Kreisstadt Saarlouis Standortgutachten zur Ansiedlung eines Ede

Immissionsschutz, Städtebau, Umweltplanung
Kreisstadt Saarlouis
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße
Entwurf
Am Tower 14
54634 Bitburg / Flugplatz
Telefon
Telefax
06561/9449-01
06561/9449-02
E-Mail
[email protected]
Internet www.i-s-u.de
Aufgabenstellung
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in der Kreisstadt Saarlouis
Datum
13. Mai 2011
Auftraggeber
EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH
Edekastraße 1
68542 Heddesheim
Zusammenfassung der Ergebnisse
Bearbeitet durch
Dipl.-Ing. Heike Thewes
Dipl.-Ing. K. Zimmermann
(Stadtplaner AK Rheinland-Pfalz
siehe Punkt 7
Dipl.-Ing. Heike Thewes
Beratender Ingenieur VBI)
Dieser Bericht besteht aus 27 Seiten
Die Ergebnisse dieses Gutachtens beziehen sich ausschließlich auf den im Text beschriebenen Untersuchungsgegenstand. Die
Vervielfältigung des Berichts oder einzelner Teile hieraus - außer für Zwecke des Auftraggebers - ist nur mit schriftlicher Genehmigung der ISU gestattet.
INHALTSVERZEICHNIS
1
EINLEITUNG ...................................................................................................................................... 2
1.1
ANLASS UND AUFGABENSTELLUNG ............................................................................................ 2
1.2
ALLGEMEINE
ENTWICKLUNG
DES
EINZELHANDELS
IN
DEN
ZURÜCKLIEGENDEN JAHREN ........................................................................................................................ 3
1.3
AKTUELLE ENTWICKLUNGSTRENDS IM EINZELHANDEL .......................................................... 3
2
METHODIK UND AUFBAU DER UNTERSUCHUNG ........................................................................ 5
2.1
UNTERSUCHUNGSGEGENSTAND .................................................................................................. 5
2.2
GRUNDLAGENDATEN ...................................................................................................................... 5
2.3
VORGEHENSWEISE .......................................................................................................................... 6
3
DIE GEPLANTE ANSIEDLUNG DES EDEKA-MARKTES ................................................................ 7
3.1
DAS VORHABEN ............................................................................................................................... 7
3.2
VERKEHRLICHE UND STÄDTEBAULICHE EINBINDUNG ........................................................... 10
4
BESTEHENDE EINZELHANDELS- UND VERSORGUNGS-SITUATION ...................................... 12
4.1
GESAMTSTADT ............................................................................................................................... 12
4.2
STADTTEIL PICARD UND UMGEBUNG ........................................................................................ 12
5
ZIELVORGABEN DER RAUMORDNUNG UND LANDESPLANUNG ............................................ 14
5.1
ENTWICKLUNGSTRENDS DES EINZELHANDELS IM SAARLAND ............................................ 14
5.2
LANDESENTWICKLUNGSPLAN SIEDLUNG (LEP SIEDLUNG) ................................................... 15
6
AUSWIRKUNGEN DES VORHABENS ............................................................................................ 19
6.1
EINHALTUNG DER ZIELVORGABEN DER RAUMORDNUNG UND
LANDESPLANUNG ......................................................................................................................................... 19
6.1.1
Verbrauchernahe Grundversorgung ................................................................................................. 19
6.1.2
Konzentrations- und Integrationsgebot ............................................................................................. 20
6.1.3
Kongruenzgebot ................................................................................................................................ 21
6.1.4
Beeinträchtigungsverbot.................................................................................................................... 24
6.1.5
Sonstige Ziele und Erfordernisse der Raumordnung ........................................................................ 25
6.2
AUSWIRKUNGEN AUF DIE STÄDTEBAULICHE ENTWICKLUNG UND
ORDNUNG ....................................................................................................................................................... 25
7
ERGEBNIS........................................................................................................................................ 26
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
11
1
EINLEITUNG
1.1
ANLASS UND AUFGABENSTELLUNG
Die Edeka Handelsgesellschaft
Südwest mbH beabsichtigt die
Errichtung einer Filiale in der Metzer Straße der Stadt Saarlouis im
Bereich der ehemaligen Straßenmeisterei des Saarlandes.
Die Konzeption eines Architekturbüros
sieht
einen
zweigeschossigen Gebäudekomplex
vor. Im Erdgeschoss ist ein Edeka-Markt mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 2.300 m²
vorgesehen. Im Obergeschoss
soll ein Fitness-Studio realisiert
werden.
Dabei wird eine Verkaufsflächengröße beim Lebensmittelbetrieb
erreicht, die als großflächig einzustufen ist.
Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind
großflächige
Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung
und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich
auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Da
es sich bei dem vorhandenen Standort weder um ein Kerngebiet noch um ein überplantes Sondergebiet handelt, ist für die Ansiedlung des Edeka-Marktes ein (vorhabenbezogener) Bebauungsplan aufzustellen, der ein entsprechendes Sondergebiet ‘Großflächiger Einzelhandel‘
ausweist.
Abbildung 1: geplantes Vorhaben zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes
In einem Gespräch mit der Landesplanungsbehörde konnte die grundsätzliche Verträglichkeit des
Standortes positiv bewertet werden. Vorlaufend zur verbindlichen Bauleitplanung ist allerdings entsprechend der Abstimmung mit der Landesplanungsbehörde eine raumordnerische Prüfung
(Standortgutachten) erforderlich, die Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist und
auch die Verträglichkeit des Vorhabens klären soll. In diesem Zusammenhang sind auch mögliche
schädliche Auswirkungen des Vorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt zu untersuchen und darzulegen.
Seitens der Stadt Saarlouis wird die Ansiedlung des Marktes am geplanten Standort sowie eine
entsprechende Bauleitplanung mit der Festsetzung eines Sondergebietes für den Einzelhandel
grundsätzlich unterstützt. Hierdurch können die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für das
Vorhaben zweifelsfrei geschaffen werden.
Im Folgenden werden die in diesem Zusammenhang notwendigen Grundlagen zusammengestellt,
die eine bauplanungsrechtliche und landesplanerische Beurteilung des Vorhabens durch die zuständigen Behörden ermöglichen.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
22
1.2
ALLGEMEINE ENTWICKLUNG DES EINZELHANDELS IN DEN ZURÜCKLIEGENDEN
JAHREN
Der Strukturwandel im Einzelhandel hält nach wie vor an, auch wenn bestimmte Entwicklungen
zwischenzeitlich bereits mehrfach für beendet erklärt worden sind. Insbesondere während der vergangenen drei Jahrzehnte haben sich dabei massive Veränderungen der Einzelhandelslandschaft
ergeben, die das Gesicht unserer Städte und Gemeinden nachhaltig prägen.
Während in den 80er und 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts insbesondere Lebensmitteldiscounter und bestimmte Fachmärkte (z.B. aus dem Bereich „Bekleidung/Textilien“, „Schuhe/
Lederwaren“ u.ä.) auf die „grüne Wiese“ drängten, ist heute eine weitergehende Diversifizierung
der Sortimente und Betriebskonzepte festzustellen, die seit einigen Jahren dazu führt, dass sich
mittlerweile auch Geschäfte, die früher ausschließlich in den Ortskernen zu finden waren, gerne
neben „Magnetbetrieben“ des Lebensmitteleinzelhandels oder anderer Branchen ansiedeln. Dieser Trend führte zu einer immer stärker ausschließlich autokundenorientierten Standortwahl, die
regelmäßig eine sehr große Anzahl an Stellplätzen forderte und damit zu einem erhöhten Flächenverbrauch führte.
Außerdem wurden preisaggressive Kernsortimente immer stärker durch gezielte, wöchentlich einoder zweimal wechselnde „Angebotsware“ ergänzt, die so günstig verkauft wird, dass dadurch der
eingesessene Einzelhandel der jeweils betroffenen Branche massiv unter Druck geriet. Lebensmitteldiscounter erreichten durch solche Sortimentsergänzungen mit Non-Food-Artikeln nicht selten Marktanteile von bis zu 50 % für den Angebotszeitraum und stellten somit eine erhebliche
Konkurrenz zu den anderen Anbietern in den jeweiligen Warengruppen dar. Dieser Trend hält bis
heute unvermindert an.
1.3
AKTUELLE ENTWICKLUNGSTRENDS IM EINZELHANDEL
Aktuell entstehen noch immer zahlreiche Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen
Zentrenstrukturen, die in vielen Fällen zu einer Schwächung der Ortskerne führen. Insbesondere
größere „Fachmarktzentren“ mit einer Kombination von Märkten verschiedener Branchen1, oft
auch einem zusätzlichen Café oder Bistro, liegen „im Trend“.
Problematisch ist neben diesen städtebaulichen Auswirkungen auch die Verschlechterung der
wohnungsnahen Grundversorgung in vielen Gemeinden. Während in den 60er und 70er Jahren
des vergangenen Jahrhunderts noch in nahezu jeder noch so kleinen Gemeinde ein „Tante Emma
Laden“ existierte, und auch Vollsortimenter mit Verkaufsflächen um 400 m² zur Versorgung eines
Stadt- oder Ortsteils keine Seltenheit waren, ist diese Kategorie heute nahezu gänzlich ausgestorben. Dies ist insbesondere für ältere, weniger mobile Menschen ein Problem.
