Broschüre Bauen und Wohnen in der Stadt Hameln

Grußwort
Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,
ich freue mich, Ihnen einen Leitfaden für
das „Bauen in Hameln“ präsentieren zu
können.
Diese Veröffentlichung kann und will allerdings nicht den fachlichen Rat von Architekten, Ingenieuren, Handwerkern und
sonstigen Fachleuten ersetzen.
Ein Haus zu planen und zu bauen ist für
jeden Bauherren, jede Familie eine große
Herausforderung. Nachdem man sich Klarheit über die solide Finanzierung der „eigenen vier Wände“ verschafft hat, beginnt
alsbald die Suche nach einem geeigneten
Grundstück.
Ich wünsche Ihnen ein gutes Gelingen bei
der Realisierung Ihrer Bauwünsche und
hoffe, dass Sie sich bei uns in Hameln
wohl fühlen. Mein herzlicher Dank geht an
alle Betriebe, die mit ihrer Anzeige zum
Erstellen der Broschüre beigetragen
haben.
Mit dieser Broschüre soll Ihnen eine kleine
Hilfe an die Hand gegeben werden, das
geeignete Baugrundstück und die richtigen
Ansprechpartner für Ihre Bauwünsche zu
finden.
Zur Unterstützung Ihrer Bauabsichten und
Baupläne sind in dieser Broschüre wichtige und nützliche Hinweise sowie Informationen rund um das Bauen zusammengefasst. Ich habe allerdings darauf verzichtet, die teilweise sehr komplizierten und
umfangreichen gesetzlichen Grundlagen
bis ins Detail vorzustellen. Alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der jeweiligen Fachabteilungen werden Ihnen Ihre Fragen sehr
gern ausführlich beantworten und Sie bei
Ihrem Bauvorhaben tatkräftig unterstützen.
Mit besten Grüßen
Susanne Lippmann
Oberbürgermeisterin
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Grußwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
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Hameln auf einen Blick . . . . . . . . . . 4-5
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Ansprechpartner für Bauinteressenten
in Hameln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Thema
Seite
Neue Wohngebiete . . . . . . . . . . . . . . 11
Auf dem Berge (Haverbeck) . . . . . . . . 12
Auf der Linkworth (Tündern) . . . . . . . 13
An der Humme . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Hottenbergsfeld . . . . . . . . . . . . . . 15-17
Reesegelände . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Stadtentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . 7
Öffentliches Baurecht . . . . . . . . . . . 21
Öffentliches Baurecht . . . . . . . . . . . . 22
Bauplanungsrecht . . . . . . . . . . . . . . 22
Flächennutzungsplan . . . . . . . . . . . . 22
Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . 23-25
Vorhaben im Innenbereich . . . . . . . . . 25
Vorhaben im Außenbereich . . . . . . . . 25
Bauordnungsrecht . . . . . . . . . . . . 25-27
Herausgegeben in Zusammenarbeit mit
der Stadt Hameln.
Änderungswünsche, Anregungen und
Ergänzungen für die nächste Ausgabe
richten Sie bitte an die Verwaltung.
Copyright 2007
BVB-Verlagsgesellschaft mbH
Titel, Umschlaggestaltung, Art und
Anordnung des Inhalts sind urheberrechtlich geschützt. Nachdruck – auch
auszugsweise – nicht gestattet. Alle
Rechte vorbehalten.
In unserem Verlag erscheinen u.a.:
Informationsbroschüren aller Art,
Wirtschaftsmagazine und Faltpläne.
3
Hameln auf einen Blick
Lage und Größe
Städtepartnerschaften
Die Stadt Hameln pflegt zu vier Städten
Partnerschaften: Quedlinburg in SachsenAnhalt, Torbay in England, Saint-Maur-desFossés in Frankreich und Kalwaria Zebrzydowska in Polen.
Geografische
Koordinaten:
52° 06’ 30’’
nördlicher Breite,
9° 21’ 30’’
östlicher Länge
Behörden und Einrichtungen
Gesamtfläche:
102,3 km2
Einwohner am 30.06.2006:
Bevölkerungsdichte:
58.696
574 Ew./km
2
Agentur für Arbeit, Amtsgericht, Arbeitsgericht, Finanzamt, Jugendanstalt, Kreiskrankenhaus, Kreisverwaltung, Stadtverwaltung, Landesbehörde für Straßenbau und
Verkehr, Behörde für Geoinformation Landentwicklung und Liegenschaften, Zollamt,
Zweigstelle der Handwerkskammer Hannover, Zweigstelle der IHK Hannover, Land-
wirtschaftliche Untersuchungs- und Forschungsanstalt, Institut für Solarforschung GmbH Hameln/Emmerthal
Lehren und Lernen
16 Grundschulen, 3 Hauptschulen, 2 Sonderschulen, 3 Realschulen, 3 Allgemeine
Gymnasien, Handelslehranstalt, Gewerbliche Lehranstalt, Lehranstalt für Hauswirtschaft, Agrarwirtschaft und Sozialpädagogik (jeweils mit Fachgymnasien), Berufsakademie Weserbergland
Soziale Einrichtungen und
Gesundheitswesen
Kindertagesstätten (für jedes Kind von 3 – 6
Jahren ist ein Kita-Platz gesichert), Kinderspielkreise, Krabbelstuben, Spiel- und Bolzplätze, Kommunikations- und Kulturzentrum
für junge Menschen, Jugendtreffpunkte, Kinderheim, Alten- und Pflegeheime, BlindenAltenheim, Krankenhaus, Gesundheitsamt.
Sport und Spiel
Mehrzweckhalle, Stadion, Sportplätze,
Sporthallen, Freibäder, Hallenbad, Anlagen
für Tennis, Reiten, Motor-, Ruder- und Kanusport, Schießanlagen, Kegeln und Bowling
Das kulturelle Angebot
ist in Hameln sehr vielseitig, das Theater
Hameln, Multiplex-Kino, Kultur- und Kommunikationszentren, das Museum mit attraktiven Sonderausstellungen, das Stadtarchiv,
die Stadtbücherei, die Jugendmusikschule,
die Jugendkunstschule, die Volkshochschule
tragen ebenso dazu bei wie die Rattenfängerspiele und das Musical Rats, regelmäßige
Veranstaltungen des Hamelner Forums und
das Stadtarchiv als älteste kulturelle Einrichtung der Stadt.
