CIMA-Bericht-Neumarkt-sicher

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WIRKUNGS‐ & VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG FÜR DIE ANSIEDLUNG EINES EINKAUFSZENTRUMS AM OSNABRÜCKER NEUMARKT Endbericht für den Auftraggeber CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg 34 23568 Lübeck Tel.: 0451‐38968‐0 Fax: 0451‐38968‐28 E‐Mail: [email protected] Internet: www.cima.de Bearbeitung: Dipl.‐Geogr. Mark Hädicke Geogr. Jennifer Schetter M.A. Dipl.‐Ing. Stadtplanung Martin Hellriegel Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Martin Kremming [email protected] Lübeck, 20. Dezember 2010
Stadt‐ und Regionalmarketing City‐Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus
Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 © CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung im eigenen Ermessen verwenden; jegliche ‐ vor allem gewerbliche ‐ Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieses Gutachten fällt unter § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Das Gutachten geht in das Eigentum der Stadt Osnabrück − Auftraggeber − über, verbunden mit allen Rechten der Weiter‐
verwendung des Gutachtens. Sämtliche Urheberrechte verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 2 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 4 INHALT 0 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE 6 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG 9 2 DER EINZELHANDELSSTANDORT OSNABRÜCK – GESAMTSTADT UND INNENSTADT 10 2.1 2.2 2.3 2.4 Angebotssituation in Osnabrück Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt: Lagebeschreibungen Berechnungen zur Nachfrage in Osnabrück Weitere Ergebnisse der durchgeführten Analysebausteine 2.4.1 2.4.2 2.4.3 Passantenbefragung in der Osnabrücker Innenstadt Repräsentative Haushaltsbefragung Frequenzanalyse in der Osnabrücker Innenstadt 10 13 16 17 17 20 26 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 Marktgebiet der Stadt Osnabrück Einzelhandelszentralität Rahmenbedingungen des Märkte‐ und Zentrenkonzepts Daten für Osnabrück in der Übersicht Die Wettbewerbssituation in der Region 29 31 33 34 35 3 DER STANDORTBEREICH NEUMARKT 37 3.1 3.2 3.3.1 Beschreibung des Mikrostandortes 37 Heutige städtebauliche Problemlagen am Vorhabenstandort und im direkten Umfeld 38 Beschreibung des Shopping‐Center‐Planvorhabens für den Osnabrücker Neumarkt 41 Empfehlungen zur Dimensionierung 43 3.4 Umsatzprognose 3.3 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 5 6 6.1 6.2 6.3 ÖKONOMISCHE AUSWIRKUNGSANALYSE DES SHOPPING‐
CENTER‐PROJEKTES 48 Abgrenzung des Untersuchungsgebietes 48 Umsatzherkunft des Planvorhabens 50 Ökonomische Auswirkungen des geplanten Shopping‐Centers auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsgebiet 51 Vorbemerkungen zur Umsatzumlenkungsquote 51 Prognostizierte Auswirkungen des Planvorhabens 52 BEURTEILUNG DER RAUMORDNUNGSRECHTLICHEN RAHMENBEDINGUNGEN 76 STÄDTEBAULICHE AUSWIRKUNGEN AUF DIE OSNABRÜCKER INNENSTADT 78 6.3.1 6.3.2 6.3.3 Umverteilungseffekte im Hauptzentrum Innenstadt nach Lagen 78 Auswirkungen auf die Fußgängerfrequenzen 80 Weitere Anmerkungen zu einem Shopping‐Center am Neumarkt 82 Szenario ohne Shopping‐Center 82 Gestaltung Neumarkt / Johannisstraße 83 Anmerkungen der CIMA zum Entwurf des Centers 86 7 METHODIK 88 8 ANHANG 91 8.1 8.2 Detailübersicht der Umsatzherkunft das Planvorhabens Detailübersicht der Umverteilungswirkungen 91 92 47 3 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abb. 20: Gesamtbetrachtung der Zählpunkte der Frequenzanalyse (ø pro Stunde) ............................................................................................... 26 Abb. 21: Vergleich Tagesdurchschnitt Passantenfrequenzen 2004 – 2010 ..... 27 Abb. 1: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Osnabrück nach Branchen.................................................................................... 11 Abb. 22: Veränderungen Tagesdurchschnitt Passantenfrequenzen 2004 – 2010 ........................................................................................ 28 Abb. 2: Anteile der Innenstadt an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche .... 12 Abb. 23: Marktgebiet der Stadt Osnabrück ...................................................... 29 Abb. 3: Handelslagen in der Innenstadt Osnabrück ....................................... 13 Abb. 24: Nachfragepotenzial im Markgebiet von Osnabrück .......................... 30 Abb. 4: Der südliche Bereich der Großen Straße............................................ 14 Abb. 25: Handelszentralität in Osnabrück ........................................................ 31 Abb. 5: Aufenthaltsqualität in der Altstadt .................................................... 15 Abb. 26: Unechte Handelszentralität der Innenstadt nach Branchen.............. 32 Abb. 6: Nachfragepotenzial im Oberzentrum Osnabrück .............................. 16 Abb. 27: Datenblatt der Stadt Osnabrück ........................................................ 34 Abb. 7: Herkunft der befragten Passanten ..................................................... 17 Abb. 28: Regionaler Vergleich der Oberzentren .............................................. 34 Abb. 8: „In welchem Bereich der Innenstadt kaufen Sie überwiegend ein?“ 18 Abb. 29: Handelszentralitäten der Zentren im Umland Osnabrücks ............... 35 Abb. 9: „Wie viel Zeit haben Sie für Ihren Besuch eingeplant?“ .................... 18 Abb. 30: Vorhabenstandort am Neumarkt ....................................................... 37 Abb. 10: „Welche Geschäfte/Sortimente vermissen Sie in der Osnabrücker Innenstadt?“ ....................................................................................... 19 Abb. 31: Gestaltungsdefizite am Neumarkt ..................................................... 38 Abb. 11: Übersicht Befragungsgebiet ............................................................... 20 Abb. 12: „Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Osnabrücker Innenstadt?“ ....................................................................................... 20 Abb. 14: Wenn Sie an Ihren Besuch in der Osnabrücker Innenstadt denken, gibt es Geschäfte/ Sortimente, die Sie vermissen?“ .......................... 22 Abb. 15: Vermisste Geschäfte/ Sortimente ...................................................... 22 Abb. 32: Passage am Neumarkt ........................................................................ 39 Abb. 33: Gestaltung und Busverkehr Johannisstraße ...................................... 39 Abb. 34: Mittelteil Seminarstraße und Neubebauung an der Großen Rosenstraße ....................................................................................... 40 Abb. 35: Übersicht städtebauliche Stärken‐Schwächen‐Analyse (heute) ........ 40 Abb. 36: Lageplan und Schnitt des geplanten Shopping‐Centers .................... 42 Abb. 37: Verkaufsflächenschwerpunkte entlang der Nord‐Süd‐Achse ............ 43 Abb. 16: „Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem von vor drei Jahren vergleichen, kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Osnabrücker Innenstadt ein?“ ................................... 23 Abb. 38: Konkurrierende Shopping‐Center in Hannover, Bremen und der Region ab 10.000 qm ......................................................................... 45 Abb. 18: „Wo genau kaufen Sie Elektroartikel/Unterhaltungselektronik hauptsächlich ein?“ (TOP 6) ............................................................... 24 Abb. 39: Flächenansprüche einer Auswahl expansiver Center‐Mieter, die noch nicht in Osnabrück vertreten sind ............................................. 45 Abb. 19: Bewertung der Innenstädte nach Schulnoten ................................... 25 Abb. 40: Verkaufsflächen‐ und Umsatzstruktur des Prüfvorhabens ................ 47 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 4 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 42: Umsatzherkunft des Prüfvorhabens „Shopping‐Center Neumarkt Osnabrück“ ......................................................................................... 50 Abb. 54: Empfohlene Verkaufsflächenobergrenzen für das Shopping‐Center am Neumarkt in Osnabrück ............................................................... 75 Abb. 43: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren .......... 53 Abb. 55: Prognostizierte Frequenzveränderungen durch ein Shopping‐
Center am Neumarkt .......................................................................... 80 Abb. 44: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege ............. 55 Abb. 56: Die CIMA‐Branchen ............................................................................ 88 Abb. 57: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen ............................... 89 Abb. 45: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche ....................... 57 Abb. 58: Umsatzherkunft des Prüfvorhabens „Shopping‐Center Neumarkt Osnabrück“ im Detail ......................................................................... 91 Abb. 46: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Schuhe / Lederwaren ...................... 59 Abb. 59: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt im direkten Untersuchungsgebiet .................................... 92 Abb. 47: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Uhren / Schmuck / Optik / Hörgeräte ........................................................................................... 61 Abb. 60: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt im erweiterten Untersuchungsgebiet ............................... 98 Abb. 48: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Bücher / Schreibwaren .................... 63 Abb. 49: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / Computer und Zubehör / Neue Medien ............................................................................................... 65 Abb. 50: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Sportartikel ...................................... 67 Abb. 51: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Spielwaren ....................................... 69 Abb. 52: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ................................................................................. 71 Abb. 53: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Geschenkartikel / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat .......................................................................... 73 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 5 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 0
ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE Der Einzelhandelsstandort Osnabrück hat sich – auch im Vergleich zu den um‐
liegenden Konkurrenzorten – in den letzten Jahren überdurchschnittlich gut entwickelt. Auch die Innenstadt profitiert von zahlreichen Neuansiedlungen, baulichen Umgestaltungen und der Erweiterung des Magneten L+T. Die Ergeb‐
nisse der durchgeführten Kunden‐ und Haushaltsbefragung zeigen deutlich, dass die überwältigende Mehrheit der Bevölkerung mit dem aktuellen Ange‐
bot in der Innenstadt zufrieden ist. Nachfrageseitig ist deshalb kein expliziter Bedarf für ein weiteres Shopping‐Center in der Stadt Osnabrück abzuleiten. Allerdings ist nach wie vor keine Lösung für den städtebaulichen Problembe‐
reich am Neumarkt gefunden. Obwohl in den letzten Jahren zahlreiche Strate‐
gien zur Behebung der Gestaltungs‐ und Funktionsmängel entwickelt wurden, wurden bislang keine grundlegenden Veränderungen im Bereich Verkehr, Städtebau oder Gestaltung umgesetzt. Nicht nur der imageschädigende Effekt für die sonstige Innenstadt ist deshalb beträchtlich, auch der Einzelhandel in der südlich des Neumarkts gelegenen Johannisstraße leidet nach wie vor unter der Barrierewirkung der Verkehrsachse Neumarkt. Die Analyse der Fußgängerfrequenzen hat außerdem gezeigt, dass sich die Disparitäten zwischen der starken A‐Lage Große Straße und insbesondere den südöstlichen Neben‐ und Randlagen seit dem Umzug von C&A weiter ver‐
schärft haben. Neben diesen wirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen bil‐
den auch die Leitlinien der Fortschreibung des Märkte‐ und Zentrenkonzeptes eine wichtige Beurteilungsgrundlage für die Ansiedlung eines Einkaufszent‐
rums1 am Neumarkt. Durch Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück muss das Konzept bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und 1
Die Begriffe Einkaufszentrum und Shopping‐Center werden im Rahmen dieser Untersuchung synonym verwendet. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Sortimentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben als städtebauliches Kon‐
zept Berücksichtigung finden. Das Planvorhaben kann aus Sicht der CIMA grundsätzlich mit den Vorgaben des Märkte‐ und Zentrenkonzepts vereinbart werden, insofern es gelingt, in‐
nerhalb des neuen Einkaufszentrums nicht nur eine Wiederholung des bereits vorhandenen Angebots abzubilden, sondern auch vorhandene Branchen‐ und Anbieterlücken zu schließen und damit eine sinnvolle Ergänzung zum übrigen Einzelhandel der Innenstadt zu bilden. Zwar ist die Realisierung eines Großpro‐
jektes, mit dem nahezu alle Flächenreserven für die Entwicklung der Innen‐
stadt aufgebraucht werden, nach wie vor nicht als ideale Lösung anzusehen. Allerdings ist abzuwägen, dass durch das geplante Shopping‐Center ein groß‐
flächiger Leerstand in zentraler Lage endlich beseitigt werden könnte. Auf Basis eines idealtypischen Branchenmixes norddeutscher Shopping‐Center und Informationen des Projektentwicklers wurde die Umsatzerwartung für das Einkaufszentrum berechnet. In einem Center mit 23.500 qm Verkaufsfläche ist demnach ein Umsatz von ca. 99,4 Mio. € zu erwarten. Davon würden 62,8 Mio. € (63,2 % des Centerumsatzes) innerhalb der Stadt Osnabrück umverteilt. Im Umland würde sich die Verdrängung mit ca. 36,6 Mio. € niederschlagen. Über alle Branchen würde das Center in der geprüften Größenordnung auf eine Verdrängungsquote von insgesamt 9,2 % in der Innenstadt kommen. In einigen Sortimenten des Branchenmixes dürften allerdings deutlich höhere Werte jenseits der 10 % Umverteilung die Folge sein. Das geplante Shopping‐Center am Neumarkt wäre aus Gutachtersicht deshalb nur mit maximal 22.800 qm VK realisierbar, ohne das grundsätzliche Gleichge‐
wicht der innerstädtischen Lagen zu gefährden. Gleichzeitig müsste der Bran‐
chenmix planungsrechtlich einigen Beschränkungen unterworfen werden. Dies betrifft die Warengruppen Bekleidung / Wäsche (Reduzierung auf max. 6 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 8.400 qm VK) sowie Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / Computer und Zubehör / Neue Medien (Reduzierung auf 3.000 qm VK). In einigen Wa‐
rengruppen könnten die Verkaufsflächen gegenüber der von der CIMA geprüf‐
ten Variante auch erhöht werden: Lebensmittel und Reformwaren (Erhöhung auf 2.400 qm VK), Spielwaren (Erhöhung auf 800 qm VK) sowie Hobbybedarf (Erhöhung auf 800 qm VK). Da ein zu großes Center sich zu einem abgeschlossenen Einkaufsstandort ohne Synergieeffekte für sein Umfeld entwickeln, im schlimmsten Fall selbst Magne‐
ten wie L+T gefährden und auch regional hohe Verdrängungseffekte auslösen könnte, empfehlen wir unabhängig von den Verkaufsflächenbeschränkungen für die Einzelsortimente auch eine Obergrenze für den gesamten aperiodi‐
schen Bedarfsbereich festzulegen. Hier sollten 20.000 qm nicht überschritten werden. Neben diesen Verkaufsflächenobergrenzen bedarf es auch einer Mindestgröße für das Center, um eine entsprechende Magnetkraft zu entwickeln, die für die Aufwertung des Neumarktes nötig ist. Abgeleitet aus der Konkurrenzsituation im Umfeld des Vorhabens wie auch im regionalen Kontext empfehlen wir da‐
her eine Verkaufsfläche von mindestens 18.000 qm im aperiodischen Bedarf. Die Bereitstellung von nicht marktgerechten Verkaufsflächen kann im schlech‐
testen Fall dazu führen, dass mit zweitklassigen Anbietern vorliebgenommen werden muss und sich (regional und bezogen auf den Neumarkt) keine Mag‐
netwirkung entfalten kann. Als Folge würden sich die Verdrängungseffekte deutlich mehr im direkten Vorhabenumfeld niederschlagen. Nach wie vor sind wir der Überzeugung, dass die Ansiedlung eines Shopping‐
Centers am Neumarkt eine grundlegende Umgestaltung des Neumarktes vo‐
raussetzt. Erfolgt diese Umgestaltung nicht und behält der Neumarkt seine heutige Barrierewirkung bei, so ist ein „Eigenleben“ des Centers auf der Süd‐
seite des Neumarktes unweigerlich die Folge. Es dürften kaum Frequenzaus‐
tausche zu beobachten sein, mögliche Synergien würden für den Rest der In‐
nenstadt nicht genutzt. Außerdem ist der Umfang der Auswirkungen auf den CIMA Beratung + Management GmbH 2010 bestehenden Einzelhandel vom genauen Anbietermix des Einkaufszentrums abhängig. Nur wenn es gelingt, Anbieter zu gewinnen, die sich vom Standart‐
besatz anderer Innenstädte abheben, kann ein Magnet entstehen, der das vorhandene Angebot sinnvoll ergänzt, statt nur mit ihm zu konkurrieren. Es muss jedoch deutlich gemacht werden, dass die Ansiedlung eines neuen Einkaufszentrums selbst für den Fall, dass die Barrierewirkung des Neumarktes vollständig abgebaut und ein innovativer Mietermix für das Center gewonnen werden kann, für Teile der Innenstadt negative Auswirkungen haben wird. Bei den städtebaulichen Auswirkungen ist insbesondere ein weiteres Ab‐
schmelzen der südöstlichen Randlagen (Möserstraße, Wittekindstraße, Över de Hase, Teile der Georgstraße) zu erwarten. Diese Abwärtsentwicklung von Neben‐ bzw. Randlagen bei gleichzeitiger Konzentration des filialisierten Ein‐
zelhandels auf die A‐Lagen ist in Osnabrück seit langem offensichtlich. Dieser Strukturwandel in der Innenstadt und im Einzelhandel ist nicht vollständig zu vermeiden, sondern stellt vielmehr einen bundesweiten Trend dar. Eine Cen‐
teransiedlung wird diese Entwicklung zwar beschleunigen und verschärfen, weil der Wettbewerbsdruck höher wird, letztendlich wird er sich aber auch ohne eine Entwicklung am Neumarkt fortsetzen. Damit werden auf der ande‐
ren Seite auch wieder Spielräume für neue Nutzungsformen und Funktionen der Innenstadt frei. Die Lagen in direkter räumlicher Nähe zum geplanten Center dürften von den zusätzlichen Frequenzen profitieren. Dies gilt insbesondere für den südlichen Teil der Großen Straße, den Neumarkt und die nördliche Johannisstraße. Fre‐
quenzverluste prognostizieren wir hingegen für den nördlichen Teil der Gro‐
ßen Straße. Grundsätzlich ist von einer Verfestigung der bereits heute stattfin‐
denden Entwicklung auszugehen: Die Haupteinkaufslage wird sich zunehmend in die südliche Hälfte der Großen Straße verlagern, während die nördliche Hälfte mit Profil‐ und Frequenzverlusten zu rechnen hätte. Ein Absinken zur B‐
Lage ist allerdings nicht zu erwarten. 7 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Der mittlere Abschnitt der Große Straße wird dank des modern aufgestellten Magneten L+T, der stark genug ist, um sich im Wettbewerb zu behaupten, weiterhin von zentraler Bedeutung im Einzelhandelsgefüge der Innenstadt sein. Solange P&C an seinem Standort bestehen bleibt sind für den Nikolaiort mit den angrenzenden Bereichen von Herrenteichstraße und Kamp keine tiefgrei‐
fenden Veränderungen zu erwarten, allerdings wird sich der Trend zu mehr Dienstleistungen und Gastronomie fortsetzen. Die Entwicklung der Kamp‐Promenade, die bislang über keine optimale Bran‐
chen‐ und Mieterstruktur verfügt, ist neben dem Einfluss einer potenziellen Ansiedlung am Neumarkt vor allem vom eigenen Centermanagement und der Fähigkeit, neue Magneten zu gewinnen, abhängig. Mit der geplanten Erweite‐
rung der Kamp‐Promenade in Richtung Norden (auf das ehemalige Wool‐
worth‐Grundstück) ist hier bereits der erste Schritt für eine positive Entwick‐
lung getan worden. Im Bereich Krahnstraße sowie in der restlichen Altstadt muss zwar mit Fre‐
quenzverlusten gerechnet werden. Aufgrund der dortigen Sortiments‐ und Angebotsqualität, die sich nicht mit dem konsumigen Branchenmix eines Shopping‐Centers am Neumarkt überschneidet, dürften sich dort nur geringe Auswirkungen auf den vorhandenen Bestand ergeben. Es besteht außerdem eine gewisse Gefahr der Standortverlagerung für diejeni‐
gen Großbetriebe, die heute abseits der A‐Lage ansässig sind (z.B. P&C, Kauf‐
hof, Saturn) und durch einen Umzug mit Frequenzgewinnen rechnen könnten. Konkrete Planungen sind uns dazu allerdings nicht bekannt. Jeder einzelne dieser Umzüge hätte erhebliche Konsequenzen für die Altstandorte. Das Aus‐
maß der Frequenzeinbrüche und die „Heilungschancen“ für die betreffenden Lagen würden sich jedoch deutlich unterscheiden. Den Entscheidern der Stadt Osnabrück muss klar sein, dass es durch das Plan‐
vorhaben zu Verschiebungen in den Handelslagen der Innenstadt kommen CIMA Beratung + Management GmbH 2010 dürfte. Langfristig könnten gewisse C‐Lagen ihre Funktion als Einzelhandels‐
standort ganz verlieren. Anfänge dieses Prozesses sind – entsprechend dem bundesweiten Trend – bereits heute zu beobachten. Eine Shopping‐Center‐
Ansiedlung wird diese Entwicklung voraussichtlich beschleunigen und verstär‐
ken. Auf der anderen Seite ist zu bedenken, dass der Neumarkt seine imageschädi‐
gende Wirkung für den Rest der Innenstadt ohne Shopping‐Center kaum ver‐
ringern könnte. Nach unserer Einschätzung kann nur ein Platzumbau zusam‐
men mit einem Shopping‐Center die Umgestaltung voran bringen und für ei‐
nen Frequenzaustausch zwischen Nord‐ und Südseite sorgen. Sollte kein Shop‐
ping‐Center an den Neumarkt kommen, bezweifeln wir aus heutiger Sicht, ob eine Inwertsetzung der Südseite des Neumarktes möglich ist. Die von der CIMA prognostizierten Effekte auf den Einzelhandel können nur einen Teil der Bewertungsgrundlage für die Beurteilung des Planvorhabens sein. Darüber hinaus sind insbesondere die Auswirkungen auf die innerstädti‐
sche Verkehrssituation im Zusammenspiel mit den Plänen zur Änderung der Buslinienführung genau zu prüfen. Auch die Frage nach der Nutzung des 2 .Obergeschosses muss gelöst werden. Nach Erfahrungen der CIMA ist es in vielen Praxisbeispielen nicht gelungen, Einzelhandelsnutzungen oberhalb des 1. Obergeschosses dauerhaft am Markt zu platzieren. Nicht zuletzt sollte eine bessere Öffnung des Einkaufszentrums in Richtung Norden Thema weiterer Überlegungen und Verhandlungen sein. Sollte es abschließend zu einer positiven Entscheidung aus Politik, Verbänden und Verwaltung kommen, so müssen die im Gutachten dargestellten Folgen einkalkuliert werden. 8 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG 1
Ausgangssituation und Zielsetzung
Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt. Auftraggeber
Stadt Osnabrück

Methodische Grundsätze
Zeitraum
Oktober bis Dezember 2010
Untersuchungsdesign:

Einzelhandelsanalyse Verträglichkeitsgutachten Haushaltsbefragung Passantenbefragung Fußgängerfrequenzzählung Aufgabenstellung:

Berechnung und Beurteilung der betriebswirtschaftlichen und städtebauli‐
chen Auswirkungen der beschriebenen Centerentwicklung. Städtebauliche und gestalterische Empfehlungen für die Realisierung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt.
Bei der Beurteilung der Auswirkungen der Szenarien geht die CIMA von einem „Worst‐Case‐Ansatz“ aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnun‐
gen die maximal zu erwartenden Verdrängungswirkungen dargestellt wer‐
den. Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer To‐
talerhebung des Einzelhandels in der Stadt Osnabrück, die im Jahr 2008 durch die CIMA im Rahmen der Fortschreibung des Märkte‐ und Zentren‐
konzeptes durchgeführt wurde, Änderungsvermerken der Stadt Osnabrück sowie einer Bestandsaktualisierung der Innenstadt im Herbst 2010. Die Leistungsdaten der Städte und Gemeinden aus dem Umland wurden von der CIMA ebenfalls im Oktober 2010 aktualisiert. Als Grundlage für die Beurteilung des geplanten Einkaufszentrums wurden außerdem die Zielsetzungen des Märkte‐ und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück – Fortschreibung 2009/2010 –berücksichtigt, das laut Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück als städtebauliches Konzept bei der Vorha‐
benprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsände‐
rungen von Einzelhandelsbetrieben herangezogen werden muss. Beurteilung der aktuellen Situation im Einzelhandel der Stadt Osnabrück sowie im relevanten Marktgebiet. Hier interessieren sowohl quantitative Aspekte als auch qualitative Einschätzungen der Gutachter. Vorstellung und Beurteilung des von Entwicklerseite vorgeschlagenen Entwicklungskonzepts für ein Shopping‐Center am Neumarkt. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 9 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2
2.1
DER EINZELHANDELSSTANDORT OSNABRÜCK – GESAMTSTADT UND INNENSTADT Angebotssituation in Osnabrück Die folgenden Kennzahlen zum Einzelhandel basieren großenteils auf den Da‐
ten der Fortschreibung des Märkte‐ und Zentrenkonzeptes (2009) und den neueren Aufzeichnungen der Stadt Osnabrück. Der Bestand der Innenstadt wurde im Oktober 2010 im Rahmen einer Vor‐Ort‐Erhebung noch einmal ak‐
tualisiert und um das Planvorhaben der Multi Development auf dem Areal des heutigen Woolworth‐Leerstandes ergänzt2. Die Berechnung der Umsätze im Einzelhandel in Osnabrück erfolgte auf der Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2010 (Umsatz je qm Verkaufsflä‐
che p.a.) für insgesamt 32 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden durch Betriebsvergleiche ermittelt und jährlich durch aktuelle Forschungser‐
gebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten werden zusätzlich durch die Beraterinnen und Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Bereits im Rahmen der Fortschreibung des Märkte‐ und Zentrenkonzepts ist die CIMA zu dem Schluss gekommen, dass sich die Verkaufsflächen‐ und Um‐
satzanteile in der Stadt Osnabrück seit 2004 in allem Warengruppen positiv entwickelt haben. Insbesondere in den Warengruppen Möbel/ Antiquitäten (v.a. Ansiedlung IKEA) sowie Bekleidung/ Wäsche (u.a. Erweiterung des Kauf‐
hauses L+T) sind erhebliche Verkaufsflächenzuwächse zu verzeichnen. Auch beim Umsatz hat die Warengruppe Möbel/ Antiquitäten aufgrund der Ansied‐
lung des IKEA Möbelhauses den höchsten absoluten Zuwachs erzielt. In Osnabrück beträgt die Verkaufsfläche unter Einbeziehung des Planvorha‐
bens zur Erweiterung der Kamp‐Promenade über alle Branchen knapp 399.600 qm. Davon entfallen auf den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, der gemäß der Fortschreibung des Märkte‐ und Zentrenkonzepts abgegrenzt wurde, gut 120.700 qm, was einen prozentualen Anteil von 30,2 % ausmacht. Der für das Stadtgebiet ermittelte Einzelhandelsumsatz erreicht mit 1.292 Mio. € knapp 100 Mio. € mehr als noch im Jahr 2004. Gleichzeitig ist die Flächenproduktivität von etwa 3.700 € / qm auf knapp 3.233 € / qm Verkaufsfläche (VK) gesunken. 2
Hier wurden 3.900 qm Verkaufsfläche für die Warengruppe Bekleidung/Wäsche angesetzt. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 10 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 1: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Osnabrück nach Branchen CIMA Warengruppe
Anzahl der Verkaufs‐
Betriebe
fläche in m²
2010
Umsatz in
Mio. €
Umsatz‐
verteilung
in %
Der Anteil der Innenstadt erreicht beim Umsatz aufgrund der erhöhten Flä‐
chenproduktivitäten mit ca. 31,9 % einen geringfügig höheren Wert als beim Anteil der Verkaufsfläche. Periodischer Bedarf insgesamt
547
97.640
575,7
44,6%
Lebensmittel, Reformwaren
Gesundheit und Körperpflege
übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.)
