Freiburger Mietspiegel 2011

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Mietspiegel
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2011 - 2012
(gültig von 01.01.2011 bis 31.12.2012) • Schutzgebühr 7,50 €
Inhaltsverzeichnis
Seite
Vorwort.........................................................................................................................
3
Mietspiegel der Stadt Freiburg......................................................................................
4
1. Welche wichtigen Änderungen hat die Neuauflage ergeben?.................................
5
2. Über was gibt der Mietspiegel Auskunft?
Inhalt, Funktion u. Aufbau des Mietspiegels............................................................
6
3. Ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung........................................................
8
3.1 Zu / Abschläge für Wohnraum...............................................................................
.
3.1 a Baualter..............................................................................................................
10
3.1 b Art und Beschaffenheit.......................................................................................
11
3.1 c Ausstattung.........................................................................................................
12
3.1 d Wohnlage...........................................................................................................
14
3.2 Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete......................................................
17
3.3 Preisspannen........................................................................................................
18
Wohnlagenkarte...........................................................................................................
20
Straßenverzeichnis zur Wohnlagenkarte......................................................................
22
Auszug aus den mietrechtlichen Vorschriften des BGB...............................................
26
Haus & Grund
EigentümerschutzGemeinschaft
Haus & Grund
Immobilien GmbH
Rechtsberatung
Bau- und Energieberatung
Steuerberatung u.v.m.
Vermietung
Verkauf
Verwaltung
Wir sind die Interessenvertretung für das Immobilieneigentum in Freiburg und Umgebung.
Telefon 0761 / 38 056-0
Telefax 0761 / 38 056-60
Sprechen Sie mit uns, denn
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Haus & Grund
wir kennen uns aus in FreiErbprinzenstraße 7
burg und Umgebung
79098 Freiburg
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10
Vorwort
Vorwort
Sehr geehrte
geehrte Damen
Damen und
und Herren,
Herren,
Sehr
auf ausdrücklichen
ausdrücklichen
Wunsch
der und
Mieterund
auf
Wunsch
der MieterVermieterVermieterseite
hat
der
Gemeinderat
die
Neuerstellung
seite hat der Gemeinderat die Neuerstellung des Freides Freiburger
Mietspiegels
2011
der Regressiburger
Mietspiegels
2011 nach
der nach
Regressionsmethoonsmethode
in
Auftrag
gegeben.
Unter
Moderation
des
de in Auftrag gegeben. Unter Moderation des aneranerkannten
Mietrechtsexperten,
Herrn
Hubert
Blank,
kannten Mietrechtsexperten, Herrn Hubert Blank, RichRichter
wurden
in einer
paritätisch
besetzten
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a.D.,a.D.,
wurden
in einer
paritätisch
besetzten
Arbeitsbeitsgruppe
bestehend
aus
Vertreterinnen
und
Vertregruppe bestehend aus Vertreterinnen und Vertretern
tern Mietervon MieterVermieterseite
der Fragenkavon
und und
Vermieterseite
u.a. u.a.
der Fragenkatalog
talog
erstellt
und
Bearbeitungshinweise
die Mieterstellt und Bearbeitungshinweise für diefür
Mietspiegelspiegelbroschüre
formuliert.
es der Arbeitsbroschüre
formuliert.
Auch istAuch
es deristArbeitsgruppe
zugruppe
zusammen
mit
dem
Institut
GEWOS
gelungen,
sammen mit dem Institut GEWOS gelungen,
die Andie Anwenderfreundlichkeit
des Mietspiegels
insgesamt
wenderfreundlichkeit
des Mietspiegels
insgesamt
zu
zu
optimieren.
Fachlich
begleitet
wurde
die
Arbeitsoptimieren. Fachlich begleitet wurde die Arbeitsgruppe
gruppe
von Fachleuten
aus der Verwaltung
und den
von
Fachleuten
aus der Verwaltung
und den Gerichten.
Gerichten.
vum dar.
Aus verfahrenstechnischer Sicht stellt die vorliegende
AusAuflage
verfahrenstechnischer
Sicht stellt die
vorliegende
9.
des Freiburger Mietspiegels
somit
ein No9.
Auflage
des
Freiburger
Mietspiegels
somit
ein Novum dar.
Ich danke dem Institut GEWOS und allen an der Mietspiegelerstellung beteiligten InstituIch danke
Institutfür
GEWOS
allen
an der Mietspiegelerstellung
beteiligten
Institutionen
unddem
Personen
die sehrund
gute
Zusammenarbeit.
Mein ganz besonderer
Dank
gilt
tionen
und
Personen
für
die
sehr
gute
Zusammenarbeit.
Mein
ganz
besonderer
Dank
gilt
den Freiburger Mieterinnen und Mietern und auch den Vermieterinnen und Vermietern,
denmit
Freiburger
Mieterinnen
und Mietern
auch den
Vermieterinnen
die
ihrer freiwilligen
Teilnahme
an derund
Befragung
diesen
Mietspiegelund
erstVermietern,
ermöglicht
die
mit
ihrer
freiwilligen
Teilnahme
an
der
Befragung
diesen
Mietspiegel
erst ermöglicht
haben.
haben.
Otto Neideck
Otto Neideck
Erster
Bürgermeister
Erster Bürgermeister
Seite 3
Mietspiegel der Stadt Freiburg
Bei dem vorliegenden Mietspiegel 2011 handelt es sich um eine Neuerstellung gemäß
den Bestimmungen des § 558d Abs. 2 S. 3 BGB. Er basiert auf der Grundlage von persönlichen Umfragen bei Bewohnerinnen und Bewohnern von nicht preisgebundenen
Wohnungen im Stadtgebiet von Freiburg im Breisgau. Die Angaben des Mietspiegels beruhen auf einer repräsentativen Zufallsstichprobe von 2.047 Wohnungen, die zum Stichtag 01. Juli 2010 im Stadtgebiet von Freiburg erhoben wurden. Die Datenerhebung und
die Auswertung des Datenmaterials erfolgte durch GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung, Hamburg. Das dem Mietspiegel zugrunde liegende regressionsanalytische Auswertungsverfahren ermöglicht detaillierte und statistisch signifikante Ergebnisse für den Mietwohnungsmarkt.
Der Mietspiegel 2011 wurde erstmalig von einer paritätisch besetzten Arbeitsgruppe bestehend aus Vertreterinnen und Vertretern von Mieter- und Vermieterseite unter Moderation eines anerkannten Mietrechtsexperten erstellt. Die ehrenamtlich tätige Arbeitsgruppe
setzte sich wie folgt zusammen:
Mit Stimmrecht:

Herr Hubert Blank, Richter des Landgericht Mannheim a.D., anerkannter Mietrechtsexperte, Herausgeber von Kommentierungen zum Mietrecht

fünf Vertreter/innen von Mieter/innen, darunter
- drei Vertreter/innen des Mietervereins Regio Freiburg e.V.
- ein Vertreter des Badischer Mieterrings e.V.
- ein Vertreter der Mieterhilfe e.V. Freiburg

fünf Vertreter/innen von Vermieter/innen, darunter
- ein Vertreter der Freiburger Wohnungs-/Hauseigentümerverbände
- ein Vertreter der Freiburger Wohnungsgenossenschaften
- ein Vertreter der Freiburger Wohnungsbauunternehmen
- ein Vertreter des Immobilienverbandes Deutschland (IVD)
- ein Vertreter einer Freiburger Hausverwaltung
Ohne Stimmrecht

jeweils ein Vertreter des Amtsgericht und Landgericht Freiburg

Vertreter/innen von Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung, Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, Bürgermeisteramt Dezernat IV und Rechtsamt
der Stadtverwaltung Freiburg
Der Mietspiegel in der vorliegenden Form wurde gemäß Beschluss des Gemeinderats
der Stadt Freiburg vom 30. November 2010 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Er
tritt am 01.01.2011 in Kraft. Die Dokumentation zur Erstellung des Freiburger Mietspiegels 2011 kann beim Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, Fahnenbergplatz 4,
79098 Freiburg i. Br. ([email protected]), für 20,00 Euro erworben werden.
Seite 4
1. Welche wichtigen Änderungen hat die Neuauflage ergeben?
 Die mittlere monatliche Nettomiete aller Wohnungen - unabhängig von Wohnfläche,
Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen - liegt in der Stadt Freiburg nach der
Neuerhebung bei 7,29 Euro / m2.
 Die durchschnittliche Mietpreissteigerung seit der letzten Mietspiegelerhebung beträgt 0,15 Euro bzw. 2,1 Prozent.
 Aufbau und Inhalt des Freiburger Mietspiegels bleiben nahezu unverändert: Die Basismiete wird in Tabelle 1 abgebildet. Sie bildet die Grundlage der Vergleichsmietenberechnung.
 Besonderheiten bei Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage einer Wohnung werden über ein Tabellensystem mit Zu- / Abschlägen erfasst und ermöglichen eine detaillierte Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen, die von der
Basismiete abweichen. Einige Merkmale sind aufgrund einer präziseren Methodik im
neuen Mietspiegel nicht mehr vertreten. Der geringere Umfang an Merkmalen erhöht
die Anwenderfreundlichkeit.
Seite 5
2. Über was gibt der Mietspiegel Auskunft?
Inhalt, Funktion und Aufbau des Mietspiegels
Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d BGB eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete). Diese ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aus
Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder - von Betriebskostenerhöhungen abgesehen - geändert worden sind. Der Mietspiegel weist einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Vergleichsmieten verschiedener Wohnungskategorien aus. Er ist anwendbar für Mietwohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt im
Wohnflächenbereich zwischen 20 m² und 150 m².
Aufgrund der rechtlichen Bestimmungen (§ 549 BGB) ist die Anwendung des Mietspiegels ausgeschlossen für:

Preisgebundenen Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder
Wohnraum mit einer Mietobergrenze;

Wohnraum in Studentenwohn-, Jugendwohn-, Alten(pflege)-, Obdachlosenheimen
oder in sonstigen Heimen;

Wohnraum, der zumindest teilweise zu Gewerbezwecken genutzt wird;

Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist;

Wohnraum, der überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist (ausgenommen Einbauküche und Einbauschränke);

Wohnraum, der Teil der von der Vermieterin / vom Vermieter selbst bewohnten
Wohnung ist.
Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere
Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder nur in unzureichender Anzahl erfasst wurden:

Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird (z.B. Dienst- oder Werkswohnungen, deren Mietvertrag / Miethöhe an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden ist);

Untermietverhältnisse für Teile der Wohnung;

„Klassische Wohngemeinschaften“, (z. B. bestehen von mehreren Hauptmietverhältnissen in einer Wohnung);

Wohnungen ohne Küche (z. B. fehlende Anschlüsse);

Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser;

Wohnungen im „Betreuten Wohnen“;

