Deloitte proposal document A4

Hotelmarkt Berlin
Hostel Tür an Tür
mit Luxusherberge
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2. Quartal 2011
1. Berlin –
Wirtschaftliches Umfeld
Nach Mauerfall und Wende ist es Berlin – nur zeitweilig gebremst durch Bankenskandal und Finanzkrise – gelungen, sich einen festen Platz unter den
Metropolen dieser Welt zu sichern. Ob Mediencity, Zentrum für Kreative und
Trendsetter oder Gründerstandort – die deutsche Hauptstadt hat viele Facetten und ist deshalb auch für Global Player der Wirtschaft attraktiv. Zahlreiche
Argumente sprechen für Berlin: gut ausgebildete Mitarbeiter, günstige Mieten
und eine erstklassige Infrastruktur sind entscheidende Standortvorteile, die
Unternehmen wie die Fernsehsender MTV und VIVA, die Deutsche Bahn
oder der Axel Springer Verlag zu schätzen wissen.
Berlin – the place to be
Der Berliner Branchenmix ist vielfältig: der Dienstleistungssektor, die Industriebranche und auch spezialisierte Wirtschaftszweige wie Clean Technologies und Life Science sind zukunftsträchtige Segmente, die in den kommenden Jahren ein solides Fundament für die Wirtschaftskraft der Stadt schaffen
werden.
Die drei großen Berliner Universitäten sowie weitere Hochschulen und wissenschaftliche Einrichtungen sind eng mit der lokalen Wirtschaft verzahnt
und locken nicht zuletzt deshalb zahlreiche junge und hoch qualifizierte Menschen aus aller Welt in die Stadt. Dies schafft einen geeigneten Nährboden
für Innovation und Unternehmensgründung.
In immobilienwirtschaftlicher Hinsicht ist Berlin bei in- wie ausländischen
Investoren nach wie vor als Weltstadt der kleinen (Miet-)Preise bekannt. Gegenwärtig ziehen jedoch in Trendbezirken wie Kreuzberg Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien kräftig an. Auch bei Spitzenmieten für Büroimmobilien in 1A-Lagen konnten im Jahr 2010 erfreuliche Zuwächse verzeichnet
werden. Diese wurden wie auch in anderen deutschen Großstädten ausgelöst durch eine verstärkte Investorennachfrage nach Core-Immobilien bei
gleichzeitiger Verknappung der Premiumstandorte.
Berlin
Einwohnerzahl (2010)
Fläche (in km²)
892
Arbeitslosenquote (in %, 2010)
13,6
Kaufkraft (in € pro Kopf, 2010)
16.880
Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg,
Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit, GfK
1
3,46 Mio.
Immobilienmarkt auf Aufholjagd –
die Mietpreise ziehen an
2. Infrastruktur–
Berlin rüstet auf
Mit dem geplanten Flughafen Berlin Brandenburg Willy Brandt (BER) sichert
sich die deutsche Hauptstadtregion die für die nächsten Jahrzehnte dringend
benötigten Luftverkehrskapazitäten. Mit Baukosten in Höhe von 2 Mrd. €
handelt es sich um ein Projekt der Superlative, das die Hauptstadt dem Rest
der Welt noch näher bringen wird. Bei geplanter Eröffnung im Sommer 2012
soll der neue Flughafen Kapazitäten für bis zu 27 Mio. Passagiere zur Verfügung stellen – mit Erweiterungsoption auf 40 Mio.
Mit der Fertigstellung des Hauptbahnhofes (Lehrter Bahnhof), dessen Umfeld
im Zuge der Renovierung touristisch und wirtschaftlich deutlich an Attraktivität gewonnen hat, wurde bereits vor einigen Jahren ein weiteres MilliardenProjekt abgeschlossen. Nach wie vor herrscht rund um diesen Standort rege
Bautätigkeit, zahlreiche Immobilienprojekte wurden und werden entwickelt.
Auch für die Messe Berlin werden derzeit ehrgeizige Pläne geschmiedet. Im
Zuge des angestrebten Neubaus der Kongress- und Messehalle sowie der
geplanten darauffolgenden Sanierung des Internationalen Kongresszentrums
(ICC) verdoppeln sich die bislang bestehenden Kapazitäten. Bis Ende 2013
ist die Fertigstellung einer neuen zweistöckigen Veranstaltungshalle geplant.
