Credit Suisse Real Estate Fund Global

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Kapitalerhöhung 2015
Real Estate Investment Management
Mai 2015
Kapitalerhöhung 2015 – Wichtigstes in Kürze
Das aktuelle Portfolio der Anlagegruppe
besteht aus zehn Liegenschaften mit einem
Verkehrswert von 324 Mio. CHF
Die Fremdfinanzierungsquote des CS REF
Global liegt bei 34% der Verkehrswerte. In
Zukunft ist lediglich eine Belehnung von
einem Drittel der Verkehrswerte zulässig
Leeds, «Princes Exchange», Princes Square (GB)
Um künftiges Wachstum sicherzustellen
und flexibel handeln zu können wird im Juni
2015 eine Kapitalerhöhung über maximal
CHF 119 Mio. durchgeführt
Der Emissionserlös dient dem Erwerb von
weiteren Bestandsliegenschaften
Weitere renditetragende Objekte im
Umfang von 300 Mio. CHF befinden sich in
den definierten Zielmärkten in
verschiedenen Phasen der Prüfung
Mai 2015
2
Erfolgsfaktoren
Innovation
Der CS REF Global ist der erste börsenkotierte Schweizer
Immobilienfonds, der im Ausland investiert
Liquidität
Kotierung am 29.11.2011 an der SIX Swiss Exchange – mittleres
Handelsvolumen von rund 305‘000 CHF pro Tag (2015)
Know How
Die Credit Suisse verwaltet über 10 Mrd. CHF an internationalen
Immobilienanlagen
Hedging
Das Währungsrisiko im CS REF Global wird mehrheitlich
abgesichert
Performance*
Langfristig wird eine Jahresperformance von 5 - 6% nach
Hedging angestrebt (inkl. Ausschüttung von ~4%)
* Die Zielrendite ist keine Projektion, Voraussage oder Garantie für die zukünftige Performance oder das Erreichen derselben.
Quelle: Credit Suisse AG
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3
Zielmärkte – Regionen
Standorte des Real Estate Asset Management
Zielmärkte
Strategische Allokation
Am ericas: 33.3%
Europa: 33.3%
Die Angaben sind lediglich Richtwerte und widerspiegeln nicht das tatsächliche Portfolio zum Zeitpunkt des Kaufs.
Asien-Paz ifik: 33.3%
Mai 2015
4
Zielmärkte – Nutzungen
Hauptnutzung: Büro
Nebennutzung: Parking
Hauptnutzung: Verkaufsflächen
Nebennutzung: Wohnen
Nebennutzung: Gastronomie
Nebennutzung: Lager / Logistik
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Zielmärkte – Immobilienstrategie „Core“
Länder
Der Fokus liegt auf Investitionsländern mit einer hohen
Markttransparenz, Marktliquidität sowie Rechtssicherheit
Städte
In erster Linie werden die Investitionen in führenden
Wirtschaftszentren getätigt
Mikrolagen
Innerhalb der Städte liegt das Schwergewicht auf dem Central
Business District (CBD) oder ähnlich guten Lagen
Gebäude
„Core“-Immobilien zeichnen sich in der Regel durch eine hohe
bauliche und architektonische Qualität aus
Mieter /
Mietverträge
Die hohe Ertragsstabilität wird durch mittel- bis langfristige
Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern erreicht
Mai 2015
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Kennzahlen
Jahresberichte / Halbjahresberichte
31.12.2014 31.12.2013 31.12.20121)
Nettofondsvermögen
in Mio. CHF
232,9
228,6
227,8
Verkehrswert der Liegenschaften
in Mio. CHF
323,6
309,1
296,8
%
-3,10
-6,57
5,36
in CHF
3.80
3.60
1.80
Ausschüttungsrendite
%
3,89
3,89
1,73
Ausschüttungsquote
%
85,87
79,00
83,44
Anlagerendite
%
5,71
2,19
1,57
Fremdfinanzierungsquote (der Verkehrswerte)
%
33,94
34,59
27,08
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)
%
1,12
1,17
0,92
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV)
%
1,67
1,75
1,03
Mietzinsausfallquote
%
10,41
2,14
0,32
Agio
Ausschüttung pro Anteil
Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Performance-Angaben sind keine Garantie für laufende
und zukünftige Wertentwicklungen und Erträge. Die Kennzahlen wurden nach der neuen Fachinstruktion der SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» berechnet, welche seit 17.11.2010 in
Kraft ist.
