Datei als

MÄRKTE & INVESTMENT
Benchmarking hilft Altes aufzubrechen,
dazu benötigt werden statt Hammer und
Meisel, CAFM-Instrumente.
VON SUSANNE KAPFINGER – Die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Bern hat
den Energiepreis 2012 erhalten. Sie setzt
eine neue Software ein, welche die Bereiche Wohnen und Geschäftsliegenschaften
anhand von Nachhaltigkeitsdimensionen
erfasst und gewinnt mit ihrem innovativen und nachhaltigen Immobilienmanagement-Konzept. Hat die Stadt Bern nun
die bessere kommunalen Immo-Profis als
Thun oder gar Zürich?
Die Liegenschaftsverwaltung der Stadt
Bern ist eine Abteilung der Direktion für
Finanzen, Personal und Informatik, betreut mit etwa 50 Mitarbeitenden die Immobilien des Finanzvermögens der Stadt
Bern. Der Marktwert des Immobilienportfolios beträgt rund 1 Milliarde Franken,
umfasst unter anderem 2500 Wohnungen
und 750 Gewerberäume.
Die Liegenschaftenverwaltung der Stadt
Zürich ist noch eine Nummer grösser.
Sie bewirtschaftet über 9000 kommunale
Wohnungen. Die Objekte im Verwaltungsvermögen wie Schulhäuser, Sportanlagen,
Spitäler und Verwaltungsgebäude betreut
hier aber innerhalb des Hochbaudepartements die Immobilien-Bewirtschaftung.
Dazu gehören rund 1600 Liegenschaften
mit einem Versicherungswert von 8 Milliarden Franken. Wie gut oder schlecht gehen die Stadtverwaltungen eigentlich mit
den öffentlichen Bauten um?
Für eine Institution ist es schwieriger, ihre
Schwachstellen zu erkennen und diese gezielt zu verbessern, da sie sich nicht in einer
Marktsituation befindet. Der Wandel und
Sparmassnahmen finden aber nicht nur in
der Wirtschaft statt. So ist Benchmarking
auch in den öffentlichen Verwaltungen
keine unbekannte betriebswirtschaftliche
Methode mehr. Seit Februar 2011 hat sich
die Interessengemeinschaft IG Benchmarking die Optimierung des öffentlichen Immobilienmanagements zum Ziel gesetzt.
Das Projekt «Gebäudemanagement: Gebäudeunterhalt und Folgekosten» wurde
ins Leben gerufen, woran sich zwölf Gemeinden beteiligten.
Schwachstellen ausmerzen
Im ersten Schritt ging es hier um einen
quantitativen Flächen- und Kostenvergleich. Die Datenlage bezüglich Flächen
ist in den Gemeinden sehr unterschiedlich.
Einige Gemeinden konnten auf bestehende Daten zurückgreifen, andere mussten
die Flächen aus Plänen oder vor Ort ausmessen. Eine dritte Gruppe erhob die
Daten ab CAD (Computer Aided Design)
oder über eine webbasierte Lösung. Die
Erhebung der Kostendaten gestaltete sich
schwierig, weil die meisten Projektteilnehmenden keine separate Kostenrechnung
führen und lediglich auf die Zahlen der
Finanzbuchhaltung zurückgreifen, wo die
26
Kosten nicht pro Objekt dargestellt werden. Im Kostenvergleich erwies sich aber
keine Gemeinde als Kostenführer oder
-verlierer. Hingegen konnten für praktisch
alle Gemeinden Optimierungspotenziale
im Liegenschaftenportfolio des Verwaltungsvermögens identifiziert werden.
Unterstützt wird das Vorhaben von «pom+
Consulting AG» (pom), ein in den Bereichen Immobilienmanagement und Organisationsentwicklung tätiges Unternehmen.
