Aktuelles von der WEG-Novelle: Kostenverteilung nach § 16 WEG

Aktuelles von der WEG-Novelle:
Kostenverteilung nach § 16 WEG
Bauliche Veränderung und Zustimmung
1. Grundlagen
Die Pflicht zur anteiligen Kosten- und Lastentragung ergibt sich aus § 16 Abs. 2
WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern
gegenüber verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
die Kosten der Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des
gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils
zu tragen.
Als Vorschuss- bzw. Nachschusspflicht besteht die Beitragspflicht gegenüber der
rechtsfähigen
Gemeinschaft,
nicht
gegenüber
den
anderen
Wohnungseigentümern, wie der Wortlaut des § 16 Abs. 2 eigentlich nahelegt.
Soweit kein anderer Verteilungsmaßstab vereinbart oder beschlossen wurde, sind
also
alle
Kosten,
die
vorläufig
oder
endgültig
im
Verhältnis
der
Wohnungseigentümer zu verteilen sind, im Zweifel im Verhältnis der im
Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile umzulegen.
2. Abweichende Vereinbarungen
Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer den Verteilungsmaßstab
allgemein oder für bestimmte Lasten- und Kostenarten abweichend von § 16
Abs. 2 regeln. Eine solche abweichende Regelung bestimmt regelmäßig bereits
der teilende Eigentümer bei der Begründung von Wohnungseigentum.
Der Inhalt einer solchen Vereinbarung zur Lasten- und Kostentragung ist durch
objektive Auslegung zu ermitteln. Insofern ist eine Vereinbarung über die
Kostenverteilung
nach
Wohnfläche
dahingehend
auszulegen,
dass
bei
Teileigentum die Nutzfläche maßgeblich ist. Sind Wohn- und Nutzflächen in der
Teilungserklärung angegeben, so sind die Kosten grundsätzlich nach diesen
1
Flächen zu verteilen. Etwas Anderes gilt nur, wenn wegen einer, vom
Aufteilungsplan abweichenden Bauausführung erhebliche Flächenabweichungen
vorliegen.
Nur
in
einem
solchen
Fall
sind
die
Flächenangaben
der
Teilungserklärung nicht als verbindlich anzusehen.
Ebenso kann durch Vereinbarung bestimmt werden, dass bestimmte Kosten
jeweils in gleicher Höhe auf die Wohnungseigentumseinheiten zu verteilen sind.
Sachgerecht ist es beispielsweise, die Kosten der Verwaltung nach Einheiten
umzulegen. Damit lässt sich dem Umstand Rechnung tragen, dass der
Verwaltungsaufwand nicht vom Wert und der Größe einzelner Einheiten abhängt.
Die Kostenverteilung nach Einheiten wirkt sich im Falle der Unterteilung von
Wohnungseigentum aus. Entstehen durch Unterteilung einer Einheit zwei
Einheiten, so sind beide Einheiten im Verhältnis zu den übrigen Einheiten zu
gleichen Teilen zu berücksichtigen.
Aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung sind verbrauchsabhängige Kosten,
etwa die Kosten des Kaltwasserverbrauchs, nach dem individuellen Verbrauch
auf
die
einzelnen
Gemeinschaftsordnung
Wohnungseigentümer
eine
Regelung,
zu
wonach
verteilen.
Enthält
eine
Verbrauchserfassungsgeräte
einzubauen sind, ist diese in der Regel dahingehend auszulegen, dass die
verbrauchsabhängigen Kosten auch nach dem ermittelten Verbrauch zu verteilen
sind.
Häufig sind ferner Regelungen einzelner Kostenlasten zu Lasten einzelner
Wohnungseigentümer, so insbesondere im Bereich der Instandhaltung und
Instandsetzung von Gebäudeteilen im Bereich eines Sondereigentums oder eines
Sondernutzungsrechts, etwa Fenster oder Balkone.
Ebenso häufig sind Regelungen, die individuelle Kostenlasten auch bestimmten
Benutzergruppen auferlegen, so z.B. die Kosten einer Tiefgarage.
Eine nach Benutzergruppen getrennte Verteilung der Lasten und Kosten kommt
insbesondere bei Mehrhausanlagen in Betracht.
2
Zur Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist in erste Linie die
Heizkostenverordnung
heranzuziehen,
da
die
Vorschriften
der
Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer
vorgehen (§ 2 Heizkostenverordnung).
3. Der Anspruch auf Änderung des Verteilungsmaßstabs
Unter besonderen Voraussetzungen steht dem einzelnen Wohnungseigentümer
gegen die übrigen Miteigentümer ein Anspruch auf Änderung des geltenden
Kostenverteilungsschlüssels zu. Nach Inkrafttreten der WEG-Novelle 2007 ist
dieser Anspruch erstmals in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ausdrücklich geregelt. Die
Abänderung kann verlangt werden, soweit ein Festhalten an der geltenden
Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalles, insbesondere auch der Rechte und Interessen der anderen
Wohnungseigentümer unbillig erscheint.