301
123
76.240
15.765
369,6
190,3
28,6%
14,7%
Bezogen auf die Einwohnerzahl lässt sich eine Verkaufsflächendichte (Pro‐
Kopf‐Ausstattung) in Osnabrück von rd. 123
5.635
15,8
1,2%
Aperiodischer Bedarf insgesamt
700
301.945
716,0
55,4%
Persönlicher Bedarf insgesamt
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik
282
161
44
77
96.115
80.025
12.500
3.590
312,1
252,1
42,6
17,5
24,2%
19,5%
3,3%
1,4%
Medien und Technik insgesamt
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik,
Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
Sportartikel
Spielwaren
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik,
Hausrat
147
40
33.485
12.295
127,3
36,4
9,9%
2,8%
107
21.190
90,9
7,0%
65
32
12
21
23.615
11.355
3.920
8.340
53,6
23,3
7,7
22,6
4,1%
1,8%
0,6%
1,8%
46
16.255
23,9
1,9%
Einrichtungsbedarf insgesamt
Möbel, Antiquitäten
Heimtextilien
109
75
34
68.965
49.585
19.380
112,4
83,6
28,9
8,7%
6,5%
2,2%
Baumarktspezifische Sortimente
51
63.510
86,6
6,7%
1247
399.585
1291,7
100,0%
Einzelhandel insgesamt
2,4 qm VK / Einwohner Quelle: CIMA Bestandserhebung 2008 und 2010, Flächendatenbank Osnabrück Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 nachweisen. Dieser Werte liegt somit deutlich über dem Durchschnittswert der Bundesrepublik, der bei rd. 1,5 qm VK / Einwohner liegt. Für ein Oberzent‐
rum mit entsprechend großem Marktgebiet ist dieser Wert jedoch angemes‐
sen. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 11 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 2: Anteile der Innenstadt an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche Spielwaren
5,4
51,7
94,6 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
28,4
25,5
74,5 71,6 Geschenkartikel, GPK, Hausrat
Schnittblumen, Zeitschriften
9,8
0%
48,3 10%
90,2 20%
30%
40%
50%
60%
Angaben in %
70%
80%
90% 100%
53,1
5,7
Heimtextilien
79,5
16,9
58,1
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
70,6 55,9
0%
20%
57,6 29,4
Sportartikel
10%
Angaben in %
Quelle: CIMA Bestandserhebung 2008 und 2010, Flächendatenbank Osnabrück Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 37,3 42,4
98,9 41,9 62,7
83,1 Baumarktspezifische Sortimente 1,1
20,5 0%
Schuhe, Lederwaren
94,3 Bekleidung, Wäsche
46,9 30%
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 44,1 Angaben in %
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
12 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.2
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt: Lagebeschreibungen Abb. 3: Handelslagen in der Innenstadt Osnabrück Die CIMA hat bereits 2004 eine Beurteilung der Lagen der Osnabrücker Innen‐
stadt vorgenommen und diese im Rahmen der Fortschreibung des Märkte‐ und Zentrenkonzeptes aktualisiert. Die vorliegende Beschreibung der Einkaufslagen des Zentralen Versorgungsbe‐
reichs basiert auf diesen Voruntersuchungen; nach wie vor gültige Aussagen wurden deshalb übernommen. Änderungen ergeben sich aus der durchgeführ‐
ten Frequenzzählung, der Aktualisierung der Einzelhandelserhebung im Okto‐
ber 2010 und dem dabei erhobenem Stand von Ladenleerständen und Min‐
dernutzungen. Ergänzend wurden die Einschätzungen von Immobilienmaklern insbesondere zur Bewertung der A‐Lage eingeholt. Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt erstreckt sich vornehmlich ent‐
lang der Straßen Johannisstraße – Große Straße – Krahnstraße – Bierstraße / Hasestraße und der von dort abzweigenden Querstraßen. In Ost‐West‐
Richtung wird er durch die Achse Neuer Graben – Neumarkt – Wittekindstraße erschlossen, die die nördlich gelegene Altstadt von der südlich anschließenden Neustadt trennt. Der Haupteinkaufsbereich mit der Fußgängerzone erstreckt sich nördlich dieser Achse. Im Süden endet der Zentrale Versorgungsbereich auf Höhe der Johanniskirche. Legende:
A‐Lage
B‐Lage
C‐Lage
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA GmbH 2009
13 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Die Große Straße ist die wichtigste Einkaufslage in der Innenstadt Osnabrücks (A‐Lage), die seit dem Jahr 2004 eine weitere Stärkung erfahren hat. Grund dafür sind neben der Vergrößerung des zentralen Magneten L+T und dem Zu‐
zug des Bekleidungshauses C&A u.a. auch die Neuansiedlung von Zara, die Vergrößerung von Reno und weitere kleinteiligere Veränderungen. Der opti‐
sche Eindruck der Straße hat sich insbesondere im südlichen Teil durch die Aufwertung zahlreicher Fassaden spürbar verbessert. Wie schon im Jahr 2004 wurden in der Großen Straße an der Einmündung zur Georgstraße auch im Jahr 2010 die höchsten Frequenzen in der gesamten In‐
nenstadt gemessen. Die A‐Lage ist nach wie vor durch einen hohen Filialisierungsgrad gekennzeich‐
net. Die Anzahl der Läden im Niedrigpreis‐Segment und Leerstände, die das Gesamtbild stören, hat seit 2004 jedoch abgenommen. Insgesamt zeichnet sich damit eine positive Entwicklung der Haupteinkaufslage ab. Durch den Bau der Kamp‐Promenade haben sich gewisse Verschiebungen in der Fußgängerfrequenz ergeben. Der Passantenstrom spaltet sich heute in der Großen Straße auf Höhe der Einmündung der Großen Hamkenstraße auf, so dass sich die Frequenzen auf die südliche Große Straße und die Kamp‐
Promenade verteilen. Das offene Center mit den Ankermietern Saturn, T.K. maxx, Kult und Esprit wird jedoch nicht als Alternative, sondern als Ergänzung zu den Läden der Großen Straße genutzt und bleibt bislang hinsichtlich der Kundenfrequenzen spürbar hinter dieser zurück. Dies ist vor allem auf das Fehlen eines wirklich starken Magnetbetriebes aus dem Bereich Mode zurück‐
zuführen. Aktuelle Planungen sehen deshalb vor, die ehemalige Woolworth‐
Immobilie mit in das Center einzubeziehen und dort auf ca. 3.900 qm Beklei‐
dung anzubieten. Hinsichtlich des gelungenen Städtebaus und der Gewinnung von Neukunden, die zuvor eher nicht in der Osnabrücker Innenstadt eingekauft haben, hat die Kamp‐Promenade zu einer positiven Entwicklung der Haupteinkaufslage beige‐
tragen. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Abb. 4: Der südliche Bereich der Großen Straße Foto: CIMA GmbH 2010 Mit dem südlichen Teil des Nikolaiorts endet die A‐Lage der Innenstadt. Sein nördlicher Teil ist wie auch die unmittelbar angrenzenden Abschnitte von Krahnstraße, Domhof, Kamp und Herrenteichstraße als B‐Lage einzuordnen. Ab hier nehmen die Passantenfrequenzen deutlich ab. Peek & Cloppenburg befindet sich damit in einer spürbar weniger zufriedenstellenden räumlichen Lage als fast alle anderen Bekleidungskaufhäuser der Innenstadt (H&M, C&A, L+T). Für den Besucher besticht der Nikolaiort insbesondere durch seine (Au‐
ßen‐)Gastronomie und die daraus resultierende Aufenthaltsqualität. Die Krahnstraße ist durch eine Vielzahl mittelständischer Betriebe mit überdurch‐
schnittlicher Angebotsqualität gekennzeichnet. Im Vergleich zu 2004 fällt die 14 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 gelungene Neugestaltung von Straßenoberfläche, Begrünung und Möblierung im Abschnitt südlich der Lortzingstraße positiv auf. Im westlichen Teil der Altstadt (C‐Lage) herrscht ein dichter Besatz an klein‐ und mittelflächigen Einzelhandelsbetrieben, der durch ein überwiegend quali‐
tätsorientiertes Angebot gekennzeichnet ist. Eine hohe Zielgruppenorientie‐
rung und in der Regel überdurchschnittliche Warenpräsentation verleihen der gesamten Altstadt ihr ganz eigenes Profil, das zudem von der historischen Bau‐
substanz und den kulturellen Sehenswürdigkeiten profitiert. Die Hasestraße verfügt hingegen nicht über die städtebaulichen Qualitäten der übrigen Altstadt und übernimmt stattdessen eine gewisse Nahversorgungs‐
funktion für die ansässige Bevölkerung. Sie ist ebenfalls als C‐Lage zu charakte‐
risieren. Abb. 5: Auch der größte Teil der Herrenteichstraße, Georgstraße, Öwer de Hase und Kamp sind wegen des Fehlens von Magnetbetrieben und der sehr niedrigen Fußgängerfrequenzen als C‐Lage einzuordnen. Die Möserstraße (C‐Lage) hat seit der Schließung von C&A innerhalb des in‐
nerstädtischen Einzelhandelsgefüges spürbar an Bedeutung verloren. Mit den Betrieben KIK und Tedi konnte zwar der zwischenzeitlich vorhandene Leer‐
stand wieder mit einer Einzelhandelsnutzung besetzt werden. Den Beobach‐
tungen der CIMA zufolge werden diese Anbieter von ihren Kunden jedoch sehr gezielt angesteuert und wirken kaum als Frequenzbringer für ihr Umfeld. Dies bestätigen auch die Ergebnisse der Frequenzanalyse, die einen deutlichen Ein‐
bruch der Passantenströme entlang der Wittekindstraße zeigen, wo sich der Standort des Warenhauses Galeria Kaufhof befindet. Dies hat auch Auswirkungen auf den östlichen Teil des Neumarktes. Er ist seit 2004 zur C‐Lage abgesunken; es fehlen wirkliche Magnetbetriebe. Mit der Schließung des Makromarktes hat auch der westliche Teil des Neumarktes an Einzelhandelsfunktion verloren. Von Frequenzen aus Richtung der Kamp‐
Promenade kann dieser Straßenabschnitt kaum profitieren. Am Neuen Graben ist allerdings durch die Ansiedlung eines innovativen Konzept‐Stores und einer Erweiterung des Musik‐Clusters derzeit eine positive Entwicklung festzustellen, die zukünftig zu einer Aufwertung zur C‐Lage führen könnte. Aufenthaltsqualität in der Altstadt Die südlich des Neumarktes beginnende Johannisstraße ist bis zur Johanniskir‐
che als B‐Lage zu bewerten. Das Bekleidungshaus Sinn Leffers hat eine stabili‐
sierende Wirkung auf diesen Bereich der Johannisstraße. Der Einzelhandel profitiert in erster Linie von der Fußgängerfrequenz im Umsteigebereich am zentralen ÖPNV‐Knotenpunkt der Stadt und hat sich zunehmend auf deren Bedürfnisse eingestellt. Der Besatz umfasst zu einem großen Anteil nahversor‐
gungsrelevante Anbieter und Läden aus dem unteren Preissegment. Foto: Der südliche Bereich der Johannisstraße ist als Nahversorgungslage einzuord‐
nen und nicht mehr dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zugehörig. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 15 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.3
Berechnungen zur Nachfrage in Osnabrück Die Berechnungen des Nachfragepotenzials der Stadt Osnabrück erfolgt auf der Basis der aktuellen Einwohnerzahl in Höhe von 163.3753 und der einzel‐
handelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (98,2 %4). Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.288 € für 2010 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Osnabrück ergibt sich somit ein gewichteter Ausgabesatz von 5.192,82 € je Einwohner pro Jahr. Insgesamt steht deshalb in der Stadt Osnabrück für den Einzelhandel ein jährli‐
ches Nachfragepotenzial (brutto) in Höhe von 848,4 Mio. € zur Verfügung. Abb. 6: Nachfragepotenzial im Oberzentrum Osnabrück CIMA Warengruppen
Periodischer Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.)
Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren
Sportartikel
Spielwaren
Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
Einrichtungsbedarf
Heimtextilien
466,7
323,4
130,9
SUMME
848,4
EINWOHNER
3
4
Amtliche Einwohnerzahlen der kreisfreien Städte Niedersachsens, Niedersächsisches Landesamt für Statistik, 30.6.2010 mb research 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Nachfragepotenzial
(in Mio. €)
12,4
116,6
76,8
21,3
18,4
87,0
21,3
65,6
28,7
11,6
7,9
9,3
13,5
60,3
47,2
13,2
75,6
163.375
Quelle: mb research, CIMA GmbH 2010 Berechnung: CIMA GmbH 2010 16 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.4
Im Rahmen einer Passantenbefragung in der Osnabrücker Innenstadt wurden im Oktober 2010 über einem Zeitraum von vier Tagen insgesamt 615 Passan‐
ten zum Standort Osnabrück und zu ihrem Einkaufsverhalten befragt. Weitere Ergebnisse der durchgeführten Analysebausteine Die in diesem Kapitel dargestellten Ergebnisse sind Auszüge aus dem Material‐
band, in dem die CIMA ausführlich über die Erhebungen berichtet und der parallel übergeben wird. 2.4.1
Passantenbefragung in der Osnabrücker Innenstadt Abb. 7: Herkunft der befragten Passanten Von der Herkunft der befragten Kunden können auch Rückschlüsse auf das Einzugsgebiet der Betriebe der Osnabrücker Innenstadt getroffen werden. Im Vergleich zum Jahr 2004 hat sich der Anteil der angetroffenen Personen mit Wohnort außerhalb der Stadt Osnabrück von 36 % auf 42 % erhöht. Zum Teil ist dies sicherlich auf die Tatsache zurückzuführen, dass zum Zeitpunkt der Befragung sowohl in Niedersachsen als auch in Nordrhein‐Westfalen Herbstfe‐
rien waren. Es ist jedoch auch ein Hinweis darauf, dass Osnabrück seit 2004 zusätzlich Kunden aus dem Marktgebiet sowie aus dem erweiterten Marktge‐
biet akquirieren konnte. Auch aus dem entfernten Umland und den sonstigen Teilen Deutschlands kommen vermehrt Kunden in die Innenstadt Osnabrücks. 2004 lag ihr Anteil bei 14 %, heute sind es 16 %. In diesem Anteil sind unter anderem 1 % Besu‐
cher aus den Niederlanden enthalten. Auch aus Münster, Diepholz, Coesfeld und Bremen waren jeweils mehrere Besucher vertreten. Gleichzeitig hat die Untersuchung deutlich gemacht, dass die im Westen gele‐
genen Städte Rheine und Lingen nur eine schwache Bindung an den Einkaufs‐
standort Osnabrück zeigen und deshalb bislang zu Recht nicht zum Marktge‐
biet des Oberzentrums gerechnet werden. Quelle: CIMA Passantenbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 17 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 8: „In welchem Bereich der Innenstadt kaufen Sie überwiegend ein?“ Abb. 9: „Wie viel Zeit haben Sie für Ihren Besuch eingeplant?“ n = 356 n = 259
Anmerkung: Mehrfachnennungen möglich Quelle: CIMA Passantenbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Rund 75 % der Befragten aus Osnabrück und 80 % der Befragten aus dem Um‐
land gaben an, dass sie überwiegend in der Großen Straße bzw. am Neumarkt einkaufen. Sehr deutlich wird der Unterschied zwischen der Großen Straße als Hauptein‐
kaufsbereich und den übrigen Lagen. Altstadt, Johannisstraße und Kamp‐
Promenade werden wegen ihres deutlich weniger ausdifferenzierten Angebots heute vor allem als ergänzende Standorte wahrgenommen. Quelle: CIMA Passantenbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Der überwiegende Teil der Bevölkerung hält sich zwischen einer und vier Stun‐
den in der Innenstadt auf. Kürzer ist der Aufenthalt primär bei den Befragten aus Osnabrück. 22 % der Befragten aus dem Umland bleiben sogar länger als vier Stunden. Im Vergleich zu 2004 haben sich deutliche Verschiebungen ergeben, die zum Teil, aber sicher nicht ausschließlich, auf die Herbstferien zurückzuführen sind. Damals lag die überwiegende Aufenthaltsdauer noch bei ein bis zwei Stunden und insbesondere der Anteil der Langzeit‐Besucher war mit 3 bzw. 7,5 % deut‐
lich niedriger. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 18 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 10: „Welche Geschäfte/Sortimente vermissen Sie in der Osnabrücker Innenstadt?“ den mit dem Angebot. Die Chance, im Rahmen von Neuansiedlungen zusätzli‐
che Kaufkraft an Osnabrück zu binden, ist damit kleiner geworden. Vermisst werden jedoch nach wie vor insbesondere Bekleidungsgeschäfte und ein Kaufhaus. 11 % bzw. 23 % der Befragten äußerten außerdem den Wunsch nach mehr individuellen Fachgeschäften. Dies deckt sich mit den Ergebnissen der Haushaltsbefragung. Nur ein geringer Anteil der befragten Passanten konnte einen bestimmten Konkurrenzort zu Osnabrück anführen, an dem heute mehr eingekauft wird als früher. Die meisten Nennungen erhielt wie schon im Jahr 2004 die Stadt Müns‐
ter. Sie wurde von knapp 39 % der befragten Osnabrücker und von knapp 29 % der Umlandbewohner genannt. Der Stellenwert Münsters ist damit sogar leicht gestiegen, was u.a. auf die 2005 eröffneten Münster Arkaden zurückzu‐
führen ist. Wie schon 2004 sind aber auch Orte aus dem direkten Umland als Konkurrenz anzusehen. Fazit Anmerkung: Mehrfachnennungen möglich Quelle: CIMA Passantenbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Rund 57 % der Osnabrücker und sogar 68 % der Umlandbewohner gaben an, keine Geschäfte oder Sortimente zu vermissen. Im Vergleich zu 2004 (46 % bzw. 67 %) sind also deutlich mehr Befragte, besonders aus Osnabrück, zufrie‐
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Insgesamt ist bei den Befragten eine hohe Konzentration auf das Motiv des Einkaufens zu erkennen, die sich auch räumlich in der Konzentration auf die Große Straße widerspiegelt. Anders als im Jahr 2004 bietet jedoch nicht mehr die Optik des Haupteinkaufsbereichs den wesentlichen Grund für die Kritik der Befragten. Die Übermacht der Filialisten sowie das Fehlen be‐
stimmter Geschäfte sind heute die wesentlichen Kritikpunkte. Von Seiten des Umlandes wird als Schwäche Osnabrücks auch ein unzureichendes Park‐
platzangebot genannt. An der geringeren Anzahl der Nennungen von vermissten Angeboten und der erhöhten Aufenthaltsdauer lässt sich ablesen, dass sich die Stellung der Os‐
nabrücker Innenstadt in den Augen der Kunden seit 2004 insgesamt verbes‐
sert hat. 19 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.4.2
Repräsentative Haushaltsbefragung Abb. 12: Im Rahmen einer repräsentativen Haushaltsbefragung wurden von Mitte Ok‐
tober bis Anfang November 2010 insgesamt 800 Telefoninterviews durchge‐
führt. Befragt wurden 200 Personen aus Osnabrück und 600 Personen aus dem Umland (darunter jeweils 200 aus dem Marktgebiet, dem erweiterten Markt‐
gebiet und dem westlich gelegenen Bereich der „Potenzialreserve“ einschließ‐
lich Lingen und Rheine). Abb. 11: Übersicht Befragungsgebiet „Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Osnabrücker Innenstadt?“ 85,9%
Einkaufen
61,4%
Bummeln
24,2%
17,2%
Freizeit‐, Kultur‐
einrichtungen
23,2%
15,5%
22,7%
Gaststättenbesuch
7,4%
12,6%
8,1%
private Gründe
9,1%
4,7%
Weg Arbeitsstätte
Arztbesuch
6,6%
5,4%
Bank, Post (Dienstleistungen)
6,1%
1,0%
0%
Osnabrück
n=791
Mehrfachnennungen möglich
20%
40%
60%
Umland
80%
100%
Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Quelle: MapPoint 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Auf die Frage nach dem Grund ihres Aufenthalts in der Innenstadt antworteten 86 % der Osnabrücker und 61 % der Befragten aus dem Umland mit „Einkau‐
fen“. „Bummeln“ hingegen nannten nur 24 % bzw. 17 % der Befragten. Dies ist ein Hinweis auf mögliche Verbesserungspotenziale im Bereich der Aufent‐
20 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 haltsqualität in der Innenstadt. Seit dem Jahr 2004 hat sich der prozentuale Abstand zwischen beiden Nennungen nahezu nicht verändert. Auffallend ist, dass sich die Zahl der Befragten, die vornehmlich in die Innen‐
stadt kommen, um dort eine Gaststätte zu besuchen, im Vergleich zu 2004 nahezu vervierfacht hat. Dies ist großenteils auf eine Verbesserung des gastro‐
nomischen Angebots zurückzuführen. Für 23 % der befragten Osnabrücker ist ein Gaststättenbesuch einer der Hauptgründe für eine Fahrt in die Innenstadt; genau so viele besuchen dort in erster Linie Freizeit‐ und Kultureinrichtungen. Nach wie vor ist Osnabrück also in den Köpfen der Besucher vor allem als Ein‐
kaufstadt verankert. Allerdings erhöht sich langsam die Wahrnehmung der Bevölkerung, welche Möglichkeiten die Innenstadt darüber hinaus noch bietet. Abb. 13: Gründe, warum die Osnabrücker Innenstadt nur selten oder nie aufgesucht wird (Top 6 Nennungen) Entfernung
25,7%
Alles am eigenen Wohnort
22,1%
Keine Zeit/ zu viel Stress
9,7%
Wenig Bedarf
6,2%
Krankheit/ Behinderung
3,5%
eingeschränkte/ fehlende Mobilität
3,5%
Umland
0%
N = 113
10%
Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 20%
30%
Bei der repräsentativen Haushaltsbefragung im Marktgebiet der Stadt Osnab‐
rück antworteten auf die Frage nach der Häufigkeit des Besuchs der Innenstadt knapp 4 % der Osnabrücker – in absoluten Zahlen allerdings nur 7 Personen – und rund 26 % der Befragten aus dem Umland mit „selten“ oder „nie“. Im Ver‐
gleich zu 2004 sind das 2,5 % (Osnabrück) bzw. 5 % (Umland) weniger, was als Erfolg für das Marketing und die Angebotsvielfalt der Osnabrücker Innenstadt verzeichnet werden kann. Aus den wenigen Antworten der Befragten aus Osnabrück ist kein einzelnes Hauptmotiv abzuleiten. Hier überwiegen persönliche Gründe wie Geldmangel oder Zeitnot. Die Motive der „Nichtkäufer“ aus dem Umland sind in Abb. 13 dargestellt. Der Anteil der Personen, die dazu keine Angabe machen wollten, liegt allerdings mit 19 % relativ hoch. Die Hauptmotive, nicht oder nur selten in Osnabrück einzukaufen, sind insbesondere die Entfernung (25,7 %) und die vorhandene Versorgung am eigenen Wohnort (22,1 %). Die übrigen Nennun‐
gen umfassen vor allem persönliche Gründe. Nur 2,7 % der Befragten übten Kritik am schlechten Angebot oder Erscheinungsbild der Osnabrücker Innen‐
stadt. Will die Stadt Osnabrück die bisherigen „Nichtkäufer“ als Kunden ge‐
winnen, muss sie ihnen also einen besonderen Grund bzw. ein besonderes Erlebnis bieten, das sie trotz der genannten Hindernisse zumindest gelegent‐
lich in die Friedensstadt zieht. Hier sind weiterhin spezielle Marketinganstren‐
gungen gefragt. Die Personen, die angaben, mit dem PKW in die Osnabrücker Innenstadt zu‐
kommen (Osnabrück 25,9 %, Umland 83,4 %) wurden auch nach der Parkplatz‐
situation befragt. Dabei gaben jeweils rd. drei Viertel der Befragten aus Osnab‐
rück und dem Umland an, nie Probleme bei der Parkplatzsuche zu haben. Da‐
mit konnten die bereits guten Werte aus dem Jahr 2004 um weitere 5 % ge‐
steigert werden. Nur 6 % der Osnabrücker und 2,5 %der Personen aus dem Umland bezeichneten die Parkplatzsituation als schwierig. Diese positive Ent‐
wicklung dürfte zu einem nicht unerheblichen Teil auf den Ausbau des Park‐
hauses von L+T, die Kamp‐Garage und das neue Altstadtparkhaus zurückzufüh‐
ren sein. 21 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 14: Wenn Sie an Ihren Besuch in der Osnabrücker Innenstadt denken, gibt es Geschäfte/ Sortimente, die Sie vermissen?“ Abb. 15: Vermisste Geschäfte/ Sortimente Osnabrück
Bekleidung
2010
43,3%
56,7%
2004
54,4%
45,6%
Unabhängige, individuelle Geschäfte
8,7%
Kaufhäuser
8,7%
Schuhe
9,0%
7,2%
Umland
Spielwaren/ Kinderbedarf
2010
Bücher
2004
6,0%
3,0%
Elektro
31,2%
68,8%
40%
14,9%
10,1%
N = 67
N = 69
10,1%
Osnabrück
1,5%
0,0%
0%
20%
28,4%
Umland
34,3%
65,7%
0%
28,4%
17,3%
60%
Ich vermisse nichts
80%
Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Um die Zufriedenheit der Kunden mit dem vorhandenen Angebot bewerten zu können, wurden diese gefragt, ob sie Geschäfte oder Sortimente in der Osnab‐
rücker Innenstadt vermissen. Rund 57 % der Osnabrücker und 69 % der befrag‐
ten Personen aus dem Umland vermissen nichts in der Innenstadt von Osnab‐
rück. Im Vergleich zu 2004 sind diese Werte erfreulicherweise angestiegen, bei den Osnabrückern jedoch deutlich stärker (+ 11 %) als die derjenigen aus dem Umland. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 20%
30%
Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 100%
Ich vermisse etwas
10%
Nach wie vor stehen bei den Nennungen der vermissten Geschäfte und Sorti‐
mente Anbieter aus dem Bereich Bekleidung ganz oben. 28,4 % der Osnabrü‐
cker und 17,3 % der Umlandbewohner fehlt hier eine größere Auswahl. Ebenso viele Befragte aus Osnabrück äußern den Wunsch nach mehr unabhängigen, individuellen Geschäften. Obwohl die Befragten aus dem Umland grundsätz‐
lich zufriedener mit dem vorhandenen Angebot in der Innenstadt sind, ver‐
misst ein Anteil von jeweils 10 % Spielwaren/ Kinderbedarf und Elektroartikel. Während der Wunsch nach mehr Spielwaren auf eine tatsächlich vorhandene Branchenlücke hinweist, deutet die Nennung von Elektroartikeln eher darauf hin, dass der Anbieter Saturn im Kopf der auswärtigen Kunden nicht ausrei‐
chend präsent ist. 22 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 16: „Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem von vor drei Jahren vergleichen, kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Os‐
nabrücker Innenstadt ein?“ weniger
26,9%
Zone West
Erw. Marktgebiet
Marktgebiet
Osnabrück
2010
2004
weniger
36,5%
2010
weniger
37,6%
gleich viel
48,9%
2004
weniger
27,6%
2010
weniger
26,8%
0%
20%
mehr
9,5%
gleich viel
43,4%
mehr
19,1%
gleich viel
65,0%
weniger
34,5%
2010
mehr
24,2%
gleich viel
54,0%
weniger
28,0%
2004
mehr
7,0%
gleich viel
49,7%
mehr
15,9%
gleich viel
64,8%
60%
Anders als bei der Passantenbefragung wurden in der repräsentativen Haus‐
haltsbefragung vor allem die umgebenden Mittelzentren als alternative Ein‐
kaufsstandorte genannt. Bei den Befragten aus dem Umland fanden dabei besonders häufig Rheine und Lingen Erwähnung. mehr
7,7%
gleich viel
52,6%
40%
Ziel der Stadt Osnabrück sein sollte, hier zumindest ein Gleichgewicht zwischen den Nennungen „mehr“ und „weniger“ zu erreichen, zeigt sich bei der Gegen‐
überstellung mit 2004, dass bereits eine positive Entwicklung stattgefunden hat. Der Anteil der Kunden, die nach eigener Angabe weniger in der Innenstadt einkaufen, ist um ca. 10 % zurück gegangen, während gleichzeitig der Anteil der Kunden, die mehr dort einkaufen, um fast 15 % gestiegen ist. Im Umland lässt sich hingegen eine andere Entwicklung feststellen. Die typi‐
schen Stammkunden mit einer festen Orientierung auf die Osnabrücker Innen‐
stadt („gleich viel“) haben spürbar Anteile verloren. Parallel ist sowohl die Zahl der Personen, die heute mehr in Osnabrück einkaufen, als auch die Zahl derer, die heute weniger dort einkaufen, gewachsen. Prozentual gesehen sind dabei die Nennungen im Bereich „mehr“ etwas stärker gestiegen als bei „weniger“. Zu erklären ist diese Entwicklung mit einem bundesweiten Trend zu einem immer flexibleren Einkaufsverhalten. Kunden sind zunehmend mobiler, weni‐
ger ortsgebunden und legen auch bei der Wahl des Einkaufsstandorts Wert auf Abwechslung. mehr
20,6%
80%
100%
Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Abb. 16 gibt die Antworten der Befragten auf die Frage nach dem heutigen Einkaufverhalten im Vergleich von vor 3 Jahren wieder. Sehr deutlich werden bei dieser Frage die Unterschiede zwischen Osnabrück und dem Umland. So kauft fast die Hälfte der Osnabrücker gleich viel in der Innenstadt ein wie vor drei Jahren, 24 % mehr und rund 27 % weniger. Auch wenn es weiterhin ein CIMA Beratung + Management GmbH 2010 23 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 17: „Wo kaufen Sie Bekleidung und Wäsche hauptsächlich ein?“ (TOP 6) Abb. 18: „Wo genau kaufen Sie Elektroartikel/Unterhaltungselektronik hauptsächlich ein?“ (TOP 6) 86,0%
Osnabrück Innenstadt
42,0%
6,0%
0,8%
Osnabrück Sonstiges
Rheine
Osnabrück
5,6%
3,8%
Rheine
Umland
0,5%
2,5%
0%
20,8%
2,9%
Internet
0,5%
3,2%
Bramsche
23,6%
16,8%
Osnabrück Sonstiges
10,0%
Melle
20,2%
Belm
13,8%
Lingen
46,1%
Osnabrück Innenstadt
Osnabrück
17,0%
Umland
Lingen
20%
40%
60%
80%
100%
Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Bei der Einkaufsorientierung nach Warengruppen zeigen sich die Stärken und Schwächen des Angebots in Osnabrück. Die stärkste Orientierung auf die Os‐
nabrücker Innenstadt zeigen die Befragten beim Kauf von Bekleidung und Wä‐
sche. 86 % der Osnabrücker und immerhin 42 % aller Befragten aus dem Marktgebiet geben an, „hauptsächlich“ dort einzukaufen. Im übrigen Osnabrü‐
cker Stadtgebiet kaufen weitere 6 % bzw. 0,8 %. 11,8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Nach wie vor hat sich der Saturn‐Elektrofachmarkt in der Kamp‐Promenade nicht ausreichend am Markt etabliert. Knapp ein Viertel der befragten Osnab‐
rücker fahren lieber zu Media Markt in Belm, weitere 20,8 % bevorzugen ande‐
re Fachmarktstandorte in Osnabrück. Im Jahr 2004 sprachen sich nur 51,3 % der Befragten aus Osnabrück eindeutig für die eigene Stadt aus, weitere 33,7 % gaben allerdings „verschiedene Orte“ an. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 24 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 19: Fazit: Bewertung der Innenstädte nach Schulnoten Innenstadt
2010
2004
Osnabrück
2,17
2,54
Münster
2,21
2,21
Bremen
2,33
2,16
Oldenburg
2,35
2,17
Bielefeld
3,36
2,83
Die Ergebnisse der durchgeführten Befragung zeigen, dass die Chance durch die Neuansiedlung eines Shopping‐Centers zusätzliche Kaufkraft an Osnab‐
rück zu binden seit 2004 spürbar kleiner geworden ist. Die große Mehrheit der Befragten ist mit dem aktuellen Angebot in der Innenstadt zufrieden und wünscht sich in erster Linie eine qualitative Verbesserung bzw. Individualisie‐
rung des Einzelhandelsbesatzes. Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Der wohl eindeutigste Hinweis darauf, wie positiv sich die Haltung der Bevöl‐
kerung zur Osnabrücker Innenstadt seit 2004 entwickelt hat, ist die Bewertung der Innenstadt sowie der konkurrierenden Oberzentren im Umland nach Schulnoten. Osnabrück hat demnach Bremen, Münster und Oldenburg hinter sich gelassen und steht mit einer Durchschnittsnote von 2,17 im direkten Ver‐
gleich auf Platz Eins. Dass die klassischen Stammkunden aus dem Umland stetig weiter abneh‐
men, während gleichzeitig ein Teil der befragten Umlandbewohner auch wieder mehr in Osnabrück einkauft als noch vor drei Jahren, ist auf die im‐
mer weiter zunehmende Mobilität und Flexibilität der Kunden zurückzufüh‐
ren. Dieses vor allem auf Abwechslung zielende Einkaufsverhalten entspricht einem deutschlandweiten Trend im Handel. An diesen beiden Punkten muss das geplante Shopping‐Center am Neumarkt ansetzen: Nur wenn es gelingt, Anbieter zu gewinnen, die sich vom Standart‐
besatz anderer Innenstädte abheben, kann ein Magnet entstehen, der das vorhandene Angebot sinnvoll ergänzt, statt nur mit ihm zu konkurrieren. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 25 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.4.3
Anhand der Gegenüberstellung der einzelnen Zählstandorte lässt sich bezüg‐
lich der Frequentierung eine eindeutige Hierarchie der Standorte ableiten. Einzelne Standorte (Kampstraße, Neuer Graben) verzeichnen Frequenzen von nur knapp 3.000 Passanten pro Tag. Im Vergleich dazu verzeichnen vor allem die Standorte in der Großen Straße (A‐Lage) Werte bis zu 24.800 Passanten täglich. Die höchsten Frequenzen wurden an folgenden Standpunkten ermit‐
telt: Frequenzanalyse in der Osnabrücker Innenstadt Im Oktober 2010 wurde in der Innenstadt von Osnabrück an 13 Standorten an drei aufeinanderfolgenden Tagen (Donnerstag, Freitag, Samstag) eine Fre‐
quenzzählung durchgeführt. Ziel dieser Erhebung ist unter anderem, Verglei‐
che zwischen den innerstädtischen Standorten zu ermöglichen. Auch wenn die Frequenz nicht mit der Umsatzentwicklung im Handels‐ und Dienstleistungs‐
sektor gleichzusetzen ist, so ist die Fußgängerfrequenz doch ein wichtiger Indi‐
kator für die Attraktivität innerstädtischer Lagen. Durch den Vergleich der Fre‐
quenzanalysen aus den Jahren 2004 und 2010 können außerdem wichtige Rückschlüsse über die Entwicklung der einzelnen Standorte gezogen werden.

