Kirchheim u. T._EIK_ERR_120605

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Einzelhandelsentwicklungskonzeption für die Stadt
KIRCHHEIM UNTER TECK
Auftraggeber:
Stadt Kirchheim u. T.
Projektleitung:
Dr. Stefan Holl
Projektbearbeitung: Dipl.-Ing. Rebecca Eizenhöfer
Ludwigsburg, im Juni 2012
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer; Dr. Stefan Holl
71638 Ludwigburg, Hohenzollernstraße 14
Telefon: 07141/93 60 - 0 Telefax: 07141/93 60 - 10
eMail: [email protected], http://www.gma.biz
Einzelhandelsentwicklungskonzeption Kirchheim u. T.
Vorbemerkung
Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, erhielt im Februar 2011 den
Auftrag der Stadt Kirchheim u. T. zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus
dem Jahr 2004. Die vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzeption soll als Grundlage
für eine strategische und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet dienen, wobei der Stabilisierung und dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche eine
besondere Bedeutung zukommt. Gleichzeitig gilt es, die Versorgungsfunktion des Mittelzentrums Kirchheim u. T. für das Umland zu sichern und weiter zu entwickeln sowie insbesondere Empfehlungen zur künftigen strategischen Positionierung der Innenstadt zu
erarbeiten.
Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde im Februar 2011 eine Kompletterhebung des Einzelhandels im Stadtgebiet durchgeführt. Ferner wurden die Leerstände und Komplementärnutzungen (v. a. Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur- und
Freizeiteinrichtungen) in der Innenstadt der Stadt Kirchheim u. T. erfasst.
Zur Bearbeitung standen der GMA Informationen des Auftraggebers, des Statistischen
Landesamtes Rheinland-Pfalz, des Statistischen Bundesamtes sowie Fachpublikationen
aus unterschiedlichen Quellen zur Verfügung.
Das verwendete Zahlenmaterial wurde einer sorgfältigen Prüfung unterzogen. Sämtliche
Daten und Informationen wurden von Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausgewertet.
Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für zukünftige stadtteilentwicklungspolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen im Einzelhandelsbereich der Stadt Kirchheim u. T. Eine Weitergabe des Berichtes an Dritte und die digitale
Publikation bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, im Juni 2012
SH ERR skh
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
I.
Aufgabenstellung
1
II.
Entwicklungstendenzen des Einzelhandels
2
1.
Entwicklungen auf der Nachfrageseite
2
2.
Entwicklungen auf der Angebotsseite
4
3.
Standortentwicklung
6
4.
Bedeutung der bundesweiten Einzelhandelsentwicklungen für die Stadt
Kirchheim u. T.
7
III.
Rechtliche Rahmenbedingungen
10
1.
Raumordnung, Landes- und Regionalplanung
10
2.
Bauplanungsrecht
10
3.
Steuerung der Standortentwicklung durch Ausweisung von zentralen
Versorgungsbereichen
12
3.1
Definition zentraler Versorgungsbereiche
12
3.2
Inhaltliche Grundlage zentraler Versorgungsbereiche
13
3.3
Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
14
IV.
Strukturdaten des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T.
15
1.
Zentralörtliche Bedeutung und verkehrliche Anbindung
15
2.
Bevölkerungsstruktur und Entwicklung
17
3.
Siedlungsstruktur
19
4.
Wirtschaftsentwicklung und Beschäftigung
19
5.
Wesentliche Rahmendaten des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T.
21
V.
Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T.,
Kaufkraftvolumen und Kaufkraftprognose
22
1.
Marktgebiet und Bevölkerungspotenzial
22
2.
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet
25
VI.
Bestandsanalyse des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T.
26
1.
Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T.
26
2.
Einzelhandelsbestand nach Standortlagen
31
3.
Umsatzleistung und Zentralität des Kirchheimer Einzelhandels 2010
nach Hauptwarengruppen
32
Bewertung ausgewählter Ausstattungs- und Strukturkennziffern des
Einzelhandels in Kirchheim u. T. im interkommunalen Vergleich
33
5.
Ermittlung der Kaufkraftströme
36
6.
Vergleich des Einzelhandelsbestandes 2004 / 2011 in Kirchheim u. T.
38
VII.
Entwicklungsperspektiven im Einzelhandel bis zum Jahr 2020
41
1.
Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose bis 2020
41
2.
Branchendefizite und Entwicklungspotenziale
42
2.1
Bestandsanalyse
42
2.2
Weiterentwicklung des Bestands
47
3.
Konkurrenzbeziehungen zu benachbarten Zentren
48
4.
Markenportfolio der Stadt Kirchheim u. T.
49
VIII.
Fortschreibung des Standort- und Sortimentskonzepts für den
Einzelhandelsstandort Kirchheim u. T.
52
1.
Generelle Empfehlungen zur Standortpolitik
52
2.
Vorgehen, Ziele und Maßnahmen
53
3.
Standortkonzeption
55
3.1
Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt”
55
3.2
Sonderstandort „Steingauquartier“
59
3.3
Ergänzungsstandorte
60
4.
Sortimentskonzept
62
5.
Nahversorgungskonzeption
65
IX.
Bewertung von Entwicklungsstandorten in Kirchheim u. T.
68
1.
Innerstädtischer Standort „Steingauquartier“
68
1.1
Vorhabenplanung
69
1.2
Wirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen
70
1.3
Hinweise und Empfehlungen
72
2.
Fachmarktstandorte „Schöllkopfstraße“ und „Hegelstraße“
75
4.
2.1
Entwicklungstrends im Fachmarktsektor
75
2.2
Standortdiskussion „Schöllkopfstraße“ und „Hegelstraße“
76
2.2.1
Beschreibung der Standorte
76
2.2.2
Vorhabenplanung
78
2.2.3
79
2.2.4
79
3.
Lebensmitteldiscountmarkt am Standort „Tannenbergstraße“
80
3.1
Aufgabenstellung und Rechtsrahmen
80
3.2
Definition und Daten des Planobjektes „Norma-Discounter“
81
3.3
Standortbewertung
81
3.4
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
82
3.5
83
X.
Zusammenfassung
86
I.
Aufgabenstellung
Das rund 40.000 Einwohner zählende Mittelzentrum Kirchheim u. T. hat in den zurückliegenden Jahren seine Position als Einzelhandelsplatz auch durch die räumliche Veränderung von Frequenzbringern in integrierter Lage (z. B. Media Markt, Marktkauf) und den
Ausbau der Fußgängerzone verbessern können. Nicht zuletzt konnte die Stadt durch konsequentes Umsetzen des Einzelhandelskonzeptes von 2004 die Abwärtsspirale stoppen
und durch städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen Akzente für eine Standortaufwertung
setzen, die sich auch in einem Rückgang der Zahl der Geschäftsleerstände niederschlug.
Auch der Tagestourismus hat – so ein Zwischenfazit der Stadt – in erheblichem Umfang
von der Aufwertung der städtebaulichen Rahmenbedingungen profitiert.
Die positive Bevölkerungsentwicklung, die im Dezember 2009 erfolgte Anbindung an das
S-Bahn-Netz, aber auch weitere Ansiedlungswünsche des filialisierten Handels stellen die
Stadt vor zahlreiche wirtschaftliche und städtebauliche Herausforderungen. Hierzu zählen
u. a.:
die durch die Ausbaumaßnahmen gestiegene, aber nach wie vor ausbaufähige
Einzelhandelszentralität in den Branchen des aperiodischen Bedarfs, verbunden
mit dem starken Wettbewerb im Umland (v. a. Stuttgart, Esslingen, Göppingen und
Nürtingen, in Teilsortimenten auch Metzingen)
der Erhalt und die Initiierung von Verbundeffekten zwischen Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungsangeboten (Ärzte, Banken, u. a. m.) im Zentrum
die Bestimmung der wirtschaftlichen Chancen und Risiken eines möglichen weiteren Ausbaus der Einzelhandelstätigkeit in Kirchheim u. T. nach Standortlagen
die Neubewertung der möglichen Ergänzungsstandorte in der Innenstadt im Zuge
der möglichen Ausbaumaßnahmen des Steingauquartiers
die möglichen Ansiedlungsvorhaben mit ggf. auch großflächigen Fachmärkten ohne innenstadtrelevante Sortimente an der Schöllkopfstraße
die nicht an allen Standorten vollständig zufriedenstellende Nahversorgungssituation in den Stadtteilen und Ansiedlungsplanungen des discountierenden Lebensmittelgenres (z. B. Norma in der Tannenbergstraße).
Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes wird der Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T.
nach Branchen und Größen analysiert. Aus der Einzelhandelssituation und der Entwicklung seit 2004 können Potenziale für eine zukünftige Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T. abgeleitet werden.
1
II.
Entwicklungstendenzen des Einzelhandels
Eine Beurteilung der aktuellen Situation sowie der Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T. kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungslinien des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Diese strukturprägenden Aspekte des
Wandels können einerseits auf Verhaltensänderungen der Konsumenten (Nachfrageseite)
und andererseits auf Marktanpassungen der Handelsbetriebe (Angebotsseite) zurückgeführt werden.
1.
Entwicklungen auf der Nachfrageseite
Auf der Nachfrageseite sind folgende wesentliche Veränderungen hervorzuheben:
Verändertes Ausgabeverhalten: Von der Steigerung der Konsumausgaben der
privaten Haushalte in den letzten 15-20 Jahren konnte der Einzelhandel nur unterproportional profitieren. So sank zwischen 1992 und 2008 der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben von 41 auf 28 %, während gleichzeitig
die Ausgaben für Miete, Freizeit und sonstige Lebenshaltungskosten anstiegen1.
Hinzu kommt eine weitgehende Sättigung der Haushalte bei der Ausstattung mit
langfristigen Bedarfsgütern. Auch die verstärkte Akzeptanz preisbetonter Vertriebstypen (z. B. Discounter, Schnäppchenmärkte) ist Ausdruck einer Konsumzurückhaltung seitens der Kunden.
Gestiegene Mobilität: Durch die weitgehende Verfügbarkeit von Pkws entwickelten sich autokundenorientierte Einzelhandelsstandorte, welche außerhalb geschlossener Siedlungsbereiche liegen. Als besonders profitabel erwiesen sich Einzelhandelsstandorte an Schnittstellen von überregionalen Verkehrsachsen,
Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz.
Ausdifferenzierung der Nachfrage: Die ursprüngliche trennscharfe Unterscheidung der Verbraucher in Zielgruppen wird zunehmend von einem sog. „hybriden“
Kunden abgelöst, der nicht mehr entweder „Billigprodukte“ oder „Exklusives“ will,
sondern vielmehr beides. Die steigende Erwartungshaltung der Verbraucher berei-
1
Vgl. Metro Handelslexikon 2009 / 2010.
2
tet dabei v. a. unprofilierten Kleinbetrieben Probleme. Letztlich führt das hybride
Kaufverhalten zu einem Verlust der „Mitte“ zu Gunsten niedrigpreisiger, jedoch
auch höherpreisiger Angebote. Es wird erwartet, dass der Marktanteil hochwertiger Produkte leicht, der von Billigprodukten deutlich ansteigen wird, während das
mittlere Preissegment zurückgehen wird.
Veränderte soziodemografische Zusammensetzung der Bevölkerung: Als
wichtige Determinanten des Einkaufsverhaltens sind die Veränderung des Altersgefüges, eine Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße und eine zunehmende Zahl von Migranten (Ausländer, Aussiedler) zu berücksichtigen. Alle diese
Faktoren führen zu einer Ausdifferenzierung der Nachfrage. Damit ergeben sich
prinzipiell Chancen für neue Anbieter, die vorwiegend Marktnischen besetzen.
Sinkende Standort- und Unternehmensbindung: Die hohe Mobilität v. a. der
jüngeren Käuferschichten, eine hohe Markttransparenz sowie die Dominanz von
Filialisten und austauschbaren Angebotskonzepten begünstigt eine nachlassende
Bindung der Konsumenten an bestimmte Einzelhandelsstandorte und -betriebe
(„Standort-Hopping“). Der moderne Verbraucher ist informiert, vergleicht Angebote
und akzeptiert auch weitere Wege, um bestimmte Käufe zu tätigen.
Steigendes Anspruchsniveau: Im Zuge der Ausdifferenzierung der Nachfrage
werden kundenseitig zunehmend hohe Ansprüche an das Einkaufs- und Shoppingerlebnis gestellt. Dies betrifft nicht nur die Gestaltung von Geschäften und
Einkaufsbereichen (Hauptgeschäftslagen, Arkaden, Einkaufszentren usw.), sondern auch Zahl, Auswahl und Niveau von Markenshops und komplementären Einrichtungen (z. B. Cafés, konsumnahe Dienstleister, Freizeiteinrichtungen). Angebotsseitig werden Standards erwartet, die besonders von Filialisten aufgegriffen
werden. Gleichzeitig ist zu beobachten, dass die Toleranz der Kunden gegenüber
Beeinträchtigungen durch Laufwege zum Geschäft, eingeschränkte Ladenschlusszeiten oder Witterungseinflüsse abnimmt. Dies begünstigt geschlossene
Einkaufsbereiche wie Einkaufszentren, da sie immobilienseitig einheitlich geführt
und entsprechend der Kundenanforderungen gestaltet werden können.
3
2.
Entwicklungen auf der Angebotsseite
Auf der Angebotsseite gewinnen folgende Trends besonderen Einfluss auf die Einzelhandels- und Standortentwicklung:
Wachstum der Einzelhandelsflächen: Der zurückhaltenden Nachfrage steht ein
nach wie vor dynamisches Wachstum der Einzelhandelsflächen gegenüber. So
stieg die Verkaufsfläche z. B. im Lebensmitteleinzelhandel zwischen 2000 und
2008 in Deutschland um ca. 27 % (vgl. Abbildung 1), im gesamten Einzelhandel
um ca. 11 %. Der Verkaufsflächenzuwachs vollzog sich dabei überwiegend außerhalb der Stadt- und Ortszentren, wo häufig keine Flächen für die besonders
expansiven großflächigen Betriebe zur Verfügung standen. Als Folge ist ein Verdrängungswettbewerb festzustellen, welcher v. a. zu Lasten des Innenstadthandels und der integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen geht. Die Zunahme von flächenintensiven Verkaufsformen beruht einerseits auf dem Ersetzen
von Personal durch Verkaufsfläche, andererseits wird sie auch durch veränderte
logistische Konzepte (Mindestabnahmemengen usw.) und den Einsatz neuer
Technologien am Point of Sale bedingt. Durch den Flächenzuwachs und den Vormarsch von preisaggressiven Anbietern sank gleichzeitig die Flächenproduktivität.
Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort: Der Trend der Unternehmenskonzentration der in Deutschland besonders stark im Lebensmitteleinzelhandel festzuhalten ist, wird sich in den kommenden Jahren auch verstärkt im
Nonnfoodsektor festsetzen (z. B. Textilien, Möbeleinzelhandel usw.). In der Folge
werden v. a. kleinflächige und unproduktive Betriebe in ungünstigen Standortlagen
aus dem Wettbewerb ausscheiden. In diesem Zusammenhang ist auch die oftmals
problematische Nachfolgersuche von alteingesessenen Fachgeschäften einzuordnen. Bereits in den vergangenen 10 Jahren ging die Zahl der Arbeitsstätten im
deutschen Einzelhandel daher um über 20 % zurück.
4
Abbildung 1: Entwicklung der Arbeitsstätten und Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel
40
35
80,0
68,4
66,8
64,9
62,9
61,5
70,0
58,9
30
25
26,2
26,4
27
27,7
28,6
28,8
33,1
55,0
32,5
33,4
51,4
50,0
20
33,5
60,0
50,0
48,3
40,0
15
30,0
10
20,0
5
10,0
0
0,0
2000
2001
2002
2003
VK in Mio. m 2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Anzahl der Betriebe in Tsd.
Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2009 / 2010; bis 2005 Werte gemäß alter Systematik des EHI, d. h. ohne
Nonfood-Verkaufsfläche in SB-Warenhäusern; ab 2006: Werte gemäß neuer EHI-Systematik, d. h. inkl. Nonfood-Verkaufsfläche in SB-Warenhäusern.
Entwicklung der Betriebstypen: Mit den Flächen- und Umsatzentwicklungen
ging ein Rückgang der Beschäftigtenzahl im Einzelhandel einher. Ursache hierfür
ist auch eine Veränderung der Bedeutung der Betriebstypen zu Gunsten personalextensiver Formate. So sank der Marktanteil der traditionellen Bediengeschäfte
seit 1980 kontinuierlich, während v. a. die Marktanteile filialisierter Fachgeschäfte
und preisbetonter Betriebstypen wie Fachmärkte, Lebensmitteldiscounter und
Sonderpostenmärkte wuchsen. Während Fachmärkte Anfang der 80er Jahre erst
etwa 3 % des Einzelhandelsumsatzes erzielen konnten, liegt ihr Marktanteil mittlerweile fast gleichauf mit traditionellen Fachgeschäften. Da v. a. in historischen
Innenstädten Fachmarktkonzepte nur mit hohen Anstrengungen in die historische
Bausubstanz unterzubringen sind, ist v. a. bei einer ungelenkten Handelsentwicklung ein weiterer Ausbau dieses Betriebstyps in nicht integrierten, Pkw-orientierten
Lagen zu erwarten.
5
Trend zu Filialisierung und Franchising: Die Entwicklung von Filial- und auch
Franchisekonzepten basiert auf einem standardisierten Waren- bzw. Dienstleistungsangebot (Produktnamen, Sortiment, Ausstattung der Filiale), das einen
hohen Wiedererkennungseffekt garantiert. Einheitliche Vermarktungs-, Distributions- und Einkaufskonzepte ermöglichen eine Optimierung der Kosten, eine hohe
Marktdurchdringung und eine schnelle Vervielfältigung des Geschäftkonzepts.
Grundvoraussetzungen sind jedoch ein hoher Warenumschlag und eine hohe
Kundenfrequenz, sodass sich Filialen und Franchisebetriebe in erster Linie in TopLauflagen oder an stark befahrenen Ausfallstraßen befinden. Aufgrund ihrer
Marktmacht und ihres durchdachten Geschäftskonzepts können Filial- und Franchisebetriebe häufiger als Einzelbetriebe auch an Standorten mit hohen Mieten
Gewinne erzielen, sodass es in den Haupteinkaufslagen zur schleichenden Verdrängung von alteingesessenen Händlern kommt. Vor einer Klage über eine dadurch ausgelöste „Uniformität der Innenstädte bzw. Einkaufszentren“ ist jedoch zu
berücksichtigen, dass qualitätsorientierte Filialisten stets wichtige Kundenmagneten sind, die entscheidend zu hohen Passantenfrequenzen und einem Qualitätsund Innovationsdruck auf etablierte Einzelhändler beitragen.
Umgehung des klassischen Einzelhandels durch Internet und Werksverkauf:
Relevante Marktanteile in ausgewählten Branchen (z. B. Bücher, Elektrogeräte,
Geschenkartikel, Spielwaren) wird das Internet-Shopping verstärkt an sich binden
können. Schätzungen gehen davon aus, dass derzeit rund 5 % des verfügbaren
Kaufkraftvolumens auf das virtuelle Einkaufen entfallen1. Gleichzeitig nutzen v. a.
Textil- und Porzellanhersteller die Möglichkeiten, über Herstellerverkauf bzw.
FOC-Standorte den klassischen Einzelhandel zu umgehen. Der klassische Versandhandel ist dagegen auf dem Rückzug.
3.
Standortentwicklung
Als Ergebnis der angebots- und nachfrageseitigen Entwicklungen kann eine Neubewertung der Standorte festgehalten werden, die sich wie folgt zusammenfassen lässt:
1
Quelle: TNS Infratest im Auftrag des Bundesverbandes des deutschen Versandhandels.
6
Der Einzelhandel und das Lebensmittelhandwerk ziehen sich aus Wohngebieten
und Streulagen zurück.
Die innerörtlichen Haupt- und Nebengeschäftslagen hatten als Einzelhandelsstandorte einen Bedeutungsverlust hinzunehmen. Der Einzelhandel bildet nach
wie vor eine wesentliche Leitfunktion von Innenstädten, die Entwicklung eines attraktiven, komplementären Dienstleistungsangebote ist jedoch zwingend geboten.
Das ursprünglich auf fußläufige Erreichbarkeit abgestimmte Netz der Einzelhandelsstandorte (primäres Einzelhandelsnetz) wurde durch ein zweites autokundenorientiertes Angebotsnetz überlagert (sekundäres Einzelhandelsnetz, umgangssprachlich „Grüne Wiese“).
Bei den Zentralen Orten in allen Stufen findet eine verstärkte Polarisierung zwischen „Gewinner- und Verliererstandorten“ statt. Die Kunden und Investoren, aber
auch die mittelständischen Einzelhändler reagieren sehr sensibel auf Potenziale
und Chancen bzw. Defizite oder sich abzeichnende Risiken an den jeweiligen
Standorten.
4.
Bedeutung der bundesweiten Einzelhandelsentwicklungen für die
Stadt Kirchheim u. T.
Aus den vorangegangenen Ausführungen wird klar, dass die Spielräume für den traditionellen Einzelhandel in Innenstadt- und Nahversorgungslagen immer enger werden. Die
wesentlichen Ursachen dafür liegen in den geänderten Rahmenbedingungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, teilweise aber auch bei Einzelhändlern, wenn sie wichtige
Markttrends nicht erkannt haben oder zu finanzschwach sind, um darauf reagieren zu
können. So erwächst durch filialisierende und discountorientierte Konzepte erheblicher
Druck auf den Mittelstand. Kaufhäuser, aber auch die Innenstadt als Ganzes, geraten
durch dezentrale Fachmarktzentren im eigenen Stadtgebiet sowie auch durch entsprechende Entwicklungen in Wettbewerbsstädten zunehmend unter Druck.