Ob ein Festhalten am geltenden Verteilungsschlüssel aus schwerwiegenden
Gründen unbillig erscheint, bestimmt sich zunächst nach dem Maß der
Kostenmehrbelastung,
die
ein
geltenden
im
Vergleich
Regelung
einzelner
zu
Wohnungseigentümer
der
begehrten
nach
der
sachgerechten
Kostenverteilung hinnehmen muss. Nach Inkrafttreten der Neuregelung ist zu
erwarten, dass insoweit die Eingriffsschwelle für einen Abänderungsanspruch
abgesenkt wird. Die Gesetzesbegründung orientiert sich insoweit an der
Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin, das für einen Anspruch genügen
lässt, dass die Wohn- und Nutzfläche von der Größe der für die Kostenverteilung
maßgeblichen Miteigentumsanteile um mehr als 25% abweicht.
Zu berücksichtigen sind aber alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere die
Rechte und Interessen der übrigen Wohnungseigentümer.
Es ist also insbesondere zu beachten, ob die Mehrbelastung in den Risikobereich
des betroffenen Wohnungseigentümers fällt, oder die Auswirkungen einer nicht
sachgerechten Kostenverteilung bereits beim Erwerb absehbar waren. Haben sich
durch eine nachträgliche bauliche Veränderung erhebliche Verschiebungen der
Wohn- und Nutzflächen ergeben, so kann sich im Falle einer erheblichen
Abweichung ein Änderungsanspruch eines auf Miteigentumsanteilen gründenden
3
Kostenverteilungsschlüssels ergeben. Eine Unbilligkeit kann sich auch dann
ergeben,
wenn
das
Sondereigentum,
etwa
mangels
einer
behördlichen
Genehmigung, nicht wie ursprünglich vorgesehen genutzt werden darf.
Zu beachten ist, ob die Kostenregelung für alle Kosten oder nur für bestimmte
Kostenarten gilt. Findet die beanstandete Kostenverteilung nur auf einzelne
Kostenarten Anwendung, wird es wohl auf das Verhältnis der hierdurch bedingten
Mehrkosten zur gesamten Kostenlast des Wohnungseigentümers ankommen.
4. Beschlüsse zur Kostenverteilung (§ 16 Abs. 3 -5)
Betriebs- und Verwaltungskosten
Nach
§
16
Abs.
Mehrheitsbeschluss
3
können
nicht
nur
die
die
Wohnungseigentümer
Verwaltungs-
und
durch
einfachen
Betriebskosten
des
Gemeinschaftseigentums sondern auch die Betriebskosten des Sondereigentums
abweichend von Abs. 2 verteilen. Grundsätzlich hört sich dies systemwidrig an,
da die Betriebskosten des Sondereigentums mit der Jahresabrechnung der
Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nichts zu tun haben. Hier ist
allerdings auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Erfassung und
Verteilung der Kalt- und Abwasserkosten abzustellen, da insoweit Kosten eines
individuellen Kaltwasserverbrauchs im Sondereigentum einschließlich der Kosten
der Abwasserentsorgung nach Ansicht des BGH gerade nicht zu den, in § 16 Abs.
2 geregelten Lasten und Kosten gehören.
Die
Wohnungseigentümergemeinschaft
hat
damit
eine
gesetzliche
Beschlusskompetenz zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung erhalten.
Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 gestattet es den Wohnungseigentümern auch, die
Betriebskosten
auch
nur
für
einzelne
Kostenarten
abweichend
durch
Mehrheitsbeschluss zu regeln.
Umfasst sind die Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB. Betriebskosten
sind dort für das Mietrecht definiert als Kosten, die dem Eigentümer durch das
Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des
Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
4
laufend entstehen. Verwiesen wird insoweit in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB auf § 2
der Betriebskostenverordnung.
Es
ist
allerdings
strittig,
ob
insoweit
die
Ausschlussregelung
des
§
2
Betriebskostenverordnung gilt oder ob es einen wohnungseigentumsrechtlichen
Betriebskostenbegriff
gibt,
der
vom
mietrechtlichen
Betriebskostenbegriff
abweicht.
Problematisch ist dabei die Abgrenzung der Betriebskosten von den Kosten der
Instandhaltung
und
Instandsetzung
des
Gemeinschaftseigentums.
Diese
Abgrenzung ist aber erforderlich, weil die Wohnungseigentümer im Hinblick auf
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, anders als bei Betriebskosten,
nicht
generell
mit
einfacher
Mehrheit
abweichende
Verteilungsmaßstäbe
beschließen dürfen.
Hier wird in der Literatur teilweise die Ansicht vertreten, die Kosten pflegender
Maßnahmen seien ungeachtet der Bezeichnung als Betriebskosten in der
Betriebskostenverordnung als Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu
bewerten. So sollen nach dieser Auffassung Wohnungseigentümer die Verteilung
von Wartungs- und Reinigungskosten sowie die Kosten der Gartenpflege nicht
durch einfachen Mehrheitsbeschluss regeln dürfen.
Eine höchst richterliche Entscheidung zu dieser Frage steht noch aus.
Nach § 16 Abs. 3 sind auch die Kosten der Verwaltung von der neugeschaffenen
Beschlusskompetenz ausdrücklich umfasst.
Praktische Bedeutung hat diese Beschlusskompetenz insbesondere für die
Verteilung der Verwaltervergütung. Mangels abweichender Vereinbarung sind
diese
Kosten
grundsätzlich
gem.
§
16
Abs.
