Baustelle Indien - Deutsche Bank Research

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8. Mai 2006
Indien Spezial
Aktuelle Themen 351
Baustelle Indien
Perspektiven für die indischen Immobilienmärkte
Überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum in Indien. Starkes Bevöl-
kerungswachstum, qualifizierte Arbeitskräfte und steigende Investitionen aus dem
In- und Ausland werden Indien in den nächsten 10 bis 15 Jahren ein Wirtschaftswachstum von knapp 6% p.a. bescheren.
Outsourcing von Dienstleistungen kurbelt Büronachfrage an. Indien ist
das wichtigste Zielland für Outsourcing von IT-Dienstleistungen. In den nächsten
fünf Jahren müssen allein im hochwertigen Bürosegment rd. 55 Mio. m² zusätzliche Bürofläche fertiggestellt werden.
600 neue Einkaufszentren bis 2010. Indiens wachsende Mittelschicht wird
die Einzelhandelsumsätze bis 2010 um 10% p.a. steigen lassen. Gleichzeitig
nimmt die Bedeutung des filialisierten Einzelhandels zu. Heute beträgt der Anteil
dieses Segments nur 3%, im Jahr 2010 wird dieser Wert bereits bei 10% liegen.
Bis 2030 müssen bis zu 10 Mio. neue Wohnungen pro Jahr fertig werden. Starkes Bevölkerungswachstum, steigende Einkommen, sinkende Haus-
haltsgrößen und ein Wohnungsmangel von heute 20 Mio. Wohneinheiten erzwingen umfangreiche Tätigkeiten im Wohnungsbau. Gerade die Finanzierung von
selbst genutztem Wohnraum bietet enormes Marktpotenzial.
Autoren
Tobias Just
DB Research
+49 69 910-31876
[email protected]
Maren Väth
DB Real Estate Research
+49 69 71704-204
[email protected]
Henry Chin
RREEF Research
+44 20 754-56611
[email protected]
Editor
Hans-Joachim Frank
Publikationsassistenz
Sabine Berger
Deutsche Bank Research
Frankfurt am Main
Deutschland
Internet: www.dbresearch.de
E-Mail: [email protected]
Fax: +49 69 910-31877
DB Research Management
Norbert Walter
Kapitalmarkt noch unterentwickelt. Insgesamt wird der Bestand an gewerblichen Immobilien auf derzeit gut USD 300 Mrd. geschätzt. Davon entfallen jedoch
bisher nur USD 4 Mrd. auf den institutionellen Investmentmarkt. Kapitalmarktprodukte wie CMBS oder Immobilienaktien fehlen noch fast vollständig.
Risiken beachten. Immobilieninvestitionen in Indien sind nicht risikolos. So
entspricht die Markttransparenz nicht europäischen oder US-amerikanischen
Maßstäben. Ein professioneller, lokaler Partner ist unerlässlich. Auch fehlt es an
Liquidität auf den Immobilienmärkten, und die Preise sind vielerorts zuletzt deutlich gestiegen. Schließlich folgt der Infrastrukturausbau noch nicht schnell genug
der Stadtentwicklung.
Wachstumspotenzial auf dem gewerblichen Immobilienmarkt
Veränderung des Immobilienbestands, 2006 bis 2010
80
40
60
30
40
20
20
10
0
0
Büro
Kapitalwert (Mrd. USD, rechts)
Einzelhandel
Logistik
Entwicklungsfläche (Mio. m², links)
Quellen: RREEF Research, DB Research
Aktuelle Themen 351
2
8. Mai 2006
Inhaltsverzeichnis
Einleitung ............................................................................................................................... S. 5
Gesamtwirtschaftliches Umfeld ........................................................................................... S. 5
Starke demografische Impulse......................................................................... S. 5
Die Wirtschaft boomt........................................................................................ S. 6
Es bleiben große Aufgaben bestehen .............................................................. S. 7
Regionale Unterschiede beachten ................................................................... S. 7
Städte als Zentrum der Entwicklung..................................................................................... S. 9
Büromärkte profitieren von Offshoring-Aktivitäten ............................................................S. 11
Mumbai – das Finanzzentrum Indiens ............................................................S. 11
Die Hauptstadt Delhi wächst über sich hinaus ............................................... S. 13
Das IT-Zentrum Bangalore stößt an Wachstumsgrenzen............................... S. 14
Trends auf den indischen Büromärkten.......................................................... S. 16
Einzelhandelsimmobilien: Traditionelle Strukturen brechen auf...................................... S. 17
Starkes Wachstum auf dem Wohnungsmarkt programmiert ............................................ S. 19
Immobilienkapitalmarkt noch unterentwickelt ................................................................... S. 22
Investitionsvolumen ....................................................................................... S. 23
Kapitalströme und Zukunftsperspektiven ........................................................ S. 26
Ausbau der Infrastruktur unerlässlich................................................................................ S. 27
8. Mai 2006
3
Einleitung
Ein paar Definitionen vorab
1 lakh
1 crore
=
=
100.000
10.000.000
INR/USD (03/2006) =
INR/EUR (03/2006) =
44,4
53,0
10 sf.
=
0,929 m²
Mumbai
Kolkata
Chennai
=
=
=
Bombay
Kalkutta
Madras
1
Mit dieser Studie legen wir eine Analyse der Chancen und Risiken
des indischen Immobilienmarkts vor. Angesichts der Größe und
Heterogenität des Landes wäre es vermessen, alle Teilmärkte darstellen zu wollen – die unzureichende Datenlage macht dies letztlich
auch unmöglich. Das Hauptaugenmerk liegt daher auf den allgemeinen Trends für die Büro-, Einzelhandels- und Wohnungsmärkte.
Die wichtigsten Standorte werden hierbei etwas ausführlicher beleuchtet. Dabei handelt es sich um die Hauptstadt Delhi, das Finanzzentrum Mumbai und die IT-Stadt Bangalore. Die Studie wird
schließlich durch eine Darstellung des indischen Immobilieninvestmentmarktes abgerundet.
Geburtenhäufigkeit sinkt
auch in Indien
Zahl der Kinder je Frau
7
6
5
4
3
2
1
0
1955-1960 1970-1975 1985-1990 2000-2005
China
Europa
Indien
2
Quelle: UN Population Division, mittlere Variante
Indiens Bevölkerung
wächst weiter
Einwohnerzahl in Mio.
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1950 1970 1990 2010 2030 2050
China
Europa
Indien
Indien gilt als die Geburtsstätte der Zahl Null. In den letzten Jahren
hat Indien jedoch eher mit großen Zahlen für Pressemeldungen
gesorgt: Indien ist mit rd. 1,1 Mrd. Einwohnern nach China das bevölkerungsreichste Land und dürfte im Jahr 2030 sogar mehr Einwohner zählen als China. Die Wirtschaft hat sich in der letzten Dekade deutlich belebt. Die durchschnittliche Wachstumsrate des
preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts liegt seit 1992 bei gut 6%
p.a. Gerade im Dienstleistungssektor wird Indien als wichtiger
Standort entdeckt. Beide Aspekte zusammen, also die günstige demografische Entwicklung und die wirtschaftliche Dynamik machen
Indien auch für Immobilieninvestoren interessant, denn die Nachfrage nach Immobilien wird maßgeblich durch die wirtschaftliche Entwicklung und demografische Trends bestimmt. Das heißt aber nicht,
dass ein Investment in indische Immobilien risikolos wäre.
3
Gesamtwirtschaftliches Umfeld
Starke demografische Impulse
Mit rd. 1,1 Mrd. Menschen lebt etwa jeder sechste Mensch der Welt
in Indien, und die Bevölkerung wächst noch immer sehr rasch: Derzeit liegt die Fertilitätsrate bei gut drei Kindern je Frau. Damit ist sie
zwar deutlich niedriger als in den 1960er oder 1970er Jahren, als
jede Frau durchschnittlich fünf bis sechs Kinder zur Welt brachte.
Sie ist jedoch deutlich höher als beispielsweise jene in China (1,7
Kinder je Frau) oder jene in Europa (1,4 Kinder je Frau). Da die gesunkene Geburtenhäufigkeit in erster Linie Reflex der verbesserten
Lebensbedingungen in Indien ist, hat sich das Bevölkerungswachstum nur moderat auf 1,5% p.a. abgeschwächt. Denn die besseren
Lebensumstände haben auch dazu geführt, dass sich die Lebenserwartung seit 1970 um 15 Jahre auf heute rd. 65 Jahre erhöht, und
dass sich die Säuglingssterblichkeit in diesem Zeitraum halbiert hat.
Die sehr hohen Geburtenraten sowie die deutlich steigende Überlebenswahrscheinlichkeit seit den 1970er Jahren bedeuten, dass die
indische Bevölkerung sehr jung ist. Jeder dritte Inder ist jünger als
15 Jahre und nur jeder dritte ist älter als 35 Jahre. In China sind
beispielsweise heute fast 50% der Einwohner älter als 35 Jahre, in
Europa sind es sogar fast 60%.
Die drei demografischen Trends (hohe doch sinkende Geburtenrate,
steigende Lebenserwartung und sinkende Säuglingssterblichkeit)
werden sich in den nächsten Jahren fortsetzen. Erst im Laufe der
dritten Dekade dieses Jahrhunderts wird die Wachstumsrate der
Bevölkerung unter 1% p.a. sinken, sodass Indien ungefähr ab dem
Jahr 2030 das bevölkerungsreichste Land der Erde sein dürfte. Zur
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5
Aktuelle Themen 351
Mitte des Jahrhunderts werden dann rd. 1,6 Mrd. Menschen auf
dem indischen Subkontinent leben – 200 Mio. mehr als in China.
Jugendliches Indien
Anteil der Bevölkerung unter 35 Jahre, %
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1950 1970
1990 2010
China
Indien
2030 2050
Europa
4
Investitionen treiben
Wachstum in Indien
real, % gg. Vj.
14
12
10
8
6
4
2
0
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
BIP
Privater Konsum
Bruttoinvestitionen
5
Quellen: RBI, DB Research
Dienstleistungen gewinnen
an Bedeutung
%-Anteil am BIP
70
60
50
40
30
20
10
0
89 91 93 95 97 99 01 03 05 07
Landwirtschaft
Prod. Gewerbe
Dienstleistungen
Quellen: RBI, DB Research
Die bereits heute beeindruckende Zahl der erwerbsfähigen Men1
schen in Indien von 700 Mio. wird in den kommenden 20 Jahren
um weitere 250 Mio. zunehmen. Zwar ist starkes Bevölkerungswachstum allein kein Garant für Wirtschaftswachstum. Es ist jedoch
eine der Grundvoraussetzungen für wirtschaftliche Entwicklung,
denn ceteris paribus produzieren und konsumieren mehr Menschen
auch mehr Waren und Dienstleistungen. Daneben hat der erfolgreiche wirtschaftliche Reformkurs seit den frühen 1990er Jahren den
geeigneten Nährboden geschaffen, damit das Bevölkerungswachstum auch in kräftiges Wirtschaftswachstum übersetzt werden konnte.
Die Wirtschaft boomt2
In den letzten zehn Jahren expandierte die indische Wirtschaft um
preisbereinigt 6% pro Jahr und damit deutlich schneller als in früheren Jahrzehnten. 2005 wuchs die Wirtschaft sogar um fast 8%, und
für 2006 und 2007 ist allenfalls mit einer mäßigen Tempodrosselung
zu rechen. Mit fast 12% legten insbesondere die Investitionen 2005
überdurchschnittlich zu. Diese Beschleunigung lässt sich im Wesentlichen auf drei Gründe zurückführen:
Erstens wurde die Wirtschaft liberalisiert; Indien hat sich insbesondere nach 1995 stärker der Weltwirtschaft geöffnet. Davon hat insbesondere der Dienstleistungssektor profitiert, denn viele Unternehmen aus Europa und den USA haben Indien als Standort für
3
ausgegliederte Dienstleistungen entdeckt. Allerdings wäre es vermessen, die Wirtschaft bereits als offene Volkswirtschaft zu bezeichnen. Die Importzölle wurden zwar seit 1990 mehr als halbiert.
Sie liegen jedoch noch deutlich über jenen anderer asiatischer Länder. Auch der Kapitalverkehr unterliegt noch starken Beschränkungen.
Zweitens verfügt Indien über eine breite Basis hoch qualifizierter
Techniker und Ingenieure. Jährlich verlassen rd. 200.000 Ingenieursabsolventen die indischen Hochschulen; rd. sechsmal mehr als
in Deutschland jedes Jahr in Ingenieursfächern fertig werden. Dennoch reichen die hohen Absolventenzahlen nicht mehr aus, um die
starke Nachfrage nach Hochqualifizierten zu decken. Nach einer
Umfrage unter indischen Headhuntern nahm die Zahl der urbanen
4
Jobs 2005 um 21,5% zu und soll 2006 um weitere 23% zulegen.
Die logische Konsequenz dieses Nachfrageanstiegs sind deutliche
Lohnzuwächse für Hochschulabsolventen. Die Beratungsfirma Hewitt Associates ermittelte in ihrer Studie zu den Gehaltsentwicklungen in Asien, dass die Gehälter in Indien 2005 um durchschnittlich
13,5% zulegten. Unter allen betrachteten asiatischen Ländern war
dies der stärkste Anstieg. In der IT-Branche lag der Zuwachs sogar
5
bei fast 18%.
6
1
2
3
4
5
6
Als erwerbsfähig gelten hier die Menschen in der Altersgruppe zwischen 16 und 65
Jahren.
Vgl. zu diesem Abschnitt ausführlich Asuncion-Mund, J. (2005). Indien im Aufwind:
Ein mittelfristiger Ausblick. Deutsche Bank Research. Indien Spezial. Frankfurt am
Main.
Vgl. hierzu im Detail Schaaf, J. (2005). Outsourcing nach Indien: Der Tiger auf
dem Sprung. Deutsche Bank Research. Aktuelle Themen 338. Frankfurt am Main.
Goyal, M. (2005). The Job Boom. In India Today, 27.02.2006.
Hewitt Associates (2005). The Annual India Salary Increase Survey,
http://was4.hewitt.com/hewitt/ap/resource/newsroom/ pressrel/2005/11-2305india.htm.
