Bewertung aufgelassener landw. Hofstellen (Resthofflächen)

Transcription

K
SV
Bewertung aufgelassener Hofstellen (Resthofstellen)
im Außenbereich
19.09.2014
4
01
14 2
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SV
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter
Verm. Ass. M.Sc. Julia Langer
Universität Bonn
Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter
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Bewertung aufgelassener Hofstellen
(Resthofstellen) im Außenbereich
K
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1. Resthofstellen
• Definition und Merkmale
• Umnutzungspotenziale
• Grundstücksmarkt für Resthofstellen
2. Verkehrswertermittlung
3.1 Ansätze Bodenwertermittlung
• Rechtliche Grundlagen
• Wertrelevante Faktoren
• Ansätze für die Bodenwertermittlung
3.2 Verfahren Grundstückswertermittlung
• Sachwertverfahren
• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
4. Schlussbemerkungen
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Resthofstellen
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Resthofstellen
• Strukturwandel in der Landwirtschaft
– Steigende Altersstruktur
– Fehlende Nachfolge
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Altersstruktur Betriebsinhaber (Rheinland-Pfalz), Quelle:
Eigene Darstellung, Quelle: http://berichte.bmelv-statistik.de/SJT-3010100-0000.pdf
https://www.statistik.rlp.de/no_cache/einzelansicht/archive/2014/january/select_category/
25/article/saison-und-aushilfsarbeitskraefte-wichtig-fuer-landwirtschaft/
• Dorfentwicklung
Aussiedlung von Höfen oder Hofteilen, Tierställen, Maschienenhallen etc.
aus Ortslage
Resthofstellen
Beispiele
Quelle:
http://kleinanzeigen.ebay.de/anzeigen
/s-anzeige/resthof-mitwohngebaeude-und-separatemstall/232434887-208-3308?ref=search
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5
Großer Resthof mit Fachwerkscheune
Quelle: http://www.resthof-kaufen.de/objekt/191513.html
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http://images.immonet.de/96/42/17/309964217_
249x165.jpg
Resthof mit 3-Familienhaus und 5 Nebengebäuden in
Feldrandlage
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/expose/72930639
Resthof mit 3 bis 5 Wohneinheiten in Idyllischer
Lage
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/expose/76078463
Resthofstellen
GA Minden-Lübbecke
GA Kreis Höxter
GA Verden
- Ehemalige Nutzung als - Ehemaliger landw.. - aufgegebene
landw.. Betrieb
Betrieb
landw. Betriebe
- ohne landw.
Nutzflächen
Größe
- Hof- und
Gebäudefläche 2.00010.000m²
Weitere
Merkmale
- Bausubstanz: i.d.R. >
45 Jahre
- Wohnbereich oft durch
Anbauten vergrößert
SV
Definition
K
- ebenerdige
Nutzfläche von
mind. 100 m²
- Wohngebäude im
ländlichen Raum
mit Nebengebäuden,
- ehemalige landw.
Betrieb ohne Land
- ebenerdige
Nutzfläche >. 100
m²
- F < 10.000m²
- Durchschnitt ca.
4.000m²
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- Betriebsgebäude
dienen nicht mehr
der landw.
