Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen und die

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Wyższa Szkoła Języków Obcych w Poznaniu
Katedra Języka Niemieckiego
Małgorzata Anika Bestry
Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen und die
Rechtspraxis der EU. Versuch einer vergleichenden Analyse
Praca licencjacka
napisana pod kierunkiem
prof. dr. hab. Romana
Dziergwy
Poznań 2007
OŚWIADCZENIE
Ja, niżej podpisany/a.........................................................................................................
Studentka filologii germańskiej Wyższej Szkoły Języków Obcych w Poznaniu
oświadczam, iż przedkładana praca licencjacka pt.:...........................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
..........................................................................jest samodzielnym opracowaniem tematu.
Oznacza to, że przy pisaniu w/w pracy, poza niezbędnymi konsultacjami, nie
korzystałam z pomocy innych osób, ani nie przepisywałem/am jej fragmentów z innych
pisemnych opracowań tematu, poza dozwolonymi cytatami – w sposób i zakresie
określonym przepisami prawa autorskiego.
Jednocześnie przyjmuję do wiadomości, iż gdyby powyższe oświadczenie okazało się
niezgodne z prawdą, stanowić to będzie podstawę do wszczęcia postępowania
w sprawie uchylenia decyzji o nadaniu tytułu licencjata.
Poznań, dnia ............................
............................................................
czytelny podpis
OŚWIADCZENIE
Nazwisko i imię autora pracy ………….………………………………....………………
Tytuł pracy…………………………………………………………….………………......
Adres zamieszkania ……………………………....………………………………………
……………………………………………. na udostępnianie w/w pracy mojego
Wyrażam zgodę/Nie wyrażam zgody
autorstwa przez Bibliotekę WSJO w Poznaniu oraz w jej czytelni.
Poznań, dnia …………………..
…………………………………………
czytelny podpis
Inhaltsverzeichnis
Einleitung ......................................................................................................... 4
1. Begriffserläuterungen .................................................................................... 6
1.1. Die Definition der Immobilie ..................................................................... 6
1.1.1. Immobilienarten ...................................................................................... 7
1.1.2. Die Eigenschaften der Immobilie ............................................................ 9
1.2. Der Begriff des Ausländers ....................................................................... 10
2. Die Rechtsregelungen beim Immobilienerwerb durch Ausländer ................. 13
2.1. Das Gesetz über den Erwerb
von Grundstücken durch Ausländer .......................................................... 13
2.2. Die rechtlichen Regelungen
in anderen Ländern der Europäischen Union ............................................ 19
2.2.1. Die EU-Länder ohne Beschränkungen
im Immobilienerwerb durch Ausländer .................................................... 19
2.2.2. Die EU-Länder mit Beschränkungen
im Immobilienerwerb durch Ausländer .................................................... 20
3. Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen ........................................ 22
3.1. Der Immobilienerwerb mit Genehmigung ................................................ 22
3.2. Der Immobilienerwerb ohne Genehmigung .............................................. 25
3.3. Die Ausschließung der Anwendung des Gesetzes ..................................... 28
3.4. Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Zahlen ................................... 30
4. Die Beglaubigung der Urkunden bei dem Immobilienerwerb ...................... 36
4.1. Haager Konvention .................................................................................. 36
4.2. Rechtsregelungen des Haager Übereinkommens ...................................... 37
4.3. Apostille .................................................................................................. 38
5. Eine Schritt-für-Schritt-Schilderung
eines Immobilienerwerbs durch Ausländer .................................................. 40
5.1. Der Erwerb ohne Genehmigung ............................................................... 40
5.2. Der Erwerb mit Genehmigung .................................................................. 43
6. Der Immobilienmarkt .................................................................................. 46
6.1. Die Begrifferklärung des Immobilienmarkts ............................................. 46
6.2. Die Merkmale des Immobilienmarkts ....................................................... 47
6.3. Die Lage des Immobilienmarktes in Polen ............................................... 49
7. Der Immobilienerwerb durch Ausländer
unter dem kulturellen Aspekt ...................................................................... 52
Schlussfolgerungen ......................................................................................... 54
Zusammenfassung in polnischer Sprache ........................................................ 56
Literaturverzeichnis ........................................................................................ 60
Anhänge ......................................................................................................... 63
Einleitung
Als einer der wichtigsten Grundsätze des Vertrags zur Gründung der
Europäischen Union (Maastricht) gilt die Bildung des Binnenmarkts, der aus
integrierten Finanzmärkten einzelner Mitgliedstaaten besteht. Die Funktionierung des
Binnenmarkts setzt eine internationale wirtschaftliche Zusammenarbeit voraus, wofür
der freie Kapitalverkehr die Basis bildet. Deswegen wurde im Vertrag zur Gründung der
Europäischen Gemeinschaften eine Niederschrift gesetzt, die „alle Beschränkungen des
Kapitalverkehrs zwischen den Mitgliedstaaten sowie zwischen den Mitgliedstaaten und
dritten Ländern“1 verbietet.
Davon profitieren sowohl Privatpersonen als auch
Unternehmen, indem sie günstige Geschäfte im Ausland abwickeln können.
Dieses Recht scheint eine interessante Perspektive für private Investoren aus der
EU zu sein, die ihr Geld auch in Form einer Immobilie im einem der Länder der
Europäischen Gemeinschaft anlegen möchten, aber auch für die Unternehmen, die den
Bereich ihrer Tätigkeit ins Ausland erweitern. Das ist nicht nur mit dem
Immobilienerwerb, sondern auch mit dem freien Waren- und Dienstleistungsverkehr
verbunden. Praktisch sieht diese Angelegenheit etwas anders aus, weil jedes Land seine
wirtschaftlichen Interessen durch Bestimmung der rechtlichen Regelungen schützen
möchte, welche die Kontrolle des Staates ermöglichen und dadurch keine
Spekulationsgeschäfte im Immobilienhandel zulässt. Deshalb bemühten sich einige
neue EU-Länder um eine Übergangsfrist, bevor der Erwerb von Liegenschaften in allen
Fällen völlig unbeschränkt ist. Nicht nur in Polen, sondern auch in anderen am 1. Mai
2004 beigetretenen Staaten ist die volle Liberalisierung des Immobilienerwerbsrechts
noch nicht vollzogen.
In Polen wird der Immobilienerwerb durch ausländische Käufer durch das
Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer (EGA) vom 25. März 1920
geregelt. EGA bestimmt die Bedingungen, die von dem in Polen investierenden
Ausländer erfüllt werden müssen, um eine Immobilie zu kaufen. In meiner Arbeit
möchte ich mich besonders auf diese Regelung konzentrieren. EGA ist aber nicht das
einzige Dokument, das den Immobilienerwerb durch Ausländer reguliert, deshalb habe
1
Europäische Union. Konsolidierte Fassungen des Vertrags über die Europäische Union und des Vertrags
zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft 2002 in: Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften, im
Internet unter http://www.europal.de/export/system/galleries/downloads/vertrag_von_nizza_auszug.pdf,
eingesehen am 18.02.2007.
4
ich die Absicht, auch die anderen Verordnungen unter diesem Aspekt zu analysieren.
Weil ich auch die praktische Darstellung dieses Problems zum Ziel habe, werde ich die
einzelnen Tätigkeiten bei dem Immobilienerwerb in der wirklichen Reihenfolge
schildern. Dafür nutze ich die Informationen, die mir das Immobilienbüro Karolczak Nieruchomości zugänglich machte.
Der Beitritt Polens zur EU brachte den polnischen Immobilienmarkt in
Schwung, weil das u.a. mit der Aufhebung der meisten Einschränkungen für die Bürger
der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft eng verbunden war. Obwohl in den letzten
Jahren die Immobilienpreise in Polen wegen großer Nachfrage sehr stark stiegen, sind
sie für die ausländischen Anleger relativ niedrig und man kann noch jetzt hohe Renditen
erreichen. Natürlich nicht nur Ausländer, sondern auch die Polen betrachten die
Immobilien als eine vortreffliche Kapitalanlage, obwohl sie über einen bedürftigeren
Haushalt verfügen. Daher auch werden von Jahr zu Jahr mehr und mehr Liegenschaften
gekauft, was ich mit den Informationen aus der aktuellsten Presse nachweisen möchte.
Aber auf die Gestaltung des Immobilienmarktes haben noch andere Faktoren
einen großen Einfluss und zwar negative. Der Immobilienerwerb gehört zu dem
Fragenkomplex, der immer besonders heftige Kontroversen unter Menschen aller
Nationen auslöst. Verschiedene Vorurteile, die vor allem auf den historischen Grund
zurückzuführen sind, kommen zum Ausdruck. Es wird von dem „Ausverkauf des
eigenen Landes“2 gesprochen, was im weiterem Verlauf für manche Leute das
Loswerden von dem nationalen Vermögen oder sogar eigener Geschichte bedeutet.3
Nicht nur die rechtlichen und wirtschaftlichen, sondern auch kulturelle Umstände
gestalten also heutzutage den Immobilienmarkt, dessen Schilderung die Aufgabe meiner
Diplomarbeit ist.
2
Major, Tomasz: Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen. Hrsg. Wydawnictwo C.H. Beck,
Warszawa 2005, S. XI.
3
Świtka, Marcin: „Nabywanie gruntów rolnych przez cudzoziemców po wstąpieniu Polski do UE”. In:
Nieruchomości C.H. Beck 09/2006, S. 4.
5
1. Begriffserläuterungen
1.1. Die Definition der Immobilie
Das Wort „Immobilie“ kommt aus den Lateinischen res immobiles und, wie
selbst der Name zeigt, bedeutet es eine Sache, die sich nicht bewegt. Unter diesem
Begriff wird nicht nur ein Grundstück verstanden, sondern auch alles das, was sich oben
und unter dieser Erdoberfläche befindet und was ein integrierender Bestandteil dieses
Grundstückes ist.4 Der Bedeutungsumfang ist also sehr breit und deswegen musste er
rechtlich geregelt werden.
Die Frage des Eigentumsrechts und der Klassifizierung von Sachgütern, die von
den Menschen beherrscht werden können, wurde schon in der Mitte des 5. Jahrhundert
v. Chr. in der ersten Kodifizierung des römischen Rechts, sog. Zwölftafelgesetz
normiert.5 Damals unterschied man auch unter beweglichen und unbeweglichen Güter,
wobei die ersten Güter anders als heutzutage verstanden wurden – sogar ein Sklave
wurde dazu gezählt.
Was die Immobilien angeht, beschränkte sich das Eigentumsrecht eines
Besitzers nicht nur auf die Erdoberfläche, sondern reichte sowohl unter als auch oben
und war in dieser Hinsicht völlig unbegrenzt. Praktisch bedeutete es, dass man den
Untergrund und den Luftraum einer Grundimmobilie nach Belieben nutzen konnte, z.B.
die Bodenschätze. Diese Definition wurde durch den Code Napoléon übernommen und
galt im polnischen Recht noch in den zwanziger Jahren des 20. Jahrhunderts.6 Erst im
Jahre 1946 wurde ein solches Sachenrecht angeordnet, dass der Besitzer alle Tätigkeiten
in dem Untergrund und dem Luftraum seiner Liegenschaft zulassen musste, wieweit sie
sein Eigentum nicht gefährden. 7
Heutzutage wird der Begriff einer Immobilie durch mehrere rechtliche
Regelungen definiert. Im Artikel 46. des polnischen Zivilgesetzbuches (weiter ZGB
genannt) wurde bestimmt, dass zu einer Immobilie solche Grundstücke gehören, die ein
4
http://susi.e-technik.uni-ulm.de:8080 /Meyers2/seite/werk/meyers/band/8/seite/0901/
meyers_b8_s0901.html #Immobilien, eingesehen am 20.02.2007.
5
Nowa Encyklopedia PWN. Hrsg. Wydawnictwo Naukowe PWN, Bd. 5., Warszawa 1996, S. 316.
6
Kucharska-Stasiak, Ewa: Nieruchomość a rynek. Hrsg. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2000,
S. 13.
7
Ebenda., S.14.
6
separates Eigentum ausmachen, dazu zählt man aber auch die sich darauf befindlichen
Gebäude, die dauerhaft mit diesem Grundstück verbunden sind.8
Der oben erwähnte Kodex eliminiert im Artikel ebenso die Ungenauigkeiten, die
bei der Interpretierung des Sachenrechts aus dem Jahre 1946 vorkommen konnten. Hier
wird genau bestimmt, wie weit der Untergrund und wie hoch der Luftraum einer
Immobilie wirklich zugehört. Diesem Artikel nach wird dieser Raum durch einen
sozial-wirtschaftlichen Zweck festgesetzt und durch geologisches, Wasser-, Berg- und
Luftverkehrsrecht normiert.9
1.1.1. Immobilienarten
Auf Grund vom Art. 46 des ZGB wird auch die Unterscheidung zwischen
verschiedenen Arten von Immobilien zurückgeführt, nach dem nicht nur Grund und
Boden aber auch vom Gründstück abgesonderte Gebäude oder Teile der Gebäude für
einzelne separate Besitzgegenstände betrachtet werden können. Auf diese Art und
Weise lassen sich folgende Immobilienarten nennen: Bodengrundstücke, Gebäude,
Lokale.10
Von den ersten Immobilienart wird bei einem Teil der Erdoberfläche
gesprochen, das von der Gesamtheit abgesondert wurde und ein selbstständiges
Eigentum ausmacht, zu dem einer Immobilie durch die Festsetzung einer entweder
natürlichen oder künstlichen Grundstücksgrenze wird.11 Wenn aber diese Liegenschaft
in der Grundstückerfassung als agrarische Nutzungen bezeichnet wurde, dann wird von
dem landwirtschaftlichen Grundstück gesprochen. Diese Immobilien werden für das
Führen einer landwirtschaftlichen Tätigkeit
bestimmt, was „die Führung einer
Herstellungstätigkeit in der Landwirtschaft im Bereich der Pflanzen- oder
8
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, im Internet unter http://eprawnik.pl/prawo/data.php/ dHlwZT00MTAwJmlkPTQ0NTkmdj0xMjI4, eingesehen am 26.02.2007.
9
Kucharska-Stasiak, Ewa: Nieruchomość a rynek. Hrsg. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2000,
S. 15.
10
Ebenda, S. 15.
11
Hartwich, Filip: Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Hrsg. Wydawnictwo C.H. Beck,
Warszawa 2004, S. 47.
7
Tierproduktion, darin inbegriffen Garten-, Obstplantagen- und Fischproduktion“
bedeutet.12
Was die Gebäude angeht, müssen sie mit dem Grund und Boden fest gebunden
werden, damit man sie eine Immobilie nennen konnte. Logischerweise, wenn ein
Gebäude bewegt werden kann, ohne seine Konstruktion zu verletzten, kann man damals
von der Immobilie zumeist nicht sprechen. Deswegen werden z.B. Kioske und
Baracken als bewegliche Güter betrachtet. Dieses Recht wird durch das Gesetz über die
Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems vom 11. April 2003 reguliert.13 Es gibt
aber eine Ausnahme, wobei es zu einer Abtrennung der Gebäude von dem Grundstück
kommt. Im Art. 235 des polnischen Zivilgesetzbuches wurde dieser Fall erwähnt und
zwar betrifft sie alle Grundstücke, deren Eigentümer der Fiskus, die Einheiten der
territorialen Selbstverwaltung oder ihre Verbände sind. Ein sich auf einem solchen
Grundstück befindliche Gebäude bildet ein selbständiges Eigentum und wird durch das
Recht auf Erbnießbrauch geregelt.14 Im Falle, dass eine in dem Vertrag festgelegte Frist
vorbei ist oder ein Vertrag aufgelöst wird, erlöscht das Recht auf Erbnießbrauch und
dadurch auch das Eigentumsrecht. Jedoch praktisch kann es zu einer solcher Situation
nicht kommen. Wenn schon, muss der Erbnießbraucher eine Entschädigung in Höhe
vom Gegenwert der Immobilie erhalten.15
Zur dritten Immobilienart werden die Lokale gezählt, die eine selbstständige
Liegenschaft bilden und einen getrennten Eigentumsgegenstand darstellen können.
