immobilienmarkt im wandel

IMMOBILIENMARKT IM WANDEL
Strukturtrends // Investmentstrategien // Alternative Finanzierung
Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS CRE, Präsident, iddiw – Institut der deutschen Immobilienwirtschaft
Frankfurt
am Main,
28.11.2015
Keynote
– Deutsche
GRI Wohnen
2015 – 25.-26. November 2015 – Berlin
AGENDA
I.
III.
Einführung
Investmentstrategien
V.
Ausblick
II.
IV.
Strukturtrends
Alternative
Finanzierungsinstrumente
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 2
AGENDA
I.
III.
Einführung
Investmentstrategien
V.
Ausblick
II.
IV.
Strukturtrends
Alternative
Finanzierungsinstrumente
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 3
I. Einführung
Strukturtrends & Marktspezifika
▶
Demografischer Wandel
Verstärkte Nachfrage nach generationsgerechten Wohnimmobilien
▶
Fortschreitende Urbanisierung
Steigende Wohnimmobilienpreise in Ballungsräumen bei zunehmenden
staatlichen Eingriffen
▶
Digitalisierung
Verschwimmen der Funktionstrennung zwischen Wohnen,
Arbeiten, Einkaufen etc.
▶
Historisches Zinstief
Verstärkte Immobiliennachfrage auch außerhalb des
Core und Core+ Segments
▶
Verschärfung der Regularien auf Kapitalgeberseite
•
•
Verstärktes Finanzierungsinteresse für großvolumige,
risikoarme Finanzierungen
Zunahmen der Bedeutung alternativer
Finanzierungsinstrumente mit Bezug zum Kapitalmarkt
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 4
AGENDA
I.
III.
Einführung
Investmentstrategien
V.
Ausblick
II.
IV.
Strukturtrends
Alternative
Finanzierungsinstrumente
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 5
II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Bevölkerungsprognose
Bevölkerungsprognose bis 2060
Stand 31.12.2013
Schwache Zuwanderung
Starke Zuwanderung
▶
Zensus 2011 korrigierte die
deutsche Bevölkerungszahl von 82
Mio. auf 80 Mio.
▶
Seitdem stieg die Einwohnerzahl
auf Grund starker Zuwanderung
zum Jahresende 2014 auf 81,2
Millionen
▶
In der Prognose liegt die
Einwohnerzahl 2060 nur noch bei
ca. 70 Millionen
85
80
Millionen
75
70
65
60
2013
2020
2030
2040
2050
2060
Quelle: Statistisches Bundesamt, 2014
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Wachsende Flüchtlingszahlen als Herausforderung
400.000
Asyl - Folgeanträge
Aktuell vorhandene
Kapazitäten (Stand 09/15)
Asyl - Erstanträge
28.549
350.000
300.000
496.000
Für Gesamtjahr 2015 erwartete
Anzahl an Flüchtlingen (Stand 09/15)
Unter- / Überversorgung mit Unterbringungskapazitäten (Stand 09/15)
868.000
372.000
Hochrechnung, Quelle: EY, „Flüchtlingsstrom: Herausforderungen für deutsche Kommunen“, 2015
173.072
78.564
50.000
127.937
100.000
39.084
39.014
150.000
29.762
200.000
315.150
250.000
0
1995
2000
2014
act. 2015
►
Vorhandene Kapazitäten: Zum 30.09.2015
wurden bereits 486.000 Flüchtlinge
aufgenommen
►
Prognose (Stand November): deutlich über
1.000.000 Flüchtlinge in 2015
►
Begrenzte Flüchtlingskapazitäten:
Hochrechnung zeigt, dass die vorhandenen
Kapazitäten noch ausreichen, aber die
Kommunen einem Kapazitätsengpass
entgegensteuern
Quelle: Bundesamt für Migration und Flüchtlinge, Stand: 31. Oktober 2015
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Strategien zur Flüchtlingsaufnahme
HOCHRECHNUNG für Deutschland
In Wohngebäuden
In ungenutzten Liegenschaften
wie z. B. Schulen, Kasernen
In bislang leerstehenden
Wohngebäuden
In Container bzw. Modulbauten
In sonstigen Unterbringungen
185
104
Finanzierung über zusätzliche
Schulden, Verschiebung von
Investitionen und Fahren von
Einsparprogrammen
►
Herausforderung: Aufnahme
und Betreuung der Flüchtlinge
aus Sicht der
Wohnungswirtschaft
►
Unterbringung der Flüchtlinge
in Wohngebäuden
►
Alternativen: Leer stehende
Gebäude, ungenutzte
Liegenschaften, z.B. Schulen
►
Prognose: Investitionen in
neue Wohngebäude,
Sanierung leer stehender
Wohnimmobilien
153
49
60
40
56
50
33
►
42
In vermittelten privaten 17 20
Wohnaufnahmen
In Gewerbeimmobilien 13
12
In Hotels 12
11
Angaben in Tsd.