2
im
Verhältnis
der
Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer zu verteilen, auch wenn der
Verwaltervertrag die Vergütung nach der Anzahl der Einheiten bestimmt, wie es
landläufig üblich ist.
5
Nach § 16 Abs. 3 können die Wohnungseigentümer beschließen, die Kosten der
Verwaltervergütung generell nach Wohneinheiten zu verteilen. Sie könnten auch
die Entscheidung über den Abschluss eines Verwaltervertrags zum Anlass
nehmen, zugleich für die Dauer des Vertrages die interne Kostenverteilung dem
vertraglichen Berechnungsmaßstab anzupassen. Allerdings lässt der Beschluss
über den Abschluss des Verwaltervertrages nicht ohne weiteres den Willen der
Wohnungseigentümer erkennen, auch die interne Verteilung der Kosten insoweit
zu regeln. Notwendig wäre also ein ausdrücklicher Beschluss, wonach die
Berechnungsgrundlage
der
Vergütung
im
Verwaltervertrag
auch
für
die
Kostenverteilung im Verhältnis der Wohnungseigentümer gelten soll.
Mit umfasst sind auch die Kosten der Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder
(Kontoführungsentgelte, Steuern auf Zinsen), der Aufwendungen für den
Verwaltungsbeirat, Prämien zur Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des
Verwaltungsbeirats, der Kosten einer Erstellung von Jahresabrechnungen und
Beschlusssammlungen durch Dritte, der Kosten für die Anmietung von Räumen
für Wohnungseigentümerversammlungen oder die Kosten sachverständiger
Beratung in Verwaltungsangelegenheiten, etwa durch einen Rechtsanwalt. Auch
Kosten eines Rechtsstreits nach § 18 WEG sowie Ersatzansprüche im Falle des §
14
Nr.
4
WEG
sind
Kosten
der
Verwaltung.
Bei
Rechtstreitigkeiten
in
Wohnungseigentumssachen nach § 43 WEG sind aber gem. § 43 Abs. 8 nur die,
mit dem Rechtsanwalt vereinbarten Mehrkosten Kosten der Verwaltung.
Auch
Kosten
für
einen
besonderen
Verwaltungsaufwand,
insbesondere
Sondervergütungen des Verwalters für besondere Tätigkeiten, sind insoweit mit
umfasst.
Kostenerfassung und Kostenverteilung
§ 16 Abs. 3 umfasst zunächst die Entscheidung über die Erfassung der Betriebsund Verwaltungskosten nach Verbrauch oder Verursachung. Verbrauch bezieht
sich auf vorhandene Güter wie Wasser, Gas, Strom oder Wärme, die durch
bestimmungsmäßige Inanspruchnahme nicht mehr zur Verfügung stehen. Die
Wohnungseigentümer
können
Verbrauchserfassungsgerätschaften
also
den
beschließen,
um
Einbau
von
so
eine
verbrauchsabhängige Kostenverteilung der Betriebskosten zu ermöglichen. Soll
6
die Kostenerfassung nach Verursachung erfolgen, wird auf das Maß des
Gebrauchs gemeinschaftlicher Einrichtungen nach Dauer und Häufigkeit der
Nutzung, der Nutzungsmöglichkeit, nach der Anzahl der Nutzer oder durch
Zählung abzustellen sein.
Ist eine konkrete Messung nicht möglich, so halten es einzelne Autoren für
möglich, auch pauschalierte Erfahrungswerte zugrunde zu legen und zwischen
Wohnungs- und Teileigentum zu unterscheiden.
Es ist aber darauf hinzuweisen, dass der missverständliche Wortlaut des § 16
Abs. 3 nicht so zu verstehen ist, dass sich die neue Beschlusskompetenz
ausschließlich auf Betriebs- und Verwaltungskosten erstreckt, die nach Verbrauch
oder Verursachung erfasst werden können. Vielmehr sind auch verbrauchs- und
verursachungsunabhängige
Kosten,
wie
z.
B.
Gartenpflege,
Schnee-
und
Eisbeseitigung oder Gebäudeversicherung mit umfasst.
Der Wortlaut ließe es sogar zu, auch nach Verbrauch erfasste Kosten nach einem
anderen Maßstab zu verteilen, wobei eine solche Beschlussfassung wohl selten
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen wird.
Der Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung beinhaltet also zwei
Komponenten,
die
Kostenverteilung
Eigentümer
abweichend
können
regeln
darüber
wollen,
beschließen,
danach
können
ob
sie
die
Sie
darüber
entscheiden, in welcher Form die abweichende Verteilung erfolgen soll.
Ein nicht hinreichend bestimmter Beschluss ist von Anfang an als nichtig
anzusehen. Sollen also Kosten z. B. nach Wohn- und Nutzfläche verteilt werden,
so müssen die Wohn- und Nutzflächen hinreichend bestimmt sein. Es ist
anzuraten, die Flächen im Beschluss konkret zu bezeichnen. Aufgrund ihres
Selbstorganisationsrechts ist den Wohnungseigentümern bei der Entscheidung
über Kostenverteilungsschlüssel ein Ermessensspielraum eingeräumt.
Sind in einer konkreten Wohnungseigentumsanlage viele Wohnungen vermietet,
so kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die Betriebskosten
insgesamt nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzfläche umzulegen, um die
7
Möglichkeit zu schaffen, die Betriebskostenabrechnung direkt auf Grundlage der
WEG-Abrechnung zu erstellen.