8. Mai 2006
Drittens hat Indien erkannt, dass der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur unabdingbarer Bestandteil einer langfristigen Wachstumsstrategie sein muss. In den nächsten Jahren sollen insgesamt USD 150
Mrd. in die indische Verkehrsinfrastruktur investiert werden. Dadurch
entstehen kurz- und mittelfristig Impulse für die Bauwirtschaft und
mittel- bis langfristig wird ein Fundament für einen reibungsloseren
Güterverkehr gelegt.
Langfristig hoher Wachstumstrend
Langfristige Wachstumsraten (2006-2020, p.a.)
Indien
China
USA
Deutschland
Türkei
BIP
BIP pro Kopf
5,5
5,2
3,1
1,5
4,1
3,9
4,4
2,1
1,4
2,8
7
Quelle: DB Research
6
Die heutigen Wachstumstreiber Bevölkerungsentwicklung, Humankapital, Öffnung der Wirtschaft und steigende Investitionen sind
auch die Faktoren für langfristig überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum. Deutsche Bank Research hat ein ökonometrisches Modell (Formel-G) für die wirtschaftliche Entwicklung von 34 Volkswirtschaften in den Jahren 2006 bis 2020 entwickelt: Für Indien weist
das Modell eine durchschnittliche Wachstumsrate des realen BIP
von 5,5% pro Jahr aus. Damit erreicht Indien die höchste Wachstumsrate aller untersuchten Länder und liegt noch vor China oder
der Türkei. Trotz des starken Bevölkerungsanstiegs dürfte das ProKopf-BIP, gerechnet in Kaufkraftparitäten, bis 2020 um jährlich
knapp 4% zulegen. Die Kaufkraft wird sich in den nächsten 15 Jahren also fast verdoppeln. Da das Modell die großen Anstrengungen
im Infrastrukturausbau nicht angemessen berücksichtigt, dürfte die
durchschnittliche Wachstumsrate in den nächsten 15 Jahren sogar
näher an 6% liegen.
Es bleiben große Aufgaben bestehen
Zahl der Arbeitslosen geht
leicht zurück
Mio.
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07
Quelle: Global Insight
8
Es sollte jedoch nicht verkannt werden, dass die Entwicklung von
sehr niedrigem Niveau aus erfolgt. Das Bruttoinlandsprodukt pro
Kopf lag 2005 bei nur USD 1.100; selbst in Kaufkrafteinheiten beträgt das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf 2005 nur rd. USD 2.800.
Außerdem profitieren keineswegs alle Bevölkerungsgruppen gleichermaßen von dem Aufschwung. Zwar ist die Alphabetisierungsquote in den letzten Jahrzehnten auf rd. 65% gestiegen. Das bedeutet aber, dass noch immer 400 Mio. Menschen in Indien nicht lesen
und schreiben können. Das große Angebot an Geringqualifizierten
lässt nur wenig Spielraum für Lohnzuwächse. Von den 40 Mio. gemeldeten Arbeitslosen (Arbeitslosenquote von rd. 10%) dürfte der
größte Teil aus dieser Qualifizierungsgruppe kommen. Und selbst
dies verschleiert die wahre Dimension des Problems, denn von den
rd. 400 Mio. Erwerbspersonen werden nur rd. 27 Mio. dem organisierten Sektor zugerechnet, mehr als 330 Mio. Menschen sind im
nicht organisierten Sektor und damit mehrheitlich unterbeschäftigt.
Es ist plausibel, dass die fehlende industrielle Basis in Indien ein
wichtiger Grund dafür ist, dass es zum einen nicht genügend Angebote für Geringqualifizierte gibt und zum anderen noch mehr als
70% der Einwohner auf dem Land wohnen (s. auch unten).
Regionale Unterschiede beachten
Nun sind Immobilien ex definitione standortgebunden. Bei einem so
großen und heterogenen Land wie Indien spielt es für die Wertentwicklung einer Immobilie offensichtlich eine große Rolle, ob sie in
einer schnell wachsenden oder in einer stagnierenden Region
7
steht. Insgesamt gibt es in Indien 28 Bundesstaaten, sechs Territo6
7
8. Mai 2006
Vgl. hierzu Bergheim, S. et al (2005). Globale Wachstumszentren 2020: Formel-G
für 34 Volkswirtschaften. Deutsche Bank Research. Aktuelle Themen 313. Frankfurt am Main.
Mit Blick auf die Fläche ist Indien fast zehnmal größer als Deutschland.
7
Aktuelle Themen 351
rien und die Hauptstadt Delhi. Zwischen den Bundesstaaten bestehen gravierende Einkommensunterschiede: In Delhi liegt das durchschnittliche Nettoinlandsprodukt pro Einwohner um 150% über dem
Landesschnitt, der Bundesstaat Bihar mit immerhin fast 90 Mio.
Einwohnern kommt nur auf 31% des indischen Mittelwertes.
Überblick über die Bundesstaaten in Indien
Bundesstaaten
Name
Einwohner
Bevölkerungsreichste Stadt d.
Bundesstaaten
Name
Mio. (2003)
Andhra Pradesh
Arunachal
77,9
Hyderabad
1,1
Itanagar
Assam
27,7
Guwahati
Bihar
86,8
Patna
21,7
Raipur
14,8
New Delhi
Pradesh*
Chhattisgarh*
3)
Delhi (Hauptst.)
Goa*
1,4
Panaji
Mittlere
1)
Pro-Kopf NIP
Wachstumsals Anteil des
rate des Proindischen Mittels Kopf NIP
Einwohner
Index (2003-
% (1993-
'000 (2001)
2004)
2001)
Anteil
Prod.
Gewerbe
am NIP
Anteil
Dienstleistungen
am NIP
letzte verfügbare
Daten
3.637,5
96,1
4,58
14,9
56,7
35,0
81,3
-0,11
2,6
60,5
809,9
55,3
0,75
17,0
49,4
1.366,4
31,4
1,98
4,1
61,1
50,1
605,7
63,9
1,39
28,1
9.879,2
253,3
4,86
9,9
88,9
98,9
254,9
6,60
34,4
57,1
Gujarat
52,6
Ahmadabad
3.520,1
142,2
3,83
30,5
48,2
Haryana
22,0
Faridabad
1.055,9
133,2
3,13
23,8
50,5
Shimla
142,6
107,4
4,74
17,5
55,2
10,7
Srinagar
898,4
70,1
1,79
1,8
65,4
Jharkhand*
28,0
Ranchi
Karnataka
54,4
Bangalore
Kerala
32,6
Madhya Pradesh
63,4
Himachal
Pradesh
Jammu &
Kashmir*
Maharashtra
6,2
100,3
IIM (Ahmadabad)
70,9
3,05
29,8
50,5
107,1
4,93
13,6
62,7
IIM (Bangalore)
Thivandrum
745,0
102,6
3,81
11,1
72,5
IIM (Kozhikode)
Damoh
112,2
70,2
1,97
16,4
49,9
IIM (Indore)
11.978,5
136,0
2,33
19,6
67,3
IIT (Mumbai)
8,7
62,1
66,3
Greater Mumbai
Imphal
221,5
74,2
3,08
Maghalaya*
2,4
Shillong
132,9
88,3
4,11
8,4
Mizoram*
0,9
Aizawl
228,3
n.v.
n.v.
0,4
73,3
Nagaland*
2,1
Kohima
78,6
108,6
3,12
0,2
66,4
Orissa
37,8
Bhubaneswar
648,0
54,5
2,42
13,7
49,4
Punjab
25,1
Ludhiana
1.398,5
133,9
2,26
15,7
43,9
Rajasthan
59,3
Jaipur
Tripura*
IIT (Delhi)
847,1
2,5
Tamil Nadu
IIT (Guwahati)
4.301,3
Manipur
Sikkim*
Führende
Universitäten
2)
IIT oder IIM
2.322,6
72,6
4,17
18,1
53,0
0,6
Gangtok
29,2
104,4
5,09
7,3
71,2
63,6
Chennai
4.343,6
113,8
4,48
18,6
68,7
3,3
Agartala
190,0
95,4
8,02
4,4
68,9
2.551,3
50,9
1,46
13,5
52,7
IIT (Kanpur),
527,9
73,8
2,04
9,1
56,3
IIT (Roorkee)
4.572,9
99,4
5,51
13,3
58,7
IIT (Kharagpur),
Uttar Pradesh
174,4
Uttaranachal*
8,8
West Bengal
82,8
Kanpur
IIT (Chennai)
IIM (Lucknow)
Dehra Dun
Kolkata
IIM Kolkata
Indien (inkl.
6 Territorien)
1.068,2
100,0
4,28
21,8
59,6
* = letzt verfügbare Daten für NIP 2001 oder 2002
1)
NIP = Nettoinlandsprodukt = Bruttoinlandsprodukt abzüglich Abschreibungen
2)
IIT = Indian Institute of Technology; IIM = Indian Instiute of Management
3)
NCR (National Capital Region) ist eigentlich kein Bundesstaat, wird hier aber wegen der Bedeutung Delhis aufgeführt.
Quellen: Census of India 2001, RBI Citypopulation.de, DB Research
8
9
8. Mai 2006
Keine Konvergenz der
Lebensverhältnisse
NIP nach Regionen
9
8
7
6
5
4
3
2
1
y = 0,0001x + 2,2866
0
2
R = 0,0905
-1
10
20
30
% p.a.
1993 bis 2001
0
NIP pro Kopf, 1993; in INR '000
Quellen: CSO, DB Research
10
Tier I
Delhi, Mumbai, Bangalore
Tier II
Hyderabad, Pune, Chennai
Tier III
Kolkata, Nagpur, Ahmadabad, Chandigarh, Indore,
Kochi, Trivandrum, Mangalore,
u. knapp 30 weitere Großstädte
Quelle: JLL
Überall auf der Welt bilden Städte seit Jahrhunderten die Zentren
wirtschaftlicher und kultureller Entwicklung, denn die Marktplätze der
Städte ermöglichen zum einen kosteneffiziente Tauschprozesse,
also sinnvolle Arbeitsteilung. Zum anderen sichern Städte Größenvorteile bei der Finanzierung öffentlicher Güter wie Bildung; und ein
besseres Bildungssystem ist der Grundstein für stabiles Wirtschaftswachstum.
11
Die größten Städte und
Agglomerationsräume
Indiens
Einwohnerzahlen, Mio.
Stadt Agglomerationsraum
2001 1991 2001 2005
11,9
9,8
4,6
4,2
4,3
3,4
3,5
2,5
2,4
2,5
12,6
8,4
11,0
5,4
4,1
4,3
3,3
2,5
1,5
2,0
16,4
12,8
13,2
6,4
5,7
5,5
4,5
3,8
2,8
2,7
Bemerkenswert ist schließlich, dass es eindeutige Wirtschaftscluster
gibt: In manchen kleineren Bundesstaaten ist das Verarbeitende
Gewerbe quasi inexistent. In Goa, Gujarat oder Jharkand macht die
Industrie immerhin knapp ein Drittel der Wirtschaftsleistung aus.
Städte als Zentrum der Entwicklung
Einteilung von indischen
Städten
Mumbai
Delhi
Kolkata
Chennai
Bangalore
Hyderabad
Ahmadabad
Pune
Surat
Kanpur
Auch hinsichtlich der Dynamik gibt es gravierende Unterschiede
zwischen den Bundesstaaten. Betrachtet man nur die größeren
Bundesstaaten mit mindestens 50 Mio. Einwohnern, wuchs das
Nettoinlandsprodukt je Kopf im Zeitraum von 1993 bis 2001 zwischen 1,5% p.a. (Uttar Pradesh) und 5,5% (West Bengal). Hierbei
ist bemerkenswert, dass es keinen Konvergenztrend zwischen den
Regionen gibt – zumindest nicht für die letzten zehn Jahre. Tatsächlich lässt sich zwischen dem Niveau des Pro-Kopf-NIP von 1993 und
der durchschnittlichen Wachstumsrate bis 2001 eher ein positiver
Zusammenhang feststellen. Dieser ist zwar sehr schwach ausgeprägt, wird aber deutlicher, wenn der statistische Ausreißer Tripura
nicht in der Stichprobe enthalten ist. Das heißt, die Kluft zwischen
den Regionen ist in den Aufschwungjahren eher größer als kleiner
8
geworden.
19,9
19,7
15,7
7,6
7,1
6,7
5,6
4,5
3,7
3,3
Anmerkung: Die Abgrenzung der Agglomerationsräume
des Census (2001) und von Thomas Brinkhoff (2005)
müssen nicht identisch sein. Es ist daher nicht sinnvoll,
Veränderungsraten zu ermitteln.
Quellen: Census of India, Thomas Brinkhoff:
City Population
Die indischen Großstädte werden üblicherweise in drei Gruppen
unterteilt: Dem so genannten Tier I gehören die Hauptstadt Delhi,
das Finanzzentrum Mumbai und die IT-Hochburg Banglore an. Das
Tier II enthält Hyderabad, Pune und Chennai, also jene Städte, die
von Unternehmen als Offshoring-Ziele der zweiten Runde ins Visier
genommen wurden und die jetzt über gut ausgebildete Arbeitskräfte
verfügen. Der Kostenvorteil gegenüber Tier I-Städten wird auf 15 bis
20% veranschlagt. Da auch in Tier II-Städten die Kosten in den letzten Jahren gestiegen sind, prüfen Unternehmen zunehmend auch
Tier III-Städte, also jene Millionenstädte, die sich noch nicht endgültig als Outsourcing- und Offshoring-Standorte etabliert haben. Die
absoluten Kostenvorteile gegenüber Tier I-Städten werden auf 15
9
bis 30% geschätzt.
Gemäß der letzten offiziellen Schätzung des Census of India gab es
2001 insgesamt 27 Millionenstädte, in denen fast 75 Mio. Menschen
lebten. Mongabay.com schätzt, dass es im Jahr 2005 bereits 35
indische Städte mit mehr als einer Million Einwohnern und fast 500
10
Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern in Indien gab.
