Was gehört wem? Doppelparker, Heizkörper, Versorgungsleitungen

Verwaltertreff Ratingen e.V.
Was gehört wem?
Doppelparker, Heizkörper, Versorgungsleitungen,
Rauchwarnmelder. Sowie Instandhaltung, Sanierung
und Kostentragung dieser Gebäudeteile.
Prof. Dr. Florian Jacoby
Ratingen, 23. Mai 2014
Was gehört wem? - Bedeutung
• Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen Eigentum
steht, dann haben grundsätzlich die
Wohnungseigentümer
- in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und
Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung) und
- die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu
tragen (Kostentragung).
• Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann
- hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten
(aus seiner eigenen Beauftragung) selbst zu zahlen,
- Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind mangels
Beschlusskompetenz nichtig.
Was gehört wem?
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Agenda
• Teil 1: Was gehört wem?
• Teil 2: Instandhaltung an individuell genutztem
Gemeinschaftseigentum als Regelungsgegenstand
• Teil 3: Zulässigkeit von Baumaßnahmen
• Teil 4: Exkurs Rauchwarnmelder
Was gehört wem?
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Fall 1: Was gehört wem?
Was gilt hinsichtlich folgender Gebäudeteile:
a) Fenster,
b) Eingangs- und Wohnungsabschlusstüren,
c) Wasserleitungen,
d) Heizkörper samt Thermostatventilen und Ablesegeräte,
e) Doppelparker samt Hebeanlage,
f) Rauchwarnmelder?
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„Was gehört wem“?
1. Stufe: Qualifizierung des „Was“:
•
•
Ist die Sache selbstständige bewegliche Sache oder
Gehört sie als Gebäude-/Grundstücksbestandteil zur
unbeweglichen Sache Grundstück?
- Steht der Bestandteil im Gemeinschaftseigentum
- Steht der Bestandteil im Sondereigentum
2. Stufe: Bestimmung des „Wem“
•
•
•
Bei beweglichen Sachen:
- Rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft
- Einzelne(r) Wohnungseigentümer
Bei Gemeinschaftseigentum: alle Wohnungseigentümer
Bei Sondereigentum: einzelner Wohnungseigentümer
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Folie 5
Selbstständige bewegliche Sache oder
Gebäudebestandteil
§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache
Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der
eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche
Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.
§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes
(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund
und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse
des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem
Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des
Grundstücks.
(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des
Gebäudes eingefügten Sachen.
§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck
(1) Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu
einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das Gleiche
gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem
fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist.
(2) Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind,
gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes.
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Einzelfälle
•
•
•
•
•
•
•
Fenster sind
Gebäudebestandteil,
Eingangs- und Wohnungsabschlusstüren sind
Gebäudebestandteil,
Wasserleitungen sind
Gebäudebestandteil,
Heizkörper samt Thermostatventilen sind
Gebäudebestandteil,
Ablesegeräte (Verdunster) sind
regelmäßig selbstständige – nur zu vorübergehendem Zweck (insbesondere
bei Vermietung des Ablesedienstes) eingefügte – bewegliche Sachen,
Doppelparker samt Hebeanlage sind
Gebäudebestandteil,
Rauchwarnmelder sind
regelmäßig selbstständige bewegliche Sachen (str.).
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Zuordnung von Gebäudebestandteilen
• Bestandteile der zum Sondereigentum zählenden Räume sind
grds. Sondereigentum (§ 5 Abs. 1 WEG)
• Ausnahmsweise sind die Bestandteile Gemeinschaftseigentum,
wenn
- Veränderung wäre Beeinträchtigung iSv § 14 (§ 5 Abs. 1 WEG),
- Äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt (§ 5 Abs. 1 WEG),
- Für Bestand oder Sicherheit erforderlich ist (§ 5 Abs. 2 WEG),
- Dient zum gemeinschaftlichen Gebrauch (§ 5 Abs. 2 WEG),
- Zu Gemeinschaftseigentum erklärt (§ 5 Abs. 3 WEG)
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Versorgungsleitungen
BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12:
Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des
Gebäudes sind, stehen zwingend im
Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich
des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch
dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der
Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
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BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12
(detailliert I)
• Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele
einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich
des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich
jedoch als Einheit anzusehen. Sie bilden ein der
Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes
Leitungsnetz (…).
• Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung
und trägt darüber hinaus der Interessenlage der
Wohnungseigentümer Rechnung. Sie erhält ihnen die
gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über das Leitungsnetz und
ermöglicht so Veränderungen daran, beispielsweise die
Verwendung von Leitungen, die nur eine Wohneinheit versorgen,
auch für andere Zwecke; ferner erleichtert sie die Durchführung
von Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen
an den Versorgungsleitungen. (…)
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BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12
(detailliert II)
• Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden
Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu
ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des
Sondereigentums (…), sondern jedenfalls bis zu der
ersten für die Handhabung durch den
Sondereigentümer vorgesehenen
Absperrmöglichkeit.
• Denn Wasser- und Heizungsleitungen verlieren erst
von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem
Gesamtnetz, an dem sie sich durch eine im räumlichen
Bereich des Sondereigentums befindliche
Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.
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Folie 11
Weitere Aussagen des BGH
• BGH v. 08.07.2011 – V ZR 176/10: Heizkörper und
dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung
sowie Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate
können im Sondereigentum stehen.