1
Der Fonds wurde per 29.11.2011 lanciert. Das erste Geschäftsjahr ist ein verlängertes Geschäftsjahr bis 31.12.2012. Einige Kennzahlen sind aufgrund Neulancierung des Fonds nicht
aussagekräftig
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7
Netto-Performance per 30.04.2015
1) Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die
bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht.
Letzter Datenpunkt: 30.04.2015
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Agios und Disagios der Schweizer Immobilienfonds
Mittel der kotierten CH-Fonds1: 36.4%
1
werden auch die OTC gehandelten Fonds CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF LogisticsPlus sowie der CS REF Global berücksichtigt, liegt das gewichtete Agio bei 34.7%
Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte der Fonds
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Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften
Deutschland
Grossbritannien
Japan
Australien
USA
Niederlande
Chile
25.70%
18.44%
17.94%
15.19%
11.72%
7.34%
3.67%
Europe
APAC
Americas
51.95%
30.50%
17.55%
Quelle: Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2014 des Credit Suisse REF Global
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10
Diversifikation nach Nutzungsart (% des Nettomietertrags)
8%
0%
0%
0%
0%
0%
0% 1%
2%
74%
15%
Büro
Verkauf
Lager
Wohnungen
Diverse
Parking
Quelle: Jahresbericht per 31.12.2014 des Credit Suisse REF Global
Mai 2015
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Währungsabsicherung
 Die Währungsabsicherung wird von den
Fachleuten der Currency Overlay Group der
Credit Suisse AG durchgeführt
 Währungsschwankungen der Nettoaktiven
werden mehrheitlich gegen den Schweizer
Franken (CHF) abgesichert
 Eingesetzt werden in der Regel Devisenterminkontrakte mit einer Laufzeit von zwei
bis sechs Monaten
 Die einzelnen Transaktionen sowie die
resultierenden Gewinne oder Verluste
werden im Halbjahres- und Jahresbericht
detailliert ausgewiesen
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Besteuerung
 Zur Erreichung einer steueroptimierten
Struktur werden die Immobilienwerte je nach
länderspezifischen Eigenheiten entweder
direkt oder indirekt über eine oder mehrere
Tochtergesellschaften gehalten – dadurch
kann die Steuerbelastung auf Fondsebene
signifikant gesenkt werden
 Als Steuerberater wird ein international
tätiges, renommiertes Steuerberatungsunternehmen beigezogen
 Der Immobilienfonds hält die Immobilienwerte indirekt über Tochtergesellschaften –
entsprechend unterliegen Investoren mit
Steuerdomizil Schweiz der üblichen
Besteuerung
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Objekte im Fondsvermögen
 Bürohaus an der Karlstrasse in München
 Hauptbahnhof ist in fünf Gehminuten
erreichbar
 Baujahr 2005
 Vermietbare Fläche: 11‘500 m2
 Acht Geschosse (davon 2 Untergeschosse
mit 42 Parkplätzen)
 Hauptmieter:
− BayernInvest
− International School of Management
− Rating Service Unit (RSU)
München, «Karlshöfe», Karlstrasse 35 (DE)
CHF 58.7 Mio. (16.5% des Portfolios)
 Gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit
von fünf Jahren
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 Bürogebäude in Rotterdam Waalhaven
 Rotterdam besitzt den grössten Seehafen
Europas
 Baujahr 2011
 Acht Geschosse
 Hauptmieter ist Argos North Sea Group –
einer der am schnellsten wachsenden
Ölhandelskonzerne Europas
 Der Mietvertrag läuft bis Ende 2023
Rotterdam, «Port City III», Waalhaven Z.z 11 (NL)
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15
 Bürogebäude im Zentrum von Leeds
 Liegt direkt neben dem Hauptbahnhof
 Baujahr 1999
 Acht Büro-Geschosse
 Hauptmieter ist DLA Piper, eine der
grössten, weltweit tätigen Anwaltskanzleien
 Der Mietvertrag des Hauptmieters läuft bis