Eine Profilierung der Kirchheimer Innenstadt gegenüber Wettbewerbsstädten kann nur
über starke Haupteinkaufslagen gelingen. Die Anforderungen dafür sind hoch: eine räumliche Konzentration der Anbieter, ein hohes Attraktivitätsniveau in Gestaltung, Dekoration,
Branchen-, Betreiber- und Komplementärmix, zudem eine optimale verkehrliche Erreich7
barkeit und geeignete Parkierungssituation. Bezüglich des Filialisierungsgrades ist eine
ausgewogene Balance zwischen leistungsstarken (inter-)nationalen und regionalen Filialisten einerseits und inhabergeführten Fachgeschäften andererseits anzustreben. In diesem Zusammenhang kommt dem Vorhandensein von Magnetbetrieben und der Ausgestaltung des Markenportfolios, v. a. in den innenstädtischen Leitbranchen Mode, Schuhe
und Sport, entscheidende Bedeutung bei. Darüber hinaus sind zielgerichtete Management- und Kommunikationsstrukturen von entscheidender Bedeutung.
Gleichzeitig sollten Einzelhandelsstandorte außerhalb der Innenstadt sowie außerhalb der
Stadtteil- und Nahversorgungszentren nach Möglichkeit begrenzt werden. Dies betrifft
sowohl die Zahl und Größe der Standorte, als auch den Umfang und die zulässigen Sortimente. Allerdings sind attraktive Fachmarktstandorte insbesondere auch für Städte wie
Kirchheim u. T. zum Erhalt ihrer mittelzentralen Funktion unverzichtbar, da Fachmärkte
heutzutage vom Kunden akzeptierte und stark nachgefragte Vertriebskonzepte darstellen.
Insofern muss eine vorausschauende Standortpolitik auch für Fachmarktkonzepte ausreichend geeignete Flächen vorhalten und ihre Ergänzungsfunktion für die Innenstadt bzw.
sonstige zentrale Versorgungsbereiche genau definieren.
Damit zeigt sich für Kirchheim u. T. eine denkbare Arbeitsteilung zwischen der Innenstadt
und möglichen Fachmarktstandorten: die Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich
stellt im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente die Versorgung der Bevölkerung sicher, während an dezentralen Standorten (Ergänzungsstandorte) großflächige nichtzentrenrelevante Angebote realisiert werden können, für welche in der Innenstadt keine
entsprechenden Rahmenbedingungen vorliegen (Flächenverfügbarkeit, Erreichbarkeit bei
autoaffinen Nutzungen etc.).
Unter Berücksichtigung der relevanten Einflussfaktoren ist von einem weiteren Bedeutungsgewinn autokundenorientierter Standorte auszugehen, wenn Innenstädte ihre Stärken und Chancen (z. B. Kompaktheit, Vielfalt) nicht konsequent weiter entwickeln. Die
Stellung der Stadt- bzw. Ortszentren als Einzelhandelsstandorte wird überall dort,
wo keine klare Planungs- und Entscheidungsgrundlagen vorhanden sind und keine
gezielten Maßnahmen ergriffen werden, tendenziell weiter geschwächt.
8
Um dieser Handelsentwicklung entgegenzutreten bzw. auf ihre Entwicklung Einfluss nehmen zu können, müssen insbesondere Stadtplanung und Wirtschaftsförderung geeignete Instrumentarien einsetzen. Dazu können u. a. Bebauungspläne, in
denen konkrete Aussagen zur Sortiments- und Größenstruktur des zugelassenen Einzelhandels festgelegt werden sowie die Ausweisung und Festlegung von zentralen Versorgungsbereichen dienen, um bestimmte Einzelhandelslagen in der Stadt zu schützen oder
auch bestimmte Ansiedlungsbegehren abzuweisen. Anderseits gehören eine zielgerichtete Ansiedlungspolitik, die sich an Entwicklungschancen orientiert, sowie ein aktives Flächenmanagement zweifelsohne zu den zentralen einzelhandelsbezogenen Aufgabenstellungen der kommunalen Wirtschaftsförderung.
9
III.
Rechtliche Rahmenbedingungen
1.
Raumordnung, Landes- und Regionalplanung
Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
auch durch die landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. Die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung werden im
Landesentwicklungsprogramm 2002 des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg
genannt.
Wesentliche Ziele sind dabei laut Landesentwicklungsprogramm:
Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung in den Zentralen
Orten
Vielfalt von Betrieben unterschiedlicher Größen
Schutz der Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und ihrer Innenstädte, Ortskerne
und Stadtteilzentren
Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten i. d. R. nur in Zentralen Orten höherer
Stufen sowie ausnahmeweise zur Sicherung der Grundversorgung in nicht zentralen Orten.
2.
Bauplanungsrecht
Städte und Gemeinden haben mit BauGB und BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden
kann.
Dabei
ist
zunächst
grundlegend
nach
Gebieten
mit
Bebauungsplänen
(§ 30 BauGB), nicht beplantem Innenbereich (§ 34 BauGB) und Außenbereich (§ 35
BauGB) zu unterscheiden. Die Anwendung der §§ 11 Abs. 3 BauNVO und 34 BauGB
erfolgt stets fallbezogen und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar.
Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern.
10
Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB
und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen hinsichtlich des Ausschluss und / oder der Gliederung von Einzelhandelsflächen. Damit können Gemeinden über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach §§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können – ggf. räumlich beschränkt – Einzelhandelsbetriebe generell, oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen, oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Weiter
differenzierende Festsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung
des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen
können mit dem Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant – nicht zentrenrelevant) flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-) Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiellrechtlichen Voraussetzungen nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig.
Grundsätzlich hält das Baurecht, aber auch die Landes- und Regionalplanung eine Reihe
von Instrumenten bereit, um die Standortentwicklung im Einzelhandel zu steuern. Es ist
an den Kommunen, dieses Instrumentarium konsequent anzuwenden – im optimalen Fall
nicht nur unter dem eigenen Blickwinkel, sondern mit einer „regionalen Brille“, d. h. in Abstimmung mit den Nachbarkommunen. Die Fortlegung der zentralen Versorgungsbereiche
als städtebaulich schützenswerte Lebens-, Wirtschafts- und Arbeitsräume ist dabei wesentliche Grundlage zur Durchsetzung städtebaulicher Zielsetzungen. Für die Abgrenzung
zentraler Versorgungsbereiche i. S. d. BauGB gelten dabei folgende Maßnahmen:
Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungen maßgeblich.
Dem Einzelhandel kommt dabei eine standortprägende Leitfunktion zu,
die durch Komplementärnutzungen (z.B. öffentliche und private Dienstleistungen)
und
städtebauliche Gegebenheiten ergänzt wird.
11
3.
Steuerung der Standortentwicklung durch Ausweisung von zentralen
Versorgungsbereichen
3.1
Definition zentraler Versorgungsbereiche
Mit der Novellierung des BauGB im Jahr 2004 erfuhr der Begriff des „zentralen Versorgungsbereichs“ einen erheblichen Bedeutungszuwachs. Die Regelungen zum Schutz der
zentralen Versorgungsbereiche wiesen bezüglich der Vorhaben im unbeplanten Innenbereich wesentliche Lücken auf, daher wurde der § 34 BauGB um einen neuen Absatz 3
ergänzt:
„Von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu
erwarten sein.“1
Somit muss nun für alle nach § 34 Abs. 1 BauGB zu bewertenden Vorhaben zusätzlich
geprüft werden, ob entsprechende schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. Daraus
ergibt sich auch für die Stadt Kirchheim die Notwendigkeit der inhaltlichen Definition und räumlichen Verortung von zentralen Versorgungsbereichen. Dies dient der
Beurteilung von Vorhaben nach § 34 BauGB sowohl im eigenen Stadtgebiet als auch auf
dem Gebiet benachbarter Kommunen.
Bezüglich der inhaltlichen Definition herrschen in der aktuellen Diskussion unterschiedliche Auffassungen. Strittig sind bisher v. a. die Mindestanforderungen an Größe und Ausstattung sowie die Frage der städtebaulichen Integration. Zentrale Versorgungsbereiche
dienen der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich
dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z. B. Innenstadt), meist wird der
Begriff aber auch auf Stadtteil- und Nahversorgungszentren ausgedehnt2.
Aus städtebaulicher Sicht muss ein zentraler Bereich eine städtebauliche Integration,
d. h. bauliche und funktionale Integration, in einen Siedlungszusammenhang mit wesentlichem Wohnanteil aufweisen, während aus Einzelhandelssicht auch ein entsprechend gut
1
§ 34 Abs. 3 BauGB i. d. F. der Bek. vom 23.09.2004, geändert durch Art. I des Gesetzes
vom 21.12.2006.
2
So geschehen im Urteil des OVG NRW Münster, 7. Senat, zu § 34 Abs. 3 BauGB,
11.12.2006, 7 A 964/05, zuletzt auch durch das Bundesverwaltungsgericht im Dezember
2009 (BVerwG 4C 2.08 vom 17.12.2009).
12
ausgestatteter peripherer Standort ein Versorgungszentrum darstellt. Da der Gesetzgeber
mit der Erarbeitung des § 34 Abs. 3 BauGB den Schutz v. a. der Innenstädte beabsichtigte, kann i. d. R. von der Notwendigkeit der städtebaulichen Integration ausgegangen werden. Letztlich geht es somit darum, städtebaulich gewünschte Versorgungsbereiche
zu schützen.
Generell hält das baurechtliche Instrumentarium ein weit gefächertes Angebot an städtebaulichen Festsetzungen bereit, wobei Konkurrenzschutz nicht das Ziel von Sortimentsfestsetzungen sein darf.
3.2
Inhaltliche Grundlage zentraler Versorgungsbereiche
Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich sowohl aus den tatsächlichen Verhältnissen
als auch aus Planungen (z. B. geplantes Versorgungszentrum in Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet). Für die Beurteilung der tatsächlichen Verhältnisse stellen regelmäßig
aktualisierte Untersuchungen eine wesentliche Grundlage dar.
Für die Anerkennung geplanter zentraler Versorgungsbereiche ist zwischen formellen
und informellen Planungen zu unterscheiden. Die formelle Planung betrifft Darstellungen
und Festsetzungen in Bauleitplänen sowie Festlegungen in Raumordnungsplänen als
Fest- und Fortschreibung der tatsächlichen Verhältnisse. Die rechtliche Relevanz informeller Planungen (z. B. Einzelhandelsentwicklungskonzeptionen) ist teilweise umstritten,
da bei informellen Planungen i. d. R. keine umfassende Abwägung der durch die Planung
berührten öffentlichen und privaten Belange vorgenommen sowie oftmals keine Bürgerbeteiligung durchgeführt wird. Informelle Planungen spielen v. a. dann eine bedeutende Rolle, wenn sie von der Gemeinde als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden.1 Auch im Hinblick auf den seit Anfang 2007 geltenden § 9 Abs. 2a BauGB zu den
neuen Festsetzungsmöglichkeiten einfacher Bebauungspläne im unbeplanten Innenbereich empfiehlt sich die Erarbeitung eines von der Gemeinde beschlossenen Entwicklungskonzeptes i. S. von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, welches als intern bindendes Element
verwendet wird. Bei allen Formen der Planung ist für die rechtliche Akzeptanz zu beachten, dass sich die Planungsabsicht bereits konkretisiert haben und die Umsetzung gemäß
§§ 14 ff. BauGB in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen muss.2
1
Vgl. hierzu OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2005 - 1 ME 172/05.
2
Vgl. hierzu VG München, Urteil vom 7.11.2005, M 8 K 05.1763.
13
3.3
Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der
Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist hier die fußläufige Erreichbarkeit.
Ergänzend werden bei der Abgrenzung der Versorgungsbereiche die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung der Bereiche kommen
darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Ringstraße, Topografie, markanter
Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen
und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle) zum Tragen. Es ist zu
unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht.
Beispielsweise können auch Veranstaltungsräume geschützt werden, sofern sie in einem
zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien
darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken.
Abbildung 2:
Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
städte-
Komplementärnutzungen
(= Ergänzung)
bauliche
Einzelhandel
(= Basis)
Gegebenheiten
(= Rahmenbedingung)
Quelle: GMA-Darstellung 2012 nach Wachs 2007.
14
IV.
Strukturdaten des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T.
Wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T. sind die demografischen, wirtschaftlichen, siedlungsstrukturellen und
verkehrlichen Rahmenbedingungen sowie die Lage zu umliegenden Zentren und deren
Wettbewerbsbedeutung für die Stadt Kirchheim u. T. Einzelne Aspekte werden im Folgenden dargestellt und bewertet.
1.
Zentralörtliche Bedeutung und verkehrliche Anbindung
Die große Kreisstadt Kirchheim u. T. verfügt derzeit über rd. 39.800 Einwohner1 und liegt
im Verdichtungsraum Stuttgart auf der Entwicklungsachse Kirchheim – Wendlingen a. N.
– Filderstadt – Leinfelden-Echterdingen. Landesplanerisch ist Kirchheim u. T. als Mittelzentrum ausgewiesen2 und hat daher neben einer gesamtstädtischen auch eine regionale
Versorgungsfunktion zu erfüllen. Gemäß dem Regionalplan 2009 trägt Kirchheim u. T. in
den Bereichen Wohnen und Gewerbe einen Schwerpunkt. Mit dem Gewerbe- und Industriegebiet Kruichling hat Kirchheim u. T. einen Schwerpunkt für Industrie und Logistik.
Die nächst gelegenen Mittelzentren sind Nürtingen in südwestlicher Lage (40.345 Einwohner), Esslingen a. N. in nordwestlicher Lage (91.463 Einwohner) und Göppingen in
nordöstlicher Lage (57.068 Einwohner)3. Die angeführten Mittelzentren sind Wettbewerbsstädte, die sich mitunter als begrenzender Faktor des Marktgebietes auf Kirchheim u. T.
auswirken. Als nächst gelegenes Oberzentrum ist Stuttgart ca. 35 km nordwestlich von
Kirchheim u. T. gelegen.
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Datenstand: 31.12.2010.
2
vgl. Landesentwicklungsprogramm Baden-Württemberg.
3
Quelle: Alle
31.12.2009.
Daten
Statistisches
Landesamt
Baden-Württemberg,
Datenstand:
15
Karte 1:
Lage der Stadt Kirchheim u. T. und zentralörtliche Struktur in der Region
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2012
16
Durch die unmittelbare Lage an der südlich von Kirchheim u. T. verlaufenden BAB 8 ist
Kirchheim sehr gut in das überregionale Verkehrsnetz eingebunden. Die Anbindung an
das regionale Verkehrsnetz erfolgt in Richtung Göppingen über die L 297, die Kirchheim
u. T. an die Ost-West verlaufende B 10 anbindet. Nach Südwesten ist Kirchheim u. T.
über die B 297 mit Nürtingen verbunden. Weitere Landesstraßen binden Kirchheim u. T.
an die umliegenden Kommunen an.
Ergänzend ist Kirchheim u. T. über das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn an den
überörtlichen Schienenverkehr angeschlossen. Die S-Bahn-Linie 1 bindet Kirchheim u. T.
mit einer Fahrzeit von 43 Minuten an Stuttgart an. Dabei verfügt Kirchheim u. T. über drei
Bahnhaltepunkte. Innerörtlich sowie im Umland erschließen die Buslinien des Verkehrsverbundes Stuttgart (VVS) den Raum.
Kirchheim u. T. bildet mit den Kommunen Dettingen u. T. und Notzingen eine Verwaltungsgemeinschaft.
2.
Bevölkerungsstruktur und Entwicklung
Das deutliche Bevölkerungswachstum der 1990er Jahre (+ 8 %) wurde seit 2000 eingedämmt. Im Zeitraum von 2000 bis 2010 konnte Kirchheim u. T. 3 % Bevölkerungszuwachs
verzeichnen1. Bezogen auf das Prognosejahr 2020 zeigt sich für Kirchheim u. T. eine
stagnierende Entwicklung gegenüber 2010. Bis 2030 wird mit einem leichten Bevölkerungsrückgang von - 2 % gerechnet. Damit zeigt sich für Kirchheim u. T. eine Entwicklung, die vergleichbar mit der im Landkreis Esslingen ist. Die Mittelzentren Esslingen und
Göppingen hingegen zeigen eine bezogen auf das Jahr 2030 leicht schlechtere Bevölkerungsentwicklung als Kirchheim u. T. (vgl. Tabelle 1).
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, alle Daten mit Stichtag 31.12.
17
Tabelle 1:
Bevölkerungsentwicklung in Kirchheim u. T. 2000 – 2030
Gebiet
Einwohner
Veränderungen
2000
2009
2030
Kirchheim u. T.
38.834
39.786
39.153
+3%
-2%
Esslingen
64.144
91.604
88.220
+2%
-4%
Nürtingen
39.299
40.477
40.005
+3%
-1%
Göppingen
57.439
57.285
54.529
-1%
-5%
500.666
515.279
499.287
+3%
-3%
Landkreis Esslingen
1990 - 2009
2009 - 2030
Quelle:
GMA 2012
Daten: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stichtag: jeweils 31.12.; GMA-Berechnungen
Bei der Betrachtung der Altersstruktur während der letzten 10 Jahre ist die Tendenz der
„Alterung“ in Kirchheim u. T. zu beobachten. Damit verhält sich die demografische Entwicklung in Kirchheim u. T. analog zum gesamten Bundesgebiet. Dem prozentualen Bevölkerungsrückgang der unter 40-Jähringen steht eine Zunahme in den Altersklassen ab
40 Jahren gegenüber (vgl. Abbildung 3).
Abbildung 3: Altersstruktur der Bevölkerung in Kirchheim u. T.
100%
85 und älter
80%
60 - 85
60%
40 - 60
40%
20 - 40
20%
unter 20
0%
2000
2009
2020
2030
GMA 2012
18
3.
Siedlungsstruktur
Kirchheim u. T. besteht aus der Kernstadt Kirchheim sowie den 4 Ortschaften Ötlingen,
Lindorf, Nabern und Jesingen. Kirchheim bildet dabei den größten Ortsteil, der nach Südosten in den Ortsteil Jesingen sowie nach Nordwesten in den Ortsteil Ötlingen übergeht.
Die Ortsteile Lindorf und Nabern liegen südlich der Autobahn A 8.
Entsprechend dem historischen Ursprung der Stadt Kirchheim u. T. zeichnet sich die Altstadt im Ortsteil Kirchheim durch schmale Straßen und Gassen und dichte kleinteilige
Bauweise aus. Die Altstadt befindet sich innerhalb des Alleenrings und dient v. a. als Versorgungs- und Verwaltungsschwerpunkt und differenziert sich damit deutlich von der restlichen Stadtstruktur.
Die Einkaufsinnenstadt umfasst die Altstadt sowie Teile der Max-Eyth-Straße und Dettinger Straße. Im Altstadtbereich befindet sich die Fußgängerzone (Marktstraße, Max-EythStrraße).
Entlang der Stuttgarter Straße stadtauswärts sind eine Reihe großflächiger Einzelhandelsbetriebe (u. a. der Bau- und Heimwerkermarkt toom, der Autoteilefachmarkt A.T.U,
Lebensmitteldiscounter Lidl). Darüber hinaus stellt das Möbelhaus König am autokundenorientierten Standort in der Hegelstraße einen Kundenmagneten dar.
Die Wohngebiete in Kirchheim u. T. gliedern sich an die Altstadt, insbesondere im nordwestlichen sowie im östlichen und südöstlichen Bereich an. Darüber hinaus kommt den
Ortsteilen ein Schwerpunkt beim Wohnen zu.
4.
Wirtschaftsentwicklung und Beschäftigung
Die Wirtschafsstruktur von Kirchheim u. T. zeigt sich als verhältnismäßig ausgewogen.
Ca. 39,6 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind im Bereich der sonstigen
Dienstleistungen tätig. Dem Handel, Gastgewerbe und Verkehr können 25,5 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zugeordnet werden. 34,9 % der Beschäftigten sind
19
im produzierenden Gewerbe tätig1. Innerhalb der letzten 10 Jahre zeigte sich in Kirchheim
u. T. ein deutlicher Rückgang des produzierenden Gewerbes (- 7,6 %), während die Wirtschaftsbereiche Handel, Gastgewerbe, Verkehr sowie die sonstigen Dienstleistungen ein
Wachstum um jeweils 2,6 % bzw. 5,9 % erfahren haben. Diese Entwicklung entspricht der
allg. Tendenz im Landkreis. Insgesamt liegt jedoch im Landkreis Esslingen der Beschäftigungsanteil im produzierenden Gewerbe deutlich höher (43,8 %), während im Handel,
Gastgewerbe, Verkehr (22,4 %) und in den sonstigen Dienstleistungen (33,5 %) im Vergleich zu Kirchheim u. T. weniger beschäftigt sind.
Abbildung 4: Verteilung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Wirtschaftsbereichen 2010
Produzierendes Gewerbe
2010
Handel, Gastgewerbe, Verkehr
34,9
2000
25,5
42,5
0%
20%
39,6
22,9
40%
Sonstige Dienstleistungen
60%
33,7
80%
100%
GMA 2012; Daten: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg 2009 und 2010
Seit 2000 zeigt sich ein Rückgang der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Kirchheim u. T. (- 6 %). Die gesunkene Bedeutung als Arbeitsstandort wird auch
in der Betrachtung der Ein- und Auspendler deutlich. Während 2000 noch ein Pendlersaldo von + 1.015 bestand, pendelten 2010 nur noch 357 mehr Beschäftigte ein als aus.
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Datenstand 2010.
20
5.
Wesentliche Rahmendaten des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T.
Die Stadt Kirchheim u. T. verfügt über ein differenziertes Einzelhandelsangebot mit attraktiven Anbietern in unterschiedlichen Standortlagen:
Die Einkaufsinnenstadt erstreckt sich im Bereich der Altstadt und umfasst im Wesentlichen den Bereich innerhalb des Alleenrings sowie Teile der Max-Eyth-Straße
und Dettinger Straße.
