Der praktische Leitfaden zum Eigenheim

Der praktische Leitfaden
zum Eigenheim
Marketingmitteilung September 2010
Inhaltsverzeichnis
Vorhaben
5
Kauf einer neuen Eigentumswohnung
Kauf eines Hauses oder einer Wohnung
Kauf eines Grundstücks
Bau eines Hauses
Finanzierung
11
Finanzierungsplan
Eigenkapital
Immobilienkredit
Versicherungen
17
Restschuldversicherung
Invaliditätsversicherung
Lebensversicherung
Multiprotect Klima Wohnung
Staatliche Wohnbauförderungen
19
Zuschüsse
Zinsvergünstigungen
Sonstige Fördermaßnahmen
Steuern
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Absetzbarkeit von Kreditzinsen
Absetzbarkeit von Versicherungsbeiträgen
(Restschuldversicherung)
Reduzierter Mehrwertsteuersatz
Grunderwerbsteuer
Weitere Auskünfte
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Der Kauf, der Bau oder die Modernisierung eines Hauses
oder einer Wohnung ist ein Vorhaben, das finanzielle
Mittel langfristig bindet und deshalb einer sorgfältigen
Planung bedarf.
Diese Broschüre von BGL BNP Paribas soll Ihnen einen
Überblick über alle erforderlichen Schritte geben und
Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Pläne helfen.
Wir stehen Ihnen für die Beantwortung Ihrer Fragen
natürlich gerne zur Verfügung und erstellen gemeinsam
mit Ihnen eine Finanzierung, die genau auf Ihre
Erfordernisse abgestimmt ist. Setzen Sie sich mit einer
unserer Zweigstellen in Verbindung für ein unverbindliches
persönliches Gespräch zur Verfügung.
Alle in dieser Broschüre dargestellten Kredit- und Finanzierungsangebote gelten vorbehaltlich der
vorherigen Antragsannahme durch die Bank.
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Vorhaben
Kauf einer neuen Eigentumswohnung
Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung
entscheiden, die erst in der Planung oder noch im Bau
ist, bleiben Ihnen die Probleme erspart, denen sich ein
Bauherr allzu oft gegenüber sieht. Auf der Grundlage des
Grundrisses können Sie entscheiden, ob Lage, Schnitt
und Größe Ihnen zusagen.
Hier die wichtigsten Schritte:
__ Sie schließen einen Kaufvertrag ab, der eine Zahlung
nach Baufortschritt vorsieht.
__ Der Bauträger ist verpflichtet, eine Fertigstellungs­
garantie beizubringen, die dem notariellen Kaufvertrag
beigefügt und zusammen mit dem Vertrag in die
Urkundenrolle aufgenommen wird. Mit dieser Garantie
verpflichtet sich eine Bank für den Fall, dass der
Bauträger
seine
Fertigstellungsverpflichtungen
nicht erfüllt, die zum Abschluss des Projekts
erforderlichen Beträge zu zahlen. Die Bank
kann diese Fertigstellungsgarantie durch eine
Rückzahlungsgarantie ersetzen, mit der sie die
Verpflichtung übernimmt, bereits vom Käufer
geleistete Zahlungen zurückzuerstatten, wenn wegen
der nicht erfolgten Fertigstellung eine Rückabwicklung
des Kaufs erforderlich wird.
__ Neben dem notariellen Kaufvertrag für die Eigentums­
wohnung wird zwischen den Miteigentümern ein
Vertrag über die Gemeinschaftsräume abgeschlossen
und eine Miteigentümerordnung vereinbart.
__ Bei der Abnahme der neuen Wohnung wird ein
Abnahme­protokoll erstellt, in das alle Restmängel
aufgenommen werden. Mit der Unterzeichnung des
Abnahmeprotokolls verpflichtet sich der Bauträger,
für die unverzügliche Beseitigung der Mängel Sorge zu
tragen. Nach Ab­schluss der Nachbesserungen erfolgt
die endgültige Abnahme. Mit der von beiden Parteien
unterzeichneten Abnahmebescheinigung, von der die
Bank ein Exemplar erhält, wird die Bank von ihren
Verpflichtungen aus der Fertigstellungsgarantie befreit.
Es beginnt die zehnjährige Gewährleistungsfrist für
versteckte Mängel.
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Kauf eines Hauses oder einer Wohnung
Für den Kauf einer bestehenden Immobilie sind die
folgenden Schritte erforderlich:
__ Ehe Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, empfiehlt
sich eine genaue Besichtigung, damit Sie vor unliebsamen Überraschungen geschützt sind. Auch die
Einschaltung eines Sachverständigen zur Erstellung
eines Wertgutachtens, zur Feststellung von verdeckten Mängeln (Risse, Feuchtigkeit) und zur Schätzung
der Kosten von notwendigen Reparaturen ist häufig
sinnvoll.
__ Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung gefunden
haben, können Sie mit dem Verkäufer einen Vorvertrag
abschließen. Dieser Vorvertrag enthält meistens
Regelungen zur Laufzeit, zum Rücktritt sowie zu
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Vertragsstrafen bei Verstoß gegen den Vertrag. Wenn
der Käufer den Erwerb durch ein Darlehen finanziert,
steht der Vorvertrag im Normalfall unter der
auflösenden Bedingung, dass die Finanzierung von der
Bank genehmigt wird, und verliert seine Wirksamkeit,
wenn das Darlehen abgelehnt wird.
__ Nicht selten werden beim Erwerb einer Immobilie
vor dem Einzug Reparatur- oder Umbaumaßnahmen
erforderlich. Hierfür kann eine Baugenehmigung
erforderlich sein, die bei der Gemeinde zu beantragen
ist.
__ Der eigentliche Kauf eines Grundstücks, eines Hauses
oder einer Wohnung erfolgt durch den vor einem
Notar abgeschlossenen Kaufvertrag. Das Eigentum
geht mit der Eintragung in das Grundbuch auf den
Käufer über.
Kauf eines Grundstücks
Vor dem Kauf eines Grundstückes zum Bau eines Hauses
sollten Sie insbesondere folgende Fragen prüfen:
__ Voraussetzung für jede Baumaßnahme ist, dass alle
notwendigen Genehmigungen vorliegen. Zunächst
muss das Grundstück im Flächennutzungsplan der
Gemeinde als Bauland ausgewiesen sein. Wenn
das Grundstück an einer Nationalstraße liegt, ist
daneben die Genehmigung der Straßenfront durch die
Straßenbaubehörde erforderlich. In bestimmten Fällen
muss auch eine Genehmigung des Bauvorhabens nach
den luxemburgischen Naturschutzgesetzen eingeholt
werden. Auf keinen Fall kann der Bau beginnen, ehe
die Baugenehmigung vorliegt, die vom Bauamt der
Gemeinde auf der Grundlage der vom Architekten
eingereichten Pläne erteilt wird.
__ Wichtig ist auch zu prüfen, ob eine Erschließung
des Grundstückes erfolgt ist, und Anschlüsse an
das Wasser-, Abwasser-, Strom-, Telefon- und
gegebenenfalls Gasnetz vorhanden sind.
__ Schließlich sollte der zukünftige Bauherr in
Erfahrung bringen, inwieweit das Grundstück mit
Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerechten oder Leitungsrechten) belastet ist.
Das Bauamt, das Katasteramt, das Grundbuchamt, Ihr
Notar und Ihr Architekt sind Ihnen dabei behilflich, diese
Fragen zu klären.
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Bau eines Hauses
Als Eigentümer eines Grundstückes wollen Sie wahrscheinlich auch bauen.
Wenn Sie sich persönlich in die einzelnen Phasen des Baus
Ihres Hauses einbinden wollen, haben Sie bei einem unter
der Regie eines Architekten geleiteten Bauvorhabens
zahlreiche Möglichkeiten, sich an der Verwirklichung Ihres
Traumes zu beteiligen. Zunächst erstellt Ihr Architekt
einen Vorentwurf, eine genaue Baubeschreibung, aus
der die Innen- und Außengestaltung, die technischen
Einrichtungen und die Werkstoffe hervorgehen sowie eine
Kostenschätzung. Wenn die Planung abgeschlossen ist,
liefert der Architekt Ihnen die endgültigen Baupläne sowie
eine terminliche Planung für den Bau Ihres Hauses.
Als Bauherr können Sie bei verschiedenen Bauunternehmen
und
Handwerkern
Kostenvoranschläge
einholen,
Angebote auswerten und über die Vergabe entscheiden.
Ihr Architekt kann Sie dabei unterstützen, die preislich
günstigsten und fachlich qualifiziertesten Unternehmen
mit den entsprechenden Referenzen auszuwählen.
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Wenn Sie sich nicht um alle Einzelheiten selbst kümmern
und für die einzelnen Maßnahmen die Verantwortung
tragen wollen, können Sie sich aber auch zu einer
schlüsselfertigen Vergabe entschließen. Der Preis für
Ihr Massiv- oder Fertighaus steht in diesem Fall im
Prinzip vorab fest. Das Unternehmen, das Sie mit dem
Bau beauftragen, übernimmt die Leitung des Projekts
und verpflichtet sich zur Einhaltung von vereinbarten
Qualitäts- und Terminanforderungen. Sie unterzeichnen einen Generalunternehmervertrag, zu dem eine
genaue Spezifikation des Projekts gehört. Der Vertrag
muss den gesetzlichen Vorschriften entsprechen und verlangt vom Generalunternehmer insbesondere einen Bau
entsprechend dem Stand der Technik. Festzulegen sind
der genaue Liefer- und Leistungsumfang einschließlich
der zugehörigen Liefer- und Leistungsgrenzen sowie der
Festpreis und der Bedingungen, unter denen es eventuell zu einer Änderung des Festpreises kommen kann.