Da viele Städte über die offiziellen Stadtgrenzen hinaus wuchern, ist
es jedoch sinnvoller, die Agglomerationsräume in den Mittelpunkt zu
stellen: 2001 existierten 35 solcher Agglomerationen mit mindestens
1 Mio. Menschen. Insgesamt lebten dort rd. 108 Mio. Menschen.
Mittlerweile dürften fast 150 Mio. Menschen in den 44 Agglomerati-
12
8
9
10
8. Mai 2006
Zu diesem Ergebnis kommen auch Sachs, J.D. et al (2001). Understanding regional economic growth in India. In CID Working Paper No. 88, Harvard University.
Jones Lang LaSalle (2005), India, the next IT offshoring locations. Tier III Cities.
Vgl. http://www.mongabay.com/igapo/2005_world_city_populations/India.html.
9
Aktuelle Themen 351
onsräumen mit mindestens 1 Mio. Menschen leben. Allein in der
Region Mumbai und Delhi leben jeweils fast 20 Mio. Menschen.
Indiens Bevölkerung ist
ländlich geprägt
Anteil der Stadtbevölkerung, %
70
60
Indien
50
China
40
30
20
10
0
Wachstum der Städte wird anhalten
1950 60 70 80 90 2000 10 20 30
13
Quelle: UN Population Division
Mega-Städte wachsen
weiter
Einwohner, Mio.
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1980 1990 2000 2010 2020 2030
Mumbai
Delhi
Bangalore
Kolkata
Chennai
Quellen: Census of India, DB Research
All diese beeindruckenden Zahlen dürfen jedoch nicht über zwei
Tatsachen hinweg täuschen: Erstens, Indien ist noch immer eine
ländlich geprägte Gesellschaft. Zwar leben heute über 300 Mio.
Inder in Städten. Das bedeutet jedoch, dass noch immer fast 800
Mio. Menschen auf dem Land zu Hause sind. Der Urbanisierungsgrad, also der Anteil der Menschen in Städten, hat sich in den letzten Jahrzehnten stetig auf heute gut 28% erhöht. Er ist damit jedoch
deutlich niedriger als der Urbanisierungsgrad in China (40%). Zweitens ist die Stadtbevölkerung in den Jahren zwischen 1981 bis 1991
schneller gewachsen als in den folgenden zehn Jahren bis 2001.
Die Wachstumsrate der Stadtbevölkerung hat sich um rd. 0,5%Punkte reduziert. Das gilt nicht nur für die Millionenstädte, sondern
auch für die größten 100 Städte des Landes.
14
Die Population Division der UN erwartet, dass der Urbanisierungsgrad bis zum Jahr 2030 auf über 40% steigt. Das bedeutet, dass die
Stadtbevölkerung in den kommenden 25 Jahren um gut 2,5% pro
Jahr wachsen wird. Während die Landbevölkerung also nur noch
geringfügig zunimmt, verdoppelt sich die Zahl der Menschen in diesen Städten bis 2030 auf rd. 600 Mio. Menschen.
Wendet man diesen Durchschnittswert auf die größten Agglomerationen des Landes an, folgt daraus, dass im Jahr 2030 Mumbai rd. 35
Mio. Einwohner haben wird, Kolkata und Delhi dürften dann knapp
11
unter 30 Mio. Einwohner zählen. Und dies könnte sogar als konservative Schätzung gelten, denn der Urbanisierungsgrad in Indien
läge im Jahr 2030 nur auf dem heutigen Niveau Chinas. Unterstellt
man, dass es Indien gelingt, nicht nur bei hochwertigen Dienstleistungen, sondern auch bei Industrietätigkeiten überdurchschnittlich
zu expandieren, könnte sich die Landflucht ähnlich zu der Entwicklung in China stark beschleunigen. Würde die Stadtbevölkerung so
schnell wachsen wie die chinesische Stadtbevölkerung zwischen
1980 und 2000 (gut 4% p.a.), würde die Zahl der Menschen in indischen Städten von heute 320 Mio. Menschen auf 900 Mio. Menschen im Jahr 2030 anschwellen. Der Urbanisierungsgrad läge
dann bei gut 60%, also in etwa auf dem heutigen Niveau vieler osteuropäischer Länder. Würden die Mega-Zentren mit derselben
Wachstumsrate zulegen, lebten im Agglomerationsraum Mumbai
2030 gut 50 Mio. Menschen, in den Agglomerationen Delhi und Kolkata gut 40 Mio.
Hieraus folgen offensichtlich zwei Schlussfolgerungen: Die indischen Städte müssen sich auf dramatisches Größenwachstum einstellen. Die Infrastruktur (Schulen, Straßen, Flughäfen, Seehäfen
etc.) und die Wohnmöglichkeiten müssen kräftig ausgebaut werden.
Gerade das zweite Szenario der beschleunigten Urbanisierung veranschaulicht darüber hinaus, dass die etablierten Zentren (Tier IStädte) in den nächsten Dekaden an Wachstums- und ökologische
Belastungsgrenzen stoßen könnten. Als Konsequenz könnten dann
12
die Städte der zweiten Reihe überdurchschnittlich expandieren.
11
12
10
Hier wurde mit der Raumabgrenzung des Census of India gerechnet. Die Abgrenzung von Thomas Brinkhoffs Citypopulation (www.citypopulation.de) führt sogar zu
noch größeren Werten.
Das Ministry of Urban Employment and Poverty Alleviation nennt als einen zentralen Punkt künftiger Wohnungspolitik folgerichtig die Stärkung von kleineren urbanen Zentren (vgl. Ministry of Urban Employment and Poverty Alleviation (2005).
National housing and habitat policy, New Delhi, 1.12).
8. Mai 2006
Büromärkte profitieren von OffshoringAktivitäten
Flächenverbrauch je
Arbeitsplatz (2005)
Fläche
je
Arbeitsplatz
Flächennutzungskosten je Arbeitsplatz p.a. (EUR)
Bangalore
14 m2
2.734
Mumbai
12 m2
7.062
Beijing
10 m2
3.890
Singapur
11 m2
3.970
Frankfurt
22 m2
10.692
London
10,5 m2
15.599
New York
20,9 m2
10.500
Quelle: DTZ, 2006
15
Dank seiner gut ausgebildeten und englischsprachigen Fachkräfte
hat sich Indien in den letzten Jahren zu dem wichtigsten Markt für
ausgelagerte Software und IT-Dienstleistungen (ITES) sowie für ITgestützte Geschäftsprozesse (BPO) entwickelt. 2004 wurden in
Indien insgesamt USD 28 Mrd. in diesen Branchen umgesetzt, und
13
bis 2007 dürfte sich der Umsatz noch einmal verdoppeln. Von dieser Entwicklung hat auch der indische Büromarkt profitiert. Die
Nachfrage nach Büroraum wird nach Schätzung der Beraterfirma
Jones Lang LaSalle zu 70% durch die gut 7.000 indischen IT und
ITES-Firmen getrieben; 15% entfallen auf Finanzdienstleister und
die Pharmabranche und die restlichen 15% auf übrige Nachfrager.
Der wichtigste Grund für das Nachfragewachstum ist der Lohn- und
Gehaltsunterschied von indischen und europäischen sowie nordamerikanischen Arbeitskräften. Zwar sind auch die Flächennutzungskosten in Indien niedriger als in den meisten westlichen Ballungsregionen. Dieser Unterschied dürfte jedoch in den meisten
Fällen kein hinlänglicher Grund für eine Standortverlagerung sein.
Der Flächenverbrauch für einen Büroarbeitsplatz in Mumbai oder
Bangalore ist nicht geringer als in London.
Die wichtigsten Bürostandorte befinden sich in den Innenstädten
(CBD: Central Business Districts). Erst als in den letzten Jahren die
Flächen in der Innenstädten knapper wurden und neue Büros mit
hoher baulicher Qualität und niedrigeren Preisen in peripheren Lagen entstanden, verlagerte sich die Nachfrage aus den Innenstädten
hin zu den neuen Standorten. In jüngster Zeit werden zusätzlich
Entwicklungsgebiete mit einem Mix aus Büro, Einzelhandel und
Wohnen gebaut. Ähnlich zu anderen Standorten auf der Welt zählen
die Verfügbarkeit von Arbeitskräften, die Erreichbarkeit durch Auto
und öffentlichen Nahverkehr sowie das regionale Wachstumspotenzial zu den wichtigen Standortfaktoren. Darüber hinaus muss gerade
in indischen Städten darauf geachtet werden, dass die technische
Infrastruktur (Strom, Telefon, Wasserversorgung) den Bedürfnissen
entspricht.
Tier II-Städte noch sehr intransparent
Die transparentesten und liquidesten Büromärkte Delhi, Mumbai
und Bangalore werden im Folgenden skizziert. Die stark wachsenden Märkte in Tier II und Tier III-Städten wie Pune, Hyderabad oder
Chennai haben zwar großes Potenzial für ausländische Investoren.
Für diese Märkte ist die Datenlage jedoch schlechter als für Tier IStädte. Auch sind der Immobilienbestand sowie die Infrastruktur
häufig noch unzureichend. Die Märkte sind also weniger liquide und
damit risikoreicher.
Mumbai : das Finanzzentrum Indiens
Mumbai ist das Wirtschafts- und Finanzzentrum Indiens. Die Zentralbank (Reserve Bank of India), zwei wichtige Börsen (National
Stock Exchange und Bombay Stock Exchange), die Finanzmarktaufsicht (Securities and Exchange Board) sowie zahlreiche
inländische und ausländische Finanzdienstleister haben hier ihre
Zentralen. Folgerichtig siedelten sich in Mumbai und seiner Umgebung auch viele IT- und ITES-Unternehmen an, die sich auf Finanzthemen spezialisiert haben.
13
8. Mai 2006
Vgl. Schaaf, J. (2005). Outsourcing nach Indien: Der Tiger auf dem Sprung. Deutsche Bank Research. Aktuelle Themen 338. Frankfurt am Main.
11
Aktuelle Themen 351
Im CBD sind viele Büros lediglich
Class B-Objekte
Insgesamt wird der Büroimmobilienmarkt von Jones Lang LaSalle
auf 33 Mio. Quadratfuß (sf.) geschätzt. Davon dürften rd. 12 Mio. sf.
14
auf so genannte Class A und Class B-Flächen entfallen. Er ist damit nicht einmal halb so groß wie der Büromarkt in Düsseldorf oder
Amsterdam. Der CBD in der Südspitze Mumbais gilt als die beste
Bürolage (Nariman Point). Da Mumbai als Halbinsel ins Meer ragt,
sorgt hier die Küstenlinie für Knappheit. Das Stadtbild im CBD wurde
durch zahlreiche Kolonialbauten geprägt. Dieses historische Stadtzentrum ist der natürliche Ansiedlungsort für staatliche Einrichtungen, wie die Reserve Bank of India oder der Bombay High Court,
aber auch für Unternehmenszentralen, internationale Unternehmen
sowie unternehmensbezogene Dienstleister. Für viele Unternehmen
ist die zentrale Lage, die Nähe zu sehr guten Hotels oder der Zentralbank ein wichtiger Standortfaktor gewesen. Ein Großteil der Gebäude entspricht hier allerdings noch Class B-Standard.
Da großflächige, moderne Gebäude nur begrenzt im CBD gebaut
werden konnten, sind in den letzten Jahren mehrere Nebenzentren
(Secondary Business Districts, SBD) entstanden. Die Entwicklung
verlief im Wesentlichen in nördlicher Richtung entlang der Westküste. So entwickelten sich zunächst die Nebenlagen in Bandra-Kurla,
Worli oder Prabhadevi. Noch weiter im Norden wurden auch periphere Standorte in Andheri und Malad entwickelt, um dem wachsenden Bedarf an hochwertigen und gleichzeitig günstigen Büroflächen nachzukommen.
Mittlerweile können die SBD in Bandra Kurla und Worli als Erweiterung des CBD gelten. Moderne und großzügige Bürogebäude haben viele Großunternehmen angelockt. So finden sich die National
Stock Exchange, die Bank of India, die ICICI Bank aber auch zunehmend Multinationals wie Motorola oder Cisco hier. Viele IT und
ITES-Unternehmen sind dann ihren Kunden gefolgt. Die peripheren
Standorte liegen entlang der wichtigsten Einfallstraßen und näher an
den Wohngebieten.
Mumbais Büromieten sind stark gestiegen
Mumbai: Leerstände runter,
Mieten rauf
Leerstandsquote (%, links); BruttoSpitzenmiete (INR pro Monat, rechts)
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2001 2002 2003 2004 2005
Leerstandsquote
Spitzenmiete
Quelle: JLL
16
Die Büronachfrage auf dem Gesamtmarkt wird nach wie vor von ITUnternehmen dominiert, gefolgt von Finanzdienstleistern und Pharmaunternehmen. Die IT-Firmen suchen hauptsächlich größere, zusammenhängende Flächen zwischen 10.000 und 30.000 sf. Die
starke Nachfrage hat in den letzten Jahren nicht nur die Leerstandsquote von 13% im Jahr 2001 auf gut 5% im Jahr 2005 gesenkt.
Auch die Mieten haben reagiert. Die Spitzenmiete kletterte von INR
130 pro sf. und Monat im Jahr 2003 auf INR 160 im letzten Jahr.
Vereinzelt werden im CBD für Class A-Flächen sogar bis zu INR 250
vereinbart. Dass die Mieten in den letzten Jahren „nur“ um INR 30
zunahmen, liegt im Wesentlichen an der stetigen Verschiebung der
Nachfrage nach Norden. Neue und qualitativ hochwertige Gebäude
entstehen auf günstigerem Bauland. So wirken die SBD auch als
Preisbremse für die Innenstadt. Das bedeutet aber auch, dass die
Mieten im SBD nur geringfügig geringer ausfallen als im CBD. Es
werden in Einzelfällen bis zu INR 200 pro sf. für Class A-Büros in
Nebenlagen gezahlt.
Die hohe Nachfrage hat auch zu umfangreichen Neubauten geführt:
2005 wurden insgesamt rd. 3,2 Mio. sf. fertig gestellt, immerhin ein
Viertel der hochwertigen Bürofläche in Mumbai. Gleichzeitig lag die
14
12
Bürogebäude der Klasse A (Klasse B) werden durch sehr hohe (hohe) Bauqualität
und professionelles (gutes) Management gekennzeichnet. Dazu zählt für Gebäude
der Klasse A insbesondere eine Klimaanlage sowie ein 24h-Notstromaggregat.