4
Hameln auf einen Blick
Infocenter
Die HMT (Hameln Marketing und Tourismus GmbH) bietet im Infocenter am Bürgergarten alle Informationen zu Tourismus
und Fremdenverkehr unter einem Dach.
Möchten Sie Informationen zu den Veranstaltungen in Hameln oder sind Sie interessiert an einer Führung durch die Altstadt? Dann ist die HMT Ihr richtiger
Ansprechpartner.
Die Touristinformation hat auch interessanteste Angebote zu erlebnisreichen Urlaubspäckchen zusammengeschnürt. Tagesprogramme beispielsweise mit Weserschifffahrt, Mittagessen, Stadtführung und dem
Rattenfänger-Freilichtspiel sind buchbar,
ebenso finden Sie über die HMT Übernachtungsmöglichkeiten für Ihren Aufenthalt in
Hameln. Auch für Radwanderer und Wassersportler gibt es maßgeschneiderte Programme.
Sie finden die HMT in Hameln ganz zentral
unter folgender Adresse:
Hameln Marketing und Tourismus GmbH
Deisterallee 1 (am Bürgergarten)
31785 Hameln
Telefon: (0 51 51) 95 78-23
Telefax: (0 51 51) 95 78-40
E-Mail: [email protected]
Internet: www.hameln.de/touristinfo
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Stadtentwicklung
Die Geschichte der Siedlungsspuren im
Hamelner Raum reicht bis in die Steinzeit
zurück. Wann auf dem Boden der Altstadt dörfliche Strukturen gebildet wurden, bleibt ungeklärt.
Auf den gestifteten Gütern eines kinderlos
verstorbenen sächsischen Grafen gründet
die Reichsabtei Fulda um 851 an einem
günstigen Weserübergang das Benediktinerkloster Hameln.
Im Laufe der Zeit bildet sich vor dem in ein Kollegiatstift umgewandelten Kloster eine Marktsiedlung, die um das Jahr 1200 erstmalig
schriftlich „civitas“, Stadt genannt wird.
Weltweit bekannt wird Hameln durch den Auszug der „Hämelschen Kinder“ (1284), aus
dem sich später die Rattenfängersage entwickelt. Von 1426 – 1572 ist Hameln Mitglied
des Hanse-Städtebundes. Im 16. Jahrhundert
wetteifert die reiche Kaufmannschaft
Hamelns mit dem Landadel und errichtet die
prächtigen Bauten der Weserrenaissance.
Festung Hameln 1741
1664 beginnt der Ausbau Hamelns zur stärksten
Festung des Fürstentums Hannover, der Ende
des 18. Jahrhunderts mit der Befestigung des
Klütbergs abgeschlossen wird. Die Festung trägt
daher den Namen „Gibraltar des Nordens“.
1867 wird Hameln preußisch. Die Eisenbahn Hannover-Altenbeken erreicht 1872
Hameln.
Neben
der
traditionellen
Mühlenindustrie entsteht 1889 die erste
Teppichfabrik.
1808 wird die Festung auf Befehl Napoleons
I. geschleift. Dadurch wird die Voraussetzung
für eine Ausweitung der Stadt geschaffen.
Im Zuge der Gebietsreform wird 1973 die bisher selbstständige Stadt Hameln Teil des Landkreises Hameln-Pyrmont; 12 Umlandgemeinden werden der Stadt Hameln zugeordnet.
Von 1968 bis 1992 wird eine umfassende
Altstadtsanierung durchgeführt.
1996 wird das Veranstaltungszentrum
Weserbergland-Zentrum eröffnet, 1999 der
Werder neu gestaltet und mit einer
Fußgängerbrücke erschlossen.
2000 eröffnet das neue Tourismus-Infocenter.
2006 wird der Umbau des Hamelner Bahnhofs abgeschlossen.
Heute ist Hameln das bedeutendste Wirtschafts- und Kulturzentrum des Weserberglandes.
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Ansprechpartner für Bauinteressenten in Hameln
Wer bauen will …
… braucht als Grundvoraussetzung ein
Baugrundstück und in aller Regel auch
eine Baugenehmigung.
Wohin Sie sich im Einzelfall konkret wenden können und wer für welche Fragen
direkt zuständig ist, finden Sie hier:
Auch wer ein vorhandenes Gebäude
umbauen will, wer eine vorhandene Nutzung ändern will, wer einen Baum fällen,
eine Grundstückszufahrt herstellen, eine
Entwässerungsleitung legen will, braucht
eine Genehmigung oder muss seine
Absicht der Stadtverwaltung anzeigen.
Auskünfte zu Bebauungsplänen,
Flächennutzungsplan
erhalten Sie in der Abteilung
Stadtentwicklung und Planung
Telefon: 202-1484
Telefax: 202-1846
E-Mail: [email protected]
Für die Bearbeitung Ihrer Anträge und die
Erteilung der Genehmigung sind die Mitarbeiter verschiedener Fachbereiche und
Fachabteilungen zuständig, die Sie zu
Ihrem Vorhaben und selbstverständlich
auch zu Fragen des Fachgebietes beraten
und informieren.
Auskünfte zur Bauordnung, Bauanträge
erhalten Sie in der Abteilung Bauaufsicht
Die Bauaufsicht ist nach Stadtbezirken
gegliedert.