Um einen termingerechten Abschluss des Bauvorhabens
zu gewährleisten, können auch ein Termin für den Beginn
der Bauarbeiten und eine Fertigstellungsfrist festgeschrieben werden.
Wenn Sie in Raten nach Baufortschritt bezahlen, können
Sie vom Bauunternehmen eine Bankgarantie verlangen.
Mit dieser Garantie verpflichtet sich eine Bank für den Fall,
dass die Baufirma ihre Fertigstellungsverpflichtungen
nicht erfüllt, die zum Abschluss des Projekts erforderlichen Beträge zu zahlen (Fertigstellungsgarantie).
Bei Übergabe der Schlüssel erstellen Sie gemeinsam mit
dem Generalunternehmer ein Abnahmeprotokoll, mit dem
der vertragsgemäße Abschluss der Bauarbeiten dokumentiert wird. Eventuelle Mängel, die bei der Abnahme noch
bestehen, sollten in das Abnahmeprotokoll aufgenommen
werden. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls
erkennt der Bauunternehmer seine Verpflichtung an, diese
Mängel unverzüglich zu beseitigen. Die von den Parteien
unterschriebene Abnahmebescheinigung geht auch an
die Bank und befreit die Bank von ihren Verpflichtungen
aus der Fertigstellungsgarantie. Gegenüber dem
Auftragnehmer stehen Ihnen Gewährleistungsrechte
zu, die Sie zehn Jahre vor versteckten Mängeln schützen. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme
des Hauses und ist schriftlich in das Abnahmeprotokoll
aufzunehmen.
Im Rahmen der Maßnahmen zum Umweltschutz und
der Senkung von Energiekosten, trat in Luxemburg
am 30. November 2007 eine neue Verordnung in
Kraft, nach der:
·· ab dem 1. Januar 2008 sämtliche Neubauten
oder Umbauten (für die eine Genehmigung der
Gemeinde erforderlich ist) ein EnergieeffizienzZertifikat vorweisen müssen,
·· ab dem 1. Januar 2010 bei jeder substanziellen
Veränderung eines Wohngebäudes oder seiner
technischen Anlagen sowie beim Eigentümer- oder
Mieterwechsel ein Energieeffizienz-Zertifikat
gefordert wird.
Im Zeitalter nachhaltiger Entwicklung möchte BGL
BNP Paribas diese luxemburgische Verordnung
mit dem Angebot eines Immobiliendarlehens zu
vergünstigten Konditionen unterstützen.
Fragen Sie einfach in Ihrer BGL BNP Paribas-Zweig­
stelle nach weiteren Einzelheiten.
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10
Finanzierung
Finanzierungsplan
Im Finanzierungsplan werden die Kosten Ihres
Immobilienprojekts und die Ihnen zur Finanzierung zur
Verfügung stehenden Mittel zusammengestellt. Aus der
Differenz ergibt sich dann der Kreditbedarf.
Um Sie bei der Erstellung eines Finanzierungsplans
zu unterstützen, werden nachstehend die wichtigsten
Kosten, die beim Kauf oder beim Bau einer Immobilie
anfallen, näher erläutert. Am Ende dieser Broschüre
finden Sie ein Formular, in das Sie Ihre eigenen Daten
eintragen können.
a. Der Kaufpreis für das Grundstück, die Wohnung oder
das Haus wird vertraglich zwischen Ihnen und dem
Verkäufer vereinbart.
b. Unter der Notariatsgebühr sind die Gebühr für die
Erstellung des notariellen Kaufvertrages und die
Gebühren für die Eintragung des Eigentums in das
Grundbuch zu verstehen. Ihr Notar wird Sie gerne
über die Höhe dieser Kosten informieren.
c. Bei den Bau- bzw. Umbaukosten gehen Sie mit einem
Höchstmaß an Vorsicht vor, wenn Sie die Preise aus
den Angeboten der verschiedenen Handwerksfirmen
oder dem Angebot des Generalunternehmers übernehmen. Bei einem Neubau muss der Preis im
Bauvertrag genau geregelt sein. Er kann sich insbesondere ändern, wenn mit Ihrer Genehmigung
Mehrleistungen erbracht werden. Beim Bau oder der
Modernisierung von Wohnraum haben Sie Anspruch
auf einen reduzierten Mehrwertsteuersatz, wenn
das Haus oder die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz als
Eigentümer oder der Hauptwohnsitz Ihres Mieters ist
(vgl. S. 25).
d. Zu den Hypothekenkosten gehören die Kosten für die
notarielle Beurkundung des Hypothekendarlehens
sowie die Gebühren für die Eintragung der Hypothek
in das Grundbuch. Die Hypothek ist eine von der
Bank verlangte Sicherheit. Die Bank erhält durch
die Hypothek das Recht, das Wohnungseigentum
zwangsversteigern zu lassen, wenn der Schuldner
seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllt. Die
Zwangsversteigerung ist natürlich immer der letzte
Ausweg, wenn vorherige Vereinbarungen zwischen
der Bank und dem Kunden erfolgslos geblieben sind.