8. Mai 2006
Nettoabsorption bei rd. 3,5 Mio. sf. In den nächsten Jahren ist mit
anhaltend lebhafter Bautätigkeit (2006 rd. 3,5 Mio. sf., 2007 rd. 2,5
Mio. sf.) und hoher Nachfrage zu rechnen. Ein Großteil der Flächen
entsteht in Bandra Kurla. Durch die umfangreiche Bautätigkeit wird
die Bedeutung der Nebenlagen steigen.
Bedeutung der Nebenlagen steigt
Daneben werden zunehmend Fabrikgelände in der Stadt an private
Investoren veräußert. Insgesamt gibt es 58 solcher Industriebrachen
in Mumbai mit rd. 60 Mio. sf. Grundstücksfläche; und an 23 dieser
Standorte werden bereits Projekte realisiert. Ab 2007 dürften auch
neue Bürogebäude fertig werden. Grundsätzlich hat der Supreme
Court den Weg zur Projektentwicklung frei gemacht, allerdings hat
das Umweltministerium die Bebauung an ein Genehmigungsverfahren geknüpft. Die entsprechende Freigabe kann bis zu neun Monate
dauern.
Ein Großteil der für 2006 projektierten Flächen wird erst zum Jahresende 2006 fertig. Daher werden weiter steigende Mieten im Jahresverlauf erwartet. 2007 dürften die Mieten jedoch angesichts des
umfangreichen Neubaus nur mäßig zulegen.
Die Hauptstadt Delhi wächst über sich hinaus
Delhi, die zweitgrößte Stadt Indiens, ist Regierungssitz und der zentrale Verkehrsknotenpunkt im Norden Indiens.
Aufholpotenzial bei Bürobestand
Der Büromarkt Delhis erstreckt sich über das Stadtgebiet hinaus auf
die angrenzenden Städte Gurgaon im Süden und Noida/Greater
Noida im Osten. Der Agglomerationsraum wird als Northern Capital
Region (NCR) bezeichnet und umfasst einen Flächenbestand von
etwa 30 Mio. sf., rd. ein Viertel davon ist in der höchsten Qualitätsklasse A. Diese Zahl ist für eine Stadt dieser Größe sehr gering und
signalisiert Aufholpotenzial.
Wie auch in den anderen Metropolen sind die Hauptnachfrager ITund ITES-Unternehmen. Darüber hinaus hat sich Delhi als Call Center-Standort etabliert; dafür sprechen die hervorragenden und nahezu akzentfreien Englischkenntnisse der Menschen. Die Nachfrage
nach Flächen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Nettoabsorption lag 2005 bei rd. 3,3 Mio. sf. (nach rd. 3 Mio. sf. im Jahr
2004). Das waren immerhin rd. 10% des gesamten Bürobestands.
Das Neubauvolumen von rd. 3 Mio. sf. konnte die Nachfrage 2005
nicht decken, sodass die Leerstände zurückgingen.
CBD ist noch beste Lage
Delhis Büromarkt: Starkes
Mietwachstum
Leerstandsquote (%, links), BruttoSpitzenmiete (INR pro Monat, rechts)
200
16
14
12
10
8
6
4
2
0
175
150
125
100
75
50
2001 2002 2003 2004 2005
Leerstandsquote
Spitzenmiete
Quelle: JLL
8. Mai 2006
17
Der CBD befindet sich im Zentrum von New-Delhi. Der Großteil der
Bürogebäude ist aus den 80er und 90er Jahren und entspricht lediglich dem B-Standard, also nur der zweithöchsten Qualitätskategorie.
Neben zahlreichen Banken sind hier unternehmensnahe Dienstleister (Anwälte, Steuerberater etc.) ansässig, die die Nähe zu den
Ministerien suchen. Durch die neue Metro ist die Innenstadt noch
besser zu erreichen. Die Gegend um den Connaught Place ist im
CBD sowohl für Büronutzer als auch für den Einzelhandel eine der
besten Adressen. Allerdings bestehen hier kaum noch Möglichkeiten, neue Gebäude zu errichten. Die Nachfrage nach modernen
Flächen kann also nicht mehr gedeckt werden. Daher liegen die
Mieten mit INR 150 pro sf. und Monat vergleichsweise hoch und
über dem Niveau des Vorjahrs. Neue Bürogebäude entstehen in
den Randgebieten im Süden des Stadtgebiets sowie in der Peripherie.
13
Aktuelle Themen 351
Neue periphere Bürostandorte
Gurgaon liegt direkt im Süden von Delhi und war der erste außerstädtische Standort, in dem ein internationales IT-Unternehmen
(IBM) ein Büro eröffnete. Das deutlich größere Flächenangebot sowie die niedrigen Büromieten machen die Lage sehr attraktiv: Dies
wurde zunehmend auch von Nachahmern erkannt (Microsoft, Nortel,
Samsung etc.).
Den Arbeitsplätzen folgten in einer zweiten Runde auch Wohnungen
für die Arbeitskräfte, sodass eine Satellitenstadt mit hochwertiger
Infrastruktur gewachsen ist, die zudem günstig zum internationalen
Flughafen liegt. Lediglich die Autobahn nach Delhi wird erst im Jahresverlauf 2006 eröffnet. Mittlerweile kommt die Bautätigkeit jedoch
den Nachfragezuwächsen nicht mehr nach und die Reserveflächen
schrumpfen, sodass die Büromieten auch in Gurgaon zulegen. Mit
rd. INR 40 pro sf. und Monat befinden sie sich freilich noch deutlich
unter dem Niveau des CBD.
Neue Satelliten entstehen
Nicht zuletzt die Verknappung in Gurgaon macht andere außerstädtische Standorte interessant. Noida und Greater Noida liegen östlich
von Delhi; Noida ist etwa 10 km von Delhi entfernt, Greater Noida
entsteht weitere 20 km östlich von Noida. Beide Städte sind wie
Gurgaon nach einem Masterplan entstanden, der einzelnen Sektoren bestimmte Nutzungen zuweist. Während in Noida schon zahlreiche Bürogebäude fertig sind, ist Greater Noida noch in der Entstehungsphase. Hier wurde zunächst die Infrastruktur geschaffen (Expressway nach Delhi), bevor mit dem Bau von Büros und Wohnungen begonnen wird. Es entsteht, wie in Gurgaon, eine neue Satellitenstadt mit Bürogebäuden, Shopping Centern und Wohnsiedlungen. Die Expansionsmöglichkeiten sind enorm und die Büromieten
in Noida sind mit rd. IND 35 pro sf. noch unterhalb des Niveaus von
Gurgaon. Allerdings legten auch in Noida die Mieten im Jahresverlauf 2005 zu.
Ungebrochen hohe Flächennachfrage
Da die Nachfrage in der Hauptstadtregion NCR ungebrochen hoch
ist, wird für 2006 ein Neubauvolumen von rd. 7,5 Mio sf. erwartet.
Dies dürfte für die erwartete Zusatznachfrage 2006 ausreichen. Die
begrenzten Flächenreserven in Gurgaon zwingen preisbewusste
Nachfrager zunehmend nach Noida und Greater Noida. Die modernen und hochwertigen Gebäude als auch die positiven Standortfaktoren der Satelliten dürften auch Nachfrage aus dem CBD abziehen.
Die Spitzenmieten würden dann zwar auch in der Innenstadt noch
Aufwärtspotenzial haben. Die Wachstumsraten fielen jedoch in der
Peripherie höher aus als in der Innenstadt. Für die gesamte Hauptstadtregion rechnen wir für 2006 mit leicht steigenden Mieten. Durch
die lebhafte Bautätigkeit wird der Preisauftrieb allerdings etwas gedämpft.
Das IT-Zentrum Bangalore stößt an Wachstumsgrenzen
Bangalore hat sich in den letzten Jahren zum IT-Zentrum Indiens
entwickelt. Es wird auch das „indische Silicon Valley“ genannt. Die
Stadt war schon vorher der wichtigste Forschungsstandort für die
Luft- und Raumfahrt. Heute sind hier alle namhaften internationalen
15
IT-Unternehmen vertreten. Die Infrastruktur der Stadt konnte jedoch nicht mit der stürmischen Entwicklung auf dem IT-Markt Schritt
halten. Sowohl das Straßennetz als auch die Strom- und Wasser15
14
Sehr anschaulich beschreibt dies Thomas Friedman in seiner einführenden Anekdote auf einem Golfplatz in Bangalore, auf dem man alle großen IT-Unternehmen
im Umfeld anvisieren kann (vgl. Friedman, T.L. (2005). The world is flat. A brief history of the Twenty-first century, New York).
8. Mai 2006
versorgung sind überlastet. Der öffentliche Nahverkehr wird nur von
Bussen bedient, eine Metro ist erst jetzt in Planung. Auch der Flughafen ist für eine Stadt dieser Größe und Dynamik viel zu klein. Ein
neuer Flughafen entsteht im Norden des Stadtgebiets; Mitte 2007
soll der erste Bauabschnitt eröffnet werden.
Vergleichsweise hohe Gebäudequalität
Der Büromarkt hat einen Gesamtbestand von rd. 28 Mio. sf. Davon
entfallen rd. 38% auf die Qualitätsklassen A und B. Damit ist der
Bürobestand deutlich hochwertiger als jener in Mumbai oder Delhi.
Die ersten Bürogebäude entstanden im Stadtzentrum (CBD) um die
Mahatma Gandhi Road. Da die Nachfrage nach modernen Flächen
stetig gestiegen ist, mussten neue Bürostandorte im Süden und
Osten des Stadtgebiets entwickelt werden. Die Hauptstandorte der
Nebenzentren (SBD) sind Hosur Road, Whitefield und Airport Road.
Whitefield gilt trotz seiner suburbanen Lage im Osten der Stadt nach
dem CBD als zweitbeste Lage. In der Peripherie sind außerdem die
Ringroads wichtige Standorte.
In den letzten Jahren stieg die Büronachfrage regelmäßig schneller
als das Büroangebot. So erreichte die Nettoabsorption im Jahr 2005
mit rd. 7 Mio. sf. fast das gleiche Niveau wie in 2004 (7,5 Mio. sf.)
und lag damit deutlich über dem Neubauniveau: 2005 lag das Neubauvolumen bei rd. 6,5 Mio. sf., also unterhalb der Nettoabsorption.
Das heißt, die Leerstandsquote ging auch 2005 leicht zurück. Sie
liegt unterdessen deutlich unter 5%; im CBD ist sie sogar noch etwas niedriger.
Mieten im CBD von Bangalore spürbar gestiegen
Büros in Bangalore sind
knapp
Leerstandsquote (%, links), BruttoSpitzenmiete (INR pro Monat, rechts)
8
7
6
5
4
3
2
1
0
50
45
40
35
30
2001 2002 2003 2004 2005
Leerstandsquote
Spitzenmiete
Quelle: JLL
18
Reflex der Büroraumknappheit sind steigende Mieten. Zwischen
Ende 2004 und Ende 2005 ist die Spitzenmiete im CBD um rd. 10%
gestiegen. Allerdings ist das Niveau der Mieten noch deutlich niedriger als jenes in Mumbai oder Delhi. Im CBD werden Spitzenmieten
für Class A-Gebäude von bis zu INR 45 pro sf. und Monat erzielt. Im
SBD liegen die Spitzenmieten bei INR 38 und in peripheren Lagen
bei 43. Da insbesondere große und zusammenhängende Flächen
gesucht sind, und die Innenstadt nahe am Verkehrskollaps ist, liegen die Mieten in der Peripherie nur unwesentlich unterhalb der
CBD-Mieten. Außerdem ermöglicht die leichtere Vermehrbarkeit von
Flächen in der Peripherie dort stabilere Mieten.
Grundstücke in zentralen Lagen sind mittlerweile so teuer, dass sich
viele Projektentwickler auf periphere Lagen konzentrieren: Über
50% der neuen Flächen wurden in peripheren Lagen erstellt. Im
CBD waren es nur noch rd. 15%. Zahlreiche Projekte werden für die
Nutzer entsprechend ihren Anforderungen „built to suit“ errichtet.
Daher ist ein Großteil der Gebäude schon vor Fertigstellung voll
vermietet. Viele Büroobjekte werden in Business Parks gebaut.
Die hohe Bautätigkeit in den nächsten Jahren (2006 und 2007 rd.
6 Mio. sf.) dürfte den Markt nicht wesentlich entspannen, falls die
Nachfrage weiterhin so stark wächst wie in den letzten Jahren. Im
CBD wird die Bautätigkeit weiterhin niedrig sein. Die Leerstandsquote kann freilich kaum noch sinken. An peripheren Standorten könnte
sie mittelfristig sogar leicht ansteigen; denn hier werden in den
nächsten Jahren die meisten Büros fertig. Daher ist zu erwarten,
dass die Spitzenmieten im Jahresverlauf 2006 und 2007 weiter zunehmen werden. Erst danach könnten sie sich stabilisieren. Nachhaltige Marktentspannung könnte der neue Flughafen im Norden
bringen, denn in seinem Einzugsgebiet dürften neue Bürolagen entstehen und die anderen Teilmärkte entlasten.
