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Immobilien in Thailand
Wohnungen und Villen in Pattaya
Wie man Apartments und Häuser in Thailand käuflich
erwirbt.
Michael Vender und Nick Pendrell
Immobilien in Thailand - Wohnungen und Villen in Pattaya
Erste Edition veröffentlicht in 2012
© Copyright 2013 Michael Vender und Nick Pendrell
Michael Vender und Nick Pendrell sind die Autoren dieses Buches und machen
sämtliche Rechte entsprechend den Artikeln 77 und 78 des Gesetzes von 1998 zu
Kopierrecht, Entwürfe und Patente geltend.
Alle Rechte sind vorbehalten. Reproduktionen, Kopien und Übertragungen
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Verkaufsbedingungen
Mit Ausnahme der Vereinigten Staaten von Amerika unterliegt der Verkauf
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Wegen, nicht verliehen, wiederverkauft, vermietet oder in jeglich anderer Art
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als hier publiziert, in Umlauf gebracht werden darf. Dies gilt auch unter anderen
oder ähnlichen Bedingungen, inklusive der Auflagen des nachstehend benannten
Verlegers.
British Library Cataloguing in Publication Data
Ein katalogisierter Satz dieses Buches ist bei der Britischen Bibliothek verfügbar
ISBN-13: 978-0-9561448-5-0
ISBN-10: 0-9561448-5-0
Thailand Edition
printed by
Booksmango
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Michael Vender und Nick Pendrell
Rechtsbelehrung
Weder der Autor noch der publizierende Verlag sind verantwortlich für
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Alle Warenzeichen, Markennamen und Produkte unterliegen dem Eigentum der
erwähnten Unternehmen.
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Immobilien in Thailand - Wohnungen und Villen in Pattaya
Inhaltsverzeichnis
Rechtsbelehrung ................................................................................ 3
Inhaltsverzeichnis .............................................................................. 4
1. Einführung ................................................................................................ 6
2. Eine Einführung zu Pattaya ............................................................... 13
3. Gesetzliche Regelungen zum Eigentumsrecht ................................... 17
4. Der Markt ................................................................................................ 27
5. Wie Sie nach Pattaya kommen ........................................................... 35
6. Visum ...................................................................................................... 37
7. Eröffnung eines Bankkontos ............................................................ 41
8. Die Besichtigungstour .......................................................................... 44
9. Die Kaufabwicklung ............................................................................. 48
10. Gebühren und Steuern ..................................................................... 62
11. Leben in Pattaya .................................................................................... 72
12. Vermietung Ihrer Wohnung ................................................................. 76
13. Überblick ............................................................................................... 81
14. Nord Pattaya - (Naklua und Wongamat) ............................................ 89
The Sanctuary ................................................................................... 91
Centara Grand Modus .................................................................... 94
Club Royal ........................................................................................ 96
The Serenity ..................................................................................... 98
Baan Plai Haad ............................................................................. 100
The Palm ....................................................................................... 102
Wong Amat Tower ......................................................................... 104
15. Pattaya Zentrum ............................................................................... 106
City Garden .................................................................................... 108
Golden Tulip .................................................................................. 110
City Center Residence .................................................................. 112
The Chezz ....................................................................................... 114
Park Plaza Waterfront .................................................................. 116
16. Pratumnak Hügel ............................................................................. 118
Cosy Beach View .......................................................................... 120
The Peak Towers ............................................................................. 122
Amari Residences .......................................................................... 124
Southpoint ....................................................................................... 126
Laguna Bay 1 .................................................................................... 128
Laguna Bay 2 ................................................................................... 130
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Michael Vender und Nick Pendrell
C-View ............................................................................................. 132
Water Park ........................................................................................ 134
New Nordic Trend Village ............................................................ 136
VN Residence 3 ........................................................................... 139
City Garden Pratumnak ............................................................... 141
17. Jomtien ................................................................................................. 144
Cetus ................................................................................................. 146
Acqua ................................................................................................ 148
Dusit Grand Condo ...................................................................... 150
AD The Grand Jomtien ................................................................. 152
Sky ..................................................................................................... 155
Savanna Sands ................................................................................ 157
Aba Talay ......................................................................................... 160
Atlantis ............................................................................................ 162
Amazon ............................................................................................ 164
Laguna Beach Resort 1 .................................................................. 166
Laguna Beach Resort 2 ............................................................... 168
Laguna Beach Resort 3 – The Maldives ........................................ 170
Seven Seas Condo Resort ............................................................ 172
Zen in the Park ............................................................................... 174
Grande Caribbean Condo Resort .............................................. 176
Treetops ............................................................................................ 178
18. Na Jomtien ........................................................................................... 180
Centara Grand Residence ............................................................ 181
Nam Talay ....................................................................................... 184
Beach Front Jomtien ..................................................................... 186
19. Bang Saray ......................................................................................... 188
CW Ocean View .............................................................................. 190
Talay Sawan (Bang Saray Beach Villas) ........................................192
20. Ost Pattaya ............................................................................................. 195
Patta Village ..................................................................................... 197
Baan Dusit Villas ........................................................................... 199
Siam Royal View ............................................................................. 202
Amaya Hill ....................................................................................... 204
21. Zusammenfassung ........................................................................... 206
22. Noch ein paar Worte zum Schluss ........................................... 210
Anhang 1 - Kostenkalkulator ........................................................ 212
Über die Autoren ........................................................................... 219
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Immobilien in Thailand - Wohnungen und Villen in Pattaya
1.