Die Nahversorgungsstandorte in den Stadtteilen tragen zum überwiegenden Teil
zur Grundversorgung der Wohnbevölkerung bei.
Die Nebenlagen bzw. dezentralen Standortlagen ergänzen das Einzelhandelsangebot insbesondere im Fachmarktbereich (z. B. ATU) sowie großflächigem Lebensmitteleinzelhandel.
Abschließend befinden sich verschiedene, über das Stadtgebiet verteilte, Streulagen / Solitärstandorte, die überwiegend zur quartiersbezogenen Versorgung beitragen.
Zusammenfassend sind die gesamtstädtischen Standortrahmenbedingungen von Kirchheim u. T. insgesamt positiv zu werten. Kirchheim u. T. verfügt über eine attraktive Einkaufsinnenstadt im historischen Stadtgefüge sowie vereinzelt Einzelhandelslagen außerhalb des Kernstadtbereichs. Die sehr gute verkehrliche Anbindung trägt zur regionalen
Bedeutung des Einzelhandelsstandortes bei.
21
V.
Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T., Kaufkraftvolumen und Kaufkraftprognose
1.
Marktgebiet und Bevölkerungspotenzial
Die Abgrenzung des Marktgebietes ist die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung des
Einwohner- und Kaufkraftpotenzials des Einzelhandels in Kirchheim u. T. und zur Berechnung der Kaufkraftströme. Als Marktgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich
definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort regelmäßig aufsuchen.
Bei der konkreten Abgrenzung des Marktgebietes wurden insbesondere folgende Einflussfaktoren und Informationen berücksichtigt:
Einzelhandelsbesatz in Kirchheim u. T. (insbesondere hinsichtlich Betriebsgrößenund Sortimentsstruktur, Fristigkeit der angebotenen Waren, Attraktivität der Geschäfte)
Lage der Einzelhandelsschwerpunkte und verkehrliche Erreichbarkeit
Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Bevölkerungsschwerpunkte, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur, administrative Grenzen)
Auswertung von ca. 12.000 Kundenherkunftsdaten aus einer Händlererhebung im
Mai / Juni 2011
In der Abgrenzung des Einzugsgebietes wird deutlich, dass nicht alle der in Kirchheim u.
T. ansässigen Einzelhandelsbetriebe in gleichem Umfang in das Marktgebiet ausstrahlen.
Auf einzelbetrieblicher Ebene bestehen z. T. Kundenverflechtungen, die über das abgegrenzte Marktgebiet hinausgehen. Die Anziehungskraft hängt – neben der Fristigkeit des
Bedarfs – v. a. von der Attraktivität und Größe des Anbieters ab. Diese Verflechtungen
werden bei den weiteren Berechnungen als Umsätze mit sog. Streukunden behandelt.
Hierzu zählen etwa gelegentliche Einkäufe von einpendelnden Arbeitnehmern oder Touristen.
Vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituation (insbesondere aus den umliegenden Mittelzentren) und der verkehrlichen Erreichbarkeit lässt sich das Marktgebiet des
Einzelhandels in Kirchheim u. T. wie in Tabelle 2 abgrenzen (vgl. hierzu auch Karte 2).
22
Im Stadtgebiet Kirchheim u. T. (= Zone I) kann die höchste Kundenbindung unterstellt
werden. Als Zone II (= Naheinzugsgebiet) wurden die Gemeinden definiert, in denen
ebenfalls noch eine vergleichsweise hohe Einkaufsorientierung nach Kirchheim u. T. vorliegt. In der Zone III (= Ferneinzugsgebiet) nimmt die Einkaufsorientierung nach Kirchheim
u. T. bereits erkennbar ab.
Insgesamt umfasst das Marktgebiet des Einzelhandels in Kirchheim u. T. derzeit eine Bevölkerung von ca. 143.360 Einwohnern.
Tabelle 2:
Bevölkerungspotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels in Kirchheim u. T.
Zone
Städte und Gemeinden
Zone I
Kirchheim u. T.
39.860
Zone II
Bissingen, Dettingen, Hochdorf, Holzmaden, Lenningen,
Neidlingen, Notzingen, Ohmden, Owen, Schlierbach,
Weilheim a. d. T.
47.700
Zone III
Aichelberg, Beuren, Erkenbrechtsweiler, Köngen, NürtingenReudern, Oberboihingen, Wendlingen, Wernau, Zell u. A.
55.800
Marktgebiet gesamt
Einwohner (ca.)
143.360
GMA 2012
Quelle:
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 31.12.2010.
23
Karte 2:
Einzugsgebiet der Stadt Kirchheim u. T. und Konkurrenzstandorte
Göppingen
Esslingen am Neckar
MZ
ca. 91.869 EW
ca. 20 km
ca. 24 min.
112 % *
550,1 Mio. € *
MZ
ca. 56.819 EW
ca. 20 km
ca. 24 min.
156,7 % *
447,4 Mio. € *
Einzugsgebiet
Zone I
Zone II
Zone III
Nürtingen
MZ
ca. 40.364 EW
ca. 13 km
ca. 15 min.
97 % *
205,5 Mio. € *
Konkurrenzstandorte
Zentralörtliche
Funktion
Einwohner
(30.12.2010)
Fahrdistanz
Fahrzeit (Pkw)
Zentralität *
Einzelhandelsumsatz *
* Quelle GfK 2009
erstellt mit RegioGraph Planung;
24
2.
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet
Nach Berechnungen der GMA liegt die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) für die abgegrenzten Bedarfsgüter im Jahr 2011 bei ca. 5.349 €
pro Kopf der Wohnbevölkerung. Davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 1.810 € p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca. 3.539 € p. a.
Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft das lokale Kaufkraftniveau zu berücksichtigen. Für Kirchheim u. T. ist von einem leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten auszugehen.1
Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet aktuell auf insgesamt ca. 837,3 Mio. € (vgl. Tabelle
3).
Tabelle 3:
Kaufkraft im Marktgebiet des Kirchheimer Einzelhandels 2011
Kaufkraft in Mio. €
Hauptwarengruppe /
Bedarfsbereich
Zone I
Zone II
Zone III
Marktgebiet
insgesamt
Nahrungs- und Genussmittel
79,1
95,0
109,2
283,3
Gesundheit, Körperpflege
28,2
33,9
38,9
101,0
5,1
6,1
7,1
18,3
112,4
135,0
155,2
402,6
Bücher, Schreib-, Spielwaren
11,4
13,8
15,8
41,0
Bekleidung, Schuhe, Sport
30,1
36,1
41,5
107,7
überwieg. mittelfristiger Bedarf
41,5
49,9
57,3
148,7
Elektrowaren
21,6
26,0
29,9
77,5
Hausrat, Einrichtung, Möbel
22,8
27,3
31,4
81,5
Sonstiger Einzelhandel
35,4
42,6
49,0
127,0
überwieg. langfristiger Bedarf
79,8
95,9
110,3
286,0
233,7
280,8
322,8
837,3
Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf
überwieg. kurzfristiger Bedarf
Einzelhandelswaren
insgesamt
Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte, gerundet)
1
Die Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), Nürnberg, errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Für die Stadt Kirchheim u. T. liegt der
Kaufkraftkoeffizient bei 109,6 und damit leicht über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). In
den weiteren Kommunen des Marktgebietes schwankt der Kaufkraftkoeffizient zwischen
103,5 und 116,3. Damit wird ein leicht überdurchschnittliches Kaufkraftniveau erreicht.
25
VI.
Bestandsanalyse des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T.
1.
Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T.
Im Februar 2011 wurde durch GMA-Mitarbeiter eine vollständige Erhebung der Betriebe
des Einzelhandels und Ladenhandwerks im gesamten Stadtgebiet von Kirchheim u. T.
durchgeführt. Die erhobenen Bestandsdaten zeigen die aktuelle Einzelhandelsausstattung
im Stadtgebiet auf, machen aber auch Stärken und Schwächen des Branchenmix deutlich. Zudem ermöglichen sie Empfehlungen zur Ergänzung sowie qualitativen Aufwertung
des Angebotes.
Zum Zeitpunkt der Erhebung waren in der Stadt Kirchheim u. T. insgesamt 337 Arbeitsstätten des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks mit einer Verkaufsfläche von
ca. 92.210 m² ansässig. Die Bruttoumsatzleistung beträgt etwa 288,3 Mio. €.
Der Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel wurden zugeordnet:
111 Arbeitsstätten (ca. 33 % aller Betriebe)1
ca. 21.565 m² VK (ca. 23 % der Gesamtverkaufsfläche)
Auf die Hauptwarengruppe Nichtlebensmittel entfielen:
226 Arbeitsstätten (ca. 67 % aller Betriebe)
ca. 70.645 m² VK (ca. 77 % der Gesamtverkaufsfläche).
Tabelle 4 stellt den Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und Bedarfsbereichen
(kurz-, mittel- und langfristig) dar. Die räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe ergibt sich aus den Karten 3 bis 5.
1
Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt.
26
Tabelle 4:
Einzelhandelsbestand nach Hauptwarengruppen in der Stadt Kirchheim u. T.
Branchen / Bedarfsbereiche
Betriebe
VK in m²
111
21.565
25
3.450
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
10
1.035
146
26.050
20
2.985
70
20.110
überwiegend mittelfristiger Bedarf
90
23.095
Elektrowaren
19
3.095
30
24.295
Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf
15
12.575
Optik, Uhren, Schmuck
24
1.830
Sonstiger Einzelhandel*
13
1.270
überwiegend langfristiger Bedarf
101
43.065
Einzelhandel gesamt
337
92.210
überwiegend kurzfristiger Bedarf
*
Sonstiger Einzelhandel: Sportgeräte, Autozubehör, Musikalien, Gebrauchtwaren
Quelle: GMA-Erhebungen 2012 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
27
Karte 3:
Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T. 2011 – Kernstadt
Legende
Größenklassen
> 1.500 m² VK
800 m² bis < 1.500 m² VK
400 m² bis < 800 m² VK
100 m² bis < 400 m² VK
< 100 m² VK
Branchen
Blumen, zool. Bedarf
Bücher, PBS, Spielwaren
Elektrowaren, Medien, Foto
Bau-, Garten- und
Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge
Quelle: Kartengrundlage Stadt Kirchheim,
28
Karte 4:
Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T. 2011 – Ötlingen und Lindorf
Legende
Größenklassen
> 1.500 m² VK
800 m² bis < 1.500 m² VK
400 m² bis < 800 m² VK
100 m² bis < 400 m² VK
< 100 m² VK
Branchen
Bau-, Garten- und
29
Karte 5:
Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T. 2011 – Jesingen und Nabern
Nabern
Legende
Größenklassen
> 1.500 m² VK
800 m² bis < 1.500 m² VK
400 m² bis < 800 m² VK
100 m² bis < 400 m² VK
< 100 m² VK
Branchen
Bau-, Garten- und
30
2.
Einzelhandelsbestand nach Standortlagen
Die Einzelhandelsstruktur in der Stadt Kirchheim u. T. kann nach verschiedenen Standortlagen, die nach ihrer städtebaulichen Integration unterschieden werden, differenziert werden. In einer Übersicht über die Standortbereiche Einkaufsinnenstadt, Stadtteil- und Nebenlagen / nicht-integrierte Lagen ergeben sich folgende wesentliche Ergebnisse:
Die Einkaufsinnenstadt von Kirchheim u. T. nimmt mit etwa 221 Einzelhandelsbetrieben einen wesentlichen Versorgungsschwerpunkt im Standortgefüge der Stadt
ein. Dies wird durch den Verkaufsflächenanteil von ca. 49 % unterstrichen.
Positiv ist zu werten, dass die Kirchheimer Einkaufsinnenstadt in der für Innenstädte attraktivitätsbestimmenden Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport einen relativ hohen Verkaufsflächenanteil von ca. 97 % erreicht. Auch in der Warengruppe
Optik / Uhren / Schmuck werden relativ hohe Verkaufsflächenanteile von ca. 96 %
erzielt. Mit einer ähnlichen Bedeutung umfassen die Bereiche Bücher, Schreib- und
Spielwaren (97 %), Gesundheit, Körperpflege (90 %) und Elektrowaren, Medien,
Foto (93 %) einen wesentlichen Anteil der Verkaufsflächen in der Innenstadt (vgl.
Abbildung 5).
Im übrigen Stadtgebiet sind vor allem die nicht-zentrenrelevanten Sortimente sowie
die Lebensmittelversorgung von hoher Bedeutung. Während die Betriebe im sonstigen Stadtgebiet nur etwa 33 % am Bestand ausmachen, verfügen diese über etwa 51 % der Verkaufsfläche Kirchheims. Insbesondere die regionale Versorgung
mit mittel- und langfristigen Bedarfen, u. a. Bau- und Gartenbedarf und Möbel,
nimmt im übrigen Stadtgebiet eine wichtige Rolle ein.
Damit zeigt sich für Kirchheim u. T. eine Arbeitsteilung zwischen den Standortlagen: die
Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich stellt im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente die Versorgung der Bevölkerung sicher, während an sonstigen Standorten (großflächige nicht-zentrenrelevante Angebote bestehen, für welche in der Innenstadt keine
entsprechenden Rahmenbedingungen vorliegen (Flächenverfügbarkeit, Erreichbarkeit bei
autoaffinen Nutzungen etc.).
31
Abbildung 5: Warengruppen nach Standortlagen
39%
61%
90%
10%
73%
27%
Bücher, Schreib- / Spielwaren
97%
3%
97%
3%
93%
7%
19%
81%
8%
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf
92%
c
96%
Optik / Uhren, Schmuck
26%
Sonstige Sortimente
4%
74%
49%
Einzelhandel insg.
0%
10%
20%
30%
51%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Anteil Verkaufsfläche
innerstädtische Lagen
übriges Stadtgebiet
Quelle: GMA-Erhebungen 2011
3.
Umsatzleistung und Zentralität des Kirchheimer Einzelhandels 2010
nach Hauptwarengruppen
Die aktuellen Umsatzleistungen des Kirchheimer Einzelhandels wurden anhand der aktuell erfassten Verkaufsflächen sowie die an die Standortsituation und Leistungsfähigkeit
einzelner Betreiber angepassten Verkaufsflächenproduktivitäten (= Umsätze je m²
VK/Jahr) ermittelt.
Insgesamt erzielte der Kirchheimer Einzelhandel im Jahr 2010 eine Umsatzleistung von
ca. 288,3 Mio. €.
32
Davon entfielen ca. 105,2 Mio. € (ca. 36 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca.
183,1 Mio. € (ca. 64 %) auf Nichtlebensmittel.
Unter Zugrundelegung der Umsatzherkunft kann die Versorgungszentralität der Stadt
Kirchheim ermittelt werden. Diese Kennziffer errechnet sich durch Gegenüberstellung des
Gesamtumsatzes mit der im Stadtgebiet vorhandenen Kaufkraft. Demnach erreicht Kirchheim im Jahr 2010 eine Versorgungszentralität von 123. Dieser Wert ist im Vergleich
mit der Versorgungszentralität aus dem Jahr 2004 um 6 Punkte gestiegen.1
4.
Bewertung ausgewählter Ausstattungs- und Strukturkennziffern des
Einzelhandels in Kirchheim u. T. im interkommunalen Vergleich
Um die Einzelhandelsausstattung einer Stadt auch standortvergleichend einstufen zu
können, werden sog. Versorgungskennziffern herangezogen. Diese drücken das Verhältnis von Arbeitsstätten und Verkaufsflächen zur Einwohnerzahl aus. Dabei handelt es sich
zunächst um eine rein rechnerische Beurteilung des Einzelhandelsbestandes, die aber
bereits erste Rückschlüsse auf die Leistungsfähigkeit, besondere Stärken bzw. Schwächen sowie Entwicklungspotenziale zulässt.
Die in Kirchheim ermittelte Verkaufsfläche von ca. 92.210 m² entspricht einer Ausstattung
von ca. 2.317 m² je 1.000 Einwohner. Diese Kennzahl ist im interkommunalen Vergleich
als leicht unterdurchschnittlich einzustufen. Im Lebensmittelsektor weist Kirchheim u. T.
im Vergleich mit der GMA-Kennziffer ebenso wie mit der Vergleichskommune Backnang
niedrige Werte auf. Hingegen verfügt Kirchheim u. T. im Nichtlebensmittelsektor über eine
geringfügig überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. Betrachtet man den Arbeitsstättenbesatz, so zeigen sich im Vergleich hingegen leicht überdurchschnittliche Werte im Bereich der Nichtlebensmittel und leicht unterdurchschnittliche Werte im Bereich
Lebensmittel. Ein wesentlicher Grund für den unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenbesatz bei überdurchschnittlichem Betriebsbesatz liegt in der Vielzahl kleinflächiger Fachgeschäfte in der Einkaufsinnenstadt. Im Lebensmittelbereich deutet der leicht überdurchschnittliche Betriebsstättenbesatz bei unterdurchschnittlichem Verkaufsflächenbesatz auf
ein Erweiterungs- und Ausbaupotenzial der Verkaufsfläche der bestehenden Märkte hin
(Modernisierungspotenzial).
1
Im Jahr 2004 wurde eine Versorgungszentralität von 117 ermittelt.
33
Tabelle 5:
Ausstattungs- und Leistungskennziffern im interkommunalen Vergleich
Städte /
Kennziffern
Einwohner
Kirchheim
u. T.
GMAKennziffer*
Backnang
ca. 39.800
ca. 35.415
---
542
743
610
Nichtlebensmittel
1.775
3.122
1.760
Insgesamt
2.317
3.866
2.370
Lebensmittel
2,8
2,9
2,5
Nichtlebensmittel
5,7
5,1
5,8
Insgesamt
8,5
8,0
8,3
Verkaufsfläche je 1.000 EW
Lebensmittel
Betriebe je 1.000 EW
*
Quelle:
für Städte mit 30.000 – 40.000 Einwohnern
GMA-Untersuchungen
Die Verkaufsflächenausstattung Kirchheims wird in Abbildung 6 in Ergänzung zu Tabelle
5 in einzelnen Warengruppen den Durchschnittswerten von 20 Städten in Deutschland
und Österreich mit mehr als 30.000 Einwohnern (= GMA-Kennziffer) gegenüber gestellt.
Dabei zeigt sich, dass in Kirchheim in nahezu allen Warengruppen leicht unterdurchschnittliche Ausstattungswerte erreicht werden. Einzig die Warengruppen Bekleidung,
Schuhe, Sport sowie Hausrat, Einrichtungen, Möbel und Bücher, Schreib- und Spielwaren
sowie Optik, Uhren, Schmuck sind bezogen auf die Verkaufsfläche überdurchschnittlich
ausgestattet.
34
Abbildung 6: Verkaufsflächenausstattung der Stadt Kirchheim u. T. nach Branchen
Kirchheim unter Teck
700
Durchschnitt
30.001 - 40.000 EW
610
610
577
600
505
542
500
460
373
400
300
316
200
78
87
100
83
26
56
0
Nahrungsund
Genussmittel
46
75
Gesundheit, Blumen, zool.
Körperpflege
Bedarf
23
47
Bücher,
Schreib- /
Spielwaren
79
Bekleidung, Elektrowaren,
Schuhe, Sport Medien, Foto
32
62
Hausrat,
Einrichtung,
Möbel
Bau-,
Optik / Uhren,
Heimwerker-,
Schmuck
Gartenbedarf
Sonstige
Sortimente
GMA 2012
35
5.
Ermittlung der Kaufkraftströme
Im gesamten Einzelhandel von Kirchheim u. T. konnte im Jahr 2010 eine BruttoUmsatzleistung von ca. 288,3 Mio. € erzielt werden. Von diesem Gesamtumsatz entfielen
auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 105,2 Mio. € und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 183,1 Mio. €. Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für
das nähere Umland sowie deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer.
Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Umsatz und Kaufkraft.
Dabei deuten Werte über 100 einen Bedeutungsüberschuss (Zuflüsse aus dem Umland)
und Werte unter 100 einen Nettokaufkraftabfluss an.
Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer
ca. 105,2 Mio. €
:
(Umsatz in Kirchheim u. T.)
79,1 Mio. €
=
(Kaufkraft der Wohnbevölkerung)
133 %
Zentralität
Für den Bereich Nichtlebensmittel beträgt die Zentralitätskennziffer
ca. 181,3 Mio. €
:
154,6 Mio. €
=
118 %
Zentralität
Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Zentralitätskennziffer
ca. 288,3 Mio. €
:
233,7 Mio. €
=
123 %
Zentralität
Für die einzelnen Warengruppen zeigt sich die Zentralität wie in Abbildung 7 dargestellt.
In den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung, Schuhe, Sport sowie Hausrat,
Einrichtung und Möbel sind deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland zu erkennen.
36
Abbildung 7: Zentralitätskennziffern in den Branchen
250
191
200
150
160
133
100
123
70
80
96
103
83
Einzelhandel insg.
Sonstige Sortimente
Hausrat, Einrichtung,
Möbel
Elektrowaren,
Medien, Foto
Bekleidung, Schuhe,
Sport
Bücher, Schreib- /
Spielwaren
*
Gesundheit,
Körperpflege
Nahrungs- und
Genussmittel
0
50
* nicht berücksichtigt ist das Drogeriewarenangebot in den Lebensmittelbetrieben und SB-Warenhäusern
Quelle: GMA 2012
Der Vergleich mit anderen Mittelzentren ähnlicher Größenordnung macht deutlich, dass
der Zentralitätsgrad in Kirchheim u. T. eher noch unter dem Durchschnitt liegt. Jedoch
konnte Kirchheim u. T. gegenüber 2004 seine Zentralität bereits erhöhen, was insbesondere auch auf die Entwicklung des Nanz-Centers zurückgeführt werden kann. Im Nonfoodbereich ist die Zentralität konstant geblieben. Der Ausbau des Foodbereiches führte
insgesamt zu einer Steigerung der Einzelhandelszentralität um + 6 %. Damit wird der Erfolg der Steuerung und Entwicklung des Einzelhandels in Kirchheim u. T. deutlich.