Aktueller Stand Anfang Oktober 2015
In Zelten 5 3
Bis Jahresende 2015 erwartet
Zukünftige Unterbringung von Flüchtlingen
Vorhandene Wohngebäude
73%
Neu zu errichtende
Wohngebäude
36%
Container- bzw. Modulbauten
23%
Sanierung bislang leerstehender
Wohngebäude
17%
Umzunutzende Liegenschaften
wie z.B. Kasernen
14%
Umzunutzende
Gewerbeimmobilien
Sonstige Unterbringungen
13%
6%
Quelle: EY, „Flüchtlingszustrom: Herausforderungen für deutsche Kommunen“, 2015
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Rückgang der Erwerbstätigen
►
Die Gesellschaft wird älter, wegen
geringer Geburtenraten schrumpft der
Anteil der jungen Generationen
►
Die Anzahl der Erwerbsfähigen nimmt
ab 2020 stark ab
►
Damit die Bevölkerungszahl gleich
bleibt, müsste jede Frau im statistischen
Schnitt 2,13 Kinder zur Welt bringen
Quelle: IWG Bonn, Statistische Jahrbücher, 9. Koordinate, 2014; Ministerium für Umwelt,
Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg, 2014; Die Welt, 2015
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Altersgerechter Wohnraum
►
Rentner haben zukünftig weniger Geld:
das Rentenniveau sinkt, die Löhne steigen
►
Veränderung der Wohnsituation
►
Remanenzeffekte
►
90% aller älteren Menschen wohnen in
Wohnraum mit Barrieren
►
Staat versucht mit Förderprogrammen entgegen
zu wirken
Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2009; BBSR (2014), Gesamtverbund der deutschen Versicherungswirtschaft, BMFSFJ
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Vergreisung vs. Arbeitnehmerpotenzial
Die Vergreisung in Deutschland nimmt stetig zu,
wohingegen das Arbeitnehmerpotenzial stetig abnimmt.
Anteil der Altersgruppen
Veränderungsraten nach Altersgruppen
4,0%
100%
75%
2,0%
50%
0,0%
25%
-2,0%
0%
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
Quelle: Destatis (2014b), Variante 6-W5
Annahmen: Variante 6-W5 // Geburtenrate: 1,2 // Wanderungssaldo: +100.000/a
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
0-17 Jährige
18-64 Jährige
über 65 Jährige
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Generation Y: Spießig wie die Eltern
►
90% der Gen Y favorisiert die
eigenen vier Wände – auch zur
persönlichen Altersvorsorge
►
Metropolen sind nur für
22% als zukünftiger
Wohnort attraktiv
►
50% der Gen Y bevorzugt
eine urbane Umgebung in
Groß- und Mittelstädten
►
Wichtig sind:
► ruhige Wohnlagen
► viele Grün- und
Parkflächen vor der Haustür
► gute öffentliche
Nahverkehrsanbindung
22%
49%
29%
Großstädtisch/urban: in attraktiven Großund Mittelstädten
Kleinstädtisch/idyllisch: in ländlichen
Regionen
Metropolitisch/international: in deutschen
Millionenstädten
Quelle: EY Real Estate, „Wie will die junge Generation in der Zukunft wohnen?“, 2015
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Generation Y: Umweltbewusst und Sicherheitsfanatiker?