Einführung
Willkommen in Thailand – dem Land des Lächelns.
Es ist nicht einfach, einen Platz in der Welt zu finden, der das, was Thailand
bietet, ebenfalls bieten kann. Thailand mit seinem warmen und tropischen Klima,
freundlichen und warmherzigen Menschen, einer großartigen Vegetation,
sauberes Wasser und schöne Sandstrände, seine exquisite Kochkunst, die Vielzahl
von Entertainment Angeboten - und dies zu sehr erschwinglichen Preisen - …
all das trägt dazu bei, dass Thailand eines der populärsten Urlaubsziele in der
Welt ist und allein im Jahr 2012 von mehr als 22 Millionen Touristen besucht
wurde.
Neben Bangkok, der Hauptstadt Thailand’s, ist Pattaya die meist besuchte
Region in Thailand – und der absolute Favorit vieler Besucher aus allen Teilen
der Welt. In 2012 waren es mehr als 8 Millionen Touristen, die es in Pattaya
genießen, am Strand zu liegen, im Meer zu schwimmen oder ins legendäre
Nachtleben einzutauchen.
Es überrascht nicht, dass so viele Menschen immer wieder nach Pattaya
kommen. Und viele von ihnen denken darüber nach, sich hier niederzulassen,
sei es, um hier regelmäßig Urlaub zu machen oder ständig in Pattaya zu leben.
Nachdem die Thailändische Regierung die Visumbedingungen für Ausländer
über 50 Jahre erleichtert hat, steigt die Anzahl derer, die zuhause ihr Heim
verkaufen und nach Pattaya übersiedeln. Sie lassen kalte Wintertage und hohe
Lebenshaltungskosten hinter sich und freuen sich, mit nur etwa 1.500 Euro im
Monat ein hervorragendes Leben in Pattaya führen zu können.
Viele dieser Menschen, die Pattaya regelmäßig besuchen - oder gar permanent
hier leben wollen - sind am Erwerb einer Immobilie interessiert. Die Gründe
liegen auf der Hand: keine Miete mehr zahlen zu müssen und die Möglichkeit
zu haben, die eigenen vier Wände nach persönlichem Geschmack einzurichten.
Und nicht zu vergessen: das Potenzial für Investoren ist enorm, wenn es darum
geht, Immobilien in Pattaya zu kaufen.
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Michael Vender und Nick Pendrell
Wie überall in der Welt war 2008 auch in Thailand ein schlechtes Jahr, was den
Verkauf von Immobilien angeht, da viele potenzielle Käufer und Investoren
aufgrund der Immobilienblasen in Europa und USA in Panik gerieten. Obwohl
auch Südostasien darunter litt, so wurde hier das Vertrauen doch sehr schnell
wiedergewonnen, so dass im Jahr 2009 die Kaufpreise weiterhin stiegen und
der Immobilienmarkt in Pattaya - wie auch in anderen Regionen Thailands - zu
boomen begann wie nie zuvor.