Nicht abgeschlossener Wohnraum ohne eigene Wohnungsabschlusstür.
Seite 6
3.2 Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Bei
im Mietspiegel
handelt
es2sich
um in
monatliche
Ausden
denMietpreisangaben
Ergebnissen der Tabellen
1 sowie
2 a bis
e wird
Tabelle 3Nettokaltmieten
die ortsübliche
in
Euro / m². DiefürNettokaltmiete
das Entgelt
für dieermittelt:
Überlassung der Wohnung
Vergleichsmiete
eine konkrete ist
Wohnung
in vierrein
Schritten
ohne Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung. Der Mietpreis für eine Gara1. Übertragen
die ausgewählte
Basismiete aus
1 in Tabelle 3. Kostenansätze
ge
bzw. einen Sie
Stellplatz,
etwaige MöblierungsundTabelle
Untermietzuschläge,
für Schönheitsreparaturen und kleinere Instandhaltungskosten sind in der Nettomiete
2. Übertragen
die in den Tabellen 2 a bis 2 e ermittelten prozentualen Zu- / Abschläebenfalls
nicht Sie
enthalten.
ge in Tabelle 3. Bilden Sie dann die Summe dieser Zu- / Abschläge (Feld A).
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind z.B. Betriebskosten in der
Mietzahlung
enthalten
(= Brutto/ Inklusivmiete
oderinTeilinklusivmiete),
muss
geleis3. Rechnen Sie
die Summe
dieser
Zu- / Abschläge
Euro / m² um (Feld
B), der
indem
Sie
tetedieMietbetrag
vormit
der
Anwendung
Mietspiegels
um/ Abschläge
die entsprechend
Basismiete
der
Summe derdes
prozentualen
Zu(Feld A)enthaltenen
multiplizieBetriebskosten
bereinigt werden.
ren und anschließend
durch 100 teilen.
Die
ErmittlungSie
derdie
ortsüblichen
Vergleichsmiete
eine konkretepro
Wohnung
erfolgt
im
4. Berechnen
durchschnittliche
ortsüblichefür
Vergleichsmiete
m², indem
Sie die
Mietspiegel
über mehrere
Tabellen:
Summe (bzw.
im Falle eines
negativen Abschlagbetrags die Differenz) aus Basismiete
und Zu- / Abschlagsbetrag (Feld B) bilden.
1. In Tabelle 1 wird die sogenannte Basismiete bestimmt.
Tabelle 3: Berechnungsschema zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
2. In den pro
Tabellen
Monat2a bis 2e wird ermittelt, inwiefern eine Wohnung aufgrund von Besonderheiten bei Baualter, Gebäudetyp, Beschaffenheit und Art der Wohnung, Ausstattung oder Wohnlage Zu- oder Abschläge erhält.
SCHRITT
Übertrag in
EURO / m²
3. In Tabelle 3 werden die Ergebnisse aus Tabelle 1 sowie PROZENT
den Tabellen 2a bis 2e zusammengefasst, um daraus die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum zu bestimmen.
Schritt
1 Tabelle 1: Basismiete je nach Wohnfläche
Schritt 2
Tabelle 2 a: Baualter
Tabelle 2 b: Art und Beschaffenheit
Tabelle 2 c: Ausstattung
Tabelle 2 d: Wohnlagenzone
Tabelle 2 e: Wohnlagebesonderheiten
Summe der prozentualen Zu- / Abschläge:
(Feld A)
Schritt 3
Umrechnung der Summe der Zu/ Abschläge in Euro / m²:
Basismiete
x
Feld A
Schritt 4
Durchschnittliche ortsübliche
Vergleichsmiete
Basismiete
+
Feld B
Seite 7
/
100
=
=
(Feld B)
3. Ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung
Anwendungsanleitung für Tabelle 1:
1. Ermitteln Sie nach den gesetzlichen Bestimmungen die Wohnfläche der Wohnung
(siehe dazu auch die Anmerkungen zur Wohnungsgröße nach Tabelle 1).
2. Ordnen Sie Ihre Wohnung in Tabelle 1 nach der Wohnfläche ein.
3. Übertragen Sie den abgelesenen Wert für die Basismiete in Tabelle 3.
Tabelle 1:
Wohnfläche
(m²)
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
Basismiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche
(Auf-/Abrundung nach mathematischen Grundsätzen)
Basismiete
(Euro/m²)
11,74
11,47
11,22
10,99
10,77
10,56
10,37
10,19
10,02
9,86
9,70
9,56
9,42
9,29
9,16
9,05
8,93
8,82
8,72
8,62
8,53
8,44
8,35
8,27
8,19
8,11
8,04
7,97
7,90
7,84
7,77
7,71
7,66
Wohnfläche
(m²)
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
Basismiete
(Euro/m²)
7,60
7,54
7,49
7,44
7,39
7,35
7,30
7,26
7,21
7,17
7,13
7,10
7,06
7,03
6,99
6,96
6,93
6,90
6,87
6,85
6,82
6,80
6,78
6,76
6,74
6,72
6,71
6,70
6,68
6,67
6,67
6,66
6,65
Seite 8
Wohnfläche
(m²)
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
Basismiete
(Euro/m²)
6,65
6,65
6,65
6,66
6,66
6,67
6,68
6,69
6,70
6,71
6,73
6,74
6,76
6,78
6,80
6,82
6,84
6,86
6,88
6,90
6,91
6,93
6,95
6,96
6,98
6,99
7,00
7,01
7,02
7,02
7,02
7,03
7,03
Wohnfläche
(m²)
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
Basismiete
(Euro/m²)
7,02
7,02
7,02
7,01
7,00
6,99
6,98
6,97
6,96
6,95
6,93
6,92
6,91
6,89
6,87
6,86
6,84
6,83
6,81
6,79
6,78
6,76
6,74
6,73
6,71
6,69
6,68
6,66
6,64
6,63
6,61
6,59
Aus den Ergebnissen
der Tabellen 1 sowie 2 a bis 2 e wird in Tabelle 3 die ortsübliche
Anmerkungen
zur Wohnungsgröße:
Vergleichsmiete
eine konkrete
in vier Schritten
ermittelt:
Soweit
sich die für
Wohnfläche
aus Wohnung
dem Mietvertrag
ergibt, sind
die angegebenen Werte
grundsätzlich maßgebend, es sei denn, die Abweichung von der tatsächlichen Wohnflä1. Übertragen
Sie10
die%.
ausgewählte Basismiete aus Tabelle 1 in Tabelle 3.
che
ist größer als
Seit
01.01.2004
gibt
Berechnung
der Wohnfläche
Sie gilt
2. Übertragen
Sie
dieesindie
denVerordnung
Tabellen 2 zur
a bis
2 e ermittelten
prozentualen(WoFV).
Zu- / Abschläim ge
Grundsatz
für den
Wohnungsbau.
es für den
freiA).
finanzierten
in Tabellenur
3. Bilden
Siegeförderten
dann die Summe
dieser Zu-Da
/ Abschläge
(Feld
Wohnungsbau keine einheitlichen Regelungen gibt, können die neuen Bestimmungen
neben
der bisherigen
II. Berechnungsverordnung
auch
werden.
Nach der
3. Rechnen
Sie die Summe
dieser Zu- / Abschläge
in hier
Euroangewandt
/ m² um (Feld
B), indem
Sie
WoFV
(Wohnflächenverordnung)
umfasst
die
Wohnfläche
die
Grundflächen
derjenigen
die Basismiete mit der Summe der prozentualen Zu- / Abschläge (Feld A) multiplizieRäume,
dieanschließend
ausschließlich
zu einer
bestimmten Wohnung gehören. Nicht zur Wohnflären und
durch
100 teilen.
che gehören die Grundflächen von
4. Berechnen Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m², indem Sie die
 Zubehörräumen, wie Keller, Speicher, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen
Summe (bzw. im Falle eines negativen Abschlagbetrags die Differenz) aus Basismiete
und ähnliche Räume,
 Wirtschaftsräume,
Tabelle
3: Berechnungsschema zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
 Geschäftsräume.
pro Monat
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind einige Grundsätze zu beachten: Dachgeschossflächen
mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter
undinweniger
als 2/ m²
MeSCHRITT
Übertrag
EURO
tern werden zur Hälfte berücksichtigt; nicht berücksichtigt werden Flächen mit einer lichPROZENT
ten Höhe von weniger als ein Meter. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach § 2 Abs. 2 Ziffer 2 WoFV in der Regel mit einem Viertel
Schritt
1 Tabelle
1: der
Basismiete
je nachangerechnet,
Wohnfläche maximal bei besonderem Nutzungsihrer
Grundfläche
bei
Wohnfläche
wert bis zur Hälfte der Grundfläche.
Schritt 2
2 b: Art undHuber
Beschaffenheit
OesterleTabelle
Becker
Henner
Volker
Hartmut
Oesterle
Becker
Rechtsanwälte
Werner
Huber
Matthias
Henner
zugelassen am Landgericht Freiburg und Oberlandesgericht Karlsruhe
Rechtsanwälte
Becker, der
Huber
und Henner zugleich
Fachanwälte für Miet- und
Summe
prozentualen
Zu- / Abschläge:
(FeldWohnungseigentumsrecht
A)
Rechtsanwalt Oesterle zugleich Fachanwalt für Familienrecht
Schritt 3
Umrechnung der Summe der ZuTätigkeitsin Euro
/ m²:
Tätigkeits/ Abschläge
schwerpunkte
schwerpunkte
Schritt
4 DurchschnittlicheMietrecht
ortsübliche
Mietrecht
Familienrecht
Immobilienrecht
Vergleichsmiete
Mediation
Basismiete
x
Feld A
Tätigkeitsschwerpunkte
Basismiete
+ Feld B
Mietrecht
/
Arbeitsrecht
Wohnungseigentumsrecht Wohnungseigentumsrecht
100
=
(Feld B)
Tätigkeitsschwerpunkte
= Mietrecht
Familienrecht
Verkehrsunfallrecht
Salzstr. 35 • 79098 Freiburg • Telefon 0761 / 27 80 21 • Telefax 0761 / 39 782
Internet: www.oesterle-und-kollegen.de • E-Mail: [email protected]
Oesterle Becker Huber Henner
Seite 9
Rechtsanwälte
3.1 Zu- / Abschläge für Wohnraum