7%
10%
►
Grünes Bewusstsein
►
Wohnraumgröße
►
Ausstattungsstandards
►
Arbeitsplatz
►
Die Wohnvorstellungen der Generation Y
sind eindeutig:
52%
31%
ähnlich groß wie Elternhaus
►
Eigentum statt Miete
►
Energiebewusstsein statt Design
►
Tradition und Sicherheit statt Trends
größer als die Wohnung der Eltern
keine Angabe
kleiner sein als die Wohnung der Eltern
Quelle: EY Real Estate, „Wie will die junge Generation in der Zukunft wohnen?“, 2015
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Wüstung & Verdichtung
Zunahme der Bevölkerung ausschließlich in den „Speckgürteln“ wirtschaftsstarker Städte.
Folge: Wüstung und Verdichtung.
1990 - 2010
Kleinräumige
Bevölkerungsdynamik
2010 - 2030
bis unter -20%
-20% bis unter -10%
-10% bis unter -3%
-3% bis unter 3%
3% bis unter 10%
10% und mehr
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II. Strukturtrends – Demografischer Wandel
Konsequenz: Finanzielle & strategische Probleme
Verdichtung in Ballungsräumen
▶
▶
▶
▶
▶
▶
▶
Urbanisierung
Wohnungsmangel
Unterdimensionierte
Infrastruktur
Erhöhte Armutsgefahr
Erhöhte Einwanderung
Fehlende öffentliche
Finanzierung
Zunahme sozialer
Konflikte
Wüstung ländlicher Regionen
▶
▶
▶
▶
▶
▶
▶
Landflucht
Vergreisung
Vernichtung des
Immobilienvermögens
Fehlende öffentliche
Finanzierung
Überdimensionierte
Infrastruktur
Mangelnde Attraktivität
für junge Leute
Verschwinden
ganzer Kommunen
Quelle: Portz (2011), Deutsche Hypothekenbank AG (2014), Gatzweiler (2012)
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II. Strukturtrends
Re-Urbanisierung – Der Rückzug in die Städte
►
Wiederbelebung der Innenstädte
►
►
Steigende Attraktivität durch Mischung aus Kultur,
Naherholung, Erlebnis und Arbeit
Von den „Big 7“ zu den „Magic 3“:
►
Berlin – Government & Glamour
►
Frankfurt – Finance & Flughafen
►
München – Tradition & Technologie
Quelle: Die Welt, 2014, EY (2015), Vortrag Thomas Sevcik (2015)
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II. Strukturtrends – Industrie 4.0/Digitalisierung
Industrie 4.0 & Digitalisierung
►
Vermehrte ortsunabhängige Arbeit,
vor allem im tertiären Sektor
►
Z.B. direkte Auswirkung auf die Nachfrage
nach Bürofläche; Veränderung des Anspruchs
an die Funktionalität des Wohnraums
?
Ein Umbruch in der
Immobilienwirtschaft
Industrie 4.0 = Vierte industrielle Revolution,
Zukunftsszenario der industriellen Produktion
(Organisation und Steuerung der gesamten
Wertschöpfungskette über den ganzen
Produktlebenszyklus)
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II. Strukturtrends – Industrie 4.0/Digitalisierung
Smart-Home – Ein Markt mit Zukunft?
►
Trend: Intelligente Gebäudeausstattung
(Smart-Homes)
►
Faktor „Zeit“ und „Komfort“:
Fernsteuerung über EIB-System
►
Interesse besteht für den gesamten
Wohnimmobilienmarkt (Neubau und
Bestand)
►
Wachstumsmarkt: Laut Prognose 2030 ist
jedes dritte Haus mit Smart-HomeElementen ausgestattet
►
Aber: Skepsis der Nutzer bezüglich
Datenschutz
Quelle: EBS-Diskussionspapier Nr. 5, 2014
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II. Strukturtrends – Industrie 4.0/Digitalisierung
Big Data: Fortschritt?
Quelle: EBS-Diskussionspapier Nr. 5, 2014
►
Big Data:
Immer größere Datenmengen von
Nutzerverhalten sammeln und auswerten
zu können
►
Digitalisierung und Industrie 4.0:
verändern die Wohn- und Arbeitsweise
und damit auch den Anspruch
►
Chancen für die Immobilienwirtschaft:
Optimierung von Immobilien- und
Portfoliomanagement:
► Visualisierung
► Hohe Informationsdichte erleichtert
Managemententscheidungen
► Markttransparenz
► Automatisierung von
Wirtschaftlichkeitsberechnungen
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II. Strukturtrends – Industrie 4.0/Digitalisierung
Digitalisierung: Kein Trend, sondern mittendrin
2005: Wahl des Papstes Benedikt XVI
2013: Wahl des Papstes Franziskus I
Quelle: Spiegel-Online, 2013
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II. Strukturtrends
Sind Sie bereit für den Wandel?