Die Erfassung und Verteilung einzelner Betriebskosten nach Verbrauch wird
immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Aufwendungen
für den Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten, deren Wartung und der
Ableseservice
in
Einsparungen
stehen.
landesrechtlich
einem
vernünftigen
Ist
aber
z.
vorgeschrieben,
verbrauchsunabhängige
Verteilung
B.
so
der
Verhältnis
der
wird
zu
Einbau
ein
den
von
zu
Kaltwasserzählern
Beschluss
Kaltwasserkosten
erwartenden
über
eine
ordnungsmäßiger
Verwaltung regelmäßig widersprechen.
Ist
aber
eine
Kosten-Nutzenanalyse
anzustellen,
so
sollen
nach
der
Gesetzesbegründung die Grundsätze Anwendung finden, die die Rechtsprechung
zur Verbrauchserfassung im Rahmen der Heizkostenverordnung entwickelt hat.
Die Aufwendungen dürfen die Einsparungen, die sich über zehn Jahre hinweg
voraussichtlich erzielen lassen, nicht überschreiten.
Dies
wird aber in
der Literatur bereits
jetzt ausführlich diskutiert und
angezweifelt.
Die
Änderung
des
Verteilungsschlüssels
entspricht
auch
nur
dann
ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn einzelne Wohnungseigentümer gegenüber
dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Hierbei darf
aber nicht übersehen werden, dass jede Änderung des Verteilungsmaßstabs
zwangsläufig den einen oder anderen Wohnungseigentümer benachteiligen wird.
Nicht jede Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers ist unbillig.
Es dürfen an die Auswahl eines angemessenen Verteilungsschlüssels nicht allzu
strenge Anforderungen gestellt werden.
In der Gesetzesbegründung ist davon die Rede, dass die Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht,
wenn ein sachlicher Grund für die Änderung vorliegt.
8
Dieses Erfordernis stößt im Schrifttum auf erhebliche Kritik. Nach Auffassung des
Schrifttums
darf
angesichts
Wohnungseigentümer
mehr
der
darauf
neuen
vertrauen,
Beschlusskompetenz
dass
der
kein
gesetzliche
oder
vereinbarte Verteilungsschlüssel Bestand hat. Die Minderheit ist durch das
Benachteiligungsverbot hinreichend vor unangemessenen Verteilungsschlüsseln
geschützt.
Ein sachlicher Grund sei allenfalls dann erforderlich, wenn aufgrund einer
Vereinbarung
einzelne
Wohnungseigentümer
aus
sachlichen
Gründen
von
vorneherein von bestimmten Kosten befreit sind. Hieran ist z. B. zu denken,
wenn Eigentümer der Erdgeschosswohnungen durch Vereinbarung von den
Betriebskosten einer Aufzugsanlage freigestellt sind. Eine Änderung dieser
Regelung entspricht wohl nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich die
tatsächlichen Verhältnisse dahingehend geändert haben, dass z. B. durch Einbau
eines neuen Aufzugs nunmehr erstmals auch das Kellergeschoss angefahren
wird.
Die Änderung erfolgt durch Stimmenmehrheit. Es genügt also die einfache
Mehrheit
der
in
der
Versammlung
anwesenden
oder
vertretenen
Wohnungseigentümer.
Eine
Einschränkung
abweichende
dieser
Vereinbarung
Beschlusskompetenz
erfolgen.
kann
auch
Entsprechende
nicht
durch
Regelungen
in
Gemeinschaftsordnungen wären gem. § 134 BGB nichtig. Umstritten ist noch, ob
Gemeinschaftsordnungen, die das Stimmrecht nach Wertprinzip oder nach
Objektprinzip vorsehen, im Rahmen der Beschlussfassung nach § 16 Abs. 3
anzuwenden sind. Höchst vorsorglich ist daher anzuraten, in einem solchen Fall
zusätzlich
auch
vorzunehmen.
eine
Erreicht
Auszählung
ein
nach
dem
Beschlussantrag
die
gesetzlichen
einfache
Kopfprinzip
Mehrheit
nach
Kopfprinzip, nicht aber nach dem vereinbarten Prinzip, so wäre der Beschluss
trotzdem als zustande gekommen zu verkünden.
Nach der überwiegenden Ansicht sind grundsätzlich immer wieder abändernde
Zweitbeschlüsse
möglich,
soweit
diese
ordnungsmäßiger
Verwaltung
entsprechen. Dies setzt voraus, dass schutzwürdige Belange berücksichtigt
9
werden, die sich aus dem Inhalt und den Wirkungen des Erstbeschlusses
ergeben. Hier gilt das Gebot der Rücksichtnahme auf schutzwürdige Belange
einzelner
Wohnungseigentümer,
wie
auch
bei
der
Beurteilung
des
Erstbeschlusses. Wurden also z. B. die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen
von den Betriebskosten einer Aufzugsanlage freigestellt, so dürfen diese darauf
vertrauen, nicht an diesen Kosten beteiligt zu werden, so lange sich die
tatsächlichen Verhältnisse nicht ändern.
Kommt ein Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung tatsächlich zustande, so
soll der neue Verteilungsschlüssel für künftige Wirtschaftspläne, Sonderumlagen
und Jahresabrechnungen gelten.