Nach dem Gesetz über Raumeigentum vom 25. Juni 1994 können sowohl Wohnräume
als auch wirtschaftlich genutzte Räume sein.16
12
„Das Gesetz über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems vom 11. April 2003“. In: Major,
Tomasz: Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen. Hrsg. Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005,
S. 23.
13
14
Warszawa 2005, S. XII.
15
Warszawa 2004, S. 48f.
16
Kucharska-Stasiak, Ewa: Nieruchomość a rynek. Hrsg. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa
2000, S. 15.
8
1.1.2. Die Eigenschaften der Immobilie
Eine
Immobilie
lässt
sich
durch
einige
eigentümliche
Merkmale
charakterisieren, die sie von den anderen Güter beträchtlich unterscheiden, und zwar
kann man hier physische, ökonomische und institutionell-rechtliche Eigenschaften
nennen. Diese Eigenschaften sind meistens miteinander verbunden und ergeben sich
sehr oft auseinander.17
Wenn man eine Immobilie unter dem physischen Aspekt in Betracht zieht,
werden
solche
Kennzeichen
wie
physische
Komplexität,
Unbeweglichkeit,
Beständigkeit, Mannigfaltigkeit und Unteilbarkeit angeführt. Die Komplexität einer
Liegenschaft besteht darin, dass sie sich aus mehreren Elementen, wie ein
Bodengrundstück, darauf befindliche Gebäude oder Pflanzen, zusammensetzen kann.
Sowohl ein Bodengrundstück als auch die Gebäude können nicht bewegt werden,
deswegen wird auch von der Immobilität gesprochen. Die Beständigkeit ist wiederum
ein relativer Begriff. Insofern unterliegt es keinem Zweifel, dass das Bodengrundstück
ewig ist und sich nicht zerstören lässt, kann man so gut wie sicher feststellen, dass die
Gebäude viele Reparaturen und Konservierungen immerfort verlangen, sonst werden sie
am Wert verlieren. Im Gegensatz zu anderen von Menschen erzeugter Güter zeichnen
sich die Immobilien durch eine lange Beständigkeit aus. Die Mannigfaltigkeit einer
Liegenschaft besteht darin, dass man zwei identischen Immobilie nirgendwo finden
kann. Diese Eigenschaft bereitet einige Probleme bei der Preisfestsetzung, weil jede
Immobilie individuell betrachtet werden muss. Zuletzt wird die Unteilbarkeit einer
Immobilie genannt, die aber nicht nur deswegen, weil sie sich im rauminhaltlichen und
physischen Sinne kaum teilen lässt, sondern ist hier auch das angelegte Kapital
unteilbar.18
Was die ökonomischen Eigenschaften einer Immobilie angeht, werden
Seltenheit,
Lokalisation,
Korrelation,
geringe
Fluktuation
und
vor
allem
Kapitalaufnahmefähigkeit erwähnt. Das wichtigste Merkmal, auf das die Investoren
Rücksicht nehmen müssen, ist der Bedarf an hohen Kostenaufwendungen. Deswegen
17
2000, S. 16.
18
Ebenda, S. 16ff.
9
herrschen
in
dem
Immobilienmarkt
vor
allem
Finanzinstitutionen
und
Handelsgesellschaften vor, während es zu wenig private Anleger gibt. Eine wesentliche
Rolle spielt auch die Seltenheit, die eine Immobilie zu einer Mangelware macht. Das
betrifft vor allem die Liegenschaften, die sich durch gute Qualität und Lokalisation
auszeichnen.
Nicht
ohne
Bedeutung
ist
die
Korrelation
der
benachbarten
Liegenschaften, die einen gegenseitigen Einfluss auf ihren Wert entweder günstig oder
schädlich ausüben können. Diese Wechselbeziehung lässt sich vor allem bei den
Handelsobjekten beobachten. Die Fluktuation einer Immobilie ist wiederum im
Gegensatz zu anderen Kapitalanlagen sehr schwach. Wenn man den Immobilienmarkt
in Betracht zieht, charakterisiert er sich durch eine geringe Zahl von potentiellen
Käufern und hohe Eigentumsübertragungskosten, was die Fluktuation negativ
beeinflusst.19
Für
Immobilien
sind
auch
institutionell-rechtliche
Eigenschaften
charakteristisch. Darunter versteht man u.a. das Rechtsystem, das die ganze
Immobilienwelt reguliert. Die rechtlichen Regelungen determinieren solche Bereiche
wie
z.B.
Besitzformen,
Realisierung
des
Projekts,
Möglichkeiten
des
Grundstückerwerbs, Auspreisung u.a. Einen großen Einfluss auf die Funktionierung der
Immobilienwirtschaft üben spezialisierte Organisationen und Genossenschaften wie
z.B.
Immobilienverwaltungen,
Wohnungsunternehmen,
Gutachter
und
20
Vermittlergenossenschaften aus.
1.2. Der Begriff des Ausländers
Laut dem Gesetz über die Ausländer vom 25. Juni 1997 befindet man für den
Fremden eine solche Person, die andere als polnische Staatsangehörigkeit besitzt, d.h.
keinen polnischen Ausweis und Pass vorweisen kann.21 Dieselbe Erklärung lässt sich in
dem Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24. März 1920
finden. Was aber die anderen Regelungen angeht, wie z.B. das Gesetz über die
Wirtschaftstätigkeit, wird der Begriff des Ausländers mit den früher erwähnten
19
2000, S. 19ff.
20
Ebenda, S. 23f.
21
Taradejna, Ryszard, und Taradejna, Małgorzata: Nabywanie nieruchomości w Polsce przez
cudzoziemców. Hrsg. Zachodnie Centrum Organizacji Sp. z o.o., Zielona Góra 2001, S. 191.
10
Bestimmungen nicht mehr kohärent. Ein treffendes Beispiel dafür ist verschiedene
Betrachtung von diesen Ausländern, die zwar keine polnische Staatsangehörigkeit, aber
in Polen einen festen Wohnsitz haben. Laut des Gesetzes über die Wirtschaftstätigkeit
werden sie als keine ausländischen Personen betrachtet. Anders sieht es aber in dem
EGA.
Dieser
und
einige
andere
Wiedersprüche
können
viele
bedeutende
Schwierigkeiten für diese ausländischen Investoren bereiten, die eine wirtschaftliche
Tätigkeit in Polen ausüben möchten.22
Im EGA wird der Ausländer erst dann definiert, als das Gesetz vom 23.
Dezember 1988 in
Kraft tritt. Vorher enthielt EGA nur eine Vorschrift, die den
Immobilienerwerb durch Ausländer, sowohl die natürlichen als auch die juristischen
Personen, unter Genehmigungsvorbehalt zuließ. Wen man einen Ausländer nennen
kann, wurde überhaupt nicht bestimmt. Bei der Gesetzänderung im Jahre 1988 wurde
die Definition des Ausländers in Art. 1. Abs. 2 des EGA eingerückt.23 Aus dem Gesetz
folgte, dass
Ausländer im Sinne des Gesetzes ist:
1) eine natürliche Person, die nicht die polnische Staatsangehörigkeit besitzt,
2) eine juristische Person, die ihren Sitz im Ausland hat.24
Die folgende Novellierung des EGA wurde am 24. März 2001 eingeführt. Seit
diesem Moment wurde die Definition des Ausländers um
3)
eine im Einklang mit der Gesetzgebung fremder Staaten gegründete
Gesellschaft der in den Nummern 1 oder 2 genannten Personen ohne
Rechtspersönlichkeit mit dem Sitz im Ausland
4)
eine
juristische
Person
und
eine
Handelsgesellschaft
ohne
Rechtspersönlichkeit, die ihren Sitz auf dem Gebiet der Republik Polen
haben und von in den Nummern 1,2 und 3 genannten Personen oder
Gesellschaften unmittelbar oder mittelbar kontrolliert werden25
22
23
Ebenda, S. 58.
24
„Das Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24. März 1920“. In: Major,
S. 3.
25
Ebenda, S. 3.
11
erweitert.26
Das Gesetz erläutert ebenso, was für eine Gesellschaft man für eine kontrollierte
handelt. Diese Informationen wurden im Art. 1 Abs. 3 enthalten:
Als kontrollierte Handelsgesellschaft gilt eine Gesellschaft, in der ein oder mehrere
Ausländer unmittelbar oder mittelbar über mehr als 50% der Stimmen auf der
Gesellschafter- oder Hauptversammlung, auch als Pfandgläubiger, Nießbraucher
oder aufgrund von Einigungen mit anderen Personen, verfügen oder eine
beherrschende Stellung im Sinne der Vorschriften Art. 4 § 1 Nr. 4 der Buchstaben
b), oder c) oder e) des Gesetzes von 15. September 2000 – Gesetzbuch über die
Handelsgesellschaften [...] haben.27
26
27
S. 3.
12
2. Die Rechtsregelungen beim Immobilienerwerb durch
Ausländer
Nach dem 1. Weltkrieg, als Polen die nationale Unabhängigkeit gewann,
bemühte man sich die Interessen des wiederauflebenden Staates möglichst am besten zu
schützen. Deswegen entstanden viele Regelungen, die u.a. den Immobilienerwerb durch
Ausländer betrafen. Das erste Gesetz, das von dem Erwerb der Liegenschaften durch
Ausländer handelte, wurde von dem Ministerrat im Jahre 1919 beschlossen. Laut dieses
Gesetzes mussten die Ausländer das Einverständnis der Staatsgewalt bekommen.28
2.1. Das Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Ausländer in Polen im Laufe der Geschichte
Das Gesetz über den Erwerb von Gründstücken durch Ausländer wurde am 24.
März 1920 verabschiedet. Im Laufe der Zeit wurde sie mehrmals novelliert und gilt
heute als eines der ältesten Gesetze im polnischen Recht überhaupt.29
Zweckentsprechend beschränkte das EGA den Immobilienerwerb, indem jeder
Ausländer die Genehmigung der Staatsmacht erlangen musste. In der Zeit der
Entstehung des Gesetzes handelte sich um einen Minister der ehemaligen preußischen
Region, dessen Amt erst im Jahre 1922 aufgehoben wurde. Seine Kompetenzen wurden
von dem Minister des Inneren übernommen. Das damalige Gesetz ist u.a. im diesem
Sinne beachtenswert, dass man erst auf Antrag des Finanzministers erwog, ob ein
Ausländer die Genehmigung bekommen sollte oder nicht. Vielmehr konnte man gegen
die Verweigerung der Genehmigungserteilung keine Klage erheben. Das kann man als
Sorge um wirtschaftliche Interessen des polnischen Staates interpretieren.30 Darauf
macht auch eine relativ kürze Geltungsdauer der oben erwähnten Genehmigung
aufmerksam (nur 4 Monate lang). Bemerkenswert in dem Gesetz aus dieser Zeit war
28
Warszawa 2004, S. 1ff.
29
Clemenz, Bartosz: „Nowelizacja ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców”. In:
Nieruchomości C. H. Beck 09/2006, S. 15.
30
cudzoziemców. Hrsg. Zachodnie Centrum Organizacji Sp. z o.o., Zielona Góra 2001, S. 15f.
13
auch die Tatsache, dass der Ministerrat sowohl dem eine Immobilie erwerbenden
Ausländer als auch dem Verkäufer zusätzliche Bedingungen stellen konnte. Eine
einzige Ausnahme von der Genehmigungspflicht war im damaligen Gesetz die
Erbfolge.31
Im Jahre 1927 führte man eine kleine Änderung ein, und zwar betraf sie den
Erwerb von den grenznah gelegenen Immobilien. Der Auftrag des Finanzministers
wurde zu diesem Zweck von dem Ministerrat überprüft.32
Die Novellierung im Jahre 1932 war von größerer Bedeutung. Von dieser Zeit
an war der Innenminister für das Erteilen der Genehmigung verantwortlich und der
Auftrag des Finanzministers nicht mehr erforderlich.33
Die Jahre 1933-1988 umfassen einen Zeitraum, in dem EGA kein einziges Mal
geändert wurde.34 Nach dem 2. Weltkrieg war das gesellschaftlich-wirtschaftliche
System in Polen dem Privateigentum überhaupt nicht dienlich. Durch die rechtlichen
Beschränkungen ließ die Staatsgewalt gar keinen freien Kapitalverkehr zu, was
natürlich auch den Grundstückverkehr, an dem sowohl Inländer als auch die Fremden
Anteil nehmen, betraf. Jegliche Formen des Kapitalismus wurden einfach aus Prinzip
abgelehnt.35
Erst nachdem sich das sozialistische System in Polen zum Untergang neigte,
fing man an, das polnische Recht zu liberalisieren. Zuerst wurde das Gesetz im Jahre
1988 geändert, indem man die Definition des Ausländers36 darin formulierte und die
Geltungsdauer der Genehmigung bis zu einem Jahr verlängerte. Wiederum seit dem 8.
November 1990 wurde auf den Innenminister eine Pflicht auferlegt, zu berichten, wie
das Gesetz tatsächlich funktioniert:37
Art. 4. [Berichte für den Sejm] Der Minister des Inneren legt dem Sejm alljährlich
bis zum 31. März einen ausführlichen Bericht über den Vollzug des Gesetzes,
31
Hartwich, Filip: Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Hrsg. Wydawnictwo C.H.
32
Taradejna, Ryszard, und Taradejna, Małgorzata: Nabywanie nieruchomości w Polsce
33
Ebenda, S. 16f.
34
Hartwich, Filip: Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Hrsg. Wydawnictwo C.H.
35
Ebenda, S. 1f.
36
S. 10f.
37
14
Beck,
przez
Beck,
przez
insbesondere über die Zahl der erteilten Genehmigungen, über Art und Größe sowie
über die räumliche Verteilung der hiervon betroffenen Grundstücke, und auch über
die Zahl der ablehnenden Bescheide vor.38
Diesem Artikel nach kann der Minister seine eigenen Kriterien festsetzen, nach
denen er Genehmigungen erteilen wird, aber dann müssen sie in dem Bericht klar
dargestellt werden.39
Die nächste Gesetzänderung kam am 20. Oktober 1994 zum Vorschein und
regulierte den Erwerb in den speziellen Wirtschaftszonen. Für diesen wurden diese
Grundstücke gehalten, die einen industriell-geschäftlichen oder landwirtschaftlichen
Charakter hatten:40
Art. 3a. [Spezielle Wirtschaftszonen]
Die Entscheidung in Sachen der Genehmigung des Erwerbs eines im Gebiet der
aufgrund besonderer Vorschriften eingerichteten besonderen Wirtschaftszonen
belegenen Grundstücks ergeht innerhalb eines Monats ab der Antragstellung durch
die Partei.41
Die Novellierung vom 15. März 1996 änderte fast 80% von dem Textinhalt des
EGA.42 An der Gesetzesergänzung arbeitete man zwei Jahre und es wurde sogar
überlegt, ob man vielleicht völlig neue Regulierung hätte ausarbeiten sollen.43
Zu den wichtigsten Veränderungen zählt man die genaue Bestimmung, dass die
Genehmigungserteilung ein Verwaltungsverfahren ist. Außerdem erscheine eine zwar
kleine aber sehr bedeutende Erwähnung, welche Minister neben dem Innenminister die
Entscheidung von der Genehmigungserteilung treffen müssen. Diese Regulierung
machte das Genehmigungsverfahren weniger kompliziert, weil von dieser Zeit an nur
für die positiv geprüften Entscheidungen das Konsultieren von anderen Ministern
38
S. 13.
39
40
Ebenda, S. 89.