Nutzung
GA Sulingen
 ehemalige Hofstelle mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden
 Grundstücksgröße > 2.000m²
 Nutzfläche > 100m²
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Eigenschaften von Resthofstellen
K
SV
Planungsrechtlicher Außenbereich § 35 BauGB
• Negativdefinition:
1. außerhalb des städtebaulichen Innenbereichs (§ 34 BauGB)
und
2. außerhalb von qualifizierten B-Plänen (§ 30 Abs. 1 BauGB)
• Vorhaben nach § 29 BauGB grundsätzlich nicht erlaubt
• Ausnahmen
– privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
– Sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB
– Begünstigte sonstige Vorhaben nach § 35 Abs.4 BauGB
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Umnutzung von Resthofstellen
K
SV
Voraussetzungen für begünstigte Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Nr. 1
BauGB
– Erhaltung der Bausubstanz:
– funktionsgerecht nutzbares Gebäude
– zweckmäßige Verwendung der erhaltenswerten Bausubstanz,
kritisch, wenn mehr als 3/5 der Bausubstanz beseitigt werden
– Wesentliche Teile der Außenwände und des Daches müssen
erhalten werden
– Zeitliche Bedingungen:
– Aufgabe der bisherigen Nutzung < 7 Jahre
– Gebäudealter > 7 Jahre
– Erweiterung: max. drei weitere Wohnungen
– Räumlich-funktionaler Zusammenhang mit Hofstelle
– Hofstelle: ein oder mehrere Gebäude mit min. einem
landwirtschaftlichem Wohnhaus
– Kein Ersatzbau
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Typische Umnutzungsformen für landwirtschaftliche Gebäude:
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Quelle: Grabski-Kieron; Henseler, Bröckling (2008): Nutzen statt Abreißen – Ergebnisse und Handlungsempfehlungen aus
der Begleitforschung im INTERREG IIIA-Projekt der Euregio, Rhein-Waal, S.44
K
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 Typische Käufer/Interessenten
1. Familien
2. Hobbytierhalter (Pferde, Kleintiere)
3. Landwirt (als Nebenerwerb, als Hobby)
4. Handwerker
5. Sonstiges
• Finanziell gut situierte Personen 40 - 60 Jahre
• Altbau-Liebhaber
• Garten- und Landschaftsbauer
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Quelle: eigene Erhebungen, stichprobenhafte bundesweite Befragung von Sachverständigen 2014
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 Käufer/Interessenten
– Landwirt (als Nebenerwerb)
– Tierhalter (Pferde, Kleintiere)
– Familien
– Finanziell gut situierte Menschen zwischen 40 und 60
– Altbau-Liebhaber
 Nutzung von Resthofstellen
– Wohnnutzung (Eigennutzung, nur bei sehr großen Höfen auch
teils Vermietung)
– Hobbylandwirtschaft
– Nebennutzungen
• Werkstatt
• Pferde-, Kleintierhaltung
 Resthofstellen werden überwiegend zur Eigennutzung
erworben;
 Nutzung der Wohngebäude zu ca. 80% privat, 20% vermietet
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Quellen: Grabski-Kieron; Henseler, Bröckling (2008): WFA 3/1998, S.14); eigene Erhebungen, stichprobenhafte
bundesweite Befragung von Sachverständigen 2014
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SV
Differenzierung der Umnutzungsformen aus
betriebswirtschaftlicher Sicht
 Funktionserweiterung: neben der ursprünglichen
landwirtschaftlichen Tätigkeit entsteht neue ökonomische Basis
(z.B. Bauernladen)
 Funktionsveränderung: landwirtschaftliche Tätigkeit wird für
andere Aktivität aufgebeben (z.B. Handwerksbetrieb)
 Funktionsverschlankung: landwirtschaftliche Tätigkeit wird
aufgegebene und Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt
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Grundstücksmarkt von Resthofstellen
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K
SV
 NRW (2013):
• Kreis Minden-Lübbecke: ca. 79 Kauffälle
• Oberbergischer Kreis: 4 Kauffälle
 Niedersachsen (2013):
• GA Hameln: ca. 50 Kauffälle
• GA Verden: 103 Kauffälle
• GA Sulingen: 114 Kauffälle
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Eigene Darstellung,
Datenquelle: GAG Sulingen
Anteil im Landkreis Nienburg
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Quelle: GA Sulingen: Grundstücksmarktbericht 2014, S. 66
Marktanalysen von Resthofstellen
Quelle
Analysen
Niedersachsen
GA Sulingen
GA Hameln
(GA Verden)
Angaben in GMB:
- Vergleichswertfaktoren,
- (bis 2012 Marktanpassungsfaktoren
mit NHK 2000),
- Preisniveau, Bodenwerte
Geschäftsstellen der
Gutachterausschüsse
MAF für landwirtschaftliche Hofstellen
im Außenbereich (1998)
14
RheinlandPfalz
Diplomarbeit bzw.
Projekt zwischen
Universität Gießen,
Gutachterausschüsse
MAF für Resthofstellen in SachsenAnhalt
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Hessen
GuG (2010)
K
SachsenAnhalt
SV
Bundesland
Ableitung von MAF für aufgegebene
landwirtschaftliche Hofstellen (1999)
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Marktanalysen von Resthofstellen
Bundesland
Analysen
GA Oberbergischer Kreis
BRW im nichtüberplanten
Außenbereich (Abhängigkeiten)
GA Kreis MindenLübbecke
Angaben in GMB:
- Umsätze,
- Preisniveau/-entwicklung
- Übersicht über Hauptpreismerkmale
GA Kreis Höxter
K
SV
NRW
Quelle
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BRW für Wohngrundstücke im
Außenbereich
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GA Borken, Coesfeld,
Münster
Abhängigkeit Bodenwert zu
Innenbereich
Briem (2010) Diplomarbeit
Universität Bonn
Verkehrswertermittlung von
Resthofstellen im Kreis Heinsberg
Kluth (2006) Diplomarbeit
Universität Bonn
Herleitung und Analyse einer Methodik
zur Verkehrswertermittlung von
Grundstücken landwirtschaftlicher
Resthofstellen
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Verkehrswertermittlung
SV
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Herausforderung bei der Wertermittlung von Resthofstellen im
Außenbereich
 Restriktionen § 35 BauGB
• Bauliche Nutzung und Umnutzung gegenüber Innenbereich
stark eingeschränkt
 Heterogene Objektart
• Wohngebäude,
• Landwirtschaftliche Gebäude (Stall, Scheune etc.)