Die Tabellen 2a - 2e listen „besondere Wohnwertmerkmale“ auf, die mit einer hohen statistischen Signifikanz Auswirkungen auf die Miethöhe haben.
Maßgeblich bei der Bewertung sind ausschließlich Wohnwertmerkmale, die von der
Vermieterin / vom Vermieter bereitgestellt werden. Hat eine Mieterin / ein Mieter z. B.
einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen - ohne dass die Kosten hierfür von der
Vermieterin / vom Vermieter erstattet wurden -, so gelten diese Ausstattungsmerkmale
als nicht vorhanden. Bei der Höhe der pro besonderem Wohnwertmerkmal aufgelisteten
prozentualen Zu- und Abschläge handelt es sich jeweils um Durchschnittswerte hinsichtlich Qualität und Zustand!
Anwendungsanleitung für die Tabellen 2 a bis 2 e:
1. Überprüfen Sie, ob die in den Tabellen 2a bis 2e aufgelisteten Wohnwertmerkmale auf
die Wohnung zutreffen. Falls ja, tragen Sie zutreffende Zu- und / oder Abschläge in
das Feld „Übertrag“ am Rand jeder Tabelle ein.
2. Übertragen Sie die Summe der Zu- / Abschläge jeder einzelnen Tabelle in Tabelle 3.
3.1 a Baualter
Grundsätzlich ist eine Wohnung in diejenige Baualtersklasse einzuordnen, in der das
Gebäude fertig gestellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde. Wenn durch An- oder
Ausbau nachträglich neuer Wohnraum geschaffen wurde (z.B. Ausbau einer Dachgeschosswohnung), ist für diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu verwenden, in der diese Baumaßnahme erfolgte. Bauliche Modernisierungsmaßnahmen bleiben in Tabelle 2 a
unberücksichtigt und werden über generelle Modernisierungs- / Sanierungszuschläge in
Tabelle 2 b oder einzelne Ausstattungskriterien in Tabelle 2 c erfasst.
Tabelle 2 a: Zu- / Abschläge in Prozent der Basismiete je nach Baualter des
Gebäudes
Baualtersklasse
vor 1919
1919 - 1948
1949 - 1960
1961 - 1985
1986 - 1994
1995 - 2002
2003 - 2010
Zu- / Abschlag
 0%
- 3%
- 9%
- 3%
+ 6%
+ 14 %
+ 29 %
Seite 10
Übertrag
3.1 b Art und Beschaffenheit
Für die nachfolgend in Tabelle 2 b aufgelisteten sechs Wohnwertmerkmale der Art und
Beschaffenheit ergeben signifikante Abweichungen von der Basismiete:
Tabelle 2 b: Zu- / Abschläge in Prozent der Basismiete für Besonderheiten bei Art und
Beschaffenheit der Wohnung
Wohnwertmerkmal
Maisonette- / Galerie- / Penthouse- / Attikawohnung
Gefangenes Zimmer
Einfachverglasung der Fenster
Verbundfenster
Isolierverglasung
Gebäude mit mindestens 10 Etagen
Zu- / Abschlag
+ 19 %
- 7%
- 15 %
- 5%
+ 2%
- 23 %
Summe
Übertrag
Erläuterungen zu Tabelle 2 b:
Maisonette- / Galerie- / Penthouse- / Attikawohnung:
Eine Maisonette- oder auch eine Galeriewohnung erstreckt sich über zwei Etagen, die
mit einer Treppe innerhalb der Wohnung miteinander verbunden sind. Eine Penthouse- /
Attikawohnung bezeichnet ein freistehendes Wohngebäude auf dem Dach eines mehrgeschossigen Hauses. In erster Linie werden damit exklusive Dachwohnungen auf
Hochhäusern bezeichnet. Der so bezeichnete Gebäudeteil tritt an mehreren Seiten aus
der Flucht der darunter liegenden Geschosse zurück, wodurch eine umlaufende Terrasse
entsteht.
Gefangenes Zimmer:
Ein gefangenes Zimmer ist vorhanden, wenn ein Raum nicht über den Wohnungsflur,
sondern lediglich durch ein anderes Zimmer zu erreichen ist.
Verbundfenster:
Verbundfenster bestehen aus zwei hintereinanderliegenden Flügeln mit einem gemeinsamen Drehpunkt, die für Reinigungszwecke getrennt werden können. Die beiden Flügel
können beide mit Einfachverglasung ausgestattet sein. Sollten die Verbundfenster mir
Isolierglas ausgestattet sein so gilt „Isolierverglasung“ als der höhere Ausstattungsstandard. In diesem Fall ist kein Abschlag vorzunehmen.
Isolierverglasung:
Diese Art der Verglasung ist ein aus mehreren (meistens zwei) planparallel liegenden
Flachglasscheiben zusammengesetztes Glaselement. Hier sind die älteren Isolierfenster
gemeint, die bis ca. 1995 eingebaut worden sind und noch nicht so gute wärmedämmende Eigenschaften aufweisen, wie Fenster neueren Datums mit Wärmeschutzverglasung.
Gebäude mit mindestens 10 Etagen:
Der Abschlag gilt für alle Wohnungen im Gebäude unabhängig von der Etage.
Seite 11
3.1 c Ausstattung
Besondere Wohnungsausstattungsmerkmale, die den Mietpreis in Freiburg signifikant
beeinflussen, sind in Tabelle 2 c erfasst. Die aufgelisteten Ausstattungsmerkmale können auch nachträglich im Rahmen von einzelnen Modernisierungsmaßnahmen eingebaut worden sein.
Tabelle 2 c Zu- / Abschläge in Prozent der Basismiete für Besonderheiten bei der
Ausstattung
Ausstattungsmerkmale mit positivem
Mietpreiseinfluss
Überwiegend hochwertige Böden
Komfortable Badausstattung in Gebäuden vor Bj. 2003
Gehobene Küchenausstattung
Integrierte Küche
Einbauschränke (nicht Küchenbereich)
Gut nutzbarer Balkon ab 1. OG
Gut nutzbare Terrasse im EG
Gartennutzung
Aufzug bei weniger als 6 Stockwerken in Gebäuden vor
Baujahr 2003
Ausstattungsmerkmale mit negativem
Mietpreiseinfluss
Kein vom Vermieter gestellter Bodenbelag (Estrich)
Unterdurchschnittliche Badausstattung
Weder Kabel- noch Gemeinschaftsantennenanschluss
wird gestellt
Dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. Einzelboiler)
Einzelöfen oder mindestens ein Wohnraum ohne Heizung
Installationen (Strom-, Wasser-, oder Gasleitungen) sind
meist freiliegend sichtbar über Putz verlegt
Keine Gegensprechanlage mit Türöffner
Zu- / Abschlag
Übertrag
+ 10 %
+ 11 %
+ 20 %
+ 1%
+ 3%
+ 4%
+ 12 %
+ 3%
+ 9%
Zu- / Abschlag
Übertrag
- 8%
- 5%
- 7%
- 7%
- 8%
- 11 %
- 6%
Summe
Erläuterungen zu Tabelle 2 c:
Hochwertige Böden:
Hochwertige Bodenbeläge definieren sich durch Naturstein wie Marmor oder Granit,
Massivparkett oder Massivdielen in gutem Zustand. Sie müssen im überwiegenden Teil
des Wohn/-Schlafbereichs vorhanden sein, um den Zuschlag erheben zu können.
Komfortable Badausstattung:
Bei einer komfortablen Badausstattung ist das Badezimmer mindestens 6 m² groß und
ist entweder mit Handtuchtrockner-Heizkörper oder Fußbodenheizung ausgestattet und
verfügt sowohl über eine Badewanne wie auch eine Einzelduschkabine. Der Zuschlag
der komfortablen Badausstattung gilt nur für Wohnungen mit einem Baujahr vor 2003.
Seite 12
Küchenausstattung:
Aus den Ergebnissen der Tabellen 1 sowie 2 a bis 2 e wird in Tabelle 3 die ortsübliche
Die
Anwendung eines
Zuschlags
nur erlaubt,
wenn
von der
Vermieterin / vom VermieVergleichsmiete
für eine
konkrete ist
Wohnung
in vier
Schritten
ermittelt:
ter kein gesonderter Mietzuschlag für eine Einbauküche erhoben wird!
Bei
einer gehobenen
Küchenausstattung
werden
Spüle, 1Herd,
Geschirrspülmaschine,
1. Übertragen
Sie die ausgewählte
Basismiete
aus Tabelle
in Tabelle
3.
Kühlschrank / Gefriereinrichtung und ausreichend Kücheneinbauschränke von der Vermieterin
/ vom Sie
Vermieter
gestellt.
2. Übertragen
die in den
Tabellen 2 a bis 2 e ermittelten prozentualen Zu- / Abschläge in Tabelle 3. Bilden Sie dann die Summe dieser Zu- / Abschläge (Feld A).
Integrierte Küche:
Eine
integrierte
bezeichnet
Wohnraum
offenen
Küchenraum,
der keine
3. Rechnen
Sie Küche
die Summe
diesereinen
Zu- /zum
Abschläge
in Euro
/ m² um
(Feld B), indem
Sie
Kochnische
ist. Hier
nurSumme
der Raum
die Möblierung.
die Basismiete
mitistder
derausschlaggebend,
prozentualen Zu- nicht
/ Abschläge
(Feld A) multiplizieren und anschließend durch 100 teilen.
Gut nutzbarer Balkon / Terrasse:
Ein
Balkon oder
Terrasse ist dannortsübliche
gut nutzbar,
wenn Eigenschaften
beispiels4. Berechnen
Sieeine
die durchschnittliche
Vergleichsmiete
pro m², wie
indem
Sie die
weise
Geräumigkeit
(Tisch
und negativen
Stühle haben
ausreichend die
Platz)
oder eine
SonSumme
(bzw. im Falle
eines
Abschlagbetrags
Differenz)
ausruhige
Basismiete
nenlage
gegeben
sind.
Gartennutzung:
Für die Gartennutzung
sollte die Miete die Nutzung eines Gartens beinhalten. Unerhebpro Monat
lich ist, ob dieser gemeinschaftlich oder allein genutzt wird. Ein Garten ist ein abgegrenztes, meist eingezäuntes oder mit Hecken umgebenes, bepflanztes Stück Land, das zum
