Auf Immobilien-Jagd

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Auf Immobilien-Jagd

AUSGABE 3. Quartal 2012
Auf Immobilien-Jagd
Das Magazin von Becker Immobilien KölnBonn
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Bank Bonn erreichen wir für unsere Kunden eine Vielzahl solventer Interessenten. Mit Gespür für den richtigen Wert platzieren wir Ihre Immobilie strategisch optimal am Markt.
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Rolf Ludwig Becker
Dipl.-Immobilienwirt (DIA),
Dipl.-Sachverständiger (DIA),
Geschäftsführer
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Checkliste Haus- und Wohnungskauf:
Wie gehe ich vor?
Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist in der Regel die
größte Investition im Leben. Sie muss gut geplant und durchdacht
sein. Wie gehe ich vor? Was sollte ich in diesem Zuge beachten?
1. Die Finanzierung
Bevor Sie sich auf die Suche nach den eigenen vier Wänden begeben, sollte die entscheidende Frage geklärt sein: Was kann ich mir
überhaupt leisten? Die Beantwortung dieser Frage hängt von sehr
vielen Kriterien ab, die immer im Einzelfall geprüft werden müssen.
Dabei helfen Bankberater, die Verbraucherzentrale und Immobilienspezialisten. Die Kerngrößen sind:
1. Einkommen
2. Eigenkapital
3. Sicherheit des Arbeitsverhältnisses (Angestellter,
Beamter, Selbstständiger)
4. Sonstiges (wie Lebensversicherungen oder Fonds)
Eine seriöse Kalkulation, die auch außerplanmäßige Ausgaben und
Risiken mit einberechnet, ist auf jeden Fall zu empfehlen. Die wichtigsten Fragen lauten:
Wie viel Einkommen kann ich monatlich für die Tilgung aufbringen?
Bin ich vor Verdienstausfall durch Unfall oder Berufsunfähigkeit abgesichert?
Wie hoch muss meine Reserve für unvorhersehbare Fälle sein?
Für die Finanzierung steht Ihnen eine Vielzahl von Finanzierungsgebern zur Verfügung – von den großen deutschen Kreditinstituten
und Sparkassen über eine Bausparkasse oder eine Versicherung bis
hin zur Finanzierung über eine staatliche Förderbank wie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). In vielen Fällen kann auch ein Darlehen Ihres Kreditinstitutes mit einem Darlehen der KfW-Bank kombiniert werden.
Zu prüfen sind auf jeden Fall:
Die angebotenen effektiven Zinssätze
Dauer des festgeschriebenen Zinssatzes
Das Risiko einer Zinsänderung (z. B. durch Verkauf des Kredites
an andere Banken)
Die Möglichkeit auf Sondertilgungen
Prüfung der Möglichkeit auf staatliche Förderungen
(wie über die KfW)
Was gerne bei der Finanzierung vergessen wird: die zusätzlichen
Kosten. Zum Kaufpreis des Hauses kommen weitere Kosten wie Notarund Gerichtskosten, Makler sowie die Grunderwerbsteuer. Hierfür
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müssen Sie kumuliert ca. 10 % der Kaufsumme zusätzlich einkalkulieren.
2. Die Lage und Wertentwicklung
Sie kennen wahrscheinlich die drei wichtigsten Punkte für eine
gesicherte Wertentwicklung der Immobilie: Lage, Lage, Lage.
Was verbirgt sich dahinter? Wie zahlreiche Studien zeigen, entwickelt sich die Bevölkerung in Deutschland rückläufig. Nach
Zahlen des Statistischen Bundesamtes werden im Jahr 2050 nur
noch 69 bis 74 Millionen Menschen in Deutschland leben (zurzeit sind es 82 Millionen). Zwei weitere Tendenzen sind dabei zu
beachten: Die Menschen werden älter und sie ziehen vom Land
in die Stadt oder zumindest in Stadtnähe. Die Folge: Ländliche
Regionen leiden unter massivem Bevölkerungsschwund. In Zukunft wird hier viel Wohnraum leer stehen und dementsprechend günstiger werden, da hier die Nachfrage sinkt. Auch viele
Städte werden die Folgen des Bevölkerungsrückgangs spüren.
Köln und Bonn gewinnen
Auf der anderen Seite findet eine Konzentration in wirtschaftsstarken Metropolen statt. Städte wie Frankfurt, München, Düsseldorf, aber auch Köln und Bonn erfahren einen Bevölkerungszuwachs. In Köln werden zum Beispiel nach Schätzungen in 10 Jahren
30.000 Menschen mehr leben als heute. Die Gründe: Immer
mehr Unternehmen siedeln sich in diesen Städten an, da sie
und ihre Mitarbeiter von einem attraktiven Umfeld profitieren.