• Hofanhangsflächen (Garten, Wiese, Weide)
 Heterogener Teilmarkt
• Lage,
• Baustruktur,
• Wohn-, Nutzung- und Grundstücksgrößen,
• Ausstattung und Zustand,
• künftige Folgenutzung
 Unzureichende Marktanalysen
• Pflichtaufgabe der GA
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Bodenwertermittlung – rechtliche Grundlagen
K
SV
Bodenwert (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV)
 Bodenwert ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen
Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im
Vergleichswertverfahren zu ermitteln.
 Außenbereich: Diskrepanz zwischen planungsadäquatem und
aktuellem Bodenwert
 Grundlage geeignete BRW
 Je nach Zustand und tatsächlicher Nutzung kann es erforderlich
sein, das Grundstück in Teilflächen zu gliedern
• Umrechnungskoeffizienten
• allgemeine Erfahrungssätze
• Zu-/Abschläge
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Bauliche Anlagen – rechtliche Grundlagen
K
SV
Bauliche Anlagen (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV)
 vorhandene bauliche Anlagen im Außenbereich sind zu
berücksichtigen. (faktisches Bauland)
 Voraussetzung: Gebäude rechtlich und wirtschaftlich weiterhin
nutzbar
 Grundlage: Bodenwerte vergleichbarer baureifer Grundstücke
 bebaute Grundstücke im Außenbereich oftmals
überdurchschnittlich groß
 Wirtschaftlich und planungsrechtlich plausible Fläche ist nach der
vorhandenen Bebauung und Maßgabe BauNVO über Art und
Maß der baulichen Nutzung (GFZ, GRZ) abzugrenzen
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20
20
Bodenwertermittlung – rechtliche Grundlagen
K
SV
Nr. 9.2.1 VW-RL: Bebaute Grundstücke im Außenbereich
 bebaute Grundstücke im Außenbereich, deren bauliche
Anlagen rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind,
haben i.d.R. einen höheren Bodenwert als unbebaute
Grundstücke im Außenbereich.
 Bewertung auf Grundlage des Bodenwertes vergleichbarer
baureifer Grundstücke benachbarter Baugebiete unter
Berücksichtigung wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale
• Entfernung zur Ortslage,
• besondere Lagemerkmale,
• Erschließungssituation,
• eingeschränkter Nutzungsänderungs- bzw.
Erweiterungsmöglichkeiten
• Grundstücksgröße.