Auch die Zahl der PKW pro Haushalt steigt noch immer an und die Mobilität nimmt weiter zu, wobei zwischenzeitlich auch Personengruppen, die früher üblicherweise über keinen eigenen Pkw
verfügten, Teil der „motorisierten Mobilität“ geworden sind. Da der Versorgungseinkauf fast nur
noch mit dem Pkw erledigt wird, drängen zunehmend Betriebe, die sich durch Kopplungskäufe
eine Steigerung ihres Umsatzes versprechen (z.B. Blumen- oder Tabak- und Zeitschriftenläden,
Apotheken, Optiker, …), an die entsprechenden Standorte. Diese „Fachmarktzentren“ sind mit
immer breiter gestreuten Angeboten ausgestattet, die oft durch zahlreiche kleine Läden und
1
In den meisten Fällen werden heute ein Vollsortimenter (z.B. EDEKA oder REWE) mit einem Lebensmitteldiscountmarkt (z.B. ALDI oder LIDL), einem Drogeriemarkt (z.B. DM oder ROSSMANN) und weiteren Discoutmärkten
verschiedener Branchen (z.B. KIK oder TAKKO aus dem Textilbereich, DEICHMANN oder SCHUHMARKE aus
dem Bereich Schuhe/Lederwaren) und einigen kleineren Läden (Bäcker, Metzger, Tabak/Zeitschriften, …) kombiniert. Vielfach tritt zur Abrundung des Sortiments noch ein Getränkemarkt hinzu. In größeren Städten wird nicht
selten zusätzlich ein Elektrofachmarkt angesiedelt.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
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Dienstleister (z.B. Reinigung, Änderungsschneiderei, …) in unmittelbarer Zuordnung „schleichend“
ergänzt werden. So können zahlreiche Erledigungen des täglichen Bedarfs „nebenher“ erfolgen
und ein Besuch des Ortskerns erübrigt sich zunehmend.
Ein aktueller Trend betrifft vor allen Dingen die Vergrößerung der Verkaufsflächen, die sich früher
oft am seinerzeit geltenden Maßstab der Großflächigkeit orientierten und damit häufig unter
700 m² lagen.2 Durch Wünsche der Kunden nach mehr Übersichtlichkeit bei der Warenpräsentation sowie mehr Einkaufskomfort (z.B. breitere Gänge, Vermeidung hoher Regale, Erhöhung der
Anzahl der Kassen u.ä.) und durch immer strengere gesetzliche Anforderungen (z.B.
Pfandrücknahmepflicht, Entsorgung von Batterien und Leuchtmitteln, Entsorgung von Verpackungsmaterial u.ä.) beantragen daher heute selbst klassische Lebensmitteldiscounter wie ALDI,
LIDL, PENNY u.a. zunehmend Verkaufsflächen von 1.000 bis zu 1.300 m², wobei dies keineswegs
nur für Standorte in größeren Städten gilt. Vollsortimenter wie EDEKA; REWE, WASGAU u.a.
benötigen sogar noch deutlich größere Flächen, da hier die angebotene Warenpallette erheblich
breiter ist als bei den Discountern und meist noch Frischeprodukte u.ä. hinzukommen.
Aus diesem Grund sind Lebensmittelgeschäfte in den Stadtkernen heute vielerorts nicht mehr
oder nur noch vereinzelt zu finden. Auch Standorte, die erst vor wenigen Jahren eröffnet wurden,
aber keine Erweiterungsmöglichkeiten mehr bieten, um den aktuellen Trends Rechnung zu tragen,
werden aufgegeben. Dies betrifft sowohl Lagen im Ortszentrum, als auch Ansiedlungen in den
Randbereichen, die oft genug nur wenige Jahre betrieben werden. Der Markt ist außerordentlich
schnelllebig geworden, was durch die Übernahme bestimmter Anbieter durch größere Konzerne
noch verstärkt wird.3
Um der zunehmenden Konkurrenz Stand halten zu können, folgen mittlerweile auch Ketten diesem Trend, deren Stärke bislang vornehmlich in ihrer Präsenz in „Lauflagen“ der Ortskerne zu
sehen war. So verfolgt beispielsweise SCHLECKER heute mit seinen „XL-Märkten“ das Ziel, Anbietern, die in den vergangenen Jahren durch zahlreiche neue Standorte außerhalb der gewachsenen Kernbereiche erhebliche Kaufkraftanteile im Segment „Gesundheits- und Körperpflege“
hinzugewonnen haben (z.B. DM, ROSSMANN, …), Paroli zu bieten. Dies führt im Zweifelsfall jedoch zur Aufgabe der eingesessenen SCHLECKER-Märkte im Ortskern, da insbesondere in kleineren Gemeinden zwei Märkte meist nicht rentabel betrieben werden können.
2
Im Jahr 2005 hatte sich das BVerwG mit der Fragestellung zu beschäftigen, ab welcher Größe ein Einzelhandelsbetrieb als „großflächig“ gilt. Bis dahin wurde meist davon ausgegangen, dass – obwohl eine feste Grenze nicht
existierte – ein Schwellenwert von 700 m² nicht überschritten werden darf. Mit den Entscheidungen vom 24. November 2005 - 4 C 10/04 und 4 C 14/04 – wurde erst-malig eine verbindliche Grenze definiert, die seitdem bei
800 m² Verkaufsfläche liegt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass heute auch verschiedene Flächenanteile (z.B.
Kassenvorzone) zur Verkaufsfläche hinzuzurechnen sind, die früher bei deren Bestimmung gerne außen vor gelassen wurden.
3
Aktuelles Beispiel ist die Übernahme der PLUS-Märkte durch die EDEKA-Gruppe. Diese wurden bereits weitgehend in NETTO unbenannt. Dort, wo bereits ein NETTO-Markt existierte, wurde in vielen Fällen ein Standort aufgegeben.
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2
METHODIK UND AUFBAU DER UNTERSUCHUNG
2.1
UNTERSUCHUNGSGEGENSTAND
Zunächst sei darauf hingewiesen, dass die folgenden Ausführungen sich lediglich auf die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente des geplanten Edeka-Marktes beziehen. Die Untersuchung
wurde daher auf die gemäß Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt Siedlung (LEP Siedlung) nahversorgungsrelevanten Bereiche Nahrungs- und Genussmittel, inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke und Tabakwaren beschränkt. Ergänzt wird diese Vorgabe des LEP Siedlung um die ebenfalls in kurzfristigem Rhythmus nachgefragten Sortimente Körperpflege und Gesundheit sowie
Drogeriewaren.
2.2
GRUNDLAGENDATEN
Grundsätzlich werden bei der Datenerhebung zwei Methoden unterschieden:

die statistische Erhebung von Primärdaten und

die Auswertung von vorhandenen Informationen aus Sekundärdaten.
Bei der Primärdatenerhebung handelt es sich um eigens für die Untersuchung erhobene oder zu
erhebende Daten, deren Auswertung speziell auf die jeweilige Untersuchung bezogen sind.
Die Erhebung der Daten kann durch verschiedene Methoden erfolgen. In der Kreisstadt Saarlouis
wurde als erster Baustein eine Analyse der aktuellen Situation, die die Datengrundlage und Berechnungsbasis für die sachgerechte Beurteilung derzeit aktueller und zukünftig anstehender Einzelhandelsansiedlungen ermöglicht, durchgeführt. Hierzu wurde zunächst mittels einer Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen der o.g. Sortimentsgruppen (vgl. Kapitel 2.1) durch Bestandsaufnahme vor Ort, der sogenannten Angebotsanalyse, eine Datengrundlage zur Beurteilung
des vorhandenen Einzelhandelsangebots zusammengestellt. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z.B. Metzger, Bäcker,...) erfasst worden.
Nicht erfasst werden können einige Angebotsformen wie mobiler Handel, Automatenverkauf, Hofverkauf und Wochenmärkte, Streuanbieter und Fabrikverkauf. Diesen Angebotsformen wird durch
Einbeziehung marktüblicher Anteilswerte bei der Ermittlung freier Potenziale Rechnung getragen.
Zur Ermittlung der Verkaufsflächen sind bereits bestehende Datengrundlagen durch Betriebsbegehungen aktualisiert bzw. ergänzt worden. Die Gesamtverkaufsfläche ist differenziert nach innen
und außen liegender VKF ermittelt worden. Aufgrund der Rechtsprechung hinsichtlich Einzelhandelssteuerung wurden die vorgefundenen Sortimente detailliert aufgeschlüsselt. Die aktuelle
Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition liegt der Vorgehensweise zugrunde.4 Dabei ist je
nach Situation entweder die persönliche Befragung des Personals bzw. des Inhabers/Geschäftsführers oder die eigenständige Vermessung der VKF in Betracht gezogen worden.
Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auf ihre Plausibilität hin überprüft und
ggf. modifiziert.