8. Mai 2006
15
Aktuelle Themen 351
Infrastrukturausbau ist conditio sine
qua non
Der größte Risikofaktor für den Standort Bangalore sind die aufstrebenden Tier II und Tier III-Städte, die sich ebenfalls als IT-Zentren
empfehlen. In Chennai, Hyderabad, Ahmadabad oder Kolkata werden deutlich niedrigere Löhne gezahlt als in Bangalore. Teilweise
sind auch die Mieten um 10 bis 20% geringer. Die Erfolgsgeschichte
von Bangalore hat auch Nacheiferer in China und Osteuropa auf
den Plan gerufen. Kürzlich wurde SAP-Chef Henning Kagermann
damit zitiert, dass er aufgrund der stark gestiegenen Kosten in Zukunft stärker auf Osteuropa und China setzen möchte und weniger
16
auf Bangalore. Das heißt jedoch keineswegs, dass die guten Tage
für Bangalore gezählt sind. Zwar wächst die Standortkonkurrenz mit
anderen indischen, chinesischen und osteuropäischen IT-Outsourcing-Standorten. Das wird zumindest in der ersten Phase jedoch vornehmlich die einfachen Dienste betreffen. Mittlerweile ist
Bangalore in der Wertschöpfungskette weiter nach oben gewachsen. Im Dezember 2005 haben Intel und Microsoft erklärt, sie werden ihre Entwicklungsaktivitäten in Bangalore verstärken. Hier besitzt Bangalore durchaus noch ein Alleinstellungsmerkmal. Die Entwicklung in den Tier II und Tier III-Städten wird jedoch die Wachstumsmöglichkeiten in Bangalore mittelfristig etwas dämpfen. Daher
ist der Ausbau der Infrastruktur zur conditio sine qua non in Bangalore geworden.
Trends auf den indischen Büromärkten
Es lassen sich für ganz Indien drei generelle Trends feststellen, die
auch in den nächsten Jahren gültig sind.
Erstens muss das Büroangebot deutlich wachsen. In den drei beschriebenen Standorten muss die Bürofläche jährlich um insgesamt
fast 20 Mio. sf. zunehmen, um der wachsenden Nachfrage zu folgen. In allen Städten Indiens müssten dann jährlich gut 100 Mio. sf.
fertiggestellt werden, wenn man eine ähnliche Dynamik unterstellt.
Dies könnte sich sogar als konservative Schätzung erweisen: Nicht
nur die Leerstandsquoten sanken in den letzten Jahren, auch der
Markt für IT-Outsourcing ist noch lange nicht erschöpft. Indien wird
von der weiteren Globalisierung der Dienstleistungen überdurchschnittlich profitieren.
Verlagerung der Nachfrage vom CBD
in Randlagen
Zweitens verlagert sich das Flächenangebot weiterhin aus den klassischen CBDs in Nebenzentren. Hierbei folgen Wohn- und Einzelhandelsprojekte i.d.R. neuen Büros. Die Entwicklung erzwingen zum
17
einen die stark gestiegenen Bodenpreise in den Innenstädten.
Zum anderen ermöglichen moderne Bürobauten in neu erschlossenen Gebieten hohe Qualitätsstandards, die für IT-Dienste essentiell
sind.
Tier II und Tier III-Städte legen überdurchschnittlich zu
Drittens dürften Tier II und Tier III-Städte insbesondere beim Thema
IT-Outsourcing aufholen. Gerade die spürbaren Preissteigerungen
auf den Büromärkten der Tier I-Städte machen die preiswerteren
Standorte in Tier II und Tier III-Städten attraktiver. Dies gilt insbesondere, weil nicht damit zu rechnen ist, dass in nächster Zeit der
Renditerückgang in Tier I-Städten gestoppt wird. Während Delhi
Regierungs- und Verwaltungszentrale bleiben wird und Mumbai
unangefochten das Finanzzentrum Indiens ist, eifern viele Standorte
(z.B. Chennai, Hyderabad) sehr erfolgreich Bangalore nach. Sie
sind nicht nur Outsourcing-Städte für indische Unternehmen. Auch
16
17
16
Welt am Sonntag (2006). http://www.wams.de/data/2006/03/19/861978.html.
Unterdessen entfällt rd. die Hälfte der Entwicklungskosten in Indien auf die Bodenpreise. In den USA liegt der Anteil der Bodenpreise beispielsweise nur bei einem
Viertel (vgl. Roulac, S. (2005). A passage to India, in: Global Quarterly 3,4, S. 1-5).
8. Mai 2006
internationale Konzerne haben mittlerweile verstanden, dass Indien
mehr ist als die drei Tier I-Städte. Daher ist insbesondere für Bangalore der Standortwettbewerb härter geworden.
Einzelhandelsimmobilien: Traditionelle
Strukturen brechen auf
Private Konsumausgaben
nehmen zu
Bill. INR
25
20
15
10
5
0
2001
2002
2003
Lebensmittel
Miete
Gesundheit
Erholung
2004
2005
Kleidung
Möbel
Transport
Diverses
Quellen: MSPI, DB Research
19
Wachsende Mittelschicht
Mio. Haushalte nach Einkommensgruppen
1992-1993
1998-1999
2005-2006 (Schätzung)
120
100
80
60
40
20
0
<=35 36-70
71105- >140
105
140
Jahreseinkommen, '000 INR
Quellen: NCAER, DB Research
20
Nach Analysen der Unternehmensberatung A.T. Kearney bietet der
indische Einzelhandelsmarkt weltweit das größte Wachstumspoten18
zial für den Einzelhandel. Angesichts der guten Wachstumsaussichten der Gesamtwirtschaft sowie der vorteilhaften demografischen Entwicklung ist dies wenig überraschend. In den nächsten
Jahren wird insbesondere die wachsende Mittelschicht Impulse für
den Einzelhandel bringen: Heute verfügen rd. 300 Mio. Menschen
über ein Haushalts-Jahreseinkommen von mindestens USD 2.000;
58 Mio. Menschen sogar über ein Haushaltseinkommen von mindestens USD 4.400. Außerdem ist zu erwarten, dass v.a. in den
Städten die Kaufkraft deutlich zunimmt.
Bereits heute zählt Indien mit einem Einzelhandelsumsatz von rd.
USD 250 Mrd. zu den zehn größten Einzelhandelsmärkten der Welt.
Das entspricht rd. 50% der gesamten privaten Konsumausgaben
und rd. einem Drittel des gesamten indischen BIP. Der Beschäftigtenanteil des Einzelhandels wird auf 8 bis 10% der Gesamtbeschäftigung geschätzt. Für die nächsten Jahre prognostiziert A.T. Kearney
ein Umsatzwachstum von nominal rd. 10% p.a. Angesichts des hohen Nachholbedarfs werden von diesem Aufschwung alle Einzelhandelssegmente profitieren. Allerdings gibt es gravierende Unterschiede in den Wachstumsraten der einzelnen Segmente.
Für die wachsende Mittelschicht wird der Erlebnischarakter von
Shopping wichtiger. Einzelhandel und Lifestyle werden enger verbunden, und der reine Versorgungseinzelhandel verliert relativ an
Bedeutung. Derzeit geben Inder noch rd. 45% der Konsumausgaben für Lebensmittel und Bekleidung aus. Hier kommt es zu qualitativen Verschiebungen, und das relative Gewicht dürfte sinken.
Gleichzeitig werden kurzlebige Konsumgüter wie Kosmetika (fast
moving consumer goods), die 2003 ein Marktvolumen von rd.
USD 13,1 Mrd. hatten, deutlich zulegen. Bis 2010 könnte sich das
19
Volumen verdreifachen.
Ende der Protektion einheimischer Einzelhändler
Die Regierung hatte über viele Jahrzehnte den lokalen Einzelhandel
vor ausländischer Konkurrenz geschützt. Daher gilt der Einzelhandelsmarkt und auch der Einzelhandelsimmobilienmarkt im Vergleich
zum Büromarkt als unterentwickelt. Noch immer ist die Einzelhandelslandschaft durch inhabergeführte Nachbarschaftsläden, so genannte Kiranas, und durch Straßenmärkte geprägt. Der überwiegende Teil dieser Läden hat weniger als 500 sf. Einzelhandelsfläche. Euromonitor International schätzt, dass fast 80% der indischen
Einzelhandelsunternehmen kleine Familienbetriebe sind.
Zwar gibt es auch große einheimische Einzelhandelsunternehmen
wie Pantaloon Retail und Trent Ltd.; der Anteil des filialisierten Einzelhandels lag im Jahr 2004 jedoch bei nur rd. 3% und 96% davon
18
19
8. Mai 2006
Vgl. A.T. Kearney’s 2005 Global Retail Development Index
(http://www.atkearney.com/main.taf?p=5,3,1,110).
A.T. Kearney (2005). Global Retail Development 2005.
17
Aktuelle Themen 351
20
Strukturverschiebungen
auf dem indischen Einzelhandelsmarkt
Umsatz nach Einzelhandelsformat,
Bill. INR
30
25
20
15
10
5
0
2004
2010
2015
2025
Filialeinzelhandel
Traditioneller Einzelhandel
Quelle: Trent Ltd.
21
Daher dürfte der filialisierte Einzelhandel deutlich schneller wachsen
als der traditionelle. Trent Ltd. erwartet bis 2025 eine durchschnittliche Wachstumsrate im Filialeinzelhandel von über 16% p.a. Im traditionellen Einzelhandel würden die Umsätze um rd. 4% p.a. deutlich langsamer steigen, sodass der Marktanteil des Filialeinzelhandels bis 2025 auf ca. 24% steigen dürfte. Die zunehmende internationale Konkurrenz würde dann gerade im Lebensmittelhandel zu
sinkenden Endverbraucherpreisen führen.
Aber nicht nur internationale Wettbewerber kommen neu auf den
Einzelhandelsmarkt. Zunehmend wachsen auch Industrieunternehmen in die Einzelhandelsbranche hinein. Selbst ohne eine Öffnung
des Marktes für internationale Händler wird es also zur Strukturveränderung kommen.
Viele Einkaufszentren
Zahl und Fläche im Jahr 2008
Delhi
Mumbai
Bangalore
Chennai
Kolkata
Hyderabad
Pune
Ahmadabad
befindet sich in den zehn größten Städten. Auch findet man in den
Großstädten und in den neuen Shoppingcentern Supermärkte
(Foodworld) und indische Hypermärkte (Big Bazaar) sowie Waren-/
Kaufhäuser (Pantaloons, Shoppers Stop). Große Marktbedeutung
haben sie jedoch ebenfalls noch nicht erlangt. Dies liegt auch daran,
dass es ausländischen Einzelhändlern bis Anfang 2006 nur erlaubt
war, Cash & Carry-Märkte zu eröffnen oder ihre Produkte über
Franchisenehmer bzw. über Lizenzvergabe zu vertreiben. Reebok,
Nike, Levi’s oder Benetton haben bereits Outlets eröffnet. Gleiches
gilt für Metro mit seinen Cash & Carry-Märkten, die als Großhändler
fungieren. Die größten globalen Einzelhandelsketten wie Wal-Mart
oder Carrefour durften bisher keine Filialen in Indien eröffnen. Anfang 2006 hat die Regierung nun ausländische Direktinvestitionen
im Einzelhandel mit 51% Beteiligung erlaubt. Dies bezieht sich auf
Einzelhändler, die ihre Marken unter eigenen Namen verkaufen.
Eine weitere Marktöffnung in den nächsten Jahren ist wahrscheinlich.
Zahl der
Vermietbare
Zentren
Fläche (Mio. sf.)
96
55
14
6
10
12
19
7
23,5
16,2
8,0
2,5
3,2
4,2
5,6
2,7
Quelle: Trent Ltd.
22
Neue Einkaufsformate
Einkaufszentren sind erst in den letzten Jahren aufgrund der hohen
Nachfrage nach modernen Einzelhandelsflächen und zuerst in den
Metropolen entstanden. Mittlerweile sind sie auch in vielen anderen
Großstädten zu finden. Da in den Innenstädten nur begrenzt Raum
für großflächigen Einzelhandel verfügbar ist, entstehen neue und
moderne Center vornehmlich in den Vorstädten. Diese sind in der
Bauweise und Anmutung an westliche Center angelehnt, in der
Qualität jedoch häufig noch nicht so weit entwickelt. Unterdessen
hat ein regelrechter Bauboom bei Shopping-Centern eingesetzt.
Derzeit gibt es rd. 100 Einkaufszentren in Indien – die Hälfte davon
in den Ballungsräumen Delhi und Mumbai. Doch dies ist erst der
21
Anfang der Entwicklung.
Laut einer Analyse von Trent Ltd. könnten allein in den acht größten
22
indischen Städten bis Ende 2008 in 219 Centern insgesamt 66
Mio. sf. an neuen Shopping-Centerflächen entstehen. Auch in den
sieben nächst kleineren Städen (u.a. Jaipur, Kochi oder Mangalore)
sind bis Ende 2008 etwa 38 Center mit rd. 13 Mio. sf. Einkaufsfläche
geplant. Hierbei ist freilich anzumerken, dass viele dieser Einkaufszentren niedrigere Standards haben als westliche Einkaufszentren.
Hohe Nachfragezuwächse schließen
Überangebot in Einzelfällen nicht aus
In einigen Standorten dürfte das Angebot schneller wachsen als die
Nachfrage. Dann muss diese Entwicklung trotz der hohen Wachs20
21
22
18
Vgl. The Economist (2006). Retailing in India. Coming to market. 12. April, 2006.
Hindustan Times (2006). Punjab real estate barons cashing in on mall building
spree. 6. Januar 2006.
Delhi, Mumbai, Bangalore, Chennai, Kolkata, Hyderabad, Pune und Ahmadabad.
8. Mai 2006
tumsraten im Einzelhandel dort zu einem Verdrängungswettbewerb
führen. Dies könnte gerade in den Vororten der großen Städte geschehen. In Gurgaon in der Nähe von Delhi sind beispielsweise für
die Mall Mile zu den bestehenden sechs Einkaufszentren 17 weitere
konzipiert. Diese Standorte sind für die Mittelschicht und gehobene
Mittelschicht vorgesehen, die dann in ihrer unmittelbaren Wohngegend ihre Einkäufe erledigen kann. Standorte, die heute noch gut
angenommen werden, könnten darüber hinaus in Zukunft Konkurrenz durch neue Verkaufsformen in Straßen-/ U-Bahnhöfen bekommen. Die Innenstädte stehen schon heute im Wettbewerb zu den
Centern, da sich neue Flächenkonzepte in den Bestandsgebäuden
kaum realisieren lassen.
Großflächige Märkte im Lebensmittelbereich zu erwarten
Neben Shopping-Centern entstehen zunehmend Hypermärkte. Auch
hier wird dank der Wachstumsperspektiven im Lebensmittelbereich
das Angebot deutlich zunehmen. Gerade ausländische Retailer wie
Wal-Mart, Carrefour, Tesco könnten in diesem Segment aktiv werden, sobald die Investitionsregeln gelockert werden.
