in Zone IIa zu beachten1, die projektrelevanten Sortimente haben jedoch in den zentralen Lagen eine deutlich geringere Bedeutung als an den autokundenorientierten dezentralen Lagen.
Tabelle 7:
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Zone IIb
Branche
VK in m²
Umsatz in Mio. €
1.580
2,2
Heimtextilien
k. A.
k. A.
Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien),
Markisen, Zubehör
k. A.
k. A.
Projektrelevante Sortimente gesamt
2.100
2,9
k. A. = aus Datenschutzgründen kein Ausweis möglich, da < 3 Betriebe bzw. Summenherleitung
GMA-Erhebung 11/2012 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen); Verkaufsfläche und Umsätze nach Teilsortimenten bereinigt
Das Hauptzentrum Erwitte zieht sich entlang des Hellweges v. a. in den Abschnitten
B 55 und Wemberweg. Neben dem innerstädtischen Bereich entlang des Hellweges und
um den Marktplatz sind auch die Standorte der Alten Molkerei am Hellweg, das MenkeCenter an der Bahnhofstraße sowie die Nutzungen am Wemberweg einbezogen. Der Geschäftsbesatz im Hauptzentrum konzentriert sich v. a. auf den Abschnitt zwischen dem
Kreuzungsbereich der Bundesstraßen B 1 und B 55 im Westen sowie dem Abzweig Berger Straße im Osten. Es ist auf eine Nutzungsmischung und einen relativ geschlossenen
Einzelhandelsbesatz im kleinteiligen Segment hinzuweisen. Es sind nicht nur Fachgeschäfte mit nahversorgungsrelevantem Angebot, sondern auch zentrenrelevante Sortimente, bspw. aus dem Bereich Bekleidung, Optik, Raumausstattung vorhanden. Ergänzende Dienstleistungsangebote wie Banken, Versicherungen, Gastronomie schaffen ei-
1
Erwitte: Hauptzentrum Erwitte, Nebenzentrum Bad Westerkotten, Nahversorgungszentrum
Horn, Nahversorgungszentrum Wemberweg; Geseke: Nahversorgungszentrum Störmede;
Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche gemäß der aktuellen Einzelhandelskonzepte der Städte Erwitte und Geseke und der Gemeinde Wadersloh.
25
nen ausgewogenen Charakter mit Zentrenprägung. Es sind einige relevante Anbieter vorhanden.
Im Bereich Möbel ist v. a. auf die Ausstellungen von Fischers Lagerhaus in Erwitte und
R.K. Möbel in Geseke hinzuweisen. Diese sind dezentralen Lagen zuzuordnen. Darüber
hinaus ist in integrierter Lage von Erwitte ein Küchenfachanbieter ansässig (Heiku Küchen). Ein MFO Matratzen Outlet sowie Thomas Philipps Sonderposten sind in zentraler
Lage Erwittes ansässig (Hauptzentrum Erwitte bzw. Nahversorgungszentrum Wemberweg).
Das Angebot im Bereich Heimtextilien wird ebenfalls v. a. von Fischers Lagerhaus und
Thomas Philipps Sonderposten gestellt.
Bei Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos,
Jalousien), Markisen, Zubehör wird das Angebot neben dem Bauzentrum Wiek & Co. in
dezentraler Lage von Erwitte v. a. durch den Fachanbieter Laminat Lagerverkauf im
Hauptzentrum Erwitte bereitgestellt, der ein größeres Sortiment im Bereich Bodenbeläge
führt.
3.3
Projektrelevanter Einzelhandel im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes
Im Untersuchungsraum werden die jeweiligen Umlandkommunen erfasst, dessen Ortsteile z. T. in die Abgrenzung des Einzugsgebietes eingeflossen sind (Wadersloh, Geseke).
Diese Gemeindeteile des Untersuchungsraumes liegen zwar außerhalb des Einzugsgebietes, könnten jedoch ggf. von der Realisierung der Planvorhaben beeinflusst werden, da
sich Ortsteile dieser Gemeinden zu den Planvorhaben orientieren werden. Im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes waren zum Zeitpunkt der Erhebungen rd.
3.780 m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer Gesamtumsatzleistung von rd. 5,3
Mio. € zu ermitteln. Es sind zwei zentrale Versorgungsbereiche zu beachten (Hauptzentrum Wadersloh und Hauptzentrum Geseke).
26
Die Abgrenzung des Hauptzentrums Geseke umfasst die Mühlenstraße in dem Abschnitt
zwischen den Bahngleisen über den Marktplatz in die Beckstraße bis zur Ecke Lüdische
Straße. Die Hauptgeschäftslage ist die Fußgängerzone in der Bachstraße zwischen
Marktplatz und Lüdische Straße. Das Zentrum wird durch einen weitgehend geschlossenen Besatz von Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen geprägt, wenngleich auch
einige Leerstände im Ortskern vorhanden sind. Es sind einige relevante Anbieter vorhanden.
Das Hauptzentrum Wadersloh umfasst im Kernbereich die Wenkerstraße und Überwasserstraße mit der Kirche und ist grade dort in zentraler Lage von einer Nutzungsmischung
mit Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie geprägt. Zum Teil ist der Einzelhandelsbesatz stark ausgedünnt und weist Leerstandstendenzen (z. B. Schlecker) auf. Das
Einzelhandelsangebot beschränkt sich vorwiegend auf nahversorgungsrelevante Sortimente. Es sind nur vereinzelt projektrelevante Anbieter vorhanden.
Die wesentlichen Anbieter im Sortiment Möbel sind bspw. Deal Möbelsonderposten und
Schuster Creativkonzepte in integrierten Nebenlagen. Die Fundgrube, das Möbelstudio
Baunhoer und das Möbelforum sind dem Hauptzentrum Geseke zuzuordnen. Das Angebot im Bereich Heimtextilien wird bspw. durch die Anbieter Nettsträter, Scheffler und
Stoffart im Hauptzentrum Geseke gestellt. Im Gewerbegebiet Bürener Straße in Geseke
ist darüber hinaus ein Dänisches Bettenlager vorhanden. Im Hauptzentrum Wadersloh
sind mehrere Fachanbieter (u. a. Richter und Deko Schütte) ansässig. Die Sortimente
Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör werden v. a. in den dezentralen Lagen angeboten (z. B.
Bauzentrum Spies, Bauelemente Geseke, Dänisches Bettenlager).
27
Tabelle 8:
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes
Branche
Untersuchungsraum außerhalb
des Einzugsgebietes gesamt
VK in m²
Umsatz
in Mio. €
2.610
3,4
Heimtextilien
760
1,5
410
0,5
3.780
5,3
GMA-Erhebung 11/2012 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen); Verkaufsfläche und Umsätze nach Teilsortimenten bereinig
3.4
Bewertung der Angebotssituation
Mögliche Ansätze zur Beurteilung einer Stadt oder Gemeinde als Versorgungsstandort
stellt die sog. Zentralitätskennziffer dar.
Bei der Zentralitätskennziffer wird die Kaufkraft in der Standortkommune mit dem Umsatz des Einzelhandels in Relation gebracht. Die Zentralität stellt damit eine Kennziffer zur
Bewertung der Versorgungsbedeutung eines Einzelhandelsstandortes dar. Zur Ermittlung
der Zentralität wird der Gesamtumsatz in der Stadt Lippstadt der Kaufkraft der Wohnbevölkerung gegenüber gestellt. Werte über 100 bedeuten einen Kaufkraftzufluss (per Saldo), Werte unter 100 lassen auf Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Lippstadt an andere Einzelhandelsstandorte schließen.
Alle projektrelevanten Sortimente weisen im Lippstädter Stadtgebiet überdurchschnittliche
Zentralitätskennziffern auf (vgl. Tabelle 9). Die hohen Kennziffern lassen auf eine aktuell
überdurchschnittliche Versorgungssituation in den projektrelevanten Sortimenten in Lippstadt sowie z. T. erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland schließen. Es ist darauf
hinzuweisen, dass die Betriebe Hammer und Dänisches Bettenlager im derzeitigen Bestand in der Berechnung enthalten sind, da diese nach Verlagerung in diesen Sortimenten
nachbelegt werden könnten.
28
Tabelle 9:
Zentralitätskennziffern der projektrelevanten Sortimente in Lippstadt
Branche
Zentralitätskennziffer*
111
Heimtextilien
112
171
* Zentralität = Umsatz-Kaufkraft-Relation
GMA-Erhebung 11/2012, GMA-Berechnungen (ca.-Werte, gerundet), einschl. Hammer und Dänisches
Bettenlager
4.
Relevante Wettbewerbsplanungen im Einzugsgebiet
Im Stadtgebiet Lippstadt ist auf eine Umfirmierung des bestehenden Praktiker-Marktes in
eine Max Bahr-Filiale hinzuweisen. In diesem Zuge ist eine Modernisierung des bestehenden Marktes geplant, die jedoch gemäß vorliegender Informationen durch die Stadt
Lippstadt nicht mit einer Erweiterung der Verkaufsfläche einhergehen soll. Die Neueröffnung ist für Ende Februar terminiert.
Da die vorliegende Auswirkungsanalyse lediglich den Bestand von November 2012
zugrunde legen kann, wurde diese Planung in den Berechnungen nicht berücksichtigt,
sondern der Bestand des Praktiker-Marktes zum Erhebungszeitpunkt.
29
Karte 4:
Wesentliche Wettbewerber in Lippstadt und im Umland (> 1.000 m² projektrelevante Verkaufsfläche)
1
Lagerverkauf Röhr
2
we+pe raumdesign
3
Toys World
4
5
Möbel Harms
6
7
Küchen Galerie
8
9
1
Bettenwelt Lippstadt
10 Raumwelt Slusarz
2-4
11 Möbel Steinmann
12
13
9-13
Polsterwelt Siegfried
Patzack
5-8
14 R.K. Möbel
15 Fischers Lagerhaus
15
14
Legende
Planstandort
30
IV.
Bewertung des Vorhabens
1.
Methodischer Ansatz
Die zu erwartenden wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens werden im Folgenden vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina und der dargelegten Angebotsstrukturen ermittelt. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt:

Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teilräumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt.

Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet sowie im Umfeld eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo – und in welchem Umfang – dem bestehenden Einzelhandel Umsätze verloren gehen.
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes mit
dem für das Einzugsgebiet ermittelten Nachfragevolumen (= Kaufkraft) aus. Als wesentliche Kriterien bei der Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet sowie im übrigen Untersuchungsgebiet, ausgewählte Zeit-Distanz-Werte, die
Art und Dimensionierung der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung, die Lage und das
Standortumfeld (u. a. andere Einzelhandelsnutzungen) berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund sind die in Tabelle 10 dargestellten Marktanteile und Umsatzleistungen, differenziert nach Branchen und Einzugsgebietszonen, zu erwarten.
31
Tabelle 10:
Marktanteile und Umsätze der Planvorhaben
Zone I
Zone IIa
Zone IIb
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Streuumsatz
in Mio. €
Gesamtumsatz
in Mio. €
Küchenmöbel)
29 – 30
3,8 – 3,9
19 – 20
1,9
9 – 10
0,8
0,9
7,4 – 7,5
Heimtextilien
18 – 19
0,6
13 – 14
0,3
6–7
0,1 – 0,2
0,1
1,2
Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge,
Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen,
Zubehör
31 – 32
0,8
26 – 27
0,5
18 – 19
0,3
0,2
1,8
27 – 28
5,2 – 5,3
19 – 20
2,7
10 – 11
1,2 – 1,3
1,2
10,4 – 10,5
Branche
32
Anhand des Marktanteilkonzeptes errechnet sich für die Planvorhaben im Einzugsgebiet
eine Umsatzleistung von ca. 9,2 – 9,3 Mio. €. Darüber hinaus ist mit sog. Streuumsätzen
in Höhe von rd. 1,2 Mio. € zu rechnen. Zuzüglich der Umsätze der nicht weiter berücksichtigten Randsortimente (ca. 0,2 Mio. €) beläuft sich die für die Planvorhaben zu erwartende
Gesamtumsatzleistung auf rd. 10,6 – 10,7 Mio. €. Die in Kapitel II. errechnete Umsatzerwartung wird zwar in allen Sortimenten erreicht1, allerdings sind die Marktanteile unter
Berücksichtigung der bereits aktuell guten Ausstattung (siehe Zentralitäten, Kapitel III,
3.4) und unter der Prämisse von Neuansiedlungen als äußerst ambitioniert zu bewerten.
3.
Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen
Mit der Neuetablierung von Einzelhandelsobjekten werden i. d R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt
einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen und
städtebaulichen Folgewirkungen eines zu untersuchenden Planvorhabens dar.
Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung für den Einzelhandel werden die aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze nach Zonen gewichtet. In der Modellrechnung wurden folgende Kriterien berücksichtigt:

die aktuelle Ausstattung in den Zonen des Einzugsgebietes und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben

die Versorgungsbedeutung einzelner Standortbereiche des Einzelhandels

die aktuellen Kaufkraftströme im Untersuchungsgebiet

die Wettbewerbssituation inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzelhandelsstandorte.
In die Berechnung fließen damit die derzeitigen Einzelhandelsausstattungen konkurrierender Einzelhandelsstandorte als Attraktivitätsfaktor und die Distanz zum Planstandort
als Widerstandsfaktor ein. Eine weitere Grundannahme der nachfolgenden Berechnungen
ist, dass die Einkaufslagen, welche die größten Sortimentsüberschneidungen mit den
1
ohne Randsortimente mit jeweils < 100 m² Verkaufsfläche
33
Planvorhaben aufweisen, quantitativ am stärksten von Umsatzumverteilungen betroffen
sein werden.
Durch die Planvorhaben sind folgende Kaufkraftströme in den projektrelevanten Branchen
in Lippstadt sowie im Umland zu erwarten:1
Tabelle 11:
Umsatzumverteilung der Planvorhaben nach Branchen
Sortiment
Umsatzumverteilung in Lippstadt
(Zone I und IIa)
in Mio. €
in Mio. €
Anteil
an Gesamtumverteilung
in %
81
1,4 – 1,5
19
7,4 – 7,5
100
0,9 – 1,0
80
0,2 – 0,3
20
1,2
100
1,5 – 1,6
87
0,2 – 0,3
13
1,8
100
8,5
81
1,9 – 2,0
19
10,4 – 10,5
100
in Mio. €
6,0
Heimtextilien
Teppiche, Bodenbeläge,
Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen,
Zubehör
Projektrelevante
Sortimente gesamt
Umsatzumverteilung
gesamt
Anteil an
Gesamtumverteilung
in %
Anteil an
Gesamtumverteilung
in %
Möbel (inkl. Matratzen,
Bad- und Gartenmöbel,
Küchenmöbel)
Umsatzumverteilung außerhalb
(Zone IIb und
außerhalb)
Es ist festzuhalten, dass die Umverteilungswirkungen in allen relevanten Sortimenten insbesondere das Lippstädter Stadtgebiet betreffen. Dies ist mit der umfangreichen Einzelhandelsausstattung und der überdurchschnittlichen Zentralität in den projektrelevanten
Sortimenten zu begründen. Für den dezentralen Standort Erwitter Straße ist durch die
Realisierung der Planvorhaben eine weitere Attraktivitätssteigerung anzunehmen, die
jedoch mit einer Erhöhung des Wettbewerbsdrucks einhergeht. Außerhalb Lippstadts ist
demgegenüber aufgrund der geringeren Angebotssituation in den relevanten Sortimenten
1
Da bauplanungsrechtlich in beiden Immobilien die Möglichkeit einer Nachbelegung durch
Einzelhandel gegeben ist, werden die Planvorhaben Hammer und Dänisches Bettenlager
modellhaft als Neuansiedlung geprüft. Für die Altstandorte wird damit eine Nutzung durch
einen Kleinmöbelfachmarkt und einen Fachmarkt für Einrichtungszubehör unterstellt.
34
in geringerem Maße von Wettbewerbswirkungen auszugehen. Die resultierenden Umsatzumverteilungen werden in den nachfolgenden Kapiteln differenziert nach Branchen
und Lagen dargestellt.
4.
Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen
Bei der Bewertung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen (= Umsatzumverteilungen)
von Einzelhandelsvorhaben ist grundsätzlich zwischen Wettbewerbswirkungen und möglichen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Beeinträchtigungen zu unterscheiden. Wettbewerbliche Wirkungen können zwar zu – ggf. befristeten – Beeinträchtigungen
von Betrieben in der Leistungsfähigkeit führen; das interkommunale Abstimmungsgebot
gemäß § 2 Abs. 2 BauGB schützt jedoch nicht den bestehenden Einzelhandel in den
Nachbarkommunen vor Konkurrenz. Es geht hierbei vielmehr darum, zu bewerten, ob sich
die Ansiedlung eines Einzelhandelsvorhabens negativ auf die städtebauliche Ordnung
und Entwicklung in der Nachbarkommune auswirkt (vgl. hierzu die Urteile des OVG Münster vom 06.06.2005, 10 D 145/04.NE und 10 D 148/04.NE).
Zur Ableitung möglicher städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswirkungen wird
von der Rechtsprechung bzw. in der Verwaltungspraxis häufig ein Schwellenwert von
10 % Umsatzumverteilung angesetzt. In jüngster Zeit findet jedoch diesbezüglich ein Umdenken statt; so reicht das alleinige Abstellen auf die voraussichtlichen Umsatzumverteilungsquoten zur Bewertung möglicher Auswirkungen eines Einzelhandelsvorhabens auf
einen zentralen Versorgungsbereich nicht aus. Vielmehr sind hier im Einzelfall auch andere Kriterien wie beispielsweise die konkrete städtebauliche Situation der möglicherweise
betroffenen zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen (vgl. Urteile OVG Münster
vom 11.12.2006, 7 A 964/05 und Bundesverwaltungsgericht vom 11.10.2007, 4 C 7.07).
Aus gutachterlicher Sicht ist zu ergänzen, dass schon bei Umverteilungsquoten von unter
10 % städtebauliche Beeinträchtigungen eintreten können, wenn z. B die Schwächung
wesentlicher Magnetbetriebe eines zentralen Versorgungsbereiches zu prognostizieren
ist. Gleichzeitig müssen aber bei Umverteilungen von über 10 % nicht zwangsläufig negative städtebauliche Auswirkungen auftreten. Das Umschlagen wettbewerblicher in städtebauliche Effekte ist abhängig von der Leistungsfähigkeit der betroffenen Betriebe, deren
Funktion innerhalb eines Zentrums (z. B. Magnetbetrieb) sowie der Stabilität der betroffe-
35
nen Lage. In die Bewertung ist darüber hinaus die Bedeutung der jeweiligen Branche für
das Zentrum (z. B. Leitbranche, ergänzendes Sortiment) einzustellen.
Im Folgenden werden die durch die Planvorhaben hervorgerufenen Umsatzumverteilungen hinsichtlich der möglichen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen bewertet. Bei der branchen- und lagebezogenen Betrachtung erfolgte die Gewichtung
der ermittelten Umverteilungswirkungen auf die einzelnen Lagen unter Berücksichtigung
der räumlichen Distanz, der aktuellen Ausstattung, der Versorgungsbedeutung sowie der
Sortimentsüberschneidungen mit den Planvorhaben.
4.1
Mögliche Auswirkungen in Lippstadt (Zone I und IIa)
In Zone I und IIa (Lippstadt) des abgegrenzten Einzugsgebietes werden Umsatzumverteilungen in Höhe von ca. 8,5 Mio. € ausgelöst. Dies macht – bezogen auf den derzeitigen
Umsatzbestand – eine Umverteilung über alle projektrelevanten Sortimente hinweg von
ca. 21 – 22 % aus.
Branchen- und lagebezogen sind nachfolgende Aspekte hervorzuheben (vgl. Tabelle 12).
