Jahresbericht 2004/2005
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Jahresbericht 2004/2005
Umschlag_05_End 09.01.2006 19:18 Uhr Seite 2 VdW südwest Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Wohnen in einem attraktiven Umfeld Jahresbericht 2004/2005 Umschlag_05_End 09.01.2006 19:17 Uhr Seite 1 Das Verbandsgebiet Sitz der Mitgliedsunternehmen in Hessen und in Rheinland-Pfalz, Regierungsbezirk RheinhessenPfalz und der ehemalige Regierungsbezirk Montabaur. Hofgeismar Fuldatal Witzenhausen Bad Arolsen Kassel Korbach Eschwege Melsungen Frankenberg Hessen Biedenkopf Schwalmstadt Bad Hersfeld Stadtallendorf Haiger Marburg Dillenburg Alsfeld Schlitz Herborn Lauterbach Lollar Butzbach Usingen Schlüchtern Büdingen Friedberg Karben Bad Homburg Wächtersbach Bad Vilbel Oberursel Idstein Bruchköbel Bad Soden Erlensee Bad Schwalbach Eschborn Hofheim Hanau Maintal Sulzbach Kriftel Mühlheim Hattersheim Bad Camberg VdW südwest Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Frankfurt Lorch Offenbach Eltville Wiesbaden Kelsterbach Hainburg Geisenheim Rüsselsheim Neu-Isenburg Budenheim Langen Rodgau GinsheimMainz Gustavsburg Dieburg Groß-Gerau Franklinstraße 62 60486 Frankfurt Postfach 15 03 39 60063 Frankfurt Oppenheim Telefon: (0 69) 970 65 - 01 Telefax: (0 69) 970 65 -147 E-Mail: [email protected] www.vdwsuedwest.de Darmstadt Pfungstadt Alzey Bensheim Bürstadt Worms Viernheim Ludwigshafen Kaiserslautern Haßloch Udo Koranzki Neustadt Dipl. Architekt Thomas Schüler Speyer Edenkoben Zweibrücken Germersheim Pirmasens Wald-Michelbach Birkenau Frankenthal Fotos: Mitgliedsunternehmen des VdW südwest Annweiler Bad Bergzabern Wörth Erbach/Odw. Heppenheim Lampertheim Grünstadt Druck: SET POINT, Schiff & Kamp GmbH Kamp-Lintfort Nidda Bad Nauheim Diez Lahnstein Fulda Hungen Weilburg Limburg Impressum Gestaltung: BID – Büro für Informationsdesign Düsseldorf Laubach Lich Langgöns Hadamar Rheinland-Pfalz Buseck Gießen Wetzlar Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 2 0 I Jahresbericht I Editorial Jahresbericht I Editorial Vom „Dach über dem Kopf“ zum Wohnen Die Änderungen der Funktionen des Wohnens beschäftigt schon seit Jahrzehnten die Wohnungswirtschaft. In den ersten Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg stand klar die Versorgung mit dem „Dach über dem Kopf“ im Mittelpunkt. Inzwischen hat sich dies deutlich geändert. Immer mehr rücken Dienstleistungsangebote rund ums Wohnen sowie das Wohnumfeld in den Blickpunkt. Es lässt sich unschwer prognostizieren, dass diese Entwicklungen in den nächsten Jahren noch weiter an Dynamik gewinnen werden. Hierfür spricht nicht zuletzt die demographische Entwicklung. Wenn auch - abhängig von den Annahmen – die quantitative Entwicklung der Bevölkerung unklar ist, so ist doch unzweifelhaft, dass sich in den nächsten Jahren die Altersstruktur weiter verschieben wird. Ältere Menschen haben spezifische Wohnbedürfnisse; sie bevorzugen barrierefreies Wohnen in der Wohnung und im Wohnumfeld. Auch die vorhandene Versorgungsinfrastruktur wird ein zunehmend wichtiges Kriterium. Die Gestaltung des Wohnumfeldes ist deshalb eine der zentralen Herausforderungen bei der Gestaltung von attraktiven Angeboten für das Wohnen. Mit der Bilderserie zu Wohnumfeldgestaltungen will dieser Jahresbericht nicht nur diese Bedeutung unterstreichen, sondern auch einige Ansatzpunkte im Sinne einer beispielhaften Gestaltung des Wohnumfeldes geben. Durch die Interessenvertretung und die mannigfaltigen Dienstleistungsangebote unseres Verbandes tragen wir den Anforderungen einer zunehmenden Tätigkeitsvielfalt der Mitglieder Rechnung. Auch in der Themenvielfalt der Fachausschüsse und Arbeitskreise kommt dies zum Ausdruck. Wir danken allen, die uns in diesem Sinne im vergangenen Jahr Anregungen gegeben haben, und wünschen allen Lesern eine interessante Lektüre, die einerseits einen Rückblick bietet aber auch interessante Anregungen für die Gestaltung der Zukunft bereithält! 2 Ihr Ihr Dr. Rudolf Ridinger Dr. Heinz Jürgen Schirduan 3 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 4 Jahresbericht I Tätigkeitsschwerpunkte des Verbandes einer sozialen und ethnischen Ausgewogenheit in den Quartieren – praktisch nicht mehr möglich gewesen wäre. Der Verband hat im Frühjahr des Jahres vor Vertretern der Presse anhand des Beispiels eines Quartiers verdeutlicht, dass bei Wohnungsunternehmen die Gestaltungsmöglichkeiten einer Wohnungsvergabepolitik von essentieller Bedeutung sind und in der Praxis auch durchaus Erfolge sichtbar sind. Hierdurch konnte zu einer Versachlichung der Diskussion beigetragen werden. Tätigkeitsschwerpunkte des Verbandes Im letzten Jahr war die Tätigkeit des Verbandes durch einige Schwerpunktthemen geprägt, die teilweise eine Reaktion auf Gesetzgebungsvorhaben auf Bundes- und Länderebene darstellten. Darüber hinaus ist es aber auch gelungen, eigene Themenschwerpunkte in die öffentliche Diskussion einzubringen. Aktion Stadt Ein solches Highlight in der öffentlichen Debatte konnte der VdW südwest mit seiner „Aktion Stadt“ erzielen. Auftakt hierfür bildete eine Veranstaltung, die im Juni 2005 in Frankfurt stattfand. Diese Veranstaltung stieß nicht nur in der Wohnungswirtschaft, sondern darüber hinaus bei anderen immobilienwirtschaftlichen Verbänden, Landeseinrichtungen, in der Kommunalpolitik und kommunalen Verwaltungen sowie bei diversen Vertretern der gewerblichen Wirtschaft auf Interesse. In den Medien nahm die Berichterstattung zudem einen breiten Raum ein. Bei dieser Veranstaltung wurde die zunehmende Verflechtung zwischen wohnungswirtschaftlichen Tätigkeitsfeldern und Stadtentwicklungsfragen aus verschiedenen Blickwinkeln thematisiert. Zu den Referenten zählten unter anderem Staatssekretär Abeln vom Hessischen Wirtschaftsministerium, die Frankfurter Oberbürgermeisterin Roth und die Professoren Siebel und Eichener. Zudem erfolgten mehrere Berichte aus der wohnungswirtschaftlichen Praxis. Deutlich wurde, dass eine zunehmende Verschiebung der Wohnungsnachfrage nach einem attraktiven urbanen Umfeld stattfindet und wohl in den nächsten Jahren noch deutlich zunehmen wird. Ziel der „Aktion Stadt“ ist die Initiierung von Stadtentwicklungsprozessen in enger Verzahnung von Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft. 4 Bedarfsgerechter Energiepass Eine EU-Richtlinie schreibt bis zu Beginn des Jahres 2006 die Einführung der nationalen rechtlichen Grundlagen für einen Energiepass für Neubauten und Gebrauchtimmobilien vor. Inhalte und Gestaltung dieses Energiepasses werden die Handhabbarkeit dieses Instruments beeinflussen. Ziele sind eine erhöhte Transparenz der „energetischen Qualität“ von Gebäuden und die Initiierung von Investitionen zur Reduktion des Energiebedarfs. Der Verband hat sich bereits früh in die Diskussion um die Gestaltung dieses Instrumentes eingebracht. So hat der Verband diversen Experten auf Bundesebene und aus der Wohnungswirtschaft im Rahmen einer Veranstaltung im Dezember 2004 eine Diskussionsplattform zur Gestaltung des Passes geboten. Die Veranstaltung fand ebenfalls in den Medien breite Aufmerksamkeit. Der VdW südwest hat sich besonders für einen so genannten verbrauchsorientierten Pass ausgesprochen. Dieser Pass schafft Transparenz, da Wohnungskäufer und –mieter insbesondere die Aufwendungen für den Verbrauch interessieren. Zudem ist dieses Verfahren deutlich günstiger als die aufwendigere Variante der Erstellung eines bedarfsorientierten Ausweises. Sicherung der Steuerungsfähigkeit bei der Wohnungsvergabe Besondere Schlagzeilen hat im Berichtszeitraum der Entwurf eines Antidiskriminierungsgesetzes verursacht. Der Entwurf ging dabei weit über die einschlägigen EUVorgaben hinaus. Für die Wohnungswirtschaft stellte sich vor allem das Problem, dass eine Steuerung von Wohnungsvergaben – insbesondere zur Realisierung Gegen komplexe Vergleichsmietenverfahren Bereits seit Jahren werden die Vergleichsmietenverfahren methodisch immer komplexer. Dies wird an den Mietspiegeln deutlich. So wurde in Frankfurt 2004 ein neuer Mietspiegel vorgelegt. Der Verband, der in der Mietspiegelkommission beteiligt war, hat sich vehement gegen diesen Mietspiegel ausgesprochen. Dabei wurde die Methode angezweifelt und eine nicht nachvollziehbare Zu- und Abschlagsliste kritisiert. In den lokalen Medien ist die Auseinandersetzung um den Mietspiegel aufgrund der Kritik des Verbandes seit nahezu einem Jahr ein Dauerthema. Vom zuständigen Dezernenten wurde inzwischen zugesagt, dass bei der nächsten Mietspiegelerstellung auch Vermieterbefragungen stattfinden sollen. Ziel des Verbandes ist eine baldige Neuerstellung eines sachgerechten Mietspiegels. Hierzu wurde ein Gutachten bei einem ausgewiesenen Statistikexperten in Auftrag gegeben. Gegen Rauchmelderpflicht In Hessen wurden durch eine parteiübergreifende Initiative der Einbau und Betrieb von Rauchmeldern im Rahmen einer Novelle der Landesbauordnung Pflicht. Problematisiert wurden vom Verband die erheblichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Umsetzung dieser Verpflichtung und die offenen Haftungsrisiken. Breiten Teilen der Stellungnahme des Verbandes hat sich auch der hessische Mieterbund angeschlossen. Letztendlich hat sich der Landtag zwar über die Kritikpunkte hinweggesetzt, gleichwohl wurde in der Behandlung des zuständigen Landtagsausschusses aber auch die Notwendigkeit der Regelung der offenen Fragen anerkannt. Anpassungsbedarf an neues Gemeindewirtschaftsrecht Bei der Novelle der Hessischen Gemeindeordnung stand unter anderem die Einführung einer Subsidiaritätsregelung im Mittelpunkt. Diese führt bei den kommunalen Wohnungsunternehmen zu einem Anpassungsbedarf. Bei einer gemeinsamen Veranstaltung des VdW südwest und der Südwestdeutschen Fachakademie im Mai 2005 wurde allerdings klar herausgearbeitet, dass viele Tätigkeit dem Ausnahmebereich des Sozialwesens zu- zuordnen sind. Zudem wurden Empfehlungen zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten erarbeitet. Beitritt zum Bauforum Rheinland-Pfalz Im Jahr 2005 hat der Verband den Beitritt zum Bauforum Rheinland-Pfalz erklärt. Mit diesem Beitritt wird die Repräsentanz der Wohnungswirtschaft in dem Bauforum weiter gestärkt. Das Forum hat die Funktion eines institutionalisierten „Scharniers“ zwischen Landespolitik, Bau- und Immobilienwirtschaft. Ein Tätigkeitsschwerpunkt lag im Berichtsjahr in der Verbesserung der Informationsgrundlagen über die regionalen Märkte in Rheinland-Pfalz. Drei-Länder-Büro erfüllt Erwartungen Das Drei-Länder-Büro in Bonn startete bereits im Mai 2004 seinen Betrieb, damit einen Monat früher als geplant. Ziel des Büros ist die Realisierung von Synergieeffekten durch eine enge Kooperation mit einem anderen Regionalverband. Die Erwartungen wurden im ersten Jahr erfüllt. Dieses Fazit zogen die Verbandsräte der beiden Verbände in ihrer gemeinsamen Sitzung im Juni 2005. Dabei zeigte sich, dass die erwarteten Kosten – sowohl die Kosten zur Errichtung des Büros als auch die laufenden Kosten – deutlich unterschritten wurden. Die Kooperation findet darüber hinaus auch überregionale Beachtung. Dies zeigt sich insbesondere an dem vermehrten Interesse aus Kreisen der saarländischen Wohnungswirtschaft. Qualitäts- und Effizienzsteigerung in der Wirtschaftsprüfung Aufgrund verschärfter gesetzlicher Anforderungen müssen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Prüfungsverbände einem sogenannten Peer Review unterzogen werden. Ziel ist dabei die weitere Steigerung der Qualität der Prüfungen. Ausgangspunkt der Prüfung bildet hierbei der risikoorientierte Prüfungsansatz, um eine bessere Planung der Personalressourcen zu ermöglichen. Die Kommunikation der Prüfungsergebnisse für Management und Aufsichtsrat wird für die unternehmerische Praxis, insbesondere auch bei der Aufstellung der Jahresabschlüsse und Lageberichte, eine zunehmende Rolle spielen. Der Peer Review konnte im Februar 2005 für unsere beiden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften (VdW südwest sowie Domizil-Revisions AG) erfolgreich abgeschlossen werden. Neben dem Peer Review stand 2004/2005 die breite Einführung einer neuen Prüfungssoftware im Mittelpunkt. Dabei verfolgt der VdW südwest bereits seit Jahren einen Ansatz, dem sich im Berichtsjahr auch zahlreiche Verbände aus der Familie des GdW angeschlossen haben, um Effizienzsteigerung in der Berichterstattung von Jahresabschlussprüfungen zu erreichen. 5 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 6 Jahresbericht I Inhalt 6 3 Editorial 4 Tätigkeitsschwerpunkte des Verbandes 6 Inhalt 8 Wohnungs- und Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen 8 Politische Rahmenbedingungen 11 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 12 Steuerliche Rahmenbedingungen 15 Rechtliche Rahmenbedingungen 19 Rahmenbedingungen in Hessen 22 Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz 24 Medienecho 28 Aus der Arbeit des Verbandes 28 Einrichtung des Drei-Länder-Büros 29 Interessenvertretung 30 Veranstaltungen 32 Weitere Aktivitäten 35 Beratung und Unterstützung von Mitgliedsunternehmen 38 Gremien des Verbandes 38 Mitgliederversammlung 38 Verbandsrat 39 Fachausschüsse 42 Gremien der Arbeitsgemeinschaft Rheinland-Pfalz 44 Statistik des Wohnens 44 Wohnungswirtschaft in Zahlen 48 Betriebsvergleich 50 Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse 7 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 8 Jahresbericht I Rahmenbedingungen Eigenheimzulage Die Förderung im Rahmen der Eigenheimzulage wurde bereits für 2004 eingeschränkt, der Zeitraum ab Mitte 2004 war darüber hinaus von besonderer Unsicherheit über die Zukunft dieser Fördermaßnahme gekennzeichnet. Seit Ablehnung der Abschaffung durch den Bundesrat am 26. November 2004 liegt die Entscheidung der Zukunft der Eigenheimförderung im Vermittlungsausschuss. Dieser hat die Beratung über mehrere anberaumte Sitzungstermine vertagt. Wohnungs- und Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen Durch die politischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen wurden in den Jahren 2004 und 2005 die Potenziale wohnungswirtschaftlicher Entwicklungen wiederum grundlegend beeinflusst. Dabei wurde der Einfluss europarechtlicher Vorgaben überaus deutlich spürbar. Ein mögliches Überschreiten europarechtlicher Rahmenregelungen durch nationale Rechtsetzungen zog sich als Diskussionsfeld durch mehrere Gesetzesvorhaben. Dabei konnten durch die interessenpolitische Arbeit der wohnungswirtschaftlichen Verbände auf europäischer, Bundes- und Länderebene einige Verbesserungen gegenüber den ursprünglichen Gesetzesentwürfen erreicht werden. Bei einigen Themen sind die Gesetzesvorhaben vorläufig gestoppt, sodass die Entwicklungen in diesen Gebieten eine weitere intensive interessenpolitische Betätigung der Verbände erfordern. Politische Rahmenbedingungen Stadtumbau West Im Baugesetzbuch des Bundes (BauGB) ist der Stadtumbau seit Juni 2004 als strategische Daueraufgabe für das gesamte Bundesgebiet gesetzlich verankert. Es setzt auf kooperative, im Konsens gefundene Vereinbarungen und Verträge zwischen Akteuren und Trägern des Stadtumbauprozesses. Im Jahr 2004 stellte die Bundesregierung erstmals für den Stadtumbau West Bundesfinanzhilfen in Höhe von 40 Millionen 8 EURO bereit. Bis 2009 soll der Betrag auf jährlich rund 86 Millionen EURO ansteigen. Der Bund beteiligt sich am Stadtumbau West mit einem Drittel der förderfähigen Kosten (Art. 104a Abs. 4 GG). Die Kofinanzierung erfolgt zu je einem Drittel durch Länder und Kommunen. Stadtumbau ist mehr und komplexer als eine einfache Antwort auf Leerstandszahlen. Stadtumbau in den alten Ländern muss inhaltlich und fördertechnisch Antwort geben auf die Bewältigung der Folgen des demographischen Wandels und des Strukturwandels. Die Zukunft des Stadtumbaus war auch eines der zentralen Themen der Strategiediskussion innerhalb des GdW im Jahr 2004. In die Entschließung des GdW-Verbandstages am 21. Oktober 2004 „Für eine neue Partnerschaft – Positionen und Forderungen des GdW zum Stadtumbau“ sind auch Anregungen der beiden Regionalverbände VdW südwest und VdW Rheinland Westfalen zur Ausgestaltung des Programmes Stadtumbau West mit starken wohnungswirtschaftlichen Akzenten eingegangen. Der offizielle Start des Stadtumbau West in Hessen erfolgte am 29. April 2005 mit der Vorstellung des Programmes „Stadtumbau in Hessen“. Die Bewerbungsfrist für die Kommunen läuft bis zum 15. Juli 2005. Auch in Rheinland-Pfalz zählt Stadtumbau als landesspezifischer Programmteil zum Programm der Städtebaulichen Erneuerung. Im Jahresprogramm 2005 sieht Rheinland-Pfalz für diesen Programmteil eine Förderung von 13 Maßnahmen vor. Der GdW und die Regionalverbände fordern im Falle einer Abschaffung der Eigenheimzulage, relevante Teile der eingesparten Finanzmittel aus der Eigenheimzulage für die Entwicklung der Städte und des Wohnens zu sichern. Zudem muss die Wohnimmobilie, so eine weitere zentrale Forderung, als gleichberechtigte Anlageform in die staatlich geförderte Altersvorsorge integriert werden. Hartz IV / Arbeitslosengeld II Der Bundesrat hat am 9. Juli 2004 den Weg für die Einführung des neuen Arbeitslosengeldes II – Hartz IV – zum 1. Januar 2005 freigemacht. Mit dem ALG II werden künftig Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen übernommen, soweit sie angemessen sind. Anspruch auf Wohngeld besteht daneben nicht mehr. Diskussionen über die Hartz IV-Regelungen für Langzeitarbeitslose haben auch bei den Wohnungsunternehmen und Mietern Verunsicherungen ausgelöst. Befürchtet wurden massive Umzugsketten und die Begünstigung von Ghettobildungen. Doch waren seriöse Schätzungen über die Zahl derer, die umziehen müssen, zumindest bis Mitte 2005 nicht möglich. Allerdings zeichnet sich eine zunehmende Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum ab. Antidiskriminierungsgesetz Die Koalitionsfraktionen SPD und Bündnis 90/Die Grünen haben am 15. Dezember 2004 den Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung von drei europäischen Antidiskriminierungsrichtlinien vorgestellt. Das Antidiskriminierungsgesetz dient dem Ziel, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen. Problematisch am geplanten Antidiskriminierungsgesetz ist insbesondere die beabsichtigte Einbeziehung von Vermietungsvorgängen und die Umkehr der Beweislast: Das Wohnungsunternehmen muss gegebenenfalls beweisen, dass ein Bewerber für eine Wohnung nicht aus einem der oben genannten Gründe diskriminiert wurde. Hieraus resultiert ein hoher Verwaltungsaufwand für die Wohnungsunternehmen. Da eine bewusste Mieterauswahl dem Grunde nach eine Diskriminierung bestimmter Gruppen mit sich bringt, gefährdet das Gesetz in der geplanten Form eine Belegungssteuerung durch Wohnungsunternehmen, um funktionierende Nachbarschaften und den sozialen Frieden in Quartieren zu erhalten und zu stärken. Das Gesetz ist vom Bundestag mit Koalitionsmehrheit am 17. Juni 2005 beschlossen worden. Der Bundesrat hat es danach in den Vermittlungsausschuss verwiesen. Einführung von Energieausweisen Die Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden mit dem Feldversuch der Deutschen Energieagentur (dena) hat für große Aufregung in der Wohnungswirtschaft gesorgt. Die Richtlinie fordert die Mitgliedsstaaten auf, bis zum 4. Januar 2006 Vorkehrungen zu treffen, dass für jedes Gebäude bei der Erstellung, beim Verkauf und bei der Vermietung ein Ausweis vorgelegt werden kann, der Auskunft gibt über die Energieeffizienz des Gebäudes. Seitdem findet eine Diskussion über die Einführung von bedarfsorientierten und/oder verbrauchsorientierten Ausweisen statt. Nach Auffassung der Wohnungswirtschaft geht ein bedarfsorientierter Ausweis völlig an den Interessen der Mieter vorbei. Mieter interessiert, wie hoch der Verbrauch ist, um eine Größe für die zu erwartenden Kosten der Heizung zu bekommen. Zudem hat ein Feldversuch gezeigt, dass der theoretisch errechnete Wert des Energiebedarfs in der Regel mit dem tatsächlichen Verbrauch nur wenig gemein hat. Als „Abfallprodukt“ der jährlichen Heizkostenabrechnung kann der verbrauchsorientierte Ausweis erheblich preiswerter sein als ein mit einem mehr oder weniger aufwendigen Verfahren berechneter bedarfsorientierter Energieausweis. 