• BGH v. 21.10.2011 – V ZR 75/11: Das an einer
Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf
die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere
Garageneinheit betrieben wird.
• BGH v. 25.10.2013 - V ZR 212/12: Wohnungseingangstüren
stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der
Wohnungseigentümer.
• BGH v. 22.11.2013 - V ZR 46/13:
Kellerausgangstür, Nebenausgangstür und Fenster stehen
zwingend im Gemeinschaftseigentum.
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Folie 12
Lösung Fall 1
a) Fenster und Türen bestimmen das äußere Erscheinungsbild und
sind regelmäßig für Bestand und Sicherheit erforderlich, sind
also gemeinschaftliches Eigentum.
b) Versorgungsleitungen sind im Bereich des gemeinschaftlichen
Eigentums und innerhalb des Sondereigentums bis zur ersten
Absperrmöglichkeit eine einheitliche, dem gemeinschaftlichen
Gebrauch dienende Sache und daher gemeinschaftliches
Eigentum.
c) Heizkörper und Thermostatventile sind hingegen grds.
Sondereigentum, wenn nicht ausnahmsweise entweder die
Teilungserklärung sie zu Gemeinschaftseigentum erklärt oder
diese Teile dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (oder
soweit es an einer Absperreinrichtung fehlt).
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Teil 2
Instandhaltung an individuell genutztem
Gemeinschaftseigentum als Regelungsgegenstand
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Anlassentscheidung
BGH v. 16.11.2012 - V ZR 9/12:
Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung,
wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch
durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf
dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten
sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass
hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im
Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile
betreffen.
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Überblick
I. Grundlagen
1. Regelungsprobleme der Instandhaltung
2. Gesetzliche Weichenstellung
3. Sonderzuständigkeiten
(Gebrauch am Gemeinschaftseigentum)
4. Steuerungsmöglichkeiten
II. Regelungen in der Teilungserklärung
III. Regelungen durch Beschluss
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1. Regelungsprobleme der
Instandhaltung
§ 21 Abs. 1 WEG:
Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
§ 16 Abs. 2 WEG:
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen
Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des
gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der
Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines
gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen
Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz
2) zu tragen.
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2. Gesetzliche Weichenstellung
• Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen
Eigentum steht, dann haben grundsätzlich die
Wohnungseigentümer
- in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und
Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung) und
- die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu
tragen (Kostentragung).
• Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann
- hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten
(aus seiner eigenen Beauftragung) selbst zu zahlen,
- Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind mangels
Beschlusskompetenz nichtig.
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3. Sonderzuständigkeiten
Gebrauchsmöglichkeit am Gemeinschaftseigentum
• aufgrund von
- Sondereigentum oder
- Sondernutzungsrecht
• für
- einzelnen Eigentümer (individuell) oder
- mehrere Eigentümer
(Nutzergruppe, insbesondere Mehrhausanlage).
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4. Steuerungsmöglichkeiten
•
•
•
§ 10 Abs. 2 WEG:
Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach
den Vorschriften dieses Gesetzes (...). Die Wohnungseigentümer können
von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen,
soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
§ 10 Abs. 3 WEG:
Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis
untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses
Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher
Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines
Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im
Grundbuch eingetragen sind.
§ 10 Abs. 4 WEG:
Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 (...) bedürfen zu ihrer
Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht
der Eintragung in das Grundbuch.
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Teil 2
II. Regelungen in der Teilungserklärung
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Aspekte der Gestaltung und Auslegung
• Gegenständliche Reichweite der Regelung
- „allein genutzte Gegenstände“
- „Gegenstände im räumlichen Bereich des Sondereigentums“
- „durch Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch
zugewiesene Gegenstände“
• Erfasste Maßnahme
- Instandhaltung, Instandsetzung
- Sonstige bauliche Maßnahmen
- Verkehrssicherungspflichten
• Regelungsinhalt
- Kostentragungspflicht
- Verwaltungsbefugnis (wer entscheidet: wann und was)
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Folie 22
Fall 2
Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer
unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene
Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen.
• In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen
Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem
Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und
Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden.
• Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs
der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von
Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster
samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt.
• In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen
werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die
Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden
Sache der Eigentümergemeinschaft.
Wer trägt die Kosten der vollständigen Erneuerung der Fenster?
•
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Folie 23
Lösung Fall 2
• BGH v. 2.3.2012 - V ZR 174/11:
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur
Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst
Rahmen in dem räumlichen Bereich des
Sondereigentums den einzelnen
Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den
Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der
Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.
• Es gilt § 16 II WEG.
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Folie 24
Fall 3
• Eine Teilungserklärung bestimmt u. a.:
Gemäß § 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter
die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich
entweder in seinem Sondereigentum oder als
Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums
befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten
und instand zu setzen. Nach § 7 (2) umfasst diese Verpflichtung
insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und
Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der
Wohnungsabschlusstüren und Fenster.
• Wer trägt die Kosten für den Austausch von Fenstern und von
Nebeneingangstüren, die allein zum Sondereigentum eines
bestimmten Wohnungseigentümers führen?
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Folie 25
BGH v. 22.11.2013 - V ZR 46/13
• Der Farbanstrich der Außenseite der
Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist von der
Instandhaltungspflicht der einzelnen Eigentümer
ausgenommen.
• Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen
Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer
obliegen.
• Vielmehr führt es im Zweifel dazu, dass der Austausch
der Fenster und der Abschlusstüren
Gemeinschaftsaufgabe ist.
• Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich
vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung.
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Folie 26
Lösung Fall 3
Die Kosten für den Austausch aller Fenster und
Eingangstüren tragen die Eigentümer gemeinschaftlich.
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Folie 27
Fall 4
In der Teilungserklärung heißt es u. a.:
„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach
der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks
oder gemäß dieser Teilungserklärung zum
ausschließlichen Gebrauch durch einen
Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone,
Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf
seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten.“
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Folie 28
Fall 4 Frage 1
• Können die Eigentümer durch Beschluss die Reichweite
der Klausel bestimmen?
• LG München v. 13.02.2012 - 1 S 8790/11: Ein
Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine
verbindliche Auslegung der Teilungserklärung - hier:
Klausel zur Verteilung von Kosten für die
Instandsetzung der Balkone - herbeizuführen, ist
mangels Beschlusskompetenz nichtig.
• Dauerhafte Rechtssicherheit nur durch
- (Klarstellende) Änderung der Teilungserklärung/Vereinbarung
- Feststellungsurteil (auch auf Zwischenfeststellungsklage)
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Fall 4 Frage 2
•
Wie ist diese Klausel auszulegen?
•
BGH v. 16.11.2012 - V ZR 9/12: Eine in der
Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach
Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch
einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen
Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist
nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon
Kosten ausgenommen sind, die die im
Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile
betreffen.
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Folie 30
Fall 4 Frage 3
•
Was ist mit einem Beschluss, der eine abweichende
Kostenverteilung für eine bestimmte Maßnahme
vorsieht?
•
BGH v. 16.11.2012 - V ZR 9/12 Tz. 11: Ob der in dem
Verstoß gegen § 5.2 der Teilungserklärung liegende
Rechtsfehler nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse
führt oder zu deren Nichtigkeit wegen fehlender
Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begründung
einer Kostenlast der Gemeinschaft, bedarf hier keiner
Klärung.
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Folie 31
Fall 4 Frage 4
• Was hat die Teilungserklärung für Auswirkungen auf die
Organisation und Ausführung der Baumaßnahme;
Welche Grenzen gelten für die Überleitung der
Verwaltungszuständigkeit auf einen Eigentümer,
welcher Raum bleibt noch für eine Beschlussfassung
der Eigentümer?
• Lässt sich unterscheiden, ob
- Umpflanzungen im Garten,
- Austausch einzelner Fenster, einer ganzen Fensterfront oder
- der Neuaufbau eines Balkons
betroffen ist?
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Folie 32
Übertragung der
Verwaltungszuständigkeit
•
Grenzen der Übertragung der Verwaltungszuständigkeit auf einen Eigentümer:
- Beeinträchtigung der Verwalterkompetenzen
§ 27 IV WEG erklärt § 27 I – III WEG für indisponibel:
- § 27 I Nr. 2 WEG: erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung,
- § 27 I Nr. 1 Fall 1 WEG: Beschlussausführung.
Flexibel bleibt, was erforderlich ist und was beschlossen wird.
- Beeinträchtigung der anderen Eigentümer
Duldungspflichten bei Beeinträchtigung von Sonder- oder sonstigem
Gemeinschaftseigentum beruhen auf Beschluss
Koordinierung mehrerer erfolgt durch Beschluss
•
Grenzen einer Beschlussfassung durch Eigentümerversammlung
- Beschlusskompetenz: (+), da „Ersatzzuständigkeit“ unentbehrlich.
- Rechtswidrig wegen Verstoßes gegen Vereinbarung oder fehlender
Ordnungsmäßigkeit?
Entscheidung über „Ob“, „Wann“ und „Wie“ der Maßnahme.
Beauftragung im Namen des Eigentümers/der Gemeinschaft.
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Folie 33
Lösung Fall 4 Frage 4
Allgemeingültige Aussage lässt sich angesichts der
Vielgestaltigkeit der betroffenen Maßnahmen nicht treffen,
insbesondere ist aber zu unterscheiden, ob Maßnahme
andere Eigentümer betrifft, weil sie deren Sondereigentum
oder sonstiges Gemeinschaftseigentum betrifft.
- Keine Betroffenheit anderer Eigentümer
Verwaltungszuständigkeit grundsätzlich bei Eigentümer,
Beschluss der Eigentümer aber allenfalls anfechtbar.
- Betroffenheit anderer Eigentümer
Keine selbstständige Verwaltungszuständigkeit des
Eigentümers,
Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich.
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Folie 34
Fall 5
•
„Fenster gehören zum Sondereigentum.“ Welche Wirkungen äußert diese
Regelung?
•
BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12: Durch die Teilungserklärung kann
Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht
begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen
Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten [§ 5 III WEG], nicht aber
zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.
•
OLG Karlsruhe v. 7.7.2010 - 11 WX 115/08: Ist die Zuweisung von Bauteilen
zum Sondereigentum dinglich unwirksam, kann die gem. § 140 BGB gebotene
Umdeutung für Bauteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums (hier:
Fenster- und Türelemente) ergeben, dass für sie die Instandhaltungs- und
Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen
Wohnungseigentümern liegen soll.