41
S. 9.
42
43
15
erforderlich war. Dazu gehörte auch ein neues Verfahren bei dem Erwerb von
landwirtschaftlichen Immobilien. Nach der neuen Form des Art. 1. Abs. 1. EGA wurde
die Genehmigungspflicht des Ministers für ländliche Entwicklung von 1ha auf alle
landwirtschaftliche Grundstücke erweitert:44
Die Genehmigung wird im Wege einer Verwaltungsentscheidung vom Minister des
Innern erteilt, wenn der Minister für Nationale Verteidigung und hinsichtlich
landwirtschaftlicher Grundstücke auch der Minister für ländliche Entwicklung
keinen Einspruch erhebt.45
Ein neuer Abschnitt im Art. 1. bestimmte eindeutig, dass die Genehmigung nur
bei dem Erwerb notwendig ist. Folglich wurde eine solche Situation zweifellos, wo ein
Ausländer eine Liegenschaft pachten oder mieten möchte – dann braucht er überhaupt
keine Bewilligung.46
Die Berechtigungen des Innenministers, der die Genehmigung erteilen soll,
wurden im Art. 2. bestimmt. Auf diesem Grund kann er:
1) die Vorlegung von Beweisen und Auskünften verlangen, die für die Entscheidung
über den Antrag wie auch für die in Nr. 2 genannte Prüfung unerlässlich sind;
2) auch mit Hilfe der zuständigen Behörden der Regierungsverwaltung prüfen, ob
der Grundstückserwerb durch den Ausländer nicht zu einer Bedrohung der
Verteidigungsfähigkeit, Sicherheit des Staates oder der öffentlichen Ordnung führt,
und auch ob es im Einklang mit den Interessen des Staates ist.47
Im Art. 2. wurde auch erwähnt, dass der Minister spezielle Bedingungen stellen
kann, der ein Ausländer erfüllen muss, um eine Immobilie kaufen zu können.
44
45
S. 2.
46
47
S. 7.
16
Gleichzeitig bedeutete es, dass man dem Verkäufer irgendwelche Pflichten nicht
auferlegen darf.48
Die
Veränderungen
im
Art.
3.
vereinfachten
wesentlich
das
Verwaltungsverfahren, weil vor dieser Zeit ein minimaler Einkaufspreis einer
Immobilie bestimmt werden müsste, was wiederum mit dem eher langen Verfahren
und hohen Kosten verbunden war.49 Dieser Artikel wurde auch um Art. 3b – 3e
erweitert. Hier wurde z.B. das Problem der Verfahrenseinstellung erläutert, und zwar
kommt es dazu im Falle, dass:
der Ausländer, auf dessen Antrag es eingeleitet worden ist, ersucht, wie auch dann,
wenn der Eigentümer oder Erbnießbraucher des Grundstücks erklärt, dass er nicht
die Absicht hat, das Grundstück an den Ausländer [...] zu veräußern.50
Sehr günstig für die ausländischen Investoren scheint der neue Art. 3d zu sein,
der die Promesse in das EGA einführt. Sie gilt als eine Art der Versprechung, dass dem
Ausländer die Genehmigung in der Zukunft erteilt wird. Die Promesse war genauso
wie die zuständige Genehmigung im Laufe des Verwaltungsverfahren zu erlangen, das
meistens 2 Monate lang dauert, und hatte dann eine 6 Monate lange Gültigkeitsdauer.
Obwohl das polnische Recht es nicht verlangt, eine Genehmigung vor der
Immobilienversteigerung oder Ausschreibung vorzulegen, kann die Promesse für den
Ausländer bestimmt eine Sicherheit garantieren.51
Eine andere Neuheit, die nach dem 15. März 1996 im EGA erschien, war der
Art. 7., der solche Fälle bestimmte, wenn EGA keine Anwendung findet. Dieser Artikel
handelt nämlich von dem Erben und der Umwandlung einer Gesellschaft. Im Art. 8
dagegen wurden diese Situationen bestimmt, wo die Genehmigung für den
Immobilienkauf durch Ausländer nicht erforderlich ist. Der Artikel wurde mit der
nächsten Novellierung im Jahre 1998 noch weiterentwickelt.52 Sowohl mit dem Art. 7.
48
49
cudzoziemców. Hrsg. Zachodnie Centrum Organizacji Sp. z o.o., Zielona Góra 2001, S. 84f.
50
S. 9.
51
Ebenda, S. XXXIV.
52
17
als auch mit dem Art. 8. werde ich mich in den weiteren Teilen meiner Arbeit
ausführlicher befassen.
Nach der oben erwähnten Novellierung vom 24. Juli 1998 bekam der Art. 6.
eine neue Form. Hier wurde erklärt, dass der gegen Vorschriften vollzogene
Immobilienerwerb ungültig ist und im Falle der Gesetzverletzung „das Gericht [...] auf
Antrag des nach der Belegenheit des Grundstücks zuständigen Gemeindevorstehers
(Bürgermeisters,
Stadtpräsidenten),
Starosten,
Woiwodschaftsmarschalls
bzw.
Woiwoden oder auf Antrag des Ministers für innere Angelegenheiten“53 davon
entscheidet.54
Die Veränderungen des EGA, die mit der Gesetzesergänzung vom 3. Februar
2001 eingeführt wurden, hatten schon die Anpassung des polnischen Rechts an die
liberalen Regelungen der Europäischen Union zum Ziel. Damals wurde u.a. die
Definition der Ausländer noch erweitert55 und das EGA mit dem Gesetz über die
Handelsgesellschaften vom 15. September 2000 in Einklang gebracht. Die
Kompetenzen des Innenministers wurden in dieser Hinsicht ausgedehnt, dass er im
Laufe von 10 Jahren einen Ausländer kontrollieren kann, ob er seine für den
Immobilienerwerb erforderlichen Verpflichtungen wirklich nachkam.56
Dennoch erst nach dem Beitritt von Polen zur Europäischen Union wurde zur
EGA eine Eintragung hinzugefügt, dass den Immobilienerwerb durch Ausländer in
Polen grundsätzlich änderte. Das betrifft vor allem die Bürger des Europäischen
Wirtschaftsraums, den gegenüber nur geringe Einschränkungen im Kauf einer
Liegenschaft
blieben,
und
zwar
bei
dem
Erwerb
von
Zweitwohnsitzen,
landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern. Vielmehr nach der für jede Immobilienart
anders bestimmten Übergangsfrist werden die Bürger der Mitgliedstaaten völlig
unbegrenzt diese Immobilien kaufen können.57 Die Einzelheiten dieser Regelungen
werden von mir im Kapitel 3. geschildert.
53
S. 13.
54
55
S. 11.
56
57
18
2.2. Die rechtlichen Regelungen in anderen Ländern der
Europäischen Union
Das den Immobilienerwerb betreffende Recht sieht in den Mitgliedstaaten der
Europäischen Union je nach dem Land verschieden aus. Es gibt Länder, die überhaupt
keine Beschränkungen im Immobilienerwerb auferlegen, wie z.B. Portugal, Frankreich,
Großbritannien, Holland, Belgien, Deutschland und Luxemburg. In diesen Ländern
werden Ausländer genauso wie Staatsangehörige behandelt. Jedoch obwohl jede
Behinderung des freien Kapitalverkehrs nicht der Idee der Gemeinschaft entspricht,
sind in manchen EU-Ländern einige Regelungen vorhanden, die den Erwerb von
Liegenschaften beschränken. Dazu gehört vor allem Dänemark und Österreich, aber
auch Finnland, Griechenland, Spanien, Irland, Schweden und Italien. Wiederum die am
1. Mai 2004 beigetretenen Länder erlangten eine Übergangsfrist, die vor allem für
landwirtschaftliche Fläche und Wälder gilt.58
2.2.1.
Die
EU-Länder
ohne
Beschränkungen
im
Immobilienerwerb durch Ausländer
Zu den Staaten, die gar keine Beschränkungen im Kauf von Liegenschaften
durch Ausländer auferlegen, gehört u.a. die Bundesrepublik Deutschland. In dem
deutschen Recht gibt es nur administrative und zivilrechtliche Einschränkungen, die
aber alle Immobilienkäufer unabhängig von Staatsangehörigkeit betreffen.59
In Belgien stehen den Ausländern gegenüber die gleichen Bedingungen wie für
den Staatsbürger. Das Immobilienrecht wird in Belgien durch Code des droits
déenregistrement vom 2. September 1939, der mit dem Handelsregister in Polen
gleichbedeutend ist, und das Gesetz über die Hypothek vom 16. Dezember 1951
geregelt. In dem belgischen Recht wird zwischen den Ausländern aus der EU und den
Ausländern aus den dritten Ländern nicht unterschieden. 60
58
Poniatowicz, Marzanna: „Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w aspekcie akcesji Polski do
Unii Europejskiej”. In: Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. Hrsg. IFGN Szkoła
Główna Handlowa, Warszawa 2000, S. 103.
59
Hartwich, Filip: „Kupujemy nieruchomość w Europie – cz. II. Państwa bez istniejących szczególnych
ograniczeń”. In: Nieruchomości C. H. Beck 04/2002, S. 36.
60
Ebenda, S. 36.
19
Genauso sieht es in dieser Hinsicht in Holland aus. Der Immobilienerwerb wird
in diesem Land durch das Holländische Zivilgesetzbuch reguliert. Es gibt hier aber eine
bestimmte Regulierung, die Schwierigkeiten bereiten kann, und zwar muss nach dem
holländischen Recht das Bodengrundstück dem Raumordnungsplan gemäß erschlossen
werden.61
Zu den einzigen Einschränkungen, die in Großbritannien vorhanden sind,
gehört der Verkauf eines besonders fruchtbaren Bodengrundstücks, sog. prime
agricultural land. Dazu erwartet man in manchen Regionen von dem Käufer, dass er
die gleiche Landschaft erhalten wird.62
Was Frankreich angeht, wurde ehemals eine Genehmigung des Wirtschafts-,
Finanzministeriums erforderlich. Zur Zeit beschränkt sich die Pflicht eines Käufers zur
Anmeldung eines Immobilienerwerbs bei diesen Institutionen, wenn die Liegenschaft
bestimmten Forderungen entspricht. Außerdem haben die ausländischen Käufer keine
anderen Verpflichtungen.63
Auch in Portugal ist keine Genehmigung für den Immobilienerwerb
erforderlich, aber noch bis zum Jahre 1989 verlangte man von dem Ausländer die
Zustimmung
einer
portugiesischen
Nationalbank.
Bei
dem
Erwerb
von
landwirtschaftlichen Grundstücke war diese Pflicht noch länger gültig – bis 1991. Im
Unterschied zu oben erwähnten Ländern muss in Portugal jede Investition in dem
ICEP-Institut im Laufe von 30 Tage angemeldet werden, nachdem die Transaktion
durchgeführt wurde. Außerdem ist jede daran beteiligte kommerzielle Bank
verpflichtet, die Nationalbank von der Transaktion zu informieren, wenn die Immobilie
bestimmte Bedingungen erfüllt. Diese Regelung betrifft aber vor allem wirtschaftlich
genutzte Immobilien.
2.2.2.
Die
EU-Länder
mit
Beschränkungen
im
Immobilienerwerb durch Ausländer
Österreich ist eines der Länder, in denen der Erwerb von Immobilien besonders
kompliziert ist, und was wichtig ist, nicht nur von dem Ausländer, sondern auch von
61
Hartwich, Filip: „Kupujemy nieruchomość w Europie – cz. II. Państwa bez istniejących szczególnych
ograniczeń”. In: Nieruchomości C. H. Beck 04/2002, S. 36.
62
Ebenda, S. 36.
63
Ebenda, S. 36.
20
dem Staatsbürger.
Um landwirtschaftliche Grundstücke oder Wälder kaufen zu
können, benötigt man die Genehmigung eines Bundeslandes. Diese Pflicht scheint sehr
problematisch zu sein, um so mehr hat jedes Bundesland seine eigene sog.
Ausländergrundverkehrsgesetze.
Andere Immobilien können die Bürger der
Europäischen Union unbeschränkt kaufen, die Staatangehörige der Drittländer dagegen
müssen je nach dem Land bestimmten Bedingungen nachgehen, bevor ihnen die
Genehmigung erteilt wird.64
In Dänemark ist der Kauf einer Immobilie überhaupt nicht leichter als in
Österreich und die Ursache dafür ist vor allem das unkoordinierte Recht. Privilegiert
sind am meisten die Personen, die in Dänemark einen festen Wohnsitz länger als 5
Jahre haben. Der feste Wohnsitz ist auch bei dem Erwerb einer Ferienwohnung oder
eines Ferienhauses und hier ist das dänische Recht besonders restriktiv. Die
Genehmigung ist von dem Justizministerium zu erlangen und es wird sehr genau
geprüft, ob der Käufer wirklich die Verpflichtungen befolgt.65
Was Finnland angeht, ist das Recht den Ausländern gegenüber nicht sehr
einschränkend. Nur bei dem Erwerb von der grenznah gelegenen Immobilie und den
Ferienhäusern benötigt man eine Erlaubnis. Von den anderen EU-Ländern
unterscheidet Finnland eine besondere Regelung: Im Falle, wenn sich die Inländer eine
Liegenschaft wegen der zu hohen Preise nicht leisten können, kann der
Immobilienerwerb den Ausländern verweigert werden. Das finnische Recht verfügt
aber über viele Ausnahmen von dieser Beschränkung.66
Charakteristisch für die Anforderungen in Griechenland ist die erforderliche
Anwesenheit eines Rechtsanwalts beim Kauf einer teuren Immobilie. Dazu werden
aber alle Käufer verpflichtet. Die Ausländer können nur bei dem Erwerb von diesen
Grundstücken, die in der Nähe der Grenze liegen, auf bestimmte Beschränkungen
stoßen.67
64
Hartwich, Filip: „Kupujemy nieruchomość w Europie – cz. I. Państwa UE z istniejącymi
ograniczeniami”. In: Nieruchomości C. H. Beck 03/2002, S. 30f.
65
Ebenda, S. 32f.
66
Ebenda, S. 33.
67
Ebenda, S. 34.
21
3. Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen
3.1. Der Immobilienerwerb mit Genehmigung
Dafür, dass die Rechtsregelungen, die den Immobilienerwerb durch Ausländer
in Polen betreffen, einen reglementarischen Charakter haben, gibt schon der erste Satz
des Gesetzes über den Erwerb von Gründstücken durch Ausländer den Ausschlag, dass
der Ausländer, der ein Grundstück in Polen erwerben möchte, die Genehmigung der
polnischen Behörde einholen muss. Darunter versteht man aber auch
Erwerb und Übernahme von Anteilen oder Aktien einer Handelsgesellschaft [...], die
ihren Sitz in Polen hat und Eigentümer oder Erbnießbraucher eines Grundstücks ist,
wenn der Erwerber Ausländer im Sinne des Gesetzes ist, soweit diese Gesellschaft
dadurch zu einer von Ausländern kontrollierten Gesellschaft wird [...] aber der
Ausländer kein Gesellschafter oder Aktionär ist.68
Wenn man von einer Handelsgesellschaft spricht, kann es sich z.B. um
Aktiengesellschaft,
Handelsgesellschaft,
Gesellschaft
mit
beschränkter
Kommanditgesellschaft,
Haftung,
Offene
Partnergesellschaft
oder
69
Kommanditgesellschaft auf Aktien handeln.
Um eine Immobilie in Polen kaufen zu können, muss sich der Ausländer um die
Genehmigung in dem Department für Genehmigungen und Konzessionen des
polnischen Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Verwaltung bewerben.70
Diese Genehmigung wird vom Minister für Inneres und Verwaltung erteilt, der
aber im Einvernehmen mit dem Minister für Nationale Verteidigung handeln muss.
Eine solche Verordnung kann von dem Innenminister also nur dann gegeben werden,
wenn der Minister für Nationale Verteidigung keine Klage erhebt. Was die
landwirtschaftlichen Grundstücke betrifft, benötigt man positive Entscheidung des
Ministers für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung zu bekommen, der sich aber
68
Warszawa 2005, S. XXXI.
69
Ebenda, S. XXXII.
70
http://www.polen-tschechienkontakt.info/servlet/link_file?link_id=9973&ref_knoten_id=25785&ref_detail=portal&ref_sprache=deu,
22
damals auch widersetzen kann. Im Falle, dass von einem der oben erwähnten Minister
Einspruch eingelegt wurde, kann die Entscheidung nur negativ sein und dem Ausländer
wird nicht erlaubt, eine Liegenschaft in Polen zu erwerben.71
Eine negative Entscheidung kann von dem Minister getroffen werden, wenn der
Ausländer die erforderlichen Bedingungen nicht erfüllt. Weil das Gesetz die Interessen
des polnischen Staates sichern sollte, wurde es in dem Art. 1a. des Gesetzes deutlich
hervorgehoben, dass
der Erwerb des Grundstücks durch den Ausländer nicht zu einer Bedrohung der
Verteidigungsfähigkeit, der Sicherheit des Staates oder der öffentlichen Ordnung
führt und auch keine Erwägungen der Sozialpolitik oder der öffentlichen Gesundheit
entgegenstehen72.