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21
Wertbildende Faktoren des Grund und Bodens von Hofstellen
I. Angebotsseite:
K
SV
1. Lage
 Regionale Lage: Entfernung Stadt, Metropole
 Nachbarschaftslage: Entfernung zur Ortslage,
 Verkehrslage, Umwelteinflüsse, Immissionslage
2. Nutzbarkeit
 Bebaute, im Außenbereich gelegene Grundstücke sind
faktisches (baureifes) Bauland, da nach öffentlich-rechtlichen
Vorschriften baulich nutzbar sind (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV)
 Erschließung: voll erschlossen, Herstellung u. Unterhaltung auf
eigene Rechnung; keine Beiträge nach § 127 BauGB; Ver- und
Entsorgungsbeiträge nach Satzung
 vorhanden Bebauung maßgeblich für Art und Maß der
künftigen Nutzungsmöglichkeit; § 35 Abs. 4 BauGB
 FNP, § 30 Abs. 2 BauGB und/oder Restriktionen der
Fachplanung: Denkmalschutz, Landschafts-, Natur- und
Wasserschutz
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Wertbildende Faktoren des Grund und Bodens von Hofstellen
K
SV
3. Beschaffenheit
 Größe des Grundstücks
 Erfahrungsgemäß: je kleiner das Baugrundstück, desto größer ist
der m²-Preis
 Resthofstellen weisen eine abweichende Größe von
Baugrundstücken mit freistehenden EFH auf. (Anpassen)
 Bauweise: Hoftyp
 Baustruktur: Alter, RND, Zustand
 Drittverwendungsfähigkeit für planungsrechtlich zulässige
Nachnutzungen
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II. Nachfrageseite:
 Allgemeine und regionale Marktlage
 Nachfrage nach Resthofstellen in der Region
 Sonstige wertbeeinflussenden Faktoren: Lebensstiländerungen
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Ansätze der Bodenwertermittlung
SV
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K
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20
Bodenwertermittlung
K
SV
Probleme der Bodenwertermittlung
 Häufig keine Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke im
Außenbereich
 mangelnde Vergleichbarkeit von BRW im Innenbereich
• Erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand
• Maß der baulichen Nutzung
• Grundstücksgröße, -tiefe, -breite (Grundstücke sind im Verglich
zum Innenbereich deutlich größer)
 Qualitätsstufe des Bodens abhängig von künftiger Nutzung
• Wohnen: baureifes Land für Wohnen
• Kleiner Gewerbe-/Handwerksbetrieb: baureifes Land für
Gewerbe
• Landwirtschaftliche Flächen
14
20
25
Bodenwertermittlung
K
SV
Einschätzungen der Gutachterausschüsse
 GA Sulingen (NI): Bodenwert wird eher vom nächstgelegenen
Baulandwert beeinflusst als vom Wertniveau landwirtschaftlicher
Flächen
 GA Landshut (BY): Bei bestehenden oder ehemaligen land- oder
forstwirtschaftlichen Betrieben im Außenbereich ergibt sich der BW
der Hofstelle im Umgriff aus Wohn- und Wirtschaftsgebäuden aus
dem 5-fachen Wert des ermittelten Richtwertes für Ackerland
 GA Höxter (NRW): 50% BRW vom ebfr. Bauland
 GA GA Kreisstatt Leimen (B-W): Hofstelle im Außenbereich nur für
eine Bebauung geeigneter Bereich 75 % des BRW‘s für Industrie
und Gewerbe
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Ableitung von BRW für Resthofstellen
K
SV
14
Vgl. auch Strotkamp (2001)
2. Ableitung aus GE
• Voraussetzung: Gewerbe mit
Bestandsschutz, dominant
• Anpassung des BRW‘s des
Gewerbelandes (Gewerbeart,
Größe etc.)
• Anpassung hinsichtlich
– Erschließung
– Lage,
– Grundstücksgröße
– Gewerbeart
20
1. Ableitung aus Wohnbauland
• Voraussetzung: Wohnnutzung
baurechtlich dominante Nutzung
• Anpassung des BRW‘s
nächstgelegener Wohngebiete
wegen
– Entfernung
– Lage
– Erschließungszustand
– Nutzungsbeschränkungen
– Grundstücksgröße
– Baulicher Zustand
?
Quelle: BorisNRW
27
K
SV
4. Ableitung aus Agrarland
• Voraussetzung: Bodenwert nach
Rückbau = BRW Agrarland
• X-facher Wert der angrenzenden
Ackerflächen
• Anpassung wegen
– Entfernung zum Ortskern
– BRW im nächstgelegenen
Wohnort
– Erschließung
14
20
3. Ableitung aus Mischgebiet
• Voraussetzung:
– Nutzung der
Resthofstelle mit
Kombination zwischen
Wohnen und Gewerbe
möglich
– Existenz vergleichbarer
Mischgebiete
• Begründung: Art der
Hofstellennutzung
entspricht Mischgebiet
28
SV
Bebaute Wohngrundstücke im Außenbereich
 GA Oberbergischer Kreis (NRW): Faktisches Bauland im
Außenbereich: 70% von benachbartem BRW (Wohnen);
landwirtschaftliche Betriebsfläche: 20% von benachbartem
Gewerbebauland
K
 GA Coesfeld: Ausweisung von BRW
für Wohngrundstücke im Außenbereich
(W ASB):
• 1.000m² Wohnbaugrundstück im
Außenbereich
• I-II Vollgeschosse,
• ebf. nach BauGB und KAG,
• BGF 102-595m²
• keine Wohnbauflächen von
Hofstellen berücksichtigt;
sachverständige Anpassung bei
Anwendung der Werte
14
20
29
Quelle: GA
Coesfeld
GMB 2014, S.