Alle Fachabteilungen finden Sie im
Rathaus der Stadt Hameln
Rathausplatz 1
31785 Hameln
Die Stadt Hameln ist darüber hinaus
erreichbar unter:
Telefon: (0 51 51) 202-0
Telefax: (0 51 51) 202-1569
E-Mail: [email protected]
Internet: www.hameln.de
Baubezirk I
Hamelner Altstadt, Denkmalschutz
Telefon: 202-1443
Telefax: 202-1849
E-Mail: [email protected]
Baubezirk III
Hameln Süd, Afferde, Tündern,
Hastenbeck
Telefon: 202-1446
Telefax: 202-1849
E-Mail: [email protected]
Baubezirk IV
Hameln West, Klein Berkel,
Haverbeck, Halvestorf
Telefon: 202-1448
Telefax: 202-1849
E-Mail: [email protected]
Ansprechpartner für Grundstücksfragen
finden Sie in der Abteilung
Bauverwaltung und Grundstücksverkehr
Telefon: 202-3030
Telefax: 202-1849
E-Mail: [email protected]
bzw. im Textteil bei den einzeln aufgeführten Wohngebieten.
Baubezirk II
Hameln Nord, Wehrbergen,
Sünteldörfer, Rohrsen,
Hilligsfeld
Telefon: 202-1441
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Neue Wohngebiete …
te, steht ebenso zur Verfügung wie ein
breit gefächertes Bildungs- und Kulturangebot. Die Hamelner Wirtschaft ist gut
strukturiert.
… in der Stadt Hameln
Seit dem Jahr 2000 verfügt Hameln über
eine S-Bahn-Verbindung nach Hannover
und stellt sich so u. a. auch als attraktiver
Wohnstandort für Arbeitnehmer aus dem
Süden Hannovers dar.
Ein besonderes Highlight ist die historische Altstadt. Sie bietet als traditioneller
Einkaufs- und Dienstleistungsstandort ein
vielfältiges Angebot.
Unser Ziel ist es, Ihnen Baugrundstücke zu
günstigen Konditionen anbieten zu können. Auf den folgenden Seiten stellen wir
Ihnen die einzelnen Wohngebiete kurz vor.
Übersicht der neuen Wohngebiete in Hameln
Die Stadt Hameln ist ein attraktiver Wohnstandort in einer landschaftlich reizvollen
Umgebung mit stadtnahen Naherholungsräumen. Hameln will diese Vorteile nutzen
und sich als attraktiver Wohnstandort in
der Region profilieren.
Zusätzlich unterstützt die Stadt Hameln
die Ziele des ökologischen Bauens. Ein
komplettes Infrastrukturangebot, neben
allen Schulangeboten sowie Kindergärten
und Kindertagesstätten insbesondere
auch vielfältige Sport- und Freizeitangebo-
11
Auf dem Berge …
… heißt ein Neubaugebiet in Haverbeck.
Die Ortschaft Haverbeck liegt im Nordwesten der ca. 5 km entfernten Stadt
Hameln.
teldächer und versetzte Pultdächer mit
Neigungen von 20° bis 30° vorgesehen.
Für begrünte Dächer sind geringere
Dachneigungen bis maximal 15° möglich.
Nachbarort Lachem gibt es einen Spielkreis.
Die innere Erschließung erfolgt über verkehrsberuhigte Wohnwege, die für eine
gute Aufenthaltsqualität in den Straßenräumen sorgen. Zur räumlichen Gliederung
der Verkehrsflächen werden Baumreihen
gepflanzt. Ein öffentlicher Kinderspielplatz
ist ebenfalls vorgesehen.
Auf der Bergkuppe im Osten des Gebiets ist
ein großzügiger Grünbereich mit einem
Spielplatz geplant. Die Übergänge des Areals zur freien Landschaft sind ebenfalls mit
Grünbereichen eingefasst, so dass hier ein
attraktiver Wohnstandort im Grünen entsteht.
Das Baugebiet selbst liegt am südwestlichen Rand der Ortschaft Haverbeck, im
Übergang zur freien Landschaft. Das Areal
entwickelt sich von einer Anhöhe im Osten
in Richtung Aue des Mainbachtals im
Westen.
In einem 1. Bauabschnitt sind bereits rd.
60 Bauplätze in Süd- bzw. Westorientierung mit Einfamilienhäusern auf Grundstücksgrößen von 600 bis 800 m2 weitgehend bebaut.
Das Baugebiet hat einen 2. Bauabschnitt
mit ca. 20 Baugrundstücken. Mit der Vermarktung dieser Grundstücke ist noch
nicht begonnen worden.
Das Wohngebiet ermöglicht Wohneinheiten als Einzel- und Doppelhäuser. Auch
Hausgruppen sind in einigen Bereichen
zulässig.
Der Bebauungsplan sieht ausschließlich
eine eingeschossige Bauweise vor. Ein
Ausbau des Dachgeschosses ist möglich,
wenn dadurch kein zweites Vollgeschoss
entsteht.
Als Dachform sind wahlweise Satteldächer
mit Neigungen von 30° bis 42° sowie Sat-
12
Der alte Ortskern der Ortschaft Haverbeck
befindet sich westlich des Mainbachs und
ist zu Fuß gut zu erreichen. In der Ortschaft ist eine Grundschule vorhanden. Im
Ansprechpartner für Grundstücksfragen:
Stadt Hameln
Fachbereich 4 Planen und Bauen
Telefon: (0 51 51) 202-3030
Auf der Linkworth …
… ist die Bezeichnung für ein Baugebiet in
der Ortschaft Tündern. Die Ortschaft Tündern liegt im südlichen Stadtgebiet von
Hameln. Die Hamelner Kernstadt ist ca. 5
km entfernt.
Das Baugebiet selbst befindet sich am
nordöstlichen Rand der Ortschaft Tündern.
Es wird im Westen durch vorhandene
Wohnbebauung begrenzt, auf allen anderen Seiten grenzen landwirtschaftliche
Flächen an.