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Folie 35
Vereinbarungen über
die dingliche Einordnung
• § 3 Abs. 1 WEG
- Einräumung von Sondereigentum
- an abgeschlossenen Räumen in Gebäuden
(§ 3 Abs. 2 S. 2 WEG: Garagenstellplätze gelten als
abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte
Markierungen ersichtlich sind.)
• § 5 Abs. 3 WEG
- Zuweisung zum Gemeinschaftseigentum
- Bestandteile von Räumen, die sonst Sondereigentum wären
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Folie 36
Fall 5
•
Nach Teilungserklärung trägt der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der
Instandhaltung und Instandsetzung der seiner Sondernutzung unterliegenden
Gegenstände, insbesondere Grundstücksflächen. Wer trägt die Kosten für das
erforderliche Fällen eines Baumes auf einer Sondernutzungsfläche.
•
OLG Düsseldorf v. 17.10.2003 – 3 Wx 227/03: Die Kosten der Beseitigung
eines auf einer „Sondernutzungsfläche“ stehenden Baumes, der ein
angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der
Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die
Teilungserklärung bestimmt, dass er die „Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten“ der Sondernutzungsfläche tragen soll.
•
OLG München v. 5.4.2011 - 32 Wx 1/11: Der Sondernutzungsberechtigte:
Zur Instandhaltung einer Grundstücksfläche gehört es auch, dass sich auf
derselben keine Gegenstände befinden, die eine Gefährdung darstellen, wie
dies bei abgestorbenen Bäumen der Fall sein kann. Unerheblich ist es dem
gegenüber, ob der Sondernutzungsberechtigte berechtigt oder verpflichtet
gewesen wäre, die Bäume selbst zu beseitigen.
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Folie 37
Gemeinschaftsfreundliches Beispiel
Die Eigentümer vereinbaren:
Wohnungseigentümer haben die Kosten für
Instandhaltung und Instandsetzung, aber auch alle
anderen baulichen Maßnahmen und die Verkehrspflichten
für solche Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums zu
tragen, die ihnen durch ein Sondernutzungsrecht zum
alleinigen Gebrauch zugewiesen sind. Die
Verwaltungsbefugnis ruht weiter auf sämtlichen
Wohnungseigentümern. Diese können insbesondere
entscheiden, wann, auf welche Art und Weise und durch
wen die Maßnahmen zu unternehmen sind.
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Folie 38
Teil 2
III. Regelungen durch Beschluss
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Folie 39
Grundfragen zur Beschlussfassung
•
•
Beschlusskompetenz
-
Gesetzliche Beschlusskompetenz in § 16 IV WEG
-
Öffnungsklauseln
Ordnungsmäßigkeit (Anfechtbarkeit) eines
Kostenbeschlusses (im Einzelfall)
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Folie 40
Fall 6
• In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen: Die
Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an Fenstern werden
abweichend von § 16 II WEG künftig so verteilt, dass die
Kosten von demjenigen zu tragen sind, an dessen
Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen.
Welche Wirkung äußert der Beschluss?
• BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10: Eine schon nach dem
Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall
hinausreichende Änderung des Schlüssels [zur
Kostenverteilung von Instandsetzungsmaßnahmen] ist
nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 IV WEG
gedeckt und daher nichtig.
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Folie 41
Fall 7
• In einer Teilungserklärung heißt es:
Die Eigentümer können mit 2/3-Mehrheit die
Gemeinschaftsordnung, insbesondere die Verteilung
der Kosten, ändern.
• In einer Eigentümerversammlung erscheinen 21 der 30
Eigentümer. Für die Änderung der Kostenverteilung
stimmen 15 Eigentümer, 6 dagegen.
Was hat der Verwalter zu verkünden?
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Folie 42
Lösung Fall 7
• BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10:
Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und
klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind
- 2/3 aller Wohnungseigentümer und
- nicht nur der in der Versammlung anwesenden
erforderlich.
• Die Kostenverteilung wird nicht geändert (Beschluss ist
abgelehnt).
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Folie 43
Fall 8
Lassen sich über § 16 IV WEG anfechtungsfest die
Kosten für die Sanierung
- von bestimmten Fenstern,
- des einzigen Fahrstuhls in einer Mehrhausanlage
dem betroffenen Eigentümer auferlegen?
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Folie 44
Qualifizierte Beschlussmehrheit
im Einzelfall
§ 16 Abs. 4 WEG:
Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur
Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21
Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder
Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch
Beschluss die Kostenverteilung abweichend von
Absatz 2 regeln (...).
2Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach
Satz 1 bedarf einer Mehrheit von
- drei Viertel aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und
1Die
- mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
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Folie 45
BGH v. 18.6.2010 - V ZR 164/09
Ein Beschluss nach § 16 IV WEG muss den
Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung
genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall
beschlossene Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der
betroffenen Wohnungseigentümer auf
Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so
den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft.
Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur
Nichtigkeit des Beschlusses.
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Folie 46
Lösung Fall 8
• Bestimmte Fenster: Jetzt (allein) zahlende Eigentümer
müssen bei künftiger Sanierung weiterer Fenster
fremde Fenster nach § 16 II WEG mitbezahlen, daher
Beschluss anfechtbar.