Laut des polnischen Rechts (Art. 1a.) wird auch viel Acht darauf gegeben, dass
der Ausländer besondere Bindungen an Polen bestätigen kann, und zwar kann das einer
der unter erwähnten sein:
1) Besitz der polnischen Staatsangehörigkeit oder der polnischen Abstammung
2) Eheschließung mit einem Staatsangehörigen der Republik Polen
3) Besitz
einer
befristeten
Aufenthaltserlaubnis
oder
einer
Niederlassungsgenehmigung
4) Mitgliedschaft in einem Organ, das die in Art. 1 Abs. 2 Nr. 4 genannten
Unternehmer leitet
5) Ausübung einer wirtschaftlichen oder landwirtschaftlichen Tätigkeit gemäß den
Vorschriften des polnischen Rechts auf dem Territorium der Republik Polen.73
Laut des Gesetzes muss der Ausländer, der eine Immobilie erwerben möchte,
einen Antrag auf Erteilung einer Genehmigung stellen (Art. 1a Abs. 3).74 Präzisierte
Angaben bestimmt das Dokument vom 26. April 2004 - Die Verordnung des Ministers
für innere Angelegenheiten und Verwaltung in der Sache der detaillierten
Informationen und Dokumentarten, die ein Ausländer, der die Erteilung einer
71
Świtka, Marcin: „Nabywanie gruntów rolnych przez cudzoziemców po wstąpieniu Polski do UE”. In:
Nieruchomości C.H. Beck 09/2006, S. 5.
72
S. 5.
73
Ebenda, S. 5.
74
Ebenda, S. 5.
23
Genehmigung für den Grundstückserwerb beantragt, verpflichtet ist vorzulegen.75 Ein
solcher Antrag soll u.a. die Daten enthalten, die den Antragsteller und seinen
rechtlichen Status bezeichnen. Was für Informationen hier angegeben werden, hängt
davon ab, ob es sich um eine natürliche, juristische Person oder eine
Handelsgesellschaft handelt. Die gleichen Angaben betreffen den Veräußerer einer
Immobilie. Der Ausländer muss noch zusätzlich von dem Verkäufer eine schriftliche
Erklärung erhalten, dass der Eigentümer eine bestimmte Liegenschaft zugunsten des
Ausländers veräußern möchte.76
Das zu erwerbende Grundstück wird genau bezeichnet und je nach der
Immobilienart müssen in dem Antrag detaillierte Informationen genannt werden. Was
die Bodengrundstücke angeht, müssen in dem Gesuch die Straße, der Ort, die
Gemeinde und die Woiwodschaft, die Nummer des Verzeichnisgrundstücks und des
Grundbuchs angegeben werden. Sehr wichtig ist hier auch die Angabe der Fläche in
Hektar. Bei den Gebäuden ist die genaue Adresse, also: die Straße, der Ort, die
Gemeinde und Woiwodschaft erforderlich. Im Falle des Lokals werden noch die
Nutzungsfläche und der Anteil an dem Grundstück angegeben.77
Zusätzlich muss in dem Antrag die Rechtsform und der Zweck des
Grundstückserwerbs angedeutet werden.78
Damit die Ungewissheit bei der Genehmigungserteilung den ausländischen
Investoren keine Hindernisse in den Wege legt, das Kapital im polnischen
Immobilienmarkt anzulegen, wurde in das Gesetz die Genehmigungszusage
eingeführt.79 Heutzutage gilt die Promesse ein Jahr ab der Erteilung und inzwischen
75
„Die Verordnung des Ministers für innere Angelegenheiten und Verwaltung in der Sache der
detaillierten Informationen und Dokumentarten, die ein Ausländer, der die Erteilung einer Genehmigung
für den Grundstückserwerb beantragt, verpflichtet ist vorzulegen.“. In: Major, Tomasz: Immobilienerwerb
durch Ausländer in Polen. Hrsg. Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005, S. 37.
76
Hartwich, Filip: „Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, cz. I”.
In: Nieruchomości C. H. Beck 07/2005, S. 14f.
77
für den Grundstückserwerb beantragt, verpflichtet ist vorzulegen.“. In: Major, Tomasz: Immobilienerwerb
durch Ausländer in Polen. Hrsg. Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005, S. 39.
78
S. 4.
79
S. 13.
24
darf man die Genehmigung nicht verweigern. In diesem Fall werden nicht nur die
Interessen des Staates, sondern auch des Anlegers vom Ausland geschützt.80
3.2. Der Immobilienerwerb ohne Genehmigung
In dem Gesetz über den Erwerb von Gründstücken durch Ausländer wurden
auch solche Bedingungen bestimmt, bei deren Erfüllung sich der erwerbende
Ausländer
um
die
Genehmigung
nicht
bemühen
Immobilienerwerb außer Kontrolle des Ministers des Innern.
muss.
Hier
steht
der
81
Alle Fälle, bei denen die Genehmigung nicht notwendig ist, wurden im Art. 8
des EGA aufgezählt:
der Erwerb eines eigenständigen Wohnraums im Sinne des Gesetzes über das
Raumeigentum vom 24. Juni 1994 [...]82
In dem Abs. 1. wurde deutlich hervorgehoben, dass das Recht zum Erwerb ohne
Genehmigung nur die Wohnräume betrifft, die mit der Definition vom Gesetz über das
Raumeigentum in Einklang stehen. Der Wohnraum muss einem bestimmten Zweck
dienen, und zwar soll er Wohnbedürfnisse befriedigen. Deswegen kann z.B. ein Atelier
eines Künstlers für einen solchen Raum gehalten werden, weil es einen anderen Zweck
erfüllt. Dasselbe betrifft ein Einfamilienhaus, das zwar bewohnt werden kann, aber in
dem Gesetz über das Raumeigentum einen anderen Status besitzt. Günstig für die
Ausländer kann aber die Tatsache sein, dass es überhaupt keine Begrenzungen in der
Fläche oder in der Zahl der erwerbenden Wohnlokale gibt.83 In diesem Artikel wurde
es
auch
offensichtlich
bestimmt,
dass
„der
Erwerb
eines
eigenständigen
Gebrauchsraums, der seiner Zweckbestimmung nach eine Garage ist [...], wenn dies in
Zusammenhang mit der Deckung des Wohnbedarfs des Erwerbers oder des
80
S. 9.
81
82
S. 15.
83
25
Eigentümers eines Grundstücks oder eines eigenständigen Wohnraums steht“84 nicht
genehmigungspflichtig ist.
Das Recht auf die gleichen Erleichterungen hat der Ausländer, der schon
mindestens 5 Jahre in Polen wohnt, nachdem ihm die Daueraufenthaltskarte in Polen
eingeräumt worden ist.85
Eine kürzere Zeit, weil nur 2 Jahre, nachdem er die Daueraufenthaltskarte
bekommt, braucht ein Ausländer, der mit einem polnischen Staatsangehörigen Ehe
schloss. Diese Befugnisse hat er aber nur zu den Immobilien, die gesetzliche
Gütergemeinschaft der Eheleute ausmachen.86
Laut dem Abs. 4. steht eine andere Erleichterung einem Ausländer zu, „der zum
Zeitpunkt des Erwerbs zum Kreis der gesetzlichen Erben des Veräußerers gehört und
der Veräußerer mindestens fünf Jahre Eigentümer oder Erbnießbraucher dieses
Grundstücks ist“87. Diese Vorschrift betrifft ausschließlich die natürlichen Personen,
die laut des EGA als ein Ausländer gelten. Der Erwerb einer Immobilie ist aber nicht
mehr genehmigungsfrei, wenn es zu der Seperation der Ehegatten oder sogar zum
Zerfall einer Ehe kommt.88
Es besteht auch eine solche Möglichkeit (Abs. 5.), ein unbebautes Grundstück
ohne Genehmigung zu kaufen, wenn es vom Ausländer den satzungsgemäßen Zwecken
dient und die Fläche nicht mehr als 0,4 Hektar des städtischen Bodens beträgt.89
Diesmal umfasst diese Vorschrift juristische Personen, die ihren Sitz in der Republik
Polen haben, die Handelsgesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit, die den Sitz in
Polen hat, juristische Personen, die ihren Sitz im Ausland haben und die
Handelsgesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit, die ihren Sitz im Ausland haben.
Unter dem Begriff „satzungsgemäße Zwecke“ versteht man eine Beziehung der
84
S. 15.
85
Ebenda, S. 15.
86
Ebenda, S. 15.
87
Ebenda, S. 17.
88
89
S. 17.
26
erwerbenden Liegenschaft mit dem Bereich der wirtschaftlichen Tätigkeit, d.h. eine
Immobilie soll für diese Wirtschaftstätigkeit unentbehrlich sein.90
Ohne Genehmigung kann auch die Bank eine Immobilie kaufen, die zwar ein
Ausländer, aber gleichzeitig der Hypothekengläubiger ist. Im Falle, dass die
Versteigerung im Zwangsvollstreckungsverfahren nutzlos ist, kann die Bank laut dem
Art. 8. das Grundstückseigentum übernehmen.91 Bei der Übernahme von Anteilen und
Aktien bei der Bank sind dieselben Prinzipien in Kraft.92
Nach dem Beitritt von Polen zu der Europäischen Union erschien im EGA ein
neuer Abschnitt, der den Immobilienerwerb in Polen an die Idee des „freien
Kapitalverkehrs“
anpasst,
und
zwar
ermöglicht
das
polnische
Recht
den
Staatsangehörigen der Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums polnische
Grundstücke ohne Genehmigung zu kaufen. Hier wurde also der Unterschied zwischen
den Ausländern, die Staatsangehörige der Mitgliedstaaten des Europäischen
Wirtschaftsraums sind, und den Ausländer aus dem dritten Land zum Ausdruck
gebracht.
Weil es aber der polnischen Regierung eine Übergangsfrist zu erringen gelang,
bildet der Abs. 2. zwei Ausnahmen des Erwerbs, und zwar:
1) von landwirtschaftlichen Grundstücken und Waldgrundstücken im Laufe des
Zeitraums von zwölf Jahren ab dem Tag des Beitritts der Republik Polen zur
Europäischen Union
2) eines zweiten Hauses im Laufe des Zeitraums von fünf Jahren ab dem Tag des
Beitritts der Republik zur Europäischen Union93
Die oben erwähnten Ausnahmen begrenzen den Immobilienerwerb nicht
erheblich, weil schon in dem nächsten Abschnitt solche Fälle genannt werden, bei
denen diese Regel nicht angewendet wird. Der Ausländer kann der Eigentümer des
landwirtschaftlichen Grundstücks nach 7 Jahren werden, nachdem er den Pachtvertrag
abgeschlossen, und „im Laufe dieses Zeitraums auf diesem Grundstück persönlich eine
90
91
Ebenda, S. 120f.
92
S. 17.
93
Ebenda, S. 17.
27
landwirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt sowie auf dem Gebiet der Republik Polen
gewohnt“94 hat. Diese Vorschrift bezieht sich aber nur auf die folgenden
Woiwodschaften: Niederschlesien, Kujawien-Pommern, Löbuser Land,
Pommern, Ermland-Masuren, Großpolen und Westpommern.
Oppeln,
95
Außerdem wurde es den ausländischen Erwerbern aus dem Europäischen
Wirtschaftsraum erlaubt, ein zweites Haus schon nach 4 Jahren zu kaufen, wenn er
innerhalb dieser Zeit ununterbrochen Polen bewohnt. Die Übergangsfrist gilt auch in
diesem Fall nicht mehr, wenn der Ausländer mit Hilfe dieser Immobilie touristische
Dienstleistungen leisten möchte.96
Ein einziger Vorbehalt, an dem sich ein Ausländer unbedingt anpassen muss,
sind die Grundstücke, die im Grenzgebiet liegen und landwirtschaftliche Grundstücke
von der Fläche mehr als einem Hektar. Diese Fälle werden durch Abs. 3. reguliert.97
3.3. Die Ausschließung der Anwendung des Gesetzes
Das Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer reguliert auch
solche Fälle, bei denen diese Regulierung keine Anwendung findet. Und zwar betrifft
der Art. 7. des EGA zwei derartigen Situationen: das Erben und die Umwandlung einer
Gesellschaft.98
Laut des polnischen Rechts kann jede Immobilie von einem Ausländer beerbt
werden, der zum gesetzlichen Erben berechtigt ist. Darunter werden nach dem
polnischen Grundgesetzbuch vor allem Kinder und Ehegatten des Erblassers
verstanden, aber im Fälle ihres Sterbens geht das Recht zu den Eltern, Geschwistern
oder seinen Abkömmlingen über. Zu Gunsten des Ausländers wendet sich das polnische
Recht auch im Falle, wenn in seinem Heimatland das gesetzliche Erben nicht gilt, dann
findet das hiesige Recht seine Anwendung.99
S. 17.
95
Ebenda, S. 17.
96
Ebenda, S. 17.
97
Ebenda, S. 19.
98
Ebenda, S. 13.
99
Warszawa 2005, S. XXXVIII.
28
Anders sieht aber die Erbfolge auf Grund der letztwilligen Verfügung aus. Um
eine Liegenschaft in sein Eigentum in Folge eines testamentarischen Erbgangs zu
übernehmen, muss der Ausländer innerhalb von zwei Jahren eine Berechtigung
erlangen. Dennoch wenn dem Ausländer die Berechtigung inzwischen nicht erteilt wird,
verliert er seine Berechtigungen zur Erbschaft und dadurch zu der beerbenden
Immobilie.100
Der Art. 7. des EGA bestimmt noch einen zweiten Fall:
Die Vorschriften des Gesetzes finden keine Anwendung auf die Umwandlung einer
Handelsgesellschaft im Sinne der Vorschriften des IV. Titels, III. Abschnitts des
Gesetzes vom 15. September 2000 – Gesetzbuch über die Handelsgesellschaften.101
Das Wesentliche besteht hier in der Umwandlung und zwar in der Veränderung
einer organisatorisch-rechtlichen Form des Subjekts. Laut dem polnischen Recht ist die
Umwandlung der Aktiengesellschaft, der Gesellschaft mit beschränkter Haftung, der
Offenen Handelsgesellschaft, der Kommanditgesellschaft, der Partnergesellschaft oder
der Kommanditgesellschaft auf Aktien in jede beliebige Handelsgesellschaft möglich.
Aber die Berechtigungen, die der Gesellschaft noch vor der Umwandlung gewährt
wurden, verlieren seine Rechtsgültigkeit nicht. Das kann also sowohl das
Eigentumsrecht als auch die Genehmigung für den Immobilienerwerb in Polen
betreffen. Soviel im ersten Fall das Eigentumsrecht zu dem neuen Subjekt einfach
ungehindert übergeht, gilt die Genehmigung für den Kauf einer Liegenschaft nur ein
Jahr und nach dem Ablauf dieser Zeit verliert sie die Gültigkeit.102
100
Warszawa 2005, S. XXXVIII.
101
S. 13.
102
29
3.4. Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Zahlen
Das Gesetz über den Erwerb von Grundstücken von Ausländer vom 24. März
1920 garantiert, dass der polnische Staat den Erwerb von Liegenschaften unter
Kontrolle hat. Der Minister des Inneren muss die Legalität des Immobilienerwerb
prüfen und das Register der erwerbenden Liegenschaften, Aktien und Anteilen führen.
Diese Pflicht betrifft sowohl den Kauf mit als auch ohne Genehmigung. Laut des Art.