Ende 2019
Leeds, «Princes Exchange», Princes Square (GB)
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16
 Geschäftsliegenschaft im Stadtbezirk
Shibuya in Tokio. Der Bezirk ist für sein
grosses Shopping- und Unterhaltungsangebot bekannt
 Baujahr 2012
 Drei Geschosse
 Mieter ist die Firma Escrit – ein in Tokio
börsennotiertes Unternehmen, welches auf
Eventmanagement im Bereich
Hochzeitsplanung spezialisiert ist
 Der Mietvertrag läuft bis 2027
Tokio, «J4», Shibuya-ku (JP)
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17
 Büroliegenschaft an bester Lage in Perth im
Finanzdistrikt
 Baujahr 1972 (1995 vollständig renoviert)
 Der Hauptmieter hat seinen auslaufenden
Vertrag nicht verlängert. Für den Grossteil
dieser Mietflächen konnte auf den
01.09.2014 bereits ein neuer Mietvertrag
bis September 2021 abgeschlossen werden
Perth, 45 St. Georges Terrace (AU)
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18
 Büroliegenschaft in einem der begehrtesten
Geschäftsviertel in Houston
 Baujahr 1973 (1998 vollständig renoviert)
 Nur zwei der insgesamt 20 Mieter belegen
mehr als 10% der Gesamtfläche: Old
Republic National Title Insurance Company
sowie Vantage Energy Services
Gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit von
5.4 Jahren
Houston, 777 Post Oak Boulevard (US)
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19
Santiago de Chile, »Ombú», Av. Andrés Bello (CL)
 Büroliegenschaft an sehr guter Lage in
Santiago de Chile
 Baujahr 2013
 Die Immobilie ist zu 91% an renommierte
Unternehmen vermietet
 Die Mieterstruktur zeichnet sich durch eine
Mischung aus multinationalen
Grosskonzernen und lokalen
Dienstleistungsunternehmen aus
− Philips (40%)
− Omnicom Media Group
− Euro Assistance
− Masvida
 Gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit
von 4.8 Jahren
Mai 2015
20
 Drei Liegenschaften im Zentrum von
Stuttgart, eine Wohnliegenschaft und zwei
Büroliegenschaften
 Stuttgart ist die Landeshauptstadt und das
ökonomisches Zentrum von BadenWürttemberg
 Gute zentrale Geschäfts- und Wohnlage,
gefragt bei Bürobenutzern aus der Finanzund Versicherungsbranche
 Hervorragende Verkehrsanbindung
 Vermietbare Fläche: 7’419 m2
Stuttgart, »Allianzportfolio», (DE)
 Hauptmieter ist der Versicherungskonzern
Allianz Deutschland AG
 Der Mietvertrag läuft bis Ende 2020
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21
CS Real Estate Fund Global
Kapitalerhöhung 2015
Eckdaten zur Kapitalerhöhung
Emissionsvolumen:
Art der Emission:
Zeichnungsfrist:
Bezugsrechtshandel:
Liberierung:
Ausgabepreis:
Bezugsverhältnis:
Valorennummer / ISIN (Anteil):
Maximal CHF 119,0 Mio.
Die Emission wird kommissionsweise («best-effort
basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots
in der Schweiz durchgeführt
1. bis 12. Juni 2015, 12.00 Uhr (MEZ)
Es findet ein offizieller Bezugsrechtshandel vom 1. bis
11. Juni 2015 an der SIX Swiss Exchange AG statt
19. Juni 2015
CHF 103.00 netto pro Anteilsschein
Zwei (2) bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von
einem (1) neuen Anteil
13 985 167 / CH013 985 167 6
Valorennummer / ISIN (Bezugsrecht): 28 203 972 / CH028 203 972 3
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23
Mittelverwendung: Investitionsmöglichkeit in Prüfung
501
Congress
Austin, 501 Congress
 Investitionsmöglichkeit in der Innenstadt von Austin,
Texas
 Die Liegenschaft wurde in den Jahren 2014/2015
totalsaniert – neu mit insgesamt 11‘404 m2
vermietbarer Fläche (inkl. Verkaufsfläche von 1‘713 m2
im Erdgeschoss)
 Zurzeit sind 76% aller Flächen vermietet – Hauptmieter
ist Dropbox mit einem Mietvertrag bis April 2025
 Die Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei
durchschnittlich 8.8 Jahren
 Das Investitionsvolumen beträgt USD 50 Mio.
