Einzelhandelskonzept

Transcription

Einzelhandelskonzeption
für die
Gemeinde GILCHING
Auftraggeber:
Gemeinde Gilching
Projektleitung:
Dr. Stefan Leuninger
Projektbearbeitung: Dipl. Geogr. Sonja Tutsch
Dipl. Geogr. Timo Steiner
München, im Dezember 2008
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München
80337 München, Kapuzinerstraße 9
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Telefon: 0 89 / 53 90 63 9-0 Telefax: 0 89 / 53 90 63 9-11
eMail : [email protected], http://www.gma.biz
Einzelhandelskonzeption Gilching
Vorbemerkung
Im März 2008 erteilte die Gemeinde Gilching der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA), Büro München, den Auftrag zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für den gesamten Gemeindebereich.
Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde im April 2008 von der GMA
eine Kompletterhebung des örtlichen Einzelhandelsbestandes durchgeführt. Im Mai 2008
erfolgte eine Befragung von insgesamt 400 Kunden zum Einzelhandelsstandort Gilching
und im Juni 2008 eine Befragung von 20 Dienstleistungs- und Gewerbebetrieben. Darüber hinaus standen der GMA Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes,
des Statistischen Landesamtes, der Gemeinde Gilching sowie GMA-interne Unterlagen
aus Einzelhandelsanalysen in der Region und in ganz Deutschland zur Verfügung. Die
Daten der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausgewertet.
Im Juli und September 2008 wurden zwei Workshops durchgeführt, um die Ergebnisse
und das weitere Vorgehen abzustimmen. Hieran nahmen u. a. Einzelhändler, der Bürgermeister der Gemeinde Gilching, Vertreter des Gemeinderates, des örtlichen Gewerbevereins, der Gemeinde Gilching, der Wirtschaftsförderung des Landkreises Starnberg und
der GMA teil.
Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für
kommunalpolitische und kommunalplanerische Entscheidungen der Gemeinde Gilching.
Eine Vervielfältigung und Weitergabe der Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung der Gemeinde Gilching und der GMA.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
München, im Dezember 2008
THS/SRT
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
I
Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen
3
1.
Aufgabenstellung
3
2.
Entwicklungstendenzen des Einzelhandels
5
2.1
Entwicklungen auf der Nachfrageseite
5
2.2
Entwicklungen auf der Angebotsseite
6
2.3
Standortentwicklung
8
3.
Rechtliche Rahmenbedingungen
10
3.1
Grundlagen für die räumliche Planung
10
3.2
Steuerung der Standortentwicklung durch Ausweisung von zentralen
Versorgungsbereichen
13
Standortbeschreibung und strukturelle Rahmenbedingungen der
Gemeinde Gilching
16
4.1
Siedlungsgebiet, zentralörtliche Bedeutung, Verkehrsanbindung
16
4.2
Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur
19
II
Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Gilchinger
Einzelhandels
26
1.
Marktgebiet und Bevölkerung
26
2.
Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Marktgebiet
29
3.
Kaufkraftentwicklung bis 2012 / 2020
30
III
Situationsanalyse des Einzelhandelsstandorts Gilching
34
1.
Aktueller Einzelhandelsbestand
34
2.
Situation im Ortszentrum (Zentraler Versorgungsbereich)
40
2.1
Einzelhandelsbesatz
40
2.2
Dienstleistungsbesatz
43
2.3
Zusammenfassende Bewertung des Gilchinger Ortszentrums
45
3.
Nahversorgung in der Gemeinde Gilching
46
3.1
Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung
46
3.2
Anforderungen an Nahversorgungszentren und Schlussfolgerungen
47
3.3
Nahversorgungszentrum Sonnenstraße
49
3.4
Nahversorgungszentrum Starnberger Weg
50
4.
3.5
Größere Anbieter mit Nahversorgungsfunktion
51
3.6
Bewertung der Nahversorgung
52
4.
Umsatzleistung, Kaufkraftbindung und Kaufkraftbewegungen
56
5.
Bewertung des Einzelhandelsstandortes Gilching anhand ausgewählter
Kennziffern
58
6.
Zusammenfassendes Profil des Einzelhandelsstandortes Gilching
60
IV
Ergebnisse der Haushaltsbefragung
61
1.
Aufgabenstellung / Befragungsmethodik
61
2.
Ergebnisse der Haushaltsbefragung in Gilching
62
3.
Zusammenfassung
96
4.
Fazit
97
V
Entwicklungsperspektiven des Einzelhandel- und
Dienstleistungsstandorts Gilching
99
1.
Entwicklung der Rahmenbedingungen
99
2.
Umsatzerwartung und Verkaufsflächenentwicklung
100
2.1
Prognostizierte Umsatzerwartung des Gilchinger Einzelhandels
100
2.2
Zusätzlicher Verkaufsflächenentwicklungsspielraum bis 2020
102
3.
Ergänzungs- und Entwicklungspotenziale nach Warengruppen
105
VI
Einzelhandelskonzept für Gilching
109
1.
Städtebauliche Ziele eines Einzelhandelskonzeptes
109
2.
Standortkonzept
110
2.1
Ortszentrum (Zentraler Versorgungsbereich)
110
2.2
Nahversorgungszentren
114
2.3
Dezentrale Standortbereiche
117
3.
Sortimentskonzept
118
4.
Empfehlungen zur Umsetzung des Konzeptes
120
5.
Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandels
122
VII
Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse
125
Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis
Anhang
I
Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen
1.
Aufgabenstellung
Die Gemeinde Gilching (ca. 17.120 Einwohner1) ist nach dem aktuellen Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern (2006) als Siedlungsschwerpunkt im Verdichtungsraum
München eingestuft. Gilching wird damit eine Versorgungsfunktion für Kommunen im
direkten Umland vergleichbar der eines zentralen Ortes zugewiesen.
Die Gemeinde Gilching verfolgt das städtebauliche Ziel, die Innenentwicklung zu
stärken und den sog. Außenbereich vor einer weiteren Zersiedlung möglichst zu schützen. Mit dieser Zielsetzung sind auch Einzelhandelsentwicklungen zu erörtern. U.a. liegen
Anfragen für die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten (Discounter, Vollsortimenter) vor.
Zur langfristigen Sicherung des zentralen Versorgungsbereiches und der flächendeckenden Nahversorgung möchte die Gemeinde Gilching ein Einzelhandelskonzept erstellen
lassen. Ziel der Konzeption ist es, eine wirtschaftlich und städtebaulich zukunftsfähige
Einzelhandelsentwicklung zu gewährleisten.
Mit der Einzelhandelskonzeption sollen Entwicklungspotenziale aufgezeigt, die Nahversorgung und die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches gesichert und qualitativ
weiter entwickelt werden. Unter Berücksichtigung der Entwicklungspotenziale für einzelne
Standortlagen und Branchen soll die vorliegende Untersuchung Grundlagen für die langfristige Entwicklung des Versorgungsstandortes Gilching liefern und als Leitfaden für die
zukünftige Einzelhandels- und Standortpolitik im Gemeindegebiet dienen. Dabei sind zwei
wichtige Impulsprojekte, mit Auswirkungen auf die handelsstrukturelle Entwicklung, zu
beachten (Überplanung des an der Römerstraße gelegenen Areals im Bereich der neuen
Ortsmitte; städtebauliche Überplanung der sog. Gilchinger Glatze). Weiteres Augenmerk
gilt außerdem der Standortplanung für eventuelle Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben. Hier ist zu gewährleisten, dass Neuansiedlungen nicht zu Beeinträchtigungen der
gewachsenen Standort- und Versorgungsstrukturen führen.
Im Rahmen der Erstellung vorliegender Untersuchung werden folgende Arbeitsschritte
durchgeführt:
1
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; Stand 31.12.2007
3

Darstellung allgemeiner Trends in der Entwicklung der Einzelhandels- und Standortstrukturen sowie des bauund planungsrechtlichen Rahmens zur Steuerung der
Standortentwicklung im Einzelhandel.

Darlegung der wesentlichen einzelhandelsrelevanten Strukturdaten der Gemeinde
Gilching.

Analyse des Einzelhandelsstandortes Gilching durch Aufnahme der örtlichen Bestandsdaten, Darstellung der Bestandsentwicklung, Ermittlung von Versorgungskennziffern und Vergleich mit anderen Kommunen.

Bewertung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgungslagen in
Gilching in Hinblick auf Ihre Zukunftsfähigkeit.

Auswertung von Kunden- und Händlerbefragungen sowie Expertengesprächen zur
Beurteilung des Einkaufsortes Gilching.

Abgrenzung des Marktgebietes des Gilchinger Einzelhandels, Ermittlung der dortigen Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenziale und Berechnung der Kaufkraftströme.

Darstellung der Entwicklungsperspektiven des Gilchinger Einzelhandels bis zum
Jahr 2020 unter Berücksichtigung von Bevölkerungs- und Kaufkraftprognosen,
Standortentwicklungen und Verkaufsflächenzusatzbedarfe einzelner Branchen.

Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes als Entwicklungsleitbild der zukünftigen
Handelsentwicklung, basierend auf einer Standort- und Sortimentskonzeption.

Zusammenfassung der Ergebnisse.
4
2.
Entwicklungstendenzen des Einzelhandels
Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Gilching kann
nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungslinien des Einzelhandels in Deutschland
erfolgen. Die wesentlichen strukturprägenden Aspekte des Wandels können auf Verhaltensänderungen der Konsumenten (Nachfrageseite) und der Handelsunternehmen (Angebotsseite) zurückgeführt werden.
2.1
Entwicklungen auf der Nachfrageseite
Auf der Nachfrageseite sind folgende wesentliche Veränderungen hervorzuheben:

Verändertes Ausgabeverhalten: Von der Steigerung der Konsumausgaben der
privaten Haushalte in den letzten 10 Jahren konnte der Einzelhandel nur unterproportional profitieren. So sank zwischen 1991 und 2005 der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben von 34 % auf 27 %, während gleichzeitig
die Ausgaben für Energie, Miete, Freizeit und sonstige Lebenshaltungskosten anstiegen. Hinzu kommt eine weitgehende Sättigung der Haushalte bei der Ausstattung mit langfristigen Bedarfsgütern. Auch die verstärkte Akzeptanz preisbetonter
Vertriebstypen (z. B. Discounter, Schnäppchenmärkte) ist Ausdruck einer Konsumzurückhaltung seitens der Kunden. Für das Jahr 2010 prognostiziert das Statistische Bundesamt einen Anteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch von
nur noch 25 %.

Ausdifferenzierung der Nachfrage: Die ursprüngliche trennscharfe Unterscheidung der Verbraucher in Zielgruppen wird zunehmend von einem sog. „hybriden“
Kunden abgelöst, der nicht mehr entweder „Billigprodukte“ oder „Exklusives“ will,
sondern vielmehr beides. Die steigende Erwartungshaltung der Verbraucher
schafft dabei v. a. bei unprofilierten Kleinhändlern Probleme. Letztlich führt das
hybride Kaufverhalten zu einem Verlust der „Mitte“ zu Gunsten niedrigpreisiger, jedoch auch höherpreisiger Angebote. Der Marktanteil hochwertiger Produkte steigt
leicht, der von Billigprodukten deutlich an, während das mittlere Preissegment zurückgehen wird.

Veränderte soziodemografische Zusammensetzung der Bevölkerung: Als
wichtige Determinanten des Einkaufsverhaltens sind die Veränderung des Altersgefüges, eine Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße und eine zuneh5
mende Zahl von Migranten (Ausländer, Aussiedler) zu berücksichtigen. Alle diese
Faktoren führen zu einer Ausdifferenzierung der Nachfrage.

Gestiegene Mobilität: Durch die allgegenwärtige Verfügbarkeit von Pkws entwickelten sich autokundenorientierte Einzelhandelsstandorte, welche außerhalb geschlossener Siedlungsbereiche liegen. Als besonders profitabel erwiesen sich Einzelhandelsstandorte an Schnittstellen von überregionalen Verkehrsachsen, Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz.

Als weiterer wichtiger Trend im Verbraucherverhalten ist das steigende Anspruchsniveau bei abnehmender Toleranz (z. B. Beeinträchtigungen durch Laufwege zum Geschäft, Ladenschlusszeiten) zu benennen, das eine sinkende
Standort- und Unternehmensbindung („Standort-Hopping“) zur Folge hat. Der
moderne Verbraucher ist informiert, vergleicht Angebote und akzeptiert auch weitere Wege, um bestimmte Käufe zu tätigen.
2.2
Entwicklungen auf der Angebotsseite
Auf der Angebotsseite gewinnen folgende Trends an Einfluss auf die Einzelhandelsund Standortentwicklung:

Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort: Der Marktanteil
von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. € wird in den nächsten zwei bis drei Jahren auf etwa 80 % anwachsen. In der Folge werden v. a.
kleinflächige und unproduktive Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem
Wettbewerb ausscheiden. In diesem Zusammenhang ist auch die oftmals problematische Nachfolgersuche von alteingesessenen Fachgeschäften zu nennen. Bereits in den vergangenen 10 Jahren ging die Zahl der Arbeitsstätten im deutschen
Einzelhandel daher um über 20 % zurück (vgl. Abb. 1).
6
Abbildung 1: Entwicklung der Arbeitsstätten und Verkaufsflächen im Einzelhandel
73.418
30,0
72.497
28,8
70.263
70.000
28,6
Arbeitsstätten
68.352
28,0
66.819
27,0
26,4
60.000
27,7
64.934
65.000
25,9
26,1
29,0
62.872
27,0
61.460
26,0
26,2
VK in Mio. m²
75.000
58.910
25,4
25,0
55.000
24,0
1998
1999
2000
2001
2002
Arbeitsstätten
2003
2004
2005
2006
VK
Quelle: GMA-Darstellung nach EHI, Handel aktuell, 2007

Wachstum der Einzelhandelsflächen: Der zurückhaltenden Nachfrage steht ein
nach wie vor dynamisches Wachstum der Einzelhandelsflächen gegenüber. So
stieg die Verkaufsfläche zwischen 1998 und 2006 in Deutschland um ca. 13 %
(vgl. Abb. 1). Der Verkaufsflächenzuwachs vollzog sich dabei überwiegend außerhalb der Stadt- und Ortszentren, wo häufig keine Flächen für die besonders expansiven großflächigen Betriebe zur Verfügung standen. Als Folge wurde ein Verdrängungswettbewerb ausgelöst, welcher v. a. zu Lasten des City-Handels und
der integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen geht. Die Zunahme von
flächenintensiven Verkaufsformen beruht einerseits auf dem Ersetzen von Personal durch Verkaufsfläche, andererseits wird sie auch durch veränderte logistische
Konzepte (Mindestabnahmemengen usw.) und den Einsatz neuer Technologien
am Point of Sale bedingt. Durch den Flächenzuwachs und den Vormarsch von
preisaggressiven Anbietern sank gleichzeitig die Flächenproduktivität.

Entwicklung der Betriebstypen: Mit den Flächen- und Umsatzentwicklungen
ging ein Rückgang der Beschäftigtenzahl im Einzelhandel einher. Ursache hierfür
ist auch eine Veränderung der Bedeutung der Betriebstypen zu Gunsten personalextensiver Formate. So sank der Marktanteil der traditionellen Bediengeschäfte
seit 1980 kontinuierlich, während v. a. die Marktanteile filialisierter Fachgeschäfte
7
und preisbetonter Betriebstypen wie Fachmärkte, Lebensmitteldiscounter und
Sonderpostenmärkte wuchsen. Während Fachmärkte Anfang der 80er Jahre erst
etwa 3 % des Einzelhandelsumsatzes erzielen konnten, stieg ihr Marktanteil bis
zum Jahr 2004 auf etwa 23 % an. Da v. a. in historischen Innenstädten Fachmarktkonzepte nur mit erheblichen Anstrengungen in historischer Bausubstanz unterzubringen sind, ist ein weiterer Ausbau dieses Betriebstyps in nicht integrierten,
Pkw-orientierten Lagen zu erwarten.

Umgehung des klassischen Einzelhandels durch Internet und Werksverkauf:
Relevante Marktanteile in ausgewählten Branchen (z. B. Bücher, Elektrogeräte,
Geschenkartikel, Spielwaren) wird das Internet-Shopping verstärkt an sich binden
können. Prognosen gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2010 in den relevanten
Sortimenten bis zu 5 % des Kaufkraftvolumens auf das virtuelle Einkaufen entfallen. Gleichzeitig nutzen v. a. Textil- und Porzellanhersteller die Möglichkeiten, über
Herstellerverkauf bzw. FOC-Standorte den klassischen Einzelhandel zu umgehen.
2.3
Standortentwicklung
Als Ergebnis der Entwicklungen auf der Nachfrageseite und im Einzelhandel kann eine
Neubewertung von Standorten festgehalten werden, die sich wie folgt zusammenfassen
lässt:

Der Einzelhandel und das Lebensmittelhandwerk ziehen sich aus Wohngebieten
und Streulagen zurück.

Die innerörtlichen Haupt- und Nebengeschäftslagen hatten als Einzelhandelsstandorte einen Bedeutungsverlust hinzunehmen. Der Einzelhandel bildet nach
wie vor eine wesentliche Leitfunktion von Innenstädten, die Entwicklung eines attraktiven, komplementären Dienstleistungsangebote ist jedoch zwingend geboten.

Das ursprünglich auf fußläufige Erreichbarkeit abgestimmte Netz der Einzelhandelsstandorte (primäres Einzelhandelsnetz) wurde durch ein zweites, autokundenorientiertes Angebotsnetz überlagert (sekundäres Einzelhandelsnetz, umgangssprachlich „Grüne Wiese“).

