de - Credit Suisse

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Geprüfter Jahresbericht
Credit Suisse Real Estate Fund International
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
31. Dezember 2015
Credit Suisse Real Estate Fund International • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Inhalt
Wichtiges in Kürze
Verwaltung und Organe
Informationen über Dritte
Tätigkeitsbericht
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung
Vermögensrechnung
Erfolgsrechnung
Anhang
Hypotheken / Kredite
Geschäfte zwischen Fonds
Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Geschäfte mit Nahestehenden /
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Immobiliengesellschaften des Fonds /
Übersicht Käufe und Verkäufe von Anteilen
Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen
Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften
Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag / Liegenschafts-/Immobilienstruktur
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Inventar der Liegenschaften in Schweizer Franken / Allgemeine Objektangaben /
Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Inventar der Liegenschaften in Landeswährung / Objekt-Finanzzahlen
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht
Bewertungsbericht
Bericht der Prüfgesellschaft
2
3
4
5
6
11
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28
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34
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Wichtiges in Kürze
Eckdaten
Valorennummer 1 968 511
Ausgabe Fondsanteile
Rücknahme Fondsanteile
Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung)
Ausgabepreis pro Anteil
Rücknahmepreis pro Anteil
Schlusskurs (Geldkurs)
Höchster Kurs (Berichtsperiode)
Tiefster Kurs (Berichtsperiode)
Marktkapitalisierung
Agio / Disagio
Vermögensrechnung
Verkehrswert der Liegenschaften
Gestehungskosten der Liegenschaften
Gesamtfondsvermögen (GAV)
Fremdfinanzierungsquote: 2)
– in % der Anlagekosten
– in % der Verkehrswerte
Fremdkapitalquote
Nettofondsvermögen (NAV), den Anteilinhabern
des Fonds zuzurechnen
Rendite- und Performanceangaben
Ausschüttung
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Eigenkapitalrendite (ROE), den Anteilinhabern
des Fonds zuzurechnen
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
Anlagerendite
Performance
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 3)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 3)
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
Kurs-/Cashflowverhältnis
Erfolgsrechnung
Nettoertrag total
Realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Mietzinseinnahmen
Mietzinsausfallquote
Unterhaltsaufwand
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014 1)
31.12.2013 1)
176 074
–
2 288 970
1 042.96
1 115.00
970.00
1 120.00
1 250.00
1 060.00
2 563,6 Mio.
7,39%
–
–
2 112 896
1 034.42
1 105.00
960.00
1 075.00
1 075.00
955.00
2 271,4 Mio.
3,92%
–
–
2 112 896
1 016.22
1 085.00
945.00
1 005.00
1 070.00
955.00
2 123,5 Mio.
–1,10%
31.12.2015
2 479,6 Mio.
2 282,0 Mio.
2 896,9 Mio.
31.12.2014 1)
2 431,7 Mio.
2 345,4 Mio.
2 678,6 Mio.
31.12.2013 1)
2 190,4 Mio.
2 193,6 Mio.
2 366,7 Mio.
13,87%
12,76%
17,48%
14,25%
13,74%
18,27%
4,01%
4,02%
9,13%
2 387,3 Mio.
2 185,6 Mio.
2 147,2 Mio.
31.12.2015
41.00
3,66%
99,42%
31.12.2014 1)
41.00
3,81%
92,87%
31.12.2013 1)
40.00
3,98%
91,18%
4,35%
6,77%
4,43%
4,18%
4,95%
8,05%
72,89%
0,86%
1,02%
24,63
16,77
6,27%
5,92%
11,35%
74,03%
0,85%
0,98%
15,36
34,35
4,23%
4,49%
7,04%
72,63%
0,95%
1,04%
22,33
14,31
31.12.2015
94,0 Mio.
77,4 Mio.
144,6 Mio.
4,50%
10,0 Mio.
31.12.2014 1)
86,8 Mio.
–27,2 Mio.
139,9 Mio.
5,92%
15,9 Mio.
31.12.2013 1)
85,2 Mio.
55,7 Mio.
134,1 Mio.
6,04%
17,0 Mio.
Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst
Zulässige Belastung: 50% der Verkehrswerte (Fondsvertrag § 14 Ziff. 2)
3) Die für die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote GAV relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote NAV setzt diese Kosten
ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das den Anteilinhabern zuzurechnende Nettofondsvermögen ist per 31.12.2015 um 17,59% tiefer
als das Gesamtfondsvermögen.
1)
2)
3
Verwaltung und Organe
Verwaltung
und Organe
Fondsleitung
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Verwaltungsrat
– Dr. Thomas Schmuckli, Präsident
– Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Ruth Bültmann (seit 1. Oktober 2015), Mitglied
– Petra Reinhard Keller (seit 7. April 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Dr. Christoph Zaborowski (seit 8. Juli 2015), Mitglied
– Markus Graf (bis 31. Januar 2015), Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten
– Lars Kalbreier (bis 31. März 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Maurizio Pedrini (bis 31. August 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Geschäftsleitung
– Thomas Schärer, CEO
– Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions
– Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel
– Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management
– Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services
– Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO
– Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management
– Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance
Depotbank
Credit Suisse AG, Zürich
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
4
Informationen über Dritte
Informationen
über Dritte
Akkreditierte Schätzungsexperten
– Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich
– Marco Feusi, dipl. Architekt HTL, Wüest & Partner AG, Zürich
– Gino Fiorentin (seit 1. Januar 2015), dipl. Architekt HTL, Wüest & Partner AG, Zürich
– Pascal Marazzi-de Lima (seit 1. Januar 2015), dipl. Architekt ETH, Wüest & Partner AG, Zürich
Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der
Fondsaktiven zu unterstützen.
Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:
– Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der
Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring.
– Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.
– Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften
weitere Teilaufgaben zu delegieren.
Die Liegenschaftenverwaltung und der technische Unterhalt sind an die folgenden Firmen delegiert:
Australien
Chile
Deutschland
Grossbritannien
Irland
Japan
Kanada
Neuseeland
Niederlande
USA
CBRE (C) Pty Ltd., Jones Lang LaSalle (VIC) Pty Ltd., Jones Lang LaSalle (QLD) Pty Ltd.,
Knight Frank Australia Pty Ltd., Multiplex Property Services Pty Ltd.
CBRE Chile SA
BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH
BNP Paribas Real Estate Advisory & Property M
anagement UK Ltd.
Jones Lang LaSalle Ltd.
Savills Asset Advisory Co., Ltd.
Canderel Management Inc., Colliers Macaulay Nicolls Inc., Swissreal Real Estate Services Ltd.
AMP Capital Investors (New Zealand) Ltd., CBRE Ltd.
Jones Lang LaSalle B.V.
CBRE Inc., Cushman & Wakefield of Massachusetts Inc., Cushman & Wakefield of California Inc.,
Tishman Speyer Properties, L.P.
Für Buchführungs-, Steuerberatungs- und Administrationstätigkeiten der Tochtergesellschaften werden die
folgenden Dienstleister beigezogen:
Alter Domus, Avendaño Merino, Citco, Colliers, Cushman & Wakefield of Pennsylvania Inc., Ernst & Young, G
owlings, Morrison & Foerster,
PricewaterhouseCoopers, Savills Asset Advisory Co., Ltd., TMF Group und TMI Associates.
Die gesamte Ausführung der Aufträge ist in separaten Verträgen geregelt.
5
Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015
Anlegerkreis,
Besonderheiten
Der Credit Suisse Real Estate Fund International wurde im Februar 2005 als erster Immobilienfonds schweizerischen Rechts lanciert, der direkt in ausländische Liegenschaften investiert. Der Fonds verschafft qualifizierten Anlegern den Zugang zu einem international diversifizierten Portfolio qualitativ hochwertiger kommerziell genutzter Liegenschaften. Der ausserbörsliche Handel wird durch die Depotbank sichergestellt.
Makroökonomische Rahmen
bedingungen
2015 lag das Weltwirtschaftswachstum bei 3,1% und zeigte somit eine ähnliche Dynamik wie in den Vorjahren. Trotz der Abschwächung des Wirtschaftswachstums in China auf 6,9% blieben die asiatischen Länder
ohne Japan weiterhin die dynamischste globale Region. Das Wirtschaftswachstum betrug hier 6,0%. Die
japanische Volkswirtschaft wuchs dagegen 2015 nur noch um 0,5%. Das Wachstum der australischen und
neuseeländischen realen Wirtschaftsleistung schwächte sich zwar aufgrund der Entwicklung der Rohstoffmärkte etwas ab und blieb bei 2,2% respektive 2,3%.
Die wirtschaftliche Situation stabilisierte sich 2015 für die meisten Länder Europas. Das reale Wirtschaftswachstum in Grossbritanien verlangsamte sich etwas, lag jedoch weiterhin bei 2,2% angetrieben durch steigende private Konsumausgaben und eine rege Investitionstätigkeit der Unternehmungen. Die wirtschaftliche
Dynamik in der Eurozone verbesserte sich weiter. Die reale Wirtschaftsleistung in der Eurozone wuchs 2015
um 1,5%, nach 0,8% in 2014. Auch die Arbeitslosigkeit befand sich in den meisten Ländern wieder im
Rückgang. Die strukturelle Arbeitslosigkeit und die fehlende Wettbewerbsfähigkeit bleibt in einigen Ländern,
wie z.B. Frankreich, jedoch ein grosses Problem. Die grössten Fortschritte erzielten Irland und Spanien, deren Wirtschaftsleistung im 2015 mit 6,9% respektive 3,1% anstieg. Ein starkes Momentum zeigen auch die
Niederlanden mit einem Wachstum von 2,0% nach einigen mageren Jahren. Die deutsche Volkswirtschaft
verzeichnete mit 1,6% weiterhin ein ansprechendes Wachstum, ist allerdings nicht mehr die herausragende
Wirtschaftslokomotive der Eurozone.
Die beharrlich tiefen Inflationsraten in Europa führen zu einer weiterhin sehr expansiven Geldpolitik in Europa. Die Europäische Zentralbank (EZB) gab im Dezember 2015 bekannt, dass sie ihr Kaufprogramm von
Anleihen (Quantitative Easing) bis März 2017 verlängert. Trotz des nun über Jahre robusten Wachstums in
Grossbritannien hat auch die Bank of England darauf verzichtet, die Normalisierung der Geldpolitik in Angriff
zu nehmen.
Die grossen amerikanischen Volkswirtschaften Kanada sowie die Vereinigten Staaten von Amerika zeigten
2015 eine unterschiedliche Entwicklung. Die USA sahen mit einem Wirtschaftswachstum von 2,5% eine
robuste Entwicklung. Da sich der Arbeitsmarkt rasant erholte, hat das Federal Reserve trotz der tieferen Inflationsraten die Normalisierung ihrer Geldpolitik begonnen. Sie erhöhte im Dezember 2015 den Leitzins von
0,25% auf 0,50%. Dagegen verlangsamte sich das Wachstum in Kanada deutlich auf 1,2%.
Geschäftsflächenund Investorenmarkt
Solide Fundamentaldaten in den Büro- und Verkaufsflächenmärkten sowie das anhaltende Tiefzinsniveau
in den meisten bedeutenden Ländern führten zu einer soliden Nachfrage nach Immobilienanlagen. Die Investitionsvolumen auf den Immobilienmärkten stiegen 2015 gegenüber dem Vorjahr um rund 10% und
verzeichneten gesamthaft einen Transaktionswert von rund USD 900 Mrd. (Quelle: Real Capital Analytics).
Kapitalwerte setzten ihre Erholung fort und Kapitalisierungssätze fielen in den Märkten weltweit. In einigen
Märkten sind sie auf dem tiefsten Stand seit der Finanzkrise; Immobilienanlagen weisen aber weiterhin hohe
Risikoprämien gegenüber Renditen auf Staatsanleihen auf. Die Nettoflächenabsorption blieb ebenfalls robust
bei weiterhin verhaltener Bau- und Entwicklungstätigkeit. Die Leerstandsquote von Büroflächen sank global
von 12,9% auf 12,1% (Quelle: JLL), was sich auch in steigenden Mietpreisen in den meisten Regionen
bemerkbar machte.
«Core»-Immobilien erfreuten sich weiterhin einer hohen Nachfrage. Solche Objekte zeichnen sich durch eine
gute Lage, neue oder renovierte Bausubstanz sowie langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern
aus. Im aktuellen Tiefzinsumfeld bieten sie allerdings immer noch einen Renditeaufschlag gegenüber vielen
festverzinslichen Anleihen. Der Appetit nach weniger zentralen Lagen oder «Value Added»-Liegenschaften ist
angesichts der Wirtschaftsentwicklung in Europa und den USA weiter gestiegen.
Preise von kommerziellen Immobilien in den USA und Grossbritannien zeigten von den liquiden transparenten
Märkten die stärkste Aufwärtsentwicklung. Immobilien in Irland und Spanien waren allerdings stark nachgefragt. In Asien verstärkte sich der Appetit der Investoren nach Immobilien in Japan und Australien, während
die Entwicklung in China mit Vorsicht betrachtet wird.
Ausblick
6
Makroökonomische Rahmenbedingungen
Die Situation der Weltwirtschaft dürfte 2016 ähnlich bleiben wie 2015. Wir erwarten ein Wachstum des
realen globalen BIPs von rund 3,2%. Die Konjunkturrisiken haben sich in China und in den rohstoffproduzierenden Ländern erhöht, während die Situation in den meisten Industrieländern stabil bleiben dürfte.
Für die USA und Kanada wird mit Wachstumsraten von 2,3% respektive 1,4% und für Chile mit 2,8%
gerechnet. Die Unsicherheiten betreffend des globalen Wachstums dürfte dazu führen, dass das FED nur
behutsam mit der Normalisierung der Zinsen voranschreiten dürfte.
Das Wirtschaftswachstum dürfte in den Euro-Ländern auf 1,7% und in Grossbritannien auf 2,2%, d.h. auf
einem ähnlichen Niveau bleiben wie 2015. Die Wirtschaftsleistung in denjenigen Ländern, die Rezessionen
während der Eurokrise erlebten, wie Spanien, Irland, Niederlande, dürfte wohl auch 2016 stärker wachsen
als in Deutschland.