4 Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005: Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche,
die vom Kunden eingesehen werden, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und
Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie der Windfang einzubeziehen.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
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In der Auswertung und Analyse wurden die einzelnen Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle zu entnehmenden übergeordneten Warengruppen zugeordnet5, die als Basis für die weitere
Bearbeitung dienten:
Warengruppe
Sortimentsgruppen
Überwiegend kurzfristiger Bedarf
Nahrungs- und Genussmittel
Nahrungs- und Genussmittel, Backwaren, Fleischwaren, Getränke, Tabakwaren
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
Drogerie / Körperpflege, Parfümerie, Wasch-, Putzund Reinigungsmittel, Reformwaren, Sanitätsartikel,
medizinische und orthopädische Artikel
Abbildung 2: Zuordnung der verschiedenen Sortimente in Warengruppen
Neben den primär erhobenen Daten wird auf sekundärstatistische Daten (Statistiken, Pläne, Programme, Veröffentlichungen) zurückgegriffen, die basierend auf bestehenden Untersuchungen
und Erhebungen weitere Aussagen zu den Themen Bevölkerung, Einzelhandelsstruktur und Kaufkraft, sowie Einzugsbereich und Angebotskonzentration bzw. -lücken ermöglichen. Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern ermöglichen darüber hinaus einen kommunalen bzw. regionalen Vergleich. So lassen sich Verflechtungsbereiche erkennen und charakterisieren.
2.3
VORGEHENSWEISE
Nach einer kurzen Einleitung mit Erläuterung der Aufgabenstellung sowie Beschreibung der aktuellen Entwicklungstrends im Einzelhandel sowie der anschließenden Beschreibung des methodischen Aufbaus der Untersuchung wird das eigentliche Bauvorhaben beschrieben, wobei im Einzelnen Aussagen zur geplanten Geschoss- und Verkaufsflächengröße, zu den Stellplätzen, zur
Sortimentsstruktur sowie zum anzunehmenden Umsatz getroffen werden. Ebenso wird der Standort des Edeka-Marktes hinsichtlich seiner räumlichen Lage und verkehrlichen Anbindung sowie
städtebaulichen Umgebung eingeordnet.
In Kapitel vier wird die bestehende Einzelhandelssituation im unmittelbaren Umfeld des Marktes
sowie im Mittelzentrum Saarlouis beschrieben.
In Kapitel fünf werden die grundlegenden Rahmenbedingungen und Bewertungsvorgaben – die
sich insbesondere aus dem LEP Siedlung sowie dem vorliegenden Einzelhandelskonzept für das
Saarland ergeben – dargestellt.
Auf diesen Grundlagen aufbauend wird in Kapitel sechs die geplante Ansiedlung des EdekaMarktes hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die dargestellten Vorgaben der Raumordnung sowie
die Auswirkungen auf die städtebauliche Situation und den bestehenden Einzelhandel in Saarlouis
untersucht und bewertet.
Das abschließende Kapitel beinhaltet ein Fazit und gibt einen Ausblick auf die mögliche weitere
Vorgehensweise.
5 Entsprechend GfK-Einteilung der Warengruppen, Pressemitteilung vom 16.10.2008
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3
DIE GEPLANTE ANSIEDLUNG DES EDEKA-MARKTES
3.1
DAS VORHABEN
Auf dem Gelände der ehemaligen Straßenmeisterei des Saarlandes soll in der Metzer Straße der
Stadt Saarlouis ein großflächiger Edeka-Markt errichtet werden. Die Verkaufsfläche des Vollsortimenters soll ca. 1.700 m² Verkaufsfläche und ca. 2.300 m² Bruttogeschossfläche aufzeigen. Der
Markt soll entsprechend den Entwürfen eines Architekturbüros im Erdgeschoss des neu zu errichtenden Gebäudes entstehen. In der ersten Etage ist die Ansiedlung eines Fitness-Studios mit ca.
2.200 m² Bruttogeschossfläche zzgl. Dachterrasse, welches seinen Standort verlagert, geplant.
Abbildung 3: geplanter Grundriss des Lebensmittelmarktes mit Anordnung auf dem Grundstück (Architekten Hepp +
Zenner, Februar 2011)
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
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Abbildung 4: geplanter Grundriss des Fitness-Studios im ersten Stock (Architekten Hepp + Zenner, Februar 2011)
Betriebsform
Hinsichtlich der Betriebsform kann der Edeka-Markt den Vollsortimentern zugeordnet werden. Hier
kann der Gesamtbedarf der Verbraucher abgedeckt werden. Die verschiedenen Sortimente umfassen eine Vielzahl von Produkten verschiedener Marken. Der Anteil an Herstellermarken ist viel
größer als der Anteil an Handelsmarken. Ebenso ist ein untergeordnetes Angebot im Non-FoodBereich vorhanden.
Sortimente
Zum Angebot des geplanten Edeka-Marktes gehören insbesondere Waren des täglichen kurzfristigen Bedarfs, wie Nahrungsmittel, Getränke, Wasch- und Putzmittel, Hygieneartikel, Körperpflegemittel, Tiernahrung. Der Non-Food-Anteil beträgt bei Edeka-Märkten etwa 15 bis 20 %.
Food-Bereich
(Kernsortiment)
Ca.80-85%
Backartikel/Brot/Kuchen
Bier
Cerealien
Essig/Öl
Fertiggerichte
Fisch
Fleisch, Geflügel
Gebäck/Pralinen
Getränke
Kaffee/Tee
Knabbererzeugnisse
Konfitüre
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Margarine/H-Käse/H- Jogurt
Molkeprodukte
Nährmittel
Obst, Gemüse
Säfte
Sauerkonserven
Spirituosen
Süßwaren
Teigwaren/Suppen/Soßen
Wein/Sekt
Non-Food-Bereich (ca. 15-20% insgesamt)
(Kernsortiment)
Ca. 10-15%
Babypflege
Wasch- ,Putz-, Spülmittel
Kosmetik / Körperpflege / Drogeriewaren
(Randsortiment)
Ca. 5-7%
Papierartikel
Tiernahrung
Zeitschriften, Bücher
Batterien, Glühlampen
Geschenkartikel
Schnittblumen
Abbildung 5: Sortimente von Edeka- Märkten
Die Angebotspalette des EDEKA- Marktes besitzt eine große Übereinstimmung mit den allgemein
als grund- bzw. nahversorgungsrelevant bezeichneten Sortimenten. Der Edeka- Markt kann somit
als Grundversorger bezeichnet werden und dient demnach der Nahversorgung der Bevölkerung
mit Gütern des täglichen Bedarfs.
Backshop
Im Eingangsbereich zum Edeka-Markt ist ebenso die Ansiedlung eines Backshops geplant. Der
geplante Backshop hat eine Verkaufsfläche von rund 35-40 m². Er ist dem Lebensmittelhandwerk
zuzurechnen. Zum Sortiment des Backshops gehören insbesondere Waren des kurzfristigen Bedarfs wie Brot, Kuchen und Backwaren.
Umsatzerwartung
Die Umsatzerwartung liegt für den geplanten Markt mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.700 m² bei
ca. 6,8 Mio. € (brutto).
Stellplatzangebot
Gemäß Definition der DIN 277, Teil 1, ist die Nutzfläche derjenige Teil der Nettogrundfläche, der
der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient. Nicht zur Verkaufsnutzfläche
gehören demnach Sozial- und Sanitärräume, Umkleideräume, Lagerflächen, Funktionsflächen für
betriebstechnische Anlagen und Verkehrsflächen. Der Begriff der Verkaufsnutzfläche der DIN 277
entspricht daher weitestgehend dem Begriff der Verkaufsfläche, also der Fläche, welche für die
Kunden bestimmt und von denen eingesehen werden kann.
Die Anzahl der Stellplätze des Edeka-Marktes sowie des Fitness-Studios wird ca. 150 Stellplätze
betragen. Setzt man die geplante Gesamtverkaufsfläche von ca. 1.700 m² an, so ergibt sich nach
der im Allgemeinen beim großflächigen Einzelhandel als Richtwert angesetzten Größenordnung
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
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von ca. einem Stellplatz pro 10 bis 20 m² Verkaufsnutzfläche6 ein Bedarf zwischen 85 und 170
Stellplätzen.
Mit der geplanten Anzahl von ca. 150 Stellplätzen für beide Nutzungen bewegt sich das Vorhaben
also im Bereich des im Allgemeinen als notwendig erachteten Stellplatzbedarfs, was als ausreichend anzusehen ist.
3.2
VERKEHRLICHE UND STÄDTEBAULICHE EINBINDUNG
Der geplante Edeka-Markt mit Fitness-Studio soll auf die Fläche der ehemaligen Straßenmeisterei
im Südwesten der Stadt Saarlouis in der Metzer Straße angesiedelt werden. Westlich wird das
Plangebiet von der Fasanenallee, nördlich von der Soutyhofstraße begrenzt.
Die Metzer Straße ist eine der Hauptausfallstraßen der Stadt Saarlouis, die das Zentrum der Stadt
mit der Autobahn BAB 620 über die Anschlussstelle Saarlouis-Mitte anschließt und als Verbindung
zur Gemeinde Überherrn und zum Nachbarland Frankreich dient.
Von dem sehr verkehrsgünstig gelegenen Standort sind es Luftlinie ca. 1,0 km bis in zum zentralen Einkaufsbereich der Innenstadt.