9 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 10 Jahresbericht I Rahmenbedingungen Vorbereitung einer Novelle des Genossenschaftsgesetzes Bereits seit Jahren wird eine Novelle des Genossenschaftsgesetzes diskutiert. Die Vorschläge reichen von der Aufnahme der Förderung „kultureller und sozialer Belange“ in § 1 über eine Absenkung von sieben auf fünf Gründungsmitglieder, der Zulässigkeit von Sacheinlagen bei Genossenschaften, deren Mitglieder zu mindestens drei Viertel Unternehmer gem. § 14 BGB sind und die Mitgliedschaft in ihrer Eigenschaft als Unternehmer halten, bis zur Verlängerung der Kündigungsfrist, die als Kann-Bestimmung auf maximal zehn Jahre ausgedehnt werden kann. Im September 2004 haben die genossenschaftlichen Verbände des Freien Ausschusses Vorschläge zur Novellierung des Genossenschaftsgesetzes in einer gemeinsamen Eingabe dem Bundesministerium für Justiz (BMJ) übersandt. Empfehlungen der Expertenkommission „Wohnungsgenossenschaften“ Zur Umsetzung der Empfehlungen der Expertenkommission „Wohnungsgenossenschaften“ der Bundesregierung sind im Rahmen des ExWoSt-Programmes (Experimenteller Wohnungs- und Städebau) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen zwei Forschungsprojekte gestartet worden: • Am 17. März 2005 wurde das Forschungsprogramm zum Thema „Altersvorsorge und Wohnungsgenossenschaften“ und • am 12. Mai 2005 wurde das Forschungsprogramm zum Thema „Entwicklungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften“ durch Auftaktveranstaltungen im Bundesministerium in Berlin auf den Weg gebracht. Energiewirtschaftsgesetz Auf Bundesebene erfolgte im Berichtszeitraum die Novellierung des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG), mit dem eine Regulierung des Strom- und Gasmarktes die Entwicklung von Energiepreisen beeinflussen soll. Der GdW plädierte für eine Verschärfung des Gesetzes der Bundesregierung in wesentlichen Punkten und nahm im Rahmen seiner Interessenvertretung Stellung in der politischen Auseinandersetzung, unter anderem mit einer gemeinsamen Stellungnahme mit weiteren Verbänden an das Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit (BMWA). Die Regionalverbände haben diese Position auf Länderebene unterstützt. Das neue EnWG ist zum 1. Juli 2005 in Kraft getreten. Die Bundesnetzagentur nimmt ihre Arbeit auf und muss die Gebühren, die die 1.700 Strom-und Gasnetzbetreiber in Deutschland für die Durchleitung von Strom fremder Anbieter verlangen, genehmigen. Geplantes Radonschutzgesetz Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit bereitet ein Radonschutzgesetz vor, mit dem als Ergänzung des Strahlenschutzvorsorgegesetzes Schutzvorkehrungen gegen das Edelgas Radon für Neu- und Altbauten eingeführt werden sollen. Das Bundesministerium versandte den angekündigten Entwurf eines Gesetzes „zum Schutz vor Radon beim Aufenthalt in Gebäuden (Radonschutzgesetz)“ nebst Begründung am 22. März 2005 an Verbände und Fachkreise mit der Bitte, Stellung zu nehmen. In seiner Stellungnahme erklärte der GdW, dass der Schutz vor Radonkonzentrationen nicht durch ein Bundesgesetz zu regeln sei. Sachgerechter und wirkungsvoller seien, auch nach den einschlägigen wissenschaftlichen Erkenntnissen, Aufklärung und Informationen sowie freiwillige Untersuchungen, Vermeidungs- und Sanierungsmaßnahmen. Zudem wird ein erheblicher Kostenschub befürchtet, wenn flächendeckend nachgewiesen werden muss, dass die Radonaktivitätskonzentrationen in der Bodenluft am Standort und die angegebenen Radonzielwerte im Gebäude nicht überschritten werden. Diese Mehrkos- 10 ten können faktisch nicht über die Mieten an die Mieter durchgereicht werden. Das Vorhaben der Bundesregierung, drei Viertel der Fläche der Bundesrepublik quasi zum Radon-Verdachtsgebiet zu erklären, steht zudem in keinem Verhältnis zum Gefährdungspotenzial. Anti-Graffiti-Gesetz Nach Schätzung des Deutschen Städtetages und der Bundesländer entstehen für die Beseitigung von illegalen Farbsprühereien an privaten und öffentlichen Gebäuden und Gegenständen Kosten von jährlich 500 Millionen EURO. Die Deutsche Bahn musste allein im vergangenen Jahr für die Säuberung von rund 50.000 besprühten Zügen 25 Millionen EURO aufwenden. Graffiti kann als Sachbeschädigung geahndet werden. Strafbar waren Farbsprühereien aber bislang nur dann, wenn die Bausubstanz stark beschädigt worden ist. Deshalb wird seit Jahren von Hauseigentümern, Verbänden und Politikern immer wieder gefordert, Sprayer schärfer zu bestrafen. Seit fast drei Jahren lag dem Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages der Entwurf eines Anti-Graffiti-Gesetzes vor. Bundestag und Bundesrat haben einem neuen Gesetz zugestimmt, wonach die Veränderung des Erscheinungsbildes oder der Form der Fläche strafbar ist, solange der Besitzer nicht eine Erlaubnis erteilt. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind durch strukturelle Probleme geprägt. Aus wohnungs- und immobilienwirtschaftlicher Sicht ragt lediglich das inzwischen schon dauerhaft niedrige Zinsniveau positiv heraus. Konjunktur Die Expansion der Weltwirtschaft hat sich im Jahr 2004 abgeschwächt. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen für den Euro-Raum mit einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 1,4 %. Für die Konjunkturentwicklung in Deutschland werden die Aussichten ungünstiger beurteilt. Nach Auffassung der Institute ist das deutsche Problem im Wesentlichen ein fundamentales Wachstumsproblem, belegt durch die seit einigen Jahren unterdurchschnittlichen Wachstumsraten der deutschen Wirtschaft, weshalb die Institute für Deutschland von einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes in 2005 um lediglich 0,7 % ausgehen. Der Umsatz im Bauhauptgewerbe ging im Jahr 2004 um 5,2 % zurück. Die Zahl der Beschäftigten sank um weitere 47.000 auf 767.000; 46 % weniger als 1995. Am schlechtesten hat der Wirtschaftsbau mit einem Umsatzrückgang von 6,3 % abgeschnitten. Die Unsicherheit über die künftige wirtschaftliche Entwicklung lähmte weiterhin die Investitionsneigung: Die Auftragseingänge lagen um real rund 8 % unter dem Wert von 2003. Die Sonderkonjunktur im Wohnungsbau ist aufgrund der Diskussion über die Abschaffung der Eigenheimzulage schon Anfang 2004 ausgelaufen. Für das laufende Jahr erwartet das Bauhauptgewerbe ein Umsatzminus von 4 %. Arbeitsmarkt Im Jahresdurchschnitt 2004 waren in Deutschland 4,381 Millionen Personen arbeitslos gemeldet, was einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 10,2 % entsprach. Damit blieben diese Eckdaten gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert. Die Zahl der Erwerbstätigen erhöhte sich im Jahresdurchschnitt 2004 um rd. 0,3 % auf 38,442 Millionen Personen. Nachdem im ersten Quartal 2005 die Zahl der Arbeitslosen im Durchschnitt deutlich über 5 Millionen lag, war bis Mai 2005 ein Stand von 4,807 Millionen erreicht, was einer Quote von 11,6 % entsprach. Auch wenn der rapide Anstieg der Arbeitslosenzahlen zu einem nicht unwesentlichen Teil auf statistische Effekte im Zuge der Hartz IV-Reformen zurückzuführen ist, bleibt eine hohe Arbeitslosenzahl ein Kernproblem der deutschen Wirtschaft und Politik. Die Wirtschaftsforschungsins- 11 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 12 Jahresbericht I Rahmenbedingungen titute gehen in ihrem Frühjahrsgutachten 2005 für das Jahr 2005 von einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 11,2 % und für das Jahr 2006 von 10,4 % aus. Kapitalmarkt Die Lage auf dem deutschen Kapitalmarkt ist weiterhin gekennzeichnet durch ein im langjährigen Vergleich außergewöhnlich niedriges Zinsniveau. Im ersten Quartal 2005 erkennbare Zinssteigerungstendenzen haben sich bis Mai 2005 teilweise wieder abgeschwächt. Im Kreditneugeschäft inländischer Banken mit dem privaten Sektor kam es im ersten Quartal 2005 überwiegend zu geringfügig nachgebenden Zinskonditionen. Während sich die Zinsen für Kredite an nichtfinanzielle Unternehmen kaum bewegten (zwischen 4,2 % und 4,7 %), gaben sie für Wohnungsbaukredite erneut nach (zuletzt 4,5 % bei zehnjähriger Zinsbindung). Die Zinsen für Konsumentenkredite stiegen zuletzt allerdings deutlich an (zuletzt 8,9 %). Wohnungsmärkte Auf der Angebotseite der Wohnungsmärkte setzte sich ein Trend fort, der mit dem Verkauf der Eisenbahner-Wohnungsgesellschaften begann. Mit dem Verkauf der GAGFAH im Jahr 2004 und der E.ON-Tochter Viterra im Mai 2005 erreichte dieser Trend einen weiteren Höhepunkt. Insgesamt wechselten im Jahr 2004 und bis Mitte 2005 über 400.000 Wohnungen den Eigentümer. Die derzeitige Schwäche des Marktes mit in den letzten zehn Jahren teilweise deutlich gesunkenen Wohnimmobilienpreisen, lässt diese Bestände in den Augen der Finanzinvestoren unter einem kurz- bis mittelfristigen Renditeblickwinkel attraktiv erscheinen. Sollte das intensiv diskutierte Thema „Deutsche REITs“ doch noch bis Anfang 2006 in eine für Finanzinvestoren attraktive Form gegossen werden, ist in Anbetracht einer erheblichen Zahl poten- ziell veräußerungswilliger Anbieter in Bund, Ländern und Kommunen mit weiteren Paketverkäufen in der nächsten Zeit zu rechnen. Der Mietwohnungsmarkt hingegen kann, auch wenn regional durchaus Engpässe in der Wohnungsversorgung bestehen, insgesamt als weiterhin entspannt beschrieben werden. In vielen Regionen besteht weiterhin ein deutlicher Angebotsüberhang, teilweise mit immer noch steigender Tendenz. Nach den Angaben des Statistischen Bundesamtes sank die Zahl der Baugenehmigungen im Hochbau (Neubau und Maßnahmen an bestehenden Gebäuden) im Jahr 2004 auf rund 268.100 gegenüber 296.800 im Jahr 2003. Der hohe Wert 2003 kann teilweise zurückgeführt werden auf die damalige Unsicherheit aufgrund der Diskussion um die Abschaffung der Eigenheimzulage. Lässt man diesen Effekt unberücksichtigt, verminderte sich die Anzahl der Baugenehmigungen seit 2001 kontinuierlich. Dieser Trend setzte sich Anfang 2005 fort, bis März lag die Zahl der Baugenehmigungen deutlich unter den Werten des Vorjahreszeitraums. Steuerliche Rahmenbedingungen Die aktuellen Diskussionen zur Gestaltung der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sind geprägt von den möglichen Beiträgen des Steuerrechts zur Ermöglichung der Schaffung neuer Arbeitsplätze, dem Verhältnis zwischen steuerlichen Belastungen und den Belastungen zur Finanzierung der sozialen Sicherungssysteme sowie von der Haushaltslage von Bund, Ländern und Gemeinden. Die Weiterentwicklung des Steuersystems wird aufgrund dieser sehr grundsätzlichen Fragen stark von den künftigen politischen Gestaltungsspielräumen abhängen. 2004 und auch 2005 waren die Veränderungen der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft von einigen steuersystematischen Gesichtspunkten geprägt. Körperschaftsteuerliche Ausschüttungsbelastung bei Genossenschaften In diese Richtung zeigten unter anderem die Diskussionen um die körperschaftsteuerliche Ausschüttungsbelastung bei der Rückzahlung von Geschäftsanteilen bei Genossenschaften. Die Finanzverwaltung ist der Auffassung, dass eine Kapitalherabsetzung, bzw. bei Genossenschaften die Rückzahlung von Geschäftsanteilen, eine Leistung i. S. d. § 38 KStG darstellt, mit der Folge, dass eine körperschaftsteuerliche Ausschüttungsbelastung entstehen kann. Der GdW und die Regionalverbände hatten sich in dieser Angelegenheit an das Bundesministerium der Finanzen (BMF) bzw. die Landesfinanzministerien gewandt. Für Wohnungsgenossenschaften ist es nicht akzeptabel, dass § 38 KStG den Besonderheiten der Rechtsform nicht Rechnung trägt. Inzwischen haben sich der Bundesfinanzausschuss sowie die Finanzministerkonferenz für die Notwendigkeit einer gesetzlichen Klarstellung dahingehend ausgesprochen, dass bei Wohnungsgenossenschaften eine Rückzahlung von Geschäftsanteilen keiner Körperschaftsteuer unterliegt. Das entsprechende Gesetzgebungsverfahren steht allerdings noch aus. Real Estate Investment Trusts In den letzten Monaten erfolgten besonders intensive Diskussionen um die Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs). Es handelt sich dabei um unternehmerisch tätige Immobiliengesellschaften, die auf der Gesellschaftsebene von der Körperschaftund Gewerbesteuer befreit sind, sofern sie ihre Erträge im Wesentlichen an ihre Anlieger ausschütten. REITs sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften mit dem primären Gesellschaftszweck des Erwerbs, der Veräußerung sowie der Vermietung und Verpachtung von Immobilien. Durch die Einführung deutscher REITs soll der Finanzmarkt Deutschland und die deutsche Immobilienwirtschaft nachhaltig gestärkt werden. Der GdW hat die Entscheidungsträger darauf hingewiesen, dass die Rahmenbedingungen so gestaltet werden sollten, dass REITs auch den im GdW organisierten Wohnungsunternehmen offen stehen. Es sind Benachteiligungen von ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, die sich insbesondere wegen § 13 Abs. 3 Satz 10 (Veräußerungsgewinnbesteuerung) und § 38 KStG (Körperschaftsteuerpflicht bei der Verwendung von steuerfreiem Eigenkapital) ergeben können, zu vermeiden. Bei REITs besteht allerdings die Gefahr, dass durch häufige Transaktionen der Substanzwert abgeschöpft und nicht wieder in den Bestand investiert wird. Die nachhaltige Entwicklung der Unternehmen und der Portfolios, aber auch Stadtentwicklung sowie Strategien für funktionierende, stabile Nachbarschaften und der räumlichen Integration verschiedener Bewohnergruppen dürfen nicht zu Gunsten einer Ausschüttungsmaximierung geopfert werden. EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz Ende 2004 wurde ein EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz verabschiedet, für die Wohnungswirtschaft waren dabei folgende Gesetzesänderungen wesentlich: 12 13 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 14 Jahresbericht I Rahmenbedingungen Körperschaftsteuerliche Organschaften Gem. § 14 Abs. 3 KStG n. F. gelten Mehrabführungen, die ihre Ursache in vororganschaftlicher Zeit haben, als Gewinnausschüttungen der Organgesellschaft an den Organträger. Besonders schwerwiegend ist bei dieser Gesetzesänderung, dass anstelle einer Regelung mit Wirkung erst für die Zukunft, dem rückwirkenden Inkrafttreten ab dem Wirtschaftsjahr 2004 der Vorzug gegeben wurde. Durch die Änderung des § 14 Abs. 3 KStG führen körperschaftsteuerliche Organschaften unter Beteiligung ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen als Tochterunternehmen zudem zu einer extrem hohen Körperschaftsteuerbelastung. Gegenwärtig liegt der Entwurf eines Schreibens des Bundesministeriums der Finanzen zur Änderung der Besteuerung steuerlicher Organschaften durch das Steuervergünstigungsabbaugesetz (StVergAbG) vor. Der GdW fordert eine Klarstellung dahingehend, dass die Kündigung von bestehenden Ergebnisabführungsverträgen aufgrund der gesetzlichen Änderungen des § 14 Abs. 3 KStG einen „wichtigen Grund“ i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 KStG darstellt. Damit wäre eine unschädliche Beendigung des Ergebnisabführungsvertrages zulässig. Grunderwerbsteuerbefreiung Die notwendigen Korrekturen der von Bundestag und Bundesrat bereits Anfang 2004 beschlossenen Grunderwerbsteuerbefreiung bei Fusionen von Wohnungsunternehmen in den neuen Ländern sind im Rahmen des EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetzes erfolgt. Die Genehmigung durch die EU-Kommission – mit Ausnahme der Begünstigung für die Arbeitsmarktregion Berlin – ist erfolgt. Von der Grunderwerbsteuer ist demnach der Erwerb eines in den Ländern Brandenburg, Mecklenburg-Vor- 14 pommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt oder Thüringen gelegenen Grundstücks durch Verschmelzung oder Spaltung nach dem Umwandlungsgesetz oder durch einen entsprechenden Vorgang befreit. Bedingung ist, dass die Verschmelzung oder Spaltung ab dem 1. Januar 2004 und bis zum 31. Dezember 2006 erfolgt. Nach der gesetzlichen Korrektur können auch Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften, die weder Sitz noch Geschäftsleitung in den neuen Bundesländern haben, von der Befreiung profitieren. Umkehrung umsatzsteuerlicher Abzugsverpflichtung Mit Wirkung zum 1. April 2004 wurde die Umkehrung der umsatzsteuerlichen Abzugsverpflichtung auf Bauleistungen eingeführt, wenn der Empfänger der Leistungen selbst Bauleistungen erbringt. Der GdW und die Regionalverbände konnten erreichen, dass die Umkehr der Abführungsverpflichtung nach § 13 b UStG auf Leistungsbeziehungen zwischen Unternehmen des Baugewerbes beschränkt wird. Soweit Wohnungsunternehmen Bauaufträge für den eigenen Mietwohnungsbestand vergeben, aber auch in Fällen, in denen das Bauträgergeschäft ausgeübt wird und das Wohnungsunternehmen steuerlich als Bauherr zu werten ist (Verkauf von Wohneigentum), findet die Neuregelung keine Anwendung. Wohnungsunternehmen sind nur dann durch den § 13 b UStG betroffen, wenn sie selbst nachhaltig (größer als 10 Prozent) Bauleistungen gegenüber Dritten erbringen. Grundsteuer Die Finanzministerkonferenz vom 29. Januar 2004 hatte einen Vorschlag der Länder Bayern und Rheinland-Pfalz aufgegriffen und als Grundlage für eine Diskussion zur Reform der Grundsteuer vorgelegt. Der GdW fordert die aufkommensneutrale Ausrichtung der Reform. Politisch ist wichtig: Die Grundsteuer zählt zu den Nebenkosten der Miete und wird in der Regel an die Mieter weitergegeben. Eine steigende Grundsteuer belastet also die Mieter, vermindert aber natürlich auch die Spielräume der Vermieter, im Rahmen von Grundmieterhöhungen die Ertragkraft zu steigern und insbesondere wertverbessernde Investitionen zu finanzieren. Darüber hinaus sollte eine Grundsteuerreform auf einem belastungsgerechten und transparenten Berechnungsverfahren beruhen und zur Verfahrensvereinfachung beitragen. Unbeschadet dieser Überlegung zur Verwaltungsvereinfachung lautet eine wesentliche Forderung der Wohnungswirtschaft: Bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer müssen die wirtschaftlichen Bedingungen im Mietwohnungsbereich, und dazu gehören immer häufiger auch Leerstände, angemessen berücksichtigt werden. Das von den Ländern Bayern und Rheinland-Pfalz erarbeitete Modell sah als künftige Bemessungsgrundlage der Grundsteuer pauschalierte Gebäudewerte vor. Proberechnungen, die der GdW in Zusammenarbeit mit einigen Wohnungsunternehmen durchgeführt hat, zeigten, dass es im Verhältnis zu den heutigen Bemessungsgrundlagen zu Verschiebungen bei der Belastung von gewerblichen Grundstücken und Mietwohngrundstücken kommt, wobei Mietwohngrundstücke erheblich stärker belastet werden. Insbesondere zeigen sich deutliche Mehrbelastungen von älteren Gebäuden, da Gebäudewerte ohne Altersabschlag zu Grunde gelegt werden. Hinzu kommen erhebliche Bedenken, die sich gegen die Bodenrichtwerte als Grundlage der Bodenwertermittlung ergeben. In einem Fachgespräch zur Grundsteuerreform beim rheinland-pfälzischen Finanzminister Gernot Mittler hatten der VdW südwest und der VdW Rheinland Westfalen Kritikpunkte der Wohnungswirtschaft erläutert, aber auch seine Unterstützung bei dem Reformvorhaben angeboten, damit eine reformierte Grundsteuer breite Akzeptanz findet. Rechtliche Rahmenbedingungen Die relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen für Wohnungsunternehmen werden immer mehr durch eine Vielzahl von Rechtsgebieten beeinflusst. Dies schlägt sich auch in der aktuellen Themenvielfalt nieder, mit der sich die Wohnungsunternehmen auseinandersetzen müssen. Dabei führt bei vielen Gesetzesvorhaben die Komplexität zu langwierigen Gesetzgebungsverfahren, deren Ausgang schwer zu prognostizieren ist. Dies erschwert in der Praxis die Vorbereitung auf künftige Entwicklungen. Kündigungsfristen bei Altmietverträgen Das Gesetz über Kündigungsfristen für so genannte Altmietverträge ist zum 1. Juni 2005 in Kraft getreten. Dadurch gelten bei diesen Verträgen neue Kündigungsfristen. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt nunmehr auch für Formularverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, drei Monate. Die dreimonatige Frist gilt auch dann, wenn die bis zum 1. September 2001 geltenden, längeren, nach Mietvertragsdauer gestaffelten Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren. Damit gilt die vorherige Übergangsregelung nur noch für individuelle Vereinbarungen. Der Gesetzgeber hat durch die neue Regelung die Rechtsprechung außer Kraft gesetzt, die Fristen bei Altverträgen für weiter anwendbar erklärt hatte. Die Neuregelung betrifft die Mitglieder des VdW nicht, wenn die von ihnen verwandten Mietverträge schon die Dreimonatsfrist vorsahen. 15 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 16 Jahresbericht I Rahmenbedingungen liche personelle, sachliche und finanzielle Ausstattung sowie der Mindeststandard der Anleitung durch eine juristisch qualifizierte Person gegeben sein, sodass nach dem Gesetzeswortlaut jegliche rechtliche Beratung von einem Volljuristen oder zumindest unter dessen Anleitung zu erbringen wäre. Lediglich in der Begründung des Referentenentwurfes wird diese Notwendigkeit dahingehend eingeschränkt, dass es auch als ausreichend angesehen wird, wenn eine Rückkoppelung mit der Dachorganisation, der die Genossenschaft angehört, stattfindet und in der Dachorganisation Juristen beratend tätig sind. Das BMJ wurde daher aufgefordert, § 7 Abs. 2 RDG für den genossenschaftlichen Bereich zu streichen oder zumindest, wie aus der Gesetzesbegründung Gesetz zur Änderung des Vereinsrechts Im Berichtszeitraum hat das BMJ einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Vereinsrechts veröffentlicht. Damit soll erstmals das bislang gesetzlich nicht geregelte, so genannte Nebenzweckprivileg von Vereinen gesetzlich aufgegriffen und rechtssicher ausgestaltet werden. Wegen der Vielgestaltigkeit der heutigen Vereine sollen die Grenzen der wirtschaftlichen Betätigung anhand von quantitativen und die Vereinsgröße berücksichtigenden Merkmalen bestimmt werden, um hohe Flexibilität zu erreichen. Der VdW steht der Zielsetzung des Gesetzes, das Vereinsrecht moderner zu gestalten und den heutigen Bedürfnissen anzupassen, grundsätzlich positiv gegenüber. Er sieht jedoch die Notwendigkeit gesetzlicher Klarstellungen, um sicher zu stellen, dass die Tätigkeit der genossenschaftlichen Prüfungsverbände und der wohnungswirtschaftlichen Verbände insgesamt nicht als unzulässig wirtschaftliche Betätigung gefährdet wird. Zurzeit werden der Referentenentwurf und die dazu eingegangenen Stellungnahmen der Verbände im BMJ überprüft. Gesetz über elektronische Handels- und Genossenschaftsregister Im Berichtszeitraum hat das BMJ den Entwurf eines Gesetzes über elektronische Handels- und Genossenschaftsregister veröffentlicht. Der VdW südwest hat dieses Vorhaben, das Handelsund Genossenschaftsregister künftig elektronisch zu führen, begrüßt, da dies die Einsichtnahme erleichtern und Vereinfachungen in der Registerführung ermöglichen wird. Zudem ist mit diesem Gesetzentwurf auch die Diskussion bezüglich der Übertragung der Registerführung auf die Industrie- und Handelskammern 16 Gesetz zur Neuregelung des Vergaberechts Im Berichtszeitraum hat das BMWA den Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Vergaberechts sowie den Entwurf einer Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge veröffentlicht. Hintergrund ist die Pflicht zur Umsetzung der vom Europäischen Parlament und dem Rat verabschiedeten Richtlinien 2004/17/EG und 2004/18/EG. Kernbereich des Gesetzentwurfes des BMWA sind Änderungen des Gesetzes zur Verhinderung von Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) und eine neu zu erlassende Rechtsverordnung (Vergabeverordnung - VgV), die einheitlich die Vergabe von Liefer-, Dienstleistungs- und Bauaufträgen oberhalb der EU-Schwellenwerte regelt. Insgesamt soll das Vergaberecht durch die Zusammenfassung der drei klassischen Vergaberichtlinien vereinfacht, durch neue beendet. Allerdings sieht der Gesetzentwurf vor, dass alle Unternehmen ihre Unterlagen ab dem Jahr 2007 elektronisch einzureichen haben. Die Länder haben die Möglichkeit, durch Rechtsverordnung zu regeln, dass die Einreichung der Dokumente in Papierform bis Ende 2009 beibehalten werden kann. Der Verband bezweifelt jedoch, dass diese Übergangszeit für alle Unternehmen ausreicht, um für die notwendigen technischen Einrichtungen zur elektronischen Übermittlung der Unterlagen zu sorgen. Dies gilt vor allem für die kleinen, überwiegend ehrenamtlich geführten Genossenschaften. Der VdW hat daher den GdW gebeten, bei dem BMJ eine deutliche Verlängerung der Übergangsfrist für die Einreichung in Papierform über das Jahr 2009 hinaus zu beantragen. Dieser Bitte ist der GdW auch gefolgt. Zudem wurde das Ministerium aufgefordert zu prüfen, ob eine Wahlmöglichkeit zumindest für Genossenschaften geschaffen wird, deren Bilanzsumme 2 Millionen EURO nicht übersteigt. Rechtsdienstleistungsgesetz Im Berichtszeitraum hat das BMJ einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts (Rechtsdienstleistungsgesetz, RDG) veröffentlicht. Dieser Gesetzentwurf sieht die Ablösung des Rechtsberatungsgesetzes durch ein inhaltlich und strukturell grundlegend neu gestaltetes Rechtsdienstleistungsgesetz vor. Der VdW südwest steht auch dieser Neuregelung vom Grundsatz her positiv gegenüber, da sie eine Grundlage für die Erbringung qualifizierter Rechtsdienstleistungen bieten wird. Er hat über den GdW jedoch eine Klarstellung bezüglich des § 7 RDG vorgeschlagen. Nach dieser Vorschrift muss nunmehr auch für die genossenschaftliche Rechtsberatung die erforder- ersichtlich, zu ergänzen, damit die Genossenschaften durch diese Vorschrift nicht in ihrer Geschäftstätigkeit behindert werden. Neue Verjährungsvorschriften für die Leistung von Einlagen bzw. von Einzahlungen auf den Geschäftsanteil Im Berichtszeitraum trat das Gesetz zur Anpassung von Verjährungsvorschriften an das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts in Kraft. Mit diesem Gesetz wurde dem § 54 AktG ein neuer Abs. 4 und den §§ 19 GmbHG sowie 22 GenG jeweils ein neuer Abs. 6 angefügt. Danach verjährt der Anspruch der Gesellschaft auf Leistung der Einlagen bzw. der Genossenschaft auf Leistung von Einzahlungen auf den Geschäftsanteil erst in zehn Jahren von seiner Entstehung an. Mit diesem Gesetz wurden die Verjährungsfristen für die Kapitalaufbringung und Kapitalerhaltung einheitlich gestaltet. Hintergrund der Gesetzesänderung ist, dass die früher geltende, regelmäßige Verjährungsfrist, die nach § 195 BGB a. F. 30 Jahre betrug, im Zuge der Schuldrechtsmodernisierung zum 1. Januar 2002 auf drei Jahre verkürzt worden war. Verfahren flexibilisiert und durch die Unterstützung der Nutzung neuer Technologien modernisiert werden. Zudem soll mehr Transparenz, auch unterhalb der Schwellenwerte, sowie ein effektiverer Rechtsschutz erreicht werden. Weiterhin ist die Einführung eines zentralen Registers über Unternehmen, die wegen Unzuverlässigkeit vom Vergabeverfahren ausgeschlossen wurden, vorgesehen (Korruptionsregister). Der VdW südwest begrüßt die Zielsetzungen dieses Gesetzentwurfes grundsätzlich. Für die Wohnungsunternehmen wird sich vorteilhaft auswirken, dass die für die öffentliche Ausschreibung maßgeblichen Schwellenwerte aufgrund der EU-Richtlinien bis zum 31. Januar 2006 um ca. 25 Prozent angehoben werden müssen, was im Berichtszeitraum aber noch nicht erfolgt ist. Novelle Wohnungseigentumsgesetz Das BMJ hat einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) veröffentlicht. Der Entwurf sieht eine Erleichterung der Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Über Detailregelungen soll eine Flexi- 17 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 18 Jahresbericht I Rahmenbedingungen ches Institut eine vorläufige Zahlungsanordnung eingeführt werden. Der VdW lehnt in Übereinstimmung mit seinen Mitgliedsunternehmen und dem GdW das Forderungssicherungsgesetz in vollem Umfang ab. Zur Begründung wurde angeführt, dass die Liquiditätsschwierigkeiten der Bauunternehmer in erster Linie auf die ungenügende Nutzung der Möglichkeiten, die die VOB bietet, und auf die fehlende Zahlungsmoral der öffentlichen Hand zurückzuführen sind. Das Gesetz wird auch abgelehnt, da es der Bauunternehmerbranche Sonderrechte gewährt, die zu Lasten anderer Marktteilnehmer, u. a. der Wohnungsunternehmen, gehen. Die Ausschüsse des Bundestages haben ihre Beratungen über das Gesetz bislang noch nicht abgeschlossen. Am 27. Mai 2005 hat der Bundesrat daher dem Bundestag eine Entschließung zugeleitet, in der dieser zum Abschluss der Beratungen aufgefordert wird. bilisierung einiger Wohnungseigentümerbeschlüsse erreicht werden, die bisher einstimmig gefasst werden müssen. Auch werden nach dem Entwurf die Informationsmöglichkeiten der Wohnungseigentümer über gefasste Beschlüsse verbessert. Die Behandlung von Wohnungseigentumssachen soll zukünftig im gerichtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) erfolgen. Darüber hinaus soll Hausgeldforderungen ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung eingeräumt werden. Der VdW südwest steht der Zielsetzung des Gesetzes, eine Flexibilisierung der Wohnungseigentümerbeschlüsse herbeizuführen, grundsätzlich positiv gegenüber. Dennoch hält der VdW auch weiterhin an seiner Forderung fest, eine allgemeine gesetzliche Öffnungsklausel für bestimmte Entscheidungen der Wohnungseigentümerversammlung einzuführen. Diese Forderung hatten der VdW und der GdW in ihrer Stellungnahme gegenüber dem BMJ bekräftigt. Begrüßt wird die vorgesehene Änderung, wonach Maßnahmen zur Modernisierung nunmehr auch mit qualifizierter Mehrheit möglich sind. Dagegen hat der VdW in seiner Stellungnahme vom 22. November 2004 die geplante obligatorische Einführung einer Beschlusssammlung kritisiert. Forderungssicherungsgesetz Im Juni 2004 hat der Bundesrat ein Entwurf zu einem Forderungssicherungsgesetz beim Bundestag eingebracht. Ziel des Gesetzentwurfs ist es, die Zahlungsmoral durch ein Bündel von Maßnahmen zu stärken. So soll ein Bauunternehmer zukünftig leichter Abschlagszahlungen verlangen können und einfachere Möglichkeiten erhalten, eine Bauhandwerkersicherung zu erlangen. Die Position eines Gläubigers soll verbessert werden. Dazu soll als neues prozessrechtli- 18 Urheberrecht/Kabelweitersendung Das BMJ hat im Berichtszeitraum den Referentenentwurf eines Zweiten Gesetzes zur Regelung des Urheberrechts in der Informationsgesellschaft, sog. „Zweiter Korb“, vorgestellt und die Verbände angehört. Bereits zuvor waren in einem „Ersten Korb“ der Novellierung des Urheberrechts die zwingenden Vorgaben der EURichtlinie zum Urheberrecht in der Informationsgesellschaft umgesetzt worden. Was die Richtlinie nicht zwingend vorschreibt, sondern den Mitgliedstaaten zur Regelung überlässt, blieb dem „Zweiten Korb“ vorbehalten. Durch den Entwurf sollen einige grundlegende Änderungen im Urheberrechtsgesetz normiert werden, z. B. soll klar gestellt werden, dass die digitale Privatkopie zulässig ist. Der VdW südwest unterstützt die intensiven Bemühungen des GdW, den Begriff der „Kabelweitersendung“ in § 20b Urheberrechtsgesetz (UrhG) gesetzlich konkretisieren zu lassen. Es wird eine Konkretisierung derart gefordert, dass Wohnungsunternehmen grundsätzlich keine Kabelweitersendung im Sinne des Urheberrechts durchführen. Als Folge dessen bestünde dann keine Haftungsgefahr der Wohnungsunternehmen mehr bei Verstößen gegen das Urheberrecht. Darüber hinaus wirken VdW und GdW gemeinsam darauf hin, dass für die Fälle, in denen ein Wohnungsunternehmen den Tatbestand der Kabelweitersendung erfüllt, der unmittelbare Anspruch der Urheber gegenüber dem Wohnungsunternehmen auf Urheberrechtsgebühren im Gesetz gestrichen wird. Die Zusammenarbeit des VdW mit dem GdW hat unter anderem dazu geführt, dass zuletzt im Januar 2005 ein entsprechendes Gespräch des GdW mit dem BMJ stattgefunden hat. Der VdW wird sich auch in Zukunft für die Erreichung dieser Ziele einsetzen. Rahmenbedingungen in Hessen Im Bundesland Hessen waren die Entwicklung der Rahmenbedingungen durch eine grundlegende neue Rahmensetzung für kommunale Wohnungsunternehmen durch das neue Gemeindewirtschaftsrecht, das in eine Novelle der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) Eingang gefunden hat, sowie durch Novellen der Hessischen Bauordnung (HBO), die u. a. zu einer Verpflichtung zum Einbau und Betrieb von Rauchmeldern geführt hat, geprägt. Die Aufnahme des Programms „Stadtumbau West“ in ein Landesprogramm steht hingegen erst am Anfang. Gleichzeitig wurden im Landtag Perspektiven der Wohnungspolitik diskutiert. Perspektiven der hessischen Wohnungspolitik Eine von der hessischen SPD-Fraktion am 25. Mai 2004 gestellte Große Anfrage zu den „Perspektiven der Wohnungspolitik in Hessen“ hat am 26. Januar 2005 zu einer Grundsatzdebatte zum Thema geführt. Die 18 Fragenkomplexe lassen sich den Themenbereichen „Bestand/Entwicklung“, „Maßnahmen/Finanzierung“ und „Struktur und Aufgaben von Beteiligten“ zuordnen. Insgesamt wird in der Analyse der Antwort der Regierung eine stärkere Orientierung an den Marktkräften deutlich. Auch hält die Regierung an den übergeordneten Zielen Deregulierung und Bürokratieabbau fest. Novelle der Hessischen Gemeindeordnung Am 26. Januar 2005 hat der Hessische Landtag die Novellierung der HGO verabschiedet. Das am 1. April 2005 in Kraft getretene Gesetz betrifft in erster Linie Änderungen im kommunalen Haushalts- und Wirtschaftsrecht und ferner einzelne Bestimmungen der Kommunalverfassung und des Kommunalwahlrechts. Aus Sicht der kommunalen Wohnungsunternehmen sind insbesondere die in § 121 f. HGO enthaltenen Regelungen in Bezug auf die wirtschaftliche Betäti- gung von Kommunen von Bedeutung. Danach soll gemäß dem Subsidiaritätsprinzip die Beteiligung von Kommunen an Unternehmen nur dann möglich sein, wenn Private die Aufgabe nicht ebenso gut erfüllen können. Die konkreten Auswirkungen dieser Regelung auf die Wohnungswirtschaft hängen von der Auslegung ab. Diesbezüglich ist u. a. die in § 121 Abs. 1 HGO festgeschriebene Bestandsschutzregelung von Relevanz, nach der vor dem 1. April 2004 ausgeübte Tätigkeiten ohne die Einschränkungen der Subsidiaritätsregelung zulässig sind. In § 121 Abs. 2 HGO sind Ausnahmebereiche festgelegt. Wohnungswirtschaftliche Ziele bzw. Tätigkeiten können in vielen Fällen dem explizit aufgeführten „Sozialwesen“ zugeordnet werden. Mit dem Ziel, die wirtschaftliche Betätigung von Kommunen transparenter zu machen, wird in der Novelle die regelmäßige Veröffentlichung von Beteiligungsberichten vorgeschrieben. Die Regelungen zum so genannten Örtlichkeitsprinzip wurden gelockert. Nach § 121 Abs. 5 HGO ist eine Betätigung außerhalb der Gemeinde dann zulässig, wenn die Interessen der davon betroffenen Gebietskörperschaften gewahrt sind. Die genannten Änderungen zeigen, dass die praktischen Folgen zum Gutteil von der Interpretation durch die Kommunalaufsicht abhängen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind die tatsächlichen Auswirkungen der Novelle noch kaum abzuschätzen, zumal die vom VdW südwest im Rahmen der Anhörung geforderten Klarstellungen – analog zu den Gemeindeordnungen anderer Bundesländer – ausblieben. Novellen der Hessischen Bauordnung Bei der Novellierung der HBO, die in großen Teilen nur redaktionelle Änderungen bringen wird, lässt die Hessische Landesregierung nach der Auffassung des VdW 19 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 20 Jahresbericht I Rahmenbedingungen südwest eine gute Gelegenheit verstreichen, weitere deregulierende Eingriffe im Gesetzeswerk vorzunehmen. Zwar werden durch die geplanten Änderungen der HBO einige Korrekturen vorgenommen, die längst Praxis geworden sind, wie z. B. PKW-Stellplätze entlang der Grundstücksgrenzen. Eine Erleichterung für Wohnungsunternehmen kann die Aufnahme der Balkonanbauten in die Liste der genehmigungsfreien Bauvorhaben werden. Hier gab es in der Vergangenheit viel Beratungsbedarf mit den zuständigen Bauämtern. Weitergehende, wirklich deregulierende Maßnahmen, z. B. bei Prüfungen von bautechnischen Nachweisen und der Einschaltung von zusätzlichen Sachverständigen, sind nicht vorgesehen. Im Gegenteil: Die Aufnahme der „Rauchmelderparagraphen“ werden weitere organisatorische Probleme der Überwachungspflicht dieser Geräte für Wohnungsunternehmen mit sich bringen. Insbesondere aufgrund der mit den Verpflichtungen zum Einbau und Betrieb dieser Geräte – bei Neubauten und im Wohnungsbestand – zu erwartenden Haftungsrisiken hatte sich der Verband gegen diese Vorgaben ausgesprochen. Mit der Novellierung sollen auch einige Fristen im Gesetz verändert werden. Positiv aufgenommen hat der VdW südwest, dass die Frist für ein Wahlrecht des Verfahrens verlängert werden soll. Wurde doch diese Regelung nicht zuletzt durch die Stellungnahme des VdW südwest im Gesetz verankert. Mit der Verlängerung der Gültigkeitsdauer der HBO bis Ende 2010 soll das „Verfalldatum“ nach hinten verschoben werden. Das heißt: Deregulierungen sind wohl vor diesem Datum nicht zu erwarten. Stadtumbauprogramm in Hessen Das neue, städtebauliche Förderprogramm „Stadtumbau in Hessen“ ist im Rahmen einer Fachtagung am 29. April 2005 in Eschwege vorgestellt und offiziell gestartet