Die Kostenverteilung in der Jahresabrechnung

7. Dresdner Verwaltertag
Die Kostenverteilung in der Jahresabrechnung richtige Anwendung der
gesetzlichen und gewillkürten Umlageschlüssel
Prof. Dr. Florian Jacoby
Dresden, 3. März 2014
Teil 1: Grundlagen
•
•
•
Kostenpositionen
- Kosten von Baumaßnahmen
- Heiz- und Warmwasser
- Sonstige Betriebskosten
Mögliche Verteilungsschlüssel
- MEA
- Quadratmeter
- Einheiten
- Personen
- Erfasster Verbrauch / Verursachung
- etc.
Bestimmung des maßgeblichen Schlüssels
- Durch Gesetz (§ 16 Abs. 2 WEG): MEA
- Durch Vereinbarung (Teilungserklärung)
- Durch Beschluss unter der Voraussetzung von Beschlusskompetenz
- Ausnahmsweise aufgrund gerichtlicher Bestimmung
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Folie 2
Fall 1: MEA-Grundsatz
a) Der Verwalter erhält nach Verwaltervertrag für jede Einheit 20
EUR pro Monat. Er überlegt, wie er die anfallenden Kosten für
die Vergütung in der Jahresabrechnung verteilen soll.
- Nur wenn ein entsprechender Beschluss
(Beschlusskompetenz folgt aus § 16 Abs. 3 WEG) vorliegt,
kommt Verteilung nach Einheiten in Betracht, sonst nach
MEA wegen § 16 Abs. 2 WEG.
b) Was ist, wenn ohne erforderlichen Beschluss über Jahre die
Verteilung immer nach Einheiten in der Jahresabrechnung
erfolgte?
- Die nicht angefochtenen Jahresabrechnungen sind
bestandskräftig.
- Für die Zukunft bedarf es dennoch eines Beschlusses, um
nach Einheiten zu verteilen.
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Folie 3
Fall 2: Verteilungsschlüssel
• Die Reparatur der Außenglasscheibe der Wohnung Nr.
34 wird vom Verwalter durchgeführt und vom
Gemeinschaftskonto bezahlt.
• Wie hat der Verwalter die Kosten in der Abrechnung zu
verteilen,
- wenn Eigentümer den Schaden schuldhaft verursacht hat
- wenn nach der Teilungserklärung der Eigentümer verpflichtet,
diese Kosten zur Instandsetzung „seiner“ Fenster zu tragen.
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Folie 4
Lösung Fall 2
BGH v. 4.3.2011 - V ZR 156/10:
• Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den
Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige
Verteilungsschlüssel, wie er sich aus
-
einer Vereinbarung (Teilungserklärung),
einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG,
aus § 16 Abs. 2 WEG
oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt.
• Steht ein Ersatzanspruch gegen einen
Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies
grundsätzlich keine vom einschlägigen
Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung.
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Folie 5
Teil 2
Welche Beschlüsse ändern
die gesetzliche / vereinbarte Verteilung
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Folie 6
Fall 3
• In einer Eigentümerversammlung wird der Beschluss
gefasst, die Betriebskosten für den Fahrstuhl ab
nächstem Wirtschaftsjahr nach einem speziellen
Schlüssel zu verteilen.
• Dieser Schlüssel begünstigt einige Eigentümer
unangemessen, ohne an die Nutzungsmöglichkeit
anzuknüpfen. Er entspricht daher nicht
ordnungsmäßiger Verwaltung.
• Es verstreicht Zeit, deutlich mehr als ein Monat.
• Sind im kommenden Wirtschaftsjahr die Betriebskosten
nach dem neuen Schlüssel zu verteilen?
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Folie 7
§ 16 Abs. 3 WEG
Die Wohnungseigentümer können abweichend von
Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die
Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder
des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des
Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar
gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten
der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung
erfasst und nach diesem oder nach einem anderen
Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht.
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Folie 8
Lösung Fall 3
• Ja, denn der Beschluss ist wirksam.
• Zwar ist der Beschluss nicht ordnungsmäßig,
• wird er nicht binnen Monatsfrist angefochten, erlangt er
aber Bestandskraft.
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Folie 9
Fall 4
• Die Teilungserklärung bestimmt, abweichend von § 16
Abs. 2 WEG die Müllkosten nach Einheiten umzulegen.
• Der Eigentümer des noch nicht ausgebauten
Dachbodens ist komplett von der Kostenbeteiligung
befreit.
• Inwieweit kann die Kostenverteilung auf Grundlage von
§ 16 Abs. 3 WEG durch Beschluss in der
Eigentümerversammlung geändert werden.
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Folie 10
Leitsätze des BGH
1. BGH v. 9.7.2010 – V ZR 202/09:
Auch ein durch Vereinbarung festgelegter
Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach
§ 16 Abs. 3 WEG geändert werden.
2. BGH v. 1.6.2012 - V ZR 225/11:
§ 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen
Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden
Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten
oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist,
durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen.
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Folie 11
Lösung Fall 4
• Eine Änderung des Schlüssels, etwa die Einführung
einer Abrechnung nach Wohnfläche, ist von der
Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG gedeckt.