Bei den Zentralen Orten in allen Stufen findet eine verstärkte Polarisierung zwischen „Gewinner- und Verliererstandorten“ statt. Die Kunden und Investoren, aber
auch die mittelständischen Einzelhändler reagieren sehr sensibel auf Potenziale
8
und Chancen bzw. Defizite oder sich abzeichnende Risiken an den jeweiligen
Standorten.
Unter Berücksichtigung der relevanten Einflussfaktoren ist von einem weiteren Bedeutungsgewinn autokundenorientierter Standorte auszugehen, der im Ergebnis zu einer weiteren Verschärfung der Standortkonkurrenz zwischen zentralen (Stadtzentrum / Ortsmitte/
Nahversorgungslagen) und dezentralen Lagen führt. Die Angebotspalette am Stadt- und
Ortsrand wird durch die Neubündelung der dort vorhandenen Kapazitäten breiter und tiefer, aber auch tendenziell hochwertiger. Die Stellung der Stadt- bzw. Ortszentren als Einzelhandelsstandorte wird überall dort, wo keine klare Planungs- und Entscheidungsgrundlagen vorhanden sind und keine gezielten Maßnahmen ergriffen werden, tendenziell weiter geschwächt.
Um dieser Handelsentwicklung entgegenzutreten bzw. auf ihre Entwicklung Einfluss nehmen zu können, müssen insbesondere Stadtplanung und Wirtschaftsförderung geeignete
Instrumentarien einsetzen. Dazu können u. a. Bebauungspläne, in denen konkrete Aussagen zur Sortiments- und Größenstruktur des zugelassenen Einzelhandels festgelegt
werden, oder die Ausweisung und Festlegung von Nahversorgungszentren dienen, um
bestimmte Einzelhandelslagen in der Stadt oder der Gemeinde zu schützen oder auch
bestimmte Ansiedlungsbegehren abzuweisen. Anderseits gehören eine zielgerichtete Ansiedlungspolitik, die sich an Entwicklungschancen orientiert, sowie ein aktives Flächenmanagement zweifelsohne zu den zentralen einzelhandelsbezogenen Aufgabenstellungen der kommunalen Wirtschaftsförderung.
Für die Gemeinde Gilching werden diese aktuellen Entwicklungen v.a. durch die neuen,
großflächigen Angebote in Landsberg und München-Freiham deutlich (Möbel-, Elektro-,
Bau- und Heimwerkermärkte sowie jeweils die Randsortimente).
9
3.
Rechtliche Rahmenbedingungen
3.1
Grundlagen für die räumliche Planung
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO)
dar. Nach § 11 Abs. 3 Bau NVO ist für Neuansiedlungen großflächigen Einzelhandels2 (ab
1.200 m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche3) die Ausweisung eines Kernoder entsprechenden Sondergebietes erforderlich. Es ist zu belegen, dass dabei keine
raumordnerischen oder städtebaulichen Auswirkungen wie Schädigungen der Umwelt,
der infrastrukturellen Ausstattung, des Verkehrs, der Versorgung der Bevölkerung, der
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, des Orts- und Landschaftsbildes oder des
Naturhaushaltes eintreten können.
Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen.
Die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung werden im Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 der Bayerischen Staatregierung und im einschlägigen Regionalplan Oberfranken-West (1999) genannt.
Das Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 legt hierzu als wesentliche Ziele fest:
„Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung mit Einzelhandelseinrichtungen … soll sichergestellt werden. Dabei ist die Versorgung möglichst durch eine
Vielfalt von Betrieben unterschiedlicher Größen anzustreben. …
Es ist anzustreben, dass die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und ihrer Innenstädte, Ortskerne und Stadtteilzentren durch die Errichtung oder Erweiterung
von Einzelhandelsbetrieben nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte sollen in der Regel nur in Unterzentren und
Zentralen Orten höherer Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten (geeignete
Zentrale Orte) ausgewiesen werden. … Die Ausweisung soll in städtebaulich integ-
2
Gemäß aktueller Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes kann die Großflächigkeit eines
Einzelhandelsbetriebes ab ca. 800 m² Verkaufsfläche angenommen werden (vgl. u. a. BVerwG 4 C
3.05 und 4 C 10.04 vom 24.11.2005).
3
Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, die dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Kassenzonen, Schaufenster und sonstiger Flächen, sowie sie dem Kunden zugänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden.“ (Einzelhandelserlass NRW vom 7.5.1996, Ziffer 2.2.4).
10
rierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an
den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen.“4
Bei der Beurteilung von Einzelhandelgroßprojekten ist auf die Innenstadtrelevanz der Warengruppen abzustellen.
Städte und Gemeinden haben mit BauGB und BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden
kann. Dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden:
1.
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils
ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten möglich.
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe
mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer
in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte
Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet dabei eine widerlegbare Regelvermutung.
2.
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der Siedlungsfläche zulässig,
wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2
BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden,
wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO
entspricht.
3.
Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus.
4
Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006, Abschnitt 1.2.1.
11
Die Anwendung der §§ 11 Abs. 3 BauNVO und § 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und
stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern.
Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB
und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im
Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Damit
können Gemeinden über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus weitergehende Bebauungsplanfestsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben
(auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können –
ggf. räumlich beschränkt – Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt
werden. Weiter differenzierende Festsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen
oder Warengruppen können flächen begrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie
negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig.
12
3.2
Steuerung der Standortentwicklung durch Ausweisung von zentralen Versorgungsbereichen
Eine weitere Möglichkeit zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist das
Instrument der Sortimentsfestsetzung. Dieses wird in Deutschland als „Sortiments- und
Standortleitbild“ seit 30 Jahren zum Erhalt und zur Attraktivierung des Einzelhandelsstandortes Hauptgeschäftslage und anderer schützenswerter Standortlagen verwendet.
Ausgehend von dem für die Attraktivität von innerstädtischen Lagen typischen Geschäftsbesatz wurden diejenigen Sortimente als innenstadtrelevant abgegrenzt, die sowohl für
zentrale Geschäftslagen als auch für die Nahversorgungslagen unverzichtbar sind und
deren Zentralität begründen. Im Umkehrschluss wurden diejenigen Sortimente als nicht
innenstadtrelevant bestimmt, die als weniger bzw. nicht bedeutsam für die Zentrumsentwicklung eingeordnet werden konnten.
Dieses Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (innenstadtrelevant – nicht innenstadtrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen
ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem
Instrumentarium des § 1 Abs. 5, 9 und 11 BauNVO die innenstadtrelevanten Sortimente z.
B. in nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden.
Wichtigste Referenzgröße ist der „zentrale Versorgungsbereich“, der mit der Novellierung des BauGB im Jahr 2004 einen erheblichen Bedeutungszuwachs erfuhr. Hierfür
wurde § 34 BauGB um einen neuen Absatz 3 ergänzt, der besagt, dass von Vorhaben
keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder
in anderen Gemeinden ausgehen dürfen5. Somit muss nun für alle nach § 34 Abs. 1 und 2
BauGB zu bewertenden Vorhaben zusätzlich geprüft werden, ob entsprechende schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. Daraus ergibt sich auch für Gilching die Notwendigkeit der inhaltlichen Definition und räumlichen Verortung von zentralen Versorgungsbereichen.
Bezüglich der inhaltlichen Definition herrschen in der aktuellen Diskussion unterschiedliche Auffassungen. Strittig sind bisher v. a. die Mindestanforderungen an Größe und
Ausstattung sowie die Frage der städtebaulichen Integration. Zentrale Versorgungsberei-
5
§ 34 Abs. 3 BauGB i. d. F. der Bek. vom 23.09.2004, geändert durch Art. I des Gesetzes vom
21.12.2006.
13
che dienen der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen. Es handelt
sich dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z. B. Innenstadt, Ortszentrum),
meist wird der Begriff aber auch auf Stadtteil- und Nahversorgungszentren ausgedehnt6.
Aus städtebaulicher Sicht muss ein zentraler Bereich eine städtebauliche Integration, d.
h. bauliche und funktionale Integration in einen Siedlungszusammenhang mit wesentlichem Wohnanteil, aufweisen. Da der Gesetzgeber mit der Erarbeitung des § 34 Abs. 3
BauGB den Schutz v. a. der Innenstädte beabsichtigte, kann i. d. R. von der Notwendigkeit der städtebaulichen Integration ausgegangen werden. Letztlich geht es um den
Schutz von städtebaulich gewünschten Versorgungsbereichen. Daher sind in dem
vorliegenden Einzelhandelskonzept alle Versorgungsbereiche, die sowohl funktional als
auch städtebaulich den Charakter eines Zentrums aufweisen, inhaltlich benannt und
räumlich abgegrenzt worden.
Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich sowohl aus den tatsächlichen Verhältnissen
als auch aus Planungen (z. B. geplantes Versorgungszentren in Entwicklungs- oder Sanierungsgebieten). Für die Beurteilung der tatsächlichen Verhältnisse stellen regelmäßig
aktualisierte Untersuchungen eine wesentliche Grundlage dar. Für die Anerkennung geplanter zentraler Versorgungsbereiche ist zwischen formellen und informellen Planungen
zu unterscheiden. Die formelle Planung betrifft Darstellungen und Festsetzungen in Bebauungsplänen sowie Festlegungen in Raumordnungsplänen als Fest- und Fortschreibung der tatsächlichen Verhältnisse. Informelle Planungen (z. B. Einzelhandelskonzeptionen) können dann als rechtliche Grundlage für Planungen gewertet werden, wenn sie
vom Stadt- oder Gemeinderat als intern bindendes Element beschlossen werden.7
Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende, allerdings nicht allein gestaltende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist
hier die fußläufige Erreichbarkeit. Ergänzend werden bei der Abgrenzung der Versorgungsbereiche die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur
Abrundung der Bereiche kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B.
Ringstraße, Topografie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) und die Lage bedeu6
So geschehen im Urteil des OVG NRW Münster, 7. Senat, zu § 34 Abs. 3 BauGB, 11.12.2006, 7 A
964/05.
7
Vgl. hierzu OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2005, 1 ME 172/05.
14
tender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Rathaus, Bahnhof)
zum Tragen.
Abbildung 2: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
städte-
Komplementärnutzungen
bauliche
(= Ergänzung)
Einzelhandel
(= Basis)
Rahmenbedingungen
Quelle: GMA-Darstellung 2008
Von entscheidender Bedeutung bei der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche sind
neben dem Einzelhandelsangebot auch das Dienstleistungsangebot (private und öffentliche Dienstleistungen) und das gastronomische Angebot. Letztere sind wichtige Frequenzbringer und von entscheidender Bedeutung für die Attraktivität zentraler Lagen.
15
4.
Standortbeschreibung und strukturelle Rahmenbedingungen der
Gemeinde Gilching
Wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Gilching sind die demografischen, wirtschaftlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen, aber auch die Lagekonstellation zu weiteren Zentren sowie die verkehrliche Anbindung. Aufgrund dessen werden diese Aspekte nachfolgend dargestellt. Zudem
dienen sie als Grundlage für konkrete Handlungsempfehlungen.
4.1
Siedlungsgebiet, zentralörtliche Bedeutung, Verkehrsanbindung
Die Gemeinde Gilching (17.036 Einwohner8) liegt im nördlichen Bereich des Landkreises
Starnberg im Regierungsbezirk Oberbayern. Landesplanerisch ist Gilching Teil des
Stadt- und Umlandbereiches des Verdichtungsraums von München und speziell als Siedlungsschwerpunkt ausgewiesen. Laut Landesentwicklungsplan Bayern (Teil A Kap. II
2.2.1) sollen Siedlungsschwerpunkte „zentralörtliche Versorgungsaufgaben in allen Stadtund Umlandbereichen übernehmen und zu einer Ordnung der Siedlungsentwicklung beitragen“. Des Weiteren sollen sie so „entwickelt und gesichert werden, dass sie ihre Versorgungsaufgaben mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs (…) dauerhaft erfüllen“. Zusätzliche Bedeutung erfährt Gilching aufgrund seiner Lage an der im Regionalplan München festgesetzten „Entwicklungsachse mit überregionaler Bedeutung“.
In 10 km Entfernung befindet sich das nördlich von Gilching gelegene Mittelzentrum Fürstenfeldbruck, ca. 15 km südlich das Mittelzentrum Starnberg. Beide Orte weisen so eine
wichtige Versorgungsfunktion für ihr Umland auf. Im Hinblick auf die Bereitstellung von
Arbeitsplätzen spielt vor allem die ca. 25 km nordwestlich gelegene Landeshauptstadt
München eine entscheidende Rolle.
Das Siedlungsgebiet der Gemeinde Gilching gliedert sich in den Kernort Gilching, bestehend aus Argelsried (952 Einwohner), Gilching und Neugilching (zusammen 14.952 Ein-
8
Quelle: Gemeinde Gilching, Stand 31.12.2007, Abweichend von den Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung (Stand 31.12.2007: 17.120)
16
wohner) und dem räumlich getrennt liegenden Ortsteil Geisenbrunn (1.132 Einwohner)9.
Da der Kernort aus drei Orten zusammen gewachsen ist, besteht kein gewachsenes, traditionelles Ortszentrum. Die Entwicklung des Marktplatzes in den frühen 2000er Jahren
stellt einen Versuch dar, solche Strukturen als Treff- und Identifikationspunkt für die Gilchinger Bevölkerung zu schaffen. Die Planungen hierfür gehen bis in die 1980er Jahre
zurück.
Zwischen den Ortsteilen Neugilching, Gilching und Argelsried erstrecken sich Freiflächen.
Dieses Areal, die sog. Gilchinger Glatze, befindet sich südwestlich der neuen Ortsmitte.
Sie soll nach dem Siegerentwurf aus dem Ideenwettbewerb „Gilchinger Glatze“10 in den
nächsten Jahren mit Wohnbebauung vorwiegend größeren Maßstabs versehen werden.
Zudem ist ein sog. zentralen Stadtgarten vorgesehen, um das Gebiet zusätzlich aufzuwerten. Hierbei entsteht auch über den neuen Marktplatz eine Verbindung zum zentralen
Versorgungsbereich, der sich im Gebiet entlang der Römerstraße erstreckt. Neben der
Ortsmitte als Haupteinkaufslage bestehen kleinere Nahversorgungszentren im Gebiet
Starnberger Weg und Karolinger Straße sowie im Bereich der Sonnenstraße und Marsstraße. Darüber hinaus befindet sich im Gewerbegebiet Gilching-Süd eine kleine Fachmarktagglomeration. Ein weiteres Gewerbegebiet ist im Westen von Gilching gelegen;
hier sind allerdings keine größeren Einzelhandelsansiedlungen zu verzeichnen.
Die verkehrliche Erreichbarkeit von Gilching kann als sehr gut bezeichnet werden. Die
Gemeinde ist über die Bundesautobahn 96 (München – Lindau) an das überregionale
Verkehrsnetz angebunden. Anschlussstellen sind Oberpfaffenhofen (Nr. 32) sowie Gilching (Nr. 33). Darüber hinaus ist Gilching über die Staatsstraße 2069 (Starnberg – Fürstenfeldbruck) zu erreichen. Im Bereich öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ist Gilching über die S5 (Herrsching – Holzkirchen) an das S-Bahn-Netz des Münchner Verkehrs- und Tarifverbundes angeschlossen. Insgesamt sind drei S-Bahn-Haltestellen vorhanden: Geisenbrunn, Gilching-Argelsried und Neugilching. Des Weiteren verfügt Gilching
über fünf regionale Buslinien in Richtung Oberpfaffenhofen, Starnberg, Inning, Fürstenfeldbruck und Gauting.
9
Quelle: Gemeinde Gilching, Stand 31.12.2007
10
Vgl. Dokumentation Ideenwettbewerb „Gilchinger Glatze“, 2006
17
Karte 1:
Lage der Gemeinde Gilching
GMA-Darstellung 2008
18
4.2
Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur
Die Gemeinde Gilching zählte laut Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik
und Datenverarbeitung am 31.12.2007 Einwohner 17.12011. In den Jahren 1997 bis 2007
ist die Bevölkerung absolut um 1.572 Personen gestiegen, was einer Zunahme von rund
10,1% entspricht (vgl. Tab. 1). Dieser Einwohnerzuwachs liegt über der Zuwachsrate
des Landkreises Starnberg mit 7,3 % sowie der des Regierungsbezirks Oberbayern mit
einem Bevölkerungszuwachs von rund 8,1 %. In Bayern betrug das Bevölkerungswachstum im Referenzzeitraum lediglich rund 3,8 %. Insgesamt ist somit die Bevölkerungsentwicklung in der Gemeinde Gilching als sehr positiv zu bewerten.
Tabelle 1:
Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Gilching 1997 – 2007
Einwohner
Gilching
LK Starnberg
Oberbayern
Bayern
Veränderung 1997 / 2007
1997
2007
absolut
in %
15.548
17.120
+ 1.572
+ 10,1
120.696
129.515
+ 8.819
+ 7,3
3.991.937
4.313.446
+ 321.509
+ 8,1
12.066.375
12.520.332
+ 453.957
+ 3,8
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: jeweils 31.12., GMA-Berechnungen 2008
Bezüglich der Altersstruktur ist festzuhalten, dass in Gilching seit dem Jahr 2000 eine
zunehmende „Alterung“ der Bevölkerung zu beobachten ist. Einer prozentualen Abnahme
der unter 40-Jährigen steht parallel eine Zunahme der Klasse der ab 40-Jährigen gegenüber. Im Vergleich zum Landkreis Starnberg und zum Regierungsbezirk Oberbayern zeigt
sich jedoch ein deutlich niedrigerer Anteil an Personen über 65 Jahren in Gilching. Gilching ist bezüglich der Bevölkerungsstruktur eine „junge Gemeinde“.
11
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand 31.12.2007; Abweichend von den Angaben der Gemeinde Gilching, 17.036, Stand ebenfalls 31.12.2007
19
Abbildung 3: Altersstruktur der Gilchinger Bevölkerung 2000 / 2007 im Vergleich
45
38,5
36,8
36,6
35,0
34,7
40
35
31,6
29,2
27,9
Anteil in %
30
27,0
23,9
25
20
21,0
18,0
19,2
18,3
17,7
17,6
16,8
15
19,1
18,4
12,5
10
5
0
bis unter 20 Jahre
Gilching 2000
20 bis unter 40 Jahre 40 bis unter 65 Jahre
Gilching 2007
LK Starnberg 2007
65 Jahre und älter
Oberbayern 2007
Bayern 2007
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, GMA-Darstellung 2008
In der Bevölkerungsprognose des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung wird für den Landkreis Starnberg wie auch für die benachbarten Kreise weiterhin eine positive Bevölkerungsentwicklung vorhergesagt. So ist für den Landkreis Starnberg von 2007 bis zum Jahr 2012 ein Bevölkerungsanstieg von ca. 2,6 % zu erwarten.
Danach wird ein verlangsamtes Wachstum prognostiziert, das zwischen 2012 und 2020
ca. 2,8 % beträgt. Damit liegt der Landkreis Starnberg, dem die Gemeinde Gilching angehört, relativ deutlich über dem Durchschnitt von Oberbayern.12
Die Gemeinde Gilching rechnet (in einer eigenen Bevölkerungsprognose) bis zum Jahr
2012 im Vergleich zu 2007 mit einem Bevölkerungswachstum von 1,7 % und bis 2020
noch einmal mit einem Wachstum um 2,0 %. Die Prognosewerte liegen somit hinter den
Werten des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung.13
Aus gutachterlicher Sicht ist jedoch mit einer stärkeren Bevölkerungszunahme als in beiden Prognosen zu rechnen. Zum einen fiel das Bevölkerungswachstum in der Gemeinde
12
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2025, Variante W1a.
13
Quelle: Gemeinde Gilching
20
Gilching in der Vergangenheit deutlich stärker aus als im gesamten Landkreis Starnberg,
was auch zukünftig auf überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum schließen lässt.
Zum anderen ist durch geplante Wohnbauprojekte in der Gemeinde, u.a. die geplante
Entwicklung auf der „Gilchinger Glatze“, mit zusätzlichem Zuzug zu rechnen. Nach Angaben der Gemeinde Gilching ist in näherer Zukunft auch mit mehreren großen Gewerbeansiedlungen im Gewerbegebiet Süd zu rechnen. Durch die entstehenden Arbeitsplätze ist
ebenfalls von einem erhöhten zukünftigen Zuzug auszugehen.
In den Tabellen 2 und 3 sind die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Gilching zwischen 2000 und 2007 dargestellt. Insgesamt zeigen die Daten eine ausgeprägte
Wohnungsbaudynamik in der Gemeinde. Insbesondere ist hier das Jahr 2004 zu nennen,
in welchem die Zahl der Baufertigstellungen von Wohngebäuden mit 47 ihren Höhepunkt
erreichte.
Im gesamten Betrachtungszeitraum liegen die Werte der Baugenehmigungen wie auch
die der Baufertigstellungen für Einfamilienhäuser sehr deutlich über den Werten für Wohngebäude mit zwei oder mehr Wohnungen. Diese Tatsache belegt die Bedeutung der Gemeinde Gilching als attraktiver Wohnstandort, vor allem für Familien. Insgesamt verdeutlichen die zuvor genannten Daten die Ausweisung Gilchings als Siedlungsschwerpunkt im
Regionalplan München.
21
2002
40
38
1
1
2001
36
25
11
2000
45
35
3
7
17
2
46
65
2003
2002
31
23
8
2001
44
35
2
7
2000
52
40
6
6
3
1
23
27
2003
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, GMA-Berechnungen 2008
Daten
neue Wohngebäude
insgesamt
neue Wohngebäude
mit 1 Wohnung
neue Wohngebäude
mit 2 Wohnung
neue Wohngebäude
mit 3 oder mehr Wohnung
Jahr
Tabelle 3: Baufertigstellungen in der Gemeinde Gilching 2000 – 2007
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, GMA-Berechnungen 2008
Daten
genehmigte Wohngebäude
insgesamt
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnung
mit 3 oder mehr Wohnung
Jahr
Tabelle 2: Baugenehmigungen der Gemeinde Gilching 2000 - 2007
13
1
33
47
2004
4
1
20
25
2004
4
1
27
32
2005
3
3
29
35
2005
1
4
30
35
2006
6
5
39
50
2006
6
3
23
32
2007
6
5
33
44
2007
48
18
234
300
22
2000 - 2007
Summe
55
20
265
340
2000 - 2007
Summe
Tabelle 4: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im regionalen Vergleich
1
Soz.vers.pfl. Beschäftigte
Veränderung
2000
2007
3.136
3.442
+ 306
+ 9,8%
35.579
36.730
+ 1.151
+ 3,2%
Oberbayern
1.579.444
1.622.014
+ 42.570
+ 2,7%
Bayern
4.363.293
4.411.238
+ 47.945
+ 1,1%
Gilching
LK Starnberg
1
absolut
in %
am Arbeitsort
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, jeweils 30.06., GMA-Berechnungen 2008
Im Jahr 2007 wies die Gemeinde Gilching insgesamt 3.442 sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte und damit einen deutlichen Zuwachs um 9,8% im Vergleich zu 2000 auf.
Damit liegt die Beschäftigungszunahme deutlich über der des Landkreises Starnberg sowie des Regierungsbezirks Oberbayern und auch Bayern. Auch in der Zukunft ist, insbesondere auch durch die zu erwartenden Gewerbeansiedlungen im Gewerbegebiet Süd,
mit einer starken Zunahme der Beschäftigtenzahlen zu rechnen.
Mit rund 200 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro 1.000 Einwohner verfügt die
Gemeinde Gilching über eine durchschnittliche Beschäftigtendichte. Als wichtiger Faktor im Hinblick auf den Arbeitsmarkt ist die geographische Nähe zum Oberzentrum München mit seinem vielfältigen Arbeitsplatzangebot zu nennen. Gilching weist entsprechend
einen negativen Pendlersaldo auf (3.442 Beschäftigten am Arbeitsort stehen 6.092 Beschäftigte am Wohnort gegenüber)14. In Verbindung mit den Daten zu Baufertigstellungen
und Baugenehmigungen unterstreicht dies nochmals die Bedeutung von Gilching als bevorzugten Wohnstandort.
14
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand 30.06.2007.
23
Abbildung 4: Verteilung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Wirtschaftsbereichen 2007
Anteil in %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1,7
29,8
Gilching
33,4
35,1
1,2
LK Starnberg
30,0
21,7
47,1
30,2
23,6
45,5
0,7
Oberbayern
0,8
Bayern
37,0
Land- und Forstwirtschaft / Fischerei
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
22,6
39,6
Produzierendes Gewerbe
sonstige Dienstleistungen
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand 30.06.2007;
GMA-Bearbeitung 2008
Bei der Betrachtung der Beschäftigung nach Wirtschaftsbereichen zeigt sich, dass das
produzierende Gewerbe in Gilching unterdurchschnittlich stark ausgeprägt ist. Der Wert
liegt mit 29,8% der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwar nur knapp unter den
Werten des Landkreises Starnberg und des Regierungsbezirks Oberbayern, jedoch deutlich unter dem Wert des Freistaates Bayern. Der Bereich der sonstigen Dienstleistungen
ist ebenfalls relativ schwach ausgeprägt. Der Wert von 35,1% liegt deutlich unter den
Werten des Landkreises Starnberg, von Oberbayern und Bayern. Der Bereich Handel,
Gastgewerbe und Verkehr nimmt demgegenüber eine starke Stellung in Gilching ein. Mit
33,4% der versicherungspflichtig Beschäftigten liegt der Wert sehr deutlich über den Werten der Vergleichsregionen.
Dennoch nimmt der Tourismus in Gilching im Vergleich zu anderen Städten in der Region
bislang nur einen sehr geringen Stellenwert ein. Aktuell verzeichnet die Gemeinde Gilching 3 Übernachtungsbetriebe mit mehr als 8 Betten. Die Auslastung betrug in den letzten zwei Jahren ca. 34%, womit Gilching deutlich hinter dem Durchschnitt des Landkreis
24
Starnberg (ca. 42 %) und dem Durchschnittswert von Oberbayern (ca. 40 %) zurück
bleibt. Bei einer Betrachtung der absoluten Anzahl der Gästeübernachtungen in Gilching
ist in den letzten zehn Jahren ein leichter Rückgang um ca. 2,2 % festzustellen (1997:
10.299 Übernachtungen; 2007: 10.071 Übernachtungen).15
Mit dem prosperierenden Gewerbegebiet an der Autobahn sind weiterhin positive Beschäftigungswirkungen mit entsprechenden zusätzlichen Kaufkraftpotenzialen (Pendler)
verbunden.
Auch die Bevölkerungsentwicklung ist als positive Rahmenbedingung für den Einzelhandel zu nennen.
15
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand September 2007
25
II
Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Gilchinger Einzelhandels
1.
Marktgebiet und Bevölkerung
Die Abgrenzung des Marktgebietes ist die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung des
Einwohner- und Kaufkraftpotenzials des Gilchinger Einzelhandels und zur Berechnung
der Kaufkraftströme. Als Marktgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Einzelhandelsstandort Gilching voraussichtlich regelmäßig aufsuchen16.
Bei der konkreten Abgrenzung des Marktgebietes wurden insbesondere folgende Einflussfaktoren berücksichtigt:

Einzelhandelsbesatz (insbesondere hinsichtlich Betriebsgrößen- und Sortimentsstruktur, Fristigkeit der angebotenen Waren, Attraktivität der Geschäfte)

Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Bevölkerungsschwerpunkte, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur, administrative Grenzen)

Lage der Einzelhandelsschwerpunkte und verkehrliche Erreichbarkeit

topografische Bedingungen

Einzelhandelsausstattung der Umlandkommunen

ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte).
Nicht alle der in Gilching ansässigen Einzelhandelsbetriebe strahlen in gleichem Umfang
in das Marktgebiet aus. Auf einzelbetrieblicher Ebene bestehen z. T. Kundenverflechtungen, die über das abgegrenzte Marktgebiet hinausgehen. Die Anziehungskraft hängt –
neben der Fristigkeit des Bedarfs – v. a. von der Attraktivität und Größe des Anbieters ab.
Diese Verflechtungen werden bei den weiteren Berechnungen als Umsätze mit sog.
Streukunden behandelt. Hierzu zählen etwa gelegentliche Einkäufe von einpendelnden
Arbeitnehmern oder Touristen.
16
Das so abgegrenzte Marktgebiet ist nicht identisch mit dem landesplanerisch festgelegten Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels.
26
Insgesamt verfügt Gilching kaum über großflächige Einzelhandelsbetriebe. Es bestehen
keine SB-Warenhäuser und mit Ausnahme des Müller Marktes im Gewerbegebiet Süd,
keine großflächigen Fachmärkte, die eine starke Magnetfunktion übernehmen könnten.
Hohe Ausstrahlungswirkung erreichen jedoch neben dem Oberzentrum München auch
das Mittelzentrum Fürstenfeldbruck und der Siedlungsschwerpunkt Germering, wobei
besonders München auch eine zentrale Bedeutung als Arbeitsort aufweist. Das Marktgebiet des Gilchinger Einzelhandels bleibt daher im Kern auf die Gemeinde Gilching und die
nördlich gelegene Gemeinde Alling sowie die im Südwesten gelegenen Orte Weßling und
Wörthsee beschränkt. Einzelne Ortsteile der angrenzenden Gemeinden Gauting (Unterund Oberbrunn) und Krailling (Gut Hüll, Frohnloh und Pentenried) können lediglich als
Ergänzungsgebiet angesehen werden.
Vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituation und der verkehrlichen Erreichbarkeit der Gemeinde Gilching lässt sich das Marktgebiet des Gilchinger Einzelhandels17
demnach wie unten dargestellt abgrenzen und zonieren (vgl. Karte 2). In Gilching selbst
(Zone I) ist die höchste Kundenbindung zu unterstellen. Als Zone II wurden die unmittelbar angrenzenden Gemeinden Alling und Weßling abgegrenzt. Zone III umfasst, unter
Berücksichtigung des Einzelhandelsangebots im Umland und aufgrund der räumlichen
Nähe bzw. guten Erreichbarkeit, zudem die Gemeinde Wörthsee. Hier ist allerdings angesichts der Nähe zu konkurrierenden Wettbewerbsstandorten von einem deutlich geringeren Kaufkraftzufluss nach Gilching auszugehen. Weitere Kaufkraftzuflüsse in den Gilchinger Einzelhandel aus dem Ergänzungsgebiet und z. B. von Pendlern oder Touristen, werden im weiteren Verlauf der Untersuchung in Form von sog. Streuumsätzen berücksichtigt.

Zone I: Gilching
ca. 17.120 EW

Zone II: Alling, Weßling
ca.
8.641 EW

Zone III: Wörthsee
ca.
4.667 EW

Zone I – III insgesamt
ca. 30.428 EW.18
17
Abweichend vom landesplanerisch festgelegten Verflechtungsbereich des innerstädtischen
Einzelhandels. Diesem ist lediglich die Gemeinde Gilching selbst zugeordnet.
18
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; Stand: 31.12.2007
27
Karte 2:
Marktgebiet des Gilchinger Einzelhandels
28
2.
Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Marktgebiet
Die Berechnung der im abgegrenzten Marktgebiet erschließbaren Nachfragepotenziale
wird speziell für den Ladeneinzelhandel und das Ladenhandwerk vorgenommen. Dabei
werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Kaufkraftwerte zu
Grunde gelegt.
Nach Berechnungen der GMA liegt die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) in den alten Bundesländern für die abgegrenzten Bedarfsgüter
im Jahr 2008 bei ca. 5.264 € pro Kopf der Wohnbevölkerung. Davon entfallen auf den
Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 1.788 € p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca. 3.476 € p. a.. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung des
Kaufkraftpotenzials das lokale Kaufkraftniveau zu berücksichtigen. Für die Gemeinde Gilching und die weiteren Kommunen im Marktgebiet ist von einem stark überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten auszugehen.19
Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet aktuell auf insgesamt ca. 184,9 Mio. € (vgl. Tab. 2).
Davon betreffen:

ca. 102,8 Mio. € (ca. 56 %) die Gemeinde Gilching

ca. 51,8 Mio. € (ca. 28 %) die Zone II

ca. 30,3 Mio. € (ca.16 %) die Zone III.
Davon entfallen ca. 62,8 Mio. € (ca. 34 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 122,1
Mio. € (ca. 66 %) auf den Nichtlebensmittelbereich.
19
Die Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), Nürnberg, errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der
Grundlage der Steuerstatistik. Für die Gemeinde Gilching liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 113,9 und
damit um 13,9 % über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). In den anderen Orten im Marktgebiet
schwankt der Kaufkraftkoeffizient zwischen 111,4 (Weßling) und 123,1 (Wörthsee).
29
Tabelle 2:
Kaufkraft im Marktgebiet des Gilchinger Einzelhandels 2008
Kaufkraft in Mio. €
Warengruppe / Bedarfsbereich
Marktgebiet
gesamt
Zone I
Zone II
Zone III
Nahrungs- und Genussmittel
34,9
17,6
10,3
62,8
Gesundheit, Körperpflege
12,5
6,3
3,7
22,5
2,2
1,1
0,6
3,9
49,6
25,0
14,6
89,2
Bücher, PBS*, Spielwaren
5,0
2,5
1,5
9,0
Bekleidung, Schuhe, Sport
13,2
6,7
3,9
23,8
Überwiegend mittelfristiger Bedarf
18,2
9,2
5,4
32,8
9,2
4,6
2,7
16,5
Hausrat, Einrichtung, Möbel
10,1
5,1
3,0
18,2
Sonstiger Einzelhandel
15,7
7,9
4,6
28,2
Überwiegend langfristiger Bedarf
35,0
17,6
10,3
62,9
Nichtlebensmittel gesamt
67,9
34,2
20,0
122,1
102,8
51,8
30,3
184,9
Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf
Überwiegend kurzfristiger Bedarf
Elektrowaren
Einzelhandelswaren gesamt
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen 2008 (ca.-Werte, gerundet)
3.
Kaufkraftentwicklung bis 2012 / 2020
Die mittelfristige Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet der Gemeinde Gilching ist einerseits abhängig von konjunkturellen Einflüssen und dem künftigen Verbraucherverhalten, andererseits von der Bevölkerungsentwicklung.
Für die Kaufkraftprognose wird unterstellt, dass sich die Verbraucher in ihrem Spar- und
Ausgabeverhalten bis zum Prognosehorizont 2012 bzw. 2020 „normal“ verhalten, d. h.
keine wesentlichen Veränderungen der Sparquote und des Ausgabeverhaltens eintreten.
Vor dem Hintergrund der derzeit absehbaren konjunkturellen Entwicklung dürfte nur noch
mit geringen realen Kaufkraftsteigerungen zu rechnen sein. Die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft wird nach GMA-Berechnungen im Jahr 2012 ca. 5.333 € pro Kopf der
Wohnbevölkerung betragen, im Jahr 2020 ca. 5.502 €.
30
Bei Zugrundelegung der Prognosen des statistischen Landesamtes zur zukünftigen Einwohnerentwicklung in den Landkreisen Starnberg und Fürstenfeldbruck ist für die Gemeinden innerhalb des Marktgebietes bis zum Jahr 2012 noch ein leichter Bevölkerungsanstieg in Höhe von ca. 2 – 3 % gegenüber 2007 zu erwarten20. Für die Gemeinde Gilching bedeutet dies eine leichte Steigerung der Bevölkerungszahl auf rund 17.565 Einwohner. Für die anderen Kommunen kann ebenfalls von geringen Bevölkerungszunahmen ausgegangen werden. Im gesamten Einzugsgebiet erhöht sich die Einwohnerzahl
damit um ca. 775 Personen (gegenüber 2007) auf ca. 31.200. Aus gutachterlicher Sicht
ist jedoch mit einer stärkeren Bevölkerungszunahme zu rechnen. Gründe hierfür sind der
stärkere Bevölkerungsanstieg in Gilching im Vergleich zum Landkreis Starnberg in der
Vergangenheit und eine zu erwartende Fortsetzung dieses Trends, die dynamische Entwicklung am Wohnungsmarkt, u. a. durch die geplante Entwicklung der „Gilchinger Glatze“ und die zu erwartenden Gewerbeansiedlungen im Gewerbegebiet Süd. Aus diesem
Grund wird für die Berechnung der prognostisch zu erwartenden Kaufkraft im Jahr 2012
mit einem zusätzlichen Bevölkerungswachstum von 500 Personen bis zu diesem Zeitpunkt ausgegangen.
Somit errechnet sich für das abgegrenzte Marktgebiet im Prognosejahr 2012 ein Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 194,9 Mio. € (vgl. Tab. 3). Gegenüber 2007 entspricht
dies einem nominalen Kaufkraftzuwachs von ca. 10,0 Mio. € (ca. 5,4 %).
20
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2025, Variante W1a. Für den LK Starnberg wird von 2007 bis 2012
ein Wachstum von ca. 2,6 % erwartet, für den LK Fürstenfeldbruck ca. 2,2 %
31
Tabelle 3:
Prognose der einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des
Gilchinger Einzelhandels 2012
Marktgebiet
gesamt
Zone I
Zone II
Zone III
37,2
18,3
10,7
66,2
13,5
6,6
3,9
24,0
2,4
1,2
0,7
4,3
53,1
26,1
15,3
94,5
5,3
2,6
1,5
9,4
14,0
6,9
4,0
24,9
19,3
9,5
5,5
34,3
9,9
4,9
2,8
17,6
10,7
5,3
3,1
19,1
16,5
8,1
4,8
29,4
37,1
18,3
10,7
66,1
72,3
35,6
20,8
128,7
109,5
53,9
31,5
194,9
Elektrowaren
Bis zum Jahr 2020 geht die Prognose des Statistischen Landesamtes in den Landkreisen
Starnberg und Fürstenfeldbruck von einer positiven Einwohnerentwicklung aus. Gegenüber 2007 beträgt die Bevölkerungszunahme ca. 5,5 % im LK Starnberg, ca. 4,6 % im LK
Fürstenfeldbruck. Auch zwischen 2012 und 2020 wird jedoch aus gutachterlicher Sicht
aus den oben genannten Gründen mit einer stärkeren Bevölkerungszunahme für die Gemeinde Gilching gerechnet. Für die Berechnungen wird gegenüber 2012 von einer zusätzlichen Bevölkerungszunahme von 300 Personen ausgegangen.
Für das abgegrenzte Marktgebiet ergibt sich somit für das Prognosejahr 2020 ein Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 203,7 Mio. € (vgl. Tab. 4). Gegenüber 2007 entspricht
dies einem nominalen Kaufkraftzuwachs von ca. 18,8 Mio. € (ca. 10,2 %). Gegenüber
2012 ist dies ein Zuwachs um 8,8 Mio. € (ca. 4,5 %).
32
Tabelle 4:
Zone I
Zone II
Zone III
Marktgebiet
gesamt
39,0
19,0
11,1
69,1
14,3
7,0
4,1
25,4
2,5
1,2
0,7
4,4
55,8
27,2
15,9
98,9
5,6
2,7
1,6
9,9
14,7
7,2
4,2
26,1
20,3
9,9
5,8
36,0
Elektrowaren
10,4
5,1
2,9
18,4
11,2
5,5
3,2
19,9
17,2
8,4
4,9
30,5
38,8
19,0
11,0
68,8
75,9
37,1
21,6
134,6
114,9
56,1
32,7
203,7
33
III
Situationsanalyse des Einzelhandelsstandorts Gilching
1.
Aktueller Einzelhandelsbestand
Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer vollständigen Erhebung des Gilchinger Einzelhandels, die im April 2008 von GMA-Mitarbeitern durchgeführt wurde. Dabei wurden
die Betriebe nach Umsatzschwerpunkt den einzelnen Warengruppen zugeordnet.
Demnach gab es zum Zeitpunkt der Erhebung in der Gemeinde Gilching insgesamt:

122 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks

eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 18.220 m²

eine Brutto-Umsatzleistung von ca. 77,4 Mio. €.
Tabelle 5:
Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Hauptwarengruppen
Hauptwarengruppen / Bedarfsbereiche
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
in m²
Umsatz in
Mio. €
43
8.720
--
Gesundheit / Körperpflege
10
1.605
--
6
1.040
--
59
11.365
56,5
9
845
--
24
2.580
--
überwiegend mittelfristiger Bedarf
33
3.425
11,6
7
420
--
10
1.050
--
13
1.960
--
überwiegend langfristiger Bedarf
30
3.430
9,3
79
9.500
34,9
122
18.220
77,4
Blumen / Pflanzen, zoologischer Bedarf
überwiegend kurzfristiger Bedarf
Elektrowaren
Einzelhandel gesamt
*
PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebung 2008 (ca.-Werte, gerundet)
34
Hiervon entfallen auf Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln:

43 Betriebe (= ca. 35 % des Gesamtbestandes) mit

ca. 8.720 m² VK (= ca. 48 % der Gesamtverkaufsfläche) und

ca. 42,5 Mio. € Brutto-Umsatz (= ca. 55 % des Gesamtumsatzes).
Auf Nichtlebensmittel-Anbieter entfallen:

79 Betriebe (= ca. 65 % des Gesamtbestandes) mit

ca. 9.500 m² VK (= ca. 52 % der Gesamtverkaufsfläche) und

ca. 34,9 Mio. € Brutto-Umsatz (= ca. 45 % des Gesamtumsatzes).
Gegenüber der ifh-Untersuchung aus dem Jahr 2001 weist der Gilchinger Einzelhandelsbestand einen leichten Zuwachs im Gesamtbestand auf. Insgesamt sind aktuell
10 Betriebe mehr in Gilching ansässig als noch 2001. Die positive Entwicklung bei
den Betriebszahlen ist allgemein unüblich; zeigt aber die dynamische positive Entwicklung der Gemeinde auf. Die Verkaufsfläche ist um etwa 2.000 m² angestiegen.
Dieser Zuwachs ist vor allem dem Lebensmittelhandel zuzuschreiben.
35
Karte 3:
Einzelhandelsbestand Gilching
Quelle:
Kartengrundlage Stadt Gilching
Hausrat, Möbel
Elektrowaren
Bücher, PBS, Spielwaren
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Branchen
Betriebe < 100 m² VK
Betriebe >= 100 m² und < 400 m² VK
Betriebe >= 400 m² und < 800 m² VK
Betriebe > 800 m² VK
Legende:
36
Die Verteilung des Einzelhandelsbestands nach Ortsteilen zeigt, dass im Ortsteil Gilching zwar mit ca. 60 % die Mehrheit der Betriebe ansässig ist, diese jedoch nur über
einen Anteil von ca. 36 % der Verkaufsflächen verfügen. Hingegen sind im Ortsteil NeuGilching bei einem Anteil von ca. 31 % der Betriebe ca. 45 % der Verkaufsflächen zu finden. Dies zeigt, dass die Betriebe im Ortsteil Neugilching im Durchschnitt über größere
Verkaufsflächen als im Ortsteil Gilching verfügen. Die Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet Süd verfügen über die durchschnittlich größten Verkaufsflächen, da sie bei einem Anteil von nur ca. 4 % der Betriebe ca. 15 % der Verkaufsflächen bereitstellen. Während im Ortsteil Argelsried mit einem Anteil von ca. 5 % der Betriebe und einem Verkaufsflächenanteil von ca. 4 % ein kleiner Teil des Einzelhandelsbesatzes vor zu finden ist, hat
im Ortsteil Geisenbrunn, der vom Kernort (Gilching, Neugilching, Argelsried) getrennt
liegt, kein Einzelhandelsbetrieb seinen Standort.
Tabelle 6:
Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Ortsteilen
Betriebe
Ortsteil
Anzahl
Verkaufsflächen
Anteil
in m²
Anteil
Gilching
73
60 %
6.625
36 %
Neugilching
38
31 %
8.190
45 %
6
5%
675
4%
---
---
---
---
5
4%
2.730
15 %
122
100 %
18.220
100 %
Argelsried
Geisenbrunn
Gewerbegebiet Süd
Insgesamt
Hinsichtlich der Einstufung nach Einkaufslagen (vgl. Tab. 7) zeigt sich, dass der Gilchinger Ortskern nur in Hinsicht auf die Zahl der Betriebe (ca. 54 %) einen überdurchschnittlichen Anteil einnimmt. Da hier kleinflächige Anbieter dominieren, vereinigt der
Ortskern nur ca. 34 % der Verkaufsfläche auf sich. Die durchschnittliche Betriebsgröße
beläuft sich auf ca. 92 – 93 m² Verkaufsfläche.
37
Tabelle 7:
Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Standortlagen
Betriebe
Standortlage
Anzahl
Verkaufsflächen
Anteil
in m²
Anteil
Ortskern
66
54 %
6.105
34 %
Ergänzungsstandorte mit Nahversorgungsfunktion
21
17 %
4.365
24 %
Streu-/ Nebenlagen (integriert)
25
21 %
3.300
18 %
Gewerbegebiete / dezentrale Lagen
10
8%
4.450
24 %
122
100 %
18.220
100 %
Insgesamt
Den Ergänzungsstandorten mit Nahversorgungsfunktion (Bereich Starnberger Weg und
Karolinger Straße sowie Bereich Sonnenstraße und Marsstraße) wurden 21 Betriebe zugeordnet, die gemeinsam über ca. 24 % des gesamten Verkaufsflächenbestandes der
Gemeinde Gilching verfügen. Beide Nahversorgungszentren befinden sich im Ortsteil
Neugilching. Der im Ortsteil Gilching liegende Haupteinkaufsbereich vereinigt 66 der 73
der im Ortsteil Gilching ansässigen Betriebe. Insgesamt befinden sich ca. 20 % der Gilchinger Betriebe mit zusammen ca. 18 % der Verkaufsfläche ihren Standort in integrierten
Streu- oder Nebenlagen, wobei sich die durchschnittliche Verkaufsfläche auf ca. 130 m²
beläuft. Dabei handelt es sich überwiegend um kleinflächige Anbieter (u.a. Bäckereien,
Obst- und Gemüsegeschäfte sowie Blumen- und Schreibwarenläden) sowie um zwei größere Lebensmittelmärkte (Tengelmann und Lidl), die Nahversorgungsfunktionen für die
umliegende Wohnbevölkerung übernehmen.
In dezentraler Lage in Gewerbegebieten bzw. außerhalb der Siedlungsräume sind insgesamt 10 Betriebe ansässig, die allerdings 24 % der Verkaufsflächen auf sich vereinigen.
Die Hälfte dieser Betriebe befindet sich im Gewerbegebiet Gilching-Süd in einer Verbundlage. Die Durchschnittsgröße beträgt hier ca. 445 m² Verkaufsfläche je Betrieb. Insgesamt
sind über die Hälfte der Einzelhandelsbetriebe, die ihren Standort in dezentraler Lage in
Gewerbegebieten bzw. außerhalb der Siedlungsräume haben, der Branche Nahrungsund Genussmittel zuzuordnen (vier Getränkemärkte und ein Lebensmitteldiscounter sowie
eine Bäckerei). Die übrigen vier Anbieter verteilen sich auf die Branchen Bücher/Zeitschriften, Gesundheit und Körperpflege, Blumen/Pflanzen sowie Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf.
38
Die Analyse der Größenstruktur macht deutlich, dass die kleinflächigen Betriebe (bis 299
m² VK) zwar über einen Anteil von knapp 85 % am Gesamtbestand verfügen, jedoch nur
34 – 35 % der Gesamtverkaufsfläche auf sich vereinigen. Entsprechend verteilt sich der
Großteil der Verkaufsfläche auf die mittel- und großflächigen Betriebe in Gilching. Insgesamt verfügen die sechs großflächigen Betriebe (ab 800 m² VK) über 32 % der Gesamtverkaufsfläche.
Abbildung 5: Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Größenklassen
53
Betriebe
Verkaufsfläche 1.590 2.325
0%
unter 50 m²
36
2.360
20%
50 - 99 m²
6.105
13
6
5.840
40%
60%
Anteil am Gesamtbestand
100 - 299 m²
14
300 - 799 m²
80%
100%
ab 800 m²
Die Betriebstypenstruktur wird von eigentümergeführten Fachgeschäften dominiert, ca.
82 % aller Betriebe in Gilching sind als solche einzustufen (vgl. Tab. 8). Bei ca. 16 % der
Betriebe handelt es sich um vornehmlich selbstbedienungsorientierte Betriebstypen wie
Supermärkte, Discounter und Fachmärkte. Die Fachgeschäfte verfügen nur über 34% der
Gesamtverkaufsfläche während die übrigen Betriebsformen – ausgenommen der Einzelhandelsmischformen – über 63% der Verkaufsfläche bereitstellen.
39
Tabelle 8:
Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Betriebstypen
Betriebe
Betriebstyp
Verkaufsflächen
Anzahl
Anteil
in m²
Anteil
100
82%
6.365
35%
Supermärkte
5
4%
3.310
18%
Lebensmitteldiscounter
4
3%
2.770
15%
Fachmärkte
11
9%
5.345
30%
Mischformen des Einzelhandels*
2
2%
430
2%
122
100%
18.220
100%
Fachgeschäfte
Insgesamt
*
Tankstellen
2.
Situation im Ortszentrum (Zentraler Versorgungsbereich)
2.1
Einzelhandelsbesatz
Das Gilchinger Ortszentrum (Zentraler Versorgungsbereich) verläuft im Wesentlichen entlang der Römerstraße – im Norden bis zum Parsbergweg und im Süden bis zur Landsberger Straße. Zudem ist der Bereich zwischen der Karolinger Straße, der Pollinger Straße und der S-Bahnlinie dem zentralen Versorgungsbereich zuzuordnen.
Abgestuft nach der Einzelhandelsdichte können für den Zentralen Versorgungsbereich
aktuell folgende Wertigkeiten unterschieden werden:

Haupteinkaufslage

Nebenlagen
Die Haupteinkaufslage erstreckt sich vorwiegend entlang der Römerstraße von Höhe Welfenstraße bis zur S-Bahnlinie. Außerdem ist der Bereich Am Markt dieser Lage zuzuordnen. Zu den Nebenlagen zählt das restliche Gebiet des Zentralen Versorgungsbereichs,
das nicht der Haupteinkaufslage zugeordnet ist.
40
Karte 4:
Haupteinkaufslage(n) in der Ortsmitte
Legende
Haupteinkaufslage
Tabelle 9:
Einzelhandelsbestand im Gilchinger Ortszentrum nach Lagebereichen
Betriebe
Lagebereich
Anzahl
Verkaufsflächen
Anteil
in m²
Anteil
Haupteinkaufslage
45
68,2%
4.485
73,5%
Nebenlage
21
31,8%
1.620
26,5%
Ortszentrum gesamt
66
100,0%
6.105
100,0%
Wie die Tabelle 10 zeigt, entfallen ca. 68 % der Betriebe und ca. 74 % des Verkaufsflächenbestands im Ortszentrum auf die abgegrenzte Haupteinkaufslage. Diese weist einen
recht breiten Sortimentsmix auf und umfasst Anbieter aus allen Hauptwarengruppen.
Größter Anbieter im Ortszentrum ist der in einer Nebenlage am Bahnhof befindliche Supermarkt Edeka. In der Hauptlage ist der Drogeriemarkt Rossmann, gefolgt vom Naturkostladen Keimling, der Betrieb mit der größten Verkaufsfläche. Keiner der Betriebe ist
jedoch größer als 800 m². Neben wenigen mittelflächigen Betrieben (300 – 800 m²) ist ein
41
großer Teil der Betriebe als kleinflächig oder in der Mehrzahl sogar kleinstflächig (unter
100 m²) zu bezeichnen. Mit keinem Händler über 150 m² ist der Bekleidungseinzelhandel
im Ortszentrum von Gilching sehr kleinflächig strukturiert. Lediglich im Bereich Schuhe
und Sport gibt es zwei Händler, die in die Spanne zwischen 100 und 300 m² Verkaufsfläche fallen.
Im Bereich des neu gestalteten Marktplatzes haben vorwiegend Betriebe aus den Branchen Geschenkartikel / Haushaltswaren sowie Bekleidung ihren Standort. Ein großer Teil
der Fläche wird jedoch von Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben eingenommen.
Insgesamt ist die Frequenz des als Fußgängerzone gestalteten Marktplatzes sehr gering.
Dies wird auch durch leer stehende Ladenlokale dokumentiert.
In den Nebenlagen (v.a. Karolinger Straße, Pollinger Straße und Am Bahnhof) befinden
sich außer der Buchhandlung am Bahnhof nur kleinstflächige Einzelhändler. Diese sind
vorwiegend dem kurz- und langfristigen Bedarf zuzuordnen.
Als Leerstände wurden bei der GMA-Erhebung im Ortszentrum insgesamt sechs Ladenlokale erfasst. Dies entspricht einem Anteil von ca. 9 % der Ladenlokale im Ortszentrum.
Bezüglich der räumlichen Verteilung ist festzuhalten, dass sich drei der sechs Leerstände
am Marktplatz befinden. Die drei anderen Leerstände befinden sich im nördlichen Teil der
Römerstraße. Einer in dem als Nebenlage eingestuften Bereich und zwei am Rand der
Hauptlage. Besonders im Bereich des Marktplatzes tragen die Leerstände deutlich zu
Einbußen bei der Attraktivität und der Aufenthaltsqualität des Areals bei.
Deutlich wird in Gilching das Fehlen von größeren, Frequenz erzeugenden Magnetbetrieben in der Ortsmitte.
Ferner ist zu konstatieren, dass die räumliche Konzentration des Einzelhandels in der
Ortsmitte zu gering ausgeprägt ist.
42
2.2
Dienstleistungsbesatz
Da der Einzelhandel in den kommenden Jahren einen gewissen Bedeutungsverlust in
Ortszentren und Innenstädten erfahren wird, ist das Vorhandensein eines leistungsfähigen Komplementärbesatzes wichtig. Im Gilchinger Ortszentrum wird das Einzelhandelsangebot durch zahlreiche Gastronomie-, Freizeit- und Dienstleistungseinrichtungen,
I-Betriebe ergänzt.
Gastronomiebetriebe weist das Ortszentrum fast ausschließlich in der Hauptlage, besonders konzentriert in der neuen Ortsmitte, auf. Hier verfügt Gilching über ein Spektrum
von Restaurants und Cafés sowie ein Bistro. Bei den Erhebungen im Ortszentrum im April
2008 wurden insgesamt 10 Gastronomiebetriebe ermittelt. Übernachtungsbetriebe befinden sich nicht im Ortszentrum. (vgl. Tab. 11). Besonders hervorzuheben für eine Kommune dieser Größenordnung ist das Kino, welches sich in der Nebenlage Am Bahnhof befindet.
Tabelle 10:
Gastgewerbebestand im Gilchinger Ortszentrum 2008
Lagekategorie
Betriebstyp
Hauptlage
Nebenlage
Ortszentrum
gesamt
Restaurant
5
--
5
Bistro, Imbiss
1
--
1
Schankwirtschaft, Kneipe
--
--
--
Café, Eiscafé
3
1
4
Gastronomiebetriebe insgesamt
9
1
10
Quelle: GMA-Erhebung 2008
Im Bereich Dienstleistungen wurden bei den Erhebungen im Ortszentrum insgesamt 75
Einrichtungen festgestellt (vgl. Tab. 12). Der größte Teil hiervon (29) entfällt auf medizinische Dienstleister (Allgemeinärzte, Fachärzte, Zahnärzte, Kieferorthopädie, Physiotherapie, Massage, Heilpraktiker, Tierarzt u.ä.). Konsumnahe Dienstleister wie Reisebüros,
Reinigungen, Änderungsschneidereien, Friseure und Kosmetiksalons bilden mit 16 Betrieben die zweitgrößte Gruppe. Hiernach folgen Banken und Versicherungsbüros (12),
freie Berufe (4 Anwaltskanzleien, 2 Steuerberater und 1 Consultingunternehmen) und
sonstige Dienstleister (Krankenkassen, Verbände, Fahrschulen, Nachhilfeeinrichtungen,
43
Musikschule, Kopierläden, Fotostudios u.a. - zusammen 13). Neben den privatwirtschaftlichen Dienstleistern wurden auch öffentliche Einrichtungen erhoben (Rathaus und Verwaltung der Gemeinde sowie Stadtbücherei). Die Dienstleistungsbetriebe konzentrieren sich
hauptsächlich auf die Römerstraße, den Marktplatz und die Pollingerstraße. Konzentrationen von medizinischen Dienstleistern befinden sich in der Pollingerstraße und im südlichen Teil der Römerstraße.
Tabelle 11:
Dienstleistungsbestand im Gilchinger Ortszentrum 2008
Lagekategorie
Betriebstyp
Hauptlage
Nebenlage
Ortszentrum
gesamt
Öffentliche Einrichtungen /
Bildungseinrichtungen
--
2
2
Medizinische Dienstleister
18
11
29
Konsumnahe Dienstleister
13
3
16
Banken, Versicherungen
11
1
12
Unternehmensnahe freie Berufe
5
--
5
Sonstige Dienstleister
9
2
11
Dienstleistungsbetriebe insgesamt
56
19
75
Quelle: GMA-Erhebung 2008
Dienstleistungen zählen zu den wichtigsten „Ergänzungsnutzen“ eines Ortszentrums (Kopplungstätigkeiten; Frequenzerhöhung).
In Gilching gibt es neben dem Einzelhandel einen beachtlichen Dienstleistungsbesatz
in der Ortsmitte.
44
2.3
Zusammenfassende Bewertung des Gilchinger Ortszentrums
Zusammenfassend sind die Stärken und Schwächen des Gilchinger Ortszentrums als
Zentraler Versorgungsbereich mit den dort verorteten Einzelhandels- und Komplementärangeboten wie folgt zu bewerten:
Stärken:
+
breites Angebotsspektrum im Einzelhandel
+
viele Inhabergeführte Betriebe; zum Teil spezialisierte Betriebe
+
großer Anteil am gesamtstädtischen Betriebsbesatz des Einzelhandels
+
insgesamt (noch) relativ geringe Leerstandsquote in Gilching gesamt
+
kostenlose Parkierungsmöglichkeiten (straßenbegleitend und im Bereich des
Marktplatzes)
+
grundsätzlich vorhandenes Gastronomieangebot
+
hoher Besatz an Allgemein- und Fachärzten
+
attraktives Kino
+
Banken im Ortskern als Frequenzbringer
Schwächen:
–
mittel- und großflächige Einzelhandels-Magnetbetriebe im Ortszentrum fehlen
–
Angebotsdefizite im Bereich Bekleidung und Elektrowaren
–
Leerstände am Marktplatz
–
Attraktivität der Römerstraße (Fassaden, Straßengestaltung) nimmt in Nebenlagen
ab
–
Schließung der Post
–
Frequenzbringer am Marktplatz fehlt (z.B. Metzger)
–
Zufahrt zu Stellplätzen am Marktplatz nicht optimal
–
„Länge“ der Haupteinkaufsstraße
–
Akzeptanzprobleme beim Stellplatzangebot
–
geringe Dimensionierung der Lebensmittelmärkte
45
3.
Nahversorgung in der Gemeinde Gilching
3.1
Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung
Seit einigen Jahren ist ein Rückzug von Einzelhandelsbetrieben sowohl im ländlichen
Raum als auch in Stadtteillagen und Wohngebieten festzustellen. Die wohnortnahe Versorgung mit Lebensmitteln, Zeitschriften, Schreibwaren, Drogeriewaren, Wasch- und
Putzmitteln, kleineren Haushaltswaren, Kleintextilien, Blumen und Apothekerwaren in unmittelbarer Nähe des Wohnortes ist oft nicht mehr möglich. Mit dem Rückzug des Handels
aus Wohnlagen geraten auch konsumnahe Dienstleister unter Druck, so etwa die Reinigung, Bank, Sparkasse oder Post. Die Ursachen für den Rückzug des Einzelhandels aus
Nahversorgungslagen sind vielfältig, lassen sich jedoch letztendlich der schwindenden
Rentabilität zurechnen.
Abbildung 6: Entwicklung der Nahversorgung – früher, heute, morgen
typische Einkaufsorte
Früher
Heute
Morgen
Einkauf um die
Ecke
Autokundenorientierte
Standorte auf der „Grünen Wiese“
Ambulanter Handel?
Tankstellen?
Einkauf im nächsten
großen Ort
Verkehrsmittel
Einkauf zu Fuß
Einkauf mit dem Auto
Internet?
Wettbewerbsvoraussetzungen
Preisbindung
Preiswettbewerb der
Unternehmen
Preis- und LogistikWettbewerb
Betriebstyp
Tante Emma
Edeka, Aldi u. ä.
Großdiscounter /
SB-Warenhaus
Betreiber vor Ort
Kaufmann
Filialist / Franchisenehmer
Handel im Verbund?
Handelsorganisation
lokale, regionale
Genossenschaft
deutschland- und europaweit agierende Unternehmen
Weltkonzerne
Quelle: GMA-Standortforschung 2008
46
Als Folgen der Entwicklung der Handelsstruktur und des Verbraucherverhaltens sind bundesweit derzeit folgende Trends festzuhalten:

Die Zahl möglicher Betreiber hat sich in den einzelnen Branchen in den letzten 20
Jahren auf eine Hand voll leistungsfähiger Unternehmen reduziert (Konzentration
der Anbieter durch Übernahmen, Fusionen und Konkurse).

Die Nahversorgung in Gebieten mit weniger als 4.000 – 5.000 Einwohnern als
Marktpotenzial gestaltet sich zunehmend schwieriger, wobei es kaum eine Rolle
spielt, ob diese Bereiche „auf dem flachen Land“ oder „mitten in der Stadt“ liegen.

Die Handelsunternehmen konzentrieren ihre Standortnachfrage auf wenige Standorte, bauen dort aber dann größere Einheiten (im Lebensmittelbereich mindestens
800 m² Verkaufsfläche). Entsprechend groß müssen die Grundstücke sein (ab ca.
4.000 m² für einen einzelnen Markt).

Als wesentliche Gebäude- und Grundstücksanforderungen sind zu beachten, dass
die Gebäude stets gut einsehbar und verkehrlich gut erreichbar sein sollen, d. h.
möglichst direkt an einer Hauptausfallstraße liegen. Verkaufsräume und Parkierungseinrichtungen sollen grundsätzlich ebenerdig arrangiert.
3.2
Anforderungen an Nahversorgungszentren und Schlussfolgerungen
Ausgehend von der räumlichen Verteilung bzw. Konzentrationen des Einzelhandels im
Gilchinger Stadtgebiet soll diese Analyse zukunftsfähige Nahversorgungszentren identifizieren und im späteren Verlauf praktikable Ansatzpunkte für eine Stabilisierung bzw. Weiterentwicklung dieser Einkaufslagen liefern. Zur konkreten Identifikation von Nahversorgungszentren wurde das in Abbildung 7 dargestellte Idealschema der Ausstattung verwendet. Zugrunde gelegt wurden hierbei die Erkenntnisse aus gesamtstädtischen GMAUntersuchungen vergleichbarer Städte. Neben quantitativen Aspekten wurden auch qualitative Faktoren berücksichtigt, die sich in zahlreichen GMA-Projekten als relevant für die
Tragfähigkeit, Nachhaltigkeit und Profilierung von Nahversorgungszentren erwiesen haben.
47
Abbildung 7: Ausstattungsprofil eines idealtypischen Nahversorgungszentrums
Anforderungen
Nahversorgungszentrum
Einzugsbereich
Wohnquartier, Stadtteil
mind. 5.000 – 6.000 Einwohner, ca. 1.500 – 2.000 im fußläufigen
Nahbereich
Branchenmix
kurzfristiger Bedarf (Nahrungs- und Genussmittel)
Betriebsgrößenmix
1 – 2 Betriebe bis 1.000 m² VK, ca. 5 – 10 kleinere Betriebe
Kundenmagneten
Supermarkt / Discounter
Betriebstypenmix
Supermarkt / Discounter
Lebensmittelhandwerk
Fachhandel / Filialen (u. a. Drogerie, Apotheke, Blumen, Schreibwaren / Lotto)
Preissegmente
unteres bis mittleres Niveau
Komplementärnutzungen
Poststelle / Postagentur
Bankfiliale / EC-Automat
Ärzte
Friseur
Reisebüro
evtl. Reinigung
Restaurant / Bistro / Imbiss
Veranstaltungen /
Animation
Kinder- und Familienfeste
Außenverkauf
ambulanter Markt
Verkehr / Aufenthaltsqualität
Stellplätze
Bushaltestelle
Fußweg- / Fahrradweganbindung
Berollbarkeit
Kinderspielmöglichkeiten
Sitzbänke
Quelle: GMA-Standortforschung 2008
Bei der Bestandserhebung wurden zwei Standortbereiche identifiziert, die als Nahversorgungszentren klassifiziert werden können. Diese Standorte erfüllen bereits nahezu die im
Idealschema dargelegten Anforderungen. Beide befinden sich im Ortsteil Neugilching, an
der Sonnenstraße (u. a. Edeka / Schlecker) sowie an der Starnberger Straße (u. a. Rewe
/ City Kauf). Diese Standorte verfügen über ein ausreichend vielfältiges Angebot sowie
notwendige Magnetbetriebe. Zum Bereich Sonnenstraße ist jedoch anzumerken, dass der
Edeka-Markt als Magnet für ein Nahversorgungszentrum eher klein dimensioniert ist. Die
48
anderen Anforderungen sind jedoch weitestgehend erfüllt. Zum Standortbereich Starnberger Weg ist zu erwähnen, dass das Angebot an Komplementärnutzungen ausbaufähig ist.
Im Folgenden werden die bereits genannten, im Rahmen der GMA-Erhebung identifizierten Nahversorgungszentren näher beschrieben bzw. bewertet. Zudem werden weitere
Standorte mit Nahversorgungsfunktionen vorgestellt, um abschließend Aussagen über die
Nahversorgung im Gilchinger Gemeindegebiet zu treffen.
3.3
Das Nahversorgungszentrum Sonnenstraße befindet sich im Ortsteil Neugilching im Bereich der gleichnamigen S-Bahn-Haltestell. Es erstreckt sich von der S-Bahnlinie im SüdOsten bis zur Sonnenstraße im Nord-Westen und entlang der Sonnenstraße ab der Ecke
St.-Egidi-Straße im Süd-Westen bis Höhe Marsstraße im Nord-Osten. Das Gebiet nördlich
und westlich des Nahversorgungsstandortes ist geprägt durch Einfamilienhäuser. Nordöstlich des Zentrums, zwischen der Sonnenstraße und der S-Bahnlinie, befinden sich
Wohnblocks älteren Baujahrs. Im gesamten Gebiet süd-östlich der Bahnlinie befinden sich
Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und einige Mehrfamilienhäuser. Die nächstgelegenen,
größeren Lebensmittelmärkte sind in der Landsberger Straße (Tengelmann) ca. 500 Meter südlich und ca. 750 Meter nord-östlich (Lidl) und an der Ecke Starnberger Weg / Orionstraße ca. 750 Meter nördlich (Rewe). Der Standort hat eine wichtige Nahversorgungsfunktion für weite Teile des Ortsteils Neugilching. Wichtigster Magnetbetrieb ist der Supermarkt Edeka. Hinzu kommen drei Bäckereien, ein Fotogeschäft, ein kleines Elektrofachgeschäft, ein Schreib- und Haushaltswarengeschäft, ein Drogeriefachmarkt (Schlecker), zwei Schuhgeschäfte, eine Apotheke, eine Lottoannahmestelle, ein Feinkostanbieter und ein Asia-Markt. Insgesamt überwiegen Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch vielfältige Dienstleistungsangebote.
Verschiedenste Anbieter medizinischer Dienstleistungen wie ein Arzt, ein Zahnarzt, Krankengymnastik, Hypnotherapie, zwei Naturheilpraxen und ein ambulanter Pflegedienst sind
am Standort ansässig. Hinzu kommen gastgewerbliche Anbieter: ein Asia-Restaurant,
eine Pizzeria und ein Hotel. Abgerundet wird das Dienstleistungsangebot durch eine
Bank, einen Friseurbetrieb, einen Schlüsseldienst mit Schuhreparatur, eine Fahrschule
und ein Reisebüro.
49
Tabelle 12:
Vorhandene Ausstattung nach Hauptwarengruppen
vorhanden
vorhanden
nicht vorhanden
vorhanden
vorhanden
Elektrowaren
vorhanden
vorhanden
Nicht vorhanden
Einzelhandel insgesamt
1.595 m²
Stand: April 2008.
3.4
Das Nahversorgungszentrum Starnberger Weg liegt an der Grenze zwischen den Ortsteilen Gilching und Neugilching, an der Ecke Starnberger Weg / Orionstraße. Südlich und
nördlich des Standortes befinden sich Wohngebiete, vorwiegend bebaut mit Einfamilienhäusern. Auf dem Areal westlich des Zentrums befindet sich Wohnbebauung größeren
Maßstabs (Wohnblocks). Nördlich dieses Gebietes schließt ein Gewerbegebiet, westlich
ein Schul- und Sportzentrum an. Östlich des Nahversorgungszentrums befindet sich die
sog. „Gilchinger Glatze“, eine weitläufige, ebene, unbebaute Fläche. Auf diesem Gelände
ist ein größeres Wohnbauprojekt geplant. Der Einzelhandelsstandort erfüllt wichtige Nahversorgungsfunktionen für Teile von Gilching und Neugilching. Folgende Einzelhandelsbetriebe sind hier ansässig: ein Lebensmittel-Vollsortimenter (Rewe), eine Bäckerei, ein
Feinkostanbieter, ein Getränkeanbieter, ein Computerladen, ein Modefachmarkt, ein Küchenstudio und ein Bau- und Heimwerkermarkt. Als Nahversorgungsrelevant sind dabei
lediglich die Lebensmittelanbieter einzustufen. Allerdings ist anzumerken, dass der Supermarkt auch nahversorgungsrelevante Sortimente führt, die nicht dem Lebensmittelbereich zuzuordnen sind. Das komplementäre Dienstleistungsangebot ist als ausbaufähig
einzustufen (u. a. Perspektive: Gilchinger Glatze).
50
Tabelle 13:
vorhanden
nicht vorhanden
nicht vorhanden
nicht vorhanden
vorhanden
Elektrowaren
vorhanden
vorhanden
vorhanden
Einzelhandel insgesamt
2.750 m²
Stand: April 2008.
3.5
Größere Anbieter mit Nahversorgungsfunktion
Neben den angeführten Nahversorgungszentren und den Betrieben im Zentralen Versorgungsbereich befinden sich zwei weitere größere Betriebe im Gemeindegebiet von Gilching, die Nahversorgungsfunktionen erfüllen:

Tengelmann, Landsberger Straße

Lidl, Landsberger Straße
Der Tengelmann-Markt in der Landsberger Straße erfüllt Nahversorgungsfunktionen für
den südwestlichen Teil des Ortsteils Neugilching.
Der zweite größere Betrieb mit Nahversorgungsfunktion befindet sich ebenfalls in der
Landsberger Straße, zwischen den Ortsteilen Argelsried und Neugilching, in der Nähe der
Gilchinger Volks- und Grundschule und der Straßenmeisterei. Allerdings ist die Nahversorgungsfunktion dieses Marktes nicht über zu bewerten, da im direkten Umfeld nur relativ wenig Wohnbevölkerung lebt.
51
3.6
Bewertung der Nahversorgung
Durch Anbieter im Ortszentrum, in den beiden genannten Nahversorgungszentren sowie
die weiteren größeren Anbieter mit Nahversorgungsfunktion kann die Nahversorgungssituation in weiten Teilen der Gemeinde Gilching als gut bezeichnet werden. Allerdings ist
anzumerken, dass im Ortsteil Geisenbrunn keinerlei Einzelhandel vorzufinden ist. Die
Ansiedlung größerer Betriebe mit Nahversorgungsfunktion (z.B. Supermarkt, Discounter)
ist jedoch, wie bereits erwähnt, aufgrund fehlender Kaufkraftpotenziale, nicht realistisch.
Die Ansiedlung von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger) wäre denkbar und sinnvoll.
Die tragende Säule der Nahversorgung stellt der Lebensmitteleinzelhandel dar.
In Karte 5 wird die Verteilung aller Lebensmittelanbieter im Gilchinger Gemeindegebiet
dargestellt.
Karte 6 zeigt den fußläufigen Einzugsbereich der wesentlichen Lebensmittelanbieter (ab
einer Verkaufsfläche von ca. 300 m²). Als fußläufiger Einzugsbereich wird ein Umkreis um
die jeweiligen Märkte mit einem Radius von 400 Meter definiert.
52
Karte 5:
Metzger
Bäcker
53
Getränkehandel
Quelle: Kartengrundlage Gemeinde Gilching
Lebensmittelgeschäfte
(< 400 m² VK)
Discounter
Supermarkt
Legende:
Räumliche Verteilung der Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels in Gilching
Karte 6:
Quelle:
Kartengrundlage Gemeinde Gilching
400 m Radius
wesentliche Lebensmittelanbieter
Legende:
Fußläufiger Einzugsbereich der wesentlichen Lebensmittelmärkte in Gilching
54
Karte 5 zeigt, dass zwei größere Teile des Kernorts der Gemeinde Gilching nicht über
eine adäquate Nahversorgung verfügen: Der nördlich Bereich des Ortsteils Gilching und
der östliche Teil von Neugilching. Zudem ist eine fußläufige Nahversorgung im Bereich
des Ortseingangs in Argelsried sowie im westlichen Teil des Ortsteils Neugilching nicht
oder nur eingeschränkt möglich.
Der östliche Teil von Neugilching verfügt über keinerlei Versorgungsstrukturen. Eine
Ansiedlung größerer Betriebe scheint nicht realistisch, da sowohl die Flächenverfügbarkeit
wie auch die verkehrliche Erreichbarkeit als problematisch zu werten sind. Allerdings sollte aus gutachterlicher Sicht angestrebt werden, eine Grundversorgung der Bevölkerung,
z.B. in Form von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger), zu gewährleisten.
Im zweiten größeren Standortbereich ohne adäquate Nahversorgung, im Norden des
Ortsteils Gilching gelegen, sind ebenfalls keine größeren Betriebe zur Nahversorgung
ansässig. Allerdings sind hier mehrer kleinere Anbieter ansässig, die eine Grundversorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs, vor allem mit Lebensmitteln, gewährleisten. Zu
nennen sind hier eine Bäckerei, eine Metzgerei, ein Obst- und Gemüsemarkt sowie ein
Blumenladen. Die Ansiedlung eines großflächigen Anbieters zur Nahversorgung wäre
wünschenswert, ist jedoch aufgrund geringer Entwicklungspotenziale nur schwer zu realisieren. Die marktfähige Verkaufsflächendimensionierung beläuft sich bei Discountern bei
einer Größenordnung ab ca. 800 m² VK, bei Vollsortimentern (Supermarkt) ab ca. 1.000
bis 1.200 m² Verkaufsfläche. Hinzu kommen weitere Flächen für Lagerung, Büro etc.
55
4.
Umsatzleistung, Kaufkraftbindung und Kaufkraftbewegungen
Im Nachfolgenden werden die Kaufkraftbewegungen für den Einzelhandel im Marktgebiet
von Gilching getrennt nach Nahrungs- und Genussmitteln und Nichtlebensmitteln ermittelt. Damit wird die Kaufkraftbindung in der Gemeinde Gilching sowie die Umlandbedeutung des Gilchinger Einzelhandels dargestellt.
Insgesamt erzielte der Gilchinger Einzelhandel 2008 nach GMA-Berechnungen eine Brutto-Umsatzleistung von ca. 77,4 Mio. €. Davon entfielen bereinigt21 ca. 35,6 Mio. € auf
Nahrungs- und Genussmittel und ca. 41,8 Mio. € auf den Bereich der Nichtlebensmittel.
Dem bereinigten Jahresumsatz in den Betrieben mit Nahrungs- und Genussmitteln von
35,6 Mio. € steht im abgegrenzten Marktgebiet ein Kaufkraftpotenzial von ca. 62,8 Mio. €
gegenüber. Die Umsatzleistung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel setzt sich nach
dem Marktanteilskonzept nach räumlichen Gesichtspunkten wie folgt zusammen:

Zone I:
ca. 74 – 75 %
von 34,9 Mio. €
=
ca. 26,1 Mio. €

Zone II:
ca. 30 – 31 %
von 17,6 Mio. €
=
ca. 5,4 Mio. €

Zone III:
ca. 19 – 20 %
von 10,3 Mio. €
=
ca. 2,0 Mio. €

Streuumsätze (u. a. Pendler)
=
ca. 2,1 Mio. €.
In Zone I (Gilching) ist die Kaufkraftbindungsquote im Lebensmittelbereich mit ca. 74 – 75
% relativ hoch, lässt jedoch noch geringe Entwicklungsspielräume nach oben erkennen.
Eine Steigerung der Kaufkraftbindung ist u.a. durch teilweise nötige Modernisierungsbzw. Erweiterungsmaßnahmen im Bereich Supermarkt / Discounter zu erreichen. Im Umland ist die Versorgungsfunktion der Gemeinde bei Nahrungs- und Genussmitteln deutlich
geringer als in Zone I.
Für die Nicht-Lebensmittel ergibt sich bei den Einzelhandelsbetrieben der Gemeinde
Gilching eine bereinigte Umsatzleistung22 in Höhe von ca. 41,8 Mio. €. Der ermittelten
Umsatzleistung steht im abgegrenzten Marktgebiet ein verfügbares Kaufkraftvolumen von
insgesamt ca. 122,1 Mio. € gegenüber. Nach räumlichen Gesichtspunkten setzt sich die
21
D. h. Randsortimente der Lebensmittelmärkte wurden dem Non-Food-Bereich zugeordnet.
22
D. h. inkl. Randsortimente der Lebensmittelmärkte.
56
betriebliche Umsatzleistung bei den Nichtlebensmitteln in Gilching gemäß Marktanteilskonzept im Modell wie folgt zusammen:

Zone I:
ca. 47 – 48 % von 67,9 Mio. €
=
ca. 32,0 Mio. €

Zone II:
ca. 20 – 21 % von 34,2 Mio. €
=
ca. 7,0 Mio. €

Zone III:
ca. 8 % von 20,0 Mio. €
=
ca. 1,6 Mio. €

Streuumsätze (u. a. Pendler)
=
ca. 1,2 Mio. €.
Die Kaufkraftbindung des Einzelhandels der Gemeinde Gilching ist bei den Nichtlebensmitteln in allen drei Zonen deutlich geringer als bei den Lebensmitteln. In Zone I wird ca.
47 – 48 % der Kaufkraft in Gilching gebunden, in Zone II ca. 20 – 21 %. Von der Kaufkraft
des übrigen Marktgebiets können ca. 8 % vom Gilchinger Einzelhandel gebunden werden.
Der restliche Umsatz wird durch Streuumsätze generiert.
57
5.
Bewertung des Einzelhandelsstandortes Gilching anhand ausgewählter Kennziffern
Um eine erste qualitative Bewertung der Strukturdaten zum Einzelhandelsbestand in Gilching zu ermöglichen, werden wesentliche Kennziffern den bundesweiten GMAVergleichkennziffern gegenübergestellt. Diese GMA-Vergleichskennziffern stellen den
Durchschnittswert von Kommunen mit Einwohnerzahlen zwischen 15.000 und 20.000
Einwohnern dar, deren Einzelhandelsbestände der GMA aus Primärerhebungen vorliegen. Die Vergleichskennziffern sind jedoch nicht als Zielgröße oder Richtwert zu verstehen, sondern sollen lediglich der Vergleichbarkeit und der Orientierung dienen. Hierbei ist
auch zu beachten, dass die Einzelhandelsstruktur in Gilching, einer Gemeinde im Verdichtungsraum München, von der Struktur einer Gemeinde gleicher Größenordnung, beispielsweise aus dem ländlichen Raum, abweicht.
Der Einzelhandelsbesatz der Gemeinde Gilching lässt sich wie folgt charakterisieren:

Gilching verfügt im gesamten Einzelhandel über ca. 7,1 Arbeitsstätten je 1.000
Einwohner. Davon entfallen ca. 2,5 Arbeitsstätten auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 4,6 Arbeitsstätten auf den Nichtlebensmittelsektor.

Bezogen auf 1.000 Einwohner existiert im gesamten Gilchinger Einzelhandel ein
Verkaufsflächenbesatz von ca. 1.065 m² Verkaufsfläche, davon ca. 509 m² im
Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 555 m² im Nichtlebensmittelsektor.
Der Verkaufsflächenbesatz von ca. 1.065 m² je 1.000 Einwohner liegt deutlich unter den
Vergleichswerten von Kommunen vergleichbarer Größenordnung. Der Durchschnittswert
dieser Kommunen liegt bei 1.659 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner und somit ca. 56
% über dem Wert der Gemeinde Gilching. Besonders deutlich zeigt sich die flächenmäßige, relative Unterausstattung bei Waren des langfristigen Bedarfsbereichs (Elektrowaren,
Hausrat/Einrichtung/Möbel, sonstiger Einzelhandel) und beim Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport, der dem mittelfristigen Bedarfsbereich zuzuordnen ist. Zurückzuführen ist dies
aus gutachterlicher Sicht vor allem auf die gute Ausstattung des Umlands bei diesen Sortimenten, speziell in der nahe gelegenen Landeshauptstadt München. Auch die Haus-
58
haltsbefragung hat ergeben, dass die Einkaufsorientierung der Einwohner des Marktgebietes bei diesen Sortimenten verstärkt auf München gerichtet ist.
Die relative Betriebsausstattung Gilchings, d.h. die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe je
1.000 Einwohner, liegt mit 7,12 ebenfalls unter dem Durchschnitt der Vergleichskommunen (7,91 Betriebe je 1.000 Einwohner, also ca. 11 % über der Ausstattungskennziffer von
Gilching), allerdings nicht so deutlich wie die Verkaufsflächenausstattung. Dies spiegelt
den relativ kleinflächigen Einzelhandelsbesatz in Gilching wider.
Tabelle 14:
Versorgungskennziffern des Gilchinger Einzelhandels 2008
Anzahl der Betriebe
je 1.000 Einw.
Hauptwarengruppen
Gilching
GMAKennziffer*
Verkaufsfläche
je 1.000 Einw.
Gilching
GMAKennziffer*
2,5
2,5
509
529
Gesundheit / Körperpflege
0,6
0,6
94
65
Blumen / Pflanzen / zool.
Bedarf
0,3
0,5
61
41
Bücher, PBS**, Spielwaren
0,5
0,4
49
32
1,4
1,3
151
238
Elektrowaren
0,4
0,6
25
55
0,6
0,8
61
267
0,8
1,2
114
432
Einzelhandel gesamt
7,1
7,9
1.064
1.659
*
Ausstattungswerte von Kommunen mit 15.000 – 20.000 Einwohnern
**
PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebung 2008 (ca.-Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen)
59
6.
Zusammenfassendes Profil des Einzelhandelsstandortes Gilching
Der Standort Gilching weist verschiedene positive und negative Eigenschaften auf, die
sich auf seine Qualität als Versorgungsstandort auswirken. Die aktuellen Stärken und
Schwächen des Einzelhandelsstandortes Gilching können wie folgt zusammengefasst
werden:
Positive Standortfaktoren
+
Teil der dynamischen Metropolregion München
+
positive Bevölkerungsprognose im gesamten Marktgebiet
+
stark überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial im gesamten Marktgebiet
+
gute regionale und überregionale verkehrliche Erreichbarkeit von Gilching sowohl
im ÖPNV (S-Bahnanschluss, Regionalbuslinien) als auch im MIV (A 96)
+
gute verkehrliche Erreichbarkeit der Einkaufsschwerpunkte im Gemeindegebiet
+
gute Nahversorgung in weiten Teilen des Gemeindegebietes
+
Streukundenpotenziale durch Pendler und Besucher (Fünf-Seen-Land)
Negative Standortfaktoren
−
keine größeren Magnetbetriebe im Zentralen Versorgungsbereich (=Ortszentrum)
−
außerhalb der Römer Straße und der Nahversorgungszentren nur relativ geringe
Einzelhandelskonzentration
−
Schaffung von Flächen für großflächige Einzelhandelsbetriebe im Ortszentrum nur
eingeschränkt möglich
−
Lebensmittelmärkte z.T. zu kleinflächig und modernisierungsbedürftig
−
„Länge“ der Haupteinkaufsstraße
60
IV
Ergebnisse der Haushaltsbefragung
1.
Aufgabenstellung / Befragungsmethodik
Ergänzend zur Branchen- und Standortanalyse des Einzelhandels sowie der komplementären Nutzungen in der Gemeinde Gilching wurde eine Haushaltsbefragung durchgeführt,
um Aufschlüsse über den Gilchinger Einzelhandel aus Sicht der Konsumenten zu erlangen.
Die telefonisch durchgeführte Haushaltsbefragung fand im Mai 2008 statt. Insgesamt
wurden 400 Haushalte befragt, davon 200 Personen aus der Gemeinde Gilching und 200
Personen aus den angrenzenden Kommunen im Marktgebiet1. Die Antworten der Befragten konnten alle in die Auswertung einbezogen werden; aufgrund der Anzahl der Befragungen ist von einem repräsentativen Ergebnis auszugehen.
Als Grundlage der Haushaltsbefragung in Gilching diente ein differenzierter Fragebogen,
der insgesamt 18 Fragestellungen enthielt. Dabei wurden folgende Themenbereiche abgedeckt:
−
−
1
Verbraucherverhalten
ņ
Einkaufshäufigkeit / Einkaufsfrequenz
ņ
Verkehrsmittelwahl für den Einkauf
ņ
Gründe für bzw. gegen einen Einkauf in Gilching
ņ
bevorzugter Einkaufsort nach Warengruppen
Bewertung der Gemeinde Gilching als Einkaufsort
ņ
Qualität des Angebotes
ņ
Verkehrs- und Parkplatzsituation
ņ
fehlende Sortimente und Angebote
ņ
Verbesserungsvorschläge
Das Marktgebiet der Gemeinde Gilching lässt sich abgrenzen in Zone I (Gilching), Zone II
(Alling, Weßling) und Zone III (Wörthsee).
61
Die insgesamt 400 Befragten weisen folgende sozio-demographischen Merkmale auf:
−
−
Altersgruppe
−
bis 35 Jahre:
44 Befragte bzw. ca. 11 %
−
36 – 45 Jahre:
−
46 – 65 Jahre:
−
über 65 Jahre:
Geschlecht
−
männlich:
124 Befragte bzw. 31 %
−
weiblich:
276 Befragte bzw. 69 %
Von den Befragten leben 70 Personen (ca. 18 %) in 1-Personen-Haushalten, 157 Personen (ca. 39 %) in 2-Personen-Haushalten, 65 Personen (ca. 16 %) in 3-PersonenHaushalten und 103 Personen (ca. 26 %) in 4- oder Mehr-Personen-Haushalten. Etwa
1 % der Befragten (5 Personen) gab darüber keine Auskunft.
Räumlich betrachtet wohnt die eine Hälfte der Befragten in der Gemeinde Gilching, davon
ca. 23 % im Ortsteil Gilching, ca. 20 % im Ortsteil Neugilching, ca. 5 % im Ortsteil Argelsried und ca. 3 % im räumlich getrennt liegenden Ortsteil Geisenbrunn. Die andere Hälfte
der Befragten aus den angrenzenden Umlandkommunen verteilt sich auf die Gemeinden
Weßling (ca. 20 %), Wörthsee (ca. 17 %) und Alling (ca. 12 %). Es ist anzumerken, dass
die dargestellte Verteilung der Befragten im Vorfeld festgelegt wurde und sich an einer
gewichteten Einwohnerverteilung im Marktgebiet orientiert.
2.
Ergebnisse der Haushaltsbefragung in Gilching
Im nachfolgenden Kapitel werden die wesentlichen Ergebnisse der Haushaltsbefragung
im Marktgebiet der Gemeinde Gilching erläutert. Die Präsentation erfolgt in Form einer
kurzen textlichen Interpretation der wichtigsten Erkenntnisse. Besonders markante Resultate werden zudem in Diagrammform optisch veranschaulicht. Die Kommentierung der
Befragungsergebnisse folgt der Fragenreihenfolge des Interviewbogens.
62
Frage 1:
„Wie häufig kaufen Sie in Gilching ein?“
Mit dieser Frage soll die Intensität der Kundenbindung in der Gemeinde Gilching, die
durch die Häufigkeit des Besuchs zum Ausdruck gebracht wird, untersucht werden.
Im Ergebnis zeigt sich für Gilching insgesamt eine hohe Einkaufsfrequenz. Knapp 75 %
der Befragten geben an, ihre Einkäufe täglich oder zumindest einmal pro Woche in Gilching zu erledigen. Alle 1-2 Wochen tätigen ca. 11 % der Befragten ihre Besorgungen,
alle 1-2 Monate suchen ca. 5 % der Befragten Einzelhandelsgeschäfte in Gilching auf.
Etwa 9 % der Befragten führen an, seltener als alle 1-2 Monate in Gilching einzukaufen.
Differenziert man die Antworten nach dem Wohnort der befragten Personen ergeben sich
beachtliche Unterschiede in der Einkaufshäufigkeit, die in Abbildung 1 dargestellt sind.
Abbildung 8: Einkaufshäufigkeit in Gilching nach Wohnorten
2,9%
34,3%
Wörthsee
18,6%
14,2%
30,0%
1,3%
55,0%
Weßling
26,2%
7,5%
10,0%
2,0%
64,0%
Alling
14,0%
6,0%
14,0%
2,0%
36,0%
Gilching
1,0%
0%
täglich
61,0%
10%
20%
30%
mindestens einmal wöchentlich
40%
50%
60%
alle 1-2 Wochen
70%
80%
alle 1-2 Monate
90%
100%
seltener
Quelle: GMA-Haushaltsbefragung, 2008
63
Der Großteil der Befragten aus der Gemeinde Gilching (ca. 61 %) wie auch aus dem Umland (in der Summe ca. 50 %) sucht mindestens einmal wöchentlich Einzelhandelsgeschäfte in Gilching auf. Der Anteil der Befragten, die täglich ihre Einkäufe am Wohnort
tätigen, ist mit ca. 36 % naturgemäß in Gilching größer als in der umliegenden Bevölkerung, wo durchschnittlich nur ca. 2 % täglich nach Gilching zum Einkaufen fahren. Letztere suchen Gilching stattdessen in längerfristigen Abständen auf, ca. 20 % der Befragten
erledigen ihre Einkäufe alle 1-2 Wochen bzw. ca. 10 % alle 1-2 Monate in Gilching, während nur ca. 2 % der Gilchinger dies anführen. Etwa 18 % der Befragten in den Nachbargemeinden geben an, seltener als alle 1-2 Monate in Gilching einzukaufen. Unter den
Gilchinger Einwohnern beträgt dieser Anteil lediglich ca. 1 %. Die Kundenbindung nimmt
demnach mit zunehmender Entfernung von der Gemeinde Gilching stark ab, ein Umstand, der aus gutachterlicher Sicht auf die dichten Angebotstrukturen im Umfeld der Gemeinde Gilching und deren Lage im Stadt-Umlandbereich der Verdichtungsregion München zurückzuführen ist.
Neben der räumlichen Verteilung wird die Einkaufsintensität auch von der Altersstruktur
der Befragten beeinflusst, wobei grundsätzlich über alle Altersgruppen hinweg eine relativ
ausgeprägte Einkaufsorientierung nach Gilching besteht. Lediglich bei den 46 – 65Jährigen bzw. bei den über 65-Jährigen ist der Anteil derjenigen, die seltener als alle 1-2
Monate in Gilching einkaufen, überdurchschnittlich hoch. Da jedoch gerade diese Bevölkerungsgruppe als besonders zahlungskräftig gilt und Aspekte wie das zunehmend verfügbare Zeitbudget oder das Pflegen sozialer Kontakte erhebliches Potential für eine Steigerung der Einkaufshäufigkeit beinhalten, ist es aus gutachterlicher Sicht erwägenswert,
die Bedürfnisse dieser Altersstufen in der weiteren Einzelhandelsentwicklung gezielt zu
berücksichtigen. Im Gegensatz dazu sticht in der Altersgruppe der 36 – 45-Jährigen die
ausgeprägte tägliche Einkaufsorientierung hervor und auch in der Gruppe der unter 35Jährigen gibt ein Großteil an, mindestens einmal pro Woche in Gilching einzukaufen.
64
Frage 2:
„Welche Hauptgründe sprechen aus Ihrer Sicht für einen Einkauf in
Gilching?“
Frage 3:
„Welche Hauptgründe sprechen aus Ihrer Sicht gegen einen Einkauf
in Gilching?“
Im lokalen und regionalen Standortwettbewerb besitzt Gilching aus Sicht der Verbraucher
sowohl Vor- als auch Nachteile. Um die ortsspezifischen Besonderheiten herauszuarbeiten, wurde den Befragten eine Liste mit diversen Lagefaktoren zur Bewertung vorgelegt.
Es konnten maximal drei Angaben gemacht bzw. eigene Gründe angeführt werden.
Positiv sind aus Sicht der Befragten die in Abbildung 9 angeführten Vorzüge des Einkaufsstandortes Gilching hervorzuheben (Gründe für einen Einkauf).
Abbildung 9: Gründe für einen Einkauf in Gilching
Nähe / Erreichbarkeit
gutes Angebot
der persönliche Kontakt
aus Gewohnheit
gute PKW-Erreichbarkeit
Einkaufsatmosphäre
guter Service / Bedienung
Verbindung mit Arztbesuch / sonst. Erledigungen
weil ich dort Freunde und Bekannte treffe
ist mein Arbeitsort
günstige Preise
gutes Parkplatzangebot
günstige Öffnungszeiten
gute Erreichbarkeit mit ÖPNV
0%
5%
10% 15% 20%
Wohnort Gilching
25%
30% 35% 40% 45%
Wohnort außerhalb
50%
Während für die Befragten aus Gilching in erster Linie die Nähe bzw. Erreichbarkeit ausschlaggebend für den Einkauf in der Wohngemeinde ist, nennen die Befragten im Umland
das Kopplungspotenzial mit komplementären Erledigungen als Hauptgrund für die Einkaufsfahrt nach Gilching. Sowohl für die Gilchinger, als auch für ihre Nachbarn sprechen
des Weiteren das gute Angebot, der persönliche Kontakt sowie ihre Gewohnheiten im
65
Einkaufsverhalten für einen Einkauf in Gilching. Für die Befragten aus Gilching stellen
außerdem die gute PKW-Erreichbarkeit, die Einkaufsatmosphäre, der gute Service und
das Kopplungspotential weitere Argumente dar; für die Befragten von außerhalb Gilchings
ist auch die Möglichkeit sich mit Freunden oder Bekannten zu treffen von größerer Bedeutung. Die Ergebnisse verdeutlichen, wie stark der Einkauf in Gilching – abgesehen vom
guten Angebot – von äußeren Einflüssen (Nähe, Erreichbarkeit) bzw. inneren Einstellungen (Gewohnheiten, soziale Kontakte) abhängt. Die örtliche Gestaltung der Preise und
Öffnungszeiten veranlasst hingegen nur Wenige für ihre Einkäufe nach Gilching zu kommen. Auch die Aspekte Erreichbarkeit mit dem ÖPNV und Parkplatzangebot weisen keine
positiven Effekte für einen Einkauf in Gilching auf.
Im Hinblick auf die Altersverteilung fällt auf, dass

bei den unter 35-Jährigen das gute Angebot eher selten als Grund angeführt wird,
das Pflegen von Gewohnheiten, Treffen von Freunden oder das Aufsuchen Gilchings als Arbeitsort hingegen eine überdurchschnittliche Rolle spielt,

in der Altersgruppe der 36 – 45-Jährigen die gute PKW-Erreichbarkeit und auch das
gute Angebot sehr positiv bewertet werden, während die Einkaufsatmosphäre nur
selten als Motivation für einen Einkauf genannt wird,

in der Altersgruppe der 46 – 65-Jährigen die räumliche Nähe und das Kopplungspotential mit sonstigen Erledigung ausschlaggebend für den Einkauf in Gilching sind,
während - mit dem Alter allgemein abnehmend - das Argument einer guten PKWErreichbarkeit weniger relevant ist,