SCHRITT
Übertrag
in
EURO
/ m²
Anbau
von Nahrungsmitteln und/oder zur Freizeitgestaltung und
Erholung
dient.
Der
Zugang zum Garten ist auf bestimmte Personenkreise beschränkt
hier
die
Mieterinnen
/
PROZENT
die Mieter bzw. die Bewohnerinnen / die Bewohner des Gebäudes oder der Wohnanlage.
Nicht
gemeint
sind
öffentlich jezugängliche
Grünflächen, beispielsweise zwischen
Schritt
1 Tabelle
1: Basismiete
nach Wohnfläche
Wohnblöcken.
Schritt 2
Unterdurchschnittliche Badausstattung:
Eine unterdurchschnittliche
Badezimmerausstattung
liegt vor, wenn der Boden nicht geTabelle 2 b: Art und
Beschaffenheit
fliest oder im Nassbereich keine Wandkachelung vorhanden ist oder wenn das Badezimmer kleiner
als 32m²
(letzteres gilt nicht für Apartments).
Tabelle
c: ist
Ausstattung
(Feld A)
Schritt 3
Umrechnung der Summe der Zu/ Abschläge in Euro / m²:
Basismiete
x
Feld A
Schritt 4
Vergleichsmiete
Basismiete
+
Feld B
Seite 13
/
100
=
=
(Feld B)
3.1 d Wohnlage
Die Miethöhe wird auch von der Lage der Wohnung beeinflusst. Dabei spielen zwei
Wohnlagefaktoren eine Rolle.
a) der jeweilige Stadtteil, in dem die Wohnung liegt (vgl. Tabelle 2 d);
Es wurden fünf verschiedene Wohnlagezonen auf Stadtteilebene ermittelt. Die
Klassifizierung der Zonen erfolgte anhand der durchschnittlichen Miethöhe pro
Stadtteil. In der Wohnlagenzonen-Übersichtskarte und in dem darauf folgenden
Straßenverzeichnis können Sie ablesen, in welchem Stadtteil die betreffende
Straße liegt.
b) die besondere Wohnlagesituation der direkten Umgebung (vgl. Tabelle 2 e);
Dazu wurden objektive Wohnlagekriterien ermittelt, die signifikante Zu- / Abschläge auf kleinräumiger Ebene (Tabelle 2 e) und damit eine Abweichung von der
Wohnlagenzonenzuordnung gemäß Tabelle 2 d im Einzelfall erlauben.
Tabelle 2 d: Zu- / Abschläge in Prozent der Basismiete je nach Wohnlagenzone
Zone
Stadtteile
Zu- / Abschlag
1
Altstadt
+ 16 %
2
Herdern, Neuburg, Vauban
+ 11 %
Betzenhausen, Ebnet, Littenweiler, Oberau, Rie3
+ 4%
selfeld, Stühlinger, Waldsee, Wiehre, Günterstal
Haslach, Kappel, Lehen, Mooswald, St. Georgen,
4
- 5%
Zähringen
Brühl, Hochdorf, Landwasser, Munzingen,
5
- 11 %
Opfingen, Tiengen, Waltershofen, Weingarten
Seite 14
Übertrag
Tabelle 2 e: Zu- / Abschläge in Prozent der Basismiete für Wohnlagebesonderheiten
Tabelle 2 e: Zu/ Abschläge
in Prozent der Basismiete für Wohnlagebesonderheiten
der direkten
Umgebung
der direkten Umgebung
Lagemerkmal
Lagemerkmal
Sehr geringe Lärmbelastung
Sehr geringe Lärmbelastung
Gebäude liegt an einer Spielstraße oder nicht an einer
Gebäude
Straße liegt an einer Spielstraße oder nicht an einer
Straße
Nähe zu Bergwaldgebieten, Wald-, Wiesen- oder ParkfläNähe
chen zu Bergwaldgebieten, Wald-, Wiesen- oder Parkflächen
Emissionsbeeinträchtigungen
Zu- / Abschlag
Zu- / Abschlag
+ 7%
+ 7%
+ 10 %
+ 10 %
Übertrag
Übertrag
+ 5%
+ 5%
- 9%
- 9%
Summe
Summe
Erläuterungen zu Tabelle 2 e
Erläuterungen zu Tabelle 2 e
Sehr geringe Lärmbelastung:
Sehr
geringe
Lärmbelastung:
Eine sehr
geringe
Lärmbelästigung ist gegeben, wenn der Lärmpegel beispielsweise hinEine
sehr
geringe
ist gegeben,
derist
Lärmpegel
beispielsweise
hinsichtlich Straßen-, Lärmbelästigung
Bahn- oder Industrielärm
sehrwenn
niedrig
(dies betrifft
rund 20 % aller
sichtlich
Straßen-, Bahn- oder Industrielärm sehr niedrig ist (dies betrifft rund 20 % aller
Wohnungen).
Wohnungen).
Nähe zu Bergwaldgebieten, Wald-, Wiesen- oder Parkflächen:
Nähe
Bergwaldgebieten,
Wald-, Wiesen- oder Parkflächen:
Dieseszu
Merkmal
ist gegeben, wenn
Dieses Merkmal ist gegeben, wenn
 die Wohnung direkt an Wald- Wiesen oder Parkflächen grenzt oder
 die Wohnung direkt an Wald- Wiesen oder Parkflächen grenzt oder
 sich eine Grünanlage oder ein Park von mindestens der Größe eines Fußballfeldes in
 einem
sich eine
Grünanlage
ein Metern
Park von
mindestens
Umkreis
von bisoder
zu 300
befindet
oder der Größe eines Fußballfeldes in
einem Umkreis von bis zu 300 Metern befindet oder
 sich die Bergwaldgebiete am Rand von Freiburg in einer Entfernung von bis zu 300
 Metern
sich diebefinden.
Bergwaldgebiete am Rand von Freiburg in einer Entfernung von bis zu 300
Metern befinden.
Emissionsbeeinträchtigungen (nicht Lärm):
(nichtvor,
Lärm):
Emissionsbeeinträchtigungen liegen
sobald die Beeinträchtigung durch Rauch,
liegen vor, sobald
Beeinträchtigung
durch
Rauch,
Staub, Geruch, Schmutz oder Erschütterungen
hochdie
oder
sehr hoch ist (dies
betrifft
rund
Staub,
Geruch,
Schmutz
oder
Erschütterungen
hoch
oder
sehr
hoch
ist
(dies
betrifft
rund
12 % aller Wohnungen).
12 % aller Wohnungen).
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Seite 15
Seite 15
Seite 16
Aus
den Ergebnissen
derkonkrete
Tabellen
1 sowie in
2a
bisSchritten
2 e wirdermittelt:
in Tabelle 3 die ortsübliche
Vergleichsmiete
für eine
Wohnung
vier
Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung in vier Schritten ermittelt:
1. Übertragen Sie die ausgewählte Basismiete aus Tabelle 1 in Tabelle 3.
2. Übertragen Sie die in den Tabellen 2 a bis 2 e ermittelten prozentualen Zu- / Abschlä2. Übertragen
in den
a bis 2dieser
e ermittelten
prozentualen
ge in TabelleSie
3. die
Bilden
Sie Tabellen
dann die 2Summe
Zu- / Abschläge
(FeldZuA). / Abschläge in Tabelle 3. Bilden Sie dann die Summe dieser Zu- / Abschläge (Feld A).
3. Rechnen Sie die Summe dieser Zu- / Abschläge in Euro / m² um (Feld B), indem Sie
3. Rechnen
Sie die
dieserder
Zu-prozentualen
/ Abschläge in
/ m² um (Feld
indem Sie
die Basismiete
mitSumme
der Summe
Zu-Euro
/ Abschläge
(Feld B),
A) multipliziedie
mit derdurch
Summe
prozentualen Zu- / Abschläge (Feld A) multiplizieren Basismiete
und anschließend
100der
teilen.
ren und anschließend durch 100 teilen.
4. Berechnen
Sieim
dieFalle
durchschnittliche
ortsübliche
Vergleichsmiete
pro m²,aus
indem
Sie die
Summe (bzw.
eines negativen
Abschlagbetrags
die Differenz)
Basismiete
Summe
im Falle eines
negativen
Abschlagbetrags die Differenz) aus Basismiete
und Zu- /(bzw.
Abschlagsbetrag
(Feld
B) bilden.
Tabelle 3: pro
Berechnungsschema
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Monat
pro Monat
SCHRITT
SCHRITT
Übertrag in
Übertrag in
PROZENT
PROZENT
Schritt 1
Schritt 1
Tabelle 1: Basismiete je nach Wohnfläche
Tabelle 1: Basismiete je nach Wohnfläche
Schritt 2
Schritt 2
EURO / m²
EURO / m²
(Feld A)
(Feld A)
Schritt 3
Schritt 3
Umrechnung der Summe der ZuUmrechnung
Summe
/ Abschläge inder
Euro
/ m²: der Zu/ Abschläge in Euro / m²:
Basismiete
Basismiete
x
x
Feld A
Feld A
Schritt 4
Schritt 4
Durchschnittliche
Vergleichsmiete ortsübliche
Vergleichsmiete
Basismiete
Basismiete
+
+
Feld B
Feld B
Seite 17
/
/
100
100
=
=
=
=
(Feld B)
(Feld B)
3.3 Preisspannen
Bei
Bei dem
dem in
in Tabelle
Tabelle 3
3 ermittelten
ermittelten Ergebnis
Ergebnis handelt
handelt es
es sich
sich um
um die
die durchschnittliche
durchschnittliche ortsortsübliche
Vergleichsmiete,
die
für
eine
Wohnung
bestimmter
Größe,
Art,
Ausstattung,
übliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, BeBeschaffenheit
schaffenheit und
und Lage
Lage im
im Schnitt
Schnitt pro
pro Monat
Monat gezahlt
gezahlt wird.
wird. Grundsätzlich
Grundsätzlich ist
ist bei
bei der
der VerVergleichsmietenbestimmung
gleichsmietenbestimmung von
von diesem
diesem ermittelten
ermittelten Wert
Wert auszugehen.
auszugehen.
Die
Die Analysen
Analysen zeigen
zeigen aber,
aber, dass
dass die
die Mietpreise
Mietpreise von
von relativ
relativ ähnlichen
ähnlichen Wohnungen
Wohnungen nicht
nicht
immer die
die gleiche
gleiche Miethöhe
Miethöhe aufweisen.
aufweisen. Dies
Dies liegt
liegt zum
zum einen
einen an
an qualitativen
qualitativen UnterschieUnterschieimmer
den
den der
der im
im Mietspiegel
Mietspiegel ausgewiesenen
ausgewiesenen Wohnwertmerkmale,
Wohnwertmerkmale, aber
aber auch
auch an
an besonderen
besonderen
Wohnwertmerkmalen, die
die nicht
nicht erfasst