worden. Das Programm richtet sich an alle hessischen Gemeinden und Städte, die sich bis zum 15. Juli 2005 mit ihren Stadtumbaukonzepten im zuständigen Wirtschaftsministerium bewerben mussten. Nachdem im Jahr 2004 bereits die Städte Bensheim, Eschwege und Kassel als Stadtumbau-Modellstädte ausgewählt worden waren und überdies der Stadtumbau in der Region Schwalm-Eder-West als ExWoSt-Pilotprojekt gefördert wird, sollen noch in diesem Jahr etwa 15 weitere Kommunen in die Programmförderung aufgenommen werden. Das Fördervolumen im Jahr 2005 beläuft sich auf rund 6 Millionen EURO. Das Programm steht unter dem Motto „Stadtentwicklung ohne Wachstum“ und soll die Kommunen unterstützen, sich als Reaktion, insbesondere auf den demographischen Wandel frühzeitig und präventiv mit diesbezüglich erforderlichen Anpassungsleistungen zu befassen und sich auf die städtebaulichen Folgen einzustellen. Mit der Aufnahme in das Programm ist eine Regelförderung von zehn Jahren verbunden. Gefördert werden neben vorbereitenden Maßnahmen (wie beispielsweise die Erarbeitung integrierter Stadtentwicklungskonzepte) u. a. die städtebauliche Neuordnung von Innenstädten, die Verbesserung des öffentlichen Raums und des Wohnumfeldes, die Anpassung der städtischen Infrastruktur, die Aufwertung und der Umbau von städtebaulich bedeutsamen Bauten sowie der Rückbau von dauerhaft nicht mehr benötigten Gebäuden. Ferner werden die Wieder- und Zwischennutzung von Flächen und Gebäuden, das Stadtumbaumanagement und Maßnahmen der Bürgerbeteiligung sowie der Öffentlichkeitsarbeit unterstützt. Das Land, das in der interkommunalen Kooperation einen zentralen Erfolgsfaktor beim Stadtumbau sieht, möchte mit dem Programm „Hilfe zur Selbsthilfe“ leisten und misst dem Informations- und Erfahrungs- austausch eine große Bedeutung zu. Um alle beteiligten Akteure mit in den Prozess einzubinden, soll eine Lenkungsgruppe eingerichtet werden. Wohnraumförderung 2004 und 2005 Die Mietwohnungsbauförderung ist in den Richtlinien vom 20. Februar 2003 geregelt. Wegen der Umstellung der Fördersystematik im Jahr 2003 kam es zu einem Antragsüberhang, der durch verstärkte Bewilligungen im Jahr 2004 abzubauen war. Im Berichtsjahr bewilligte die LandesTreuhandstelle (LTH) 961 Wohnungen mit einem Mittelvolumen von 60,6 Millionen EURO. Das Mietwohnungsbauprogramm 2005 ist mit einem Fördervolumen von 30 Millionen EURO ausgestattet, mit dem der Bau von rund 500 Wohneinheiten finanziert werden soll. Ferner hat das Land durch Richtlinien vom 5. September 2004 die in § 31 WoFG geregelte Übertragung von Mietpreis- und Belegungsbindungen konkretisiert, sodass die Bindungen eines Teils der neu errichteten Wohnungen nunmehr unter bestimmten Voraussetzungen auf Ersatzwohnungen übertragen werden können. Mit ersten Vertragsabschlüssen ist im Jahr 2005 zu rechnen. Die hessische Wohneigentumsförderung ist durch die Richtlinien vom 20. August 2004 auf eine völlig neue Grundlage gestellt worden. Im Jahr 2004 hat die LTH 958 Wohneinheiten gefördert. Die Bewilligungszahlen gemäß den neuen Förderkonditionen waren wegen des im Jahresverlauf spät erfolgten Programmstarts noch gering. Die hessische Modernisierungsförderung ist in den Richtlinien vom 31. März 2003 geregelt. Im Jahr 2004 bewilligte die LTH Fördermittel in Höhe von 16 Millionen EURO, die in Maßnahmen an 934 Wohnungen in 105 Gebäuden investiert wurden. Antragsteller waren zumeist Wohnungsunternehmen. Ferner bietet die LTH im Rahmen ihrer Kooperation mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine Kombinierung der hessischen Modernisierungsförderung mit Krediten aus den Programmen CO2-Gebäudesanierung und -Minderung an. Das Land Hessen hat auch im Jahr 2004 die Beseitigung baulicher Hindernisse in Wohnungen, Gebäuden und im näheren Wohnumfeld durch Kostenzuschüsse gefördert mit dem Ziel, Menschen mit Behinderungen eine selbstständige und unabhängige Haushaltsführung zu ermöglichen. Bewilligt wurden im Jahr 2004 76 Maßnahmen bzw. rund 516.000 EURO. Die Programmförderung wird im Jahr 2005 fortgesetzt. Das Zuschussvolumen beläuft sich erneut auf rund 500.000 EURO. Fehlsubventionierung im Wohnungswesen Das Land Hessen hat das Instrument der Fehlsubventionierungsabgabe wie geplant im Berichtszeitraum „durch Änderungen und Klarstellungen weiterentwi- 20 ckelt“. So ist das am 28. April 2005 vom Landtag beschlossene Dritte Gesetz zur Änderung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen bereits zum 1. Juli 2005 in Kraft getreten. Es ist bis 2009 befristet. Die Novelle sieht u. a. die Aufhebung von § 2 Abs. 2 Satz 2 HessAFWoG vor, so dass Wohnungen in Gebieten, die von der Belegungsbindung freigestellt sind, von der Erhebungspflicht ausgenommen sind. Die Grenze der Leistungspflicht in § 3 Abs. 1 wurde auf 40 Prozent der in § 9 Abs. 2 WoFG fixierten Einkommensgrenzen angehoben. Diese Anhebung führt in den Kommunen zu durchschnittlichen Einnahmeverlusten in Höhe von 19 Prozent bisheriger Aufkommen, so die Schätzwerte. In der Begründung ist deshalb eine Ausnahmeregelung vorgesehen, mittels der Gemeinden mit erheblich über dem Durchschnitt liegenden Einnahmeverlusten zur Vermeidung unangemessenen Verwaltungsaufwandes von der Erhebungspflicht befreit werden können. Die Höhe der Beträge blieb unverändert. Die Mittelverwendungsvorschrift in § 12 ist insoweit präzisiert worden, dass die Wiederverwendung der Einnahmen durch die Ausgleichsabgabe ausschließlich auf die Förderung von Mietwohnraum beschränkt wurde. Die Förderung von selbst genutztem Wohneigentum wurde demnach ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung zielt darauf ab, die „große Akzeptanz“ auf Seiten der Betroffenen zu wahren, indem die Mittel zweckgebunden, zeitnah und vor Ort eingesetzt werden. Die neu eingeführten Sätze 2 bis 4 in § 12 enthalten gesetzliche Klarstellungen hinsichtlich der fristgemäßen Verwendung der Aufkommen. Die Bindung der Mittel zu Gunsten bestimmter Vorhaben kann ab sofort durch diesbezügliche Beschlüsse von Gemeindevorstand/–vertretung bzw. Stadtverordnetenversammlung/Magistrat erfolgen. Um die Verwendung vor Ort sicherzustellen, können die Mittel auch hilfsweise ge- 21 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 22 Jahresbericht I Rahmenbedingungen bunden werden. Da diese Regelungen lediglich der Klarstellung dienen, betrifft diese auch noch nicht verwendete oder gebundene Aufkommen vorangegangener Leistungszeiträume. Im Zusammenhang mit der Novellierung hatte der zuständige Ausschuss für Wirtschaft und Verkehr eine schriftliche Anhörung durchgeführt, in deren Rahmen der Verband das Gros der Neuregelungen als zu „schwammig“ kritisiert und erneut die Abschaffung des Instrumentariums Fehlbelegungsabgabe gefordert hatte. Die Ausführungsverordnung (= Vierte Verordnung zur Änderung der Verordnung zur Ausführung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen) bedurfte ebenfalls einer Änderung, zumal die darin festgelegten Beträge mit Beginn des neuen Leistungszeitraums am 1. Juli 2005 gegebenenfalls an die aktuellen Mietpreisentwicklungen und die Verordnung als solche an das novellierte Gesetz anzupassen sind. Bis zum Redaktionsschluss lag die neue Verordnung lediglich als Entwurfsfassung vor. Diese sieht u. a. vor, die Gemeinden Birkenau, Maintal, Sulzbach (Taunus), Erbach, Rödermark, Schlangenbad, Walluf, Bad Nauheim, Heuchelheim, Bebra, Bad Wildungen und Sontra vom Geltungsbereich auszunehmen. Der VdW südwest hatte zu diesem Entwurf Stellung bezogen, insbesondere „handwerkliche Fehler“ kritisiert und sich für eine Ausweitung diesbezüglicher kommunaler Handlungsspielräume ausgesprochen. Kündigungssperrfristverordnung Das Land Hessen hat den Mieterschutz im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch eine neue, am 1. September 2004 rechtskräftig gewordene Verordnung neu geregelt. Sie betrifft die zwölf südhessischen Städte Darmstadt, Frankfurt/Main, Wiesbaden, Bensheim, Kelsterbach, Rüsselsheim, Bad Homburg v. d. Höhe, Kronberg, Oberursel, Maintal, Kelkheim und Schwalbach und sieht eine verlängerte Kündigungssperre von zehn Jahren vor. Die bundesrechtlich vorgegebene Frist beträgt 3 Jahre. Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz Im Vergleich zu Hessen sind die Veränderungen der Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz im Berichtszeitraum weniger durch neue, rechtliche Rahmenvorgaben, sondern durch eine Effizienzsteigerung der Wohnungs- und Immobilienpolitik geprägt. Richtlinien der sozialen Wohnraumförderung Die Bemühungen der Landesregierung von RheinlandPfalz um Bürokratieabbau erreichten im April 2004 auch die Wohnungswirtschaft. Auf Ministerratsbeschluss wurde eine Arbeitsgruppe berufen mit dem 22 Auftrag, die Verwaltungsvorschriften der sozialen Wohnraumförderung zu überarbeiten und deutlich zu kürzen. In der Arbeitsgruppe waren vertreten die Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen, die LTH und die kommunalen Spitzenverbände. Der Auftrag an die Arbeitsgruppe, die Verwaltungsvorschriften zu kürzen, darf bei einer Reduzierung des Textes um 40 Prozent als erfüllt betrachtet werden. Dabei wurde jedoch nicht nur Text gestrichen. Er wurde auch neu strukturiert. Der Forderung der kommunalen Spitzenverbände, dass die Vorschriften aus sich heraus verständlich und lesbar sein sollten, wurde dadurch entsprochen, dass die Regelungen abstrakter gefasst, Verweisungen auf andere Regelwerke gestrichen und auf Vorschriften verzichtet wurde, die wegen inhaltlicher Neugestaltung entbehrlich wurden. Nur einseitig im Verhältnis zur LTH wirkende Regelungen wurden ebenfalls gestrichen. Für die Wohnungsunternehmen dürften zwei inhaltliche Verbesserungen besonders interessant sein, die bei der Überarbeitung der Vorschriften errecht werden konnten: • Zum einen wurde ein Zusatzdarlehen in Höhe von 25.000 EURO für den Einbau eines Aufzuges neu in den Förderkatalog aufgenommen, wenn er in Wohnungen des betreuten Wohnens, in für Schwerbehinderte zweckgebundenen Wohnungen oder in einem Gebäude mit mehr als zwei Vollgeschossen eingebaut wird, in dem er mindestens zwölf Wohnungen erschließt. • Ferner wurde die förderfähige Wohnfläche von 45 m2 auf 50 m2 angehoben. Damit wird es möglich, geförderte, kleine Zweizimmerwohnungen auch für Alleinstehende anzubieten. Wesentlich vereinfacht wurde auch die Ermittlung des Preises für ein allgemeines Belegungsrecht. Bauforum Rheinland-Pfalz – Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung Das Bauforum Rheinland-Pfalz hat im Berichtsjahr seine Funktion als Plattform und Drehscheibe für Initiativen in der Bauwirtschaft des Landes weiter gestärkt. Das Projekt „Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung“ (ReWoB) ist ein Beleg dafür. Der Markt für Wohnungen wird in viel stärkerem Maß von regionalen Faktoren als die meisten anderen Märkte bestimmt. Daher ist eine räumlich tief gegliederte Beobachtung der Determinanten des Geschehens auf den Wohnungsmärkten eine wichtige Grundlage für rationale wohnungswirtschaftliche und wohnungspolitische Entscheidungen. Eine laufende Wohnungsmarktbeobachtung für die Gebietskörperschaften und Planungsregionen des Landes fehlte bisher. ReWoB soll diese Lücke schließen. Als Online-Informationssystem ist ReWoB modular aufgebaut. In seiner neuesten Version besteht es aus den sechs Modulen Basis, Trend, Map, Map profi, Monitor und Bodenwert: • Basis liefert Informationen zu Standort und Infrastruktur, Bevölkerung und Haushaltsentwicklungen, Kaufkraft und Einkommen sowie Bauland und Wohnraum. • Trend bietet Experteneinschätzungen und Modellrechnungen zur aktuellen Nachfrage und Nachfragetrends, zur Wohnungsversorgung und zur Marktlage. • Map liefert die Visualisierung raumbezogener Daten in thematischen Karten, die Lage von Infrastruktureinrichtungen und landesweite Indikatorenvergleiche. • Map profi bietet darüber hinaus die Möglichkeit zu individuellen Definitionen von Gebietseinheiten und erweiterte Analysefunktionen. • Monitor ermöglicht die thematische Verdichtung von Indikatoren, die Standortbewertung nach spezifischen Kriterien und die Identifizierung typischer Raumstrukturen. • Bodenwert erlaubt die Ermittlung zukünftig erzielbarer Bodenwerte und die Abschätzung von Investitionsrisiken. Mit ReWoB können Daten nach Verwaltungseinheiten bis auf die Ebene der Ortsgemeinde, nach Marktsegmenten und nutzerspezifischen Gesichtspunkten ausgewertet werden. Das Bauforum Rheinland-Pfalz beauftragte die Sparkassenservicegesellschaft SSG Mainz mit der Entwicklung dieses Projektes und betätigte sich als Anschubfinanzierer. Die Nutzungsrechte und das wirtschaftliche Risiko liegen bei der SSG. Seit dem 1. Juni 2005 ist ReWoB online zugänglich unter www.rewob.de. So ist eine handlungsorientierte Informationsbasis für Entscheidungsträger auf allen Ebenen der Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz entstanden. Zukunftsradar 2030 Zukunftsradar 2030 ist ein Projekt der Zukunftsinitiative Rheinland-Pfalz (ZIRP), das die Auswirkungen des demographischen Wandels auf Gesellschaft und Wirtschaft in Rheinland-Pfalz zu orten versucht. Es wurde im Frühjahr 2003 gestartet und versammelte Fachleute und interessierte Bürger, die den konkreten Folgen der Veränderung des Altersaufbaus der Bevölkerung nachspüren und Empfehlungen zu ihrer Bewältigung formulieren sollten. Aus den Voruntersuchungen schälte sich heraus, dass den Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Kommunen, die Arbeitswelt, das Miteinander der Generationen und die Märkte für Güter- und Dienstleistungen in Rheinland-Pfalz besondere Bedeutung zukommt. Arbeitsprozess und Ergebnisse für diese vier Bereiche liegen inzwischen gut dokumentiert vor. Sie sind zugänglich über www.zukunftsradar2030.de. 23 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 24 Jahresbericht I Medienecho 24 25 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:51 Uhr Seite 26 Jahresbericht I Medienecho 26 27 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:52 Uhr Seite 28 Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes Bewährte Inhalte und Abläufe werden gegenseitig übernommen. Kosteneinsparungen wie Qualitätssteigerungen treten ein, auch im logistischen Bereich der vereinheitlichten Nutzung von Medien, wie IT- und Telefonanlage einschließlich des technischen Supports. Seit dem 1. Januar 2005 wird auch das Personal- und Rechnungswesen für beide Verbände im DLB bearbeitet. Zudem ist deutlich eine überregionale Ausstrahlung der in dieser Form bislang einmaligen Kooperation zwischen Regionalverbänden wahrzunehmen. Die Einrichtung und die Arbeit des DLB wurden im Berichtszeitraum durch einen Kooperationsausschuss begleitet, der sich am 13. September 2004 konstituiert hat. Ihm gehören die Vorsitzenden der Verbandsräte beider Verbände an. Der Kooperationsausschuss hat im Berichtszeitraum zweimal getagt und die Entwicklung des DLB insbesondere hinsichtlich der Synergieeffekte und der Kostenentwicklung beraten. Interessenvertretung Aus der Arbeit des Verbandes Zur interessenpolitischen Betätigung stehen dem Verband unterschiedliche Plattformen zur Verfügung. Zur Effizienzsteigerung bedient er sich dabei auch der Kooperation mit verschiedenen Verbänden und Einrichtungen. So existiert in Hessen die Arbeitsgemeinschaft der hessischen Immobilienverbände, die noch für dieses Jahr die erstmalige Durchführung eines gemeinsamen parlamentarischen Abends plant. In Rheinland-Pfalz spielt bei den Kooperationen inzwischen das Bauforum eine wichtige Rolle. Im Bereich der Aus- und Weiterbildung findet eine enge Kooperation mit der Südwestdeutschen Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V. (SFA) statt. Eine besonders herausragende Bedeutung hat durch die Einrichtung des DLB die Kooperation mit dem VdW Rheinland Westfalen. Darüber hinaus agiert der Verband als unmittelbarer Interessenvertreter gegenüber den Einrichtungen der Länder und Kommunen, wobei er sich in besonderer Weise auch den Instrumenten der Öffentlichkeitsarbeit bedient. Gemeinsame Aktivitäten mit dem VdW Rheinland Westfalen Mit der intensiveren Kooperation beider Verbände werden ihre zum Teil unterschiedlichen Kompetenzen gebündelt, wodurch wichtige Arbeitsbereiche der Interessenvertretung sowie der Beratung und Unterstützung von Mitgliedsunternehmen ergänzt oder weiter qualifiziert werden können. Gemeinsame Aktivitäten im Berichtszeitraum erstreckten sich auf die ganze Bandbreite. Der VdW südwest stellt seinen Mitgliedern ein umfangreiches Leistungsspektrum zur Verfügung. Besonders herausragendes Ereignis war in diesem Zusammenhang in dem Berichtsjahr die Einrichtung des Drei-Länder-Büros (DLB) in Bonn. Das Büro hat bereits im ersten Jahr seines Bestehens zusätzliche Impulse für die Verbandsarbeit gegeben. Diese werden im Folgenden neben den besonderen inhaltlichen Entwicklungen in unseren Dienstleistungsbereichen dargestellt. Bei Fragen zu den Dienstleistungsangeboten können die jeweiligen Ansprechpartner den diesem Jahresbericht beigefügten Organigrammen sowie dem Internet-Angebot des Verbandes (www.vdwsuedwest.de) entnommen werden. Aktuelle Informationen sind zudem dem VerbandsMagazin (VM) sowie den Mitglieder- und Mandantenrundschreiben zu entnehmen. Das im September 2004 erstmals aufgelegte VM entwickelte sich in kurzer Zeit zu einer der bedeutendsten Informationsquellen für seine Mitglieder. Das VM ist bei Vertretern aus Politik und Wohnungswirtschaft mittlerweile zu einem wichtigen Informationsmedium geworden und wird von anderen Verbänden, Verwaltungen und den Medien verstärkt nachgefragt. Der Verband bietet mit dem VM ein starkes Instrument für die Interessenvertretung seiner Mitgliedsunternehmen. Einrichtung des Drei-Länder-Büros Auch regional unterschiedliche Märkte, länderspezifische Politiken und verschiedene Mentalitäten aller Akteure haben wohnungs- und immobilienwirtschaftlich relevante Rahmenbedingungen, die länderübergreifend und im gegenseitigen Austausch qualifizierter beurteilt und behandelt werden können. Die gemeinsamen Aktivitäten ermöglichen ferner einen produktiven Erfahrungsaustausch zwischen den Unternehmen über Vorgehensweisen und Projekte, über Erfolge wie auch Misserfolge. Beispiele aus dieser Kooperation sind: • Mitglieder-Umfrage zum Vertragswesen im Bereich „Wohnen mit Service“: Service-Wohnprojekte sind in besonderem Maße geeignet, älteren Menschen so lange als möglich den Verbleib in ihrer angestammten Wohnung zu ermöglichen und zugleich ein Mindestmaß an Betreuung sowie Versorgungssicherheit zu gewährleisten. Immer öfter erreichen die Verbände Informationen über neue Aktivitäten sowie Anfragen, insbesondere zu der vertraglichen Ausgestaltung von Kooperationen mit sozialen Diensten. Aus diesem Grund haben die beiden Verbände die Vertragspraxis im Bereich „Wohnen mit Service“ im Herbst 2004 per Mitgliederbefragung analysiert. So hat die Auswertung u. a. ergeben, dass Einstellungen und Erfahrungshintergründe der Unternehmen zum „Wohnen mit Service“ teils sehr unterschiedlich sind. Das DLB hat seine Arbeit am 1. Juni 2004 in Bonn aufgenommen. Die am 23. Juni 2003 unterzeichnete Kooperationsvereinbarung beinhaltet eine engere Zusammenarbeit des VdW südwest und des VdW Rheinland Westfalen mit den Zielen: • • • • gemeinsamen Förderung der wirtschaftlichen und sonstigen Interessen der Mitglieder ihrer Verbände, Stärkung des Zusammenwirkens der Mitglieder ihrer Verbände, Erhöhung der Effizienz der Arbeit beider Verbände, Erweiterung und Verbesserung der Leistung beider Verbände. Die praktische Zusammenarbeit im Berichtszeitraum zeigt, dass die angestrebten Synergieeffekte und Mehrwerte für die Mitgliedsunternehmen durch das seit einem Jahr arbeitende DLB erzielt werden. Erreicht werden sie z. B. durch gemeinsame Mitgliederinformationen und durch die Durchführung gemeinsamer Veranstaltungen. Das VM mit den drei Länderausgaben Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz ist das zentrale Produkt der gemeinsamen Öffentlichkeitsarbeit. Für die interessenpolitische Arbeit erweist sich die Gesamtzuständigkeit für drei Bundesländer als besonderer Vorteil, wodurch die Erfahrungen aus einem Bundesland jeweils für die Arbeit in den beiden anderen Bundesländern unmittelbar eingebracht werden können. 