Sie soll die Sanierungszeit des ICC (2014 - 2016) überbrücken und während
der Schließungsperiode als Ausweichmöglichkeit dienen. Durch diese umfangreiche Neugestaltung will sich Berlin weiterhin unter den Top 5 der internationalen Kongressvenues etablieren.
Im Veranstaltungsjahr 2010 zog es eine Rekordzahl von 9,1 Mio. Fachbesuchern nach Berlin. Insgesamt generierten hier 113.100 durchgeführte Veranstaltungen einen Umsatz von rund 1,65 Mrd. €, dies entspricht einem bemerkenswerten Zuwachs von 10% gegenüber dem Vorjahr.
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Stadt im Wandel Projekte allerorten
3. Touristische Nachfrage –
Rekordmarke gebrochen
Mit über 20 Mio. Übernachtungen konnte im Jahr 2010 in Berlin erstmals ein
historischer Rekord aufgestellt werden. Die Erfolgstory der deutschen Metropole überrascht selbst Tourismusexperten. Berlin ist hip, sexy und hat für
jeden etwas zu bieten – mit diesem Image gelingt es der deutschen Hauptstadt sogar touristischen Schwergewichten wie Rom, Madrid oder London
den Rang strittig zu machen.
Jahr
Ankünfte
Übernachtungen
Aufenthaltsdauer
(Tsd.)
(Tsd.)
Tage
2001
4.972
11.472
2,3
2002
4.789
11.135
2,3
2003
4.984
11.425
2,3
2004
5.924
13.260
2,2
2005
6.465
14.620
2,3
2006
7.077
15.910
2,2
2007
7.583
17.293
2,3
2008
7.895
17.759
2,2
2009
8.263
18.875
2,3
2010
9.049
20.796
2,3
Q1/2011
1.881
4.077
2,2
CAGR 2001 - 2010
6,9%
6,8%
-
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen, ab 2009 inkl. Camping
Im Zeitraum Januar bis Dezember 2010 wurden in Deutschlands Hauptstadt
9.049 Tsd. Ankünfte und 20.796 Tsd. Übernachtungen registriert. Das Rekordjahr 2010 ist ein weiteres in einer nicht abzureißen scheinenden Serie
touristischer Erfolge. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist es Berlin gelungen,
die Zahl der Übernachtungen fast zu verdoppeln. Dies liegt nicht zuletzt an
den mannigfaltigen Touristenmagneten wie dem Brandenburger Tor, dem
Reichstag, dem Weltkulturerbe Museumsinsel und den Szene-Clubs, mit
denen die In-Destination aufwarten kann. Die aktuelle touristische Bilanz des
ersten Quartals 2011 gestaltet sich mit 1.881 Tsd. Ankünften und 4.077 Tsd.
Übernachtungen positiv und lässt auf ein weiteres Erfolgsjahr hoffen.
Nicht nur Übernachtungsgäste sondern auch Tagesbesucher tragen erheblich zur Bedeutung des Wirtschaftsfaktors Tourismus in der Hauptstadt bei.
Gemäß dwif besuchten insgesamt rund 132 Mio. Tagestouristen Berlin.
Vom touristischen Bruttoumsatz der Stadt in Höhe von rund 9 Mrd. € profitieren insbesondere das Gastgewerbe (rund 43%), der Einzelhandel (rund
40%) und die Dienstleistungsbranche (rund 17%).
3
20 Mio. Übernachtungen –
Besucherströme aus
In- und Ausland
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist in Berlin mit 2,3 Tagen länger als
in den meisten deutschen Städtedestinationen. Mit einem aktuellen Anteil
von rund 59% inländischen und rund 41% ausländischen Besuchern ist Berlin während der vergangenen Jahre deutlich internationaler geworden. Die
bedeutendsten ausländischen Quelldestinationen waren im Jahr 2010 Skandinavien (13%), die Benelux-Staaten (10%) und Italien (10%). Touristische
Hochsaison ist in den Monaten Mai bis Oktober. Im Jahr 2010 wurden hier
Spitzenwerte bei den Übernachtungen um die 2 Mio. registriet. Januar und
Februar bieten derzeit noch das größte Potenzial.
Spanien und
Portugal
59%
Inländer
693.571
Großbritannien
813.544
Italien
830.915
BeneluxStaaten
860.904
41%
Ausländer
Skandinavien
1.097.645
Sonstige
4.294.555
2.500.000
2.086.099
2.000.000
1.733.541
1.500.000
1.166.170
1.000.000
500.000
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
4
Ø
Berlin ist in –
zunehmend im Ausland
4. Touristisches Angebot –
Sättigung erreicht?