Im
Zweifel
ist
Kostenverteilung
aber
die
bereits
im
in
Laufe
der
eines
Wirtschaftsjahres
Jahresabrechnung
der
in
beschlossene
diesem
Jahr
angefallenen Kosten anzuwenden. Die Wohnungseigentümer befinden regelmäßig
erst nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres über die Verteilung der konkret
angefallenen Kosten, so dass es nicht schadet, Beitragsvorschüsse aufgrund
eines anderen Kostenverteilerschlüssels zu erheben, als er schlussendlich der
Jahresabrechnung zugrunde liegt. Die Änderung des Kostenverteilerschlüssels
kann mithin also auch noch in der Versammlung erfolgen, die über die
Genehmigung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung entscheidet.
Zu beachten ist aber, dass die Festlegung des Verteilungsschlüssels nicht
unmittelbar
im
Rahmen
der
Jahreseinzelabrechnung
erfolgt.
Die
Jahreseinzelabrechnung dient lediglich der Abrechnung angefallener Kosten. Aus
der Beschlussfassung über die Einzelabrechnung ergibt sich in der Regel kein
Rechtsfolgewillen im Hinblick auf eine Änderung des Verteilungsschlüssels für
zukünftige
Wirtschaftsjahre.
Wir
brauchen
insoweit
einen
ausdrücklichen
Vorschaltbeschluss.
Kosten baulicher Maßnahmen
Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen
lösen im Einzelfall erhebliche Kosten aus.
10
Bereits vor der WEG-Novelle waren sog. Zitterbeschlüsse häufig, die unter
Verletzung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall getroffen
wurden. Einzelne Autoren gingen auch davon aus, derartige Beschlüsse seien von
Anfang
an
nichtig,
da
die
Wohnungseigentümer
insoweit
über
keine
Beschlusskompetenz verfügten.
Dem ist die Neuregelung des § 16 Abs. 4 WEG nunmehr entgegengetreten und
hat
eine
neue
Beschlusskompetenz
Wohnungseigentümer
vor
den
geschaffen.
unüberschaubaren
Um
aber
Folgen
den
einer
einzelnen
generellen
Kostenneuregelung zu schützen, können entsprechende Beschlüsse nur im
Einzelfall
mit
einer
stimmberechtigten
doppelt
qualifizierten
Wohnungseigentümer
Mehrheit
und
mehr
von
als
dreiviertel
der
Hälfte
aller
aller
Miteigentumsanteile gefasst werden. Der abweichende Maßstab muss dem
Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer
Rechnung tragen.
Für Kosten einer besonderen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die
nicht durch eine bauliche Maßnahme ausgelöst werden, wurde in § 21 Abs. 7
WEG ebenfalls eine Beschlusskompetenz geschaffen, wonach Nutzungsentgelte
oder Pauschalen für eine besondere Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen
bereits mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können.
Die neue Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 4 erfasst zunächst die Kosten
einzelner Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. § 21 Abs. 5
Nr. 2, einschließlich der Maßnahmen einer modernisierenden Instandsetzung i. S.
v. § 22 Abs. 3 WEG.
Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des
gemeinschaftlichen Eigentums erhalten, einen mangelhaften Zustand beseitigen
und einen ordnungsmäßigen Zustand erstmals oder wiederherstellen. Die Kosten
der Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums fallen nicht unter
die Beschlusskompetenz.
Muss also wegen einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme das
Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers in Anspruch genommen
11
werden, so unterfallen diesbezügliche Ersatzansprüche wegen Inanspruchnahme
des Sondereigentums i. S. v. § 14 Nr. 4 den Kosten der Verwaltung, mithin der
Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG.
Nach Sinn und Zweck der Norm sind Kosten für laufende Maßnahmen der
Instandhaltung und Instandsetzung nicht von der Beschlusskompetenz aus § 16
Abs. 4 umfasst. Entweder es handelt sich insoweit um Betriebskosten i. S. v. § 2
BetrKV, oder aber es soll sich nach überwiegender Literaturmeinung um
Maßnahmen handeln, die der Verwalter ohnehin gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3
ohne
Beschlussfassung
der
Wohnungseigentümer
treffen
kann.
Derartige
Maßnahmen haben geringe vermögensrechtliche Bedeutung, so dass nach
Meinung des Gesetzgebers auch kein Bedürfnis besteht für abweichende
Regelungen zur Kostentragung. Diese Meinung ist stark umstritten. Eine
höchstrichterliche oder obergerichtliche Rechtsprechung steht noch aus.
Von der neuen Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 sind auch Kosten baulicher
Veränderungen und Kosten von Maßnahmen der Modernisierung und der
Anpassung an den Stand der Technik umfasst.
Als Modernisierungsmaßnahme können also die Wohnungseigentümer gem. § 22
Abs. 2 S. 1 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit den Einbau eines Aufzuges
beschließen. Mit derselben Mehrheit können die Wohnungseigentümer nach § 16
Abs. 4 die Regelung der Kosten des Einbaus treffen.
Bei den Kosten baulicher Veränderungen i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG (etwa die
Kosten eines Dachgeschossausbaus) erfolgt die Kostenverteilung grundsätzlich
gem. § 16 Abs. 6 S 1 Hs 2 auf diejenigen Wohnungseigentümer, die der
Maßnahme zugestimmt haben.
