Vermietung möblierter Wohnungen

Vermietung möblierter
Wohnungen
> Mieteinnahmen und Werbungskosten richtig
berechnen
> Einrichtungsgegenstände gewinnbringend
abschreiben
> Ausfüllhilfe Anlage V: So geht es ganz einfach
Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag · Mannheim
© 2009 by Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag
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Telefax 06 21 / 8 62 62 63
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10. überarbeitete Auflage
Stand: April 2009
Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede
Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne
Zustimmung des Verlags unzulässig. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung,
Übersetzung, Mikroverfilmung sowie Einspeicherung und Verarbeitung in
elektronischen Systemen.
Redaktion: Andrea Kutschera
Herstellung: Birgit Berkemeier
Verlagsleitung: Peter Schmitz
ISBN: 978-3-86817-067-2
88405000
Alle Angaben wurden nach genauen Recherchen sorgfältig verfasst;
eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen.
Vermietung möblierter Wohnungen
Inhaltsübersicht
Seite I
Inhaltsübersicht
A.
Wann die Vermietung lohnt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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B.
Das sind die Mieteinnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I. Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
III. Entgelt fuÈr die Nutzung der Einrichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IV. Entgelt fuÈr Nebenleistungen des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . .
V. Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig . . . . . . . . . . . .
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C.
Diese Aufwendungen sind Werbungskosten . . . . . . . . . . . . . . . .
I. Direkt zurechenbare Aufwendungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. Indirekt zurechenbare Aufwendungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
III. Die wichtigsten Aufwendungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Anschaffungs- und Herstellungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Finanzierungskosten und Geldbeschaffungskosten . . . . . . . . . . . . . .
3. Instandhaltungen und Renovierungen (Erhaltungsaufwand) . . . . . . . . .
4. Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IV. So berechnen Sie die Werbungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Aufwendungen fuÈr die EinrichtungsgegenstaÈnde . . . . . . . . . . . .
So ermitteln Sie die Anschaffungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Fall 1: Sie nutzen den Gegenstand von Anfang an fuÈr die Vermietung . .
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D.
I.
2. Fall 2: Sie statten die Wohnung mit bisher privat genutzten GegenstaÈnden
aus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Fall 3: Sie erwerben den Einrichtungsgegenstand unentgeltlich . . . . . .
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So fuÈllen Sie die Anlage V 2008 aus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I. Bei gemischter Nutzung: Grundbesitzkosten aufteilen . . . . . . . . . . . .
II. Die einzelnen Zeilen der Anlage V 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Sie vermieten ein moÈbliertes Zimmer unter . . . . . . . . . . . . . . .
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II. So
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E.
F.
G.
ermitteln Sie die Abschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Grundsatz: Verteilung uÈber mehrere Jahre . . . . . . . . . . .
Sofort abschreibbar: EinrichtungsgegenstaÈnde bis zu Q 410, -Abschreibung im Jahr von Kauf oder Verkauf . . . . . . . . .
Der Einrichtungsgegenstand wird vorzeitig ersetzt . . . . . . .
Verkauf von GegenstaÈnden wegen Aufgabe der Vermietung .
Aufwendungen fuÈr Nebenleistungen
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Vermietung möblierter Wohnungen
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Inhaltsübersicht
H.
Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Amtlich festgelegte Abschreibungsdauern der gebraÈuchlichsten
EinrichtungsgegenstaÈnde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. AfA-Tabelle speziell fuÈr Ferienwohnungen und -haÈuser . . . . . . . . . . .
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I.
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Wann die Vermietung lohnt
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A. Wann die Vermietung lohnt
In den meisten FaÈllen werden Wohnungen unmoÈbliert vermietet. Der EigentuÈmer einer solchen vermieteten Wohnung ermittelt dann seine EinkuÈnfte gemaÈû
È berschuss der Mieteinnahmen uÈber die Werbungskosten.
§ 21 EStG als U
In vielen FaÈllen kann aber auch die Vermietung moÈblierter Wohnungen und
Zimmer eine uÈberlegenswerte Alternative sein:
¨ FuÈr viele Ferienwohnungen erhalten Sie nur dann Steuervorteile, wenn Sie
diese zumindest zeitweise vermieten. FuÈr die MoÈblierung einer selbst genutzten Ferienwohnung gibt es dagegen kein Geld vom Finanzamt.
¨ In Zwei- oder MehrfamilienhaÈusern wird die Einliegerwohnung oder eine
kleinere Wohnung zum Beispiel an Wochenendfahrer moÈbliert vermietet.
¨ In UniversitaÈtsstaÈdten werden moÈblierte Zimmer in EinfamilienhaÈusern zum
Beispiel an Studenten vermietet.