Attribute
Spätes 20. Jahrhundert
Frühes 21. Jahrhundert
Vorhersehbarkeit des Wandels
Hoch
Niedrig
Geschwindigkeit des Wandels
Langsam, lange Vorlaufzeit
Schnell, dynamisch
Marktstrukturen
Stabil
Fragmentiert, in Auflösung
Kapitalzugang
Residualnutzer
Primärer ubiquitärer und direkter
Zugang
Finanzierungsquellen
National
Global
Investorenherkunft
Lokal
Global
Investitionsart
Direkt
Verbriefung (Eigen- und
Fremdkapital)
Investitionsausrichtung
Unternehmerische
Transaktionsmentalität
Treuhänderisch, institutionell
Professionelle Dienstleister
Lokal
Global
Kapitalmarkt-/Immobilienmarktdaten
Nicht vorhanden/ lokal
Global
Finanzanalyse
Simplistisch
Anspruchsvoll, hoch entwickelt
Regulierung
Zielgerichtet, vorhersehbar
Hoch komplex
Quelle: Roulac, Stephen, E. A Vision for ARES in the 21st Century: The Virutal Community of Real Estate Thought Leaders, working paper, Exhibit 1, Larkspur, p. 2;
** Berechnung basiert auf Verkehrswert
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II. Strukturtrends
Zwischenfazit: Chancen & Risiken
RISIKEN
CHANCEN
►
Hohe Leerstände in den ländlichen
Regionen
►
Veränderung der Nachfrage ≠
Nachfragerückgang
►
Erhöhter Konkurrenzdruck in
Infrastrukturregionen
►
Es ergeben sich neue
Investitionsmöglichkeiten
►
Schnelle Reaktionszeit notwendig
Auswirkungen auf die
Investmentstrategien
?
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 22
AGENDA
I.
III.
Einführung
Investmentstrategien
V.
Ausblick
II.
IV.
Strukturtrends
Alternative
Finanzierungsinstrumente
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 23
III. Investmentstrategien
Wert bestimmende Parameter von Immobilien:
Endogene & exogene Faktoren
I
Reale oder erwartete
Veränderungen der Kaufkraft:
In- / Deflation
III
IV
A.
B.
C.
D.
Veränderungen der
lokalen
Wirtschaftskraft
Arbeitsmarkt,
Kapazitätsauslastung,
Innovationsgrad etc.
Lage
Substanz
Rechte- und Berechtigungsbündel
Zahlungsströme
• Miet(v)ertrag = Nutzengenerierung
= Geschäftsmodell = menschliches Verhalten
• Veräußerungserlös
Strukturveränderungen,
Zyklen &
Spekulationsblasen
Projektentwicklungsaktivität, Baukosten,
ökonomische Basis,
Nachhaltigkeitsbewegung, Regulierung etc.
II
Veränderungen der
Finanzierungsverfügbarkeit
Liquiditäts-, Zins- und Währungsänderungsrisiken
Quelle: Weiterentwicklung von
Rottke (2012), IWL II, Kap. A1.
