Imm obilien-, Miet- und W ohnungseigentumsrecht

Immobilien-, Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
18. Februar 2008
Liebe Leserin,
lieber Leser,
schön, dass Sie sich auch heute wieder für unseren Newsletter zum
Immobilien-, Miet- und WEG-Recht interessieren.
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Übersicht:
Durchbrechung des Schornsteinfegermonopols
Erneut starker Rückgang der Baugenehmigungen
Newsletter
Mietrecht; Rauchen in der Wohnung
WEG-Recht; WEG-Reform: Hausgeldrückstand und Zwangsverwaltung
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Durchbrechung des Schornsteinfegermonopols
Am Mittwoch vergangener Woche hat das Bundeskabinett einen
Gesetzesentwurf beschlossen, der das Schornsteinfegerwesen
reformieren soll. Wo bisher kein Wettbewerb herrschte, soll in Zukunft
jeder Bezirk alle sieben Jahre neu ausgeschrieben werden. Kritik an der
bisherigen Regelung kam vor allem von der EU Kommission, die 2003 ein
sogenanntes
Vertragsverletzungsverfahren
gegen
Deutschland
eingeleitete hatte, weil der freie Waren- und Dienstleistungsverkehr
beeinträchtigt war. Schließlich konnten Schornsteinfeger aus anderen EULändern realistischerweise nicht in Deutschland arbeiten. Das
Bezirkssystem selbst soll allerdings erhalten bleiben. Nur der
Bezirksschornsteinfeger (zukünftig wohl „Bezirksbevollmächtigter“) soll die
Feuerstättenschau durchführen dürfen.
Der Bundesverband des Schornsteinfeger-Handwerks prognostiziert,
dass 70 Prozent der Einnahmen den etablierten Schornsteinfegern
erhalten bleiben. Bei den restlichen 30 Prozent gebe es freien
Wettbewerb.
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Erneut starker Rückgang der Baugenehmigungen
Die Zahl der Genehmigungen sank im letzten Jahr um mehr als 26%. Viele führen dies auf die
Abschaffung der Eigenheimzulage zurück. Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser (Rückgang um
1/3) werden seltener gebaut. Trotz unzähliger Versprechen der Politik gibt es derzeit noch keine
beschlossene Regelung, um die Abschaffung der Eigenheimzulage zumindest abzumildern. In
der Diskussion steht immer noch der sogenannte Wohn-Riester. Riestersparer sollen dabei ihr
eingezahltes Geld auch für den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder zur Abzahlung eines
Darlehens für den Bau oder Kauf einer Immobilie nutzen können.
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Mietrecht; Rauchen in der Wohnung
Alle Mietrechtler haben lange auf eine Entscheidung des Bundesgerichthofs gewartet, ob
Rauchen in der Mietwohnung zu einer Ersatzverpflichtung führen kann. Der für das
Wohnraummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden,
ob eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste
Nutzung anzunehmen ist, wenn „exzessives“ Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit
einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.
BGH Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07
Die Mieter bewohnten die Räume von August 2002 bis Juli 2004 und verlangten die
Rückzahlung der Kaution. Die Vermieterin rechnete mit Schadenersatzansprüchen auf. Sie
behauptet, die Mieter hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken,
Wände und Türen durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe
sich in die Tapeten „eingefressen“, was eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen
erforderlich gemacht habe.
Die Vorinstanzen haben einen Schadensersatzanspruch der Vermieterin abgelehnt und sie zur
Rückzahlung der Kaution verurteilt.
Der Bundesgerichtshof trennt zwischen „normalem“ Rauchen, das dem vertragsgemäßen
Mietgebrauch entspricht, wenn die Folgen jedenfalls durch Schönheitsreparaturen (Tapezieren,
Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper
einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigt
werden
können
und
„exzessivem“
Rauchen,
wenn
darüber
hinausgehende
Instandsetzungsaufwendungen entstehen. Nachdem sich im konkreten Fall die Spuren
jedenfalls durch bloße Schönheitsreparaturen beseitigen haben lassen bestand wegen des
Rauchens selbst kein Schadensersatzanspruch der Vermieterin.
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WEG-Recht; WEG-Reform: Hausgeldrückstand und Zwangsverwaltung
Ein (selbst in der Wohnung wohnender) Wohnungseigentümer kam mit der Zahlung des
Hausgelds
in
Rückstand.
Die
Wohnungseigentümergemeinschaft
erwirkte
Vollstreckungsbescheide. Auf Antrag eines anderen Gläubigers (Bank) stand die Wohnung
bereits unter Zwangsverwaltung. Nachdem der Eigentümer auch nach den
Vollstreckungsbescheiden noch nicht die Hausgeldzahlungen geleistet hatte und der
Zwangsverwalter logischerweise aus der Verwertung - der Eigentümer wohnte schließlich noch
selbst in der Wohnung - keine Einnahmen an den WEG-Verwalter abführen konnte, verlangt der
WEG-Verwalter vom Zwangsverwalter, dass dieser zum einen von der Bank als Betreiberin der
Zwangsverwaltung einen die Kosten deckenden Vorschuss anfordert und zum anderen, dass
der Zwangsverwalter bei Gericht die Räumung der Wohnung beantragen soll.
Bis zum 30.6.2007 war der Zwangsverwalter bei ausbleibenden Einnahmen verpflichtet vom die
Zwangsverwaltung beitreibenden Gläubiger einen Vorschuss zur Deckung der Kosten der
Zwangsverwaltung (also auch des zu zahlenden Hausgelds) anzufordern. Zudem konnte er
beim selbst nutzenden Eigentümer die Räumung der Wohnung verlangen, wenn er seinen
Hausgeldzahlungen nicht nachgekommen ist.
Mit der WEG-Reform haben jetzt die Eigentümergemeinschaften ein deutlich besseres Schwert
in die Hand bekommen, gegen zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Eigentümer
vorzugehen.
Im
Rahmen
der
Zwangsversteigerung
der
Wohnung
ist
die
Wohnungseigentümergemeinschaft
in
Höhe
von
5%
des
Verkehrswerts
(vor
Grundpfandrechtsgläubigern) bevorrechtigt (siehe hierzu Seite 20 unseres Skripts zur WEGReform; http://www.daten.anwalt-fuss.de/weg_skript.pdf).
BGH, Beschluss v. 24.1.2008, V ZB 99/07
Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs ist durch die Änderung die bisherige
Privilegierung im Rahmen der Zwangsverwaltung nicht mehr möglich. Wenn die
Wohnungseigentümergemeinschaft dieses Instrumentarium immer noch zur Hand hätte, wäre
sie quasi doppelt bevorzugt. Zum einen über die Sonderbehandlung im Rahmen der
Zwangsversteigerung und zum anderen im Rahmen der Zwangsverwaltung.
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Soviel für heute. Ihr Ansprechpartner
Alexander Fuß, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
--Fuß Rechtsanwälte
Waaghausstraße 5-7, 78532 Tuttlingen
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