bei den über 65-Jährigen sowohl der persönliche Kontakt und der gute Service, als
auch die Einkaufsatmosphäre und die Möglichkeit der Verbindung u.a. mit Arztbesuchen häufiger als Einkaufsgrund angeführt wird.
Im Gegenzug wurden auch die wesentlichen Standortnachteile von Gilching als Einkaufsort erfasst und in Abbildung 10 veranschaulicht (Gründe gegen einen Einkauf). Als
Hauptgrund gegen einen Einkauf in Gilching spricht aus Sicht der Gilchinger in erster Linie das geringe Angebot bzw. die fehlende Auswahl, sowie nachrangig das mangelhafte
Parkplatzangebot und das hohe Preisniveau. Ähnlich beurteilen dies auch die Befragten
im Umland, die an erster Stelle die geringe Anzahl an Parkplätzen, sowie untergeordnet
die geringe Auswahl und die Entfernung als besonders negativ einschätzen.
66
Abbildung 10:
Gründe gegen einen Einkauf in Gilching
zu geringes Angebot / fehlende Auswahl
zu wenige Parkplätze
Preisniveau
Einkaufsatmosphäre fehlt
auswärtiger Arbeitsort
schlecht mit ÖPNV zu erreichen
ungünstige Öffnungszeiten
Entfernung
Verkehrssituation
0%
5%
10% 15% 20%
Wohnort Gilching
25% 30% 35% 40% 45% 50%
Wohnort außerhalb
Während das geringe Angebot bzw. die fehlende Auswahl und das hohe Preisniveau
überdurchschnittlich häufig jüngere Altersklassen von einem Einkauf abhalten, wird das
geringe Parkplatzangebot durch alle Altersstufen hinweg als wesentlicher Standortnachteil
angesehen. Bei den 36 – 45-Jährigen häufen sich zudem die Negativnennungen hinsichtlich der fehlenden Einkaufsatmosphäre.
Insgesamt betrachtet wurden im Vergleich eindeutig weniger Gründe gegen einen Einkauf
in Gilching genannt, als Gründe für einen Einkauf angeführt wurden Die Zahl der Negativnennungen liegt mit 279 (davon 136 Nennungen aus Gilching und 143 Nennungen aus
dem Umland) deutlich unter der Zahl der 755 Positivnennungen (davon 419 aus Gilching
und 336 aus dem Umland). Am kritischsten gegenüber dem Einzelhandelsstandort Gilching ist die Altersgruppe der 46 - 65-Jährigen eingestellt; sie weisen in ihrer Altersklasse
die meisten Negativnennungen (aber auch Positivnennungen) auf1.
1
Die Altersgruppe der 46 – 65-Jährigen erweist sich generell bei allen Fragestellungen als
besonders kritisch, was im Hinblick auf GMA-Erfahrungswerte jedoch nicht unüblich ist.
67
Frage 4:
„An welchen Standorten in Gilching kaufen Sie überwiegend ein?“
Mit der Frage nach den unterschiedlichen Einkaufsstandorten innerhalb Gilchings sollen
die Präferenzen der Kunden bei der räumlichen Einkaufsstättenwahl analysiert werden.
Auffällig ist die insgesamt deutliche Orientierung beim Einkauf auf den Ortsteil Gilching
(ca. 61 %), der gerade auch von den außerhalb von Gilching Wohnenden bevorzugt aufgesucht wird. Mit einigem Abstand folgen der Ortsteil Neugilching (ca. 19 %) und das Gewerbegebiet Süd als Einkaufsort auf der Grünen Wiese (ca. 12 %), am seltensten genannt
wurde der Ortsteil Argelsried (ca. 7 %); ca. 1 % der Befragten machte keine Angaben zu
dieser Frage. Während für Ortsansässige auch der Ortsteil Neugilching als Nahversorgungsstandort attraktiv erscheint, bevorzugen die befragten Personen im Umland im Zuge
der Erreichbarkeitsvorteile eher das Gewerbegebiet (vgl. Abb. 11).
Abbildung 11:
Nutzung der Gilchinger Einkaufsstandorte
0%
10%
20%
30%
50%
60%
57,0%
Ortsteil Gilching
70%
64,5%
27,5%
Ortsteil Neugilching
11,0%
Ortsteil Argelsried
8,0%
6,0%
Gewerbegebiet-Süd
6,0%
keine Angaben
40%
17,5%
1,5%
1,0%
Wohnort Gilching
Wohnort außerhalb
Betrachtet man die Verteilung innerhalb der unterschiedlichen Altersklassen, so zeigt sich,
dass die Altersgruppe der unter 35-Jährigen vermehrt im Gewerbegebiet einkauft; mit
zunehmendem Alter geht der Trend indes hin zum Standort Ortszentrum. In der Gruppe
der über 65-Jährigen zeigt sich zudem eine Fokussierung auf den Ortsteil Neugilching; die
räumliche Nähe zum Wohnstandort ist hierfür als potenzieller Hauptgrund anzuführen.
68
Frage 5:
„Wie lange halten Sie sich durchschnittlich in Gilching für Einkaufstätigkeiten auf?“
Um die Besuchsintensitäten und somit die Qualität des Einkaufsortes Gilching aus Sicht
der Konsumenten abschätzen zu können, wurden die befragten Haushalte zu ihrer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer für Einkaufstätigkeiten in der Gemeinde interviewt.
Nahezu die Hälfte und damit der Großteil der Befragten (ca. 49 %) gibt an, sich zwischen
30 und 60 Minuten in Gilching aufzuhalten. Einen Kurzbesuch von unter 30 Minuten statten knapp ein Drittel der Befragten (ca. 28 %) der Gemeinde ab. Für einen längeren
durchschnittlichen Aufenthalt von 1 bis 2 Stunden kommt hingegen nur mehr knapp ein
Fünftel der Befragten (ca. 19 %) nach Gilching. Ein sehr geringer Teil der Befragten (ca.
3 %) gibt eine Besuchsdauer von länger als zwei Stunden an; ca. 1 % der Befragten
machte keine Angaben zu dieser Frage. Insgesamt wird damit deutlich, dass mit ca. 77 %
der Großteil der Besucher (nur) bis zu 60 Minuten in Gilching verweilt.
Abbildung 12:
Verweildauer für Einkaufsaktivitäten in Gilching
0%
10%
20%
30%
60%
23,0%
47,5%
50,5%
über 30 Min. bis 60 Min.
19,0%
19,0%
über 60 Min. bis 2 Std.
keine Angaben
50%
32,5%
bis 30 Minuten
länger als 2 Stunden
40%
1,0%
5,5%
0,0%
2,0%
Wohnort Gilching
Wohnort außerhalb
69
Bei einer Unterscheidung der Antworten nach dem Wohnort der Befragten ist zu konstatieren, dass die Gilchinger Bürger im Vergleich zu den Umlandbewohnern zu etwas kürzeren Aufenthaltszeiten neigen (vgl. Abb. 12). In Verbindung mit der höheren Einkaufsfrequenz ist dies jedoch als grundsätzlich normal einzustufen.
Differenziert nach Altersklassen ist darüber hinaus die mit zunehmendem Alter häufigere
Nennung von Besuchszeiten unter 30 Minuten auffällig, während die jüngere Altersstufe
gerne auch länger als 2 Stunden in Gilching verweilt. Dies ist insbesondere auf die Verbindung eines Einkaufs mit Treffen von Freunden etc. zurück zu führen.
70
Frage 6:
„Wie häufig suchen Sie zudem auch Handwerks-, Dienstleistungsbzw. Gastronomieeinrichtungen in Gilching auf?“
Um die Bedeutung von Komplementärnutzungen beurteilen zu können, wurde den befragten
Haushalten
diese
Frage
zu
potenziellen
komplementären
Handwerks-,
Dienstleistungs- bzw. Gastronomiebesuchen in Gilching gestellt.
Zusätzliche, den Einzelhandel ergänzende Leistungen, werden von den Befragten vergleichsweise selten wahrgenommen. Im Durchschnitt nutzen die Befragten alle 1 bis 2
Monate Dienstleistungs- bzw. Gastronomieangebote. Noch seltener verbinden Sie Einkäufe mit dem Aufsuchen von Handwerksbetrieben in Gilching. Lediglich Banken bzw.
Versicherungen werden von Gilchinger Bürgern etwa alle 1 bis 2 Wochen in Verbindung
mit einem Einkauf aufgesucht (vgl. Abb. 13). Dies gilt im Wesentlichen über alle Altersgruppen hinweg, wobei naturgemäß in jüngerem Alter etwas häufiger das Kino oder andere Freizeitangebote genutzt werden, während in höherem Alter Besuche beim Arzt eine
zunehmende Rolle spielen. Die Häufigkeit der Nutzung von Komplementärangeboten
deckt sich in etwa mit den Ergebnissen anderer GMA-Befragungen. Grundsätzlich ist der
Gemeinde Gilching, gerade vor dem Hintergrund einer allgemein steigenden Bedeutung
dieser Komplementärnutzungen, Steigerungspotenzial zu attestieren.
Abbildung 13:
Nutzung ergänzender Angebote in Gilching
seltener / nie
alle 1-2 Monate
alle 1-2 Wochen
mind. 1x pro Woche
mehrmals wöchentlich
täglich
K
ul
tu
rv
e
in
o
K
en
st
al
tu
ng
ra
n
ch
er
un
ge
e
ap
i
,V
er
si
en
an
k
n
o.
ä.
rz
te
Ä
tr
on
om
ie
io
th
er
B
Wohnort außerhalb
Ph
ys
Wohnort Gilching
G
as
H
an
d
w
er
ke
r
keine Angaben
71
Frage 7:
„Wenn Sie an das gastronomische Angebot in Gilching denken, wie
beurteilen Sie folgende Punkte?“
Um im gastronomischen Angebot der Gemeinde Gilching die von den Kunden wahrgenommenen Defizite und Vorzüge aufzuzeigen, um daraus Verbesserungspotentiale abzuleiten zu können, wurden den Befragten ausgewählte Kriterien zu dieser Thematik genannt, die diese nach Schulnoten von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft) bewerten konnten.
Insgesamt wird das gastronomische Angebot in Gilching von den befragten Personen mit
der Gesamtnote 2,5 bewertet, in Worten also gut bis befriedigend. Überdurchschnittlich
gut schneiden dabei die Kriterien Öffnungszeiten und Erreichbarkeit mit der Note 2,1 ab,
während das Angebot an speziellen Veranstaltungen (Note 3,1) und das Preis-/ Leistungsverhältnis (Note 2,7) eher schlechtere Noten erzielen. Weitere Kriterien, wie die Angebotsvielfalt, die Qualität der Speisen und Getränke, die Servicequalität, die Einrichtung
der Betriebe und die Aufenthaltsatmosphäre bekommen durchwegs Noten zwischen 2
und 3. Diese Beurteilung ist unabhängig vom Wohnort der Befragten und gilt im Wesentlichen über alle Altersgruppen hinweg (vgl. Abb. 7).
Abbildung 14:
Bewertung des gastronomischen Angebots in Gilching
Angebotsvielfalt
5
Angebot an speziellen
Veranstaltungen
4
Qualität der Speisen und Getränke
3
2
1
Lage / Erreichbarkeit
Preis-/ Leistungsverhältnis
0
Servicequalität
Öffnungszeiten
Aufenthaltsatmosphäre
Wohnort Gilching
Wohnort außerhalb
Gestaltung / Einrichtung der
Betriebe
72
Frage 8:
„Welches Verkehrsmittel benutzen Sie überwiegend, um für Einkäufe
nach Gilching zu gelangen?“
Die Verkehrsmittelwahl gibt Aufschluss über die Erreichbarkeit und die verkehrliche Anbindung von Gilching, ein wichtiger Faktor für die Attraktivität der Gemeinde als Einkaufsort.
Insgesamt zeigt sich, dass der motorisierte Individualverkehr mit einem Anteil von ca.
71 % eindeutig die stärkste Ausprägung im Rahmen der Verkehrsmittelwahl darstellt. Zu
Fuß (ca. 14 %) oder mit dem Fahrrad (ca. 11 %) kommen insgesamt etwa ein Viertel der
Befragten nach Gilching. Die S-Bahn spielt mit ca. 4 % dagegen eine deutlich untergeordnete Rolle.
Abbildung 15:
Verkehrsmittelwahl für den Einkauf in Gilching
Wohnort
außerhalb
Wohnort
Gilching
0%
10%
zu Fuß
20%
30%
PKW
40%
50%
S-Bahn
60%
70%
Fahrrad
80%
90%
100%
keine Angabe
Erwartungsgemäß wird im Umland wesentlich häufiger auf das Auto zurückgegriffen, als
das im Wohnort Gilching der Fall ist (vgl. Abb. 15). Die befragten Umlandbewohner kommen nahezu ausschließlich mit dem PKW (ca. 92 %), die S-Bahn spielt für diese Gruppe
als Verkehrsmittel mit ca. 7 % eine nachgeordnete Rolle. Mit dem Fahrrad kommt nur
knapp 1 % der Befragten aus dem Umland für Einkaufszwecke nach Gilching. Die Befragten aus Gilching wählen hingegen nur in etwa der Hälfte der Fälle das Auto für ihre Einkaufsfahrt (ca. 50 %), sondern gehen häufiger zu Fuß (ca. 28 %) oder greifen auf das
Fahrrad zurück (ca. 21 %). Die S-Bahn spielt hier mit knapp 1 % nur eine geringe Rolle.
73
Erwartungsgemäß zeigt sich bei der Betrachtung der PKW-Nutzer ein abnehmender Nutzungsgrad mit zunehmendem Alter. Die Gruppe der über 65-Jährigen kommt öfter zu Fuß
oder wählt das Fahrrad als Verkehrsmittel. Auch der ÖPNV stellt für diese Bevölkerungsschicht ein attraktives Verkehrsmittel dar.
Insgesamt betrachtet stellt eine gute verkehrliche Erreichbarkeit im Individualverkehr einen entscheidenden Faktor im Einkaufsverhalten der Gilchinger Bürger sowie insbesondere der Bewohner des Umlandes dar.
74
Frage 9:
„Wie oft fahren Sie zum Einkaufen in andere Orte als Gilching?“
Mit dieser Frage sollen Erkenntnisse darüber gewonnen werden, wie oft andere Orte außerhalb Gilchings zum Zweck des Einkaufens aufgesucht werden und wie hoch somit der
Wettbewerbsdruck und die Einzelhandelskonkurrenz im Umland der Gemeinde Gilching
sind. Welche Orte dies im Einzelnen sind, wird in Frage 10 ausführlicher behandelt.
Etwa die Hälfte der Befragten kauft nur alle 1 bis 2 Monate (ca. 23 %) oder seltener bzw.
nie (ca. 27 %) in einer anderen Stadt bzw. Ort ein. Demgegenüber steht gut ein Drittel der
Befragten, die alle 1 bis 2 Wochen (ca. 15 %) oder sogar mindestens einmal in der Woche
(ca. 22 %) Einkäufe in Wettbewerbsstädten erledigen. Deutlich häufiger, also mehrmals
wöchentlich (ca. 8 %) oder täglich (ca. 1 %), suchen allerdings weniger als ein Zehntel der
Befragten andere Städte im Umland auf; ca. 4 % der Befragten machten keine Angaben
zu dieser Frage. Trotz des engen Netzes an Versorgungsstandorten im StadtUmlandbereich der Verdichtungsregion München kann sich Gilching somit prinzipiell vergleichsweise gut im Wettbewerb behaupten.
Abbildung 16:
Einkaufshäufigkeit in Wettbewerbsstädten
20,5%
seltener / nie
33,0%
13,0%
alle 1-2 Monate
34,0%
15,0%
15,5%
alle 1-2 Wochen
34,5%
mind. 1x pro Woche
mehrmals wöchentlich
täglich
keine Angaben
Wohnort außerhalb 0%
Wohnort Gilching
9,0%
12,0%
3,5%
1,0%
1,0%
4,0%
4,0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
75
Differenziert man die Befragten nach der räumlichen Verteilung ihrer Wohnorte, so ist
festzustellen, dass die Einkaufsorientierung nach Gilching bei den Gilchinger Bürgern
deutlich ausgeprägter ist als bei den Umlandbewohnern. Während also die Gilchinger
Bürger wesentlich seltener andere Städte bzw. Orte für ihre Einkäufe aufsuchen, kann die
Gemeinde die befragten Umlandbewohner in geringerem Umfang an sich binden (vgl.
Abb. 16).
Verteilt nach Alterklassen zeigt sich eine deutlich stärkere Orientierung der jüngeren Kunden zu benachbarten Wettbewerbsstädten als bei den älteren Konsumenten. Die ältere
Generation weist somit unter anderem aufgrund ihrer tendenziell eingeschränkteren Mobilität in ihrem Einkaufsverhalten eine stärkere Orientierung nach Gilching auf; des Weiteren
spielt auch der persönliche Kontakt beim Einkauf für diese Bevölkerungsschicht eine vergleichsweise wichtige Rolle (vgl. Frage 2). Jüngere Altersstufen hingegen versorgen sich
tendenziell vermehrt auch am Arbeitsort bzw. auf dem Weg dorthin (vgl. Frage 2).
76
Frage 10:
„Wo kaufen Sie die folgenden Warengruppen bevorzugt ein?
Anhand dieser Frage kann eine differenzierte Analyse der Einkaufsorientierung der Befragten für einzelne Sortimente vorgenommen werden. Damit werden branchenbezogene
Stärken und Schwächen des Einzelhandelsangebotes in der Gemeinde Gilching deutlich.
Neben Gilching wurden als alternative Einkaufsorte Germering, Fürstenfeldbruck, Starnberg und München, sowie die Bezugsmöglichkeiten Internet bzw. Versandhandel vorgegeben. Darüber hinaus konnten von den Befragten weitere Einkaufsorte genannt werden.
Die Einkaufsorientierung der Gilchinger Bürger bei Lebensmitteln ist deutlich auf den
Wohnort Gilching ausgerichtet (vgl. Abb. 17). Rund 96 % aller Befragten kaufen ihre Lebensmittel bevorzugt am Heimatort ein. Deutlich untergeordnet hat nur noch Germering
(ca. 3 %) eine ergänzende Bedeutung für die Versorgung der Gilchinger Bürger mit Lebensmitteln, die restliche Nachfrage teilt sich auf weitere umliegende Orte auf (ca. 1 %).
Aus dem Kreis der Befragten mit Wohnsitz außerhalb von GiIching suchen ca. 42 % die
Gemeinde Gilching auf, um sich dort mit Lebensmittel zu versorgen. Die Nachfrage verteilt sich hier stattdessen auf benachbarte (Wohn-) Standorte, allen voran Weßling mit ca.
27 %, gefolgt von Wörthsee mit ca. 20 %. Der eher niedrige Prozentsatz für Gilching lässt
sich also mit der Versorgung der Umlandbewohner in Abhängigkeit vom vorhandenen
Angebot vor Ort erklären. Untergeordnet spielen für die Befragten außerhalb von Gilching
beim Lebensmitteleinkauf weiterhin die Städte Fürstenfeldbruck mit ca. 5 %, sowie München und Germering mit jeweils ca. 2 % bzw. sonstige Orte in der Umgebung (ca. 2 %)
eine Rolle.
Abbildung 17:
Bevorzugte Einkaufsorte bei Lebensmitteln
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Gilching
Germering
Fürstenfeldbruck
Starnberg
München
Weßling
Wörthsee
sonstige Orte
Wohnort Gilching
Wohnort außerhalb
77
Beim kurz- und mittelfristigen Bedarf (ohne Lebensmittel) besitzt Gilching für die befragten Bürger aus Gilching ebenfalls teils hohe Bedeutung als Einkaufsort. Rund 94 %
aller Befragten aus Gilching decken ihren Bedarf bei den Sortimenten Drogerie-, Parfümerie- und Apothekerwaren am Wohnort. Auch die Warengruppen Bücher, Schreibwaren
(ca. 77 %) und Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf (ca. 66 %) werden bevorzugt vor
Ort eingekauft. Ergänzend sind bei Büchern u.ä. die Stadt München (ca. 7 %) und der
Versandhandel (ca. 6 %), sowie bei Blumen u.ä. die Gemeinde Germering (ca. 19 %) von
maßgeblicher Bedeutung; die übrige Nachfrage verteilt sich auf weitere umliegende Orte.
Im Bekleidungssegment hat Gilching hingegen deutliche Kaufkraftabflüsse zugunsten
benachbarter Wettbewerbsorte hinzunehmen; im Durchschnitt kaufen hier nur ca. 12 %
der Befragten vor Ort ein. Die Gilchinger orientieren sich dabei in erster Linie nach München, was aufgrund der Angebotssituation und der räumlichen Nähe nicht überrascht.
Insbesondere beim Einkauf von Damen- (ca. 56 %) und Herrenbekleidung (ca. 54 %) suchen mehr als die Hälfte der Befragten Einzelhandelsgeschäfte im Oberzentrum auf.
Daneben spielt auch der Versandhandel in diesem Bereich mit ca. 5 % eine nennenswerte Rolle; weitere Einkaufsorte stellen neben Germering und Fürstenfeldbruck sonstige
benachbarte Orte dar. Auffallend ist zudem im Bereich Kinderbekleidung der hohe Anteil
fehlender Angaben (ca. 59 %), ein Indiz dafür, dass seitens der Befragten keine eindeutige Einkaufsorientierung bzw. bei den Befragten derzeit kein persönlicher Bedarf besteht.
Bei Sport- und Freizeitartikeln sowie Schuhen und Lederwaren hat Gilching zwar ebenfalls mit Wettbewerbsbetrieben aus München zu kämpfen. Bei diesen Warengruppen geben dennoch ca. 40 % bzw. 43 % der befragten Gilchinger ihre Heimatgemeinde als bevorzugten Einkaufsort an. Am Hauptwettbewerbsstandort München tätigen im Gegenzug
ca. 30 % der Befragten bei Sport- und Freizeitartikeln und ca. 40 % der Befragten bei
Schuhen und Lederwaren hauptsächlich ihre Einkäufe; die übrige Nachfrage verstreut
sich auch hier wiederum auf Germering und Fürstenfeldbruck sowie weitere Nachbarorte
im Umfeld.
Für die befragten Personen aus dem angrenzenden Umland sind im mittelfristigen Bereich generell auch Einkaufsorte außerhalb Gilchings von größerer Bedeutung (vgl. Frage
9). Neben der Stadt München suchen die Befragten dabei vermehrt auch die umliegenden
Wettbewerbsstandorte Germering, Fürstenfeldbruck sowie sonstige wohnortnahe Stand-
78
orte auf. Prinzipiell ähnelt die jeweilige Einkaufsorientierung für die unterschiedlichen Sortimente jedoch stark den Angaben bzw. Gewohnheiten der Gilchinger Bevölkerung.
Abbildung 18:
Bevorzugte Einkaufsorte beim kurz- und mittelfristigen Bedarf
(ohne Lebensmittel) für die Befragten aus Gilching
Drogerie-, Parfümerie-,
Apothekerwaren
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf
Bücher, Schreibwaren
Damenbekleidung
Herrenbekleidung
Kinderbekleidung
Sport-, Freizeitartikel
Schuhe, Lederwaren
0%
Gilching
Germering
10%
20%
Fürstenfeldbruck
30%
Starnberg
40%
München
50%
60%
Internet / Versand
70%
80%
sonstige Orte
90%
100%
keine Angabe
Im mittelfristigen Bedarfsbereich – mit den für ein Ortszentrum attraktivitätsbestimmenden Branchen – ist demnach eine teils deutliche Einkaufsorientierung nach München,
sowie ergänzend nach Germering und Fürstenfeldbruck festzustellen. Die Versorgungsfunktion der Gemeinde Gilching ist zwar aus landesplanerischer Sicht in erster Linie auf
die Bereitstellung von Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs ausgerichtet, mit
Blick auf ein dynamisches und ansprechendes Ortszentrum ist das angesprochene Angebotsdefizit jedoch zumindest kritisch zu hinterfragen. Aus Sicht der Befragten ist speziell
im Bekleidungssegment ein merkliches Entwicklungspotenzial vorhanden, um die Einkaufsorientierung wenigstens in Teilen wieder auf Gilching zu richten.
Im langfristigen Bedarfsbereich ist ein heterogenes Einkaufsverhalten der in Gilching
lebenden Befragten erkennbar, das zum großen Teil durch die vorhandenen Angebotsstrukturen in der Gemeinde geprägt ist. Während v. a. in der Warengruppe Optik (ca. 60
%), gefolgt von Haushaltswaren (ca. 45 %), Foto (ca. 44%), Bau-, Heimwerkerbedarf und
Eisenwaren (ca. 39 %), sowie Uhren und Schmuck (ca. 38 %) eine vergleichsweise starke
Orientierung zugunsten von Gilching zu konstatieren ist, wird insbesondere im Bereich
79
Möbel und Einrichtung (ca. 2 %) nur eine unterdurchschnittliche Quote erreicht, was aufgrund des nur gering ausgeprägten Angebots nicht verwundert. Als wichtigster Wettbewerbsstandort ist auch in diesem Bedarfsbereich die Stadt München zu nennen; um Möbel und Einrichtungsgegenstände zu besorgen, fahren mehr als die Hälfte der Befragten
aus Gilching (ca. 52 %) bevorzugt in die Landeshauptstadt. Auch bei Elektrowaren und
Unterhaltungselektronik (ca. 46 %) und bei Haus-, Tisch-, Bettwäsche und Gardinen (ca.
42 %), sowie bei Uhren und Schmuck bzw. Hausrat (jeweils ca. 31 %) suchen die Gilchinger Bürger gehäuft Einzelhandelsbetriebe in München auf. Im Bau-, Heimwerkerbedarf,
Eisenwaren (ca. 27 %) und bei Elektrowaren (ca. 15 %) orientieren sich die Gilchinger
Bürger zudem vermehrt auch nach Germering, speziell im Fotosegment (ca. 11 %), bei
Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen (ca. 9 %) und Elektrowaren (ca. 6 %) stellt auch der
Versandhandel eine zunehmende Konkurrenz für den stationären Einzelhandel dar (vgl.
Abb. 19).
Die befragten Personen aus dem Umland suchen im langfristigen Bedarfsbereich Gilching
insbesondere für den Einkauf der Warengruppen Bau-, Heimwerkerbedarf und Eisenwaren (ca. 44 %) und Haushaltswaren (ca. 33 %) auf. Auch in den Sortimenten Optik (ca. 28
%), Foto (ca. 23 %), Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen (ca. 23 %) sowie Uhren und
Schmuck (ca. 21 %) und Elektrowaren (ca. 18 %) fahren die Umlandbewohner vergleichsweise häufig nach Gilching. Um Waren aus dem Bereich Möbel und Einrichtung zu
besorgen kommen hingegen nur ca. 4 % nach Gilching. Grundsätzlich spielen für die Umlandbewohner neben Gilching auch in diesem Bedarfsbereich umliegende Konkurrenzstandorte wie Germering oder Fürstenfeldbruck bzw. die jeweiligen Wohnstandorte eine
weitaus größere Rolle im Einkaufsverhalten als für die Bewohner aus Gilching. Übereinstimmende Antworten der Befragten zeigen sich beim Einkaufsverhalten bei den Sortimenten Möbel und Einrichtung, Haus-, Tisch-, Bettwäsche und Gardinen, Elektrowaren
sowie Uhren und Schmuck; wie auch die Befragten aus Gilching fahren die Befragten aus
dem Umland gehäuft nach München, um hier ihre Einkäufe zu tätigen.
80
Abbildung 19:
Bevorzugte Einkaufsorte beim langfristiger Bedarf für die Befragten aus Gilching
Elektrowaren, Unterhaltungselektronik
Haushaltswaren, GPK,
Geschenkartikel
Möbel, Einrichtung
Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen
Bau-, Heimwerkerbedarf, Eisenwaren
Foto
Optik
Uhren, Schmuck
0%
Gilching
Germering
10%
20%
Fürstenfeldbruck
30%
Starnberg
40%
München
50%
60%
Internet / Versand
70%
80%
sonstige Orte
90%
100%
keine Angabe
Zusammenfassend zeigt die Analyse der Einkaufsorientierung nach einzelnen Warengruppen folgende angebotsbezogene Stärken:

Lebensmittel

Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren

Bücher, Schreibwaren

Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf

Optik

Foto

Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel

Bau-, Heimwerkerbedarf, Eisenwaren.
Kaufkraftabflüsse, die einerseits aus der geringen Auswahl bzw. Attraktivität des Angebots in Gilching und andererseits aus der hohen Anziehungskraft der umliegenden Wettbewerbsstandorte resultieren, bestehen v. a. für folgende Sortimente:

Bekleidung

Spielwaren

Sport-, Freizeitartikel

Möbel

Elektrowaren, Unterhaltungselektronik

Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen.
81
Frage 11:
„Denken Sie einmal an die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in
Gilching. Wie beurteilen Sie folgende Punkte?“
In Frage 11 steht eine qualitative Bewertung der Einkaufsmöglichkeiten in Gilching im
Mittelpunkt. Die Befragten konnten dabei zu ausgewählten Kriterien ein Urteil abgeben
(vgl. Abb. 13), indem sie Schulnoten von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft) vergaben.
In der Gesamtbetrachtung bescheinigen die Konsumenten den Einkaufsmöglichkeiten in
Gilching mit der Durchschnittsnote 2,5 eine gute, aber noch steigerungsfähige Qualität.
Besonders positiv werden die Kriterien Freundlichkeit der Bedienung (Note 2,1), Ladenöffnungszeiten (Note 2,2), qualifizierte Beratung (Note 2,3) und Service (Note 2,4) beurteilt. Schlechter schneiden die Aspekte Einkaufsatmosphäre (Note 2,5), Aufenthaltsqualität, Geschäftsgestaltung und Preis-/ Leistungsverhältnis (jeweils Note 2,6) sowie Angebotsvielfalt (Note 3,0) ab (vgl. Frage 2 und 3). Diese Bewertung deckt sich über alle Altersstufen und Wohnstandorte hinweg weitgehend. Aus gutachterlicher Sicht stellen die
positiv bewerteten Aspekte qualifizierte Beratung und Service Standortvorteile gegenüber
den Wettbewerbsstädten dar, die es gilt gezielt auszubauen und offensiv zu vermarkten.
Abbildung 20:
Bewertung der Einkaufssituation in Gilching
Preis-/ Leistungsverhältnis
5
Aufenthaltsqualität
4
Freundlichkeit der Bedienung
3
2
Service
1
qualifizierte Beratung
0
Ladenöffnungszeiten
Angebotsvielfalt
Wohnort Gilching
Wohnort außerhalb
Einkaufsatmosphäre
Gestaltung der Geschäfte
82
Frage 12:
„Welche Maßnahmen der Gemeindeverwaltung bzw. einer Werbegemeinschaft könnten aus Ihrer Sicht zu einer Attraktivitätssteigerung
des Einzelhandelsstandortes Gilching beitragen?“
Mit dieser Frage wurde den Befragten die Möglichkeit gegeben, anhand einer Reihe von
möglichen vorgegeben Maßnahmen aufzuzeigen, wie aus Sicht der Konsumenten der
Einkaufsort Gilching attraktiver werden kann (insgesamt 587 Nennungen) (vgl. Abb. 14).
Darüber hinaus konnten die interviewten Personen auch eigene Anregungen oder Vorschläge einbringen (insgesamt 76 Nennungen). Mehrfachnennungen waren möglich.
Mehr als die Hälfte aller Befragten (ca. 51 %) gibt an, dass verkehrliche Verbesserungen
(z.B. durch die geplante Umgehungsstraße, mehr Parkmöglichkeiten) zu einer höheren
Attraktivität Gilchings führen könnten. Das Thema Erreichbarkeit und Parken stellt somit
aus Sicht der Kunden einen wesentlichen Standortfaktor dar. Weitere Verbesserungen
wünschen sich die Befragten zudem im Hinblick auf eine ansprechende Gestaltung des
öffentlichen Raumes (z.B. mehr Sitzgelegenheiten, mehr Grünflächen); beachtliche ca. 40
% der Befragten sehen hier Bedarf für weitergehende Maßnahmen. Auch der verstärkte
Einsatz von Marketingmaßnahmen (z.B. Aufbau Stadtmarketing) (ca. 24 %), der Ausbau
der öffentlichen Dienstleistungsangebote als Komplementärangebote (z.B. Gesundheitsangebote) (ca. 21 %) und eine generell verstärkte Ansiedlungspolitik (ca. 12 %) beinhalten nach Ansicht der Befragten Potential für eine Steigerung der Einzelhandelsattraktivität
Gilchings. Eigene Anregungen seitens der Konsumenten bezogen sich insbesondere darauf, vorhandene Defizite im lokalen Einzelhandel zu beseitigen (z.B. einheitliche Ladenöffnungszeiten) (ca. 4 %) und mehr Freizeitmöglichkeiten (z.B. kulturelle Veranstaltungen)
anzubieten (ca. 2 %).
Von den insgesamt 400 Befragten gaben 335 Personen Angaben zu dieser Thematik,
davon 182 Personen aus Gilching und 153 Personen aus den Umlandgemeinden. Während sich die Gilchinger Bürger Maßnahmen vor allem in der Gestaltung des öffentlichen
Raumes, einer verstärkten Ansiedlungspolitik und einem Ausbau des öffentlichen Dienstleistungsangebotes wünschen, sind insbesondere verkehrliche Maßnahmen und verstärkte Marketingmaßnahmen sowohl aus Sicht der Befragten aus dem Umland, als auch aus
Gilching sinnvoll.
83
Abbildung 21:
Maßnahmen für eine Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandortes Gilching
0%
20%
40%
verkehrliche Verbesserungen
100%
40,3%
verstärkte Marketingmaßnahmen
23,5%
Ausbau der öffentlichen
Dienstleistungsangebote
20,5%
verstärkte Ansiedlungspolitik
mehr Freizeitangebote
80%
51,0%
ansprechende Gestaltung
des öffentlichen Raumes
Defizite im Einzelhandel
beseitigen
60%
11,5%
3,8%
1,5%
84
Frage 13:
„Wenn Sie an die Verkehrs- und Parkplatzsituation im Ortskern von
Gilching denken, wie beurteilen Sie folgende Punkte?“
Frage 14:
„Wenn Sie jetzt nur an den Bahnhof Gilching-Argelsried denken, wie
beurteilen Sie folgende Punkte?“
Zur Beurteilung der verkehrlichen Erreichbarkeit und der Parkplatzsituation in Gilching –
zunächst im Ortskern der Gemeinde Gilching, dann am Bahnhof Gilching-Argelsried –
wurden wie schon bei vorhergehenden Fragestellungen die vorgegebenen Kriterien von
den befragten Personen nach Schulnoten bewertet (vgl. Abb. 15 bzw. 16).
Insgesamt wird die verkehrliche Situation im Ortskern der Gemeinde Gilching von allen
Befragten mit der Durchschnittsnote 3,0 als merklich verbesserungsfähig eingestuft.
Abbildung 22:
Beurteilung der Verkehrs- / Parkplatzsituation im Gilchinger
Ortskern
Parkplatzangebot
5
4
Entfernung zwischen
Parkplätzen und
Einkaufslagen
3
Fußgängerfreundlichkeit
2
1
0
Erreichbarkeit mit PKW
Fahrradfreundlichkeit
Erreichbarkeit mit ÖV
Wohnort Gilching
Wohnort außerhalb
85
Bei der Beuteilung der Verkehrssituation im Ortskern wird von den Befragten aus Gilching
wie von den Befragten aus dem Umland nur die Erreichbarkeit mit dem PKW (Note 2,2)
überwiegend positiv bewertet. Merklich negativer fällt die Beurteilung der Kriterien Fußgängerfreundlichkeit und Entfernung zwischen Parkplätzen und Einkaufslagen (jeweils
Note 2,7) aus. Am schlechtesten schneiden die Aspekte Erreichbarkeit mit Öffentlichen
Verkehrsmitteln (Note 3,3) und Fahrradfreundlichkeit bzw. Parkplatzangebot (jeweils Note
3,4) ab. Diese Ergebnisse decken sich mit den Erkenntnissen aus Frage 3, 8 und 12.
Die Beurteilung der verkehrlichen Situation im Ortskern von Gilching zeigt dabei keine
gravierenden Unterschiede bei den Befragten aus den verschiedenen Wohnstandorten,
auch bei der Berücksichtigung der Altersstruktur lassen sich keine besonderen Auffälligkeiten feststellen. Das Thema Erreichbarkeit und Verkehr ist somit aus gutachterlicher
Sicht ein generell wichtiger Teilaspekt zur Attraktivierung des Einzelhandelsstandortes
Gilching.
Für die Bewertung der verkehrlichen Situation am Bahnhof Gilching-Argelsried wurden
den befragten Personen ähnliche Kriterien genannt, die diese bewerten sollten (vgl. Abb.
16). Mit einer Durchschnittsnote von 3,4 – im Vergleich zur Bewertung der verkehrlichen
Situation am Ortskern mit 3,0 – offenbaren sich hier aus Sicht der Konsumenten ebenfalls
Defizite bzw. Verbesserungsbedarf (vgl. Frage 12).
Insbesondere die Gestaltung des Bahnhofsumfeldes (Note 3,8) und die Anschlussmöglichkeiten für Buslinien (Note 3,6) werden von den Befragten nur mit ausreichend benotet
und schneiden zudem bei den Befragten aus Gilching tendenziell schlechter ab als bei
den im Umland wohnenden Befragten. Auch die Abstellmöglichkeiten für Fahrräder (Note
3,1) werden von den Gilchingern etwas schlechter bewertet als von den übrigen Befragten, das Parkplatzangebot (Note 3,0) schneidet hingegen bei den außerhalb von Gilching
wohnenden Befragten etwas schlechter ab (vgl. Frage 8).
Im Hinblick auf die Altersstruktur steht (ähnlich wie bei Frage 13) wiederum die Gruppe
der 46 – 65-Jährigen der verkehrlichen Situation am Bahnhof Gilching-Argelsried tendenziell kritischer gegenüber.
86
Abbildung 23:
Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation am Bahnhof
Gilching-Argelsried
Parkplatzangebot
5
4
3
2
1
Gestaltung des
Bahnhofumfeldes
Abstellmöglichkeiten für
Fahrräder
0
Anschlussmöglichkeiten für
Buslinien
Wohnort Gilching
Wohnort außerhalb
87
Frage 15:
„Welche positiven oder negativen Veränderungen sind Ihnen in den
letzten 2 – 3 Jahren in Gilching aufgefallen?“
Um die Entwicklung in verschiedenen einzelhandelsrelevanten Bereichen besser einschätzen zu können, wurden die befragten Personen gebeten, mögliche Veränderungen
ausgewählter Gesichtspunkte zu bewerten (vgl. Abb. 17). Die Befragten konnten dazu
Aussagen treffen, ob sich das jeweilige Kriterium ihrer Meinung nach in den letzten Jahren verbessert, verschlechtert oder konstant entwickelt hat.
Abbildung 24: Positive und negative Veränderungen im Erscheinungsbild Gilchings
Ortsgestaltung
Erreichbarkeit mit
OPNV
Parkplatzsituation
Gastronomie, Cafes
Werbung
Bedienung, Beratung
Gestaltung der
Geschäfte
Warenangebot
0%
besser
20%
gleich geblieben
40%
60%
schlechter
80%
100%
keine Angabe
Insgesamt zeichnen die Antworten ein eher positives Bild. Bei nahezu allen abgefragten
Aspekten wird eine Verbesserung oder zumindest eine gleich bleibende Entwicklung bescheinigt. Besonders positiv schneiden die Entwicklungen im Warenangebot, in der Geschäfts- und in der Ortsbildgestaltung sowie im Bereich Gastronomie ab (vg. Frage 2).
Bedeutsame Negativentwicklungen werden im Gegensatz dazu von den Befragten (v.a.
aus Sicht der Umlandbewohner) nur bei der Parkplatzsituation wahrgenommen (vgl. Frage 3 bzw. 13). Bei der Ortsbildgestaltung fällt trotz der eher positiv wahrgenommenen
Entwicklung auch der vergleichsweise hohe Prozentanteil negativ wahrgenommener Ver88
änderungen (v.a. aus dem Kreis der Befragten aus Gilching) auf, was die teils zwiespältige Meinung der Befragten zum Thema „Neue Ortsmitte“ widerspiegelt. Keine wesentlichen Veränderungen gibt es aus Sicht der Konsumenten insbesondere in der Durchführung von Werbemaßnahmen und der Entwicklung des ÖPNV-Angebots (vgl. Frage 12
bzw. 13).
Über alle Wohnstandorte und Altersklassen hinweg decken sich diese Ergebnisse grundsätzlich weitgehend. Die mittleren Altersklassen äußern sich tendenziell besonders kritisch, gerade auch bei den Aspekten Parkplatzsituation, Ortsbild- und Geschäftsgestaltung. Die über 65 Jährigen geben hingegen vergleichsweise oft eine Verschlechterung
des ÖPNV-Angebots an, während die unter 35-Jährigen lediglich in der Werbung des Einzelhandelsstandortes Gilching eindeutige Verschlechterungen erkennen.
89
Frage 16:
„Welche Warengruppen, Artikel, Preissegmente, Magnetbetriebe und
Angebote vermissen Sie in Gilching?“
Von den insgesamt 400 Befragten konnten 202 Personen Angaben zu dieser offen formulierten Frage machen, die dazu dient, mögliche Angebotsdefizite aus Sicht der Kunden
aufzuzeigen. Insgesamt wurden 326 Anregungen (davon 231 Nennungen aus Gilching
und 95 aus dem Umland) zur Ergänzung des Einzelhandelsangebots in Gilching genannt;
Mehrfachnennungen waren möglich.
Als deutlichen Hauptwunsch äußern die Befragten mit 190 Nennungen (ca. 48 % der
Antworten) in erster Linie Ergänzungen des Angebotes in der Warengruppe Bekleidung,
Schuhe, Sport (mit den Schwerpunkten Oberbekleidung, Schuhe, sowie Mode für Senioren, jugendliche Mode, preisgünstige und hochwertige Bekleidung, Sondergrößen) (vgl.
Abb. 18). Diese Aussage korreliert mit dem in Frage 10 aufgezeigtem Defizit, dass diese
Sortimente im Allgemeinen bevorzugt außerhalb Gilchings (v.a. in München) besorgt werden bzw. Gilching für diese Sortimente als Einkaufsort weniger attraktiv erscheint.
Angebotsdefizite in Gilching
70%
70%
60%
60%
50%
48%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
9%
10%
20%
9%
6%
5%
3%
2%
1%
0%
ek
le
id
un
H
g,
au
Sc
sr
hu
at
,E
he
,S
in
ri c
po
ht
so
rt
u
ns
ng
tig
N
,M
ah
er
öb
ru
Ei
el
ng
nz
sel
un
ha
nd
d
G
el
en
us
sm
itt
El
el
ek
tr
ow
G
ar
es
en
un
So
dh
ns
ei
tig
t,
B
K
es
üc
ör
he
pe
r,
rp
PB
fle
S,
ge
Sp
ie
lw
ar
en
0%
10%
Antworten nach Wohnort
Antworten insgesamt
Abbildung 25:
B
insgesamt
Wohnort Gilching
Wohnort außerhalb
90
Weitere Ergänzungswünsche – wenngleich weitaus seltener genannt – betreffen die in
Abbildung 18 dargestellten Sortimente. Vorschläge für Ergänzungen im Bereich sonstiger
Einzelhandel beziehen sich dabei vor allem auf die Warengruppen Bau- und Heimwerkerbedarf, sowie Uhren und Schmuck; zudem wird hier auch das fehlende Angebot eines
Kauf- bzw. Warenhaus mit gemischtem Sortiment zur Sprache gebracht. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel fällt des Weiteren eine vergleichsweise hohe Nachfrage speziell
im Bereich Feinkostprodukte auf.
Besonders eindringlich wird der Wunsch nach einer Erweiterung des Angebots in den
Bereichen Bekleidung, Schuhe, Sport (ca. 67 %), sowie Hausrat, Einrichtung, Möbel (ca.
10 %), Elektrowaren (ca. 9 %) und Nahrungs- und Genussmittel (ca. 8 %) seitens der
befragten Bürger aus der Gemeinde Gilching kundgegeben. Aus dem Kreis der befragten
Umlandbewohner äußern sich hingegen generell weitaus weniger zu dieser Frage, grundsätzlich überwiegt aber auch hier das Interesse an einer Erweiterung im Segment Bekleidung, Schuhe, Sport.
Unterscheidet man nach Altersklassen, so ist festzustellen, dass die jüngeren bzw. mittleren Gruppen besonders Angebote im Bereich Bekleidung, Schuhe, Sport, sowie Elektrowaren und Körperpflege vermissen, während die über 65-Jährigen lediglich Ergänzungen
im Nahrungsmittelbereich begrüßen würden, ansonsten aber relativ zufrieden mit dem
derzeitigen Warenangebot sind.
Zusammenfassend lassen sich für die Gemeinde Gilching anhand dieser Frage somit
Rückschlüsse auf eine evtl. Ergänzung des bestehenden Sortiments insbesondere in den
Segmenten junge und preisbewusste Mode sowie Spezialangebote (z.B. Sondergrößenmode oder Feinkost) ziehen.
91
Frage 17:
„Wenn Sie Gilching mit anderen Gemeinden vergleichen, was fällt
Ihnen besonders positiv bzw. negativ auf?“
Im regionalen Vergleich verfügt die Gemeinde Gilching zum einen aus Sicht der eigenen
Bevölkerung, zum anderen aus der Perspektive der Umlandbewohner über Vorzüge und
Nachteile. Um diese näher identifizieren zu können, wurden die Befragten gebeten aufzuzählen, was sie besonders positiv oder negativ an ihrer Heimat- bzw. Nachbargemeinde
bewerten. Dabei wurden keine Antwortmöglichkeiten vorgegeben, sondern bewusst eine
so genannte offene Fragestellung gewählt; Mehrfachnennungen waren möglich.
Vergleicht man die Ergebnisse (vgl. Abb. 19 und 20), so zeigt sich ein sehr ambivalentes
Bild. Zu den herausragenden Positivkriterien bzw. Stärken der Gemeinde Gilching zählen
das Warenangebot (ca. 11 %), sowie die Ortsgestaltung (u.a. neues Ortszentrum mit
Marktplatz) und die hohe Wohnqualität (familien- und kinderfreundliches Ambiente) (jeweils ca. 9 %) (vgl. Frage 2). Als weitere Attraktivitätsfaktoren werden von den Befragten
der hohe Freizeitwert, die überschaubaren Wege, die zentrale Lage, die gute Infrastruktur,
die Aspekte Parken und Verkehr und die bauliche Ästhetik mit viel Grün genannt (vgl.
Abb. 19).
Stellt man diesen Punkten die Negativkriterien gegenüber, so ist festzustellen, dass prinzipiell dieselben Antwortgruppen – jedoch in abweichender Reihenfolge – auch hier genannt werden. Als entscheidende Negativkriterien bzw. Schwächen der Gemeinde Gilching sehen die Befragten demnach den Bereich Parken und Verkehr (Durchgangsverkehr, geringes Parkplatzangebot v.a. im Innenbereich, keine Fahrradwege) (ca. 20 %), die
Ortsgestaltung v.a. im Zentrum (kein „gewachsener“ Ort, wenig „Grün“, Bahnhofsgestaltung) (ca. 18 %) und die geringen Freizeitangebote v.a. für Jugendliche (ca. 11 %). Weiterhin negativ äußern sich die Befragten über die fehlende Aufenthaltsqualität (kein
„Flair“), Defizite im Einzelhandelsangebot, sowie den vorhandenen Fluglärm (bzw. Autobahnlärm) (vgl. Abb. 20).
92
Abbildung 26:
Positive Aspekte der Gemeinde Gilching
0%
5%
gutes Warenangebot
10%
20%
11,3%
Gestaltung Ortszentrum / Marktplatz
9,3%
angenehme Atmosphäre, hohe Wohnqualität
9,3%
hoher Freizeitwert
5,5%
kurze Wege, überschaubar
4,5%
zentrale Lage, Umgebung
4,3%
gute Infrastruktur
4,3%
Parken und Verkehr
schöne Stadt, viel Grün
15%
2,8%
1,8%
Abbildung 27:
20%
15%
Negative Aspekte der Gemeinde Gilching
10%
5%
0%
Parken und Verkehr
19,5%
Ortsbildgestaltung, v.a. Zentrum
18,0%
wenig Freizeitangebote, v.a. für Jugendliche
11,0%
fehlende Aufenthaltsqualität, kein Flair
5,5%
Defizite im Einzelhandelsangebot
5,0%
2,5%
Fluglärm
2,3%
Sonstiges
Quelle:
Quelle:GMA-Haushaltsbefragung,
GMA-Haushaltsbefragung,
20082008.
93
Absolut betrachtet überwiegen die Negativantworten mit insgesamt 255 Nennungen (von
187 der 400 Befragten) gegenüber den Positivantworten mit insgesamt 211 Nennungen
(von 166 der 400 Befragten). Im Vergleich mit anderen GMA-Haushaltsbefragungen ist
dieses Verhältnis als eher ungewöhnlich zu bezeichnen. Offenbar ist das Interesse der
Gilchinger Bürger an einer Aufwertung des Einzelhandels- und Wohnstandortes derart
groß, dass sie sich inhaltlich intensiv damit auseinander gesetzt haben und daher vergleichsweise viele Kritikpunkte anführen konnten.
Bei einer differenzierteren räumlichen Betrachtung fallen deutliche Unterschiede in der
Innen- bzw. Außenwahrnehmung auf. Grundsätzlich sind gerade die Gilchinger Bürger
zum einen relativ zufrieden mit ihrem Heimatort (135 Positivnennungen im Vergleich zu
76 Nennungen aus dem Umland), zum anderen stehen sie ihrem Wohnort aber auch kritischer gegenüber als die Befragten im Umland (164 Negativnennungen im Vergleich zu 91
Nennungen aus dem Umland). Aus Sicht der Gilchinger Bevölkerung werden insbesondere die Kriterien Wohnqualität, Warenangebot, zentrale Lage, aber auch der Bereich Parken und Verkehr eher positiv bewertet, während für die außerhalb Gilchings wohnenden
Befragten insbesondere die Gestaltung des neuen Ortszentrums positiv wahrgenommen
wird. Besonders negativ aus Sicht der Gilchinger Bürger fallen hingegen gerade auch die
Ortsbildgestaltung, sowie das geringe Freizeitangebot, Defizite im Einzelhandelsangebot
und der Fluglärm auf. Für die Befragten außerhalb Gilchings wird hingegen der Aspekt
Parken und Verkehr schlechter als von der eigenen Bevölkerung bewertet.
94
Frage 18:
„Würden Sie bei einer Einführung einer direkten Busverbindung zwischen Alling und Gilching diese nutzen, um zu Einkäufen oder Erledigungen nach Gilching zu kommen?“
Diese Zusatzfrage wurde den befragten Personen nur gestellt, wenn sie Alling als ihren
Wohnort angegeben hatten und soll Aufschlüsse darüber liefern, ob eine entsprechende
Busverbindung auf die Akzeptanz der Bevölkerung stieße bzw. genutzt würde.
Von den insgesamt 50 Personen, denen diese Frage gestellt wurde, gaben mehr als die
Hälfte der Befragten (ca. 54 % bzw. 27 absolut) an, eine derartige ÖPNV-Verbindung zu
nutzen, weitere ca. 20 % (10 absolut) zeigen sich unschlüssig. 13 Personen (ca. 26 %)
lehnen dieses zusätzliche ÖPNV-Angebot ab. Alle diejenigen ohne eigenen PKW1 und
auch mehr als die Hälfte mit eigenem PKW (ca. 51 % bzw. 24 absolut) sprechen sich für
diese Anbindung aus. Insbesondere mit zunehmendem Alter (ca. 56 % der 46 – 65Jährigen und ca. 67 % der über 65-Jährigen) findet dieses Angebot vermehrt Anklang.
Nutzung einer direkten Busverbindung zwischen Alling und
Gilching
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
nein
insgesamt
36 bis 45 Jahre
über 65 Jahre
1
ja
Antworten nach Altersklassen
Antworten insgesamt
Abbildung 28:
weiß nicht
bis 35 Jahre
46 bis 65 Jahre
Es ist anzumerken, dass insgesamt nur 3 der hier befragten Personen angaben, über
keinen PKW zu verfügen.
95
3.
Zusammenfassung
Angesichts der dichten Angebotsstrukturen im Umfeld der Gemeinde Gilching, die in der
Landesplanung dem Stadt-Umlandbereich der Verdichtungsregion München zugeordnet
wird, ist mit zunehmender Entfernung vom Wohnort Gilching generell eine abnehmende
Kundenbindung festzustellen. Die grundsätzliche Einkaufsorientierung am Standort Gilching fokussiert sich bei allen Befragten in erster Linie auf den Ortskern von Gilching. Bewohner aus dem Umland, die nahezu ausschließlich mit dem PKW zum Einkaufen kommen, suchen daneben im Zuge der Erreichbarkeitsvorteile vermehrt auch das Gewerbegebiet Süd auf; für Ortsansässige, die ihre Einkäufe gerne auch zu Fuß oder mit dem
Fahrrad tätigen, sind auch wohnortnahe Einzelhandelsstandorte im eigenen Ortsteil attraktiv.
Die Beurteilung des Einzelhandelsstandortes Gilching von außen („Fremdwahrnehmung“)
ist geprägt durch die eher positive Wahrnehmung der Kriterien Kopplungspotenzial und
Gestaltung des Ortszentrums, sowie die eher negative Wahrnehmung im Bereich verkehrliche Erreichbarkeit und Parkplatzangebot. Aus der Innenperspektive („Eigenwahrnehmung“)
schneidet
der
Einzelhandelsstandort
Gilching
bei
den
Kriterien
PKW-
Erreichbarkeit und Parkplatzsituation weitaus weniger schlecht ab; zudem werden die
zentrale Lage, sowie der persönliche Kontakt bzw. Service und Beratung als wesentliche
Standortvorzüge Gilchings bewertet. Die derzeitige Angebotsauswal sowie die Ortsbildgestaltung werden von den Befragten stark unterschiedlich bewertet. Die bislang als eher
unbefriedigend einzustufende Einkaufsatmosphäre spiegelt sich als Konsequenz in der
geringen Aufenthaltsdauer (bis zu 60 Minuten) gerade auch der Gilchinger Bevölkerung
wider.
Während sich die Gilchinger Bürger Maßnahmen für eine Attraktivierung des Einzelhandelsstandortes Gilching insbesondere in der Gestaltung des öffentlichen Raumes (z.B.
mehr Sitzgelegenheiten, mehr Grünflächen), einer verstärkten Ansiedlungspolitik (z.B.
Mode, Schuhe, Feinkost) und einem Ausbau des öffentlichen Dienstleistungsangebotes
zur Komplementärnutzung wünschen (z.B. Gesundheitsangebote), sind verkehrliche
Maßnahmen (z.B. neue Umgehungsstraße, mehr Parkmöglichkeiten) und verstärkte Marketingmaßnahmen (z.B. Aufbau von Management- / Marketingstrukturen, Serviceoffensive Gilching) sowohl aus Sicht der Befragten aus dem Umland, als auch aus Gilching sinnvoll.
96
4.
Fazit
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung werden im Folgenden unter dem Blickwinkel der
GMA-Bestandserhebung kurz kommentiert. Besonderes Augenmerk wird neben der weiteren Angebotsgestaltung auf mögliche verkehrliche Maßnahmen in Gilching gelegt.
Die derzeit allgemein zu beobachtenden Entwicklungen auf der Nachfrageseite1 zeigen
sich auch im Verhalten der im Rahmen der Haushaltsbefragung interviewten Personen:
Differenzierte Konsumstrukturen (Polarisierung der Nachfrage), die gestiegene Mobilität
(Pkw-orientierte Einkaufsstättenwahl), das steigende Anspruchsniveau (Mehrfachorientierung) sowie das Kopplungsverhalten (Verbinden von Einkauf und Dienstleistung bzw.
Gastronomie) kennzeichnen generell auch die Nachfragestrukturen in Gilching und Umgebung.
Das vorhandene Einzelhandelsangebot in Gilching wird von den Befragten grundsätzlich
positiv bewertet (vgl. Frage 2, 15, 17). Anhand von Versorgungskennziffern lässt sich jedoch vor allem im mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich (untergeordnet auch bei Nahrungs- und Genussmitteln) ein vergleichsweise geringer Verkaufsflächenbesatz feststellen2.
Aus qualitativer Sicht stellt der kleinteilige Einzelhandelsbestand mit geringem Filialisierungsgrad - vor allem am neu gestalteten Ortskern - einerseits eine Stärke des Gilchinger
Einzelhandels dar, da dadurch ein individuelles Einkaufsimage erzeugt werden kann (vgl.
Frage 12). Andererseits birgt das Fehlen überregional bekannter Anbieter die Gefahr,
dass sich Kunden verstärkt zugunsten von Wettbewerbsstandorten im Umland orientieren
(vgl. Frage 4 bzw. 10). Zusätzlich kann auch die Aufenthaltsqualität bzw. die Einkaufsatmosphäre Gilchings vom modernen Ambiente des neuen Ortskerns profitieren (vgl. Frage
5). Die derzeit vorhandenen Leerstände im Bereich des Marktplatzes bzw. die Fassaden-,
und Straßengestaltung in Nebenlagen mindern jedoch bislang die erlebte Einkaufsqualität
(vgl. Frage 3 bzw. 17).
1
Vgl. Einzelhandelsanalyse, Kap. I.
2
Vgl. Einzelhandelsanalyse, Kap. III.
97
Unerlässlich für die Akzeptanz und weitere Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Gilching aus Konsumentensicht ist insbesondere der Standortfaktor verkehrliche Erreichbarkeit und Stellplatzangebot (vgl. Frage 8, 12, 13, 17). Sowohl überregional als auch regional kann die verkehrliche Anbindung Gilchings als sehr gut bezeichnet werden, auch das
vorhandene ÖPNV-Angebot (S-Bahn, Busverkehr) ermöglicht eine gute Erreichbarkeit
und verbindet Gilching mit den angrenzenden Kommunen im Stadt-Umlandbereich des
Verdichtungsraumes München. Dieser Umstand zeigt sich in der ausgeprägten Mehrfachorientierung der hochmobilen Bevölkerung zugunsten von Alternativstandorten im Umland
(vgl. Frage 8 bzw. 9), die regionale Wettbewerbssituation wird dadurch zusätzlich gefördert. Auch der ausgeprägte Pendlerverkehr von Gilching (Wohnort) nach München und
Umgebung (Arbeitsort) trägt dazu bei und führt zudem zu einer hohen Verkehrsbelastung
in der Gemeinde Gilching.
Aus Sicht der Kunden gilt es künftig, bestehende verkehrliche Defizite zu beheben, was
sich auf Maßnahmen sowohl für den fließenden, als auch für den ruhenden Verkehr bezieht (vgl. Frage 3, 12, 13). Neben Verbesserungen in der Erreichbarkeit im Individualverkehr (z.B. Entlastung des zentralen Versorgungsbereiches der Römerstraße vom Durchgangsverkehr durch den Bau der geplanten Umgehungsstraße), sind auch Überlegungen
für eine Angebotserweiterung im ÖPNV (z.B. zusätzliche Buslinie zwischen Alling und
Gilching), sowie Maßnahmen im Bereich der Fußgängerfreundlichkeit denkbar. Da jedoch
aus objektiver Sicht die vorhandene Ausstattung bzw. Anbindung grundsätzlich als gut zu
bezeichnen ist, müssen sich die weiteren Maßnahmen zudem insbesondere auch auf
Verbesserungen in der Wahrnehmung der verkehrlichen Erschließung (z.B. durch ein
Parkleitsystem, aktives Marketing) beziehen.
Insgesamt wird deutlich, dass die Ergebnisse der Haushaltsbefragung mit den Ergebnissen der GMA-Strukturuntersuchung übereinstimmen. Die verkehrliche Erreichbarkeit in
Verbindung mit dem Stellplatzangebot wird von den Kunden weitaus schlechter wahrgenommen als objektiv festzustellen ist.
98
V
Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorts Gilching
Unter Einbeziehung wichtiger Rahmendaten für die weitere demographische und wirtschaftliche Entwicklung in der Gemeinde Gilching werden im Folgenden die einzelhandelsbezogenen Entwicklungsperspektiven beurteilt.
1.
Entwicklung der Rahmenbedingungen
Für die Gemeinde Gilching und für die übrigen Gemeinden im Marktgebiet wurde vom
Statistischen Landesamt Bayern eine positive Entwicklung der Bevölkerungszahl bis zum
Jahr 2020 prognostiziert. Für den Landkreis Fürstenfeldbruck, dem die im Marktgebiet
gelegene Gemeinde Alling angehört, ist laut Statistik von 2007 bis 2012 mit einer Bevölkerungszunahmen von rund 2,2 % zu rechnen. Von 2012 bis 2020 wird ein Wachstum von
weiteren rund 2,3 % prognostiziert. Für den Landkreis Starnberg, dem Gilching und die
übrigen Gemeinden des Marktgebietes angehören, wird die Bevölkerung bis 2012 um
rund 2,6%, von 2012 bis 2020 um weiter 2,8% ansteigen1. Aus gutachterlicher Sicht ist
jedoch, aus bereits genannten Gründen, mit einem stärkeren Bevölkerungswachstum in
der Gemeinde Gilching zu rechnen.
1
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2025, Variante W1a.
99
2.
Umsatzerwartung und Verkaufsflächenentwicklung
2.1
Prognostizierte Umsatzerwartung des Gilchinger Einzelhandels
Zur rechnerischen Ermittlung der Umsatzprognose für den Gilchinger Einzelhandel für das
Jahr 2020 werden unterschiedliche Prämissen verwendet. Dabei handelt es sich insbesondere um unterschiedliche Annahmen der erreichbaren Marktanteile (Szenarien A und
B). Diese werden im Folgenden auf die bereits in Kap. II prognostizierten Kaufkraftvolumina bezogen. Die im Rahmen dieser modellhaften Betrachtung der künftigen Einzelhandelsentwicklung zugrunde gelegten Szenarien zeigen die Perspektiven für die weitere
Einzelhandelsentwicklung im Gemeindegebiet auf und sind im Rahmen der Einzelhandelssteuerung zu berücksichtigen.
Szenario A: Konstante Marktanteile für den Prognosezeitraum bis 2020
(stabile Einzelhandelsentwicklung)
Unter der Annahme, dass der ortsansässige Einzelhandel seine Versorgungsbedeutung
im Marktgebiet bis zum Jahre 2020 auf einem stabilen Niveau halten wird, ist ein Umsatzvolumen von ca. 85,9 Mio. € (zu aktuellen Preisen) zu erwarten. Zur Berechnung wird
folgende Formel angewandt:
Marktanteile 2008 x Kaufkraftprognose + Kaufkraftzufluss =
Umsatzvolumen 2020
(Szenario A)
Nahrungs- und Genussmittel:
Zone I:
ca. 74 – 75 %
von 39,0 Mio. €
=
ca. 29,2 Mio. €
Zone II:
ca. 30 – 31 %
von 19,0 Mio. €
=
ca. 5,8 Mio. €
Zone III:
ca. 19 – 20 %
von 11,1 Mio. €
=
ca. 2,2 Mio. €
Streuumsätze:
ca. 5 – 6 % des Gesamtumsatzes
=
ca. 2,3 Mio. €
Umsatz gesamt
ca. 39,5 Mio. €
100
Nicht-Lebensmittel:
Zone I:
ca. 47 – 48 %
von 75,9 Mio. €
=
ca. 35,8 Mio. €
Zone II:
ca. 20 – 21 %
von 37,1 Mio. €
=
ca. 7,6 Mio. €
Zone III:
ca. 8 – 9 %
von 21,6 Mio. €
=
ca. 1,7 Mio. €
=
ca. 1,3 Mio. €
Streuumsätze:
ca. 3 % des Gesamtumsatzes
Umsatz gesamt
ca. 46,4 Mio. €
Bei einer weitgehend unveränderten, stabilen Marktposition des Gilchinger Einzelhandels
im Marktgebiet ist bis zum Jahr 2020 mit einer Umsatzsteigerung um 8,5 Mio. € bzw. um
knapp 11 % zu rechnen. Diese Umsatzsteigerung lässt sich sowohl auf steigende ProKopf-Ausgaben sowie die Bevölkerungszunahme im gesamten Marktgebiet, speziell aber
in Gilching, zurückführen.
Szenario B: Erweiterte Marktanteile für den Prognosezeitraum bis 2020
(dynamische Einzelhandelsentwicklung)
In Szenario B wird von einer dynamischen Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde
Gilching ausgegangen. Dabei wird eine Verbesserung und in Teilen eine Ausweitung der
Angebotsstruktur, eine Stärkung des Branchenmixes und eine Optimierung der absatzpolitischen Maßnahmen zu Grunde gelegt, die im Ergebnis zu einem Ausbau der Marktposition im gesamten Marktgebiet bis zum Jahre 2020 führen. Diese Annahme findet sich in
einer sortimentsspezifischen Erhöhung der angesetzten Marktanteile wieder. Die Berechnungsformel lautet somit:
Erweiterte Marktanteile x Kaufkraftprognose + Kaufkraftzufluss = Umsatzvolumen
2020
(Szenario B)
Nahrungs- und Genussmittel:
Zone I:
ca. 77 – 78 %
von 39,0 Mio. €
=
ca. 30,1 Mio. €
Zone II:
ca. 32 – 34 %
von 19,0 Mio. €
=
ca. 6,3 Mio. €
Zone III:
ca. 20 – 21 %
von 11,1 Mio. €
=
ca. 2,3 Mio. €
Streuumsätze:
ca. 5 – 6 % des Gesamtumsatzes
=
ca. 2,4 Mio. €
Umsatz gesamt
ca. 41,1 Mio. €
101
Nicht-Lebensmittel:
Zone I:
ca. 50 - 52 %
von 75,9 Mio. €
=
ca. 38,7 Mio. €
Zone II:
ca. 20 – 25 %
von 37,1 Mio. €
=
ca. 8,3 Mio. €
Zone III:
ca. 10 – 11 %
von 21,6 Mio. €
=
ca. 2,2 Mio. €
Streuumsätze:
ca. 5 % des Gesamtumsatzes
=
ca. 2,6 Mio. €
Umsatz gesamt
ca. 51,8 Mio. €
Bei einer Annahme von erweiterten Marktanteilen durch eine dynamische Einzelhandelsentwicklung des Gilchinger Einzelhandels kann bis zum Jahr 2020 in einer optimistischen
Einschätzung insgesamt ein Umsatzvolumen (zu aktuellen Preisen) von ca. 92,9 Mio. €
erreicht werden. Dies entspricht einer Umsatzsteigerung von 15,5 Mio. € gegenüber 2008,
was einem Anstieg um ca. 20 % entspricht.
Tabelle 15:
Szenarien zur Umsatzerwartung für den Einzelhandel in der Gemeinde
Gilching für das Jahr 2020
Gilching
Szenario
Zufluss von
außerhalb
Gesamt
Umsatz in Mio. €
A Konstante Marktanteile
65,0
20,9
85,9
B Erweiterte Marktanteile
68,8
24,1
92,9
Basisjahr 2008
58,1
19,3
77,4
Quelle: GMA-Berechnungen, 2008.
2.2
Zusätzlicher Verkaufsflächenentwicklungsspielraum bis 2020
Der rechnerische zusätzliche Entwicklungsspielraum bis zum Jahr 2020 wird aus der
prognostizierten Umsatzerwartung bzw. Umsatzsteigerung gegenüber dem Basisjahr sowie unter Verwendung von durchschnittlichen Verkaufsflächenproduktivitätswerten des
leistungsfähigen Einzelhandels errechnet. Die Flächenprognose zeigt den Rahmen auf,
der ohne Umsatzumverteilungen zu Lasten bestehender Betriebe in Gilching realisiert
werden kann. Qualitative und standortbezogene Faktoren bleiben zunächst unbeachtet.
102
Szenario A: konstante Marktanteile
Stellt man der prognostizierten Umsatzsteigerung bis zum Jahr 2020 (d.h. ca. 8,5 Mio. €)
die notwendigen Flächenproduktivitäten gegenüber, so lässt sich über alle Sortimentsbereiche rein rechnerisch ein Verkaufsflächenspielraum von rund 2.450 – 2.850 m² bzw.
rund 13 – 16 % gegenüber der Verkaufsflächenausstattung des Basisjahres 2008 erkennen. Diese Prognose gilt unter der Prämisse, dass die Kaufkraftbindung des Einzelhandels der Gemeinde Gilching und der Kaufkraftzufluss aus dem Umland im Wesentlichen
unverändert bleiben.
Differenziert nach Lebensmitteln und Nicht-Lebensmitteln ergeben sich folgende Entwicklungsspielräume:
Im Lebensmittelbereich ist unter den Prämissen des Szenario A bis 2020 mit einer Umsatzsteigerung von 3,9 Mio. € zu rechnen. Diese Umsatzsteigerung entspricht einem Verkaufsflächenspielraum von etwa 950 – 1.050 m², was einer Zunahme von rund 10 – 12 %
der aktuellen VK im Lebensmitteleinzelhandel entspricht.
Ohne Umverteilungen gegenüber ansässigen Einzelhandelsbetrieben ist im Non-FoodBereich durch die prognostizierte Umsatzsteigerung in Gilching in Höhe von ca. 4,6 Mio.
€ bis 2020 ein Verkaufsflächenspielraum von ca. 1.500 – 1.800 m² zu erkennen, was einer Verkaufsflächenerweiterung bei Nicht-Lebensmitteln von ca. 16 – 19 % gegenüber
2008 entspricht.
Szenario B: erweiterte Marktanteile
Unter der Annahme, dass der Gilchinger Einzelhandel seine Versorgungsbedeutung im
Marktgebiet bis zum Jahre 2020 deutlich ausbauen und somit eine Umsatzsteigerung von
ca. 15,5 Mio. € generieren kann, lässt sich rechnerisch ein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum für alle Sortimente von ca. 4.600 – 5.550 m² prognostizieren. Dies entspricht
einer Verkaufsflächenzunahme von rund 25 – 30 % gegenüber dem aktuellen Bestand.
103
Im Lebensmittelbereich ist, unter den Annahmen von Szenario B, bis 2020 eine Umsatzsteigerung von rund 5,5 Mio. € gegenüber 2008 zu erwarten. Ohne Umverteilungen
gegenüber bestehenden Betrieben sind somit etwa 1.300 – 1.550 m² zu realisieren. Dies
Entspricht einer Ausweitung der Lebensmittel-VK um etwa 15 – 18 % gegenüber dem
Basisjahr 2008.
Im Non-Food-Bereich lassen sich bis 2020 durch die prognostizierte Umsatzsteigerung
in Höhe von ca. 10,0 Mio. € ohne Umverteilungseffekt ca. 3.300 – 4.000 m² realisieren,
was einen Verkaufsflächenzuwachs gegenüber 2008 von ca. 35 – 42 % bedeutet.
104
3.
Ergänzungs- und Entwicklungspotenziale nach Warengruppen
Zu den möglichen Angebotsergänzungen und Empfehlungen zur Branchenentwicklung
sind im Einzelnen folgende Aspekte anzuführen:

Der Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist in Gilching durch vier Supermärkte,
vier Discounter, verschiedene Getränkemärkte, Bäckereien und Metzgereien vertreten. Zudem befindet sich ein größerer, moderner Anbieter aus dem Bereich Naturkost in Gilching. Hinzu kommen diverse Spezialanbieter (Feinkost, Gemüseläden). Insgesamt sind die genannten Anbieter relativ gleichmäßig über das Gemeindegebiet verteilt, so dass in weiten Teilen eine fußläufige Nahversorgung gewährleistet ist. Alleine von der Anzahl der Anbieter erscheint das Angebot angemessen. Allerdings ist in diesem Zusammenhang darauf zu verweisen, dass bei
den Supermärkten und Discountern zum Teil Modernisierungs- und Erweiterungsbedarf besteht. Von den vier Lebensmitteldiscountern erfüllen lediglich zwei die
Anforderungen an einen modernen Markt dieses Betriebstyps. Einer davon befindet sich im Gewerbegebiet Süd, der andere in der Landsberger Straße. Die anderen zwei Discounter befinden sich in der nördlichen Römerstraße. Sie können als
zu kleinflächig und entwicklungsbedürftig charakterisiert werden.
Ähnlich verhält es sich mit den Supermärkten in der Gemeinde Gilching. Lediglich
ein Anbieter hat mit etwa 1.000 m² Verkaufsfläche annähernd die Größe eines
modernen Supermarktes. Die anderen drei sind deutlich kleiner. Insgesamt ist also
ein gewisses Defizit an Lebensmittelmärkten der üblichen Größenordnung zu
konstatieren. Aufgrund des relativ geringen Verkaufsflächenspielraums ist von einem Beheben dieser Defizite durch eine ungesteuerte Neuansiedlung abzuraten.
Vielmehr sollten die bestehenden Märkte modernisiert bzw. erweitert werden. Eine
Ausnahme stellt der Standortbereich Ortsmitte dar. Zur Stärkung und Attraktivierung des Gebietes erscheint die Ansiedlung eines modernen Supermarktes oder
Discounters sinnvoll.
Für den nördlichen Teil des Ortsteils Gilching gilt es, dem Angebotsdefizit aktiv
entgegen zu treten.

Aus der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege sind drei Drogeriefachmärkte,
fünf Apotheken sowie ein Sanitätshaus in Gilching ansässig. Der größte der Drogeriemärkte befindet sich im Gewerbegebiet Süd (Müller, ca. 1.100 m² VK, davon
105
ca. 800 Drogerieartikel). Von den beiden anderen ist einer kleinflächig, der andere
hat eine mittlere Größenordnung. Insgesamt ist diesem Segment noch ein gewisser Entwicklungsspielraum zuzuschreiben. Eine Ansiedlung eines modernen Drogeriefachmarktes im Bereich des Ortszentrums, ggf. auch durch Verlagerung des
bestehenden Marktes in der Römerstraße, zur Aufwertung und Stärkung des Zentrums, ist aus gutachterlicher Sicht sinnvoll.

Der Bereich Blumen und Gartenbedarf ist in Gilching durch einen größeren, mittelständischen Gartenfachbetrieb im Ortsteil Neugilching sowie drei Blumengeschäfte im Ortsteil Gilching abgedeckt. Konkrete Defizite wurden hier nicht festgestellt. Aus dem Bereich zoologischer Bedarf sind lediglich zwei kleine Fachgeschäfte in Gilching ansässig. Allerdings ist auf die Randsortimente anderer Anbieter zu verweisen (Lebensmittelmärkte, Drogeriemärkte, Heimwerkermarkt). Der
Betriebstyp eines Fachmarktes fehlt. Für eine Kommune dieser Größenordnung ist
das Angebot als unterdurchschnittlich zu werten, woraus sich Entwicklungsspielräume ableiten lassen.

Bücher / Schreibwaren / Spielwaren werden in Gilching von zwei Buchhandlungen, zwei Spielwarenfachgeschäften und mehreren Kiosks angeboten. Hinzu
kommen die Randsortimente verschiedener anderer Anbieter (z.B. Müller, Kaufhaus Herz, Lebensmittelmärkte). Konkrete Angebotsdefizite sind nicht zu erkennen.

Der Bereich Bekleidung ist geprägt durch vorwiegend kleinflächige Fachgeschäfte
im Ortsteil Gilching, speziell im Bereich Römerstraße und Am Markt. Hier befinden
sich insgesamt 14 Anbieter, unter ihnen eine Vielzahl spezialisierter Fachgeschäfte, wie ein Trachtenanbieter und ein Anbieter hochwertiger Leder- und Pelzwaren.
Besonders hervorzuheben ist auch die, für eine Gemeinde dieser Größe, hohe
Zahl an Anbietern von Kindermode. Vier Betriebe dieses Segments befinden sich
in Gilching. Der größte Modeanbieter ist City Kauf Mode im Nahversorgungszentrum Starnberger Weg in Neugilching. Insgesamt bestehen im Bekleidungsbereich
deutliche Ausstattungsdefizite, was sich sowohl im Vergleich mit ähnlich großen
Gemeinden als auch in der Haushalts- und Händlerbefragung zeigte (Kaufkraftabflüsse sind die Folge). Ergänzungen sind im Ortszentrum v. a. mit einem größeren
Textilfachmarkt, der für die Ortsmitte Magnetfunktionen übernehmen kann, sowie
mit kleineren spezialisierten Anbietern (z. B. Jugend- und Trendmode, Übergrößen, Monolabelstores etc.) sinnvoll. Zum Schutz des Ortszentrums sollten Ansied-
106
lungen von entsprechenden Fachmärkten und Markenshops außerhalb der Haupteinkaufslage, v. a. aber an dezentralen Standorten, unterbleiben.

Das Sortiment Schuhe ist durch vier Fachgeschäfte vertreten. Zwei davon befinden sich im Ortsteil Neugilching, zwei im Ortsteil Gilching. Größter Anbieter ist das
Kaufhaus Herz im Bereich des Nahversorgungszentrums Sonnenstraße in Neugilching, gefolgt vom Schuhhaus Raab in der Römerstraße in Gilching. Wie auch im
Textilbereich ist auch bei Schuhen das Fehlen eines modernen Fachmarktangebotes zu konstatieren. Aus gutachterlicher Sicht ist die Ansiedlung eines solchen
Fachmarktes im Bereich der Ortsmitte zur Stärkung dieses Bereichs sinnvoll.

Sportartikel werden in der Gemeinde Gilching von drei Betrieben angeboten, die
sich alle in der Römerstraße im Ortsteil Gilching befinden. Größter Anbieter ist Intersport Aigner. Für eine Gemeinde dieser Größenordnung ist das Angebot als
ausreichend zu werten. Entwicklungspotenziale bestehen in Spezialsegmenten.

Das Angebot in der Warengruppe Elektrowaren ist in Gilching nur schwach ausgeprägt. Lediglich ein kleinflächiger Anbieter von Unterhaltungselektronik, ein
Computerfachgeschäft und drei Fotozubehöranbieter befinden sich in der Gemeinde Gilching. Hinzu kommt das Randsortiment des Drogeriefachmarktes Müller
im Gewerbegebiet Süd, welcher Tonträger und Computerzubehör führt. Insgesamt
ist das Angebot stark unterdurchschnittlich. Allerdings ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass diese Angebotsdefizite von der Bevölkerung Gilchings wie
dem Umland nicht als solche wahrgenommen werden. Dies ergab die telefonische
Haushaltsbefragung. Zurückzuführen ist dies auf die Nähe zur Landeshauptstadt
München sowie anderer Städte im Umfeld, in denen ein ausreichendes, modernes
Angebot dieser Warengruppe vorzufinden ist. Von Seiten der Landesplanung liegt
die flächenmäßige Obergrenze für die Ansiedlung eines Betriebes dieses Segments bei 500 m² Verkaufsfläche. Für einen modernen Fachmarkt ist diese Dimensionierung als nicht marktfähig einzustufen.

Im Bereich Hausrat / Einrichtung / Möbel ist für Gilching im interkommunalen
Vergleich eine unterdurchschnittliche Ausstattung festzuhalten. Der Bereich Haushaltswaren ist hierbei mit fünf kleinflächigen Anbietern, die sich alle im Ortsteil Gilching befinden, am besten abgedeckt. Anbieter von Heimtextilien befinden sich
drei im Gemeindegebiet. Hinzu kommt ein Küchenstudio im Nahversorgungszentrum Starnberger Weg. Im Bereich Einrichtung / Möbel ist lediglich ein kleinerer
Anbieter in Gilching vorzufinden. Trotz des geringen Angebots in dieser Waren107
gruppe kann nicht von einer Untervorsorgung gesprochen werden. Grund ist die
Nähe zu München und zu anderen Städten im Umland, die umfangreiche Möbelangebote vorhalten.

In die Warengruppe Sonstiger Einzelhandel fallen verschiedene Sortimente. Im
Bereich Bau- und Heimwerkerbedarf sind ein Heimwerkermarkt im Nahversorgungszentrum Starnberger Straße und die BayWa Am Römerstein sowie ein Fußbodenmarkt und ein Markt für Tapeten, Bodenbeläge und Farben in der Gemeinde
Gilching ansässig. Ein großer, moderner Bau- und Heimwerkermarkt befindet sich
jedoch nicht am Ort. Der Sortimentsbereich Optik ist durch zwei Anbieter in Gilching und einen in Neugilching abgedeckt. Uhren- bzw. Schmuckanbieter befinden
sich zwei im Ortsteil Gilching, ein dritter hat 2008 sein Geschäft aufgeben. Der Bereich Fahrradhandel ist durch zwei Fachgeschäfte, eines im Ortsteil Gilching und
eines im Ortsteil Argelsried, vertreten.
108
VI
Einzelhandelskonzept für Gilching
1.
Städtebauliche Ziele eines Einzelhandelskonzeptes
Auf Basis der in den vorangegangenen Kapiteln dargestellten Bestandsanalyse und der
prognostizierten Entwicklungsspielräume im Einzelhandel kann ein zukunftsorientiertes
Planungskonzept für die Gemeinde Gilching abgeleitet werden. Hiermit sollen folgende
Ziele erreicht werden:

eine Stabilisierung und Attraktivierung des Ortszentrums als zentraler und integrierter Einkaufs- und Dienstleistungsstandort.

eine qualitativ und quantitativ adäquate Versorgung der Bevölkerung möglichst im
Fußläufigen Bereich

eine aktive Profilierung städtebaulich integrierter Versorgungslagen gegenüber
großflächigen Einzelbetrieben an autokundenorientierten bzw. dezentralen Standortlagen im Gemeindegebiet und im Umland

eine optimale Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen und eine effiziente
Auslastung der Verkehrsinfrastruktur durch die Bündelung der Verkehrsströme
Zur Sicherung und geordneten Weiterentwicklung des Einzelhandels ist die Verabschiedung des Einzelhandelskonzeptes im Gemeinderat erforderlich (= politische Selbstbindung). Dieses Konzept sollte künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und
Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung herangezogen werden. Oberziel ist das Bekenntnis zum Einzelhandelsstandort Gilching und die Weiterentwicklung seiner Versorgungsfunktionen. Wichtigstes Teilziel hierfür ist die Stabilisierung und Attraktivierung des
Ortszentrums. Auch die Aufwertung bzw. der moderate Ausbau der Standorte mit Nahversorgungsfunktion sollte verankert sein.
Um eine objektive Prüfung künftiger Ansiedlungs- und Verlagerungsvorhaben zu ermöglichen, muss das Einzelhandelskonzept folgende städtebaulich relevante Kernelemente
enthalten:
109

ein sortimentsbezogenes Leitbild, das als Grundlage für die weitere Beurteilung
von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept)

die Formulierung von räumlichen Prioritäten zur Weiterentwicklung der Flächen
des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept).
2.
Standortkonzept
Im Standortkonzept ist zwischen den vorhandenen Lagekategorien – zentrale bzw. nichtzentrale Lagen – zu differenzieren. Als wesentliche Grundlage hierfür muss zunächst eine
räumliche Abgrenzung der einzelnen Versorgungslagen getroffen werden, wobei insbesondere der derzeitige Geschäftsbesatz sowie das städtebauliche Erscheinungsbild als
wesentliche Kriterien dienen.
2.1
Vorrangiger Standort zur Ansiedlung innenstadtrelevanter Sortimente sollte das Ortszentrum sein. Das Gilchinger Ortszentrum erstreckt sich vorwiegend entlang der Römerstraße; im Südosten ab der Einmündung der Rosenstraße, im Nordwesten bis zur Abzweigung des Parsbergweges. Weiterhin ist das Gebiet zwischen der Pollinger Straße und der
Römerstraße, ab der Karolinger Straße bis zur Bahnlinie, dem Ortszentrum zuzurechnen.
Diese Abgrenzung basiert auf städtebaulichen und topografischen Gegebenheiten sowie
dem Einzelhandels- und komplementären Dienstleistungsangebot in diesem Bereich.
Zur Stärkung der Einzelhandelsfunktionen sollten sich Ansiedlungs- und Aufwertungsmaßnahmen vor allem auf die Haupteinkaufslage konzentrieren. Diese erstreckt sich entlang der Römerstraße von der Welfenstraße bis Am Zwinger und umfasst zudem den Bereich der neuen Ortsmitte Am Markt. Um die angestrebte Konzentration des Angebotes in
diesem Bereich zu erreichen, genießen Betriebe außerhalb dieser Haupteinkaufslage
zwar Bestands- und auch Erweiterungsschutz, jedoch sollten größere Neuansiedlungen
möglichst auf die Haupteinkaufslage gelenkt werden, soweit hier geeignete Flächen zur
110
Verfügung stehen oder entwickelt werden können. Allerdings ist anzumerken, dass das
Flächenpotenzial in diesem Gebiet begrenzt ist. Im Bereich der neuen Ortsmitte sind zwar
aktuell Leerstände zu verzeichnen, diese Flächen sind jedoch aufgrund ihres kleinteiligen
Zuschnitts für verschiedenen Nutzungen, wie z.B. einen modernen Lebensmittel- oder
Fachmarkt, nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar.
Eine potenzielle Entwicklungsfläche in dieser zentralen Lage befindet sich nordwestlich
gegenüber dem Markt an der Römerstraße, zwischen dem Raiffeisengebäude und der
Einmündung der Rathausstraße. Zur Entwicklung dieses Bereiches wurde von der Gemeinde Gilching bereits ein Architektenwettbewerb initiiert und ein Plangutachten „Römerstraße“ erstellt. Der Siegerentwurf des Architekturbüros Tilch und Drexler, Diessen a.
D., sieht für das Areal gegenüber dem Markt eine Grünfläche, die Post sowie verschieden
Freizeitnutzungen vor (Espressobar, Pilsbar, Literaturcafe). Zusätzlich soll ein Lebensmittel-Vollsortimenter am Weiherweg angesiedelt werden. Bereits in der Beurteilung der
Empfehlungskommission wird jedoch angemerkt, dass dieser „Vollversorger am Weiherweg (…) stadtfunktional und erschließungstechnisch nicht überzeugend“ ist. Diese Einschätzung teilt auch die GMA. Eine Ansiedlung eines Vollsortimenters am Weiherweg,
laut Architektenentwurf ohne ebenerdige Parkmöglichkeiten, ist aus gutachterlicher Sicht
kaum zu realisieren. Vielmehr sollte angestrebt werden, einen Lebensmittelmarkt (Discounter, Supermarkt) auf dem angesprochenen Areal gegenüber dem Markt anzusiedeln.
Dieser Betrieb würde als Magnet für den gesamten Bereich der neuen Ortsmitte dienen.
Aus gutachterlicher Sicht sollte zudem die Ansiedlung weiterer Magnetbetriebe für dieses
Areal angestrebt werden. Zu denken ist hier vor allem an ein modernes Fachmarktangebot in den Bereichen Textil und Schuhe. Sinnvoll aus gutachterlicher Sicht wäre auch die
Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes. Allerdings ist hierzu anzumerken, dass etwa 100
Meter vom Standort entfernt bereits ein solcher Markt besteht.
Laut Siegerentwurf im Plangutachten „Römerstraße“ ist zudem für die zurzeit brachliegende Fläche an der Ecke Römerstraße / Karolingerstraße ein Kaufhaus vorgesehen. Aus
Sicht der GMA ist die Grundstücksfläche für eine derartige Ansiedlung jedoch zu klein
dimensioniert. Zum genannten Areal nordöstlich des Marktes ist außerdem auf die Besitzverhältnisse hinzuweisen. So ist das sog. Posthochhaus im Besitz der angrenzenden
Raiffeisenbank. Nach Angaben der Gemeinde Gilching plant die Raiffeisenbank zurzeit
111
den Erhalt und die Modernisierung des Posthochhauses, was zu Konflikten mit den vorgeschlagenen Nutzungen führt.
Tabelle 16:
GMA-Umsetzungsskizze für eine Projektentwicklung auf der potenziellen Entwicklungsfläche an der Römerstraße
Mögliche
(Leit-) Sortimente
Benötigte
Verkaufsfläche
Lebensmittel
1.200 m²
Betriebstyp
Supermarkt
Discounter
Fachgeschäft
(z.B. Feinkost/Fisch)
Bekleidung
500 – 800 m²
Fachmarkt
Fachgeschäft
Schuhe
300 – 600 m²
Fachmarkt
Fachgeschäft
Drogeriewaren
300 – 500 m²
Fachmarkt
Sonstiges
100 – 200 m²
Shops
Dienstleister
Bei einer Projektentwicklung an der Römerstraße sind aus gutachterlicher Sicht neben
dem in der Umsetzungsskizze in Tabelle 16 dargestellten Sortimentsmix folgende Anforderungen zu erfüllen, um die nötige Attraktivität, Ausstrahlung und Magnetwirkung des
Projektes zu erreichen:
Æ
mindestens 2.000 – 3.300 m² Gesamtverkaufsfläche
Æ
maximal 1,5 – 2 Etagen für Einzelhandel
Æ
direkte Anbindung an Stellplätze
Æ
ergänzende Dienstleistungsflächen
112
Eine weitere potenzielle Entwicklungsfläche befindet sich am Rand des Zentralen Versorgungsbereich südwestlich der neuen Ortsmitte an der Pollinger Straße. Die Fläche ist im
Besitz der Gemeinde Gilching. Es bestehen Überlegungen, dort mittelfristig das Rathaus
und ein Bürgerhaus anzusiedeln. Auch über Einzelhandelsnutzungen wurde von Seiten
der Gemeinde Gilching nachgedacht. Aus Sicht der GMA ist diese Fläche für größere
Einzelhandelsansiedlungen allerdings nur sehr eingeschränkt nutzbar. Ein Grund hierfür
ist die nicht optimale Anbindung an die neue Ortsmitte und die Römerstraße. Zudem ist
die verkehrliche Erschließung, welche nur über die Pollinger Straße möglich ist, als problematisch zu werten.
Karte 7:
Zentraler Versorgungsbereich
potenzielle Ergänzungsfläche
GMA-Abgrenzung, 2008.
113
2.2
Nahversorgungszentren
Im Gemeindegebiet von Gilching wurden bei der GMA-Erhebung zwei Nahversorgungslagen i. S. von typischen Nahversorgungszentren identifiziert (vgl. Kapitel III).
Das Nahversorgungszentrum Sonnenstraße übernimmt Versorgungsfunktionen für
weite Teile des Ortsteils Neugilching. Es befindet sich im Bereich der S-Bahn-Haltestelle
Neugilching und erstreckt sich von der S-Bahnlinie im Süd-Osten bis zur Sonnenstraße im
Nord-Westen und entlang der Sonnenstraße ab der Ecke St.-Egidi-Straße im Süd-Westen
bis Höhe Marsstraße im Nord-Osten. Das Gebiet nördlich und westlich des Nahversorgungsstandortes ist geprägt durch Einfamilienhäuser. Nord-östlich des Zentrums, zwischen der Sonnenstraße und der S-Bahnlinie, befinden sich Wohnblocks älteren Baujahrs. Im gesamten Gebiet süd-östlich der Bahnlinie befinden sich Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und einige Mehrfamilienhäuser. Die nächstgelegenen, größeren Lebensmittelmärkte sind in der Landsberger Straße (Tengelmann) ca. 500 Meter südlich-westlich
und ca. 750 Meter nord-östlich (Lidl) und an der Ecke Starnberger Weg / Orionstraße ca.
750 Meter nördlich (Rewe). Wichtigster Magnetbetrieb ist der Supermarkt Edeka. Hinzu
kommen drei Bäckereien, ein Fotogeschäft, ein kleines Elektrofachgeschäft, ein Betrieb
mit Schuhen, Schreib- und Haushaltswaren, ein Drogeriefachmarkt (Schlecker), ein weiteres Schuhgeschäft, eine Apotheke, eine Lottoannahmestelle, ein Feinkostanbieter und ein
Asia-Markt. Insgesamt überwiegen Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Ergänzt
wird das Einzelhandelsangebot durch vielfältige Dienstleistungsangebote. Verschiedenste
Anbieter medizinischer Dienstleistungen wie ein Arzt, ein Zahnarzt, ein Krankengymnast,
Hypnotherapie, zwei Naturheilpraxen und ein ambulanter Pflegedienst sind am Standort
ansässig. Hinzu kommen gastgewerbliche Anbieter: ein Asia-Restaurant, eine Pizzeria
und ein Hotel. Abgerundet wird das Dienstleistungsangebot durch eine Bank, einen Friseurbetrieb, einen Schlüsseldienst mit Schuhreparatur, eine Fahrschule und ein Reisebüro.
114
Karte 8:
Sonnenstraße
Das Nahversorgungszentrum Starnberger Weg erfüllt Nahversorgungsfunktionen für
Teile von Neugilching und Gilching. Es befindet sich an der Grenze zwischen den genannten Ortsteilen, an der Ecke Starnberger Weg / Orionstraße. Südlich und nördlich des
Standortes befinden sich Wohngebiete, vorwiegend mit Einfamilienhäusern. Auf dem Areal westlich des Zentrums befindet sich Wohnbebauung größeren Maßstabs (Wohnblocks).
Nördlich dieses Gebietes schließt ein Gewerbegebiet, westlich ein Schul- und Sportzentrum an. Östlich des Nahversorgungszentrums befindet sich die sog. „Gilchinger Glatze“,
eine weitläufige, ebene, unbebaute Fläche. Auf diesem Gelände ist ein größeres Wohnbauprojekt geplant. Der Einzelhandelsstandort erfüllt wichtige Nahversorgungsfunktionen
für Teile von Gilching und Neugilching. Folgende Einzelhandelsbetriebe sind hier ansässig: ein Lebensmittel-Vollsortimenter (Rewe), eine Bäckerei, ein Feinkostanbieter, ein Getränkeanbieter, ein Computerladen, ein Modefachmarkt, ein Küchenstudio und ein Bauund Heimwerkermarkt. Als Nahversorgungsrelevant sind dabei die Lebensmittelanbieter
einzustufen. Allerdings ist anzumerken, dass der Supermarkt auch nahversorgungsrele115
vante Sortimente führt, die nicht dem Lebensmittelbereich zuzuordnen sind. Die anderen
Sortimente sind dem lang- und mittelfristigen Bedarf zuzuordnen. Aus gutachterlicher
Sicht ist eine Erweiterung des Angebotsspektrums um komplementäre Dienstleistungsund Gastronomieangebote sinnvoll (gerade vor dem Hintergrund perspektivisch zu erwartender zusätzlicher Bevölkerungspotenziale auf der „Gilchinger Glatze“).
Karte 9:
Starnberger Weg
potenzielle Ergänzungsfläche
GMA-Darstellung 2008
Grundsätzlich sollte im Bereich der genannten Nahversorgungszentren eine weitere Ansiedlung zentrenrelevanter Anbieter in großen Maßstab verhindert werden, um nicht einen
Einkaufsgegenpol zum Ortszentrum zu schaffen. Klein dimensionierte Angebotsergänzungen sind – auch im zentrenrelevanten Bereich – jedoch als weitgehend unproblematisch zu bewerten. Aus gutachterlicher Sicht erscheint es zudem sinnvoll, Teile der prognostizierten Verkaufsflächenspielräume, speziell im Lebensmittelbereich, für eine Erweiterung bzw. Modernisierung der Lebensmittelmärkte zu nutzen, um diese auch zukünftig
wettbewerbsfähig zu erhalten.
116
Bei Realisierung des geplanten Wohnbauprojektes auf der „Gilchinger Glatze“ wäre auch
die Errichtung eines weiteren größerer Anbieter mit Nahversorgungsfunktion im Bereich
des Nahversorgungszentrums Starnberger Weg denkbar, um hier die Angebotsstrukturen
auszubauen.
2.3
Dezentrale Standortbereiche
Dezentrale Standortbereiche befinden sich an nicht integrierten Standorten, meist Gewerbegebieten, und weisen keine fußläufige Nähe zu Wohngebieten auf. Sie sind daher in
hohem Maße verkehrsorientiert. Das Angebot umfasst überwiegend flächenextensive und
SB-orientierte Betriebe wie Fachmärkte, Discounter oder SB-Warenhäuser.
Grundsätzlich ist aus handelswirtschaftlichen, verkehrlichen und städtebaulichen Gründen auch in dezentralen Lagen eine Konzentration der Einzelhandelsbetriebe auf wenige, flächenmäßig begrenzte Standortbereiche zu empfehlen.
Im Gemeindegebiet von Gilching befindet sich lediglich eine dezentrale Standortlage im
Gewerbegebiet Süd. Wesentliche Anbieter in diesem Bereich sind Aldi, Müller und Toom
Getränke.
Zur Stärkung des Ortszentrums und der Nahversorgungsstandorte ist von weiteren Einzelhandelsansiedlungen in diesem Bereich abzusehen. Nach Angaben der Gemeinde
Gilching sind keine weiteren Ansiedlungen geplant. Mit der geplanten Ansiedlung mehrerer Industrieunternehmen in näherer Zukunft ist auch eine Flächenverfügbarkeit für größere Einzelhandelsansiedlungen nicht mehr gegeben.
117
3.
Sortimentskonzept
Aufgabe des sortimentsbezogenen Leitbildes ist es, diejenigen Einzelhandelsbranchen
festzulegen, welche für die Nutzungsvielfalt und Attraktivität wichtiger Einkaufslagen
(Ortszentrum, Nahversorgungslagen) verantwortlich sind. Sortimente, die maßgeblich zu
einem aus städtebaulicher Sicht wünschenswerten Einkaufserlebnis beitragen, werden als
innenstadtrelevant bezeichnet. Grundlage der Einordnung bilden die Ausführungen des
LEP (vgl. Abb. 29). Sortimente, die andererseits in integrierten Einkaufslagen aufgrund
ihrer Standorterfordernisse (z. B. Flächengröße, An- und Abtransport der Waren, Höhe
der Miete) nicht angesiedelt werden können und zudem für das Ortszentrum nur begrenzt
attraktivitätsbestimmend sind, können auch außerhalb der zentralen Versorgungszentren
etabliert werden. Diese werden als nicht innenstadtrelevant bezeichnet (vgl. LEP).
118
Tabelle 17:
LEP-Liste zur Unterscheidung innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Waren
Innenstadtrelevante Waren
Nicht innenstadtrelevante Waren
Nahrungs- und Genussmittel, inkl. Lebensmittelhandwerk, Reformwaren, Naturkost
Drogerie- und Parfümeriewaren, Kosmetika,
Wasch- und Putzmittel
Möbel, Küchenmöbel
Teppiche, Bodenbeläge
Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte
Bau- und Heimwerkerbedarf (Baustoffe,
Bauelemente, Bad- und Sanitäreinrichtungen, Installationsbedarf, Eisenwaren, Tapeten, Farben, Lacke)
Blumen
Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen
Zooartikel, Tiere, Tiernahrung, -pflegemittel
Kfz, Kfz-Zubehör, Fahrzeugteile, Reifen
Bücher, Zeitschriften, Zeitungen
Boote und Zubehör
Papier- und Schreibwaren, Büro- und Schulbedarf, Bastelartikel
Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse, Holz- und
Holzmaterialien, Kohle
Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel), Organisationsmittel, Computer
Spielwaren, Baby- und Kinderartikel
Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe
Haus- und Heimtextilien (ohne Teppiche und
Bodenbeläge), Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Schuhe
Leder- u. Kürschnerwaren, Galanteriewaren
Sportartikel, Campingartikel, Fahrräder
Elektrogroßgeräte für den Hausbedarf (weiße Ware), Unterhaltungselektronik (braune
Ware), Nähmaschinen, Leuchten
Foto, Fotozubehör
Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel,
Haushaltswaren, Silberwaren, Devotionalien
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse,
feinmechanische Erzeugnisse
Uhren, Schmuck
Briefmarken
Musikinstrumente, Musikalien
Waffen, Jagd- und Angelbedarf
Quelle: LEP 2006 Bayern, Anlage zur Begründung zu B II 1.2.1.2; GMA-Bearbeitung
119
4.
Empfehlungen zur Umsetzung des Konzeptes
Zur Schaffung einer gesicherten Rechtsgrundlage für zukünftige Einzelhandelsentwicklung ist der Beschluss des Sortiments- und Standortkonzeptes im Gemeinderat zu empfehlen. Das Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant – nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu früher angewandten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. Mit dem Instrumentarium ist es
möglich, die zentrenrelevanten Sortimente an autokundenorientierten Standorten (Fachmarktstandorte) auszuschließen (§ 1 Abs. 4, 5 und 9 BauNVO).
Als städtebauliche Begründung für eine solche differenzierte Bebauungsplanfestsetzung
sind zulässig:

Ein konkret zu schützender oder zu fördernder Bereich: „Solche besonderen städtebaulichen Gründe können in der Planung, in der Realisierung und Sicherung von
Innenstadt- oder Innerortsanierungen oder städtebaulichen Entwicklungen liegen,
wie in der Förderung und Sicherung sonstiger innerstädtischer Bebauungsplanausweisungen“.1 Eine bestimmte Nutzungen ausschließende Festsetzung ist planerisch gerechtfertigt, wenn das vorgegebene Ziel (z.B. Sicherung und Entwicklung eines innerörtlichen Bereiches) aus heutiger prognostischer Sicht damit erreicht werden kann.

Vorhalten und Sicherung eines Gebietes für das produzierende Handwerk, Gewerbe oder die Industrie und Sicherung dieser Absicht durch die Bauleitplanung.
Somit bietet das Sortimentsleitbild als ein Baustein des Einzelhandelskonzeptes in Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium,
mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels in Gilching auch zukünftig gesteuert
werden kann.
1
Vgl. hierzu Birk, H. –J.: Der Ausschluss von Einzelhandelsflächen in Bebauungsplänen. In :
Zeitschrift für öffentliches Recht und öffentliche Verwaltung, Heft 8, Seite 281 ff., 1988.
120
Zur Umsetzung des sortimentsbezogenen Leitbildes sind folgende Aspekte zu beachten:

Berücksichtigung der Standorthierarchie mit den Standortkategorien Ortszentrum, Nahversorgungslage und dezentrale Standortlage.

Planungsrechtliche Ermöglichung von Einzelhandel in den zentralen Lagen
als Grundlage für weitere Ansiedlungen (Grundstücks- und Baurechtspolitik).

Begrenzung oder Ausschluss von Einzelhandelssortimenten außerhalb der
Versorgungszentren; als Stufen der Begrenzung kommen in Betracht:

Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente

zusätzlicher Ausschluss großflächiger nicht zentrenrelevanter Sortimente

Ausschluss des gesamten Einzelhandels
Konsequente Prüfung von Vorhabens- und Erschließungs- bzw. Bebauungsplänen durch die Gemeinde Gilching, um sicherzustellen, dass die durch das Instrument „Flächenausschluss oder Begrenzung von Sortimenten außerhalb der
zentralen Lagen“ angestrebten Ziele auch tatsächlich erreicht werden können.
121
5.
Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandels
Zusätzlich zur generellen Steuerung des Einzelhandels über ein Sortiments- und Standortleitbild sind weitere Maßnahmen zur Aufwertung Gilchings als Einzelhandelsstandort zu
empfehlen. Sinnvolle Ansätze wurden dabei teilweise bereits in der Untersuchung sichtbar. Auch die Kunden- und Händlerbefragung sowie die durchgeführten Workshops lieferten hierzu wertvolle Hinweise.

Ansiedlung eines Magnetbetriebs aus dem Lebensmittelsektor (Discounter ab ca.
800 – 1.000 m² Verkaufsfläche, Vollsortimenter ab ca. 1.000 m² Verkaufsfläche) im
Standortbereich Ortszentrum / neue Ortsmitte

Etablierung eines Fachmarktangebotes in den Bereichen Textil (ab ca. 500 m²
Verkaufsfläche) und Schuhe (ab ca. 300 m² Verkaufsfläche) als zusätzlichen Magneten für den Standortbereich Ortszentrum / neue Ortsmitte

Weitere Abrundung des Angebotsspektrums in der neuen Ortsmitte, z.B. durch
spezialisierte Modeangebote (z.B. Mono-Label-Stores, preiswerte Mode, Mode ab
Größe 48), durch Feinkostanbieter oder eine Metzgerei als Frequenzbringer

Abstimmung der Kernöffnungszeiten

Qualitativer Ausbau des Angebots an Veranstaltungen (Märkte, Kunst, Kultur, Feste) zur Belebung der neuen Ortsmitte sowie zur Kundenbindung / Neukundengewinnung

Sicherung und Entwicklung der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs (Modernisierung / Erweiterung der bestehenden Betriebe mit Nahversfunktion)

Aufwertung der Stellplatzsituation im Ortszentrum

Aufbau von leistungsfähigen Standort-Management-Strukturen (Strukturentwicklung, Marketing, Kommunikation / Koordinierung, Flächenmanagement), um die
Zielerreichung zu gewährleisten. Diese Aufgaben sind aus Sicht der GMA nicht
122
von der Gemeindeverwaltung in ihrer aktuellen Zusammensetzung zu bewältigen.
Vielmehr ist es dringend erforderlich, hierfür zusätzliche personelle und finanzielle Ressourcen bereitzustellen.

Erstellung eines 3-Jahres-Plans zur möglichst raschen und kontinuierlichen Umsetzung der Maßnahmen zur Attraktivierung der Ortsmitte (Prüfung von PPPStrukturen).
123
Aufgaben des Standort- und Strukturmanagements Gilching (SMG)
Erstellung eines strategischen und operativen 3-Jahres-Plans

Maßnahmenkatalog / Impulsprogramm

Meilensteine (zeitlich, inhaltlich)

Festlegung von Erfolgsindikatoren zur Zielerreichungskontrolle
Koordinierung / Kommunikation

Abstimmung und ggf. Zusammenführung der verschiedenen lokalen Initiativen,
u.a. Gewerbeverein, „Lebendiges Gilching“

Vermittlung zwischen Immobilienbesitzern und Ladeninhabern, z.B. bzgl. Mietkonditionen, Modernisierung / Umbau der Ladenlokale

Schnittstelle zwischen öffentlicher Verwaltung, Gewerbetreibenden, Immobilienbesitzern, Projektentwicklern, Investoren, regionaler Wirtschaftsförderung etc.
Marketing

Optimierung des Marktwesens

systematisches Veranstaltungsmanagements (u.a. Gewerbeschau, Sportevents im
Zentrum)

Internetpräsenz und Ausschilderung
Flächenmanagement

Leerstandsmanagement (z.B. frühzeitiges identifizieren von möglichen Leerständen)

aktive Ansiedlungspolitik (u.a. Unterstützung von Immobilieneigentümern)

Erreichbarkeitsmanagement
Vorbereitende Projektentwicklung für die Entwicklungsfläche Römerstraße

Klärung von Eigentumsverhältnissen (Posthochhaus)

Investoren-/ Projektentwickleransprache

Erstellung eines Nutzungskonzepts
Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008
124
VII
Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse
Im März 2008 wurde die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro
München, mit der Erarbeitung einer versorgungsstrukturell und städtebaulich orientierten
Einzelhandelskonzeption für die Gemeinde Gilching beauftragt. Die Ergebnisse der Bestandsanalyse sowie ihre gutachterliche Bewertung sind in zwei projektbegleitenden
Workshops erläutert und mit Vertretern der Gemeinde Gilching, des örtlichen Gewerbeverbands, verschiedener weiterer Gewerbetreibender sowie sonstigen interessierten Bürgern diskutiert worden. Anregungen und Vorschläge wurden aufgenommen und sind in
die Konzeption eingeflossen.
Insgesamt lassen sich die wesentlichen Ergebnisse der vorliegenden Untersuchung wie
folgt zusammenfassen:

Die Gemeinde Gilching (ca. 17.120 Einwohner) liegt im nördlichen Bereich des
Landkreises Starnberg im Regierungsbezirk Oberbayern. Landesplanerisch ist Gilching als Siedlungsschwerpunkt im Verdichtungsraum der Landeshauptstadt
München ausgewiesen.

Als Marktgebiet erschließt der Gilchinger Einzelhandel neben dem eigenen Gemeindegebiet (Zone I) die Gemeinden Alling und Weßling (Zone II) sowie die Gemeinde Wörthsee (Zone III). Die Pro-Kopf-Kaufkraft liegt in allen Gemeinden des
Marktgebietes sehr deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt leben derzeit ca. 30.450 Einwohner im Marktgebiet, die über eine einzelhandelsrelevante
Kaufkraft von ca. 184,9 Mio. € verfügen. Vom Kaufkraftvolumen entfallen ca. 56
% auf die Gemeinde Gilching.

Laut Bevölkerungsprognose des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung ist für den Landkreis Starnberg, dem die im Marktgebiet gelegenen Gemeinden Gilching, Weßling und Wörthsee angehören, bis 2020 mit einer
Bevölkerungszunahme von 5,5 % gegenüber 2007 zu rechnen. Für den Landkreis Fürstenfeldbruck, dem die Gemeinde Alling zuzuordnen ist, wird im Prognosezeitraum von einem Bevölkerungszuwachs von 4,6 % ausgegangen. Aus gutachterlicher Sicht, wie auch nach Einschätzung der Gemeindeverwaltung von Gilching, ist für Gilching jedoch mit einem deutlich höheren Anstieg der Wohnbevölkerung zu rechnen. Ein Grund hierfür ist die geplante Entwicklung der „Gilchinger
125
Glatze“ als Wohngebiet. Zudem lag das Bevölkerungswachstum Gilchings in der
Vergangenheit deutlich über den Werten des Landkreises Starnberg und auch zukünftig dürfte sich dieser Trend fortsetzen.

Das Einzelhandelsbestand der Gemeinde Gilching umfasste zum Zeitpunkt der
Erhebung 122 Betriebe des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 18.220 m² und einer Bruttoumsatzleistung
von ca. 77,4 Mio. €. Davon entfallen 43 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von zusammen etwa 8.720 m² auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel, 79 Betriebe
mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 9.500 m² sind dem Non-Food-Bereich
zuzuordnen. Strukturell ist der Einzelhandelsbesatz der Gemeinde Gilching, vor allem im Ortszentrum, als kleinteilig zu beschreiben. Im interkommunalen Vergleich
liegt die Einzelhandelsausstattung unter dem Durchschnitt.

Der prognostisch zu erwartende zusätzliche Verkaufsflächenspielraum der Gemeinde Gilching bis 2020 beträgt bei einer moderaten Prognose (gemittelte Prognose aus den Szenarien „gleiche Marktanteile“ und „steigende Marktanteile“ des
Gilchinger Einzelhandels) ca. 4.200 m². Hiervon entfallen ca. 1.400 m² auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 2.800 m² auf Nicht-Lebensmittel. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten sollten v. a. im Ortszentrum Magnetbetriebe angesiedelt werden, um die Angebotsvielfalt zu erhöhen, die Lage zu stabilisieren und die
geleisteten Investitionen (v.a. im Bereich der neuen Ortsmitte) abzusichern. Denkbar sind hier Lebensmittelmärkte (Supermarkt, Discounter) und Fachmärkte aus
den Bereichen Bekleidung, Schuhe und Drogeriewaren. Aus versorgungsstruktureller Sicht sollte ein Teil des Verkaufsflächenspielraums, v. a. im Lebensmittelbereich, zudem zur Erweiterung und Modernisierung bestehender Betriebe mit Nahversorgungsfunktion genutzt werden. Zusätzliche großflächige Betriebe sollten außerhalb des Ortszentrums nicht angesiedelt werden.

Der Einkaufsort Gilching ist durch einen relativ breiten Branchenmix an Bedarfsgütern des kurz- und mittelfristigen Sektors geprägt. Der langfristige Bedarfsbereich ist in Gilching eher schwach ausgeprägt, was zum einen an der Gemeindegröße, zum anderen an dem stark ausgeprägten Angebot dieser Güter im Umland,
speziell in der nahe gelegenen Landeshauptstadt München, liegt. Die Flächenproduktivitätswerte der Gilchinger Einzelhandelsbetriebe bewegen sich in allen Branchen im Rahmen branchenüblicher Vergleichswerte.
126

Die Lebensmittelanbieter, aber auch die sonstigen Anbieter aus dem kurzfristigen
Bedarfsbereich, sind relativ gleichmäßig über das Gemeindegebiet verteil, so dass
in weiten Teilen Gilchings eine gute Nahversorgung gewährleistet ist. Jedoch
ist anzumerken, dass in zwei Bereichen des Gilchinger Kernorts (Gilching, Neugilching, Argelsried) die Nahversorgung nicht optimal gewährleistet ist. Zum einen ist
dies der südöstliche Teil des Ortsteils Neugilching, das Areal zwischen der Landsberger Straße und der A 96. Das Gebiet ist vorwiegend geprägt durch Einfamilienhäuser. Eine Ansiedlung größerer Nahversorger ist sowohl aufgrund fehlender
Flächenverfügbarkeit wie auch aufgrund eingeschränkter Kaufkraftpotenziale aus
gutachterlicher Sicht schwer zu realisieren. Die Ansiedlung von Betrieben des Lebensmittelhandwerks wäre aus gutachterlicher Sicht jedoch erstrebenswert, um
die Nahversorgungssituation zu verbessern. Der zweite Bereich mit nicht adäquater Nahversorgung befindet sich im nördlichen Teil des Ortsteils Gilching. Größere
Anbieter des kurzfristigen Bedarfsbereichs sind hier nicht ansässig. Allerdings ist
hier eine Lebensmittel-Grundversorgung durch zwei Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker und Metzger) sowie einen Obsthändler gewährleistet. Zudem
ist die Nahversorgung im vom Ortkern getrennten Ortsteil Geisenbrunn nicht gewährleistet. Ebenso wie im südöstlichen Teil des Ortsteils Neugilching ist jedoch
auch hier die Ansiedlung größerer Nahversorger aus genannten Gründen nicht realistisch. Die Ansiedlung von Betrieben des Lebensmittelhandwerks wäre jedoch
auch hier erstrebenswert.

Zur Schaffung der entsprechenden Rahmenbedingungen für eine zukunftsorientierte und geordnete Gemeindeentwicklung empfiehlt die GMA die politische
Selbstbindung an das Sortiments- und Standortkonzept, das innenstadtrelevante und nicht-innenstadtrelevante Sortimente sowie schützenswerte Lagen definiert. Das Konzept zielt dabei vorwiegend auf eine Konsolidierung und Stärkung
des Ortszentrums als Einkaufsstandort ab. Zudem sollen dadurch die Nahversorgungszentren geschützt werden. Die Zuordnung der Sortimente richtet sich an der
Liste des LEP aus.

Für die Umsetzung der beschriebenen Entwicklungsziele ist angesichts der derzeitigen Standortstruktur – und der ermittelten Standortpotenziale – der Aufbau einer
leistungsfähigen Standort-Management- bzw. –Marketing-Struktur in Gilching
unerlässlich (= SMG Standort-Management-Gilching). Zwei Rahmenbedingungen
127
für den nachhaltigen Erfolg einer Management- bzw. Marketing-Struktur gilt es
festzuhalten: Zum einen gilt es, notwendige Ressourcen und Zuständigkeiten festzulegen (hierfür ist ein umsetzungsorientiertes Strategie- und Impulsprogramm zu
erarbeiten), unerlässlich ist ferner eine enge Zusammenarbeit zwischen Politik,
Verwaltung und Wirtschaft.
128
KARTEN-, TABELLEN- UND ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Lage der Gemeinde Gilching
18
Karte 2:
Marktgebiet des Gilchinger Einzelhandels
28
Karte 3:
Einzelhandelsbestand Gilching
36
Karte 4:
Haupteinkaufslage(n) in der Ortsmitte
41
Karte 5:
Räumliche Verteilung der Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels in
Gilching
53
Fußläufiger Einzugsbereich der wesentlichen Lebensmittelmärkte in
Gilching
54
Karte 6:
Karte 7:
113
Karte 8:
115
Karte 9:
116
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Gilching 1997 – 2007
19
Tabelle 2:
Kaufkraft im Marktgebiet des Gilchinger Einzelhandels 2008
30
Tabelle 3:
32
33
Tabelle 5:
Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Hauptwarengruppen
34
Tabelle 6:
Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Ortsteilen
37
Tabelle 7:
Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Standortlagen
38
Tabelle 8:
Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Betriebstypen
40
Tabelle 9:
Einzelhandelsbestand im Gilchinger Ortszentrum nach
Lagebereichen
41
Tabelle 10:
Gastgewerbebestand im Gilchinger Ortszentrum 2008
43
Tabelle 11:
Dienstleistungsbestand im Gilchinger Ortszentrum 2008
44
Tabelle 12:
50
Tabelle 13:
51
Tabelle 14:
Versorgungskennziffern des Gilchinger Einzelhandels 2008
59
Tabelle 15:
Szenarien zur Umsatzerwartung für den Einzelhandel in der
Gemeinde Gilching für das Jahr 2020
102
GMA-Umsetzungsskizze für eine Projektentwicklung auf der
potenziellen Entwicklungsfläche an der Römerstraße
112
LEP-Liste zur Unterscheidung innenstadtrelevanter und nicht
innenstadtrelevanter Waren
119
Tabelle 4:
Tabelle 16:
Tabelle 17:
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Entwicklung der Arbeitsstätten und Verkaufsflächen im Einzelhandel
7
Abbildung 2: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
15
Abbildung 3: Altersstruktur der Gilchinger Bevölkerung 2000 / 2007 im Vergleich
20
Abbildung 4: Verteilung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach
Wirtschaftsbereichen 2007
24
Abbildung 5: Einzelhandelsbestand in Gilching 2008 nach Größenklassen
39
Abbildung 6: Entwicklung der Nahversorgung – früher, heute, morgen
46
Abbildung 7: Ausstattungsprofil eines idealtypischen Nahversorgungszentrums
48
Abbildung 8: Einkaufshäufigkeit in Gilching nach Wohnorten
63
Abbildung 9: Gründe für einen Einkauf in Gilching
65
Abbildung 10: Gründe gegen einen Einkauf in Gilching
67
Abbildung 11: Nutzung der Gilchinger Einkaufsstandorte
68
Abbildung 12: Verweildauer für Einkaufsaktivitäten in Gilching
69
Abbildung 13: Nutzung ergänzender Angebote in Gilching
71
Abbildung 14: Bewertung des gastronomischen Angebots in Gilching
72
Abbildung 15: Verkehrsmittelwahl für den Einkauf in Gilching
73
Abbildung 16: Einkaufshäufigkeit in Wettbewerbsstädten
75
Abbildung 17: Bevorzugte Einkaufsorte bei Lebensmitteln
77
Abbildung 18: Bevorzugte Einkaufsorte beim kurz- und mittelfristigen Bedarf (ohne
Lebensmittel) für die Befragten aus Gilching
79
Abbildung 19: Bevorzugte Einkaufsorte beim langfristiger Bedarf für die Befragten
aus Gilching
81
Abbildung 20: Bewertung der Einkaufssituation in Gilching
82
Abbildung 21: Maßnahmen für eine Attraktivitätssteigerung des
Einzelhandelsstandortes Gilching
84
Abbildung 22: Beurteilung der Verkehrs- / Parkplatzsituation im Gilchinger Ortskern
85
Abbildung 23: Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation am Bahnhof
Gilching-Argelsried
87
Abbildung 24: Positive und negative Veränderungen im Erscheinungsbild Gilchings
88
Abbildung 25: Angebotsdefizite in Gilching
90
Abbildung 26: Positive Aspekte der Gemeinde Gilching
93
Abbildung 27: Negative Aspekte der Gemeinde Gilching
93
Abbildung 28: Nutzung einer direkten Busverbindung zwischen Alling und Gilching
95
ANHANG
Politische Selbstbindung im Gemeinderat
Die Prognose der Entwicklungspotenziale des Gilchinger Einzelhandels weist rechnerisch
nur einen relativ geringen Verkaufsflächenspielraum von rund 4.200 m² bis zum Jahr 2020
auf. Hiervon entfallen rund 1.400 m² auf Nahrungs- und Genussmittel und rund 2.800 auf
den Bereich Nichtlebensmittel. Diese Entwicklungsspielräume sind vorrangig zur Angebotsergänzung bzw. –abrundung im Zentralen Versorgungsbereich (=Ortszentrum) sowie
zur Modernisierung bzw. Erweiterung bestehender Betriebe in den Nahversorgungszentren zu nutzen.
Aus gutachterlicher Sicht ist deshalb zu empfehlen, außerhalb des Ortszentrums eine
restriktive Ansiedlungspolitik zu verfolgen und dadurch die nur begrenzt vorhandenen
einzelhandelsbezogenen Investitionsvolumina zielgerichtet in die zentralen Lagen (Zentraler Versorgungsbereich, zwei Nahversorgungszentren) zu leiten.
Zur Umsetzung der vorliegenden Einzelhandelskonzeption wird der Gemeinde Gilching
ein zweistufiges Vorgehen empfohlen:
1.
Räumliche Definition und Beschluss derjenigen Bereiche, die als Investitionsvorranggebiete des Einzelhandels und als städtebaulich schutzwürdig einzustufen
sind (Zentraler Versorgungsbereich, Nahversorgungszentren).
2.
Beschluss eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Einzelhandels- und Standortentwicklung. Das sortimentsbezogene Leitbild legt diejenigen Einzelhandelsbrachen fest, welche wesentlich zur Nutzungsvielfalt und Attraktivität zentraler Einkaufslagen beitragen und deshalb ausschließlich in den im Einzelhandelskonzept
ausgewiesenen Versorgungszentren angesiedelt werden sollten.
Der Beschluss der Konzeption sollte bis zum Jahr 2014/15 terminiert werden. Danach
sind die Grundlagen der festgelegten Standortstrategie auf ihre weitere Gültigkeit zu
überprüfen.
Als Beschlussvorlage für den Gilchinger Gemeinderat wird folgender Text empfohlen:
Der Gilchinger Gemeinderat nimmt die Ergebnisse des Einzelhandelskonzeptes 2008,
erstellt durch die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, zustimmend zur
Kenntnis.
Die Gemeinde Gilching beschließt das Einzelhandelskonzept Gilching 2008 als inhaltliche Grundlage zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. Die Bauleitplanung zur
Steuerung der Flächen von Einzelhandelsansiedlungen wird an den Kriterien des Einzelhandelskonzeptes ausgerichtet. Bis auf weiteres ist dieses Einzelhandelskonzept
als Grundlage für das weitere Vorgehen in der Stadtplanung und Einzelhandelsentwicklung anzusehen. Das vorliegende Konzept wird der Entwicklung im Einzelhandel in
einem regelmäßigen Turnus (spätestens alle 6 Jahre) angepasst.
Bei Planungen zu konkreten Einzelprojekten dient das Einzelhandelskonzept als
Grundlage der Entscheidungsfindung und planungsrechtlichen Absicherung. Vorhaben,
die außerhalb der Vorranggebiete liegen bzw. Flächen, die nicht dargestellt sind, entsprechen nicht dem Einzelhandelskonzept. Oberste Priorität genießt der Schutz und
der Ausbau des Einzelhandels im Ortszentrum (= Zentraler Versorgungsbereich). Außerdem werden die abgegrenzten Nahversorgungszentren Sonnenstraße und Starnberger Weg als Vorranggebiete benannt. Als sortimentsbezogene Grundlage dient die
Liste des LEP mit den innenstadtrelevanten und nicht innenstadtrelevanten Sortimenten. Abwägungsspielraum ergibt sich bei Tiernahrung sowie den großvolumigen Elektrogeräten.
Die Versorgungsbereiche sind mit den verfügbaren planungsrechtlichen Mitteln in ihrer
Entwicklung zu schützen. Die Bebauungspläne sollen sukzessive an die Erfordernisse
des Einzelhandelskonzepts angepasst werden.
Die nachfolgend herausgehobenen Leitlinien sind zu beachten.
-
Der Bestandsschutz für bestehende Betriebe auch ausserhalb der definierten Vorrangflächen beinhaltet auch die Möglichkeit zur Durchführung von moderaten Flächenerweiterungen (ca. 10 - 15 %). Für Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich gibt es keine Obergrenze.
-
Innenstadtrelevanter Einzelhandel ist im Zentralen Versorgungsbereich (= 0rtsmitte) unter Beachtung der der landesplanerischen Vorgaben uneingeschränkt möglich. In dezentralen Standortbereichen
sind Neuansiedlungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten generell
nicht zulässig.
-
Zur Förderung der Ortsmitte sind auch kleinflächige Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten gezielt auf den Zentralen Versorgungsbereich zu lenken.
-
Innenstadtrelevanter Einzelhandel ist als Randsortiment bis zu einer
Größenordnung von max. 10 % der realisierten Verkaufsfläche möglich, sofern durch die Sortimentsstruktur negative Auswirkungen auf
die zentralen Versorgungsbereiche vermieden werden Im Zentralen
Versorgungsbereich muss – abgesehen von den landesplanerischen
Vorgaben – keine Beschränkung der innenstadtrelevanten Randsortimente erfolgen.
-
Lebensmitteleinzel- und Getränkemärkte sind in integrierten Lagen
zulässig, sofern die Nahversorgung im fußläufigen Wohnumfeld spürbar gestärkt wird und die drei definierten Versorgungsbereiche in ihrer
Funktion nicht gefährdet werden.
-
Nicht innenstadtrelevanter Einzelhandel ist im Rahmen der landesplanerische Vorgaben im gesamten Gemeindegebiet zulässig. Zur Förderung der räumlichen Konzentration sollten klein- und großflächige
Betriebe nach Möglichkeit an bestehende Standorte gelenkt werden.
-
Als Ausnahmen sind Verkaufsstellen von landwirtschaftlichen Betrieben, Handwerksbetrieben, produzierenden oder weiterverarbeitenden
Betrieben zulässig. Verkaufsstellen von landwirtschaftlichen, handwerklichen, produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben können zugelassen werden, wenn die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang steht, eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum Hauptbetrieb besteht, eine räumliche und sortimentsbezogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist und wenn
eine Obergrenze von max. 300 m² VK nicht überschritten wird.