Mietwertübersicht für Wohnraum

Amt für Bodenmanagement Marburg
Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse 1)
Mietwertübersicht für Wohnraum
für die Landkreise Gießen und Marburg-Biedenkopf
(ohne die Städte Gießen und Marburg)
und für den Lahn-Dill-Kreis mit der Stadt Wetzlar
Stand 2010
1)
Gutachterausschuss für den Bereich des Lahn-Dill-Kreises mit Ausnahme der Stadt Wetzlar
und Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Wetzlar
- Geschäftsstelle: Robert-Koch-Straße 17, 35037 Marburg -
Impressum
Herausgeber:
Amt für Bodenmanagement Marburg
Robert-Koch-Straße 17, 35037 Marburg
Verantwortlich:
Gerhard Lips,
Leiter des Amtes für Bodenmanagement
Marburg
Bearbeitung:
Peter Moos,
Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse
für die Landkreise Gießen und Marburg-Biedenkopf
(ohne die Städte Gießen und Marburg),
für den Lahn-Dill-Kreis und für die Stadt Wetzlar
Kontakte:
Amt für Bodenmanagement Marburg
Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse
Robert-Koch-Straße 17, 35037 Marburg
Herr Moos
Fon 06421 616 - 331
Fax 06421 616 - 373
Mail: [email protected]
Frau Schneider
Fon 06421 616 - 123
Fax 06421 616 - 373
Mail: [email protected]
Internet:
www.hvbg.hessen.de
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Inhaltsverzeichnis
Nr.
Abschnitt
1
Vorbemerkungen...............................................................................................4
1.1
Anlass und Zielsetzung .......................................................................................4
1.2
Überblick über die erfassten Wohnungsmieten...................................................4
1.3
Qualifizierung der erfassten Mieten.....................................................................6
1.4
Hinweise zur Anwendung der Mietwertübersicht.................................................6
2
Mietstufen der Orte ...........................................................................................7
2.1
Landkreis Gießen (ohne Stadt Gießen)...............................................................7
2.2
Lahn-Dill-Kreis (mit Stadt Wetzlar) ......................................................................9
2.3
Landkreis Marburg-Biedenkopf (ohne Stadt Marburg) ......................................11
2.4
Übersicht der Mietstufen in den Landkreisen ....................................................13
3
Wohnwertbestimmung....................................................................................14
4
Mietwertübersicht ...........................................................................................15
5
Umrechnungstabelle und Anwendungsbeispiele.........................................16
5.1
Umrechnungsfaktoren „Wohnungsgröße“ .........................................................16
5.2
Anwendungsbeispiele .......................................................................................16
Anlage
Hinweise, Empfehlungen.............................................................................17-18
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Seite
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1 Vorbemerkungen
1.1
Anlass und Zielsetzung
Für die Gebiete der Gutachterausschüsse, deren Geschäftsstelle beim Amt für Bodenmanagement Marburg eingerichtet ist, wurden in den vergangenen Jahren Mietwertübersichten
erstellt und veröffentlicht – zuletzt für den Bereich des Lahn-Dill-Kreises mit Stand 2008. Die
in diesen Berichten enthaltenen Übersichten dienten vielen Interessenten als brauchbare
Orientierungshilfe – zumal bisher weder die Interessenverbände der Mieter/Vermieter noch
irgend eine Gemeinde im Untersuchungsgebiet einen Mietspiegel nach § 558 c oder § 558 d
BGB aufgestellt haben.
Die bisherigen Übersichten unterscheiden sich in Aufbau und Aktualität. Diese Situation ist
Anlass, eine für den gesamten Bereich aktuelle und einheitliche Mietwertübersicht zu erstellen.
Die Mietwertübersicht 2010 liegt hiermit vor. Sie wurde aus dem Datenbestand der gesammelten Wohnungsmieten abgeleitet. Zielsetzung ist die Bereitstellung einer brauchbaren
Orientierungshilfe. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass ein formgerechter Mietspiegel
dadurch nicht ersetzt wird.
1.2
Überblick über die erfassten Wohnungsmieten
Etwa 1500 qualifiziert erfasste Wohnungsmieten des freifinanzierten Wohnungsbaus sind in
die Auswertung eingeflossen. Die registrierten Mieten für „Normalwohnungen“ in Zwei- und
Mehrfamilienhäusern verteilen sich wie folgt:
rel. Häufigkeit
Relative Häufigkeit der registrierten Monatsmieten (nettokalt)
30%
25%
20%
15%
10%
5%
€
€
50
0
2.
2.
00
0
€
€
50
0
1.
1.
20
0
€
€
1.