• Einziger Fahrstuhl in einer Mehrhausanlage: grds.
ordnungsmäßig, nicht anfechtbar, weil keine
entsprechende Maßnahme („gleichgelagerte
Instandsetzungsmaßnahme“) künftig möglich.
Was gehört wem?
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Folie 47
Fall 9
• In der Vergangenheit wurden in einer Anlage stets
Fenster von den „betroffenen“ Eigentümern bezahlt,
obwohl die Gemeinschaftsordnung keine
entsprechende (wirksame) Regelung enthält.
• Die Fenster eines Eigentümers sind sanierungsbedürftig
und er verlangt Austausch.
• Lassen sich die Kosten der Maßnahme über § 16 IV
WEG mit der erforderlichen Mehrheit dem betroffenen
Eigentümer auferlegen?
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Folie 48
Lösung Fall 9
• Eine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es noch
nicht, in BGH v. 18.6.2010 - V ZR 164/09 gab es keine
„gefestigte Übung“ in der Anlage.
• Meines Erachtens ist der Beschluss ordnungsmäßig
und daher nicht anfechtbar,
- weil der Verteilungsmaßstab der jetzt zu
beschließenden Maßnahme die bisherige Praxis
fortsetzt.
- Ordnungsmäßigkeit ergibt sich aus
Vergangenheit, ohne dass – im Unterschied zu
BGH v. 18.6.2010 - V ZR 164/09 – Bindung für die
Zukunft (!) damit einhergeht.
Was gehört wem?
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Folie 49
Teil 3
Zulässigkeit von Baumaßnahmen
Was gehört wem?
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Folie 50
Fall 10
In einer Wohnanlage möchten Eigentümer die
(sanierungsbedürftigen,) aus Holz gefertigten
Balkonbrüstungen durch solche aus Stahl und Glas
ersetzen.
1. Unter welchen Voraussetzungen hält ein entsprechender
Beschluss über die Baumaßnahme vor Gericht der Anfechtung
stand?
2. Was hat der Wohnungseigentumsverwalter beim Beschluss
über die Maßnahme zu bedenken?
3. Wer trägt die Kosten der Maßnahme und ggf. später
erforderlich werdender Folgekosten?
4. Unter welchen Voraussetzungen haben die Bewohner der
Anlage die Baumaßnahme zu dulden?
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Folie 51
Bauliche Maßnahmen
• Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung
- Instandhaltung und Instandsetzung, § 21 V Nr. 2 WEG
- modernisierender Instandhaltung, § 22 III WEG
- Modernisierung iSv § 555b Nr. 6 BGB („bauliche Maßnahmen, die auf
Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu
vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“)
• Modernisierung nach § 22 II WEG
- Modernisierung iSv § 555b Nr. 1 - 5 BGB
- wenn sie die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen
Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen
• Sonstige bauliche Maßnahme nach § 22 I WEG
- Auffangtatbestand
- Insbesondere auch Modernisierung iSv § 555b Nr. 7 BGB
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Folie 52
§ 22 Abs. 2 WEG-neu
1Maßnahmen
gemäß Absatz 1 Satz 1,
die
der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen
Gesetzbuches oder
der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik
dienen,
die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern
und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen,
können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei
Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des
§ 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile
beschlossen werden.
2Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen
werden.
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Folie 53
§ 555b BGB: Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig
eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart
oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits
eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
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Folie 54
Stufen des § 22 WEG nach BGH
BGH v. 14.12.2012 - V ZR 224/11
1. Sanierungsarbeiten, die sich - wie die beschlossene Erneuerung
der Balkonbrüstungen - nicht auf die Erhaltung oder
Wiederherstellung des bestehenden Zustands beschränken,
können eine modernisierende Instandsetzung im Sinne von § 22
III i.V.m. § 21 V Nr. 2 WEG sein.
2. Ist das nicht der Fall, sind die Voraussetzungen einer
Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 II WEG zu prüfen.
3. Nur wenn beide Vorschriften nicht eingreifen, handelt es sich um
eine bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 I WEG.
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Folie 55
Leitsätze des BGH
• BGH v. 24.1.2014 – V ZR 48/13:
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer
Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung
sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1
WEG).
• BGH v. 7.2.2014 – V ZR 25/13:
Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig
vorgenommene bauliche Maßnahme (hier:
Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle
Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene
finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen,
sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen
Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu
bewegen.
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Folie 56
Leitsätze von Landgerichten Einzelfällen
•
LG Hamburg v. 29.5.2013 - 318 S 5/13:
Erweist sich ein Baum als prägend für die
Gartenanlage, so ist seine Fällung eine
zustimmungspflichtige bauliche Veränderung.
•
LG München v. 20.09.2012 - 36 S 1982/12:
Wenn ein Fassadenneuanstrich das
Gesamterscheinungsbild des Gebäudes verändert,
liegt eine bauliche Veränderung, keine bloße
Instandsetzung vor.
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Folie 57
1. Prüfprogramm des Gerichts
1.
2.
3.
Ist Beschluss als modernisierende Instandsetzung rechtmäßig?
- Instandsetzungsbedarf von Gewicht, maßgeblich ist Gepräge der
Maßnahme (LG Saarbrücken (-), wenn zwei von zehn Glasbausteinen
defekt, die allesamt durch Fenster ersetzt werden sollen.),
- einfache Mehrheit,
- Ordnungsmäßigkeit: grds. Amortisation in zehn Jahren.