Das städtebauliche Konzept sieht die Entwicklung eines Wohngebietes mit Ein- und
Zweifamilienhausbebauung vor. Möglich
sind auch Hausgruppen bis zu einer
Gesamtgebäudelänge von maximal 50
Meter. Vorgesehen ist ausschließlich eine
eingeschossige Bauweise, die aber den
Ausbau des Dachgeschosses ermöglicht,
wenn insgesamt kein zweites Vollgeschoss entsteht. Wahlweise sind geneigte
Dächer mit Dachneigungen von 30° bis
45° möglich. Dachgauben sind in begrenzten Maßen zulässig.
baugebiet zur gewachsenen dörflichen
Struktur.
Zusätzlich zu den privaten Begrünungsmaßnahmen ist an zentraler Stelle eine
öffentliche Grünfläche geplant, in die ein
Kinderspielplatz integriert werden wird.
Die landschaftsgerechte Einbindung in das
Ortsbild erfolgt durch Pflanzmaßnahmen
auf den privaten Grundstücksbereichen
jeweils an den Siedlungsrändern. Hier sind
deshalb private Pflanzstreifen von 3 m bis
5 m Breite festgesetzt. Zusätzlich ist auf
jedem Baugrundstück ein heimischer
Laub- oder Obstbaum anzupflanzen.
Das Baugebiet ist durch seine Nähe zu
Kindergarten und Schule besonders auch
für junge Familien mit Kindern interessant.
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Telefon (0 51 51) 206-658
Diese Maßnahmen sorgen für eine optimale Durchgrünung des Neubaugebietes und
schaffen eine gewisse Beziehung von Neu-
13
An der Humme …
… lautet die Bezeichnung für ein neues
Wohngebiet in Wangelist. Die Entfernung
zur Altstadt beträgt ca. 1,5 km.
Auf dem Gelände des ehemaligen Betriebes Mühlenwerke-Weber entsteht ein
neues Baugebiet. Mitte 2006 hat die
Firma Kontur Bau Vision den Grundstücksbereich erworben.
chen und westlichen Bereich sollen allerdings auch zweigeschossige Baukörper
möglich sein.
Gestaltungsziel ist ein geschlossenes und
charakteristisches Erscheinungsbild. Dafür wird eine örtliche Bauvorschrift Regelungen insbesondere zur Gestaltung der
Dächer treffen.
Die Erschließung des Baugebietes erfolgt
von der Wertheimer Straße aus. Die
geplanten öffentlichen Verkehrsflächen
innerhalb des Gebietes sollen insgesamt
„verkehrsberuhigt“ ausgebaut werden.
Die Bauplätze werden in Größe zwischen
450 m2 und 1100 m2 ohne Bauträgerbindung durch den Vorhabenträger angeboten. Der Erschließungsbeginn ist für das
Frühjahr 2007 geplant. Ein Teil der Grundstücke ist bereits reserviert.
Auf dem Gelände wurden in der Vergangenheit Aufschüttungen bestehend aus Bau-
Städtebauliche Zielsetzung ist es, für die
Gewerbebrache eine nachhaltige neue
Nutzung zu ermöglichen. Der erforderliche
Bebauungsplan für dieses Gebiet befindet
sich in Vorbereitung und wird voraussichtlich bis Anfang 2007 entwickelt sein.
An der „Wertheimer Straße“ entstehen
nach derzeitigem Planungsstand ca. 37
Grundstücke, die eingebettet zwischen der
„Humme“ und dem Grünbestand einer
alten Parkanlage liegen.
Der Bereich ist vorwiegend für eine eingeschossige Bebauung in Form von Einzelund Doppelhäusern vorgesehen. Im nördli-
14
schutt und geringer Mengen Schlacke in
den Baugrund eingebaut. Im Zuge einer
Bodensanierung werden diese Schlacken
fachgerecht entsorgt, der eingebaute Bauschutt zerkleinert und verdichtet wieder
eingebaut. Anschließend wird die Gesamtfläche mit einer ca. 30 cm dicken Erdschicht abgedeckt.
Diese Vorgehensweise ist mit den zuständigen Behörden abgestimmt und wird gutachterlich begleitet.
Weitere Informationen zum Baugebiet
erhalten Sie auch im Internet unter:
www.konturbauvision.de.
Ansprechpartner:
Kontur Bau Vision
Hastenbecker Weg 2
31785 Hameln
Telefon: (0 51 51) 40 20-0
Telefax: (0 51 51) 40 20 10
Hottenbergsfeld …
… ist der Name eines Baugebietes am
Rande der Hamelner Kernstadt, nördlich
der Ortschaft Rohrsen. Die Entfernung zur
Altstadt beträgt ca. 3 km. Durch die Anbindung an die B 217 erreicht man schnell
die Innenstadt von Hameln und hat zusätzlich eine direkte Straßenanbindung in Richtung Hannover.
Die Südhanglage bietet ideale Voraussetzungen für eine moderne Solararchitektur
(Solarförderprogramm Stadt Hameln und
Kaufpreisreduzierung bei Einbau einer Anlage zur Nutzung regenerativer Energien).
Wunderschöne Ausblicke in das Hameltal
und den dahinter gelegenen Düth-Höhenzug ergänzen die hohe Wohnqualität.
zu erreichen. Alle weiterführenden Schulen in Hameln erreichen Ihre Kinder in
wenigen Busminuten (Haltestelle direkt im
Wohngebiet).
An der Grundschule gibt es eine Sporthalle mit umfangreichem Breitensportangebot und im Ortskern Rohrsen ein Dorfgemeinschaftshaus.
Der Bebauungsplan Nr. 535/1 schafft die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für
die bauliche Nutzung im Baugebiet „Hottenbergsfeld“.
Im Bebauungsplan wird für Einfamilienhäuser überwiegend die eingeschossige Bauweise festgesetzt, in einigen Bereichen
kann in Ausnahmefällen ein zweites Vollgeschoss zugelassen werden; entlang der
Haupterschließungsstraße ist eine Zweigeschossigkeit generell möglich. In den
Bereichen mit ausschließlich eingeschossiger Baumöglichkeit ist das Dachgeschoss für wohnbauliche Zwecke nutzbar,
wenn es bauordnungsrechtlich kein Vollgeschoss ist.