erfasst wurden
wurden und
und an
an der
der Marktstreuung
Marktstreuung durch
durch den
den freifreiWohnwertmerkmalen,
en
Wohnungsmarkt.
en Wohnungsmarkt.
Deshalb
Deshalb weist
weist der
der Mietspiegel
Mietspiegel Preisspannen
Preisspannen von
von maximal
maximal +
+ // -- 5
5%
% um
um die
die durchschnittlidurchschnittliche ortsübliche
ortsübliche Vergleichsmiete
Vergleichsmiete aus.
aus. Eine
Eine Abweichung
Abweichung von
von der
der durchschnittlichen
durchschnittlichen ortsübortsübche
lichen
Vergleichsmiete
innerhalb
der
Preisspanne
ist
insbesondere
dadurch
zu
begrünlichen Vergleichsmiete innerhalb der Preisspanne ist insbesondere dadurch zu begründen,
den,
1. dass
die Qualität
Qualität und
und der
der Zustand
Zustand eines
eines im
im Mietspiegel
Mietspiegel ausgewiesenen
ausgewiesenen ZuZu- // AbAb1.
dass die
schlagsmerkmals
erheblich
vom
jeweiligen
Standard
abweicht
oder
schlagsmerkmals erheblich vom jeweiligen Standard abweicht oder
2.
2. dass
dass besondere
besondere Wohnwertmerkmale,
Wohnwertmerkmale, die
die nicht
nicht im
im Mietspiegel
Mietspiegel aufgelistet
aufgelistet sind,
sind, die
die
Wohnung elementar
elementar kennzeichnen.
kennzeichnen.
Wohnung
Solche besonderen
besonderen Wohnwertmerkmale
Wohnwertmerkmale gemäß
gemäß Punkt
Punkt 2)
2) sind
sind unten
unten aufgelistet.
aufgelistet. Sie
Sie wawaSolche
ren
bei
der
Mietspiegelauswertung
nicht
ausreichend
signifikant,
um
in
die
Zu/
ren bei der Mietspiegelauswertung nicht ausreichend signifikant, um in die Zu- / AbAbschlagstabellen 2
2a
a bis
bis 2
2e
e des
des Mietspiegels
Mietspiegels aufgenommen
aufgenommen zu
zu werden,
werden, beeinflussen
beeinflussen aber
aber
schlagstabellen
dennoch
dennoch den
den Mietpreis
Mietpreis einer
einer Wohnung
Wohnung aus
aus statistischer
statistischer Sicht.
Sicht. Es
Es sei
sei ausdrücklich
ausdrücklich darauf
darauf
hingewiesen, dass
dass diese
diese Liste
Liste nicht
nicht abschließend
abschließend sein
sein kann.
kann. Sollten
Sollten solche
solche gravierenden
gravierenden
hingewiesen,
Merkmale
Merkmale vorliegen,
vorliegen, die
die einen
einen zusätzlichen
zusätzlichen Mietpreiseinfluss
Mietpreiseinfluss haben,
haben, können
können maximal
maximal
5%
% ZuZu- oder
oder Abschlag
Abschlag geltend
geltend gemacht
gemacht werden.
werden. Dabei
Dabei ist
ist zu
zu berücksichtigen,
berücksichtigen, dass
dass die
die
5
Abweichung
von
5
%
durchaus
mehrere
Merkmale
umfassen
kann.
Beim
Vorliegen
einAbweichung von 5 % durchaus mehrere Merkmale umfassen kann. Beim Vorliegen einzelner Merkmale
Merkmale sind
sind die
die ZuZu- oder
oder Abschläge
Abschläge entsprechend
entsprechend geringer
geringer einzuschätzen.
einzuschätzen.
zelner
Beispiele für
für besondere
besondere Wohnwertmerkmale,
Wohnwertmerkmale, die
die im
im Rahmen
Rahmen der
der Spannen
Spannen noch
noch einen
einen
Beispiele
Einfluss
auf
den
Mietpreis
haben
können
Einfluss auf den Mietpreis haben können
Ausstattungsmerkmale mit
mit positivem
positivem Mietpreiseinfluss
Mietpreiseinfluss
Ausstattungsmerkmale
-- Dachterrasse
Dachterrasse
Kernsanierter Altbau
Altbau
-- Kernsanierter
-- Sicht
auf
historische
Sicht auf historische Bauten
Bauten
-- Mehrfamilienhaus
mit
Mehrfamilienhaus mit maximal
maximal 4
4 Wohnungen
Wohnungen je
je Haupteingang
Haupteingang
Fußbodenheizung in
in mindestens
mindestens der
der Hälfte
Hälfte aller
aller Wohnräume
Wohnräume
-- Fußbodenheizung
-- Teilweise
Küchenausstattung
Teilweise Küchenausstattung
Ausstattungsmerkmale mit
mit negativem
negativem Mietpreiseinfluss
Mietpreiseinfluss
Ausstattungsmerkmale
-- Lage
an
einer
Durchgangsstraße
Lage an einer Durchgangsstraße
-- Lage
Lage an
an einer
einer Hauptverkehrsstraße
Hauptverkehrsstraße
Souterrainwohnung
-- Souterrainwohnung
-- Kein
Kein Bad
Bad oder
oder ein
ein Außen-WC
Außen-WC
Lage an
an einer
einer Eisenbahntrasse
Eisenbahntrasse
-- Lage
Seite 18
Platz
für Notizen
3.2 Bestimmung
der ortsüblichen Vergleichsmiete
2. Übertragen Sie die in den Tabellen 2 a bis 2 e ermittelten prozentualen Zu- / Abschläge in Tabelle 3. Bilden Sie dann die Summe dieser Zu- / Abschläge (Feld A).
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3. Rechnen Sie die Summe dieser Zu- / Abschläge in Euro / m² um (Feld B), indem Sie
die Basismiete mit der Summe der prozentualen Zu- / Abschläge (Feld A) multiplizieren und anschließend durch 100 teilen.
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Summe (bzw. im Falle eines negativen Abschlagbetrags die Differenz) aus Basismiete
und Zu- / Abschlagsbetrag
Verkauf (Feld B) bilden. Vermietung (für Vermieter kostenfrei)
Tabelle
3: Berechnungsschema zur Ermittlungl
der Taxierung
ortsüblichen
l
Wertermittlung
desVergleichsmiete
Mietpreises in
pro Monat
Absprache mit der Vermieterseite
l Zielgruppenbestimmung
l Fixierung der Zielgruppe nach
l SCHRITT
Erstellung eines verkaufsfördernden
Übertrag in
Vorgaben des
Vermieters EURO / m²
Exposés
PROZENT
l Print- und Internetwerbung
l Print- und Internetwerbung
Schritt 1 Tabelle 1: Basismiete je nach Wohnfläche(regional und überregional)
(regional und überregional)
l Durchführung der Besichtigungs2 Tabelle
2 a:
Baualter auf
l Schritt
Präsentation
Ihrer
Immobilie
termine
den bekannten Börsen
Tabelle 2 b: Art und Beschaffenheit l Bonitätsprüfung der Mieter über
l Durchführung der Besichtigungstermine
die Creditreform
l
Finanzierungsunterstützung und
Bonitätsprüfung
Tabelle der
2 d: Käufer
Wohnlagenzone
l
Erstellung des Mietvertrages
(keine Rechtsberatung)
(Feld A)
Der Name SCHLIMGEN steht seit 1973 für Immobilien in Freiburg
Schritt 3
Umrechnung der Summe der Zu- Basismiete x Feld A / 100 =
(Feld B)
/ Abschläge
Euro
/ m²:
Mitgliedinim
Immobilienverband
Deutschland IVD, Bundesverband der
Schritt 4
Vergleichsmiete
Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Basismiete
+
Feld B
=
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Seite 17
Seite 19
Seite 20
Seite 21
Straßenverzeichnis zur Wohnlagenkarte
Altstadt
+ 16%
Adelhauser Klosterplatz
Adelhauser Straße
Adlerstraße
Alte Gießerei
Am Karlsplatz
Am Predigertor
Am Schwarzen Kloster
An der Mehlwaage
Annengässle
Auf der Zinnen
Augustinergasse
Augustinerplatz
Belfortstraße
Bertoldstraße
Bismarckallee
Brunnenstraße
Bursengang
Buttergasse
Colombistraße
Conrad-Gröber-Straße
Dillengäßle
Dreherstraße
Dreisamstraße
Eisenbahnstraße
Eisenstraße
Engelstraße
Erasmusstraße
Erbprinzenstraße
Fahnenbergplatz
Faulerpark
Faulerstraße
Fischerau
Franziskanerstraße
Friedrichring 2-42
Friedrichstraße 42-58
Metzgerau
Milchstraße
Moltkestraße
Münsterplatz
Münsterstraße
Münzgasse
Niemensstraße
Nußmannstraße
Oberlinden
Platz der Alten Synagoge
Platz der Weißen Rose
Poststraße
Präsenzgässle
Predigerstraße
Rathausgasse
Rathausplatz
Raustraße
Rempartstraße
Rosastraße
Rotteckring
Salzstraße
Schiffstraße
Schlossbergring
Schnewlinstraße
Schoferstraße
Schreiberstraße
Schusterstraße
Schwabentorplatz
Schwabentorring 2-12
Sedanstraße
Turmstraße
Universitätsstraße
Unterlinden
Waisenhausgässle
Wallstraße
Wasserstraße
Weberstraße
Händelstraße
Hansastraße
Harriet-Straub-Straße
Hauptstraße
Haydnstraße
Hebelhof
Hebelstraße
Hebsackstraße
Heinrich-Mann-Straße
Hermann-Herder-Straße
Hintere Steige 2-4
Hochmeisterstraße
Ida-Kerkovius-Straße
Immenberg
Immentalstraße
In der Röte 14-22
Jacob-Burckhardt-Straße
Jacobistraße
Jägerhäusleweg
Johanniterstraße
Johann-Sebastian-Bach-Str
Karlstraße 1-57, 2-32
Kaschnitzweg
Katharinenhof
Katharinenstraße
Kleierstraße
Kurt-Tucholsky-Straße
Lambertusstraße
Längenhardstraße
1, 2-16, 27-29, 18-34
Leopoldring
Lerchenstraße
Lise-Meitner-Straße
Louise-Otto-Peters-Straße
Ludwig-Aschoff-Platz
Ludwigstraße
Marie-Curie-Straße
Gartenstraße
Werthmannstraße
Max-Reger-Straße
Gauchstraße
Gerberau
Glacisweg
Greiffeneggring
Gretherstraße
Grünwälderstraße
Gutenbergstraße
Hans-Sachs-Gasse
Heinrich-Rombach-Platz
Hermannstraße
Herrenstraße