00
0
0
0
0
€
80
60
0
€
€
50
40
0
€
€
30
0
0
25
0
€
€
20
€
15
0
10
50
€
0%
Monatskaltmiete
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Relative Häufigkeit der registrierten Wohnungsgrößen
35%
rel.Häufigkeit
re.
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
20
25
30
35
40
50
60
80 100 120 140 160 180 200 300
Wohnungsgröße, m²
Relative Häufigkeit der registrierten Mieten pro m²
re. Häufigkeit
30%
25%
20%
15%
10%
5%
€
9,
50
€
€
00
9,
50
8,
00
€
€
7,
8,
50
€
€
00
7,
6,
50
€
€
00
6,
5,
50
€
€
5,
4,
00
50
€
€
00
4,
€
50
3,
00
3,
2,
50
€
0%
Nettokaltmiete pro m²
Neben den „Normalwohnungen“ wurden auch ca. 100 komplett vermietete Ein-/Zweifamilienhäuser erfasst und gesondert untersucht, um das Verhältnis der „Hausmieten“ zu
denen der „Normalwohnungen“ feststellen zu können.
Relative Häufigkeit der registrierten Kaltmieten pro Monat
(Häuser: EFH/ZFH)
rel. Häufigkeit
50%
40%
30%
20%
10%
€
2.
00
0
€
1.
80
0
€
1.
60
0
€
1.
40
0
€
1.
20
0
€
1.
00
0
€
80
0
€
60
0
€
40
0
20
0
€
0%
Monatsmiete pro Haus
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1.3
Qualifizierung der erfassten Mieten
Die wichtigsten Kriterien für die Erfassung und Auswertung von Wohnungsmieten sind:
- Art der Wohnung: z.B. Wohnung im Mehrfamilienhaus oder gemietetes Ein-familienhaus
(nicht dargestellt werden z.B. Dienstwohnungen o.ä.),
- Wohnungsgröße (Wohnfläche, m²),
- Alter, Modernisierungsstand (Baujahr oder Jahr der Modernisierung),
Wohnwert
- Ausstattung (einfach, mittel, gehoben),
- Lage innerhalb des Ortes (mäßig, mittel, gut),
- Mietstufe des Ortes (1 bis 9)
Auswertung und Darstellung der Mieten in der tabellarischen Mietwertübersicht unter Nr. 4
auf Seite 15 beziehen sich auf Normalwohnungen (sog. Familienwohnungen in Zwei- und
Mehrfamilienhäusern).
Angegeben wird der relative Mietwert ohne Nebenkosten, d.h. die monatliche NettoKaltmiete bezogen auf 1 m² Wohnfläche.
Es besteht eine Abhängigkeit zwischen dem Mietwert (pro m²) und der Wohnfläche. Je
größer die Wohnfläche, desto eher geht der Quadratmeterpreis zurück. Je kleiner die Wohnung, desto mehr erhöht sich der Quadratmeterpreis. Die Mieten in der Übersicht sind alle
auf eine 70 m² große Wohnung bezogen. Ist die zu beurteilende Wohnung größer oder
kleiner als 70 m², so muss der Tabellenwert mit einem Faktor multipliziert werden (siehe Nr.
5.1 auf Seite 16).
Sodann sind neben dem „Alter“ auch „Ausstattung“ und „Lage“ wichtige Kriterien für die
Miethöhe. Diese drei genannten Merkmale werden in dem Begriff „Wohnwert“ zusammengefasst:
guter Wohnwert
=
neuere Wohnung (z.B. 15 Jahre alt),
gehobene Ausstattung,
gute Wohnlage;
mittlerer Wohnwert
=
mittlere Wohnung (z.B. 35 Jahre alt),
mittlere Ausstattung,
mittlere Wohnlage;
einfacher Wohnwert
=
ältere Wohnung (z.B. 55 Jahre alt),
einfache Ausstattung,
mäßige Wohnlage;
Jedem Ort im Untersuchungsgebiet ist eine „Mietstufe“ zugeordnet.
1.4
Hinweise zur Anwendung der Mietwertübersicht
Zuerst ist die Mietstufe des Ortes aus den Listen unter Nr. 2.1 bis 2.3 (ab Seite 7) zu entnehmen. Dann ist der Wohnwert nach Nr. 3 zu bestimmen (Seite 14).
Aus der tabellarischen Mietwertübersicht (Nr. 4, Seite 15) wird für die jeweilige Mietstufe
unter Berücksichtigung der Wohnwertklasse (Punktzahl) die Vergleichsmiete für eine
70 m² große Wohnung entnommen.