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III. Investmentstrategien
Investitionsstil: Abhängig von Risikobereitschaft
des Investors & Renditeziel
Anlagestrategie
Core (Plus)
Value Enhanced
Value
Enhanced
Funds
Opportunistic
ProjektentwicklungsFonds
Opportunity
Funds
REVCFonds
MZFonds
Renditeerwartung
Immobilien
AGs /
REITs
Private
Placements
geschlossene
Immobilienfonds
Offene
Immobilienspezialfonds
Offene
Immobilienfonds
Direkt
anlage
Risiko
Quelle: Rottke, 2004, Investitionen mit REPE, S. 48
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III. Investmentstrategien
Die drei Kern-Investmenttypen
1. Core-Strategie
a. Core-Strategie:
Niedrige Risiken, niedrige Renditen, Core-Immobilien
b. Core-Plus-Strategie:
Renditen über den klassischen Core-Investments, auch Immobilien mit
zukünftigen Entwicklungspotenzial, bspw. hinsichtlich langfristiger
Lageentwicklungen der Umgebung
2. Value-Added-Strategie:
Investments in unterbewertete Märkte und Objekte, Neupositionierung der Objekte,
höheres Risiko und höhere Renditen, Annäherung an Non-Core Immobilien
3. Opportunistic-Strategie:
Deutliche Aufwertung und Neupositionierung von Immobilien unterschiedlicher
Nutzungsarten, bspw. bei Projektentwicklungen oder bei Bestandsimmobilien
(Distressed Assets)
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III. Investmentstrategien
Investmenttypen verortet im Marktzyklus
A
Projektentwicklung
Überangebot
Sättigung
Buy and hold (Core-Fonds)
Marktbereinigung
B
Projektentwicklung
Überangebot
Sättigung
Value added (High-Yield-Fonds)
Marktbereinigung
C
Projektentwicklung
Überangebot
Sättigung
Buy and sell (High-Yield-Fonds)
Kauf
Verkauf
Marktbereinigung
Transaktionsdauer
Quelle: Thomas, Holzmann (2006)
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 27
III. Investmentstrategien
Investmentstrategien in Zusammenhang
mit Marktcharakteristika
Core
Core-Plus/
ValueEnhanced
Opportunistic/
Development
Markttransparenz
Immobilienzyklen
Finanzierungslücken
Diversifikation
Renditeziel
++
+/-
+/-
++
+/-
+
++
+
+
+
+/-
++
++
+/-
++
++ sehr wichtig
+ wichtig
+/- weniger wichtig
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 28
III. Investmentstrategien
Trends auf den Immobilien-Investmentmärkten 2015
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland
53,3
43,7
21,7
25,0
21,1
14,0
9,5
12,0
2005
2006
2007
Gewerbe
4,8
10,1
3,3
2008
2009
19,1
30,5
39,9
50-54
23,0
3,8
6,0
11,0
13,7
10,8
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Wohnen (nur Portfolio)
►
Steigendes Transaktionsvolumen, vor allem für Gewerbeimmobilien,
aber auch ein hohes Transaktionsniveau für Wohnimmobilien-Portfolioverkäufe
►
Nachfrage nach erstklassigen Anlagen übertrifft Angebot, Beschränkung des
Transaktionsvolumens durch Angebot
►
Nachfrage nach Wohnimmobilien auch für B-Lagen
Quelle: EY Real Estate Trendbarometer Investmentmarkt 2015
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 29
III. Investmentstrategien
Top 10 deutscher Immobilien-Transaktionen 2014
Verkäufer
Käufer
Target
Q3
Round Hill Capital et al.
Deutsche Annington
Immobilien
Q2
Deutsche Bank
Kildare Partners
€ 1.000 Mio.
Q1
Commerz Real
Patrizia
Vitus (Wohnportfolio mit Schwerpunkt
Nordrhein-Westfalen)
Mars Portfolio: 24 deutsche
Bürogebäude, Le-Méridien-Hotels in
München und Frankfurt
LEO I Portfolio, u.a. Polizeizentrale
Frankfurt, hessisches Finanzministerium
Q2
Archstone German
Funds
Deutsche Annington
Immobilien
Dewag (Wohnportfolio Süddeutschland
und Rhein-Main)
€ 970 Mio.
Q4
Lone Star
Institutionelle Investoren
IPO TLG Immobilien AG (60 %) **
€ 900 Mio.
Q2
Prelios/Deutsche Asset
& Wealth Management
BUWOG
Wohnportfolio Norddeutschland
€ 892 Mio.
Q4
Rabo Real Estate Group
Investorenkonsortium aus
Deutsche Asset & Wealth
Management, ECE, Strabag
Palais Quartier in Frankfurt
€ 800 Mio.
Q2
Moor Park Capital
Partners
Accor
86 Hotels: ibis (29), ibis budget (31),
Mercure (17)
€ 722 Mio.
Q4
Waterland
Medical Property Trust
Median Kliniken
€ 705 Mio.
Q2
Stadium Group
Unibail-Rodamco
50 % des Centro Oberhausen
€ 535 Mio.