Die Ankündigung der EZB, ihr Anleihenkaufprogramm bis ins Jahr 2017 fortzusetzen, zusammen mit der
stärkeren erwarteten Finanzmarktvolatilität in 2016, dürfte zu weiterhin sehr tiefen Zinsen in Europa führen.
In Asien ohne Japan erwarten die Ökonomen der Credit Suisse AG ein Wirtschaftswachstum von 5,8%, da
die chinesische Wirtschaft weiter an Schwung verliert. In Australien und Neuseeland wird ein Wachstum von
jeweils 2,4% erwartet. Die japanische Wirtschaft sollte 2016 dagegen wieder etwas stärker wachsen als
2015, mit einem prognostizierten Wirtschaftswachstum von 1,1%.
Geschäftsflächen- und Investorenmarkt
Die erwartete wirtschaftliche Erholung dürfte 2016 in den Industrieländern mit einem soliden Beschäftigungswachstum und robuster Flächennachfrage einhergehen. Das Angebot an neuen Flächen, das 2016
auf den Markt kommt, ist in den meisten Märkten weiterhin verhalten. Dementsprechend erwarten wir, dass
sich die Leerstände in der Grosszahl der Märkte weiter zurückbilden. Mietpreise für zentral gelegene Flächen
sollten im Durchschnitt in allen drei Regionen zulegen, wobei der Anstieg weiterhin verhalten bleiben und die
meisten Grossstädte Wachstumsraten zwischen 2% und 4% verzeichnen dürften.
Das Interesse der Investoren nach Immobilienanlagen bleibt im Zuge der Einführung von Negativzinsen in immer mehr Ländern hoch. Der Zugang zu Fremdkapital für Immobilieninvestoren hat sich in einigen Regionen
markant verbessert, so dass der Fremdkapitaleinsatz tendenziell wieder ansteigen dürfte. Dies deutet darauf
hin, dass die Transaktionsvolumen weiterhin auf ähnlichen Niveaus wie 2015 bleiben sollten.
Die grössten Risiken für die Immobilienbewertungen sind der bereits fortgeschrittene Preiszyklus in gewissen
Märkten und die gesunkenen Kapitalisierungs- und Diskontsätze. Ein stärkerer Anstieg der Zinsen dürfte
auch in Immobilienmärkten zu steigenden Kapitalisierungssätzen führen. Eine stärker als erwartete Abschwächung der globalen wirtschaftlichen Aktivität ist ein weiteres Risiko. Ein solches dürfte allerdings für globale
Immobilienanlagen durch noch länger tiefer bleibende Zinsen abgefedert werden.
Immobilienportfolio
Aufbau, Struktur und Diversifikation
Im Berichtsjahr 2015 konnte das Portfolio durch Zukäufe in Neuseeland, Australien und Japan weiter ausgebaut und diversifiziert werden. Zwei Liegenschaften in Deutschland und eine in Japan wurden verkauft.
«Justice Centre» in Wellington (NZ): Am 15. November 2012 erwarb der Fonds in Wellington (NZ) einen
50% Miteigentumsanteil an der Büroliegenschaft «Justice Centre». Per 1. April 2015 konnten die restlichen
50% erworben werden. Die Immobilie wird nun im Alleineigentum gehalten. Das «Justice Centre» liegt im
Regierungsviertel der Hauptstadt Neuseelands. Das 1966 erstellte Objekt wurde in drei Etappen von 2009
bis 2011 komplett saniert und erweitert. Langfristige Hauptmieter sind die «Accident Compensation Corporation», sowie das «Ministry of Justice». Sämtliche Mieter sind staatliche Organisationen.
«99 Melbourne Street» in Brisbane (AU): Die Liegenschaft liegt in Stadtteil South Brisbane. Das 2004 erbaute Gebäude, das seit dem 30.10.2015 im Eigentum des Fonds ist, verfügt über vier Stockwerke und bietet
eine vermietbare Fläche von rund 6 200 m2. Es ist nahezu vollvermietet an verschiedene Unternehmen aus
der Finanz-, der Versicherungs- und der Rohstoffbranche. Diese profitieren von einer erstklassigen Erreichbarkeit der Immobilie: Der Bahnhof South Brisbane und eine Bushaltestelle befinden sich in kurzer Gehdistanz. Dank der Anbindung an die wichtigsten Verkehrsadern sind der nationale und internationale Flughafen
in nur 15 Minuten per Auto erreichbar.
«Glass City Sakae» in Nagoya (JP): Seit dem 18.12.2015 besitzt der Fonds die moderne Immobilie im Zentrum von Nagoya. Nagoya ist die drittgrösste Stadt Japans und liegt auf der Insel Honshū zwischen Osaka
und der Hauptstadt Tokio. Die Büro- und Retail-Liegenschaft «Glass City Sakae» ist im Zentrum des Viertels
Sakae gelegen. Nur wenige Blocks von der Immobilie entfernt liegt die Ōhtsu-Strasse. Sie ist die grösste
Einkaufsmeile der Stadt mit Läden internationaler Luxusmarken. Das 2008 erbaute, lichtdurchflutete Gebäude bietet eine Mietfläche von rund 10 000 m2. Diese sind aktuell nahezu voll vermietet. Das Gebäude
hebt sich in architektonischer Hinsicht von seiner Umgebung ab. Vor allem seine Höhe und die aussergewöhnliche Glasfassade verhelfen ihm zu einer weitum guten Visibilität.
Im Geschäftsjahr 2015 nutzte der Fonds die allgemein grosse Nachfrage nach kleineren Immobilien, um drei
Liegenschaften zu veräussern, die aufgrund des langfristigen Potentials und der Grösse nicht mehr ideal ins
Portfolio passten. Es handelt sich dabei um:
7
«HN-Green-Building» in Tokio (JP), Isaac-Fluda-Allee 3 in Mainz und Nikolaiort 5 in Osnabrück. Aus den
Verkäufen konnte für das Geschäftsjahr 2015 ein Kapitalgewinn von CHF 4,66 Mio. realisiert werden.
Regional sind die Liegenschaften Ende 2015 folgendermassen verteilt: 44,90% (46,15%) in Nord-/Mittelund Südamerika, 30,55% (33,60%) in Europa und 24,55% (20,25%) in Asien/Pazifik. Bezogen auf die
Nettomieterträge entfielen 81,35% (79,25%) auf Büro- und 9,45% (10,95%) auf Verkaufsnutzung. Die
restlichen 9,20% (9,80%) verteilten sich primär auf Parking sowie auf Lager, Restauration/Kino, Wohnen
und übrige kommerziell genutzte Räume. Bei der Auswahl der Investitionen wird auf die Bonität der Mieter
sowie eine ausgewogene Branchenverteilung geachtet.
Bewertung der Liegenschaften
2015 erfuhr die Bewertung des Portfolios eine Aufwertung. Ohne Berücksichtigung der Währungseinflüsse
wurde das Portfolio im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich rund 4,04% höher bewertet. Die Cashflows
der Immobilien entwickelten sich sehr positiv. Die Mietzinseinnahmen konnten im Jahr 2015 um 3,36% auf
CHF 144,60 Mio. gesteigert werden. Die Ausschüttung bleibt stabil bei CHF 41.00 (41.00) pro Fondsanteil.
Dies ergibt eine Ausschüttungsrendite von 3,66% (3,81%).
Erläuterung zur
Jahresrechnung
Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund International dauert vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.
Minderheitsanteile
Seit Ende 2011 besteht eine Minderheitsbeteiligung an einer ausländischen Immobiliengesellschaft. Der
Anteil des Minderheitsaktionärs beträgt 20%.
Konzerngesellschaften werden konsolidiert, wenn diese durch den Fonds stimmrechtmässig zu mehr als
50% kontrolliert werden. Die Minderheitsanteile am Nettofondsvermögen, am Nettoertrag, am realisierten
Erfolg und am Gesamterfolg werden gesondert ausgewiesen.
Die Berechnung der anlegerbezogenen Kennzahlen erfolgt auf Basis des den Anteilinhabern zurechenbaren
Vermögens und Ergebnisses.
Fremdwährungseinflüsse
Die Umrechnungskurse der Vermögensrechnung liegen im Vergleich zum 31.12.2014 per 31.12.2015 gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 7% tiefer, die durchschnittlichen Umrechnungskurse der Erfolgsrechnung liegen im Vergleich zum 31.12.2014 per 31.12.2015 gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 6% tiefer.
Die Währungen in der Vermögensrechnung wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per saldo resultiert ein Währungsverlust von
CHF 61,20 Mio. (Verlust CHF 9,13 Mio.). Die Währungsrisiken der Erfolgsrechnung werden nicht abgesichert.
Vermögens
rechnung
Die Vermögensrechnung 2015 ist beeinflusst durch die erfolgreich durchgeführte Emission im November
2015, durch welche dem Fonds neue Mittel in der Höhe von CHF 184,08 Mio. (netto) zuflossen. Dank der
Kapitalerhöhung konnte das Immobilienportfolio weiter ausgebaut werden. Im Geschäftsjahr 2015 hat der
Credit Suisse Real Estate Fund International je eine Geschäftsliegenschaft in Australien und Japan erworben
(siehe Seite 18) sowie zwei Liegenschaften in Deutschland und eine in Japan veräussert. Ende 2014 wurde
in Wellington (NZ) ein Vorkaufsrechtsvertrag zum Erwerb der restlichen 50% der bereits im Besitz des Fonds
stehenden Liegenschaft abgeschlossen. Der Übertrag konnte im Geschäftsjahr 2015 vollzogen werden.
Zum Stichtag des Abschlusses befand sich ein Projekt im Bau.
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz (KAG) wurden die
Liegenschaften per 31. Dezember 2015 von unabhängigen, von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet. Dabei wurden ebenfalls Hilfspersonen
im Ausland beigezogen. Grundlage dieser Schätzungen bilden die «International Valuation Standards». Die
Bewertungen aller Liegenschaften erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Der
daraus resultierende totale Verkehrswert beträgt CHF 2 479,57 Mio. (2 431,72 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt 5,29% (5,45%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen.
Die flüssigen Mittel über CHF 403,04 Mio. (247,76 Mio.) wurden in Bankguthaben, kurzfristigen Treuhandanlagen und sonstigen Anlagen in Form von hypothekarisch sichergestellten Darlehen an andere Immobilienfornds der Credit Suisse Funds AG angelegt. Das Geschäftsvermögen war in folgende Währungen
investiert: Schweizer Franken, Euro, britisches Pfund, Yen, amerikanischer, australischer, neuseeländischer
und kanadischer Dollar sowie chilenischer Peso. Das Fremdwährungs-Exposure wurde grösstenteils mittels
Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Jahresende resultiert eine Verbindlichkeit von CHF 6,89 Mio. aus unrealisierten Kapitalverlusten aus offenen Devisentermingeschäften.
8
Die Fremdfinanzierung beträgt CHF 316,51 Mio. (334,16 Mio.) oder 12,76% (13,74%) des Verkehrswertes
der Liegenschaften. Es handelt sich hierbei hauptsächlich um Fremdfinanzierungen, welche für die Käufe der
Liegenschaften in Japan und Chile aus steuerlichen Gründen sowie zur Erzielung eines positiven LeverageEffektes abgeschlossen wurden. Ausserdem wurde ein Portfolio in Deutschland und das Objekt in Brisbane
mit Hypotheken belehnt. Die geschätzten Liquidationssteuern betragen CHF 133,41 Mio. (103,42 Mio.).
Das Nettofondsvermögen nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern, welches den Anteilinhabern des
Fonds zuzurechnen ist, beträgt CHF 2 387 309 770 (2 185 622 160). Die Anlagerendite pro Anteil beträgt
4,95% (5,92%) bei einem Inventarwert von CHF 1 042.96 (993.42 ex Coupon).
Erfolgsrechnung
Der Gesamtertrag beträgt CHF 152,20 Mio. (141,43 Mio.) und hat damit um 7,61% gegenüber dem Vorjahr
zugenommen. Die Mietzinseinnahmen stiegen um 3,36% auf CHF 144,60 Mio. (139,91 Mio). Die sonstigen Erträge betragen CHF 0,05 Mio. (0,71 Mio.) und die Erträge aus Post- und Bankguthaben belaufen sich
auf CHF 0,64 Mio. (0,61 Mio.). Die Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten
Darlehen belaufen sich auf CHF 0,60 Mio. (0,21 Mio.). Aus dem Einkauf in laufende Nettoerträge bei der
Ausgabe von Anteilen flossen dem Fonds durch die Emission im November 2015 CHF 6,31 Mio. zu.
Die Mietzinsausfallquote infolge von Leerständen und Inkassoverlusten konnte weiter gesenkt werden. Sie
beträgt 4,50% (5,92%) der Sollmietzinseinnahmen.
Der gesamte Aufwand beträgt CHF 58,15 Mio. (54,66 Mio.). Darin enthalten sind die Baurechtszinsen von
CHF 0,80 Mio. (1,09 Mio.). Die Fremdfinanzierungskosten betragen CHF 10,06 Mio. (7,15 Mio.). Dabei
beträgt der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 3,11% (3,47%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit
von 3,76 Jahren (2,28 Jahren). Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 10,01 Mio. (9,78 Mio.) beansprucht, was rund 6,92% (6,99%) der Mietzinseinnahmen entspricht. Die Abschreibungen auf Grund
stücken (Mieterausbauten) beliefen sich CHF 7,57 Mio (6,10 Mio). Für zukünftige Sonderinvestitionen wie
etwa Umbauten von leerstehenden Flächen wurden CHF 0,50 Mio. (Zuweisung 6,50 Mio.) den Rückstellungen für künftige Reparaturen zugewiesen. Die Gewinn- und Kapitalsteuern belaufen sich auf CHF 7,10 Mio.
(3,15 Mio.). Der Schätzungs- und Prüfaufwand beträgt CHF 1,33 Mio. (1,50 Mio.).
Für die Leitung des Anlagefonds wurden dem Fonds CHF 16,07 Mio. (14,20 Mio.) in Rechnung gestellt.
Die Kommission von 0,60% wird jeweils auf dem Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäftsjahres
berechnet. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen betragen CHF 1,18 Mio.