37
Abbildung 8: Zentralitätskennziffern im Vergleich mit anderen Mittelzentren
250
Nicht-Lebensmittel
Gesamt
200
171
177 175
175
195
185 182
182
156
150
133
115 119 117
118 123
100
50
0
Kirchheim u.
Kirchheim u.
Teck (39.800 WE) Teck (39.800 WE)
2004
2011
Balingen
(33.900 EW)
Backnang
(34.900 EW)
Schwäbisch Hall
(36.800 EW)
Quelle: GMA-Berechnungen 2012 auf Basis von GMA-Untersuchungen in den jeweiligen Städten
6.
Vergleich des Einzelhandelsbestandes 2004 / 2011 in Kirchheim u. T.
Im Rahmen der Einzelhandelsuntersuchungen aus dem Jahr 2004 wurde ebenfalls eine
Erhebungen des gesamten Einzelhandelsbestandes in der Stadt Kirchheim u. T. durchgeführt, was eine vergleichende Betrachtung und Bewertung mit der heutigen Situation weitgehend ermöglicht.
Bei der Betrachtung der Veränderungen in den einzelnen Hauptwarengruppen, zeigt sich
zwischen 2004 und 2011 folgendes Bild:
38
Tabelle 6:
Einzelhandelsbestand in Kirchheim nach Warengruppen 2004 / 2011
Anzahl der Betriebe
Branchen
Veränderungen
zwischen
2004 u.
2011 in %
Verkaufsfläche in m²
2004
2011
100
111
+ 11
19.775
21.565
+9
21
25
+ 19
2.155
3.450
+ 60
Blumen, zoologischer Bedarf
31
10
- 23
1.620
1.035
- 36
21
20
-5
2.635
2.985
+ 13
79
70
- 11
19.785
20.110
+2
Elektrowaren
18
19
+6
2.165
3.095
+ 43
Hausrat / Einrichtung / Möbel
36
30
- 17
19.645
24.295
+ 24
56
52
-7
15.735
15.675
0
344
337
-2
83.465
92.210
+ 10
Gesamt
2004
2011
Veränderungen
zwischen
2004 u.
2011 in %
Quelle: GMA-Berechnungen 2012; ca.-Werte (gerundet)
Der Einzelhandelsstandort Kirchheim u. T. zeigt zwischen 2004 und 2011 einen leichten
Rückgang in der Anzahl der Betriebe (- 7). Während die Zahl der Betriebe um etwa 2 %
zurückgegangen ist, konnte die Verkaufsfläche um 10 % (+ 8.745 m²) erweitert werden.
Als wesentliche Veränderungen können, wie in Tabelle 7 dargestellt, aufgezeigt werden:
39
Tabelle 7:
Wesentliche Änderungen im Einzelhandelsbestand 2004 / 2011
Warengruppen
Wesentliche Änderungen gegenüber 2004
neue Betriebe: u. a. in Stuttgarter Straße: Cap-Lebensmittelmarkt,
Lidl; neuer Marktkauf; kleinflächige Betriebe wie Bäcker, Metzger
weggefallene Betriebe: u. a. Plus-Lebensmittelmarkt (Stuttgarter
Straße – jetzt Cap-Markt), Salemeria Milano, Gefako Getränkemarkt, Getränke- und Weinhandlung Mühlberger; kleinflächige Betriebe wie Bäcker, Metzger
neue Betriebe: u. a. dm Drogeriemarkt in Marktstraße, Rossmann
in Nanz-Center
weggefallene Betriebe: u. a. Schloss-Apotheke in Marktstraße
Blumen, Pflanzen,
neue Betriebe: u. a. WirTier Fachgeschäft
zoolog. Bedarf
weggefallene Betriebe: u. a. Blumen und Pflanzen Marktkauf, Zoo
Graf, Gärtnereibetriebe
neue Betriebe: u. a. Spielwaren Lagerverkauf, Bücherabverkauf
(Teck-Center)
weggefallene Betriebe: u. a. Puppenstube, Fagus
neue Betriebe: u. a. Esprit, Jeans it’z, Cecil, Ernsting’s family
weggefallene Betriebe: u. a. al centro, Walter Schuhe, mieder +
mehr
neue Betriebe: u. a. Media Markt, kleinflächige Betriebe, v. a. Mobilfunk (u. a. O2, Debitel, Phone House)
weggefallene Betriebe: u. a. Flachsmann
neue Betriebe: u. a. Brenner Interieur, Diakonieladen
weggefallene Betriebe: u. a. Cartoon, Oechlse Dies + Das, Schlaier
Korbwaren, Betten Räpple
neue Betriebe: u. a. Apollo Optik, Fielmann, Bijou Brigitte
weggefallene Betriebe: u. a. Renoteck, Hörakustik Baumann
Nahrungs- und
Genussmittel
Gesundheit,
Körperpflege
Bücher, Schreib-,
Spielwaren
Bekleidung, Schuhe,
Sport
Elektrowaren
Hausrat, Einrichtungen,
Möbel
Quelle: GMA-Recherche 2012
40
VII.
Entwicklungsperspektiven im Einzelhandel bis zum Jahr 2020
1.
Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose bis 2020
Die mittelfristige Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet der Stadt Kirchheim
u. T. ist einerseits abhängig von konjunkturellen Einflüssen und dem künftigen Verbraucherverhalten, andererseits insbesondere von der Bevölkerungsentwicklung im Marktgebiet.
Im Marktgebiet wird die Bevölkerung bis 2020 gegenüber 2010 leicht rückläufig sein
(- 1 %) und im Jahr 2020 etwa 142.236 Einwohner umfassen.
Für die Kaufkraftprognose wird unterstellt, dass sich die Verbraucher in ihrem Spar- und
Ausgabeverhalten bis zum Prognosehorizont 2020 in der Weise verhalten, dass keine
wesentlichen Veränderungen der Sparquote und des Ausgabeverhaltens eintreten. Vor
dem Hintergrund der derzeit absehbaren Entwicklung dürfte nur noch mit geringen realen
Kaufkraftsteigerungen zu rechnen sein. Nach GMA-Berechnungen wird die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft in Deutschland im Jahr 2020 ca. 5.522 € pro Kopf der Wohnbevölkerung betragen (nominale Preissteigerung gegenüber 2011 von ca. 3,2 %).
Unter Zugrundelegung der amtlichen Prognose zur zukünftigen Einwohnerentwicklung
wird sich die Bevölkerungszahl in Kirchheim u. T. leicht erhöhen (ca. + 0,1 %), während
sich die Bevölkerungszahl im Marktgebiet perspektivisch geringfügig verringern wird. Auf
dieser Grundlage rechnet sich für das Marktgebiet für das Prognosejahr 2020 ein
Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 855,8 Mio. € (vgl. Tabelle 8). Gegenüber 2011
entspricht dies einem nominalen Kaufkraftzuwachs von ca. 18,5 Mio. € (ca. 2 %).
41
Tabelle 8:
Prognose der einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des
Kirchheimer Einzelhandels 2020
Kaufkraft in Mio. €
Hauptwarengruppe /
Bedarfsbereich
Zone II
80,1
94,7
109,2
284,0
30,9
36,6
42,2
109,7
5,5
6,5
7,4
19,4
116,5
137,8
158,8
413,1
11,8
13,9
16,0
41,7
30,7
36,3
41,8
108,8
überwieg. mittelfristiger Bedarf
42,5
50,2
57,8
150,5
Elektrowaren
22,6
26,7
30,8
80,1
23,3
27,6
31,8
82,7
36,5
43,1
49,8
129,4
überwieg. langfristiger Bedarf
82,4
97,4
112,4
292,2
241,4
285,4
329,0
855,8
Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf
überwieg. kurzfristiger Bedarf
Einzelhandelswaren
insgesamt
Zone III
Marktgebiet
insgesamt
Zone I
Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte, gerundet)
2.
Branchendefizite und Entwicklungspotenziale
2.1
Bestandsanalyse
Hinsichtlich der Branchenstruktur sind die Defizite in Kirchheim u. T. wie folgt zu beurteilen:
Im Nahrungs- und Genussmittelbereich war in den letzten Jahren eine Zunahme des Angebotes festzustellen. Die Stadt Kirchheim u. T. verfügt jedoch noch
immer über eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung in Bezug auf
die Einwohnerzahl, wobei jedoch zeitgemäße Betriebskonzepte dominieren. Das
Angebot setzt sich zusammen aus einem SB-Warenhaus (Marktkauf), sechs Supermärkten (1x Rewe, 3x Edeka, 1x Teblig, 1x Cap) sowie sechs Lebensmitteldiscountmärkten (2x Lidl, 2x Aldi, 1x Norma, 1x Penny). Hinzu kommen 22 vorrangig
42
kleinstrukturierte Spezialanbieter (z. B. Reformwaren, Feinkost, Tee) sowie ein
Hofladen. Des Weiteren ist auf 41 Bäckereien, 13 Metzgereien, sechs Getränkemärkte, vier Wein- bzw. Schnapsanbieter sowie ferner 11 Tankstellenshops / Kioske hinzuweisen. Die Lebensmittelmärkte befinden sich mehrheitlich als Nahversorgungsstandorte in den Stadtteilen. Das SB-Warenhaus ist im Nanz-Center, am
Rande der Einkaufsinnenstadt, integriert und bildet damit einen wichtigen Kundenmagneten und Frequenzbringer. Die weiteren Lebensmittelmärkte und
-discounter befinden sich in wohngebietsnahen Lagen mit guter Erreichbarkeit.
Neben der Sicherung der fußläufigen Erreichbarkeit der wohnortnahen Nahversorgungsangebote kann ein Ausbau bzw. eine Verkaufsflächenvergrößerung in ausgewählten Lagen zur Verbesserung der Nahversorgung sowie zur Sicherung der
Betriebe beitragen. Ergänzend können spezialisierte Angebote im höherwertigen
Bereich (Delikatessen, z. B. Wein und Käse, Schokolade) das Angebot v. a. in der
Innenstadt Kirchheims abrunden.
Im Bereich Gesundheit / Körperpflege liegt die Verkaufsflächenausstattung bezogen auf die Einwohnerzahl heute leicht über dem Durchschnitt. Unter Berücksichtigung des Drogeriewarenangebotes in den Lebensmittelmärkten ergibt sich
für Kirchheim u. T. ein umfassendes Angebot, das keinen Zusatzbedarf aufzeigt.
Das Angebot setzt sich heute aus drei Parfümerien, sechs Drogeriemärkten (1x
dm, 3x Schlecker, 1x Rossmann, 1x Müller), 10 Apotheken und drei Sanitätshäusern zusammen. Hinzu kommen drei Fachgeschäfte für Drogeriewaren / Kosmetik.
Damit ist eine umfassende Versorgung gegeben, die Anbieter präsentieren sich
mehrheitlich zeitgemäß. Die eher niedrige Zentralität in diesem Bereich, rührt v. a.
daher, dass es sich bei den in Kirchheim vorhandenen Anbietern überwiegend um
„Nahversorger“ handelt, die aufgrund begrenzter Verkaufsflächen nur eine geringe
überkommunale Ausstrahlung haben. Ebenfalls wurde hierbei das Angebot in den
Lebensmittelmärkten und SB-Warenhäusern nicht berücksichtigt, so dass unter
Einbezug dieser Wettbewerber die Zentralität einen für Kirchheim angemessenen
Wert erreichen würde.
In der Warengruppe Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf erfolgte in Kirchheim seit 2004 ein Rückgang der Betriebe und damit verbunden ein deutlicher
Rückgang der Verkaufsfläche. Mit sechs Blumenfachgeschäften, einem Fachgeschäft für Angeln sowie je einem Tierfachgeschäft und -fachmarkt (Fressnapf), hinzu kommen Flächen für zoologischen Bedarf im Baumarkt und den Lebensmittel43
und Drogeriemärkten, wird eine deutlich unterdurchschnittliche Betriebsstättenund Verkaufsflächenausstattung erreicht. Dabei wird ersichtlich, dass ein deutlicher Kaufkraftabfluss in die Region besteht. Entwicklungsbedarf besteht v. a. in
der Erweiterung des Angebotes im Bereich zoologischer Bedarf (Tierfachmarkt),
um der bestehenden Nachfrage in Kirchheim u. T. nachzukommen und Kaufkraft
zu binden.
Bei Büchern, Papierwaren / Bürobedarf / Schreibwaren (PBS) und Spielwaren
war in den letzten Jahren bei einer leichten Abnahme der Betriebe eine Verkaufsflächenzunahme festzustellen. Damit liegt die Verkaufsflächenausstattung deutlich
über dem durchschnittlichen Niveau. Das Angebot umfasst derzeit vier Buchhandlungen, drei Lotto / Zeitschriftenverkäufe, drei Schreibwarengeschäfte, zwei Druck
/ Copy-Geschäfte, einen Buchbinder, ein Modellbahngeschäft sowie fünf Spielwarenanbieter. Hinzu kommt das Schreib- und Spielwarenangebot in den SBWarenhäusern.
Im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport war seit 2004 ein Rückgang der Betriebe
bei einer leichten Zunahme der Verkaufsflächen zu verzeichnen. Dies entspricht
dem allgemeinen Trend in Deutschland. Die Verkaufsflächenausstattung bezogen
auf die Einwohnerzahl liegt in Kirchheim nach wie vor auf einem überdurchschnittlichen Niveau, was v. a. aus dem umfassenden Bekleidungsangebot in der Innenstadt resultiert. So setzt sich das Angebot aus 51 Bekleidungsfachgeschäften
(darunter vier Anbieter für Herrenbekleidung und zwei für Kinderbekleidung), zwei
Textilkaufhäusern (C&A Kids, Woolworth) und vier Textilfachmärkten (AWG, Kik,
NKD, Vögele) zusammen. Hinzu kommen sieben Schuhfachgeschäfte, zwei
Schuhfachmärkte, ein Fachgeschäft für Taschen, ein Fachgeschäft für Lederwaren
sowie zwei Betriebe im Bereich Sportbekleidung, darunter ein Intersport Fachgeschäft. Die Geschäfte präsentieren sich mehrheitlich zeitgemäß, so dass lediglich
für einzelne Betriebe Modernisierungs- und Gestaltungsbedarf (z. B. Schaufenstergestaltung) festzustellen ist. Die Auswertung des Markenportfolios hat gezeigt,
dass Entwicklungspotenzial in erster Linie in einer stärkeren Ausweitung des Angebotes auf Markenanbieter im höheren Profilierungssegment besteht. Ergänzend
kann ein weiterer Anbieter im Bereich Sportbekleidung / -artikel sowie im OutdoorBereich das Angebot in Kirchheim abrunden.
44
Das Segment Elektrowaren, Medien, Foto war in den letzten Jahren von einer
deutlichen Zunahme der Verkaufsfläche bei einem leichten Rückgang der Betriebe
geprägt. Damit liegt die Verkaufsflächenausstattung bezogen auf die Einwohnerzahl im Durchschnitt. Die Betriebsstättenzahl hingegen liegt unter dem Durchschnitt zurück. Das Angebot umfasst einen Elektrofachmarkt (Media Markt) und
darüber hinaus acht Elektrofachgeschäfte, zwei Computerfachgeschäfte und acht
Telefon- / Handyshops sowie vier Fotofachgeschäfte. Handlungsbedarf besteht z.
T. in der Modernisierung der bestehenden Betriebe, v. a. bei den kleinen Fachgeschäften. Mit der Ergänzung des Angebotes durch einen weiteren serviceorientierten Fachmarkt kann die Kaufkraftbindung an Kirchheim u. T. erhört und
damit die Zentralität im Bereich Elektrowaren, Medien, Foto gesteigert werden.
Der Bereich Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik (GPK) und Geschenkartikel wird in Kirchheim v. a. durch eine Vielzahl kleinflächiger Fachgeschäfte angeboten. Als wesentlicher Anbieter für Haushaltswaren ist Authenrieth in
der Innenstadt zu nennen. Dekorations- und Geschenkartikel werden zudem in
neun weiteren Fachgeschäften sowie einem Fachmarkt (Picks Raus) zum Verkauf
angeboten. Darüber hinaus umfasst das Angebot des Diakonieladens sowie der
ansässigen Möbelmärkte u. a. Haushaltswaren. Die Ansiedlung zusätzlicher Fachgeschäfte im Segment Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik und Geschenkartikel erscheint vor dem Hintergrund des allgemein stark rückläufigen
Trends der Haushaltswarenfachgeschäfte und der Konkurrenz zu Möbelhäusern
als eher schwierig. Entwicklungspotenziale bieten jedoch überregional agierende
Wohnaccessoires-Anbieter wie z. B. Das Depot, Strauss Innovation, Buttler´s.
Im Bereich Einrichtung, Möbel verfügt Kirchheim über ein attraktives Angebot mit
überörtlicher Ausstrahlung. In diesem Segment war zwischen 2004 und 2011 ein
deutliches Verkaufsflächenwachstum (+ 24 %) zu verzeichnen, während die Zahl
der Betriebe rückläufig war (- 19 %). Die Verkaufsflächenausstattung je 1.000 Einwohner liegt in Kirchheim damit etwas über dem Durchschnitt. Als wesentliche Anbieter sind in Kirchheim das Möbelhaus König inkl. SB-Aktions-Halle sowie das
Möbelhaus Rau zu nennen. Hinzu kommen ein Matratzen- / Bettwarenanbieter,
drei Küchenfachgeschäfte und drei Fachgeschäfte für Heimtextilien. Schließlich
ergänzen sechs Kunst- und Antiquitätengeschäfte das Angebot. Die Anbieter präsentieren sich mehrheitlich zeitgemäß, so dass kein Entwicklungsbedarf abgeleitet
werden kann.
45
Das Angebot im sonstigen Einzelhandel hat sich seit 2004 bezogen auf die Zahl
der Betriebe leicht verringert, wobei die Verkaufsfläche insgesamt keine wesentlichen Veränderungen erfahren hat. Die Stadt weist heute bezogen auf die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner unterdurchschnittliche Werte auf. Das Angebot setzt sich im Bau- / Heimwerker- / Gartenbereich aus zwei Baumärkten (Hagebau (Baustoffe), toom), einem Gartenmarkt (BayWa), vier Fachgeschäften für
Tapeten sowie drei handwerklich orientierten Betrieben zusammen. Darüber hinaus bestehen zwölf Optik- / Akkustikfachgeschäfte, 12 Fachgeschäfte für
Schmuck, ein Anbieter für Autoteilezubehör sowie sechs Fachgeschäfte für Fahrrad- und Snowboardbedarf. Im Weiteren sind sieben sonstige, v. a. kleinflächige,
Betriebe vorhanden. In qualitativer Hinsicht erweist sich der kleinteilige Bereich
überwiegend als zeitgemäß. Modernisierungsbedarf ist nur in einzelnen Fällen gegeben. Mit der Ergänzung des Angebotes in bisher nicht besetzten Bereichen
kann die Attraktivität und damit die Zentralität von Kirchheim u. T. im sonstigen
Einzelhandel weiter gesteigert werden. Denkbare Ergänzungen sind ein Babyfachmarkt, ein weiterer Baumarkt sowie ein Fachmarkt für Teppiche / Bodenbeläge.
Unter Berücksichtigung der aktuellen Zentralität in den Branchen, der Attraktivität des
Einzelhandelsstandortes sowie der Entwicklung des Kaufkraftpotenzials in der Zukunft
können für Kirchheim u. T. Entwicklungsspielräume bezogen auf zusätzliche Verkaufsflächen aufgezeigt werden. Dabei wurde unterstellt, dass die Zentralität in den einzelnen
Branchen erhöht und damit weitere Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland in Kirchheim gebunden werden können. Es bleibt jedoch zu berücksichtigen, dass neben der quantitativen Entwicklung des Einzelhandelsstandort durch zusätzliche Verkaufsflächen ebenfalls
die Qualität des Einzelhandels und die Attraktivität des Standortes maßgeblich dazu beiträgt, inwiefern die Entwicklungsspielräume gefüllt werden können. Des Weiteren soll darauf hingewiesen werden, dass die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u.
T. nicht allein von der Bereitstellung der Einzelhandelsflächen – wie im Entwicklungsspielraum aufgezeigt – abhängig ist. Die tatsächliche Flächenverfügbarkeit in Kirchheim ist in
dem vorliegenden Ansatz nicht weiter berücksichtigt worden. Ergänzend bleibt anzumerken, dass zur Umsetzung von attraktiven Betreiberkonzepten (z. B. Neuansiedlung Bauund Gartenmarkt) z. T. ein Überschreiten der Spannbreiten erforderlich und sinnvoll sein
46
kann. Daher sollen die Spannbreiten nur als grobe Orientierung für eine mögliche Entwicklung dienen und gehen über die Behebung der aufgeführten Branchendefizite hinaus.
Tabelle 9:
Entwicklungsperspektiven nach Warengruppen in Kirchheim u. T. bis
zum Jahr 2020 / 2025
Zentralität
2011
Zentralität
Zielgröße
Entwicklungsspielraum in m²
133
ca. 150
ca. 1.000 – 2.500
Gesundheit, Körperpflege*
70
ca. 110
ca. 1.300 – 2.600
80
ca. 110
ca. 1.000 – 1.500
Bücher, Schreib- / Spielwaren
96
ca. 110
ca. 500 – 1.000
191
ca. 210
ca. 1.300 – 2.500
83
ca. 120
ca. 1.000 – 2.000
160
ca. 180
ca. 1.000 – 3.000
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf
110
ca. 130
ca. 1.200 – 3.000
Optik / Uhren, Schmuck
254
ca. 260
---
Sonstige Sortimente
27
ca. 100
ca. 1.500 – 3.000
Einzelhandel insg.