4.1.1
Hauptzentrum / Stadtteilzentren / Nahversorgungslagen in Lippstadt
Gegenüber bestehenden Angebotsstrukturen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind die höchsten Umsatzumverteilungsquoten im Sortiment Heimtextilien zu erwarten (ca. 0,2 Mio. €, ca. 10 %). Das Sortiment wird v. a. von kleinstrukturierten
Fachbetrieben (z. B. Stoffwelt Perl & Remelsky, Müller Stoffe, Textilstudio Heinze) sowie
als Teilsortiment des Mehrbranchenkaufhauses Woolworth geführt. Da sich die zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen auf eine Vielzahl von Betrieben im gesamten Innenstadtbereich verteilen werden, sind wesentliche Beeinträchtigungen einzelner Anbieter
nicht zu erwarten. Dementsprechend sind aus den ermittelten Wettbewerbswirkungen
weder städtebauliche noch versorgungsstrukturelle Auswirkungen zu erwarten.
In den Branchen Möbel und Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör liegen mögliche Umsatzumver36
teilungswirkungen in der Innenstadt unterhalb einer rechnerisch nachweisbaren Größenordnung. Hier sind nur vereinzelt Fachanbieter (z. B. L+K Farben, Frau Holles Bettenstube) sowie größere Betriebe mit anderen Angebotsschwerpunkten (z. B. Depot mit dem
Kernsortiment Haushaltswaren und das Second-Hand Möbelhaus Integra) vorhanden.
Eine nachhaltige Schwächung des Hauptzentrums sowie städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind nicht zu erwarten.
In den Stadtteilzentren Bad Waldliesborn, Eickelborn, Esbeck, Lipperode sowie den
Nahversorgungslagen Kernstadt Nord, Kernstadt Süd, Cappel und Lipperbruch sind
keine wesentlichen Wettbewerber der geplanten Märkte ansässig. Die Umverteilungswirkungen liegen daher unterhalb der gutachterlich nachweisbaren Größenordnung.
4.1.2
Sonstige integrierte Lagen in Lippstadt
Für die sonstigen integrierten Standorte im Stadtgebiet (Streulagen, Nebenlagen) sind
Umverteilungsquoten in Höhe von ca. 2 – 3 % im Sortiment Möbel zu prognostizieren.
Diese betreffen v. a. die Anbieter Röhr und Schwarzmarkt. Wegen der marginalen Sortimentsüberschneidung aufgrund der Betriebsstruktur (Lagerverkauf bzw. Second-Hand)
liegen die Umverteilungen damit jedoch in geringer Größenordnung. Darüber hinaus sind
weitere Spezialanbieter (z. B. Matratzen Concord, Antike Möbel) in integrierter Lage vorhanden. In den übrigen untersuchungsrelevanten Sortimenten liegt die Umverteilung
unterhalb der rechnerisch nachweisbaren Größenordnung. Städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind damit auszuschließen.
4.1.3
Dezentrale Lagen in Lippstadt
Die wesentlichen Betriebe mit deutlicher Wettbewerbsüberschneidung sind in den dezentralen Lagen ansässig. Daher sind in allen untersuchungsrelevanten Sortimenten hohe
Umverteilungsquoten zu erwarten, die sich insgesamt auf ca. 8,2 Mio. € bzw. ca. 24 %
belaufen. Diese betreffen v. a. Angebotsformen im Standortumfeld des Planstandortes an
der Erwitter Straße mit den Betrieben Plana, Möbel Steinmann, Bettenhaus Lippstadt,
Raumwelt Slusarz, welche größere Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben
37
aufweisen. Des Weiteren werden die Gewerbegebiete Am Wasserturm und Am Mondschein deutlich tangiert, wo ebenfalls wesentliche Wettbewerber ansässig sind (z. B. we +
pe Design, Küchengalerie, SB-Möbel Boss, Hagebaumarkt, Praktiker, Malereinkauf, Markisen Lomberg). Die Wirkungen sind jedoch aufgrund der nicht zentralen Lage als rein
wettbewerbliche Effekte ohne städtebauliche Relevanz zu werten.
Insgesamt sind in der Stadt Lippstadt im Hinblick auf die Sortimente Möbel und Tapeten,
Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen,
Zubehör keine städtebaulichen bzw. versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten.
Hinsichtlich des Sortimentes Heimtextilien ist darauf hinzuweisen, dass trotz möglicher
Umverteilungsquoten von bis zu 10 % in der Innenstadt voraussichtlich keine wesentlichen städtebaulichen bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen gegenüber zentralen
Versorgungsbereichen in Lippstadt zu erwarten sind. Die Wettbewerbswirkungen werden
sich auf mehrere Anbieter verteilen, wesentliche einzelbetriebliche und damit lagebezogene Schwächungen sind somit nicht zu erwarten.
38
Tabelle 12:
Umsatzumverteilung der Planvorhaben in Lippstadt nach Lagekategorien
Zone I+IIa (Lippstadt) gesamt
davon Hauptzentrum
Innenstadt
davon integrierte Lagen
davon dezentrale Lagen
projektrelevanter
Bestand
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
insgesamt
in Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in Mio. €
Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in Mi. €
Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in Mio. €
Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung
in %
Gartenmöbel,
Küchenmöbel)
25,1
6,0
23 – 24
k. A.
n. a.
n. a.
2,0
< 0,1
2–3
22,9
6,0
26
Heimtextilien
6,4
0,9 – 1,0
14 – 15
2,4
0,2
10
k. A.
n. a.
n. a.
3,9
0,7
18
Tapeten, Farben,
Lacke, Teppiche,
Bodenbeläge,
Sonnenschutz
(inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör
7,5
1,5 – 1,6
20 – 21
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
n. a.
n. a.
7,1
1,5
21 – 22
39,0
8,5
21 – 22
2,8
0,2 – 0,3
9 – 10
2,4
< 0,1
2–3
33,9
8,2
24
Branche
k. A
aus Datenschutzgründen kein Ausweis möglich, da < 3 Betriebe bzw. Summenherleitung
n. a.
nicht ausweisbar, da Wert unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze
GMA-Berechnung 2013 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen), Abgrenzung der Lagen gemäß Einzelhandelskonzept Lippstadt; Betrachtung inkl. Nachnutzung durch Fachmarkt für
Einrichtungszubehör und Kleinmöbelfachmarkt
39
4.2
Mögliche Auswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone IIb)
Im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone IIb) werden durch die Planvorhaben Umsatzumverteilungen in Höhe von ca. 0,2 Mio. € ausgelöst. Dies macht – bezogen auf den derzeitigen
Umsatzbestand – eine Umverteilung von ca. 7 – 8 % über alle projektrelevanten Sortimente hinweg aus.
Branchen- und lagebezogen sind nachfolgende Aspekte hervorzuheben (vgl. Tabelle 13):