Eingebettet in eine äußerst reizvolle Landschaft am Stadtrand von Hameln liegt das
attraktive Wohngebiet in Südosthanglage.
Im Norden schließt sich das Erholungsgebiet „Hamelner Stadtforsten“ mit dem
weithin bekannten Naturschutzgebiet
„Schweineberg“ an (bekannt durch die
Märzenbecherblüte im Frühjahr), im
Westen das Naturschutzgebiet „Kalkofen“.
Als Nahversorger steht ein Aldi-Markt mit
angegliederter Bäckerei zur Verfügung, der
vom Wohnpark aus in wenigen Minuten zu
Fuß erreicht werden kann. Weitere Einkaufsmöglichkeiten gibt es in Rohrsen
oder wenige Fahrminuten entfernt in der
Innenstadt von Hameln.
Die Grundschule (auf Wunsch mit Nachmittagsbetreuung) und der Kindergarten in
Rohrsen sind vom Wohngebiet aus zu Fuß
Angepasst an die Zielsetzung, eine harmonische, landschaftsangepasste Gestaltung der Baukörper zu erreichen, sind
wahlweise Pultdächer mit einer Neigung
zwischen 15° und 20° möglich bzw. sonstige geneigte Dächer von 20° bis 30° und
von 31° bis 42° Dachneigung zulässig.
Die Erschließung des Baugebietes erfolgt
über einen Zubringer von der Bundesstraße 217, die innere Erschließung über
vorwiegend hangparallel in Ost-West-Richtung verlaufende Stichstraßen.
15
Hottenbergsfeld …
Die Durchgrünung des Baugebietes wird
durch die Anlage von zwei großzügigen
Grünzügen am Westrand und im Zentrum
des Gebietes gewährleistet. Sie schaffen die optische Verbindung des Baugebietes mit der freien Landschaft und
ergänzen die hohe Wohnqualität zusätzlich. Innerhalb der beiden Grünzüge werden durchgehende Wegeverbindungen
angelegt. Der zentrale Grünzug wird vorrangig Funktionen als Spiel- und Treffpunkt erfüllen.
Neben diesen Grünzügen bieten die an
das Baugebiet angrenzenden offenen
Landschaftsräume und umliegenden Waldbereiche optimale naturbezogene Erholungsbereiche.
Die Vermarktung des Baugebietes wird
direkt von der Stadt Hameln realisiert.
Mittlerweile sind mehr als ein Drittel der
Baugrundstücke im Wohngebiet Hottenbergsfeld vermarktet und größtenteils
auch schon bebaut.
Auch eine Busverbindung gibt es bereits.
Die Buslinie 1 fährt alle 30 Minuten zwischen den Haltestellen „Hurke“ im Stadtteil Rohrsen und „Rotenberg Ost“ in der
Nordstadt. Die Linienendpunkte Hilligsfeld
und Hottenbergsfeld werden im Wechsel
alle 60 Minuten bedient.
Ansprechpartner für Grundstücksfragen:
Stadt Hameln
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Telefon: (0 51 51) 202-3030
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Weitere – stets aktuelle – Informationen
zum Baugebiet Hottenbergsfeld finden Sie
im Internet unter www.hottenbergsfeld.de.
Dort können auch Grundstücksreservierungen online vorgenommen werden.
Unter dem Stichwort „Umweltbewusst
bauen im Wohnpark Hottenbergsfeld“
unterstützt die Stadt Hameln den Einsatz
regenerativer Energien beim Hausbau mit
einer Kaufpreisermäßigung von 7 G/m2
Grundstücksfläche.
Voraussetzung ist eine entsprechende
Mindestinvestition des Bauherren in eine
Anlage zur Nutzung regenerativer Energien
z. B. Solaranlagen, Pelletsheizungen, Wärmepumpen, Erdwärme. Der Ermäßigungsbetrag (Beispiel: bei einem 600 m2 großen
Grundstück 600 x 7 G = 4.200 G) wird
nach Einbau der Anlage rückerstattet.
Die in untenstehender Übersicht in Klammern genannten Preise gelten bei Nutzung
regenerativer Energien.
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Öffentliches Baurecht
Schematische Darstellung des Baurechtes
Baurecht
Privates Baurecht
Öffentliches Baurecht
BGB § 903
Bauplanungsrecht
Bauordnungsrecht
Bauvertragsrecht
Gewährleistung einer
städtebaulich geordneten
Entwicklung
Baugestaltung und
Vermeidung von
Gefahrpotentialen
Baugenehmigung
Privates Nachbarrecht
Bauinteressenten, die nicht über entsprechende Fachkenntnisse verfügen, sehen
sich beim Wunsch ihr Vorhaben zu realisieren, zunächst einmal mit einer Fülle von
Bestimmungen und Vorschriften konfrontiert.
Mit den folgenden Erläuterungen möchten
wir Ihnen eine kurze Übersicht über das
Thema geben.
Grundsätzlich unterscheidet
öffentliche Baurecht in
• das Bauplanungsrecht und
• das Bauordnungsrecht.
man
das
Das Planungsrecht ist im Baugesetzbuch
(BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt, es erklärt „was
wo“ gebaut und in Verbindung mit einer
örtlichen Bauvorschrift für Gestaltung
auch „wie“ gebaut werden kann.
Das Bauordnungsrecht regelt demgegenüber vor allem „wie“ gebaut werden darf.
Hierbei sind weniger Gestaltungsfragen
maßgebend, sondern Ausführungs- sowie
Sicherheitsaspekte (Statik, Brandschutz)
und Fragen des Miteinanders (Abstände
zum Nachbarn etc.).
21
Öffentliches Baurecht
Öffentliches Baurecht
Bauplanungsrecht
Das öffentliche Baurecht umfasst im
Wesentlichen das Bauplanungsrecht und
das landesrechtliche Bauordnungsrecht.
Wenn Sie ein Grundstück besitzen oder
erwerben wollen und nicht wissen, ob und
was Sie darauf bauen dürfen, stellt sich
zunächst die Frage nach dem Bauplanungsrecht.