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e. BGL BNP Paribas empfiehlt den Abschluss einer
Restschuldversicherung,
bzw.
einer
anderen
Versicherung, mit der Ihre Familie im Falle eines
vorzeitigen Ablebens abgesichert ist.
g. Ein Betrag sollte im Finanzierungsplan auch immer
für Unvorhergesehenes und beim Bau eines Hauses
für Preissteigerungen während der Bauzeit enthalten
sein.
f. Zu berücksichtigen sind gegebenenfalls Nebenkosten
wie die Kosten des Anschlusses an das Wasser-,
Strom- und Telefonnetz sowie eventuell an das Gasund Kabelnetz, Bodensanierungskosten oder Kosten
für die Gestaltung der Außenanlagen. In manchen
Gemeinden sind auch Anliegergebühren und/oder
Erschließungsbeiträge zu zahlen, deren Höhe sich
nach der Straßenlänge des Grundstücks oder der
Nutzfläche des Hauses richten kann. Diese Gebühren
und Beiträge erreichen in manchen Fällen eine
beträchtliche Höhe. Die zuständige Gemeinde informiert Sie über alle beim Bau eines Hauses anfallenden Abgaben dieser Art.
h. Wenn die Tilgung Ihres Hypothekendarlehens nicht
sofort nach der Auszahlung beginnt, fallen bis zum
Beginn der Tilgung Bereitstellungszinsen auf den in
Anspruch genommenen Teil des Darlehens an.
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Zu den Nebenkosten gehört auch die einmalige
Provision, die bei der Bereitstellung des Bankdarlehens
anfällt.
Als Summe der oben kurz dargestellten Positionen
ergeben sich die Gesamtkosten Ihres Vorhabens.
Von diesen Gesamtkosten sind die Mittel in Abzug zu
bringen, die Ihnen für die Finanzierung zur Verfügung
stehen, wie z.B. Ihr Eigenkapital (z.B. flüssige
Vermögenswerte oder Erlös aus dem Verkauf einer
Immobilie), Kapital aus einer Lebensversicherung,
Schenkungen
(z.B.
von
Familienmitgliedern
geleistete Zahlungen), staatliche Fördermittel und
MwSt-Erstattungsbeträge.
Eigenkapital
Wenn Sie das Darlehen für Ihre Immobilie beantragen,
wird Sie Ihre Bank in Abhängigkeit von Ihrer wirt­
schaftlichen Lage und Ihren Tilgungsmöglichkeiten
danach fragen, wie viel Eigenkapital Sie einbringen
können. Unter bestimmten Voraussetzungen sind wir
aber auch bereit, Ihr gesamtes Vorhaben zu finanzieren.
Sie können Ihre Pläne jederzeit mit einem Berater in
einer unserer Zweigstellen besprechen.
Damit Sie das für den Erwerb oder Kauf einer Immobilie
erforderliche Eigenkapital regelmäßig ansparen können,
bieten wir Ihnen verschiedene Spar- und Anlagepläne
an (z.B. Sparkonten, Bausparkonten, Fondssparen oder
Investmentfonds).
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Immobilienkredit
Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:
__ Immobilienkredit und Kreditnehmer
·· entweder Sie schreiben einen Zinssatz für 5 oder 10
Jahre fest und entscheiden sich im Anschluss für
eine erneute Festschreibung oder für einen variablen Zinssatz,
Ein Immobilienkredit bietet eine ideale Möglichkeit,
den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, den
Bau oder die Modernisierung eines Hauses oder den
Erwerb eines Grundstückes zu finanzieren. Kredite
stehen für Eigentum zur Verfügung, das Sie selbst
nutzen oder vermieten wollen. Kreditnehmer kann
jede natürliche oder juristische Person sein, die
langfristig über ausreichende Einkünfte verfügt, um
den Kredit tilgen zu können.
__ Zinssatz
Für Ihren Immobilienkredit kann ein fester oder ein
variabler Zinssatz vereinbart werden.
Bei Abschluss des Darlehensvertrages mit einem
variablen Zinssatz, der an Veränderungen der
Kapitalmarktzinsen auf den Finanzmärkten ange­
passt wird, können Sie jederzeit Sondertilgungen
vornehmen, durch die sich die Laufzeit des Darlehens
verkürzt.
Fest vereinbarte Zinsen schützen Sie vor einer
ungünstigen Zinsentwicklung.
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·· oder Sie schreiben einen Zinssatz für die gesamte
Laufzeit Ihres Darlehens fest, d.h. für maximal 25
Jahre.