(1,34 Mio.). Die sonstigen Aufwendungen betragen CHF 2,84 Mio. (3,20 Mio.) und betreffen in erster
Linie liegenschaftsbezogene Betriebskosten, Steuer- und Rechtsberatungen sowie Buchhaltungs- und weitere Beratungshonorare. Die Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) als wichtiger Indikator für die
Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,86% (0,85%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den
direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.
Der Nettoertrag, welcher den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen ist, beträgt CHF 93,89 Mio. (86,78
Mio.) oder CHF 41.02 (41.07) pro Anteil. Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) beläuft sich auf 72,89%
(74,03%). Das Fremdwährungsexposure des Fonds wird mehrheitlich abgesichert. Je nach Entwicklung der
Währungen und Zinsdifferenzen ergeben sich aus den Absicherungen aus den Devisentermingeschäften
realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne oder -verluste. Die aus der Währungsabsicherung realisierten
Kapitalgewinne betragen CHF 72,72 Mio. (Verlust 29,05 Mio.), die aus Kursveränderungen erfolgten nicht
realisierten Kapitalverluste betragen CHF 133,92 Mio. (Gewinn 19,92 Mio.). Darin ebenfalls enthalten sind
die unrealisierten Umrechnungsdifferenzen aus der Konsolidierung der Abschlüsse der einzelnen Halter
gesellschaften in Fremdwährung. Per saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 61,20 Mio. (Verlust
9,13 Mio.). Im Jahr 2015 wurden drei Immobilien verkauft. Der daraus realisierte Kapitalgewinn aus Anlagen
betrug CHF 4,66 Mio. (Gewinn 1,90 Mio.). Die nicht realisierten Kapitalgewinne aus Anlagen betragen
CHF 96,37 Mio. (Gewinn 68,38 Mio.). Unter Einschluss der Kosten der Währungsabsicherung, dem Saldo
aus realisierten und nicht realisierten Kapitalveränderungen aus Anlagen und dem Aufwand aus Erhöhung
der Rückstellung für Liquidationssteuern von CHF 29,98 Mio. (Aufwand 31,45 Mio.) resultiert ein Gesamterfolg, welcher den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen ist, von CHF 103,73 Mio. (116,46 Mio.) oder
CHF 45.32 (55.12) pro Anteil.
Ausschüttung,
Rendite
Für das Geschäftsjahr 2015 werden CHF 93,85 Mio. (86,63 Mio.) oder CHF 41.00 (41.00) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 11 ist ab dem 31. März 2016 spesenfrei zahlbar bei der Credit Suisse AG, Zürich,
und deren Geschäftsstellen in der Schweiz (Ex-Datum 29. März 2016). Die Anleger können die in Abzug
gebrachte Verrechnungssteuer zurückfordern.
Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im Geschäftsjahr 2015 von CHF 993.42 (ex Coupon) auf CHF
1 042.96. Die Anlagerendite beträgt somit 4,95% (5,92%).
9
Geschäftsjahr
Coupon Nr.
Brutto
Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer
Total Ausschüttung
2015
11
CHF 41.00
CHF 14.35
CHF 26.65
2014
10
CHF 41.00
CHF 14.35
CHF 26.65
Emission
Im November 2015 führte der Credit Suisse Real Estate Fund International eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrechten für die bisherigen Anleger im Verhältnis von 12:1 durch. Zwölf bisherige Anteile berechtigten
zum Bezug eines neuen Anteils zum Ausgabepreis von CHF 1 075.00 netto pro Anteil. Die Neugelder von
insgesamt CHF 189,28 Mio. (brutto) werden für den weiteren Aufbau des diversifizierten Portfolios eingesetzt.
Kursentwicklung
in CHF
(1.1.–31.12.2015)
1 275
1 250
1 225
1 200
1 175
1 150
1 125
1 100
1 075
1 050
1 025
1 000
975
SXI Real Estate Funds (TR)
Swiss Market Index (SMI)
950
925
Jan.
2015
Feb.
2015
März
2015
April
2015
Mai
2015
Juni
2015
Juli
2015
Aug.
2015
Sept.
2015
Okt.
2015
Nov.
2015
Dez.
2015
Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund International werden ausserbörslich gehandelt. Der Handel
wird durch die Credit Suisse AG sichergestellt. Der Schlusskurs (Geldkurs) lag am Ende des Geschäftsjahres
bei CHF 1 120.00, was einer Zunahme von CHF 45.00 resp. 4,19% entspricht.
Die Performance beträgt 8,05% und liegt mit 3,88 Prozentpunkten über dem Benchmark. Als Benchmark wird der SXI Real Estate Funds (TR) zugrunde gelegt, der in der gleichen Zeitspanne (1. Januar bis
31. Dezember 2015) eine Performance von 4,17% aufwies. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen
Schlusskurs und Nettoinventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 7,39% (Agio 3,92%).
Rücknahmen
Per 31. Dezember 2015 wurden keine Anteile gekündigt.
Anteile im Umlauf
Stand am 1. Januar 2015
Rücknahmen
Ausgaben
Stand am 31. Dezember 2015
10
2 112 896Anteile
0Anteile
176 074Anteile
2 288 970Anteile
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung
Entwicklung
Nettoinventarwert
und Ausschüttung
Abschluss per
31.12.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Anteile
im Umlauf
Inventarwert
ex Coupon
Ausschüttung
aus ord. Ertrag
CHF
Kapitalgewinn
CHF
Gesamt
ausschüttung
CHF
Nettovermögen zu
Verkehrswerten in
Mio. CHF
1 170 000
1 560 000
1 820 000
1 811 054
1 811 054
2 112 896
2 112 896
2 112 896
2 112 896
2 288 970
1 018.78
1 107.60
1 002.49
956.55
966.74
974.88
972.21
976.22
993.42
1 001.96
30.00
33.00
35.00
35.00
37.00
37.00
39.00
40.00
41.00
41.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
30.00
33.00
35.00
35.00
37.00
37.00
39.00
40.00
41.00
41.00
1 227,08
1 779,34
1 888,22
1 795,75
1 817,83
2 138,01
2 136,58
2 147,17
2 185,62
2 387,31
11
Vermögensrechnung per 31. Dezember 2015
31.12.201531.12.2014 1)
VerkehrswertVerkehrswert
CHFCHF
Aktiven
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken
109 688 451
154 759 325
Bankguthaben auf Zeit, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken
21 852 884
55 000 613
Grundstücke
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
2 393 824 901
2 336 091 775
– Bauland einschl. Abbruchprojekte und angefangene Bauten
85 745 622
95 630 812
Total Grundstücke
2 479 570 523
2 431 722 587
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen
271 500 000
38 000 000
Derivative Finanzinstrumente
–6 889 830
–24 996 838
Sonstige Vermögenswerte
21 135 851
24 084 748
Gesamtfondsvermögen
2 896 857 879
2 678 570 435
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
– Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
17 532 790
38 555 898
– Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite
0
12 730 379
– Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten
56 558 332
51 887 387
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
74 091 122
103 173 664
Langfristige Verbindlichkeiten
– Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
298 975 236
282 871 527
Total langfristige Verbindlichkeiten
298 975 236
282 871 527
Total Verbindlichkeiten
373 066 358
386 045 191
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
2 523 791 521
2 292 525 244
Geschätzte Liquidationssteuern
133 406 365
103 423 412
Nettofondsvermögen 2 390 385 156
2 189 101 832
– davon den Minderheiten zuzurechnen
3 075 386
3 479 672
– davon den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen
2 387 309 770
2 185 622 160
Anzahl Anteile im Umlauf
2 288 970
2 112 896
Nettoinventarwert pro Anteil
1 042.96
1 034.42
Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2015 (Coupon Nr. 11)
41.00
41.00
Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung
1 001.96
993.42
Veränderung des Nettofondsvermögens der Anteilinhaber des Fonds
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
2 185 622 160
2 147 173 541
Ausschüttungen
–86 628 736
–84 515 840
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe
und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
184 081 846
0
Gesamterfolg
103 734 500
116 464 459
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen
500 000
6 500 000
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres
2 387 309 770
2 185 622 160
Angaben früherer Jahre
Nettofondsvermögen
31.12.2015
2 387 309 770
31.12.2014
2 185 622 160
31.12.2013
2 147 173 541
1)
Inventarwert pro Anteil
1 042.96
1 034.42
1 016.22
Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst
12
Umrechnungskurse
CAD/CHF
EUR/CHF
GBP/CHF
100 JPY/CHF
AUD/CHF
USD/CHF
NZD/CHF
100 CLP/CHF
100 CLP/USD
UF/CHF
per 31.12.2015
0.720612
1.087386
1.475374
0.832121
0.728278
1.001000
0.685258
0.141265
0.141124
36.204934
per 31.12.2014
0.857826
1.202379
1.549338
0.828767
0.813092
0.993650
0.776637
0.163722
0.164768
40.319981
Erfolgsrechnung per 31. Dezember 2015
1.1.2015 1.1.2015 1.1.20141.1.2014
bis 31.12.2015
bis 31.12.2015 bis 31.12.2014 1) bis 31.12.2014 1)
CHF CHF CHFCHF
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben
637 138
608 687
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge)
144 604 942
139 909 831
Erträge aus Hypotheken und anderen
hypothekarisch sichergestellten Darlehen
599 582
210 019
Sonstige Erträge
48 568
706 373
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe
von Anteilen
6 310 492
0
Total
Erträge
152 200 722
141 434 910
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch
sichergestellten Verbindlichkeiten
10 064 581
7 096 886
Sonstige Passivzinsen
812
51 069
Baurechtszinsen
796 304
1 085 843
Unterhalt und Reparaturen
10 005 415
9 777 766
Steuern und Abgaben
– Gewinn- und Kapitalsteuern
7 096 242
3 149 116
Schätzungs- und Prüfaufwand
1 332 339
1 497 938
Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten)
7 565 938
6 096 381
Rückstellung für künftige Reparaturen
– Zuweisung
500 000
6 500 000
– Entnahme
0
0
Reglementarische Vergütungen an – die Fondsleitung
16 071 422
14 200 028
– die Depotbank
655 687
644 152
– die Immobilienverwaltungen
1 176 346
1 338 067
Kosten für Rechenschaftsbericht
43 764
21 888
Aufsichtsabgaben
7 500
750
Sonstige Aufwendungen
2 835 825
3 201 995
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der
Rücknahme von Anteilen
0
0
Total Aufwand
58 152 175
58 152 175
54 661 879
54 661 879
Nettoertrag
94 048 547
86 773 031
157 987
–5 096
–
davon den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen
93 890 560
86 778 127
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen
4 659 297
1 896 452
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen
72 715 246
–29 052 281
Realisierter Erfolg
171 423 090
59 617 202
157 987
–5 096
–
171 265 103
59 622 298
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen
96 371 712
68 377 557
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen
–133 919 362
19 917 808
Veränderung der Liquidationssteuern
–29 982 953
–31 453 204
Gesamterfolg
103 892 487
116 459 363
157 987
–5 096
–
103 734 500
116 464 459
Verwendung des Erfolges der Anteilinhaber des Fonds Nettoertrag des Rechnungsjahres
93 890 560
Vortrag des Vorjahres
10 087 041
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
103 977 601
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
–93 847 770
Vortrag auf neue Rechnung
10 129 831
1)
Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst
Durchschnittliche Umrechnungskurse
CAD/CHF
EUR/CHF
GBP/CHF
100 JPY/CHF
AUD/CHF
USD/CHF
NZD/CHF
100 CLP/CHF
100 CLP/USD
UF/CHF
vom 1.1.–31.12.2015
0.747486
1.064016
1.470844
0.797112
0.719485
0.964508
0.669627
0.146383
0.151770
36.680495
86 778 127
9 937 650
96 715 777
–86 628 736
10 087 041
vom 1.1.–31.12.2014
0.829761
1.212460
1.511893
0.863389
0.825102
0.919271
0.757962
0.160115
0.174176
38.444259
13
Anhang per 31. Dezember 2015
Höhe des Abschreibungskontos
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
Kennzahlen
Mietausfallquote
Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV)
Eigenkapitalrendite (ROE)
Agio
Performance
Anlagerendite
1)
CHF
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014
0,0 Mio.
44,0 Mio.
0,0 Mio.
keine
0,0 Mio.
43,5 Mio.
0,0 Mio.
keine
31.12.2015
31.12.2014 1)
4,50%
12,76%
3,66%
99,42%
72,89%
0,86%
1,02%
4,35%
7,39%
8,05%
4,95%
5,92%
13,74%
3,81%
92,87%
74,03%
0,85%
0,98%
6,77%
3,92%
11,35%
5,92%
Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst
Angaben über Derivate
Für detaillierte Angaben zu den Devisentermingeschäften siehe Seiten 19–21.
Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Nettoinventarwerts
Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten
des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die
Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien
des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen
Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung
wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten,
wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die
Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr
und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt.
Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.
14
Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– J ährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und
den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des
Rechnungsjahres
–K
ommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und
Umbauten auf Basis der Baukosten
–E
ntschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis
des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird
–E
ntschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode
auf Basis der Bruttomietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen)
–A
usgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile
verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile
–R
ücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen
verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile
b)Vergütungen an die Depotbank
– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführten
Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres
– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger
2015
Effektiv Maximal
2014
Effektiv Maximal
0,60%
1,50%
0,60%
1,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
3,00%
2,00%
3,00%
0,81%
5,00%
0,96%
5,00%
1,50%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
5,00%
0,03%
0,00%
0,20%
0,50%
0,03%
0,00%
0,20%
0,50%
Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe
sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
Grundstückkäufe
Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014
0,0 Mio.
97,7 Mio.
52,3 Mio.
175,4 Mio.
Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren
1 bis 5 Jahre
> 5 Jahre
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014
251,9 Mio.
47,1 Mio.
215,8 Mio.
67,1 Mio.
Generelle Bemerkung:
Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.