Im Hauptzentrum Erwitte sind aufgrund des geringen relevanten Angebots nur äußerst geringe Umverteilungswirkungen zu prognostizieren. Diese liegen unterhalb
einer gutachterlichen Nachweisgrenze. Städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen können ausgeschlossen werden.

In den sonstigen Lagen (dezentrale Lagen und Streulagen) sind lediglich im Segment Möbel Umverteilungswirkungen in einer nachweisbaren Größenordnung zu
prognostizieren. Diese betreffen v. a. die Anbieter Fischers Lagerhaus, Wiekz & Co
Bauzentrum und Raiffeisen Westfalen Mitte in Erwitte sowie R.K. Möbel in Geseke.
Des Weiteren ist auf den Anbieter Heiku Küchen zu verweisen, der ein tiefes Sortiment an Kücheneinrichtung führt. Die Umverteilungsquoten können eine Größenordnung von bis zu 10 % erreichen. Unter Berücksichtigung der nur geringen absoluten Höhe von rd. 0,1 Mio. € und der Tatsache, dass sich diese auf mehrere
Anbieter verteilen, sind wesentliche einzelbetriebliche Schwächungen nicht zu erwarten. Aufgrund der Lage der Wettbewerber außerhalb zentraler Versorgungsbereiche sind diese zudem als rein wettbewerbliche Effekte ohne städtebauliche Relevanz zu werten.
Damit sind in Zone IIb weder städtebauliche noch versorgungsstrukturelle Auswirkungen
zu erwarten.
40
Tabelle 13:
Umsatzumverteilung der Planvorhaben in Zone IIb nach Lagekategorien
davon zentraler Versorgungsbereich Erwitte
Zone IIb gesamt
integrierte Lagen (Geseke,
Erwitte, Wadersloh)
dezentrale Lagen
projektrelevanter
Bestand
Umsatz
in Mio. €
Umverteilung
insgesamt
in Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in Mio. €
Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in Mi. €
Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in Mio. €
Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung
in %
Möbel /
Küchenmöbel
2,2
0,2
8–9
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
k. A.
7–8
1,2
0,1
10
Heimtextilien
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
n. a.
n. a.
Teppiche,
Bodenbeläge,
Sonnenschutz,
Markisen,
Rollos / Jalousien, Zubehör
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
n. a.
n. a.
gesamt
2,9
0,2
7–8
0,5
n. a.
n. a.
k. A.
k. A.
7–8
1,6
0,1
8–9
Branche
k. A
aus Datenschutzgründen kein Ausweis möglich, da < 3 Betriebe bzw. Summenherleitung
n. a.
nicht ausweisbar, da Wert unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze
GMA-Berechnung 2013 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen), Abgrenzung der Lagen gemäß der kommunalen Einzelhandelskonzepte
41
4.3
Mögliche Auswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes
Außerhalb des Einzugsgebietes werden durch das Planvorhaben Umsatzumverteilungen
in Höhe von ca. 1,7 Mio. € ausgelöst. Im Bereich Heimtextilien und Tapeten, Farben,
Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen,
Zubehör sind nur begrenzte Umverteilungswirkungen in Höhe von jeweils ca. 0,2 Mio. €
zu ermitteln. Diese beziehen sich wiederum auf eine Reihe von Anbietern; einzelne Betriebe werden in dieser Größenordnung nicht gefährdet. Die Umverteilung im Segment
Möbel ist auf rd. 1,3 Mio. € zu prognostizieren. Branchen- und lagebezogen sind nachfolgende Aspekte hervorzuheben:

In den Hauptzentren Geseke und Wadersloh liegen die Umverteilungswirkungen
in der Summe bei < 0,1 Mio. € und bezogen auf einzelne Sortimente unterhalb der
rechnerisch nachweisbaren Größenordnung. Städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind damit auszuschließen.

In den sonstigen Lagen des Untersuchungsraums sind aufgrund der Angebotsstruktur etwas höhere Umverteilungswirkungen von rd. 0,3 Mio. € (ca. 8 %) zu
prognostizieren, die v. a. diejenigen Standorte mit den größten Angebotsüberschneidungen betreffen (v. a Gewerbegebiet Bürener Straße in Geseke mit einem
Dänischen Bettenlager). Im Sortiment Möbel können Umsatzumverteilungsquoten
von bis zu 10 – 11 % erreicht werden, die jedoch aufgrund der dezentralen Lagen
ausschließlich als wettbewerbliche Effekte ohne städtebauliche Relevanz zu werten sind.