IMMOBILIEN Business wollte wissen, ob
sich 2012 die Datenlage bezüglich Flächen
und Kosten pro Objekt verbessert hat. Und
sie hat sich verbessert. «Teilnehmer, die
im vergangenen Zyklus bereits teilgenommen haben, haben mit Blick auf den
aktuellen Zyklus Tools geschaffen, die ihnen die Datenermittlung für das Benchmarking erleichtern», sagen die beiden
pom-Projektleiter Susanne Schwartzer und
Marco Bischof. Gleichzeitig wurden teilweise Anpassungen im Kostenplan vorgenommen, die eine detaillierte Buchung der
Kosten erfordern und so eine gezielte Zuweisung der Kosten zu den einzelnen Objekten und Kostenarten ermöglichen. Auf
Objektebene entsteht daher eine deutlich
höhere Kostentransparenz. Genaue Daten können jedoch erst im Oktober (nach
Redaktionsschluss) publiziert werden, da
der Auswertungsprozess noch nicht abgeschlossen ist, sagt die Kommunikationsleiterin von pom.
IMMOBILIEN BUSINESS
/
November 2012
QUELLE: CAMPOS
Immobilienmanagement – Die Gemeinden und Städte der Schweiz managen teils sehr
grosse Immobilienvermögen. Jüngst messen sich Beamte mit der Privatwirtschaft – eine
Phase des Benchmarking hat eingesetzt.
BILD: K ANTON BERN
Ausbruch zu «best practise»
MÄRKTE & INVESTMENT
Schematische
Flächendarstellung mit CAFMTool Campos.
Fest steht aber, dass bei den neuen Teilnehmern die Verbreitung der CAFM
(Computer Aided Facility Management)
Systeme deutlich zugenommen hat, was zu
einer erleichterten Erhebung der Flächen
geführt hat. «Gleichzeitig sind viele der
Teilnehmer bereits Energiestadt zertifiziert
oder auf dem Weg dazu. Im Rahmen dieser Zertifizierung erfolgten Erhebungen,
die sich auch für das Benchmarking als
hilfreich erwiesen haben», folgert Susanne
Schwartzer.
Energiestadt-Zertifikat hilft bei
der Optimierung
Dazu gehören neben den Flächendaten
auch Verbrauchsdaten, die in diesem Zyklus erstmals mit erfasst wurden. Insgesamt
habe das Bewusstsein für eine objekt-
IMMOBILIEN BUSINESS
/
November 2012
orientierte Kostenzuweisung, Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung zugenommen.
Der Expertenpartner für die digitale Flächenerfassung ist in diesem Fall Campos.
Die CAFM-Lösung ermöglicht visuelles
Arbeiten und vernetzt alle Beteiligten über
ein innovatives Web-Portal. Sie sammelt,
analysiert und verteilt Gebäudeinformationen – und zeigt auf, wie es um Sicherheit,
Betriebskosten, Anlagen und Instandhaltung, Gebäudezustand und Energie steht.
Die Software-Lösung wurde von ICFM
AG entwickelt.
Mit dem kontinuierlichen Erfassen und
Visualisieren ihres Immobilienportfolios
auf Campos begonnen hat Bassersdorf.
Gestartet wurde mit dem Erfassen der Revisionspläne von mehreren Umbau- und
Sanierungsprojekten. Weitere Projekte
aufgeschaltet haben unter anderen die
27
Stadtverwaltungen Rheinfelden, Dietikon
und Aarau. Benötigte Immobiliendaten
sind zentral und aktuell abgelegt, was den
administrativen Aufwand wesentlich reduziert hat.
Campos wird aber auch von privaten Unternehmen rege genutzt. Hälg Facility
Management AG verwendet beispielsweise Campos als CAFM-System zur Bewirtschaftung des Verwaltungszentrums
«Neumatt» in Burgdorf. Die Hälg Facility
Management AG bietet technisches Gebäudemanagement an und hat sich inzwischen als Spezialistin für PPP-Betreibermodelle etabliert.
Webbasierte Aufzeichnung des
Gefängnisses
Im November 2009 hat das Amt für
Grundstücke und Gebäude des Kantons
Bern den PPP-Vertrag für den Bau unterschrieben. Bezogen wurde das Verwaltungszentrum mit Werkhof und Gefängnis
im April 2012. Die von Hälg auf 25 Jahre
(2012 – 2037) zu einem fixen Preis garantierten Leistungen umfassen die technische Wartung, Reinigungs- und Postverteilungsdienste, sowie die Sicherung des
Restaurantbetriebs. Zirka 25 Personen sorgen täglich im Auftrag der Hälg Facility
Management AG auf dem Areal zum Rechten. Hier herrscht fröhliche Aufbruchstimmung.