Umrechnungsfaktoren für Wohnungen, die von der Normgröße 70 m² abweichen sind auf
Seite 16 unter Nr. 5.1 zu finden. Die Tabelle unter Nr. 5.1 ermöglicht auch eine Beziehung
zwischen Mieten von „Normalwohnungen“ und „Hausmieten“. Beispiele zur Anwendung
sind unter Nr. 5.2 abgedruckt. In der Anlage werden noch weitere Hinweise und Empfehlungen gegeben.
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2 Mietstufen der Orte
2.1
Landkreis Gießen (ohne Stadt Gießen)
Mietstufe
Gemeinde
Ortsteil
des Ortes
Allendorf/Lda. Allendorf/Lda.
5
Allendorf/Lda. Climbach
3
Allendorf/Lda. Nordeck
4
Allendorf/Lda. Winnen
4
Biebertal
Fellingshausen
6
Biebertal
Frankenbach
3
Biebertal
Königsberg
5
Biebertal
Krumbach
3
Biebertal
Rodheim-Bieber
9
Biebertal
Vetzberg
7
Buseck
Alten-Buseck
9
Buseck
Beuern
5
Buseck
Großen-Buseck
7
Buseck
Oppenrod
4
Buseck
Trohe
5
Fernwald
Albach
6
Fernwald
Annerod
7
Fernwald
Steinbach
7
Grünberg
Beltershain
2
Grünberg
Göbelnrod
3
Grünberg
Grünberg
6
Grünberg
Harbach
3
Grünberg
Klein-Eichen
3
Grünberg
Lardenbach
3
Grünberg
Lehnheim
3
Grünberg
Lumda
2
Grünberg
Queckborn
3
Grünberg
Reinhardshain
3
Grünberg
Stangenrod
2
Grünberg
Stockh. Hof
2
Grünberg
Weickartshain
2
Grünberg
Weitershain
2
Heuchelheim Heuchelheim
9
Heuchelheim
Kinzenbach
8
Hungen
Bellersheim
4
Hungen
Hungen
6
Stadt
Stadtteil
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Hungen
Inheiden
Hungen
Langd
Hungen
Nonnenroth
Hungen
Obbornhofen
Hungen
Rabertshausen
Hungen
Rodheim-Horloff
Hungen
Steinheim
Hungen
Trais/Horloff
Hungen
Utphe
Hungen
Villingen
Langgöns
Cleeberg
Langgöns
Dornholzhausen
Langgöns
Espa
Langgöns
Lang-Göns
Langgöns
Niederkleen
Langgöns
Oberkleen
Laubach
Altenhain
Laubach
Freienseen
Laubach
Gonterskirchen
Laubach
Laubach
Laubach
Lauter
Laubach
Münster
Laubach
Röthges
Laubach
Ruppertsburg
Laubach
Wetterfeld
Lich
Bettenhausen
Lich
Birklar
Lich
Eberstadt
Lich
Langsdorf
Lich
Lich
Lich
Muschenheim
Lich
Nieder-Bessingen
Lich
Ober-Bessingen
Linden
Großen-Linden
Linden
Leihgestern
Lollar
Lollar
Mietstufe
des Ortes
6
4
4
4
1
4
4
5
5
4
5
5
4
8
5
5
1
3
2
5
3
3
2
2
5
4
4
5
5
9
5
4
4
9
9
7
Seite 7 von 18
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Lollar
Odenhausen
Lollar
Ruttershausen
Lollar
Salzböden
Pohlheim
Dorf-Güll
Pohlheim
Garbenteich
Pohlheim
Grüningen
Pohlheim
Hausen
Pohlheim
Holzheim
Pohlheim
Watzenborn-Steinbg.
Rabenau
Allertshausen
Rabenau
Geilshausen
Rabenau
Kesselbach
Rabenau
Londorf
Rabenau
Odenhausen
Rabenau
Rüddingshausen
Mietstufe
des Ortes
6
6
4
5
6
5
6
5
9
3
3
3
3
3
2
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Reiskirchen
Bersrod
Reiskirchen
Burkhardsfelden
Reiskirchen
Ettingshausen
Reiskirchen
Hattenrod
Reiskirchen
Lindenstruth
Reiskirchen
Reiskirchen
Reiskirchen
Saasen
Staufenberg
Daubringen
Staufenberg
Mainzlar
Staufenberg
Staufenberg
Staufenberg
Treis/Lumda
Wettenberg
Krofdorf-Glbg.