Aber auch insofern hat ein abweichender Beschluss nach § 16 Abs. 4 Vorrang.
Ein Beschluss, der die Kosten einer baulichen Veränderung abweichend verteilt,
ist daher jetzt grundsätzlich wirksam.
Eine Kostenregelung im Einzelfall ist immer dann anzunehmen, wenn sie sich in
der abschließenden Regelung einer, im Zeitpunkt der Beschlussfassung dem
12
Umfang nach erkennbaren Maßnahme erschöpft und darüber hinaus nicht als
Rechtsgrundlage für die Verteilung der Kosten künftiger, dem Umfang nach nicht
absehbarer Maßnahmen dient. Die Beschlusskompetenz entfällt also immer dann,
wenn
Art
und
Umfang
einer
künftigen
Maßnahme
zum
Zeitpunkt
der
Beschlussfassung noch nicht konkret erkennbar sind.
Der Beschluss der Kostenregelung kann der Entscheidung über die Maßnahme
nachfolgen.
Problematisch
ist
insoweit
immer
der
Fall
der
Instandsetzung
einzelner
Gebäudeteile (Fenster, Balkone etc.), die einzelnen Wohnungseigentümern
dienen. Sind lediglich einzelne Balkone sanierungsbedürftig, so stellt sich die
Frage nach der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Nachdem das
Gesetz den Wohnungseigentümern gerade verwehrt, eine
objektbezogene
Kostenverteilung auch für die künftige Instandsetzung anderer Gebäudeteile zu
regeln, ist darauf zu achten, das Vertrauen derjenigen Eigentümer zu schützen,
die einer abweichenden Kostenverteilung zustimmen, ohne konkret zu wissen, ob
auch im Hinblick zukünftiger Maßnahmen derselbe Verteilerschlüssel beschlossen
werden wird. Der benachteiligte Wohnungseigentümer hat einen Anspruch
darauf, dass gleichgelagerte Einzelfälle nicht willkürlich ungleich behandelt
werden. Man muss also davon ausgehen, dass ein Beschluss, der ohne
sachlichen Grund die Kosten einer späteren gleichartigen Maßnahme anders
verteilt, anfechtbar ist.
Auch insoweit steht eine höchstrichterliche Entscheidung noch aus.
Nach Meinung einzelner Autoren kann ein Beschluss über eine objektbezogene
Kostenverteilung im Einzelfall von vorneherein unter der auflösenden Bedingung
einer hiervon abweichenden Kostenverteilung in anderen gleichartigen Fällen
gefasst werden. Sollte also die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem
späteren Fall abweichend entscheiden, obwohl es sich um einen gleichartigen
Einzelfall handelt, würde der frühere Zustand wieder eintreten und die bereits
objektbezogen abgerechneten Kosten wären neu zu verteilen. Nach Ansicht des
OLG Hamm stellt eine derartige rückwirkende Änderung der Kostenverteilung
auch keine unbillige Benachteiligung der übrigen Wohnungseigentümer dar.
13
Schwierig ist auch die Verteilung der Folgekosten baulicher Veränderungen bzw.
Modernisierungen, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zugute kommen.
Hier ist an den Anbau einer Aufzugsanlage zu denken, die nur dem Gebrauch
einzelner
Eigentümer
in
den
oberen
Stockwerken
dient.
Die
Wohnungseigentümer können die Einbaukosten gem. § 16 Abs. 4 abweichend
regeln, gem. § 16 Abs. 3 auch die Betriebskosten der neu zu errichtenden
Aufzugsanlage.
Hinsichtlich
der
laufenden
Instandhaltungs-
und
Instandsetzungskosten bestünde wohl keine Beschlusskompetenz, hinsichtlich im
Einzelfall
anfallender
Instandsetzungsmaßnahmen
Kosten
größerer
müsste
jeweils
Instandhaltungsein
doppelt
und
qualifizierter
Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 4 WEG getroffen werden.
Auch dieser Fall ist noch nicht entschieden. Nach Auffassung verschiedener
Autoren wäre die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme insgesamt als
Einzelfall anzusehen, so dass anlässlich der Genehmigung des Einbaus der
Aufzugsanlage
zugleich
die
Freistellung
der
nicht
begünstigten
Wohnungseigentümer von sämtlichen Folgekosten beschlossen werden kann.
Insoweit wird aber noch abzuwarten sein, wie sich die Rechtsprechung zu dieser
Frage stellt.
Gebrauch und Gebrauchsmöglichkeit
Die vom allgemeinen Verteilungsmaßstab abweichende Verteilung der Kosten
baulicher Maßnahmen entspricht nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der
Verteilerschlüssel aufgrund individueller Gebrauchsvorteile gerechtfertigt ist.
Ein Beschluss der sich im Rahmen der Kostenverteilung nicht am Gebrauch oder
an der Gebrauchsmöglichkeit orientiert, ist aber nicht nichtig, sondern lediglich
anfechtbar.
Gebrauch bedeutet die eigennützige Verwendung von Teilen, Einrichtungen und
Anlagen
des
Gemeinschaftseigentums.
Auch
insoweit
bleibt
den
Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum. Die Kosten einer Maßnahme
können nach der Zugangsmöglichkeit zu einer Einrichtung, etwa einer Tiefgarage
14
oder
eines
Aufzugs
verteilt
werden.