Das Planungsrecht regelt durch das Baugesetzbuch, ergänzt durch die Vorschriften der
Baunutzungsverordnung die Verfahren und
Inhalte der kommunalen Bauleitplanung
(Flächennutzungsplan und Bebauungspläne
bzw. vorhabenbezogene Bebauungspläne).
Das Baunebenrecht umfasst weitere,
ebenfalls öffentlich-rechtliche Rechtsbereiche, die mit ihren Vorschriften u. U. ein
Bauvorhaben ebenfalls betreffen können:
z.B. bei einer Lage im Wasserschutzgebiet
das Wasserrecht oder das Straßenrecht
an Bundes- oder Landstraßen.
Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke
in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten.
Flächennutzungsplan
Die erste Stufe der Bauleitplanung einer
Gemeinde ist der Flächennutzungsplan,
aus dem dann die zweite detaillierte Stufe
des Bebauungsplanes zu entwickeln ist.
Der Flächennutzungsplan der Stadt Hameln
stellt die Grundzüge der Entwicklung des
Stadtgebietes dar. Er umfasst die Darstellung des gesamten Stadtgebietes und gibt
einen Überblick über die tatsächliche und
geplante Art der Bodennutzungen nach den
voraussehbaren Bedürfnissen der Stadt.
Im Flächennutzungsplan werden die für die
Bebauung vorgesehenen Flächen (Wohnen,
Gewerbe, gemischte Nutzungen, Sonderbauflächen), Flächen für den Gemeinbedarf
(z.B.: Kirchen, Schulen, Krankenhäuser),
Flächen für den überörtlichen Verkehr,
Grünflächen (Parkanlagen, Sportplätze,
Friedhöfe), Wasserflächen, Flächen für die
Landwirtschaft, Wald dargestellt und Überschwemmungsgebiete, Landschafts- und
Naturschutzgebiete abgegrenzt.
Insofern stellt der Flächennutzungsplan die
Zielvorgaben der künftigen Entwicklung der
Stadt Hameln dar.
Der Flächennutzungsplan ist nur behördenverbindlich und vermittelt grundsätzlich
noch keinen Genehmigungsanspruch für
Bauwillige.
Bebauungsplan
Der Bebauungsplan regelt als Ortssatzung
die zulässige Bebauung detailliert und
rechtlich verbindlich. Die Festsetzungen
verfeinern die Aussagen, die im Flächen-
22
Öffentliches Baurecht
• Bauweise,
• überbaubare
Grundstücksflächen und Verkehrsflächen.
nutzungsplan bezüglich der Flächennutzung getroffen wurden. Der Rat der Stadt
beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung
erforderlich ist. Das Baugesetzbuch
ermöglicht eine Beteiligung der Bürger bei
allen Planungen. Die Mitwirkung soll zu
einem frühen Zeitpunkt erfolgen, so dass
noch wesentliche Planänderungen möglich
sind.
Die Detaillierung des jeweiligen Bebauungsplanes liegt im Ermessen der Gemeinde.
Über folgende Aspekte der Planung müssen jedoch Aussagen getroffen werden:
• Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohnen,
Gewerbe),
• Maß der baulichen Nutzung (Höhe von
Gebäuden, Geschossigkeit),
Die zu überbaubare Grundstücksfläche
wird im Bebauungsplan durch Baugrenzen
und Baulinien festlegt. Dadurch wird
bestimmt wo ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden darf.
Die Art der Nutzung
ergibt sich aus den
Zulässigkeitskriterien der Baugebietsbeschreibungen der
Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das
Maß der baulichen
Nutzung wird durch
die
Grundund
Geschossflächenzahl (GRZ, GFZ) und
die Zahl der Vollgeschosse definiert.
Dabei kann die Zahl der Vollgeschosse
ergänzt werden durch die Festsetzungen
von Trauf- und Firsthöhen oder ggf. der
Dachneigung. Durch die Bauweise wird die
Art der Bebauung weitestgehend bestimmt. In der offenen Bauweise ist in der
Regel mit Grenzabstand zu bauen (Einzelhäuser). Es können jedoch auch Doppelund Reihenhäuser bis zu 50 m Länge
zulässig sein.
Neben diesen Mindestfestsetzungen kann
der Bebauungsplan noch eine Vielzahl weiterer Festsetzungen treffen, bis hin zu
gestalterischen Auflagen wie Dachneigung, Farbe der Dacheindeckungen und
weitere zusätzliche Gestaltungsmerkmale
eines Gebäudes.
In der geschlossenen Bauweise ist in der
Regel eine Grenzbebauung (ohne seitliche
Abstandsfläche) zulässig. Darüber hinaus
gibt es noch die Möglichkeit, abweichende
Bauweisen festzusetzen, die im Einzelnen
genau beschrieben werden müssen.
Wichtig ist, dass für jeden Bebauungsplan
jeweils die Baunutzungsverordnung gilt,
die zum Zeitpunkt des ersten Tages der
Auslegung gültig war. Deshalb können für
verschiedene Bebauungspläne auch unterschiedliche Baunutzungsverordnungen gelten, die im Detail voneinander abweichen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann
schon vor Inkrafttreten eines Bebauungsplanes während seiner Aufstellungsphase
ein Vorhaben zulässig sein (§ 33 BauGB).
Weitere Sonderfestsetzungen sind die
Festsetzungen zu bestimmten Haustypen
wie z.B. E (Einzelhaus), DH (Doppelhaus)
oder H (Hausgruppen).
Ein Bauvorhaben ist dann zulässig, wenn
es gemäß § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch
(BauGB) den Festsetzungen nicht widerspricht
und
darüber
hinaus
die
Erschließung gesichert ist.
Die Stadt Hameln hat eine Vielzahl von
Bebauungsplänen mit und ohne Gestaltungssatzung erlassen. Wo im Einzelfall
ein Bebauungsplan die bauliche Nutzung
regelt, erfahren Sie beim zuständigen Mitarbeiter in der Abteilung Stadtentwicklung
und Planung.