__ Laufzeit
Die Laufzeit des Immobilienkredits wird entsprechend
Ihren Wünschen und Ihren Tilgungsmöglichkeiten
vereinbart. Sie ist auch vom beliehenen Objekt
abhängig. Wenn Sie sich für einen variablen Zinssatz
entscheiden, können Sie bei sinkendem Zinssatz die
monatliche Rate beibehalten und somit die Laufzeit
des Darlehens verkürzen. Steigt der Zinssatz dagegen,
verlängert sich die Laufzeit. Sie haben jederzeit die
Möglichkeit, die ursprünglich vereinbarte Laufzeit
des Darlehens durch Sonderzahlungen zu verkürzen.
__ Höhe und Beginn der Tilgung
Die Tilgung des Immobilienkredits erfolgt monatlich.
Die Höhe der monatlichen Rate ist vom Zinssatz, vom
Darlehensbetrag sowie der Laufzeit abhängig. Am
Ende der Broschüre finden Sie eine Rechentabelle,
aus der Sie die monatliche Rate für unterschiedliche
Zinssätze und Kredithöhen ermitteln können.
Mit BGL BNP Paribas vereinbaren Sie, ab wann Sie Ihr
Darlehen in Abhängigkeit von Ihrem Umzug tilgen.
Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie erworben
haben, die sich noch im Bau befindet oder deren
Modernisierung noch nicht abgeschlossen ist, und
weiter Ihre alte Miete zahlen müssen, bezahlen Sie
bis zu Ihrem Einzug in das neue Haus oder die neue
Wohnung lediglich die Zinsen. Die Annuität, die aus
einem Zinsteil und einem Tilgungsteil besteht, läuft
dann erst ab dem Zeitpunkt des Einzugs.
__ Sicherheiten
Für einen Immobilienkredit benötigt Ihre Bank
natürlich Sicherheiten. Neben einer Hypothek, die
immer erforderlich ist, verlangt BGL BNP Paribas im
Regelfall eine Restschuldversicherung, aus der im
Todesfall das Darlehen vollständig getilgt wird.
Auch andere Sicherheiten wie beispielsweise die
Abtretung von Wertpapieren oder Ansprüchen aus
einer Lebensversicherung oder die Bürgschaft einer
anderen Bank oder eines Dritten können in eine
Finanzierung einbezogen werden.
Sie können sich für eine feste und über die Laufzeit
unveränderliche Tilgung oder eine tilgungsfreie Zeit
in den ersten fünf Jahren des Kredits entscheiden,
in denen Sie dann lediglich die laufenden Zinsen
bezahlen, damit Sie in dieser Phase Spielraum für
Ihre sonstigen Prioritäten haben.
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16
Versicherungen
Restschuldversicherung
Lebensversicherung
Mit einer Restschuldversicherung können Sie für einen
vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Kapitalbetrag
für den Todesfall versichern. Bei einem Hypo­
thekendarlehen verpflichtet sich die Versicherungs­
gesellschaft für den Fall des Todes des Versicherten, den
zum Zeitpunkt des Todes noch nicht getilgten Betrag des
Darlehens auszugleichen. Die Familie des Versicherten
kann damit vor den finanziellen Belastungen aus dem
Kredit geschützt werden.
Eine Lebensversicherung ist nicht nur eine rendite­
starke langfristige Kapitalanlage, sondern kann auch
unter Nutzung von steuerlichen Vorteilen1) in eine
Immobilienfinanzierung einbezogen werden. Der für das
Ende der Laufzeit vereinbarte Kapitalbetrag kann das
Todesfallrisiko absichern.
Eine Restschuldversicherung ist auch mit steuerlichen
Vorteilen1) verbunden (vgl. Seite 25).
Invaliditätsversicherung
Die Restschuldversicherung kann um eine Versicherung
ergänzt werden, die das Risiko der Invalidität abdeckt.
Die Versicherung tilgt die Restschuld im Falle einer
dauerhaften Vollinvalidität des Versicherten unabhängig
von ihrer Ursache.
Für Personen, die ihre Steuererklärung in Luxemburg abgeben.
1)
Multiprotect Klima Wohnung
Die Versicherung Multiprotect Klima Wohnung ist in
Ihrem Easihome-Darlehen enthalten. Sie bietet einen
umfassenden Schutz für Ihre Immobilie und steht
Ihnen sowohl bei kleineren als auch bei größeren
Unannehmlichkeiten, die ein Schadenfall verursachen
kann, zur Seite. Sogar Schäden durch Naturkatastrophen
sind versichert.
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Staatliche Wohnbauförderungen
Zuschüsse
__ Anschaffungsprämie und Bauprämie
Die Anschaffungsprämie bzw. Bauprämie beträgt
zwischen 250 EUR und 9.700 EUR. Ihre Höhe
hängt vom steuerpflichtigen Einkommen und
den Familienverhältnissen des Antragstellers ab.
Voraussetzung ist die Gewährung eines Hypotheken­
darlehens durch ein Kreditinstitut.
Förderungsvoraussetzungen:
Die Immobilie muss sich in Luxemburg befinden und
mindestens 10 Jahre tatsächlich erster Wohnsitz
sein.