4. des Gesetzes ist der Minister des Innern darauf verpflichtet, alljährlich einen
genauen Bericht über den Vollzug des EGA vorzulegen.103 Der letzte veröffentlichte
Bericht wurde im März 2006 von dem damaligen Innenminister Ludwik Dorn
vorgelegt und stellt die Statistiken über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer
im Jahre 2005 dar.104
Die Zahl der durch Ausländer erwerbenden Immobilien steigt von Jahr zu Jahr
systematisch.105 Laut den Angaben des ministeriellen Berichtes betrug im Jahre 2005
die Gesamtzahl der durch Ausländer gekauften Bodengrundstücke 2 933 Objekte, die
zusammen eine Fläche von 3 458,91 ha ausmachen. Was die Lokale anbetrifft, waren
das 1676 Objekte und ihre Gesamtfläche betrug 172 118,8 ha.106 Die Angaben aus dem
Jahre 2004, wo sich die Zahl der durch ausländische Investoren gekaufte Immobilien
entsprechend auf 2 554 Bodengrundstücke und 1 232 Lokale belief, zeugt davon, dass
der polnische Immobilienmarkt sehr attraktiv ist.107 Den Vergleich dieser Zahlenwerte
illustriert die Tabelle unten:
103
S. 14.
Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2005 r. ustawy z dnia 24
marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Warszawa 2006, im Internet unter:
http://www.mswia.gov.pl/wai/pl/88/260/, eingesehen am: 30.03.2007.
105
Ebenda.
106
107
Ebenda.
104
30
Die Gesamtzahl der von den Ausländern erworbenen
Immobilien in Jahren 2004-2005
2933
3000
2554
2500
2000
1676
1500
1232
2004
2005
1000
500
0
Bodengrundstücke
Lokale
Diagramm 1.: Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w
2005 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Warszawa 2006.
Die Immobilien wurden im Jahre 2005 am meisten von den natürlichen
Personen der deutschen, italienischen, niederländischen, schwedischen und britischen
Volkszugehörigkeit gekauft. Was die juristischen Personen anbetrifft, kann man hier
vor allem die Deutschen, Holländer, Franzosen, Österreicher und Luxemburger
erwähnen.108
Davon, dass die ausländischen Investoren ihr Geld in die polnischen
Liegenschaften sehr gern anlegen, zeugt die Zahl der auf die Genehmigung angestellten
Anträge. Im Jahre 2005 erhielt der Innenminister 1113 Bewerbungen, wobei 1040
Anträge die Immobilien und 73 die Aktien und Anteile an Immobilien betrafen.109
592 Genehmigungen zum Erwerb einer Immobilie, 38 Genehmigungen zum
Erwerb der Wohnlokale und Geschäftsräume, außerdem 33 Genehmigungen zum
Erwerb von Aktien und Anteile in den Gesellschaften, die Erbnießbraucher der
Immobilien in Polen sind, bilden das Ganze – 663 positiv überprüften
Angelegenheiten.110
In 168 Fällen traf der Innenminister eine negative Entscheidung, infolgedessen
wurde den Ausländern das Recht verweigert, eine Immobilie auf dem polnischen
Gebiet zu erwerben. Der Grund dafür war vor allem die Unmöglichkeit, die Umstände
108
109
Ebenda.
110
Ebenda.
31
zu beweisen, dass der Ausländer durch starke und beständige Bindungen an die
Republik Polen wirklich gebunden ist. Die Ursache für die Verweigerung der
Genehmigung kann in 85 Fällen auf das ungenügende Beweismaterial zurückgeführt
werden. Die übrigen 39 Absagen waren mit dem Einwand entweder des Ministers für
Landwirtschaft und ländliche Entwicklung oder des Umweltministers verbunden.111
Weil nach dem Beitritt von Polen zur EU ein Grossteil der ausländischen
Anleger keiner Erlaubnis bedarf, um eine Liegenschaft zu kaufen, sank die Zahl der
erteilten Genehmigungen im Jahre 2005 erheblich. Diese Erscheinung kann man sehr
deutlich an dem Beispiel der Tabelle analysieren, die ich auf Grund von dem Bericht
des Ministers für innere Angelegenheiten aus dem Jahre 2005 anfertigte:
Die Genehmigungen für den Immobilienerwerb in
Jahren 2004 - 2005
38
592
2005
33
Bodengrundstücke
Lokale
1065
2004
0
500
126 173
1000
Aktien und Anteile
1500
Warszawa 2006.
Wenn diese Erscheinung aus einer breiteren Perspektive betrachtet wird, muss
man feststellen, dass fast jedes Jahr das Innenministerium einen Anstieg von erteilten
Genehmigungen registrierte. Einen ziemlich großen Rückgang kann man seit dem
Jahre 2004 beobachten, was aber nicht auf das nachlassende Interesse, sondern auf die
Veränderungen in der polnischen Rechtsordnung nach dem Beitritt von Polen zur
Europäischen Union zurückgeführt werden kann. Viele Investoren hielten sich bis zum
1. Mai 2004 mit dem Kauf einer polnischen Liegenschaft an, um die komplizierte
111
32
Bewerbung um die Genehmigung zu umgehen.112 Wie ich schon in den früheren
Kapiteln meiner Arbeit bemerkt hatte, brauchen seit dem Eintritt von Polen zur
Europäischen
Gemeinschaft
die
Staatsangehörigen
der
Mitgliedstaaten
des
Europäischen Wirtschaftsraums meistens keine Genehmigung zu erlangen, um eine
Immobilie in Polen kaufen zu können.113
Die Genehmigungen für die Grundstücke in den Jahren
1990 - 2005
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
2500
2000
1500
1000
500
0
Diagramm 3.: Die Zahl der Genehmigungen in den Jahren 1990-2005
(Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2005
r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców. Warszawa 2006)
Bemerkenswert ist aber die Tatsache, dass die Zahl der innerhalb eines Jahres
erteilten Genehmigungen nicht der Zahl der erworbenen Immobilien entspricht, weil
der Ausländer ein Recht dazu hat, seine Bewilligung innerhalb von 2 Jahren ab der
Erteilung in Anspruch zu nehmen.114
Das Innenministerium registrierte im Jahre 2005 476 Grundstücke und 36
Lokale, die die Ausländer mit der Genehmigung in ihre Besitz nahmen.115 Im
Vergleich zu vorigem Jahr ist diese Zahl nicht groß:
112
113
S. 25ff.
114
S. 9.
115
33
Die Zahl der von den Ausländern auf Grund von Genehmigung
erworbenen Immobilien in den Jahren 2004-2005
1200
1117
1000
800
600
2004
476
2005
400
157
200
36
0
Bodengrundstücke
Lokale
Warszawa 2006.
Im Jahre 2005 erwarben die Ausländer 2 457 Bodengrundstücke und 1 640
Lokale, dem Gesetz zufolge, ohne die Genehmigung einzuholen.116 Was diesen Teil
der erworbenen Immobilien anbetrifft, kann man hier einen erheblichen Anstieg
beobachten:
Die Zahl der von den Ausländern ohne Genehmigung
erworbenen Immobilien in den Jahren 2004-2005
2457
2500
2000
1500
1640
1437
1075
1000
2004
2005
500
0
Bodengrundstücke
Lokale
Warszawa 2006.
116
34
Die gleiche Tendenz kann man bei dem Erwerb von Aktien und Anteilen an den
Immobilien beobachten: Die Zahl der dafür erworbenen Genehmigungen betrug im
Jahre 2005 nur 33, während vor einem Jahr erst 173 solche Entscheidungen getroffen
wurden.
35
4.
Die
Beglaubigung
der
Urkunden
bei
dem
Immobilienerwerb
Was die Rechtslage und den Tatbestand der Immobilien angeht, fallen die
öffentlichen und privaten Urkunden besonders ins Gewicht. Was für eine Form die
Dokumente haben sollen, wurde in den Rechtsvorschriften genau bestimmt. Damit ein
Dokument für rechtsgültig gehalten wird, muss es von den entsprechenden
Institutionen erlassen werden,
die Vorschriften beachten und alle erforderlichen
Elemente aufweisen, die von einer amtlichen Urkunde zeugen. Darunter werden nicht
nur die Bezeichnung und der Inhalt, sondern auch Unterschriften, Siegel und die
Belehrung über die zustehenden Rechte verstanden117
4.1. Haager Konvention
Für die Ausländer, die eine Liegenschaft in Polen erwerben, können die Akten
noch zusätzliche Probleme bereiten, weil man die ausländischen Urkunden aus Prinzip
als nicht glaubwürdig betrachtet. Das kann man darauf zurückführen, dass sehr oft die
administrative Struktur und die Sprache eines fremden Landes unbekannt sind.
Außerdem stößt man auf viele Schwierigkeiten, wenn man die Authentizität einer
solchen Urkunde prüfen möchte.118
Damit der internationale Verkehr durch diese Kompliziertheit nicht verhindert
wird, entstanden spezielle Regelungen, welche die Beglaubigung, d.h. die
Legalisierung der ausländischen Urkunden ermöglichen. Dadurch wurden die
ausländischen Dokumente den inländischen gleich.119
Nicht immer war jedoch das Legalisationsverfahren nötig, und zwar betraf das
die besonders durch häufige politische und wirtschaftliche Kontakte befreundeten
117
Wancke, Piotr: „Dokumenty i akty prawne mające wpływ na stan prawny nieruchomości, cz. I.”. In:
Nieruchomości C. H. Beck 10/2005, S. 40f.
118
Czubik, Paweł: Konwencja Haska o zniesieniu wymogu uwierzytelniania zagranicznych dokumentów
publicznych. Hrsg. Oficyna Wydawnicza BRANTA, Bydgoszcz-Kraków 2005, S. 9.
119
Ebenda, S. 10.
36
Ländern. Weil bestimmte Staaten immer größeres Vertrauen zueinander hatten, kam es
oft auch dazu, dass sie die Legalisierungspflicht gegenseitig aufhoben.120
Bedeutende Veränderungen an diesem Bereich wurden samt der Schließung des
Haager Übereinkommens zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der
Lagalisation vom 5. Oktober 1961 vorgenommen. Diese Vereinbarung war aus
vielerlei Gründen von umwälzender Bedeutung. Sie gilt für das erste vielseitige
Übereinkommen, das die Legalisation zwischen den bestimmten Ländern aufhob, und
jeder Staat konnte diesem Vertrag beitreten. Außerdem lassen sich die Anordnungen
der Haager Konvention ohne viel Aufhebens einführen. Das war die Ursache dafür,
dass es von immer mehr Ländern angenommen wurde und heutzutage unter den
europäischen Ländern nur Dänemark und Moldawien dessen Parteien nicht sind. 121
4.2. Rechtsregelungen des Haager Übereinkommens
Die Befreiung von der konsularischen Legalisation betrifft die öffentlichen
Urkunden, die in einem Land errichtet und einem anderen vorgelegt werden, wobei als
öffentliche Dokumente
Urkunde eines staatlichen Gerichts oder einer Amtsperson als Organ der
Rechtspflege, einschließlich der Urkunden, die von der Staatsanwaltschaft oder
einem Vertreter des öffentlichen Interesses, von einem Urkundsbeamten der
Geschäftsstelle oder von einem Gerichtsvollzieher ausgestellt sind, [...] Urkunden
der Verwaltungsbehörden, notarielle Urkunden, amtliche Bescheinigungen, die auf
Privatkunden angebracht sind [...]122
gelten. Aber sowohl bei den von den diplomatischen und konsularischen Vertretern
angefertigten Urkunden als auch bei den Dokumenten der Verwaltungsbehörden, die
den Handlesverkehr und das Zollverfahren betreffen, findet das Übereinkommen keine
Anwendung.123
120
Ebenda, S. 11.
122
German translation Apostille Convention, im Internet unter:
http://www.hcch.net/index_en.php?act=publications.details&pid=120&dtid=21,
eingesehen
am
19.03.2007.
123
121
37
Laut der Haager Konvention vom 5. Oktober 1961 ist die einzige Tätigkeit, die
zur Beglaubigung einer Urkunde erforderlich ist, das Beilegen der Apostille. Aber im
Falle, wenn andere Rechtsregelungen die Legalisation der Urkunden erleichtern oder
aufgeheben, ist die oben erwähnte Förmlichkeit nicht verlangt.124
Beachtenswert ist auch die Tatsache, dass das Haager Übereinkommen fünf
Jahre nach seinem Inkrafttreten gilt.125
4.3. Apostille
Die Apostille ist eine Klausel, die laut des Art. 5. der Haager Konvention „die
Echtheit der Unterschrift, die Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner [...] gehandelt
hat, und gegebenenfalls die Echtheit des Siegels oder Stempels“126 beglaubigt.
Wiederum das Siegel und die Unterschrift der Apostille brauchen keine
Beglaubigung.127
Die Klausel muss man entweder auf der Urkunde oder als Beilage auf einem
Blatt, das mit der Urkunde verbunden ist, angebracht werden.128 Die Sprache der
Apostille ist beliebig, jedoch muss eine Regel beachtet werden, und zwar können unter
keinen Umständen der Name und die Überschrift in einer anderen als französischen
Sprache stehen: Apostille (Convention de La Haye du 5 octobre 1961). Außerdem
haben die Parteien eine volle Wahlfreiheit, was die Sprache des Restes der Klausel
anbetrifft.129
124
German
translation
Apostille
Convention,
im
Internet
unter:
eingesehen
am
19.03.2007.
125
126
German translation Apostille Convention, im Internet unter:
eingesehen
am
19.03.2007
127
128
Ebenda, S. 23.
129
Ebenda, S. 98.
38
Zu der Haager Konvention wurde das Muster der Apostille beigelegt. Laut der
Anlage muss die Apostille eine Form des Quadrats haben, wobei die Zeilen nicht
kürzer als 9 Zentimeter sind.130
Muster der Apostille
Bild 1.: Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher
Urkunden von der Beglaubigung – Übersetzung. Stand am 21.
Februar 2006, S. 6.
130
39
5. Die Schritt-für-Schritt-Schilderung eines
Immobilienerwerbs durch Ausländer
Damit man den ganzen Erwerbsprozess transparent sehen kann, ist die
Aneinanderreihung der einzelnen Tätigkeiten dabei behilflich. In dem Immobilienbüro
Karolczak – Nieruchomości wurden von mir die Informationen eingeholt, in welcher
Reihenfolge die einzelnen Tätigkeiten bei dem Immobilienerwerb durch Ausländer
vorgenommen werden müssen.
5.1. Der Erwerb ohne Genehmigung
Wenn der Ausländer eine der in dem Art. 8. des EGA festgesetzten
Bedingungen erfüllt, kann man dann von einer Berechtigung zum Immobilienerwerb
ohne Genehmigung sprechen.131 In diesem Falle sieht der Kauf einer Liegenschaft fast
genauso wie bei dem Erwerb von einem polnischen Staatsangehörigen aus:
1) Anfertigung des Vorvertrags
Selbst dann, wenn es zu dem endgültigen Grundstückübertragung unverzüglich
aus verschiedenen Gründen nicht kommen kann, können die Interessen der beiden
Vertragsparteien abgesichert werden. In diesem Zweck wird ein Vorvertrag angefertigt,
die für
die beiden Seiten der Transaktion Bürgschaft leistet, dass sie ihre
Verbindlichkeiten gegeneinander erfüllen, d.h. letztlich wird der Vertrag über die
Übertragung des Eigentums abgeschlossen werden.132 Dieses Recht wird von dem Art.
389. und den folgenden des polnischen Zivilgesetzbuches geregelt.133
131
S. 25ff.
Warszawa 2005, S. XX.
133
132
40
Ein Vertrag, durch den sich eine der Parteien oder beide zum Abschluss eines
bestimmten
Vertrages
verpflichten
(Vorvertrag),
Bestimmungen des versprochenen Vertrages enthalten.
muss
die
wesentlichen
134
Hier werden solche Elemente des Vertrags wie z.B. der Vertragstypus, die
Fristbestimmung des Abschlusses des richtigen Vertrages, die Bezeichnungen des
Erwerbers und des Veräußerers, die Bezeichnungen der zu erwerbenden Immobilie, die
Angaben des Preises und des Zahlungstermins genannt.