 Die Nettomieteinnahmen liegen bei USD 2.57 Mio.
 Die Nettorendite des Objekts beträgt 5%
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24
Denver, MarketWorks
 Investitionsmöglichkeit in der Innenstadt von Denver
 Die Büroliegenschaft (inkl. Verkaufsflächen im
Erdgeschoss) mit einer vermietbaren Fläche von
11’217 m2 wurde in den Jahren 1872 - 1902 gebaut
und in den Jahren 1980, 2005, 2010 und 2014
renoviert
 85% der Flächen sind vermietet (attraktiver Mietermix)
 Die Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei
durchschnittlich 3 Jahren
 Das Investitionsvolumen beträgt USD 29 Mio.
 Die Nettoanfangsrendite des Objekts beträgt ca. 5%
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25
Los Angeles, 1311 Third Street Promenade
 Investitionsmöglichkeit in der Innenstadt von Santa
Monica
 Die Büroliegenschaft mit einer vermietbaren Fläche von
1’997 m2 wird zurzeit totalsaniert und wird im Sommer
2015 bezugsbereit sein
 100% der Büroflächen sind vorvermietet an WeWork
mit einem Mietvertrag bis September 2030
 Das Investitionsvolumen beträgt USD 25.5 Mio.
 Die Nettoanfangsrendite des Objekts beträgt 5%
Mai 2015
26
Tokyo, Ginza 7-8-8
 Die Liegenschaft liegt in der Prestige trächtigen
Einkaufszone „Ginza“ von Tokyo
 Das Gebäude mit einer vermietbaren Fläche von 1’066
m2 wurde 1987 errichtet
 100% der Flächen sind langfristig an Vacheron
Constantin vermietet
 Das Investitionsvolumen beträgt CHF 40 Mio.
 Die Nettomieteinnahmen liegen bei ca. GBP 1.26 Mio.
 Die Nettoanfangsrendite des Objekts beträgt ca. 3.4%
Mai 2015
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Unsere Prioritäten
Diversifikation
Es wird angestrebt, die geografische Diversifikation des
Portfolios weiter auszubauen
Sicherung der
Cashflows
Im Liegenschaftsbestand wird der Abschluss von lang
laufenden, indexierten Mietverträgen angestrebt
Verkehrswerte
Der Verkehrswert der Liegenschaften stieg im Geschäftsjahr
2014 um 4,7%
Ausschüttung
Die Ausschüttung des Geschäftsjahres 2014 stieg von CHF
3.60 auf CHF 3.80, Ausschüttungsrendite 3,9%
Wachstum durch
Eigenkapital
Um die Diversifikation weiter vorantreiben zu können, strebt
der Fonds im Juni 2015 eine Kapitalerhöhung an
Mai 2015
28
Ihre Ansprechpartner
Ulrich Braun
Strategies & Advisory
Francisca Fariña Fischer
Product Managment
Director
Director
[email protected]
Tel. +41 44 332 58 08
[email protected]
Tel. +41 44 332 81 74
Mai 2015
29
Anhang
Warum Credit Suisse?
Kennzahlen und Fakten
Eine der führenden Immobilienplattformen
weltweit
Mehr als 75 Jahre Immobilienerfahrung
Verwaltete Immobilienvermögen von EUR
34.3 Milliarden
Anlagen in mehr als 1200 Liegenschaften in
20 Ländern
210 Immobilienexperten weltweit,
Niederlassungen in Zürich, Frankfurt, New York
und Singapur
Erfahrenes Team mit umfassender Erfahrung in
den Bereichen Immobilienakquisition, Finanzen
und Immobilienmanagement
Starke, eingebettete Risikomanagementkultur
Letzter Datenpunkt: 31. Dezember 2014
14. April 2015
31
Globale Immobilienerfahrung - Auszug
121 Bloor Street
Toronto
Temple Quay,
Bristol
Endemol HQ,
Amsterdam
Toranomon,
Tokio
Laimer Würfel,
München
1099 NY Avenue,
Washington DC
Elisabeth Street,
Brisbane
Old Stock Exchange,
Vancouver
Zara Building,
Fukuoka
Magdalena Norte,
Santiago
Sihlcity,
Zürich
Goulburn Street,
Sydney
Mai 2015
32
Warum Credit Suisse?