Neben Anbietern im Untersuchungsraum befinden sich größere Märkte v. a. außerhalb in Soest und Paderborn (z. B. Marquard Küchen, Musterhaus Küchen,
Möbel Wiemer, Roller, Möbel Finke, Preis Rebell) sowie zwei Hammer Einrichtungsmärkte. Das Gros der Umverteilungseffekte (ca. 1,4 Mio. €) wird damit außerhalb des Untersuchungsraums wettbewerbswirksam. Es verteilt sich auf zahlreiche Anbieter, die vorwiegend an dezentraler Lage ansässig sind, so dass lagespezifisch keine städtebaulichen bzw. versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu
erwarten sind.
Es sind weder Schwächungen der Versorgungsfunktion der Kommunen im Umland Lippstadts noch städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen zu erwarten.
42
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Umsatzumverteilungen gegenüber zentralen Versorgungsbereichen aufgrund der vorhandenen Angebotsüberschneidungen in den
Sortimenten Möbel, Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz
(inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör in nur geringer bis mittlerer Größenordnung
liegen. Zwar ist in gewissem Maße eine Erhöhung des Wettbewerbsdrucks gegenüber
den bestehenden Anbietern in Lippstadt möglich, daraus resultierende Folgewirkungen
i. S. einer städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Beeinträchtigung der Innenstadt
sind jedoch nicht zu erwarten. Außerhalb des Einzugsgebietes sind in allen Sortimenten
keine städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Beeinträchtigungen zu erwarten.
5.
Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben
Wie bereits in Kapitel I, 2.2 dargestellt, liegt ein aktueller Entwurf des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, vom
17. April 2012 vor. Die hier genannten Ziele der Raumordnung stellen aufgrund des Entwurfscharakters bislang keine rechtsverbindliche Vorgabe dar und sind dementsprechend
als „in Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung“ zu sehen.
Im Hinblick auf die ermittelten Auswirkungen der Vorhaben sind hierzu folgende Anmerkungen zu treffen:

Die Vorhaben entsprechen Ziel 1, da das Planareal in einem regionalplanerisch
festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereich liegt.

Die Vorhaben entsprechen Ziel 2, da alle Planvorhaben über nicht zentrenrelevante Kernsortimente verfügen und somit auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche angesiedelt werden können. Zwar ist die Dominanz des Kernsortiments bei
dem Mehrbranchenunternehmen Hammer deutlich geringer als beim Dänischen
Bettenlager und dem Küchenfachmarkt. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass
keines der anderen geführten Sortimente bei Hammer in einem vergleichbaren
Umfang angeboten wird wie die Warengruppe Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche,
Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen und Zubehör (ca.
59 %). Auf die nächst größere Sortimentsgruppe Heimtextilien, die neben Gardinen auch Bett- und Badtextilien umfasst, entfällt ein Verkaufsflächenanteil von ca.
43
22 %. Das Sortiment Möbel wird auf rd. 12 % der Verkaufsfläche angeboten. Damit
teilt sich die Verkaufsfläche auf eine Vielzahl verschiedener Warengruppen auf, so
dass den einzelnen Teilflächen vorwiegend ergänzender Charakter zukommt.

Das Beeinträchtigungsverbot in Ziel 3 bezieht sich auf zentrenrelevante Kernsortimente. Im vorliegenden Fall ist auf nicht zentrenrelevante Kernsortimente abzustellen (Ziel 5).

Grundsatz 4 wird entsprochen, da die zu erwartende Umsatzleistung der Planvorhaben in den einzelnen Sortimenten, sowohl bei nicht zentrenrelevanten als auch
bei zentrenrelevanten Sortimenten, die Kaufkraft der Lippstädter Wohnbevölkerung
nicht überschreitet (vgl. hierzu Tabelle 14).

Den Aussagen von Ziel 5 im Hinblick auf Vorhaben mit nicht zentrenrelevantem
Kernsortiment und ihrer zentrenrelevanten Randsortimente wird nicht gänzlich entsprochen, da z. T. mehr als 10 % der Gesamtverkaufsfläche mit zentrenrelevanten
Randsortimenten gemäß aktueller Lippstädter Sortimentsliste belegt werden sollen. Der Verkaufsflächenanteil der zentrenrelevanten Randsortimente soll bei dem
Anbieter Dänisches Bettenlager rd. 180 m² (rd. 23 %) betragen, so dass die Vorgabe nicht eingehalten wird.1 Der Anbieter Hammer verfügt über einen Verkaufsflächenanteil von ca. 24 % bei zentrenrelevanten Randsortimenten. Lediglich der
Küchenfachmarkt2 hält die Vorgabe ein, da hier keine zentrenrelevanten Randsortimente angeboten werden. Da hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente
v. a. das Segment Heimtextilien eine große Rolle spielt, ist darauf hinzuweisen,
dass die Einordnung dieser Warengruppe als zentrenrelevantes Sortiment gemäß
Lippstädter Liste vorgenommen wurde; der vorliegende Entwurf des Sachlichen
Teilplans ordnet die Branche Heimtextilien nicht mehr den zentrenrelevanten Leitsortimenten zu.3
Die beiden Vorhaben entsprechen dem in Ziel 5 dargelegten Beeinträchtigungsverbot, da voraussichtlich keine negativen städtebaulichen Auswirkungen gegenüber bestehenden Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt Lippstadt zu erwarten
sind.
1
Allerdings befindet sich die Gesamtverkaufsfläche des Dänischen Bettenlagers unterhalb
der Großflächigkeit.
2
Ebenfalls unterhalb der Großflächigkeit.
3
In den Ausführungen des vormalig gültigen LEPro NRW wurde das Sortiment Heimtextilien
noch den zentrenrelevanten Leitsortimenten zugeordnet.
44

Grundsatz 6 sagt aus, dass der Umfang zentrenrelevanter Randsortimente in
Vorhaben mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment 2.500 m² Verkaufsfläche
nicht überschreiten soll. Für die Vorhaben sind insgesamt ca. 750 m² Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente vorgesehen (Dänische Bettenlager: ca. 180
m² / Hammer: ca. 570 m² Verkaufsfläche). Damit kann Grundsatz 6 eingehalten
werden. Es ist jedoch darauf hinzuwiesen, dass keine Betrachtung der umliegenden Gebiete des B-Plans erfolgt ist, wo bereits derzeit zahlreiche weitere Betriebe
in z. T. größerem Umfang zentrenrelevante Randsortimente führen.

Ziel 7, Überplanung von vorhandenen Standorten, ist hier nicht zu beachten, da
die Verlagerungen im Rahmen einer „worst-case-Betrachtung“ als Neuansiedlung
geprüft wurden.

In Bezug auf Ziel 8, zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen außerhalb
Allgemeiner Siedlungsbereiche, ist darauf hinzuweisen, dass sowohl der Planstandort als auch der dezentrale Agglomerationsbereich Erwitter Straße als Allgemeiner Siedlungsbereich ausgewiesen sind, so dass Ziel 8 nicht tangiert wird.