Was bedeutet all dies für diejenigen, die sich gerade jetzt überlegen, ob sie eine
Immobilie in Pattaya erwerben möchten oder nicht? Es bedeutet, dass genau
jetzt der beste Zeitpunkt gekommen ist, eine Eigentumswohnung in Pattaya zu
kaufen. Obwohl die Preise seit 2009 stets gestiegen sind, sind die Immobilien in
Pattaya nach wie vor überraschend erschwinglich. Kaufpreise für Wohnungen
in guten Lagen beginnen bei etwa 825.000 Thai Baht (beim aktuellen Kurs
von ca. 38 THB pro 1 Euro entspricht dies etwa 21.700 Euro), also weniger,
als ein kleiner, halbwegs ordentlicher Neuwagen kostet. Auch wenn die Preise
früher noch niedriger waren, so denken Sie nicht, dass Sie was verpasst haben
- es existiert nach wie vor ein hohes Wachstumspotenzial, insbesondere wenn
Sie an einer renditeträchtigen Immobilie interessiert sind. Bis die Preise ihren
Höhepunkt erreicht haben, geht noch viel Zeit ins Land, denn viele potenzielle
Käufer leiden noch unter dem Preisverfall in den durch Überangebote
aufgeblasenen Märkten wie in Spanien und Florida. Sie sind daher derzeit beim
Immobilienerwerb äußerst zurückhaltend. Während also die einen warten,
können Sie jetzt davon profitieren.
Eine Immobilie ist eine Handelsware wie zum Beispiel Gold, Aktien, Währungen,
Schweinebauch oder andere Waren - ihre Preise unterliegen dem Gesetz des
Angebots und der Nachfrage. Wenn Menschen dies vergessen, und die Gier
die Oberhand gewinnt, entstehen Blasen. Dubai in den Vereinigten Arabischen
Emiraten war das beste Beispiel dafür. Ein sehr hoher Prozentsatz der Käufer
kauften Apartments nicht, um sie selbst zu nutzen. Sie kauften sie, um zu
spekulieren, in der Hoffnung, ihre Immobilie umgehend an andere Spekulanten
für einen höheren Preis weiter veräußern zu können. Im Fall Dubai brach der
komplette Markt in 2008 deshalb wie ein Kartenhaus zusammen. Der Grund
hierfür liegt in der schwachen Nachfrage seitens der Eigennutzer - Menschen
also, die einfach nur deshalb kaufen, weil sie Freude am eigenen Dach über dem
Kopf haben – Menschen, die in Dubai nicht ausreichend vorhanden waren und
sind, um für Preisstabilität und Wertzuwachs zu sorgen.
Dagegen waren Preise für Häuser in den meisten nordeuropäischen Ländern
von der Rezession unberührt, weil nur wenige zu spekulativen Zwecken
angeschafft wurden. In überwiegenden Teilen Europas ist die Nachfrage größer
als das Angebot, so dass die Preise weiterhin auf hohem Niveau liegen.
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Immobilien in Thailand - Wohnungen und Villen in Pattaya
Mit diesen Informationen im Hinterkopf mögen Sie sich nun fragen, wie es
denn mit dem Immobilienmarkt in Thailand und speziell in Pattaya aussieht?
Die Antwort lautet: das Marktpotenzial ist hervorragend, die Nachfrage nach
Eigentumswohnungen in Pattaya wächst beständig. Zusätzlich zu den Käufern,
die an bezahlbare Ferienwohnungen im Ausland interessiert sind, kommen jene
Menschen hinzu, die sich in Thailand zu Ruhe setzen möchten; beide Käuferschichten
haben eines gemeinsam: sie möchten an einem attraktiven Standort leben.
Ein weiterer Vorteil Thailands ist die internationale Besucherstruktur. Spanien litt
sehr unter dem Preisverfall, weil die ausländischen Immobilienkäufer überwiegend
aus den Ländern Europas stammten, die stark von der Rezession betroffen waren.
Floridas Absturz erfolgte, weil die überwiegende Anzahl von Käufern Amerikaner
waren – bei beiden, Europa und den USA, war die Wirtschaft von der Rezession am
stärksten betroffen. In Thailand ist das nicht der Fall. Die meisten Thailandbesucher
kommen aus China und Südostasien, Regionen also, deren Wirtschaft und Menschen
nur im geringen Maße von der Rezession nachteilig beeinflusst wurden. Pattaya
selbst wird generell von Touristen aus aller Welt aufgesucht, wobei insbesondere
Gäste aus China und Russland den höchsten Anteil darstellen.
Das unglaubliche Wachstum in China während der letzten zwei Jahrzehnte ist
unübersehbar. Der immens gewachsene Wohlstand führte in den letzten Jahren
zu einer gefährlichen Preisspirale im Immobilienbereich; viele Analysten sind
überzeugt, dass die Kaufpreise völlig überzogen sind. Im Frühjahr 2012 wurden
zum ersten Mal in einigen Städten in Schlüsselregionen die ersten fallenden Preise
festgestellt, wobei es scheint, dass die chinesische Immobilienblase wieder etwas
zurückgeht. Diese Situation hat dazu geführt, dass besonnene Investoren aus China
nun außerhalb ihres heimatlichen Marktes nach interessanten Immobilien schauen
und Thailand, nur wenige Flugstunden entfernt, als Urlaubsziel für sie genauso
attraktiv ist wie Spanien für West- und Nordeuropäer.