Abb. 20: Gesamtbetrachtung der Zählpunkte der Frequenzanalyse (ø pro Stunde) Große Straße, Georgstraße (durchschnittlich 24.884 Passanten pro Tag) Große Straße, Nikolaiort (durchschnittlich 23.696 Passanten pro Tag) Große Straße, Süd (durchschnittlich 23.228 Passanten pro Tag) Johannisstraße, Nord (durchschnittlich 21.020 Passanten pro Tag) Viele grundsätzliche Aussagen aus dem Jahr 2004 haben auch heute weiterhin Bestand. So erzielt die Große Straße in ihrem gesamten Verlauf annähernd ähnliche Werte, während die Frequenzen von der nördlichen Johannisstraße bis zum Bereich Sinn Leffers (mittlere Johannisstraße) stark abfallen. Nach wie vor liegt die räumliche Konzentration der Passanten eindeutig auf der Großen Straße, ergänzt durch den nördlichen Bereich der Johannisstraße. 3500
3000
2500
2000
Der im Vergleich zu 2004 neu hinzugekommene Zählpunkt in der Kamp‐
Promenade bleibt hinsichtlich der Frequenzen deutlich hinter der Hauptein‐
kaufslage zurück und entspricht eher dem Niveau der B‐Lage in der Krahnstraße. Die C‐Lagen weisen Frequenzen auf, die deutlich unter 10.000 Passanten pro Tag liegen. Dabei nimmt die Höhe der Frequentierung mit der Entfernung zur Großen Straße immer weiter ab. 14.10.2010
1500
1000
15.10.2010
16.10.2010
500
0
Quelle: CIMA Frequenzzählung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Bei der Gegenüberstellung der Frequenzzählungen aus den Jahren 2004 und 2010 (vgl. Abb. 21) lassen sich einige relevante Veränderungen erkennen. Auf‐
fallend ist, dass der südliche Bereich der Großen Straßen im Vergleich zu 2004 Einbußen zu verzeichnen hat. Auf Höhe der Georgstraße sowie am südlichen Ende der Großen Straße wurde ein um 18 % bzw. 9,8 % geringeres Fußgänger‐
aufkommen gemessen als noch 2004. Dies ist augenscheinlich auf die Wirkung 26 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 der Kamp‐Promenade zurückzuführen. Das Center bewirkt eine Spaltung des Passantenstroms an der Einmündung zur Großen Hamkenstraße und zieht damit einen gewissen Teil der Frequenzen vom südlichen Abschnitt der Gro‐
ßen Straße ab. In der Kamp‐Promenade selbst wurde eine Zahl von durch‐
schnittlich 12.886 Passanten am Tag gemessen. Abb. 21: Die CIMA geht davon aus, dass es trotz dieser Verschiebungen insgesamt zu einer positiven Entwicklung des Besucheraufkommens in den Haupteinkaufs‐
lagen der Osnabrücker Innenstadt gekommen ist. Darauf lässt auch die Tatsa‐
che schließen, dass die Frequenzen im Norden der Großen Straße (Höhe Niko‐
laiort) im Vergleich zu 2004 spürbar gewachsen sind. Wie zu erwarten war, hat die Schließung von C&A zu deutlichen Frequenzver‐
lusten von über 15 % in der Möserstraße geführt. An der Neumarktbrücke ist sogar ein noch deutlicherer Einbruch von ‐35 % zu verzeichnen. Der Haupt‐
grund dafür ist nach Ansicht der CIMA ein anderes Einkaufsverhalten der KIK‐ und Tedi‐Kunden im Vergleich zu jenen von C&A. Wer 2004 bei C&A kaufte, suchte anschließend häufig auch Galeria Kaufhof auf und umgekehrt. Ein Teil dieser Kopplungskäufe fehlt heute, da die Kunden von KIK und Tedi diese An‐
bieter offenbar eher gezielt aufsuchen. Der südliche Verbindunglauf ist damit spürbar schwächer als noch vor sechs Jahren. Vergleich Tagesdurchschnitt Passantenfrequenzen 2004 – 2010 ‐18,0%
Große Str. (Georgstr.)
24.884
30.330
+12,0%
Große Str. (Nikolaiort)
Große Str. Süd
‐9,8%
Johannisstr. Nord
+0,8%
23.228
25.747
21.020
20.853
+3,3%
Krahnstr. (Nikolaiort)
‐35,1%
Neumarktbrücke
Höhere Frequenzen als 2004 zeigt die Hasestraße mit einer Steigerung um 19 %. Der Zuwachs in der Hasestraße ist in erster Linie auf den zwischenzeitlich aufgewerteten Altstadt‐Bahnhof zurückzuführen, der zu einem erhöhten Passantenaufkommen geführt hat. 13.916
13.477
+3,7%
Johannisstr. Mitte
23.696
21.165
9.906
9.555
7.614
11.735
+2,5%
Obere Krahnstr.
‐15,5%
Möserstr.
2010
7.204
7.027
2004
4.888
5.781
+19,4% 4.148
Hasestr.
3.473
0
10.000
20.000
30.000
Quelle: CIMA Frequenzzählung 2004, 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 27 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 22: Veränderungen Tagesdurchschnitt Passantenfrequenzen 2004 – 2010 Fazit: Die Frequenzen der dreizehn Standorte sind sehr unterschiedlich. Die Spannbreite reicht von 3.000 bis knapp 25.000 Passanten pro Tag. Bei Be‐
trachtung der Verteilungen lässt sich eine Hierarchie erkennen, die sich auch in der städtebaulichen Lage widerspiegelt. Wie auch 2004 ist die Große Straße der am stärksten frequentierte Teil der Innenstadt, ergänzt durch den nördlichen Teil der Johannisstraße. Die süd‐
östlichen Randlagen haben durch den Umzug von C&A deutliche Einbußen erlitten. Davon betroffen sind vor allem die Neumarktbrücke und die Möserstraße. +19,4%
+2,5%
+3,3%
Insgesamt kann die Innenstadt jedoch eine positive Entwicklung verzeichnen. Zwar ist das Besucheraufkommen im mittleren und südlichen Bereich der Großen Straße niedriger als 2004, dies kann jedoch durch eine räumliche Umverteilung der Frequenzen erklärt werden. Bei den Messungen vor sechs Jahren gab es die Kamp‐Promenade noch nicht, so dass der Hauptpassantenstrom nahezu ausschließlich entlang der Großen Straße ver‐
lief. Durch die Kamp‐Promenade spaltet sich der Besucherstrom heute auf und die Frequenzen verteilen sich auf ein größeres Areal. +12%
‐ 15,5%
‐ 18%
‐ 9,8%
‐ 35,1%
Die Aufenthaltslagen der Altstadt verzeichnen ebenso wie die Johannisstraße eine erfreulich stabile bis leicht positive Entwicklung der Passantenfrequenzen. +0,8%
+3,7%
Der Standort Neumarkt konnte unserer Einschätzung nach von dem Passantenaufkommen der Kamp‐Promenade kaum profitieren. Durch die Ansiedlung eines Einkaufszentrums würden sich jedoch neuerliche Verschie‐
bungen der Frequenzen ergeben, die in Kapitel 6.2 näher betrachtet werden. Quelle: CIMA Frequenzzählung 2004, 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 28 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.5
Marktgebiet der Stadt Osnabrück Abb. 23: Marktgebiet der Stadt Osnabrück Die Stadt Osnabrück übernimmt raumordnerisch die Funktion eines Oberzent‐
rums und hat somit nicht nur die Aufgabe, die eigene Bevölkerung mit Ange‐
boten des allgemeinen täglichen Grundbedarfes (periodischer Bedarf) zu ver‐
sorgen, sondern auch Angebote des gehobenen und spezialisierten höheren Bedarfs (aperiodischer Bedarf) für die Bevölkerung des gesamten oberzentra‐
len Verflechtungsbereiches vorzuhalten. Im Folgenden wird daher zusätzlich zur Berechnung des Nachfragepotenzials der Osnabrücker Bevölkerung auch das Nachfragepotenzial der Bevölkerung im direkten und erweiterten Marktgebiet dargestellt. Diese Potenziale werden bereits teilweise (mit unterschiedlich hohen Anteilen je Kommune und Waren‐
gruppe) im Osnabrücker Einzelhandel gebunden. Die Auswertung der Passantenherkunft in der Osnabrücker Innenstadt hat keinen Hinweis darauf gegeben, dass sich die Abgrenzung des Marktgebiets seit der Fortschreibung des Märkte‐ und Zentrenkonzepts verändert hat. Es reicht verhältnismäßig weit in den Norden und wird im Süden sowie im Wes‐
ten und Osten durch die Oberzentren Bielefeld und Münster begrenzt. Die CIMA geht davon aus, dass das geplante Einkaufszentrum am Osnabrücker Neumarkt den größten Teil seiner Kunden ebenfalls aus diesem Bereich rekru‐
tieren wird. Zwar sind auch gewisse Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Marktgebiets zu erwarten, in den einzelnen dort liegenden Städten und Ge‐
meinden wird das Planvorhaben jedoch keine relevanten Marktanteile errei‐
chen können. Quelle: Fortschreibung Märkte‐ und Zentrenkonzept Osnabrück 2009/10 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 29 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Die Berechnungen des Nachfragepotenzials für den Osnabrücker Einzelhandel erfolgten auf Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden im gesamten Marktgebiet. Es wurde ein statistischer Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.288 € für das Jahr 2010 zugrunde gelegt. Mithilfe der Kaufkraftkennziffern5 wurde dieser an das Niveau jeder Kommune angepasst. In den drei Zonen des Marktgebietes steht (inkl. Potenzialreserve) insgesamt ein Nachfragepotenzial von 3.930,1 Mio. € zur Verfügung. Abb. 24: Nachfragepotenzial im Markgebiet von Osnabrück CIMA Warengruppen
Periodischer Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
Gesundheits‐ und Körperpflege
übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik
Nachfragepotenzial in Mio. €
Stadt erweitertes Potenzial‐
Marktgebiet
Osnabrück
Marktgebiet
reserve
466,7
621,5
1.052,4
21,4
323,4
430,7
729,4
14,8
130,9
174,3
295,2
6,0
12,4
16,4
27,9
0,6
Gesamt
2.162,0
1.498,3
606,5
57,2
116,6
76,8
21,3
18,4
155,3
102,3
28,4
24,6
263,0
173,3
48,1
41,6
5,3
3,5
1,0
0,8
540,3
356,0
98,8
85,5
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik
87,0
21,3
65,6
115,8
28,4
87,4
196,1
48,1
148,0
4,0
1,0
3,0
402,8
98,8
304,0
Sportartikel
Spielwaren
28,7
11,6
7,9
9,3
38,2
15,4
10,5
12,4
64,8
26,0
17,7
21,0
1,3
0,5
0,4
0,4
133,0
53,5
36,4
43,1
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
Hausrat
13,5
17,9
30,4
0,6
62,4
Einrichtungsbedarf
Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
60,3
47,2
13,2
80,3
62,8
17,5
136,0
106,4
29,7
2,8
2,2
0,6
279,4
218,5
60,9
75,6
100,6
170,4
3,5
350,1
848,4
1.129,7
1.913,1
38,9
3.930,1
163.375
221.660
371.874
Einwohner
756.909 Quelle: mb research, CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 5
Quelle: mb research GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 30 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.6
Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Abb. 25: Handelszentralität in Osnabrück Bekleidung, Wäsche
332
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, …
243
Heimtextilien
220
Sportartikel
201
Schuhe, Lederwaren
198
177
Geschenkartikel, GPK, Hausrat
177
171
152
145
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, …
Wie Abb.25 verdeutlicht, verfügt die Stadt Osnabrück in nahezu allen Waren‐
gruppen über deutliche Kaufkraftzuflüsse. Lediglich in den Warengruppen Uh‐
ren/ Schmuck/ Optik und Spielwaren sind mit 95 % bzw. 97 % saldiert leichte Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen. Entsprechend der oberzentralen Versorgungsfunktion Osnabrücks sollen um‐
fangreiche Angebote im gehobenen und spezialisierten höheren Bedarf für den gesamten oberzentralen Verflechtungsbereich vorgehalten werden. Somit sind Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland und damit Zentralitätswerte von deut‐
lich über 100 % durchaus gewollt. Dennoch muss bei Neuansiedlungen darauf geachtet werden, dass diese neue, zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland bin‐
den und nicht nur eine Umsatzumverteilung von bestehenden Betrieben in der Stadt Osnabrück bewirken. 139
128
115
114
Spielwaren
97
Uhren, Schmuck, Optik, …
0 %
Angaben in %
95
100 %
200 %
300 %
400 % Quelle: CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Stellt man der Nachfrage die Umsätze aller Branchen gegenüber, so wird deut‐
lich, dass eine Zentralität von 152 % ausgewiesen werden kann. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 31 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Bezieht man den Umsatz allein der Innenstadt auf das Nachfragepotenzial der Gesamtstadt, errechnet sich die sogenannte „unechte Handelszentralität“ der Innenstadt. Diese liegt in Osnabrück über alle Branchen bei Abb. 26: Unechte Handelszentralität der Innenstadt nach Branchen Bekleidung, Wäsche
49 %. 272
Sportartikel
132
Schuhe, Lederwaren
In dieser Aufstellung wird deutlich, welche Bedeutung die Branchen, die zum persönlichen Bedarf zusammengefasst sind, für die Innenstadt haben. Hier werden insbesondere bei Bekleidung/Wäsche sehr hohe Zentralitäten erreicht. 128
Geschenkartikel, GPK, Hausrat
96
77
76
59
Spielwaren
55
Heimtextilien
51
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, …
49
49
33
13
10
7
0 %
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Angaben in %
1
50 %
100 %
150 %
200 %
250 %
300 % CIMA GmbH 2010 32 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.7
Rahmenbedingungen des Märkte‐ und Zentrenkonzeptes Für die Bewertung des Ansiedlungsvorhabens am Neumarkt sind auch die Leit‐
linien des Märkte‐ und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück, das erst in den Jahren 2009/2010 fortgeschrieben und vom Rat der Stadt Osnabrück am 31.08.2010 als gesamtstädtisches Konzept beschlossen wurde, als Beurtei‐
lungsgrundlage heranzuziehen. Durch Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück muss das Konzept bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweite‐
rungen und Sortimentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben als städtebau‐
liches Konzept Berücksichtigung finden. Folgende Ziele und Empfehlungen wurden für die weitere Entwicklung der Innenstadt festgeschrieben: Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt sollte von 29,1 % im Jahr 2008 mittel‐ bis langfristig über die 30 %‐Grenze gesteigert werden.
Bis zum Erreichen eines Wertes zwischen 30 und 35 % Verkaufsflächenan‐
teil wäre die Realisierung von insgesamt rd. 15.000 bis 25.000 qm inner‐
städtischer Verkaufsflächen möglich bzw. erforderlich.
Idealerweise ist die Nachnutzung leerstehender Immobilien anzustreben.
Die Realisierung eines Großprojektes, das einen Großteil der innerstädti‐
schen Verkaufsflächenpotenziale verbrauchen würde, erscheint kaum sinnvoll und nachhaltig.
Beim Verkaufsflächenausbau sollte auf die Schließung von Angebotslücken geachtet werden. Unter anderem bedingt durch Neuansiedlungen innerhalb der Innenstadt hat sich der Verkaufsflächenanteil des Zentralen Versorgungsbereichs bis zum Oktober 2010 bereits auf 29,5 % erhöht. Nach der geplanten Erweiterung der
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Kamp‐Promenade auf das ehemalige Woolworth‐Gebäude und einer Realisie‐
rung des geplanten Shopping‐Centers am Neumarkt mit 23.500 qm Verkaufs‐
fläche abzüglich 1.260 qm Bestand auf dem Planareal ergäbe sich zukünftig ein Anteil der Innenstadt von 33,9 %. Berücksichtigt man zusätzlich die Schaffung einer neuen Handelsimmobilie auf den Flächen des Bauloses 2 mit potenziell 2.000 qm Verkaufsfläche liegt der Anteil sogar bei 34,2 %. Beide Werte lägen noch knapp unter dem maximal angestrebten Anteil von 35 %. Allerdings wür‐
den gut 28.000 qm Verkaufsfläche neu entstehen, also über 3.000 qm mehr als im Märkte‐ und Zentrenkonzept vorgesehen. Insofern deutet sich hier bereits die Notwendigkeit an, über eine Reduzierung der Größe des Einkaufszentrums am Neumarkt nachzudenken. Zwar ist die Realisierung eines Großprojektes, mit dem nahezu alle Flächenre‐
serven für die Entwicklung der Innenstadt aufgebraucht werden, nach wie vor nicht als ideale Lösung anzusehen. In die Abwägung muss aber einbezogen werden, dass durch das geplante Shopping‐Center ein großflächiger Leerstand in zentraler Lage endlich beseitigt werden könnte. Insofern es gelingt, innerhalb des neuen Einkaufszentrums nicht nur eine Wie‐
derholung des bereits vorhandenen Angebots abzubilden, sondern auch vor‐
handene Branchen‐ und Anbieterlücken zu schließen und damit eine sinnvolle Ergänzung zum übrigen Einzelhandel der Innenstadt zu bilden, kann das Plan‐
vorhaben aus Sicht der CIMA grundsätzlich mit den Vorgaben des Märkte‐ und Zentrenkonzeptes vereinbart werden. Ein möglicher Ergänzungsbedarf kann zum einen aus den Ergebnissen der Kun‐
denbefragungen, zum anderen aus den aktuellen Zentralitätswerten Osnab‐
rücks abgeleitet werden. Dabei wird deutlich, dass die Nachfrage der Bevölke‐
rung nach Spielwaren bislang noch nicht ausreichend befriedigt werden kann. Auch die Branchen Uhren und Schmuck sind geringfügig unterrepräsentiert. Bezogen auf die Innenstadt ist auch ein Ausbau des Angebots im Bereich Lebensmittel und Drogeriewaren denkbar. Branchenunabhängig besteht der Wunsch nach mehr Originalität und Individualität im Handel. 33 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.8
Abb. 27: Innenstadt Osnabrück
Daten für Osnabrück in der Übersicht Datenblatt der Stadt Osnabrück Stadt Osnabrück
2010
2009
2003
Verkaufsfläche (in qm)
399.585 392.220 328.448
Umsatz (in Mio. €)
1.291,7 1.293,0 1.196,0
Flächenproduktivität (in €/qm)
3.233 3.297 3.641
Nachfragepotenzial (in Mio. €)
848,4 855,6 852,5
Zentralität (in %)
152 151 140
‐ im periodischen Bedarf (in %)
123 125 121
‐ im aperiodischen Bedarf (in %)
188 183 161
Einwohner (am 30.06. des Jahres)
163.375 162.835 164.695
Verkaufsfläche je Einwohner (in qm)
2,45 2,41 1,99
Anzahl Betriebe
421
Verkaufsfläche (in qm)
120.735
Umsatz (in Mio. €)
412,3
Flächenproduktivität (in €/qm)
3.415
Zentralität (in %)
49
‐ im periodischen Bedarf (in %)
14
‐ im aperiodischen Bedarf (in %)
91
0,60 0,59 0,50
‐ aperiodischen Bedarf (in qm)
1,85 1,82 1,50
Umsatz je Einwohner (in €)
7.906 7.941 7.262
einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in %
98,2 99,2 101,4
Quelle: CIMA Bestandserhebung 2010, Bestandsdatenbank der Stadt Osnabrück Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Abb. 28: Regionaler Vergleich der Oberzentren Einwohner
‐ periodischen Bedarf (in qm)
2010
Kaufkraft‐
kennziffer
Umsatz‐ Zentralitäts‐
kennziffer kennziffer
Osnabrück
163.376
99,2
147
149
Bielefeld 325.533
101,4
126
124
Braunschweig
244.783
105,9
154
145
Münster 273.656
106,8
140
131
Oldenburg 160.937
102,2
145
142
Quelle: mb research, Kennziffern 2009 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 34 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 2.9
Die Wettbewerbssituation in der Region Abb. 29: Handelszentralitäten der Zentren im Umland Osnabrücks Bestandsdaten der Zentren im Umland Osnabrücks Um die Auswirkungen einer Shopping‐Center‐Entwicklung in Osnabrück auf die umliegenden Städte und Gemeinden abschätzen zu können, wurde der Einzel‐
handel der jeweiligen Innenstädte bzw. Zentren erhoben und eine Umsatzbe‐
rechnung6 durchgeführt. Basierend auf diesen Daten und dem Nachfragepo‐
tenzial der jeweiligen Stadt/Gemeinde wurde anschließend die Handelszentra‐
lität der Innenstädte bzw. Zentren berechnet. Da das Planvorhaben am Osnab‐
rücker Neumarkt innerhalb der Gemeinden Wallenhorst, Bissendorf und Belm vor allem mit den verkehrsgünstig gelegenen Fachmärkten in Konkurrenz tre‐
ten würde, die heute zu einem nicht unerheblichen Teil Kaufkraft aus Osnab‐
rück binden, wurden in diesen drei Grundzentren anstelle der Ortszentren die großen Fachmarktstandorte betrachtet. In den Ortszentren selbst sind keine relevanten Auswirkungen auf das Einzelhandelsangebot oder eine Gefährdung der Nahversorgung zu erwarten. Verkaufs‐
fläche in qm Umsatz in Mio. € Handels‐
zentralität Zentrum in % Belm (Fachmärkte7) 21.975 61,7 89 Bissendorf (Fachmärkte) 7.670 14,0 18 Wallenhorst (Fachmärkte) 31.755 57,2 45 Georgsmarienhütte 17.510 66,6 39 Ibbenbüren 27.375 105,3 41 Quakenbrück 7.685 24,0 38 Bramsche 12.020 46,1 30 Melle 18.060 61,3 25 Lingen (Ems) 38.135 142,9 53 Diepholz 12.670 38,6 45 Rheine 67.010 195,1 51 Lengerich 20.070 65,0 57 Lohne 13.390 49,6 36 Bünde 33.375 94,2 39 Osnabrück 119.475 408,7 48 Stadt / Gemeinde Quelle: CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 6
7
Details sind für jede Kommune dem Materialband zu entnehmen. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 In Belm und Wallenhorst wurden ausschließlich die Fachmarktzentren erhoben. 35 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Fazit: Der Einzelhandelsstandort Osnabrück hat sich – auch im Vergleich zu den umliegenden Konkurrenzorten – gut entwickelt und konnte seine erhebliche Handelszentralität seit 2004 sogar noch weiter ausbauen. Es bestehen heute kaum noch Branchen‐ oder Zentralitätslücken, was auch für ein Shopping‐
Center die Möglichkeit, zusätzliche Kaufkraft an Osnabrück zu binden, er‐
schwert. Die Bedeutung der Innenstadt innerhalb des Einzelhandelsgefüges der Stadt Osnabrück hat sich in den letzten Jahren kaum geändert: Bedeutende Neu‐
ansiedlungen und Verkaufsflächenzuwächse fanden sowohl entlang der Fuß‐
gängerzone als auch an nicht integrierten Lagen statt (z.B. IKEA). Der heutige Verkaufsflächenanteil des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt beträgt 29,5 % und ist damit weiterhin ausbaubar. Stellt man den Umsatz der Innen‐
stadt der Nachfrage der Gesamtstadt gegenüber wird ein Zentralitätswert von immerhin 49 % erreicht. Auch wenn sich die A‐Lage Große Straße seit 2004 neu aufgestellt und damit an Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit gewonnen hat, bereitet die Ent‐
wicklung in den Rand‐ und Nebenlagen der Innenstadt weiterhin Sorge. Seit der Umsiedlung von C&A sind im Umfeld der Möserstraße die Fußgängerfre‐
quenzen extrem zurückgegangen und die Nachnutzung durch KIK und Tedi bringt kaum positive Impulse für den angrenzenden Einzelhandelsbesatz. Der Trend zur Konzentration auf die Flächen der A‐Lage, der bereits 2004 ablesbar war, hat sich damit verschärft. Nur B‐ und C‐Lagen, die ein besonde‐
res Profil entwickeln konnten, sind davon nicht in größerem Umfang betrof‐
fen. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 36 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 3
DER STANDORTBEREICH NEUMARKT 3.1
Beschreibung des Mikrostandortes Abb. 30: Vorhabenstandort am Neumarkt Möserstr.
