The Vacation Rental Process: From Inquiry to Checkout - FeWo

USA: Die Traumimmobilie kaufen und vermieten
Surfen in Kalifornien, Shopping in New York oder Ski fahren in den Rocky
Mountains – die Vereinigten Staaten bestechen mit vielfältigen Angeboten
für Urlauber. Da ist vom frostigen Klima und wilder Natur im Norden bis hin
zu tropischen Temperaturen und südamerikanischem Flair im Süden
garantiert für jeden das Richtige dabei. Und die noch immer recht
günstigen Immobilienpreise in manchen Regionen der USA sind ein
Eldorado für Schnäppchenjäger: In einigen Gebieten sind die Objekte bis
zu 60 Prozent günstiger als vor dem Jahr 2008, wie der im April 2011
veröffentlichte S&P Case-ShillerHäuserpreisindex zeigt. Insgesamt verzeichnete
Inhalt
HomeAway FeWo-direkt im vergangenen Jahr
ein Plus von mehr als 60 Prozent bei
1. Top-Regionen
Ferienobjekten in Übersee.
2. Perlen auf den zweiten Blick
Foto: Lothar Wandtner/pixelio.de
Selbst im beliebten Bundesstaat Florida – Altersruhesitz vieler
Amerikaner und auch so mancher Europäer – gibt es laut der
Tageszeitung „Welt“ noch immer attraktive Ferienimmobilien in mittlerer
bis guter Lage für weniger als umgerechnet 80.000 Euro. Der folgende
Ratgeber zeigt Ihnen in sieben Schritten, worauf Sie beim
Immobilienkauf in den USA achten müssen und welche Faktoren für
die Vermietung wichtig sind.
3. Das ist für eine Vermietung wichtig!
4. Der Eigentumsübergang
5. Die anfallenden Steuern
6. Die Finanzierung
7. Die Aufenthaltsgenehmigung
1. Top-Regionen
Wer eine Ferienimmobilie in den USA sucht, schaut zuerst in die besonders bekannten
Urlaubsregionen: Hierzu gehören die Metropolen Los Angeles oder San Francisco in Kalifornien,
der Nordosten mit seinen großen Seen und Städten wie New York, Boston oder Chicago, das
Vulkan-Paradies Hawaii oder der Südwesten mit den großen Nationalparks und dem Grand
Canyon. Die meisten Vermieter bei HomeAway FeWo-direkt, die eine Immobilie in den USA
besitzen, haben sich jedoch für Florida als Standort entschieden. Hier ist die Zahl der
Buchungsanfragen von 2010 bis 2011 um 62 Prozent gestiegen. Aber auch der Neuenglandstaat
Massachusetts oder New Jersey an der Atlantikküste kletterten in den vergangenen Monaten auf
der Beliebtheitsskala der Vermieter.
Kaufkräftigen Interessenten bieten sich also viele erstklassige Zielregionen in den USA: Vor allem
Einheimische, die sich infolge der Wirtschaftskrise von ihren Feriendomizilen und Sommersitzen
in den bevorzugten Ferienregionen der USA trennen
müssen, suchen noch immer vielerorts nach Käufern. Mit
etwas Glück sind die Objekte noch vor der drohenden
Versteigerung durch die Bank zum Teil unter dem
ausstehenden Darlehensbetrag zu haben. Kleine
Wohnungen in Strandnähe in Florida gibt es dabei mitunter
bereits für 30.000 Euro. Eine extravagante Villa mit Pool
und privatem Strandabschnitt kostet mit rund 700.000 Euro
40 bis 60 Prozent weniger als im Jahr 2005. Das ist zwar
Foto: Carl-Ernst Stahnke/pixelio.de
nichts für den kleinen Geldbeutel, aber für Vermieter, die eine besondere Immobilie suchen, ein
Schnäppchen. Spezielle Maklerfirmen wie etwa das Hamburger Unternehmen Dolce Villa haben
sich mittlerweile auf die Vermittlung luxuriöser Objekte spezialisiert.
Wer in die klassischen Touristenzentren der USA investiert, kann in der Regel mit guten
Buchungserfolgen rechnen. Vor allem Immobilien in den bei Reisenden begehrten städtischen
Lagen wie in New York oder San Francisco haben einen großen Vorteil, wenn sie zum Beispiel
nahe am öffentlichen Verkehrsnetz liegen und interessante Sehenswürdigkeiten unkompliziert zu
erreichen sind. Das bestätigen auch aktuellen Zahlen: So verzeichnete die 6. Deutsche
Ferienhaus Urlaubsanalyse vom vergangenen Jahr erneut ein Plus bei den Anfragen für die USA.
Auch die Reisestudie 2011 der Commerzbank zeigt, dass das Interesse an Reisen nach Übersee
trotz des schwächelnden Euros ungebrochen ist.