Davon, in welcher Form der Vorvertrag abgeschlossen wird, hängt es ab, wie
große Rechtswirkung diese Vereinbarung im Falle einer Geltendmachung von
Ansprüchen haben wird. Der Vorvertrag in Form einer notariellen Urkunde gilt für die
beste Sicherung der Interessen sowohl des Erwerbers als auch des Verkäufers. In der
Praxis bedeutet das eine Möglichkeit, vor dem Gericht den Anspruch zu verfolgen oder
sogar eine gerichtliche Anweisung zu bekommen, dass man den versprochenen Vertrag
realisieren muss.135 Im Falle, wenn der Vorvertrag nur einfach schriftlich nicht in
Anwesenheit eines Notars verfertigt würde, kann der Ausländer nur die
Wiedergutmachung des Schadens erlangen.136
2) Der Vertragabschluss
Was die Formvorschriften der Grundstücksübertragung anbetrifft, muss der
Vertrag in Form einer notariellen Urkunde angefertigt werden. Diese Frage wird von
dem Art. 158 des polnischen Zivilgesetzbuches geregelt:
Ein Vertrag, der zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück
verpflichtet, bedarf der notariellen Beurkundung. Das Gleiche gilt für einen
Eigentumsübertragungsvertrag, der zum Zwecke der Erfüllung einer vorher
bestehenden Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück
geschlossen worden ist [...]137
134
Warszawa 2005, S. XX.
135
Ebenda, S. XXI.
136
Ebenda, S. 57.
137
Ebenda, S. XVIII.
41
3) Die Vollmacht
Der eine Immobilie in Polen erwerbende Ausländer ist nicht verpflichtet,
persönlich bei der Transaktion zu erscheinen. Ihm steht eine Möglichkeit zur
Verfügung, einer bestimmten Person die Vollmacht für alle mit dem Erwerb einer
Liegenschaft erforderlichen Tätigkeiten zu erteilen. Zu diesem Zweck werden die
Bestimmungen der Haager Konvention angewendet, und zwar wird die Vollmacht
durch Apostille beglaubigt.
4) Die Übersetzung der notariellen Urkunden
Beim dem Immobilienerwerb durch Ausländer kann eine solche Situation
vorkommen, dass der Ausländer über die polnische Sprache nicht herrscht. Dabei muss
der vereidigte Übersetzer seine Hilfe leisten. Er übersetzt entweder in die
Muttersprache des Ausländers oder in eine andere Sprache, die der Ausländer gut
kennt. Der vereidigte Übersetzer ist bei dem Abschluss des Vertrages bei dem Notar
anwesend und liest den Inhalt des Vertrages laut vor. Der Ausländer muss eine
Erklärung ablegen, welche die von ihm beherrschte Sprache anbetrifft. Dabei ist auch
die Bemerkung wichtig, dass sich am Ende des Notariataktes befindet, und zwar dass
die Urkunde vorgelesen, übersetzt, genehmigt und unterschrieben wurde.
Im Falle, wenn dem Ausländer die polnische Sprache verständlich ist, ist die
Anwesenheit des vereidigten Übersetzers nicht obligatorisch.
5) Die Kontrolle des Staates
Der Minister des Innern verfügt über die genauen Informationen von jedem
Immobilienerwerb durch Ausländer, indem ein Register für Grundstücke, die von den
Ausländern ohne Genehmigung erworben wurden, geführt wird.
Die Sammelung
dieser Informationen gewährleistet der Art. 8a des EGA:
Der Notar übersendet dem Minister für innere Angelegenheiten innerhalb von
sieben Tagen nach der Beurkundung einen Auszug aus der notariellen Urkunde
42
einer Gesellschaft, die Eigentümer oder Erbnießbraucher eines Grundstücks ist,
erworben oder übernommen hat.138
Auf diese Art und Weise ist das Ministerium fähig, innerhalb von 5 Jahren nach
der Übertragung des Eigentums von einem Ausländer zu prüfen, ob der Erwerber über
die Immobilie dem Recht gemäß verfügt. Im Falle, wenn der Ausländer das erworbene
Grundstück nicht zwecksentsprechend benutzt, kann er sogar ein Erwerbsverbot auf
dem Gebiet der Republik Polen erhalten.
5.2. Der Erwerb mit Genehmigung
Die Ausländer, die eine Immobilie in Polen kaufen möchten, aber sich zu der im
Art. 8. des EGA geschilderten Gruppe nicht hinzurechnen, vorzeigen kann, sind von
der Pflicht nicht entbunden, eine ministerielle Genehmigung zu erwerben.139
1) Anfertigung des Vorvertrags
Die Anfertigung des Vorvertrags sieht mit einer kleinen Ausnahme identisch
mit dem Falle des Immobilienerwerbs ohne Genehmigung aus. Es muss in dem
Vorvertrag vorbehalten werden, dass die Anfertigung des versprochenen Vertrags von
der Genehmigungserteilung abhängt.
2) Der Antrag auf Erteilung der Genehmigung
In dem Antrag auf die Erteilung der Genehmigung müssen sich solche
Informationen, wie die Bezeichnung des Antragsstellers und seines Rechtsstatus, die
Bezeichnung der zu erwerbenden Immobilie, die Bezeichnung des Veräußerers, die Art
der Rechtstätigkeit beim Grundstückserwerb. Außerdem ist der Ausländer dazu
verpflichtet, aufzuzeigen, zu welchen Zwecken er diese Immobilie nutzen wird, d.h. die
138
S. 19.
139
S. 22ff.
43
Art der Investition oder der Wirtschaftstätigkeit, die auf diesem Grundstück aufgeführt
wird, zu erklären.140
Zu dem Antrag müssen von dem Ausländer solche Dokumente beigelegt
werden, die z.B. seine Bindung an den polnischen Staat bestätigen. Das kann z.B. ein
Mietvertrag, ein Kontrakt mit einem Unternehmen oder die Bescheinigung in Form
eines Dokumentes, dass die Kinder des Ausländers eine polnische Schule besuchen.
Wichtig ist auch eine schriftliche Erklärung mit der Willenserklärung des Veräußerers,
dass er die gegebene Immobilie zugunsten des Ausländers verkaufen möchte.
Zusätzlich wird ein Auszug aus dem Grundbuch oder bei dem Erwerb von einer
juristischen Person Dokumente, die Informationen über das Unternehmen enthalten
hinzugefügt. Im Falle, wenn ein Ausländer von einem Bevollmächtigten repräsentiert
wird, muss noch eine schriftliche Vollmacht zusammen mit dem Antrag vorgewiesen
werden.141
Im Laufe von 2 Jahren ist der Ausländer dazu berechtigt, die beworbene
Immobilie zu kaufen.
3) Der Vertragabschluss
Erst nach der Erteilung der Genehmigung, kann der Ausländer den
versprochenen Vertrag schließen, weil laut dem polnischen Recht „ohne die Vorlage
der Genehmigung des Ministers des Innern [...] weder Rechtshandlungen noch
Eintragungen des Eigentumsrechts und des Erbnießbraucherrechts vorgenommen
werden“142 können.
Wenn eine Notwendigkeit besteht, kann der Ausländer auch in diesem Falle,
eine Vollmacht erteilen oder die Hilfe des vereidigten Übersetzers in Anspruch
nehmen. Was die Kontrolle des Staates anbetrifft, ist der Ausländer dazu verpflichtet,
über
die
Immobilie
der
Erklärung
140
gemäß
zu
verfügen.
für den Grundstückserwerb beantragt, verpflichtet ist vorzulegen.“. In: Major, Tomasz:
Immobilienerwerb, S. 37f.
141
Im Internet unter:
http://www.polen-tschechienkontakt.info/servlet/link_file?link_id=9973&ref_knoten_id=25785&ref_detail=portal&ref_sprache=deu,
142
Tomasz: Immobilienerwerb, S. 13.
44
6. Der Immobilienmarkt
Die Marktwirtschaft ist ein System der miteinander verbundenen Märkte, wobei
der Immobilienmarkt als eines der wichtigsten Wirtschaftsgebiete gilt. Der
Immobilienmarkt ist eine wichtige Komponente der Staatswirtschaft, die ihre effektive
Funktionierung gewährleistet, weil sie dafür erforderliche Güter, d.h. Wohnungen,
Büroflächen, Lager, kommerzielle und industrielle Flächen, zur Verfügung stellt.143 Der
Immobilienmarkt spielt eine groβe Rolle in der Wirtschaft auch deswegen, weil er an
der Entstehung des Bruttoinlandsprodukts teilnimmt. In dem Immobiliensektor wird
auch eine ganze Reihe von Fachleuten eingestellt, von denen die Grundstücke, Gebäude
und Wohnungen verwaltet werden oder die bei dem Erwerb oder der Veräuβerung
vermitteln.144 Hier finden seinen Arbeitsplatz Immobilienvermittler, Hausverwalter,
Makler, Sachverständigte, Notare, Developer etc.145
Der Immobilienmarkt hat eine jahrhundertealte Tradition. Die Transaktion, bei
der die Rechte auf Immobilien als Austauschgegenstand dienen, wurde schon in dem
Alten Testament angedeutet, dass Hanamel seinen Vetter Jeremia seinen Acker für 17
Silberstücke verkaufen wollte.146
Weil aber der Begriff der Immobilienwirtschaft in den offiziellen Systematiken
nicht eintritt, spricht man oft von der Unterschätzung dieses Marktsbereiches.147
6.1. Die Begrifferklärung des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt wird von einem breiteren Begriff umfassen, und zwar von
der Immobilienwirtschaft:
Als Immobilienwirtschaft bezeichnet man den funktional und institutionell
abgegrenzten Teilbereich einer Volkswirtschaft, der sich beschäftigt mit den
143
Cyran, Radosław: „Uczestnicy rynku nieruchomości”. In: Nieruchomości C.H. Beck 09/2006, S. 41.
2000, S. 35.
145
Cyran, Radosław: „Uczestnicy rynku nieruchomości”. In: Nieruchomości C.H. Beck 09/2006, S. 41ff.
146
Ebenda, S. 31.
147
Ruβig, Volker: Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft. Kurzfassunf des
Gutachtens des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. an der Universität München. Im Internet unter:
http://immobilientutor.de/download/Die%20volkswirtschaftliche%20Bedeutung%20der%20Immobilienw
irtschaft.pdf, eingesehen am 15.04.2007.
144
45
Immobilienbeständen und deren Veränderungen, sowie mit der Bewirtschaftung und
Nutzung von Immobilien.148
Wegen seiner Zusammengesetztheit können dem Immobilienmarkt mehrere
Begriffsbestimmungen gegeben werden. Er kann z.B. als die Tätigkeiten und die
Beziehungen zwischen den Leuten, die sich mit dem Erwerb und dem Verkauf, aber
auch mit dem Nieβbrauch und Entwicklung der Immobilien beschäftigen, erklärt
werden. Die Definition könnte noch anders lauten, und zwar bezeichnet man den
Immobilienmarkt als eine wirtschaftliche Tätigkeit, bei der zu einem Warenaustausch
kommt. Unter einem Immobilienmarkt kann man auch alle Immobilientransaktionen in
dem ganzen Staat verstehen. Auβerdem kann man ihn als eine Sammlung von
Mechanismen, die Übergabe der Rechte und Anteile in den Immobilien, die
Preisbestimmungen
und
die
Verschiebungen
der
Verwertungsmöglichkeiten
ermöglichen.149
Zusammenfassend kann der Immobilienmarkt als die Gesamtheit derartiger
Bedingungen definiert werden, in denen die Rechte übertragen und die Verträge
geschlossen werden, die wechselseitige Rechte und Verpflichtungen, die mit der
Verfügung über einer Liegenschaft verbunden sind, erschaffen.150
6.2. Die Merkmale des Immobilienmarkts
In Bezug darauf, wie umfangreich die Definition des Immobilienmarkts ist,
kann man eines der wichtigsten Merkmale dieses Wirtschaftsgebiets nennen, und zwar
wird hier seine Ungleichartigkeit gemeint. Deswegen ist es sehr schwer den
Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen Marktbereichen zu klassifizieren. Diese
Eigenschaft
betrifft
viele
Elemente
des
Immobilienmarkts,
wie
z.B.
die
unterschiedliche Nachfrage – die Liegenschaften können entweder eine kommerziell
Funktion ausüben oder zu den Wohnzwecken gebraucht werden. Auch die Gröβe des
Geltungsbereichs ist in diesem Falle verschiedenartig, weil der Immobilienmarkt in
148
Ruβig, Volker: Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft. Kurzfassunf des
Gutachtens des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. an der Universität München. Im Internet unter:
http://immobilientutor.de/download/Die%20volkswirtschaftliche%20Bedeutung%20der%20Immobilienw
irtschaft.pdf, eingesehen am 15.04.2007.
149
2000, S. 30.
150
Ebenda, S. 30.
46
dem lokalen, regionalen, inländischen oder sogar in dem internationalen Gebiet
funktionieren kann.151
Damit man sich an die Mannigfaltigkeit des Immobilienmarktes anpasst, musste
die Aktivität in diesem Bereich differenziert werden. Das betrifft sowohl die Analyse
des Marktes, als auch die Preisfestsetzung der Grundstücke und die Spezialisierung der
in diesem Wirtschaftsbereich beschäftigten Fachleute.152
Eine andere Besonderheit des Immobilienmarktes ist seine Unvollkommenheit.
Von der Förmlichkeit eines Marktes kann man in einem solchen Falle sprechen, wenn
es eine Institution gibt, die den Umsatz steuert, wie z.B. die Börse. Der
Immobilienmarkt funktioniert zwar den Rechtsregelungen gemäβ, aber gar keine
Organisation übt die
übergeordnete Funktion aus. Deswegen kann man den
Immobilienmarkt nicht als förmlichen betrachten Er hat weder einen Stammsitz noch
ein Statut. Es werden solche Initiativen wie Immobilienmesse in die Tat umgesetzt,
wobei alle Unternehmen der Immobilienbranche ihre Angebote präsentieren. Eines der
bekanntesten
Unternehmungen dieser Art in Europa
ist die Internationale
Immobilienmesse MIPIM, die jedes Jahr in Cannes stattfindet.153 Von der
Unförmlichkeit des Immobilienmarktes zeugt auch die geringe Zahl der Transaktionen,
die bei solchen Gelegenheiten aufgenommen werden.154
Weil sich die Liegenschaften durch die relativ groβe Beständigkeit
charakterisieren und deswegen für eine eher längere Kapitalanlage betrachtet werden,
gilt der Immobilienmarkt als ein Teil des Investitionsmarkts. Logischerweise kann man
ihn auch zu dem Kapitalmarkt zählen, weil darin das Geld jahrelang angelegt wird. Hier
muss noch die Tatsache betont werden, dass ein Immobilienmarkt nicht nur von den
Erwerbstransaktionen, sondern auch auf Betreiben der Vermietung und der
Verpachtung gebildet wird. Als Kapitalmarkt wird er auch
wegen der engen
Beziehungen mit der Wertpapierbörse, dem Kreditverkehr und Produktionsmarkt
betrachtet.155
151
2000, S. 37.
152
Ebenda, S. 37.
153
Im Internet unter:
http://wirtschaft.nuernberg.de/ver2004/scripts/01_01_pressemitteilungen.html?id=686&su=&suchwort=,
154
2000, S 33.
155
Ebenda, S. 33ff.
47
Auf die Beständigkeit eines Immobilienmarkts kann man noch ein anderes für
diesen Bereich charakteristisches Merkmal zurückführen, und zwar seinen lokalen
Charakter. Jede Immobilie muss von dem Erwerber oder von seinen Bevollmächtigten
persönlich betrachtet werden, damit sowohl ihre Vorteile als auch die Nachteile
bewertet werden könnten.156
6.3. Die Lage des Immobilienmarktes in Polen
Die gegenwärtige Situation auf dem polnischen Immobilienmarkt ist
hervorragend. Die Anlage von Kapital in Immobilien beweist eigentlich die gröβte
Gewinnrate auf dem Markt.157 Nicht mehr als 4% können die Anleger bei der
Geldanlage in der Bank verdienen. Nur ein bisschen mehr lohnt sich die Erwerbung
von Obligationen. Was die Immobilien anbetrifft, wächst ihr Wert seit Jahren
systematisch und übersteigt die Inflation.158
Die heutige Lage auf dem Immobilienmarkt in Polen wird von vielen Faktoren
beeinflusst. Eine groβe Rolle spielen solche Erscheinungen wie das geringe
Wohnungsangebot im Unterschied zu der Nachfrage. Auβerdem fielen die Zinsen in
den letzten Jahren sehr stark - von 19% bis auf 5-6% - weshalb die Kredite an
Attraktivität gewannen.159
Der Wachstumstendenz gibt noch ein anderer Faktor den Auftrieb, und zwar die
hohen Baukosten. Sie stiegen vor allem infolge einer Preissteigerung der Baustoffe und
der Massenexodus der polnischen Bauarbeiter ins Ausland.160
Aber den gröβten Beitrag zur Wertsteigerung der polnischen Immobilien
leistete der Beitritt zur Europäischen Union im Jahre 2004. Damals waren die
polnischen Immobilien am billigsten auf dem ganzen Therythorium der EU.161 Seit
dieser Zeit beobachtet man einen Prozess der Ausgleichung von Preisen und
Lebensstandarden zwischen den neuen und alten Ländern in der Europäischen Union –
156
2000, S. 37.