• Die Einführung einer Kostenbeteiligung des
Dachgeschosseigentümers ist mangels
Beschlusskompetenz ausgeschlossen.
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Folie 12
Fall 5
• In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen:
„Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und
Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von
§ 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten
von demjenigen zu tragen sind, an dessen
Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen.“
• Der Beschluss wird nicht angefochten.
• Wie sind die Kosten der kommenden
Fensterinstandsetzung zu verteilen, falls die
Teilungserklärung keine Regelung vorsieht.
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Folie 13
§ 16 Abs. 4 WEG
Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur
Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21
Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder
Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch
Beschluss die Kostenverteilung abweichend von
Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem
Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die
Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur
Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer
Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr
als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
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Folie 14
Lösung Fall 5
•
Die Kosten sind ungeachtet des Beschlusses nach
dem gesetzlichen Verteilungsmaßstab „MEA“ zu
verteilen.
•
Denn der gefasste Beschluss ist nichtig.
•
Es fehlt dem Beschluss an Beschlusskompetenz.
§ 16 Abs. 4 WEG legitimiert nur die Kostenverteilung
im Einzelfall.
vgl. BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10
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Folie 15
Fall 6
• In einer Teilungserklärung heißt es:
Die Eigentümer können mit 2/3-Mehrheit die
Gemeinschaftsordnung, insbesondere die Verteilung
der Kosten, ändern.
• In einer Eigentümerversammlung erscheinen 21 der 30
Eigentümer. Für die Änderung der Kostenverteilung
stimmen 15 Eigentümer, 6 dagegen.
• Was hat der Verwalter zu verkünden?
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Folie 16
Lösung Fall 6
• BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10:
Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und
klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind
- 2/3 aller Wohnungseigentümer und
- nicht nur der in der Versammlung anwesenden
erforderlich.
• Die Kostenverteilung wird nicht geändert (Beschluss ist
abgelehnt).
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Folie 17
Fall 7 zum Vorrang der HeizkostenV
•
Die Eigentümer haben vereinbart, auch die Heiz- und
Warmwasserkosten nicht nach der HeizkostenV,
sondern nach einem verbrauchsunabhängigen
Schlüssel (MEA, Fläche, Personen) zu verteilen.
•
Die Wohnungseigentümer genehmigen die auf diesem
Schlüssel beruhende Heizkostenabrechnung.
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Folie 18
Fall 7 Frage 1
Frage: Welche Wirkungen äußert die Vereinbarung über den Schlüssel?
§ 3 Satz 1 HeizkostenV: Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf
Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch
Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende
Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit
Wärme und Warmwasser getroffen worden sind.
BGH v. 17.2.2012 - V ZR 251/10: Die Regelungen der
Heizkostenverordnung gelten für die
Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung
oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
Antwort: Abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse sind unwirksam.
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Folie 19
Fall 7 Frage 2 und 3
2. Ist der Beschluss über die Jahresabrechnung auf Anfechtung für
unwirksam zu erklären?
•
Eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht
genügende Abrechnung ist auch dann anfechtbar, wenn die
Wohnungseigentümer (noch) keine der
Heizkostenverordnung entsprechende Regelung eingeführt
haben. Dann müssten sie eine solche Regelung nachholen,
damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden
können.
3. Wie kommt eine ordnungsmäßige Abrechnung zustande?
•
Fehlt es für die Vergangenheit an der Verbrauchserfassung,
ist über § 9a HeizkostenV nach Wohnfläche abzurechnen.
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Folie 20
Teil 3
Kostenverteilung (von Baumaßnahmen)
aufgrund von Vereinbarungen
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Folie 21
Fall 8
• Eine Teilungserklärung bestimmt u. a.:
Gemäß § 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter
die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich
entweder in seinem Sondereigentum oder als
Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums
befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten
und instand zu setzen. Nach § 7 (2) umfasst diese Verpflichtung
insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und
Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der
Wohnungsabschlusstüren und Fenster.
• Wer trägt die Kosten für den Austausch von Fenstern und von
Nebeneingangstüren, die allein zum Sondereigentum eines
bestimmten Wohnungseigentümers führen?
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Folie 22
BGH v. 22.11.2013 - V ZR 46/13
• Der Farbanstrich der Außenseite der
Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist von der
Instandhaltungspflicht der einzelnen Eigentümer
ausgenommen.
• Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen
Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer
obliegen.
• Vielmehr führt es im Zweifel dazu, dass der Austausch
der Fenster und der Abschlusstüren
Gemeinschaftsaufgabe ist.
• Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich
vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung.
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Folie 23
Lösung Fall 8
Die Kosten für den Austausch aller Fenster und
Eingangstüren tragen die Eigentümer gemeinschaftlich,
§ 16 Abs. 2 WEG.
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Folie 24
Fall 9
•
In der Teilungserklärung heißt es u. a.:
„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach
der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks
oder gemäß dieser Teilungserklärung zum
ausschließlichen Gebrauch durch einen
Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone,
Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf
seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten.“
•
Die Eigentümer streiten darüber, in welchem Umfange
die Balkoneigentümer die Kosten der anstehenden
Balkonsanierung werden tragen müssen.