Der Planstandort liegt in der Osnabrücker Innenstadt, im Teilbereich Neustadt. Die nördliche Grenze wird durch den Neumarkt, die südliche durch die Große Rosenstraße gebildet. Im Osten grenzt die Johannisstraße, im Westen Be‐
standsbaukörper am Neumarkt bzw. an der Seminarstraße und der Großen Rosenstraße den Standortbereich ab. Einige der vorhandenen Bestandsgebäu‐
de entlang der Johannisstraße sollen aufgrund mangelnder Verkaufsbereit‐
schaft seitens der Eigentümer durch das Planvorhaben umbaut werden. Der Neumarkt bildet in Nord‐Süd‐Richtung den Übergang zwischen der Großen Straße und der Johannisstraße. An der prägenden Bedeutung der Verkehrsnut‐
zung hat sich am Neumarkt seit 2004 wenig verändert. Nach wie vor gilt:

Der Neumarkt ist in Ost‐West‐Richtung eine der wichtigsten innerstädti‐
sche Verbindungsachsen für den Individualverkehr und den ÖPNV. Täglich passieren etwa 30.000 Fahrzeuge und 40.000 Fußgänger den Neumarkt. Außerdem fahren dort täglich etwa 1.500 Busse. Der historische Platzcharakter ist durch die Zerstörungen im Zweiten Welt‐
krieg und die spätere Einbeziehung des Zentralen Omnibus Bahnhofes kaum noch wahrnehmbar. Schloss/
Uni
Johannisstr.
Quelle: Stadt Osnabrück 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 37 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 3.2
Heutige städtebauliche Problemlagen am Vorha‐
benstandort und im direkten Umfeld Abb. 31: Gestaltungsdefizite am Neumarkt Die städtebauliche Situation am Neumarkt stellt sich im Vergleich zu 2004 nach wie vor problemtisch dar. Hier konkurrieren weiterhin Verkehrserforder‐
nisse mit Ansprüchen an Urbanität, Aufenthaltsqualität und Einkaufserlebnis. Während nördlich des Neumarktes mit Großer Straße und Kamp‐Promenade Richtung Altstadt eine relativ deutliche Nord‐Süd‐Ausrichtung der Innenstadt ablesbar wird, verliert sich dieses Bild am Neumarkt durch eine Ost‐West‐
Achse zwischen Lyrastraße und Möserstraße sowie der Fortsetzung der Nord‐
Süd‐Achse auf der Johannisstraße. Die hohe Barrierewirkung des Neumarktes konnte nicht abgebaut werden. Die ehemalige Wöhrl‐Immobilie fungiert heute als negativer Leuchtturm, der auch auf die umgebenden Lagen ausstrahlt. Ins‐
besondere auf der südlichen Seite des Neumarktes und in der Johannisstraße sind deutliche Trading‐Down‐Tendenzen ablesbar. Die Gestaltung des Neumarktes zeigt nach wie vor verschiedene Defizite. Die Pavillons auf der Seite Große Straße sowie die zahlreichen Aufgänge der Neu‐
markt‐Passage schaffen eine unübersichtliche Situation mit vielen uneinsehbaren Bereichen, die keinerlei Aufenthaltsqualität bieten. Es fehlen gestalterische Elemente, die die beiden Marktseiten in Beziehung zueinander setzen (z.B. Bodenbelag oder gespiegelte Akzentuierungen). Die Johannisstra‐
ße ist nur begrenzt als Fortsetzung der Handelslagen identifizierbar. Das stadtbildprägende Gebäude des Landgerichts war in der Vergangenheit als Treffpunkt für Randgruppen bekannt, wodurch das negative Image der Südsei‐
te des Neumarktes zusätzlich verstärkt wurde. Fotos: CIMA GmbH 2010 Die städtebauliche Gesamtsituation einschließlich der hohen Verkehrsbelas‐
tungen, aber auch die Qualität der Querungen des Neumarktes an sich, sorgen dafür, dass die Frequenzübergänge von der Großen Straße zur Johannisstraße entsprechend niedrig sind. Die Untertunnelung des Neumarktes durch die Neumarkt‐Passage trägt nach wie vor zu einer geringen Aufenthaltsqualität bei. Der unübersichtliche Tunnel hat zahlreiche Aus‐ und Eingänge und wirkt durch seine niedrige Deckenhöhe sowie fehlendes Tageslicht bedrückend. Trotz des H&M‐Zugangs, der helleren Gestaltung von Decken‐ und Bodenmaterialien und der intensiven Pflege (Ordnung, Sauberkeit) gelingt es nicht, die vorhandenen Ladenlokale vollstän‐
dig zu nutzen. Darüber hinaus wirken vorhandene Gastronomie‐ und Einzel‐
handelsnutzungen nicht besonders hochwertig. Die oberirdische Querung des Neumarktes ist bedingt durch die Aufteilung in einen Abschnitt mit Fußgängerampel und einen Abschnitt mit Zebrastreifen sowie die an‐ und abfahrenden Busse unübersichtlich und lässt nur geringe Aufenthaltsqualitäten zu. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 38 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 32: Passage am Neumarkt Der uneinheitliche Straßenbelag, die veraltete Möblierung und Beleuchtung sowie ein fehlendes Gestaltungskonzept für die angrenzenden Nutzungen vermitteln qualitative Defizite im öffentlichen und privaten Raum. Obwohl die Straße für den motorisierten Individualverkehr nicht befahrbar ist, sorgt allein das hohe Busaufkommen am Standort für eine Aufenthaltsqualität, die deut‐
lich gegenüber der Großen Straße abfällt. Es existieren deshalb aktuell Planungen, die Linienbusse künftig über die Se‐
minarstraße zu führen. Im Falle einer Realisierung des Einkaufszentrums wären alternative Routenführungen zu prüfen. Fotos: CIMA GmbH 2010 Abb. 33: Gestaltung und Busverkehr Johannisstraße Die Seminarstraße weißt insbesondere im Mittelteil in Form von Vandalismus‐
spuren, unattraktiven Rückseiten, Parkplatznutzungen und Leerständen deutli‐
che Funktionsverluste auf. Durch Hochschulnutzungen und den Musikhandel an der Lyrastraße wird dieses Bild etwas kaschiert, wenngleich die Architektur auch hier in Teilen in die Jahre gekommen ist. An der Großen Rosenstraße ergibt sich ein ähnlich ambivalentes Bild. Wäh‐
rend die nördliche Seite der beidseitig befahrbaren Straße durch weitgehend ungestaltete Parkplätze sowie ein stark sanierungsbedürftiges Parkhaus domi‐
niert wird, finden sich auf der südlichen Straßenseite Hochschulnutzungen sowie ein Wohn‐Geschäftshausneubau. Darüber hinaus sind einige der Gebäu‐
derückseiten an der Johannisstraße sehr schlicht gestaltet und weisen Moder‐
nisierungsrückstände auf. Parkenden Kunden wird hier ein C‐Lageneindruck als Auftakt für den Einkauf in Osnabrück vermittelt. Fotos: CIMA GmbH 2010 Die Johannisstraße gibt aus heutiger Sicht ein sehr heterogenes Bild ab. Hier findet sich Schlichtbauweise neben Gründerzeitbeständen, der Euro‐Shop ne‐
ben dem hochwertigen Textilanbieter, aperiodischer und periodischer Bedarf. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 39 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 34: Mittelteil Seminarstraße und Neubebauung an der Großen Rosenstraße Abb. 35: Übersicht städtebauliche Stärken‐Schwächen‐Analyse (heute) –
Möserstr.
+
–
–
+
–
+
Fotos: –
CIMA GmbH 2010 Die städtebauliche Situation der übrigen Lagen im direkten Umfeld kann ge‐
genüber 2004 folgendermaßen eingestuft werden:

Die Große Straße hat durch L+T, C&A und die Kamp‐Promenade nicht nur im Besatz sondern auch gestalterisch eine Aufwertung erfahren. Sie wirkt insgesamt gefestigter als noch 2004. Die Kamp‐Promenade ist ambivalent zu bewerten. Während die Lagen zur Großen Straße und der Kern der Kamp‐Promenade in Besatz und Gestalt modern wirken, franzt dieser Eindruck zu den Rändern hin aus. Je weiter man dem Neumarkt bzw. der Wittekindstraße nach Osten folgt, desto schwächer wird der städtebauliche Eindruck. Durch die Verlagerung von C&A hat die Möserstraße an Attraktivität verloren. Der Kaufhof wirkt fast etwas abgehängt. Die Hase ist nur in Teilbereichen tatsächlich erleb‐
bar. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 –
–
Schloss/
Uni
+
–
–
–
+
+
–
–
–
+
Johannisstr.
+
Quelle: Stadt Osnabrück 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 40 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 3.3
Beschreibung des Shopping‐Center‐Planvorhabens für den Osnabrücker Neumarkt Die Planungen der dbi‐Grundbesitzverwaltungs‐ und Projektidee GmbH sehen das neue Shopping‐Center an der Ecke Neuer Graben/Johannisstraße vor. Um ausreichend Grundfläche für das Center zu erhalten, ist vorgesehen, die Semi‐
narstraße zu überbauen. Der negative Leuchtturm „Wöhrl‐Immobilie“ soll hierbei ebenso wie das sanie‐
rungsbedürftige Parkhaus an der Großen Rosenstraße und Teile der Randbe‐
bauung an der Johannisstraße abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden. Die Gebäude Johannisstraße 70 und 75‐78 müssten nach derzeitigem Planungsstand umbaut werden. Das Center würde neben den Zugängen über das integrierte Parkhaus einen Eingang an der Ecke Neuer Graben/Johannisstraße sowie mittig zwischen Se‐
minarstraße und Große Rosenstraße auf der Johannisstraße erhalten. Die neu‐
en Laufwege würden die Entwicklung einer Nord‐Süd‐Achse stärken. Die be‐
stehende Fuß‐ und Radwegeverbindung über die Seminarstraße zu Uni/Schloss würde durch das Vorhaben allerdings blockiert. Wenn dieser Verbindung ein hohes Gewicht beigemessen werden sollte – etwaiges konnte bei den Erhe‐
bungen nicht festgestellt werden – könnte ein zusätzlicher Zugang zur Semi‐
narstraße dieses Manko zumindest hinsichtlich der Fußgänger beheben. Städtebaulich würde das neue Center nicht nur durch seine Nutzungen, son‐
dern auch als Immobilie zu einer Aufwertung des Bereichs südlich des Neu‐
marktes beitragen. Um die Impulse zu optimieren bleiben eine Neugestaltung der Johannisstraße (z.B. über Fördermittel des Programms Aktive Stadt‐ und Ortsteilzentren) und eine Lösung der Verkehrsfragen rund um den Neumarkt allerdings notwendige Erfordernisse. Die Anlieferung des Centers soll ebenso wie der KFZ‐Kundenverkehr über die Große Rosenstraße erfolgen. Das Center wird für den motorisierten Individual‐
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 verkehr hierzu mit einer Parkspindel erschlossen, die ab dem 2. Obergeschoss insgesamt 4 Parkebenen mit 860 Stellplätzen erschließt. Das 2. Obergeschoss wird hierbei nur teilweise als Stellplatz genutzt. Insgesamt ergibt sich ein or‐
dentlicher Stellplatzschlüssel von ca. 1 Stellplatz je 32 qm Verkaufs‐ bzw. Gastronomiefläche. Aufgrund der notwendigen Veränderungen in der Ver‐
kehrsführung (Seminarstraße ist bisher eine Einbahnstraße) und der relativ neuen mischgenutzten Bebauung an der Großen Rosenstraße sind im Rahmen der Grundlagenerarbeitung die Auswirkungen hinsichtlich Verkehr und Emissi‐
onen noch zu klären. Von Seiten des Projektentwicklers wurde eine Verkaufsfläche von 23.500 qm (inklusive eines Verbrauchermarktes) für das neue Center angegeben, die durch 3.800 qm Gastronomieflächen ergänzt wird. Die Nutzungen sollen insge‐
samt auf 3 Vollgeschossen untergebracht werden, eines davon befindet sich im Untergeschoss. Ein Zugang zur Neumarkt‐Passage ist nicht geplant. Das 2. Obergeschoss soll nur im Bereich zwischen Neuen Graben und Seminarstraße durch Einzelhandelsnutzungen belegt werden, die übrigen Flächen sollen durch Stellplätze belegt werden. Aus methodischen Gründen wird in den nachfolgenden Berechnungen aus‐
schließlich die neu am Standort anzusiedelnde Verkaufsfläche für das Shop‐
ping‐Center auf drei Ebenen (Basement, Erdgeschoss und 1. OG) plus Teilnut‐
zung 2. Obergeschoss berücksichtigt, die sich auf 23.500 qm beläuft. Hinzu kommen Flächen für konsumnahe Dienstleistungen und Gastro‐
nomie. Es muss jedoch an dieser Stelle festgestellt werden, dass es in vielen Praxisbei‐
spielen nicht gelungen ist, Einzelhandelsnutzungen oberhalb des 1. Oberge‐
schosses dauerhaft am Markt zu platzieren. Weitere Ausführungen zu diesem Thema finden sich in Kapitel 6.3.3. 41 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 36: Lageplan und Schnitt des geplanten Shopping‐Centers Quelle: Nattler Architekten 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2004 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 42 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 3.3.1
Empfehlungen zur Dimensionierung Auch wenn sich der Standort des geplanten Einkaufszentrums in integrierter Lage innerhalb des Hauptzentrums der Stadt Osnabrück befindet (Kerngebiet), halten wir eine Begrenzung der absoluten Verkaufsfläche des Vorhabens für notwendig. die positiven Effekte, welche die Ansiedlung eines Shoppingcenters für die gesamte Innenstadt mitbringt, gegenüber den möglichen negativen Auswir‐
kungen durch Umsatz‐ und Frequenzverlagerungen deutlich überwiegen. Abb. 37: Verkaufsflächenschwerpunkte entlang der Nord‐Süd‐Achse Das Center darf zum einen höchstens diejenige Maximalgröße erreichen, die eine insgesamt verträgliche innerstädtische Umverteilung gewährleistet. Rele‐
vant sind hierbei v.a. die zentrenrelevanten Sortimentsbereiche. Eine ökono‐
mische Wirkungs‐ und Verträglichkeitsanalyse, die auch Obergrenzen für ein‐
zelne Sortimente aufzeigt, wird deshalb in Kapitel 4 behandelt. Darüber hinaus darf das Einkaufszentrum als Ganzes keine dominante Position gegenüber der übrigen Innenstadt einnehmen sowie etablierte Einzelhandels‐
pole in ihrer Attraktivität übertreffen und damit abdrängen. Dies betrifft insbe‐
sondere den zentralen innerstädtischen Magneten L+T und das andere Shop‐
ping‐Center der Innenstadt, die Kamp‐Promenade. Bislang verteilen sich die Schwerpunkte der Verkaufsfläche in den zentralen Einkaufslagen wie folgt:

L+T: 18.500 qm8 Kamp‐Promenade (einschließlich Planvorhaben): 13.000 qm Große Straße Süd: 15.000 qm + 2.000 qm Potenzial in Baulos 2 Große Straße Nord + Nikolaiort: 18.500 qm Johannisstraße (ohne überplante Flächen): 8.500 qm Ziel muss es sein, durch die Realisierung des Centers am Neumarkt zwar eine leichte Verschiebung dieses Schwerpunkts zu erreichen, dabei aber das grund‐
sätzliche Gleichgewicht in der Innenstadt nicht zu gefährden. Insgesamt sollen * = ohne Flächen, die dem Center zugeschlagen werden Quelle: Verkaufsfläche L+T nach Angaben des Betreibers; übrige Flächen CIMA GmbH 2010 8
laut Angaben des Betreibers CIMA Beratung + Management GmbH 2010 43 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Bei der Ansiedlung eines zu großen Shopping‐Centers besteht immer auch die Gefahr, dass dort die gesamte Breite des innerstädtischen Branchenmixes wiederholt wird. Wenn ein Kunde im Center alles findet, was er braucht, be‐
steht für ihn kaum noch ein Anreiz, auch den übrigen Teil der Innenstadt auf‐
zusuchen. Durch eine Beschränkung der Gesamtgröße des Einkaufszentrums wird automatisch auch die Vielfalt des Angebotes begrenzt und so verhindert, dass das Center sich zu einem abgeschlossenen Einkaufsstandort ohne Syner‐
gieeffekte für sein Umfeld entwickelt. Im aktuellen Entwurf des Einkaufszentrums am Neumarkt sind für den aperio‐
dischen Bedarfsbereich insgesamt 20.000 qm Verkaufsfläche vorgesehen. Oh‐
ne bereits die Ergebnisse der noch folgenden Verträglichkeitsprüfung vorweg‐
zunehmen, hält die CIMA diesen Wert für die Obergrenze möglicher Verkaufs‐
flächen im Bereich der mittel‐ und langfristigen Warengruppen. Zwar lägen die 20.000 qm noch immer über der Gesamtverkaufsfläche von L+T, allerdings ist zu berücksichtigen, dass das neue Shopping‐Center hinsichtlich des Angebots im Kernsortiment Bekleidung deutlich hinter L+T zurückbleiben würde. Sollten darüber hinaus jedoch weitere Flächen im aperiodischen Bedarf ver‐
wirklicht werden, würde sich nach Einschätzung der CIMA das Risiko spürbar erhöhen, Magneten wie die Kamp‐Promenade zu gefährden und auch regional hohe Verdrängungseffekte auszulösen. Ergänzende Flächen im nahversor‐
gungsrelevanten Bereich , der erst gerade wieder von den Shopping‐Center‐
Betreibern entdeckt wird, halten wir für unbedenklich, solange sich im Rah‐
men der ökonomischen Wirkungsanalyse keine relevanten Umsatzumvertei‐
lungen für bestehende zentrale Versorgungsbereiche ergeben. Gleichzeitig vertritt die CIMA die Ansicht, dass auch eine gewisse Mindestver‐
kaufsfläche für das geplante Center nicht unterschritten werden sollte, weil dadurch die erwünschten positiven Effekte der Ansiedlung gefährdet werden könnten. Als Ergebnis der von der CIMA durchgeführten Analysebausteine hat sich ge‐
zeigt, dass die Osnabrücker Innenstadt heute nur noch über wenige Angebots‐
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 lücken verfügt, die es zu schließen gilt. Angesichts der Verdrängungswirkung, die von jeder Neuansiedlung für den bestehenden Einzelhandel ausgeht, kann ein weiteres Shopping‐Center in Osnabrück deshalb nur dann als sinnvoll ein‐
gestuft werden, wenn damit auch bestimmte übergeordnete Ziele verfolgt werden. Im Falle des geprüften Vorhabens sind es vor allem städtebauliche Argumente, die für eine Center‐Entwicklung sprechen. So besteht die Chance, durch das Vorhaben eine seit Jahren fokussierte Aufwertung des Neumarkts zu erreichen. Diese Aufwertung kann jedoch nur funktionieren, wenn es zum Frequenzaustausch zwischen der heutigen Lauflage Große Straße und dem südlichen Neumarkt kommt. Dazu bedarf es unter anderem eines gewissen Flächenbudgets für das Center, um eine entsprechende Magnetkraft zu entwi‐
ckeln und als Anlaufpunkt in den Köpfen der Kunden präsent zu sein. Die Notwendigkeit für eine Mindestgröße sehen wir noch mehr aus einem zweiten Grund gegeben: nur mit einer gewissen „kritischen Masse“ kann das Center auch regionale Strahlkraft entfalten und ausreichend Kaufkraft aus dem Umland binden bzw. eigene Kaufkraft in die Stadt zurückholen. Dazu muss es als echte Konkurrenz gegenüber anderen Shopping‐Centern in der Region wahrgenommen werden. Die Münster Arkaden verfügen über eine Verkaufs‐
fläche von über 20.000 qm, der Werre‐Park in Bad Oeynhausen sogar über 50.000 qm – der Kunde kann sich deshalb sicher sein, in Ergänzung mit der Innenstadt ein ausreichend breites und tiefes Angebot vorzufinden. An diesem Angebotsspektrum seiner Konkurrenten muss sich auch das geplante Einkaufs‐
zentrum am Neumarkt messen lassen. Wird das Center am Neumarkt zu klein dimensioniert, muss davon ausgegangen werden, dass es nicht gelingen wird, im von der CIMA prognostizierten Maße Kunden aus dem Umland zu gewin‐
nen. Anstelle einer Zentralitätssteigerung wären also vor allem Umverteilungs‐
effekte im eigenen Stadtgebiet zu erwarten. Auch immobilienwirtschaftliche Notwendigkeiten spielen eine Rolle für die Dimensionierung des Centers. Neben dem Einzelhandelsangebot erwartet der Kunde ein „Gesamterlebnis Shopping‐Center“, zu dem auch Veranstaltungen und Events, eine einheitliche Konzeption und ein professionelles Marketing 44 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 gehören. Erst eine gewisse Mindestanzahl von Betrieben mit ausreichenden Umsatzeinkünften ist in der Lage, die zur Finanzierung dieser Marketingausga‐
ben notwendigen Mittel aufzuwenden, die in Form einer Umlage auf alle ver‐
teilt werden. Abb. 38: Konkurrierende Shopping‐Center in Hannover, Bremen und der Region ab 10.000 qm Name, Stadt
Weserpark, Bremen
Werre‐Park, Bad Oeynhausen
Waterfront, Bremen
City Passage, Bielefeld
Roland Center, Bremen
Haven Höövt, Bremen
Ernst‐August‐Galerie, Hannover
Münster Arkaden, Münster
Walle‐Center, Bremen
Lookentor, Lingen/ Ems
Quelle: Verkaufsfläche
61.000 qm
52.000 qm
44.000 qm
32.500 qm
30.000 qm
30.000 qm
30.000 qm
24.500 qm
19.000 qm
18.000 qm
Lage
Außenstadt
Außenstadt
Außenstadt
Innenstadt
Außenstadt
Innenstadt
Innenstadt
Innenstadt
Innenstadt
Innenstadt CIMA GmbH 2010 Ebenso wichtig ist das Vorhandensein von mehreren zugkräftigen Magnetbe‐
trieben, die als Image‐ und Frequenzbringer fungieren. Mindestens zwei dieser „Ankermieter“ werden erfahrungsgemäß benötigt. Gerade diese namhaften Einzelhandelsanbieter stellen dabei gewisse Mindestansprüche an die von ihnen benötigte Verkaufsfläche, um ihr Ladenbau‐ und Präsentationskonzept wie auch den angestrebten Mindestumsatz verwirklichen zu können. Abb. 39: Flächenansprüche einer Auswahl expansiver Center‐Mieter, die noch nicht in Osnabrück vertreten sind Anbieter
Verkaufsfläche
Wormland
1.200 ‐ 2.600 qm
Primark
3.500 ‐ 7.000 qm
Gina Tricot
500 ‐ 1.500 qm
Anson's
750 ‐ 4.500 qm
MEXX
100 ‐ 1.500 qm
Drogeriemarkt Müller
400 ‐ 4.000 qm
mytoys.de
400 ‐ 1.500 qm
Spiele Max
1.100 ‐1.600 qm
Quelle: CIMA GmbH 2010 Die Bereitstellung von nicht marktgerechten Verkaufsflächen kann im schlech‐
testen Fall dazu führen, dass die von Seiten der Stadt wie auch von den Kun‐
den erwünschten Betriebe nicht für das Vorhaben zu gewinnen sind und statt‐
dessen mit zweitklassigen Anbietern vorliebgenommen werden muss. Wird die folglich notwendige „kritische Masse“ in dem geplanten Shopping‐
Center nicht erreicht, bleibt auch ein großer Teil der positiven Effekte aus. Weder ist es möglich, eine umfassende Aufwertung des Neumarktes zu errei‐
chen, noch neue Kundengruppen zu gewinnen, von denen auch die übrigen Einzelhandelsbetriebe der Innenstadt profitieren können. Im schlimmsten Fall würden sich die Verdrängungswirkungen des Einkaufszentrums sogar stärker auf das direkte Umfeld des Vorhabens, nämlich die Osnabrücker Innenstadt, niederschlagen, als dies durch ein größeres Center mit stärkerer regionaler Strahlkraft der Fall wäre. Abgeleitet aus der Konkurrenzsituation im Umfeld des Vorhabens wie auch im regionalen Kontext empfehlen wir daher eine Mindestverkaufsfläche von CIMA Beratung + Management GmbH 2010 45 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 18.000 qm im aperiodischen Bedarf, damit das Einkaufszentrum als neue und attraktive Shopping‐Destination wahrgenommen wird. Durch eine Centergröße von 18.000 bis 20.000 qm Verkaufsfläche im aperiodi‐
schen Bedarf (zzgl. weiterer Verkaufsflächen im periodischen Bedarf) wäre auf der einen Seite gewährleistet, dass sich der Bereich südlich des Neumarktes gegen das Übergewicht entlang der Großen Straße behaupten kann. Auf der anderen Seite wäre die Verkaufsfläche im aperiodischen Bedarfsbereich nicht bedeutend größer als die des wichtigsten Magneten der Großen Straße L+T, so dass dort ein ausreichendes Gegengewicht zum neuen Einzelhandelspol am Neumarkt bestehen bliebe. Auch für die Angebote des periodischen Bedarfs gilt, dass nur ein ausreichend groß dimensioniertes Angebot in der Lage sein wird, eigene Kundenströme zu generieren und damit neue Kaufkraft in der Innenstadt zu binden. Die vorge‐
sehenen 3.500 qm müssen vor diesem Hintergrund bereits als Untergrenze angesehen werden, da die Verbrauchermärkte und SB‐Warenhäuser an Soli‐
tärstandorten und Fachmarkt‐Agglomerationen in Osnabrück und dem Um‐
land oft über noch deutlich größere Verkaufsflächen verfügen. So verfügen z.B. die SB‐Warenhäuser Ratio am Kurt‐Schumacher‐Damm und Marktkauf an der Iburger Straße jeweils über 8.000 qm Verkaufsfläche, das Marktkauf‐SB‐
Warenhaus in der Nachbargemeinde Belm verfügt über 5.000 qm Verkaufsflä‐
che. Nur mit einem ausreichend dimensionierten Verbrauchermarkt am Neu‐
markt wird es gelingen können, die Kaufkraft von Kunden, die heute ihre Le‐
bensmitteleinkäufe an peripher gelegenen Standorten tätigen, zukünftig stär‐
ker in der Innenstadt von Osnabrück zu binden. Neben dem Verbrauchermarkt werden davon auch die Geschäfte des aperiodischen Bedarfs profitieren, da auch die Kopplungskäufe, die bislang ebenfalls in den Fachmarkt‐Agglomera‐
tionen getätigt werden, zukünftig verstärkt am Standort des Verbrauchermark‐
tes, also der Osnabrücker Innenstadt, gebunden werden. Ein kleinerer Super‐
markt wäre hingegen kaum in der Lage, als eigener „Magnet“ innerhalb des CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Shopping‐Centers zu wirken und die Kundenorientierung von peripheren gele‐
genen SB‐Warenhäusern umzulenken. Vielmehr würde ein kleinerer Markt größtenteils zu Umverteilungen im Nahbereich führen, hätte also überwiegend Auswirkungen auf die Lebensmittelnahversorger in der Innenstadt und dem Stadtteilzentrum Johannisstraße. Aus Sicht der CIMA ist die geplante Verkaufs‐
flächengröße von 3.500 qm im periodischen Bedarf empfehlenswert als zusätz‐
licher Magnet für das geplante Shopping‐Center am Neumarkt, sofern sich im Rahmen der ökonomischen Wirkungsanalyse keine relevanten Umsatzumver‐
teilungen für die bestehenden Nahversorgungsstrukturen ergeben. Wir empfehlen der Stadt Osnabrück, die Vorgaben bezüglich der Dimensionie‐
rung des geplanten Centers im Rahmen des städtebaulichen Vertrages mit dem Projektentwickler festzusetzen. Fazit: Um auf der einen Seite den Anforderungen an die notwendige „kritische Masse“ eines leistungsfähigen Magneten für den Neumarkt entsprechen zu können und auf der anderen Seite die innenstädtische Verträglichkeit sowie die Entwicklung weiterer Einzelhandelsstandorte in der Innenstadt zu ge‐
währleisten, kommt die CIMA für das geplante Center zu einer gutachterli‐
chen Empfehlung von mindestens 18.000 qm Verkaufsfläche, aber maximal 20.000 qm im aperiodischen Bedarfsbereich. Wir empfehlen, dies auch im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu berücksichtigen. Ein Shopping‐Center dieser Größenordnung ist aus Gutachtersicht grundsätz‐
lich dazu geeignet, die lange fokussierte Aufwertung und Einbindung von Neumarkt und die Johannisstraße zu bewirken. Aussagen über die städte‐
bauliche Verträglichkeit einer solchen Ansiedlung und die Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel in der Osnabrücker Innenstadt werden in den Kapiteln 4 und 6 getroffen. 46 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 3.4
Umsatzprognose Abb. 40: Verkaufsflächen‐ und Umsatzstruktur des Prüfvorhabens CIMA Warengruppe
Verkaufs‐
fläche in qm Umsatz in
Mio. € periodischer Bedarf insgesamt
3.500 24,3 Lebensmittel, Reformwaren
übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.)