28 29 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:52 Uhr Seite 30 0 I Jahresbericht Jahresbericht I Aus I Editorial der Arbeit des Verbandes • Veranstaltung „Immobilien Frühjahrsgutachten 2005“: Der Rat der Immobilienweisen gab in der Reihe seiner Frühjahrsgutachten Ende Januar 2005 seine neuen analytischen Eckwerte und Prognoseergebnisse für die Segmente Büro-, Wohn- und Handelsimmobilien bekannt. Dies nahmen die beiden Verbände zum Anlass, eine erste gemeinsame Veranstaltung am 10. Februar 2005 in Bonn unter großer Beteiligung der Unternehmen durchzuführen. Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, geschäftsführende Gesellschafterin empirica (Berlin) und Mitglied des Rates der Immobilienweisen, präsentierte die wohnungsrelevanten Marktinformationen aus dem Gutachten wie weitere strategische Empfehlungen für das künftige Handeln der Wohnungswirtschaft. Weitere hochaktuelle und zum Teil noch nicht veröffentlichte Informationen zu marktrelevanten Haushaltsprognosen, einer für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft bedeutsamen Einschätzung der künftigen regionalen Wirtschaftsentwicklung und zum marktaktiven Leerstand wurden ebenfalls von diversen Referenten vorgestellt. • Arbeitskreis „Privatisierung von Wohnungsbeständen“: Die beiden Verbände haben zum Jahreswechsel 2004/2005 den ersten gemeinsamen Arbeitskreis zum Thema „Privatisierung von Wohnungsbeständen“ eingerichtet. Das Interesse von Seiten der Mitgliedsunternehmen aus Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz war groß. Im Berichtszeitraum haben die Verbände zu zwei Sitzungen am 18. Januar 2005 und 11. Mai 2005 nach Bonn eingeladen. Die Beratung in der ersten Sitzung ergab fünf Themenkomplexe, die im Verlaufe weiterer Sitzungen aufbereitet und diskutiert werden sollen. Die zweite Sitzung hat Konstruktionselemente einer sozialverträglichen Vorgehensweise bei der Privatisierung behandelt. Ziel des Arbeitskreises ist, neben dem Erfahrungsaustausch, Empfehlungen und Auswertungen zu einzelnen Instrumenten der Privatisierung von Wohnungsbeständen zu erarbeiten und diese allen Mitgliedsunternehmen zur Verfügung zu stellen. Veranstaltungen Eine wichtige Plattform der Verbandsarbeit sind auch diverse Veranstaltungen, mit denen der interne Austausch intensiviert, aber auch neue Themen mit Kreisen außerhalb der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft aufgegriffen und diskutiert werden. Verbandstag 2004 Am 21. und 22. September 2004 fand der Verbandstag in Marburg statt. Dieser stieß in der Öffentlichkeit auf breites Interesse, insbesondere aufgrund der politischen Veranstaltungsteile, zu denen als Redner unter anderem der hessische Wirtschaftsminister Alois Rhiel und GdW-Präsident Lutz Freitag begrüßt werden konnten. Der Verbandstag hatte das Motto „Leben gestalten – Wohnungswirtschaft als Partner“. Dementsprechend standen vielfältige Themen im Vordergrund der Diskussion. So z. B. die Berührungspunkte zwischen der Wohnungswirtschaft und der Stadt- bzw. Dorfentwicklung. Besonders intensiv gestalteten sich vor dem Hintergrund aktueller politischer Debatten allerdings die Diskussionen zu den Auswirkungen der so genannten Hartz IV-Reform auf die Wohnungswirtschaft und deren Mieter. Bei der Veranstaltung kamen auch die lokale Politik und die besondere Bedeutung der Universität für die Stadt nicht zu kurz. So begrüßte der Marburger Oberbügermeister Dietrich Möller die Gäste. Die Universität Marburg war durch Universitätspräsident Prof. Dr. Volker Nienhaus vertreten. Weitere Themenschwerpunkte waren die Möglichkeiten der Wohnumfeldgestaltung sowie Fragen der modernen Personalentwicklung und -führung. 11. Genossenschaftliche Arbeitstagung Vom 29. bis 30. November 2004 fand in Fulda die 11. Genossenschaftliche Arbeitstagung Südwest statt. Rund 120 Teilnehmer aus dem VdW südwest sowie dem vtw Verband Thüringer Wohnungswirtschaft e. V. und dem ptw Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen e. V. diskutierten Handlungsempfehlungen zu den drei Themenfeldern „Kooperation“, „Marketing“ und „Finanzierung“ aus dem Gutachten der Expertenkommission „Wohnungsgenossenschaften“ der Bundesregierung. In einem Grundsatzreferat betonte Vorstandssprecher Dr. Rudolf Ridinger, dass die Expertenkommission das Selbstbewusstsein der Wohnungsgenossenschaften gestärkt und viele Potenziale herausgearbeitet habe, die nunmehr mit der Praxis abgeglichen werden müssten. Zum Thema „Kooperationen“ wurden Beispiele aus der Zusammenarbeit mit karitativen Organisationen bei der Seniorenbetreuung über Geschäftsbesorgungen für kleinere Wohnungsgenossenschaften vorgestellt. Das Thema „Marketing“ wurde am Beispiel der Marketinginitiative „Typisch Genossenschaften“ durch einen Vertreter aus dem Sprecherbeirat auf Bundesebene vorgestellt. Das Thema „Finanzierung“ wurde zunächst grundsätzlich behandelt und den Unternehmen zur Optimierung ihrer Finanzierungsstrukturen ein ganzheitliches Finanzierungsmanagement empfohlen. Abschließend präsentierten zwei Vertreter von Wohnungsgenossenschaften Möglichkeiten zur Stärkung des genossenschaftlichen Eigenkapitals in Form des Erwerbs zusätzlicher Geschäftsanteile bzw. von Genussscheinen. Der Präsident des GdW, Lutz Freitag, stellte in seinen politischen Schlussfolgerungen aus dem Bericht der Expertenkommission die These auf, dass die Entwicklung der Gesellschaft zu einem „aktivierenden Sozialstaat“ exakt den drei Grundprinzipien der Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung entspricht. Der Vorsitzende des Verbandsrates des VdW südwest, Karl-Heinz Range, betonte in seinem Schlusswort, dass das Thema „Kooperationen“ insbesondere für kleinere Wohnungsgenossenschaften von existenzieller Bedeutung werden wird. Symposium „Wohnen in der Stadt der Zukunft – Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung“ Als Reaktion auf die vielen Schnittstellen zwischen Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung und vor dem Hintergrund der vielfältigen wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen, etwa in Folge der demographischen Entwicklung, muss und will sich die Wohnungswirtschaft stärker an Stadtentwicklungsprozessen beteiligen. Der VdW südwest hat aus diesem Grund die „Aktion Stadt“ initiiert, die als Plattform auf eine enge(re) Kooperation sämtlicher wichtigen Akteure auf dem Gebiet der Stadtentwicklung abzielt. Gestartet wurde die „Aktion Stadt“ beim gut besuchten Symposium „Wohnen in der Stadt der Zukunft – Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung“, das der VdW südwest in Zusammenarbeit mit der Frankfurter Sparkasse 1822 am 14. Juni 2005 in Frankfurt veranstaltet hat. Die einzige Chance, die Stadtentwicklung trotz heutiger Rahmenbedingungen und eingeschränkter Handlungsspielräume zu lenken und an dem Leitbild Nachhaltigkeit auszurichten, ist eine integrierte Politik, in die die Wohnungswirtschaft un- Begleitet war der Verbandstag von einer Fachausstellung, die nochmals größer als bei den vorherigen Verbandstagen ausgefallen ist. Zum Abschluss erfolgte die Vorstellung der Ergebnisse eines Mieterzeitungswettbewerbes, wobei die besondere Rolle dieses Instruments bei der Kommunikation mit den Mietern zum Ausdruck gebracht wurde. 30 31 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:52 Uhr Seite 32 Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes bedingt einzubeziehen ist. Eine effektive und effiziente Zusammenarbeit der Städte mit den dort ansässigen Wohnungsunternehmen führt zu wechselseitigen Vorteilen: Die Investoren erhöhen die Standortqualität, indem sie in langfristig zukunftsfähige Bestände modernisieren, auf der anderen Seite bleiben die Kommunen trotz der gegenwärtig eingeschränkten finanziellen Handlungsspielräume entwicklungsfähig. Die Initiative stieß seitens der Mitglieder, der Kommunalpolitiker sowie der Stadtplaner auf breite Zustimmung und Interesse. Beim Symposium referierten hochkarätige Vertreter von Wissenschaft, Politik und Wirtschaft über Schnittstellen zwischen Aktivitäten der Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung. Das Hauptaugenmerk galt – aus den verschiedenen Perspektiven – den Anforderungen an den Wohnstandort Stadt und dem Erfordernis, sich frühzeitig auf die veränderten Rahmenbedingungen einzustellen, um die Chancen zu nutzen. Themenvielfalt in Veranstaltungen Darüber hinaus wurden in mehreren Veranstaltungen Einzelthemen aufgegriffen. Themenkomplexe waren dabei unter anderem Finanzierung, Contracting, Energiepass und aktuelle Förderbestimmungen. Diese Veranstaltungen wurden auch mit Partnern durchgeführt, die in diesen Themengebieten in besonderer Weise ausgewiesen sind. So hatten zum Energiepass der VdW südwest gemeinsam mit dem GdW überregionale Experten zu einer Diskussionsrunde im Dezember 2004 eingeladen. Eine Veranstaltung zu aktuellen Förderbestimmungen im Juni 2005 wurde gemeinsam mit der LandesTreuhandstelle Hessen (LTH) und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) durchgeführt. Zudem fanden im Rahmen der Kooperation mit der SFA gemeinsame Fachforen statt. Themenschwerpunkte dieser gemeinsamen Veranstaltungen waren beispielsweise Empfehlungen der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften sowie die Novelle der Hessischen Gemeindeordnung (HGO). Weitere Aktivitäten „aktionhessenhaus“ Die aktionhessenhaus hat sich in den nunmehr neun Jahren ihres Bestehens in Hessen einen Namen gemacht. Der Verband übernahm von Beginn an bei dieser Aktion geschäftsführende Funktionen. Der Begriff aktionhessenhaus steht für preiswerte Gebäude, Energie schonende Haustechnik sowie hohe bauliche und gestalterische Qualität bei Ein- und Mehrfamilienhäusern. Bisher wurden nur neu errichtete Wohngebäude ausgezeichnet. 32 Landesarbeitsgemeinschaft „Gemeinschaftlich Wohnen“ Der Verband hat seine Mitarbeit in der hessischen Landesarbeitsgemeinschaft (LAG) „Gemeinschaftlich Wohnen“ im Berichtszeitraum fortgesetzt. In der LAG, die von der HFW betreut wird, sind neben dem VdW südwest u. a. vertreten: das Sozial- und Wirtschaftsministerium, der Hessische Städtetag, der Hessische Landkreistag, die kommunale Verwaltung, die Architektenkammer, die Liga der Freien Wohlfahrtspflege, das Forum für Gemeinschaftliches Wohnen im Alter (FGWA), die Landesseniorenvertretung und Vertreter bestehender Wohnprojekte und Netzwerke sowie die Schader-Stiftung. Zu den Zielen der LAG zählen neben Informations- und Erfahrungsaustausch u. a. die Vernetzung der relevanten Akteure. Stellungnahmen des VdW südwest Einen zentralen Stellenwert der unmittelbaren interessenpolitischen Betätigung auf Landesebene nehmen Stellungnahmen zu Gesetzes- und Verordnungsentwürfen ein. Im Berichtszeitraum hatten die Stellungnahmen aufgrund einer überdurchschnittlich hohen Anzahl von wohnungs- und immobilienwirtschaftlich relevanten Gesetzesvorhaben eine besonders herausgehobene Rolle. Fehlbelegungsabgabe Der VdW südwest hat am 30. März 2005 im Rahmen einer schriftlichen Anhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Verkehr im Hessischen Landtag Stellung zum Entwurf für ein „Drittes Gesetz zur Änderung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen“ genommen. Der Entwurf zielte darauf ab, das Instrumentarium auf Basis der Erfahrungen in den bisher pflichtigen Kommunen durch Klarstellungen sowie Änderungen weiterzuentwickeln. Daraus ergibt sich der Hauptkritikpunkt des VdW südwest, dass der Entwurf nur systemimmanente Veränderungen enthält. Der Verband wertet das Instrument als überholt und als zum Großteil kontraproduktiv und hat dies in seiner Stellungnahme zum Ausdruck gebracht. So sind mit der Anhebung der Grenze der Leistungspflicht auf nunmehr 40 Prozent zwar geringfügige „Verbesserungen“ im System auszumachen, dennoch sind weitere, explizite gesetzliche Klarstellungen unbedingt erforderlich. Eine Ausweitung der kommunalen Entscheidungs- und Handlungsspielräume ist sinnvoll und nötig. Der Hessische Landtag hat den Entwurf am 28. April 2005 beschlossen. Das Gesetz ist somit am 1. Juli 2005 in Kraft getreten. Es ist bis Ende 2009 befristet. Im Berichtsjahr wurden vom Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (HMWVL) die Bedingungen für die Teilnehmer verändert. Anders als bisher ist nicht nur die kostenfreie Teilnahme am Wettbewerb, sondern auch eine finanzielle Anerkennung für die besten eingereichten Arbeiten. Nähere Informationen stehen auf der neu gestalteten Homepage der aktionhessenhaus unter www.aktionhessenhaus.de zum Download bereit. Ferner hat der VdW südwest am 17. Mai 2005 den vom zuständigen Wirtschaftsministerium erarbeiteten Entwurf einer „Vierten Verordnung zur Änderung der Verordnung zur Ausführung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen“ abgelehnt. Die VdW-Kritik bezieht sich neben der grundsätzlichen Ablehnung insbesondere auf die ausschließliche Berechnung der Verwaltungskosten auf der Grundlage der leistungspflichtigen Haushalte – statt der sinnvolleren Orientierung an tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben. Fachbeirat „Wohnen im Alter“ Der Fachbeirat „Wohnen im Alter“, in dem neben dem Hessischen Sozialministerium und dem HMWVL die kommunalen Spitzenverbände, die Architektenkammer, die IHK, die Handwerkskammer, soziale Dienste, die Verbraucherzentrale, Kirchen, Krankenkassen, die Wissenschaft und mit dem VdW südwest auch die Wohnungswirtschaft vertreten sind, dient dem Informations- und Erfahrungsaustausch rund um das Thema „Wohnen im Alter“. In den Sitzungen am 6. Oktober 2004 und 28. Juni 2005 befasste sich der Fachbeirat u. a. mit dem Konzept einer „Handwerker-Grundschulung“ zum Thema Barrierefreiheit. Ferner wurde von der Hessischen Fachstelle für Wohnberatung (HFW) ein Fragebogen vorgestellt, der der Erfassung des Bestands betreuter Wohnanlagen dient. Einführung der Rauchmelder-Pflicht in die Hessische Bauordnung Der VdW südwest hat am 28. März 2005 im Rahmen einer schriftlichen Anhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Verkehr im Hessischen Landtag Stellung zu dem Entwurf für ein „Gesetz zur Änderung der Hessischen Bauordnung“ bezogen, der eine Rauchmelder-Pflicht in Wohnungen vorsieht. Rauchmelder sind zwar geeignet, um Rauchvergiftungen in Wohnungen vorzubeugen. Kritisiert wird aber neben dem Widerspruch zum generellen und übergeordneten Ziel Bürokratieabbau u. a. die Nichtberücksichtigung der praktischen Umsetzungsprobleme, die die Einbau- und Betreibungspflicht bedingen. Nach der Beschlussempfehlung durch den zuständigen Ausschuss für Wirtschaft und Verkehr hat der Hessische Landtag den Entwurf am 9. Juni 2005 beschlossen. 33 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:52 Uhr Seite 34 Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes Änderung der Hessischen Bauordnung Bei der Novellierung der HBO, die in großen Teilen nur redaktionelle Änderungen brachte, lässt die Hessische Landesregierung nach Auffassung des VdW südwest eine gute Gelegenheit verstreichen, weitere deregulierende Eingriffe im Gesetzeswerk vorzunehmen. Zwar werden durch die geplanten Änderungen der HBO einige Korrekturen vorgenommen, die längst Praxis geworden sind, wie z. B. PKW-Stellplätze entlang der Grundstücksgrenzen. Weitere, wirklich deregulierende Maßnahmen, z. B. bei Prüfungen von bautechnischen Nachweisen und der Einschaltung von zusätzlichen Sachverständigen, sind allerdings nicht vorgesehen. Mit der Novellierung sollen auch einige Fristen im Gesetz verändert werden. Positiv aufgenommen hat der VdW südwest, dass die Frist für ein Wahlrecht des Verfahrens verlängert werden soll, wurde doch diese Regelung nicht zuletzt durch die Stellungnahme des VdW südwest im Gesetz verankert. Novellierung der Hessischen Gemeindeordnung Anlässlich einer mündlichen Anhörung am 13. Oktober 2004 im Hessischen Landtag hat der Verband Stellung zu dem von der Landesregierung vorgelegten Entwurf für ein „Gesetz zur Änderung der Hessischen Gemeindeordnung und anderer Gesetze“ genommen. Kritik übte der VdW südwest insbesondere an den Regelungen in § 121 HGO zu der wirtschaftlichen Betätigung von Gemeinden, da sich diese auf das kommunale Engagement im Bereich der Wohnraumversorgung auswirken. In Folge der erforderlichen engen Verzahnung von Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung kommt kommunalen Beteiligungen indes eine große Bedeutung zu, beispielsweise bezogen auf die Versorgung bestimmter benachteiligter Bevölkerungsgruppen mit preiswertem Wohnraum. Die Kernforderung des Verbandes lautet, das Wohnungswesen in den Regelungsbereich aufzunehmen, der vom Subsidiaritätsprinzip ausgenommen wird oder zumindest in der Umsetzung eine faktische Ausgrenzung vorzunehmen. Der Hessische Landtag hat das Gesetz am 26. Januar 2005 verabschiedet. Die neue HGO ist bereits am 1. April 2005 rechtskräftig geworden. Seminare und Lehrgänge Im Berichtszeitraum sind bei der SFA, mit der der Verband auf der Grundlage einer Geschäftsbesorgungsvereinbarung eng kooperiert, zahlreiche Seminare und Lehrgänge angeboten worden. Aufbauend auf dem Immobilien-Ökonom (GdW) wird die SFA ab Herbst 2005 ein viersemestriges Studium mit dem FH-Abschluss „Diplom-Betriebswirt der Immobilienwirtschaft“ anbieten. Darüber hinaus wird ebenfalls ab Herbst 2005 ein Lehrgang mit dem Abschluss „Bachelor Immobilienbewertung“ aufgelegt. In Kooperation mit dem IfQ fand vom 27. Juni bis 1. Juli 2005 ein einwöchiger Lehrgang „Sachverständiger Gebäudepass“ statt. Beratung und Unterstützung von Mitgliedsunternehmen Wirtschaftsprüfung Prüfungsleistungen Der Verband erbringt gemäß Satzung vielfältige Dienstleistungen für seine Mitglieder. Ein zentrales Dienstleistungsangebot besteht aufgrund gesetzlicher Vorgaben in der Pflichtprüfung der Genossenschaften (§ 53 GenG). Auf vertraglicher Basis erbringt er darüber hinaus Dienstleistungen der gesetzlichen Jahresabschlussprüfung (§ 316 HGB) auch für Mitgliedsunternehmen in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft, die bis zum Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Pflichtmitglieder waren. Bei den Wohnungsunternehmen, deren Geschäftsanteile überwiegend von der öffentlichen Hand gehalten werden, ist die Jahresabschlussprüfung um die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz (HGrG) zu erweitern. Für Eigenbetriebe oder andere Einrichtungen gilt, dass die Prüfung nach § 53 HGrG Teil der gesetzlichen Jahresabschlussprüfung ist. Die Umsetzung von gesetzlichen Vorgaben – z. B. des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG), des Gesetzes zur Transparenz und Publizität im Unternehmensbereich (TransPuG) sowie u. a. des Bilanzrechtsreformgesetzes – verlangt für Genossenschaften und für Kapitalgesellschaften insbesondere eine Beurteilung der Berichterstattung durch die Geschäftsführung über die Lage und die Risiken der zukünftigen Entwicklung. Die Prüfungen tragen dazu bei, mögliche Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen, um durch rechtzeitige Gegenmaßnahmen Schaden abzuwenden. Bei den Genossenschaften und Kapitalgesellschaften, die erlaubnispflichtige Geschäfte nach § 34 c Gewerbeordnung betreiben, wird nach § 16 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geprüft. Prüfungsaußendienst An die aufgrund rechtlicher und betriebswirtschaftlicher Veränderungen gestiegenen Anforderungen an die Mitarbeiter erfolgt mit internen und externen Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen eine kontinuierliche Anpassung. Sämtliche Mitarbeiter/innen sind mit PC und entsprechender Standard-Software ausgerüstet. Zu der Software zählt auch die Prüfungs- und Berichterstellungs-Software Audit Agent, die den risikoorientierten Prüfungsansatz integriert und mit vollständiger Dokumentation berücksichtigt. Sie unterstützt den Peer Review umfassend und ist seit Anfang 2004 bei einem Großteil von Mitgliedsunternehmen und Mandanten der Wohnungswirtschaft im Einsatz. Peer Review Nach dem Wirtschaftsprüferordnungs-Änderungsgesetz werden Wirtschaftsprüfer in eigener Praxis bzw. Wirtschaftsprüfungsgesellschaften verpflichtet, sich im Abstand von drei Jahren einer externen Qualitätskontrolle (Peer Review) zu unterziehen. Gleiches gilt analog für genossenschaftliche Prüfungsverbände wie den VdW südwest. Die erste externe Qualitätskontrolle wurde im Februar 2005 erfolgreich abgeschlossen. Der externe Peer Review und die interne Qualitätsnachschau durch den GdW haben gezeigt, dass der Prüfungsbereich des Verbandes grundsätzlich gut aufgestellt ist. Neben dem externen und internen Peer Review trägt die interne Qualitätssicherung durch die Berichtskritik dazu bei, dass qualitative Schwachstellen frühzeitig erkannt werden. 