Hohe Wachstumschancen
Insgesamt bietet der Einzelhandel in Indien sehr große Potenziale.
Die Wachstumsdynamik könnte auch die Vorbehalte der Regierung
gegenüber ausländischen Einzelhändlern mindern. Diese internationalen Marktteilnehmer wären gerade auch für Immobilieninvestoren,
die am hohen Wachstum des indischen Einzelhandels partizipieren
wollen, wichtig. Ein Mangel an Infrastruktur könnte das Wachstum
des Einzelhandelssektors jedoch hemmen.
Mittlere Haushaltsgröße
sinkt langsam, aber stetig
Zahl der Einwohner, '000 (rechts);
Personen je Haushalt (links)
5,9
5,8
1.200
Einwohnerzahl
1.050
5,7
900
5,6
750
5,5
5,4
Starkes Wachstum auf dem Wohnungsmarkt programmiert
600
Durchschnittl.
Haushaltsgröße
Heute fehlen 20 bis 30 Millionen Wohneinheiten
450
5,3
300
1970 1977 1984 1991 1998 2005
Quellen: Census of India, UN Habitat, DB Research
Um eine Vorstellung der Wachstumsmöglichkeiten nach einer weiteren Marktöffnung zu gewinnen, lohnt der Vergleich mit der chinesischen Entwicklung vor zehn Jahren. Dort brachte die Öffnung des
Einzelhandelsmarktes für Ausländer einen starken Schub für die
Branche. Nach der Öffnung wuchs der chinesische Einzelhandels23
umsatz um ca. 15% p.a. Allerdings würde die Nachfrageverschiebung auch eine relative Schwächung des traditionellen indischen
Einzelhandels bedeuten. Durch den Eintritt global agierender Einzelhandelsunternehmen werden sich moderne Einzelhandelsformen
wie Shoppingcenter und Hypermärkte durchsetzen. Da derzeit in
sehr vielen Städten umfangreiche neue Flächen entstehen, sollte bei
neuen Projekten eine gründliche Marktanalyse – insbesondere auch
des Konkurrenzangebots – durchgeführt werden. Dies gilt mittlerweile nicht nur für die Metropolen, sondern auch für einige Tier II und
Tier III-Städte. Von flächendeckendem Überangebot kann jedoch
keineswegs gesprochen werden. Es bleiben sehr viele Investitionschancen.
23
Die wichtigsten Faktoren für die Wohnungsnachfrage sind die verfügbaren Einkommen, die Finanzierungskonditionen und die Bevölkerungsentwicklung. Hierbei wirkt Bevölkerungswachstum letztlich
nur mittelbar, denn auf den Wohnungsmärkten treten nicht Einwohner, sondern Haushalte als Nachfrager auf. Der letzte Zensus hat
2001 rd. 192 Mio. Haushalte in Indien gezählt. Damit gab es rd. 40
23
8. Mai 2006
Vgl. ICICI (2004). Foreign Direct Investment in Retail, Feb. 2004.
19
Aktuelle Themen 351
Mio. mehr Haushalte in Indien als zehn Jahre zuvor. Die Zahl der
Haushalte ist also etwas schneller gestiegen als die Zahl der Einwohner. Die durchschnittlichen Haushaltsgrößen gehen folglich
leicht zurück. Sie sind mit aktuell rd. 5,4 Personen je Haushalt aber
noch immer sehr hoch. 1970 lag die Zahl mit 5,7 Personen je Haushalt nur geringfügig darüber.
Nur 50% der Haushalte
leben in guten Unterkünften
Haushalte nach der Qualität der
Unterkunft
Baufällig (5%)
Gut
(51%)
Bewohnbar
(44%)
Zahl der Haushalte insgesamt: 192 Mio.
Quelle: Census of India, 2001
24
Die meisten Inder wohnen
in kleinen Wohnungen
Zahl der Räume je Haushalt
Mehr als vier
Räume
Gemeinschaftsräume
Vier Räume
Ein Raum
Drei
Räume
Interessanterweise liegen die Haushaltsgrößen in den Städten nur
unwesentlich unter jenen auf dem Land. In entwickelten Ländern
finden sich üblicherweise in den Städten signifikant kleinere Haushalte als in ländlichen Regionen. Diese Ähnlichkeit der Haushaltsgrößen in Indien könnte darauf hinweisen, dass die familiären Strukturen in Indien auch in den Städten eine große Rolle spielen. Darüber hinaus dürfte zu knappes Wohnungsangebot in den Städten zu
größeren Haushalten zwingen.
Zwischen 1991 und 2001 nahm die Zahl der Wohneinheiten um rd.
24
54 Mio. zu. Gleichzeitig wurde der Gebäudebestand qualitativ aufgewertet: Die Zahl der Haushalte in beengten Wohnverhältnissen
nahm deutlich ab, und die Ausstattungen der Wohnungen wurden
verbessert. Die Eigentumsquote stieg in den Städten von 63% auf
67% und auf dem Land um einen Prozentpunkt auf 95%.
Dennoch haben sich die indischen Wohnungsmärkte bisher nur
unzureichend entspannt. Im Zensus von 2001 lag die Zahl der
Haushalte noch immer um fast 5 Mio. Einheiten über der Zahl der
Wohneinheiten; rd. ein Drittel des Wohnungsbedarfs befindet sich in
den Städten.
Der gesamte Nachholbedarf im Wohnungsmarkt dürfte sogar deutlich höher ausfallen, denn gut 5% der Haushalte leben in baufälligen
Wohnungen. Nur die Hälfte des Wohnungsbestandes wurde 2001
für gut befunden; in den Städten waren es immerhin knapp zwei
Drittel. Außerdem wohnen viele Menschen noch immer sehr beengt:
70% der Haushalte verfügen über nicht mehr als zwei Zimmer; sogar in den sehr großen Haushalten mit über neun Mitgliedern leben
über 40% in maximal zwei Räumen. Der Bauverband (National Building Organisation) schätzt den aufgestauten Bedarf an Wohnungen
auf rd. 20 Mio. Einheiten; das Ministerium für urbane Entwicklung
und Armutsbekämpfung veranschlagt den Nachholbedarf sogar auf
gut 31 Mio. Wohneinheiten. Davon entfallen 24 Mio. Einheiten auf
25
ländliche Gebiete und gut 7 Mio. auf Städte.
Enormer zukünftiger Bedarf
Zwei Räume
Zahl der Haushalte insgesamt: 192 Mio.
Quelle: Census of India, 2001
25
In Indien sind alle Faktoren für sehr starkes Nachfragewachstum am
Wohnungsmarkt in den nächsten Jahrzehnten vorhanden. In einem
sehr konservativen (und unwahrscheinlichen) Szenario, bei dem die
durchschnittliche Haushaltsgröße unverändert auf dem heutigen
Niveau bleibt, der Nachfragestau nicht aufgelöst werden kann und
keine qualitativen Verschiebungen einsetzen, müssten bis 2030
jedes Jahr rd. 4,7 Mio. Wohnungen fertiggestellt werden. Dieser
Wert setzt sich aus einem Zusatzbedarf von rd. 2,7 Mio. Wohneinheiten und einem jährlichen Ersatzbedarf von rd. 2 Mio. Wohnungen
26
zusammen.
24
25
26
20
Ministry of Urban Employment and Poverty Alleviation (2005). National housing
and habitat policy, New Delhi.
Für eine Analyse der Handlungsmöglichkeiten, um die Engpässe aufzulösen vgl.
z.B. Mahadeva, M. (2004). Arresting dilipidated housing stock: an assessment of
the problem, public action and options. In Asian Economic Review 46 No. 1,
S. 105-121.
Für den Ersatzbedarf wurde eine durchschnittliche Lebensdauer einer Wohnimmobilie von 100 Jahren angesetzt.
8. Mai 2006
Prognose von durchschnittlichen
Haushaltsgrößen
Um einschätzen zu können, wie sich die
durchschnittliche Haushaltsgröße in Indien
weiterentwickeln könnte, haben wir einfache
Cross-Section-Regressionsmodelle geschätzt.
Darin fließen die verfügbaren Daten für insgesamt 27 Länder (vornehmlich Industrieländer,
aber auch Transformationsländer) ein. Die zu
erklärende Variable ist die durchschnittliche
Haushaltsgröße im Jahr 2003. Die wichtigste
exogene Variable ist die Fertilität aus dem
Jahr 1985; das erwartete Vorzeichen ist natürlich positiv, denn die meisten Kinder dürften
noch im Elternhaushalt wohnen. Außerdem
fließen das Pro-Kopf-BIP, der Urbanitätsgrad
und die Lebenserwartung in die verschiedenen Modelle ein. Hierbei ist zu erwarten, dass
die Haushaltsgröße mit sinkender Fertilität,
steigenden Einkommen, mehr Stadtbevölkerung und höherer Lebenserwartung abnimmt.
Die Modelle lassen für die kommenden 30
Jahre deutlich rückläufige Haushaltsgrößen für
Indien erwarten. Die Haushaltsgröße könnte
von heute 5,4 Personen auf 3,7 bis 4,7 Personen absinken. Zum Vergleich: In Mexiko leben
heute gut 4 Menschen in einem Haushalt, in
Polen oder Spanien sind es knapp drei und in
Deutschland sind es heute nur rd. zwei Menschen.
Neubaubedarf sehr hoch
Mio. Wohneinheiten p.a., 2005 bis 2030,
Gründe
Gesamt
6,9
In den letzten Jahren haben sich die Wohnungsmärkte deutlich belebt: Die starken Nachfrageimpulse sorgten für Knappheiten in fast
allen Städten, und das hat die Preise für Wohnimmobilien in die
Höhe getrieben. Stark steigende Energiepreise und v.a. anziehende
Bodenpreise sorgen auch auf der Angebotsseite für höhere Immobilienpreise. In den wichtigsten zehn Städten legten die Wohnungspreise im Jahr 2005 um rd. 25% zu. In begehrten Quartieren war die
Wachstumsrate in den letzten 24 Monaten sogar noch deutlich höher. Beispielsweise verdoppelten sich die Wohnungspreise in einigen Vierteln (z.B. Indirapuram, Vaishali) von Ghaziabad im Nordosten von Delhi seit 2003.
1,2 2,8
Schließen der
Angebotslücke
1
Ersatzbedarf
2
Bevölkerungswachstum
2,7
0
2
4
6
8
Quelle: DB Research
Neben diesem starken Mengenwachstum werden die steigenden
Einkommen auch zu qualitativen Nachfrageänderungen führen.
Nach Analysen des National Council of Applied Economic Research
sank die Zahl der Haushalte in der untersten Einkommensgruppe in
den Jahren von 1992/1993 bis 1998/1999 um rd. 20 Mio. In allen
anderen Einkommensgruppen nahmen die Haushaltszahlen zu; am
stärksten war der prozentuale Anstieg in der Gruppe mit den höchs27
ten Einkommen. Da diese Entwicklung in den späten 1990er Jahren sogar kräftiger ausfiel als Mitte der 1990er Jahre, dürfte sich der
Trend zu einer breiteren Mittelschicht seitdem ungebremst fortgesetzt haben. Die Folge sind dann zunehmende Engpässe bei qualitativ höher- und hochwertigen Wohnungen. Das könnte sowohl die
Wohnfläche, die Zahl der Zimmer als auch die Grundausstattung
betreffen. Hierbei darf nicht vergessen werden, dass die Wachstumsrate in der höchsten Einkommensgruppe zwar am stärksten
ausfiel, das absolut stärkste Mengenwachstum jedoch in der zweitniedrigsten Einkommensgruppe entsteht.
Preisentwicklungen in wichtigen Städten
2,8
Kleinere
Haushalte
Es ist jedoch sehr wahrscheinlich, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße auch in den nächsten Jahren sinkt. Das anhaltende Wirtschaftswachstum ermöglicht immer mehr jungen Menschen, eigene
Haushalte zu gründen. Außerdem ist auch in Indien der Trend zu
weniger Kindern bislang ungebrochen. Auch die anhaltende Urbanisierung dürfte tendenziell zu sinkenden Haushaltsgrößen führen.
Unsere Schätzmodelle (vgl. Box) signalisieren, dass im Jahr 2030
ein durchschnittlicher indischer Haushalt nur noch aus 3,7 bis 4,7
Personen bestehen könnte. Dann müssten jedes Jahr inklusive
Ersatzbedarf zwischen 5,9 und 8,7 Mio. Wohnungen entstehen.
Berücksichtigt man zusätzlich die heutige Angebotslücke von 20 bis
30 Mio. Wohneinheiten, müssten pro Jahr eine weitere Million Wohnungen fertig werden, um 2030 ein Gleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt herzustellen.
10
26
Diese Preissteigerungen bedeuten jedoch für die Haushalte nicht
zwangsläufig Lasten, die nicht zu verkraften sind. Zum einen sind
gerade für hoch qualifizierte Arbeitnehmer die Einkommen sehr
stark gestiegen. Zum anderen liegen die Finanzierungszinsen noch
deutlich unter den hohen Niveaus der 1990er Jahre. Ein einfacher
Erschwinglichkeitsindex, der am Beispiel Mumbai die mittleren Finanzierungskosten für eine Wohnung in Relation zum Nettoinlandsprodukt in Maharashtra setzt, zeigt, dass Wohnungen zwar nicht
mehr so erschwinglich sind wie vor zwei Jahren. Der Index signalisiert jedoch noch keine Übertreibung wie zur Mitte der 1990er Jahre. Die Einkommen und die niedrigen Zinsen erklären das aktuelle
Preisniveau zu großen Teilen.
27
8. Mai 2006
NCAER (2003). India Market Demographics Report 2002, New Delhi.
21
Aktuelle Themen 351
Häuser trotz steigender
Preise noch erschwinglich
2000=100
120
100
80
60
40
20
0
1995 1997 1999 2001 2003 2005
Wohnungspreise in Mumbai
Erschwinglichkeitsindex
Der Erschwinglichkeitsindex setzt die durchschnittliche
Zinslast bei einer hypothetischen Laufzeit von 25
Jahren für eine 80 m² große Wohnung in Mumbai in
Relation zum Pro-Kopf-NIP in Maharashtra.