Haben
alle
Wohnungseigentümer
gleichmäßige Zugangsmöglichkeit, könnte die Kostenverteilung auch nach der
Häufigkeit des Gebrauchs oder objektbezogen nach der räumlichen Zuordnung
bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums erfolgen. Eine grundsätzliche
Verteilung nach Wohn- oder Nutzfläche wird sich in den allermeisten Fällen
verbieten, da die Flächen des Sondereigentums keinen Bezug zur eigennützigen
Verwendung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums haben.
Denkbar ist allenfalls bei der Verteilung der Kosten einer Balkonsanierung, die
Kosten im Verhältnis der jeweils dem individuellen Gebrauch unterliegenden
Balkonflächen zu verteilen.
Aber auch hier haben wir bereits das Problem, dass bei Balkonen die Tragplatte
und Isolierschicht dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes dienen, was
allen Wohnungseigentümern gleichermaßen zu Gute kommt.
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Bauteile könnten
objektbezogen auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden, denen ein
Sondernutzungsrecht an diesem Bauteil eingeräumt ist. Aber auch ohne
Sondernutzungsrecht
lassen
sich
bestimmte
Gebäudeteile
objektiv
dem
räumlichen Bereich bestimmter Sondereigentumseinheiten zuordnen, so z.B.
Fenster.
Ein
Beschluss,
wonach
bei
der
Fenstersanierung
jeder
Wohnungseigentümer diejenigen Fenstersanierungskosten zu tragen hat, die sich
auf die, im räumlichen Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster
beziehen, dürfte ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Die Abgrenzungsprobleme sind hier aber mannigfaltig. So lässt sich die Decke
einer Tiefgarage wohl kaum dem alleinigen Gebrauch der Tiefgaragennutzer
zuordnen, wenn auf dieser Decke ein Wohngebäude errichtet wurde.
Für eine ordnungsmäßige, am Gebrauch ausgerichtete Verteilung von Kosten
dürfte ausschlaggebend sein, ob es sich um einen Gebäudeteil handelt, der im
Falle
seiner
nachträglichen
Errichtung
als
bauliche
Veränderung
lediglich
einzelnen Wohnungseigentümern Gebrauchsvorteile verschaffen würde.
15
Die Kosten einer Balkonsanierung lassen sich auf diese Weise, auch hinsichtlich
der konstruktiven Teile, den Gebrauch der jeweiligen Balkonnutzer zuordnen.
Anderes dürfte aber für die Bodenplatte einer Dachterrasse gelten, die zugleich
Dachfunktion hat.
In jedem Fall aber ist darauf zu achten, dass eine hinreichend bestimmte
Regelung
zur
Kostenzuordnung
getroffen
wird,
andernfalls
ist
der
Verteilungsbeschluss wegen Unbestimmtheit nichtig.
Wirkungen derartiger Beschlüsse:
Ist die erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht, kommt ein
Beschluss nach § 16 Abs. 4 nicht zustande.
Ein gleichwohl festgestellter und verkündeter Beschluss ist solange wirksam,
solange er nicht im Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt wurde.
Insoweit ist insbesondere bei Entscheidungen über bauliche Änderungen darauf
zu achten, dass für die Maßnahme und für die Finanzierung unterschiedliche
Mehrheitserfordernisse gelten.
Beschließen
die
Wohnungseigentümer
zugleich
eine
Sonderumlage
zur
Finanzierung der Maßnahme, so sind die Beiträge zur Sonderumlage in der Regel
bereits nach dem beschlossenen Verteilungsmaßstab zu berechnen.
In besonderen Fällen, etwa bei vorübergehender Liquiditätsenge einzelner
Wohnungseigentümer, wird es aber wohl möglich sein, die Sonderumlage
zunächst nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel zu erheben und den
abweichenden Kostenverteilerschlüssel erst bei der endgültigen Abrechnung im
Rahmen der Jahresabrechnung anzuwenden.
Wurde ein abweichender Kostenverteilerschlüssel beschlossen, kann auf die
Mittel der Instandhaltungsrücklage nicht zurückgegriffen werden.
16
Der
Beschluss
Maßnahme
zur
kann
abweichenden
auch
Verteilung
nachträglich,
z.B.
der
im
Kosten
einer
Zusammenhang
baulichen
mit
der
Jahresabrechnung gefasst werden.
In einem solchen Fall bedarf der Beschluss über die Jahresabrechnung der
doppelt qualifizierten Mehrheit.
Wurde aber ein Beschluss zum abweichenden Kostenverteilerschlüssel gefasst, so
ist ein abändernder Zweitbeschluss immer dann anfechtbar, wenn die durch den
Erstbeschluss von den Kosten entlasteten Wohnungseigentümer ohne sachlichen
Grund nachträglich mit zusätzlichen Kosten belastet werden.
5. Bauliche Veränderung und Zustimmung
Bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist jede
Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die vom Aufteilungsplan oder
früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die
ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht.
Dies
setzt
eine
auf
Dauer
angelegte
gegenständliche
Veränderung
des
gemeinschaftlichen Eigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen
Zustands
gerichtet
ist
und
zwar
dadurch,
dass
Gebäudeteile
verändert,
Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden.