34 35 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:52 Uhr Seite 36 Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes Steuerberatung Der Gesetzgeber hat im Berichtszeitraum zahlreiche Änderungen der Steuergesetze beschlossen. Die Steuerabteilung des Verbandes hat in Form von Sonderrundschreiben über diese aktuellen Gesetzesänderungen zeitnah informiert. Im Februar 2004 wurde außerdem eine Informationsveranstaltung zum Thema „Steueränderungen 2004“ durchgeführt. Über die laufenden handelsrechtlichen und steuerlichen Änderungen informieren die Steuer- und Prüfungsabteilung zusätzlich in monatlichen Rundschreiben, die per E-Mail an interessierte Mitgliedsunternehmen versendet werden. Anhand der zahlreichen Änderungen erkennt man die zunehmende Bedeutung der steuerlichen Beratung für die Mitgliedsunternehmen. Die Steuerabteilung des Verbandes bereitet deshalb die für die Praxis relevanten Informationen entsprechend auf und gibt diese im Rahmen ihrer Beratungsleistung zeitnah weiter. Dabei bietet die Steuerabteilung eine kompetente Beratung an, die insbesondere folgende Leistungen umfasst: Rechtsberatung Viele bedeutende höchstrichterliche Entscheidungen haben neben Gesetzesänderungen im Berichtszeitraum die individuelle Beratung der Mitgliedsunternehmen in Rechtsfragen geprägt. Viele Mitglieder haben die Möglichkeit zur telefonischen und schriftlichen Beratung durch die Rechtsabteilung des Verbandes in Anspruch genommen. Darüber hinaus wurden zu komplexen und umfangreichen Fragestellungen auch Gutachten erstellt. Eine umfangreiche Bereitstellung aktueller Informationen erfolgte über das VM. Die Schwerpunkte der Rechtsberatung lagen wiederum in den Bereichen Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Genossenschafts- und Gesellschaftsrecht. Rechtliche Beratung fand darüber hinaus aber auch in den Feldern Allgemeines Zivilrecht, Zivilprozessrecht, Verwaltungsrecht, Datenschutz- und Bankenrecht, Sozialrecht sowie Bau- und Kommunalrecht statt. Beratungsschwerpunkte lagen - vor allem aufgrund neuer Rechtsprechung - in folgenden Bereichen: • • • • • • • • • • • • • • • • • Erstellung von Gutachten und Stellungnahmen zu steuerlichen Einzelsachverhalten Erstellung von Steuerbilanzen und Steuererklärungen Betreuung bei steuerlichen Außenprüfungen Übernahme von Finanzbuchhaltungen und Erstellung von Jahresabschlüssen Durchsicht von Vertragsentwürfen auf steuerliche Risiken Beratung in lohnsteuerlichen Fragen Stellungnahmen zu Umstrukturierungsmaßnahmen Berechnung der Rückstellung für Altersteilzeitverpflichtung Beratung von eigentumsorientierten Genossenschaften im Hinblick auf § 17 EigZulG. Betriebswirtschaftliche Beratung Angesichts der Komplexität des wohnungswirtschaftlichen und wohnungspolitischen Geschehens, insbesondere auch im Hinblick auf die sich ständig ändernden Bestimmungen in Recht und Verwaltung, ist der Verband mehr denn je als beratender Partner gefordert. So werden durch monatliche Rundschreiben, Veranstaltungen und Herausgabe von Broschüren Informationen an die Mitglieder weitergegeben. Zudem erfolgt eine individuelle Beratung. Dies geschieht durch gesonderte Berichterstattung oder durch Gutachten insbesondere in den Bereichen: • • • • • • • • • • • Organisation Interne Revision Portfoliomanagement Rating, Basel II Finanzierungsberatung Managementüberwachungssysteme Personalplanung Unterstützung von Geschäftsführung und Aufsichtsräten in Sonderfragen, z. B. bei Gehaltsüberprüfungen Altersteilzeit Erstellung von Wirtschaftsplänen IAS/IFRS. Umlage von Betriebskosten Schönheitsreparaturen Wärmecontracting Kündigungen von Mietverträgen Parabolantennen Gesellschaftsrecht, insbesondere Genossenschaftsrecht Wohnungseigentumsrecht Vergaberecht. Technische Beratung Die häufigsten Fragen in der telefonischen Beratung beziehen sich auf • Schadstoffe in Wohnungen und deren Beseitigung. Daneben steht auch die Frage, wie erneute Beeinträchtigungen verhindert werden können. Erfreulicherweise abgenommen haben die Fälle von Fogging (schwarze Beläge auf allen Flächen in Wohnungen). Nach wie vor brisant und alljährlich neu sind auftretender Schimmel, seine Ursachen und Beseitigung. Hier erfolgte Hilfe durch Kontaktvermittlung zu Spezialisten, die den Typus untersuchen und seine Beseitigung organisieren. Auch in Bezug auf die Entsorgung asbesthaltiger Materialien aus Wandverkleidungen und Bodenbelägen sind durch Vermittlung von Kontakten und Erläuterung der notwendigen Verfahren Unterstützungen erfolgt. • Auch in Fragen der Projektorganisation und des Projektablaufes wurde Unterstützung benötigt. Weitere Themenkomplexe waren Auslobung von Bauleistungen, Abrechnungen von Architekten- und Ingenieurleistungen, Vertragsgestaltung von Planern und Bauunternehmen. Soweit die Fragen einer umfassenderen Antwort bedurften, wurden diese in Form von Gutachten erarbeitet. Dabei handelte es sich einerseits um Schimmelpilzgutachten, bei denen die Ursache und Quotierung des Schadens eine Rolle spielten, andererseits um die Beurteilung von Erbbaurechten im Zuge der Veräußerung oder des Erwerbs von Objekten, aber auch um Wertermittlungen einzelner Gebäude oder ganzer Portfolios von Unternehmen oder Kommunen. Auch bei der Vorbereitung von Instandhaltungsplänen wurde Instandhaltungsgutachten erstellt, in denen notwendige Leistungen ermittelt, bewertet und gewichtet wurden. Diese Leistungen werden in enger Kooperation mit den Tochtergesellschaften des Verbandes zur Verfügung gestellt. 36 37 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 38 Jahresbericht I Gremien des Verbandes Im Berichtszeitraum fanden auch zwei gemeinsame Sitzungen mit dem Verbandsrat des VdW Rheinland Westfalen statt. Auch hier lag der Schwerpunkt bei Berichten und Diskussionen zum DLB. In der letzten Sitzung, die im Juni 2005 stattfand, wurden zudem die Weiterentwicklung und Anpassung der Logos an das neue GdW Logo diskutiert. Insgesamt wurde die positive Entwicklung des DLB festgestellt. Fachausschüsse Gremien des Verbandes Die Arbeit der Fachausschüsse ist von zentraler Bedeutung für die Verbandsarbeit, da diese inhaltlich eine enge Klammer zwischen der Arbeit der Geschäftsstelle des Verbandes und der wohnungswirtschaftlichen Praxis darstellen. Die Fachausschüsse können zudem über eigene Aktivitäten Themenschwerpunkte setzen. Der besonderen Bedeutung der Fachausschüsse trägt der Verband durch eine entsprechende Berichterstattung Rechnung. Auch sind Berichte über die Arbeit der Ausschüsse erstmals in dem Jahresbericht aufgeführt. Aktuelle Informationen sind jeweils auch dem den Mitgliedern zugänglichen Bereich des Internets zu entnehmen. Fachausschuss für Genossenschaften Der Fachausschuss tagte am 7. Oktober 2004 in Gießen und am 16. Februar 2005 in Langen. In der ersten Sitzung stand die „Übernahme der Geschäftsanteile durch das Sozialamt“ auf der Tagesordnung. Der Diskussion lag eine Umfrage bei den Wohnungsgenossenschaften im VdW südwest zu Grunde. Zudem wurde in der Sitzung § 38 KStG bezüglich der körperschaftsteuerlichen Ausschüttungsbelastung bei der Rückzahlung von Geschäftsguthaben behandelt. In der Sitzung am 16. Februar 2005 diskutierten die Mitglieder des Fachausschusses den Antrag der Fraktionen SPD und Bündnis 90/Die Grünen im Deutschen Bundestag „Stabilisierung und Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnens“ (Drucksache 15/4043) bzw. den Antrag der Fraktion der SPD im Hessischen Landtag „Wohnungsgenossenschaften fördern – Hessen zukunftsfähig machen“ (Drucksache 16/3166). In der Arbeit der Gremien des Verbandes spiegelt sich die Entwicklung der Rahmenbedingungen wieder. Zudem war ein Themenschwerpunkt die Weiterentwicklung des Dienstleistungsangebotes des Verbandes. Mitgliederversammlung Die Mitgliederversammlung fand im Rahmen des Verbandstages in Marburg statt. Die Mitgliederversammlung war letztmalig eine gemeinsame Versammlung des WWI e. V. und des VdW südwest. Die Mitgliederversammlung hatte bereits im Jahr 2001 die Einleitung der Liquidation des damaligen VdW südwest beschlossen, mit dem Ziel, die Funktionen des damaligen VdW südwest und des PdW südwest zusammenzuführen. Dementsprechend wurden die Funktionen des VdW südwest auf den PdW südwest übertragen, der PdW südwest wurde dann in VdW südwest umbenannt. In der Mitgliederversammlung wurde die Schlussbilanz des sich in Liquidation befindenden Verbandes angenommen. Damit sind mit Ablauf der Mitgliederversammlung alle Funktionen unter einem einheitlichen Dach zusammengeführt. Neben den im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss für 2003 stehenden Tagesordnungspunkten waren weitere Themenschwerpunkte der Start des Drei-Länder-Büros (DLB) in Bonn und die Weiterentwicklung der Wirtschaftsprüfungsaktivitäten des Verbandes. Inhaltliche Schwerpunkte waren unter anderem so vielschichtige Themen wie steuerrechtliche Rahmenbedingungen, die Einführung eines Energiepasses und die Hessische Bauordnung (HBO). Schließlich wurden von der Mitgliederversammlung noch einige Satzungsänderungen beschlossen. Verbandsrat Der Verbandsrat traf sich im Berichtszeitraum zu insgesamt sechs Sitzungen. Die Sitzungen waren inhaltlich durch eine breite Themenpalette geprägt. Hier schlug sich die Vielfalt der Veränderungen bei den politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen nieder. Themenschwerpunkte, die in mehreren Sitzungen behandelt wurden, waren die Einführung einer Rauchmelderpflicht in Hessen, die Neugestaltung des hessischen Gemeindewirtschaftsrechts sowie die Auswirkungen des Antidiskriminierungsgesetzes. Eine besondere Rolle spielten zudem die Diskussionen um den Frankfurter Mietspiegel und dessen Auswirkungen auf Vergleichsmietenbetrachtungen. Bei der Diskussion um die Organisation der Geschäftsstelle lagen die Schwerpunkte bei den Auswirkungen des DLB, der Effizienzsteigerung in den Bereichen Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung sowie der Verteilung des Dienstleistungsangebots innerhalb der Verbandsgruppe. 38 Ein von dem Hamburger Beratungsunternehmen ANALYSE & KONZEPTE entwickeltes Beratungskonzept für kleine Wohnungsgenossenschaften wurde zustimmend zur Kenntnis genommen und insbesondere der geplante Infobrief begrüßt. Einen intensiven Erfahrungsaustausch führten die Mitglieder über die Themen Hartz IV und digitales Fernsehen. Fachausschuss für Kapitalgesellschaften Der Fachausschuss kam im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen, am 9. November 2004 bei der gewobau Rüsselsheim und am 13. April 2005 im Verbandsgebäude des VdW südwest in Frankfurt, zusammen. Diskussionsschwerpunkte waren die Novellierung der Hessischen Gemeindeordnung, erste Überlegungen zur Novellierung der Hessischen Bauordnung, Folgen der Hartz IV-Regelungen und das neue Programm Stadtumbau West. Wiederholt wurden Rolle und Handlungsmöglichkeiten, insbesondere der kommunalen Wohnungsunternehmen, diskutiert. Aktuelle rechtliche, steuer- und wohnungspolitische Themen auf Bundes- und Landesebene wie auch verbandspolitische Aktivitäten standen ferner auf der Tagesordnung. Fachausschuss für Hausbewirtschaftung Die Mitglieder des Fachausschusses haben sich im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen, am 17. November 2004 und am 5. April 2005, im Verbandsgebäude des VdW südwest in Frankfurt getroffen. Schwerpunktthemen der Sitzungen waren u. a. bankinterne Ratingverfahren, die anhand eines konkreten Beispiels behandelt wurden, sowie die Prozessoptimierung in Wohnungsunternehmen. Das Thema REITs wurde ebenfalls im Ausschuss erörtert, da die Initiative Finanzstandort Deutschland Ende Januar 2005 in einem Abschlussbericht Empfehlungen zur Gestaltung eines deutschen REIT gegeben hat. Die Anfang 2005 in Kraft getretenen Gesetze zur Reform des Aktien-, Bilanz- und Aufsichtsrechts sowie zukünftige diesbezügliche Gesetzesvorhaben waren die Hauptthemen der zweiten Sitzung des Fachausschusses. Außerdem standen die Auswertungsmöglichkeiten der im Betriebsvergleich erhobenen Daten, die erstmals auch für die Mitgliedsunternehmen des VdW südwest ausgewertet wurden, auf der Tagesordnung. 39 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 40 Jahresbericht I Gremien des Verbandes Fachausschuss für Recht Der Fachausschuss kam im Berichtszeitraum zu drei Sitzungen, am 13. Oktober 2004, am 9. März 2005 und am 15. Juni 2005, jeweils in Frankfurt zusammen. In der ersten Sitzung lagen die Schwerpunkte bei den Themen „Schönheitsreparaturen“ und „Mietrechtliche Probleme aufgrund der Einführung des digitalen Fernsehens“. In der folgenden Sitzung standen aktuelle Themen wie das Antidiskriminierungsgesetz und Hartz IV im Mittelpunkt. Auch die Sitzung am 15. Juni 2005 zeichnete sich durch ein breites Themenspektrum aus. Zunächst fand ein intensiver Erfahrungsaustausch zu den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung aufgrund einer durchgeführten Modernisierung statt. Zudem analysierten die Teilnehmer ein aktuelles Urteil des BGH, in dem neue Grundsätze zur Kostenverteilung im Falle der Rücknahme eines Mahnantrages vor Erlass eines Mahnbescheides aufgestellt wurden. Ein weiterer Schwerpunkt dieser Sitzung war eine Diskussion über die Änderung der HBO, nach der Einbau und Betrieb von Rauchmeldern bei Neubauten und im Wohnungsbestand zwingend vorgeschrieben wird. Einhellig begrüßt wurden neue Urteile, nach denen Mietern die Anbringung einer Parabolantenne untersagt werden darf, wenn die Möglichkeit zum Empfang digitaler Fernsehprogramme besteht, deren Kosten von den Mietern in gewissem Umfang selbst zu tragen sind. Die weiteren Besprechungsgegenstände Kündigungsfristen bei Altmietverträgen, Berechnung der Karenzzeit bei ordentlichen Kündigungen und Belastungen mit Lastschriftgebühren rundeten die Sitzung ab. Fachausschuss für Steuern Der Fachausschuss kam im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen, am 12. Oktober 2004 und am 8. März 2005, in Frankfurt zusammen. Im Mittelpunkt standen dabei Fragen zu Gesetzesvorhaben sowie Erfahrungsberichte zu aktuellen Steuerfragen. Die erste Sitzung hatte folgende Themenschwerpunkte: das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz, das Gesetz zur Umsetzung von EU-Richtlinien, die Reform der Grundsteuer, aktuelle Änderungen im Umsatzsteuerrecht, die Behandlung der Gesellschafterfremdfinanzierung nach § 8a KStG, das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz sowie die steuerliche Behandlung von Photovoltaikanlagen. Auch die zweite Sitzung war durch eine umfangreiche Themenfülle geprägt. Themen waren hier u. a. Rückstellungen für Altersteilzeit, Rating in der Wohnungswirtschaft und REITs. Fachausschuss für Planung und Technik Im Berichtszeitraum trat der Fachausschuss zu vier Sitzungen zusammen: am 6. Juli 2004, am 9. September 2004 und am 14. Dezember 2004 jeweils in Frankfurt, sowie am 14. Juni 2005 in Speyer. In allen Sitzungen waren der Energieausweis, die Dichtheitsprüfung und die energetische Gebäudemodernisierung Gegenstand der Beratungen. In der Dezembersitzung war der Ausschuss zu Gast bei der Bundesbahn Wohnungsgesellschaft in Frankfurt. Schwerpunkt war hier die Vorstellung der Auftragsabwicklung der Gesellschaft mit Hilfe des EDV-Programms Maareon. Die Sitzung in Speyer war u. a. geprägt von Ergänzungswahlen für den Vorstand des Ausschusses. Die bisherige Vorsitzende, Ulrike Wolff-Böhme, hatte ihr Amt zur Verfügung gestellt. Neuer Vorsizender ist der bisherige Stellvertreter Walter Braun. Als neue Stellvertreter wurden Rainer Wieland und Wolfgang Schlink gewählt. In Zukunft will sich der Ausschuss verstärkt den Themen Energieeinsparung und energetische Modernisierung der Bestände widmen. Fachausschuss für Berufliche Bildung und Personalentwicklung Der Fachausschuss ist zu drei Sitzungen, am 8. Juli 2004 in Frankfurt, am 4. November 2004 in Mainz und am 21. April 2005 in Budenheim, zusammengekommen. In der Sitzung am 8. Juli 2004 informierten sich die Mitglieder des Fachausschusses über die Ausbildung zum/zur kaufmännischen Assistenten/Assistentin an der Stauffenbergschule in Frankfurt am Main. In der zweiten Sitzung wurde als Ergebnis der Nachbereitung des Verbandstages 2004 ein Arbeitskreis „Zukunft gestalten“ gebildet, der Vorschläge erarbeiten soll, die Unternehmen für das Thema einer mittel- und langfristigen Personalplanung und -entwicklung zu sensibilisieren. Weiterhin diskutierten die Mitglieder des Fachausschusses im Nachgang zu dem bundesweiten Berufsschullehrerseminar vom 30. September bis 1. Oktober 2004 in Stuttgart das weitere Vorgehen. Im Mittelpunkt der Sitzung am 21. April 2005 stand ein Bericht aus dem Arbeitskreis „Zukunft gestalten“, der einen Fragebogen zur Alters- und Qualifikationsstruktur der Beschäftigten bei den Wohnungsunternehmen erarbeitet hat. Die Ergebnisse der Befragung sollen vor allem dazu dienen, den Mitgliedsunternehmen die Notwendigkeit von Ausbildung zu vermitteln. Im Anschluss fand eine Zusammenkunft mit Berufsschullehrern aus den Fachklassen in Frankfurt, Kassel, Ludwigshafen und Wiesbaden sowie den Dozenten für den Vorbereitungslehrgang auf die Abschlussprüfung Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft statt. Im Mittelpunkt stand die Vorstellung des Strukturkonzeptes für die Neuordnung des Ausbildungsberufes mit der künftigen Bezeichnung „Immobilienkauffrau/ Immobilienkaufmann“. Fachausschuss für Eigentum Der Fachausschuss hat im Berichtszeitraum drei Sitzungen durchgeführt. Die Mitglieder trafen sich am 17. November 2004, am 16. März 2005 und am 22. Juni 2005 in Frankfurt. In allen drei Sitzungen spielte der ständige Tagesordnungspunkt „Marktanalyse und Marktbeobachtung“ eine zentrale Rolle. Weitere Tagesordnungspunkte waren die vorgesehenen Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der aktuelle Stand der Diskussion über die Eigenheimzulage und neue Tendenzen in der Wohnungs- und Steuerpolitik. 