27
Quellen: HDFC, RBI, DB Research
Hypothekenmarkt in Indien
noch unterentwickelt
Anteil Hypothekenschuld zu BIP, jeweils
letzter verfügbarer Wert
25
50
75
100
28
Quellen: RBI, EMF, Eurostat
Volumen, März 2003 = 100
320
280
240
200
160
120
80
04
05
Gleichwohl ist der Markt nicht ohne Risiken. Die Reserve Bank of
India hat ihre letzten Zinsschritte regelmäßig auch mit einem klaren
Hinweis auf den stark anschwellenden Markt für Immobilienkredite
(Wohnen und gewerbliche Immobilien) begründet. Seit September
2004 wurde der Hauptrefinanzierungszins, die Repo rate, um insgesamt 100 Basispunkte auf heute 5,5% angehoben. Auch die Reverse repo rate, an die viele variable Zinsen gekoppelt sind, wurde seit
Ende 2005 um 50 Basispunkte auf 6,5% erhöht. Darüber hinaus
müssen Immobilienkredite seit Juli 2005 mit etwas mehr Eigenkapital unterlegt werden. Das Risikogewicht für Immobilienkredite stieg
von 100 bp auf 125 bp. Insgesamt sind also die Vergabekonditionen
für Banken ungünstiger geworden.
Dennoch bleiben enorme Wachstumsmöglichkeiten auf den indischen Wohnungsmärkten. Wir sehen die Wohnungspreise noch
nicht auf ihrer Spitze angekommen. Gerade weil die Nachfrage der
privaten Haushalte durch ihren realen Bedarf getrieben wird, ist die
Entwicklung bisher auf Landesebene noch gesund. Das schließt
jedoch regional begrenzte Übertreibungen nicht aus.
Immobilienkapitalmarkt noch
unterentwickelt
Kreditvolumen nimmt zu
03
Risiken beachten, Chancen nutzen
Außerdem bleibt Bauland in der Nähe großer Städte knapp; die
stark steigenden Bodenpreise sind sichtbarer Ausdruck dieser
Knappheit. Zunehmend lohnt daher die Berücksichtigung von Tier II
oder sogar Tier III-Städten bei Investitionsvorhaben. Internationale
Investoren müssen darüber hinaus die dreijährige Lock-in Periode
für Immobilieninvestitionen auf der Rechnung haben. Ausländische
Investoren sind dadurch in ihrer strategischen Ausrichtung weniger
flexibel.
IN
TH
KR
MY
SG
TW
HK
US
DE
GB
DK
0
Darüber hinaus wurden steuerliche Anreize zur Hausfinanzierung
gewährt. So sind heute höhere Zins- und Tilgungsdienste steuerlich
abzugsfähig als in den 1990er Jahren. Über die Steuerersparnis ist
die eigen genutzte Immobilie also interessanter geworden. Angesichts der noch immer niedrigen Quote aus Hypothekenschulden
und BIP hat Indien noch großes Wachstumspotenzial bei der Immobilienfinanzierung. Dass zunehmend Banken diesen Markt entdecken, überrascht also nicht. Es ist plausibel, dass der Anteil der
Hypothekenschulden in Relation zum BIP von heute knapp 5% auf
rd. 15% bis spätestens 2015 ansteigen wird. Dann hätte dieser
Markt ein ähnlich großes Gewicht wie in Südkorea.
06
Bankkredite insgesamt
Wohnungskredite
Sonstige Immobilienkredite
Quelle: RBI
29
Bestand an gewerblichen Immobilien und das Investitionspotenzial
Um die Chancen und Risiken auf den indischen Immobilienmärkten
einschätzen zu können, benötigt man zumindest einen groben
Überblick über die Investitionsmöglichkeiten, also die jeweilige
Marktgröße. Das ist keineswegs eine triviale Aufgabe, da für viele
internationale Immobilienmärkte und insbesondere für die Immobilienmärkte in sich entwickelnden Volkswirtschaften keine verlässlichen Daten vorliegen.
Der folgende Abschnitt beschreibt den indischen Immobilieninvestmentmarkt mit Hilfe dreier Kategorien:
— Immobilienbestand: Der gesamte Bestand an gewerblichen
Immobilien.
22
8. Mai 2006
— Investitionspotenzial: Der qualitativ hochwertige Bestand, der
bereits von institutionellen Investoren gehalten wird oder gehalten werden könnte. Da institionelle Investoren eine Mindestgebäudequalität suchen und einige Immobilieneigentümer nicht
verkaufen möchten, ist das Investitionspotenzial kleiner als der
gesamte Immobilienbestand.
Indischer Investmentmarkt: Platz für Wachstum
— Investitionsvolumen: Das tatsächliche Investitionsvolumen in
den Händen institutioneller Investoren.
Immobilienbestand und Investitionspotential; USD Mrd. (links)
2500
Für das Jahr 2005 weist RREEF/DB Real Estate Research für Indien einen gewerblichen Immobilienbestand in der Größenordnung
von USD 300 Mrd. aus. Dies ist nur ein kleiner Anteil des weltweiten
28
Immobilienbestands von rd. USD 19 Bill. Allerdings verfügt Indien
bereits heute nach Japan, China und Südkorea über den viertgrößten Bestand in Asien.
70%
60%
2000
50%
1500
40%
1000
30%
20%
500
10%
0
0%
IN
KR
CN
JP
Immobilienbestand (li.)
Investitionspotenzial (li.)
Investitionspotenzial/Immobilienbest.(re.)
Quelle: RREEF Research
30
Freilich ist der institutionelle Kapitalmarkt noch unterentwickelt. Das
Investitionspotenzial beträgt lediglich USD 83 Mrd., was gerade
27% des gesamten gewerblichen Immobilienbestands entspricht. In
China liegt der Anteil bei 35%, in Japan sogar bei 65%. Angesichts
der rasch expandierenden indischen Volkswirtschaft ist zu erwarten,
dass die Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien in den nächsten Jahren signifikant zunehmen wird. Insgesamt
könnte sich der Immobilienbestand in den nächsten fünf Jahren um
USD 66 Mrd. auf 366 Mrd. erhöhen. Unter der Annahme, dass der
Anteil des Investitionspotenzials bei rd. 27% konstant bleibt, folgt
daraus ein Anstieg des Investitionspotenzials um USD 18 Mrd. bis
2010. Dies dürfte sogar eine konservative Schätzung sein, da zu
erwarten ist, dass zunehmende Professionalisierung der Immobilienbranche auch zu einer Belebung der Investitionstätigkeit führt.
Investitionsvolumen
Gewerblicher Immobilienmarkt wird wachsen
Wachstum des Immobilienbestands, 2006-2010
Geschätzte
Entwicklungsfläche
Preis je sf.
Kapitalwert
Gesamtwert
Einheit
Büro
Einzelhandel
Logistik
Mio. sf.
580
130
125
INR per sf.
USD Mio.
2.750
36.621
8.591
25.584
1.400
4.018
USD Mio.
66.223
Quellen: RREEF Research, DB Research
31
Für Investoren ist die Größe und Entwicklung des Investitionspotenzials sehr wichtig, da dies Wachstumsmöglichkeiten signalisiert.
Daneben ist es genauso wichtig, das heutige Investitionsvolumen zu
kennen, da dies die aktuelle Marktgröße abbildet. Das Investitionsvolumen wird üblicherweise in vier Kategorien unterteilt: private
Fremdfinanzierungen (private debt), handelbare Fremdfinanzierungen (public debt), private Eigenkapitalmittel (private equity) und
handelbare Eigenkapitalmittel (public equity). Der Begriff “public”
kennzeichnet also den börsennotierten Markt wie Immobilienaktiengesellschaften oder Mortgage Backed Securities. Der Begriff “private” bezeichnet dann nicht börsennotierte Vehikel. Diese enthalten
28
8. Mai 2006
Vgl. Hobbs, P., Chin H., Topintzi, E. (erscheint demnächst). Global real estate
market size estimates, RREEF/DB Real Estate Research.
23
Aktuelle Themen 351
Anlagen von Pensionskassen, von Versicherungsgesellschaften,
Immobilienunternehmen sowie Immobiliendarlehen.
Kapitalmarkt als Finanzierungsquelle unterentwickelt
Anteil am gesamten Investitionsvolumen
von Immobilien
Privates
Eigenkapital
39%
Aktienmarkt
0,2%
Fremdkapitalmarktprodukte
0,1%
Private Kredite
61%
Private Debt
Quellen: RBI, CBIC, Bloomberg, Insurance
Corporation of India, RREEF Research
32
Mehr Kredite für gewerbliche Immobilien
Kreditvolumen in USD Mio.
3000
2500
2000
1500
1000
Private Equity
0
Private Equity-Investoren spielen eine maßgebliche Rolle auf dem
indischen Investmentmarkt. Ende 2005 lag das gesamte Volumen
der Private Equity Investitionen auf dem indischen Immobilienmarkt
bei rd. USD 1,6 Mrd., also bei etwa 40% des gesamten Immobilienkapitalmarktes. Dieses Marktsegment wächst sehr dynamisch: Im
letzten Jahr nahmen die von Unternehmen und Privatpersonen gehaltenen Immobilieninvestments um 40% zu.
Quellen: RBI, RREEF Research
33
Private Equity wächst
zweistellig
USD Mio.
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2005
Immobilienunternehmen. u. Privatpersonen
Versicherungsgesellschaften
Pensionsfonds
Quellen: CEIC, Insurance Corporation of India,
RREEF Research
24
Bankkredite sind die wichtigste Finanzierungsquelle für Immobilienprojekte in Indien. Mehr als 60% aller institutionellen Immobilieninvestments laufen über diese Schiene. Die niedrigen Zinsen, der
belebte Investmentmarkt sowie zunehmende Outsourcing-Aktivitäten haben die Nachfrage nach Immobiliendarlehen stark erhöht. In
den letzten vier Jahren stieg das Kreditvolumen der Banken für gewerbliche Immobilien um insgesamt 500% auf USD 2,4 Mrd. Obwohl die indische Zentralbank bemüht ist, das Kreditwachstum zu
dämpfen, rechnen wir mit weiterhin starkem Zuwachs in den nächsten Jahren. Auch weil Immobiliendarlehen in den Bilanzen der Banken bisher nur eine unbedeutende Rolle spielen, ist mit weiterhin
hohen Wachstumsraten zu rechnen.
500
2001 2002 2003 2004 2005
2004
Das gesamte Investitionsvolumen wird von RREEF/DB Real Estate
auf USD 4 Mrd. geschätzt. Der überwiegende Teil dieses Marktvolumens befindet sich in nicht börsennotierten Vehikeln. Die öffentlich
gehandelten Investmentprodukte sind deutlich unterentwickelt. Sie
machen weniger als 0,5% des indischen Investitionsvolumens aus.
Der institutionelle Immobilieninvestmentmarkt befindet sich offensichtlich in einer Frühphase: Weniger als 5% des Investitionspotenzials sind auch tatsächlich investiert. Darüber hinaus ist die implizite
Eigentumsquote bei Gewerbeimmobilien, also der Anteil des Investitionsvolumens am gesamten Immobilienbestand mit knapp 2% sehr
niedrig. Das bedeutet, 98% aller indischen Gewerbeimmobilien werden von den Eigentümern selbst genutzt. In Südkorea liegt die implizite Eigentumsquote für Gewerbeimmobilien bei rd. 80%. Die
Arbeitsteilung auf dem Immobilienmarkt ist in Südkorea offensicht29
lich schon weiter vorangeschritten als in Indien.
34
Die indischen Pensionskassen sind noch unterentwickelt. Dennoch
sind sie die zweitwichtigste Investorengruppe für Immobilien innerhalb des Private Equity Segments, v.a. weil die anderen Segmente
noch weniger entwickelt sind. Die bedeutendste Pensionskasse ist
der Public Provident Fund (PPF), der in den späten 1960ern gegründet wurde, um Privatpersonen den langfristigen Vermögensaufbau zu ermöglichen. Die Anlagestrategie der Pensionskassen –
auch durch die Regulierung erzwungen – ist sehr sicherheitsorientiert. Sie müssen zu 60% in Staatsanleihen oder anderen genehmigten Anlageformen investiert sein. Folgerichtig sind sie auf dem Aktien- und Immobilienmarkt nur geringfügig investiert, da diese Märkte
vergleichsweise volatil sind. Dies wird sich in der kurzen Frist nur
durch Regulierungswechsel ändern. Daher ist in den nächsten Jahren keine Beschleunigung bei Immobilieninvestments seitens der
Pensionskassen zu erwarten.
29
Eine niedrige Eigentumsquote wird häufig auch als Argument für ein Immobilienengagement benutzt: In China liegt diese Quote bei rd. 80%, in Japan bei 60%.
8. Mai 2006
Ähnliches gilt auch für die Versicherungsgesellschaften. Die Regulierungsbehörden schätzen Immobilieninvestments noch als risikoreich ein. Die Möglichkeiten für Versicherungsgesellschaften, auf
30
dem Immobilienmarkt aktiv zu werden, sind daher begrenzt. So ist
es kaum verwunderlich, dass Versicherungsgesellschaften bisher
nur marginal in Immobilien investiert sind (USD 10 Mio. im Jahr
2005). Auch dies wird sich in der kurzen Frist kaum ändern, solange
die Regulierung unverändert bleibt.
Pensionsfonds wachsen von
niedrigem Niveau
USD Mio., Anlagen in Immobilien
700
600
500
400
300
200
100
0
2001
2002
2003
2004
2005
35
Quellen: CEIC, RREEF Research
Securitisation wird
wichtiger
USD Mrd.
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2002
ABS
2003
MBS
2004
2005
andere
Quelle: ICRA Rating
36
Die Regulierungsbehörde Security Exchange Board of India (SEBI)
hat 2005 Immobilienfonds (Real Estate Funds, REF) zugelassen. Es
wird allerdings einige Zeit dauern, bis Privatkunden von der Einführung profitieren werden. Derzeit stehen REF nur für wohlhabende
Private und institutionellen Investoren wie dem HDFC Property Fund
oder ICICI Venture offen. Die Nachfrage nach REF ist stark und
könnte sich als Katalysator für die künftige Entwicklung von REITs
31
erweisen.