15
Hypotheken
Laufende Hypotheken
Kreditart
Festhypothek 1)
Festhypothek 1)
Festhypothek 2)
Festhypothek 2)
Festhypothek 2)
Rolloverhypothek 3)
Rolloverhypothek 3)
Festhypothek 4)
Festhypothek 5)
Festhypothek
Festhypothek
Total laufende Hypotheken
von
07.07.2015
07.07.2015
18.12.2015
18.12.2015
18.12.2015
22.12.2011
22.12.2011
27.04.2010
15.05.2014
31.01.2014
17.10.2014
Laufzeit
bis
07.07.2020
07.07.2020
18.12.2020
18.12.2020
30.06.2017
21.12.2016
21.12.2016
27.04.2020
15.05.2021
29.06.2018
17.10.2019
Währung
JPY
JPY
JPY
JPY
JPY
JPY
JPY
CLP
CLP
EUR
AUD
Betrag
in Fremdwährung
400 000 000
2 783 250 000
500 000 000
3 300 000 000
350 000 000
1 127 000 000
980 000 000
8 805 713 678
33 310 384 564
84 450 000
118 950 000
Wechselkurs per
31.12.2015
0.832121
0.832121
0.832121
0.832121
0.832121
0.832121
0.832121
0.141265
0.141265
1.087386
0.728278
Laufzeit
bis
07.07.2015
07.07.2015
07.07.2015
07.07.2015
07.07.2015
07.07.2015
07.07.2021
07.07.2021
Währung
JPY
JPY
JPY
JPY
JPY
JPY
JPY
JPY
Betrag
in Fremdwährung
1 812 500 000
1 212 500 000
187 500 000
822 700 000
502 500 000
81 500 000
200 000 000
1 206 700 000
Zinssatz
2,340%
2,340%
1,840%
2,270%
2,270%
1,840%
0,471%
0,587%
Betrag in CHF
3 328 484
23 160 008
4 160 605
27 459 993
2 912 424
9 378 004
8 154 786
12 439 391
47 055 915
91 829 748
86 628 668
316 508 026
Zinssatz
0,794%
0,908%
0,656%
0,771%
0,483%
1,782%
1,782%
5,610%
3,760%
2,461%
4,985%
Abgelaufene Hypotheken
Kreditart
Festhypothek
Festhypothek
Rolloverhypothek
Festhypothek
Festhypothek
Rolloverhypothek
Rolloverhypothek 6)
Rolloverhypothek 6)
von
07.07.2011
07.07.2011
07.07.2011
28.11.2011
28.11.2011
28.11.2011
07.07.2015
07.07.2015
 Die Hypotheken wurden am 7.7.2015 über total JPY 3 212 500 000 abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden JPY 29 250 000 amortisiert.
 Die Hypotheken wurden am 18.12.2015 mit dem Kauf der Liegenschaft in Nagoya über total JPY 4 150 000 000 abgeschlossen. Erstmals ab dem 31.3.2016 sind quartals
weise Amortisationen über JPY 9 500 000 zu leisten.
3) Die Hypotheken wurden am 22.12.2011 mit dem Kauf der Liegenschaft in Fukuoka über total JPY 2 150 000 000 abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden
JPY 43 000 000 amortisiert, davon JPY 10 750 000 im laufenden Geschäftsjahr.
4) Die Hypothek ist in der Rechnungswährung Unidad de Fomento (UF) abgeschlossen und betrug ursprünglich UF 425 000. Bis zum Bilanzstichtag wurden UF 81 418 amortisiert, davon UF 19 956 im laufenden Geschäftsjahr. Die Umrechnung der Nettoschuld in CLP erfolgt zum Stichtagskurs.
5) Die Hypothek ist in der Rechnungswährung Unidad de Fomento (UF) abgeschlossen und beträgt UF 1 299 710. Die Umrechnung der Nettoschuld in CLP erfolgt zum Stichtagskurs.
6) Die Hypotheken wurden am 7.7.2015 auf Basis eines Drei-Monats-JPY-TIBOR-Satzes über total JPY 1 406 700 000 abgeschlossen und am 21.12.2015 mit dem Verkauf
des «HN Green Building» in Tokio zurückbezahlt.
1)
2) Die Zinssätze bei den Festhypotheken sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
Die Zinssätze der Rolloverhypotheken werden basierend auf dem Drei-Monats-LIBOR (London Interbank Offered Rate) angepasst.
Kredite
Laufende Kredite
Kreditart
Keine
von
Laufzeit
bis
Währung
Betrag
in Fremdwährung
Zinssatz
von
11.11.2014
Laufzeit
bis
09.02.2015
Währung
CLP
Betrag
in Fremdwährung
7 775 606 902
Zinssatz
4,440%
Abgelaufene Kredite
Kreditart
Kredit
16
Geschäfte zwischen Fonds
Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund International folgende Anlagen (gem. Art. 86 Ziff. 3a
KKV) bei den Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse
Real Estate Fund Interswiss und Credit Suisse Real Estate Fund Siat getätigt:
Laufende sonstige Anlagen
Kreditart
von
Kredit
17.12.2015
Kredit
17.12.2015
Kredit
17.12.2015
Kredit
17.12.2015
Total laufende sonstige Anlagen
Laufzeit
bis
08.01.2016
08.01.2016
08.01.2016
08.01.2016
Abgelaufene sonstige Anlagen
Betrag in CHF
133 000 000
13 000 000
13 000 000
112 500 000
271 500 000
Zinssatz
0,525%
0,300%
0,300%
0,300%
Kreditart
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
von
10.12.2015
10.12.2015
10.12.2015
10.12.2015
30.11.2015
30.11.2015
30.11.2015
20.11.2015
19.11.2015
30.10.2015
20.10.2015
25.09.2015
17.09.2015
10.09.2015
31.08.2015
19.08.2015
20.07.2015
30.06.2015
19.06.2015
10.06.2015
29.05.2015
20.05.2015
05.05.2015
30.04.2015
15.04.2015
31.03.2015
26.03.2015
19.03.2015
20.02.2015
19.02.2015
10.02.2015
30.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
10.01.2015
09.01.2015
10.12.2014
Laufzeit
bis
17.12.2015
17.12.2015
17.12.2015
17.12.2015
10.12.2015
10.12.2015
10.12.2015
30.11.2015
10.12.2015
19.11.2015
30.10.2015
20.10.2015
25.09.2015
17.09.2015
10.09.2015
31.08.2015
19.08.2015
20.07.2015
30.06.2015
19.06.2015
10.06.2015
10.06.2015
20.05.2015
20.05.2015
05.05.2015
15.04.2015
31.03.2015
26.03.2015
19.03.2015
19.03.2015
19.02.2015
19.02.2015
30.01.2015
30.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
10.01.2015
Betrag in CHF
133 000 000
112 500 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
112 500 000
112 500 000
133 000 000
133 000 000
133 000 000
125 000 000
125 000 000
132 000 000
132 000 000
132 000 000
155 000 000
155 000 000
135 800 000
151 000 000
10 000 000
141 000 000
53 000 000
30 000 000
53 000 000
68 000 000
148 000 000
213 000 000
90 000 000
138 000 000
38 000 000
100 000 000
38 000 000
10 000 000
38 000 000
10 000 000
38 000 000
Zinssatz
0,525%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen
und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund International keine Kredite von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG erhalten.
17
Käufe und Verkäufe von Grundstücken
Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2015
Käufe
Brisbane, 99 Melbourne Street
Nagoya, «Glass City Sakae», 3-11-31 Sakae, Naka-ku
Wellington, «Justice Centre», 19 Aitken Street,
Mulgrave Street & Kat Sheppard Place, Thorndon 1)
1)
Land
Australien
Japan
Gebäudeart
Kommerziell genutzte Liegenschaft
Grundstücksfläche m2
2 706
1 977
Neuseeland
2 682 1)
Land
Deutschland
Deutschland
Japan
Gebäudeart
Grundstücksfläche m2
5 940
1 711
599
Erwerb des zweiten Miteigentumsanteils (totale Grundstücksfläche 5 365 m2)
Verkäufe
Mainz, Isaac-Fulda-Allee 3
Osnabrück, Nikolaiort 5
Tokio, «HN Green Building», 2-8-3 Higashi-Nihonbashi, Chuo-ku
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf/von Nahestehende(n) stattgefunden hat und dass
übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinie für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 20. April 2015).
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Mieter
Australian Tax Office
Ort der Liegenschaft
Sydney und Brisbane
Anteil in % der Mietzinseinnahmen
9,31%
Immobiliengesellschaften des Fonds
n Credit Suisse Real Estate Fund International Holding AG, Zug
n CS REFI Chile Fund Holding AG, Zug
Die beiden Holding-Gesellschaften in Zug sowie deren Ländergesellschaften gehören zu 100% dem Credit Suisse Real Estate
Fund International. Die einzige Ausnahme bildet eine ausländische Immobiliengesellschaft, bei welcher ein Minderheitsaktionär
20% der Aktien hält.
Übersicht Käufe und Verkäufe von Anteilen
Gem. Fondsvertrag § 8 Ziff. 2 Bst. c) in Verbindung mit § 15 Ziff. 4 Bst. d)
Während des Geschäftsjahres 2015 wurden keine Käufe oder Verkäufe von Anteilen an anderen Immobilienfonds oder Immobilien
investmentgesellschaften getätigt.
18
Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften (1.1. bis 31.12.2015)
Währung
CAD
CAD
CAD
CAD
Datum
Handel
15.12.2014
22.01.2015
09.02.2015
17.02.2015
Datum
Valuta
20.02.2015
20.02.2015
20.02.2015
20.02.2015
Anzahl
Verträge
1
1
1
Total
Betrag
in Fremdwährung
CAD
351 530 500
CAD
1 845 450
CAD
–19 632 000
CAD
333 743 950
Kaufpreis
Anzahl
Verträge
Liquidationserlös
Währungsgewinn/
-verlust
CHF
CHF
CHF
CHF
292 396 039
1 291 490
–14 521 398
279 166 131
CAD
CAD
CAD
CAD
CAD
17.02.2015
19.02.2015
16.03.2015
24.03.2015
15.04.2015
20.04.2015
20.04.2015
20.04.2015
20.04.2015
20.04.2015
1
1
1
1
Total
CAD
CAD
CAD
CAD
CAD
333 743 950
1 763 750
–624 000
2 133 500
337 017 200
3
CHF 251 542 815
CHF
27 623 316
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
250 621 682
1 328 516
–490 475
1 629 631
253 089 354
CAD
CAD
CAD
15.04.2015
20.05.2015
16.06.2015
19.06.2015
19.06.2015
19.06.2015
1
1
Total
CAD
CAD
CAD
4
CHF 261 727 558
CHF
–8 638 204
337 017 200
1 254 000
338 271 200
CHF
CHF
CHF
260 911 976
960 610
261 872 586
CAD
CAD
CAD
CAD
16.06.2015
19.06.2015
21.07.2015
17.08.2015
20.08.2015
20.08.2015
20.08.2015
20.08.2015
1
1
1
Total
2
CHF 255 969 817
CHF
5 902 769
CAD
CAD
CAD
CAD
338 271 200
2 465 000
1 895 500
342 631 700
CHF
CHF
CHF
CHF
255 149 509
1 848 109
1 401 656
258 399 274
CAD
CAD
CAD
CAD
CAD
17.08.2015
19.08.2015
24.08.2015
23.09.2015
15.10.2015
20.10.2015
20.10.2015
20.10.2015
20.10.2015
20.10.2015
3
CHF 254 849 458
CHF
3 549 816
1
1
1
1
Total
CAD
CAD
CAD
CAD
CAD
344 121 000
1 496 000
378 000
2 295 000
348 290 000
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
255 349 826
1 111 924
267 813
1 690 568
258 420 131
CAD
CAD
CAD
CAD
15.10.2015
21.10.2015
20.11.2015
14.12.2015
4
CHF 256 863 875
CHF
1 556 256
18.12.2015
18.12.2015
18.12.2015
18.12.2015
1
1
1
Total
CAD
CAD
CAD
CAD
348 290 000
2 074 000
1 674 500
352 038 500
CHF
CHF
CHF
CHF
256 275 265
1 521 026
1 276 054
259 072 345
3
CHF 252 763 643
CHF
6 308 702
EUR
EUR
15.12.2014
17.02.2015
20.02.2015
20.02.2015
1
Total
EUR
EUR
347 398 000
347 398 000
CHF
CHF
417 224 998
417 224 998
1
CHF 368 936 676
CHF
48 288 322
EUR
EUR
EUR
17.02.2015
16.03.2015
15.04.2015
20.04.2015
20.04.2015
20.04.2015
1
1
Total
EUR
EUR
EUR
347 398 000
2 384 000
349 782 000
CHF
CHF
CHF
368 111 606
2 536 373
370 647 979
2
CHF 361 674 588
CHF
8 973 391
EUR
EUR
15.04.2015
16.06.2015
19.06.2015
19.06.2015
1
Total
EUR
EUR
349 782 000
349 782 000
CHF
CHF
361 128 928
361 128 928
1
CHF 365 976 907
CHF
–4 847 979
EUR
EUR
16.06.2015
17.08.2015
20.08.2015
20.08.2015
1
Total
EUR
EUR
349 782 000
349 782 000
CHF
CHF
365 452 234
365 452 234
1
CHF 378 848 884
CHF