2.000 1.400 10,0 14,0 100 0,3 aperiodischer Bedarf insgesamt
20.000 75,1 persönlicher Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte
Medien und Technik
Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
10.600 9.000 1.000 600 5.000 1.000 39,0 31,5 3,9 3,6 25,5 3,5 4.000 22,0 2.400 1.300 500 600 7,0 3,9 1,3 1,8 2.000 3,6 vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt
23.500 99,4 Quelle: CIMA GmbH 2010 Für das zu prüfende Shopping‐Center am Neumarkt ist eine Einzelhandels‐
Verkaufsfläche von maximal 23.500 qm vorgesehen. Die in Abb. 38 dargestell‐
te Verkaufsflächen‐ und Sortimentsstruktur des Planvorhabens basiert auf Erfahrungen der CIMA, die unter anderem aus Bestandserhebungen und Be‐
triebsanalysen bestehender Shopping‐Center vergleichbarer Größenordnung in Norddeutschland beruhen. Zudem wurde die abgebildete Verkaufsflächen‐ und Sortimentsstruktur mit der Konzeption des Entwicklers abgestimmt. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Da einige der zu überplanenden Gebäude auf dem Vorhabenareal aktuell auch durch Einzelhandel genutzt werden, ist zwar von insgesamt 1.260 qm Ver‐
kaufsfläche im Bestand auszugehen. Diese Betriebe werden jedoch im Rahmen des Bauvorhabens schließen müssen und es wird mindestens einige Monate dauern, bis die Ladenlokale des Shopping‐Centers an dieser Stelle öffnen wer‐
den. Wir gehen daher davon aus, dass die Umsätze der wegfallenden Betriebe während der Bauphase des Shopping‐Centers in anderen Betrieben der Innen‐
stadt gebunden werden. Diese Umsätze werden somit zum Zeitpunkt des Markteintritts des Shoppingcenters in vollem Umfang umverteilungsrelevant und dementsprechend in die Verträglichkeitsuntersuchung mit einbezogen. Hierbei ist auch zu bedenken, dass die Bestandsbetriebe nur zum Teil dem typischen Branchen‐ und Mietermix eines Shopping‐Centers entsprechen und hinsichtlich ihrer Flächenproduktivität deutlich hinter den zukünftigen Mietern des Einkaufszentrums zurückbleiben dürften. Auch aus diesem Grund hat die CIMA methodisch den Weg gewählt, die 1.260 qm bei den Berechnungen nicht von den geplanten 23.500 qm abzuziehen, sondern die von den Bestandsbe‐
trieben aktuell erwirtschafteten Umsätze freizugeben und auf vergleichbare Betriebstypen in der Innenstadt umzuverteilen. Bei der Umsatzeinschätzung des Planvorhabens geht die CIMA von einem Worst‐Case‐Ansatz aus, d.h. es werden die maximal zu erwartenden Flächenp‐
roduktivitäten (Umsätze je qm Verkaufsfläche) zugrunde gelegt. Für das ge‐
plante Shopping‐Center am Neumarkt wurden Flächenleistungen zu Grunde gelegt, die auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten ent‐
sprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionie‐
rungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind und zudem der örtlichen Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet angepasst wurden. Der Jahresumsatz eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt mit einer Verkaufsfläche von 23.500 qm dürfte sich demnach auf rd. 99,4 Mio. € (brutto) belaufen. 47 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 4
ÖKONOMISCHE AUSWIRKUNGSANALYSE DES SHOPPING‐CENTER‐PROJEKTES 4.1
Abgrenzung des Untersuchungsgebietes Abb. 41: Untersuchungsgebiet zur ökonomischen Wirkungsanalyse des Prüfvorhabens „Shopping‐Center Neumarkt Osnabrück“ direktes Untersuchungsgebiet
erweitertes Untersuchungsgebiet
Für die Untersuchungen zu den ökonomischen Auswirkungen des geplanten Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt wurde ein Untersuchungsgebiet gewählt, das sich im wesentlichen am direkten und erweiterten Marktgebiet der Stadt Osnabrück orientiert9 und darüber hinaus weitere Zentren berück‐
sichtigt, die potenziell durch ein regional bedeutsames Planvorhaben in der Osnabrücker Innenstadt betroffen sein könnten (vgl. Ergebnisse der Passantenbefragung und der Haushaltsbefragung). 9
Quelle: Microsoft MapPoint 2009 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 vgl. Märkte‐ und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 48 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Das Stadtgebiet von Osnabrück bildet den Kern des direkten Untersuchungs‐
gebietes (vgl. Abb. 39). Innerhalb des Stadtgebietes wurden alle zentralen Ver‐
sorgungsbereiche, Fachmarkt‐Agglomerationen sowie das übrige Stadtgebiet separat betrachtet: Neben dem Stadtgebiet von Osnabrück wurden innerhalb des direkten Unter‐
suchungsgebietes die folgenden regional bedeutsamen Einzelhandelsstandorte betrachtet:
Stadt Bramsche (MZ), Innenstadt
Hauptzentrum Innenstadt
Stadt Georgsmarienhütte (MZ), Innenstadt
Stadtteilzentrum Bramstraße
Gemeinde Belm (GZ), Fachmarkt‐Agglomeration Haster Straße / Industriestraße
Stadtteilzentrum Johannisstraße
Gemeinde Bissendorf (GZ), Fachmarkt‐Agglomeration Zum Eistruper Feld / Friedensweg
Stadtteilzentrum Lotter Straße
Gemeinde Wallenhorst, Fachmarkt‐Agglomeration Borsigstraße / Hansastraße
Stadtteilzentrum Schützenstraße
Nahversorgungszentrum Bohmter Straße
Nahversorgungszentrum Eberleplatz
Nahversorgungszentrum Eversburger Platz Innerhalb des erweiterten Untersuchungsgebietes wurden jeweils die Innen‐
städte der dort liegenden Mittelzentren in die Betrachtung der ökonomischen Auswirkungen einbezogen:
Nahversorgungszentrum Iburger Straße
Stadt Bünde
Nahversorgungszentrum Lengericher Landstraße
Stadt Diepholz
Nahversorgungszentrum Lerchenstraße
Stadt Ibbenbüren
Nahversorgungszentrum Martinistraße
Stadt Lengerich
Nahversorgungszentrum Meller Landstraße
Stadt Lingen (Ems)
Nahversorgungszentrum Meller Straße
Stadt Lohne (Oldenburg)
Nahversorgungszentrum Mindener Straße
Stadt Melle
Nahversorgungszentrum Mönkedieckstraße
Stadt Quakenbrück
Stadt Rheine
Fachmarkt‐Agglomeration Kurt‐Schumacher‐Damm
Fachmarkt‐Agglomeration Pagenstecherstraße
Fachmarkt‐Agglomeration Hansastraße
Fachmarkt‐Agglomeration Mindener Straße
Fachmarkt‐Agglomeration Hannoversche Straße
Fachmarkt‐Agglomeration Im Nahner Feld
Fachmarkt‐Agglomeration Am Wulfter Turm
Fachmarkt‐Agglomeration Rheiner Landstraße CIMA Beratung + Management GmbH 2010 49 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 4.2
Abb. 42: 80,0
Umsatzherkunft des Planvorhabens Umsatzherkunft des Prüfvorhabens „Shopping‐Center Neumarkt Osnabrück“ 74,0
70,0
Angaben in %
Innerhalb des direkten Untersuchungsgebietes stammen die größten Umsatz‐
anteile aus dem Osnabrücker Hauptzentrum Innenstadt (37,0 %), also aus dem direkten Standortumfeld des Planvorhabens. Auf die Fachmarkt‐Agglome‐
ration Hannoversche Straße entfallen 4,0 % der umverteilten Umsätze und rd. 3,7 % der Umsätze werden aus dem Stadtteilzentrum Johannisstraße umver‐
teilt10. Die Innenstädte von Bramsche und Georgsmarienhütte werden mit 2,0 % bzw. 2,7 % von der Umsatzabschöpfung betroffen sein. Auf die Fach‐
markt‐Agglomeration in Belm entfallen rd. 4,9 % der Umsatzanteile. 60,0
50,0
40,0
30,0
17,5
20,0
8,5
10,0
Von den Umsätzen, die aus den Innenstädten des erweiterten Untersuchungs‐
gebietes umverteilt werden, stammen die bedeutendsten Anteile aus Rheine (5,4 %), Lingen (3,6 %), Ibbenbüren (2,2 %) und Lengerich (1,7 %). 0,0
direktes Untersuchungsgebiet
(Stadt Osnabrück und engeres Marktgebiet)
(erweitertes Marktgebiet und Umland)
Streuumsätze, diffuse Umsatzverlagerungen
Quelle: CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Auf Grundlage der Erfahrungen der CIMA – die unter anderem auf langjährigen Beratungserfahrungen in Osnabrück und der Region beruhen – und nach einer eingehenden Analyse des Wettbewerbsumfeldes, dem Untersuchungsgebiet und den umliegenden Kommunen kommen wir zu dem Ergebnis, dass ca. 74,0 % der Umsätze des geplanten Shopping‐Centers am Neumarkt in der Os‐
nabrücker Innenstadt durch Umsatzumverteilungen innerhalb des direkten CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Untersuchungsgebietes und ca. 17,5 % durch Umsatzumverteilungen in den Innenstädten des erweiterten Untersuchungsgebiets entstehen (Berechnun‐
gen lt. Huff‐Modell). Da es sich hierbei um die reine Umverteilung von Umsät‐
zen handelt, ist die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des direkten und erweiterten Untersuchungsgebietes stark an dem dort vorhandenen Wettbewerb orientiert. Es handelt sich zudem um die Um‐
satzherkunft aller Warengruppen insgesamt; je nach Wettbewerbssituation weicht die Umsatzherkunft für einzelne Warengruppen davon deutlich ab. Darüber hinaus stammen 8,5 % der umverteilten Umsätze von außerhalb der untersuchten Einzelhandelsstandorte im direkten und erweiterten Untersu‐
chungsgebiet („Streuumsätze, diffuse Umsatzverlagerungen“). Dies sind vor allem Käufe von Personen, die heute an weiter entfernten Konkurrenzstandor‐
ten (also u.a. Münster und Bielefeld, aber z.B. auch Bremen, Oldenburg, Han‐
nover Hamburg usw.) aber auch an nicht näher betrachteten Orten innerhalb des Untersuchungsgebietes (z.B. solitär gelegene Fachmärkte) einkaufen und zukünftig, nach Realisierung des Shopping‐Centers, an den Planvorhaben‐
standort wechseln würden. Auch Touristen, Transitkunden usw. sind in diesen diffusen Zuflüssen berücksichtigt. 10
zu den Umsatzanteilen aller Standorte siehe Abb. 58 im Anhang 50 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 4.3
4.3.1
Ökonomische Auswirkungen des geplanten Shopping‐Centers auf die bestehenden Einzel‐
handelsstrukturen im Untersuchungsgebiet Vorbemerkungen zur Umsatzumlenkungsquote Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzum‐
lenkungsquote, die in Mio. € und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jede Kaufkraftumlenkung eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Ver‐
änderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrele‐
vant.11 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. „städtebauli‐
che Effekte“ nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städte‐
baulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevöl‐
kerung, usw.).12 Bei der Beurteilung der Umsatzumverteilungseffekte ist zwischen dem „Ab‐
stimmungsschwellenwert“ einerseits und dem „Hindernisschwellenwert“ an‐
dererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage ei‐
nes numerisch präzisen Schwellen‐ oder Rahmenwertes bislang offen gelas‐
sen.13 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (=„Abstimmungsschwellenwert“), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lässt.14 15 11 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu § 34 BauGB OVG Greifswald, U. v. 15.4.1999, 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v. 6.6. 2005, 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 13 BVerwG vom 01.08.2002, 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim‐Kärlich); U. v. 17.9.2003, 4 C 14.01, S. 15 UA 14 Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ‐RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr. 70. 12
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant.16 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsre‐
levanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläu‐
fig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren.17 Unzumutbar im Sinne eines „Hindernisschwellenwertes“ ist ein Kaufkraftab‐
fluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird – allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment – ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %.18 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom 10.03.2004, 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind.19 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die CIMA bei der Bewertung von Vorha‐
ben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumverteilungsquote 15
OVG Lüneburg, E. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ‐RR 03,76; B. v. 30.10.2000, 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, 277 16 Moench/Sandner, Die Planung für Factory‐Outlet‐Center, NVwZ 1999, 337.
17 OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frank‐
furt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom 08.01.1999, 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ‐RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüne‐
burg www.dbovg.niedersachsen.de.
18 OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, NVwZ‐RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom 07.06.2000, 26 N 99.2961, NVwZ‐RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62.
19 vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesver‐
waltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover 2006. 51 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorha‐
bens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass die Kaufkraft‐
umlenkung nur ein Indiz im Sinne eines „Anfangsverdachtes“ ist. Gesunde Ein‐
zelhandelsstrukturen sind z.B. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewer‐
ten als Zentren, die bereits durch „Trading‐Down‐Effekte“ gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauli‐
che Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden „Trading‐Down‐Effekten“. 4.3.2
Prognostizierte Auswirkungen des Planvorhabens Bei der Bewertung des potenziellen Planvorhabens bzw. bei der Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen gehen wir von einem „Worst‐Case‐
Ansatz“ aus. Dieser stellt die maximal zu erwartende Umverteilungseffekte dar. Die nachfolgend ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquoten beziehen sich nicht auf die vorhandene Nachfrage, sondern auf den im Einzelhandel getätigten Umsatz. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen verwendet die CIMA im Allgemeinen die oben genannte 10 %‐Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab, so auch im vorliegenden Fall für das geplante Shop‐
ping‐Center am Osnabrücker Neumarkt. Je nach Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichun‐
gen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um gegebenenfalls den speziellen Gegebenheiten vor Ort gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gut‐
achtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. Die Betrachtung der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche gibt bereits erste Hinweise auf geschwächte, durch Trading‐Down‐Effekte gekennzeich‐
nete Standorte, aber auch auf besonders leistungsfähige Standorte, an wel‐
chen unter Umständen auch höhere Umsatzumverteilungsquoten hinnehm‐
bar sein können. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 52 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 43: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren (geprüfte VK: 2.000 qm) 20,0 Lebensmittel und Reformwaren
18,0 16,0 Angaben in %
14,0 12,0 10,0 8,2 8,0 7,1 6,1 6,0 3,6 4,0 2,0 1,1 1,5 1,2 1,9 1,1 2,8 2,6 1,1 1,1 2,8 1,3 1,3 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 53 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Wie Abb. 43 zeigt, sind in der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren nachweisbare Umsatzumverteilungseffekte ausschließlich innerhalb des direkten Untersuchungsgebietes zu erwarten. hig aufgestellt ist. Zudem handelt es sich bei einem Fachmarktstandort nicht um ein baurechtlich schützenswertes Zentrum im Sinne eines zentralen Ver‐
sorgungsbereichs. Die höchsten Umsatzumverteilungsquoten sind, bedingt durch die direkte räumliche Nähe zum Planvorhabenstandort, innerhalb des Hauptzentrums Innenstadt (8,2 %) sowie im Stadtteilzentrum Johannisstraße (7,1 %) zu erwar‐
ten. Negative Auswirkungen städtebaulicher Art sind für diese zentralen Ver‐
sorgungsbereiche jedoch nicht zu erwarten. Betriebsschließungen sind bei Umsatzumverteilungen in der prognostizierten Höhe aus Sicht der CIMA sehr unwahrscheinlich, können jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden. Jedoch würde auch das Schließen einzelner Lebensmittelnahversorger nicht zu einem Funktionsverlust des Hauptzentrums Innenstadt oder des Stadtteilzent‐
rums Johannisstraße führen. Auch eine Verschlechterung der Nahversorgungs‐
situation (im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit) wäre dadurch nicht zu erwarten, da die Innenstadt über ein sehr dichtes Netz an Lebensmittelnahver‐
sorgern verfügt20. Außerhalb des Osnabrücker Stadtgebiets wird die Fachmarkt‐Agglomeration an der Haster Straße / Industriestraße in der Gemeinde Belm am stärksten tangiert sein. Die Umsatzumverteilungsquote in der Warengruppe Lebensmit‐
tel und Reformwaren beträgt hier 6,1 %. Dieser Standort weist – aufgrund seiner breit gefächerten Angebotsstrukturen auch im aperiodischen Bedarfs‐
bereich – eine hohe Attraktivität und Sogwirkung auf und wird daher auch von vielen Osnabrückern als Einkaufsstandort genutzt. Das Vorhaben am Osnabrü‐
cker Neumarkt wird demnach dazu beitragen können, einen Teil der aus dem Stadtgebiet abfließenden Kaufkraft zukünftig wieder vor Ort zu binden. Nega‐
tive städtebauliche Auswirkungen sind durch die prognostizierten Umsatzum‐
verteilungen in Höhe von 6,1 % nicht zu erwarten, da der Fachmarkt‐Standort Belm mit einem Marktkauf SB‐Warenhaus sowie einem Lidl Lebensmitteldis‐
counter in der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren sehr leistungsfä‐
20
vgl. Märkte‐ und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, CIMA GmbH 2010, S. 41 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 54 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 44: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege (geprüfte VK: 1.400 qm) 20,0 Gesundheit und Körperpflege
18,0 direktes Untersuchungsgebiet
erweitertes Untersuchunsgebiet
16,0 Angaben in %
Angaben in %
14,0 13,2 12,2 11,8 12,0 10,7 9,5 10,0 8,0 7,1 6,0 4,0 8,0 7,9 7,8 4,6 2,5 4,2 3,2 2,0 4,6 3,6 3,3 3,5 4,2 4,1 4,2 4,9 4,2 4,7 5,1 2,8 2,7 1,9 1,9 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 55 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Wie Abb. 44 zeigt, sind in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege Umsatzumverteilungseffekte zu erwarten, die zum Teil im abwägungsrelevan‐
ten Bereich, also oberhalb des 10 %‐Schwellenwertes liegen. Diese Waren‐
gruppe umfasst – neben Drogerieartikeln und pharmazeutischen Produkten – zum Beispiel auch Parfümeriewaren und Sanitätswaren. Innerhalb des Stadtgebietes von Osnabrück sind die am stärksten tangierten zentralen Versorgungsbereiche – wiederum aufgrund der direkten räumlichen Nähe zum Planvorhabenstandort – das Hauptzentrum Innenstadt (7,8 %) sowie das Stadtteilzentrum Johannisstraße (12,2 %). Für alle anderen zentralen Ver‐
sorgungsbereiche in Osnabrück wurden Umsatzumverteilungsquoten von zu‐
meist deutlich weniger als 5 % prognostiziert. Wesentliche negative Auswir‐
kungen, die etwa zu einem Funktionsverlust führen könnten, können daher für die zentralen Versorgungsbereiche in Osnabrück ausgeschlossen werden. Daneben sind innerhalb des Osnabrücker Stadtgebietes insbesondere in den Fachmarkt‐Agglomerationen hohe Umverteilungseffekte zu erwarten. Am stärksten tangiert sind hier die Fachmarkt‐Agglomerationen Am Wulfter Turm (13,2 %), Im Nahner Feld (11,8 %) und Kurt‐Schumacher‐Damm (10,7 %). Auch die Fachmarkt‐Agglomerationen Hannoversche Straße (9,5 %) und Pagenste‐
cherstraße (7,9 %) sind vergleichsweise stark von den Umverteilungseffekten tangiert. Diese Prognose zeigt, dass das geplante Shopping‐Center am Neu‐
markt damit zu dem städtebaulichen Ziel beitragen kann, nahversorgungsrele‐
vante Angebote aus den nicht‐integrierten Lagen verstärkt in die Zentren zu‐
rück zu verlagern. Durch die prognostizierten Umsatzverlagerungen sind keine wesentlichen Auswirkungen auf die Strukturen in den Fachmarkt‐
Agglomerationen zu erwarten, da die Warengruppe Gesundheit und Körper‐
pflege dort häufig nur als Randsortiment z.B. in SB‐Warenhäusern angeboten wird oder aber als Hauptsortiment in kleineren Betrieben, welche für die je‐
weiligen Standorte keine Magnetfunktion besitzen. Gleiches gilt für die Fach‐
markt‐Agglomerationen in Belm, Bissendorf und Wallenhorst, welche mit Um‐
satzumverteilungsquoten zwischen 5,1 und 8,0 % tangiert sein werden. We‐
sentliche negative Effekte sind folglich nicht zu erwarten. Darüber hinaus ver‐
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 fügen entsprechende Fachmarktstandorte auch baurechtlich über keinen ge‐
sonderten Schutzstatus. In den Innenstädten von Bramsche und Georgsmarienhütte können negative Effekte städtebaulicher Art bei den prognostizierten Umsatzumverteilungsquo‐
ten in Höhe von 4,9 bzw. 4,7 % aus Sicht der CIMA ausgeschlossen werden. Auch im erweiterten Untersuchungsgebiet wird das Planvorhaben in der Wa‐
rengruppe Gesundheit und Körperpflege keine wesentlichen Auswirkungen haben. Die höchste Umverteilungsquote wird hier für die Stadt Bünde mit ei‐
nem Wert von lediglich 1,9 % prognostiziert. Generell lässt sich feststellen, dass in Osnabrück ein gewisser Aufholbedarf bei Angeboten der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege besteht. Wie die Entwicklung der Zentralitätswerte zeigt (vgl. Abb. 28), konnten die Angebots‐
strukturen im Osnabrücker Stadtgebiet nicht im gleichen Maß mitwachsen, wie die Nachfrage – unter anderem aufgrund des demographischen Wandels – gestiegen ist. Somit ist die Ansiedlung neuer Angebote aus dem Bereich Ge‐
sundheit und Körperpflege auch mit dem Ziel empfehlenswert, steigende Be‐
darfe vor Ort zu decken und somit zunehmenden Kaufkraftabflüssen aus dem Stadtgebiet aktiv entgegenzuwirken. 56 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 45: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche (geprüfte VK: 9.000 qm) 20,0 Bekleidung, Wäsche
18,0 15,3 16,0 Angaben in %
14,0 11,5 12,0 8,0 6,0 9,9 9,5 10,0 8,7 8,7 8,3 8,0 7,0 6,5 4,7 4,3 4,0 2,0 7,2 2,0 7,0 7,0 5,9 5,9 4,3 3,8 3,9 3,8 3,6 3,1 3,0 2,8 2,0 1,8 3,6 2,5 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 57 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 In der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche werden in den Stadtteilzentren Jo‐
hannisstraße (15,3 %) und Lotter Straße (11,5 %) Umsatzumverteilungsquoten im abwägungsrelevanten Bereich prognostiziert. Für das Stadtteilzentrum Johannisstraße können einzelbetriebliche Schließun‐
gen in Folge der Umsatzumverteilungen aus Gutachtersicht nicht ausgeschlos‐
sen werden. Bei den hier vorhandenen Betrieben der Warengruppe Beklei‐
dung und Wäsche handelt es sich überwiegend um Boutiquen aus dem unte‐
ren Preissegment, die zudem zum Teil nur Zwischen‐ oder Nachnutzungen früherer Betriebsschließungen darstellen, welche eine Folge des Trading‐
down‐Prozesses21 an der Johannisstraße darstellten. Mittelfristig ist jedoch von einem Überwiegen der positiven Effekte auszugehen, welche durch die Ansied‐
lung des Shopping‐Centers für das Stadtteilzentrum Johannisstraße zu erwar‐
ten wären. Mit einem Zugang des geplanten Shopping‐Centers zur Johannis‐
straße hin wäre dort mit steigenden Passantenfrequenzen zu rechnen, welche auch positive Synergieeffekte für das Stadtteilzentrum erwarten lassen. Aus Sicht der CIMA sind daher mögliche einzelbetriebliche Schließungen von Ge‐
schäften aus dem Segment Bekleidung und Wäsche hinnehmbar. Mittelfristig bietet die Ansiedlung des Shopping‐Centers eine Chance, den Trading‐Down‐
Prozess umzukehren und qualifizierte Nutzungen für verfügbare Ladenlokale im Stadtteilzentrum Johannisstraße zu gewinnen. Das Stadtteilzentrum Lotter Straße verfügt über einen differenzierten und geschlossenen Marktauftritt mit Angeboten überwiegend im mittel‐ bis hoch‐
preisigen Segment. Dies macht die Lotter Straße zu einem attraktiven und leis‐
tungsfähigen Einzelhandelsstandort. Daher sind negative Auswirkungen städ‐
tebaulicher Art durch die prognostizierten Umverteilungseffekte in Höhe von 11,5 % nicht zu erwarten, jedoch können vereinzelte Betriebsschließungen bei den sehr kleinteiligen, meist inhabergeführten Geschäften nicht vollständig ausgeschlossen werden. Die CIMA empfiehlt daher moderate Verkaufsflächen‐
reduzierung des geplanten Shopping‐Centers in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche, um somit die zu erwartenden Auswirkungen auf ein besser verträgli‐
ches Maß zu reduzieren. Eine Verkaufsflächenreduzierung würde auch in den zentralen Versorgungsbe‐
reichen eine weitere Entlastung bedeuten, in denen Umverteilungsquoten prognostiziert wurden, die zum Teil nur leicht unter dem Abwägungsschwel‐
lenwert liegen. Dies betrifft z.B. die Nahversorgungszentren Mönkedieckstraße (9,5 %), Lerchenstraße (8,7 %) und Martinistraße (8,7 %), das Hauptzentrum Innenstadt (8,1 %) sowie die Innenstadt von Georgsmarienhütte (8,3 %). In den genannten Nahversorgungszentren sind lediglich kleinteilige Bekleidungsge‐
schäfte ansässig, welche für diese zentralen Versorgungsbereiche mit nahver‐
sorgungsrelevantem Schwerpunkt eine nur untergeordnete Rolle spielen und kaum funktionale Bedeutung haben. Wesentliche negative Auswirkungen sind hier somit nicht zu erwarten. Die Osnabrücker Innenstadt verfügt in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche über sehr ausgeprägte Angebotsstrukturen, die von großen Kaufhäusern bis hin zu kleinen Boutiquen reichen. Negative Auswirkungen städtebaulicher Art können daher aus Gutachtersicht ausgeschlossen werden. Vielmehr haben die großflächigen Projekte der letzten Jahre (z.B. Kamp‐Promenade, Ausbau L+T, Geschäftshaus Große Straße mit C&A) gezeigt, dass die positiven Synergieef‐
fekte für bestehende Betriebe gegenüber den durch Umsatzumverteilungen ausgelösten negativen Effekten deutlich überwiegen. Auch für die Innenstadt von Georgsmarienhütte (und die weiteren Innenstädte im direkten und erweiterten Untersuchungsgebiet) können negative Effekte städtebaulicher Art ausgeschlossen werden. Die Warengruppe Bekleidung / Wäsche als wichtigstes Innenstadt‐„Leitsortiment“ ist in allen Zentren ver‐
gleichsweise breit aufgestellt, so dass hier keine wesentlichen Auswirkungen durch die Umsatzverlagerungen zu erwarten sind. 21
vgl. Märkte‐ und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, CIMA GmbH 2010, Kap. 5.4.2 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 58 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 46: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Schuhe / Lederwaren (geprüfte VK: 1.000 qm) 20,0 Schuhe, Lederwaren
18,6 direktes Untersuchungsgebiet
erweitertes Untersuchunsgebiet
14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 7,6 5,5 3,9 4,0 2,0 2,6 1,5 1,5 1,7 3,5 2,3 1,9 1,1 2,4 1,8 2,4 1,7 2,3 1,5 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 59 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Die Warengruppe Schuhe / Lederwaren gehört – neben der Warengruppe Bekleidung und Wäsche – zu den typischen „Leitsortimenten“ einer Innen‐
stadt. Auch hier wird das Planvorhaben die höchsten Umsatzumverteilungsef‐
fekte mit 18,6 % im Stadtteilzentrum Johannisstraße auslösen. Derzeit werden Schuhe im Stadtteilzentrum Johannisstraße nur in zwei Rest‐
posten‐Märkten angeboten, Lederwaren gibt es nur als Randsortiment in ei‐
nem weiteren Sonderpostenmarkt. Angesichts der vergleichsweise hohen Um‐
satzumverteilungsquoten können daher Betriebsschließungen in der Waren‐
gruppe Schuhe und Lederwaren hier nicht ausgeschlossen werden. Diese wer‐
den jedoch voraussichtlich nicht zu negativen städtebaulichen Folgen führen, da die hier vorhandenen Betriebe keine funktionelle Bedeutung für das Stadt‐
teilzentrum Johannisstraße besitzen. Vielmehr ist zu erwarten, dass in Folge der Ansiedlung eines leistungsfähigen Shopping‐Centers am Neumarkt mit Öffnung zur Johannisstraße hin die positiven Synergieeffekte für diesen Einzel‐
handelsstandort überwiegen werden und somit zu einer Aufwertung des heute von Zwischen‐ und Mindernutzungen geprägten Bereiches auslösen können. Für die Innenstadt von Osnabrück liegt der prognostizierte Wert der Umsatz‐
umverteilung bei 7,7 %, das Nahversorgungszentrum Eversburger Platz wird mit 5,5 % von den Umverteilungseffekten tangiert. Negative Auswirkungen städtebaulicher Art können aus Sicht der CIMA ausgeschlossen werden. Auch in den übrigen Einzelhandelsstandorten im direkten Untersuchungsge‐