Public Debt
Der Public Debt Markt fasst hier offene Unternehmensanleihen und
Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) zusammen und
ist noch sehr jung. 2005 erreichte das Volumen in diesem Segment
lediglich USD 6 Mio., und dies entfiel ausschließlich auf Unternehmensanleihen. In den letzten Jahren gab es keine Emissionen von
32
CMBS in Indien. Das heißt, der gesamte Markt der Mortgage Backed Securities (MBS) wird durch Besicherungen auf dem Wohnungsmarkt (Residential Mortgage Backed Securities, RMBS) bestimmt. Diese haben in den letzten fünf Jahren aufgrund des rasch
wachsenden Wohnungsmarktes und der niedrigen Finanzierungskosten in der Tat eine wichtige Rolle gespielt.
Das Fehlen eines funktionierenden CMBS-Markts lässt sich v.a.
durch Unsicherheiten hinsichtlich der Kündigungsfristen im indischen Rechtssystem sowie durch Steuerbestimmungen bei Besicherungen erklären. Zusätzlich dürfte die strikte Regulierung von
Gewinnmitnahmen und Kapitalerleichterungen als Hürde für den
33
CMBS-Markt wirken. Gleichwohl zeigt die Entwicklung anderer
strukturierter Finanzprodukte in Indien wie bei Asset Backed Securities (ABS) und eben den Residential Mortgage Backed Securities
(RMBS), dass es durchaus Potenzial auch für einen CMBS-Markt
34
gibt. So lag die Wachstumsrate für die ABS in den letzten drei
Jahren bei 150% und für die RMBS-Produkte sogar bei 250% pro
Jahr – natürlich ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau.
30
31
32
33
34
8. Mai 2006
Lebensversicherungen müssen mindestens 15% ihrer Investitionen in den Segmenten Infrastruktur und Sozialwesen tätigen. Weitere 10% müssen in Versicherungen angelegt sein.
Der geschlossene Venture Capital Fonds von KOTAS Mahindra Realty Fund (Kotak India Real Estate Fund-I) hat im Februar 2006 eine inländische Tranche mit
USD 100 Mio. aufgelegt.
ICRA Rating (2005). Update on Indian Structured Finance Market: Robust volume
growth during Financial Year 2005, Mumbai, India.
Fitch Ratings (2006). Securitisation in India: 2005 Review, Fitch Ratings, India.
Jha, A. (2005). India: Waking the sleeping giant, real estate investment world Asia,
Singapore.
25
Aktuelle Themen 351
Public Equity
REITs könnten 2007 eingeführt
werden
Weder Real Estate Investment Trusts (REITs) noch Immobilienfonds
35
(Real Estate Mutual Funds, REMF) existieren in Indien. Das börsennotierte Segment ist also sehr begrenzt. Bisher sind Immobilienaktiengesellschaften der einzige Weg, um an der Börse mit Eigenkapital in Immobilien zu investieren, und davon gibt es derzeit nur
eine Handvoll. Börsennotierter Kapitalbesitz auf reiner Eigenkapitalbasis erreichte 2005 nicht mehr als USD 7 Mio., genauso viel wie im
Jahr zuvor. In den nächsten Jahren dürfte sich das Segment beleben: DLF Universal, Indiens größter Immobilienentwickler, möchte
bei dem größten indischen Börsengang 2006 insgesamt USD 2 Mrd.
Eigenkaptial einsammeln. Dies könnte eine Initialzündung für folgende IPOs werden. Zusätzlich könnte ein REIT-Regime dazu beitragen, die Transparenz und Liquidität auf dem Immobilieninvestmentmarkt zu erhöhen. Die Risiken für Investoren würden dadurch
ebenfalls sinken. Letzte öffentliche Verlautbarungen lassen die Einführung von indischen REITs und/oder REMF für das Jahr 2007
erwarten.
Kapitalströme und Zukunftsperspektiven
Kapital strömt in Form von
Kreditfinazierung zu
Kapitalfluss in gewerbliche Immobilien,
2004 bis 2005; insgesamt: USD 834 Mio.
Privates
Eigenkapital
34,6
Verbriefte Schulden
0,1
Kreditfinanzierungen
65,3
Quelle: RREEF Research
37
Mietrenditen auf den
Büromärkten sinken
Nettoanfangsrenditen, Büroraum in CBD, %
15
14
13
12
11
10
9
8
2001 2002 2002 2003 2004 2005 2005
Delhi
Mumbai
Bangalore
Quelle: JLL
38
Zwar ist der Immobilienkapitalmarkt noch verhältnismäßig klein, die
Wachstumsdynamik insbesondere in den Private Equity und Private
Debt-Märkten ist jedoch beeindruckend: Im Jahr 2005 investierten
institutionelle Anleger fast USD 850 Mio. zusätzlich am indischen
Immobilienmarkt. Das Wachstum bei Private Equity wurde in erster
Linie durch Immobilienfonds und Immobilienunternehmen getrieben.
Diese führten dem Markt rd. USD 82 Mio. neues Kapital zu. Auch
Privatpersonen investierten verstärkt. Noch kräftiger expandierte
freilich der Fremdkapitalmarkt: Gewerbliche Immobilienfinanzierung
legte 2005 um USD 545 Mio. zu. Auch weil derzeit noch effiziente
Alternativen fehlen, scheint der Bankkredit noch der beste Weg zur
Kapitalbeschaffung in Indien zu sein. Gestützt durch zahlreiche Projektentwicklungen, mehr Direktinvestitionen und einen deregulierten
Kreditmarkt, dürften sowohl der Private Equity als auch der Private
Debt Markt in den nächsten Jahren spürbar wachsen.
Im Gegensatz dazu droht das Börsensegment in der nahen Zukunft
noch vergleichsweise klein zu bleiben. 2005 kamen hier lediglich
USD 1 Mio. zusätzlich an den Markt. Solange sich der indische Kapitalmarkt insgesamt nicht verbreitert und weiter entwickelt, dürfte
diesem Segment auch für die gewerbliche Immobilienwirtschaft nur
geringe Bedeutung zukommen.
Die begrenzte Marktliquidität auf dem Investmentmarkt und die
wachsende Nachfrage nach Investitionsobjekten ließen die gewerblichen Immobilienpreise in den meisten Anlageklassen und Regionen schneller steigen als die Mieten. Die Nettoanfangsrenditen sind
also auf den meisten Märkten gesunken. Da sowohl der heimische
als auch der internationale Investitionshunger in den nächsten Jahren eher zunehmen denn sinken wird, rechnen wir damit, dass die
Anfangsrenditen weiter nachgeben werden. Solange Indien auf seinem Reformpfad bleibt und sich weiter der Weltwirtschaft öffnet,
bedeuten die sinkenden Renditen freilich auch eine reduzierte Risikoprämie für Immobilieninvestments in Indien. Da jedoch noch immer gravierende Risiken und Spezifika auf dem indischen Immobilienmarkt bestehen bleiben, ist mit einer raschen Renditekonver35
26
Das Securities and Exchange Board of India (SEBI) hat gerade den Rahmen für
REMFs festgelegt. REMFs eröffnen Privatanlegern neue indirekte Wege zur Immobilieninvestition und könnten dadurch die Liquidität auf dem Immobilienmarkt
erhöhen.
8. Mai 2006
genz auf westeuropäisches oder US-amerikanisches Niveau nicht
zu rechnen. Zu diesen Risiken zählen:
— Liquiditätsrisiko: Der Investmentmarkt steckt noch immer in
seinen Kinderschuhen. Es ist noch immer eine Herausforderung,
ein passendes Investitionsprodukt zu finden.
— Regulatorische Risiken: Hinsichtlich Immobilieneigentum benötigen ausländische Investoren noch immer eine Genehmigung
der Reserve Bank of India (RBI). Auch für die Gewinnrückführung ist die Genehmigung der RBI notwendig; außerdem sind
ausländische Investitionen auf ein begrenztes Set an Immobi36
lienprodukten beschränkt (z.B. Townships).
Indischer Immobilienmarkt
wenig transparent
Transparenzindex für den Immobilienmarkt, 2004
US
SG
DE
ES
PL
BR
CN
IN
TR
0
2
4
Anmerkung: Niedrigere Werte signalisieren höhere
Transparenz
Quelle: JLL
6
39
— Risiko der unzureichenden Immobilienmarkttransparenz:
Jones Lang LaSalle schätzt die Transparenz des indischen Immobilienmarktes in seinem International transparency survey aus
dem Jahr 2004 als gering ein. Auch wenn sich die Transparenz in
den letzten Jahren sichtlich verbessert hat, so ist es noch immer
schwierig, verlässliche und konsistente Informationen zum indischen Immobilienmarkt zu finden. Es werden v.a. auch mehr Experten für die Objektbewertung und die Durchführung von seriöser Due Diligence benötigt. Das gilt sogar für die Tier I-Städte.
— Risiko durch hohe Korruption: In dem letzten Korruptionsranking von Transparency International belegt Indien Platz 88 von
37
150 Ländern.
— Gesamtwirtschaftliche Risiken: Die Zins-, Inflations- und
Wechselkursrisiken bleiben natürlich wichtig, auch wenn diese
Risiken zuletzt gesunken sind. Die Versorgung mit öffentlichen
Gütern ist noch unzureichend (Bildung, Infrastruktur).
Trotz hoher Risiken bleiben beachtliche Chancen, v.a. für opportunistische Investoren
Keiner dieser Risikofaktoren wird in der nahen Zukunft verschwinden. Sie müssen also bei der Investitionsrechnung berücksichtigt
werden. Gleichwohl bietet der indische Immobilienmarkt auch nach
der Risikokorrektur noch beachtliche Chancen. Das gilt nicht nur für
opportunistische Investoren. Auch konservative Anleger mit einem
großen internationalen Portfolio sollten ein Engagement auf diesem
dynamischen Markt ernsthaft in Betracht ziehen.
Ausbau der Infrastruktur unerlässlich
Indien hat enormes Potenzial in allen Immobilienanlageklassen. Die
günstige Bevölkerungsentwicklung, das hohe und steigende Qualifizierungsniveau der jungen Menschen sowie die zunehmenden Investitionen aus dem In- und Ausland sorgen für steigende Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Ohne dass
dies in der Studie ausführlich dargestellt werden konnte, ließe sich
Nachfragewachstum auch auf zahlreiche Spezialimmobilien (z.B.
Hotels oder Zweitwohnsitze) übertragen.
Weitere Öffnung für internationale
Investoren wünschenswert
In den nächsten Jahren wird es darauf ankommen, dieses Potenzial
auch zu nutzen. Hierbei sind für die Immobilienwirtschaft v.a. drei
Aspekte entscheidend: Erstens wäre eine weitere Öffnung für Investitionen aus dem Ausland wünschenswert. Internationale Anleger
bringen nicht nur notwendige Mittel zur Finanzierung der Neubauvorhaben mit. Sie importieren auch Expertise in der Marktanalyse,
Immobilienbewirtschaftung und letztlich auch beim Bau von Gebäuden. Diese Kenntnisse wirken mittelfristig wie ein positiver externer
36
37
8. Mai 2006
Jones Lang LaSalle (2005). Asia Property Investment Guide, Singapore.
http://www.transparency.org.
27
Aktuelle Themen 351
Effekt, denn sie diffundieren rasch durch den Markt. Mehr internationale Marktteilnehmer helfen so, die noch unzureichende Markttransparenz zu erhöhen.
Stärkere Kapitalmarktbasis notwendig
Zweitens benötigt Indien eine stärkere Kapitalmarktbasis bei der
Immobilienfinanzierung. Die Diskussion über die Einführung von
REITs und Immobilienfonds in Indien zielt in die richtige Richtung.
Sollten REITs tatsächlich 2007 zugelassen werden, hätte dies positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, da gerade internationale Investoren ein geläufiges Investmentvehikel bekämen. Darüber
hinaus könnten auch Privatanleger indirekt in Immobilien investieren. Zwar ist zu erwarten, dass sich in der ersten Runde vornehmlich institutionelle Investoren für das neue Produkt interessieren.
Mittelfristig wird jedoch auch die wachsende Mittelschicht nicht nur
direkt in Immobilien investieren wollen.
Ausbau der Infrastruktur wichtigste
Aufgabe der nächsten Jahre
Drittens stehen wichtige Hausaufgaben bei der Sanierung und dem
Ausbau der städtischen Infrastruktur an. Dies hat die Regierung
erkannt: In seiner Rede zum Haushalt für das Fiskaljahr 2005/2006
legte Finanzminister Shri P. Chidambaram mit den markigen Worten
„If our cities are not renewed, they will die.“ ein umfangreiches In38
vestitionspaket für Indiens Städte vor. Das im Dezember 2005
gestartete Förderprogramm (Jawaharal Nehru National Urban Renewal Mission) schätzt den jährlichen Investitionsbedarf auf
USD 4 Mrd. in den ausgewählten 63 Großstädten. Rund die Hälfte
davon entfällt auf die größten sieben Städte. In seiner jüngsten
Haushaltsrede vom 28. Februar 2006 hat der Finanzminister darüber hinaus angekündigt, dass die Regierung aktiv die Neugrün39
dung von Städten fördern möchte. Angesichts der Wachstumsszenarien für die Ballungsräume wäre dies ein plausibler Schritt, den
Urbanisierungsprozess in neue Agglomerationen zu kanalisieren.
Dies erfordert jedoch zusätzliche Finanzmittel und dürfte allenfalls
mittelfristig Wirkung zeigen.
Tobias Just (+49 69 910-31876, [email protected])
Maren Väth (+49 69 71704-204, [email protected])
Henry Chin (+44 20 754-56611, [email protected])
_______________________________
38
39
Vgl. http://indiabudget.nic.in/ub2005-06/bs/speecha.htm.
Vgl. http://indiabudget.nic.in/ub2006-07/bs/speecha.htm.
© 2006. Deutsche Bank AG, DB Research, D-60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche
Bank Research“ gebeten.
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werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich ResearchVeröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur
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