–13 396 650
EUR
EUR
17.08.2015
15.10.2015
20.10.2015
20.10.2015
1
Total
EUR
EUR
355 702 000
355 702 000
CHF
CHF
384 814 430
384 814 430
1
CHF 386 292 372
CHF
–1 477 942
EUR
EUR
EUR
15.10.2015
26.10.2015
14.12.2015
18.12.2015
18.12.2015
18.12.2015
1
1
Total
EUR
EUR
EUR
355 702 000
–13 821 769
341 880 231
CHF
CHF
CHF
385 861 973
–14 955 887
370 906 086
2
CHF 369 401 590
CHF
1 504 496
JPY
JPY
17.11.2014
15.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
1
Total
JPY
JPY
5 250 717 000
5 250 717 000
CHF
CHF
43 482 920
43 482 920
1
CHF
39 564 153
CHF
3 918 767
JPY
JPY
15.01.2015
16.03.2015
20.03.2015
20.03.2015
1
Total
JPY
JPY
5 250 717 000
5 250 717 000
CHF
CHF
39 515 583
39 515 583
1
CHF
43 554 698
CHF
–4 039 115
JPY
JPY
16.03.2015
13.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
1
Total
JPY
JPY
5 495 336 000
5 495 336 000
CHF
CHF
45 514 241
45 514 241
1
CHF
42 407 508
CHF
3 106 733
JPY
JPY
13.05.2015
16.07.2015
21.07.2015
21.07.2015
1
Total
JPY
JPY
4 945 800 000
4 945 800 000
CHF
CHF
38 101 949
38 101 949
1
CHF
38 142 010
CHF
–40 061
JPY
JPY
JPY
16.07.2015
17.08.2015
15.09.2015
18.09.2015
18.09.2015
18.09.2015
1
1
Total
JPY
JPY
JPY
4 945 800 000
8 887 000
4 954 687 000
CHF
CHF
CHF
38 091 315
69 787
38 161 102
2
CHF
40 132 965
CHF
–1 971 863
JPY
JPY
15.09.2015
17.11.2015
20.11.2015
20.11.2015
1
Total
JPY
JPY
4 954 687 000
4 954 687 000
CHF
CHF
40 083 963
40 083 963
1
CHF
40 673 026
CHF
–589 063
AUD
AUD
17.11.2014
15.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
1
Total
AUD
AUD
229 086 000
229 086 000
CHF
CHF
191 195 176
191 195 176
1
CHF 166 797 517
CHF
24 397 659
AUD
AUD
15.01.2015
16.03.2015
20.03.2015
20.03.2015
1
Total
AUD
AUD
229 086 000
229 086 000
CHF
CHF
165 778 084
165 778 084
1
CHF 176 487 854
CHF
–10 709 770
AUD
AUD
16.03.2015
13.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
1
Total
AUD
AUD
242 000 000
242 000 000
CHF
CHF
185 302 304
185 302 304
1
CHF 180 338 400
CHF
4 963 904
19
Währung
AUD
AUD
AUD
AUD
Datum
Handel
13.05.2015
30.06.2015
09.07.2015
16.07.2015
Datum
Valuta
21.07.2015
21.07.2015
21.07.2015
21.07.2015
Anzahl
Verträge
1
1
1
Total
Betrag
in Fremdwährung
AUD
251 000 000
AUD
2 040 000
AUD
14 677 000
AUD
267 717 000
Kaufpreis
Anzahl
Verträge
Liquidationserlös
Währungsgewinn/
-verlust
CHF
CHF
CHF
CHF
185 960 880
1 466 207
10 317 564
197 744 651
AUD
AUD
AUD
16.07.2015
17.08.2015
15.09.2015
18.09.2015
18.09.2015
18.09.2015
1
1
Total
AUD
AUD
AUD
267 717 000
–2 193 000
265 524 000
3
CHF 189 356 234
CHF
8 388 417
CHF
CHF
CHF
188 368 358
–1 574 561
186 793 797
AUD
AUD
AUD
AUD
15.09.2015
18.09.2015
26.10.2015
17.11.2015
20.11.2015
20.11.2015
20.11.2015
20.11.2015
1
1
1
Total
AUD
AUD
AUD
AUD
2
CHF 183 291 217
CHF
3 502 580
265 524 000
8 941 000
26 056 260
300 521 260
CHF
CHF
CHF
CHF
182 247 708
6 157 488
18 490 643
206 895 839
3
CHF 216 585 672
CHF
–9 689 833
USD
USD
17.11.2014
15.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
1
Total
USD
USD
569 500 000
569 500 000
CHF
CHF
548 844 235
548 844 235
1
CHF 502 185 100
CHF
46 659 135
USD
USD
USD
15.01.2015
21.01.2015
16.03.2015
20.03.2015
20.03.2015
20.03.2015
1
1
Total
USD
USD
USD
569 500 000
–61 025 000
508 475 000
CHF
CHF
CHF
501 387 800
–52 603 550
448 784 250
USD
USD
16.03.2015
13.05.2015
2
CHF 511 475 003
CHF
–62 690 753
20.05.2015
20.05.2015
1
Total
USD
USD
524 500 000
524 500 000
CHF
CHF
526 366 171
526 366 171
1
CHF 482 802 250
CHF
43 563 921
USD
USD
USD
13.05.2015
19.05.2015
16.07.2015
21.07.2015
21.07.2015
21.07.2015
1
1
Total
USD
USD
USD
512 500 000
2 100 000
514 600 000
CHF
CHF
CHF
470 603 125
1 949 514
472 552 639
2
CHF 492 780 960
CHF
–20 228 321
USD
USD
USD
16.07.2015
17.08.2015
15.09.2015
18.09.2015
18.09.2015
18.09.2015
1
1
Total
USD
USD
USD
514 600 000
2 104 000
516 704 000
CHF
CHF
CHF
491 828 950
2 051 549
493 880 499
2
CHF 501 564 573
CHF
–7 684 074
USD
USD
15.09.2015
17.11.2015
20.11.2015
20.11.2015
1
Total
USD
USD
516 704 000
516 704 000
CHF
CHF
500 369 953
500 369 953
1
CHF 522 801 107
CHF
–22 431 154
CLP
CLP
17.11.2014
16.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
1
Total
CLP 24 094 109 000
CLP 24 094 109 000
USD
USD
40 237 323
40 237 323
1
USD
38 632 785
CHF
1 382 348
CLP
CLP
16.01.2015
16.03.2015
20.03.2015
20.03.2015
1
Total
CLP 24 094 109 000
CLP 24 094 109 000
USD
USD
38 132 641
38 132 641
1
USD
37 588 314
CHF
538 666
CLP
CLP
16.03.2015
13.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
1
Total
CLP 25 422 202 000
CLP 25 422 202 000
USD
USD
39 402 049
39 402 049
1
USD
42 398 602
CHF
–2 811 594
GBP
GBP
15.12.2014
17.02.2015
20.02.2015
20.02.2015
1
Total
GBP
GBP
100 263 000
100 263 000
CHF
CHF
151 629 740
151 629 740
1
CHF 144 077 931
CHF
7 551 809
GBP
GBP
GBP
17.02.2015
16.03.2015
15.04.2015
20.04.2015
20.04.2015
20.04.2015
1
1
Total
GBP
GBP
GBP
100 263 000
6 924 000
107 187 000
CHF
CHF
CHF
143 598 674
10 297 089
153 895 763
2
CHF 154 381 436
CHF
–485 673
GBP
GBP
15.04.2015
16.06.2015
19.06.2015
19.06.2015
1
Total
GBP
GBP
107 187 000
107 187 000
CHF
CHF
153 943 577
153 943 577
1
CHF 156 225 053
CHF
–2 281 476
GBP
GBP
16.06.2015
17.08.2015
20.08.2015
20.08.2015
1
Total
GBP
GBP
107 187 000
107 187 000
CHF
CHF
155 801 664
155 801 664
1
CHF 163 481 612
CHF
–7 679 948
GBP
GBP
17.08.2015
15.10.2015
20.10.2015
20.10.2015
1
Total
GBP
GBP
107 920 000
107 920 000
CHF
CHF
164 203 518
164 203 518
1
CHF 158 858 240
CHF
5 345 278
GBP
GBP
15.10.2015
14.12.2015
18.12.2015
18.12.2015
1
Total
GBP
GBP
107 920 000
107 920 000
CHF
CHF
158 489 154
158 489 154
1
CHF 161 340 400
CHF
–2 851 246
NZD
NZD
17.11.2014
15.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
1
Total
NZD
NZD
71 870 000
71 870 000
CHF
CHF
54 423 558
54 423 558
1
CHF
49 676 544
CHF
4 747 014
NZD
NZD
15.01.2015
16.03.2015
20.03.2015
20.03.2015
1
Total
NZD
NZD
71 870 000
71 870 000
CHF
CHF
49 302 820
49 302 820
1
CHF
53 464 093
CHF
–4 161 273
NZD
NZD
NZD
NZD
16.03.2015
25.03.2015
30.03.2015
13.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
1
1
1
Total
NZD
NZD
NZD
NZD
75 520 000
76 500 000
–713 700
151 306 300
CHF
CHF
CHF
CHF
55 715 258
55 613 588
–515 223
110 813 623
3
CHF 104 280 302
CHF
6 533 321
NZD
NZD
13.05.2015
16.07.2015
21.07.2015
21.07.2015
1
Total
NZD
NZD
151 306 300
151 306 300
CHF
CHF
103 417 856
103 417 856
1
CHF
94 354 609
CHF
9 063 247
NZD
NZD
NZD
16.07.2015
17.08.2015
15.09.2015
18.09.2015
18.09.2015
18.09.2015
1
1
Total
NZD
NZD
NZD
151 306 300
–2 861 000
148 445 300
CHF
CHF
CHF
93 723 661
–1 829 538
91 894 123
2
CHF
91 041 502
CHF
852 621
NZD
NZD
15.09.2015
17.11.2015
20.11.2015
20.11.2015
1
Total
NZD
NZD
148 445 300
148 445 300
CHF
CHF
90 406 157
90 406 157
1
CHF
97 276 205
CHF
–6 870 048
Realisierter Kapitalgewinn aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften
CHF
82 646 448
Realisierter Kapitalverlust aus übrigen Fremdwährungstransaktionen
CHF
–9 931 202
TOTAL REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN
CHF
72 715 246
20
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus offenen Devisentermingeschäften per 31.12.2015
Währung
Datum
Handel
14.12.2015
16.12.2015
Datum
Valuta
19.02.2016
19.02.2016
19.02.2016
Anzahl
Verträge
1
1
Total
Betrag
in Fremdwährung
CAD
352 038 500
CAD
1 776 500
CAD
353 815 000
Kaufpreis
CHF
CHF
CHF
251 999 719
1 265 269
253 264 988
2
CHF 254 504 791
CHF
–1 239 803
EUR
14.12.2015
19.02.2016
1
EUR
341 880 231
CHF
368 970 821
1
CHF 371 456 974
CHF
–2 486 153
JPY
JPY
JPY
17.11.2015
10.12.2015
20.01.2016
20.01.2016
20.01.2016
1
1
Total
JPY
JPY
JPY
4 954 687 000
3 567 330 000
8 522 017 000
CHF
CHF
CHF
40 623 974
28 976 173
69 600 147
2
CHF
CHF
–1 294 172
AUD
AUD
AUD
17.11.2015
18.12.2015
20.01.2016
20.01.2016
20.01.2016
1
1
Total
AUD
AUD
AUD
287 000 000
–2 500 000
284 500 000
CHF
CHF
CHF
205 562 315
–1 780 035
203 782 280
2
CHF 206 923 678
CHF
–3 141 398
USD
17.11.2015
20.01.2016
1
USD
516 704 000
CHF
521 276 830
1
CHF 516 921 532
CHF
4 355 298
GBP
14.12.2015
19.02.2016
1
GBP
107 920 000
CHF
160 856 379
1
CHF 158 930 546
CHF
1 925 833
NZD
17.11.2015
20.01.2016
1
NZD
148 445 300
CHF
96 575 840
1
CHF 101 585 275
CAD
CAD
CAD
Anzahl
Verträge
Basiswertäquivalent
Währungsgewinn/
-verlust
70 894 319
CHF
–5 009 435
Nicht realisierter Kapitalverlust aus offenen Devisentermingeschäften
CHF
–6 889 830
Nicht realisierter Kapitalverlust aus der Umrechnung der Vermögens- und Erfolgsrechnungspositionen
CHF –127 029 532
TOTAL NICHT REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN
CHF –133 919 362
Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften
Engagementerhöhende Derivatpositionen:
– Währungsrisiko
Total engagementerhöhende Positionen
Engagementreduzierende Derivatpositionen:
– Währungsrisiko
Total engagementreduzierende Positionen
Basiswertäquivalent in CHF
31.12.2015
in % des NFV
Basiswertäquivalent in CHF
31.12.2014
in % des NFV
–
–
–
–
39 981 816
39 981 816
1,83
1,83
1 681 217 115
1 681 217 115
70,33
70,33
1 764 175 210
1 764 175 210
80,59
80,59
21
Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag
0,35% Übrige
6,65% Parking
0,25% Wohnungen
1,00% Lager
0,95% Kino, Hotels,
Restaurants
9,45% Verkauf
81,35% Büro
Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 31. Dezember 2015
Liegenschaftsstruktur
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Wohnbauten
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Strukturelle
Aufteilung nach
Verkehrswerten
Gestehungskosten
Verkehrswerte
Versicherungswerte
CHF
–
2 197 147 700
–
CHF
–
2 393 824 901
–
CHF
–
1 768 831 005
–
84 861 797
85 745 622
84 861 797
2 282 009 497
2 479 570 523
1 853 692 802
Gestehungskosten
Verkehrswerte
0,00%
96,30%
0,00%
0,00%
96,55%
0,00%
3,70%
3,45%
100,00%
100,00%
3,45%
Bauland (inkl. Abbruchobjekte)
und angefangene Bauten
96,55%
Kommerziell genutzte
Liegenschaften
22
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung
nach Verkehrswerten
Montreal
Vancouver
Toronto
San Francisco
Chicago
Boston
Washington D.C.
Tokio
Nagoya
Fukuoka
Houston
Leeds
Dublin
Cardiff
Bristol
London
Den Haag
Amsterdam
Arnheim
Rotterdam
Berlin
Hannover
Brisbane
Santiago de Chile
Melbourne
Mainz
CHF 10 Mio.