48
Aktueller Bodenwert
_
1
Ba = Bf + (B – Bf) qn
Bodenwert
[€]
B = planungsadäquater BW
SV
Bf
Ba = aktueller BW
Ba
K
Bf = fiktiver BW
20
B
p = Liegenschaftszinssatz für
werdendes Bauland
q=1+p
14
n = Restnutzungsdauer
80
60
40
20
0 Restnutzungsdauer n [Jahre]
Quelle: nach Seele (1997)
30
Aktueller Bodenwert
Planungsadäquater Bodenwert (B): Ackerland
Wert bei plan- bzw. lagegemäßer Nutzung (ggf. ohne
Gebäude!)
SV
Fiktiver Bodenwert (Bf): Baureifes Land
K
Aktueller Bodenwert (Ba):
14
20
Annahme, auch ohne Bestandsschutz wäre die
tatsächliche Nutzung identisch mit der
planungsadäquaten Nutzung
Bodenwert eines bebauten Grundstücks, bei dem die
tatsächliche Nutzung nicht der planungsadäquaten
Nutzung entspricht
Quelle: nach Seele (1997)
31
Bodenwertermittlung
1. Planungsadäquate Bewertung
K
SV
Hypothese : Wohnnutzung ist
plausibelste und legal zulässige und
lagemäßig adäquate Nutzung
20
Vorderland: ca. 30-40m Tiefe:
baureifes Land für Wohnen, %-Anteil
BRW Wohnen bzw. aktueller
Bodenwert Wohnen
14
Hinterland: x-facher Wert
landwirtschaftlicher Flächen (örtliches
Marktgeschehen)
32
Bodenwertermittlung
2. Nutzungsdifferenzierte Bewertung
K
SV
Hypothese : Bodenwert wird durch
tatsächliche, räumliche differenzierte
Nutzung entweder durch Wohnen
oder Gewerbe geprägt
14
20
Wohnhausgrundstücksteil: %-Anteil
BRW Wohnen bzw. aktueller
Bodenwert Wohnen
Landwirtschaftliche Gebäude: %Anteil BRW Gewerbe bzw. aktueller
Bodenwert Gewerbe
Hofanhangflächen: x-facher Wert
landwirtschaftlicher Fläche (örtliches
Marktgeschehen)
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Bodenwertermittlung
3. Einheitliche Bewertung
K
SV
Hypothese: Bodenwert wird
insgesamt durch vorhandene
Nutzungen von Wohnen und Gewerbe
des Grundstücks geprägt, keine
räumliche Zuordnung bzw.
Differenzierung
20
14
Vorderland: gemittelter Wert aus
jeweiligen BRW Wohnen und Gewerbe
(„Mischwert“) bzw. aktuellen
Bodenwerten Wohnen und Gewerbe
Hinterland: x-facher Wert
angrenzender landwirtschaftlicher
Flächen (örtliches Marktgeschehen)
34
Bodenwertermittlung
K
SV
Briem (2010): Bodenwerte von innerörtlichen Resthofstellen
Methode: Grundstücksbewertung nach Sachwertverfahren
Planungsadäquater BW: Vorderland bis 35 m: Wohnbauland;
Hinterland: Hofanhangfläche: 3facher Ackerlandwert;
Berücksichtigung von Abrisskosten wegen Annahme: Grundstück ist
frei von Bebauung
Nutzungsdifferenzierter BW: Wohnhaus: GRZ 0,3; Landwirtschaftliche
Gebäude- und Freifläche (Hoffläche): Anlehnung an ortsüblichen
Gewerbelandpreis; Hofanhangfläche: 3facher Ackerlandwert;
20
14
Ergebnisse
• Planungsadäquate Bewertung führt im Vergleich zu
nutzungsdifferenziertem Ansatz zu erheblichen Abweichungen und
Schwankungen
 Bei niedrigem Kaufpreis weicht planungsadäquater Wert
signifikant von KP ab (>70%)
 Keine marktkonforme Wertermittlung!