Ist Beschluss als Modernisierung rechtmäßig?
- Modernisierung nach § 555b Nr. 1 - 5 BGB,
- Doppelt qualifizierte Mehrheit (3/4 Köpfe, 1/2 MEA),
- Keine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage,
- Keine unbillige Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern,
- Ordnungsmäßigkeit.
Ist Beschluss als sonstige bauliche Maßnahme rechtmäßig?
- Zustimmung aller Beeinträchtigten erforderlich
- LG Hamburg v. 16.1.2013 - 318 S 55/12: Die Genehmigung einer
baulichen Veränderung kann nur in Gestalt einer förmlichen
Beschlussfassung erfolgen.
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Folie 58
2. Vorgehen des Verwalters
• Beschlussquorum
- Einfache Mehrheit (h.M. auch bei § 22 I WEG)
- Doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 22 II WEG
• Aufklärungspflichten
- Ordnungsmäßigkeitsanforderungen (Anfechtungsgefahr)
- Switchen (Möglichkeit, Modernisierung durch (anfechtbaren)
Beschluss nach § 22 I WEG zu fassen)
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Folie 59
3. Kostenverteilung
unter den Eigentümern
• Gemeinschaftsmaßnahme („Einpacken“)
- Verteilung nach Miteigentumsanteilen, § 16 II WEG
- Beschlussweise Abweichung im Einzelfall, § 16 IV WEG
• Individuelle Maßnahme („Klofenster“)
- Kosten des Einbaus
Durch Gemeinschaft nur mit Beschl. nach § 16 IV WEG
Gebräuchlich Kosten bei betroffenen Eigentümer wegen
bloßer Einbauerlaubnis auf Selbstkosten
- Folgekosten
§ 16 IV WEG („Einzelfall“?)
§ 16 VI WEG nach BGH nur bei § 22 I WEG
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Besondere Kostenregelung
• § 16 Abs. 6 WEG:
Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach
§ 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt,
einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen
Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht
verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme
verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer
Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.
• § 22 WEG: Bauliche Maßnahmen
- Abs. 1: Klassische „bauliche Veränderung“
- Abs. 2: Modernisierung
- Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung
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Folie 61
BGH v. 11.11.2011 – V ZR 65/11
1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen
Maßnahme gemäß § 22 I WEG nicht zu, ist er gemäß
§ 16 VI 1 Halbs. 2 WEG von den damit verbundenen
Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine
Zustimmung gemäß § 22 I i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG
erforderlich war oder nicht.
2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach
Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung
der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der
Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend
regelt.
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Folie 62
4. Duldungspflichten
• Duldungspflichten der Wohnungseigentümer
- beruhen grds. auf Beschlussfassung nach § 22 WEG
- Probleme ergeben sich z. B. bei:
Ausbauermächtigung
Sonstige Zustimmung nach § 22 I WEG ohne Beschluss
Nachbesserung durch Bauträger auf Verlangen eines
Eigentümers
• Duldungspflichten des Mieters:
- bedürfen der Ankündigung
Erhaltungsmaßnahmen, § 555a BGB
Modernisierungsmaßnahmen, §§ 555c f. BGB
- Wer kündigt Baumaßnahme der WEG und setzt
Duldungspflicht ggf. durch?
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Folie 63
Durchsetzung durch Bauherr
Gemeinschaft gegenüber Mieter
• Keine eigenen Duldungsansprüche der Eigentümer (str)
- Nach § 1004 BGB muss Mieter im Verhältnis zu den Eigentümern nur den
Rückbau rechtswidriger/störender Baumaßnahmen dulden.
- Es besteht kein Anspruch auf Duldung von Veränderungen des
Gemeinschaftseigentums aus Gesetz.
• Geltendmachung der Vermieteransprüche durch Gemeinschaft
- Ansichziehen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG („Sie übt die
gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus (…),
ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit
diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen
sind“)
Ansprüche nur Einzelner von Beschlusskompetenz erfasst.
Ausübung durch alle ist förderlich.
- Ermächtigung (gewillkürte Prozessstandschaft), zur Zulässigkeit bei § 554
BGB allgemein BGH v. 13.2.2008 - VIII ZR 105/07 Rn. 26
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Folie 64
Teil 4
Exkurs Rauchwarnmelder
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Folie 65
§ 49 Abs. 7 BauO NRW
1. In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie
Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,
jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.
2. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben
werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
3. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder
genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31.
Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den
Sätzen 1 und 2 auszustatten.
4. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der
unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der
Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013
selbst übernommen.
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Folie 66
Begründung LT-Drucks. 16/1624, S. 5
• Hauptursache der Todesfälle bei Wohnungsbränden ist nicht die
Temperatureinwirkung, sondern der Erstickungstod durch
toxische Gase im Brandrauch.
• Rauchgase verbreiten sich schneller als das Feuer.
• Schon nach kürzester Zeit besteht Lebensgefahr durch eine
Rauchvergiftung.
• Bei frühzeitiger Alarmierung durch Rauchwarnmelder –
insbesondere nachts – können viele Leben gerettet werden.
• Rauchwarnmelder dienen als Frühwarnsystem ausschließlich
dem Schutz der sich in einer Wohnung aufhaltenden Personen.
• Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die
Vermeidung von Sachschäden kann durch Rauchwarnmelder
dagegen planmäßig nicht erzielt werden.
• Hierzu wären Gefahrenmeldeanlagen erforderlich, zum Beispiel
selbsttätige Brandmeldeanlagen.
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Folie 67
BGH v. 8.2.2013 - V ZR 238/11 Rn. 13
•
•
•
Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht
unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der
Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer
Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der
Wohnung angehalten werden.
Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers,
sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände
stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und
Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der
rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders
soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist
nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer
Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam
geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die
Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden, die
übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen
des Gebäudes zu bewegen.
Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das
Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt, mag dies auch eher als Reflex
der Einbauverpflichtung anzusehen sein.
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service/Rauchwarnmelder/
6. Welche Eigenschaften müssen die zu installierenden Rauchwarnmelder
besitzen?
- Es dürfen nur Rauchwarnmelder verwendet werden, die nach der DIN EN
14604 in Verkehr gebracht wurden und ein entsprechendes CE-Zeichen
tragen.
- Sind in Wohngebäuden Brandmeldeanlagen oder Gefahrenwarnanlagen mit
Rauchmeldern gemäß DIN EN 54-7 in den nach § 49 BauO NRW
auszustattenden Räumen vorhanden, kann auf eine zusätzliche Installation mit
Rauchwarnmeldern gemäß DIN EN 14604 verzichtet werden, wenn die örtliche
Alarmierung in den Räumen sichergestellt ist.
10. Was ist mit bereits installierten Meldern; dürfen sie weiterbenutzt werden
oder müssen sie ausgetauscht werden?
- In bestehenden Wohnungen bereits vorhandene Rauchwarnmelder dürfen
weiterhin benutzt werden.
- Sofern ein Mieter schon Rauchwarnmelder installiert hatte, sollte sich der
Eigentümer von der ordnungsgemäßen Ausstattung bzw. Installation und
Betriebsbereitschaft überzeugen und dies dokumentieren.
- Allerdings ist der Eigentümer nicht verpflichtet, bereits vorhandene Melder
weiter zu verwenden.
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11. Was ist erforderlich, um die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder
sicherzustellen?
- Die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder muss mindestens einmal jährlich
überprüft werden. Dazu ist über die Prüftaste die akustische Warnung probeweise zu
aktivieren.
- Die Raucheindringöffnungen müssen frei sein und bei Verschmutzung nach
Herstellerangaben gereinigt werden.
- Die Umgebung von 0,5 m um den Rauchwarnmelder ist von Einrichtungsgegenständen
freizuhalten.
- Die Batterie ist nach Angaben des Herstellers, jedoch spätestens wenn der
Rauchwarnmelder eine Batteriestörmeldung aussendet, auszutauschen.
9. Wer ist zuständig, wenn Rauchwarnmelder defekt sind?
- Für den Ersatz defekter Melder ist der Bauherr/Eigentümer zuständig.
- Ebenso sind Rauchwarnmelder mit fest eingebauten Langzeitbatterien, deren
Energieversorgung gestört ist, durch den Eigentümer zu ersetzen.
12b. Wer trägt die Kosten für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft?
- Hat der Bauherr/Eigentümer sich darüber hinaus verpflichtet, die Betriebsbereitschaft
der Rauchwarnmelder sicherzustellen, so kann er jedenfalls bei entsprechender
mietvertraglicher Vereinbarung deren Kosten ebenfalls auf den Mieter umlegen.
- Sofern ein Mieter die Wartung und den Batteriewechsel wahrnimmt, trägt er selbst die
Kosten.
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service/Rauchwarnmelder/
16. Besteht für Bauherren / Eigentümer und Besitzer die Gefahr, dass
Versicherungen im Schadensfall Leistungen kürzen oder verweigern, wenn die
bauordnungsrechtliche Rauchwarnmelder- pflicht (Ausstattung,
Betriebsbereitschaft) nicht erfüllt wurde?
- In der Begründung zum Gesetz wird insbesondere darauf hingewiesen, dass
Rauchwarnmelder als Frühwarnsystem ausschließlich dem Schutz der sich in einer
Wohnung aufhaltenden Personen dienen. Eine Warnung von Personen in anderen
Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden kann durch Rauchwarnmelder
dagegen nicht gewährleistet werden. Da Sachschäden vom Schutzzweck des Gesetzes
nicht erfasst sind, kann zumindest gegen Versicherungsklauseln von
Sachversicherungen nicht verstoßen werden.
- Bei Haftpflichtversicherungen (Personen- und Sachschäden zu Lasten Dritter) wären
Kürzungen beim Versicherungsschutz denkbar, wenn der Schaden vorsätzlich
verursacht wurde.
17. Wie ist der bisherige Umgang der Versicherungswirtschaft bei der Regulierung
von Schadensfällen?
In der praktischen Umsetzung sind nach Information der Versicherungswirtschaft auch
dort, wo bereits eine Rauchwarnmelderpflicht besteht, keine Einzelfälle bekannt, in
denen eine Leistungskürzung (Sach- und Haftpflichtversicherungen) wegen fehlender
oder nicht betriebsbereiter Melder vorgenommen wurde.