Sydney
Canberra
Wellington
München
Regionale
Aufteilung nach
Verkehrswerten
24,55%
Region Asien/Pazifik
44,90%
Region
Nord-/Mittel-/Südamerika
30,55%
Region Europa
23
Inventar der Liegenschaften in Schweizer Franken (CHF) Allgemeine Objekt
angaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Ort, Adresse
Wohnbauten
Total I
Amsterdam, «Spectrum», Gatwickstraat 9-39
Amsterdam, «Teleport Towers», Kingsfordweg 151–241
Amsterdam, «MediArena», Mediarena 1–8
Arnheim, Koningstraat 26-37
Berlin, Invalidenstrasse 91
Berlin, «Kant Center», Wilmersdorfer Str. 108–111, Kantstr. 112–114,
Krumme Str. 48–49
Boston, «Independence Wharf», 470 Atlantic Avenue
Brisbane, 55 Elizabeth Street
Bristol, «Temple Quay», 3 Rivergate
Canberra, 62 Northbourne Avenue
Cardiff, 5 Callaghan Square
Chicago, 250 South Wacker Drive
Den Haag, Anna van Saksenlaan 69/71
Dublin, «La Touche House», IFSC
Fukuoka, 1-12-64 Daimyo, Chuo-ku
Hannover, «Kontorhaus», Ernst-August-Platz 3–3A
Houston, 919 Milam Street
Leeds, «One Leeds City Office Park», Meadow Lane
London, «Earl Place», 15 Appold Street
Mainz, «Römerpassage», Adolf-Kolping-Strasse
Mainz*, Isaac-Fulda-Allee 3
Melbourne, «Zurich House», 505 Little Collins Street
Montreal, «Place du Canada», 1010 Rue de la Gauchetière West
München, «Laimer Würfel», Landsberger Strasse 300
Osnabrück*, Nikolaiort 5
Rotterdam, «The Corner», Binnenwegplein 26–68
San Francisco, «Adam Grant Building», 114 Sansome Street
Santiago de Chile, Apoquindo 5400, Las Condes
Santiago de Chile, «Edificio Magdalena Norte», Magdalena 181, Las Condes
Sydney, «Latitude East Building», 52 Goulburn Street
Tokio*, «HN Green Building», 2-8-3 Higashi-Nihonbashi, Chuo-ku
Tokio, «Toranomon 1-chome», 1-16-16 Toranomon, Minato-ku
Toronto, 121 Bloor Street East
Washington, 1099 New York Avenue
Wellington, «Justice Centre», 19 Aitken Street, Mulgrave Street & Kat Sheppard
Place, Thorndon
Total II
Land
Anzahl Total MietGebäude
objekte
Total Miet Grundstücksfläche (m2)
fläche (m2)
Erstellungsjahr
Erwerbs
datum
–
–
–
–
Niederlande
Niederlande
Niederlande
Niederlande
Deutschland
1
1
1
1
1
119
149
487
435
40
7 685
12 213
19 515
10 486
6 438
4 265
5 065
4 571
4 718
1 379
1991
2001
2010
1969/2015
2011
20.03.2008
20.03.2008
01.09.2010
15.10.2007
01.07.2011
Deutschland
2
310
20 380
6 211 1930/1993/2004
15.07.2011
USA
Australien
Australien
Grossbritannien
Australien
Grossbritannien
USA
Niederlande
Irland
Japan
Deutschland
USA
Grossbritannien
Grossbritannien
Deutschland
Deutschland
Australien
Kanada
Deutschland
Japan
Deutschland
Niederlande
USA
Chile
Chile
Australien
Japan
Japan
Kanada
Kanada
USA
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
134
68
40
82
117
41
87
113
168
4
32
472
202
16
321
31 249
19 659
6 183
7 021
10 217
4 909
22 757
9 324
9 513
1 494
11 025
50 439
5 234
8 736
16 586
3 361
1927/2001
1 998
2013
2 706
2004
2 569
2002
1 943
1986
2 450
2008
1 811
1957/2007
4 510
2003
4 117
1990
592
2005
2 848
1850/2002
5 806 1956/1992/2006
5 388
1996
1 936
1991
4 945
2003
25.09.2009
17.06.2011
30.10.2015
06.08.2009
31.10.2008
25.10.2011
15.12.2011
29.09.2006
01.05.2013
22.12.2011
01.08.2005
23.05.2013
16.09.2009
10.02.2010
28.12.2006
1
1
1
1
121
474
192
124
18 022
36 836
24 676
9 914
1 894
2 907
5 353
1 977
1991
1967
2007
2008
30.04.2008
30.06.2006
10.02.2012
18.12.2015
1
1
2
1
1
12
53
769
284
222
13 628
17 200
22 265
8 651
23 104
3 013
1959/1999
1 756 1908/1926/2000
4 069
2014
2 025
2010
1 832 2)
2007
12.09.2006
31.10.2013
15.05.2014
27.04.2010
03.03.2008
1
1
1
1
25
225
368
168
4 301
22 684
35 348
16 563
582
2 104
4 593
1 610
1964/2005
1982
1982
2008
22.09.2006
15.02.2005
15.02.2005
21.09.2009
Neuseeland
1
159
35 267
5 365 1966/2009/2011
15.11.2012
38
6 633
579 522
112 269
–
–
–
–
2
2
–
–
–
–
1 739
1 739
–
–
–
–
40
6 633
579 522
114 008
Davon im Stockwerkeigentum
Davon im Baurecht
Gemischte Bauten
Total III
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Vancouver, «The Exchange», 475 Howe Street, 819-829 West Pender Street
Total IV
Baurechtsgrundstücke
Total V
Gesamttotal
Davon im Stockwerkeigentum
Davon im Baurecht
* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaft
1)Nicht annualisiert
2) Miteigentum
50/100 = 1 832 m2 (total Grundstücksfläche = 3 663 m2)
24
Kanada
1929/2017
01.08.2011
Eigentumsverhältnis
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
Bruttoerträge
Mietzinsausfälle 1)
Zimmer
in CHF
in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
30 584 263
45 407 759
72 864 979
52 497 098
23 498 325
11 265 319
21 106 162
58 664 475
27 369 506
26 173 381
1 656 575
2 619 764
5 850 549
1 208 026
1 369 780
–
667 040
–
342 670
186 111
–
25,46
–
28,37
13,59
1 656 575
1 952 724
5 850 549
865 356
1 183 669
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Alleineigentum
67 568 300
73 094 087
4 189 358
149 118
3,56
4 040 240
–
–
–
–
–
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
118 824 684
125 190 993
29 921 112
34 037 713
30 570 346
21 759 689
95 251 798
43 629 434
39 720 472
37 264 933
31 154 640
121 451 605
24 048 391
75 382 170
77 145 518
175 815 640
145 801 256
28 257 186
40 558 031
22 875 212
24 402 686
96 636 540
27 826 208
76 062 651
38 616 572
30 740 402
118 148 030
23 768 275
109 959 624
78 259 170
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
Miteigentum
40 643 428
110 663 436
63 190 788
19 670 101
92 854 876
42 266 694
125 575 450
69 187 629
30 723 507
91 067 523
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
72 420 724
37 939 141
62 343 100
99 037 132
41 602 555
58 737 084
111 377 791
170 310 140
9 311 372
9 464 662
453 905
2 428 584
2 892 116
1 481 947
6 161 354
2 092 199
3 420 460
1 706 936
1 759 895
10 130 285
2 139 093
4 316 604
4 137 983
1 155 210
4 371 017
4 790 747
5 236 513
104 009
842 604
2 731 272
5 469 652
4 633 410
2 404 316
5 658 090
856 317
1 781 905
3 344 841
6 646 563
9 057 404
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
7
65 093 488
72 140 467
84 761 739
61 807 035
2,35
–
–
–
–
–
–
–
–
–
6,76
13,64
–
0,12
1,54
–
2,52
11,75
5,09
–
–
4,16
9,13
18,59
1,77
–
7,18
2,11
13,70
0,07
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
29
74 001 128
66 407 133
83 415 975
62 978 215
223 854
–
–
–
–
–
–
–
–
–
127 511
1 599 788
–
5 214
64 931
–
113 016
638 025
281 093
–
–
118 633
549 658
1 058 033
43 370
–
66 216
38 346
530 827
4 515
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
9 535 226
9 464 662
453 905
2 428 584
2 892 116
1 481 947
6 161 354
2 092 199
3 420 460
1 706 936
1 887 406
11 730 073
2 139 093
4 321 818
4 202 914
1 155 210
4 484 033
5 428 772
5 517 606
104 009
842 604
2 849 905
6 019 310
5 691 443
2 447 686
5 658 090
922 533
1 820 251
3 875 668
6 651 078
9 057 404
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Alleineigentum
113 808 301
113 773 386
8 083 704
9 140
0,11
8 074 564
–
–
–
–
–
2 197 147 700
2 393 824 901
151 422 051
6 817 109
4,50
144 604 942
–
29
7
–
–
63 190 788
69 187 629
5 691 443
1 058 033
18,59
4 633 410
230 425 576
177 599 248
16 094 755
1 197 867
7,44
14 896 888
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
84 861 797
84 861 797
85 745 622
85 745 622
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2 282 009 497
2 479 570 523
151 422 051
6 817 109
4,50
144 604 942
–
29
7
–
–
Alleineigentum
63 190 788
69 187 629
5 691 443
1 058 033
18,59
4 633 410
230 425 576
177 599 248
16 094 755
1 197 867
7,44
14 896 888
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
Parking
Anz.
Gewerbe
Büros, PraxisKinos / Hotels /
Übrige kommer
Total Gewerbeobjekte
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2%
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
109
127
480
412
28
–
–
–
3
–
–
–
–
1 626
–
9
21
7
10
11
7 219
11 783
19 515
7 878
6 438
–
–
–
1
–
–
–
–
278
–
1
1
–
7
–
466
430
–
704
–
–
–
–
2
1
–
–
–
–
–
10
22
7
23
12
7 685
12 213
19 515
10 486
6 438
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
–
–
–
288
9
17 098
6
2 226
–
–
6
1 056
1
–
22
20 380
100,00
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
36
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2 685
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
16,19
110
50
30
75
109
31
58
107
149
–
–
365
198
7
181
2
3
2
–
–
–
1
–
–
4
1
11
–
–
44
407
525
145
–
–
–
927
–
–
1 494
5 217
1 390
–
–
6 641
21
14
7
7
8
10
23
6
16
–
15
58
4
9
13
30 566
18 627
6 038
7 021
10 217
4 909
21 327
9 324
9 361
–
4 400
45 971
5 234
8 736
4 308
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
1
5
–
–
5
–
–
–
–
–
–
503
–
–
–
79
1 445
–
–
553
–
1
–
–
–
–
–
–
3
–
15
17
–
–
33
–
507
–
–
–
–
–
–
152
–
1 329
1 396
–
–
1 921
1
–
1
–
–
–
4
–
–
–
–
16
–
–
9
276
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
237
–
–
478
24
18
10
7
8
10
29
6
19
4
32
107
4
9
104
31 249
19 659
6 183
7 021
10 217
4 909
22 757
9 324
9 513
1 494
11 025
50 439
5 234
8 736
13 901
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
83,81
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
100
353
161
96
4
10
2
5
668
932
590
1 441
15
71
11
23
17 354
34 645
19 508
8 473
–
–
–
–
–
–
–
–
–
36
13
–
–
1 259
1 679
–
2
4
5
–
–
–
2 899
–
21
121
31
28
18 022
36 836
24 676
9 914
100,00
100,00
100,00
100,00
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
653
226
210
9
2
2
1
1
13 145
1 446
709
88
104
–
30
26
21
10
–
15 107
20 742
8 296
22 931
1
1
–
–
–
378
142
–
–
–
2
20
88
36
1
105
505
814
267
69
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
12
53
116
58
12
13 628
17 200
22 265
8 651
23 104
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
5
157
304
137
–
1
7
1
–
37
1 513
211
10
37
32
21
3 663
21 772
33 161
15 511
–
–
2
1
–
–
305
517
6
21
17
7
638
875
369
324
4
9
6
1
–
–
–
–
20
68
64
31
4 301
22 684
35 348
16 563
100,00
100,00
100,00
100,00
–
–
–
134
3
277
17
34 097
–
–
3
819
2
74
25
35 267
100,00
36
2 685
0,46
5 450
128
56 631
599
496 358
18
4 200
334
15 684
68
3 964
1 147
576 837
99,54
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
36
2 685
0,46
5 450
128
56 631
599
496 358
18
4 200
334
15 684
68
3 964
1 147
576 837
99,54
26
Inventar der Liegenschaften in Landeswährung Objekt-Finanzzahlen
Gestehungskosten
Landeswährung
Verkehrswert
Landeswährung
Soll-Mietertrag 1)
Landeswährung
4 478 306 958
7 568 396 288
4 640 740 000
7 427 650 000
8 703 148 240
20 749 851 486
4 999 580 000
17 067 970 000
214 140 000
13 048 218
115 734 482
228 355 723
571 278 423
Niederlande
Niederlande
Niederlande
Niederlande
Deutschland
28 126 409
41 758 638
67 009 304
48 278 254
21 609 920
10 360 000
19 410 000
53 950 000
25 170 000
24 070 000
1 556 908
2 462 147
5 498 554
1 135 346
1 287 368
Deutschland
62 138 284
67 220 000
3 937 307
Niederlande
Irland
Deutschland
Deutschland
Deutschland
Deutschland
Deutschland
Niederlande
40 123 226
36 528 401
28 650 948
70 945 844
25 590 000
69 950 000
28 270 000
71 970 000
76 712 386
77 950 000
37 377 185
559 258 799
38 870 000
512 780 000
1 966 323
3 214 670
1 773 851
3 950 048
1 085 707
5 185 642
791 909
2 678 442
36 524 222
Ort, Adresse
Land
Japanischer Yen (JPY)
Fukuoka, 1-12-64 Daimyo, Chuo-ku
Tokio*, «HN Green Building», 2-8-3 Higashi-Nihonbashi, Chuo-ku
Tokio, «Toranomon 1-chome», 1-16-16 Toranomon, Minato-ku
Total JPY
Japan
Japan
Japan
Japan
Euro (EUR)
Amsterdam, «Spectrum», Gatwickstraat 9–39
Amsterdam, «Teleport Towers», Kingsfordweg 151–241
Amsterdam, «MediArena», Mediarena 1–8
Arnheim, Koningstraat 26–37
Berlin, Invalidenstrasse 91
Berlin, «Kant Center», Wilmersdorfer Str. 108–111, Kantstr. 112–114,
Krumme Str. 48–49
Den Haag, Anna van Saksenlaan 69/71
Dublin, «La Touche House», IFSC
Hannover, «Kontorhaus», Ernst-August-Platz 3-3A
Mainz, «Römerpassage», Adolf-Kolping-Strasse
Mainz*, Isaac-Fulda-Allee 3
München, «Laimer Würfel», Landsberger Strasse 300
Osnabrück*, Nikolaiort 5
Rotterdam, «The Corner», Binnenwegplein 26–68
Total EUR
Kanadischer Dollar (CAD)
Montreal, «Place du Canada», 1010 Rue de la Gauchetière West
Vancouver, «The Exchange», 475 Howe Street, 819-829 West Pender Street
Total CAD
Kanada
Kanada
Kanada
Kanada
92 153 798
52 648 500
86 514 102
117 763 508
349 079 908
100 110 000
81 510 000
154 560 000
118 990 000
455 170 000
7 262 707
5 184 937
8 897 930
–
21 345 574
Britisches Pfund (GBP)
Bristol, «Temple Quay», 3 Rivergate
Cardiff, 5 Callaghan Square
Leeds, «One Leeds City Office Park», Meadow Lane
London, «Earl Place», 15 Appold Street
Total GBP
Grossbritannien
Grossbritannien
Grossbritannien
Grossbritannien
23 070 566
14 748 592
16 299 861
51 093 601
105 212 620
27 490 000
16 540 000
16 110 000
74 530 000
134 670 000
1 651 150
1 007 549
1 454 330
2 938 325
7 051 354
Australischer Dollar (AUD)
Brisbane, 55 Elizabeth Street
Canberra, 62 Northbourne Avenue
Melbourne, «Zurich House», 505 Little Collins Street
Sydney, «Latitude East Building», 52 Goulburn Street
Total AUD
Australien
Australien
Australien
Australien
Australien
171 900 006
41 084 741
41 976 204
101 611 099
127 499 219
484 071 269
200 200 000
38 800 000
31 410 000
89 380 000
125 045 000
484 835 000
13 154 773
630 875
4 019 703
6 232 282
7 864 083
31 901 716
US-Dollar (USD)
Boston, «Independence Wharf», 470 Atlantic Avenue
Chicago, 250 South Wacker Drive
Houston, 919 Milam Street
San Francisco, «Adam Grant Building», 114 Sansome Street
Washington, 1099 New York Avenue
Total USD
USA
USA
USA
USA
USA
118 705 979
95 156 641
121 330 275
110 552 883
98 938 194
544 683 972
175 640 000
96 540 000
118 030 000
125 450 000
170 140 000
685 800 000
9 886 104
6 388 080
12 161 717
6 240 809
9 390 699
44 067 409
Chilenische Pesos (CLP)
Santiago de Chile, Apoquindo 5400, Las Condes
Santiago de Chile, «Edificio Magdalena Norte», Magdalena 181, Las Condes
Total CLP
Chile
Chile
44 732 091 000
13 924 256 000
58 656 347 000
48 977 191 000
21 748 846 000
70 726 037 000
3 888 049 000
1 672 111 000
5 560 160 000
Neuseeland-Dollar (NZD)
Wellington, «Justice Centre», 19 Aitken Street, Mulgrave Street & Kat Sheppard
Place, Thorndon
Total NZD
Neuseeland
166 080 952
166 030 000
12 071 951
166 080 952
166 030 000
12 071 951
1)Nicht annualisiert
* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaft
28
Mietzinsausfälle 1)
in Landeswährung
in %
Bruttoerträge
( Nettomietertrag)
Landeswährung 1)
–
–
8 306 988
4 810 645
13 117 633
–
–
7,18
2,11
2,30
214 140 000
13 048 218
107 427 494
223 545 078
558 160 790
–
626 908
–
322 054
174 914
–
25,46
–
28,37
13,59
1 556 908
1 835 239
5 498 554
813 292
1 112 454
140 146
3,56
3 797 161
–
–
119 839
61 025
–
264 181
–
111 496
1 820 563
–
–
6,76
1,54
–
5,09
–
4,16
4,98
1 966 323
3 214 670
1 654 012
3 889 023
1 085 707
4 921 461
791 909
2 566 946
34 703 659
853 561
710 150
6 040
–
1 569 751
11,75
13,70
0,07
–
7,35
6 409 146
4 474 787
8 891 890
–
19 775 823
–
–
–
3 545
3 545
–
–
–
0,12
0,05
1 651 150
1 007 549
1 454 330
2 934 780
7 047 809
–
–
–
157 079
–
157 079
–
–
–
2,52
–
0,49
13 154 773
630 875
4 019 703
6 075 203
7 864 083
31 744 637
232 092
–
1 658 657
569 885
–
2 460 634
2,35
–
13,64
9,13
–
5,58
9 654 012
6 388 080
10 503 060
5 670 924
9 390 699
41 606 775
722 784 000
29 628 000
752 412 000
18,59
1,77
13,53
3 165 265 000
1 642 483 000
4 807 748 000
13 650
0,11
12 058 301
13 650
0,11
12 058 301
29
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Erläuterung 1:
Verkaufs
restriktionen USA/
Anlegerkreis
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft
noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit
Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen
und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die
gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der
jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Erläuterung 2:
Kommissionen
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– Für die Leitung des Anlagefonds und der Immobiliengesellschaften wurde auf dem Gesamtfondsvermögen
zu Beginn des Geschäftsjahres eine Verwaltungskommission von 0,6% erhoben.
– Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten
belastete die Fondsleitung dem Fonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten.
– Für die Bemühungen beim Kauf sowie Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften belastete die
Fondsleitung dem Fonds eine Entschädigung von durchschnittlich 2,0% der Kauf- bzw. Verkaufspreise.
– Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem
Anlagefonds während der Berichtsperiode die nicht auf die Mieter überwälzbaren Kosten von 0,8% der
Mietzinseinnahmen.
– Zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, erhob die Fondsleitung
auf dem Inventarwert der neu emittierten Anteile eine Ausgabekommission von 1,5%.
b)Vergütungen an die Depotbank
– Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten
des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung.
– Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von
0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres.
– Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine
Vergütung.
Erläuterung 3:
Bewertungs
methode
Erläuterung 4:
Steuerliche
Behandlung
in Deutschland
30
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 31. Dezember 2015 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest &
Partner AG neu ermittelt.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds
werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten
Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum
Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten, wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im
Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke
im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und
Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und
Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt.
Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken, dass
die in § 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genannten Angaben
nicht im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und auch keine Bescheinigung
i.S.v. § 5 Abs. 1 Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben für die vorliegende Berichtsperiode somit nicht nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt
wurden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus steuerlicher Sicht nicht als «transparent». Den Anlegern
wird deshalb empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren.
Erläuterung 5:
Änderungen des
Fondsvertrages per
1. Oktober 2015
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 29. September 2015 bewilligt. Die Änderungen
sind per 1. Oktober 2015 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der
Neuen Zürcher Zeitung am 25. August 2015 und am 29. September 2015 lautete wie folgt:
Publikation vom 25. August 2015
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006
Einmalige Veröffentlichung
Mitteilung an die Anleger des
Credit Suisse 1a Immo PK
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie
steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
Credit Suisse Real Estate Fund Global
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Änderungen der Fondsverträge
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich der Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA die Fondsverträge der oben genannten Immobilienfonds wie nachfolgend beschrieben zu ändern.
I. Die Änderungen werden in erster Linie zur Anpassung an die revidierten Bestimmungen des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) sowie der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) und zur Anpassung an den neuen Musterfondsvertrag für
schweizerische Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vorgenommen.
Sofern nachfolgend keine abweichenden Angaben gemacht werden, beziehen sich die Änderungen jeweils auf alle oben genannten Immobilienfonds.
1. § 3 Die Fondsleitung
In der jeweils letzten Ziffer von § 3 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse Real Estate Fund International in Ziff. 8) wird neu ein Absatz eingefügt, wonach die Fondsleitung bei Geschäften mit nahestehenden Personen nach Abschluss der Transaktion einen Bericht mit Angaben zu den
einzelnen übernommenen oder übertragenen Immobilienwerten und deren Wert am Stichtag der Übernahme oder Abtretung, mit dem Schätzungsbericht
der ständigen Schätzungsexperten sowie dem Bericht über die Marktkonformität des Kaufs- oder Verkaufspreises des unabhängigen Schätzungsexperten
im Sinne von Art. 32a Abs. 1 Bst. c KKV erstellt. Die Fondsleitung erwähnt im Jahresbericht des Immobilienfonds die bewilligten Geschäfte mit nahestehenden Personen.
Zusätzlich werden die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund
Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit
Suisse Real Estate Fund Siat: Der bisher jeweils letzte Absatz der letzten Ziffer von § 3 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse
Real Estate Fund International von Ziff. 8) wird ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen
Treuepflicht bei Immobilienanlagen (Ziff. 7).
2. § 4 Die Depotbank
In § 4 Ziff. 9 wird jeweils (ausgenommen beim Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus) der letzte Absatz ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Es wird in Ziff. 9 der folgende Absatz neu eingefügt: Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung
der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
3. § 5 Die Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: Im ersten Absatz von Ziff. 5 wird der letzte Satz gestrichen.
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Die ordentliche
wie auch die vorzeitige Rückzahlung gemäss Ziff. 5 erfolgen innerhalb von drei (bisher zwei) Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres.
Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real
Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat:
Gemäss der neuen Ziff. 6 sind die Anleger jeweils verpflichtet, der Fondsleitung, der Depotbank und ihren Beauftragten gegenüber auf Verlangen nachzuweisen, dass sie die gesetzlichen oder fondsvertraglichen Voraussetzungen für die Beteiligung am Immobilienfonds erfüllen bzw. nach wie vor erfüllen.
Überdies sind sie verpflichtet, die Fondsleitung, die Depotbank und deren Beauftragte umgehend zu informieren, sobald sie diese Voraussetzungen nicht
mehr erfüllen.
In Ziff. 8 wird neu jeweils Bst. c eingefügt, wonach die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen
Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn die wirtschaftlichen Interessen der Anleger beeinträchtigt werden, insbesondere in Fällen,
wo einzelne Anleger durch systematische Zeichnungen und unmittelbar darauf folgende Rücknahmen Vermögensvorteile zu erzielen versuchen, indem sie
Zeitunterschiede zwischen der Festlegung der Schlusskurse und der Bewertung des Fondsvermögens ausnutzen (Market Timing).
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss und Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Der letzte Absatz von Ziff. 8 wird gestrichen.
4. § 6 Anteile und Anteilsklassen
Da die Immobilienfonds nicht in Anteilsklassen unterteilt sind, werden die bisherigen Ziff. 1 bis 3 beim Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate
Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International,
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus und Credit Suisse
Real Estate Fund Siat jeweils ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: In Ziff. 2 wird der bisher zweite Absatz gestrichen.
5. § 8 Anlagepolitik
In Ziff. 2 erfolgen jeweils im Zusammenhang mit der Definition von «Grundstück» die folgenden Präzisierungen: «Wohnbauten im Sinne von Liegenschaften, welche zu Wohnzwecken dienen» und «Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten)». Beim Credit Suisse Real Estate Fund
LogisticsPlus erfolgt die Präzisierung lediglich in Bezug auf «Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten)».
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticPlus, Credit
Suisse Real Estate Fund PropertyPlus wird die Ziff. 2 Bst. b) an den Musterfondsvertrag angepasst (beim Credit Suisse Real Estate Fund Siat und Credit
Suisse Real Estate Fund Interswiss Ziff. 2 Bst. c).
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Reat Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit
Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund Siat wird in Ziff. 3 ergänzt, dass die
Fondsleitung jeweils nach Fertigstellung der Bauten, den Verkehrswert schätzen lässt.
31
6. § 9 Sicherstellung der Verbindlichkeiten und kurzfristig verfügbaren Mittel – Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Als Verbindlichkeiten gelten aufgenommene Kredite, Verpflichtungen aus dem Geschäftsgang sowie sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen
(Ziff. 2).
7. § 13 Aufnahme und Gewährung von Krediten
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund
Siat: Der bisherige Absatz wird neu zu Ziff. 1. Neu wird die folgende Ziff. 2 eingefügt: Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite
aufnehmen.
Credit Suisse Real Estate Fund International: Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite aufnehmen (Ziff. 3).
8. § 14 Belastung der Grundstücke
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK und Credit Suisse Real Estate Fund International: Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung
vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem
Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen
(Ziff. 2).
9. § 16 Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten
Ziff. 2 wird ergänzt: Bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine
neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als 3 Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
Die bisherige Ziff. 8 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus zusätzlich
die bisherige Ziff. 9) wird gestrichen. Die neu eingeschobene Ziff. 7 lautet wie folgt: Die Bewertung der Grundstücke (inkl. unbebauter Grundstücke oder
angefangener Bauten) für den Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds. Die Ermittlung des Verkehrswertes
erfolgt nach der DCF (Discounted Cashflow) Methode. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und angefangenen Bauten wird jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen.
Der Nettoinventarwert wird auf zwei Dezimalstellen gerundet (Ziff. 8).
10.§ 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Handel
Bei der tranchenweisen Ausgabe von Anteilen darf die bisherige Anzahl Anteile maximal verdoppelt werden (Ziff. 1).
Die Nebenkosten gemäss Ziff. 3 beinhalten insbesondere Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen und Abgaben.
Zusätzlich werden bei den nachfolgend aufgeführten Immobilienfonds in § 17 die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse Real Estate Fund Siat: In Ziff. 2 wird der Hinweis auf die Credit Suisse AG, Zürich, gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Bei der Ausgabe von Anteilen wird der jeweils angewandte Satz der Nebenkosten im Emissionsprospekt
und bei der Rücknahme von Anteilen in der entsprechenden Abrechnung ausgewiesen (Ziff. 3).
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse
Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticPlus, Credit Suisse Real Estate Fund
PropertyPlus Anpassung von Ziff. 7: Solange die Rückzahlung der Anteile aus den unter Ziff. 5 Bst. a) bis c) genannten Gründen aufgeschoben ist, findet
keine Ausgabe von Anteilen statt.
11.§ 18 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
Der zurzeit massgebliche Satz der Ausgabekommission und der Rücknahmekommission ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt (für den
Credit Suisse 1a Immo PK aus dem Anhang) ersichtlich (Ziff. 1 und 2).
Zusätzlich werden bei den nachfolgend aufgeführten Immobilienfonds in § 18 die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse Real Estate Fund Global: Der letzte Satz von Ziff. 3 wird ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen erhebt die Fondsleitung zudem zugunsten
des Fondsvermögens die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines
dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen (Ziff. 3).