2. Perlen auf den zweiten Blick
Atlanta, Olympia Park
Foto: Lars Fischer/pixelio.de
Neben den Top-Regionen bieten auch weniger bekannte Gebiete
interessante Objekte für Kaufwillige. So gibt es zum Beispiel immer
wieder günstige Häuser in den Peripherien größerer Städte. Ein Beispiel
ist Atlanta: Hier sind die Preise von vormals rund 150.000 Euro im Schnitt
auf weniger als 50.000 Euro geschmolzen. Und die Region hat durchaus
ihre Reize für Touristen. Atlanta ist die Hauptstadt Georgias und hat ein
subtropisches Klima – also heiße Sommer mit über 30 Grad Celsius
wechseln sich mit relativ milden Wintern ab, die trotzdem in höheren
Lagen regelmäßig für Schnee sorgen. Der Appalachen-Höhenzug, in
dessen Vorgebirge Atlanta liegt, ist ein beliebtes Ausflugsziel für
Wanderer und Naturfreunde. Die Stadt selbst bietet ebenfalls viele
Freizeitmöglichkeiten: Es gibt große Parks, eines der größten Aquarien
der Welt, einen eindrucksvollen Zoo, unzählige Jazzclubs und
Diskotheken, elegante Restaurants sowie riesige Einkaufskomplexe. Mit
diesem abwechslungsreichen Angebot lässt sich eine Immobilie das
ganze Jahr an Touristen vermieten.
Ähnliche Perlen, deren Vorzüge sich oft erst auf den zweiten Blick erschließen, finden sich
überall in den USA. Hierzu gehört etwa das elegante Charleston in South Carolina, das einst als
Kulturmetropole des alten Südens galt und durch seine romantische Architektur besticht.
Interessant ist auch Lexington in Kentucky als Mekka für Reitsport- und Pferdeliebhaber. Die
Stadt zählt zu den wichtigsten Pferdezucht-Zentren der USA. Viele Gestüte geben gerne einen
Einblick in ihre Arbeit. Museen rund um den Pferdesport, der Kentucky Horse Park sowie
verschiedene internationale Veranstaltungen runden das Angebot für Touristen ab.
Eines der weniger bekannten Sommererholungsgebiete ist der
Lake Tahoe, der Kalifornien und Nevada verbindet. Der alpine See
lädt zum Baden und Wassersport ein und die angrenzenden
Naturparks sind ein waldreiches Wandergebiet. Für begeisterte
Sportler werden auch geführte Fahrradtouren angeboten. Eine
besondere Fitness setzt das in der gebirgigen Landschaft allerdings
voraus. Im Winter bieten die Orte rund um den See Abfahrtspisten
für Ski- und Snowboard-Begeisterte, Langlaufloipen oder
Snowmobile zur Miete.
Lake Tahoe
Foto: W. Broemme/pixelio.de
3. Das ist für eine Vermietung wichtig!
Doch egal, ob man erst noch eine Immobilie kaufen möchte oder bereits Besitzer eines
Ferienhauses in den USA ist, auch hier zählt neben einer günstigen Lage die richtige
Ausstattung. Dabei unterscheiden sich die Ansprüche der Reisenden nicht wesentlich von denen,
die lieber in Europa oder Deutschland Urlaub machen. Unabhängig von der Urlaubsregion legen
Ferienhaus-Bucher Wert auf Sauberkeit und eine praktische Ausstattung des Ferienhauses, wie
die Ferienhaus Urlaubsanalyse von HomeAway FeWo-direkt 2011 ergab.
Allerdings sollten Vermieter die Standards beachten, die in den USA üblich sind. Wer etwa in
Kalifornien, Florida, Texas oder Hawaii eine Wohnung oder ein Haus vermietet, sollte sein Objekt
unbedingt mit einer Klimaanlage ausrüsten, wenn diese nicht bereits vorhanden ist. Außerdem
sollte die Küche immer eine Grundausstattung an Gewürzen und Lebensmitteln wie Essig und Öl
vorweisen. Denn im Gegensatz zum deutschen Ferienhaustourismus können Urlauber in die
Vereinigten Staaten keine Nahrungsmittel mitführen. Ein deutschsprachiger Ansprechpartner vor
Ort ist kein Muss, kann aber bei manchem Bucher ebenfalls Pluspunkte bringen. Auf jeden Fall
sollten die Mieter eine Liste mit nahe liegenden Einkaufsmöglichkeiten, Autovermietungen,
empfehlenswerten Restaurants sowie Kartenmaterial für die Region vorfinden.