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Öffentliches Baurecht
Es wird allerdings eine gewisse Planreife
vorausgesetzt, d.h. das Vorhaben muss im
Einklang mit den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen.
Sofern Festsetzungen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes in bezug auf das
Bauvorhaben eine offenbar nicht beabsichtigte Härte darstellen, oder die von der
Bauherrin oder dem Bauherren beabsichtigte Abweichung städtebaulich vertretbar
ist, kommt auch eine Befreiung von diesen
Festsetzungen in Betracht. Diese Befreiung muss sich aber unter der Würdigung
nachbarschaftlicher Interessen mit den
öffentlichen Belangen vereinbaren lassen.
Vorhaben im Innenbereich
Neben den Baugebieten, für die die
Gemeinde Bebauungspläne aufgestellt
hat, gibt es auch Bereiche im Gemeindegebiet, die nicht „beplant“ worden sind. Bauvorhaben, die dem Innenbereich zugeordnet werden können, sind auf der Grundlage von § 34 BauGB zu beurteilen. Innerhalb der im Innenbereich ohne Bebauungsplan im Zusammenhang bebauten Ortsteilen ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn
sich das Vorhaben nach
• Art der Nutzung
• dem Maß der baulichen Nutzung
• der Bauweise und
• der überbaubaren Grundstücksflächen
in die vorhandene Umgebung „einfügt“.
Darüber hinaus muss das Baugrundstück
erschlossen sein.
Der Begriff des „sich Einfügens“ ist dabei
häufig Gegenstand von Diskussionen
unterschiedlicher Standpunkte oder Meinungen der Antragstellenden, der Nachbar-
schaft und der Genehmigungsbehörde.
Leichte Überschreitungen bzw. Abweichungen von den vorgefundenen Baustrukturen
können dabei bei der Beurteilung eines
beantragten Bauvorhabens durchaus
zulässig sein. Auch der in eine Beurteilung
einzubeziehende Umgebungsbereich ist
immer wieder Streitpunkt. Häufig sind
nicht nur unmittelbar benachbarte Grundstücke zu betrachten, sondern durchaus
auch ein größerer Bereich, der allerdings
sinnvoll abgegrenzt sein sollte.
Eine Genehmigung hängt von verschiedenen Aspekten ab und kann nur im Einzelfall erteilt werden. Eine Bauvoranfrage bei
der Abteilung Bauaufsicht schafft häufig
vorher Klarheit, ob bzw. welche Möglichkeiten einer Bebauung Aussicht auf eine Baugenehmigung haben.
Vorhaben im Außenbereich
Der Außenbereich ist grundsätzlich von
Bebauung freizuhalten. Er sollte nicht
bebaut werden, denn er dient u.a. der
Erholung der Allgemeinheit. Nur so
genannte privilegierte Vorhaben dürfen
ausgeführt werden. Zu diesen Vorhaben
gehören u.a. land- und forstwirtschaftliche
Betriebe einschließlich ihrer betrieblichen
Wohngebäude und sonstige Nutzung, die
aufgrund ihrer besonderen Art nicht an
anderen Stellen möglich sind. Die zulässigen Vorhaben sind in flächensparender
und in außenbereichschonender Weise
auszuführen. Sonstige Vorhaben können
im Einzelfall zugelassen werden, wenn
öffentliche Belange, wie z.B. der Naturund Landschaftsschutz, der Emissionsschutz, Wasserversorgung oder ähnliches
von dem Vorhaben nicht beeinträchtigt
werden.
Die Regelung zu den Zulässigkeiten von
Vorhaben im Außenbereich regelt der § 35
im BauGB. Auch in diesen Fällen ist eine
Bauvoranfrage bei der Abteilung Bauaufsicht sinnvoll, um im Vorfeld Klarheit zu
schaffen.
Das Bauordnungsrecht
Während das Bauplanungsrecht die
grundsätzliche Nutzung von Grundstücken
– also das „Was“ und „Wo“ gebaut werden
kann regelt, bestimmt das Bauordnungsrecht das „Wie“ also die Ausführung der
Vorhaben und den Ablauf des bauaufsichtlichen Verfahrens.
Grundlage dieses Verfahrens ist die Niedersächsische Bauordnung (NBauO). Sie
gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtungen und Baugrundstücke.
Bauliche Anlagen sind hierbei nicht nur
Gebäude sondern u. a. auch Werbeanlagen, Stellplätze und Einfriedungen, Lagerplätze sowie Aufschüttungen und Abgrabungen. Baumaßnahmen i. S. der NBauO
sind die Errichtung, die Änderung und die
Nutzungsänderung von baulichen Anlagen.
Zusammengefasst stellt die niedersächsische Bauordnung u.a. konkrete Anforderungen an:
Das Grundstück und seine Bebauung
Hierbei sind insbesondere folgende Aspekte von besonderer Bedeutung:
25
Öffentliches Baurecht
• Zugänglichkeit des Grundstücks,
• Anordnung von baulichen Anlagen auf
dem Baugrundstück,
• Grenzabstände oder auch die Abstände
von Gebäuden untereinander,
• Umgang mit den nicht überbauten
Flächen, Grundstückseinfriedungen und
Geländehöhen.
chen Baurecht entspricht. Er/Sie bestellt
eine/einen Entwurfsverfasser/in und
ggfs. geeignete Sachverständige, sofern
die Baumaßnahme eines Entwurfes
bedarf. Jeder Unternehmer ist dafür verantwortlich, dass seine Arbeiten dem
öffentlichen Baurecht entsprechend ausgeführt werden.
Die bautechnische bzw. konstruktive
Ausführung
Besonders zu beachten sind:
• Standsicherheit und Wärmeschutz,
• Zulässigkeit von Bauprodukten und Bauarten,
• Konstruktion des Baus und seiner Teile
beispielsweise Wände, Decken und
Fluchtwege
• Ausführung besonderer baulicher Anlagen wie Feuerstätten, Garagen und sonstige Ver- und Entsorgungseinrichtungen
Bedürfen alle Baumaßnahmen einer
Baugenehmigung?