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Folie 71
Anschaffung und Mietrecht
• Der Einbau von Rauchwarnmeldern obliegt nach der
Gesetzeslage dem Vermieter (§ 535 BGB). Der Mieter
ist dazu ohne vertragliche Vereinbarung ihm gegenüber
nicht verpflichtet. Formularmäßig kann die Pflicht nicht
auf den Mieter übertragen werden, sondern nur im
Rahmen einer Individualvereinbarung.
• Anschaffungs- und Installationskosten für derartige
Gerätschaften und Einrichtungen sind keine
Betriebskosten. Der Einbau der Rauchmelder stellt eine
Modernisierung nach § 555b Nr. 6 BGB dar, so dass
eine Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB in
Betracht kommt.
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Folie 72
Wartung und Mietrecht I
• Wartungspflicht
- BauO adressiert allein Mieter.
- § 535 BGB verpflichtet Vermieter, Mietsache in vertragsgemäßen Zustand
zu erhalten, dazu gehört – so lässt sich überzeugend argumentieren –
DIN-gerechte Wartung.
- Vertragliche Regelung schafft Klarheit (Muster!).
• Betriebskostenbegriff
- Die für die nach DIN mindestens einmal jährlich durchzuführende
Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder entstehenden Kosten sind als
regelmäßig wiederkehrende Kosten im Sinne der gesetzlichen
Betriebskostendefinition des § 1 Abs. 1 S. 1 der
Betriebskostenverordnung (BetrKV) anzusehen.
- Nach wohl h. M. sind die Kosten für den Batterietausch keine auf den
Mieter umlagefähigen Kosten. Dagegen lässt sich argumentieren, dass
die Batterie nur der gespeicherte „Betriebsstrom“ für den Melder ist.
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Folie 73
Wartung und Mietrecht II
• Umlagevoraussetzungen
- Die Kosten für Rauchmelder sind in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht
ausdrücklich genannt. Es handelt sich deshalb um „sonstige
Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV.
- Nach der Rechtsprechung des BGH (ZMR 2004, 430) ist die Umlegung
„sonstiger Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV nur insoweit wirksam
vereinbart, als die jeweiligen Kostenarten einzeln bezeichnet sind.
Jedenfalls bei Neuabschluss eines Mietvertrages müssen deshalb die
Kosten für Rauchmelder ausdrücklich als umzulegende
Betriebskosten genannt werden.
Entstehen Betriebskosten später infolge einer nach § 554 BGB a.F.
duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahme, so nimmt der BGH
(ZfIR 2007, 669) im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung
eine Umlegungsfähigkeit der Kosten an, auch wenn keine wirksame
Umlegungsvereinbarung besteht.
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Folie 74
§ 49 Abs. 7 BauO NRW
1. In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie
Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,
jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.
2. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben
werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
3. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder
genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31.
Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den
Sätzen 1 und 2 auszustatten.
4. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der
unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der
Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013
selbst übernommen.
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Folie 75
Fall 11: Rauchwarnmelder und WEG
• Nach der Hamburger Bauordnung sind Wohnungen mit
Rauchwarnmeldern nachzurüsten.
• Hamburger Wohnungseigentümer beschließen vor diesem
Hintergrund, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Rauchwarnmelder mit Mitteln der Instandhaltungsrückstellung
kaufen und in den Wohnungen installieren lassen soll.
• Ferner wird der Abschluss eines Wartungsvertrages beschlossen,
dessen Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden
sollen.
• Gegen diesen Beschluss geht ein Wohnungseigentümer nach
Ablauf der Anfechtungsfrist im Wege der
Nichtigkeitsfeststellungsklage vor.
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Folie 76
BGH v. 8.2.2013 - V ZR 238/11
Wohnungseigentümer können den Einbau von
Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann
beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende
eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
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Folie 77
BGH detailliert
[11] Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne
Wohnungseigentümer, besteht eine geborene
Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur,
wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Da die
Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber
auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern
vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine
Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst.
[12] Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt,
von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen
nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG zusteht (sog. gekorene
Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis). Denn diese setzt
nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten
sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus.
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Folie 78
§ 10 Abs. 6 WEG
1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen
der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte
erwerben und Pflichten eingehen.
2. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten
und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten.
3. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der
Wohnungseigentümer aus und nimmt die
gemeinschaftsbezogenen Pflichten der
Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und
Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese
gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu
erfüllen sind.
...
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Folie 79
Möglicher Beschlussinhalt
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ... [Name]
soll die nach § 49 Abs. 7 BauO NRW bestehende Pflicht
der jeweiligen Wohnungseigentümer erfüllen,
Rauchwarnmelder einzubauen. Die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer soll mit Mitteln der
Instandhaltungsrückstellung DIN-gerechte
Rauchwarnmelder anschaffen, in sämtlichen Einheiten
den gesetzlichen Vorschriften entsprechend einbauen
[und jährlich warten] lassen. Der Verwalter ist
ermächtigt, für Einbau [und Wartung] Verträge mit
[Name] zu schließen.
Was gehört wem?
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Folie 80
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Prof. Dr. Florian Jacoby
Direktor der Forschungsstelle
für Immobilienrecht,
Universität Bielefeld
Universitätsstr. 25 33615 Bielefeld
[email protected]
www.jura.uni-bielefeld.de/fir/
Was gehört wem?
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Folie 81