123
ca. 150
ca. 9.800 – 20.200
*
ohne Drogeriewarenangebot in den Lebensmittelbetrieben und SB-Warenhäusern
Quelle: GMA-Berechnung 2012
2.2
Weiterentwicklung des Bestands
Nach der Analyse des Bestandes lässt sich festhalten, dass für Kirchheim u. T. unter Berücksichtigung der aktuellen Verkaufsflächenausstattung nur punktuell Branchendefizite
erkennbar sind. Vor dem Hintergrund der analysierten Marktdaten und der zentralörtlichen
Einstufung der Stadt Kirchheim u. T. kann eine Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes folgendes umfassen:
Ausbau der Lebensmittel(nah)versorgung in ausgewählten, wohnstandortnahen
Lagen
47
Angebotsergänzungen im Bereich Feinkost / Spezialitäten (z. B. Käseladen, Weinhandlung, Schokoladengeschäft) / Bio-Lebensmittel in der Innenstadt
Neuansiedlung von Marken des höheren Profilierungssegments im Bereich Bekleidung / Schuhe (z. B. H&M, S.Oliver, Görtz) und ggf. in weiteren zentrenrelevanten
Sortimenten, z. B. Modeschmuck
Ergänzung des Angebotes in Kirchheim durch einen weiteren Sportbekleidung /
-artikelanbieter sowie einen Outdoor-Anbieter
Erweiterung des Angebots im zoologischen Bedarf
Ansiedlung eines Wohnaccessoiresanbieters (z. B. Das Depot, Strauss Innovation)
Ausbau / Ansiedlung des Elektro(fachmarkt)angebotes
Ansiedelung von ergänzenden Fachmarktangeboten wie Babyfachmarkt, Baumarkt
und Fachmarkt für Teppiche / Bodenbeläge.
Mit den Flächenpotenzialen im Steingauquartier, an der Schöllkopfstraße und der Hegelstraße könnten einige der genannten Entwicklungspotenziale bereits umgesetzt werden.
Insbesondere bezogen auf die innenstadtrelevanten Sortimente bietet das Steingauquartier Entwicklungsoptionen. Dabei bleibt jedoch zu berücksichtigen, dass mit der Entwicklung von Einzelhandel an dem Standort keine „Konkurrenzlage“ zur Kernstadt geschaffen
werden sollte. Fachmarktorientierte Angebote im nicht-zentrenrelevanten Bereich können
hingegen an den sog. Ergänzungsstandorten Schöllkopfstraße / Hegelstraße umgesetzt
werden.
3.
Konkurrenzbeziehungen zu benachbarten Zentren
Als wesentliche Konkurrenzstandorte treten für Kirchheim u. T. die benachbarten, nahe
gelegenen Mittelzentren Esslingen, Göppingen und Nürtingen auf. Darüber hinaus, insbesondere bezogen auf den längerfristigen Bedarfsbereich, auch das Oberzentrum Stuttgart.
Die Analyse der Einzelhandelssituation in den benachbarten Mittelzentren zeigt, dass
Kirchheim u. T. eine vergleichsweise gute Einzelhandelsposition einnimmt. Einzig in Göppingen zeigt sich die Zentralität mit etwa 157 % höher als in Kirchheim.
48
Tabelle 10:
Konkurrenzstandorte im Umland von Kirchheim u. T.
Einwohner
Zentralität
Umsatz in Mio. €
Kirchheim u. T.
39.859
123
288,3
Göppingen
56.816
157
447,4
Esslingen
91.869
112
550,1
Nürtingen
40.364
97
205,5
Quelle: GMA-Zusammenstellung 2012 nach Statistischem Landesamt Baden-Württemberg (Datenstand
31.12.2010), eigenen Daten und GfK 2009
Aus der Analyse der Branchendefizite geht jedoch auch hervor, dass in ausgewählten
Bereichen Defizite in der Sortimentsstruktur vorliegen und damit Kaufkraft aus Kirchheim
an die benachbarten Zentren abfließt. So bestehen an den Konkurrenzstandorten z. B.
(großflächige) Einzelhandelsangebote in den Bereichen Tierbedarf (Göppingen, Nürtingen, Esslingen), Babybedarf (Göppingen), Tapeten / Bodenbeläge (Göppingen). Hinzu
kommen zahlreiche attraktive Angebote im Oberzentrum Stuttgart.
4.
Markenportfolio der Stadt Kirchheim u. T.
Markenanbieter sind ein entscheidender Faktor für die Kundenakzeptanz eines Einzelhandelsstandortes. Verbraucher suchen z. T. gezielt bestimmte Marken und Betreiber auf
und richten ihr Einkaufsverhalten entsprechend aus. Für Innenstädte ist ein gesunder Mix
aus inhabergeführten Fachgeschäften und überregional agierenden, bekannten Markenstores empfehlenswert. Der Siegeszug der Markenanbieter ist v. a. auch auf die Veränderungen des Konsumenten- und Nachfrageverhaltens zurückzuführen. Marken schaffen
Vertrauen, denn sie suggerieren an allen Standorten und in allen Filialen die gleiche Angebotsvielfalt und -qualität sowie ein einheitliches Service- und Preisniveau. Während bei
traditionellen Fachgeschäften bislang der Name des Inhabers für den Betrieb stand, werden heute verstärkt sog. „Retail Brands“ aufgebaut (z. B. H&M, S.Oliver, Cecil, Bonita)
und durch Investitionen in die Marke und in die Kommunikation zu profilieren versucht.
Ziel ist eine Schärfung des Anbieterprofils. Dabei wird angenommen, dass die Kunden
ihre Entscheidung für einen Einzelhändler und für einen bestimmten Kauf nicht ausschließlich aufgrund von Servicekriterien und dem Preis-Leistungs-Verhältnis treffen, sondern immer mehr auch emotionale Aspekte in den Vordergrund rücken.
49
Gleichzeitig ergibt sich aus einem guten Mix der Betriebs- und Angebotsformen die Möglichkeit, die eigene Individualität und Charakteristik zu erhalten und nicht als uniformer,
austauschbarer Einzelhandelsstandort wahrgenommen zu werden. Die Individualität sollte
durch ein eigenständiges städtebauliches und stadtgestalterisches Profil sowie eine
ganzheitliche Vermarktung unter konsequenter Herausarbeitung der lokalen Besonderheiten untermauert werden. Durch die Magnetwirkung bekannter Markenanbieter kann die
Frequenz auch in den traditionellen Einkaufslagen erhöht werden. So ist eine gegenseitige Befruchtung der Angebotsformen möglich.
In Kirchheim u. T. sind derzeit überwiegend Fachgeschäfte vorhanden; „Retail Brands“
sind hingegen bislang nur in begrenztem Umfang vertreten (vgl. Abbildungen 8 und 9).
Dabei wird deutlich, dass im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport ein Angebot vorhanden
ist, das eine hohe Bekanntheit, jedoch geringe Profilierung aufweist. Höher profilierte
Marken sind nur in geringem Umfang vorhanden. Insbesondere im Segment der höher
profilierten Marken (z. B. S.Oliver, Comma) als auch im Bereich der geringer profilierten
Marken mit geringerer Bekanntheit (z. B. Baby1One) besteht grundsätzlich Entwicklungspotenzial für v. a. die Kirchheimer Einkaufsinnenstadt.
Eine wesentliche Voraussetzung für die Ansiedlung der aufgeführten Betriebe ist das Vorhandensein geeigneter Flächen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktgrößen und
Vertriebsformen wird deutlich, dass diese Einzelhandelsbetriebe aufgrund höherer Ansprüche an Verkaufsflächendimensionierung, Erreichbarkeit und Einsehbarkeit in den
überwiegend klein strukturierten Innenstadtlagen nur mit erheblichen Anstrengungen integrierbar sind.
50
Abbildung 9: Markenbesatz in Kirchheim u. T. (Bekleidungssektor)
Schuhe / Lederwaren
Nice to have
Stars
Zara
Marc O‘Polo
comma
Görtz
Vero Moda
Jack & Jones
Tom Tailor
Mexx
Benetton
More & More
C&A
Kids Store
Kaufhof
Buddelei
Intersport
Ulla Popken
Wissmach
Hertie
Werdich
Jeans Fritz
Keilbach
Pimkie adessa
Mister & Lady
Jeans
nicht in
Kirchheim
vorhanden
Woolworth
Colloseum
Deichmann
Baby1One
BabyWalz
Ernsting‘s
Family
Adler
AWG
mayer Schuhe
Witt Weiden
Reno
Vögele
SchuhProfi
payless
Siemes
Fox Markt SchuhLaden
Quick Schuh
Takko
Happy Baby
Zeeman
Kik
NKD
Bekanntheitsgrad
geringe Bekanntheit
High
Potentials
lokal
lokal
ecco
Magnetfunktion
Kenvelo
sonstige
Lagen
Salamander
Street One
Cecil
Orsay Bonita
Wöhrl
in Kirchheim
vorhanden:
zentraler
Versorungsbereich
C&A
New Yorker
K & L Ruppert
Chacne zur Profilierung
H&M
Esprit
s.Oliver
edc
Runners
Point
Street
SuperShoes
geringe Profilierung
Sportbekleidung /-schuhe
regional
hohe Profilierung
Bekleidung
hohe Bekanntheit
Quelle: GMA-Darstellung 2011 (berücksichtigt werden ausschließlich Marken, die in eigenen Shops angeboten werden)
Abbildung 10:
Markenbesatz in Kirchheim u. T. (sonstige Sortimente)
Biolebensmittel / Reformwaren / Feinkost
Chance zur Profilierung
Uhren / Schmuck, Optik / Hörgeräte
Bücher, Spiel- / Schreibwaren
Haushaltswaren / Wohnaccessoires
Nice to have
Stars
Douglas
Leonardo
Oro Vivo
Vitalia
Tee
denn‘s
Füllhorn
Gschwender
Dürninger
vom Fass
Allerlei
Megadent
Binder Hörgeräte
Iffland
Kind Hör- Optik
Geers
Hörakustik
Vobis geräte
Budnikowsky
Thalia
Expert
Promarkt MediMax
Rossmann
McPaper EP (Electronic
Partner)
The Phone House
GameStop
Vedes /
Spielzeugring
Rofu
Kinderland
Nanu Nana
Tchibo
Hussel
Claire‘s
Blumen Risse
Club
Bertelsmann
Ihr Platz
in Kirchheim
vorhanden:
zentraler
Versorgungsbereich
MediaMarkt
fielmann
Yves Rocher
Apollo Optik
The Body Shop
dm Drogerie
Euronics /
Red Zac Bijou Brigitte
Weltbild
Müller
WMF
Das Depot
sonstige
Lagen
Magnetfunktion
nicht in
Kirchheim
vorhanden
ringfoto
Zoo & Co
Das FutterhausIdee + Spiel
egesa-Zookauf
Pick‘s raus
Kodi
geringe Bekanntheit
Quelle Shop
Fressnapf
Schlecker
High
Potentials
Tedi
Bekanntheitsgrad
lokal
geringe Profilierung
Elektrowaren / Medien / Foto
Blumen / zoolog. Bedarf
regional
hohe Profilierung
Drogerie / Kosmetik
hohe Bekanntheit
Quelle: GMA-Darstellung 2011 (berücksichtigt werden ausschließlich Marken, die in eigenen Shops angeboten werden);
51
VIII. Fortschreibung des Standort- und Sortimentskonzepts für den
Einzelhandelsstandort Kirchheim u. T.
1.
Generelle Empfehlungen zur Standortpolitik
Auf Basis der in den vorangegangenen Kapiteln dargestellten Bestandsanalyse und der
prognostizierten Entwicklungspotenziale im Einzelhandel kann ein zukunftsgerichtetes
Planungskonzept für die Stadt Kirchheim u. T. abgeleitet werden. Das Einzelhandelskonzept soll auch zukünftig zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt
Kirchheim u. T. dienen und als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereiteten
und verbindlichen Bauleitplanung herangezogen werden.
Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes sind zu nennen:
a)
Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Kirchheim u. T. für die
Region
b)
Stärkung der Innenstadt als zentralen Einkaufs-, Versorgungs- und Kommunikationsraum
c)
Sicherung / Weiterentwicklung einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung
d)
Ausbau ausgewählter Warengruppen zur Steigerung der Kaufkraftbindung
e)
Gezielte Steuerung der Entwicklung des Einzelhandels an potenziellen Fachmarktstandorten
Zur Sicherung und geordneten Weiterentwicklung des Einzelhandels ist die Verabschiedung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes im Kirchheimer Gemeinderat erforderlich (Selbstbindungsbeschluss). Es gilt dann solange, bis eine Fortschreibung und ein
geänderter Beschluss erfolgen. Damit ist der Selbstbindungsbeschluss zeitlich begrenzt,
bis eine erneute Überprüfung der Rahmenbedingungen und Standortstrukturen erfolgt
(ca. alle 5 bis 7 Jahre).
Ein Einzelhandelskonzept soll im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu
einer Funktionsteilung zwischen den zentralen Lagen (Innenstadt) und den dezentralen
Lagen (besonders Gewerbegebietslagen) führen. Dies funktioniert jedoch nur dann, wenn
die Standortlagen über leistungsfähige Betriebsformen verfügen und eine sortimentsspezifische Unterscheidung zwischen den Lagen erfolgt.
52
Um eine objektive Prüfung künftiger Ansiedlungs-, Verlagerungs- oder Erweiterungsvorhaben zu ermöglichen, muss das Einzelhandelskonzept folgende städtebaulich relevante
Kernelemente enthalten:
ein sortimentsbezogenes Leitbild, das als Grundlage für die weitere Beurteilung
von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept)
die Formulierung von räumlichen Prioritäten zur Weiterentwicklung der Flächen
des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept).
2.
Vorgehen, Ziele und Maßnahmen
Hinsichtlich der konkreten Umsetzung des Zentrenkonzeptes können folgende übergeordnete Ziele für den Einzelhandelsstandort Kirchheim formuliert werden:
Erhaltung und Stärkung der Einzelhandels- und Funktionsvielfalt der Innenstadt
(insbesondere Nutzung der Synergien von Einzelhandel, Dienstleistungen und
Gastronomie)
Ausbau und Vermarktung der Einkaufsangebote für unterschiedliche Zielgruppen
(insbesondere Stärkung des Angebots für jüngere Zielgruppen mit Anbietern wie
H&M, die gezielt junges Publikum ansprechen)
Erhalt und Ausbau des Erlebnischarakters der Einkaufsstadt Kirchheim u. T. (insbesondere die Verbindung von Einzelhandel und städtebaulichem Ambiente / Architektur)
Verbesserte Abschöpfung der Kaufkraft im überörtlichen Einzugsgebiet durch gezielte Beseitigung von Branchenlücken (z. B. Tierfachmarkt, Babyfachmarkt)
Zur Umsetzung dieser Ziele wurde ein sortimentsspezifisches Leitbild erarbeitet (Sortimentskonzept) sowie räumliche Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte (Standortkonzept) formuliert.
Zur Umsetzung sind zunächst folgende planungsrechtliche Maßnahmen erforderlich:
Beschluss des Einzelhandelskonzeptes als zentrale Grundlage zur Standortsteuerung des Kirchheimer Einzelhandels, inkl. Beschluss des Standort- (zentrale Ver-
53
sorgungsbereiche, Ergänzungsstandorte) und Sortimentskonzepts (Sortimentsliste).
Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes in verbindliches Planungsrecht durch die
Anpassung von Bebauungsplänen an das Standort- und Sortimentskonzept sowie
die Einbindung in Bebauungspläne bei konkreten Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben.
Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes und Anpassung an die aktuelle Situation in Kirchheim u. T. alle fünf bis sieben Jahre.
Nachstehende Abbildung 11 stellt nochmals die drei wesentlichen Säulen des Zentrenkonzeptes dar. Auch zukünftig sollen sog. zentrenrelevante Sortimente in der Innenstadt
konzentriert werden und im Gegenzug in den sonstigen Gebieten ausgeschlossen werden. In erster Linie soll damit eine ungeregelte Einzelhandelsansiedlung an dezentralen
Standorten verhindert werden. An dieser Stelle ist nochmals zu betonen, dass die Grundlinien des Einzelhandelskonzeptes in der Stadt Kirchheim u. T. bereits seit Jahren erfolgreich umgesetzt werden.
Abbildung 11:
Attraktivitätssteigerung der
Innenstadt
Die Säulen des Zentrenkonzeptes der Stadt Kirchheim u. T.
Sicherung und
Weiterentwicklung
der
Nahversorgung
• Sicherung und
Weiterentwicklung
der Innenstadt
• Sicherung der
bestehenden
Betriebe
• Forcieren der
Entwicklung
attraktiver
Einzelhandelsangebote in der
Einkaufsinnenstadt
und am
Steingauquartier
• Ausbau der
Nahversorgung,
insbesondere für
die Wohngebiete in
Randlagen
• keine Nahversorgungsangebote
an dezentralen
autoorientierten
Standorten
Entwicklung von
Fachmarktstandorten
mit nichtzentrenrelevanten
Sortimenten
• Entwicklung von
Standorten zur
Ansiedlung von
Fachmärkten
• Anpassung der
Bebauungspläne
und Ausschluss von
zentrenrelevanten
Sortimenten in den
Gewerbegebieten
Quelle: GMA 2012
54
3.
Standortkonzeption
Zur Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist die räumliche Konzentration
zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeblich. Es tragen jedoch auch die sog. Komplementärnutzungen aus dem Freizeit- und Dienstleistungsbereich, öffentliche Einrichtungen, die Verkehrssituation sowie städtebauliche Gegebenheiten eine Rolle in der Identifikation zentraler Versorgungsbereiche (siehe Kapitel III: Rechtliche Rahmenbedingungen).
Für Kirchheim u. T. können auf Grundlage der Einzelhandelsstruktur, komplementären
Dienstleistungen und städtebaulichen Gegebenheiten die in Karte 6 dargestellten zentralen Versorgungsbereiche, Sonderstandorte und Ergänzungsstandorte abgegrenzt werden.
3.1
Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt”
Zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ wurden insbesondere
städtebauliche Aspekte zugrunde gelegt. Bei der räumlichen Definition des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind neben dem Einzelhandel als bestimmendes Element
auch Komplementärnutzungen (z. B. Verwaltungs-, Kultur- und Freizeiteinrichtungen) berücksichtigt. Im Ergebnis kann das in Karte 7 dargestellte Gebiet als zentraler Versorgungsbereich der Stadt Kirchheim u. T. ausgewiesen werden.
Die Innenstadt nimmt nicht nur eine Versorgungsfunktion für die Stadt Kirchheim u. T.,
sondern auch für das gesamte überörtliche Marktgebiet von Kirchheim wahr. Neben einer
lokalen ist somit auch eine wichtige regionale Versorgungsfunktion zu konstatieren. Eine
Bedeutung für die Marktreichweite besitzen in diesem Zusammenhang insbesondere
Magnetbetriebe wie z. B. Esprit, Intersport, Modehaus Bantel. Ihr Angebot wird durch eine
Vielzahl attraktiver, oftmals inhabergeführter wie filialisierter Fachgeschäfte ergänzt. Die
Stärke dieses Versorgungsstandortes definiert sich demnach nicht nur durch das Vorhandensein großflächiger, überörtlich ausstrahlender Magnetbetriebe, sondern vielmehr auch
durch sein stark differenziertes Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot wie auch
durch seine Kompaktheit und Multifunktionalität. Der hohe Anteil an Fachgeschäften
zeichnet dabei die Individualität der Einkaufsinnenstadt Kirchheims mit aus.
55
Karte 6:
Zentrenkonzept Kirchheim u. T.
Zentraler Versorgungsbereich
Sonderstandort
Einzelhandelsbetriebe
Quelle: Kartengrundlage Stadt Kirchheim
56
Im zentralen Versorgungsbereich wurden etwa 221 Einzelhandelsbetriebe erfasst, die
eine Verkaufsfläche von rund 44.595 m² umfassen.
Das Spektrum der Komplementärnutzungen umfasst in der Innenstadt mehr als 250 zusätzliche Betriebe. Neben gastronomischen Einrichtungen, Beherbergungsbetrieben,
Banken, Versicherungen und Reisebüros sind öffentliche (z. B. Rathaus) als auch kulturelle Einrichtungen (z. B. Kirchen, Museum) zu nennen. Etwa die Hälfte der Komplementärnutzungen entfällt dabei auf Dienstleistungsbetriebe (Arzt, Frisör, Reisebüro etc.). Etwa
ein Drittel der Komplementärnutzungen wird durch Angebote der Gastronomie und Hotellerie eingenommen.
Im zentralen Versorgungsbereich bestehen v. a. in Zusammenhang mit dem Steingauquartier neue Flächenpotenziale zur Entwicklung des Einzelhandels. Mit einer entsprechenden Entwicklung könnten dort Betriebe (kleinstrukturiert) angesiedelt werden, die die
Struktur der Innenstadt ergänzen. Damit kann die Einzelhandelsstruktur weiter aufgewertet werden. Es bleibt jedoch zu berücksichtigen, dass mit der Entwicklung des Steingauquartiers keine Konkurrenzlage zur Altstadt geschaffen werden sollte und sich die Einzelhandelsangebote in ihrer Charakteristik (Preisniveau, Betriebstyp etc.) zum Angebot in
der Altstadt abheben sollten, so dass eine Arbeitsteilung zwischen den Standorten entsteht.
Die Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes im zentralen Versorgungsbereich
sollte im Schwerpunkt mit Sortimenten des zentrenrelevanten Bereiches erfolgen. Insbesondere für filialisierte Anbieter mit umfassenderen Flächenansprüchen (z. B. H&M) zeigt
sich dabei die Herausforderung, Flächenangebote zu schaffen. Um in der Kernstadt entsprechende Flächen anbieten zu können, sollten insbesondere auch die Zusammenlegung von Ladeneinheiten zu größeren Verkaufsflächen, der Einbezug von Obergeschossen sowie die Verlagerung von Nutzungen (z. B. Volksbank am Marktplatz) in Erwägungen einbezogen werden.