Quartal
Preis
€ 1.400 Mio.
€ 1.000 Mio.
Quelle: EY Real Estate Trendbarometer Investmentmarkt 2015
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 30
III. Investmentstrategien
Deutschland bleibt weiterhin attraktiver Investmentmarkt
Attraktivität Deutschlands als Standort für
Immobilieninvestments
45%
51%
4%
sehr attraktiv
attraktiv
weniger attraktiv
Attraktivität Deutschlands als Standort für
Immobilieninvestments im europäischen Vergleich
64%
►
Stabile Attraktivität des deutschen
Immobilieninvestmentmarkts
►
Europäischer Vergleich bestätigt
ebenfalls die Attraktivität des
deutschen Immobilienmarkts als hoch
►
Zukunftsprognose:
Weitere großvolumige Transaktionen
32%
4%
sehr attraktiv
attraktiv
weniger attraktiv
Quelle: EY Real Estate Trendbarometer Investmentmarkt 2015
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 31
III. Investmentstrategien
Berlin: Gefragtester Standort für Wohninvestitionen
62%
66%
57%
►
Hohe Nachfrage nach
Wohnimmobilien, knappes Angebot:
Steigende Preise für A- aber auch
für B-Lagen
►
Fokus: Wohnimmobilien und
Einzelhandelsimmobilien
►
Attraktive Finanzierungskonditionen:
Hohe Beleihungsausläufe, keine
weitere Verschärfung der
Kreditanforderungen, aber
Rückgang der Margen, stabiles
Zinsniveau
►
Berlin: Favorit für Wohninvestitionen
(21%), gefolgt von Hamburg (14%)
und gleichauf liegend Düsseldorf,
Köln und München zu jeweils 13%
41%
35%
18%
16%
3% 2%
steigend
stabil
1A-Standort
39% 44%
sinkend
1B-Standort
51%
35%
18%
stark
Büro
Peripherie
Einzelhandel
25%
31%
18%
mittel
Wohnen
Andere
Quelle: EY Real Estate Trendbarometer Investmentmarkt 2015
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 32
III. Investmentstrategien
Trends des Wohnimmobilien-Investmentmarktes
3%
5%
6%
12%
13%
14%
25%
32%
„Wohnhochhäuser
spielen in deutschen
Großstädten
zukünftig wieder eine
größere Rolle.“
35%
„Der deutliche
Anstieg im
Wohnungsneubau
macht die
Mietpreisbremse
überflüssig.“
72%
52%
40%
57%
„Die
Mietpreisbremse
wird Renditen großer
Bestandshalter
spürbar negativ
beeinflussen.“
37%
58%
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu
►
Großteil der Befragten: Wohnhochhäuser sind wichtig
►
Mögliche Ursachen: Veränderte Haushaltsstrukturen / Re-Urbanisierung
►
Mietpreisbremse: Geringer Einfluss auf Renditen großer Bestandshalter
Ich stimme nicht zu
Quelle: EY Real Estate Trendbarometer Investmentmarkt 2015
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 33
AGENDA
I.
III.
Einführung
Investmentstrategien
V.
Ausblick
II.
IV.
Strukturtrends
Alternative
Finanzierungsinstrumente
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 34
IV. Alternative Finanzierungsinstrumente
Herausforderungen in einer sich verkomplizierenden
Finanzierungswelt
Geschwindigkeit
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 35
IV. Alternative Finanzierungsinstrumente
Finanzierungsstrukturen im Wandel
Einfluss der Strukturtrends auf die Investitionsstrategie wirkt sich unmittelbar
auf die Finanzierungsstruktur aus.