157
Im Internet unter: http://www.bankier.pl/wiadomosci/article.html?article_id=1485136, eingesehen am
15.04.2007.
158
Im Internet unter: http://gospodarka.gazeta.pl/pieniadze/1,69593,2953495.html, eingesehen am
15.04.2007.
159
Ebenda.
160
Im Internet unter: http://www.polskienieruchomosci.pl/artykul,64.html, eingesehen am 15.04.2007.
161
Im Internet unter: http://www.ppr.pl/artykul.php?id=99062, eingesehen am 14.14.2007.
48
die sog. Konvergenz.162 Das spiegelte sich natürlich auch auf dem Immobilienmarkt
wirder. Bei den anderen Ländern, die zur EU beigetreten waren, sah die Situation
ähnlich aus, und zwar die gröβte Preissteigerung war in Spanien wahrnehmbar – 124%.
Die Wachstumstendenz betrifft auch die anderen europäischen Ländern, weil in
Groβbritannien und Irland das Wachstum 90% und in Holland 60% betrug.163 Aber den
allergröβten Aufschwung erlebte der Wohnungssektor: die Preise der Wohnungen
stiegen beispielsweise in Dublin um 207% und in Madrid um 149%.164
Die gleiche Erscheinung betrifft die Preise der polnischen Immobilien. Immer
häufiger kaufte man die Wohnungen nicht nur für den eigenen Gebrauch, sondern en
gros, wobei man einen geringeren Preis erreichte. Dann wurden die Wohnungen von
den Spekulanten viel teurer verkauft.165
Die Preissteigerung in dem Wohnungssektor steigert auch den Marktwert der
Bodengrundstücke. Laut der Meinung von Gutachter lohne es sich heutzutage in
Bodengrundstücke allerart zu investieren, weil ihre Preise zu niedrig seien und
sicherlich noch steigen würden.166
Am meisten für die Immobilien muss man heutzutage in Warschau und in
Krakau bezahlen. In diesen Städten stiegen letztens die Preise erheblich und das Tempo
verliert jetzt seinen Schwung. Trotzdem wird dort ein groβer Preisanstieg in Höhe von
5-10% beobachtet und laut den Prognosen wird er sich halten.167 Ein echter Boom wird
aber jetzt in solchen Städten erlebt, wo der Wert der Immobilien eher langsamer
anstieg, wie z.B. in Posen, Lodz, Gdingen oder Kattowitz.168 Sehr attraktiv für die
Investoren scheint auch Breslau zu sein.169
Die Prognosen für die nächste Zukunft sind auch sehr optimistisch, jedoch die
besten Perspektiven haben jetzt andere Bereiche des Immobilienmarktes, und zwar
Büros, Lager, Hotels und öffentliche Immobilien. Weil die wirtschaftlichen
Voraussagen immer noch sehr günstig sind, erweitern die in- und ausländischen
162
15.04.2007.
163
Ebenda.
164
Ebenda.
165
Ebenda.
166
Ebenda.
167
Im Internet unter: http://www.kn.com.pl/artykuly/?id=245&pages=0, eingesehen am 16.02.2006.
168
Ebenda.
169
15.04.2007.
49
Investoren ihre Wirtschaftstätigkeit in Polen gern und dabei legen ihr Kapital in Polen
ein, wodurch der Immobilienmarkt noch mehr angekurbelt wird.170
Auch die letzte Nachricht über die Organisation der Fuβballmeisterschaftsspiele
EURO 2012 durch Polen und Ukraine ist nicht ohne Bedeutung für polnische
Wirtschaft und den hiesigen Immobilienmarkt. Und das betrifft nicht nur die Städte, in
denen die Meisterschaften vorbereitet werden, sondern das ganze Land, weil man dabei
an den Baustoffen und den Bauarbeitern einen groβen Bedarf haben wird. Mit solchen
Unternehmungen ist immer der wirtschaftliche Aufschwung verbunden, weil man viel
Geld in den Aufbau der Sportanlagen, Hotels und die Entwicklung der
Verkehrsverbindungen investiert. Infolgedessen wird die beteiligte Stadt an
Attraktivität gewinnen, was auch die Preise in der Vorstadt steigern wird.171
170
Im Internet unter: http://finanse.wp.pl/kat,7069,wid,8813184,wiadomosc.html?ticaid=13a91,
171
Im Internet unter: http://www.biznespolska.pl/files/reports/EURO2012nieruchomosci.doc, eingesehen
am 25.04.2007.
50
7. Der Immobilienerwerb durch Ausländer unter dem
kulturellen Aspekt
Der Immobilienerwerb durch Ausländer ist auch durch andere Faktoren bedingt,
die zwar scheinen, auf den ersten Blick nicht so ernst zu sein, aber sie können für den
Ausländer
ein
erhebliches
Hindernis
bilden,
nämlich
die
kulturellen
Voreingenommenheiten.
Eines der Gegenargumente für den Beitritt von Polen zu der Europäischen
Union war die Angst, an die Ausländer „ausverkauft“ zu werden. Diese Ansicht war
mit einer Reihe von falschen Vorstellungen verbunden. Hier spielten die negativen
Erfahrungen aus der Geschichte die gröβte Rolle. In der ersten Republik Polen
entschied der Besitz von den Grundstücken von der sozialen Position des Menschen:
die Grundstücke befanden sich nur im Besitz des Adels, der dadurch politische Rechte
hatte. Heutzutage kann man von derartiger Abhängigkeit überhaupt nicht sprechen,
weil die Rechte nur mit der Staatangehörigkeit verbunden sind. Am Vortage des
polnischen Beitritts zur EU herrschte auch eine solche Meinung, dass eine Möglichkeit
besteht,
die
von
den
Ausländern
erworbenen
Grundstücke
infolge
eines
Volksentscheids einem fremden Gebiet anzuschlieβen. Diese Vorurteile kann man auf
die Vergangenheit zurückführen, als man von der Identität von Oberschlesien im 19.
Jahrhundert entscheiden musste, was aber überhaupt nicht mit den Immobilienbesitz
gekoppelt war.172
Eine andere Befürchtung betraf den Massenausverkauf der polnischen
Immobilien – den sog. „Ausverkauf des eigenen Landes“173 - nach dem Anschluss an
die Europäische Gemeinschaft. Nach den Vermutungen, sollten die Ausländer die
preisgünstigen Bodengrundstücke in groβem Ausmaβ erwerben.174 Es wurde sogar
vorausgesagt, dass in der Zukunft die Bodengrundstücke für die polnischen
Staatsangehörigen nicht ausreichen werden.
Diese besorgniserregende Vorstellung
verwirklichte sich aber in keinem Land und in Polen selbstverständlich auch nicht. Die
172
Łoziński, Krzysztof: „Niemcy nas nie wykupią”. In: Trybuna 8.12.2000.
Warszawa 2005, S. XI.
174
173
51
Landwirtschaft gilt zur Zeit als ein immer weniger bedeutsamer Wirtschaftszweig, weil
die Produktion viel effektiver, aber paradoxerweise nicht mehr rentabel ist.175
175
52
Schlussfolgerungen
Nie hat die polnische Gesetzgebung dem Ausländer untersagt, eine Immobilie
auf polnischen Gebiet zu erwerben, aber in der Vergangenheit bereitete diese Tätigkeit
mehr
Schwierigkeiten.
Weil
der
polnische
Staat
die
Kontrolle
über
den
Immobilienerwerb durch Ausländer ausüben wollte, entstand zu diesem Zweck das
Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24. März 1920. Diese
Rechtsregelung erfüllte vor allem eine reglamentarische Funktion und gilt bis heute,
jedoch wurde ihre Gestalt im Laufe der Geschichte mehrmals geändert. Laut dem
polnischen Recht ist der Ausländer dazu verpflichtet, eine ministerielle Genehmigung
zu erlangen, sonst wäre der Erwerb unvorschriftsmäβig. Das macht ein gewisses
Hindernis aus, weil der Prozess des Genehmigungserwerbs mit den zahlreichen und
zeitintensiven Formalitäten verbunden ist, wie z.B. das peinliche Sammeln der Beweise
für Auftrag auf Erteilung der Genehmigung. Samt den folgenden Novellierungen wurde
aber diese Regelung immer mehr liberalisiert, damit sich das polnische Recht an die
politischen und wirtschaftlichen Veränderungen in Europa anpasst. Nach dem Beitritt
zur Europäischen Union verschwanden die meisten Beschränkungen gegen die
Staatsangehörigen der Europäischen Gemeinschaft. Die Ausländer, die nicht aus der
EU kommen, sind immerfort dazu verpflichtet, ihre Bindungen an die Republik Polen
vorzuweisen, aber wenn sie imstande sind, solche Verhältnisse zu bestätigen,
bekommen sie eigentlich ohne Schwierigkeiten die Bewilligung vom polnischen
Ministerium. Im Falle, dass sie solche Umstände nicht beweisen können, wird ihnen der
Immobilienerwerb verweigert. Dann haben sie nur die Alternative, entweder infolge
des Erbens oder bei der Umwandlung einer Gesellschaft eine Immobilie in Besitz zu
nehmen, weil dann das EGA keine Anwendung findet.
Laut den Statistiken, die im Kapitel 3.4. angeführt wurden, steigt die Zahl der
von den Ausländern erworbenen Immobilien systematisch, wobei man den gröβten
Anstieg nach dem Jahre 2004 beobachten kann. Der polnische Immobilienmarkt
entwickelt sich ständig und die nächsten Wirtschaftsprognosen sind sehr aussichtsreich,
deswegen wurden die polnischen Immobilien zu einer rentablen Kapitalanlage. Die
Zahlen zeigen auch eine andere interessante Erscheinung, und zwar werden immer
weniger Genehmigungen von dem Minister des Inneren erteilt, weil die Mehrheit der
53
ausländischen Anleger aus den Ländern der Europäischen Union kommt und die
staatliche Erlaubnis bei den meisten Liegenschaften überhaupt nicht braucht.
Eine bedeutende Erleichterung brachte bei dem Immobilienerwerb die Haager
Konvention. Seit kurzem können die Ausländer statt eine konsularische Beglaubigung
zu erlangen, die Apostille-Klausel benutzen. Weil bei dem Erwerb verschiedene auch
ausländische Dokumente erforderlich vorzuweisen sind, wird der Kauf einer
Liegenschaft dadurch erheblich beschleunigt.
Die Frage des Immobilienerwerbs durch Ausländer sorgte immer für eine groβe
Kontroverse und nicht nur in dem polnischen Staat. Davon zeugt die Tatsache, dass
nicht in allen alten Ländern der Europäischen Union die Beschränkungen beim
Immobilienerwerb durch Ausländer völlig aufgehoben wurden. Obwohl laut dem
wichtigsten Prinzip der EU der Kapitalverkehr unbehindert herrschen sollte, muss man
in solchen europäischen Ländern einige Bedingungen erfüllen, um eine Immobilie zu
kaufen. Es liegt immer in Absicht jedes Staates, ihre eigenen Interessen zu schützen,
und eben zu diesem Zweck wurden die Beschränkungen und die Kontrolle über den
Immobilienerwerb auferlegt. Auch die polnische Regierung bemühte sich mit Erfolg
darum, möglichst längste Übergangsfrist nach dem Beitritt zur EU zu verhandeln.
Der Ausländer kann aber bei dem Immobilienerwerb auch auf eine andersartige
Schwierigkeit stoβen, und zwar auf das Problem, das nicht nur mit den polnischen
Rechtregelungen, sondern auch mit den kulturellen Vorurteilen verbunden ist. Wie es
sich aber herausstellte, kam es trotz groβen Befürchtungen mancher Leute die
Erscheinung des Massenausverkaufs der polnischen Immobilie nicht vor, wiederum
liefert der Immobilienerwerb durch Ausländer einen groβen Beitrag zur heutigen
günstigen Lage auf polnischen Immobilienmarkt.
54
Zusammenfassung in polnischer Sprache
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców reguluje jedna z najstarszych
obowiązujących w prawie polskim ustaw, a mianowicie Ustawa o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24. marca 1920 roku, zwana dalej
NierCudzU. Pierwsze rozróżnienie pomiędzy rzeczami ruchomymi a nieruchomościami
pojawiło się już w prawie rzymskim, natomiast obecnie szczegółowy zapis dotyczący
pojęcia nieruchomości znajduje się w art. 46 Kodeksu Cywilnego. „Pod pojęciem
nieruchomości będziemy rozumieć grunt wraz ze wszystkimi jego częściami
składowymi, trwale z gruntem związanymi”.176 W zależności od funkcji spełnianej
przez nieruchomość, rozróżnia się pomiędzy nieruchomościami gruntowymi (w tym
leśnymi i rolnymi) oraz budynkowymi i lokalowymi. Cechami charakterystycznymi
nieruchomości jest ich stałość w miejscu i czasie, co ma rozmaite skutki prawne oraz
ekonomiczne, zarówno pozytywne jak i negatywne.
Co się tyczy pojęcia cudzoziemca, definicja została wprowadzona do
NierCudzU dopiero w roku 1988. W świetle tej ustawy cudzoziemcem jest osoba nie
posiadająca obywatelstwa polskiego. Tak więc osoba fizyczna jak i osoba prawna oraz
spółka nie posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę za granicę, spółka nie
posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana
przez podmioty zagraniczne są w świetle NierCudzU cudzoziemcami. W prawie
polskim brak jednak spójności co do kwestii, kto jest cudzoziemcem. Cudzoziemcy
chcący rozpocząć działalność gospodarczą w Polsce muszą
uwzględnić odmienną
definicję, która występuje m.in. w Ustawie o działalności gospodarczej.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców od roku 1920 była
nowelizowana wielokrotnie. Początkowo do sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi
mogło dojść tylko za zgodą Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w
porozumieniu z innymi ministrami – najczęściej Ministrem Rolnictwa oraz Ministrem
Obrony Narodowej. Zawiłość procesu uzyskania zezwolenia powodowała jednak
znaczne
wydłużenie
czynności
nabycia
nieruchomości.
Wraz
z
kolejnymi
nowelizacjami procedura uzyskiwania zezwolenia uległa znacznemu uproszczeniu.
176
2000, S. 13.
55
Ograniczanie praw przy nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców ma na
celu ochronę interesów państwa. Do Unii Europejskiej należą państwa, w których nie
występują żadne ograniczenia
przy zakupie nieruchomości w stosunku do
obcokrajowców, jak np. Portugalia, Francja, Wielka Brytania, Holandia, Belgia,
Niemcy czy Luksemburg. Mniej praw przysługuje obcokrajowcom w Finlandii, Grecji,
Hiszpanii, Irlandii, Szwecji i Islandii, a w szczególności w Danii i Austrii. W krajach,
które przystąpiły do Wspólnoty Europejskiej stosunkowo niedawno, obowiązuje tzw.
okres
przejściowy,
po
upłynięciu
którego
większość
ograniczeń
przestanie
obowiązywać.
Już pierwsze zdanie w NierCudzU określa jednoznacznie, że „nabycie
nieruchomości
przez
cudzoziemca
zezwolenia”177.
wymaga
Minister
Spraw
Wewnętrznych i Administracji wydaje owe zezwolenie w drodze postępowania
administracyjnego w porozumieniu z Ministrem Obrony Narodowej, a w przypadku
nieruchomości rolnych za zgodą ministra do spraw rozwoju wsi. W świetle prawa
zezwolenie wymagane jest również przy nabywaniu akcji i udziałów w nieruchomości.
