Präsentation Mag. Hochedlinger

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AGENCY | VALUATION SERVICES | INVESTMENT | CONSULTANCY
Hotels
Public Houses
Restaurants
Leisure
Care
Retail
Buy To Let
Potentiale und Herausforderungen für österreichische Ferienhoteliers
Impulsreferat zum Thema Buy To Let und dessen Bedeutung für Hotelbetriebe in
Österreich.
Wien, 20. März 2014
Foto: Austria Lexikon
BUSINESS INTELLIGENCE IN HOTELS
www.christie.com
Spannungsfelder
Betrieb
“Hotelier ist Gastgeber”
Immobilie
“Hotelier ist Investor”
www.christiecorporate.com
2
Spannungsfelder
Der Gastgeber denkt…
Der Investor sieht…
3
Spannungsfelder
Wie kann das positive Marktumfeld und Investoreninteresse im
Immobilienbereich zum Vorteil der österreichischen Ferienhoteliers
und für Gemeinden/Destinationen genutzt werden?
4
Unterschiedliche internationale Modelle
Begriffe werden oft synonym verwendet bzw. verwechselt
Nutzung/Urlaub
Time-Share
Buy-To-Let
Hotel
Vacation Club
Ferienwohnung
Investment/Eigentum
Private Residence Club
Fractional Ownership
5
Buy To Let als vielversprechendstes Modell
Komplexe Beziehungen müssen klar geregelt sein
Käufer <<<< >>>> Betreiber
Hotelgast
Käufer
Kurzfristige
Vermietung
Kauf Wohneinheit
Bauträger
Servicevertrag
Nutzung Hotelinfrastruktur wie etwa Wellness/Fitness,
Lobby, Rezeptionsdienst, Schlüsselservice,
Organisation Sportangebote, Ausflüge, Transfers, etc.
wann, wie oft, von wem? Meist auf Basis einer
jährlichen Servicepauschale
(Personenzahl mglw. eingeschränkt je nach
Appartmentgröße)
Nutzungs- und Weitervermietunsgvertrag
Rechte und Pflichten von Eigentümer und Betreiber:
Verteilung der Einnahmen, Aufteilung der Kosten,
Betriebskosten, Instandhaltungen, etc.
Verträge zur
Nutzung und
Weitervermietung
Betreiber
Quelle: Christie + Co Research
6
Key Learning Points
Vergleich Modelle und Relevanz für die österreichische Hotellerie
Time Share/
Vacation Club
Fractional Ownership/
Private Residence Club
Buy To Let
Beweggrund Käufer
Eigennutzung
Eigennutzung/Investment
Eigennutzung/Investment
Erwerb von
Eigentum
Nein
Ja (Anteile)
Ja
Eignung für
Finanzierung
Nein
Moderat
Ja
Stärken
Geringe Kosten
Keine kalten Betten
Viele int.
Erfahrungswerte
Keine kalten Betten
Mögliche Wertsteigerung
Keine kalten Betten
Servicierter Zweitwohnsitz
Mieteinnahmen
Mögliche Wertsteigerung
Schwächen
Schlechtes Image
Wenig bekannt
Relativ unbekanntes Modell
Komplexität der Verträge
Relativ unbekanntes Modell
Komplexität der Verträge
Relevanz für Ö
Gering
Mittel
Hoch
Quelle: CCO Research
7
Internationale Best Practice Beispiele
Aspen Square Hotel
Park Plaza
Westminster Bridge
London
rocksresort
Résidence Le Nevada
Sotogrande
Quelle: Christie + Co Research
8
Best Practice Beispiele
Quelle: Christie + Co Research, Hotel Management
9
Key Learning Points
Best Practice Beispiele
1. Attraktivität der Destination
2. Mikrolage innerhalb des Ortes
Professeioneller
Betreiber
3. Flexibilität in der Nutzung
10
Zusammenfassung
Potentiale und Herausforderungen
11
Buy To Let aus Sicht des Betreibers
Dos and Don’ts
+ (Nachhaltig stabiler) Hotelbetrieb muss im Vordergrund stehen
+ Erleichterung bei Startphase vs. Belastung bei Betriebsphase
+ Bauliche Trennung und einheitliche Gestaltung der Einheiten wirkt
erfolgsfördernd und hilft im Laufe des Immobilienzyklus
+ Auf das Verhältnis Hotelzimmer zu Buy To Let-Einheiten achten
+ Hohe Komplexität erfordert professionelles Management und klare Verträge
+ Viele Pflichten erleichtern den Betrieb, limitieren aber die Nachfrage
+ (Gleichmäßige) Aufteilung der Mieteinnahmen darf Liquidität nicht
gefährden (zB keine hohen Garantien, variable Lösungen)
+ Vorverkauf einer ausreichenden Anzahl an Einheiten ist Voraussetzung für
Sinnhaftigkeit als alternative Finanzierungsform
12
Spezielle Anforderungen
…im Gegensatz zu “normalen” Hotelgästen
+ Eigennutzung vs. Investment – wer sind meine Gäste/Partner?