Grundsatz 9 ist nicht von Belang, da das vorliegende Gutachten als Grundlage für
die Abwägung und Entscheidungsfindung im Bauleitplanverfahren und nicht für die
Aufstellung oder Änderung von Regionalplänen dient.
Tabelle 14:
Gegenüberstellung der Umsatzerwartung der Vorhaben und Kaufkraft
der Wohnbevölkerung von Lippstadt
Umsatz der Planvorhaben
in Mio. € gemäß
Marktanteilkonzept
Kaufkraft Lippstadt
in Mio. €
7,4 – 7,5
22,7
Heimtextilien
1,2
5,7
1,8
4,4
10,4 – 10,5
32,8
Sortiment
Gartenmöbel, Küchenmöbel)
Projektrelevante
Sortimente gesamt
GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte gerundet
45
6.
Vereinbarkeit mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt
Lippstadt
Der Planstandort liegt innerhalb eines im Einzelhandelskonzept Lippstadt1 festgelegten
dezentralen Agglomerationsbereich für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel. Der Standort Erwitter Straße kann damit gezielt u. a. durch Fachmärkte mit
nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten weiterentwickelt werden, wenngleich im Einzelhandelskonzept eine Regelung zur Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente
empfohlen wird. Konkret sollten die zentrenrelevanten Randsortimente durch geeignete
Festsetzungen im Bebauungsplan auf 10 % bzw. maximal 800 m² Verkaufsfläche begrenzt werden, um eine Aushöhlung des Sortimentskonzeptes durch übermäßige Angebote von Randsortimenten zu vermeiden.
Folglich wären die Planvorhaben Hammer und Dänisches Bettenlager nicht mit dem Einzelhandelskonzept Lippstadt vereinbar. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Einordnung
der Warengruppe Heimtextilien, die hier den größten Anteil zentrenrelevanter Randsortimente einnehmen, als zentrenrelevantes Sortiment gemäß Lippstädter Liste vorgenommen wurde. Der vorliegende Entwurf des Landesentwicklungsplans ordnet die Branche
Heimtextilien nicht den zentrenrelevanten Leitsortimenten zu. Während also für den Küchenfachmarkt der im Einzelhandelskonzept empfohlenen Beschränkung zentrenrelevanter Randsortimente entsprochen wird, trifft dies für die Planvorhaben Hammer und Dänisches Bettenlager gemäß vorliegendem Sortimentskonzept nicht zu.
7.
Fazit
Abschließend ist das Vorhaben in der geprüften Form (Sortimentskonzept vgl. Kapitel II,
2.) als verträglich zu bewerten. Städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind in den geprüften Sortimenten weder in Lippstadt noch im Umland zu erwarten.
Im Hinblick auf das Lippstädter Einzelhandelskonzept ist darauf hinzuweisen, dass die
Anbieter Hammer und Dänisches Bettenlager über einen Anteil zentrenrelevanter Randsortimente verfügen, der den Empfehlungen des Konzeptes nicht entspricht. In Bezug auf
1
Einzelhandelskonzept Lippstadt, Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober 2010.
46
die Ziele des aktuellen Entwurfs des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen –
Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel ist in Bezug auf das Ziel 5 eine differenzierte Bewertung vorzunehmen. Die Sortimentskonzepte der Anbieter Hammer und Dänisches Bettenlager sehen eine Größenordnung zentrenrelevanter Sortimente vor (ca. 23 –
24 %), die den Schwellenwert von 10 % deutlich überschreiten.
Die Vorhaben sind damit in die Abwägung der Stadt Lippstadt einzustellen.
47
V.
Potenzialanalyse für weitere Einzelhandelsnutzungen
Gemäß Angaben des Auftraggebers stehen für den zweiten Bauabschnitt Flächen für
weitere Einzelhandelsnutzungen zur Verfügung, die im Rahmen einer Potenzialanalyse zu
untersuchen sind. Ziel ist es, weitere standortangepasste Einzelhandelsnutzungen mit
jeweils tragfähigen Flächengrößen zu ermitteln.
Die Untersuchung erfolgt unter folgenden Prämissen:

in Anlehnung an das Einzelhandelskonzept werden lediglich nicht zentrenrelevante Sortimente geprüft