• Präferenz: Nutzungsdifferenzierte Bewertung
35
Bodenwertermittlung
K
SV
Kluth (2006): Bestimmung der residualer Gebäudewertanteile am
Grundstückswert
Methode:
• Bestimmung der Bodenwerte planungsadäquat (ab ca. 30 m
Hinterland (situationsbedingt) und nutzungsdifferenziert: Wohnhaus:
GRZ 0,3; Wirtschaftsgebäudefläche: BRW Gewerbe oder 20% von
BRW Wohnen; Rohbauland/Baulücken; Hofanhangfläche:
Innenbereich: 15% BRW Wohnen; Außenbereich: BRW Ackerland
Ergebnisse:
• Planungsadäquate Bewertung:
– im Vergleich zu KP signifikant zu geringe Gebäudewertanteile
(bereits bei 30 m Erschließungstiefe)
– keine Berücksichtigung der Grundstücksgröße oder Bauerwartung
des „direkte“ Hinterlandes
• Nutzungsdifferenzierte Bewertung
– geringere BW-Anteile und höhere „Gebäudewertanteile“
– wegen hohem Gebäudeanteil schlägt BRW Gewerbe durch
– keine Berücksichtigung unterschiedlicher Nutzungsdauern der
Gebäude Wohnen und Gewerbe
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20
36
Verfahren der Grundstückswertermittlung
SV
37
K
14
20
Verkehrswertermittlung - Verfahrenswahl
Verfahren
Auswahlkriterien erforderliche Daten
Sachwertverfahren
Eigennutzung
überwiegt,
Wohnnutzung
K
38
• Hinreichende Anzahl von
vergleichbaren Kauffällen,
• Vergleichfaktoren
• Umrechnungskoeffizienten
Renditeobjekte,
gewerbliche
Folgenutzung,
Vermietung
14
20
Ertragswertverfahren
SV
Vergleichswertverfahren
Modellkonformer Sachwertfaktor
• Marktübliche Mieten
• Bewirtschaftungskosten etc.,
• Modellkonformer
Liegenschaftszinssatz
Informationen in Grundstücksmarktberichten
K
SV
Niedersachsen
– GA Sulingen
• Bodenwerte
• Vergleichsfaktoren
• versch. Umrechnungsfaktoren
• (Sachwertfaktoren noch nicht wegen NHK 2010)
– GA Hameln
• Vergleichsfaktoren
• versch. Umrechnungsfaktoren
– GA Verden
• Entwicklung seit 2009
• Angaben zu mittleren Kaufpreisen, Flächengröße in
Landkreisen
– GA Aurich
• Bisher keine separaten Auswertungen
• Sachwertverfahren erste Priorität (Einfamilienhaus)
• künftig spezifische Sachwertfaktoren.
14
20
39
Informationen in Grundstücksmarktberichten
K
SV
NRW
– GA Minden-Lübbecke
• Preisniveau, -entwicklung
• Übersicht der Hauptpreismerkmale
– GA Oberbergischer Kreis
• Preisspannen, Größe
Hessen
– Ableitung von MAF in einigen GA
14
20
40
Sachwertverfahren
Herstellungskosten
der nutzbaren baulichen Anlagen
nach NHK 2010
Erfahrungssätze/HerstellungsKosten der baulichen AußenAnlagen und sonstigen Anlagen
lineare Alterswertminderung
ggf. Alterswertminderung
SV
Alterswertgeminderter Sachwert
der baulichen Außenanlagen
und sonstigen Anlagen
K
Alterswertgeminderter Sachwert
der nutzbaren baulichen Anlagen
Bodenwert (BW)
20
vorläufiger Sachwert (vSW)
14
Marktanpassung (k)
(Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt)
marktangepasster vorläufiger Sachwert (mSW)
Berücksichtigung besonderer
objektspezifischer Grundstücksmerkmale (boG)
Sachwert des Grundstücks (SW)
41
Sachwertermittlung
K
SV
 NHK 2010 (Anlage 1 der Sachwert-RiLi)
– Differenzierung der landwirtschaftlichen Betriebsgebäude in
• Reithallen,
• Pferde-,
• Rinder-,
• Schweine-,
• Geflügelställe,
• Melkhäuser und
• landwirtschaftliche Mehrzweckhallen
– Bezug auf Baukonstruktion, techn. Anlagen, BGF/Nutzbarkeit
sowie Korrekturfaktoren hinsichtlich. Gebäudegröße
– drei Gebäudestandardstufen
 Differenzierte NHK-Betrachtung bei aktiven landwirtschaftliche
Höfen sinnvoll
 Berücksichtigung der künftigen Nutzung:
– Bei Wohnnutzung: NHK-Typen für freistehende EFH, ZFH etc.