W przypadku sprzeciwu któregoś z ministrów cudzoziemiec nie może otrzymać
zezwolenia i tym samym zgodnie z prawem nabyć nieruchomości na terenie Polski.
Odmowna decyzja wydawana jest zazwyczaj w przypadku, kiedy nabycie
nieruchomości mogłoby zagrażać bezpieczeństwu państwa lub naruszać porządek
publiczny. W przypadku jeśli cudzoziemiec udowodni za pomocą stosownych
dokumentów
związki
łączące
go
trwale
z
Polską,
istnieje
bardzo
duże
prawdopodobieństwo, że zgodę taką otrzyma. Okolicznościami przemawiającymi na
korzyść cudzoziemca może być posiadanie polskiego obywatelstwa lub polskiego
pochodzenia, a także związek małżeński z obywatelem Polski, stałe miejsce
zamieszkania lub umowa o pracę. Wnioski o uzyskanie zezwolenia są składane do
Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji
do Departamentu Zezwoleń i
Koncesji.
Obowiązek uzyskania zezwolenia traci swą moc prawną w kilku przypadkach
wymienionych w art. 8 NierCudzU, m.in. kiedy cudzoziemiec nabywa lokal mieszkalny
lub lokal użytkowy służący zaspokojeniu jego potrzeb. Także wówczas kiedy
177
S. 2.
56
nieruchomość nabywana jest przez obcokrajowca mieszkającego na terytorium Polski
dłużej niż 5 lat od uzyskania zezwolenia na osiedlenie się oraz cudzoziemca będącego
w związku małżeńskim z obywatelem Polski i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2
lata. Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego oraz nabycie na cele
statutowe, jak również nabycie przez obcokrajowca będącego bankiem nie wymaga
uzyskania zgody ministra. Po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej w NierCudzU
pojawił się zapis mówiący o swobodnym nabywaniu nieruchomości przez obywateli jak
i przedsiębiorców państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Wyjątek stanowi
jedynie nabywanie tzw. drugiego domu przez okres 5 lat oraz nieruchomości rolnych i
leśnych przez okres 12 lat po akcesji Polski do Unii Europejskiej.
Ustawa nie znajduje natomiast zastosowania w przypadku dziedziczenia i
przekształcenia spółki.
NierCudzU zawiera również zapis odnośnie obowiązku składania corocznego
sprawozdania Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji dla Sejmu z realizacji tej
ustawy. Z najnowszych danych przedstawionych w sprawozdaniu z roku 2005 wynika,
że polskie nieruchomości uznawane są za dobrą inwestycję i coraz więcej
cudzoziemców nabywa je na własność. Zjawisko to przybrało na sile szczególnie po
wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej, przy czym coraz mniej zagranicznych
inwestorów jest zobligowanych ubiegać się o wydanie zezwolenia.
Proces nabywania nieruchomości przez obcokrajowców znacznie ułatwiło
podpisanie przez Polskę postanowień Konwencji Haskiej, znoszącej wymóg legalizacji
dokumentów urzędowych, które zostały sporządzone na terytorium jednego z państw,
będących stronami konwencji. Zamiast legalizacji obecnie obowiązuje jednolite
poświadczenie – klauzula Apostille, które zostaje dołączone do dokumentu. Klauzula ta
poświadcza wiarygodność podpisu i stempla złożonego na dokumencie.
Polskie nieruchomości cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony
cudzoziemców, ponieważ obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest znakomita, a i
najbliższe prognozy gospodarcze przedstawiają ją w bardzo korzystnym świetle. Mimo
wielu inwestycji na rynku nieruchomości, istnieje duże zapotrzebowanie na nowe
budynki. W ostatnich latach wzrosła szczególnie liczba sprzedawanych mieszkań, przez
co ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły. W najbliższych latach spodziewane jest
przede wszystkim zainteresowanie w sektorze biurowym i magazynowym. Nie bez
znaczenia dla polskiego rynku nieruchomości będą inwestycje związane z organizacją
57
mistrzostw w piłce nożnej EURO 2012, które z pewnością jeszcze bardziej zwiększą
wartość krajowych nieruchomości.
Cudzoziemcy inwestujący na polskim rynku nieruchomości mogą napotkać
pewne uprzedzenia na tle kulturowym wśród obywateli polskich. Jest to spowodowane
złymi doświadczeniami w historii państwa polskiego oraz nieznajomością prawa.
Szczególnie przed wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej, uwydatniły się obawy
Polaków przed tzw. masowym wykupywaniem ziem polskich przez obcokrajowców, co
dla wielu było jednoznaczne z wyzbywaniem się majątku narodowego i historii kraju.
Niepokoje okazały się jednak zupełnie niesłuszne, gdyż mimo wielu inwestycji z
udziałem kapitału zagranicznego, zjawisko to nie osiągnęło wielkich rozmiarów.
58
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„Die Verordnung des Ministers für innere Angelegenheiten und Verwaltung in der
Sache der detaillierten Informationen und Dokumentarten, die ein Ausländer, der
die Erteilung einer Genehmigung für den Grundstückserwerb beantragt,
verpflichtet ist vorzulegen.“. In: Major, Tomasz: Immobilienerwerb durch
Ausländer in Polen. Hrsg. Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005.
Wancke, Piotr: „Dokumenty i akty prawne mające wpływ na stan prawny
nieruchomości, cz. I.”. In: Nieruchomości C. H. Beck 10/2005.
60
Internetseiten
http://finanse.wp.pl/kat,7069,wid,8813184,wiadomosc.html?ticaid=13a91
http://gospodarka.gazeta.pl/pieniadze/1,69593,2953495.html
http://susi.e-technik.uniulm.de:8080/Meyers2/seite/werk/meyers/band/8/seite/0901/meyers_b8_s0901.ht
ml #Immobilien
http://wirtschaft.nuernberg.de/ver2004/scripts/01_01_pressemitteilungen.html?id=686&
su=&suchwort=
http://www.bankier.pl/wiadomosci/article.html?article_id=1485136
http://www.biznespolska.pl/files/reports/EURO2012nieruchomosci.doc
http://www.kn.com.pl/artykuly/?id=245&pages=0
http://www.polen-tschechienhttp://www.polskienieruchomosci.pl/artykul
http://www.ppr.pl/artykul.php?id=99062kontakt.info/servlet/link_file?link_id=9973&re
f_knoten_id=25785&ref_detail=portal&ref_sprache=deu
61
Anhänge
Anhang 1.: Ein Beispiel für Apostille aus Nevada.
62
Anhang 2.: Der Vorvertrag.
Urkundenrolle A Nr. .....................................
NOTARIELLE URKUNDE
Am ............................................. (...................................) vor .............................................., dem Notar der
Notariatskanzlei in ................................... in der .................................................... Straβe, sind erschienen;
1) .............................................................................., wohnhaft in ........................................ in der
.................................................... Straβe,
.................................................... Straβe, im folgenden „Verkäufer“ genannt.
.................................................... Straβe, im folgenden „Käufer“ genannt.
Die Identität der Erschienenen hat der Notar anhand des:
Zu. 1 – Personalausweises .......................................................... festgestellt.
Der Vorvertrag über den Verkauf einer Immobilie
§ 1. Die Verkäufer erklären, dass:
-
sie Miteigentümer auf den Rechten der Zugewinngemeinschaft einer nicht bebauten Immobilie
sind, die in ............................... (................................) in der .........................................................
Straβe
liegt,
im
Liegenschaftskataster
als
Grundstück
Nr.
................................
(...........................................) bezeichnet wird, mit einer Fläche von ..................................... m²
(.................................................................... Quadratmetern), im Grundbuch ..............................
.................................. erfasst, durch das Amtsgericht in ............................................. – Abteilung
für Grundbücher geführt,
-
die Teile III und IV des Grundbuches keine Belastungen aufweisen,
-
die Eintragungen ins Grundbuch bis zum heutigen Tag nicht verändert wurden,
-
die oben beschriebene Immobilie mit keinen Schulden, keinen beschränkten Sachenrechten,
darunter mit keiner gesetzlichen Hypothek und keiner Zwangshypothek sowie keinen
Verbindlichkeiten belastet ist, für welche die Vorschriften des Gesetzes vom 29. Juli 1997
gelten – die Abgabeordnung sowie Ansprüche Dritter Anwendung finden,
63
-
gemäβ dem örtlichen Raumordnungsplan (der Beschluss des Stadtrates Nr. ................................,
vom ..............................) die oben beschriebene Immobilie nur als Wohnbebauungsgebiet (ein
Einfamilienbau) bestimmt ist.
§ 2. Der Verkäufer verpflichtet sich die im § 1. des Vertrages beschriebene Immobilie, dem
Käufer für den Preis von ................................... Zloty zu verkaufen.
§ 3. Der Käufer verpflichtet sich die im § 1. des Vertrages beschriebene Immobilie für den in
§ 2. bestimmten Preis zu kaufen.
§ 4. Die Parteien verpflichten sich den versprochenen Vertrag bis zum ................................
schlieβen.
§ 5. Die Bezahlung des Preises und die Herausgabe der Immobilie wird am Tag der
versprochenen Vertragsschlieβung erfolgen.
§ 6. Mit dem Titel des Vorschusses zahlt der Käufer dem Verkäufer den Betrag von
....................................
(.............................................) Zloty, was die Verkäufer durch das
Unterschreiben des vorliegenden Vertrages quittieren.
§ 7. Die Kosten des vorliegenden Vertrages und des versprochenen Vertrages trägt der Käufer.
§ 8. Der Notar hat die Vertragsparteien über den Inhalt des Vorschriften der Art. 64, 389 und
390 ZGB (Zivilgesetzbuches) und über die Möglichkeit einer Antragsstellung auf die
Übertragung des Grundstücks in den Titel III des Grundbuches GB ........................................
durch die Parteien ans Amtsgericht in ............................................ – die Abteilung für
Grundbücher informiert.
§ 9. Die Auszüge aus dieser Urkunde dürfen die Notariatsgebühr – Dz.U. vom 1991 Nr. 11, Pos.
50; mit Änderungen).
Die Urkunde wurde vorgelesen, genehmigt und unterschrieben.
64
Anhang 3.: Der Kaufvertrag über eine Immobilie
Urkundenrolle A Nr. .....................................
NOTARIELLE URKUNDE
Am ........................................ (.................................) vor ......................................, dem Notar der
Notariatskanzlei in ................................ in der ......................................... Straβe, sind erschienen;
1) ....................................................................., der Sohn von ........................................................,
wohnhaft in ...................................................., in der .............................................. Straβe, im
folgenden „Verkäufer“ genannt,
2) ....................................................................., der Sohn von ........................................................,
wohnhaft in ...................................................., in der .............................................. Straβe
................................. erklärt, dass er für die ............................................ Gesellschaft mit
beschränkter
Haftung
(GmbH)
mit
dem
Sitz
in
........................................
in
der
.................................................. Straβe, als Vorstandsmitglied handelt, als solches ins
Handelsregister für die oben genannte GmbH Nr. .................................. eingetragen ist, das vom
Amtsgericht in ....................................................... – Abteilung für ..............................................
geführt wird, welche die beglaubigte Abschrift vom ..........................................., vorlegt und
zusichert, dass die Eintragungen in dieses Register bis zum heutigen Tag nicht geändert wurden.
.................................................. wird im folgenden Teil der Urkunde „Käufer“ genannt.
Die Identität der Erschienenen hat der Notar anhand des:
65
Der Kaufvertrag über eine Immobilie
§ 1. Der Verkäufer erklärt, dass:
-
der Eigentümer der nicht bebauten Immobilie ist, die in ........................................................ in
der ................................................... (...............................................) Straβe liegt, die im
Liegenschaftskataster als Grundstück Nr. ................................ bezeichnet ist, mit einer Fläche
von ....................................... m² (........................................ Quadratmetern), im Grundbuch GB
............................................... aufgeführt, das vom Amtsgericht in ................................................
– die Abteilung für die Grundbücher geführt wird.
-
die Abteilungen III und IV des aufgeführten Grundbuches keine Belastungen aufweisen,
-
die Eintragungen ins Grundbuch bis zum heutigen Tag nicht verändert wurden,
-
die oben beschriebene Immobilie mit keinen Schulden, keinen beschränkten Sachenrechten,
darunter mit keiner gesetzlichen Hypothek und keiner Zwangshypothek sowie keinen
Verbindlichkeiten belastet ist, für welche die Vorschriften des Gesetzes vom 29. Juli 1997
gelten – die Abgabeordnung sowie Ansprüche Dritter Anwendung finden,
-
gemäβ
dem
örtlichen
Raumordnungsplan
(der
Beschluss
des
Gemeinderates
Nr.
................................, vom ..............................) die oben beschriebene Immobilie nur als
Wohnbebauungsgebiet (ein Mehrfamilienbau) bestimmt ist,
-
die oben beschriebene Immobilie durch den Verkäufer von der Eheschlieβung erworben wurde.
Beim Verfassen der Urkunde wurden:
-
ein Auszug aus dem Grundbuch GB .................................................... herausgegeben vom
Amtsgericht
in
..........................................
–
Abteilung
für
Grundbücher
vom
......................................... Nr. .............................. vorgelegt,
-
ein Auszug aus dem Protokoll der Gesellschafterversammlung ..................................... der
Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit dem Sitz in ..............................................., die am
.................................. abgehalten wurde, die den Beschluss in der Sache des Erwerbs der oben
beschriebenen
Immobilie
für
den
Preis
von
..............................................
(...............................................) Zloty ab .................................... beinhaltet.
§ 2. Der Verkäufer verkauft und der Käufer erwirbt das Eigentum der in § 1. beschriebenen
Immobilie für den Preis von .......................................... Zloty.
§ 3. Der in § 2. beschriebene Preis wurde vollständig am heutigen Tag bezahlt, was der Verkäufer
durch das Unterschreiben dieses Vertrages quittiert.
§ 4. Die Herausgabe der Immobilie ist mit dem heutigen Tag erfolgt.
§ 5. Die Kosten der Schlieβung dieses Vertrages übernimmt der Käufer.
§ 6. Die Auszüge aus dieser Urkunde dürfen den Beteiligten in beliebiger Ausführung
herausgegeben werden.
§ 7. Die hier Erschienen erheben auf Grund des beurkundeten Vertrages und den im § 1. genannten
Unterlagen um:
66
-
die
Eintragung
in
das
Grundbuch
.............................................,
als
Eigentümer
........................................ der Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit dem Sitz in
..........................................
§ 8. Der Notar hat die Parteien:
-
über den Inhalt des Art. 16 des Gesetzes über die Gerichtskosten in Zivilsachen (Dz.U. vom
1967 Nr. 24, Pos. 110; mit Änderungen) belehrt und auch informiert, dass das Amtsgericht in
Danzig – die Abteilung für Grundbücher die Vertragsparteien auffordern wird, die
Gerichtskosten für die Eintragung des Eigentumsrechts gemäβ der Verordnung des
Justizministers in der Sache über die Feststellung der Eintragungskosten in Zivilsachen vom 17.
Dezember 1996 (Dz.U. vom 1996 Nr. 154, Pos. 753; mit Änderungen) zu entrichten.
-
über den Inhalt des Art. 28 des Gesetzes über die Einkommenssteuer von natürlichen Personen
(Dz.U. vom 1993 Nr. 90, Pos. 416; mit Änderungen).
§ 9. Es wurden bezogen:
-
die Stempelsteuer (die Verordnung über die Stempelsteuer – Dz.U. vom 1994 Nr. 136, Pos. 705;
mit Änderungen),
-
die Notariatsgebühr (die Verordnung über die Notariatsgebühr – Dz.U. vom 1991 Nr. 33, Pos.
146; mit Änderungen),
-
die Mehrwertsteuer (die Verordnung über die Mehrwertsteuer – Dz.U. vom 2004 Nr. 54, Pos.
535).
Die Urkunde wurde vorgelesen, genehmigt und unterschrieben.
67

Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen und die

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