es werden keine Randsortimente betrachtet

vor der konkreten Planung sind ausführliche Einzelfallprüfungen durchzuführen,
die die städtebauliche Verträglichkeit dieser Nutzungen für Lippstadt und die Umlandkommunen nachweisen.
Auf Basis der Zentralitätskennziffer sowie im Rahmen der mittelzentralen Funktion Lippstadts lassen sich Entwicklungspotenziale für den Planstandort ermitteln und in einigen
Branchen Ergänzungsbedarf feststellen.
1.
Zentralitätskennziffern
Zur Bestimmung der Versorgungsbedeutung von Lippstadt sowie des Verkaufsflächenpotenzials wird die Zentralitätskennziffer, die ein Indiz für mögliche Kaufkraftabflüsse und
freie Kaufkraftpotenziale in den jeweiligen Sortimenten ist, herangezogen (vgl. Tabelle
15).
Die Einzelhandelszentralität in den nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist differenziert zu
bewerten. Während im Bereich Gartenbedarf / Pflanzen, Bau- / Heimwerkerbedarf / Baustoffe und Kfz-Zubehör eine (leicht) unterdurchschnittliche Umsatz-Kaufkraft-Relation zu
ermitteln ist (zwischen 50 und 91), sind für alle anderen Branchen deutliche Kaufkraftzuflüsse festzustellen (zwischen 111 und 186). Nach Realisierung der Planvorhaben kann in
den relevanten Sortimenten ein leichter Anstieg der Zentralitätskennziffer festgestellt werden.
48
Tabelle 15:
Zentralität in den nicht zentrenrelevanten Sortimenten vor und nach
Realisierung der Planvorhaben
Zentralität
derzeit
Zentralität
zukünftig
Küchenmöbel)
111
117
Bau- / Heimwerkerbedarf / Baustoffe (inkl. Tapeten,
Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör
91
92
davon Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör
171
176
Sportgeräte (inkl. Fahrräder, Camping)
186
186
Zoologischer Bedarf
129
129
Gartenbedarf, Pflanzen
73
73
Kfz-Zubehör
50
50
Branchen
Zentralität = Umsatz-Kaufkraft-Relation. Die Zentralität stellt eine Kennziffer zur Bewertung der Versorgungsbedeutung eines Einzelhandelsstandortes dar. Zur Ermittlung der Zentralität wird der Gesamtumsatz
in der Stadt Lippstadt der Kaufkraft der Wohnbevölkerung gegenüber gestellt. Werte über 100 bedeuten
einen Kaufkraftzufluss (per Saldo), Werte unter 100 lassen auf Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Lippstadt
an andere Einzelhandelsstandorte schließen.
GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, gerundet); nach Teilsortimenten bereinigte Umsätze; Berechnung
einschl. der Verlagerungsobjekte Hammer und Dänisches Bettenlager
Für die Bereiche Gartenbedarf / Pflanzen, Kfz-Zubehör sowie Bau- / Heimwerkermarkt
/ Baustoffe liegt eine für ein Mittelzentrum mit überörtlicher Ausstrahlung unterdurchschnittliche Zentralität vor. Somit lassen sich in diesen Sortimenten Entwicklungspotenziale feststellen1.
2.
Entwicklungspotenziale
Insgesamt lassen sich somit in den Warengruppen Gartenbedarf / Pflanzen, Bau- / Heimwerkerbedarf / Baustoffe und Kfz-Zubehör Potenziale ermitteln. Unter Berücksichtigung
1
Für die Bereiche Gartenbedarf / Pflanzen und Baustoffe ist darauf hinzuweisen, dass die
Erhebungen im November stattgefunden haben, so dass die Gartenmärkte bzw. Baustoffhändler ihre Freiflächen nur zum Teil als Verkaufsfläche bewirtschaftet haben. Der Umsatz
und damit die Zentralität in diesem Segment unterliegen damit größeren saisonalen
Schwankungen. Darüber hinaus ist die Erhebung während des Umbaus des PraktikerMarktes durchgeführt worden, so dass auch hier nicht absehbar ist, wie sich die Umsätze
des zukünftigen Max Bahr in Bezug auf die einzelnen Teilsortimente zusammensetzen
werden.
49
der mittelzentralen Versorgungsfunktion Lippstadts, der Lage, der Siedlungsstruktur und
der generellen Funktion Lippstadts als Einzelhandelsstandort wird für die Potenzialberechnung in diesen Branchen eine realistische Ziel-Zentralität von rd. 120 angenommen.
Darüber hinaus werden auch aktuelle Markterfordernisse sowie die wirtschaftlichen Tragfähigkeit beachtet. Vor diesem Hintergrund bestehen in o. g. Sortimenten die folgenden
Verkaufsflächenpotenziale:1

Bau- / Heimwerkerbedarf, Baustoffe
ca. 4.800 – 5.000 m² VK
Bei einer Verkaufsfläche in dieser Größenordnung wäre die Ansiedlung eines
Baumarktes (Kleinflächenkonzept) oder eines Spezialanbieters denkbar; v. a. letzterer verfügt nur über begrenzte Anteile an zentrenrelevanten Sortimenten.

Gartenbedarf / Pflanzen
ca. 3.000 – 3.200 m² VK
In dieser Größe wäre die Ansiedlung eines Gartencenters / -fachmarktes unter Berücksichtigung der geringen Zentralitätskennziffer darstellbar (trotz mehrerer Anbieter, z. B. Blumen Risse, im direkten Umfeld des Planstandortes).

Kfz-Zubehör2
ca. 800 – 1.000 m² VK
Es ist darauf hinzuweisen, dass bereits mehrere Kleinanbieter, z. T. auch in der
Nähe des Planstandortes, bestehen, so dass eine Ansiedlung betreiberseitig fraglich ist. Auch hier wären jedoch nur begrenzte Anteile zentrenrelevanter Randsortimente zu erwarten.
Hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente ist aus Gutachtersicht eine Beschränkung auf 10 % der Verkaufsfläche zu empfehlen, um wettbewerbliche und städtebauliche
Folgewirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche möglichst ausschließen zu können.
Eine städtebauliche sowie versorgungsstrukturelle Verträglichkeit der anzusiedelnden
Märkte ist unter Zugrundelegung der jeweiligen Sortimentskonzepte im Rahmen einer
gesonderten Einzelfallprüfung (vorhabenbezogene Auswirkungsanalyse) zu untersuchen.
1
abhängig von Betreiber und Sortimentskonzept, ohne Berücksichtigung etwaiger Randsortimente
2
Das ermittelte Verkaufsflächenpotenzial in dieser Branche ist nicht auf eine Zentralität von
ca. 120 bezogen, sondern berücksichtigt vielmehr die Größenordnung möglicher Anbieter.
50
Verzeichnisse
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Lage und zentralörtliche Struktur
13
Karte 2:
Lage des Planstandortes
16
Karte 3:
Einzugsgebiet der Planvorhaben
21
Karte 4:
Wesentliche Wettbewerber in Lippstadt und im Umland (> 1.000 m²
projektrelevante Verkaufsfläche)
30
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Sortiments- und Flächenkonzept Hammer
9
Tabelle 2: Sortiments- und Flächenkonzept Dänisches Bettenlager
10
Tabelle 3: Sortiments- und Flächenkonzept Küchenstudio Azoulay
11
Tabelle 4: Umsatzerwartung der Planvorhaben je Sortiment
11
Tabelle 5: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
22
Tabelle 6: Projektrelevanter Einzelhandel in Zone I und IIa
23
Tabelle 7: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Zone IIb
25
Tabelle 8: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand im Untersuchungsraum
außerhalb des Einzugsgebietes
27
Tabelle 9: Zentralitätskennziffern der projektrelevanten Sortimente in Lippstadt
28
Tabelle 10: Marktanteile und Umsätze der Planvorhaben
32
Tabelle 11: Umsatzumverteilung der Planvorhaben nach Branchen
34
Tabelle 12: Umsatzumverteilung der Planvorhaben in Lippstadt nach
Lagekategorien
39
Tabelle 13: Umsatzumverteilung der Planvorhaben in Zone IIb nach Lagekategorien
41
Tabelle 14: Gegenüberstellung der Umsatzerwartung der Vorhaben und Kaufkraft
der Wohnbevölkerung von Lippstadt
45
Tabelle 15: Zentralität in den nicht zentrenrelevanten Sortimenten vor und nach
Realisierung der Planvorhaben
49
51