14
20
42
Sachwertermittlung – GA Sulingen
SV
43
K
14
20
Quelle: Ruzyzka-Schwob (2014): Marktanalysen und Wertermittlung landwirtschaftlicher Betriebsgebäude und Resthofstellen,
Vortrag HLBS-Sachverständigenseminar Göttingen, Juli 2014, Folie 37
Sachwertermittlung – GAG Sulingen
K
SV
bis 2012 Ermittlung von MAF für Resthofstellen
– NHK 2000,
– Alterswertminderung Ross
Ergebnisse
• Einflussfaktoren
– Lage im Außenbereich: deutlich höherer Sachwertfaktor,
Höhe des Sachwerts, Nutzfläche
• Geringer Einfluss
– Gebäudequalität, Grundstücksfläche, Alter, Nutzfläche,
Fachwerkkonstruktion, Kaufzeitpunkt
• Empfehlung:
– Bewertung nach SW-RL nur, wenn Wohnhaus deutlich
überwiegt
– Sachverständige Anwendung von SWF nach SW-RL für
EFH/ZFH
• Tendenz für Resthofstellen: SWF < 0,5
14
20
44
Beispiel Sachwertermittlung
SV
45
K
14
20
Quelle: Kreitsch (2010):
Untersuchungen zur Ableitung von
Marktanpassungsfaktoren für
Resthofstellen im Land SachsenAnhalt, In: GuG 5/2010, 284
Sachwertermittlung in Sachsen-Anhalt
SV
Ergebnisse
• Signifikante Einflussgrößen
– BGF Wohngebäude
– Grundfläche Nebengebäude
– Lagequalität
– RND Wohngebäude
K
• Kein Einfluss
– Grundstücksgröße (10.000m²)
– Bodenwert
– Geschossanzahl
Wohngebäude
– Sachwert
46
14
20
Quelle: Kreitsch (2010): Untersuchungen zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren für Resthofstellen im Land SachsenAnhalt, In: GuG 5/2010, S.286
Besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale (boG)
K
SV
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gemäß § 8
ImmoWertV sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen
Wertermittlungsobjekts, die
 vom Üblichen abweichen (Abweichungen vom
„Durchschnittsobjekt“) und
 denen der örtliche Grundstücksmarkt einen eigenständigen
Werteinfluss beimisst.
14
20
47
K
SV
boG (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) z.B. wirtschaftliche Überalterung
einzustufen. Das Bewertungsobjekt ist in diesem Fall nur noch
eingeschränkt verwendungsfähig und daher auch nur begrenzt
marktgängig. Anhaltspunkte für eine wirtschaftliche Überalterung sind
• zeitbedingte oder zweckbedingte Baugestaltung (mangelnde
Raumhöhe, überhohe Räume, spezifische Raumschnitte etc.),
• für das Baujahr untypische Ausstattungen (Einfachverglasung,
Einzelöfen, mangelhafte Dämmung hinsichtlich Schall, Wärme,
Energie, etc.),
• unzweckmäßiger Aufbau und Grundriss des Gebäudes (schlechte
Orientierung der Räume, versetzte Geschosse, gefangene Räume,
unorganischer Grundriss, etc.),
• unzweckmäßige Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück
(Unterausnutzung des Grundstücks, schlechte Zugänglichkeit, etc.).
14
20
48
K
SV
Sind bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise z.B. Freilegungs-,
Teilabbruch- und Sicherungsmaßnahmen erforderlich, so sind auch
die dafür entstehenden Kosten sowie die Verwertungserlöse für
abgängige Bauteile in den boG zu berücksichtigen (Nr. 6.3 der SWRL).
Weitere Zu- oder Abschläge sind für folgende boG möglich:
• über-/unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand
• unübliche/untypische, auf den spezifischen Eigentümerbedarf
ausgelegte Ausstattung und Einbauten
• Baumängel und Bauschäden,
• von den marktüblichen erheblich abweichende Erträge (auch für
Abweichungen einzelner Perioden),
• Grundstücksfreilegung und sonstige Anpassungen an marktfähige
Immobilien (z.B. Beseitigung / Rückbau individueller nicht
marktfähiger Ausstattungsmerkmale),
• Bodenverunreinigungen.
14
20
49
K
SV
 Wie die Gebäude und die baulichen Außenanlagen bedürfen auch
die boG einer marktorientierten Anpassung. Dazu können u.U.
dieselben Marktanpassungsfaktoren angewendet werden wie im
sonstigen Sachwertverfahren.
 Werden mehrere Wertermittlungsverfahren durchgeführt, so sind in
allen Verfahren, soweit möglich, identische boG anzusetzen.