Wettenberg
Launsbach
Wettenberg
Wißmar
Mietstufe
des Ortes
2
3
4
4
3
6
2
6
7
7
5
8
8
8
Seite 8 von 18
2.2
Lahn-Dill-Kreis (mit Stadt Wetzlar)
Stadt
Gemeinde
Stadtteil
Ortsteil
Aßlar
Aßlar
Aßlar
Bechlingen
Aßlar
Berghausen
Aßlar
Bermoll
Aßlar
Kleinaltenstädten
Aßlar
Oberlemp
Aßlar
Werdorf
Bischoffen
Bischoffen
Bischoffen
Niederweidbach
Bischoffen
Oberweidbach
Bischoffen
Roßbach
Bischoffen
Wilsbach
Braunfels
Altenkirchen
Braunfels
Bonbaden
Braunfels
Braunfels
Braunfels
Neukirchen
Braunfels
Philippstein
Braunfels
Tiefenbach
Breitscheid
Breitscheid
Breitscheid
Erdbach
Breitscheid
Gusternhain
Breitscheid
Medenbach
Breitscheid
Rabenscheid
Dietzhölztal
Bergebersbach
Dietzhölztal
Mandeln
Dietzhölztal
Rittershausen
Dietzhölztal
Steinbrücken
Dietzhölztal
Straßebersbach
Dillenburg
Dillenburg
Dillenburg
Donsbach
Dillenburg
Eibach
Dillenburg
Frohnhausen
Dillenburg
Manderbach
Dillenburg
Nanzenbach
Dillenburg
Niederscheld
Dillenburg
Oberscheld
Driedorf
Driedorf
Driedorf
Heiligenborn
Mietstufe
des Ortes
7
3
4
3
4
3
5
4
4
2
2
2
3
4
6
3
4
4
3
1
1
2
1
3
2
2
2
3
5
3
3
4
4
2
3
3
3
1
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Stadt
Gemeinde
Stadtteil
Ortsteil
Driedorf
Heisterberg
Driedorf
Hohenroth
Driedorf
Mademühlen
Driedorf
Münchhausen
Driedorf
Roth
Driedorf
Seilhofen
Driedorf
Waldaubach
Ehringshausen
Breitenbach
Ehringshausen
Daubhausen
Ehringshausen
Dillheim
Ehringshausen
Dreisbach
Ehringshausen
Ehringshausen
Ehringshausen
Greifenthal
Ehringshausen
Katzenfurt
Ehringshausen
Kölschhausen
Ehringshausen
Niederlemp
Eschenburg
Eibelshausen
Eschenburg
Eiershausen
Eschenburg
Hirzenhain
Eschenburg
Roth
Eschenburg
Simmersbach
Eschenburg
Wissenbach
Greifenstein
Allendorf
Greifenstein
Arborn
Greifenstein
Beilstein
Greifenstein
Greifenstein
Greifenstein
Haiern
Greifenstein
Holzhausen
Greifenstein
Nenderoth
Greifenstein
Odersberg
Greifenstein
Rodenberg
Greifenstein
Rodenroth
Greifenstein
Ulm
Haiger
Allendorf
Haiger
Dillbrecht
Haiger
Fellerdilln
Haiger
Flammersbach
Haiger
Haiger
Mietstufe
des Ortes
2
1
2
1
2
1
1
2
3
6
2
5
3
4
4
3
4
3
2
2
2
4
2
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
4
2
3
3
5
Seite 9 von 18
Stadt
Gemeinde
Haiger
Haiger
Haiger
Haiger
Haiger
Haiger
Haiger
Haiger
Haiger
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Hohenahr
Hohenahr
Hohenahr
Hohenahr
Hohenahr
Hohenahr
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Lahnau
Lahnau
Lahnau
Leun
Leun
Leun
Leun
Mietstufe
des Ortes
Haigerseelbach
3
Langenaubach
3
Niederroßbach
2
Oberroßbach
2
Offdilln
1
Rodenbach
2
Sechshelden
3
Steinbach
3
Weidelbach
2
Amdorf
1
Burg
3
Guntersdorf
1
Herborn
6
Herbornseelbach
3
Hirschberg
2
Hörbach
3
Merkenbach
3
Schönbach
3
Uckersdorf
3
Ahrdt
3
Altenkirchen
2
Erda
3
Großaltenstädten
2
Hohensolms
3
Mudersbach
3
Großrechtenbach
7
Hochelheim
6
Hörnsheim
6
Kleinrechtenbach
6
Reiskirchen
5
Vollnkirchen
5
Volpertshausen
5
Weidenhausen
5
Atzbach
7
Dorlar
7
Waldgirmes
7
Biskirchen
3
Bissenberg
3
Leun
3
Stockhausen
3
Stadtteil
Ortsteil
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Stadt