biet, mit nur geringen Umverteilungseffekten, sind wesentliche negative Aus‐
wirkungen nicht zu erwarten. Gleiches gilt für die untersuchten Innenstädte im erweiterten Untersuchungsgebiet, wo die prognostizierten Umverteilungsquo‐
ten lediglich bei maximal 2,4 % liegen. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 60 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 47: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Uhren / Schmuck / Optik / Hörgeräte (geprüfte VK: 600 qm) 20,0 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte
18,0 16,0 15,3 Angaben in %
14,0 12,0 10,0 8,0 8,7 7,0 6,4 6,4 6,0 4,0 2,0 3,9 3,7 1,8 2,1 2,5 3,1 3,2 3,1 2,5 1,1 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 61 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 In der Warengruppe Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte sind mit 15,3 % im Osnabrücker Hauptzentrum Innenstadt Umsatzumverteilungseffekte im abwä‐
gungsrelevanten Bereich zu erwarten. Diese vergleichsweise hohen Umvertei‐
lungsquoten sind vor allem dadurch zu begründen, dass das Angebot in dieser Warengruppe noch relativ schwach ausgeprägt ist. Wie die Abb. 25 zeigt, liegt die Zentralität der Warengruppe in Osnabrück derzeit bei nur 95 %. Die relativ hohen Umverteilungswirkungen sind somit aus Gutachtersicht hinnehmbar, da dadurch die Bedeutung der Osnabrücker Innenstadt als Einzelhandelsstandort für Uhren, Schmuck, Optik und Hörgeräte gestärkt werden kann. Wenn dies gelingt, könnten die Kaufkraftzuflüsse in dieser Warengruppe deutlich gestei‐
gert werden, was dann auch positive Synergieeffekte für alle Betriebe dieser Branche innerhalb des Hauptzentrums Innenstadt auslösen würde. Die negati‐
ven Auswirkungen durch die Umsatzumverteilung könnten dadurch neutrali‐
siert werden und der Standort Innenstadt würde in der Kundengunst als Ein‐
kaufsort für Uhren, Schmuck, Optik und Hörgeräte merklich steigen. Im Stadtteilzentrum Johannisstraße (7,0 %) sowie in den Innenstädten von Bramsche (6,4 %), Georgsmarienhütte (8,7 %) und Bünde (6,4 %) werden eben‐
falls vergleichsweise hohe Umsatzumverteilungsquoten erwartet, die jedoch nicht im abwägungsrelevanten Bereich liegen. An den übrigen Einzelhandelsstandorten des direkten und erweiterten Unter‐
suchungsgebietes werden nur deutlich geringere Umsatzumverteilungsquoten (unter 4 %) erwartet, so dass wesentliche negative Auswirkungen hier nicht zu erwarten sind. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 62 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 48: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Bücher / Schreibwaren (geprüfte VK: 1.000 qm) 20,0 Bücher, Schreibwaren
14,0 12,0 10,4 10,0 8,0 6,0 4,0 5,6 5,1 3,9 3,2 3,0 2,0 2,0 3,7 4,0 3,0 2,8 1,8 1,4 1,8 1,5 1,6 1,1 1,0 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 63 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 In der Warengruppe Bücher / Schreibwaren ist die höchste Umsatzumvertei‐
lungsquote mit 10,4 % ebenfalls im Osnabrücker Hauptzentrum Innenstadt zu erwarten. Im Stadtteilzentrum Johannisstraße liegt der Anteil der umverteilten Umsätze bei 5,6 %, in der Bramscher Innenstadt bei 5,1 % und in der Innen‐
stadt von Georgsmarienhütte bei 4,0 %. Obwohl die Umverteilungsquote in der Osnabrücker Innenstadt leicht den Abwägungsschwellenwert übersteigt, sind negative Auswirkungen städtebauli‐
cher Art bei dem prognostizierten Wert in Höhe von 10,4 % nicht zu erwarten, da die Angebotsstrukturen der Warengruppe Bücher und Schreibwaren in der Osnabrücker Innenstadt insgesamt modern und leistungsfähig aufgestellt sind. Auch in den übrigen Einzelhandelsstandorten des direkten und erweiterten Untersuchungsgebietes, wo nur deutlich geringere Umverteilungseffekte er‐
wartet werden, sind wesentliche Auswirkungen nicht zu erwarten. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 64 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 49: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / Computer und Zubehör / Neue Medien (geprüfte VK: 4.000 qm) 20,0 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik,
16,6 Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien
18,0 16,4 16,0 15,2 direktes Untersuchungsgebiet
Angaben in %
14,7 14,0 12,0 10,3 10,0 8,6 7,8 8,0 6,9 6,0 5,2 5,5 5,4 4,4 4,0 3,1 3,4 2,6 2,0 6,6 6,1 6,8 5,8 5,5 4,7 4,1 4,7 3,3 2,1 1,9 1,2 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 65 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 In der Warengruppe Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / Compu‐
ter und Zubehör / Neue Medien werden an mehreren Einzelhandelsstandor‐
ten im Untersuchungsgebiet Umverteilungsquoten im deutlich abwägungsre‐
levanten Bereich erwartet. So wird die Fachmarkt‐Agglomeration Pagenste‐
cherstraße mit einer Umsatzumverteilung in Höhe von 16,6 % tangiert, im Hauptzentrum Innenstadt liegt der Wert bei 16,5 % und im Fachmarktzentrum Hannoversche Straße bei 15,2 %. Außerhalb des Stadtgebietes von Osnabrück sind die Fachmarkt‐Agglomerationen Haster Straße / Industriestraße in Belm mit 14,7 % sowie Borsigstraße / Hansastraße in Wallenhorst mit 10,7 % eben‐
falls deutlich tangiert. Fachmarkt‐Agglomerationen sind keine zentralen Versorgungsbereiche und genießen somit auch keinen erhöhten baurechtlichen Schutz aus § 34 Abs. 3 BauGB. Dennoch sollte aus Sicht der CIMA auch hier ein Wegfallen wich‐
tiger Frequenzbringer möglichst vermieden werden, wenn dies zu einem Funk‐
tionsverlust und damit zu erheblichen städtebaulichen Folgen führen könnte. Daher empfiehlt die CIMA angesichts der vergleichsweise hohen zu erwarten‐
den Umverteilungseffekte in mehreren Fachmarkt‐Agglomerationen und ins‐
besondere aufgrund der zu erwartenden Umverteilungseffekte in dem beson‐
ders schützenswerten zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt eine Verkaufsflächenreduzierung des Planvorhabens in dieser Warengruppe. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen durch das geplante Shopping‐
Center sollten auf ein besser verträgliches Maß reduziert werden, da anderen‐
falls städtebauliche Folgen für die Osnabrücker Innenstadt oder ein Funktions‐
verlust tangierter Fachmarkt‐Agglomerationen nicht ausgeschlossen werden könnte. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 66 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 50: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Sportartikel (geprüfte VK: 1.300 qm) 20,0 Sportartikel
18,0 16,0 14,0 Angaben in %
13,8 13,2 12,3 12,0 10,0 7,8 8,0 6,0 4,7 7,3 6,9 6,7 5,2 4,4 4,0 4,0 3,2 2,1 2,0 1,6 2,9 2,1 2,7 1,5 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 67 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 In der Warengruppe Sportartikel sind innerhalb des Stadtgebietes von Osnab‐
rück außer der Innenstadt (13,2 %) vor allem die städtebaulich nicht‐
integrierten Fachmarktlagen von den Umverteilungseffekten betroffen. So liegt die Umverteilungsquote in den Fachmarkt‐Agglomerationen Kurt‐
Schumacher‐Damm und Im Nahner Feld bei 13,8 bzw. 12,3 %. In der Fach‐
markt‐Agglomeration Pagenstecherstraße liegt der Wert bei 7,8 %. Die Warengruppe Sportartikel in der Osnabrücker Innenstadt reicht von groß‐
flächigen Angeboten (Sportarena, L+T) bis zu kleinen, spezialisierten Fachge‐
schäften (z.B. Bewatrek, Golf & More, Uli’s Läufershop) und bildet damit eine sehr breite und leistungsfähige Angebotspalette ab. Daher ist aus Gutachter‐
sicht nicht davon auszugehen, dass sich durch die prognostizierten Umvertei‐
lungseffekte negative Auswirkungen städtebaulicher Art ergeben werden. In den Fachmarkt‐Agglomerationen Kurt‐Schumacher‐Damm und Im Nahner Feld sind Sportartikel lediglich als Randsortiment auf vergleichsweise geringen Verkaufsflächenanteilen in den dort ansässigen SB‐Warenhäusern (Ratio bzw. Marktkauf) vorhanden, so dass die prognostizierten Umsatzverlagerungen auf die Gesamtbetriebe nur entsprechend geringe Auswirkungen haben werden. Wesentliche negative Auswirkungen sind daher auch hier nicht zu erwarten. In der Fachmarkt‐Agglomeration Pagenstecherstraße wird – neben einem Reit‐
sportmarkt und eine Motorradkleidungs‐ und Freizeitmarkt – vor allem ein Intersport Sportfachmarkt von den prognostizierten Umsatzumverteilungen tangiert sein. Negative Auswirkungen städtebaulicher Art sind auch hier nicht zu erwarten. Die Innenstädte von Bramsche und Georgsmarienhütte werden in der Waren‐
gruppe Sportartikel mit 5,2 bzw. 6,7 % hingegen nur vergleichsweise gering tangiert. Auch hier werden die Umsatzumverteilungseffekte keine wesentli‐
chen Auswirkungen haben. Gleiches gilt die Städte des erweiterten Untersu‐
chungsgebietes, wo für die Innenstadt von Lingen (Ems) mit 6,9 % die höchste Umverteilungsquote zu erwarten ist. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 68 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 51: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Spielwaren (geprüfte VK: 500 qm) 20,0 Spielwaren
14,0 12,0 10,0 8,0 7,1 6,4 6,0 4,0 2,0 5,2 5,1 3,9 2,7 2,6 1,1 2,4 3,1 2,6 1,6 2,0 1,1 1,7 2,1 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 69 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Die Warengruppe Spielwaren weist insgesamt nur geringe Umverteilungsquo‐
ten auf, welche an keinem Standort den Abwägungsschwellenwert erreichen, sondern in den meisten Fällen sehr deutlich darunter liegen. Der höchste Wert wird mit 7,1 % im Hauptzentrum Innenstadt erreicht. In der Fachmarkt‐Agglomeration Haster Straße / Industriestraße in der Gemeinde Belm liegt der Wert bei 6,4 %, in der Fachmarkt‐Agglomeration Borsigstraße / Hansastraße in der Gemeinde Wallenhorst bei 5,2 %. Negative Auswirkungen städtebaulicher Art sind in der Warengruppe Spielwa‐
ren in keinem der Konkurrenzstandorte zu erwarten. Die geringen Auswirkun‐
gen durch die Umverteilungseffekte – in Verbindung mit der vergleichsweise geringen Einzelhandelszentralität der Stadt Osnabrück in dieser Warengruppe – legen es nahe, den geplanten Umfang der Verkaufsflächen im Shopping‐
Center am Neumarkt moderat auszuweiten. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 70 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 52: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) (geprüfte VK: 600 qm) 20,0 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
14,0 12,3 12,0 10,0 6,0 4,0 8,2 7,8 8,0 6,8 5,5 5,3 3,9 5,8 6,0 5,2 3,8 2,8 2,0 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 71 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 In der Warengruppe Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) werden ledig‐
lich in der Fachmarkt‐Agglomeration Hansastraße abwägungsrelevante Umver‐
teilungsquoten in Höhe von 12,3 % erwartet. In der Fachmarkt‐Agglomeration Im Nahner Feld liegt der Wert bei 8,2 %, im Stadtteilzentrum Johannisstraße bei 7,8 %, in der Fachmarkt‐Agglomeration Kurt‐Schumacher‐Damm bei 6,8 % und im Hauptzentrum Innenstadt bei 5,3 %. In der Fachmarkt‐Agglomeration Hansastraße ist lediglich das Randsortiment des dort ansässigen Baumarktes von der Umsatzumverteilung betroffen, so dass negative Auswirkungen auf den Gesamtbetrieb und damit städtebauliche Auswirkungen auf den Einzelhandelsstandort ausgeschlossen werden können. Ähnliches gilt für die Fachmarkt‐Agglomerationen Im Nahner Feld und Kurt‐
Schumacher‐Damm, wo Fahrräder und Fahrradzubehör als untergeordnetes Randsortiment der dort ansässigen SB‐Warenhäuser angeboten werden. Auch für die zentralen Versorgungsbereiche in Osnabrück und dem übrigen Untersuchungsgebiet können negative städtebauliche Auswirkungen durch die prognostizierten Umverteilungseffekte ausgeschlossen werden. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 72 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 53: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt in der Warengruppe Geschenkartikel / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat (geprüfte VK: 2.000 qm) 20,0 Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
18,0 16,0 14,1 14,0 Angaben in %
13,6 12,0 10,0 7,8 8,0 7,9 5,9 6,0 4,0 4,7 3,7 4,2 4,1 2,5 2,0 2,2 2,5 2,1 4,8 3,7 2,2 3,1 2,1 3,4 2,5 2,9 1,0 ‐
Quelle: Anm.: Berechnungen der CIMA GmbH 2010 dargestellt sind nur relevante Umverteilungsquoten von mind. 1,0 %; für eine detaillierte und vollständige Aufstellung der Umverteilungswirkungen siehe Abb. 59 und Abb. 60 im Anhang CIMA Beratung + Management GmbH 2010 73 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 In der Warengruppe Geschenkartikel / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat sind abwägungsrelevante Umverteilungsquoten im direkten Standortumfeld des geplanten Shopping‐Centers zu erwarten, also im Hauptzentrum Innen‐
stadt (14,2 %) und im Stadtteilzentrum Johannisstraße (13,6 %). Im Stadtteilzentrum Johannisstraße sind lediglich ein Geschenkartikelladen sowie ein An‐ und Verkaufsgeschäft Hausrat und Geschenkartikel erhältlich, so dass die prognostizierten Umsatzumverteilungen hier nicht zu städtebaulichen Auswirkungen führen werden. Im Hauptzentrum Innenstadt reichen die Ange‐
botsstrukturen von großflächigen Betrieben mit breitem Sortiment (z.B. Schäf‐
fer, Kaufhof, Xenos) bis hin zu einer breiten Auswahl an spezialisierten Klein‐
anbietern und Fachgeschäften. Negative städtebauliche Auswirkungen sind somit auch in der Osnabrücker Innenstadt angesichts der sehr umfangreichen und leistungsfähigen Angebotsstrukturen nicht zu erwarten. In den Fachmarkt‐Agglomerationen Am Wulfter Turm und Hannoversche Stra‐
ße, die mit 7,8 bzw. 7,9 % Umsatzumverteilung tangiert sein werden, wird die Warengruppe Geschenkartikel / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat lediglich als Randsortiment auf deutlich untergeordneten Verkaufsflächenanteilen in den dort ansässigen Bau‐ und Einrichtungsmärkten bzw. dem SB‐Warenhaus angeboten. Wesentliche negative Auswirkungen können daher auch hier aus‐
geschlossen werden. An den übrigen Einzelhandelsstandorten im direkten und erweiterten Untersu‐
chungsgebiet wurden nur geringe Umverteilungseffekte von größtenteils deut‐
lich unter 5 % prognostiziert, so dass auch hier keine negativen Auswirkungen städtebaulicher Art zu erwarten sind. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 74 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 54: Empfohlene Verkaufsflächenobergrenzen für das Shopping‐Center am Neumarkt in Osnabrück CIMA Warengruppe
Verkaufs‐
fläche in qm Umsatz in
Mio. € periodischer Bedarf insgesamt
3.900 26,3 Lebensmittel, Reformwaren
2.400 1.400 12,0 14,0 100 0,3 aperiodischer Bedarf insgesamt
18.900 68,8 persönlicher Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
10.000 8.400 1.000 600 4.000 1.000 36,9 29,4 3,9 3,6 20,0 3,5 3.000 16,5 2.900 1.300 800 800 8,3 3,9 2,0 2,4 2.000 3,6 vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt
22.800 95,1 Die vorausgegangene ökonomische Wirkungsanalyse hat gezeigt, dass das geprüfte Planvorhaben mit 23.500 qm Gesamtverkaufsfläche in einigen Wa‐
rengruppen zu Umverteilungsquoten im abwägungsrelevanten Bereich füh‐
ren wird. Da die prognostizieren Umverteilungswirkungen zu Funktionsstö‐
rungen einzelner zentraler Versorgungsbereiche führen könnten, sind nach gutachterlicher Einschätzung in einigen Sortimentsgruppen Verkaufsflächen‐
reduzierungen notwendig. Dies betrifft die folgenden Warengruppen: Bekleidung / Wäsche: Reduzierung von 9.000 auf 8.400 qm Elektroartikel / Unterhaltungsel. / …: Reduzierung von 4.000 auf 3.000 qm In anderen Warengruppen hat die Analyse hingegen weitere Ansiedlungs‐
spielräume ergeben. Dies betrifft: Lebensmittel und Reformwaren: Spielwaren: Hobbybedarf: Erhöhung von 2.000 auf 2.400 qm Erhöhung von 500 auf 800 qm Erhöhung von 600 auf 800 qm Wie bereits dargestellt, sind neben diesen Spielräumen in den Einzelbran‐
chen auch die Empfehlungen zur Dimensionierung des Centers insgesamt (vgl. Kapitel 3.3.1) zu beachten. Bei Einhaltung der nebenstehend genannten Verkaufsflächenobergrenzen wäre gewährleistet, dass das Planvorhaben am Osnabrücker Neumarkt in sei‐
ner Gesamtheit keine wesentlichen Auswirkungen auf die Versorgungsstruktu‐
ren in Osnabrück und dem Verflechtungsbereich hätte. Quelle: CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 75 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 5
BEURTEILUNG DER RAUMORDNUNGS‐
RECHTLICHEN RAHMENBEDINGUNGEN Beim Integrationsgebot wird das Kriterium der „städtebaulich integrierten Lage“ angeführt. Eine Definition dieses Begriffes befindet sich im Materialband zum LROP23: „Städtebaulich integrierte Lagen stehen im engen räumlichen und funktio‐
nalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen im Sinne des § 2 Abs. 2 und § 9 Abs. 2a BauGB. Sie verfügen über ein vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs‐ und Dienstleistungseinrichtungen, haben einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich und sind in das ÖPNV‐Netz eingebunden. Von Bedeutung ist auch ein attraktives Parkmanagement für den individuellen Verkehr. Entsprechend ihrer unterschiedlichen Versor‐
gungsfunktion können sowohl Innenstädte bzw. Ortsmitten /‐kerne als Hauptzentren sowie Stadtteilzentren als Nebenzentren das Kriterium der „städtebaulich integrierten Lage“ erfüllen.
Bezüglich großflächiger Einzelhandelsbetriebe, d.h. Einzelhandelsbetriebe, deren Verkaufsfläche über 800 qm beträgt, gelten die Bestimmungen aus Ab‐
schnitt 2.3 („Entwicklung der Versorgungsstrukturen“) des niedersächsischen Landesraumordnungsprogrammes22. Von besonderer Bedeutung für neue Einzelhandelsgroßprojekte sind dabei die folgenden Ge‐ und Verbote: Kongruenzgebot: Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandels‐
großprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. Konzentrationsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte von überörtlicher Bedeutung sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweili‐
gen Zentralen Ortes bzw. seiner integrierten Versorgungsstandorte zuläs‐
sig. Integrationsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimen‐
te innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrier‐
ten Lagen zulässig. Abstimmungsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind ab einer Ver‐
kaufsfläche von 800 m² interkommunal abzustimmen. Beeinträchtigungsverbot: Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und de‐
ren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und inte‐
grierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesent‐
lich beeinträchtigt werden.

22
vgl. Landes‐Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) in der Fassung vom 8. Mai 2008 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Da sich der Planvorhabenstandort innerhalb des im Märkte‐ und Zentrenkon‐
zept ausgewiesenen Hauptzentrums Innenstadt befindet, ist eine städtebau‐
lich integrierte Lage zweifelsfrei gegeben. Auch die Einbindung in das ÖPNV‐
Netz ist optimal gegeben, da der Neumarkt die Zentrale Haltestelle für den Stadt‐ und Regionalverkehr in Osnabrück darstellt. Das Parkmanagement für den Individualverkehr soll durch die Integration von 860 Stellplätzen in ausrei‐
chendem Maße gewährleistet werden. Somit ist für das Planvorhaben das städtebauliche Integrationsgebot erfüllt. Da Osnabrück die zentralörtliche Funktion eines Oberzentrums übernimmt, entsprechen Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevantem Sortiments‐
schwerpunkt grundsätzlich der zentralörtlichen Versorgungsaufgabe. Da das LROP keine Verflechtungsbereiche definiert, wird für die Prüfung der Kongurenz das Marktgebiet von Osnabrück (vgl. Abb. 23) herangezogen. Die vorangegangene Prüfung der Umsatzumverteilungseffekte hat gezeigt, dass rd. 74 % der Planvorhabenumsätze innerhalb des Stadtgebietes von Osnabrück 23
vgl. Materialienband zur Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landes‐Raumordnungsprogramm Niedersachsen 76 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 und dem engeren Marktgebiet umverteilt werden. Nur rd. 26 % der Planvor‐
habenumsätze werden aus dem erweiterten Marktgebiet und darüber hinaus generiert. Diese Werte legen nahe, dass das Planvorhaben das raumordneri‐
sche Kongruenzgebot erfüllt. Da sich das Planvorhaben im Kern des Siedlungsgebietes der Stadt Osnabrück – innerhalb des Hauptzentrums Innenstadt – befindet, ist auch das Konzentra‐
tionsgebot erfüllt. Um zu gewährleisten, dass das interkommunale Abstimmungsgebot erfüllt wird, sollten die durch das Planvorhaben tangierten Kommunen über die Er‐
gebnisse des vorliegenden Gutachtens informiert werden. Ebenfalls hat im Rahmen des B‐Planaufstellungsverfahrens eine Beteiligung gemäß BauGB stattzufinden. Sofern die in dem vorliegenden Gutachten empfohlenen sortimentsspezifi‐
schen Verkaufsflächenobergrenzen eingehalten werden, wird auch das Beein‐
trächtigungsverbot erfüllt. Die gutachterliche Bewertung der Umsatzumvertei‐
lungseffekte und die daraus resultierenden Reduzierungsempfehlungen stellen sicher, dass wesentliche Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche und der verbrauchernahen Versorgung ausgeschlossen sind. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 77 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 6
STÄDTEBAULICHE AUSWIRKUNGEN AUF DIE OSNABRÜCKER INNENSTADT Hauptgeschäftslage und den nördlichen Nebenlagen (z.B. Herrenteichstraße, Altstadt, Krahnstraße) ohne Magnetbetriebe oder besonderes Standortprofil entwickelt. Ein vollständiges Absinken zu einer B‐ oder gar C‐Lage halten wir allerdings für unwahrscheinlich. 6.1
Umverteilungseffekte im Hauptzentrum Innenstadt nach Lagen Zum gegenwärtigen Zeitpunkt steht für das geplante Shopping‐Center am Os‐
nabrücker Neumarkt noch kein differenziertes Vermietungskonzept fest, wel‐
ches bereits konkrete (Anker‐)Mieter oder Ladenkonzepte nennt. Somit lassen sich nur in eingeschränktem Umfang Aussagen darüber treffen, wie sich die prognostizierten Umverteilungseffekte kleinräumig auf einzelne Lagen der Osnabrücker Innenstadt auswirken werden. Die CIMA geht daher bei ihren Prognosen von einem „typischen“ Besatz vergleichbarer Shopping‐Center in Norddeutschland aus. A‐Lage: Die hochfrequentierte Große Straße weist einen sehr hohen Besatz mit regio‐
nalen, nationalen und internationalen Filialisten auf und verfügt somit über ähnliche Angebotsstrukturen wie ein „typisches“ Shopping‐Center. Hier wird es voraussichtlich zu Umverteilungseffekten zwischen den – von den Ange‐
botsstrukturen und Marktauftritten teils stark vergleichbaren – Filialisten an der Großen Straße und im Shopping‐Center am Neumarkt kommen. Die Effek‐
te werden sich jedoch auf die Vielzahl der Betriebe und Sortimente derart ver‐
teilen, dass es kaum zu spürbaren Veränderungen oder Umstrukturierungen im Bestand der Großen Straße kommen wird. Grundsätzlich ist von einer Ver‐
festigung der bereits heute stattfindenden Entwicklung auszugehen: Die Haupteinkaufslage wird sich zunehmend in die südliche Hälfte der Großen Straße (zwischen L+T und Neumarkt) verlagern, während die nördliche Hälfte (zwischen Nikolaiort und L+T) sich zunehmend zu einer Lauflage zwischen der CIMA Beratung + Management GmbH 2010 B‐Lagen: Die erst seit einigen Jahren bestehende B‐Lage Kamp‐Promenade hat sich noch nicht vollständig in der Osnabrücker Innenstadt etabliert und weist daher noch einige Akzeptanzprobleme bei vielen Innenstadtkunden auf. Dies ist zu einem gewissen Teil auch auf eine nicht optimale Branchen‐ und Mieterstruk‐
tur zurückzuführen. Neben dem Einfluss einer potenziellen Entwicklung am Neumarkt ist die weitere Entwicklung der Kamp‐Promenade vor allem vom eigenen Centermanagement und der Fähigkeit, neue Magneten zu gewinnen, abhängig. Mit der geplanten Erweiterung der Kamp‐Promenade in Richtung Norden (auf das ehemalige Woolworth‐Grundstück) ist hier bereits der erste Schritt in die richtige Richtung getan worden. Nikolaiort sowie die direkt angrenzenden Bereiche von Herrenteichstraße und Kamp dürften, solange P&C an seinem Standort bestehen bleibt, keine tiefgrei‐
fenden Veränderungen erfahren. Der Trend zu mehr Dienstleistungen und Gastronomie dürfte sich hier aber fortsetzen. Die Krahnstraße hebt sich mit ihren überwiegend mittel‐ bis hochpreisigen Angebotsstrukturen deutlich von der „konsumgeprägten“ Hauptfrequenzlage Große Straße ab. Hier sind zahlreiche Boutiquen und Fachgeschäfte ansässig, die eine eigene Zielkundschaft generieren und weniger auf Laufkundschaft angewiesen sind. Somit verfügt die Krahnstraße über ausdifferenzierte Ange‐
botsstrukturen, die sich nur wenig mit einem Shopping‐Center am Neumarkt überschneiden würden, weshalb die Umverteilungseffekte hier nur geringe Auswirkungen hätten. 78 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Der Domhof verfügt heute nur noch über vergleichsweise schwach ausgepräg‐
te Einzelhandelsstrukturen. Es überwiegen gastronomische Nutzungen und Dienstleistungsangebote. Mit einer weiteren Verlagerung des Handelsschwer‐
punktes der Innenstadt nach Süden ist davon auszugehen, dass die Einzelhan‐
delsnutzungen am Domhof weiter rückläufig sein werden. Neben einigen min‐
dergenutzten Ladenlokalen werden hier vor allem die Dienstleistungs‐ und gastronomischen Angebote weiter zunehmen. Die Johannisstraße, welche heute eher durch Angebote aus dem niedrigpreisi‐
gen Segment und eine hohe Mieterfluktuation geprägt ist, wird durch ein Shopping‐Center am Neumarkt tendenziell eher positiv beeinflusst werden. Durch eine Erhöhung der Passantenfrequenzen, welche durch einen Ausgang des Centers zur Johannisstraße generiert wird, werden sich auch die Vermie‐
tungschancen für Ladenlokale in diesem Bereich erhöhen. Diese positiven Im‐
pulse sind – vor allem angesichts der starken Verkehrsbelastung – nicht überzubewerten. Zwar können Negativentwicklungen gestoppt werden, den‐
noch wird die Johannisstraße auch mittel‐ bis langfristig lediglich eine B‐Lage mit überwiegend konsumigen Angebotsstrukturen bleiben. C‐Lagen: In der Hasestraße war bereits in den vergangenen Jahren eine deutliche Ent‐
wicklung von einer innerstädtischen Nebenlage hin zu einer Nahversorgungs‐
lage ablesbar. Eine weitere Verschiebung des Handelsschwerpunktes in der Osnabrücker Innenstadt nach Süden kann dazu führen, dass weitere der noch verbliebenen Fachgeschäfte hier aufgeben werden. Die Hasestraße wird sich immer stärker von den Frequenzen der Innenstadt abkoppeln und sich zu einer eigenen Nahversorgungslage, rund um die Hauptfrequenzbringer Netto und Schlecker, entwickeln. Auch in den übrigen C‐Lagen, insbesondere in der Möserstraße, ist von einem weiteren Rückgang der Einzelhandelsnutzungen auszugehen. Dies ist auf den deutschlandweit stattfindenden Trend zurückzuführen, dass sich die innerstäd‐
tischen Einzelhandelsnutzungen verstärkt auf wenige Hauptgeschäftslagen konzentrieren, während in den Randbereichen immer weniger Einzelhandels‐
nutzungen zu finden sind. Ein Shopping‐Center am Neumarkt würde Flächen im „Kern“ der Innenstadt zur Verfügung stellen und somit diesen Prozess be‐
schleunigen. Eine negative Folge wären zunehmende Leerstände in den Rand‐
lagen und oftmals wenig attraktive einzelhandelsfremde Nachnutzungen (z.B. Nagel‐ und Tattoo‐Studios, Wettbüros, Spielhallen, etc.). Der Bereich der Altstadt, im Nordwesten der Innenstadt gelegen, verfügt über einen ausgeprägten und ausdifferenzierten Alleinstellungscharakter mit zahl‐
reichen individuellen Fachgeschäften. Auf diese Weise generiert die Altstadt eigene, individuelle Kundenströme, die von den Hauptfrequenzlagen der In‐
nenstadt unabhängig sind und nahezu keine Überschneidungen mit einem Shopping‐Center am Neumarkt hätten. In diesem Bereich werden daher Um‐
satz‐ und Frequenzverlagerungen kaum ablesbar sein. Am Neumarkt selbst würde es zu einem Ansteigen der Mieten und einem Aus‐
tausch bestehender Nischenanbieter und Läden im niedrigpreisigen Segment durch umsatzstärkeren Einzelhandel kommen. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 79 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 55: 6.2