12.§ 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
In Ziff. 1 zur Verwaltungskommission wird der Begriff «Asset Management» jeweils durch «Vermögensverwaltung» ersetzt. Für den Credit Suisse Real
Estate Fund Global und den Credit Suisse Real Estate Fund International erfolgt zusätzlich ein Hinweis auf die «Leitung des Immobilienfonds und der
Immobiliengesellschaften» (Ziff. 1).
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK: Der effektiv angewandte Satz der Verwaltungskommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich (Ziff. 1).
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK: Der effektiv angewandte Satz der Depotbankkommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich (Ziff. 2).
Fondsleitung und Depotbank haben gemäss Ziff. 4 ausserdem Anspruch auf Ersatz der folgenden Auslagen, die ihnen in Ausführung des Fondsvertrages
entstanden sind:
a) Kosten für den An- und Verkauf von Immobilienanlagen, namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutationsgebühren;
b) Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Gründung, Änderung, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
c) Jahresgebühr der Aufsichtsbehörde;
d) Honorare der Prüfgesellschaft für die jährliche Prüfung sowie für Bescheinigungen im Rahmen von Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
e) Honorare für Rechts- und Steuerberatung im Zusammenhang mit Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds sowie
der allgemeinen Wahrnehmung der Interessen des Immobilienfonds und seiner Anleger;
f) Kosten für die Publikation des Nettoinventarwertes des Immobilienfonds sowie sämtliche Kosten für Mitteilungen an die Anleger einschliesslich Übersetzungskosten, welche nicht einem Fehlverhalten der Fondsleitung zuzuschreiben sind;
g) Kosten für den Druck juristischer Dokumente sowie Jahres- und Halbjahresberichte des Immobilienfonds (beim Credit Suisse 1a Immo PK nur der
Jahresberichte);
h) Kosten für eine allfällige Eintragung des Immobilienfonds bei einer ausländischen Aufsichtsbehörde, namentlich von der ausländischen Aufsichtsbehörde erhobene Kommissionen, Übersetzungskosten sowie die Entschädigung des Vertreters oder der Zahlstelle im Ausland;
i) Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung von Stimmrechten oder Gläubigerrechten durch den Immobilienfonds, einschliesslich der Honorarkosten
für externe Berater;
j) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit im Namen des Immobilienfonds eingetragenem geistigen Eigentum oder mit Nutzungsrechten des Immobilienfonds;
k) alle Kosten, die durch die Ergreifung ausserordentlicher Schritte zur Wahrung der Anlegerinteressen durch die Fondsleitung, den Vermögensverwalter
kollektiver Kapitalanlagen oder die Depotbank verursacht werden.
Weiter kann die Fondsleitung im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 KKV folgende Nebenkosten dem Fondsvermögen belasten:
l) Kosten bzw. Honorare der unabhängigen Schätzungsexperten, deren Hilfspersonen sowie allfälliger weiterer Experten;
m)Marktübliche Kommissionen Dritter im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie der Erstvermietung bei Neubauten und
nach Sanierung;
n) Betriebskosten aus der Liegenschaftsverwaltung für Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte, Heizer, Concierges
oder ähnliche Funktionen sowie Kosten für Service- und Infrastrukturdienstleistungen;
o) Kosten bzw. Gebühren im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung und/oder Kapitalerhöhung des Immobilienfonds;
p) Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung bzw. der Abwehr von Forderungen die dem Immobilienfonds zustehen bzw.
gegen diesen geltend gemacht werden;
q) Kosten für den Beizug weiterer externer Experten, sofern die zu machenden Abklärungen/Beurteilungen den Interessen der Anleger dienen.
Zusätzlich trägt der Immobilienfonds sämtliche aus der Verwaltung des Fondsvermögens erwachsenden Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (namentlich marktübliche Courtagen, Kommissionen, Steuern und Abgaben). Diese Kosten werden direkt mit dem Einstands- bzw. Verkaufswert der
betreffenden Anlagen verrechnet. Im Weiteren trägt der Immobilienfonds die Kosten für die Überprüfung und Aufrechterhaltung von Qualitätsstandards bei
physischen Anlagen (Ziff. 5).
Die Fondsleitung und deren Beauftragte bezahlen weder Retrozessionen zur Entschädigung der Vertriebstätigkeit von Fondsanteilen noch Rabatte um die
auf den Anleger entfallenden, dem Immobilienfonds belasteten Gebühren und Kosten zu reduzieren (Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse
Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Ziff. 7; Credit Suisse 1a Immo PK, Credit
Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate
Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus: Ziff. 6).
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Für den Credit Suisse Real Estate Fund Global und den Credit Suisse Real Estate Fund International wird zusätzlich noch die folgende Ziff. 6 neu eingefügt: Die Leistungen der Immobiliengesellschaften an die Mitglieder ihrer Verwaltung, die Geschäftsführung und das Personal sind auf die Vergütungen
anzurechnen, auf welche die Fondsleitung nach § 19 Anspruch hat.
13.§ 22 Verwendung des Erfolges – Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Beträgt der Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragener Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als 1% des Nettovermögens und
weniger als CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet und der gesamte Nettoertrag auf die neue Rechnung vorgetragen werden (Ziff. 2).
14.§ 24 Vereinigung
Die Formulierung von § 24 wird jeweils an den neuen SFAMA Musterfondsvertrag für schweizerische Immobilienfonds angepasst.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass allfällige im Zusammenhang mit Vereinigungen entstandene Fraktionen in bar ausbezahlt werden (Ziff. 1).
Weder den Immobilienfonds noch den Anlegern dürfen aus einer Vereinigung Kosten erwachsen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen von § 19 Ziff. 4
Bst. b), d) und e) (§ 24 Ziff. 2 Bst. e).
II. Weitere Änderungen
15.Credit Suisse Real Estate Fund International – § 1 Bezeichnung, eingeschränkter Anlegerkreis, Firma und Sitz von Fondsleitung und
Depotbank, nicht anwendbare Bestimmungen des KAG / § 14 Belastung der Grundstücke
Aufgrund der Beschränkung des Anlegerkreises auf qualifizierte Anleger, hat die Fondsleitung mit Zustimmung der Depotbank beantragt, dass die Bestimmungen über die Höhe der Fremdfinanzierungslimite (Art. 96 Abs. 1 KKV) sowie zur Pflicht zur ständigen Einhaltung der Fremdfinanzierungslimite (Art.
96 Abs. 1bis KKV) nur eingeschränkt anwendbar sind (§ 1 Ziff. 4).
Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt 50% des Verkehrswertes nicht übersteigen. Diese Limite wird auch nach Inkrafftreten von Art. 96
Abs. 1 KKV für diesen Immobilienfonds weiterhin beibehalten. Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung wie bis anhin vorübergehend bis maximal
60% erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen (§ 14 Ziff. 2). Die Höhe der vorgenannten Limiten bleibt unverändert.
Aufgrund der Einführung von Art. 96 KKV wird neu gestützt auf Art. 10 Abs. 5 KAG eine Abweichung beantragt, um die bestehenden Limiten beibehalten
zu können.
16.Formelle Änderungen
Zusätzlich werden jeweils weitere formelle Änderungen vorgenommen, welche die Interessen der Anleger nicht tangieren und daher nicht veröffentlicht
werden (bspw. Verschiebung von einzelnen Ziffern innerhalb eines Paragraphen, Anpassung der Terminologie ohne materielle Auswirkung auf die Anleger,
etc.).
17.Änderung der Prospekte resp. des Anhangs
Die Prospekte der Immobilienfonds resp. der Anhang für den Credit Suisse 1a Immo PK werden entsprechend angepasst.
Die Änderungen im Wortlaut, die Prospekte mit integriertem Fondsvertrag, die vereinfachten Prospekte sowie die letzten Jahres- und Halbjahresberichte
können kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden. Für den Credit Suisse 1a Immo PK können die Änderungen im Wortlaut, der
Fondsvertrag mit Anhang sowie die letzten Jahresberichte kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden.
In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2bis i.V.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger
darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf die oben in den Ziff. 4 bis 8 sowie 15 aufgeführten Änderungen erstreckt.
Die Anleger werden darauf hingewiesen, dass sie innert 30 Tagen seit dieser Publikation bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA,
Laupenstrasse 27, Postfach, 3003 Bern, gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrags Einwendung erheben oder die Auszahlung
ihrer Anteile in bar verlangen können, sofern diese nicht gestützt auf Art. 27 Abs. 3 KAG i.V.m. Art. 41 Abs. 1bis KKV vom Einwendungsrecht
ausgenommen sind.
Zürich, den 25. August 2015
Die Fondsleitung:
Die Depotbank: Credit Suisse Funds AG, Zürich
Publikation vom 29. September 2015
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006
Einmalige Veröffentlichung
Mitteilung an die Anleger des
Ergänzung zur Publikation vom 25. August 2015
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, teilt den Anlegern des Credit Suisse Real
Estate Fund International hiermit mit, dass auf die in der Publikation vom 25. August 2015 (Abschnitt II, Punkt 15) beantragte Änderung des § 1 Ziff. 4 des
Fondsvertrags verzichtet wird. Die beantragten Änderungen für § 14 des Fondsvertrags sind hiervon nicht betroffen.
Die Änderungen im Wortlaut, der Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie der letzte Jahres- und Halbjahresbericht
können kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden.
In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2bis i.V.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger
darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrags durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf diese Änderung erstreckt.
Zürich, den 29. September 2015
Die Fondsleitung:
Die Depotbank: Credit Suisse Funds AG, Zürich
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Bewertungsbericht
Auftrag
Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen
(KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten.
Die Bewertungsexperten waren dabei von der Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate Fund International mit
der Bewertung unter Beizug von Hilfspersonen im Ausland beauftragt. Dazu gehört die Koordination des gesamten
Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung
und Controlling der Ergebnisse der einzelnen Hilfspersonen im Ausland.
Die von der Fondsleitung beauftragten und bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) akkreditierten
Bewertungsexperten sind für die eigentliche Bewertung der jeweiligen Liegenschaften verantwortlich. Die Credit
Suisse Funds AG ist verantwortlich für die Beschaffung der Unterlagen.
Die Bewertung erfolgte für sämtliche vom Credit Suisse Real Estate Fund International gehaltenen Liegenschaften
zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember des Geschäftsjahres 2015.
Das Portfolio umfasst per Stichtag 36 Bestandesliegenschaften (inkl. Neuzugänge und erstmals bewertete Liegenschaften). Eine Liegenschaft befindet sich in der Bauphase. Bei einer weiteren wurde das Miteigentum durch
Zukauf auf 100 erhöht. Zwei zusätzlichen Zukäufen stehen drei Verkäufen gegenüber.
Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen,
turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je
Liegenschaft. Die bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten haben das gesamte Mandat in Abstimmung
mit der Fondsleitung von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnisse neutral und
nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt.
Bewertungs
standards
Die Bewertungsexperten bestätigen, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des Kollektivanlagengesetz (KAG) und der Kollektivanlagenverordnung (KKV) sowie den Richtlinien der Swiss Funds & Asset Management
Association (SFAMA) entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards.
Der Marktwert wurde im Sinne des «Fair Market Value» definiert, d. h. des unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert»
verstanden wird.
Liegenschaften im Bau werden ebenfalls zum «Fair Market Value» bewertet.
Die Bewertungsexperten folgen bei der Immobilienbewertung den international anerkannten «International Valuation
Standards» (IVSC).
Bewertungs
methode
Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durchgeführt. Ausgenommen davon wären allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwertmethode bewertet würden. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft
zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft
marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergangenen
Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis
schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest. Die Bewertungen werden
dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d. h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.
Bewertung
sergebnis
Per 31. Dezember 2015 wird der Marktwert des Gesamtportfolios durch die Experten auf CHF 2 479,57 Mio.
geschätzt (Umrechnung der Lokalwährung in Schweizer Franken zum Stichtagskurs per 31. Dezember 2015).
Gegenüber dem 31. Dezember 2014 (CHF 2 431,72 Mio.) erhöht sich der Wert des Gesamtportfolios um
CHF 47,85 Mio. respektive 1,97% (inkl. Wechselkursänderungen).
Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft. In der Folge wurde sowohl die
Terminierung als auch der Investitionsumfang bei einzelnen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig angepasst.
Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung der Immobilienmärkte, insbesondere der in Freihandtransaktionen bezahlten Renditen. Der durchschnittliche Diskontierungssatz
per 31. Dezember 2015 wird mit 5,29% ausgewiesen.
Unabhängigkeit
Die akkreditierten Bewertungsexperten bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung
und Vertraulichkeit von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat.
Zürich, den 31. Dezember 2015
Wüest & Partner AG
Pascal Marazzi-de Lima
34
Gino Fiorentin
Bericht der Prüfgesellschaft
Kurzbericht der
kollektivanlagen
gesetzlichen Prüfgesellschaft an den
Verwaltungsrat
der Fondsleitung
zur Jahresrechnung
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds
Credit Suisse Real Estate Fund International, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes
(KAG)* für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit
dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufspros
pekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung,
Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist.
Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer
Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen
Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken
wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der
Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung
der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems
abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamt
darstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise
eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisionsaufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte
vorliegen.
KPMG AG
Dominik Rüttimann
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Markus Schunk
Zugelassener Revisionsexperte
Zürich, 7. April 2016
Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft
nur auf die deutsche Version.
* Angaben zu den Besonderheiten, den makroökonomischen Rahmenbedingungen, dem Geschäftsflächen- und Investorenmarkt, dem Immobilienportfolio,
dem Ausblick, der Kursentwicklung, der geografischen und regionalen Verteilung der Anlagen, der strukturellen Aufteilung nach IST-Nettomietertrag sowie
dem Bewertungsbericht sind nicht Teil der weiteren Angaben im Sinne von PS 720.
35
Tel. 044 332 58 08
Fax 044 337 20 82
www.credit-suisse.com/realestatefunds
04.16 Erscheint in Deutsch. Französisch und Englisch
Credit Suisse Funds AG
Uetlibergstrasse 231 / SGFC 31
CH-8045 Zürich

de - Credit Suisse

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