Dabei bleiben die städtebaulichen Steuerungsmöglichkeiten jedoch begrenzt. Gleichermaßen bleibt auch zu berücksichtigen, dass gerade das Zusammenspiel unterschiedlicher
Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und öffentliche Einrichtungen) die Charakteristik des zentralen Versorgungsbereiches ausmachen und Synergien zwischen den unterschiedlichen Nutzungen bestehen. Damit sollte neben der Stärkung und dem Ausbau des Einzelhandels auch die Bewahrung dieses „Mix“ das Ziel sein,
um eine (auch über Ladenöffnungszeiten hinaus gehende) belebte Altstadt zu sichern.
57
Karte 7:
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt und des
Sonderstandortes „Steingauquartier“
Standortbereiche:
Zentraler Versorgungsbereich
Sonderstandort
Einzelhandelsbestand:
Größenklassen
> 1.500 m² VK
800 m² bis < 1.500 m² VK
400 m² bis < 800 m² VK
100 m² bis < 400 m² VK
< 100 m² VK
Branchen
Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf,
Bodenbeläge
Komplementärnutzungen
Dienstleistungen
Gastronomie / Hotellerie
Freizeit / Kultur
öffentliche Einrichtungen
Bildungseinrichtungen
Handwerk / Gewerbe
Quelle: Kartengrundlage Stadt Kirchheim; GMA-Bearbeitung 2012
58
3.2
Sonderstandort „Steingauquartier“
Das Steingauquartier stellt als Entwicklungsareal einen Sonderstandort dar. Dieser soll
dem städtebaulichen Konzept folgend als durchmischtes Quartier konzipiert sein. Demnach sollen Wohnen sowie kleinflächiger Handel und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs zu einem belebten Stadtquartier führen.
Zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung befindet sich das Steingauquartier in einer Planungsphase.
Um dem Ziel des durchmischten Quartiers nachzukommen und Handel zu ermöglichen,
wird der Standort als Sonderstandort „Steingauquartier“ ausgewiesen.
Wesentlich ist dabei, dass der Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit liegen soll (d. h.
< 800 m² V), um dem Entstehen eines „Konkurrenzstandortes“ zur Einkaufsinnenstadt
vorzubeugen. Mit kleinen Verkaufsflächen – wie sie im städtebaulichen Konzept derzeit
vorgesehen sind – können quartiersbezogene Angebote geschaffen werden, welche keine
Wettbewerbssituation zur Einkaufsinnenstadt hervorrufen werden. Ebenfalls in dem geplanten Einzelhandelsriegel mit Orientierung zum Nanz-Center (siehe dazu auch Abbildung 12 in Kapitel IX.1) sollen Verkaufsflächen bleiben die Verkaufsflächen unterhalb der
Großflächigkeit und dienen damit der Ergänzung von Einzelhandelsnutzungen wie z. B.
Lebensmitteln etc.
Weitere Regelungen zu Sortimenten etc. können im Rahmen der Bebauungs- und Genehmigungsplanung vorgenommen werden.
59
3.3
Zur Sicherung und Stärkung des vorhandenen zentralen Versorgungsbereiches der Stadt
Kirchheim u. T. ist eine abgestimmte Einzelhandelssteuerung vor allem in den nicht integrierten / dezentralen Standortlagen von Bedeutung. Für Einzelhandelsbetriebe an diesen
Standorten sind die zentrenrelevanten Sortimente auf einen Verkaufsflächenanteil von
max. 3 % bzw. 350 m² VK, entsprechend den regionalplanerischen Vorgaben (Plansatz
2.4.3.2.4 – Absatz 3), begrenzt. Die Ergänzungsstandorte sind in der Karte 8 überblicksartig dargestellt.
In den dezentralen Standortbereichen (v. a. Gewerbegebietslagen) ist die Anpassung
alter Bebauungspläne i. S. eines Ausschlusses zentrenrelevanter Sortimente bereits in
Teilen vollzogen. Dennoch zeigt die Bestandsanalyse, dass das größte Verkaufsflächenwachstum in den vergangenen Jahren in der Innenstadt (v. a. Nanz-Center) und nicht in
dezentralen Lagen stattgefunden hat. Daran zeigt sich, dass das Zentrenkonzept greift: es
herrscht eine Arbeitsteilung zwischen Innenstadt und Gewerbegebietslagen.
Das Einzelhandelsangebot an dezentralen Standorten ist in Kirchheim u. T. bisher wenig
ausgeprägt. Vor dem Hintergrund der Ansiedelung von Fachmärkten zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes und zum Ausgleich von Branchendefiziten, sollten zukünftig gezielt Flächen für eine gebündelte Ansiedlung von Fachmärkten i. S. von Fachmarktzentren näher beschrieben werden.
Diesen Standorten kommt aufgrund des Angebotes eine ebenfalls hohe regionale Versorgungsfunktion zu. Im Ergebnis tragen auch sie zur Gewährleistung und Sicherung der
mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Kirchheim u. T. bei.
Für Kirchheim können folgende Ergänzungsstandorte identifiziert werden:
Schöllkopfstraße: Zum aktuellen Zeitpunkt befinden sich auf der als Ergänzungsstandort definierten Fläche keine Einzelhandelsnutzungen. Im Rahmen der strukturellen Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Kirchheim u. T. soll der Standort
als Fachmarktstandort entwickelt werden. Aktuell fehlen in Kirchheim geeignete
Flächenpotenziale, um an integrierten Standorten größere Flächenkonzepte zu realisieren. Der Standort ist gut mit dem Pkw erreichbar und verfügt, durch die unmittelbare Lage am Bahnhof von Kirchheim, über eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr.
60
Karte 8:
Ergänzungsstandorte Schöllkopfstraße und Hegelstraße
Legende:
Einzelhandelsbestand:
Größenklassen
> 1.500 m² VK
800 m² bis < 1.500 m² VK
400 m² bis < 800 m² VK
100 m² bis < 400 m² VK
< 100 m² VK
Branchen
Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf,
Bodenbeläge
61
Hegelstraße: Die Hegelstraße ist Bestandteil des Gewerbegebietes und im Regionalplan als Ergänzungsstandort beschrieben. Am Standort sind bereits großflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig (Möbel König, BayWa). Im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung bietet der verkehrlich gut erreichbare Standort Möglichkeiten zur Entwicklung von Fachmarktangeboten. Der Standort ist als autokundenorientiert zu bezeichnen und entsprechend gut mit dem Pkw erreichbar. Eine Anbindung an den öffentlichen Verkehr erfolgt durch die Bushaltestellen Hegelstraße
und Lindorfer Weg.
In allen übrigen Gewerbegebietslagen im Kirchheimer Stadtgebiet, d. h. diejenigen Bereiche, die nicht als Ergänzungsstandorte ausgewiesen sind, ist eine weitere großflächige
Einzelhandelsentwicklung generell zu vermeiden, um die nötige Konzentration des Einzelhandels auf die ausgewiesenen Ergänzungsstandorte gewährleisten zu können und
eine unkontrollierte Zersiedelung des Einzelhandels im Stadtgebiet zu verhindern. Ausnahmen davon bilden Entwicklungen zur Sicherung und Stärkung der Nahversorgungssituation in den Stadtteilen.
Regionalplanerisch ist der Standort um die Hegelstraße als Ergänzungsbereich vorgesehen. Für Planungen außerhalb dieses vorgesehenen Ergänzungsbereiches bedarf es
einer Prüfung und eines Nachweis der Erfordernis (Plansatz 2.4.3.2.5 – Absatz 2). Aufgrund der eingeschränkten Flächenverfügbarkeit mit einer Eignung als Fachmarktstandort
sowie vor dem Hintergrund der städtebaulichen Zielsetzung, das brachliegende Areal zu
entwickeln, ergeben sich entsprechende Begründungen.
4.
Sortimentskonzept
Das Sortimentsleitbild als zweiter wesentlicher Baustein des Einzelhandelskonzeptes bildet in Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels in Kirchheim u. T. gezielt
gesteuert werden kann.
62
Im bestehenden Einzelhandelskonzept 2004 wurde bereits eine Sortimentsliste für Kirchheim u. T. aufgestellt, wobei die spezifischen Gegebenheiten der Stadt bzw. des Einzelhandels Eingang gefunden haben. Die bestehende Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes 2004 wurde vor dem Hintergrund der aktuellen Erhebungen und Entwicklung in
Kirchheim überprüft (vgl. Übersicht 1).
Dabei wurden folgende Veränderungen vorgenommen.
Blumen, Tiere, Zooartikel, Tierpflegeartikel, Tiernahrung werden den zentrenrelevanten Sortimenten entnommen und den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten
zugeordnet. Aktuell befinden sich keine wesentlichen Anbieter von Tierbedarf in
der Einkaufsinnenstadt. Einzig als Randsortiment in den Lebensmittel- und Drogeriemärkten sind Tierbedarfe, jedoch in einem stark eingeschränkten Umfang, vorhanden. Die Entwicklung von Angeboten im zoologischen Bereich erfordert entsprechende Flächenangebote, welche in der Einkaufsinnenstadt von Kirchheim u.
T. nur schwer umgesetzt werden können. Hinzu kommt, dass Tierbedarf in der
Vergangenheit aufgrund großer Packungsgrößen (z. B. Hundefutter) etc. eine stärkere Autokundenorientierung erfahren hat. Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich
für Kirchheim u. T. die Entwicklung von Tierfachmarktangeboten außerhalb des
zentralen Versorgungsbereiches, so dass Blumen, Tiere, Zooartikel, Tierpflegeartikel und Tiernahrung den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden.
Für das Sortiment Sportartikel wurden Sportgroßgeräte und Fahrräder dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich entnommen. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs in Kirchheim gibt es derzeit keinen Anbieter für Sportgroßgeräte
und Fahrräder. Um Ansiedlungsoptionen für (ggf. großflächigen) Einzelhandel für
Sportgroßgeräte und Fahrräder an den dezentralen Ergänzungsstandorten zu ermöglichen, erfolgt die Zuordnung zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten.
In den Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente wurden Baby- und Kleinkinderartikel aufgenommen. Bisher wurden diese in der Kirchheimer Sortimentsliste nicht explizit geführt. Um eine Entwicklung von Fachmarktangeboten zu ermöglichen, wurde das Sortiment im nichtzentrenrelevanten Bereich aufgeführt. Die
spezialisierten Babyfachmärkte bieten v. a. großteilige Ausstattungen für Kinder /
Babys an wie Kinderwagen, Kindermöbel, sperrige Spielgeräte (Räder, Rutschfahrzeuge) u. a. m. Diese Artikel erfordern eine entsprechende Verkaufsflächenausstattung und werden zum Abtransport vorrangig mit dem Kfz angefahren. Damit
kann für den zentralen Versorgungsbereich kein unmittelbarer Mehrwert abgleitet
63
werden, so dass die Realisierung von Baby- und Kleinkinderfachmarktangeboten
an dezentralen Standorten keine negativen Auswirkungen für die Funktion der Innenstadt ergeben. Kinderbekleidung und Kleinspielzeug hingegen bleiben davon
unberührt und sind weiterhin als zentrenrelevante Sortimente (Bekleidung, Spielwaren) zu bewerten.
Übersicht 1: Sortimentsliste
Sortimentsliste Kirchheim u. T.
zentrenrelevante Sortimente
*
Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk*
Reformwaren
Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf,
Zeitschriften, Bücher, Briefmarken
Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika, Pharmazeutika
Oberbekleidung, Wäsche, Kürschnerwaren, Wolle, Kurzwaren/Handarbeiten, Stoffe, sonstige Textilien u.ä.
Schuhe, Lederbekleidung, Leder- und
Galanteriewaren, Modewaren inkl. Hüte
und Schirme, Orthopädie
Spielwaren und Bastelartikel
Sportartikel (inkl. Bekleidung), außer
Sportgroßgeräte und Fahrräder
Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Stahlwaren
Uhren, Schmuck, Silberwaren
Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren
u. ä.
Musikalienhandel, Tonträger
optische und feinmechanische Erzeugnisse
Haus- und Heimtextilien, Gardinen und
Zubehör
Elektrowaren/Unterhaltungselektronik
(braunes Sortiment) , Kleinelektrogeräte
Beleuchtungskörper
Waffen und Jagdbedarf
nicht zentrenrelevante Sortimente
Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Beschläge, Eisenwaren und
Werkzeuge, Badeeinrichtungen und –
ausstattung, Sanitär/Fliesen, Rollläden,
Gitter, Rollos, Markisen
Blumen, Tiere, Zooartikel, Tierpflegeartikel, Tiernahrung
Heimcomputer
Elektrowaren (weißes Sortiment ohne
Kleinelektrogeräte)
Teppiche / Bodenbeläge
Holz, Bauelemente wie z.B. Fenster, Türen
Herde, Öfen
Pflanzen und Zubehör, Pflege und Düngemittel, Torf und Erde, Pflanzengefäße,
Gartenmöbel, Gartenwerkzeuge, Zäune,
Gartenhäuser, Gewächshäuser, Naturhölzer u.ä.
Campingartikel
Brennstoffe/Mineralölerzeugnisse
Kfz/Motorräder/Mopeds/, Kfz-Zubehör /
Rasenmäher, Motorrad- und Fahrradzubehör
Möbel und Büromöbel
Küchen
Sportgroßgeräte und Fahrräder
Baby- und Kleinkinderartikel
Nahrungs- und Genussmittel sind grundsätzlich zentrenrelevante bzw. nahversorgungsrelevante
Sortimente, auf Grund des Betriebstypencharakters eines modernen Discounters oder Vollsortimenters und auch eines Getränkemarktes ist hier jedoch Abwägungsspielraum gegeben.
Quelle: GMA-Empfehlungen auf Grundlage der Standortverteilung der Sortimente bei der GMA-Erhebung
2004, Aktualisierung 2012
64
5.
Nahversorgungskonzeption
Die Nahversorgungssituation in Kirchheim u. T. stellt sich überwiegend als gut dar. Die
Versorgungssituation mit der Erreichbarkeit der Märkte ist in Karte 9 dargestellt. Dabei
wird ersichtlich, in welchen Teilbereichen keine (fußläufige) Nahversorgung besteht.
Bezogen auf die Stadtteile und Lagen im Stadtgebiet können folgende Aussagen abgeleitet werden:
Die Kernstadt umfasst mit dem großflächigen SB-Warenhaus Marktkauf sowie
zwei Lebensmittelmärkten (Norma, Rewe) ein umfassendes Nahversorgungsangebot. Nördlich der Kernstadt wird die Versorgung durch die Lebensmittelmärkte Aldi
und Penny (Schlierbacher Straße / Wangerhaldenstraße) sicher gestellt. Östlich
der Kernstadt trägt der Teblig-Markt (Hülenbergstraße) zur Nahversorgung bei,
wobei dieser aufgrund des türkischen Warenangebotes eine spezifische Zielgruppe
anspricht. Hinzu kommen der Lidl-Markt und Edeka in der Jesinger Straße bzw. am
Öschweg. Die Gebiete südlich der Kernstadt werden durch den innerstädtischen
Rewe-Markt in der Dettinger Straße sowie den Aldi-Markt am Südbahnhof versorgt.
Hinzu kommt der türkische Selim Markt am Südbahnhof, der ebenfalls eine spezifische Zielgruppe anspricht. Westlich der Kernstadt wird die Versorgung durch den
EAktiv-Markt und Lidl in der Stuttgarter Straße gewährleistet. Zu den Lebensmittelmärkten kommen im gesamten Stadtgebiet Bäckerei- und Metzgereibetriebe, die
ebenfalls zur kurzfristigen Nahversorgung beitragen.
Im Ötlingen besteht mit zwei Bäckern, einem Metzger sowie dem Lebensmittelmarkt Cap ein angemessenes Nahversorgungsangebot. Weitere Angebote befinden sich in der Stuttgarter Straße (EAktiv-Markt, Lidl) und liegen in einer Entfernung von ca. 600 – 900 m vom Kern Ötlingens. Handlungsbedarf ist damit nicht
gegeben; Ziel sollte es jedoch sein, die bestehenden Betriebe zu sichern.
Der Stadtteil Jesingen umfasst ein stark eingeschränktes Angebot zur Nahversorgung. Das Nahversorgungsangebot setzt sich im Wesentlichen aus zwei Bäckereibetrieben, einem Metzgereibetrieb, dem Mühlenlädle und dem Betrieb „Radiergummi“, der ein geringes Warenangebot an Lebensmitteln, Schreibwaren und Zeitschriften führt, zusammen. Damit kann die Versorgungslage in Jesingen als nicht
65
ausreichend beschrieben werden. Die nächst gelegenen Lebensmittelmärkte befinden sich in der Jesinger Straße und am Öschweg (Lidl, Edeka). Handlungsbedarf besteht in der Sicherung der bestehenden Versorgung durch die Bäckereibetriebe und ggf. dem Ausbau der Nahversorgung durch einen neuen Lebensmittelanbieter. Aufgrund eines eingeschränkten Bevölkerungspotenzials im Stadtteil Jesingen, können sog. Kleinflächenkonzept eine Möglichkeit bieten, die Nahversorgung vor Ort zu ermöglichen.
In Lindorf wird die Nahversorgung durch den Lindorfer Laden gewährleistet. Der
kleinflächige Betrieb bietet neben Backwaren ein eingeschränktes Lebensmittelangebot für den kurzfristigen Bedarf an. Vor dem Hintergrund des geringen Bevölkerungspotenzials in Lindorf ist eine Verbesserung der Nahversorgung kaum zu gewährleisten. Ziel sollte es aber sein, den bestehenden Betrieb in seinem Fortbestehen zu sichern.
Die Nahversorgung in Nabern erfolgt durch den Edeka-Markt mit integriertem Bäckerei-Betrieb. Ergänzend bietet der Hofladen Gölz eigene Erzeugnisse zum Verkauf. Mit dem Edeka-Markt ist die Versorgungssituation in Nabern als gut einzustufen, so dass - außer in der Sicherung der bestehenden Betriebe - kein Handlungsbedarf besteht.
Defizite in der Nahversorgung bestehen in den Gebieten Schafhof, Aichelbergstraße sowie südlich der Bahnlinie (Galgenberg, Nägelestal). In Schafhof wird
die Versorgung einzig durch einen Metzgereibetrieb aufrecht erhalten, der zusätzliche ein kleines Warenangebot an Frischeprodukten sowie Gemüse führt. In der
Aichelbergstraße wurden im Stadtteilzentrum Ladenflächen berücksichtig, welche
jedoch nur z. T. belegt sind. Das Angebot umfasst einen Bäckereibetrieb sowie einen kleinen Lebensmittelanbieter, der neben einem geringen Angebot an Nahrungs- und Genussmitteln auch Schreibwaren führt. Dabei wird der Lebensmittelanbieter nicht den Anforderungen an moderne Nahversorgungskonzepte (Warenangebot, Warenpräsentation etc.) gerecht. Die Teilbereiche südlich der Bahnlinie
(Galgenberg, Nägelestal) werden ebenfalls einzig durch Bäckereibetriebe versorgt.
Als Handlungsbedarf für die aufgezeigten Wohngebiete zeigt sich die Sicherung
der bestehenden Betriebe und ggf. ein Ausbau durch Kleinflächenkonzepte der
Lebensmittelbetriebe (z. B. nah & gut).
66
Karte 9:
Nahversorgungssituation in Kirchheim u. T.
Legende:
SB-Warenhaus
Großer Supermarkt
Supermarkt
Discounter
Radien der Erreichbarkeit der
Lebensmittelmärkte:
300-m-Radius
500 m-Radius
67
IX.
Bewertung von Entwicklungsstandorten in Kirchheim u. T.
Die Stadt Kirchheim u. T. konnte in der Vergangenheit den Einzelhandel in der Stadt weiterentwickeln und insbesondere die Innenstadt als Einzelhandelsstandort weiter stärken.
Dabei konnte die Zentralität seit 2004 um 6 %-Punkte erhöht werden. Für die Weiterentwicklung des Einzelhandels sucht die Stadt Kirchheim u. T. aktuell nach weiteren Flächenpotenzialen mit einer Eignung als kleinere Fachmarktstandorte. Im Folgenden werden als Einzelhandels- bzw. Fachmarktstandorte das innerstädtisch gelegene Steingauquartier, die Schöllkopfstraße sowie die Hegelstraße diskutiert. Ergänzend befasst sich
die Stadt Kirchheim u. T. im Rahmen von Überlegungen um Nahversorgungsstandorte mit
der Entwicklung eines Lebensmitteldiscountmarktes in der Tannenbergstraße. Der Standort sowie die Rahmenbedingungen dazu werden ebenfalls im Folgenden diskutiert.
1.
Innerstädtischer Standort „Steingauquartier“
Das Steingauquartier umfasst im Wesentlichen das ehem. Marktkauf-Areal im Kern der
Stadt Kirchheim. Auf dem Gelände des ehem. Marktkauf befindet sich das alte Gebäude
des SB-Warenhauses. Ergänzend sind vereinzelte Bebauungen (u. a. Filiale der Raiffeisen-Bank, leerstehendes ehem. Wohnhaus) auf dem überplanten Bereich des Steingauquartiers vorhanden.
Das Areal wird im Norden durch das Nanz-Center, im Osten durch die Kolbstraße, im Süden durch die Henriettenstraße und im Westen durch die Steingaustraße begrenzt. Über
die tangierenden Erschließungsstraßen ist das Quartier gut an das städtische Verkehrsnetz angebunden. Der ÖPNV bedient das Areal mit den Bushaltestellen „Steingaustraße“,
„Henriettenstraße“ und „Marktkauf“. Ebenso ist der Bahnhof mit einer Entfernung von ca.
300 m gut (fußläufig) erreichbar.
Für das Steingauquartier können folgende positive und negative Standorteigenschaften
aufgezeigt werden:
68
Tabelle 11:
Standorteigenschaften „Steingauquartier“
Positive Standorteigenschaften
Negative Standorteigenschaften
+
zentrale Lage in Kirchheim u. T.