Russland war ebenso nicht sonderlich von der Rezession betroffen. Der Erwerb von
Immobilien stellt für viele Russen Neuland dar und einige haben sich ihre Finger
verbrannt, als sie vor 2008 Wohnungen am falschen Platz kauften. Heute, und auch
aufgrund der vereinfachten Visum-Bestimmungen Thailands, ist der Appetit der
Russen auf hiesige Immobilien rapide gewachsen. Das führte dazu, dass sie derzeit
ihren Hunger auf Eigentumswohnungen in Pattaya derart stillen, als gäbe es kein
Morgen mehr.
Das günstige Verhältnis von Angebot und Nachfrage von Immobilien ist nur
einer der Vorteile, die Pattaya so attraktiv macht. Hinzu kommt die altbekannte
Immobilienweisheit zu den drei wichtigsten Merkmalen beim Immobilienkauf:
„Lage, Lage, Lage“.
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Michael Vender und Nick Pendrell
Betrachten wir einmal die Strukturen unserer Erde. Was meinen Sie: wie hoch
ist der Anteil von Ländereien, die nur 500 Meter von Stränden entfernt sind?
Und wie hoch ist hiervon wiederum jener Anteil, der sich in Gefilden befindet,
in denen während des ganzen Jahres warme Temperaturen herrschen? Ich kann
es Ihnen nicht exakt sagen, aber ich weiß, dass der Prozentsatz mit 0,0... beginnt
und noch einige Nullen folgen, bevor die letzte Null das %-Zeichen erreicht hat.
Doch was macht hier den Unterschied aus? Kommen wir zurück auf Angebot
und Nachfrage. Wer würde nicht gerne direkt am Strand wohnen, wenn es
bezahlbar wäre? Falls dies finanziell nicht möglich ist, wer würde nicht gerne
bei einer Immobilie zugreifen, die nur einen zehnminütigen Spaziergang zum
Strand entfernt liegt? Jedermann würde es wollen, sofern es bezahlbar ist.
Aber Bauland in unmittelbarer Strandnähe ist begrenzt vorhanden, und niemand
kann weitere Strände herbeizaubern (ausgenommen vielleicht die Bauträger von
„The Palm“, oder ähnlichen Projekten in Dubai, welche die nächsten zehn Jahre
vielleicht überleben, möglicherweise auch nicht, kommt darauf an, auf wessen
Meinung man etwas gibt).
Der Immobilienboom in Pattaya ist ein ziemliches Phänomen. Es sind nach
wie vor Grundstücke in bester, zentraler Stadtlage vorhanden, die soeben
bebaut werden. Die Anzahl solcher Baugrundstücke nimmt jedoch ab und
neue Projekte entstehen an etwas entfernteren Standorten. Sobald die Objekte
fertiggestellt und die Eigentumswohnungen verkauft sind, erscheinen sie nicht
mehr auf dem Markt, so dass Bauträger sich genötigt sehen, an ferner gelegenen
Küstenstreifen zu bauen, oder neue Projekte im erweiterten Inland der Pattaya
Region entstehen zu lassen, was größere Entfernungen zur City oder zu den
Stränden mit sich bringen. Unterm Strich sind jene Käufer die Gewinner, die das
Glück hatten, oder clever genug waren, eine Immobilie in bester Lage gekauft zu
haben. Sie erzielen heute sehr gute Wiederverkaufspreise, sobald es keine neuen
Projekte in dieser guten Lage gibt. Und, während sie auf weitere Steigerungen
der Wiederverkaufspreise warten, erzielen sie ausgezeichnete Einnahmen aus
Vermietung. Es ist eine „win-win“ Situation für jeden, der nicht zu lange wartet,
um von Pattaya’s Immobilienmarkt zu profitieren.
Ich hoffe, ich habe Ihnen genügend Antworten gegeben zu der Frage, warum Sie
eine Immobilie in Pattaya kaufen sollten, und warum gerade jetzt die richtige
Zeit dafür ist. Alles, was nun kommt, sollte Ihnen die Antworten geben auf die
Fragen, wie Sie eine Immobilie erwerben, und welcher Immobilientyp Ihre
speziellen Anforderungen und Träume erfüllt und Ihrem Lebensstil entspricht.
Im Teil Eins dieses Buches geht es genau um das „Wie“. Es ist mehr oder
weniger chronologisch aufgebaut und führt Sie mit allen erdenklichen
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