Gemeinde
Stadtteil
Ortsteil
Mittenaar
Ballersbach
Mittenaar
Bellersdorf
Mittenaar
Bicken
Mittenaar
Offenbach
Schöffengrund
Laufdorf
Schöffengrund
Niederquembach
Schöffengrund
Niederwetz
Schöffengrund
Oberquembach
Schöffengrund
Oberwetz
Schöffengrund
Schwalbach
Siegbach
Eisemroth
Siegbach
Oberndorf
Siegbach
Tringenstein
Siegbach
Übernthal
Sinn
Edingen
Sinn
Fleisbach
Sinn
Sinn
Solms
Albshausen
Solms
Altenberg
Solms
Burgsolms
Solms
Niederbiel
Solms
Oberbiel
Solms
Oberndorf
Waldsolms
Brandoberndorf
Waldsolms
Griedelbach
Waldsolms
Hasselborn
Waldsolms
Kraftsolms
Waldsolms
Kröffelbach
Waldsolms
Weiperfelden
Wetzlar
Blasbach
Wetzlar
Dutenhofen
Wetzlar
Garbenheim
Wetzlar
Hermannstein
Wetzlar
Münchholzhausen
Wetzlar
Nauborn
Wetzlar
Naunheim
Wetzlar
Niedergirmes
Wetzlar
Steindorf
Wetzlar
Wetzlar
Mietstufe
des Ortes
3
2
3
2
4
3
4
3
4
4
1
1
1
1
3
4
4
5
3
5
4
5
5
4
3
4
3
3
4
3
7
6
6
6
7
7
6
6
9
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2.3
Landkreis Marburg-Biedenkopf (ohne Stadt Marburg)
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Amöneburg
Amöneburg
Amöneburg
Erfurtshausen
Amöneburg
Mardorf
Amöneburg
Roßdorf
Amöneburg
Rüdigheim
Angelburg
Gönnern
Angelburg
Frechenhausen
Angelburg
Lixfeld
Bad Endbach
Bad Endbach
Bad Endbach
Bottenhorn
Bad Endbach
Dernbach
Bad Endbach
Günterod
Bad Endbach
Hartenrod
Bad Endbach
Hülsdorf
Bad Endbach
Schlierbach
Mietstufe
des Ortes
4
1
3
3
2
1
1
1
2
1
1
1
2
1
1
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Cölbe
Reddehausen
Cölbe
Schönstadt
Cölbe
Schwarzenborn
Dautphetal
Dautphe
Dautphetal
Allendorf
Dautphetal
Buchenau
Dautphetal
Damshausen
Dautphetal
Elmshausen
Dautphetal
Friedensdorf
Dautphetal
Herzhausen
Dautphetal
Holzhausen
Dautphetal
Hommertshausen
Dautphetal
Mornshausen
Dautphetal
Silberg
Dautphetal
Wolfgruben
Ebsdorfergrund
Ebsdorfergrund
Bad Endbach
Wommelshausen
1
Biedenkopf
Biedenkopf
Biedenkopf
Breidenstein
Biedenkopf
Dexbach
Biedenkopf
Eckelshausen
Biedenkopf
Engelbach
Biedenkopf
Katzenbach
4
2
1
1
1
1
Biedenkopf
Kombach
1
Ebsdorfergrund
Biedenkopf
Wallau
Biedenkopf
Weifenbach
Breidenbach
Breidenbach
Breidenbach
Achenbach
Breidenbach
Kleingladenbach
Breidenbach
Niederdieten
Breidenbach
Oberdieten
Breidenbach
Wiesenbach
Breidenbach
Wolzhausen
Cölbe
Cölbe
Cölbe
Bernsdorf
Cölbe
Bürgeln
3
1
2
1
1
1
1
1
1
5
1
4
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Mietstufe
des Ortes
2
4
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Dreihausen
4
Beltershausen
4
3
3
4
1
3
Ebsdorfergrund
Ebsdorf
Ebsdorfergrund
Hachborn
Ebsdorfergrund
Heskem
Ebsdorfergrund
Ilschhausen
Ebsdorfergrund
Ebsdorfergrund
Leidenhofen
Rauischholzhausen
Roßberg
Ebsdorfergrund
Wittelsberg
Ebsdorfergrund
Wermertshausen
Fronhausen
Fronhausen
Fronhausen
Bellnhausen
Fronhausen
Hassenhausen
Fronhausen
Holzhausen
Fronhausen
Oberwalgern
Fronhausen
Sichertshausen
Gladenbach
Gladenbach
Gladenbach
Bellnhausen
Gladenbach
Dietenhausen
Seite 11 von 18
4
3
4
1
4
3
3
1
2
2
4
1
1
Mietstufe
des Ortes
3
1
1
1
3
1
1
1
2
1
3
1
6
3