Trotz außerordentlich positiver Nachfrageentwicklung haben die Hoteliers der
Hauptstadt zu kämpfen. Durch zahlreiche Neueröffnungen ist das Berliner
Bettenangebot während der vergangenen Jahre überproportional gewachsen
– und es wird weiter geplant. Bereits jetzt wird es für die Gastgeber zunehmend schwieriger, Auslastung und Zimmerpreise auf einem wirtschaftlichen
Niveau zu halten – Besserung bislang nicht in Sicht.
Jahr
Betriebe
Betten
2001
543
62.024
2002
560
66.857
2003
555
69.141
2004
558
75.009
2005
580
81.779
2006
581
87.816
2007
592
90.989
2008
659
97.441
2009
726
109.694
2010
751
114.087
759
117.924
3,7%
7,0%
Q1/2011
CAGR 2001 - 2010
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten in allen Beherbergungstypen, ab 2009 inkl. Camping
Im Zeitraum von 2001 bis 2010 wuchs das Beherbergungsangebot der Stadt
Berlin von 543 auf 746 Betriebe. Im selben Zeitraum erhöhte sich die Bettenanzahl von 62.024 auf 114.087. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 3,7% bei den Betrieben und 7,0% bei den Betten.
Im ersten Quartal 2011 betrug die Gesamtanzahl der touristischen Betriebe
in Berlin 759, sie stellten insgesamt 117.924 Betten zur Verfügung.
2010 war auch in Berlin das Jahr der Budget Hotels. Die Riege der derzeit in
diesem Segment vorhandenen Häuser in der Hauptstadt wurde u.a. erweitert
durch das A&O Berlin Hauptbahnhof (324 Zimmer), das Motel One BerlinSpittelmarkt (303 Zimmer), das all seasons Hotel Berlin Mitte (145 Zimmer)
und das easyHotel Berlin Hackescher Markt 125 Zimmer). Aktuell hat im Juni
2011 das Motel One Berlin-Hauptbahnhof (514 Zimmer) seine Pforten geöffnet. Das höherpreisige Segment wurde im vergangenen Jahr u.a. durch das
Scandic Hotel Berlin Potsdamer Platz (563 Zimmer) sowie durch das nhow
Berlin (304 Zimmer), dem neuesten Flagship der spanischen Gruppe NH,
erweitert.
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Preiskampf und Umsatzeinbußen –
der Druck verstärkt sich
Im Jahr 2010 gestaltete sich das Angebot auf dem Berliner Hotelmarkt in den
unterschiedlichen Segmenten wie folgt.
Gesamt
Anzahl Zimmer Privathotels
42
870
2.772
4.365
905
8.954
Anzahl Zimmer Kettenhotels
484
4.521
5.180
17.058
4.228
31.471
Anzahl Zimmer gesamt
526
5.391
7.952
21.423
5.133
40.425
Quellen: Hotelverzeichnis 2010 der Stadt Berlin; Deloitte Analyse
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw.
Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stadt Berlin sowie Erhebungen
von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst.
Bei Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf
Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Nach dieser Auswertung belief sich der insgesamte Zimmerbestand in Berlin
über alle Kategorien im Jahr 2010 auf 40.425, wobei rund 78% des Zimmerkontingents durch Hotelketten und die restlichen 22% durch Privathoteliers
gestellt wurden. Das höchste Zimmeraufkommen besteht mit Abstand im 4Sterne Segment mit 21.423 Zimmern.
Accor stellt in Bezug auf den derzeit vorhandenen Hotelbestand mit rund
14% den größten Anteil am gesamten Zimmeraufkommen in Kettenhotels,
gefolgt von InterContinental (rund 9%). Dahinter sind Motel One, NH, Best
Western und Rezidor dabei aufzuschließen, die Anteile zwischen 5,5-7% am
Gesamtzimmerbestand der Ketten besetzen.
6
Hotelangebot – deutlicher Vorsprung der Kettenhotellerie
Dass die deutsche Hauptstadt im Kennzahlenvergleich der großen Städte
von ihrer deutschlandweiten Konkurrenz überholt wird, belegen die folgenden
Benchmarkdaten des ersten Quartals 2011 von STR Global. Hier setzt sich
eine nicht mehr ganz neue Tendenz fort, die den Berliner Hoteliers bereits in
den Vorjahren Grund zur Sorge gegeben hat.