Innenstadt
Standort Vorhaben
Abbildung 6: Lage des Vorhabens im Innenstadtbereich
6
so z.B. die Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs (EAR-91) der Forschungsgesellschaft für Straßen
und Verkehrswesen (FGSV) Köln, 1991 oder auch die rheinland-pfälzische Verwaltungsvorschrift des Ministeriums
der Finanzen 'Zahl, Größe und Beschaffenheit der Stellplätze für Kraftfahrzeuge' vom 24. Juli 2004; vgl. auch
FGSV-Arbeitspapier Nr. 49 'Verkehrliche Wirkungen von Großeinrichtungen des Handels und der Freizeit' von
1999.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
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Das unmittelbare Umfeld des geplanten Marktes zeichnet sich durch eine vielfältige Nutzungsmischung aus. Neben Autohändlern, einer Tankstelle und einer Bäckerei ist es in starkem Maße
durch Wohnnutzungen geprägt.
Gemäß Flächennutzungsplan der Stadt Saarlouis liegt die Fläche des geplanten Marktes und des
Fitness-Studio in einer gemischten Baufläche. Im Südwesten und Süden schließen sich ebenso
gemischte Bauflächen an, im Norden, Westen und Osten werden Wohnbauflächen dargestellt.
Verwaltungstechnisch ist der Bereich der ehemaligen Straßenmeisterei dem Stadtteil Picard zuzuordnen, wobei der Schwerpunkt des Ortsteils westlich der Autobahn gelegen ist und insofern von
dem Standort des Edeka-Marktes optisch, räumlich und funktional getrennt ist. Von der Wahrnehmung vor Ort sowie der verkehrlichen Anbindung her, ist der Standort eher der Kernstadt
Saarlouis zuzuordnen.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
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4
BESTEHENDE
SITUATION
4.1
GESAMTSTADT
EINZELHANDELS-
UND
VERSORGUNGS-
In Saarlouis besteht neben dem Haupteinkaufsbereich der eigentlichen Innenstadt eine Vielzahl
weiterer kleinerer und größerer nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsstandorte. Außer den
mehr oder weniger ausgeprägten Kernbereichen der einzelnen Stadtteile gibt es dabei eine ganze
Reihe von Verbraucher- bzw. Discountmärkten an Einzelstandorten bzw. in Streulagen. Auch für
die jüngere Entwicklung der Einzelhandelssituation in Saarlouis ist demnach festzustellen, dass –
wie in anderen Städten auch – eine deutliche Zunahme von Lebensmittel-Einzelhandelsbetrieben
entlang der Ausfallstraßen und an sonstigen peripheren Standorten stattfindet, während größere
Lebensmittelgeschäfte (Verbraucher- und Supermärkte, Discounter) in der zentralen Innenstadt
immer weniger anzutreffen sind.
Ein deutlicher Schwerpunkt in der räumlichen Verteilung der großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsansiedlungen liegt in den östlichen Stadtbereichen. Insbesondere in den
Stadtteilen Roden und Fraulautern sowie in der Innenstadt konzentrieren sich die nahversorgungsrelevanten Verkaufsflächen in besonderem Maße. Hierbei sind neben einer großen Anzahl kanpp
großflächiger Lebensmittelbetriebe vor allem die großen SB-Warenhäuser Globus und real,- ausschlaggebend. Während in Roden sogar mehr als 10.000 m² nahversorgungsrelevanter Verkaufsfläche vorhanden sind, sind es in der Innenstadt lediglich ca. 6.500 m² und in den übrigen Stadtteilen bereits deutlich weniger.7 Der Stadtteil Fraulautern (mit Steinrausch) zeigt aufgrund der Lebensmittelmarkt-Ansiedlungen in der Saarbrücker Straße in Nachbarschaft zum Möbelmarkt „Das
fröhliche M“ Verkaufsfläche in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 3.700 m² auf.
In Lisdorf und Beaumarais sind insbesondere durch die Ansiedlungen von Lidl bzw. Rewe jeweils
ca. 1.500 m² Verkaufsflächen mit Gütern des täglichen Bedarfs vorhanden. Die Stadtteile Picard
und Neuforweiler weisen mit ca. 650 m² bzw. sogar nur ca. 120 m² nahversorgungsrelevanter Verkaufsfläche den geringsten Nahversorgungsbesatz auf.
4.2 STADTTEIL PICARD UND UMGEBUNG
Der Kernbereich des Stadtteils Picard befindet sich westlich der Bundesautobahn BAB 620. Hier
lassen sich keine Versorgungseinrichtungen mehr finden. Im Umkreis der Autobahnanschlussstelle Saarlouis-Mitte (Neue Welt) haben sich zwei Getränkemärkte angesiedelt. Auf der östlich der
Anschlussstelle gelegenen Metzer Straße befindet sich eine kleine Bäckerei, zu deren Standort
unmittelbar der geplante Standort zur Ansiedlung des Edeka-Marktes sich befindet. In der
Soutyhofstraße sind ein kleinerer Edeka-Markt sowie nochmals eine Bäckerei angesiedelt. Einen
zentralen Einkaufsmarkt in Form eines größeren Super-, Verbraucher- oder Discountmarktes gibt
es im Zentrum des Stadtteils nicht.
7
Die Berechnung erfolgte anhand einer Bestandaufnahme vor Ort inklusive Verkaufsflächenschätzung (unter Einbeziehung vorhandener Datensätze), wobei nur der jeweils typische Anteil an nahversorgungsrelevanten Sortimenten
an der Gesamtverkaufsfläche angesetzt wurde.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
1122
Picard
Innenstadt
Beaumarais
Picard
Abbildung 7: Stadtteilabgrenzung im Einzugsbereich des Marktes (Quelle: www.saarlouis.de)
Da auch der weiter westlich der Innenstadt gelegene Stadtteil Neuforweiler über keine größeren
Verbrauchermärkte verfügt, wird der Edeka-Markt in der Metzer Straße sicherlich auch eine wichtige Funktion für die Nahversorgung dieses Stadtteiles wahrnehmen. Auch die angrenzenden Bereiche der Straßen „Gartenreihen“, Rosenstraße und Tulpenstraße der Innenstadt verfügen bislang über keine ausreichende fußläufige Nahversorgung, so dass auch diese Teile der Innenstadt
durch die Ansiedlung des Edeka-Marktes profitieren können.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
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ZIELVORGABEN DER RAUMORDNUNG UND LANDESPLANUNG
5
5.1 ENTWICKLUNGSTRENDS DES EINZELHANDELS IM SAARLAND
Gemäß dem vorliegenden regionalen Einzelhandelsgutachten für das Saarland (GMA – Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg 2004) ist im Saarland von folgenden
wesentlichen einzelhandelsbezogenen Rahmenbedingungen auszugehen:8
Im Saarland ist – stärker als viele andere Räume in Westdeutschland – mit einer deutlich rückläufigen Bevölkerungsentwicklung zu rechnen.
Das Kaufkraftpotenzial ändert sich trotz insgesamt leicht steigender Konsumausgaben privater
Haushalte bis 2015 – auch aufgrund des Bevölkerungsrückgangs – nicht signifikant.
Der Wettbewerb im Einzelhandel verliert nicht an Intensität, der Konzentrationsprozess dauert
an. Die Discountorientierung wird auch in den kommenden Jahren das Verbraucherverhalten
dominieren. Hiervon profitieren insbesondere Discounter und Fachmärkte. Dagegen sinken die
Marktanteile von Fachhandel, innerstädtischen Waren- und Kaufhäusern sowie SBWarenhäusern und Verbrauchermärkten.
Im Bestreben, Standort- und Vertriebsnetze zu optimieren, setzt der Einzelhandel auf günstig
zu bauende und rationell zu betreibende Standorte. Diese liegen oftmals an verkehrlich gut erreichbaren, städtebaulich jedoch nicht oder ungenügend integrierten Standorten. Die innerstädtischen Einzelhandelsstandorte bleiben so weiterhin unter hohem Druck. Während die
Top-Lagen in den Innenstädten des Oberzentrums Saarbrücken und einigen Mittelzentren weiterhin (noch) gefragt sind, haben 1b- und 1c-Lagen mit erheblichen Bedeutungsverlusten zu
kämpfen. In vielen saarländischen Grund- und Mittelzentren wird eine funktionale Schwächung
ehemals traditioneller Einkaufslagen bis hin zum Rückbau nur durch eine koordinierte raumordnerische, städtebauliche und wirtschaftliche Steuerung zu vermeiden sein.
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Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungsprämissen auf Verbraucher- und Handelsseite kommt
das o.g. regionale Einzelhandelskonzept für das Saarland zu folgenden Schlussfolgerungen und
Empfehlungen für die raumordnerische und städtebauliche Standortsteuerung im Einzelhandel:
Die Versorgungsstrukturen des Einzelhandels im Saarland entsprechen im Wesentlichen dem
landesplanerisch vorgegebenen Zentrale-Orte-System. Insofern haben die bisherigen Regelungen zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe in den zurückliegenden beiden Dekaden gut gegriffen. Vereinzelt festzustellende Fehlentwicklungen in den Mittel- und Grundzentren sind in den meisten Fällen vor dem Inkrafttreten der entsprechenden landesplanerischen
Regelungen des Vorgängerplanes genehmigt bzw. realisiert worden.