Eigentümer oder Nießbraucher von Immobilien in
Luxemburg oder anderen Ländern sind von der öffen­
t-lichen Förderung ausgeschlossen.
Die Wohnfläche der Immobilie muss innerhalb vorgegebener Grenzen liegen:
·· Bei einem Einfamilienhaus muss sie eine Größe von
65 m2 bis 140 m2 aufweisen.
·· Bei einer Eigentumswohnung muss die Größe zwischen 52 m2 und 120 m2 liegen.
·· Unberücksichtigt bleiben hierbei Keller, Dachböden,
Garagen, Werkstätten und andere gewerblich
genutzte Räume.
Die Flächen erhöhen sich um:
·· 16 m ab dem 3. Kind sowie
2
·· bei Haushalten mit mehr als 4 Personen um je
20 m2 für Eltern und Großeltern, die aus gesundheitlichen Gründen nicht alleine wohnen können,
soweit sie selbst kein Wohneigentum besitzen.
Das steuerpflichtige Einkommen des Antragstellers
darf unter Berücksichtigung von Familienfreibeträgen
bestimmte Grenzen nicht überschreiten, die jährlich
auf dem großherzoglichen Verordnungswege neu
festgelegt werden.
Unsere Berater informieren Sie gerne
über die zur Verfügung stehenden
öffentlichen Fördermittel und helfen
Ihnen dabei, die entsprechenden
Anträge zu stellen. Sie können
sich jederzeit bei einer unserer
Zweigstellen über die näheren
Einzelheiten informieren.
__ Sanierungszuschuss
Der Sanierungszuschuss wird bei mindestens 30
Jahre alten Immobilien für bestimmte Maßnahmen
zur Beseitigung von Gesundheitsgefahren sowie zur
Verbesserung der Sicherheit gewährt. Nicht gefördert werden reine Instandhaltungsmaßnahmen und
Schön­heitsreparaturen.
__ Förderung der Energieeinsparung und der Nutzung
von erneuerbaren Energieträgern
Investitionen zur Energieeinsparung und zur
Nutzung von erneuerbaren Energieträgern durch
Privatpersonen werden vom Umweltministerium
gefördert. Die Mittel stehen für Vorhaben zur
Verfügung, die zwischen dem 1. Januar 2008 und dem
31. Dezember 2012 realisiert werden.
Bei folgenden Projekten ist eine staatliche Unterstützung möglich:
·· Passivhaus
·· Niedrigenergiehaus
·· energietechnische
Wohngebäuden
Sanierung
von
bestehenden
·· energieeffiziente technische Maßnahmen in Wohngebäuden
Auch einzelne Städte und Gemeinden fördern die
Nutzung von alternativen Energieträgern.
__ Wohnbauprämie
Die Wohnbauprämie entspricht in ihrer Höhe den
auf Bausparkonten oder sonstigen Sparkonten
vergüteten Zinsen, soweit das angesparte Kapital für
den Erwerb von Wohnungseigentum verwendet wird.
Die Prämie ist auf 5.000 EUR begrenzt. Es müssen
zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
·· Es muss eine Anschaffungsprämie
Bauprämie gewährt werden.
bzw.
eine
·· Das Kapital muss mindestens drei Jahre bei einem
Kreditinstitut angespart worden sein, mit einem
Ausgangskapital von mindestens 100 EUR.
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__ Zuschuss zum Architekten- und Bauingenieurhonorar
Der Zuschuss zum Architekten- und Bauingenieur­
honorar ergänzt die Anschaffungsprämie bzw.
die Bauprämie und wird zur Teilfinanzierung des
Architekten- bzw. Bauingenieurhonorars gewährt.
Der maximale Zuschuss beträgt 1.250 EUR.
__ Zuschuss für Bau- oder Umbaumaßnahmen zu
Gunsten von Körperbehinderten
Der Zuschuss für Bau- oder Umbaumaßnahmen
zu Gunsten von köperlich Behinderten wird zur
Gewährleistung der Mobilität von Personen gewährt,
die sich nicht ohne fremde Hilfe fortbewegen können.
Übernommen werden von der öffentlichen Hand
60% der Kosten der Baumaßnahme, höchstens aber
15.000 EUR.
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__ Fördermaßnahmen
versicherung
im
Rahmen
der
Pflege­
Mit der Einführung der Pflegeversicherung wurden auch
verschiedene Fördermaßnahmen zur Erleichterung der
häuslichen Pflege geschaffen. Anspruch auf finanzielle
Unterstützung bei notwendigen Umbaumaßnahmen
haben ausschließlich pflegebedürftige Personen.
__ Renovierungsprämie
Das Kulturministerium gewährt Zuschüsse zur
Renovierung von Wohnhäusern, die vor 1914 gebaut
worden sind. In Einzelfällen stehen diese Mittel auch
für später errichtete Gebäude zur Verfügung.