Stadt
Belegung
Zimmerrate
Zimmerertrag
1Q 2011
YTD
Veränd.
Vorjahr
1Q 2011
YTD
Veränd.
Vorjahr
1Q 2011
YTD
Veränd.
Vorjahr
Berlin
56,9%
-1,8%
90,35 €
+1,3%
51,39 €
-0,5%
Düsseldorf
64,8%
+4,9%
108,39 €
+14,1%
70,20 €
+19,8%
Frankfurt
65,6%
+4,1%
131,00 €
+9,4%
85,97 €
+13,9%
Hamburg
64,1%
+7,2%
95,02 €
-1,4%
60,90 €
+5,7%
München
66,7%
+3,8%
107,83 €
+9,3%
71,89 €
+13,4%
Quelle: STR Global
Die Zahlen machen deutlich: Berlins Hotels erzielten bereits zu Beginn des
Jahres nicht die gewünschten Ergebnisse. Während die Belegung des ersten
Quartals 2011 im Vergleich zum Vorjahr sogar gesunken ist, konnte beim
Zimmerpreis nur mageres Wachstum registriert werden. Insgesamt ergibt
sich für Berlin ein im Vorjahresvergleich um 0,5% gesunkener Zimmerertrag
– während andere deutsche Großstädte teilweise mit zweistelligen Zuwachsraten aufwarten können. Auch in Bezug auf die absolute Höhe der Kennzahlen liegt Berlin abgeschlagen von seinen deutschen Wettbewerbern.
Dass der Hauptstadttourismus kein Selbstläufer ist, haben auch die Stadtväter bereits erkannt und das Tourismuskonzept Berlin 2011+ ausgearbeitet.
Angesichts der zunehmenden in- und ausländischen Konkurrenz möchte
man sich in Berlin auf seine Stärken besinnen und gleichzeitig die neuen
Chancen einer klaren Positionierung wahrnehmen. Diese Neupositionierung
beinhaltet vier Facetten, unter denen Berlin künftig vermarktet werden soll:
Geschichte und Hauptstadt, Value for Money, Lebenswerte Metropole sowie
Kultur, Kreativität, Kontraste.
7
Kennzahlen
Kennzahlenin
inKürze
Kürze––
von
Konkurrenz
eineder
positive
Bilanz überholt
5. Aussichten –
Bettenboom setzt sich fort
Das rapide Wachstum des Berliner Hotelmarktes wird auch in den kommenden Jahren nicht abreißen – trotz Bedenken einiger Experten. Derzeit sind
folgende Hotelprojekte in Bau bzw. Planung. Darüberhinaus gibt es
zahlreiche zusätzliche Projektierungen, die sich bis zum heutigen Tag jedoch
noch nicht konkretisiert haben.
Projekt
Standort
Zimmer
Sterne
Eröffnung
A&O Berlin Friedrichshain
(Erweiterung)
A&O Hotels and Hostels
Holding AG
Boxhagener Straße
70
2
September 2011
H’Otello K’80 Berlin
H'Hotelbetriebsgesellschaft mbH
Knesebeckstraße
83
3
September 2011
Hotel Indigo Berlin Centre
Azure Property Group
Hardenbergstraße
81
4
Ende 2011
Waldorf Astoria
Hilton Group
Joachimsthaler Straße/
Hardenbergstraße
232
5
Ende 2011
Holiday Inn Express Berlin
City Centre Alexanderplatz
Foremost Hospitality HIEX GmbH
Voltairestraße
240
3
Frühjahr 2012
Hotel Berlin Flughafen BBI
Meininger Shared Services GmbH
Alexander Meißner Straße
(Flughafen)
151
2
März 2012
Dormero Hotel Berlin
Gold Inn AG
Stralauer Platz
265
4
April 2012
Indigo Hotel
"Alexander Parkside"
Azure Property Group
Wadzekstraße/
Otto Braun Straße
80
4
Mai 2012
Holiday Inn Berlin
"Alexander Parkside"
Azure Property Group
Wadzekstraße/
Otto Braun Straße
180
4
Mai 2012
Azure Hostel
"Alexander Parkside"
Azure Property Group
Wadzekstraße/
Otto Braun Straße
167
2
Mai 2012
"Alexander Parkside"
Boarding House,
Appartmenthaus
k.A.