Angesichts demografischer und anderer Rahmenbedingungen auf der Nachfrageseite sowie
einem verschärften Wettbewerb mit Zielrichtung „Standortoptimierung“ auf der Angebotsseite
sind die vorhandenen ordnungspolitischen Instrumentarien und Maßnahmen gezielt auszuschöpfen. Das sehr begrenzte Wachstumspotenzial und die Gefahr zunehmender Leerstände
(sowohl in Innenstädten als auch in älteren dezentralen Standorten) sprechen weder für eine
Aufweichung des Baurechts, etwa für die Anhebung der bundesgesetzlichen Grenze von 1.200
m² Geschossfläche in § 11 Abs. 3 BauNVO, noch auf Landesebene. Empfohlen wird, die Beibehaltung der Aufgreifschwelle von 1.200 m² Geschossfläche (entspricht ca. 700 m² Verkaufs-
8
Die folgende Zusammenfassung stammt aus dem LEP Siedlung (z.T. gekürzte Wiedergabe)
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
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fläche), ab der eine Verträglichkeitsprüfung hinsichtlich raumordnerischer, städtebaulicher und
anderer Belange vorgenommen wird.9
Die Standortsteuerung sollte weiterhin gewährleisten, dass in den jeweiligen Innenstädten
grundsätzlich alle Warensortimente untergebracht werden können. Insofern sind die geltenden
raumordnerischen Vorgaben bei innerstädtischen Ansiedlungen nach wie vor zu beachten
(Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot, Integrationsgebot). Insbesondere in Städten und
Gemeinden, in denen infolge fehlender Flächenpotenziale in den Innenstadtlagen keine
Standorterweiterungen oder Neuansiedlungen möglich sind, sollten sog. „Ergänzungsstandorte“ in Betracht gezogen werden.
Strukturwandel und Wettbewerb werden auch beim nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel anhalten. Durch eine Ausweisung von Standorten für großflächigen Einzelhandel mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten sollte – wie nach den bisher geltenden raumordnerischen Regelungen auch – die Verkaufsflächenentwicklung auf verkehrlich gut angebundenen Achsen
auf städtebaulich sinnvolle Standorte gelenkt werden, um auch entsprechende Standortangebote vorhalten zu können.
Auf Grund des Zusammenwachsens des europäischen Binnenmarktes, der mit der Euroeinführung zunehmend gegebenen Preistransparenz, den „Maßstabssprüngen“ bei Ansiedlungsvorhaben im Einkaufszentrums- und Fachmarktsektor sowie neuen Angebotsformen wie Factory
Outlet Center (FOC) erscheint eine verstärkte interkommunale Abstimmung aus gutachterlichter Sicht unerlässlich.
Die v. g. Rahmenbedingungen, die Ergebnisse des regionalen Einzelhandelskonzeptes für das
Saarland aus dem Jahre 2004 sowie die bewährten raumordnerischen und städtebaulichen Regelungen, sind Grundlage für die nachfolgenden landesplanerischen Zielfestlegungen in Bezug auf
die Ansiedlung, Erweiterung und Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen.
5.2
LANDESENTWICKLUNGSPLAN SIEDLUNG (LEP SIEDLUNG)
Die Stadt Saarlouis ist gemäß Landesentwicklungsplan – Teilabschnitt Siedlung (LEP Siedlung
vom 14. Juli 2006) als Mittelzentrum ausgewiesen und liegt in der Kernzone des Verdichtungsraumes entlang der Siedlungsachse erster Ordnung, die sich parallel zur Saar von Saarbrücken in
Richtung Merzig / Trier erstreckt. Neben dem Nahbereich, der die Stadt Saarlouis selbst umfasst,
sind dem Mittelbereich Saarlouis auch noch die Nahbereiche Bous, Ensdorf, Saarwellingen,
Schwalbach, Überherrn, Wadgassen und Wallerfangen zugeordnet. Zudem grenzt das Mittelzentrum Dillingen unmittelbar an das Stadtgebiet Saarlouis an.
Bezogen auf den Einzelhandel soll gemäß LEP Siedlung in einem Mittelzentrum der gehobene
Bedarf in Form vielseitiger Einkaufsmöglichkeiten für den gesamten Mittelbereich abgedeckt werden. Die Grundversorgung der Bevölkerung soll in den ausgewiesenen Grundzentren jeweils für
den zugeordneten Nahbereich gedeckt werden. Die Nahbereiche decken sich dabei mit den administrativen Gemeindegrenzen.
Gemäß Anlage 7 zum LEP Siedlung sind als Sortimente der Grund-/ Nahversorgung bzw. des
kurzfristigen Bedarfs folgende anzusehen: Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke und Tabakwaren. Diese nahversorgungsrelevanten Sortimente gelten auch als
zentrenrelevant.
9
Hinweis des Verfassers: Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat zwischenzeitlich entschieden, dass Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO großflächig sind, wenn sie eine Verkaufsfläche
von 800 m² überschreiten (Entscheidung vom 24. November 2005 - Az. BVerwG 4 C 10.04)
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Die konkreten einzelhandelsbezogenen Ziele der Raumordnung sind dem LEP Siedlung zu entnehmen.
Ziele (Z) und Grundsätze (G) für die Ansiedlung, Erweiterung und Änderung von großflächigen
Einzelhandelseinrichtungen:
(41) Zur bedarfsgerechten, verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung soll in allen Landesteilen ein auf den jeweiligen Versorgungsauftrag des Ober-, Mittel- oder Grundzentrums
ausgerichtetes Spektrum von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen unterschiedlicher Größe und Angebotsformen sichergestellt werden. Die Standortgemeinden sollen dazu
im Rahmen der Bauleitplanung an städtebaulich geeigneten Standorten in den zentralen Orten Flächenvorsorge für großflächige Einzelhandelseinrichtungen treffen. (G)
In nicht-zentralen Gemeindeteilen („Nahbereich“) ist die Versorgung der Bevölkerung auf die
wohnortnahe Grundversorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs auszurichten. (Z)
(42) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) sind nur im Oberzentrum sowie in den Mittel- und Grundzentren zulässig (Konzentrationsgebot). In Ausnahmefällen sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen auch in
nicht-zentralen Gemeindeteilen zulässig, wenn
● dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der wohnortnahen, örtlichen
Grundversorgung dient und
● eine entsprechende Mantelbevölkerung, d. h. die für die Auslastung der großflächigen Einzelhandelseinrichtungen erforderliche Bevölkerungszahl, vorhanden ist.
Über Ausnahmeerforderlichkeit sowie Standort und Umfang der Einzelhandelsansiedlung, erweiterung oder -änderung entscheidet die Landesplanungsbehörde. (Z)
(43) Geschoss- und Verkaufsflächen mehrerer Einzelhandelseinheiten, die im räumlichfunktionalen Verbund zueinander stehen (Einzelhandelsagglomerationen), sind zusammenzuzählen. Als Verkaufsfläche gelten hierbei alle Flächen, auf denen der Verkauf abgewickelt wird und die dem Kunden zugänglich sind (einschließlich Kassen- und Packzonen, Gänge, Treppen innerhalb der Verkaufsräume, Standflächen für Warenträger und Einrichtungsgegenstände). Zur Verkaufsfläche zählen auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für
Verkaufszwecke genutzt werden sowie Lagerräume, die gleichzeitig dem Verkauf dienen
(„Verkauf ab Lager“). (Z)
(44) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen sich bezüglich Größenordnung und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur einfügen. Der
Einzugsbereich der entsprechenden Einzelhandelseinrichtung darf den Verflechtungsbereich
des betreffenden zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot). Dies ist
vom Planungsträger entsprechend nachzuweisen. (Z)
(45) Neuansiedlungen, Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen großflächiger Einzelhandelseinrichtungen dürfen das Zentrale-Orte-Gefüge des Landes sowie die Funktionsfähigkeit des jeweiligen zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches des zentralen Ortes (Standortgemeinde) sowie der benachbarten zentralen Orte (Nachbargemeinden) nicht beeinträchtigen
(Beeinträchtigungsverbot). Dies gilt insbesondere für solche Standortgemeinden, in denen
der Erfolg von städtebaulichen Maßnahmen zur funktionalen Stärkung oder Stabilisierung von
Stadt- und Ortskernen in Frage gestellt wird, z. B. bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt- und Dorferneuerungsmaßnahmen. (Z)
(46) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind im engen räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereich (integrierter Standort) des jeweili-
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gen zentralen Ortes innerhalb des Siedlungszusammenhangs zu errichten (städtebauliches
Integrationsgebot). Im Oberzentrum sowie in den Mittelzentren sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen auch in den Nebenzentren zulässig, sofern sie bezüglich Größenordnung,
Warensortiment und Einzugsbereich dem Versorgungsbereich des Nebenzentrums angemessen sind und an einem städtebaulich integrierten Standort errichtet werden. (Z)
(47) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen können unter Beachtung der landesplanerischen
Zielsetzungen in Ausnahmefällen auch außerhalb integrierter Standorte des jeweiligen zentralen Ortes in Sondergebieten (gemäß Baunutzungsverordnung) ausgewiesen werden. Dies
gilt allerdings nur für Einzelhandelseinrichtungen mit nicht-zentrenrelevanten Warensortimenten, also für Warensortimente außerhalb der in Anlage 7 dargestellten zentrenrelevanten Sortimentsgruppen, deren Vertriebsformen aufgrund ihrer fachlichen Spezialisierung hauptsächlich auf große ebenerdige Ausstellungs- und Verkaufsflächen angewiesen sind (z. B. Möbelhäuser, Bau- und Gartenmärkte, Autohäuser). In diesen Sondergebieten ist durch geeignete