4. Der Eigentumsübergang
Wer sich für eine Immobilie in den USA entscheidet, erwirbt das Haus oder die Wohnung
grundsätzlich über einen Makler. Im Gegensatz zu Deutschland trägt dort aber nicht der Käufer,
sondern der Verkäufer die anfallenden Maklergebühren. Daher lohnt es sich, zusätzlich noch
einen Anwalt einzuschalten, der vor der Kaufabwicklung klärt, ob die nötigen
Eigentumsnachweise vorliegen und ob das Objekt zum Beispiel gegen Sturmschäden versichert
werden kann. Das ist etwa bei von Stürmen betroffenen Gebieten wie in Florida nötig, um sich
vor finanziellen Belastungen zu schützen. Wer an einer Bieterauktion im Rahmen einer
Zwangsversteigerung teilnimmt, sollte das Objekt vorher außerdem durch einen
Sachverständigen begutachten lassen, um nicht die sprichwörtliche Katze im Sack zu kaufen.
Dann folgt der eigentliche Eigentumsübergang: Der Kaufpreis wird gezahlt, das Eigentum
übertragen und die Eigentumsurkunde ausgestellt. Allerdings muss der deutsche Käufer darauf
achten, dass er eine sogenannte „Title Insurance“ erhält. Diese gewährt Schutz vor möglichen
Rechten Dritter und vor Rechtsmängeln. Denn das amerikanische Register hat nicht die gleiche
Aussagekraft und öffentliche Wirkung wie das deutsche Grundbuch.
Beachte: Auch in den USA gibt es beim Immobilienkauf eine notarielle Beglaubigung. Diese
bezieht sich allerdings nur auf die abgegebenen Unterschriften, nicht aber auf den Vertrag an
sich. Daher ist es schon aus diesem Gesichtspunkt ratsam, einen Anwalt beim Kauf
hinzuzuziehen.
5. Die anfallenden Steuern
Die Kosten beim Immobilienkauf in den USA sind recht überschaubar. Da der Makler regelmäßig
vom Verkäufer bezahlt wird und auch keine Grunderwerbssteuer anfällt, ist der Mehraufwand
durch Anwalt und/oder Notar recht gering. Dafür ist die jährlich anfallende Grundsteuer von rund
0,4 bis zu zwei Prozent des Marktwertes der Immobilien in den meisten Fällen deutlich höher als
in Deutschland. Das kann aber je nach Region sehr unterschiedlich sein, da es sich um eine
kommunale Steuer handelt. Die Mieteinnahmen müssen ebenfalls in den USA versteuert werden.
Diesen können in der amerikanischen Steuererklärung zum Beispiel Instandhaltungskosten
gegengerechnet werden. Das vermindert die Steuerlast.
Wird das Haus irgendwann verkauft oder vererbt, fällt in der Regel eine deftige
Spekulationssteuer von bis zu 20 Prozent des Verkaufspreises bzw. eine Nachlasssteuer an.
Zusätzliche Steuern sind in manchen Bundesstaaten ebenfalls möglich. Daher sollten Sie sich
vor dem Kauf ausführlich über die Rechtslage in der Region informieren.
Beachte: Eine zusätzliche Besteuerung müssen Immobilienbesitzer wegen des
Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland nicht befürchten. Hier sind
die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen – also auch Mieteinnahmen aus einer
Ferienimmobilie – ausdrücklich aufgeführt.
6. Die Finanzierung
Wer in der Lage ist, eine Immobilie in den USA bar zu erwerben,
kann beim Verkauf mit einem zusätzlichen Preisnachlass rechnen.
Das kann sich schon bei einer kleinen Ferienwohnung für
umgerechnet 50.000 Euro rechnen. Da das allerdings die Ausnahme
ist, muss sich der Käufer schon im Vorfeld mit der Finanzierung beschäftigen. Hier kann der
Kredit einer amerikanischen Bank in Frage kommen oder das Darlehen eines deutschen Instituts.
In Deutschland verlangen Banken und Sparkassen aber in der Regel eine belastbare Sicherheit.
Wer also über eine inländische Immobilie verfügt, tut sich bei der Finanzierung wesentlich
leichter.
Foto: Uschi Dreiucker/pixelio.de
7. Die Aufenthaltsgenehmigung
Egal, ob man in seiner Ferienimmobilien selbst Urlaub machen möchte oder regelmäßig Mieter
hat: Zur Einreise in die USA benötigt man neben den üblichen Formularen noch einen
biometrischen Pass. Wer länger als 90 Tage bleiben möchte, etwa um im warmen Florida als
Rentner den Winter zu verbringen, muss sich um ein Besuchervisum bemühen, das einen
Aufenthalt von bis zu sechs Monaten erlaubt und sogar eine Verlängerung ermöglicht (hilfreich ist
zum Beispiel die Seite www.immigrationdirect.com). Das Visum setzt allerdings einen festen
Wohnsitz außerhalb der USA voraus. Außerdem muss der Antragsteller nachweisen, dass er
während des Aufenthalts keiner Arbeit nachgehen wird.
Beachte: Wenn Sie vor allem Langzeit-Mieter als Zielgruppe im Blick haben, sollten Sie einen
entsprechenden Hinweis in Ihr Inserat aufnehmen und eventuell ein Merkblatt für potenzielle
Bucher zur Verfügung stellen.