¨ Denkbar ist auch die Untervermietung, also die Vermietung eines moÈblierten Zimmers in einer Wohnung, in der Sie selbst zur Miete wohnen.
Im folgenden Beitrag geht es um die steuerlichen Besonderheiten bei der Vermietung moÈblierter Wohnungen. Wenn wir dabei von moÈblierten Wohnungen
reden, meinen wir nicht nur eine vollstaÈndig eingerichtete, mehrere Zimmer
umfassende Wohnung, sondern auch einzelne moÈblierte Zimmer innerhalb
einer Wohnung, eine eingerichtete Ferienwohnung oder eine Wohnung, die
nur teilweise moÈbliert ist, zum Beispiel mit einer KuÈchenzeile. Steuerlich werden ganz und teilweise moÈblierte Wohnungen und Zimmer gleich behandelt.
Genauso wie bei der Vermietung einer unmoÈblierten Wohnung muss der EigentuÈmer einer moÈblierten Wohnung seine VermietungseinkuÈnfte ermitteln. Dazu
stellt er seinen Mieteinnahmen alle mit der Vermietung zusammenhaÈngenden
Aufwendungen als Werbungskosten gegenuÈber (§ 21 EStG). Im folgenden Beitrag werden wir uns vor allem mit den Besonderheiten beschaÈftigen, die sich
aufgrund der mitvermieteten EinrichtungsgegenstaÈnde sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei den Werbungskosten ergeben.
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Das sind die Mieteinnahmen
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Nebenkosten
B. Das sind die Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen fuÈr eine moÈbliert vermietete Wohnung bestehen aus
È berlassung des Zimmers oder der Wohnung inklusive der
± der Miete fuÈr die U
Nebenkosten fuÈr Heizung, Wasser, MuÈllabfuhr usw. und
± dem Entgelt fuÈr die Nutzung der EinrichtungsgegenstaÈnde sowie fuÈr vom
Vermieter erbrachte Nebenleistungen (z. B. die Reinigung des Zimmers).
I. Miete
È berlassung von HaÈusern, WohAlle Mieten, die Ihr Mieter oder PaÈchter fuÈr die U
nungen, Garagen usw. zahlt, sind Einnahmen. Sind mit dieser Miete alle Nebenkosten abgegolten, duÈrfen Sie alle Nebenkosten als Werbungskosten geltend
machen. Das ist die Brutto- oder Warmmiete.
Haben Sie dagegen vereinbart, dass Ihr Mieter zusaÈtzlich zur Miete die umlagefaÈhigen Nebenkosten zu tragen hat, sind auch alle Zahlungen des Mieters fuÈr
die Nebenkosten (abzuÈglich eventueller Erstattungen) Einnahmen. Das ist die
Netto- oder Kaltmiete.
Zahlt ein Mieter fuÈr die Nutzung einer vorhandenen Wohnungseinrichtung ein
Entgelt, sind dies ebenfalls Einnahmen.
II. Nebenkosten
ZusaÈtzlich zur monatlichen Grundmiete (Netto- oder Kaltmiete) leistet Ihr Mieter normalerweise eine Nebenkostenvorauszahlung (Umlage). Mit ihr werden
die laufenden umlagefaÈhigen Nebenkosten gedeckt ? Seite 12. Nach Ablauf
einer Abrechnungsperiode ermitteln Sie dann die tatsaÈchlich angefallenen Nebenkosten. Sind sie hoÈher als die geleisteten Vorauszahlungen, muss Ihr Mieter
eine Nachzahlung leisten. Liegen sie darunter, zahlen Sie ihm eine Erstattung.
GrundsaÈtzlich zaÈhlen auf der einen Seite die Nebenkostenvorauszahlungen zuzuÈglich eventueller Nachzahlungen des Mieters oder abzuÈglich eventueller Erstattungen an den Mieter zu den Einnahmen. Auf der anderen Seite sind die
Nebenkosten als Werbungskosten abziehbar ? Seite 12. Also halten sich diese
Einnahmen und Ausgaben auf Dauer gesehen die Waage. Deshalb hat das Finanzamt oft nichts dagegen, wenn Sie sich die Arbeit sparen und nur die Kaltmiete als Einnahmen ansetzen.
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Das sind die Mieteinnahmen
Entgelt für die Nutzung der Einrichtung
III. Entgelt für die Nutzung der Einrichtung
FuÈr viele Vermieter ist es aÈuûerst schwierig, fuÈr die uÈberlassenen EinrichtungsgegenstaÈnde das »richtige« Entgelt festzusetzen. Es muss zum einen so hoch
sein, dass der Vermieter neue MoÈbel anschaffen kann, wenn die alten MoÈbel
nach einigen Jahren abgenutzt sind. Zum anderen muss dieses Entgelt ihm
eine angemessene Verzinsung fuÈr das in die MoÈbel investierte Kapital bieten.