Wadzekstraße/
Otto Braun Straße
150
2
Herbst 2012
Precise Hotel Berlin
Potsdamer Platz
Precise Hotels & Resorts GmbH
Möckernstraße
290
4
Herbst 2012
Steigenberger Airport
Hotel
Steigenberger Hotels AG
Terminal
322
5
Herbst 2012
Das Stue
Whim Hotels
Drakestraße
Titanic Hotel Berlin
Titanic Resorts & Hotels
Behrenstraße
Hotelprojekt B&B Hotel
Berlin Tiergarten
B&B Hotels GmbH
Hotelprojekt Zarenhof
82
5
2012
ca. 200
5
2012
Englische Straße
185
2
2012/2013
privater Betreiber
Grunerstraße
170
3
2012/2013
Hotelprojekt Businesspark
Kienberg
k.A.
Businesspark Kienberg,
Flughafen Berlin Brandenburg
200
3
Sommer 2013
Hotelprojekt InterCity
Hotel Berlin-Hauptbahnhof
InterCityHotel GmbH
Katharina Paulus Straße
412
4
Ende 2013
Hotelprojekt Motel One
Leipziger Platz
Motel One GmbH
Leipziger Platz
231
2
Ende 2013
Leonardo Boutique Hotel
Berlin
Fattal Hotels
Am Zirkus
311
4
2013
Hotelprojekt
Hotel Barcelona
Best Hotels
Rathausstraße
478
4
2013
Quelle: Deloitte Recherche
8
Betreiber
Pipeline Hotelprojekte –
vieles bereits in Bau und weiteres
geplant
Projekt
Betreiber
Standort
Sterne
Eröffnung
Hotelprojekt Bikinihaus
Appartmenthotel
k.A.
Budapester Straße
k.A.
k.A.
2013
Hotelprojekt Etap Hotel
Adenauerplatz
Accor S.A.
Wilmersdorfer Straße/
Lewishamstraße
243
1
2013
Hotelprojekt Ibis Hotel
Adenauerplatz
Accor S.A.
Wilmersdorfer Straße/
Lewishamstraße
200
2
2013
Hotelprojekt Star Inn Hotel
Berlin Lützowplatz
Star Inn Hotels Deutschland
GmbH
Lützowplatz
160
3
2013
Projekt City Resort Berlin
k.A.
Buschkrugallee/
Franz Körner Straße
340
3-4
2013
Hotelprojekt
Alexanderstraße
k.A.
Alexanderstraße/
Stralauer Straße
250
4
2013/2014
Hotelprojekt Europacity I
R&S Hotelbetriebsgesellschaft
mbH
Invalidenstraße/Heidestraße
250
3
2013/2014
Hotelprojekt Europacity II
k.A.
Invalidenstraße/Heidestraße
150
4
2013/2014
Hotelprojekt BerlinHauptbahnhof
k.A.
Invalidenstraße
k.A.
4-5
k.A.
Hotelprojekt
Kurfürstendamm
k.A.
Kurfürstendamm
188
4
k.A.
Quelle: Deloitte Recherche
Aufgrund der Ungewissheit vieler Projekte gestaltet sich eine Gesamteinschätzung des potenziellen zukünftigen Entwicklungsvolumens in Berlin
schwierig. Branchenexperten gehen in den nächsten Jahren von insgesamt
49 neuen Hotels mit über 11.000 Betten aus. Hier muss jedoch erfahrungsgemäß aufgrund von Planungsverzögerungen oder -änderungen mit Abschlägen gerechnet werden. Das gegenwärtig am stärksten repräsentierte 4Sterne Segment wird durch die für die Zukunft projektierten Hotels noch zusätzlich erweitert werden. Deutliche Zuwächse wird es auch im bislang
schwächer besetzen Segment der Budget- und 3-Sterne Häuser geben.
Zu den prominentesten Neuzugängen zählt das Luxushotel Waldorf Astoria
am Bahnhof Zoo mit 232 Zimmern, das Ende 2011 eröffnet werden soll. Mit
diesem Projekt wagt Hilton in Deutschland erstmals den Einstieg mit seiner
Nobelmarke.
9
Zimmer
Blickt man auf die zahlreichen Projekte, die in den kommenden Jahren in
Berlin realisiert werden sollen, erscheint es nur eine Frage der Zeit, dass sich
das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zunehmend unausgewogen
gestaltet. Trotz kontinuierlicher Nachfragezuwächse der vergangenen Jahre
machen sich bereits jetzt die ersten Anzeichen bemerkbar. Es bleibt abzuwarten, ob sich der gegenwärtige Bettenboom auch in den kommenden Jahren fortsetzt.
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