−
+
gute verkehrliche Erreichbarkeit und Anbindung an den öffentlichen Verkehr
+
ebenes, ausreichend großes Areal mit guter
Eignung für Bebauung
+
umfassende Einkaufsmöglichkeiten im Umfeld (z. B. Lebensmittel im Nanz-Center)
−
eingeschränkte Parkmöglichkeiten (kostenpflichtiges Parken in Zusammenhang mit
Nanz-Center)
Bestandsobjekte auf Areal erfordern Abrissarbeiten
GMA 2012
1.1
Vorhabenplanung
Die Planungen für das Steingauquartier sehen eine Nutzung für Wohnen, Dienstleistungen und Einzelhandel vor. Der Einzelhandel ist für die Erdgeschossflächen um den Quartiersplatz sowie die das Plangebiet nördlich begrenzenden Gebäude vorgesehen. Um
eine städtebauliche Durchmischung und urbanen Charakter herzustellen ist durch das
städtebauliche Konzept die EG-Nutzung für Handel und / oder Dienstleistungen um den
Quartiersplatz zwingend vorgesehen. Die an die Parkflächen des Nanz-Areal angrenzende Einzelhandelsnutzung soll das „Puffer“ zwischen dem neuen Wohnquartier und der
bestehenden Einzelhandelsnutzung dienen. Mit dem Ziel, ein urbanes Quartier entstehen
zu lassen, sollen unterschiedliche Wohn- und Bauformen realisiert werden, die eine breite
Nachfragestruktur bedienen (Bauherrengemeinschaften, Stadthäuser u. a. m.). Ein Quartiersplatz sowie öffentliche Einrichtungen (Kindergarten) unterstreichen den Charakter
eines gemeinschaftlichen Quartiers (siehe auch Abb. 12).
Zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung lagen noch keine konkreten Einzelhandelsnutzungen für das Quartier vor. Im Groben bestehen Überlegungen zu folgenden Sortimenten:
Lebensmittel
Sportartikel / Bekleidung
Küchenfachgeschäft (Verlagerung aus Bestand)
69
Im Bereich um den Quartiersplatz sind etwa 20 Flächen für Einzelhandel oder Dienstleistungen mit ca. 100 – 150 m² vorgesehen. Die Einzelhandelsflächen im nördlichen Bereich
sollen eine Nutzung auf bis zu 799 m² VK ermöglichen.
1.2
Die Entwicklung des Steingauquartiers und die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen
kann dazu beitragen, die bestehende Brachen- / Sortimentsstruktur in der Innenstadt
sinnvoll zu ergänzen. Auf der anderen Seite soll kein „Konkurrenzstandort“ zu den innerstädtischen Lagen geschaffen werden. Mit der Entwicklung von Einzelhandelsflächen besteht auf der einen Seite die Möglichkeit, größere Bauflächen zu realisieren, als sie in der
Innenstadt aufgrund der kleinteiligen Gebäudestrukturen möglich sind. Damit könnten
Retail-Marken angesiedelt werden, für welche z. Zt. in der Kernstadt keine Verkaufsflächen bereit gestellt werden können. Auf der anderen Seite sollte mit der Entwicklung des
Areals keine „Konkurrenzlage“ zu innerstädtischen Angeboten geschaffen werden, die
dazu beitragen könnte, den Einzelhandelsschwerpunkt hinsichtlich der Bedeutung des
Angebotes, zu verlagern. Ebenso besteht die Gefahr, dass mit der Schaffung neuer Einzelhandelsflächen bestehende Betriebe der Innenstadt ihren Standort verlagern und damit
Leerstände entstehen können. Einer entsprechenden Entwicklung sollte entgegen gewirkt
werden.
Die Realisierung von Einzelhandelsnutzungen im nördlichen Bereich des Steingauquartieres ist eng mit dem städtebaulichen Konzept für das Plangebiet verbunden. In der Ansiedelungsentscheidung spielt neben der realisierbaren Verkaufsfläche auch der Mietpreis
eine Rolle bei den Betreibern. Aufgrund des städtebaulichen Konzeptes mit entsprechenden architektonischen Qualitätsansprüchen sind mitunter höhere Mietpreise zu erwarten,
als an Fachmarktstandorten mit der Möglichkeit, eher einfache Architekturen umzusetzen.
Um keinen „Konkurrenzstandort“ zu der Kernstadt als Haupteinkaufslage zu schaffen,
sollten in der Ansiedlung konkrete Überlegungen hinsichtlich der Attraktivität eines Sortimentes für die Innenstadt angestellt werden. Sortimente, die eine hohe Kundenfrequenz
erzeugen, die dem allgemeinen Bedarfsbereich zugeordnet werden können (d. h. keine
hohe Spezialisierung aufweisen) und leicht zu transportieren sind, sollten verstärkt in der
70
Kernstadt angesiedelt werden. Hingegen sind Sortimente, die z. B. aufgrund einer Spezialisierung eine bestimmte Kundengruppe ansprechen, auch am Planstandort des Steingauquartieres denkbar, ohne Bedeutungsschwerpunkte der Einkaufsinnenstadt zu verschieben.
Bezogen auf die geplanten Sortimente können demnach folgende Aussagen abgeleitet
werden:
Die Ausstattung mit Lebensmitteln ist in Kirchheim u. T. derzeit unterdurchschnittlich, verglichen mit Kommunen ähnlicher Größenordnung. Die Ansiedlung eines
weiteren Lebensmittelmarktes kann vor diesem Hintergrund grundsätzlich als positiv gewertet werden. Dabei bleibt jedoch abzuwägen, welche Verkaufsflächen mit
dem geplanten städtebaulichen Konzept realisiert werden können bzw. welche
Verkaufsflächen erforderlich sind, um einen Wettbewerber für den Standort gewinnen zu können. Ergänzend können hochwertige Angebote aus den Bereichen
Spezialitäten und Delikatessen (z. B. Käse und Wein; Schokolade), auch in Form
kombinierter Angebote (Gastronomie und Verkauf), oder ein Bio-Supermarkt das
Sortiment ergänzen sowie Angebote aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich (z. B.
Bäckerei, Obst & Gemüse) die Belebung des Quartiers fördern.
Der Sortimentsbereich Sportartikel und Outdoor ist derzeit in Kirchheim u. T. mit
nur zwei Fachgeschäften abgedeckt. Beide befinden sich in der Einkaufsinnenstadt. Während Intersport eine breite Palette an Sportbekleidung und -artikeln anbietet, ist das Fachgeschäft „Team Sportif“ stark auf Trendsportarten (Skaten, Surfen) ausgerichtet. Eine sinnvolle Ergänzung des Bestandes wird durch einen discount-orientierter Anbieter (z. B. Decathlon) im Sport- und / oder Outdoorbereich
gesehen.
Im Bereich Bekleidung weist Kirchheim u. T. eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung auf. Darin wird auch die Bedeutung von Kirchheim als Mittelzentrum und die Versorgungsfunktion für das Umland unterstrichen. Bezogen auf
die Verkaufsflächenausstattung kann für Kirchheim u. T. zunächst kein weiterer
Bedarf abgeleitet werden. Hingegen kann aus dem Marken-Portfolio ein Bedarf
abgeleitet werden: derzeit sind v. a bekannte Marken im mittleren bis geringen
Profilierungsbereich ansässig. Insbesondere auch mit Blick auf eine Zielgruppenorientierung kann mit weiteren Marken (z. B. H & M, S.Oliver) die Attraktivität der
71
Kirchheimer Einkaufsinnenstadt weiter gestärkt werden. Dabei sollte jedoch der
Schwerpunkt der Ansiedlung von Bekleidung - insbesondere Magnetbetrieben - in
der Kernstadt Kirchheims liegen, da diese Angebote eine hohe Kundenfrequenz
erzeugt und damit zur Belebung der Geschäftslagen maßgeblich beitragen.
Interesse an dem neuen Standort im Steingauquartier zeigt auch ein in Kirchheim
bestehendes Küchenfachgeschäft. Mit der Verlagerung wird die Branche insgesamt nicht wesentlich verändert. Das Sortiment „Küchen“ weist einen hohen Spezialisierungsgrad auf und spricht eine spezifische Kundengruppe an. Damit tritt das
Sortiment nicht in Konkurrenz zu Einkaufslagen in der Kernstadt. Eine Realisierung auf dem Steingauquartier wird aus gutachterlicher Sicht befürwortet.
Weitere Sortimente für die Entwicklung des Einzelhandels am Steingauquartier
könnten z. B. Blumen, Uhren / Schmuck, Fotografie, Bettwaren / Heimtextilien sowie Wohndekor (wie Nanu Nana) sein, die keine unmittelbare „Konkurrenz“ zur
Altstadt erzeugen.
1.3
Die Entwicklung des Steingauquartiers kann aus städtebaulicher Sicht grundsätzlich begrüßt werden. Mit der Nachnutzung des ehem. Marktkaufareals werden im innerstädtischen Bereich neue Wohnmöglichkeiten geschaffen, die aufgrund des Konzeptes eine
hohe Qualität erwarten lassen. Die Ergänzung durch Einzelhandel ist, insbesondere hinsichtlich der räumlichen Angliederung an den zentralen Versorgungsbereich der Stadt,
eine gute Option, den Bestand in Kirchheim u. T. sinnvoll zu ergänzen und das Quartier in
den Bestand einzubinden.
Es bleibt jedoch auch zu berücksichtigen, dass mit dem Steingauquartier keine Konkurrenzlage zur Altstadt als zentrale Einkaufslage geschaffen werden sollte. Nutzungen, die
aufgrund ihrer Flächenanforderungen und des Sortimentes das Angebot im Altstadtbereich ergänzen können, sollten vorrangig dort angesiedelt werden. Demnach sollte das
Steingauquartier – ebenso wie das Nanz- und Teck-Center – dafür genutzt werden, einzelne Angebote zu schaffen, für die keine ausreichenden Verkaufsflächenangebote im
Altstadtkern geschaffen werden können und die sich aufgrund ihrer Spezifika (Betriebstyp,
Zielgruppe, Preisniveau etc.) von den Angeboten in der Altstadt differenzieren. Verlage72
rungen von bestehenden Einzelhandelsbetrieben aus dem Altstadtkern in das Steingauquartier sollten dabei vermieden werden. Ziel sollte es nach wie vor sein, den Schwerpunkt der Einzelhandelsnutzungen im Altstadtkern zu setzen. Dazu gehört auch, Magnetbetriebe – soweit möglich – vorrangig im Altstadtbereich anzusiedeln.
Die Entwicklung des Steingauquartiers zu einem urbanen Stadtquartier trägt insgesamt
auch zu einer städtebaulichen Aufwertung des Bereiches bei. Ergänzend sollten städtebauliche und gestalterische Maßnahmen in der Bahnhofstraße / Kolbstraße geprüft werden, um den Bahnhof als ein „Eingangstor“ nach Kirchheim besser an die Einkaufsinnenstadt anzubinden und die Orientierung in die Einkaufsinnenstadt zu erleichtern.
In konkrete Überlegungen zu Sortimenten und Betreiberkonzepten sind v. a. die folgenden Fragestellungen zu diskutieren:
Sind die Verkaufsflächenansprüche und Mietbedingungen mit dem städtebaulichen Konzept vereinbar?
Sind die Sortimente bzw. Nutzungen hinsichtlich der Einkaufsattraktivität, Spezialisierung, Zielgruppenansprache an dem Standort sinnvoll bzw. werden Konkurrenzen mit der Kernstadt vermieden?
73
Abbildung 12:
Städtebauliches Konzept zum Steingauquartier
Quelle: KLE Freie Architekten
74
2.
2.1
Fachmarktstandorte „Schöllkopfstraße“ und „Hegelstraße“
Entwicklungstrends im Fachmarktsektor
In den vergangenen Jahren hat die Fachmarktbranche ein enormes Wachstum erfahren,
das nach wie vor anhält. Die Mobilität, das hohe Preisbewusstsein sowie die Informiertheit
der Bevölkerung führen dazu, dass Fachmarktangebote eine hohe Beliebtheit erfahren.
Entsprechend dem Betriebskonzept können diese auf einer vergleichsweise großen Fläche, Waren zu günstigen Preisen anbieten, wobei die Selbstbedienung im Vordergrund
steht. Rationalisierung (geringer Personalstock, rationelle Lagerhaltung etc.) und oftmals
periphere Lagen, ebenso wie Systemzugehörigkeit (Filialisierung, Franchise) ermöglichen
Einsparpotenziale, die über die Preise an die Kunden weiter gegeben werden können.1
Bei den projektierten Einzelhandelsnutzungen handelt es um Fachmärkte. Dieser Betriebstyp wird wie folgt definiert:2
„Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites
und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z.B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt
für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell
niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet.
Der Standort ist i. d. R. autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z. B. Drogeriemarkt) werden
überwiegend Innenstadtlagen gewählt. Je nach Sortiment sind mehr als in anderen
Betriebsformen im Einzelhandel die Abnehmer auch gewerbliche Kunden (z. B.
Handwerker beim Sanitär- und Fliesenfachmarkt und beim Installationsfachmarkt)
oder Dienstleistungsbetriebe (z. B. Gaststätten beim Drogeriemarkt und beim Getränkefachmarkt). Die Verkaufsverfahren sind Selbstbedienung und Vorwahl, meist
mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Kundenberatung.“
Ein Fachmarktzentrum ist eine Ansammlung von mittel- bis großflächigen Fachmarktoder fachmarkt-ähnlichen Geschäften (vermietbare Fläche zumindest 4.000 m²) aus verschiedenen Branchen des Nonfood-Einzelhandels. Im Gegensatz zu einer Fachmarkt-
1
vgl. BBE Handelswissen.
2
Quelle: Katalog E. Begriffsdefinitionen zu Handel und Distribution, 5. Ausgabe; Institut für
Handelsforschung an der Universität zu Köln, 2006.
75
agglomeration wird ein Fachmarktzentrum von einem Betreiber verwaltet und vermarktet.
Ein Fachmarktzentrum stellt somit eine Sonderform des Einkaufszentrums dar.
Die Ansiedlung von Fachmärkten erfordert ein Mindestangebot an Flächenkapazitäten.
Neben den flächenintensiven Formen wurde in jüngerer Vergangenheit z. T. auch Innenstadt-Konzepte entwickelt, die mit kleineren Verkaufsflächen an zentralen Standorten realisiert werden können.1
2.2
Standortdiskussion „Schöllkopfstraße“ und „Hegelstraße“
2.2.1
Beschreibung der Standorte
Die Potenzialfläche in der Schöllkopfstraße befindet sich östlich des Bahnhofs von
Kirchheim u. T. Im Süden wird das Areal durch die Bahnlinie bzw. die Erschließungsflächen zum Bahnhof, im Westen durch die Humboldtstraße begrenzt. In nördlicher Richtung
schließt die Schöllkopfstraße die Potenzialfläche ab.
Mit der unmittelbaren Lage am Bahnhof kann das Areal als noch zentral gelegen eingestuft werden. Von der Einkaufsinnenstadt bzw. dem Nanz-Center ist das Areal mit einer
Entfernung von ca. 900 m zu erreichen.
Die Potenzialfläche liegt derzeit brach, einzig ein Betrieb für Motorboote befindet sich im
westlichen Bereich der Fläche. Die Umgebungsnutzung ist durch das Bahnhofsumfeld im
Süden und Osten, sowie Wohnnutzung in westlicher und nördlicher Richtung gekennzeichnet.
Verkehrlich ist die Potenzialfläche gut angebunden. Die Schöllkopfstraße bindet die Lage
an die übergeordneten Verkehrsachsen Hegelstraße im Osten und Steingaustraße bzw.
Hindenburgstraße im Westen gelegen an. Der ÖPNV erschließt das Areal am Bahnhof
sowie mit der Bushaltestelle „Badwiesen“.
1
vgl. BBE Handelswissen.
76
Im Folgenden können als Standorteigenschaften festgehalten werden:
Tabelle 12:
Standorteigenschaften „Schöllkopfstraße“
+
Lage in bestehender Struktur von Kirchheim
−
nicht als Einzelhandelsstandort etabliert
+
−
Abriss der bestehenden Bebauung (Bootehersteller) erforderlich
+
unmittelbare Bahnhofsnähe
+
ebenes, ausreichend großes Areal mit guter
Eignung für Bebauung
GMA 2012
Der Standort Hegelstraße kann innerhalb des Einzelhandelsgefüges den dezentralen
Lagen zugeordnet werden. Eine Anbindung an die Einkaufsinnenstadt besteht nicht. Der
Gebietscharakter ist durch die umliegende Nutzung als Gewerbegebiet gekennzeichnet.
In der Umgebung befinden sich u. a. Möbel König, BayWa, die Fa. Graupner (Modellbau),
Reifenhändler, das Autohaus Grau, Dienstleistungsfirmen und Produktionsstandorte.
Der Standort ist verkehrlich gut angebunden: Die Hegelstraße bindet das Areal nach Süden an die Autobahnauffahrt Kirchheim-West an, nach Norden erfolgt die Anbindung an
die Stuttgarter Straße, welche Kirchheim in Ost-West-Richtung erschließt. Mit den Bushaltesstellen „Hegelstraße“ und „Lindorfer Weg“ ist das Gebiet an den ÖPNV angebunden.
Tabelle 13:
Standorteigenschaften „Hegelstraße“
+
Lage in Gewerbegebiet
−
+
fehlende Anbindung an die Einkaufsinnenstadt
−
keine fußläufige Erreichbarkeit
+
autokundenorientierte Einzelhandelsnutzung (Möbel König, BayWa) als Frequenzbringer vorhanden
−
eingeschränkte Flächenkapazitäten Verlagerungen und Umnutzungen zum Ausbau
als Einzelhandelsstandort erforderlich; Abriss von Bestandsobjekten erforderliche
GMA 2012
77
2.2.2
Vorhabenplanung
Zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung bestehen noch keine konkreten Planungen zur
Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen (Sortimenten) an den beschriebenen Standorten. Vielmehr soll im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes die grundsätzliche Eignung
der Potenzialflächen diskutiert und bewertet werden.
Aufgrund der standörtlichen Lage kommen für die Potenzialflächen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches nur nicht-zentrenrelevante Sortimente in Frage. Diese sollten
eine sinnvolle Ergänzung des bestehenden Kirchheimer Einzelhandels darstellen.
Aus der Einzelhandelsanalyse können folgende nicht-zentrenrelevante Sortimente mit
Entwicklungspotenzial abgeleitet werden, welche für die aufgeführten Standorte grundsätzlich denkbar sind:
Tierfachmarkt
Fachmarkt für Tapeten / Teppiche / Bodenbeläge
Baumarkt
Babyfachmarkt
Im Folgenden wird die Wettbewerbssituation in den aufgeführten Sortimenten in Kirchheim u. T. beschrieben:
Im Bereich Tiere / zoolog. Bedarf bestehen in Kirchheim u. T. derzeit vier Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 755 m². Unter Berücksichtigung der prognostizierten Umsatzerwartungen bis 2020 kann ein Zusatzbedarf von etwa 700 m²
Verkaufsfläche abgeleitet werden.
Keine umfassenderen Angebote bestehen aktuell im Bereich der Tapeten / Teppiche / Bodenbeläge. Das Sortiment wird derzeit insbesondere im ToomBaumarkt bzw. mit speziellen Fachangeboten (z. B. Tapeten) z. T. abgedeckt; einen Fachmarkt dazu gibt es in Kirchheim noch nicht. Zur Weiterentwicklung des
Einzelhandels in Kirchheim u. T. kann ein Fachmarkt für Tapeten / Teppiche / Bo-
78
denbeläge das Angebot sinnvoll erweitern. Dabei sind Verkaufsflächen von bis zu
1.500 m² denkbar.
Zur Ergänzung des Bestandes im Baumarktbereich ist die Ansiedelung oder Erweiterung des Bestands zu empfehlen. Mit dem bestehenden Baumarkt und Baustoffmarkt wird im Kirchheim derzeit ein eher unterdurchschnittliches Angebot bereit gestellt. Die Ergänzung eines Baumarktes bzw. die Erweiterung (Verlagerung)
des bestehenden Angebotes auf den Potenzialflächen ist dabei denkbar.
Babyartikel werden in Kirchheim u. T. derzeit einzig in einem Fachgeschäft explizit angeboten. Hinzu kommen Babyartikel als Sortimentsbestandteile von Möbel
König, C&A Kids und weiteren Spielwarengeschäften. Mit der Entwicklung des
Fachmarktstandortes wird die Ansiedlung eines Babyfachmarktes empfohlen. Damit kann für Kirchheim u. T. eine Angebotslücke geschlossen und die Attraktivität
des Mittelzentrums als Einkaufsstandort weiter gesteigert werden. Eine Verkaufsfläche von bis zu 1.200 m² wird dabei als sinnvoll erachtet.
2.2.3
Durch die Ergänzung des Angebotes in Kirchheim u. T. wird zunächst grundsätzlich der
Einzelhandelsstandort gestärkt. Die aufgeführten Sortimente stellen Bereiche dar, die
bisher in Kirchheim u. T. unterdurchschnittlich bzw. nicht vertreten sind. Durch die Ansiedlung von ausschließlich nicht-zentrenrelevanten Sortimenten kann eine Schwächung des
zentralen Versorgungsbereiches in seiner Funktionsfähigkeit ausgeschlossen werden.
Insbesondere auch durch die differenzierte Betriebstypik (Fachgeschäft = Beratungsintensiv; oftmals höheres Qualitäts- und Preisniveau etc.) entstehen nur geringe Überschneidungen zu bestehenden Betrieben. Damit verbunden sind nur geringe wettbewerbliche
Auswirkungen auf ausgewählte Betriebe zu erwarten (z. B. Toom-Baumarkt, Möbel König).