Nachfolgend werden die einzelnen Verfahrens- und Bauantragsarten entsprechend
der NBauO erläutert:
Anforderungen an bauliche Anlagen
Geregelt sind die Ausführungen von:
• Wohnungen und Aufenthaltsräumen,
• behindertengerechtem Bauen,
• Einstellplätzen für Pkw`s und Fahrradabstellanlagen,
• Gemeinschaftsanlagen
Auch Aspekte der Baugestaltung – unter
Berücksichtigung der Interessen von
Natur- und Landschaft – spielen im Bauordnungsrecht eine Rolle.
Ebenfalls detailliert geregelt sind die
Anforderungen an die am Bau beteiligten
Personen. So ist der/die Bauherr/in beispielsweise dafür verantwortlich, dass die
veranlasste Baumaßnahme dem öffentli-
26
Genehmigungs- und verfahrensfrei sind
nach § 69 NBauO zum Beispiel:
• Gebäude innerhalb der bebauten Ortslage ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und
Feuerstätten mit nicht mehr als 40 m3
Bruttorauminhalt, die weder Verkaufsnoch Ausstellungszwecken dienen;
außerhalb der bebauten Ortslage sind
in diesem Sinne max. 20 m3 Bruttorauminhalt zulässig.
• Gewächshäuser bis 30 m3 Bruttorauminhalt als Nebenanlage eines nicht mehr
als 50 Meter entfernt liegenden Gebäudes mit Aufenthaltsräumen,
• Einfriedungen bis 1,80 Meter Höhe in
bebauten Ortslagen,
• Stützmauern bis 1,50 Meter Höhe über
Gelände in bebauten Ortslagen,
• Feuerungsanlagen – ausgenommen
Schornsteine,
• Schornsteine in und an bestehenden
Gebäuden,
• Solaranlagen, Wärmepumpen und Blockheizkraftwerke in Gebäuden,
• Gartenlauben in einer Kleingartenanlage nach Bundeskleingartengesetz,
• Umnutzungen des Dachgeschosses
eines Wohngebäudes mit nur einer Wohnung in Aufenthaltsräume, die dieser
Wohnung dienen,
• Umnutzung von Räumen in vorhandenen
Wohngebäuden und Wohnungen in
Räume für Bäder und Toiletten,
• Instandhaltungsmaßnahmen.
(nicht abschließend)
Auch Gebäudeabbrüche sind mit Ausnahme von Hochhäusern und Baudenkmalen
genehmigungsfrei, sofern nicht planungsrechtliche Instrumente, wie beispielsweise
eine Erhaltungssatzung, dagegen sprechen, so z.B. innerhalb der Hamelner Altstadt.
Für alle genehmigungs- und verfahrensfreie Baumaßnahmen gilt der Grundsatz,
dass diese dem öffentlichen Baurecht
ebenso entsprechen müssen wie genehmigungsbedürftige
Baumaßnahmen.
Genehmigungsvorbehalte in anderen Vorschriften, namentlich im Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz und im städtebaulichen
Planungsrecht,
bleiben
unberührt.
Für Wohngebäude, die in Baugebieten entstehen sollen, in denen durch einen qualifizierten Bebauungsplan die Nutzungsart
• Kleinsiedlungsgebiet
• reines-, allgemeines- oder besonderes
Wohngebiet
festgesetzt ist und die die Festsetzungen
des Bebauungsplanes einhalten, hat
der/die Bauherr/in die Wahl zwischen zwei
Verfahren.
Öffentliches Baurecht
1. Genehmigungsfreie Wohngebäude
nach § 69a NBauO
Neben den vorgenannten Voraussetzungen gilt, dass es sich um ein Wohngebäude mit geringer Höhe oder deren Nebengebäude handeln muss (oberster Fußboden
von Aufenthaltsräumen nicht höher als sieben Meter über dem Gelände, an das Rettungswege anschließen).
Darüber hinaus müssen der/die Entwurfsverfasser/in sowie die Sachverständigen
der Nachweise zur Standsicherheit und
zum Wärmeschutz bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Für genehmigungsfreie Vorhaben nach §
69a ist eine Bauanzeige erforderlich. Hierbei sind neben den Entwurfszeichnungen
die
Erklärungen
der
Entwurfsverfasserin/des Entwurfsverfassers und
der Sachverständigen bei der Stadt
Hameln einzureichen. Eventuell erforderliche Ausnahmen und Befreiungen von den
Bebauungsplanfestsetzungen oder weiteren Vorschriften des öffentlichen Baurechts müssen vorab beantragt und
erteilt worden sein. Mit der Baumaßnahme kann begonnen werden, sobald die
Stadt bestätigt hat, dass die Erschließung
gesichert ist.
• bestimmten landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden,
• Gebäuden ohne Aufenthaltsräume bis
zu einer Grundfläche von 100 m2.
In diesen Verfahren werden die Bauvorhaben in Bezug auf die Vereinbarkeit mit dem
öffentlichen Baurecht nur eingeschränkt
geprüft, u.a. sind zu prüfen
• das städtebauliche Planungsrecht,
• die Abstandvorschriften der NBauO,
• die nach NBauO erforderlichen Einstellplätze,
• die Vorschriften des Brandschutzes und
der Standsicherheit bei bestimmten
baulichen Anlagen,
• sonstige Vorschriften des öffentlichen
Rechts.
Nach § 75b NBauO ergeben sich weitere
Vereinfachungen
im Verfahren bei der Errichtung, Änderung
und Nutzungsänderung von Arbeitsstätten.
Für alle zuvor nicht genannten Bauvorhaben wird nach § 75 NBauO das vollständige Baugenehmigungsverfahren durchgeführt.
Stand: 28.11.2006
2. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach & 75a NBauO
Das vereinfachte Verfahren nach § 75a
NBauO wird, wenn sich der/die Bauherr/in
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