40 41 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 42 Jahresbericht I Gremien des Verbandes In der Sitzung vom 16. März 2005 stand die Erörterung des konkretisierten Entwurfes der Bundesregierung zur Änderung des WEG im Mittelpunkt. Dabei wurden mögliche Haftungsprobleme der Verwalter bei der geplanten Einführung der Verpflichtung zur Führung einer Beschlusssammlung aufgezeigt. In einem lebhaften Meinungsaustausch über den aktuellen Stand der Diskussion zum Thema Eigenheimzulage konnte festgestellt werden, dass die gänzliche Abschaffung dieser Förderung zu erheblichen Nachteilen für die Wohnungsunternehmen führen würde. Weiter wurden auf der Grundlage von zwei vorgetragenen Erfahrungsberichten aus der unternehmerischen Praxis die Kriterien einer sozialverträglichen Mieterprivatisierung besprochen. Am 22. Juni 2005 stand das Thema Gestaltung von Verwalterverträgen im Mittelpunkt. Dabei stellten mehrere Ausschussmitglieder die von ihren Unternehmen verwendeten Verwalterverträge vor. Fachausschuss für EDV und Organisation Der Fachausschuss traf sich zuletzt am 22. April 2004 bei der Aareon AG in Mainz. Im Mittelpunkt standen Präsentationen und Diskussionen zu Blue Eagle. Der Ausschuss hatte sich bereits zuvor in mehreren Sitzungen mit aktuellen Angeboten diverser Anbieter von wohnungswirtschaftlichen Softwareprodukten auseinandergesetzt. machte in seinem Referat über die Auswirkungen von Hartz IV deutlich, dass die Definition dessen, was auf kommunaler Ebene als angemessener Aufwand für Wohnung und Heizung betrachtet wird, zu einem „Schmerzpunkt“ der Wohnungswirtschaft werden kann. Er empfahl den Unternehmen dringend, Einfluss auf die Vorbereitung der Anwendung von Hartz IV auf kommunaler Ebene zu nehmen. Burghard Schneider, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, berichtete, dass die angestrebten Synergien durch die Zusammenarbeit beider Verbände im DLB erreicht und die Kostenschätzungen für den Betrieb des Büros unterschritten würden. Die auf der Ebene beider Verbände koordinierte Interessenvertretung in Rheinland-Pfalz, unterstützt durch das Mainzer Büro, stelle eine deutliche Verbesserung dar. Die Vollversammlung verabschiedete einstimmig eine Entschließung, die beiden Verbänden empfiehlt, Mitglied im Bauforum Rheinland-Pfalz zu werden. Ferner wurde die Einrichtung eines Arbeitskreises befürwortet, der sich auf ARGE-Ebene mit dem Problemkreis Verkehrssicherungspflichten befassen soll. Am 14. April 2005 traf sich die ARGE in Zweibrücken. Peter Straube, Geschäftsführer der Wohnungsbau GmbH Worms, und Heinz Heller, Bürgermeister und für Wohnungsbau zuständiger Dezernent der Stadt Zweibrücken, berichteten über neueste Erfahrungen bei der Anwendung von Hartz IV. Vertreter der SSG Servicegesellschaft der Sparkassen als vom Bauforum Rheinland-Pfalz beauftragte Entwickler des Projektes „Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung“ (ReWoB) stellten die Konzeption und den neusten Stand der Projektentwicklung vor, die bis Ende 2006 abgeschlossen sein soll. Verbandsdirektor Burghard Schneider referierte abschließend über den aktuellen Stand der Diskussion um das geplante Antidiskriminierungsgesetz. Er machte deutlich, dass es den wohnungswirtschaftlichen Verbänden auf Bundes- und Landesebene gelungen sei, den Entwurf in wesentlichen Teilen zu entschärfen. Trotzdem kämen die Wohnungsunternehmen nicht umhin, in Zukunft alle Vermietungsvorgänge zu dokumentieren, um bei etwaigen Klagen Dritter gewappnet zu sein. Gremien der Arbeitsgemeinschaft Rheinland-Pfalz Vollversammlungen in Kaiserslautern und Zweibrücken Die rheinland-pfälzischen Mitglieder der Verbände VdW südwest und VdW Rheinland Westfalen haben sich in der Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen, um ihre wohnungspolitischen Interessen der Landesregierung gegenüber abzustimmen und den Erfahrungsaustausch untereinander zu organisieren. Sie treffen sich jedes Jahr im Frühjahr und Herbst zu einer Vollversammlung, um aktuelle Fragen zu erörtern und ihre Meinungsbildung in Beschlüsse zu fassen. Diese Treffen dienen regelmäßig auch der Information über Veränderungen der wohnungspolitischen Instrumente. Zu der Herbstsitzung am 16. November 2004 waren 34 Mitgliedsunternehmen in die Konferenzräume der Fußballarena auf dem Betzenberg in Kaiserslautern gekommen. Auf der Tagesordnung standen der Abschlußbericht über die Ergebnisse der von Finanzminister Gernot Mittler berufenen Arbeitsgruppe zur Überarbeitung der Richtlinien der sozialen Wohnraumförderung, die Auswirkungen der Gesetzgebung zum Arbeitslosengeld II (Hartz IV), die Mitgliedschaft der Verbände im Bauforum Rheinland-Pfalz und ein Bericht über die Arbeit des DLB in Bonn. Als Vertreter des Finanzministeriums berichtete Ministerialrat Dr. Bodo von Wehrs über die Ergebnisse der Arbeitsgruppe zur Überarbeitung der Richtlinien der sozialen Wohnraumförderung. Sein Bericht liegt schriftlich von und wurde allen Mitgliedern der Arbeitsgemeinschaft zugeleitet. Verbandsdirektor Dr. Rudolf Ridinger 42 ARGE – Arbeitsausschuss Der ARGE-Arbeitsausschuss ist das von der Arbeitsgemeinschaft gewählte Lenkungsgremium, das die Vollversammlungen der ARGE inhaltlich und organisatorisch vorbereitet. Der Arbeitsauschuss tagte im Berichtszeitraum am 12. Oktober 2004 und 15. Februar 2005 in Mainz. Er befasste sich dabei mit der Frage der Mitgliedschaft der ARGE im Bauforum RheinlandPfalz, der Überarbeitung der Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung, den Auswirkungen der Gesetzgebung ALG II (Hartz IV) auf die Mitgliedsunternehmen, dem Umgang mit den Verkehrssicherungspflichten in den Unternehmen und der Gestaltung des Programms Stadtumbau West in Rheinland-Pfalz. Hierzu berichtete der zuständige Referent aus dem Innenministerium. Die Tagesordnungen der Vollversammlungen wurden dem Diskussionsergebnis im Arbeitsausschuss entsprechend vorgeschlagen. In beiden Sitzungen wurde dem Ausschuss über die Tätigkeit des DLB in Bonn berichtet. 43 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 44 Jahresbericht I Statistik des Wohnens Statistik des Wohnens Ein Spiegelbild der katastrophalen Lage zeigen die Entwicklungen bei der eigenen Bautätigkeit und den Baubetreuungen. Hier sind die Rückgänge noch größer als bei den Investitionen. Auch zeigt sich, dass die Aufwendungen pro Wohnung im Schnitt deutlich angestiegen sind. Baubetreuung Wohnungswirtschaft in Zahlen Wohnungen Im Folgenden erfolgt eine Aufteilung der Darstellung der wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen bei den Verbandsmitgliedern in den Ländern Hessen und Rheinland-Pfalz. Für Rheinland-Pfalz wurden erstmals auch die Verbandsmitglieder des VdW Rheinland Westfalen einbezogen. Dadurch erfolgt für dieses Bundesland eine Abbildung der Entwicklung auf Landesebene. Hessen Wohnungsbestand Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der Wohnungsbestände und des Umfanges der verwalteten Wohnungen. Auffallend ist ein Rückgang der eigenen Wohnungsbestände, hier schlägt sich die Tendenz zunehmender „Wohnungsprivatisierungen“ nieder. Auch beim verwalteten Wohnungsbestand ist ein Rückgang zu verzeichnen, dies ist eine Folge des harten Wettbewerbes in diesem Tätigkeitsbereich. Einige Unternehmen haben sich deshalb aus diesem Feld komplett zurückgezogen. 2003 86 2004 68 Veränderung % - 20,9 Miete Die Betrachtung der durchschnittlichen Mieten verschleiert zunehmend die realen Entwicklungen. Die regionalen Wohnungsmärkte driften in der Entwicklung immer mehr auseinander. In Hessen gilt dies insbesondere für die Entwicklung in Nord- und Südhessen. Der deutliche Anstieg der Nettokaltmieten ist vor allem auf die Entwicklung im Rhein-Main-Gebiet zurückzuführen. Diese Verdichtungsregion schlägt aufgrund ihres hohen Anteils an der Grundgesamtheit besonders durch. Der kontinuierliche Abbau des belegungsgebundenen Wohnungsbestandes sowie die niedrigen Investitionen lassen zudem erwarten, dass insbesondere in Südhessen in den nächsten Jahren ein erneutes Anziehen der Mieten stattfinden wird. Miete insgesamt Davon Im Dezember Eigener Wohnungsbestand Wohnungen 2003 227.091 2004 221.825 Verwalteter Wohnungsbestand Veränderung % Wohnungen Veränderung % Wohnungen 19.495 - 2,3 Veränderung % 7.857 16.791 - 13,8 Nettokaltmiete EURO/qm Darunter Eigentumswohnungen Anteil % 2003 6,25 2004 6,53 Veränderung % 4,69 + 4,5 7.907 + 0,6 Davon Neubautätigkeit 2003 352,9 2004 315,8 Veränderung % Mio. EURO Bestand Veränderung % 82,0 - 10,5 47,6 - 42,0 Anteil % Mio. EURO 23,2 270,9 18,3 268,2 Veränderung % 44 2003 787 2004 462 25,0 0 23,9 Auszubildende Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 2003 90 2004 102 Veränderung % + 13,3 76,8 - 1,0 84,9 Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindung Wohnungen Eigentumsmaßnahmen Veränderung % 404 - 41,3 1,56 Auszubildende Besonders erfreulich ist die Entwicklung der Anzahl der Auszubildenden. Hier hat die Wohnungswirtschaft im letzten Jahr deutlich ihre Anstrengungen erhöht. Allerdings muss dies auch vor dem Hintergrund der zunehmenden Qualifizierungsanforderungen in der Wohnungswirtschaft bewertet werden. Deshalb ist eine weitere Steigerung der Anstrengungen im Bereich der Aus-, aber auch in der Weiterbildung erforderlich. Davon Veränderung % + 6,0 Anteil % Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen Die Anzahl der Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen ist um 9.306 Wohnungen bzw. um 11,2 Prozent zurückgegangen. Dies führt zu weiterhin zunehmenden Engpässen auf den Wohnungsteilmärkten für preisgebundenen Wohnraum. Mietwohnungen Wohnungen Veränderung % 1,56 Anteil % Baufertigstellungen und Baubetreuung Gesamtinvestitionen 4,97 EURO/qm 47,1 Anzahl Mio. EURO Veränderung % 40,3 Investitionsvolumen Die Neubauinvestitionen sind schon seit Jahren auf niedrigem Niveau, sie sind sogar nochmals zurückgegangen. Besonders problematisch ist zudem der weitere, wenngleich „nur“ leichte Rückgang bei den Investitionen im Bestand. Diese liegen deutlich unterhalb des Bedarfs zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit der Bestände. Zum Ausdruck kommt hier eine nicht ausreichende Investitionskraft. Gleichwohl liegt der Anteil der Bestandsinvestitionen mit nahezu 85 Prozent deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Gesamtinvestitionen Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) EURO/qm 305 - 24,5 Anteil % Wohnungen 51,3 383 66,0 157 Veränderung % - 59,0 Anzahl Anteil % 48,7 2003 83.229 36,7 34,0 2004 73.923 33,3 Anteil % 45 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 46 Jahresbericht I Statistik des Wohnens Rheinland-Pfalz Wohnungsbestand Die Wohnungsbestände sind insgesamt stabil; sie sind bedingt durch Neubaumaßnahmen sogar geringfügig gestiegen. Die Wohnungsverwaltung hat zugenommen, wobei aufgrund der niedrigen Grundgesamtheit die Betrachtung der prozentualen Veränderungen das Bild überzeichnet. Miete Hoch fiel auch der Anstieg der Mieten aus. Dies ist einerseits eine Folge des starken Gewichts der rheinland-pfälzischen Metropolen und andererseits struktureller Veränderungen auf den Wohnungsmärkten, der zu einem Rückgang des Angebotes bei preisgünstigem Wohnraum führt. Der leichte Rückgang der Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) ist auf ein aktives Betriebskostenmanagement der Unternehmen zurückzuführen. Miete insgesamt Eigener Wohnungsbestand Verwalteter Wohnungsbestand Davon Im Dezember Darunter Eigentumswohnungen Nettokaltmiete EURO/qm Wohnungen 2003 97.611 2004 98.409 Veränderung % Wohnungen Veränderung % Wohnungen 7.054 + 0,8 Veränderung % 4.505 7.723 + 10,1 4.591 + 1,9 Anteil % 2003 5,36 63,9 2004 5,50 Veränderung % 4,13 + 2,6 Davon Neubautätigkeit 2003 218,2 2004 260,4 Veränderung % Mio. EURO Bestand Veränderung % 42,5 + 19,3 58,9 + 38,6 Anteil % Mio. EURO 19,5 175,7 22,6 201,5 Veränderung % 4,33 EURO/qm Veränderung % 1,23 + 4,8 1,17 Anteil % 22,9 -4,8 21,2 Auszubildende Die Anstrengungen im Bereich der Ausbildung sind in etwa auf gleichem Niveau geblieben. Allerdings besteht – wie in Hessen – ein weiterer Bedarf an einer Intensivierung der Anstrengungen. Auszubildende Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Anzahl Mio. EURO Veränderung % 59,4 Investitionsvolumen Völlig entgegen dem allgemeinen Trend erscheint die Investitionsentwicklung in Rheinland-Pfalz. Hier schlägt sich allerdings ein erheblicher Anstieg bei einem größeren Mitglied nieder. Beim Herausrechnen dieser Sonderentwicklung erweist sich das Investitionsvolumen stabil. Dies ist immer noch im Vergleich zu anderen Bundesländern eine erfreuliche Entwicklung. Gesamtinvestitionen Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) EURO/qm 2003 45 2004 45 Veränderung % 0,0 Anteil % 80,5 + 14,7 77,4 Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen Die Anzahl der Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen ist um 1.154 Wohnungen bzw. um 3,2 Prozent zurückgegangen. Baufertigstellungen und Baubetreuung Die Entwicklung der Investitionen spiegelt sich auch in der Entwicklung der Baufertigstellungen. Hier schlägt sich wiederum ein erheblicher Anstieg bei einem größeren Mitglied nieder. Beim Herausrechnen dieser Sonderentwicklung erweist sich die Bautätigkeit in eigener Bauherrschaft als stabil. Die Baubetreuung findet in den letzten beiden Jahren bei den Verbandsmitgliedern allerdings nicht mehr statt. Gesamtinvestitionen 2003 177 2004 544 Anzahl Anteil % 2003 35.944 36,8 2004 34.790 35,4 Davon Mietwohnungen Wohnungen Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindung Veränderung % + 207,3 Eigentumsmaßnahmen Wohnungen Veränderung % Anteil % Wohnungen 151 - 3,8 85,3 26 334 + 121,2 61,4 210 Veränderung % Anteil % 14,7 + 707,7 Investitionstätigkeit in Hessen und Rheinland-Pfalz 38,6 Hessen Rheinland-Pfalz Neubau Bestand Hohe Anteile der Bestandsinvestitionen! 46 47 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 48 Jahresbericht I Statistik des Wohnens Betriebsvergleich Erstmals wurde im Berichtsjahr den Mitgliedsunternehmen des VdW südwest die Teilnahme an dem seit mehreren Jahren in anderen Regionalverbänden eingesetzten Betriebsvergleich ermöglicht. Die folgenden Übersichten geben einen kurzen Einblick in die ersten Ergebnisse. Bei der Interpretation der Ergebnisse sollte jedoch beachtet werden, dass die gewonnenen Daten aufgrund der (noch) relativ geringen Teilnehmerzahl nicht repräsentativ sind. Die Leistungsfähigkeit des eingesetzten Auswertungstools kann jedoch anhand der Auswertungen demonstriert werden. Eigen- und Fremdkapitalquoten Die nachfolgende Grafik zeigt die Mittelwerte der Eigen- und Fremdkapitalquoten in den jeweiligen Größenklassen im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt. Eigen- und Fremdkapitalquote – Gruppendurchschnitt und Gesamtdurchschnitt Gesamtdurchschnitt 6.001 – offen WE 3.001 – 6.000 WE 1.501 – 3.000 WE Grundlagen Der Betriebsvergleich besteht aus zwei Abschnitten, den Teilen I und II. Diese Zweiteilung des Vergleiches wurde vorgenommen, um jedem Unternehmen die Möglichkeit zu geben, den Umfang der Kennzahlen und die damit benötigten und bereitzustellenden Daten selbst zu bestimmen. Teil I enthält die Basisauswertungen, zu deren Ermittlung in der Regel leicht zugängliche Daten benötigt werden. Teil II – Zusatzauswertung Hausbewirtschaftung/Personal- und Sachaufwand – benötigt Daten, die möglicherweise nicht in jedem Unternehmen ohne weiteres vorhanden sind. Um eine größtmögliche Vergleichbarkeit herzustellen, werden die Unternehmen Gruppen zugeordnet, die sich aus der Größe (gemessen am Bestand der verwalteten Wohnungseinheiten) und der Rechtsform ableiten. Sofern die Anzahl der einer Gruppe zugeordneten Unternehmen so gering ist, dass eine repräsentative Auswertung nicht möglich ist, erfolgt eine Zusammenfassung mit der nächsten verwandten Gruppe. Aus dem Mitgliederkreis des VdW südwest fanden sich 52 Teilnehmer, für die erstmalige Datenerhebung ein erfreulicher Anfang. 1.501 – 1.500 WE 1.101 – 1.500 WE 10,00 20,00 30,00 40,00 50,00 60,00 70,00 Eigenkapitalquote Fremdkapitalquote Die Gesamtmittelwerte betrugen für die Eigenkapitalquote ca. 40 % und für die langfristige Fremdkapitalquote ca. 51 %. Aus der Grafik kann entnommen werden, dass im Teilnehmerkreis in der Tendenz mit zunehmender Anzahl der verwalteten Einheiten der Anteil der Fremdfinanzierung steigt und dementsprechend der Eigenkapitalanteil sinkt. Rentabilitätskennziffern Wie sieht es nun mit den Rentabilitätskennziffern aus? Die nachfolgende Grafik zeigt die Eigen- und Gesamtkapitalrentabilität in den jeweiligen Größenklassen im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt. Eigen- und Gesamtkapitalrentabilität – Gruppendurchschnitt und Gesamtdurchschnitt Teilnehmerstruktur Angegeben wird die Anzahl der Unternehmen je Gruppe, wobei die Vergleichsdaten des VdW Rheinland Westfalen nachrichtlich vermerkt wurden. Gesamtdurchschnitt 6.001 – offen WE 3.001 – 6.000 WE 1.501 – 3.000 WE Aus der Gesamtheit der ermittelten Daten werden im Folgenden einige Auswertungen wiedergegeben. 1.501 – 1.500 WE 1.101 – 1.500 WE Genossenschaften Größenklassen in Wohnungseinheiten 2001 Kapitalgesellschaften 2002 2003 2001 0,50 2002 2003 RW RW RW sw RW RW RW sw 1.000 – 1.100 9 7 6 2 – – – 2 1.100 – 1.500 23 20 26 13 13 12 10 1 1.501 – 1.500 57 65 68 12 12 13 13 4 1.501 – 3.000 36 36 37 6 26 22 25 6 3.001 – 6.000 14 17 18 2 21 19 19 2 über 6.000 3 4 4 – 24 31 27 2 142 149 159 35 96 97 94 17 Insgesamt 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 Gesamtkapitalrentabilität Eigenkapitalrentabilität Die Gesamtmittelwerte betrugen für die Eigenkapitalrentabilität und die Gesamtkapitalrentabilität jeweils ca. 3 %. Insgesamt wurde im Teilnehmerkreis mit zunehmender Anzahl der verwalteten Einheiten eine höhere Renditen erzielt. Fluktuation und Leerstand Die folgende Grafik weist die durchschnittlichen Fluktuations- und Leerstandsquoten je Größenklasse im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt aus. Leerstand und Fluktuation – Gruppendurchschnitt und Gesamtdurchschnitt Gesamtdurchschnitt 6.001 – offen WE 3.001 – 6.000 WE 1.501 – 3.000 WE 1.501 – 1.500 WE 1.101 – 1.500 WE 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 Leerstandsquote Fluktuationsquote Die Gesamtdurchschnittswerte betrugen für die Fluktuationsquote ca. 8,7 % und für die Leerstandsquote 2,4 %. Insgesamt befanden sich die ermittelten Werte im Teilnehmerkreis mit wenigen Ausnahmen noch auf einem moderaten Niveau. 