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Gladenbach
Erdhausen
Gladenbach
Friebertshausen
Gladenbach
Frohnhausen
Gladenbach
Kehlnbach
Gladenbach
Mornshausen
Gladenbach
Rachelshausen
Gladenbach
Römershausen
Galdenbach
Rüchenbach
Gladenbach
Runzhausen
Gladenbach
Sinkershausen
Gladenbach
Weidenhausen
Gladenbach
Weitershausen
Kirchhain
Kirchhain
Kirchhain
Anzefahr
Kirchhain
Betziesdorf
3
Kirchhain
Burgholz
Kirchhain
Emsdorf
Kirchhain
Großseelheim
Kirchhain
Himmelsberg
Kirchhain
Kleinseelheim
Kirchhain
Langenstein
Kirchhain
Niederwald
Kirchhain
Schönbach
Kirchhain
Sindersfeld
Kirchhain
Stausebach
Lahntal
Sterzhausen
Lahntal
Brungershausen
1
2
4
1
3
3
3
3
2
3
4
1
Lahntal
Caldern
3
Steffenberg
Lahntal
Goßfelden
Lahntal
Göttingen
Lahntal
Kernbach
Lahntal
Sarnau
Lohra
Lohra
Lohra
Altenvers
Lohra
Damm
Lohra
Kirchvers
Lohra
Nanz-Willershausen
4
2
2
3
3
2
1
3
1
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Lohra
Reimershausen
Lohra
Rodenhausen
Lohra
Rollshausen
Lohra
Seelbach
Lohra
Weipoltshausen
Münchhausen Münchhausen
Münchhausen
Niederasphe
Münchhausen
Oberasphe
Münchhausen
Simtshausen
Münchhausen
Wollmar
Neustadt
Neustadt
Neustadt
Mengsberg
Neustadt
Momberg
Neustadt
Speckswinkel
Rauschenberg
Rauschenberg
Mietstufe
des Ortes
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
3
1
1
1
Rauschenberg
3
Albshausen
1
1
1
1
1
1
4
1
1
3
2
1
Rauschenberg
Bracht
Rauschenberg
Ernsthausen
Rauschenberg
Josbach
Rauschenberg
Schwabendorf
Rauschenberg
Wolfskaute
Stadtallendorf Stadtallendorf
Stadtallendorf
Erksdorf
Stadtallendorf
Hatzbach
Stadtallendorf
Niederklein
Stadtallendorf
Schweinsberg
Stadtallendorf
Steffenberg
Wolferode
Niedereisenhausen
Niederhörlen
Steffenberg
Obereisenhausen
Steffenberg
Oberhörlen
Steffenberg
Quotshausen
Steffenberg
Steinperf
Weimar
Niederweimar
Weimar
Allna
Weimar
Argenstein
Weimar
Kehna
Seite 12 von 18
1
1
1
1
1
1
7
1
2
1
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Weimar
Nesselbrunn
Weimar
Niederwalgern
Weimar
Oberweimar
Weimar
Roth
Weimar
Stedebach
Weimar
Weiershausen
Weimar
Wenkbach
Weimar
Wolfshausen
Wetter
Wetter
Wetter
Amönau
Wetter
Mellnau
Wetter
Niederwetter
2.4
Mietstufe
des Ortes
1
5
3
4
1
1
3
3
3
1
1
1
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Wetter
Oberrosphe
Wetter
Todenhausen
Wetter
Treisbach
Wetter
Unterrosphe
Wetter
Warzenbach
Wohratal
Wohra
Wohratal
Halsdorf
Wohratal
Hertingshausen
Wohratal
Langendorf
Wohratal
Halsdorf
Wohratal
Hertingshausen
Wohratal
Langendorf
Mietstufe
des Ortes
1
1
1
1
1
3
3
1
1
1
1
1
Übersicht der Mietstufen in den Landkreisen
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite 13 von 18
3 Wohnwertbestimmung
In den Bereichen „Alter“, „Ausstattung“ und „Lage“ müssen für die zu beurteilende Wohnung
Punkte vergeben werden. Beim Merkmal „Alter“ ist in der Regel vom Baujahr auszugehen.
Bei vollständig modernisierten Wohnungen ist das Jahr der Modernisierung maßgebend.
Nachfolgende Tabelle gibt den Rahmen für Einstufung und Punktvergabe der jeweils zu beurteilenden Wohnung. Die Punkte können rechts eingetragen werden.