Auswirkungen auf die Fußgängerfrequenzen Der Standort des geplanten Shopping‐Centers am Neumarkt befindet sich in einer heutigen B‐/C‐Lage und profitiert stark von der Nähe zum Busbahnhof. Prognostizierte Frequenzveränderungen durch ein Shopping‐Center am Neumarkt Veränderung der Frequenz
–
Unter der Annahme, dass das geplante Einkaufszentrum am Neumarkt je nach Attraktivität der zukünftigen Ankermieter pro Tag ein durchschnittliches Besu‐
cheraufkommen von 0,7 bis 1 Kunden pro Quadratmeter Verkaufsfläche er‐
zeugt, kann mit einer Spannbreite von –
0
17.000 bis 24.000 Besuchern täglich 0
–
––
+
gerechnet werden. 0
Für die Simulation der Auswirkungen eines Shopping‐Centers am Neumarkt auf die Fußgängerfrequenzen in der Innenstadt geht die CIMA von folgenden Voraussetzungen aus:

Weil die Innenstadt bereits heute über eine breite Auswahl an Anbie‐
tern und nur noch wenige Angebotslücken verfügt, sind maximal 15 % der zukünftigen Besucher des Shopping‐Centers Kunden, die neu für die Innenstadt gewonnen werden. Es haben keine Umzüge bereits vorhandener Magnetbetriebe in das neue Center stattgefunden. Die Anbindung des neuen Shopping‐Centers über den Neumarkt hin‐
weg ist zufriedenstellend gelöst. Die Ansiedlung des Shopping‐Centers wird zu Frequenzverlagerungen in der Innenstadt von Osnabrück führen, die in der folgenden Karte dargestellt sind. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Abnahme
0
ohne Veränderung
+
Zunahme Vorhabenstandort

–
++
+
Quelle: CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Während die Bereiche in unmittelbarer Nähe des Planstandortes zusätzliche Kunden gewinnen werden, werden andere Teile der Innenstadt Frequenzver‐
luste zu verzeichnen haben. Der südliche Teil der Großen Straße und die nördliche Johannisstraße werden aufgrund der direkten räumlichen Nähe von den zusätzlichen Frequenzen pro‐
fitieren. Weil der Baukörper des geplanten Centers relativ weit in die Johannis‐
straße hineinreicht, wird auch der Teil der Johannisstraße unmittelbar nörd‐
80 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 lich der Kirche noch stärker aufgewertet werden, als dies im Jahr 2004 prog‐
nostiziert wurde. ansässig sind (z.B. P&C, Kaufhof, Saturn)24 und durch einen Umzug mit Fre‐
quenzgewinnen rechnen könnten. Im Bereich der Kamp‐Promenade werden sich die positiven Impulse und die negativen Auswirkungen des konkurrierenden Centers in etwa die Waage hal‐
ten. Jeder einzelne dieser Umzüge hätte erhebliche Konsequenzen für die Altstan‐
dorte. Das Ausmaß der Frequenzeinbrüche und die „Heilungschancen“ für die betreffenden Lagen würden sich jedoch deutlich unterscheiden. Ein Weggang von P&C am Nikolaiort würde eine Immobilie in sehr exponierter Zentrumslage freisetzen. Insbesondere solange keine Nachnutzung feststeht, dürften die dort verbleibenden Betriebe stark in Mitleidenschaft gezogen werden, langfris‐
tig würde sich die Lage allerdings wieder stabilisieren. Eine Verlagerung von Galeria Kaufhof würde hingegen die dortige Einkaufslage als Ganzes in Frage stellen. Die Neumarktbrücke sehen wir als Scheidepunkt zwischen Gewinner‐ und Ver‐
lierer‐Lagen. Der Neumarkt wird durch das neue Center spürbar aufgewertet, insbesondere wenn, wie von der CIMA empfohlen, eine umfassende Umgestal‐
tung der Verkehrssituation vorgenommen wird. Anders in der Wittekindstraße: Hier wird die Zahl der Passanten in Richtung Kaufhof weiter absinken. Wir gehen davon aus, dass auch die übrigen südöstlichen Randlagen (Öwer de Hase, Möserstraße, teilweise auch Georgstraße) starke Einbrüche der Passantenzahlen hinnehmen müssen. Hier sind ein Absinken der Miethöhen, einzelne Betriebsaufgaben und langfristig Nutzungsverschiebungen vom Ein‐
zelhandel hin zur Dienstleistungsfunktion zu erwarten. Spürbare Verluste wird aufgrund der Schwerpunktverlagerung, der räumlichen Entfernung und der Überschneidungen im Branchenmix auch der nördliche Bereich der Großen Straße hinnehmen müssen. Die Altstadt ist aufgrund ihres gehobenen Angebots und des besonderen städ‐
tebaulichen Flairs, mit dem das Center nicht konkurrieren kann, in etwas ge‐
ringerem Ausmaß von den Verlusten betroffen. Die zukünftige Entwicklung von Altstadt und Hasestraße wird unseres Erachtens unabhängig vom Bau eines Centers am Neumarkt erfolgen. Die CIMA hält die Chance, dass Betriebe, die sich heute in der A‐Lage befinden, ihren Standort in das Center verlegen, für äußerst gering. Es kann zwar durch‐
aus zu Dopplungen einzelner Filialen kommen, dadurch würden sich aber keine relevanten Auswirkungen ergeben. Eine gewisse Gefahr der Standortverlage‐
rung besteht aber für diejenigen Großbetriebe, die heute abseits der A‐Lage CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Von besonderer Bedeutung in Bezug auf die Frequenzveränderungen ist aller‐
dings nach wie vor die künftige Situation am Neumarkt. Wenn dieser seine Barrierewirkung beibehält, wird der Austausch zwischen dem neuen Shopping‐
Center und dem nördlich gelegenen Bereich der Innenstadt wesentlich gerin‐
ger sein. Des Weiteren würden die Frequenzverluste nördlich des Neumarktes stärker ausfallen als in der Abb. 53 prognostiziert. 24
Über tatsächliche Umzugspläne liegen uns keine Informationen vor. 81 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 6.3
Weitere Anmerkungen zu einem Shopping‐Center am Neumarkt 6.3.1
Szenario ohne Shopping‐Center Wie schon im Jahr 2004 trifft die CIMA auch heute wieder Annahmen darüber, mit welchen Entwicklungen gerechnet werden müsste, wenn kein Shopping‐
Center am Neumarkt entstünde. Aufgrund der geänderten Rahmenbedingun‐
gen haben sich dabei die möglichen Folgen verändert. Zentralität: Die Situation der Osnabrücker Innenstadt, wie sie sich heute darstellt, ist nicht mehr mit dem Jahr 2004 zu vergleichen. Es ist ihr gelungen, in den letzten Jah‐
ren durch bauliche Maßnahmen und neue Einzelhandelsansiedlungen an At‐
traktivität und Strahlkraft zu gewinnen. Osnabrück konnte sich im überregio‐
nalen Wettbewerb gut positionieren. Auch ohne Center ist in den nächsten Jahren deshalb nicht mit spürbaren Zentralitätsverlusten zu rechnen. Situation Neumarkt / Johannisstraße: Unseres Erachtens kann ein Shopping‐Center am südlichen Rand des Neumark‐
tes einen wichtigen Impuls für den Neumarkt aber auch für die Johannisstraße bedeuten. Dieser muss allerdings mit einer Neugestaltung des öffentlichen Raumes und einem neuen Verkehrskonzept einhergehen. Ohne Shopping‐
Center dürfte die Gesamtentwicklung am Neumarkt nicht gelingen, da die Nachnutzung und Inwertsetzung einzelner Immobilien durch verschiedene Investoren als eher unrealistisch eingeschätzt werden muss. Nach wie vor würde damit ein städtebaulicher Missstand an repräsentativer Stelle auch auf die übrige Innenstadt ausstrahlen. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Sollte es langfristig zu keiner Aufwertung der Lage kommen, wäre ein weiterer Rückzug der verbliebenen zentrenrelevanten Betriebe aus der nördlichen Jo‐
hannisstraße die Folge, also eine faktische „Verkleinerung“ des Innenstadtan‐
gebotes. Insbesondere Sinn Leffers sehen wir am Standort gefährdet. Abwärtsentwicklung von Randlagen: Eine zunehmende Konzentration des filialisierten Einzelhandels auf die A‐
Lagen bei zeitgleichem Bedeutungsverlust derjenigen C‐Lagen, die nicht wie die Altstadt von einem besonderen städtebaulichen Flair profitieren können, ist in Osnabrück seit langem offensichtlich. Betroffen sind insbesondere die Möserstraße, Öwer de Hase und Teile der Georgstraße. Dieser Strukturwandel in der Innenstadt und im Einzelhandel ist nicht vollständig zu vermeiden, er stellt vielmehr einen bundesweit zu beobachtenden Trend dar. Eine Centeran‐
siedlung wird ihn zwar beschleunigen und verschärfen, weil der Wettbewerbs‐
druck höher wird, letztendlich wird er sich aber auch ohne eine Entwicklung am Neumarkt fortsetzen. Eine Abwertung von Rand‐ und Nebenlagen kann jedoch auch positive Effekte mit sich bringen. So werden dadurch Spielräume für neue Nutzungsformen und Funktionen der Innenstadt frei. Sollten sich in den B‐ und C‐Lagen etwas geringere Mieten einstellen, erhöht das die Rentabilität der Betriebe und den Spielraum für Neueröffnungen mit nicht‐standardisierten Konzepten. In den Nebenlagen werden die Mieträume für Ladenhandwerk, Dienstleistungen und Gastronomie erschwinglich. Gerade für den Bereich entlang der Hase ist ein umfassender Stadtumbau denkbar. Auf diese Weise könnte der Fluss für Bevölkerung und Besucher er‐
lebbar gemacht und wieder ins Stadtbild integriert werden (z.B. auch „Wohnen am Wasser“). Dadurch ergeben sich ganz neue Chancen der Quartiersprofilie‐
rung und der Anreicherung der Innenstadt um andere Funktionen als Einzel‐
handel. 82 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 6.3.2
Gestaltung Neumarkt / Johannisstraße Die städtebauliche Situation im Bereich Neumarkt / Johannisstraße muss vor allem im Hinblick auf die ehemalige Wöhrl‐Immobilie als stark verbesserungs‐
würdig bewertet werden. Mit der Aufgabe der Wöhrl‐Filiale im Jahr 2002 be‐
gann der schrittweise Niedergang der großflächigen Immobilie, welcher inzwi‐
schen mit einem dauerhaftem Leerstand an seinem Tiefpunkt angekommen zu sein scheint. So präsentiert sich das Objekt aktuell in einem sehr herunterge‐
kommenen Zustand, welcher sich auch auf die angrenzenden Gebäude sowie den öffentlichen Raum auswirkt. An dieser durchaus exponierten Lage inner‐
halb des Osnabrücker Stadtgefüges kann daher von einem städtebaulichen Missstand gesprochen werden, den es im Zuge einer attraktiven Umgestaltung zu beseitigen gilt. Da es in den letzten Jahren nicht gelungen ist, das Wöhrl‐Gebäude mit rd. 7.000 qm leerstehender Verkaufsfläche als eigenständiges Projekt zu entwi‐
ckeln, erscheint die Einbindung in ein Center‐Vorhaben als einzige Alternative für eine strukturelle Aufwertung des Neumarktes. Durch die Beseitigung des negativen Leuchtturms Wöhrl‐Immobilie würden der Standort und auch die Johannisstraße einen wichtigen Impuls für ihre künftige Entwicklung erhalten. Außerdem kann eine einheitliche Oberflächengestaltung im neuen Design der Fußgängerzone eine optische Verbindung schaffen zwischen Nord‐ und Süd‐
hälfte des Neumarkt schaffen. Darüber hinaus muss auch die Johannisstraße aufgewertet werden, um zu‐
mindest bis zu Sinn Leffers zu einer attraktiven Verlängerung der Nord‐Süd‐
Achse zu werden. Aktuelle Förderprogramme wie „Aktive Stadt‐ und Ortsteil‐
zentren“ könnten hierbei die Umsetzung erleichtern. Zu den wichtigsten Maß‐
nahmen aus Sicht der CIMA gehören:

eine Neugestaltung des Straßenraums, die Erneuerung des Mobiliars und der Beleuchtung, ein Gestaltungshandbuch und die Mitwirkungsbereitschaft der ansässigen Betriebe. Wenn diese Voraussetzungen nicht gegeben sind, wird es nicht zu einem Zu‐
sammenwachsen der heutigen A‐Lage und der B‐Lage kommen. Die Folge da‐
von wäre ein „Eigenleben“ des Centers und somit erhöhte Verdrängungsquo‐
ten, da es kaum zu Frequenzaustausch käme. Allerdings ist die Verkehrssituation wie schon 2004 insbesondere für Fußgän‐
ger unbefriedigend. Aufenthaltsqualität und Querungskomfort sind einge‐
schränkt. Ein Shopping‐Center am Neumarkt würde Stadterneuerungsmaßnahmen be‐
deuten und somit die historische Chance geben, den Neumarkt zu modernisie‐
ren und wieder zu einem Teil der Innenstadt zu machen. Davon dürften insbe‐
sondere die heute benachteiligte Südseite des Neumarktes und die nördliche Johannisstraße, aber auch die Nordseite des Neumarktes profitieren. Grundvoraussetzung für die Ansiedlung eines Centers muss deshalb eine wei‐
tere Umgestaltung des Neumarktes sein. Die CIMA wiederholt deshalb ihre wichtigsten Forderungen aus dem Jahr 2004: Der Platz muss Die grundsätzlichen Maßnahmenbereiche, die bezüglich der städtebaulichen Gestaltung des Neumarktes angegangen werden sollten, sind nach wie vor:

einen „Platzcharakter“ bekommen, Aufenthaltsqualität ausstrahlen und zum Überqueren einladen sowie attraktive Randnutzungen vorhalten. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 1. Verbesserung der Querungsmöglichkeiten für Fußgänger 2. Verkehrsplanerische Maßnahmen 3. Städtebauliche Umgestaltung des Neumarktes 83 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Maßnahmenbereich 1 Um eine Verbindung zwischen der nördlichen und südlichen Innenstadt herzu‐
stellen und die heutige Barrierewirkung des Neumarktes aufzuheben, müssen die oberirdischen Querungsmöglichkeiten für Fußgänger erheblich verbessert werden. Langfristig empfiehlt die CIMA dazu die Schließung der derzeitigen Unterfüh‐
rung und die komplette Verlegung der Fußgängerströme an die Oberfläche. Das Auftreten von Leerständen sowie der langfristige Erneuerungsbedarf der Unterführung (Gefahr der Entstehung von Angsträumen) sollten zum Anlass genommen werden, diese Variante der Verkehrsführung aufzugeben. hingegen häufig direkt aufgesucht und könnten von den Synergieeffekten der Centermieter im Bereich Bekleidung profitieren. Unerlässlich ist allerdings eine zusätzliche, umfassende städtebauliche Aufwertung des Straßenraumes durch zeitgemäße Möblierung und neue Oberflächengestaltung etwa im Rahmen der Städtebauförderung. Sollte das geplante Shoppingcenter z.B. aufgrund der fehlenden Individualität seiner Angebote allerdings nicht die gewünschte Magnetfunktion entwickeln, die Barrierewirkung des Neumarktes nicht aufge‐
hoben werden und keine Attraktivierung des Straßenraums erfolgen, ist zu erwarten, dass die Johannisstraße ohne ihre Funktion als Busachse massiv an Frequenzen einbüßt und die Einzelhandelsnutzungen deshalb stark zurückge‐
hen werden. Unseres Erachtens sollte außerdem mindestens ein zusätzlicher Fußgänger‐
überweg auf der Höhe Kamp angelegt werden. Sollte der Busbahnhof vor dem Landgericht nicht aufgelöst werden können, blieben die Querungsmöglichkeiten für Fußgänger über den Neumarkt weiter‐
hin erschwert. Da die für den Bau des Einkaufszentrums notwendige Überplanung der Semi‐
narstraße den Plänen der Stadt Osnabrück entgegensteht, den Busverkehr zukünftig über die Seminarstraße umzuleiten und damit den Bahnhof vor dem Landgericht aufzulösen, ist im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung zu prüfen, ob auch alternative Routenführungen (z.B. über Große Rosenstraße oder Süsterstraße) möglich wären. Aus Einzelhandelssicht bietet eine vollständige Verlagerung der Busse aus der Johannisstraße zwar gewisse Risiken, aber auch Chancen für eine grundsätzli‐
che Aufwertung. Durch eine Umgestaltung zur Fußgängerzone könnte eine nie dagewesene Aufenthaltsqualität geschaffen werden. Zwar sind die heute an‐
sässigen nahversorgungsrelevanten Anbieter und Läden mit schnell drehen‐
dem Sortiment auf die Nähe zu den Haltestellen angewiesen und würden des‐
halb den Standort teilweise verlassen müssen. Dafür könnte sich ein höher‐
wertiger Besatz einstellen. Anbieter wie Sinn Leffers werden von ihren Kunden CIMA Beratung + Management GmbH 2010 84 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Maßnahmenbereich 2 Maßnahmenbereich 3 Im Zuge einer grundlegenden städtebaulichen Aufwertung des Neumarktes muss der Straßenabschnitt Neuer Graben – Neumarkt umgestaltet werden. Insbesondere ein Rückbau der Fahrspuren für den Durchgangsverkehr sollte in Betracht gezogen werden. Dies setzt aufgrund des derzeitigen Verkehrsauf‐
kommens allerdings voraus, dass im gleichen Zuge grundlegende Veränderun‐
gen des Verkehrssystems auf dem Innenstadtring vorgenommen werden. In‐
wieweit und durch welche (ggf. ergänzenden) Maßnahmen dies möglich wäre, sollte in einer separaten Verkehrsuntersuchung geprüft werden. Mit der Erneuerung der Querungsmöglichkeiten muss auch insgesamt eine städtebauliche Aufwertung des Neumarktes einhergehen. Insbesondere, wenn es zu einer starken Beschränkung des fließenden Individualverkehrs kommen sollte, ist die Schaffung von Ruhe‐ und Verweilzonen sowie eine stärke Gestal‐
tung durch Freiraumelemente denkbar. Auch die Errichtung einer zusätzlichen Immobilie, wie sie in Baulos 2 angedacht ist, brächte mehrere Vorteile. Der lange Neumarkt würde in zwei Teilbereiche gegliedert, die unterschiedlich bespielt werden könnten. Durch den neuen Baukörper wären beide Teile räumlich deutlicher gefasst, so dass somit eine wirkliche Platzsituation entste‐
hen könnte. Gleichzeitig würde die neue Immobilie als „Trittstein“ über den Neumarkt fungieren und die Distanz zwischen Nord‐ und Südseite auch optisch verkürzen. In jedem Fall sollten die beiden Platzseiten auch gestalterisch eine stärkere Einheit bilden. Dies kann beispielsweise durch eine Gestaltung des Bodenbela‐
ges oder gespiegelter Grün‐, Mobiliar‐, oder Fassadenelemente auf den beiden Platzseiten erfolgen. Für die Belebung des Platzes würde sich die Ansiedlung von (Außen‐) Gastro‐
nomie eignen. So wird auch der Gefahr vorgebeugt, dass der Platz abends und am Wochenende unbelebt wirkt. Außerdem sollten Sitzmöglichkeiten aufge‐
stellt werden, die gut einsehbar sind und nicht als „Einladung“ für soziale Randgruppen verstanden werden sollen. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 85 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 6.3.3
sätzlichen Nebenausgang bekommen, um zumindest die Durchlässig‐
keit für Fußgänger zu gewährleisten? Anmerkungen der CIMA zum Entwurf des Centers Die dbi‐Grundbesitzverwaltungs‐ und Projektidee GmbH nimmt sich mit dem Shopping‐Center am Neumarkt einer zentralen städtebaulichen Frage Osnab‐
rücks an. Dabei steht nicht nur die Gestaltung des Neumarktes, sondern auch die Lenkung künftiger Kundenströme in der Innenstadt im Fokus. Von den ge‐
planten Zugängen und der Lage des Centers würde die Nord‐Süd‐Achse profi‐
tieren. Da der südöstliche Ausgang verhältnismäßig weit südlich auf die Johan‐
nisstraße mündet, würde insbesondere SinnLeffers eine Aufwertung erfahren. Hingegen würde die Ost‐West‐Achse, insbesondere zur Möserstraße hin, teil‐
weise durch Frequenzverluste beeinflusst.
Wie kann verhindert werden, dass sich das Center in Richtung Norden abschottet? Können sich die Ladenlokale entlang des Neumarktes ggf. in beide Richtungen, also zur Mall und zur Straße hin öffnen oder ist eine Änderung des Mallverlaufs sinnvoll? Nach Erfahrungen der CIMA widerspricht es den Anforderungen der meisten Mieter von Ladenlo‐
kalen mit Flächen bis 200 qm, zwei vollwertige Ein‐/Ausgänge zu be‐
treiben (Sicherheit, Ladendiebstahl, Relation Schaufens‐
ter/Wandmeter für Warenpräsentation). Möglicherweise müssten sol‐
che Auflagen mit Zugeständnissen beim Mietzins „bezahlt“ werden. Das geplante Center verfügt mit den geplanten 23.500 qm über die notwendi‐
ge kritische Masse, um eine Magnetwirkung innerhalb der Osnabrücker Innen‐
stadt zu entfalten. Durch die Einbeziehung von Bestandsimmobilien werden negative Einflussfaktoren auf das Osnabrücker Image an repräsentativer Stelle vom Markt genommen und durch einen Neubau ersetzt. Nach Angaben des Projektentwicklers befinden sich auf dem Planareal aktuell 12.000 qm nahezu ungenutzter Flächen.
Ist die verkehrliche Leistungsfähigkeit der Seminarstraße und der Gro‐
ßen Rosenstraße einschließlich der Knotenpunkte zur Lyra‐ bzw. Kolpingstraße, auch zu Spitzenzeiten und bei Störungsfällen, in ausrei‐
chendem Umfang gegeben?
Welches Konfliktpotenzial entsteht durch den Anliefer‐ und Parkver‐
kehr mit den angrenzenden Wohn‐Mischnutzungen, gerade im Bereich Große Rosenstraße?
Können Einzelhandelsnutzungen für das 2. Obergeschoss akquiriert werden oder sind komplementäre Nutzungen erforderlich? Wenn ja, wo bestehen Bedarfe? Es besteht die Möglichkeit, Abwärtsspiralen im Besatz an der Johannisstraße zu stoppen und einen Aufwertungsprozess anzustoßen. Die volle Impulskraft kann die Maßnahme allerdings nur dann entfalten, wenn sie mit städtebauli‐
chen und verkehrsplanerischen Maßnahmen für den Neumarkt und die Johan‐
nisstraße gekoppelt wird. Diese Maßnahmen betreffen den öffentlichen Raum, aber auch die Gestaltung der angrenzenden Nutzungen. Grundsätzlich stellt ein Shopping‐Center mit einem 2. Obergeschoss in Deutschland nicht den Regelfall dar, da ein Großteil der bestehenden Cen‐
ter nur über zwei bis drei Etagen verfügt, die zumeist mit dem Unterge‐
schoss beginnen. In den letzten Jahren sind jedoch vermehrt Objekte ent‐
standen, die über vier Etagen verfügen und somit als Referenzen für das geplante Center am Neumarkt herangezogen werden können. Hingewiesen sei auf einige noch offene Aspekte, für die das Konzept noch kei‐
ne ausreichenden Antworten gibt, oder nicht geben kann.
Welcher Stellenwert wird der Verbindung der Seminarstraße zur Jo‐
hannisstraße im Stadtgefüge beigemessen? Muss das Center einen zu‐
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 86 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Die Analyse der Shopping‐Center in Deutschland ergeben dabei folgende po‐
tentielle Einzelhandelsnutzungen für das 2. Obergeschoss (Reihenfolge nach Häufigkeit des Vorkommens):
Großflächiger Spielzeuganbieter: Filialist (Spiele Max, MyToys.de) oder regionaler Anbieter
Großflächiger Bekleidungsanbieter (H&M, C&A, New Yorker, etc.)
Elektrofachmarkt (Saturn, Media Markt)
Buchhandlung (regionaler Anbieter)
Großflächiger Sportartikelanbieter (z.B. Intersport) mit Schaffung von kleinflächigen Ladenlokalen wird daher von der CIMA aus‐
drücklich nicht empfohlen. Als Alternative bzw. Ergänzung zum Einzelhandel haben sich auch komplemen‐
täre Nutzungen in der Vergangenheit als erfolgreich erwiesen. Vielfach sind Fitness‐ und Wellnessstudios sowie Ärzte, Büros oder Praxiszentren in 2. Ober‐
geschossen zu finden. Aber auch Bowlingbahn, Kindertagesstätte, Kino oder Bibliothek wären eine denkbare Nutzung, die bereits in anderen deutschen Shopping‐Centern realisiert wurde. Ein Großteil der vorgestellten Nutzungen umfasst jeweils auch ein bzw. mehre‐
re darunterliegende Geschosse. Für großflächige Bekleidungsanbieter gilt dies sogar ausschließlich. Die Chancen für die Nutzerakquisition können dementsprechend erhöht wer‐
den, wenn einzelne Ladenlokale so geschnitten werden, dass sie sich über das 1. und 2. Geschoss verteilen und durch Treppen innerhalb des Geschäftes er‐
schlossen werden. Die der CIMA zur Verfügung gestellten Grundrisse sehen für das 2. Obergeschoss des geplanten Centers eine solche Lösung vor. Dabei sind drei großflächige Ladenlokale vorgesehen, die jeweils sowohl durch eine inter‐
ne Treppe mit dem darunterliegenden Ladenlokal im 1. Obergeschoss verbun‐
den sind, als auch über einen eigenen Eingang im 2. Obergeschoss verfügen. Da auf dieser Ebene auch Parkplätze untergebracht werden sollen, erstreckt sich die geplante Nutzfläche des Centers hier nur über einen Teilbereich der Gesamtfläche. Nach Analyse der deutschen Referenzprojekte scheiden auf‐
grund der dadurch verminderten Besucherfrequenz damit mögliche kleinflä‐
chige Einzelhandelsanbieter als sonstige potentielle Nutzer für das 2. Oberge‐
schoss weitestgehend aus. Eine eventuelle Veränderung des Planvorhabens CIMA Beratung + Management GmbH 2010 87 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 7
METHODIK Die Analyse des Einzelhandels der Stadt Osnabrück und des Umlandes wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die An‐
gebots‐ und die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite beruht auf der Fortschreibung des Märkte‐ und Zentrenkonzeptes für die Stadt Osnabrück 2009, aus ver‐
schiedenen Marktanalysen im Umland von Osnabrück sowie auf einer Teil‐
Aktualisierung der Daten 2010. Dabei wurde die folgende Methodik zu Grunde gelegt: →
→
→
→
→
→
→
→
→
Vollständige Bestandserhebung der Einzelhandelsflächen Erfassung von einzelnen Sortimenten in den jeweiligen Betrieben Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe („im engeren Sinne“) Branchenmix (32 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA Waren‐
gruppen) Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, „Regionalisten“, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB‐Warenhäuser) Bewertung der Nahversorgungssituation Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt sowie Einschätzung durch Experten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen (kurzfristigen) und den aperiodischen (mittel‐ und lang‐
fristigen) Bedarf Abb. 56: Lebensmittel
Reformwaren
Arzneimittel (Apotheken)
Drogerie‐ und Parfümeriewaren
Schnittblumen, Floristik
Zeitschriften, Zeitungen
Oberbekleidung
Wäsche, sonst. Bekleidung
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Sportartikel
Schuhe
Sanitätswaren
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren
Zoobedarf
Möbel
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Eisenwaren, Baumarktartikel
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Geschenkartikel
Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche
Elektrogeräte, Leuchten
Unterhaltungselektronik
Foto
Optik, Hörgeräteakustik
Uhren, Schmuck
Lederwaren
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies
Fahrräder samt Zubehör
Kfz‐Zubehör
Computer, Büro‐/ Telekommunikation
Pflanzen, Gartenbedarf
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 Die CIMA‐Branchen CIMA GmbH 2010
88 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 57: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 qm, Lebensmittelvollsortiment und mit zu‐
nehmender Fläche ansteigender Anteil an Non‐Food‐Abteilungen (Gebrauchs‐
güter). SB‐Warenhaus Fachmarkt Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung. Verkaufsfläche über 5.000 qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelab‐
teilung umfangreiche Non‐Food‐Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen. Supermarkt (Lebensmittel‐Vollsortimenter) Warenhaus Ca. 400 bis 1.500 qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 qm Verkaufsfläche bereits zunehmender Non‐Food‐Anteil. In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 qm, Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non‐Food‐Abteilungen, in der Regel zent‐
rale Standorte. Kaufhaus Lebensmittel‐Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 und 1.000 qm Verkaufsfläche, ausge‐
wähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 qm, breites und tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. Shopping‐Center Fachmarktzentrum Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel‐
Discounter, periphere Lage, viele Parkplätze. Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Bran‐
chen, Gastronomie‐ und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Ge‐
meinschaftswerbung. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2010 CIMA GmbH 2010 89 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgte mit der folgenden Methodik: Aktuelle Einwohnerzahl → Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 100 %) → Ausgabesatz im Einzelhandel: Pro‐Kopf‐Ausgaben in €/Einwohner p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 2010) – Periodischer Bedarf: 2.844 € /Einwohner p. a. – Aperiodischer Bedarf: 2.444 € /Einwohner p. a. – Ausgabesatz gesamt: 5.288 € /Einwohner p. a. → Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner × Ausgabesatz (gewichtet mit der KKZ) →
Die Handelszentralität wird für

die Gesamtstadt, die Warengruppen und den periodischen und aperiodischen Bedarf ausgewiesen. Die Kaufkraftbindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Ein‐
wohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. € ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Ein‐
kaufsorte ab. Mittels der Handelszentralität erfolgt die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. €) mit dem Nachfragepotenzial (in Mio. €) ins Verhältnis gesetzt. Handelszentralität (in % ) = Umsatz ―――――――― × 100 Nachfrage CIMA Beratung + Management GmbH 2010 90 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 ANHANG 8
(erweitertes Marktgebiet und Umland)
8.1
Detailübersicht der Umsatzherkunft das Planvorhabens Abb. 58: Umsatzherkunft des Prüfvorhabens „Shopping‐Center Neumarkt Osnabrück“ im Detail Umsatzherkunft aus ...