+ Hardware muss angepasst werden (zB versperrbarer Raum für Privatsachen)
und einheitliche Einrichtung
+ uU administrativer Mehraufwand (zusätzlicher Informationsbedarf)
+ zB Reporting auf Monats bzw. Quartalsbasis mindert Konfliktpotential
+ Transparente Aufstellung Einnahmen/Ausgaben
+ Eigentümer wollen Einfluss auf Betrieb nehmen
+ Persönliches Verhältnis zu Eigentümern wichtig („Investor Relations“)
> Hotelier wird Teil einer Eigentümergemeinschaft (Patron, Diplomat,
Mediator, Hausverwalter...)
13
Über Christie + Co
Verkauf, Beratung und Bewertung von Hotelimmobilien
Über Christie + Co
Unsere Dienstleistungen
+ Eine Gesellschaft der Christie Group Plc:
+ Broker, Berater und Bewerter von
Freizeitimmobilien seit über 75 Jahren
+ Partnership gegründet 1935
+ Börsenotiertes Unternehmen
Investment Market (AIM)
C+Co Internationale Büros
Hotel-
und
14 x UK
am
Alternative
+ Spezialisten bei allen Arten von Betreiberimmobilien:
+ Hotels, Freizeitanlagen
+ Wir sind Europas aktivster Hotelbroker mit aktuell mehr
als 500 zum Verkauf stehenden Hotels
+ Christie + Co ist der einzige Hotelbroker mit engagierten
Hotelspezialisten in jeder Niederlassung
+ Restaurants, Bars, Pubs
+ 450 Hotelbewertungen pro Jahr
+ Einzelhandel, Pflegeimmobilien, Tankstellen, etc.
+ Alle Arten von Hotel- und Freizeitimmobilien an jedem
Standort
+ 14 internationale Büros
+ Barcelona, Berlin, Bordeaux, Frankfurt, Helsinki,
London, Lyon, Marseille, München, Paris, Rennes,
Dublin, Warschau und Wien
+ Spezialisierte Bewerter und Berater im Auftrag von:
+ Führenden Hotelbetreibern
+ Internationalen Investoren und Projektentwicklern
+ 14 Büros in Großbritannien
+ Lokalen und regionalen Eigentümern und Investoren
+ Durch unser großes und zusammenhängendes Netzwerk
und unsere internationalen Niederlassungen haben wir
sehr enge Kontakte zu Betreibern, Eigentümern,
Investoren, und Kreditinstituten in ganz Europa
+ Österreichischen und europäischen Kreditinstituten
+ Engagierte Beratungs- und Bewertungsteams in Österreich,
Frankreich, Deutschland, Skandinavien, Spanien, Polen,
Irland und Großbirtannien
+ Unser unvergleichbares Büro-Netzwerk ermöglicht uns
darüber hinaus eine maximale Reichweite für jedes
Mandat
+ Unsere Beratungs-, Bewertungs-, und Brokerteams
arbeiten branchen- und dienstleistungsübergreifend in
ganz Europa
14
Mag. (FH) Lukas Hochedlinger MRICS MSc
Managing Director Austria, Business Development CEE
T: +43 1 890 53 57
M: +43 699 1997 1365
E: [email protected]
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intelligent
choice
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