Merkmal
Alter
Ausstattung
Lage
Wohnwert
Beschreibung
Klassenpunkte
Klasse 1:
Alter/Modernisierungsstand: älter als 45 Jahre,
Baujahr bis 1963;
Klasse 2:
Alter/Modernisierungsstand: älter als 25 bis 45 Jahre,
Baujahr bis 1983;
Klasse 3:
Alter/Modernisierungsstand: von 5 bis 25 Jahren,
Baujahr bis 2004;
einfache Ausstattung:
Heizung: Einzelöfen (Öl-, Gas-, Elektrospeicheröfen),
Warmwasser über Boiler oder Durchlauferhitzer,
1 Bad mit WC, Installation auf Putz, teils gefliest,
Fenster mit Einfachverglasung,
einfache Fassade mit geringer Wärmedämmung;
mittlere Ausstattung:
Heizung: Zentralheizung (Standardkessel) mit Warmwasserbereitung,
1 Bad mit Wanne oder Dusche, separates WC,
Installationen unter Putz, gefliest,
Fenster mit Isolierverglasung und Rollläden,
Fassade: mittlere Wärmedämmung;
gehobene Ausstattung:
Heizung: Zentralheizung, sep. Warmwasserspeicher, gute
Regeltechnik,
1 großzügiges Bad mit WC, Wanne, Dusche,
zusätzlich Gäste-WC,
bessere Fenster mit Isolierverglasung, Rollläden,
Fenstertüren zum Balkon,
bessere Fassade mit guter Wärmedämmung;
mäßige Wohnlage:
Wohnlage geprägt durch starken Verkehr, oder Nähe zu
Gewerbe/Industrie/andere Störquellen, oder dicht bebautes Wohnquartier mit beeinträchtigter Belichtung/Besonnung,
Wohnumfeld: z.B. Parkmöglichkeiten eingeschränkt;
mittlere Wohnlage:
durchschnittliche Wohnlage, geringe Beeinträchtigungen,
mittleres Wohnumfeld;
gute Wohnlage:
ruhige Lage, überwiegend nur Anliegerverkehr, aufgelockerte Bebauung, Freiflächen grün angelegt, gute Besonnung, gutes Wohnumfeld;
guter Wohnwert
mittlerer Wohnwert
einfacher Wohnwert
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
=
=
=
9 bis 11 Punkte
6 bis 8 Punkte
3 bis 5 Punkte
Punkte für
Wohnung
1
2
……….
3
1
3
……….
5
1
2
……….
3
Punkte
Summe:
………….
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4 Mietwertübersicht
Miete pro m² Wohnfläche
für eine 70 m² große Wohnung
mit Wohnwert
Mietstufe
des
Ortes
einfach
3-5 Punkte
mittel
6-8 Punkte
gut
9-11 Punkte
Mittelwert pro m²
von
bis
Mittelwert pro m²
von
bis
Mittelwert pro m²
von
bis
3,47 €
4,01 €
4,56 €
1
3,29 €
3,65 €
3,83 €
3,68 €
2
3,48 €
3,88 €
3,70 €
4,08 €
4,15 €
3,72 €
4,23 €
3,71 €
3,69 €
3,70 €
3,80 €
4,01 €
5,40 €
5,21 €
4,75 €
5,52 €
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
4,96 €
6,15 €
6,01 €
5,38 €
5,69 €
5,28 €
4,64 €
6,02 €
5,84 €
5,06 €
4,43 €
5,93 €
5,71 €
5,12 €
4,59 €
4,33 €
9
5,37 €
4,90 €
4,32 €
5,78 €
5,65 €
5,09 €
4,50 €
4,12 €
8
5,26 €
4,81 €
4,31 €
5,49 €
5,52 €
5,01 €
4,52 €
4,01 €
7
5,04 €
4,81 €
4,27 €
5,08 €
5,27 €
4,82 €
4,49 €
4,00 €
6
4,68 €
4,75 €
3,99 €
5
4,48 €
4,37 €
4,74 €
4,88 €
4,60 €
3,97 €
4
4,38 €
4,28 €
3,92 €
3
4,20 €
6,32 €
6,22 €
5,59 €
5,91 €
6,54 €
Seite 15 von 18
5 Umrechnungstabelle und Anwendungsbeispiele
5.1
Umrechnungsfaktoren „Wohnungsgröße“
Wohnfläche
m²
25
30
35
40
50
60
70
80
100
120
140
160
200
250
5.2
Zu-/Abschlag für Umrechnungsfaktor für
Normalwohnung
Normalwohnung
1,14
14%
1,11
11%
1,09
9%
1,07
7%
1,04
4%
1,02
2%
+/- 0
1,00
0,98
-2%
0,96
-4%
0,94
-6%
0,92
-8%
0,90
-10%
0,88
-12%
Umrechnungsfaktor für
Hausmiete (EFH)
1,05
1,04
1,01
1,00
0,98
0,97
0,94
0,92
Anwendungsbeispiele
Beispiel 1: Kreis:
Ort:
Wohnwert:
Mietwertübersicht:
Wohnung:
Beispiel 2: Kreis:
Ort:
Wohnwert:
Mietwertübersicht:
Wohnung:
Beispiel 3: Kreis:
Ort:
Wohnwert:
Mietwertübersicht:
Wohnung:
Landkreis Gießen
Grünberg-Lehnheim hat die Mietstufe 3 (Seite 7)
nach Nr. 3, Beispiel: 7 Punkte (mittel)
bei Mietstufe 3 und 7 Wohnwertpunkten ergibt sich ein Tabellenwert (Seite 14) von
4,60 €/m²
Normalwohnung mit 120 m² Wohnfläche (s.o.)