Aber auch Universitäten sind als wichtige Standortvorteile
zu nennen. In diesen Städten ist mit einer nachhaltigen Wertentwicklung zu rechnen.
Aber nicht nur die Wahl der Stadt oder Region, der sogenannten Makrolage, ist von Bedeutung, sondern auch die Mikrolage.
Diese umfasst das direkte Umfeld der Immobilie wie den Stadtteil, die Infrastruktur mit Geschäften, Schulen, Krankenhäusern,
Kindergärten usw., das öffentliche Verkehrsnetz und Straßennetz und die Nähe zu Naherholungsgebieten beziehungsweise
Freizeitmöglichkeiten.
Innerhalb einzelner Städte sind hier große Unterschiede festzustellen. So stieg in Köln der Wert von Immobilien in Toplagen
wie in der Südstadt oder Innenstadt in letzter Zeit jährlich um
15 %, während er in anderen Stadtteilen sogar leicht zurückging.
Bei der Beurteilung der Lage fließen ein:
Wie ist die wirtschaftliche und kulturelle Situation der
Stadt?
Wie sind die Verkehrsanbindungen?
Wie ist das Umfeld (Schulen, Ärzte, Geschäfte, Restaurants)?
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Sie können davon ausgehen, dass in Zukunft nur Immobilien in guten
Lagen an Wert gewinnen. Wenn Sie also Ihre Immobilie auch als
Kapitalanlage oder Altersversorgung betrachten, ist die Lage das
ausschlaggebende Kriterium.
tritt, wenn die Kinder aus dem Haus sind.
Das gilt auch für die Frage: Ist das Haus barrierefrei, das heißt,
auch für alte und gehbehinderte Menschen bewohnbar?
Wie ist das Haus ausgestattet (Kamin, Bodenbeläge usw.)?
3. Das Immobilienobjekt
Die Lage ist gut und die Finanzierung gesichert, kommen wir nun
zum Objekt selbst. Wie ist das Objekt zu bewerten? In die Begutachtung eines Hauses oder einer Wohnung fließen unterschiedlichste Faktoren.
c) Faktoren beim Wohnungskauf
Wie viele Miteigentümer hat das Haus? Die Regel: Je weniger,
desto besser.
Wohnen die Eigentümer mit im Haus? Wenn ja, ist dies von Vorteil.
Gibt es eine professionelle Hausverwaltung?
Wie hoch sind das Hausgeld und die angesparte Rücklage der
Hausgemeinschaft?
In welchem Geschoss liegt die Wohnung? Aufzug?
Sind Garagen- oder Stellplätze vorhanden?
Wie hoch ist der Miteigentumsanteil?
Bestehen Sondernutzungsrechte?
Was zählt zum Sondereigentum?
Was zählt zum Gemeinschaftseigentum?
Ist die Wohnung vermietet und wenn ja, ab wann ist die Wohnung bezugsfrei?
Wie ist die Stimmung im Haus und wo sind die Probleme? Werfen
Sie einen Blick in die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle.
a) Allgemeine Faktoren
Wie alt ist des Hauses?
Wie groß ist die Wohnfläche?
Wie ist der allgemeine Zustand? Hierbei sind insbesondere das
Dach, die Art und das Alter der Heizungsanlage, das Alter der
Elektrik, der Wasser- und Sanitärleitungen und der Fenster zu
beachten sowie der Zustand der Fassade und des Kellers (Feuchtigkeit). Gerade bei älteren Objekten empfiehlt es sich, einen Fachmann hinzuzuziehen.
Wie steht es um die Energieeffizienz? Ein Energieausweis gibt
hier eine erste Tendenz.
b) Faktoren beim Hauskauf
Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder
um ein frei stehendes Einfamilienhaus?
Wie groß ist das Grundstück?
Welche Himmelsausrichtung hat das Grundstück?
Besitzt das Haus eine Garage und oder einen Keller? Selbst wenn
Sie kein Auto besitzen, ist eine Garage zum Beispiel beim Wiederverkauf ein wichtiges Argument.
Wie ist die Wohnfläche verteilt? Können Bereiche abgetrennt
und untervermietet werden? Eine Frage, die häufig im Alter auf-
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Ihr Ansprechpartner:
Ihr Ansprechpartner:
Rolf Ludwig Becker, Geschäftsführer,
Hans-Albert Schmickler
Dipl.-Immobilienwirt (DIA), Dipl.-Sachverständiger (DIA)
Stellvertretender Direktor Private Banking
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