Eine
Maßnahme,
die
zu
einer
gegenständlichen
Veränderung
des
gemeinschaftlichen Eigentums führt, ist immer dann eine bauliche Veränderung,
wenn
sie
über
die
ordnungsgemäße
Instandhaltung
oder
Instandsetzung
hinausgeht.
Insofern
ergibt
sich
bereits
aus
dem
Gesetz
die
Abgrenzung
zur
modernisierenden Instandsetzung.
Umgestaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die zwar Instandhaltung
oder Instandsetzung sind, aber nach den Umständen des Einzelfalls nach billigem
Ermessen nicht den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
17
entsprechen
und
sich
deshalb
nicht
im
Rahmen
ordnungsgemäßer
Instandhaltung oder Instandsetzung halten, sind bauliche Veränderungen.
Maßnahmen, die gar ohne jeglichen Instandhaltung- und Instandsetzungsbedarf
durchgeführt werden, sind von vorneherein bauliche Veränderungen.
Hiervon abzugrenzen ist aber insbesondere die erstmalige Herstellung des
gemeinschaftlichen Eigentums. Werden Baumaßnahmen zur Fertigstellung des
gemeinschaftlichen Eigentums nachgeholt, handelt es sich dann nicht um
bauliche Veränderungen, wenn die Herstellung des Gemeinschaftseigentums in
dieser baulichen Form
in der Teilungserklärung
oder
im
Aufteilungsplan
vorgesehen ist.
Nach der Neuregelung des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG können bauliche
Veränderungen
beschlossen
oder
verlangt
werden,
wenn
jeder
Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das
in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Durch diese Neufassung wird den Wohnungseigentümern jetzt ausdrücklich die
Kompetenz
eingeräumt,
bauliche
Veränderungen
zu
beschließen,
eine
Beschlusskompetenz, die nach bisherigem Recht zwar auch bestand, aber sich
nur mittelbar ergab.
Neu ist der Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegen die anderen
Wohnungseigentümer,
eine
Maßnahme
der
baulichen
Veränderung
durch
Beschluss zu gestatten, wenn ihr alle Wohnungseigentümer zustimmen, deren
Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Aus der Neuregelung ergibt sich, dass ein Individualanspruch auf entsprechende
Beschlussfassung bestehen kann.
Nicht klar ist, ob auch nach neuem Recht die erforderliche Zustimmung eines
Wohnungseigentümers zur baulichen Veränderung außerhalb einer Versammlung
erteilt werden kann und damit ein Beschluss der Wohnungseigentümer unnötig
wird.
18
Hierzu liegt eine aussagekräftige Rechtsprechung bis dato nicht vor.
Ein Beschluss für bauliche Veränderungen, der in einer Versammlung gefasst
werden soll, erfordert stets zumindest die Stimmenmehrheit der in der
Versammlung
Zustimmung
erschienenen
nur
derjenigen
stimmberechtigten
Wohnungseigentümer.
Wohnungseigentümer,
die
durch
die
Die
zu
beschließende bauliche Veränderung beeinträchtigt werden, reicht nicht aus,
wenn diese nicht zugleich die Mehrheit der in der Versammlung erschienenen
stimmberechtigten Wohnungseigentümer darstellt.
Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung kommt also nicht zustande, wenn
trotz Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht die Mehrheit
aller in der Versammlung erschienenen Wohnungseigentümer erreicht wird.
Problematisch ist für den Verwalter, dass er festzustellen hat, wer durch eine
Einzelmaßnahme tatsächlich beeinträchtigt wird.
Fehlt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung auch nur die Zustimmung eines
Beeinträchtigten, so kommt eine positive Beschlussfassung nicht zustande. Der
Versammlungsleiter hat festzustellen und zu verkünden, dass ein Beschluss über
die geplante bauliche Veränderung nicht zustande gekommen ist. Die fehlende
Zustimmung kann nicht nachgeholt werden, weil die Zustimmung durch positive
Stimmabgabe
in
der
Versammlung
gegenüber
dem
Versammlungsleiter
abzugeben ist.
Stellt der Versammlungsleiter entgegen der wahren Rechtslage gleichwohl ein
positives Beschlussergebnis fest und verkündet es, so ist der Beschluss wirksam.
Ein solcher Beschluss wäre allenfalls anfechtbar.
Möglich sein soll aber eine sog. kombinierte Beschlussfassung. Ein Beschluss
könne grundsätzlich auch in der Weise gefasst werden, dass ein Teil der
Wohnungseigentümer in einer Versammlung und ein anderer Teil außerhalb der
Versammlung schriftlich dem Beschlussantrag zustimmt.
19
Ein solcher Beschluss ist im Zweifel schriftlich festzustellen und zu verkünden.
Aus praktischen Erwägungen ist aber insoweit anzuraten, eine Beschlussfassung
im
schriftlichen
Umlaufverfahren
vorzunehmen.
Die
in
der
Versammlung
erschienenen Wohnungseigentümer können ihre Unterschrift in der Versammlung
leisten, die übrigen werden sodann schriftlich zur Zustimmung aufgefordert.
Liegen alle Zustimmungen in schriftlicher Form vor, kann der Beschluss
schriftlich festgestellt und verkündet werden.
Marco J. Schwarz
Rechtsanwalt
20