x 0,94
Mietwert = 4,32 €/m²
Lahn-Dill-Kreis
Wetzlar, Kernstadt hat die Mietstufe 9 (Seite 10)
nach Nr. 3, Beispiel: 10 Punkte (gut)
bei Mietstufe 9 und 10 Wohnwertpunkten ergibt sich ein Ta
bellenwert (Seite 14) von
6,22 €/m²
Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche (s.o.)
x 1,01
Mietwert = 6,28 €/m²
Landkreis Marburg-Biedenkopf
Kirchhain, Kernstadt hat die Mietstufe 6 (Seite 12)
nach Nr. 3, Beispiel: 4 Punkte (einfach)
bei Mietstufe 6 und 4 Wohnwertpunkten ergibt sich ein Ta
bellenwert (Seite 14) von
4,00 €/m²
Normalwohnung mit 40 m² Wohnfläche (s.o.)
x 1,07
Mietwert = 4,28 €/m²
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
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Anlage: Hinweise, Empfehlungen
Ermittlung der Wohnflächen
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 23.11.2003 bestimmt, wie die Wohnfläche für
geförderte Wohnungen zu berechnen ist. Für frei finanzierte Wohnungen gibt es keine bindende Bestimmung. Dennoch wird die Wohnfläche auch in diesen Fällen regelmäßig in enger Anlehnung an die WoFlV ermittelt.
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu
dieser Wohnung gehören. Dazu gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Balkonen, Loggien und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von Kellerräumen, Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräumen, Speicher, Heizungsräumen und Garagen.
Die Grundflächen sind nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln (Beispiel: von Wand zu Wand – nicht von Fußleiste zu Fußleiste).
Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler o.dgl. werden dann nicht in die Wohnfläche einbezogen, wenn sie höher als 1,5 m sind und eine Grundfläche von mehr als 0,1 m² haben.
Auch Treppen mit über drei Steigungen und Türnischen bleiben außer Betracht.
Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen – oder bis
zum Fußboden herunterreichen und 13 cm oder weniger tief sind – werden nicht berücksichtigt.
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei
Metern sind vollständig anzurechnen. Raumteile von mindestens einem Meter und weniger
als zwei Metern Höhe sind zur Hälfte anzurechnen.
Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche (nach allen Seiten geschlossene Räume) sind zur
Hälfte anzurechnen.
Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu
einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Besondere Umstände
Wohnung ist nicht abgeschlossen
Gefangener Raum oder Durchgangszimmer
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Abschlag von
monatlicher Gesamtmiete
10-50 %
Abschlag vom
Miet- oder Flächenansatz
des Raumes
10-50 %
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Stellplatzmieten
Stellplatzmieten fallen dort an, wo eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist.
In Gebieten mit freien Parkplätzen im öffentlichen Straßenraum oder auf benachbarten Freiflächen wird es kaum vermietete Stellplätze im Freien geben. In dichter bebauten Gebieten
mit wenigen Parkplätzen ist der Bedarf und damit auch die Nachfrage deutlich höher. Die
beobachteten Miethöhen für Stellplätze im Freien sind in dicht bebauten Altstadtlagen am
höchsten.
Stellplätze im Freien
ländlicher Ort
monatlich pro Platz
zentraler Ort
Stadtgebiet
Altstadtgeschäftslage
10,- bis 20,- €
15,- bis 25,- €
20,- bis 30,- €
25,- bis 50,- €
Garagenstellplätze
ländlicher Ort
zentraler Ort
Stadtgebiet
15,- bis 25,- €
25,- bis 35,- €
30,- bis 40,- €
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
monatlich pro Platz
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