Bebauungsplan-Festsetzungen die Bündelung zulässiger, nicht-zentrenrelevanter Warensortimente zu ermöglichen.(Z)
(48) Standorte für großflächige Einzelhandelseinrichtungen sollen grundsätzlich in das Netz des
öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden werden. (G)
(49) Die planenden Standortgemeinden haben im Sinne der § 2 Abs. 2 BauGB und § 34 Abs. 3
BauGB die übergemeindliche Abstimmung von Planung und Ansiedlung, Erweiterung oder
Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
sicherzustellen (interkommunales Abstimmungsgebot). (Z)
Den Gemeinden wird empfohlen, (inter-) kommunale Einzelhandelskonzepte zur Steuerung
der Einzelhandelsentwicklung in der betreffenden Gemeinde bzw. im betreffenden Teilraum
aufzustellen. (G)
(50) Entsprechend § 11 Abs. 1 Saarländisches Landesplanungsgesetz (SLPG) haben öffentliche
Stellen und Personen des Privatrechts nach § 4 Abs. 3 Raumordnungsgesetz (ROG) die
Landesplanungsbehörde frühzeitig über alle Planungen und Maßnahmen zur Ansiedlung, Erweiterung und Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11
Abs. 3 BauNVO zu unterrichten. (Z)
(51) Für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen über 5.000 m² Verkaufsfläche
ist in der Regel die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens erforderlich. Die Entscheidung hierüber obliegt der Landesplanungsbehörde. (Z)
(52) Die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in Vorranggebieten für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen (VG) gemäß Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Umwelt (Vorsorge für Flächennutzung, Umweltschutz und Infrastruktur)“ vom 13. Juli 2004 (Ziffern 70–78), widerspricht deren Zweckbestimmung, Betriebe aus dem industriell- produzierenden Sektor, des gewerblichen Bereiches sowie des wirtschaftsorientierten Dienstleistungsgewerbes anzusiedeln und ist daher unzulässig. Zur Sicherung dieser Flächen ist daher
die Ansiedlung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Sinne des §
11 Abs. 3 BauNVO bauleitplanerisch auszuschließen. (Z)
(53) Innerhalb bauleitplanerisch ausgewiesener bzw. auszuweisender gewerblicher Bauflächen
(Gewerbegebiete nach § 8 BauNVO sowie Industriegebiete nach § 9 BauNVO) sollen in Verbindung mit § 1 Abs. 9 BauNVO Einzelhandelseinrichtungen ausgeschlossen werden. Hiervon können solche Verkaufsstätten ausgenommen werden, die einem Handwerks oder Gewerbebetrieb zugeordnet und diesem baulich und funktional untergeordnet sind und eine maximale Verkaufsfläche von 500 m² nicht überschreiten. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Kraftfahrzeugreparaturwerkstätten zugeordnete Verkaufsstätten für Kraftfahr-
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zeuge. Zentrenrelevante Kern- oder Randsortimente sollen in Gewerbe- und Industriegebieten in Verbindung mit § 1 Abs. 9 BauNVO generell ausgeschlossen werden. (G)
Exkurs: Die Schwelle der schädlichen Auswirkungen
Großflächige Einzelhandelsbetriebe können sich nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nach Art, Lage
oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung –z.B. auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich bzw. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche- nicht nur unwesentlich auswirken.
Grundsätzlich spricht vieles dafür, dass, wenn großflächige Einzelhandelsbetriebe oberhalb der
Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO von 1.200 m² Geschossfläche liegen, diese nicht nur
unwesentliche Auswirkungen erwarten lassen. Allerdings sind nicht alle nicht unwesentlichen
Auswirkungen auch gleich schädlich.
Schädliche Auswirkungen liegen vor, wenn durch Vorhaben das vorhandene oder geplante
Zentrensystem der Gemeinde oder anderer Gemeinden so beeinträchtigt wird, dass es durch
enormen Kaufkraftabfluss zu Leerständen von Geschäften und somit zu einem Absinken des Versorgungsniveaus und der Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in den Zentren kommt.
Hierbei kommt es insbesondere auf die Größe der Gemeinde /des Ortsteils an, auf die Sicherung
der verbrauchernahen Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes.
Was möglicherweise - bezogen auf das Stadtzentrum von Saarlouis oder die umliegenden Orte
sowie insbesondere auch auf die benachbarten zentralen Orte - ‚schädlich‘ ist, ergibt sich somit
aus der Betrachtung des Einzelfalls.
Insofern ist - bezogen auf den konkreten Fall - zu untersuchen, ob die Ansiedlung des großflächigen Lebensmittelmarktes zu negativen Auswirkungen für das Stadtzentrum Saarlouis sowie für
andere zentrale Orte führt. In der Rechtsprechung wird ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von
10% als nicht nur unwesentliche Auswirkung qualifiziert. Der VGH München sieht diese sogar erst
ab einer Kaufkraftabschöpfung von mehr als 25 % (Urteil v. 10.08.2007) für gegeben an. Somit
muss die Schwelle für die unmittelbare Wirkung des Nichtbeeinträchtigungsgebots höher liegen.
Aus städtebaulicher Sicht ist dennoch Vorsicht geboten, denn nicht nur Betriebe, die sich auch auf
die Versorgungssituation der benachbarten zentralen Orte auswirken, können im Einzelfall ‚schädlich‘ im kleinräumigen Sinne sein. Schädlich sind sie im Einzelfall auch dann, wenn sie die Nahversorgungsfunktion eines bestimmten Ortsteils nachhaltig schwächen. Zwar gibt es keine exakt
definierte Grenze, was die Schädlichkeit anbelangt, jedoch hat das Bundesverwaltungsgericht
(BVerwG) in diesem Zusammenhang geurteilt:
„Ein Vorhaben lässt schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche einer Standortgemeinde jedenfalls dann erwarten, wenn es deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig stört, dass sie
ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell
wahrnehmen können.“10
10
BVerwG – Urteil vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7/07 – Leitsatz
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
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6
AUSWIRKUNGEN DES VORHABENS
Für großflächige Einzelhandelsbetriebe, die über eine Geschossfläche von mehr als 1.200 m² verfügen, sind gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO in der Regel Auswirkungen sowohl im Hinblick auf die
Verwirklichung der Ziele der Raumordnung als auch hinsichtlich der städtebaulichen Entwicklung
und Ordnung anzunehmen.
Da bei einer Verkaufsfläche von ca. 1.700 m² die Regelvermutungsschwelle auf jeden Fall überschritten wird, bedarf es einer Überprüfung dieser möglichen Auswirkungen sowohl im Hinblick auf
die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung als auch hinsichtlich der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung.
6.1
EINHALTUNG DER ZIELVORGABEN DER RAUMORDNUNG UND LANDESPLANUNG
6.1.1
VERBRAUCHERNAHE GRUNDVERSORGUNG
Aufgrund des heutzutage weitgehend üblichen Einkaufsverhaltens bedeutet ‚verbrauchernahe
Grundversorgung‘ nicht, dass es sich hierbei ausschließlich um die Versorgung der unmittelbar
benachbarten und fußläufig erreichbaren Wohngebiete handelt. Vielmehr ist der Einzugsbereich
sämtlicher größerer Nahversorgungsgeschäfte heutzutage vor allem durch die Erreichbarkeit mit
dem Pkw bestimmt.
Dennoch lässt sich erkennen, dass in direktem, fußläufigen Umfeld des geplanten Edeka-Marktes
insbesondere westlich, nördlich und östlich angrenzend, sich Bereiche befinden, die überwiegend
wohnbaulich genutzt werden.
Abbildung 8: Abgrenzung der fußläufigen Bereiche zum Lebensmittelmarkt im Radius von 500 m (Quelle: geoportal
Saar)
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
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Von daher ist davon auszugehen, dass der Markt am vorhandenen Standort neben der Versorgung eines größeren Bevölkerungspotenzials aus weiter entfernt liegenden Stadtteilen auch der
wohnungsnahen Grundversorgung der angrenzenden Wohnnutzungen im Stadtteil Picard und der
Innenstadt dient. Da allerdings – insbesondere im Bereich des regelmäßig durchgeführten kurzfristigen Versorgungseinkaufs – die Einkäufe heutzutage in weit überwiegendem Maße mit dem
Auto erledigt werden, ist davon auszugehen, dass selbst aus den in der Abbildung ersichtlichen
nahegelegenen Wohngebieten zahlreiche Kunden den Edeka-Markt – zumindest zu Zwecken des
wöchentlichen Großeinkaufs – mit dem eigenen Pkw aufsuchen.
Durch die Ansiedlung des Edeka-Marktes kann die verbrauchernahe Grundversorgung in Saarlouis insgesamt insbesondere im Stadtteil Picard sowie in Teilen der Innenstadt, insbesondere den
Straßen der„Gartenreihen“ gestärkt und ein Beitrag zur langfristigen Sicherung der Grundversorgungsfunktion geleistet werden. Auch die Grundversorgung des südlich angrenzenden Stadtteils
Neuforweiler, der über einen nur geringen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelbesatz verfügt,
wird durch die Edeka-Ansiedlung mittelfristig gesichert.
Ohne die geplante Ansiedlung des Edeka-Marktes wäre die Nahversorgung der in der obigen Abbildung dargestellten Wohnbereiche teilweise nur eingeschränkt bzw. teilweise nicht gewährleistet.