Zinsvergünstigungen
__ Zinssubvention
Mit der Zinssubvention werden die monatlichen
Zinsbelastungen aus einem Hypothekendarlehen
verringert. Die Subvention liegt in Abhängigkeit von
den Familienverhältnissen und dem steuerpflichtigen
Einkommen zwischen 0,125% und dem geltenden
Höchstzins für Hypothekendarlehen (taux social). Für
die Wohnfläche gelten dieselben Voraussetzungen
wie bei der Anschaffungsprämie bzw. Bauprämie. Die
Förderung ist auf Hypothekendarlehen von bis zu
175.000 EUR, die zum «taux social» aufgenommen
wurden, beschränkt.
__ Familienzinsvergünstigung
Die Familienzinsvergünstigung senkt ebenfalls die
monatliche Zinsbelastung aus einem Hypotheken­
darlehen. Sie liegt bei 0,75% pro unterhaltsberech­
tigtem Kind. Berücksichtigt werden lediglich
Hypotheken­darlehen bis zu 175.000 EUR. Die
Vergünstigung ist nicht vom steuerpflichtigen
Einkommen oder von der Wohnfläche abhängig. Die
Zinssubvention und die Familienzinsvergünstigung
können nicht gekoppelt werden.
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Sonstige Fördermaßnahmen
__ Staatliche Bürgschaft
Soweit die Sicherheiten des Kreditnehmers nicht
ausreichen, kann der Staat gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut eine Bürgschaft übernehmen. Es bestehen bestimmte Anforderungen an das
Eigenkapital.
__ Mehrwertsteuererstattung
Im Bereich der Mehrwertsteuer wird der Wohnungsbau
durch zwei Maßnahmen gefördert:
·· Auf Antrag bei der für die Umsatzsteuer zuständigen Registrierungs- und Domänenverwaltung
(Administration de l’Enregistrement et des
Domaines), der vor Beginn der Baumaßnahmen zu
stellen ist, findet der Sondermehrwertsteuersatz
von 3% Anwendung.
·· Bei eigengenutzten Immobilien wird die Differenz
zwischen dem Regelsteuersatz der Mehrwertsteuer
von 15% und dem Sondersteuersatz von 3%
erstattet.
Die Vorteile aus der Nutzung des Sondermehrwert­
steuersatzes sind für eine Immobilie auf 60.000 EUR
begrenzt.
22
__ Fördermittel der Städte und Gemeinden
Verschiedene
Städte
und
Gemeinden
im
Großherzogtum Luxemburg fördern den Erwerb von
Wohneigentum durch Zuschüsse. In den meisten
Fällen ist die Gewährung einer Anschaffungsprämie
bzw. Bauprämie nach dem Wohnbauförderungsgesetz
vom 25.2.1979 Voraussetzung.
Für weitere Informationen über öffentliche
Fördermaßnahmen steht Ihnen Ihr Berater gerne zur
Verfügung.
Im Anhang dieser Broschüre finden Sie
ein Verzeichnis der für die staatlichen
Wohnbauförderungen zuständigen
Stellen.
Steuern1)
Absetzbarkeit von Kreditzinsen
__ Eigengenutzter Wohnraum
Bei eigengenutztem Wohnraum gelten für den
Zinsaufwand folgende Regelungen:
Unabhängig davon, ob Sie einen Immobilienkredit mit
festem oder variablem Zinssatz oder ein Darlehen mit
progressiver Tilgung vereinbart haben, können Sie Ihre
Zinszahlungen steuerlich geltend machen.
·· Die gesamten Sollzinsen können bis zum
Einzug steuerlich geltend gemacht werden
(Werbungskosten).
__ Grundstück
·· Nach dem Einzug ergeben sich folgende
Höchstbeträge in Abhängigkeit von der Zahl
der im Haushalt lebenden Personen und der
Nutzungsdauer:
Bei Grundstücken gelten für den Zinsaufwand
folgende Regelungen:
·· Die gesamten Sollzinsen (Werbungskosten) können
bei Baubeginn innerhalb von zwei Jahren ab Erwerb
als Kosten geltend gemacht werden.
·· Bei späterem Baubeginn können je Haushaltsmitglied
Sollzinsen bis zu 672 EUR als Sonderausgaben
abgesetzt werden.
Nutzungsdauer
1-5 Jahre
6-10 Jahre
> 10 Jahre
Höchstbetrag/Person
1.500 EUR
1.125 EUR
750 EUR
Von diesen Höchstbeträgen ist der wie folgt ermittelte
Mietwert des eigengenutzten Wohnraums in Abzug
zu bringen:
·· 4% der Tranche des Einheitswerts bis zu einer Höhe
von 3.800 EUR
1)
Die in dieser Broschüre aufgeführten Abzugsmöglichkeiten und steuerlichen Vorteile
gelten für Personen, die ihre Steuererklärung in Luxemburg abgeben.
·· 6% der Tranche des Einheitswerts, der 3.800 EUR
übersteigt
__ Vermieteter Wohnraum
Bei vermietetem Wohnraum sind die gesamten
Sollzinsen steuerlich absetzbar (Werbungskosten).