Grösster europäischer Immobilienfondsverwalter1 – Nr. 8 weltweit
Die 10 führenden Fondsverwalter Europa
(nicht-kotierte REF / RE-Mandate) (Mio.
EUR)
Die 10 führenden Fondsverwalter Weltweit
(direkt verwaltete
(Mio.
Immobilienvermögen)
EUR)
Credit Suisse
20,961
Blackstone
63,291
Deka Real Estate
20,098
Brookfield Asset Management
45,966
CBRE Global Investors
16,419
UBS Global Asset Management
36,346
UBS Global Asset Management
15,920
Pramerica Real Estate Investors
32,667
Aviva Investors
11,814
J.P. Morgan Asset Management
26,259
BNP Paribas REIM
10,775
Morgan Stanley Real Estate Investing
24,566
Blackstone
10,570
CBRE Global Investors
24,361
AXA Real Estate
10,102
Credit Suisse
24,204
Aberdeen Asset Management
10,071
Deka Real Estate
23,700
Union Investment
10,025
RREEF
21,311
Credit Suisse ist der grösste Verwalter von Immobilienfonds in der Schweiz. Die Rangliste basiert auf den verwalteten Vermögen von nicht-kotierten Immobilienfonds / Immobilien-Mandaten per 31.12.2012.
Werden die kotierten Schweizer Immobilienfonds hinzugerechnet, erhöht sich das global verwaltete Immobilienvermögen der Credit Suisse AG auf EUR 35,121 Mio.
Stand: Juni 2013
Quelle: INREV/ANREV Fund Manager Survey 2013
1
Mai 2015
33
Warum Credit Suisse? – Liegenschaften und Bürostandorte
Starke Präsenz in den wichtigsten Märkten
Amsterdam
Brüssel
Hamburg
Berlin
Glasgow
Leeds
London
München
Schweiz: 1'105 Liegenschaften an über 300 Standorten
Deutschland: 61 Liegenschaften an 31 Standorten
Niederlande: 21 Liegenschaften an 10 Standorten
Grossbritannien: 17 Liegenschaften an 11 Standorten
Frankreich: 8 Liegenschaften an 5 Standorten
Spanien: 5 Liegenschaften an 3 Standorten
Italien: 5 Liegenschaften an 3 Standorten
Übriges Europa: 13 Liegenschaften in 6 Ländern1
Wien
Calgary
Vancouver
Frankfurt
Ottawa Montreal
Madrid
Toronto
Chicago
Boston Lissabon
New York
Houston
Washington DC
Paris
Genf
Zürich
Tokio
Fukuoka
Mailand
Singapur
São Paulo
Santiago
Brisbane
Perth
Sidney
Melbourne
Wellington
Österreich, Belgien, Tschechische Republik, Polen, Portugal,
Schweden
Stand: Dezember 2013
1
Liegenschaften
Standorte der Real Estate Asset Management
Standorte der Credit Suisse Hedging-Griffo
Mai 2015
34
Warum Credit Suisse? – globales Netzwerk
Internationale Kompetenz durch das Netzwerk der Credit Suisse
REAM Zürich
REAM Frankfurt
Fondsmanagement, Akquisition und
Property Asset Management
Europa
130 Liegenschaften in 12 Ländern
REAM New York
Akquisition und Property Asset
Management Americas
11 Liegenschaften in 3
Ländern
Fondsmanagement, Akquisition
und Property Asset Management Schweiz
1'105 Liegenschaften an 300 Standorten
Standorte der Credit Suisse
Hauptsitze der Regionen
Centers of Excellence
REAM: Real Estate Asset Management
Stand: Dezember 2013
REAM Singapur
Akquisition und Property Asset
Management Asien-Pazifik
10 Liegenschaften in 3
Ländern
Mai 2015
35
Disclaimer
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Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte
Prospekt sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich, und bei allen Banken der Credit Suisse
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