2.2.4
Die aufgeführten Standorte eignen sich grundsätzlich zur Entwicklung als Fachmarktstandorte in Kirchheim. Da in Kirchheim bisher nur ein eingeschränktes Angebot an
79
Fachmärkten vorhanden ist, ist die Entwicklung vor dem Hintergrund der Wettbewerbsfähigkeit, insbesondere mit den umliegenden Mittelzentren, ein wichtiges Ziel in der Entwicklung als Einzelhandelsstandort.
Für die Ansiedelung von Fachmärkten an den aufgeführten Standorten sind insbesondere
die folgenden Aspekte zu berücksichtigten:
ausreichende Flächenverfügbarkeit (Verkaufsfläche, Lagerfläche, Erschließung)
ausreichend Parkmöglichkeiten
gute verkehrliche Erreichbarkeit (Pkw, ÖPNV) und Leistungsfähigkeit der Erschließungsstraßen
Einsehbarkeit des Standortes
3.
Lebensmitteldiscountmarkt am Standort „Tannenbergstraße“
3.1
Aufgabenstellung und Rechtsrahmen
Der Stadt Kirchheim liegt derzeit die Anfrage zur Errichtung eines Discounters mit 799 m²
Verkaufsfläche, unterhalb der Grenze der Großflächigkeit (= ca. 800 m² VK), vor. Im Rahmen der Bewertung des Vorhabens soll beispielhaft zum einen die Verträglichkeit mit dem
Einzelhandelskonzept von Kirchheim u. T. überprüft und zum anderen die möglichen
Auswirkungen auf die Nahversorgung untersucht werden.
Für das Gewerbegebiet Bohnau, in welchem der geplante Norma-Markt realisiert werden
soll, besteht ein Bebauungsplan für den Planbereich 14.02 vom 22.05.1975, der eine Gewerbegebietsnutzung vorsieht. In den entsprechenden Textergänzungen werden insbesondere innenstadtrelevante Sortimente ausgeschlossen, dabei auch Nahrungs- und Genussmittel.
80
3.2
Definition und Daten des Planobjektes „Norma-Discounter“
Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche von ca. 800 – 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf
umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment1 sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II2 führt (z. B.
Aldi und Lidl).3
Lebensmitteldiscounter bieten wechselnde Randsortimente, so genannte "Aktionsware",
an, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich
überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmittelbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung,
Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch
äußerst heterogen.
Für den geplante Norma-Markt ist eine Verkaufsfläche von 799 m² vorgesehen, damit
unterliegt der Markt der allgemein anerkannten Grenze zur Großflächigkeit (gemäß Bundesverwaltungsgericht ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. 800 m² Verkaufsfläche). Neben
der Verkaufsfläche wird das Projekt etwa 240 m² Lager- und Nebenflächen umfassen. Der
Parkplatz wird von der Tannenbergstraße erschlossen und bietet Stellfläche für 48 Pkw
sowie einen behindertengerechten Parkplatz. Die Anlieferung erfolgt ebenfalls über die
Zufahrt zum Parkplatz und ist im östlichen Gebäudeteil angegliedert.
3.3
Standortbewertung
Der Standort des geplanten Lebensmitteldiscounters befindet sich in der Tannenbergstraße im Gewerbegebiet Bohnau. Das derzeit brachliegende Grundstück umfasst etwa
4.100 m². Die quartiersbezogene Erschließung des Marktes erfolgt über die Tannenbergstraße, welche aus westlicher Richtung eine Erschließungsfunktion für das Gewerbegebiet übernimmt. Die Anbindung an höher geordnete Straßen erfolgt über die Einsteinstra-
1
2
3
Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung.
Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe,
Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.
Quelle: EHI, Handel aktuell 2009 / 2010, Köln 2010.
81
ße an die Stuttgarter Straße, sowie im weiteren westlichen Verlauf der Tannenbergstraße
an die Dettinger Straße. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist grundsätzlich mit
der Haltestelle „Bohnauhaus“ gegeben. Die Buslinie 165, welche die Haltestelle „Bohnauhaus“ bedient erschließt von Ohmden kommend den Stadtteil Jesingen und folgt über das
Gewerbegebiet der Tannenbergstraße bis in die Stadtmitte, mit Anbindung an den Bahnhof. Eine Erreichbarkeit mit dem Bus aus dem südlich anschließenden Wohngebiet Aichelbergstraße ist nur mit einem Umstieg am Bahnhof möglich. Damit wird die tatsächliche Erreichbarkeit des Planstandortes mit dem öffentlichen Verkehr deutlich kritisch bewertet.
Das Umfeld ist in nördlicher und östlicher Richtung durch gewerbliche Nutzungen charakterisiert. In südlicher bzw. westlicher Richtung schließt das Wohngebiet Aichelbergstraße
an.
Für den Standort können positive und negative Standorteigenschaften abgeleitet werden:
Tabelle 14:
Standorteigenschaften „Tannenbergstraße“
+
verfügbares Grundstück mit ausreichend
Größe
−
eingeschränkte verkehrliche Erreichbarkeit
+
angrenzendes Wohngebiet mit fehlender
qualitativer Nahversorgung
−
nur eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit
aus den Wohngebieten
+
hoher Anteil an Streukunden zu erwarten
durch arbeitsplatzintensives Gewerbegebiet
−
eingeschränkte Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr aus dem südlichen
Wohngebiet
GMA 2012
3.4
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
Das Einzugsgebiet wird im Wesentlichen von den bestehenden Lebensmitteldiscountmärkten begrenzt, welche als systemgleiche Wettbewerber über ein vergleichbares Angebot verfügen. In Kirchheim bestehen derzeit sechs Lebensmitteldiscountmärkte (2x
Aldi, 2x Lidl, Penny, Norma), welche sich im Stadtgebiet, wie in Karte 10, dargestellt verteilen. Als unmittelbare Wettbewerber des geplanten Norma-Marktes können als nächstgelegene Lebensmittel- und Discountmärkte aufgezeigt werden:
82
Lidl, Jesinger Straße
Edeka, Öschweg
Tebilg-Lebensmittelmarkt, Hülenbergstraße
Aus den vorliegenden Rahmenbedingungen können die aufgeführten Folgerungen für
die Ansiedelung des Norma-Marktes abgeleitet werden:
Für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters mit ca. 799 m² VK ist i. d. R. ein
Einzugsgebiet von min. 4.000 Einwohnern erforderlich.
Die Kaufkraft im Einzugsgebiet berechnet sich aus den Pro-Kopf-Ausgaben für
Nahrungs- und Genussmittel, dem Bevölkerungspotenzial sowie dem lokalen
Kaufkraftkoeffizienten.
Mit einer Verkaufsfläche von ca. 799 m² belaufen sich die Umsatzerwartungen für
den Norma-Discountmarkt auf ca. 2,8 – 3,2 Mio. €.
Entsprechend den standörtlichen Rahmenbedingungen können sog. Streuumsätze
durch z. B. Berufspendler den Umsatz eines Marktes zusätzlich stärken.
3.5
Mit der Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters in der Tannenbergstraße wird die Versorgungssituation der Einwohner im Wohngebiet Aichelbergstraße sowie dem Wohngebiet zwischen Herrmann-Löns-Straße und B 297 nur geringfügig verbessert. Nur für einen
kleinen Anteil der Bewohner verbessert sich die Versorgungssituation in fußläufiger Erreichbarkeit (vgl. Karte 10). Innerhalb des 500 m-Radius (Fahrrad-Erreichbarkeit) werden
ausschließlich Bewohner im nördlichen Teil des Wohngebietes Aichelbergstraße erreicht.
Insbesondere für den südlichen Teil des Wohngebietes zeigt sich die Erreichbarkeit ohne
Pkw deutlich eingeschränkt. Die Busanbindung erfordert einen Umstieg am Bahnhof, um
den geplanten Discountmarkt zu erreichen. Dabei bleibt kritisch zu hinterfragen, ob sodann nicht die Einkaufsangebote in der Innenstadt vorgezogen werden.
83
Die Ansiedlung von Lebensmittelbetrieben in Kirchheim sollte vor dem Hintergrund der
Sicherung der Nahversorgungssituation der Bevölkerung in den Stadtteilen erfolgen und
hinsichtlich der demografischen Entwicklung eine möglichst fußläufige Erreichbarkeit zum
Ziel haben. Vor diesem Hintergrund können für ausgewählte Standorte auch sog. Kleinflächenkonzepte (z. B. nah & gut) in Erwägung gezogen werden.
Für weitere Standortdiskussionen sind insbesondere die folgenden Aspekte zu berücksichtigten:
ausreichendes Einzugsgebiet bzw. Einwohnerpotenzial
Flächenverfügbarkeit zur Realisierung von mind. 700 m² VK (Ausnahmen bilden
Kleinflächenkonzepte, welche mit Verkaufsflächen ab ca. 150 m² auskommen)
zzgl. Anlieferungsflächen, Parkplätze etc.
Wettbewerbssituation durch weitere Lebensmittelanbieter
gute verkehrliche Erreichbarkeit mit Pkw und ÖPNV
fußläufige Erreichbarkeit aus Wohngebieten
Beitrag zur Verbesserung / Sicherung der Versorgungssituation.
84
Karte 10:
Nahversorgungssituation in Kirchheim u. T. mit geplantem Norma-Discountmarkt
Legende:
SB-Warenhaus
Großer Supermarkt
Supermarkt
Discounter
Radien der Erreichbarkeit der
Lebensmittelmärkte:
300-m-Radius
500 m-Radius
Radien der Erreichbarkeit des
geplanten Marktes:
300-m-Radius
500 m-Radius
85
X.
Zusammenfassung
Das Mittelzentrum Kirchheim u. T. umfasst ca. 39.800 Einwohner (2010). Bis 2005
zeigte sich in Kirchheim u. T. eine rückläufige Tendenz der Bevölkerungsentwicklung (- 13 %). Bis 2020 wird die Entwicklung stagnieren und so dann bis 2030
leicht rückläufig sein (- 2 %). Die Einwohner von Kirchheim u. T. verteilen sich auf
die Kernstadt Kirchheims sowie die Stadtteile Jesingen, Ötlingen, Lindorf und Nabern.
Die Kaufkraft in Kirchheim u. T. ist gegenüber dem Bundesdurchschnitt leicht
überdurchschnittlich (109,6). Im Einzugsgebiet der Stadt Kirchheim u. T. ergibt
sich eine Kaufkraft von ca. 837,3 Mio. €. Bis zum Jahr 2020 errechnet sich für das
Marktgebiet bei leicht sinkender Einwohnerzahl ein Kaufkraftpotenzial i. H. v. 855,8
Mio. € (+ 2 %).
Der Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T. umfasst ca. 337 Betriebe mit einer
Verkaufsfläche von etwa 92.210 m². Dabei entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelbereich 111 Betriebe sowie 226 Betriebe auf den NichtlebensmittelBereich. Der Umsatz beläuft sich auf ca. 288,3 Mio. €.
Der Einzelhandelsbestand ist geprägt durch v. a. kleinteilige Strukturen in der Einkaufsinnenstadt (Zentraler Versorgungsbereich). Der zentrale Versorgungsbereich
umfasst etwa 67 % der Kirchheimer Einzelhandelsbetriebe mit ca. 48 % der Kirchheimer Verkaufsflächen. Diese Werten machen deutlich, dass in der Einkaufsinnenstadt v. a. Betriebe mit kleineren Verkaufsflächen bestehen, diese Standortlage
aber einen Schwerpunkt im Einzelhandel darstellt. Ergänzend bestehen wenige
großflächige Einzelhandelsangebote (ca. 6 %) in v. a. Nebenlagen.
Die Auswertung von Kennziffern erlaubt den Vergleich der Stadt Kirchheim u. T.
mit Städten ähnlicher Größenordnung. Dabei zeigt sich für Kirchheim u. T. mit
2.317 m² je Einwohner eine leicht unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. Diese betrifft v. a. den Bereich der Nahrungs- und Genussmittel, aber
auch Angebote im längerfristigen Bedarfsbereich (z. B. Bau-, Heimwerker- und
Gartenbedarf). Der Arbeitsstättenbesatz hingegen ist insgesamt als leicht überdurchschnittlich zu bezeichnen.
Die Nahversorgungssituation in Kirchheim u. T. zeigt sich überwiegend als gut.
Insbesondere die Kernstadt, Ötlingen und Nabern können aus gut versorgt bewer86
tet werden. Defizite bestehen in Jesingen und dem Quartier Schafhof, wo keine
Nahversorgungsangebote vorhanden und im näheren Umfeld erreichbar sind.
Ebenso zeigen sich für das Wohngebiet Aichelbergstraße sowie die Bereiche südlich der Bahnlinie (Galgenberg, Nägelestal) kein Lebensmittelangebot. Neben umfassenden Lebensmittelangeboten können Kleinflächenkonzepte eine Alternative
darstellen, um auch in einwohnerschwachen Quartieren bzw. in Nebenlagen Nahversorgungsangebote zu schaffen. Im Stadtteil Lindorf erfolgt die Nahversorgung
aktuell einzig über den Lindorfer Laden. Aufgrund des begrenzten Bevölkerungspotenzials ist ein Ausbau der Nahversorgungssituation begrenzt.
Entwicklungspotenziale ergeben sich für Kirchheim u. T. im Nahrungs- und Genussmittelbereich sowie im Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf. Ebenso zeigen
die Bereiche zoologischer Bedarf und Sportbekleidung / -artikel Optionen für den
Ausbau. Ergänzende Fachmarktangebote aus den Bereichen Babybedarf, Elektrowaren und Teppiche / Tapeten / Bodenbeläge können das Angebot in Kirchheim
ausbauen.
Das Standortkonzept sieht für Kirchheim u. T. einen zentralen Versorgungsbereich
vor, der den Altstadtbereich sowie den Wollmarkt, die Max-Eyth-Straße / Stuttgarter Straße bis zur Steingaustraße, die Kolbstraße bis zum Bahnhof sowie den
nördlichen Bereich der Dettinger Straße umfasst. Der zentrale Versorgungsbereich
umfasst neben etwa 221 Einzelhandelsbetrieben auch mehr als 250 Komplementärnutzungen. Neben dem zentralen Versorgungsbereich sieht das Standortkonzept zwei Ergänzungsstandorte an der Schöllkopfstraße sowie dem Bereich um
die Hegelstraße vor. Ergänzend wurde die Entwicklungsfläche des Steingauquartiers als „Sonderstandort“ ausgewiesen, für den innerhalb des durchmischten
Wohnquartiers Handel unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit (d. h. < 800 m²
VK) möglich sein soll.
Das Sortimentskonzept stellt in Zusammenhang mit BauGB und BauNVO das planungsrechtliche Instrumentarium zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel dar. In Anlehnung an das Zentrenkonzept 2004 wird die Fortführung der
bestehenden Sortimentsliste mit kleineren Änderungen empfohlen. Auch vor dem
Hintergrund der Entwicklung des Einzelhandels in Kirchheim u. T. seit 2004 zeigt
sich die Kirchheimer Liste darüber hinaus nach wie vor aktuell und gut geeignet für
die gezielte Entwicklung des Einzelhandels in Kirchheim u. T. Die Veränderungen
betreffen das Sortiment Tiernahrung / zoologischer Bedarf, welches aufgrund feh87
lender Angebot im zentralen Versorgungsbereich sowie Flächenansprüchen, welche in der Innenstadt nicht erfüllt werden können, den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden. Zur stärkeren Spezifizierung wurden die Sortimente
Sportgroßgeräte / Fahrräder sowie Baby- und Kleinkinderartikel als nichtzentrenrelevante Sortimente eingeführt. Diese Sortimente umfassen größere Warenangebote (Fitnessgeräte, Fahrräder, Kindermöbel etc.), die ein umfassenderes
Flächenangebot erfordern. Weiterhin zentrenrelevant bleiben jedoch „kleine“
Sportartikel sowie Kinderbekleidung, -spielwaren etc.
Die Diskussion der Einzelhandels- und Fachmarktstandorte hat die grundsätzliche
Eignung der Gebiete aufgezeigt. Während am Steingauquartier mit Lage innerhalb
des zentralen Versorgungsbereiches zentrenrelevante Sortimente auch großflächig möglich sind, bleiben die Standorte Schöllkopfstraße und Hegelstraße als Ergänzungsstandorte einer Nutzung mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten vorbehalten. Alle Standorte sind verkehrlich gut angebunden und weisen eine gute Eignung zur Weiterentwicklung des Einzelhandels auf. Der Charakter der Standorte
unterscheidet sich grundsätzlich. Während das innerstädtische Steingauquartier u.
a. auch einer Wohnnutzung zugeführt werden soll und damit ein sensibler Umgang
mit Einzelhandelsnutzung in Zusammenhang mit der Wohnnutzung aber auch hinsichtlich der städtebaulichen Umsetzung erfolgen sollte, stellt die Hegelstraße einen klassischen Gewerbegebietsstandort dar, der einen weniger sensible Umgang
erfordert. Denkbare Sortimente für das Steingauquartier sind, in Ergänzung des
innerstädtischen Bestandes, Lebensmittel, Haushaltswaren / Geschenke, Sport
sowie die geplante Verlagerung des Küchenfachgeschäftes. Für die Ergänzungsstandorte bieten sich die Sortimente Tiere / zoolog. Bedarf, Tapeten / Teppich /
Bodenbeläge sowie Babyartikel an.
Für den Standort Tannenbergstraße bestehen Überlegungen zur Ansiedlung eines
Lebensmitteldiscountmarktes. Der Standort ist insgesamt gut geeignet und erschließt mit dem nördlichen Bereiche der Aichelbergstraße sowie dem Wohngebiet
am östlichen Rand der Kernstadt bisher weniger versorgte Areale. Bezogen auf
die Versorgungssituation werden damit jedoch nicht die Einwohner des südlichen
Aichelberg erreicht, was vorrangig das Ziel der Schaffung weitere Nahversorgungseinrichtungen sein sollte. Grundsätzlich sollte das Ziel verfolgt werden, mit
der Ansiedlung weiterer Lebensmittelmärkte die Nahversorgungssituation in ausgewählten Bereichen der Stadt zu verbessern. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist v.
88
a. im Zuge des demografischen Wandels ein wichtiges Ansiedlungskriterium. Aber
auch die verkehrliche Erreichbarkeit (auch mit öffentlichen Verkehrsmittel), die Flächenverfügbarkeit sowie ein ausreichendes Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet
stellen wichtige Überlegungen für Ansiedlungsvorhaben dar.
89
KARTEN-, TABELLEN-, ABBILDUNGS- UND ÜBERSICHTSVERZEICHNIS
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Seite
Lage der Stadt Kirchheim u. T. und zentralörtliche Struktur in der
Region
16
Karte 2:
Einzugsgebiet der Stadt Kirchheim u. T. und Konkurrenzstandorte
24
Karte 3:
Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T. 2011 – Kernstadt
28
Karte 4:
Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T. 2011 – Ötlingen und Lindorf
29
Karte 5:
Einzelhandelsbestand in Kirchheim u. T. 2011 – Jesingen und Nabern
30
Karte 6:
Zentrenkonzept Kirchheim u. T.
56
Karte 7:
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt und des
Sonderstandortes „Steingauquartier“
58
Karte 8:
Ergänzungsstandorte Schöllkopfstraße und Hegelstraße
61
Karte 9:
Nahversorgungssituation in Kirchheim u. T.
67
Karte 10:
Wettbewerbssituation des geplanten Norma-Marktes
85
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Bevölkerungsentwicklung in Kirchheim u. T. 2000 – 2030
18
Tabelle 2:
Bevölkerungspotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels in Kirchheim
u. T.
23
Tabelle 3:
Kaufkraft im Marktgebiet des Kirchheimer Einzelhandels 2011
25
Tabelle 4:
Einzelhandelsbestand nach Hauptwarengruppen in der Stadt
Kirchheim u. T.
27
Tabelle 5:
Ausstattungs- und Leistungskennziffern im interkommunalen Vergleich
34
Tabelle 6:
Einzelhandelsbestand in Kirchheim nach Warengruppen 2004 / 2011
39
Tabelle 7:
Wesentliche Änderungen im Einzelhandelsbestand 2004 / 2011
40
Tabelle 8:
Prognose der einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des
Kirchheimer Einzelhandels 2020
42
Entwicklungsperspektiven nach Warengruppen in Kirchheim u. T. bis
zum Jahr 2020 / 2025
47
Tabelle 10:
Konkurrenzstandorte im Umland von Kirchheim u. T.
49
Tabelle 11:
Standorteigenschaften „Steingauquartier“
69
Tabelle 12:
Standorteigenschaften „Schöllkopfstraße“
77
Tabelle 13:
Standorteigenschaften „Hegelstraße“
77
Tabelle 14:
Standorteigenschaften „Tannenbergstraße“
82
Tabelle 9:
Abbildungsverzeichnis
Seite
Abbildung 1: Entwicklung der Arbeitsstätten und Verkaufsflächen im
Lebensmitteleinzelhandel
5
Abbildung 2: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
14
Abbildung 3: Altersstruktur der Bevölkerung in Kirchheim u. T.
18
Abbildung 4: Verteilung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach
Wirtschaftsbereichen 2010
20
Abbildung 5: Warengruppen nach Standortlagen
32
Abbildung 6: Verkaufsflächenausstattung der Stadt Kirchheim u. T. nach Branchen
35
Abbildung 7: Zentralitätskennziffern in den Branchen
37
Abbildung 8: Zentralitätskennziffern im Vergleich mit anderen Mittelzentren
38
Abbildung 9: Markenbesatz in Kirchheim u. T. (Bekleidungssektor)
51
Abbildung 10: Markenbesatz in Kirchheim u. T. (sonstige Sortimente)
51
Abbildung 11: Die Säulen des Zentrenkonzeptes der Stadt Kirchheim u. T.
54
Abbildung 12: Städtebauliches Konzept zum Steingauquartier
74
Übersichtsverzeichnis
Übersicht 1:
Sortimentsliste
Seite
64

Kirchheim u. T._EIK_ERR_120605

Transcription

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