Holzmarkt
Humboldtstraße
Im Grün
Insel
Kaiser-Joseph-Straße
Karl-Rahner-Platz
Karlsplatz
Kartoffelmarkt
Kaufhausgässle
Konrad-Adenauer-Platz
Konviktstraße
Kopfgässle
Löwenstraße
Luisenstraße
Marienstraße
Marktgasse
Martinsgäßle
Merianstraße 21-23, 4-16
3-13, 10
Wilhelmstraße
Meisenbergweg 1-13, 2-28
Merianhof
Merianstraße 21-43, 24-36
Merzhauser Straße
173-179, 150-164
Mozartstraße 1-29,
6-58, 33-37, 60-74
Münchhofstraße
Neubergweg
Nordstraße
Okenstraße
Paula-Modersohn-Platz
Paul-Klee-Straße
Philomene-Steiger-Weg
Rahel-Varnhagen-Straße
Remigiusstraße
Rennweg 1-23, 2-20a
Rheinstraße
Richard-Strauss-Straße
Richard-Wagner-Straße
Röderhof
Röderstraße
Rosa-Luxemburg-Straße
Rosenau
Rotackerstraße 3-7, 2-12
Rötebuckweg 70
Röteweg
Rotlaubstraße
Sautierstr. 1-17, 19-29, 2436a, 31-59, 61-83, 38-66
Herdern, Neuburg,
Vauban
+ 11%
Adinda-Flemmich-Straße
Albertstraße
Alfred-Döblin-Platz
Am Schlossberg
Astrid-Lindgren-Straße
Bernhardstraße
Brahmsstraße
Brucknerstraße
Burgunder Straße
Carl-Maria-von-Weber-Str.
Clara-Immerwahr-Straße
Deutschordensstraße
Eckerstraße
Eichhalde
Elly-Heuss-Knapp-Straße
Franz-Liszt-Straße
Friedrichring 2-42
Friedrichring 1-37
Georg-Elser-Straße
Gerda-Weiler-Straße
Gießenstraße
Gluckstraße
Habsburgerstraße 2-114
1-101, 116-134, 103-131
Seite 22
Sandstraße
Schänzlestraße
Schlangenweg
Schlüsselstraße
Schöneckstraße
Schubertstraße
Schumannstraße
Sebastian-Kneipp-Straße
Sonnenstraße
Sonnhalde 1-103, 10-108
Stadtstraße 1-25, 2-12,
14-34, 42-47, 29-59R,
61-91
Starkenstraße 1-25, 2-8,
22-44, 31-57
Stechertweg
Stefan-Meier-Straße 4-34,
15-127, 70-76, 129-165,
80-102, 167-171
Tennenbacher Straße
1-31, 4-26
Tivolistraße
Urbanstraße
Vaubanallee
Vordere Steige
Walter-Gropius-Straße
Waltersbergweg
Weiherhofstraße 1-3,
2-20, 5-15
Wiesentalstraße 20, 48-50
Wintererstraße 1-27, 2-18,
29-89, 20-88
Wölflinstraße 1-19, 2-24
Zur Unterführung
Betzenhausen, Ebnet,
Littenweiler, Oberau,
Rieselfeld, Stühlinger,
Waldsee, Wiehre,
Günterstal
+ 4%
Adalbert-Stifter-Straße
Adelheid-Steinmann-Straße
Admiral-Spee-Straße
Adolf-Schmitthenner-Str.
Agnesenstraße
Akazienweg
Alemannensteige
Alemannenstraße
Alte Sägemühle
Am Bischofskreuz
Am Floßgraben
Am Galgenberg
Am Hagmättle
Am Hörchersberg
Am Josefsbergle
Am Kreuzsteinacker
Am Mühlbach
Am Schloss
Am Silberhof 4-15
Amalie-Gramm-Weg
Amselweg
Andlawstraße
Angelus-Silesius-Straße
Anna-Müller-Weg
Annaplatz
Anna-von-Munzingen-Weg
Anselm-Feuerbach-Platz
Antoniterstraße
Aschenbrennerstraße
Auf der Hardt
August-Ganther-Straße
Augustinerweg
Aumattenweg
Badstraße
Barbarastraße
Basler Straße 2-86, 9-103
Bayernstraße
Beethovenstraße
Bergleweg
Berliner Allee 1-3 a
Bertha-von-Suttner-Straße
Bettina-von-Arnim-Straße
Betzenhauser Torplatz
Beurbarungsstraße
Birkenweg
Bissierstr. 1-9g, 2-20, 17
Bleichestraße
Boelckestraße
Bollerstaudenstraße
Bollerstaudenweg
Brändenbergweg
Brandensteinstraße
Breisacher Straße 2-64,
21-41, 115a-119
Breitmattenweg
Brombergstraße
Bruggastraße
Büggenreuterstraße
Bürgerwehrstraße
Bußstraße
Carl-von-Ossietzky-Straße
Charlottenburger Straße
Christoph-Mang-Straße
Colmarer Straße
Cornelia-Schlosser-Allee
Dammweg
Dannemannstraße
Deichelweiherweg
Dietenbachstraße
Dimmlerstraße
Dischlerstraße
Dorfstraße
Draisstraße
Dreikönigstraße
Ebneter Straße
Edith-Stein-Straße
Eggstraße
Egonstraße
Eichbergstraße
Eichrodtstraße
Einsiedelnweg
Ekkebertstraße
Elisabeth-Hettich-Straße
Elisabeth-Selbert-Straße
Elisabeth-von-zur-MühlenPlatz
Elisabeth-Walter-Straße
Emil-Gött-Straße
Emma-Herwegh-Straße
Emmendinger Straße
1-39, 2-38
Engelbergerstraße
Ensisheimer Straße 1-9
Erica-Sinauer-Straße
Erwinstraße
Erzherzogstraße
Eschbachweg
Eschholzstraße 1-75, 2-100
Fabrikstraße
Falkensteinstraße
Fedderstraße
Fehrenbachallee
Fendrichstraße
Ferdinand-Kopf-Straße
Ferdinand-Weiß-Straße
Ferrandstraße
Fischermatte
Flaunserstraße
Flurstraße
Frankenweg
Frankenweg
Franz-Geiler-Platz
Freda-Wuesthoff-Weg
Freiaustraße
Freytagstraße
Friedhofstraße
Friedrich-Ebert-Platz
Friedrich-von-Hayek-Straße
Friesenstraße
Fritz-Geiges-Straße
Fuchsstraße
Fürstenbergstraße
Furtwänglerstraße
Gallwitzstraße
Gärtnerweg
Gaußstraße
Gaylingstraße
Gerbertstraße
Gerhart-Hauptmann-Straße
Gerwigplatz
Geschwister-Scholl-Platz
Giersbergweg
Glareanstraße
Glümerstraße
Goetheplatz
Goethestraße
Gorch-Fock-Straße
Gottfriedstraße
Granatgässle
Grenzstraße
Gresserstraße
Grillparzerstraße
Gruberhof
Günterstalstraße
Guntramstraße
Häberlestraße
Hallerstraße
Hammerschmiedstraße
1-27, 2-18, 18a-20
Hannah-Arendt-Weg
Hanni-Rocco-Platz
Hansjakobstraße
Hans-Thoma-Straße
Hartmannstraße
Hasemannstraße
Hauriweg
Hedwig-Dohm-Weg
Hegarstraße
Heiliggeiststraße
Heimatstraße
Heinrich-Heine-Straße
Heinrich-von-Gayling-Weg
Heinrich-von-Stephan-Str,
Helligestraße
Hermann-Löns-Straße
Hildastraße
Hildegard-von-Bingen-Weg
Hindenburgstraße
Hirschenhofweg
Hirschmattenstraße
Hirschstraße
Hirzbergstraße 1-3, 4-12
Hochrüttestraße
Hofackerstr. 70-98, 75-95
Hohenzollernstraße
Hohlenstraße
Holbeinplatz
Holbeinstraße
Höllentalstraße
Holzmattenstraße
Horbener Straße
Hornbühlstraße
Hugstetter Straße
Hummelstraße
Hurstbrunnenstraße
Husserlstraße
Idingerstraße
Im Entengarten
Im Etter
Im Gänderle
Im Haltinger
Im Höflin
Im Metzgergrün
Im Oberfeld
Im Vogelsang
Im Waldhof
Im Winkel
In den Kreuzäckern
Ingeborg-Bachmann-Weg
Ingeborg-Drewitz-Allee
Jahnstraße
Jean-Monnet-Straße
Jensenstraße
Johanna-Kohlund-Straße
Johanneskirchplatz
Johann-Fraider-Weg
Johannisbergstraße
Johann-Jakob-Fechter-Weg
Johann-von-Weerth-Straße
Josef-Schweizer-Straße
Junkermattenweg
Kanalstraße
Kandelstraße 3-27, 4-26
Kapellenweg
Kappler Straße
Karl-Berner-Straße
Karl-Hausch-Weg
Kartäuserstraße 1-151,
155-159, 2-150, 158-162
Käthe-Kollwitz-Straße
Käthe-Vordtriede-Weg
Keltenstraße
Kenzinger Straße
Killianstraße
Kirchstraße
Kirchzartener Straße 3-27,
7-9, 2-10
Kirnerstraße
Klarastraße
Klein Grün
Kleineschholzweg
Klosterplatz
Komturstraße 1-7
Konrad-Goldmann-Straße
Konradin-Kreutzer-Straße
Konradstraße
Kreuzkopfsteige
Kreuzkopfstraße
Kreuzstraße
Kronenmattenstraße
Kronenstraße
Kuenzersteige
Kunzenhof
Kunzenweg
Kußmaulstraße
Kybfelsenstraße
Landsknechtstraße
Langemarckstraße
Lassbergstraße
Lederleplatz
Lehener Straße 3-77,
91-125, 14-90, 134-162
Leimeweg
Leonhard-Grimm-Platz
Leo-Wohleb-Straße
Lessingstraße
Lexerstraße
Lichtenbergstraße
Lindenmattenstraße 3-15,
23-33a, 2-18, 20-44
Linnéstraße 1-5a
Littenweilerstraße
Lochmattenstraße
Lorettostraße
Lortzingstraße
Lotte-Paepcke-Hof
Ludwig-Heilmeyer-Weg
Lugostraße
Lutherkirchstraße
Maienstraße
Maltererstraße
Marchstraße
Maria-Föhrenbach-Straße
Maria-Theresia-Straße
Maria-von-Rudloff-Platz
Marina-Zwetajewa-Weg
Mathildenstraße
Mathilde-Otto-Platz
Mattenstraße
Matthias-Grünewald-Straße
Matthiasweg
Maxim-Gorkij-Straße
Maximilian-Kolbe-Weg
Maximilianstraße
Max-Josef-Metzger-Straße
Max-Rieple-Weg
Meckelhof
Mercystraße
Merzhauser Straße 1-169,
2-140
Messplatz
Möslestraße 1-23, 12
Mühlenstraße
Mundenhofer Straße
Nägeleseestraße
Nelly-Sachs-Straße
Neugartstraße
Neumattenstraße
Neuntöterweg
Niederau
Oberau
Oberer Rieselfeldgraben
Oberrieder Straße
Oltmannsstraße
Opfinger Straße 190
Seite 23
Opitzstraße
Otto-Dangelmaier-Platz
Peter-Sprung-Straße
Prinz-Eugen-Straße
Quäkerstraße
Rabenkopfstraße
Rabenstraße
Rehhagweg
Rehlingstraße
Rehmattenstraße
Reichsgrafenstraße
Reinhold-Schneider-Str.
Reischstraße
Reiterstraße
René-Schickele-Straße
Rennerstraße
Rennweg 26-38
Reutestraße
Ricarda-Huch-Straße
Richard-Kuenzer-Straße
Richthofenstraße
Riedbergstraße
Rieselfeldallee
Robert-Koch-Straße
Römerstraße
Rose-Ausländer-Weg
Roseggerstraße
Roßhaldeweg
Rotdornweg
Rudolf-Dischinger-Straße
Runzmattenweg
Runzstraße
Sachsenstraße
Sandfangweg
Sarwürckerstraße
Schäfergasse
Schauinslandstraße
1, 9-107, 125, 359, 389,
2-136h, 138, 390
Scheffelstraße
Scheibenbergweg
Schenkstraße
Schillerstraße
Schlesierstraße
Schlettstadter Straße
Schlierbergsteige 1
Schlierbergstraße