14
20
50
Vergleichswertverfahren
SV
51
K
14
20
GA Minden-Lübbecke
K
SV
Grundstücksmarktbericht 2014
• Größe Hof- und Gebäudefläche: 2.000-10.000m²
• Preisgefüge: 33.000-160.000€ (Ø=95.000€)
• Bei Gutachten meist Sachwert mit SWF für EFH/ZFH und
sachverständige Anpassung
• Vergleich durch „groben“ Preisspanne der Hauptpreismerkmale:
Eigenschaften der Resthofstellen
Bis 50.000€
•
•
•
Überwiegend Fachwerkbauweise im ursprünglichen Zustand
Grundlegender Sanierungsbedarf
Gebäude nicht bewohnbar
50.00 bis 100.000€
•
Massiv- u. Fachwerkbauweise mit kleineren Modernisierungen im
Wohnbereich
tlw. Instandsetzungsbedarf am Baukörper
Eingeschränkter Wohnstandard, Neben- und Wirtschaftsgebäude
ungenutzt
100.00 bis
150.000€
•
•
•
14
•
•
20
Preisspanne
Überwiegend Massivbauweise mit Umbauten und Modernisierungen,
mittlerer bis guter baulicher Zustand
haustechn. Anlagen überwiegend dem heutigen Stand angepasst
Wohnbereich ohne größere Investitionen nutzbar
52
Auswertungen GA Sulingen
SV
Vergleichsfaktor Grundstückswert
– Normobjekt
– Wichtigste Einflussgröße: Kaufzeitpunkt
– Wichtige Bezugsgröße: Lage (über BRW) und Alter
53
K
14
20
Quelle: GAG Hameln: Grundstücksmarktbericht 2014, S. 136
Auswertungen GAG Sulingen
SV
54
K
14
20
Auswertungen GAG Hameln
SV
55
K
14
20
Quelle:
GAG
Hameln:
Grundstücksmarktbericht
2014, S. 140
Quelle:
GAG
Hameln:
Grundstücksmarktbericht
2014, S. 140
Auswertungen GAG Hameln
SV
56
K
14
20
Quelle: GAG Hameln: Grundstücksmarktbericht 2014, S. 140
Allgemeines Ertragswertverfahren
SV
57
K
14
20
Daten zum Ertragswertverfahren
SV
 Erträge (lagespezifisch!)
• Wohngebäude: Ø 2-5 €/m²
• Nebengebäude: Ø 0,5-1 €/m²
• Scheune: Ø 0,5-2 €/m²
• Garage: Ø 20-35 €
• Stallgebäude: abhängig von Tierart
K
 Datenquellen
1.Örtliche Mietspiegel
2.Erfahrungswerte
3.Fachliteratur, Grundstücksmarktbericht
4.Sonstige (z.B. Immoscout)
14
20
58
Daten zum Ertragswertverfahren
 Bewirtschaftungskosten
• Differenzierung nach den jeweiligen Parametern
SV
 Liegenschaftszinssatz
– für EFH/ZFH: Ø 4,5-6%
– Lagergebäude: Ø 5-6,5%
K
 Quellen:
1.Grundstücksmarktbericht
2.Fachliteratur
3.Erfahrungswerte
4.Tatsächliche Kosten
59
14
20
Schlussbemerkungen
SV
60
K
14
20
Schlussbemerkungen
14


20

K


Drittverwendungsfähigkeit einschätzen
Wertermittlung auf dauerhafte plausible künftige Nutzung abstellen
Bodenwertermittlung auf Basis der Mosaikmethode
jeweils die örtlichen Marktgegebenheiten berücksichtigen
Wertermittlungsverfahren nach verfügbaren Daten und künftigen
Nutzungen auswählen
aufgrund Individualität boG sehr bedeutsam
beim Sachwertverfahren kann auf Daten für EZFH zurückgegriffen
werden; MAF sorgfältig ableiten und
für Vergleichsfaktoren Differenzierung nach wertrelevanten
wichtigen Einflussgrößen notwendig
örtliche Marktverhältnisse entscheidend
differenzierte Marktanalysen erforderlich
SV





61
SV
K
Kontakt:
Prof. Dr.- Ing. T. Kötter
Professur für Städtebau und Bodenordnung
Institut für Geodäsie und Geoinformation
Universität Bonn
[email protected]
14
20
62
K
SV
4
01
14 2
20 K
SV

Bewertung aufgelassener landw. Hofstellen (Resthofflächen)

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