Der Versorgungsauftrag des Mittelzentrums Saarlouis besteht aber neben den gehoben Angeboten des mittelfristigen Bedarfs auch in einer bedarfsgerechten verbrauchernahen Versorgung der
eigenen Wohnbevölkerung (des Nahbereichs) mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Diese werden derzeit in den Stadtteilen Picard und Neuforweiler nur eingeschränkt bereitgestellt.
6.1.2
KONZENTRATIONS- UND INTEGRATIONSGEBOT
Bezüglich des städtebaulichen Integrationsgebotes ist für den Edeka-Markt an der Metzer Straße
festzustellen, dass er zwar nicht unmittelbar räumlich an den zentralen Versorgungsbereich der
Innenstadt angegliedert ist, aber dennoch besteht trotz der ca. 1,0 km vom Stadtzentrum entfernten Lage aufgrund der direkten Verkehrsanbindung an das Zentrum ein räumlich-funktionaler Zusammenhang zu diesem. Durch die durchgängige Bebauung zwischen Kernstadt und dem geplanten Edeka-Standort, ist eine gute siedlungsstrukturelle Einbindung in den städtebaulichen Zusammenhang gegeben. Sowohl die bauliche Nutzung sämtlicher umliegender Grundstücke als
auch die unmittelbare Nachbarschaft zu Wohngebieten sorgen sowohl für eine räumlich-optische
Integration in den Bebauungszusammenhang als auch für eine funktional sinnvolle Zuordnung zu
den entsprechenden Nachfragegruppen. Die sehr verkehrsgünstige Lage bewirkt darüber hinaus
auch eine optimale Zuordnung zu weiteren, darüber hinaus gehenden Wohngebieten vor allem der
westlich der Innenstadt gelegenen Stadtteile.
Zwar ist der geplante Standort formal dem Saarlouiser Stadtteil Picard zuzurechnen, dennoch
lässt sich sagen, dass insbesondere durch die räumlich-optische Verknüpfung mit der Innenstadt
und dem Standort östlich der Autobahnanschlussstelle entsteht eher der Eindruck, dass der Bereich zur Innenstadt gehört. Somit kann dieser auch als städtebaulich integriert angesehen werden. Der Stadtteil Picard verfügt über keinen zentralen Versorgungsbereich. Die Ansiedlungen
finden sich meist um die Anschlussstelle zur Bundesautobahn BAB 620. Somit würde der EdekaMarkt diesen Bereich weiter stärken und als Schwerpunkt der stadtteilinternen Nahversorgungsstruktur gelten.
Besondere Bedeutung kommt hierbei der Tatsache zu, dass mit den umliegenden Wohngebieten
auch ein entsprechendes Nachfragepotenzial in unmittelbarer fußläufiger Entfernung zum EdekaMarkt vorhanden ist, welches durch die sonstigen Einzelhandelsangebote im Stadtteil nicht gedeckt werden kann.
Zur darüber hinausgehenden Maßgabe des LEP Siedlung, wonach großflächige Einzelhandelsbetriebe im Bereich von Nebenzentren nur zulässig sind, wenn sie auch bezüglich Größenordnung
und Einzugsbereich in einem angemessenen Verhältnis zum Versorgungsbereich des NebenzentStandortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
2200
rums liegen, ist Folgendes festzustellen: Der Stadtteil Picard verfügt bei einer Bevölkerung von ca.
1.920 Personen (Angaben von 2009, Stadtverwaltung Saarlouis) über eine Kaufkraft für Waren
des kurzfristigen, nahversorgungsrelevanten Bedarfs von ca. 4,6 Mio. Euro.11 Die heute im Stadtteil vorhandenen Einzelhandelsbetriebe erwirtschaften in diesem Sektor jedoch lediglich einen
Umsatz von ca. 1,5 Mio. Euro, so dass sich hieraus eine Kaufkraftbindungsquote für den nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich von lediglich 33% ergibt. Das bedeutet, dass ca. 67% der
nahversorgungsrelevanten Kaufkraft des Stadtteils zum heutigen Zeitpunkt in umliegende Stadtteile (insbesondere die Innenstadt) sowie ggf. umliegende Gemeinden (z.B. Wallerfangen) abfließt.
Da der Markt nicht nur von der Bevölkerung von Picard genutzt wird, sondern auch von den nahegelegenen Stadtteilen Neuforweiler und Beaumarais sowie insbesondere von Innenstadtbereichen
innerhalb des fußläufigen Verflechtungsbereiches sind nicht nur die Einwohner von Picard als potenzielle Kunden zu betrachten.
Werden neben den Einwohnern aus Neuforweiler, nur die Einwohner aus den Stadtteilen Innenstadt und Beaumarais hinzugerechnet, die innerhalb des 500 m-Radius (siehe auch Abbildung 8)
wohnen, können rund 1.650 Einwohner aus Neuforweiler (Stand 2009) sowie 1.355 Einwohner
aus dem 500 m-Radius (Angaben von 2011, Stadtverwaltung Saarlouis) in den Einzugsbereich
des Lebensmittelmarktes aufgenommen werden. Diese 3.005 Einwohner verfügen über eine
Kaufkraft für Waren des kurzfristigen, nahversorgungsrelevanten Bedarf von ca. 7,3 Mio. Euro.12
Werden die Bewohner von Picard hinzugerechnet, leben im direkten Einzugsbereich des Lebensmittelmarktes 4.925 Einwohner, die über ein gesamtes Kaufkraftpotenzial in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 11,9 Mio. Euro verfügen. Im Einzugsbereich wird heute durch die
vorhandenen Einzelhandelsbetriebe bereits 3,1 Mio. Euro erwirtschaftet. Wird von einer Umsatzerwartung des neuen Edeka-Marktes von ca. 6,8 Mio. Euro ausgegangen, wird nach der Errichtung des Vollsortimenters 9,9 Mio. Euro im Einzugsbereich an Kaufkraft gebunden. 2,0 Mio. Euro
bzw. 17% fließen weiterhin in die benachbarten Stadtteile ab. Insofern kann die Größenordnung
des Vorhabens als angemessen angesehen werden.
6.1.3
KONGRUENZGEBOT
Der Edeka-Markt fügt sich hinsichtlich seiner Größenordnung sowie seines Warensortiments funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur ein. Die geplante Verkaufsfläche von
ca. 1.700 m² ist als der mittelzentralen Funktion der Stadt Saarlouis angemessen zu beurteilen. So
befinden sich mit dem Globus-SB-Warenhaus sowie dem real-SB-Warenhaus beispielsweise
Märkte mit mehreren Tausend m² Verkaufsfläche im Stadtgebiet. Das Kernsortiment des EdekaMarktes entspricht den Sortimenten der Grund-/ Nahversorgung/ des kurzfristigen Bedarfs gemäß
Anlage 7 des LEP Siedlung und ist insofern mit der zentralörtlichen Versorgungsfunktion im Einklang.
Des Weiteren ist im Folgenden nachzuweisen, dass der Einzugsbereich des geplanten EdekaMarktes den Verflechtungsbereich des zentralen Ortes nicht wesentlich überschreitet. Es ist somit
zu überprüfen, ob der Markt der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung im Nahbereich
dient. Gemäß LEP Siedlung gehören zum Nahbereich des Mittelzentrums Saarlouis sämtliche
Stadtteile.
Kaufkraftpotenzial
11 Dem Wert der Kaufkraft in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt die Kaufkraft einer Person in Deutschland für das Jahr 2010 in den jeweiligen Sortimenten sowie die Berücksichtigung des Kaufkraftindex von Saarlouis
zugrunde (Vgl. auch Kapitel 6.1.3 Punkt Kaufkraftpotenzial)
12 Ebenda.
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Gutachten vom 13. Mai 2011
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Als Grundlage der Beurteilung wird das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial aus der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ermittelt. Hierzu wird,
basierend auf dem durchschnittlichen Einkommen, der Kaufkraftindex berechnet, welcher im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt die Kaufkraft für einzelne Warengruppen angibt. In der
Bundesrepublik Deutschland liegt die Kaufkraft im gesamten Einzelhandel einer Person bei durchschnittlich 5.088 € pro Jahr13. Für die Kreisstadt Saarlouis gilt auf Grund der regionalspezifischen
Einkommenssituation ein Kaufkraftindex von 98,9 %14 im Einzelhandel, somit unter dem bundesdeutschen Referenzwert von 100. Hieraus ergibt sich eine Kaufkraft von 5.033 €15 pro Person und
Jahr für die Kreisstadt für den gesamten Einzelhandel. Für die Warengruppen des kurzfristigen
Bedarfs, die hier als Kernsortimente der Ansiedlung zugrunde gelegt werden, besteht pro Person
und Jahr in der Kreisstadt Saarlouis eine Kaufkraft von 2.037 € für die Warengruppe Nahrungsund Genussmittel und 389 € für die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege. Diese Angabe
wird im Folgenden als Kaufkraft pro Einwohner im Einzugsgebiet zu Grunde gelegt.