Schlippehof
Schnaitweg
Schongauerweg
Schützenallee
Schwabentorring 1-7
Schwaighofstraße
Schwarzkehlchenweg
Schwarzwaldstraße 1-141,
143-197, 201-257, 2-80,
82-250, 252-258, 260-346
Schwendistraße
Schwimmbadstraße
Seminarstraße
Sickingenstraße
Siedlerweg
Sigsteinstraße
Silberbachstraße
Simone-de-Beauvoir-Weg
Skagerrakstraße
Sonnenbergstraße
Spemannplatz
Spitzackerstraße
St.-Thomas-Platz
Steinackerstraße
Steinhalde
Stephanienstraße
Sternwaldstraße
Stettiner Straße
Steyrerstraße
Stockmattenweg
Storchenweg
Stühlingerplatz
Stühlingerstraße
Stürtzelstraße
Sudermannstraße
Sudetenstraße
Sundgauallee
Talstraße
Tannenbergstraße
Tannensteige
Tellstraße
Tennenbacher Platz
Tennenbacher Straße
33-51, 36-50a
Thannhauserstraße
Thüringerstraße
Tonio-Pflaum-Weg
Torplatz
Tränkestraße
Türkenlouisstraße
Turnseestraße
Tuslingerstraße
Uhlandstraße
Untere Schwarzwaldstraße
Unterer Rieselfeldgraben
Unteres Grün
Urachstraße
Valentinstraße
Vierlinden
Vogesenstraße
Waldhofstraße
Waldseestraße
Walter-Benjamin-Straße
Walter-Flex-Straße
Wannerstraße
Wasserackerstraße
Weddigenstraße
Weilersbachweg
Weismannstraße
Welchentalstraße
Wentzingerstraße
Whittierstraße
Wiechertstraße
Wiesentalstraße 17-53
Wiesenweg
Wildbachweg
Wilhelm-Dürr-Straße
Wilhelm-Eschle-Platz
Willy-Brandt-Allee
Wilmersdorfer Straße
Windausstraße
Wippertstraße
Wolfgang-Hoffmann-Platz
Wonnhaldestraße
Zartener Straße
Zasiusstraße
Zehntsteinweg
Zenlinweg
Ziegelweg
Zum Schwarzen Steg
Zunftstraße
Haslach, Kappel,
Lehen, Mooswald,
St. Georgen, Zähringen
- 5%
Ackerstraße
Adolf-Keller-Weg
Ahornweg
Alban-Stolz-Straße
Alice-Salomon-Straße
Almendweg
Alois-Eckert-Straße
Am Anger
Am Bannwald
Am Dorfbach
Am Dreisamgarten
Am Eichbächle
Am Hägle
Am Hertweg
Am Intenbächle
Am Kirchacker
Am Lindacker
Am Lindenwäldle
Am Lusbühl
Am Mettweg
Am Moosweiher
Am Radacker
Am Rotschachen
Am Sägplatz
Am Schneckengraben
Am Sender
Am Silberhof 3-6
Am Venusberg
Am Vogelbach
Ameisenweg
An den Heilquellen
Andreas-Hofer-Straße
Anemonenweg
Anton-Dichtel-Platz
Arndtstraße
Arnold-Fanck-Straße
Auf der Bleiche
Auf der Haid
Aufdingerweg
Bachgasse
Bahnhofstraße
Bahnweg
Baldensteinstraße
Bärenweg
Basler Landstraße
Basler Straße 88-98,
100, 105-115a
Bauhöferstraße
Belchenstraße
Belliweg
Berggasse
Bergiselstraße
Bergmannsweg
Berliner Allee 5-39
Berner Straße
Bernlappstraße
Besaçonallee 1-99,
2-12, 30
Bettackerstraße
Bienenweg
Bifänge
Birnbaumweg
Blasiusstraße
Blauenstraße
Blochackerweg
Blücherstraße
Blumenstraße
Bohlstraße
Bollhof
Bötzinger Straße
Bozener Straße
Breisacher Straße
121-141, 76-86
Breisgauer Straße
Brendweg
Brißhof
Brombeerweg
Brunnstubenstraße
Buchenstraße
Buckweg 1-5
Bundschuh-Platz
Bundschuhstraße
Burgackerweg
Burgdorfer Weg
Burkheimer Straße
Butzenhofstraße
Cardinalweg
Carl-Kistner-Straße
Carl-Mez-Straße
Carl-Sieder-Weg
Caspar-Schrenk-Weg
Christahof
Christaweg
Christophstraße
Damaschkestraße
Dilgerhofstraße
Dortustraße
Drachenweg
Drei-Ähren-Straße
Drosselweg
Dunantstraße
Ebringer Weg
Egertenstraße
Eichendorffweg
Eisenlohrstraße
Elbenweg
Elefantenweg
Elsa-Brändström-Straße
Elsässer Straße
1-129, 2-78
Els-Schmidin-Weg
Englerplatz
Ensisheimer Straße 2-36
Erlenweg
Erzwäscherei
Erzweg
Eschholzstraße 106-118
Falkenbergerstraße
Falterweg
Fasanenstraße
Feldbergstraße
Feldmattenweg
Feldstraße
Fichtestraße
Fillibachstraße
Finkenschlag
Franz-JosefGassenschmidt-Weg
Franz-Kohlhepp-Straße
Freiligrathstraße
Friedrich-Neff-Straße
Gabelsbergerstraße
Galurastraße
Gässle
Gebhard-Kromer-Straße
Gehrenstraße
Gerstenhalmstraße
Gescheidstraße
Glottertalstraße
Goldammerweg
Grillenweg
Großtalstraße
Guildfordallee
Gumpensteige
Gundelfinger Straße
Gündlinger Straße
Gutleutstraße
Häge
Hagelstauden 1-5,
46-50, 69-99
Hagenmattenstraße
Haierweg
Hans-Carl-Scherrer-Platz
Harbuckweg
Hartkirchweg
Hasenweg
Haslacher Straße
11-145, 2-150b
Haugerweg
Hausener Weg
Heckerstraße
Heidenhofstraße
Heimenhauser Weg
Heinrich-Finke-Straße
Hermann-Ehret-Weg
Heuweilerstraße
Hintere Steige 1
Hinterkirchstraße
Hochfirststraße
Hofackerstraße
1-61a, 2-62
Höheweg
Humbergweg
Hurstweg
Hüttweg
Hutweg
Im Auweg
Im Falkenhof
Im Gärtle
Im Glaser
Im Hirschengarten
Im Ochsenstein
Im Pfaffengrund
Im Rehwinkel
Im Rosenhag
Im Schulerdobel
Im Steinwender
Im Weingarten
Im Wolfswinkel 1-35, 2-44
Im Zinklern
Imberyweg
In den Brechtern
In den Eschmatten
In den Gässlewiesen
In den Kirchenmatten
In den Sigristmatten
In den Weihermatten
In der Röte 1-17, 2-10
Innsbrucker Straße
Irene-Schlempp-Weg
Ittnerstraße
Jägerstraße
Jechtinger Straße
Seite 24
Johannesgasse
Johann-von-Hattstein-Str.
Jos-Fritz-Straße
Julius-Brecht-Straße
Käferweg
Kalkackerweg
Kampffmeyerstraße
Kapellenwinkel
Kärntner Weg
Kirchbergstraße
Kirchenhölzle
Kirchhofweg
Kirchplatz
Kirchweg
Kirchzartener Straße 12-32
Kleintalstraße
Kleiststraße
Knappenweg
Kohlerweg
Kolpingstraße
Königsberger Straße
Körnerstraße
Küferstraße
Kufsteiner Straße
Kurt-Sauer-Weg
Kurze Straße
Lachendämmle
Laisweg
Lameystraße
Langackerweg
Längenloh
Langgasse
Laubenweg
Lehener Straße 98a-112
Leimgrubengasse
Leinhaldenweg
Leisackerweg
Leisnerstraße
Lettenweg
Libellenweg
Liebühl
Lindenstraße
Linnéstraße 7-25, 6-24
Lörracher Straße 1-43,
45-49, 2-16a, 18-20a
Luckenbachweg
Ludwig-Frank-Weg
Maiackerweg
Malteserordensstraße
Marie-Juchacz-Weg
Marienmattenweg
Markgrafenstraße
Markusplatz
Marschallstraße
Mathias-Blank-Straße
Matsuyamaallee
Melanchthonweg
Meraner Weg
Merdinger Weg
Mettackerweg
Molzhofstraße
Moosackerweg
Moosmattenstraße
Morfhauser Weg
Mühlewinkel
Mülhauser Straße
Müllheimer Straße
Munzinger Straße
Murtener Straße
Neuenburger Straße
Neuhäuserstraße
Nonnenmattenweg
Obere Hardtstraße
Obere Lachen
Obere Schneeburgstraße
Obergasse
Ochsengasse
Offenburger Straße
71-85, 76-86
Opfinger Straße 5-83,
161, 161a
Ottmar-Nachtigall-Hof
Otto-Molz-Straße
Pestalozziweg
Peterbergstraße
Peterhof
Pfädle
Pfarrgarten
Pflegerweg
Platz der Zähringer
Pochgasse
Raimannweg
Rankackerweg
Rasenweg
Rebenweg
Reichenbachstraße
Retzbachweg
Reutebachgasse
Riegeler Straße
Riesenweg
Rimsinger Weg
Rislerstraße
Rosbaumweg
Rosenstauden
Rotackerstraße 9-29, 14-30
Rötebuckweg 3-75, 2-68
Rotermelweg
Rufacher Straße
Ruhbankweg
Ruhinger Weg
Salzburger Weg
Sarahof
Sasbacher Straße
Schäppeleweg
Schenkendorfstraße
Schildackerweg 25-31,
33, 16-20
Schillhof
Schlehenrain
Schneeburgstraße
Schönauer Straße
Schönbergstraße
Schopfheimer Straße
Schulstraße
Schwester-Adolfa-Weg
Seitzstraße
Selma-Stern-Weg
Sepp-Allgeier-Straße
Sichelstraße
Sieben Jauchert
Siedlerweg
Siegelsbachstraße
Sommerackerstraße
Sonnenäckerweg
Sonnhalde 105-135,
110-140
Speckbacherweg
Sperlingsweg
Spitalfeldweg
Spittelackerstraße
St. Georgener Straße
Staudingerstraße
Staufener Straße
Steinlerstraße
Steinmattenstraße
Straßburger Straße
Struveweg
Terlaner Straße
Thuner Weg
Tiengener Straße
Tiroler Weg
Todtnauer Straße
Tullastraße 1-41
Türkheimer Straße
Uferstraße
Uffhauser Straße
Untere Lachen
Unterfeldstraße
Unterwerkstraße
Verlorener Weg
Vinzenz-Zahn-Straße
Vorarlberger Weg
Vordere Poche
Wackerstraße
Waldallee
Walter-Knoell-Straße
Waltershofener Straße
Wasenweg
Weidenstraße
Weidweg
Weierweg
Weinbergstraße
Welckerstraße
Wendelingässle
Wendlinger Straße
Wiesentalstraße 1-15, 2-10
Wiesneckstraße
Wihlerweg
Wildtalstraße
Winzerstraße
Yorckstraße
Zähringer Straße
43-389, 302-394
Zähringeracker
Zechenweg
Zeisigweg
Ziegelhofstraße
Ziegelmattenstraße
Zikadenweg
Zweilinden
Zwiegerackerweg
Brühl, Hochdorf,
Landwasser, Munzingen,
Opfingen, Tiengen,
Waltershofen, Weingarten
- 11%
Abrichstraße
Allgäuweg
Alte Breisacher Straße
Alte Rathausstraße
Alte Ziegelei
Alter Weg
Altgasse
Am Dreschschopf
Am Eselwinkel
Am Flughafen
Am Hohberg
Am Kähnerbrunnen
Am Märzengraben
Am Mättlegraben
Am Neugraben
Am Pfarrhof
Am Retzgraben
Am Ringgässle
Am Rüstlinberg 1, 3-5, 2-4
Am Sportplatz
Am Wäldele
An der Halde
An der Hohlgasse
Arlesheimer Straße
Auerstraße
Auf der Kinzig
Auf der Linge
Auggener Weg
Auwaldhof
Auwaldstraße
