Aktuelles - Gerstel KG

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Aktuell
– Ausgabe 1/ 2013 –
100 Jahre Gerstel!
Qualität hat Bestand!
Aus diesem Grund feiert GERSTEL in diesem Jahr
sein hundertjähriges Bestehen!
Gegründet wurde das Unternehmen durch Victor
Gerstel, der es erfolgreich aufbaute und es auch
durch schwierige Zeiten zweier Weltkriege führte.
Der hohe Wohnraumbedarf der Nachkriegszeit
brachten der zweiten Generation mit Sohn Heinz
Victor Gerstel neue Herausforderungen und Aufgabengebiete.
Weiter ausgebaut, insbesondere im Bereich der
Wohnungseigentumsverwaltung, wird das Unternehmen seit 1973 durch die dritte Generation,
den geschäftsführenden Gesellschafter JohannChristof Henk, der schon seine Ausbildungsjahre
bei GERSTEL absolvierte. An seine Seite tritt ab
1983 Bernhard Meiners, der 1993 Prokurist mit
Schwerpunkt Qualitätssicherung wird und seit
1.4.2000 als zweiter geschäftsführender Gesellschafter im Unternehmen tätig ist. In der Tradition
eines Familienunternehmens ist auch die Hauptgesellschafterin, Frau Monika Gerstel, im Unternehmen tätig. Eine stetig wachsende Mitarbeiterzahl führte im Jahr 1996 zur Firmenverlegung an
die Sportallee 47, wo wir inzwischen mit mehr als
50 hoch qualifizierten und stets weiter geschulten
Mitarbeitern in allen Bereichen der Immobilienwirtschaft tätig sind und rund 18.000 Einheiten im
Großraum Hamburg erfolgreich betreuen.
Derart gut gerüstet freuen wir uns darauf, auch die
nächsten 100 Jahre für Sie tätig zu sein!
Legionellen, eine gefährliche
Bedrohung
am Eingang und Ausgang des Warmwasseraufbereiters und an der letzten Entnahmestelle zu
erfolgen. Aufgrund der zweiten Änderung der Trinkwasserverordnung ist die Prüfung erstmals bis zum
31. Dezember 2013 vorzunehmen. Außerdem
wurde das Prüfungsintervall auf drei Jahre abgeändert. Über das Ergebnis sind die Verbraucher
schriftlich zu informieren.
Wem gehören die Thermostatventile?
Thermostatventile können
nun doch Sondereigentum
sein!
Entgegen der bisherigen Rechtssprechung der
Oberlandesgerichte (wir berichteten in der Ausgabe
Gerstel Aktuell 1/2010) hat der Bundesgerichtshof
zum Aktenzeichen – V ZR 176/10 – nun entschieden, dass das Eigentum an den Thermostatventilen
dem Eigentum an den Heizkörpern und gehörigen
Leitungen folgt. D.h. werden Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine
Zentralheizung durch Gemeinschaftsordnung dem
Sondereigentum zugeordnet, dann sind vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der
Gemeinschaftsordnung auch Heizungs- und
Thermostatventile Sondereigentum. Die bisherige
Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, wonach
Thermostatventile zum Gemeinschaftseigentum
zählen, gehört damit der Vergangenheit an.
Welche Änderungen bringt die
soziale Erhaltungsverordnung?
Jedes Jahr erkranken in Deutschland bis zu
10.000 Menschen an der Legionärskrankheit,
welche häufig mit dem Tod endet.
Soziale Erhaltungsverordnungen betreffen Stadtgebiete, die durch Umwandlung bestehender
Miet- in Eigentumswohnungen und geplanter
Umbaumaßnahmen alteingesessene, einkommensschwache Bewohnerstrukturen verdrängen.
Verursacht wird die Erkrankung durch das Einatmen von belastetem Aerosol während des
Duschens. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber die Trinkwasserverordnung dahingehend
ergänzt, dass zukünftig unter bestimmten Voraussetzungen eine turnusmäßige Legionellenprüfung
stattfinden muss. Betroffen sind alle Gebäudeeigentümer, deren Warmwasserspeicher über mehr
als 400 Liter Volumen verfügt oder deren Warmwasserleitungen mehr als drei Liter Volumen betragen. Sofern diese Voraussetzungen gegeben sind,
hat eine nach der DIN EN ISO 19458 Überprüfung
Die Soziale Erhaltungsverordnung in Kombination
mit der Umwandlungsverordnung soll dem entgegenwirken, indem sie Modernisierungen begrenzt
und spekulative Umwandlungskäufe erschwert. In
der Konsequenz müssen Gebäudeeigentümer,
deren Gebäude in sozialen Erhaltungsgebieten liegen, zukünftig wohnwertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen, Ausbauten, Abrisse, Aufteilung
in Wohnungseigentum sowie Nutzungsänderungen
bei der zuständigen Behörde beantragen. Als
Maßstab der Prüfung gilt die Frage, ob durch die
Maßnahme eine Änderung der Bevölkerungsstruk-
Aktuell
– Ausgabe 1/ 2013 –
tur in dem Gebiet zu befürchten ist, die Modernisierung über das hinausgeht, was als zeitgemäße
Ausstattung einer gebietstypischen Wohnung verstanden wird und ob die Aufteilung in Wohnungseigentum die vorhandenen Mieter benachteiligt.