Als Ausgangspunkt fuÈr die Entgeltberechnung koÈnnen die Anschaffungskosten
der MoÈbel und die Amortisationsdauer herangezogen werden. Das ist der Zeitraum, den der Vermieter benoÈtigt, um sein in die MoÈbel investiertes Kapital aus
den Einnahmen zu erwirtschaften. Dieser Zeitraum betraÈgt etwa sieben Jahre.
Die jaÈhrliche MindesthoÈhe des Entgelts laÈsst sich also ermitteln, indem man zunaÈchst einmal die Anschaffungskosten auf sieben Jahre verteilt.
Da die MoÈbel aufgrund der Inflation immer teurer werden, muÈssen Sie ± um
nach einigen Jahren auch tatsaÈchlich neue MoÈbel anschaffen zu koÈnnen ±
bei der Entgeltberechnung zusaÈtzlich noch einen Aufschlag von zurzeit rund
2 % jaÈhrlich als Inflationsausgleich beruÈcksichtigen.
In der Regel wollen Sie als Vermieter aber nicht gerade nur so viel verdienen,
dass Sie nach einigen Jahren wieder neue MoÈbel beschaffen koÈnnten, sondern
È berschuss erzielen. Hierzu ist es notwendig, in Ihre Entgeltberechauch einen U
nung einen »Gewinnaufschlag« mit einzubeziehen. Dieser soll zum einen eine
angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals bieten und zum anderen
auch die aufgrund der moÈblierten Vermietung zusaÈtzlich anfallende Arbeit verguÈten. Um auch dies beim Entgelt zu beruÈcksichtigen, ist ein weiterer Aufschlag
von 10 % bis 15 % jaÈhrlich notwendig.
È berlassung der MoÈbel setzt sich also aus den folgenden
Das Entgelt fuÈr die U
drei Komponenten zusammen:
Anschaffungskosten der MoÈbel, verteilt auf 7 Jahre
+ etwa 2 %
+ etwa 15 %
Zuschlag als Inflationsausgleich
Gewinnaufschlag.
Die so ermittelte Summe ergibt das Jahresentgelt fuÈr die NutzungsuÈberlassung der MoÈbel. Um das monatliche Entgelt zu berechnen, muss dieser
Betrag auf 12 Monate verteilt werden.
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Das sind die Mieteinnahmen
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Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig
BEISPIEL
Frau Schulze vermietet die 50 m2 groûe Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus ihrer
Familie. Die vereinbarte Kaltmiete betraÈgt Q 350, -- , die Nebenkosten Q 35, -- monatlich. FuÈr die MoÈblierung hat die Familie Schulze Q 9 300, -- aufgewendet.
Die Mieteinnahmen errechnen sich also wie folgt:
Kaltmiete und Nebenkosten
È berlassung der MoÈbel
Entgelt fuÈr die U
monatliche Mieteinnahmen
Q
Q
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385, -130, -515, --
Das Entgelt fuÈr die MoÈbeluÈberlassung hat die Frau Schulze so ermittelt:
jaÈhrlich
Q 1 330, -Anschaffungskosten Q 9 300, -- : 7 (Jahre)
Inflations- und Gewinnaufschlag
Q 226, -von 17 % (2 % + 15 %)
jaÈhrlich
È berlassung der MoÈbel
Entgelt fuÈr die U
jaÈhrlich
Q 1 556, -5 130, -also monatlich
IV. Entgelt für Nebenleistungen des Vermieters
HaÈufig vereinbaren Vermieter und Mieter zusaÈtzliche Nebenleistungen. Dazu
zaÈhlen zum Beispiel die Zubereitung des FruÈhstuÈcks, die Reinigung des Zimmers oder der Wohnung oder die Mitbenutzung der Waschmaschine. Das Entgelt fuÈr diese Leistungen gehoÈrt zu den Mieteinnahmen.
V. Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig
Mieteinnahmen muÈssen Sie in dem Jahr versteuern, in dem Ihnen die Miete zuflieût. FuÈr welchen Zeitraum sie bestimmt ist, spielt normalerweise keine Rolle.
¨ RegelmaÈûig wiederkehrende Mieteinnahmen, die in der Zeit vom 22. Dezember bis 10. Januar fuÈr das jeweils andere Jahr eingehen, werden in
dem Jahr versteuert, in das sie wirtschaftlich gehoÈren.
BEISPIEL
Die Miete fuÈr Januar 2009, die Sie bereits am 25. 12. 2008 erhalten, muÈssen Sie im
Jahr 2009 versteuern. Erhalten Sie die Miete fuÈr Dezember 2008 erst am
10. 1. 2009, muÈssen Sie diese trotzdem schon im Jahr 2008 erfassen.
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