Bachwinkel
Badenweilerstraße
Battstubenweg
Bebelstraße
Beim Steinernen Kreuz
Benleweg
Benzhauser Straße
Binzengrün
Blankenbergweg
Blankreutestraße
Blindgasse
Blumeneckstraße
Böcklerstraße
Bodenlei
Breikeweg
Britzinger Straße
Brühlstraße
Brunnmatten
Bugginger Straße
Burgmatt
Burgweg
Bussardweg
Christhahlenweg
Darriwald
Dorfgraben
Dorfplatz
Dürleberg
Eichelbuckstraße
Eichstetter Straße
Einsteinstraße
Elsässer Straße
Else-Liefmann-Platz
Emmendinger Straße 41
Emmy-Noether-Straße
Endinger Straße
Engesserstraße
Ettenheimer Straße
Etzmattenstraße
Eulenweg
Europaplatz
Fänchelenweg
Färbergässle
Fliederweg
Freiburger Landstraße
Freiburger Straße
Freiladestraße
Fritz-Schieler-Platz
Fuchswinkel
Fuhrmannsgasse
Gebenstraße
Georges-Köhler-Allee
Georg-Marcus-Stein-Weg
Gewerbestraße
Gewürzgasse
Gilgenmatten
Gottenheimer Straße
Griestal
Große Roos
Grünlandstraße
Guerickestraße
Güterhallenstraße
Habichtweg
Häherweg
Hämmerlegässle
Hanferstraße
Hanfretze
Hans-Bunte-Straße
Haslacher Straße
153-199, 152-212
Häusleacker
Heglache
Heitersheimer Weg
Hermann-Mitsch-Straße
Hessenweier
Hieberainle
Hinter den Gärten
Hinterm Weiher
Hirtenweg
Hochdorfer Straße
Hofgasse
Hofmattstraße
Högestraße
Holzhauser Straße
Hornusstraße
Hügelheimer Weg
Hugstmattweg
Im Christ
Im Eichenbrunnen 1, 2, 3-5
Im Finkeler
Im Giesental
Im Hausgarten
Im Hubhof
Im Kapellenacker
Im Kuhwinkel
Im Maierbrühl
Im Mohnacker
Im Moos
Im Rebstall
Im Rosengarten
Im Sauergarten
Im Wangerhof
Im Wännele
Im Wolfgarten
Im Wolfswinkel 37, 37b
In den Müllern
Kaiserstuhlstraße 2-30
Kammertalstraße
Kandelblickstraße
Kandelstraße 31-57, 32-60
Kantinenstraße
Kapfstraße
Kaplaneigasse
Karlsruher Straße
Katharina-von-Bora-Straße
Kehler Straße
Kinziggasse
Kirchenpfad
Kleine Roos
Klosterstraße
Komturstraße 9-51, 6-38
Krozinger Straße
Lagerhausstraße
Lahrer Straße
Langen Wangen
Laufener Straße
Lehener Winkelweg
Leinenweberstraße
Lembergallee
Liebigstraße
Lina-Hähnle-Weg
Madisonallee
Maierbuckallee
Maierbuckstraße
Mallingerstraße
Martackertenstraße
Mengener Straße
Mitscherlichstraße
Moosgrund
Mooswaldallee
Mundenhof
Munzinger Schlattweg
Muselgasse
Nelkenweg
Neunlindenstraße
Niedermattenstraße
Nimbergstraße
Norsinger Weg
Obere Entengasse
Oberer Kirchweg
Oberer Weg
Oberer Weiher
Oberes Breitle
Oberes Metzgerle
Ochsenhof
Offenburger Str.1-69, 12-70
Pappelweg
Propsteihof
Propsteiweg
Quellenstraße
Raiffeisenstraße
Rampenstraße
Rastatter Straße
Rebstockweg
Reinachstraße
Rennweg 37-53
Riedgraben
Riedmatten
Riedweg
Ringstraße
Ringweg
Robert-Bunsen-Straße
Robert-Ruh-Weg
Rosenweg
Ruländerallee
Schießmauerweg
Schilfweg
Schlatthöfe
Schlossbuck
Schlossgasse
Schmalzhof
Schmiedegasse
Schrödergasse
Schulhalde
Schutternstraße
Schwanau
Seestraße
Seilerweg
Siemensstraße
Sonnenbrunnenstraße
Spargelweg
Spechtweg
Spielhöfe
St. Nikolauser Straße
St.-Agatha-Weg
St.-Elisabethen-Straße
St.-Erentrudis-Straße
St.-Martins-Gasse
St.-Stephan-Straße
Steingrübleweg
Stubenhalde
Stübeweg
Stuttgarter Straße
Sulzburger Straße
Tullastraße 45-89, 4-84
Tulpenstraße
Tunibergstraße
Uhlbergstraße
Umkircher Straße
Unterdorf
Untere Entengasse
Unterer Mühlenweg
Unteres Breitle
Unteres Metzgerle
Vogteistraße
Vordermattenstraße
Waldkircher Straße
Waldmösle
Waldstraße
Weinstraße
Weißerlenstraße
Windhäuslegasse
Wippertskirch
Wirthstraße
Wöhlerstraße
Wolfgartenweg
Zähringer Straße 1-41, 2-52
Zinkmattenstraße
Zollhallenstraße
Zu den Mühlmatten
Zum Mühlengrund
Zum Rebberg
Zum Roten Stein
Zum Storchennest
Zur March
Zur Mühle
Zwischenweg
Die Übersicht wurde auf der Grundlage des Straßenverzeichnisses des Amtes für Bürgerservice und Informationsverarbeitung erstellt.
Stand: Dezember 2010
Seite 25
Auszug aus den mietrechtlichen Vorschriften des BGB (Stand 30.11.2010):
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten
soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr
nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis
560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen
nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die
Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden
ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über
den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht
übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen
Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des
§ 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu
begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs.
2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes
Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die
verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine
Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2
eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein
Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Seite 26
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des
dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
1. Übertragen
Sie dieder
ausgewählte
Basismiete
aus Ablauf
Tabelle
1 in
Tabelle
3.
(2)
Soweit der Mieter
Mieterhöhung
nicht bis zum
des
zweiten
Kalendermonats
nach
dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung
2. Übertragen
diemuss
in den
Tabellen
a bis
2 e ermittelten
prozentualen
klagen. Die Sie
Klage
innerhalb
von 2drei
weiteren
Monaten erhoben
werden.Zu- / Abschlä(3) ge
Istinder
Klage 3.
einBilden
Erhöhungsverlangen
vorausgegangen,
das
den Anforderungen
Tabelle
Sie dann die Summe
dieser Zu/ Abschläge
(Feld A).des § 558a
nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des
Erhöhungsverlangens
beheben.
steht auch
in diesem
Fall (Feld
die Zustimmungsfrist
3. Rechnen
Sie die Summe
dieserDem
Zu-Mieter
/ Abschläge
in Euro
/ m² um
B), indem Sie
nach
Absatz
2
Satz
1
zu.
die Basismiete mit der Summe der prozentualen Zu- / Abschläge (Feld A) multiplizie(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
ren und anschließend durch 100 teilen.
§ 558c
Mietspiegel
Summe
(bzw. im Falle eines negativen Abschlagbetrags die Differenz) aus Basismiete
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht
von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam
Tabelle
3: oder
Berechnungsschema
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
erstellt
anerkannt worden ist.
pro
Monat
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile
von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
SCHRITT
Übertrag in
EURO / m²
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihrePROZENT
Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5)Schritt
Die Bundesregierung
wird ermächtigt,
durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bun1 Tabelle 1: Basismiete
je nach Wohnfläche
desrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung
Mietspiegeln
zu erlassen.
Schritt
2 von
Tabelle
2 a: Baualter
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und
der Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupasTabelle
e: Wohnlagebesonderheiten
sen. Dabei
kann 2eine
Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt
ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt
werden.
Nach vier Jahren
der qualifizierte Mietspiegel
neu zu erstellen.
Summe
der prozentualen
Zu- / ist
Abschläge:
(Feld A)
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten
Mietspiegel
bezeichneten
Vergleichsmiete
Schritt
3 Umrechnung
derEntgelte
Summe die
derortsübliche
Zu- Basismiete
x Feld A / wiedergeben.
100 =
(Feld B)
/ Abschläge in Euro / m²:
Schritt 4
Vergleichsmiete
Basismiete
Seite 27
+
Feld B
=
Herausgeberin:
Stadt Freiburg i. Br.
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Fahnenbergplatz 4
79098 Freiburg i. Br.
Tel.: 0761 / 201 – 5450 oder 5452
Fax: 0761 / 201 – 5499
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Montag von
Mittwoch von
Donnerstag von
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Freiburger Mietspiegel 2011

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