EQUITY
EQUITY
DEBT
Debt Brokerage
MEZZ
EQUITY
DEBT
Finanzierung
auf EK-Basis
Klassische
Finanzierungsstruktur
Strukturierte
Finanzierung
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IV. Alternative Finanzierungsinstrumente
Strukturierte Finanzierung: Spezifika & Marktstandards
Sharepledge
Rangrücktritte
Change-ofcontrol
LMA
Standstill
Provision
PaymentBlockages
▶
Spezifika als Konsequenz strengerer
Regularien und sich einer
entwickelnden,
internationalen Vertragspraxis
▶
Internationale Standards für die
vertragliche Gestaltung von
Gläubigervereinbarungen sind eine
Barriere beim Zusammenspiel der
Marktteilnehmer
Shootout
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IV. Alternative Finanzierungsinstrumente
Beispielhafte Marktteilnehmer
Banken
Fonds
Versicherungen /
Versorgungswerke /
Pensionskassen
Family Offices
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IV. Alternative Finanzierungsinstrumente
Strukturierte Finanzierung im Transformationsprozess
Struktur
heute…
…und
zukünftig
1
EQUITY
EQUITY
►
Finanzierung aktuell zum Großteil
über das typische Bankendarlehen
►
Zukünftig gewinnt Mezzanine sowie
Equity-Finanzierung an Relevanz
►
Equity, Mezzanine und Debt werden
ergänzt durch weitere Bausteine
strukturierter Finanzierung
MEZZ.
2
MEZZ.
DEBT
3
DEBT
DEBT
Andere
Banken
DEBT
4
3
1
2
Equity
Mezzanine
Quelle: EY Capital & Debt Advisory, 2015
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IV. Alternative Finanzierungsinstrumente
Einfluss der Trends auf die zukünftige Entwicklung
des Immobilientyps
Immobilientyp
Soziologisch
(Urbanisierung,
demografischer
Wandel)
Politisch
(Mietpreisbremse, energetische
Sanierung)
Ökonomisch
Technologisch
(Konjunktur,
Zinsentwicklung)
(Digitalisierung)
Investoreninteresse
Finanzierungsbereitschaft bei
Banken
Notwendigkeit
alternativer
Finanzierungsinstrumente
Wohnen
++
++
O
+
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
+
++
+
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
+
O
O
Core
Core +
Value add
Opportunistic
-+
++
Büro
++
+
++
++
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
++
++
+
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
+
O
--
Core
Core +
Value add
Opportunistic
-+
++
Einzelhandel
+
+
++
++
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
++
--
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
+
+
--
Core
Core +
Value add
Opportunistic
-+
++
Logistik
O
O
++
++
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
++
+
+
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
++
--
Core
Core +
Value add
Opportunistic
-+
++
Pflege
++
O
O
++
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
++
O
-
Core
Core +
Value add
Opportunistic
+
+
---
Core
Core +
Value add
Opportunistic
O
O
++
++
Hotel
+
+
++
++
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
++
O
O
Core
Core +
Value add
Opportunistic
++
+
---
Core
Core +
Value add
Opportunistic
O
O
++
++
Quelle: Roland Berger Studie Immobilienfinanzierung Deutschland,
Betongoldrausch in Deutschland,l 2015
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 40
AGENDA
I.
III.
Einführung
Investmentstrategien
V.
Ausblick
II.
IV.
Strukturtrends
Alternative
Finanzierungsinstrumente
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 41
V. Ausblick
Strukturierte Finanzierung im Transformationsprozess
►
Unternehmen sollten sich auf die starken Veränderungen vorbereiten
►
Gängige Hürden, die es zu meistern gilt:
► Zugang zu Kapitalmärkten / Investoren,
die alternative Finanzierungsinstrumente anbieten
►
Informations- und Reporting-Anforderungen
►
Verhandlungsführung und Vertragsgestaltung
►
Reaktionsgeschwindigkeit
►
Grundvoraussetzung ist die notwendige Finanzierungsexpertise
►
Vor dem Hintergrund der weiteren Regulierungen auf den Finanz- und Kapitalmärkten und
der sich verändernden Bankenwelt ist langfristig ein Fokus auf alternative
Finanzierungsinstrumente unabdingbar
►
Es ist mit einer weiter zunehmenden Internationalisierung der Kapitalbeschaffung zu
rechnen
Deutsche GRI Wohnen 2015 // 25.-26. November 2015 // Berlin // iddiw // Keynote // 42
VIELEN DANK
Immobilienmarkt im Wandel
Strukturtrends // Investmentstrategien // Alternative Finanzierung
Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS CRE, Präsident, iddiw – Institut der deutschen Immobilienwirtschaft
Keynote – Deutsche GRI Wohnen 2015 – 25.-26. November 2015 – Berlin
Quelle aller verwendeten Bilder wenn nicht anders angegeben: Shutterstock.com
Frankfurt am Main, 28.11.2015