(Stadt Osnabrück und engeres Marktgebiet)
in Mio. €
36,97 0,19 3,65 0,69 0,21 0,26 0,11 0,15 0,28 0,10 0,14 0,33 0,13 0,13 0,21 0,37 0,59 4,04 0,29 2,13 1,59 0,40 1,93 0,63 7,25 37,2 0,2 3,7 0,7 0,2 0,3 0,1 0,2 0,3 0,1 0,1 0,3 0,1 0,1 0,2 0,4 0,6 4,1 0,3 2,1 1,6 0,4 1,9 0,6 7,3 davon Stadt Bramsche, Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Georgsmarienhütte, Zentrum (Innenstadt)
davon Gemeinde Belm, Fachmarkt‐Agglomeration Haster Straße
davon Gemeinde Bissendorf, Fachmarkt‐Agglomeration Zum Eistruper Feld
davon Gemeinde Wallenhorst, Fachmarkt‐Agglomeration Borsigstraße
2,01 2,74 4,87 0,26 0,81 2,0 2,8 4,9 0,3 0,8 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 1,5 0,6 2,2 1,7 3,6 0,9 1,2 5,4 0,4 Streuumsätze, diffuse Umsatzverlagerungen
8,46 8,5 Gesamtsumme
99,35 100,0 Quelle: CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 73,48 74,0 davon Stadt Osnabrück, Hauptzentrum Innenstadt
davon Stadt Osnabrück, Stadtteilzentrum Bramstraße
davon Stadt Osnabrück, Stadtteilzentrum Johannisstraße
davon Stadt Osnabrück, Stadtteilzentrum Lotter Straße
davon Stadt Osnabrück, Stadtteilzentrum Schützenstraße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Bohmter Straße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Eberleplatz
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Eversburger Platz
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Iburger Straße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Lengericher Landstraße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Lerchenstraße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Martinistraße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Meller Landstraße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Meller Straße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Mindener Straße
davon Stadt Osnabrück, Nahversorgungszentrum Mönkedieckstraße
davon Stadt Osnabrück, Fachmarkt‐Agglomeration Am Wulfter Turm
davon Stadt Osnabrück, Fachmarkt‐Agglomeration Hannoversche Straße
davon Stadt Osnabrück, Fachmarkt‐Agglomeration Hansastraße
davon Stadt Osnabrück, Fachmarkt‐Agglomeration Im Nahner Feld
davon Stadt Osnabrück, Fachmarkt‐Agglomeration Kurt‐Schumacher‐Damm
davon Stadt Osnabrück, Fachmarkt‐Agglomeration Mindener Straße
davon Stadt Osnabrück, Fachmarkt‐Agglomeration Pagenstecherstraße
davon Stadt Osnabrück, Fachmarkt‐Agglomeration Rheiner Landstraße
davon Stadt Osnabrück, übriges Stadtgebiet
1,47 0,55 2,21 1,68 3,55 0,94 1,18 5,39 0,44 davon Stadt Bünde, Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Diepholz, Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Ibbenbüren, Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Lengerich, Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Lingen (Ems), Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Lohne (Oldb.), Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Melle, Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Rheine, Zentrum (Innenstadt)
davon Stadt Quakenbrück, Zentrum (Innenstadt)
in %
17,41 17,5 91 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 8.2
Abb. 59: Detailübersicht der Umverteilungswirkungen Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt im direkten Untersuchungsgebiet Stadt Osnabrück,
Stadtteilzentrum
Bramstraße
Stadt Osnabrück,
Hauptzentrum
Innenstadt
Sortiment
Stadt Osnabrück,
Stadtteilzentrum
Lotter Straße
Stadt Osnabrück,
Stadtteilzentrum
Johannisstraße
Stadt Osnabrück,
Stadtteilzentrum
Schützenstraße
Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz
in Mio. €
periodischer Bedarf
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
67,0 22,3 43,1 5,24 1,82 3,35 7,8 8,2 7,8 6,5 3,4 3,2 0,12 0,04 0,08 1,8 1,1 2,5 33,3 20,2 13,0 3,04 1,44 1,59 9,1 7,1 12,2 20,0 8,4 11,3 0,44 0,08 0,36 2,2 0,9 3,2 1,6 0,07 4,1 ‐
‐
‐
0,1 ***
***
0,3 ***
***
aperiodischer Bedarf
333,0 31,73 9,5 2,1 0,08 3,7 5,9 0,61 10,4 4,2 0,25 6,0 0,3 ***
***
persönlicher Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
244,4 205,9 27,7 10,9 48,8 16,4 20,18 16,40 2,11 1,67 7,01 1,70 8,3 8,0 7,6 15,3 14,4 10,4 1,3 0,8 ‐ 0,5 0,2 0,2 ***
0,04 ‐ ***
***
***
***
4,7 ‐ ***
***
***
3,2 1,8 0,2 1,2 1,6 0,2 0,39 0,27 0,04 0,08 0,13 0,01 12,3 15,3 18,6 7,0 8,2 5,6 2,7 1,4 0,2 1,2 1,0 0,1 0,21 0,16 ***
0,04 ***
***
7,8 11,5 ***
3,9 ***
***
0,2 ‐ ‐ 0,2 0,1 ‐ ***
‐ ‐ ***
***
‐ ***
‐ ‐ ***
***
‐ 32,4 5,30 16,4 ‐
‐
‐
1,4 0,12 8,6 0,9 0,03 3,1 0,1 26,8 15,3 4,4 7,1 2,72 2,03 0,32 0,38 10,1 13,2 7,1 5,3 0,4 0,4 ‐ ‐
0,02 0,02 ‐ ‐
4,7 4,7 ‐ ‐
1,0 0,1 0,1 0,8 ***
***
***
0,07 ***
***
***
7,8 0,5 ‐ 0,5 ‐
0,01 ‐ 0,01 ‐
2,6 ‐ 2,6 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
13,0 1,82 14,1 0,0 ***
***
0,1 0,01 13,6 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
400,0 36,97 9,2 8,6 0,19 2,2 39,2 3,65 9,3 24,2 Lebensmittel, Reformwaren
vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt
0,69 2,9 8,3 4,4 4,0 0,20 0,02 0,18 2,4 0,5 4,6 ‐
‐
‐
8,6 ***
0,21 ***
2,5 … CIMA Beratung + Management GmbH 2010 92 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 … Sortiment
Stadt Osnabrück,
Nahversorgungszentrum
Bohmter Straße
Stadt Osnabrück,
Eberleplatz
Stadt Osnabrück,
Eversburger Platz
Stadt Osnabrück,
Lengericher Landstraße
Stadt Osnabrück,
Iburger Straße
in Mio. €
periodischer Bedarf
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
15,6 12,0 3,5 0,23 0,08 0,15 1,5 0,7 4,2 6,9 4,6 2,1 0,10 0,02 0,07 1,4 0,5 3,6 7,5 4,4 3,0 0,14 0,03 0,10 1,8 0,8 3,3 10,7 6,1 4,3 0,25 0,09 0,15 2,3 1,5 3,5 4,4 2,4 1,8 0,08 0,03 0,05 1,7 1,2 2,7 0,1 ***
***
0,2 ***
***
0,2 ***
***
0,3 ***
***
0,2 ***
***
0,4 0,03 ***
0,2 0,01 6,9 0,5 ***
***
0,9 ***
***
0,6 ***
***
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
0,2 0,1 0,0 ‐ 0,1 0,1 ***
***
***
‐ ‐ ‐ ‐
0,2 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
0,01 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
6,9 ‐ 0,4 ‐ 0,2 0,2 0,1 ‐ ***
‐ 0,01 ***
***
‐ ***
‐ 5,5 ***
***
‐ ‐ ‐ ‐ ‐
0,1 ‐ ***
***
***
***
***
‐
***
***
***
‐ ‐ ‐ ‐
***
‐ 0,5 0,2 ‐ 0,3 0,1 0,1 ***
0,02 ‐ ***
***
***
***
7,0 ‐ ***
***
***
***
***
0,2 0,01 6,9 0,1 ***
***
0,1 ***
***
‐
‐
‐
***
***
***
‐ ***
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
0,8 0,2 ‐ 0,6 ***
***
‐ 0,02 ***
***
‐ 3,9 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
0,1 ***
***
‐
‐
‐
‐
‐
‐
0,0 ***
***
‐
‐
‐
16,0 0,26 1,6 1,9 11,6 0,28 2,4 Lebensmittel, Reformwaren
‐
0,0 0,1 ‐ 0,1 ‐ ‐
‐
7,1 0,11 1,5 8,0 0,15 ‐
‐
‐
‐
‐
5,0 0,10 2,0 … CIMA Beratung + Management GmbH 2010 93 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 … Stadt Osnabrück,
Lerchenstraße
Sortiment
Stadt Osnabrück,
Martinistraße
Stadt Osnabrück,
Meller Landstraße
Stadt Osnabrück,
Meller Straße
Stadt Osnabrück,
Mindener Straße
in Mio. €
periodischer Bedarf
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
5,3 2,8 2,4 0,13 0,01 0,11 2,4 0,5 4,6 13,3 11,4 1,8 0,20 0,12 0,08 1,5 1,1 4,2 7,9 5,6 1,8 0,08 0,05 0,03 1,1 0,9 1,9 5,5 2,9 2,6 0,13 0,05 0,07 2,3 1,9 2,8 3,8 0,7 2,7 ***
***
0,11 ***
***
4,1 0,1 ***
***
0,0 ***
***
0,5 ***
***
0,0 ***
***
0,3 ***
***
0,1 0,01 8,7 2,0 0,13 6,5 2,2 ***
***
‐
‐
‐
2,1 ***
***
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
0,1 0,1 ‐ ‐ ‐ ‐ 0,01 0,01 ‐ ‐
‐ ‐ 8,7 8,7 ‐ ‐
‐ ‐ 1,0 1,0 ‐ ‐
0,8 0,1 0,09 0,09 ‐ ‐
***
***
8,7 8,7 ‐ ‐
***
***
2,2 2,0 ‐ 0,2 ‐ ‐ ***
0,04 ‐ ***
‐ ‐ ***
2,0 ‐ ***
‐ ‐ ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
1,8 1,8 ‐ ‐
0,2 ‐ ***
0,08 ‐ ‐ ***
‐ ***
4,3 ‐ ‐ ***
‐ ‐
‐
‐
0,6 0,02 3,4 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
0,2 ***
***
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
0,2 0,1 ‐ 0,2 ***
***
‐ ***
***
***
‐ ***
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
0,2 ‐ ‐ 0,2 ‐
‐
***
***
***
‐ ‐ ***
‐
‐
‐
0,0 ***
***
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
2,5 15,3 0,33 2,2 Lebensmittel, Reformwaren
vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt 5,4 0,14 10,0 0,13 1,3 5,5 0,13 2,3 5,9 0,21 ‐
3,6 … CIMA Beratung + Management GmbH 2010 94 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 … Stadt Osnabrück,
Mönkedieckstraße
Sortiment
Stadt Osnabrück,
Fachmarkt‐Agglomeration
Am Wulfter Turm
Stadt Osnabrück,
Hannoversche Straße
Stadt Osnabrück,
Hansastraße
Stadt Osnabrück,
Im Nahner Feld
in Mio. €
periodischer Bedarf
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
22,2 18,9 3,4 0,21 0,07 0,14 0,9 0,4 4,2 15,5 14,2 1,2 0,53 0,36 0,16 3,4 2,6 13,2 23,4 20,1 2,8 0,49 0,22 0,26 2,1 1,1 9,5 ‐
‐
‐
0,1 ***
***
0,5 ***
***
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
5,3 5,3 ‐ 0,06 0,06 ‐ 1,1 1,1 ‐ 30,2 23,5 6,6 1,45 0,67 0,77 4,8 2,8 11,8 ‐
‐
‐
0,1 ***
***
3,0 0,17 5,5 1,3 0,06 4,8 35,7 3,55 9,9 8,1 0,23 2,8 18,8 0,68 3,6 persönlicher Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
2,1 1,2 0,9 ‐ 0,1 0,1 0,13 0,12 0,01 ‐
***
***
6,2 9,5 1,5 ‐
***
***
0,3 0,3 ‐ ‐
0,7 0,3 0,02 0,02 ‐ ‐
***
***
6,5 6,5 ‐ ‐
***
***
7,8 3,6 4,1 ‐ 27,1 6,8 0,22 0,16 0,06 ‐
3,28 0,20 2,8 4,3 1,5 ‐
12,1 3,0 ‐ ‐ ‐ ‐
8,0 6,3 ‐ ‐ ‐ ‐
0,21 0,13 ‐ ‐ ‐ ‐
2,7 2,0 11,7 7,1 4,5 ‐
5,0 2,2 0,35 0,27 0,08 ‐ 0,24 0,09 3,0 3,8 1,7 ‐ 4,8 3,9 ‐
‐
‐
0,4 0,01 2,6 20,3 3,08 15,2 1,7 0,09 5,2 2,8 0,15 5,4 ‐
***
***
0,6 0,6 ‐ ‐ 0,03 0,03 ‐ ‐
4,4 4,4 ‐ ‐
0,1 ‐ ‐ 0,1 0,02 ‐ ‐ 0,02 12,3 ‐ ‐ 12,3 1,4 0,2 0,9 0,3 0,06 0,02 0,01 0,03 4,2 12,3 1,1 8,2 ‐
‐
0,7 0,03 4,7 vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt
2,1 49,0 2,13 4,3 0,1 ‐ 0,1 ‐ ***
***
‐
***
‐ ***
‐
0,0 ‐ 0,0 ‐
‐
***
‐ ***
‐
0,6 0,02 3,7 0,2 0,02 7,8 0,3 0,02 7,9 ‐
25,2 0,37 1,5 16,8 0,59 3,5 59,1 4,04 6,8 13,4 ‐
0,29 … CIMA Beratung + Management GmbH 2010 95 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 … Sortiment
Stadt Osnabrück,
Kurt‐Schumacher‐Damm
Stadt Osnabrück,
Mindener Straße
Stadt Osnabrück,
Rheiner Landstraße
Stadt Osnabrück,
Pagenstecherstraße
Stadt Osnabrück,
übriges Stadtgebiet
in Mio. €
periodischer Bedarf
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
23,5 19,8 3,6 1,11 0,71 0,39 4,7 3,6 10,7 0,1 ***
***
11,8 0,48 4,0 0,3 persönlicher Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
5,0 4,0 0,7 0,3 5,1 0,7 0,18 0,16 0,02 ***
0,22 0,02 3,5 3,9 2,6 ***
4,3 3,2 ‐ ‐ ‐ ‐
0,2 ‐ 4,5 0,20 4,4 0,2 1,1 0,2 0,5 0,4 0,06 0,02 ***
0,03 5,2 13,8 ***
6,8 ‐
‐
‐
‐
0,6 0,02 4,2 0,1 ***
***
35,3 1,59 4,5 14,0 0,40 2,9 Lebensmittel, Reformwaren
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
4,00 0,99 2,86 2,0 0,0 4,2 ‐
‐
‐
10,8 0,15 1,4 0,63 4,5 51,5 3,25 6,3 ‐ ‐ ‐ ‐
3,6 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
0,20 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
5,5 ‐ 21,7 15,0 4,1 2,7 19,7 2,5 1,61 1,48 0,08 0,05 1,14 0,09 7,4 9,9 1,9 1,8 5,8 3,7 16,6 3,6 0,20 5,5 17,2 1,05 6,1 0,51 0,26 ‐ 0,25 6,4 7,8 ‐ 5,5 5,0 ‐ ‐ 5,0 0,29 ‐ ‐ 0,29 5,8 ‐ ‐ 5,8 7,3 2,9 1,0 3,4 0,44 0,21 0,03 0,21 6,1 7,3 2,7 6,0 ‐
‐
5,5 0,14 2,5 2,7 0,06 2,2 5,0 14,6 0,63 4,4 256,1 7,25 2,8 0,49 0,21 0,27 2,4 1,3 7,9 ‐
‐
‐
0,2 ***
***
***
***
18,1 1,44 8,0 14,1 ***
‐ ‐ ‐ ‐
***
‐ 5,7 5,7 ‐ ‐ 4,6 0,2 0,21 0,21 ‐ ‐
0,72 ‐ 3,8 3,8 ‐ ‐
15,7 ‐ ***
***
4,3 0,72 7,9 3,4 ‐ 4,5 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
38,6 in %
204,6 125,1 68,7 20,6 16,9 3,5 ‐
in Mio. €
***
***
‐ 2,8 2,8 ‐ ‐
‐
‐
‐
in Mio. €
***
***
‐ 0,39 0,39 ‐ in %
0,5 0,5 ‐ 13,7 13,7 ‐ in Mio. €
1,93 … CIMA Beratung + Management GmbH 2010 96 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 … Stadt Bramsche,
Zentrum
(Innenstadt)
Sortiment
Stadt Georgsmarienhütte,
Zentrum
(Innenstadt)
Gemeinde Belm,
Haster Straße / Industriestraße
Gemeinde Bissendorf,
Zum Eistruper Feld / Friedensweg
Gemeinde Wallenhorst,
Borsigstraße / Hansastraße
in Mio. €
periodischer Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
17,3 8,4 8,3 0,47 0,06 0,41 2,7 0,7 4,9 35,2 21,5 12,7 0,79 0,18 0,60 2,2 0,8 4,7 18,0 13,6 4,0 1,03 0,83 0,20 5,7 6,1 5,1 6,8 5,5 1,2 0,12 0,04 0,08 1,8 0,7 7,1 8,7 7,2 1,3 0,20 0,10 0,11 2,3 1,3 8,0 0,6 ***
***
1,0 ***
***
0,4 ***
***
0,0 ***
***
0,2 ***
***
27,7 1,54 5,5 28,8 1,95 6,8 31,2 3,84 12,3 2,8 0,14 5,1 9,8 0,61 6,2 18,3 12,2 3,0 3,1 1,20 0,88 0,12 0,20 6,5 7,2 3,9 6,4 21,9 17,1 3,0 1,9 1,69 1,42 0,11 0,16 7,7 8,3 3,5 8,7 2,9 1,8 1,1 ‐ ***
0,13 ***
‐ ***
7,0 ***
‐ 0,7 0,6 0,0 ‐ ***
0,04 ***
‐ ***
5,9 ***
‐ 1,4 1,4 ‐ ‐ 0,05 0,05 ‐ ‐ 3,6 3,6 ‐ ‐ 2,4 0,7 0,12 0,04 4,8 5,1 3,0 2,1 0,14 0,08 4,8 4,0 25,8 1,5 3,58 0,01 13,9 0,7 0,4 0,2 ***
***
***
***
2,6 0,3 ***
***
***
***
1,7 0,08 4,7 0,9 0,06 6,6 24,3 3,56 14,7 0,3 0,02 6,8 2,3 0,24 10,3 4,9 1,8 3,1 ‐ 0,17 0,09 0,08 ‐
3,4 5,2 2,4 ‐
2,4 0,4 2,0 0,0 0,09 0,02 0,06 ***
3,7 6,7 3,1 ***
1,6 ‐ 0,6 1,0 0,09 ‐ 0,04 0,05 5,7 ‐ 6,4 5,2 0,3 0,1 0,3 0,0 ***
***
***
***
***
***
***
***
3,9 ‐ 3,8 0,1 ***
‐ 0,20 ***
***
‐ 5,2 ***
2,1 0,05 2,5 1,5 0,03 2,1 1,0 0,04 4,1 1,4 0,07 4,8 1,9 0,11 5,9 45,0 2,01 4,5 64,0 2,74 4,3 49,3 4,87 9,9 9,6 0,26 2,8 18,5 0,81 4,4 Quelle: CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 ***: Umverteilungsumsatz unterhalb der Nachweisgrenze CIMA Beratung + Management GmbH 2010 97 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 Abb. 60: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping‐Center Neumarkt im erweiterten Untersuchungsgebiet Stadt Bünde,
Zentrum
(Innenstadt)
Sortiment
Stadt Diepholz,
Zentrum
(Innenstadt)
Stadt Lingen (Ems),
Zentrum
(Innenstadt)
Stadt Lengerich,
Zentrum
(Innenstadt)
Stadt Ibbenbüren,
Zentrum
(Innenstadt)
in Mio. €
periodischer Bedarf
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
26,2 18,3 6,6 0,17 0,05 0,12 0,7 0,3 1,9 14,5 9,0 5,3 0,04 0,02 0,01 0,2 0,2 0,3 28,1 13,5 13,4 0,15 0,09 0,07 0,5 0,6 0,5 26,4 15,4 10,2 0,11 0,07 0,05 0,4 0,4 0,4 25,6 12,4 12,4 0,14 0,07 0,08 0,6 0,5 0,6 1,2 ***
***
0,2 ***
***
1,2 ***
***
0,7 ***
***
0,7 ***
***
60,7 1,29 2,1 22,1 0,51 2,3 74,0 2,06 2,8 33,5 1,56 4,7 114,0 3,41 3,0 persönlicher Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
44,2 36,2 7,8 0,2 9,3 4,8 0,82 0,72 0,09 0,01 0,27 0,09 1,9 2,0 1,1 6,4 2,9 1,8 15,1 10,9 2,8 1,4 4,1 2,5 0,38 0,33 0,03 0,03 0,09 0,04 2,5 3,0 0,9 2,1 2,1 1,4 58,3 45,1 7,8 5,4 9,1 5,5 1,60 1,29 0,18 0,14 0,30 0,10 2,7 2,8 2,3 2,5 3,2 1,8 20,2 14,1 3,8 2,3 7,4 2,5 1,16 0,98 0,09 0,08 0,27 0,04 5,7 7,0 2,4 3,7 3,6 1,5 71,2 54,4 9,5 7,2 31,5 9,8 1,38 0,98 0,17 0,22 1,41 0,15 1,9 1,8 1,8 3,1 4,5 1,6 4,6 0,18 4,1 1,6 0,05 3,3 3,6 0,20 5,5 4,9 0,23 4,7 21,7 1,25 5,8 4,5 2,1 2,3 0,2 0,14 0,08 0,06 ***
3,2 4,0 2,6 ***
1,9 1,2 0,7 0,0 0,04 0,02 0,01 ***
1,9 2,1 1,6 ***
3,5 2,5 0,9 0,1 0,05 0,04 0,01 ***
1,5 1,6 1,1 ***
2,9 1,8 1,0 0,1 0,08 0,06 0,02 ***
2,7 3,2 2,0 ***
8,3 6,4 1,8 0,1 0,53 0,44 0,09 ***
6,4 6,9 5,1 ***
2,7 0,06 2,2 1,0 0,010 1,0 3,0 0,11 3,7 3,0 0,06 2,1 3,1 0,09 3,1 vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt
86,9 1,47 1,7 36,6 0,55 1,5 102,1 2,21 2,2 59,9 1,68 2,8 139,6 3,55 2,5 … CIMA Beratung + Management GmbH 2010 98 Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping‐Centers am Osnabrücker Neumarkt 2010 … Sortiment
Stadt Melle,
Zentrum
(Innenstadt)
Stadt Lohne (Oldenburg),
Zentrum
(Innenstadt)
Stadt Rheine,
Zentrum
(Innenstadt)
Stadt Quakenbrück,
Zentrum
(Innenstadt)
GESAMT
Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz Umsatz aktuell Umverteilungsumsatz
in Mio. €
periodischer Bedarf
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
in Mio. €
in Mio. €
in %
Umverteilungsumsatz
in Mio. €
in %
14,1 6,5 7,2 0,07 0,04 0,03 0,5 0,6 0,4 18,8 8,1 9,7 0,09 0,04 0,04 0,5 0,5 0,5 40,3 20,9 17,8 0,26 0,12 0,15 0,7 0,5 0,8 5,3 3,1 2,1 0,03 0,02 0,01 0,6 0,6 0,6 24,30 10,00 14,00 2,8 1,9 4,6 0,4 ***
***
1,0 ***
***
1,5 ***
***
0,0 ***
***
0,30 1,2 aperiodischer Bedarf
32,2 0,87 2,7 37,7 1,09 2,9 139,4 5,13 3,7 11,8 0,41 3,5 75,05 6,5 persönlicher Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
22,5 18,0 2,3 2,1 4,8 2,0 0,69 0,57 0,06 0,07 0,08 0,02 3,1 3,1 2,4 3,1 1,7 1,1 27,7 18,6 4,2 4,9 4,1 2,7 0,79 0,67 0,07 0,06 0,10 0,08 2,9 3,6 1,7 1,1 2,5 2,8 90,9 70,9 10,7 9,3 36,5 6,0 2,28 1,74 0,24 0,30 2,55 0,18 2,5 2,5 2,3 3,2 7,0 3,0 7,0 5,0 0,9 1,1 2,7 1,1 0,34 0,29 0,01 0,03 0,03 0,01 4,8 5,9 1,5 2,5 1,1 1,0 39,00 31,50 3,90 3,60 25,50 3,50 5,5 5,6 3,9 6,3 9,3 4,5 2,9 0,06 2,1 1,4 0,03 1,9 30,5 2,37 7,8 1,6 0,02 1,2 22,00 11,3 4,1 1,6 2,2 0,3 0,08 0,03 0,04 ***
1,9 2,1 1,7 ***
4,6 2,8 1,3 0,5 0,15 0,08 0,05 0,02 3,3 2,9 3,9 3,8 5,5 2,4 1,9 1,1 0,11 0,04 0,04 0,03 2,0 1,5 2,1 2,8 1,3 0,9 0,2 0,2 ***
0,02 ***
***
***
2,7 ***
***
6,95 3,90 1,25 1,80 6,7 8,2 4,2 6,7 0,9 0,02 2,5 1,3 0,04 3,4 6,5 0,19 2,9 0,7 ***
***
3,60 6,6 vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt
46,3 0,94 2,0 56,6 1,18 2,1 179,7 5,39 3,0 17,1 0,44 2,6 99,35 4,9 Lebensmittel, Reformwaren
Quelle: CIMA GmbH 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 ***: Umverteilungsumsatz unterhalb der Nachweisgrenze CIMA Beratung + Management GmbH 2010 99