Derzeit gilt die Soziale Erhaltungsverordnung in
St. Pauli und St. Georg. Weitere Info unter
www.hamburg.de unter dem Stichwort Soziale
Erhaltungsverordnung.
Die wichtigsten Änderungen
im Mietrecht 2013
Eingeschränkte Mietminderung bei
energetischer Modernisierung
Bei energetischen Modernisierungen ist die Mietminderung für die ersten 3 Monate ausgeschlossen.
Des Weiteren muss der Vermieter nicht konkret
angeben, welche Energieeinsparungen geplant sind.
Stattdessen genügt der Bezug auf „anerkannte
Pauschalwerte“.
Erleichterte Räumung
Die beliebte Berliner Räumung, die sich darauf
beschränkt, nach Erlangung eines gerichtlichen
Räumungstitels den Mieter aus der Wohnung zu
setzen und so dem Vermieter den kostspieligen
Abtransport und die Einlagerung des Mobiliars
erspart, ist nun Gesetz. Sie ermöglicht, den
Vollstreckungsauftrag derart einzuschränken, dass
die Sachen des Mieters zunächst in der Wohnung
verbleiben und der Vermieter vorsorglich an allen in
der Wohnung befindlichen Gegenständen sein
Vermieterpfandrecht geltend macht. Der Mieter hat
dann die Möglichkeit, die gepfändeten Gegenstände, die dem Pfandrecht unterliegen, innerhalb
einer Zeit von 2 Monaten auszulösen. Macht er
hiervon keinen Gebrauch, können sie anschließend
versteigert werden.
Neue Kappungsgrenze
Die Bundesländer haben nunmehr die Ermächtigung, Mieterhöhungen durch Senkung der
Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % stärker zu
begrenzen.
Wer ist beim Wohnungsverkauf
Adressat der Verwaltungsabrechnung?
Leider ergibt sich in der Regel aus der Jahresabrechnung ein Differenzbetrag als Restforderung (die so genannte Abrechnungsspitze), weil
die tatsächlichen Ausgaben höher waren als die
im Wirtschaftsplan veranschlagten. Bei einem
Eigentümerwechsel stellt sich bei dem Neuerwerber immer wieder die Frage: Muss ich
diesen Differenzbetrag wirklich bezahlen, obwohl ich während dieser Zeit noch gar nicht
Eigentümer war?
Hierzu hat sich der Bundesgerichtshof (BGH,
Beschluss vom 21.04.1988, V ZB 10/87) abschließend geäußert:
Die Abrechnungsspitze ist im Falle eines Eigentümerwechsels von demjenigen zu zahlen, der zum
Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dabei kommt es nicht darauf
an, wann diese Restforderung entstanden ist oder
wie sie sich auf den Abrechnungszeitraum verteilt.
Steht dem Erwerber im Umkehrschluss auch ein
Guthaben zu, wenn die tatsächlichen Ausgaben
niedriger waren als die im Wirtschaftsplan veranschlagten?
Die erfreuliche Antwort lautet: Ja! Die Abrechnungsspitze ist sowohl als Nachzahlungsbetrag als
auch als Guthabenbetrag gleich zu behandeln. Für
nicht geleistete Wohngeldzahlungen des Verkäufers haftet der Erwerber hingegen nicht!
Die vorstehende Regelung betrifft nur das
Verhältnis zwischen Neueigentümer und der WEG
und berührt nicht die Frage des internen Ausgleichs zwischen Verkäufer und Käufer aus dem
Kaufvertrag.
In der Kürze liegt die Würze
Eine Begrenzung der Redezeit auf fünf Minuten je
Redner entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer WEG-Verwaltung, um die Dauer der
Versammlung in zumutbaren Grenzen zu halten
(OLG Koblenz, AZ 133 C 3201/09 WEG).
Feriengäste erlaubt
Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde
Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung (BGH
AZ: VIII ZR 72/09).
von Klaus-Peter Behrens
Copyright by:
GERSTEL KG
Immobilien-Verwaltungsgesellschaft (GmbH & Co.)
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Immobilienwirt (Dipl.-VWA Freiburg)
Geschäftsführer
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