Kostenaufteilung bei Eigentümerwechsel

Kostenaufteilung bei Eigentümerwechsel
Sie haben Ihre Wohnung im vergangenen oder
in diesem Jahr gekauft? Sie sind jedoch zum
Zeitpunkt der Eigentümerversammlung schon
mit allen Rechten und Pflichten versehen?
Vielleicht sogar schon im Grundbuch eingetragen? Warum diese Fragen:
Gemäß der Rechtsprechung darf die Gemeinschaft nur eine ganzjährige Abrechnung
erstellen, also auch für Ihre Wohnung. Die
Abrechnung erhält derjenige Eigentümer, der
zum Zeitpunkt der Beschlussfassung die Lasten der Wohnung trägt Æ i. d. R. also der Erwerber. Die geleisteten Hausgeldvorauszahlungen des Verkäufers werden dem Erwerber
in der Abrechnung gutgeschrieben.
Dafür ist der Erwerber dann für die sog. „Abrechnungsspitze“ (also Guthaben oder Fehlbetrag) zuständig. Allerdings muss der Erwerber
für evtl. rückständige Hausgelder des Verkäufers nicht aufkommen. Für rückständige
Hausgelder haftet der Verkäufer weiterhin,
weil er zum Zeitpunkt der jeweiligen monatlichen Fälligkeit im Grundbuch stand.
Der Kaufvertrag gilt nur für die beiden Beteiligten. Die darin getroffenen Regelungen haben keine Wirkung für die Gemeinschaft
(Dritte). Aus diesem Grund haben Verkäufer
und Erwerber die Kostenaufteilung für das
Abrechnungsjahr selbst vorzunehmen.
Betriebskosten bei vermieteter Wohnung
In dem sog. „Hausgeld“ sind auch die auf den
Mieter umlagefähigen „Betriebskosten“ enthalten. Diese müssen mit dem Mieter abgerechnet werden.
Wenn beim Eigentümerwechsel ein Mieteverhältnis weiterbesteht, erfolgt üblicherweise
keine Zwischenablesung des Wasser- und
Heizungsverbrauchs. Dann müssen sich Erwerber und Verkäufer über die Abrechnung
mit dem Mieter verständigen.
Je später der Eigentumsübergang im Abrechnungsjahr erfolgt ist, desto mehr verschiebt
sich das Verhältnis der Hausgeldvorauszahlungen zum Abrechnungsergebnis zu Ungunsten des Erwerbers.
Beispiel: Ein Erwerber hat z. B. seine Wohnung zum 1. Oktober übernommen. Er muss
in seiner Jahresabrechnung auch die ganzjährigen Wasser- und Heizkosten seines Mieters tragen. Die Betriebskostenvorauszahlungen hat er aber nur für die Monate Oktober
bis Dezember erhalten. Praktisch bedeutet
dies für den Erwerber oft eine hohe Nachzahlung und für den Verkäufer ein erhebliches
Guthaben.
Unser Lösungsvorschlag zur exakten Kostenaufteilung: Der Verkäufer übergibt sämtliche
von ihm im Verkaufsjahr eingenommenen
Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters
an
den
Erwerber.
Evtl.
verauslagte
Grundsteuer sollte er davon abziehen. Dann
ist der Erwerber so gestellt, dass er über die
gesamten Betriebskostenvorauszahlungen des
Mieters abzüglich der bereits verauslagten
Grundsteuer verfügt.
Der Erwerber kann mit den Angaben aus den
„umlagefähige Kosten“ der Jahresabrechnung
und dem ihm übertragenen Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Mieter abrechnen.
Wenn er die Grundsteuer wieder dazu rechnet, sind Verkäufer, Erwerber und Mieter
korrekt untereinander bezüglich der Betriebskosten abgerechnet.
Jeder Vermieter bekommt von uns kostenlos
ein Betriebskostenabrechnungsformular. Sie
können sich dieses auch aus dem Internet
www.thumm-siegen.de/download
als pdf-Datei herunterladen. In das Formular
tragen Sie die „umlagefähigen Kosten“ aus der
Jahresabrechnung und die Grundsteuer ein
und rechnen die Betriebskostenvorauszahlungen dagegen. Das Ergebnis ist dann für
den Mieter entweder eine Nachzahlung oder
ein Guthaben.
Unser Service für Sie:
Erst
muss
die
Jahresabrechnung
beschlossen sein.
Dann teilen wir auf
Sonderwunsch des
Erwerbers
die
Abrechnung zeitanteilig auf oder erstellen
eine Betriebskostenabrechnung. Die Sache ist
einigermaßen zeitaufwändig. Meine Mitarbeiter stehen in Lohn und Brot. Darum erheben
wir dafür einen angemessenen Obolus.
© 1996-04 Wohnungseigentum-Verwaltung Rainer Thumm • Bismarckstr. 76 • 57076 Siegen • www.thumm-siegen.de
WEG/036