23
24
Absetzbarkeit von Versicherungsbeiträgen
(Restschuldversicherung)
__ Eigenheim
·· Vertrag mit Einmalbeitrag:
- Abschluss eines Einzelvertrags
Versicherter
Steuerpflichtiger
mit 1 Kind
mit 2 Kindern
mit 3 Kindern
Zuschlag bis zum vollendeten 30. Lebensj.
6.000 EUR
7.200 EUR
8.400 EUR
9.600 EUR
Mehrbetrag vom 31. bis
vollendeten 50. Lebensj.
480 EUR / Jahr
576 EUR / Jahr
672 EUR / Jahr
768 EUR / Jahr
Mehrbetrag ab dem
vollendeten 50. Lebensj.
9.600 EUR
11.520 EUR
13.440 EUR
15.360 EUR
- Abschluss entweder jeweils eines Einzelvertrages oder Abschluss eines Vertrages auf verbundene Leben durch
beide Ehe-/Lebenspartner
Versicherter
Steuerpflichtiger
mit 1 Kind
mit 2 Kindern
mit 3 Kindern
Zuschlag bis zum vollendeten 30. Lebensj.
12.000 EUR
13.200 EUR
14.400 EUR
15.600 EUR
Mehrbetrag vom 31. bis
vollendeten 50. Lebensj.
960 EUR / Jahr
1.056 EUR / Jahr
1.152 EUR / Jahr
1.248 EUR / Jahr
Mehrbetrag ab dem
vollendeten 50. Lebensj.
19.200 EUR
21.120 EUR
23.040 EUR
24.960 EUR
·· Vertrag mit jährlichem Beitrag:
- Abzug in Höhe von 672 EUR je Haushaltsmitglied (Sonderausgaben).
__ Mietobjekt
- Abzug in Höhe von 672 EUR je Haushaltsmitglied.
Reduzierter Mehrwertsteuersatz
Grunderwerbsteuer
Zur Förderung des Wohnungsbaus gilt in Luxemburg für
Lieferungen und Leistungen im Zusammenhang mit dem
Bau und der Modernisierung von Wohnraum, der als
erster Wohnsitz dient, der Sondermehrwertsteuersatz
von 3%.
Beim Kauf von Wohneigentum für die Eigennutzung als
erster Wohnsitz oder einem Baugrundstück in Luxemburg
durch einen notariellen Kaufvertrag steht Ihnen bei der
Grunderwerbsteuer ein Steuerfreibetrag von 20.000 EUR
(bzw. 2 x 20.000 EUR bei gemeinsamer Veranlagung von
Ehegatten) zu.
Das für die Anwendung des korrekten Mehrwertsteuer­
satzes­ verantwortliche Bauunternehmen muss den
Sondermehrwertsteuersatz vor Durchführung der
Baumaßnahme bei der Registrierungs- und Domänen­
verwaltung beantragen. Liegt diese Genehmigung nicht
vor, stellt das Bauunternehmen den allgemein anwendbaren Mehrwertsteuersatz in Rechnung. Der Eigentümer
kann sich danach die Differenz zwischen 15% und 3% erstatten lassen.
Ein Erstattungsantrag ist auch beim Kauf von noch
nicht bezogenem Wohnraum, dem Kauf von sich im
Bau befindenden Wohnraum für den beim Abschluss
des notariellen Kaufvertrages fertiggestellten Teil, der
Lieferung von Baumaterial und Einzelrechnungen bis zu
3.000 EUR möglich.
Die Gesamtersparnis aus der Anwendung des
reduzierten Mehrwertsteuersatzes ist auf 60.000 EUR
pro Wohneigentum begrenzt.
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Weitere Auskünfte
Dieser praktische Leitfaden soll Ihnen möglichst viele
Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie
beantworten.
Als erster Überblick soll er Ihnen den Weg in die eigenen
vier Wände erleichtern.
Ein Gespräch mit einem unserer Berater ist
selbstverständlich unverbindlich und gehört zu den
Leistungen für unsere Kunden. Vereinbaren Sie lediglich
einen Termin mit einer unserer Zweigstellen, die auf der
folgenden Seite aufgeführt sind.
Diese Broschüre entspricht dem Stand von Ende 2009 im Großherzogtum Luxemburg.
Die vorliegenden Informationen enthalten weder eine Verpflichtung von BGL BNP Paribas noch begründen sie eine Haftung von BGL BNP Paribas.
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Die Angaben in diesem Dokument sind rein indikativer Natur. Ihre Veröffentlichung ist unverbindlich im Hinblick auf ihre Vollständigkeit, Genauigkeit und Aktualität. Sie
stellen in keinem Fall ein Angebot oder eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf dar. Sie sind nicht als Beratung in Rechtsfragen, steuerrechtlichen Fragen oder Belangen der
Rechnungslegung zu verstehen.
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Weitere Auskünfte erteilen wir Ihnen
gerne von montags bis freitags.
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