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Folie 25
Fall 9 Frage 1
•
Können die Eigentümer durch Beschluss die
Reichweite der Klausel bestimmen?
•
LG München v. 13.02.2012 - 1 S 8790/11: Ein
Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine
verbindliche Auslegung der Teilungserklärung - hier:
Klausel zur Verteilung von Kosten für die
Instandsetzung der Balkone - herbeizuführen, ist
mangels Beschlusskompetenz nichtig.
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Folie 26
Fall 9 Frage 2
•
Wie ist diese Klausel auszulegen?
•
BGH v. 16.11.2012 - V ZR 9/12: Eine in der
Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach
Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch
einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen
Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist
nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon
Kosten ausgenommen sind, die die im
Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile
betreffen.
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Folie 27
Fall 10
•
„Fenster gehören zum Sondereigentum.“ Welche Wirkungen äußert diese
Regelung?
•
BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12: Durch die Teilungserklärung kann
Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht
begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen
Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten [§ 5 III WEG], nicht aber
zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.
•
OLG Karlsruhe v. 7.7.2010 - 11 WX 115/08: Ist die Zuweisung von Bauteilen
zum Sondereigentum dinglich unwirksam, kann die gem. § 140 BGB gebotene
Umdeutung für Bauteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums (hier:
Fenster- und Türelemente) ergeben, dass für sie die Instandhaltungs- und
Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen
Wohnungseigentümern liegen soll.
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Folie 28
Fall 11
•
Nach Teilungserklärung trägt der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der
Instandhaltung und Instandsetzung der seiner Sondernutzung unterliegenden
Gegenstände, insbesondere Grundstücksflächen. Wer trägt die Kosten für das
erforderliche Fällen eines Baumes auf einer Sondernutzungsfläche.
•
OLG Düsseldorf v. 17.10.2003 – 3 Wx 227/03: Die Kosten der Beseitigung
eines auf einer „Sondernutzungsfläche“ stehenden Baumes, der ein
angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der
Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die
Teilungserklärung bestimmt, dass er die „Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten“ der Sondernutzungsfläche tragen soll.
•
OLG München v. 5.4.2011 - 32 Wx 1/11: Der Sondernutzungsberechtigte:
Zur Instandhaltung einer Grundstücksfläche gehört es auch, dass sich auf
derselben keine Gegenstände befinden, die eine Gefährdung darstellen, wie
dies bei abgestorbenen Bäumen der Fall sein kann. Unerheblich ist es dem
gegenüber, ob der Sondernutzungsberechtigte berechtigt oder verpflichtet
gewesen wäre, die Bäume selbst zu beseitigen.
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Folie 29
Teil 4
Gesetzliche Kostenverteilung
(Ausnahmen von § 16 Abs. 2 WEG)
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Folie 30
Fall 12
• Die extravaganten Balkoneigentümer der Südseite
wollen die Brüstungen ihrer Balkone aufwendig und
äußerst kostenintensiv umgestalten, indem eine GlasStahl-Konstruktion errichtet wird.
• In der Eigentümerversammlung wird über die
Baumaßnahme abgestimmt. Die Balkoneigentümer sind
dafür, die anderen Eigentümer erscheinen nicht oder
enthalten sich der Stimme.
• Der Beschluss wird nicht angefochten und ausgeführt.
• Der Verwalter fragt sich, wie er die Kosten der
Maßnahme verteilen soll.
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Folie 31
Besondere Kostenregelung
• § 16 Abs. 6 WEG:
Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach
§ 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt,
einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen
Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht
verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme
verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer
Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.
• § 22 WEG: Bauliche Maßnahmen
- Abs. 1: Klassische „bauliche Veränderung“
- Abs. 2: Modernisierung
- Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung
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Folie 32
BGH v. 11.11.2011 – V ZR 65/11
1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen
Maßnahme gemäß § 22 I WEG nicht zu, ist er gemäß
§ 16 VI 1 Halbs. 2 WEG von den damit verbundenen
Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine
Zustimmung gemäß § 22 I i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG
erforderlich war oder nicht.
2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach
Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung
der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der
Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend
regelt.
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Folie 33
Lösung Fall 12
• Soweit es sich bei der Umgestaltung der Balkonbrüstung bloß um
eine „klassische bauliche Veränderung“ handelt, tragen die
Kosten nur die Eigentümer, die für die Maßnahme gestimmt
haben.
• Abweichend kann es sich um eine Modernisierung (§ 22 II WEG)
nur handeln, wenn die Maßnahme aus der Sicht eines
verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung
darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des
Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen
sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn
die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu
dem erzielbaren Vorteil stehen (BGH v. 14.12.2012 – V ZR
224/11).
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Folie 34
§ 16 Abs. 8 WEG
Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur
dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des
Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber
der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts
aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27
Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.
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Folie 35
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Prof. Dr. Florian Jacoby
Direktor der
Forschungsstelle für Immobilienrecht,
Universität Bielefeld
Universitätsstr. 25, 33615 Bielefeld
[email protected]
www.jura.uni-bielefeld.de/fir/
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