48 49 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 50 Jahresbericht I Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse Vorstand gem. § 26 BGB Dr. Rudolf Ridinger Verw.-Wissenschaftler Dr. Heinz Jürgen Schirduan WP/StB, Dipl.-Kfm. Dipl.-Kfm. Bernhard Spiller Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Verbandsrat Egon Sprecher Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für den ehem. Landkreis Hofgeismar eG, Hofgeismar Dipl.-Ing., Architekt Karl-Heinz Range Vorsitzender Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Böhmer, Alfred Stellvertretender Vorsitzender GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH, Speyer Dr. jur. Edgar Lenz Ehrenvorsitzender Heinz Bolbach Baugenossenschaft Langen eG, Langen Prüfungsauschuss Heinz Bolbach Vorsitzender Baugenossenschaft Langen eG, Langen Böhmer, Alfred GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH, Speyer Dipl.-Betriebswirt Guido Höffner Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG, Kaiserslautern Michael Haack GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Staatl. gepr. Betriebswirt Frank Nieburg Siedlungswerk Fulda eG, Fulda Wolfgang Halter Baugenossenschaft Bahnheim eG, Kaiserslautern Dipl.-Ing., Architekt Karl-Heinz Range Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Diplom-Volkswirt Michael Hampel Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim Bernd Schulte Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg Fachausschuss für Genossenschaften Dipl.-Betriebswirt Guido Höffner Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG, Kaiserslautern Heinz Bolbach Vorsitzender Baugenossenschaft Langen eG, Langen Armin Malcomess Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Herborn eG, Herborn Helmut Schmidt Stellvertretender Vorsitzender Baugenossenschaft Busecker Tal eG, Buseck Staatl. gepr. Betriebswirt Frank Nieburg Siedlungswerk Fulda eG, Fulda Manfred Blüchardt Wohnbau-Genossenschaft Heimatfriede eG, Frankfurt am Main Bernd Schulte Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg Lothar Döhler Baugenossenschaft 1894 Gießen eG, Gießen Dr.-Ing. Dr. Andreas Elliesen Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Wolfgang Halter Baugenossenschaft Bahnheim eG, Kaiserslautern Wolfgang Hoffmeister Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Dipl.-Betriebswirt Ralf H. Bökenkamp Wohnungsbaugenossenschaft der Justizangehörigen Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Manfred Cepek Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Rechtsanwältin Ursula Schymura Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG - OWG -, Oberursel Egon Sprecher Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für den ehem. Landkreis Hofgeismar eG, Hofgeismar Erika Steinbrücker Gemeinnützige Baugenossenschaft Dörnigheim eG, Maintal Wolfgang Wörner Baugenossenschaft Bruchköbel eG, Bruchköbel André Jans Baugenossenschaft Odenwaldring eG, Offenbach Wolfgang Kretzschmar Bauverein für Höchst am Main und Umgebung eG, Frankfurt am Main Dipl.-Ing. Ronald Leick Bauverein 1894 zu Kassel Gemeinnützige Wohnungsbau-Genossenschaft eG, Kassel Georg Helmut Leitner Frankfurter Wohnungsgenossenschaft eG, Frankfurt am Main Armin Malcomess Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Herborn eG, Herborn Uwe Menges Gemeinnützige Baugenossenschaft eG, Rüsselsheim Staatl. gepr. Betriebswirt Frank Nieburg Siedlungswerk Fulda eG, Fulda Peter Herrnberger Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Andreas Ruf Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH, Frankfurt am Main 50 Rechtsanwältin Ursula Schymura Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG – OWG -, Oberursel Fachausschuss für Kapitalgesellschaften Michael Hampel Vorsitzender Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim Klaus-Peter Bauer KWB Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau Taunus, Bad Schwalbach Thomas Bauer Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG, Kaiserslautern Dipl.-Volkswirt Reiner Bernhardt Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH, Frankenthal Alfred Böhmer GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH, Speyer Dipl.-Wohnungs- und Immobilienwirtin (FWI) Martina Pels Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG, Bad Homburg v. d. Höhe Manfred Bucksch Wohnungsbaugesellschaft Budenheim GmbH, Budenheim Dipl.-Kfm. Volker Pletka Bauverein Dillenburg eG, Dillenburg Norman Diehl Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus Dipl.-Ing. Gerd Robanus Gemeinnützige Bau-Genossenschaft Bischofsheim eG, Maintal Karlheinz Hummel Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Dipl.-Kfm. Reinhard Schneider Genossenschaft für Bauen & Wohnen eG, Bad Vilbel Jörg Schumacher Volks-Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Dipl.-Volkswirt Michael Schurich Gemeinnützige Baugenossenschaft Speyer eG, Speyer Ralf Marx GAGFAH Immobilien-Management GmbH, Zweigniederlassung Frankfurt am Main Ref. jur. Dipl.-Betriebswirt Winfried Männche GBO Gemeinnützige Baugesellschaft mbH, Offenbach Dipl.-Kfm. Thomas Scherzinger GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main 51 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 52 Jahresbericht I Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse Bernd Schulte Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg Dipl.-Controller CA Walter Kripko Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Peter Eggert Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Dipl.-Ing. Roswitha Sinz VdW Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf Dietmar Kurz WBG Wohnungsbaugesellschaft Neustadt an der Weinstraße mbH, Neustadt an der Weinstraße Antje Iwen WWG Wetzlarer Wohnungsgesellschaft mbH, Wetzlar Dipl.-Kfm. Bernhard Spiller Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Detlef Tuttlies GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen am Rhein Frank Ließ GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen am Rhein Adam Molczyk Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Dipl.-Kfm. Hans-Joachim Palm VdW Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf Fachausschuss für Hausbewirtschaftung Alfred Böhmer Vorsitzender GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH, Speyer Bernd Arnold Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG, Bad Homburg v. d. Höhe Klaus-Peter Bauer Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau Taunus, Bad Schwalbach Thomas Bauer Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG, Kaiserslautern Dipl.-Betriebswirt Hermann Behle GEWOGE/LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH, Ludwigshafen am Rhein Dipl.-Volkswirt Reiner Bernhardt Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH, Frankenthal Manfred Blüchardt Wohnbaugenossenschaft Heimatfriede eG, Frankfurt am Main Dipl.-Betriebswirt Ralf H. Bökenkamp Wohnungsbaugenossenschaft der Justizangehörigen Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Norman Diehl Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus Günter von der Heydt ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Dipl.-Soz. Matthias Knoche Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg 52 Bernd Pfeifer „SIEGE“ Siedlungsgesellschaft für das Verkehrspersonal, gemeinnützige GmbH, c/o BWG Frankfurt am Main, Frankfurt am Main Thorsten Regenstein Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim Dipl.-Kfm. Thomas Scherzinger GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Dipl.-Kfm. Bernhard Spiller Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Egon Sprecher Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für den ehem. Landkreis Hofgeismar eG, Hofgeismar Uwe Wühler GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH, Speyer Fachausschuss für Recht Rechtsanwältin Andrea Urban Vorsitzende GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Rechtsanwältin Ursula Schymura Stellvertretende Vorsitzende Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG - OWG -, Oberursel Rechtsanwältin Petra Birnstengel Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Rechtsanwältin Cornelia Jahn Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Wiesbaden 1950 eG, Wiesbaden Rechtsanwältin Karin Lenz Volks-Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Rechtsanwalt Uwe Menges Gemeinnützige Baugenossenschaft eG, Rüsselsheim Rechtsanwältin Nele Rave ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Torsten Regenstein Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim Rechtsanwalt Sieghard Ruschkowski Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Stephan Torchalla Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH, Frankfurt am Main Rechtsanwalt Eduard Weyer Rhein-Pfalz Wohnen GmbH, Mainz Mike Gehring GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen am Rhein Erika Gröschel Bauverein für Höchst am Main und Umgebung eG, Frankfurt am Main Marcus Gunkel bauverein AG, Darmstadt Rolf Holzmann Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH, Zweibrücken Karlheinz Hummel Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Sabine Hutzel GWW Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft mbH, Wiesbaden Mark-Thomas Kling Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg Walter Kripko Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Christine Linn Bauhilfe Pirmasens GmbH, Pirmasens Karl-Heinz Mack Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Josef Mork Wohnbau Wörth am Rhein GmbH, Wörth Fachausschuss für Steuern Bernd Arnold Vorsitzender Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG, Bad Homburg v. d. Höhe Harald Avemarie Baugenossenschaft Langen eG, Langen Christa Bartl Bundesbahn Wohnungsbaugesellschaft Kassel GmbH, Kassel Manfred Bucksch Wohnungsbaugesellschaft Budenheim GmbH, Budenheim Manfred Cepek Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Dirk Schäfer Gemeinnüztige Baugesellschaft Kaiserslautern AG, Kaiserslautern Ronald Scholl GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Hans-Jürgen Thoms GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH, Speyer Detlef Tuttlies GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen am Rhein Jürgen Wey Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim Ralf Gerke Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Wiesbaden eG, Wiesbaden 53 Bericht_2005_8_8 09.01.2006 17:53 Uhr Seite 54 Jahresbericht I Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse Fachausschuss für Planung und Technik Dipl.-Ing. (FH) Architekt Walter Braun Vorsitzender GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen am Rhein Dipl.-Ing. (FH) Rainer Wieland Stellvertretender Vorsitzender Gemeinnützige Baugenossenschaft Speyer eG, Speyer Dipl.-Ing. (TU) Wolfgang Schlink Stellvertretender Vorsitzender Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Dipl.-Ing., Architekt Martin Dörnemann Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Dipl.-Ing. Heinrich Rose Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH, Frankfurt am Main Wolfgang Weber BWG Frankfurt am Main Gemeinnützige BundesbahnWohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt am Main Dipl.-Ing. Gottfried Weidner bauverein AG, Darmstadt Dipl.-Ingenieur (FH) Volker Weiß WBG Wohnungsbaugesellschaft Neustadt an der Weinstraße mbH, Neustadt an der Weinstraße Dipl.-Wohnungs- und Immobilienwirtin (FWI) Martina Pelz Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG, Bad Homburg v. d. Höhe Guido Schell GAGFAH Immobilien-Management, Zweigniederlassung Frankfurt am Main Ralf Schüler Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden Jörg Schumacher Volks-Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Fachausschuss für Berufliche Bildung und Personalentwicklung Fachausschuss für Eigentum Dr.-Ing. Andreas Elliesen Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Dipl.-Ing. (FH) Peter-Otto Freund Baugenossenschaft RIED eG, Groß Gerau Alfred Friedmann Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim Manfred Bucksch Vorsitzender Wohnungsbaugesellschaft Budenheim GmbH, Budenheim Susanne Bickel Stellvertretende Vorsitzende Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Dipl.-Ing., Architekt Knut Geiger Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG, Kaiserslautern Assessor jur. Stephan Torchalla Stellvertretender Vorsitzender Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH, Frankfurt am Main Dipl.-Ing. (TU) Wolfgang Greifenhagen LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH, Ludwigshafen am Rhein Marén Beckmann GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Bauingenieur (FH) Oliver Hanneder Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg Dipl.-Ökonom Berthold Bogner GWW Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft mbH, Wiesbaden Architekt Hans-Joachim Haydn GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Harald Urban Vorsitzender GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Immobilienwirtin Petra Borgwardt Baugenossenschaft Viernheim eG, Viernheim Dipl.-Volkswirt Adalbert Fettweiß GEWOGE/LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH, Ludwigshafen am Rhein Karin Kuhn Karin Kuhn Immobilien, Baubetreuung, Verwaltung, Wetzlar Betriebswirt (VWA) Jörg Suckfiel Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Klaus van gen Hassend Sky-Trust GmbH, Nauheim Manfred Cepek Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Fachausschuss für EDV und Organisation Ditmar Jöst KWB Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau Taunus, Bad Schwalbach Michael Johannes GWW Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft mbH, Wiesbaden Dipl.-Ing. (FH) Rainer Pauli Wohnbau Gießen GmbH, Gießen Dipl.-Ing., Architekt Karl-Heinz Range Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel Norman Diehl Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus Staatssekretär a. D. Paul Leo Giani Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden Wolfgang Halter Baugenossenschaft Bahnheim eG, Kaiserslautern Doris Lavall Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Dr. jur. Edgar Lenz Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden 54 Dr. Sylvia Kerbel Vorsitzende Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Dipl.-Betriebswirt Hermann Behle Stellvertretender Vorsitzender GEWOGE/LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH, Ludwigshafen am Rhein Gero Born Baugenossenschaft Langen eG, Langen Alfred Böhmer GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH, Speyer Dr.-Ing. Andreas Elliesen Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Hans-Jürgen Gierl GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Wolfgang Halter Baugenossenschaft Bahnheim eG, Kaiserslautern Betriebswirt Dietmar Hochrein-Enzeroth Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH, Frankfurt/Main Wolfgang Hoffmeister Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Axel Leßmann Wohnungsbaugenossenschaft der Justizangehörigen Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Dipl.-Betriebswirt Joachim May Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Norman Diehl Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus Gerhard Müller Gemeinnütziges Siedlungswerk Speyer GmbH, Speyer Wolfgang Pfleger bauverein AG, Darmstadt Dirk Sonntag Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim Bernd Stasch GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen am Rhein Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Martin Ulmer WBG Wohnungsbaugesellschaft Neustadt an der Weinstraße mbH, Neustadt an der Weinstraße Wilhelm Kreß Stellvertretender Vorsitzender BWG Frankfurt am Main Gemeinnützige BundesbahnWohnungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main 55 Umschlag_05_End 09.01.2006 19:18 Uhr Seite 2 VdW südwest Verband der Sü Wohnungswirt Dipl.-Wohnungs- und Immobilienwirtin (FWI) Martina Pelz Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG, Bad Homburg v. d. Höhe Guido Schell GAGFAH Immobilien-Management, Zweigniederlassung Frankfurt am Main Ralf Schüler Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden Jörg Schumacher Volks-Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Fachausschuss für Eigentum Harald Urban Vorsitzender GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Immobilienwirtin Petra Borgwardt Baugenossenschaft Viernheim eG, Viernheim Dipl.-Volkswirt Adalbert Fettweiß GEWOGE/LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH, Ludwigshafen am Rhein Karin Kuhn Karin Kuhn Immobilien, Baubetreuung, Verwaltung, Wetzlar Betriebswirt (VWA) Jörg Suckfiel Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Klaus van gen Hassend Sky-Trust GmbH, Nauheim Fachausschuss für EDV und Organisation Dr. Sylvia Kerbel Vorsitzende Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Dipl.-Betriebswirt Hermann Behle Stellvertretender Vorsitzender GEWOGE/LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH, Ludwigshafen am Rhein Wilhelm Kreß Stellvertretender Vorsitzender BWG Frankfurt am Main Gemeinnützige BundesbahnWohnungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main Gero Born Baugenossenschaft Langen eG, Langen Alfred Böhmer GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH, Speyer Dr.-Ing. Andreas Elliesen Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Hans-Jürgen Gierl GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main Wolfgang Halter Baugenossenschaft Bahnheim eG, Kaiserslautern Betriebswirt Dietmar Hochrein-Enzeroth Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH, Frankfurt/Main Wolfgang Hoffmeister Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Axel Leßmann Wohnungsbaugenossenschaft der Justizangehörigen Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main Dipl.-Betriebswirt Joachim May Wohnbau Mainz GmbH, Mainz Norman Diehl Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus Gerhard Müller Gemeinnütziges Siedlungswerk Speyer GmbH, Speyer Wolfgang Pfleger bauverein AG, Darmstadt Dirk Sonntag Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim Bernd Stasch GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen am Rhein Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Martin Ulmer WBG Wohnungsbaugesellschaft Neustadt an der Weinstraße mbH, Neustadt an der Weinstraße Wohn Umschlag_05_End 09.01.2006 19:18 Uhr Seite 2 VdW südwest Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Wohnen in einem attraktiven Umfeld Jahresbericht 2004/2005