Für die hier maßgeblich zu betrachtenden Warengruppen kann somit eine für den Einzugsbereich
ermittelte Kaufkraft zur Verfügung gestellt werden. Diese wird pro Kopf ermittelt und dann mit den
Einwohnern im Nahbereich ins Verhältnis gesetzt. Hinzu kommt der lokale Kaufkraftindex, der das
Verhältnis der lokalen Kaufkraft zum bundesdeutschen Durchschnitt angibt. Hieraus ergibt sich die
Berechnungsgrundlage für die Beurteilung des Vorhabens:
Kreisstadt Saarlouis mit allen Stadtteilen
Warengruppe
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheits- und Körperpflege
Einwohnerzahlen16
37.149
Kaufkraft / Einwohner /
Jahr in Deutschland in €
Kaufkraftindex in %
2.037
389
98,9
98,9
Kaufkraftpotenzial
im Einzugsbereich in €
74.840.115
14.292.000
Somit ergibt sich aus den o.g. Rahmenbedingungen ein Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel von ca. 74,8 Mio. € sowie ein Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege von
ca. 14,3 Mio. €.
Kaufkraftbindung vor Ansiedlung
Die Kaufkraftbindung (in % bzw. Mio. € Umsatz) beschreibt den Teil des Nachfrage- bzw. Kaufkraftpotenzials in einer Stadt und ihrem Einzugsbereich, der zum Untersuchungszeitpunkt tatsächlich dort gebunden wird. Die Berechnung erfolgt branchenspezifisch. Basis ist dabei der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial der jeweiligen Branche.
Für die Ermittlung der aktuellen Umsätze werden zunächst die Verkaufsflächen pro Warengruppe
sowie die bundesdurchschnittlichen Umsatzkennwerte herangezogen. Die durchschnittliche Flächenproduktivität wird dann für verschiedene Sortimente unter Berücksichtigung der tatsächlichen
13 GfK –Angaben für das Jahr 2010; die GfK-Angaben für das Jahr 2011 liegen noch nicht vor
14
Quelle: IHK Saarland: GfK Kennzahlen 2010 für den Einzelhandel im Saarland, Gemeinden über 10.000 Einwohner;
GfK Geomarketing GmbH 2010
15 Durchschnittliche Kaufkraft pro Person in Deutschland von 5.088 € multipliziert mit dem Kaufkraftindex von 98,9%
der Kreisstadt Saarlouis
16
Stand: 30.09.2010; statistischer Bericht des Statistischen Landesamtes Saarland
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
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2222
Angebotsstrukturen im Einzugsbereich sowie mit Hilfe regionalspezifischer Korrekturwerte konkretisiert und zudem mit teilweise vorliegenden Angaben aus den ansässigen Betrieben verglichen
und verifiziert. Zur Ermittlung der Kaufkraftbindung der festgestellten Kaufkraft werden die Verkaufsflächen der erhobenen Einzelhandelsbetriebe herangezogen. Hierbei wird auf die sog. Flä2
chenproduktivität zurückgegriffen, die den Umsatz pro m Verkaufsfläche angibt. Diese wurde anhand einer Mittelwertanalyse für die einzelnen Warengruppen bestimmt.17
Aus den gewonnenen Zahlen kann der Umsatz für jede Warengruppe im gesamten Einzugsbereich errechnet werden, der sich dann - bezogen auf die vorhandene Kaufkraft - in eine Kaufkraftbindungsquote umrechnen lässt.
Vor der geplanten Einzelhandelsansiedlung stellt sich die Bindung der zuvor dargestellten Kaufkraft im Nahbereich der Kreisstadt Saarlouis wie folgt dar:
Warengruppe
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheits- und Körperpflege
Kaufkraft /
Einwohner /
Jahr in
Deutschland
in €
2.037
389
Kaufkraftindex
in %
98,9
98,9
Kaufkraft
im Einzugsbereich in
Mio. €
74,8
14,3
Umsatz
im Einzugsbereich
in Mio. €
69,25
14,22
Kaufkraftbindungsquote
in %


92,5
99,5
Aufgrund dieser Berechung ist festzustellen, dass im Mittelzentrum Saarlouis derzeit in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel 92,5 % und in den Sortimenten der Warengruppe
Gesundheits- und Körperpflege 99,5 % der im Nahbereich vorhandenen nahversorgungsrelevanten Kaufkraft gebunden werden. Das bedeutet, dass zum jetzigen Zeitpunkt per Saldo in den
Sortimenten ein Kaufkraftabfluss in angrenzende Versorgungsbereiche stattfindet. Dieser bewegt
sich jedoch nur in einem geringen Umfang.
Kaufkraftbindung nach Ansiedlung
Nach der geplanten Einzelhandelsansiedlung stellen sich die zuvor angegeben Eckwerte wie
nachfolgend aufgeführt dar. Dabei ist eine Ansiedlung des Vorhabens mit einer Verkaufsfläche
von insgesamt 1.700 m² eingerechnet.
Warengruppe
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheits- und Körperpflege
Kaufkraft /
Einwohner /
Jahr in
Deutschland
in €
2.037
389
Kaufkraftindex
in %
98,9
98,9
Kaufkraft
im Einzugsbereich in
Mio. €
74,9
14,3
Umsatz
im Einzugsbereich
in Mio. €
75,03
14,9
Kaufkraftbindungsquote
in %


100,2
104,2
Aufgrund dieser Berechnung ist festzustellen, dass im Mittelzentrum Saarlouis durch die Ansiedlung eines EDEKA-Marktes in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel 100,2 % und in
den Sortimenten Gesundheits- und Körperpflege 104,2 % der im Nahbereich vorhandenen nahversorgungsrelevanten Kaufkraft gebunden werden.
17
Die Mittelwertanalyse basiert auf Erfahrungswerten, verschiedenen konkreten Umsatzangaben der Betriebe und
Filialisten und Angaben der EHI Retail Institute GmbH, Köln, Handel aktuell 2009/2010.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
2233
Hieraus ist zu schlussfolgern, dass dem Mittelzentrum im Planungsfall in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel 7,7 % an nahversorgungsrelevanter Kaufkraft mehr zufließen würde als
heute. In den Sortimenten Gesundheits- und Körperpflege würden rechnerisch 4,7 % mehr Kaufkraft zufließen.
Durch die Ansiedlung des Edeka-Marktes kommt es in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel zu einer vollständigen Kaufkraftbindung des Angebotes für die zugehörige Bevölkerung
im Einzugsbereich. Der Bedarf an Versorgung der Bevölkerung innerhalb der Stadt Saarlouis kann
mit dem geplanten Angebot vollständig in der Stadt auch abgedeckt werden.
Rechnerische sehr geringe 0,2% der Kaufkraft werden nach der Ansiedlung aus benachbarten
Versorgungsbereichen abgeschöpft.
In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege entsteht durch die optimale Versorgung für
die Bevölkerung im Einzugsbereich rechnerisch ein sehr geringer Kaufkraftzufluss aus benachbarten Kommunen von 4,2 %.
Im Verflechtungsbereich der Kreisstadt Saarlouis ist ein für den Edeka-Markt somit ausreichendes
Kaufkraftpotenzial vorhanden. Wie der Abbildung 8 zu entnehmen ist, liegt der fußläufige Einzugsbereich des Edeka-Marktes innerhalb der Gemarkungsgrenzen der Kreisstadt Saarlouis.
Trotz der sehr geringen Kaufkraftabschöpfung aus benachbarten Kommunen ist nicht davon auszugehen, dass der tatsächliche Einzugsbereich des Edeka-Marktes den Verflechtungsbereich der
Kreisstadt Saarlouis wesentlich überschreitet. Zumal mit dem Rewe-Markt (ehemaliger AccordMarkt) ein vergleichbares Angebot in der Gemeinde Wallerfangen besteht.
Dem Kongruenzgebot wird somit Rechnung getragen.
6.1.4
BEEINTRÄCHTIGUNGSVERBOT
Hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbots sind die Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Standortgemeinde sowie die benachbarten Zentralen Orte näher zu betrachten. Aufgrund seiner unmittelbaren räumlichen Nähe zum Vorhaben ist hier insbesondere das Grundzentrum Wallerfangen von Bedeutung. Entscheidend ist hierbei, inwieweit die Ansiedlung des EdekaMarktes die Versorgungsfunktionen der umliegenden Kommunen in wesentlicher Art und Weise
beeinträchtigen kann.
Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt
Bezüglich der Auswirkungen auf die Standortgemeinde ist darauf hinzuweisen, dass sich der geplante Edeka-Markt an einem städtebaulich integrierten Standort befinden wird und insofern nicht
geeignet erscheint, die Funktionsfähigkeit des zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches der
Kreisstadt Saarlouis zu beeinträchtigen.
Die Begründung zum LEP Siedlung führt hierzu folgendes aus:
„Wird eine großflächige Einzelhandelseinrichtung an einem städtebaulich integrierten Standort
errichtet oder erweitert…, ist in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des innerörtlichen Versorgungskerns der Standortgemeinde zu erwarten. Vielmehr trägt dies zu einer Stabilisierung bzw. Aufwertung der jeweiligen Innenstadt-, Stadtteil- und Ortskernfunktionen bei.“
Auswirkungen auf den örtlichen Einzelhandel
Infolge der Ansiedlung des EDEKA-Marktes wird es nicht zu einer wesentlichen Veränderung des
jetzigen Verbraucherverhaltens in der Gesamtstadt kommen. Eine große Umlenkung von Kundenströmen steht nicht zu befürchten.
Eine Verschärfung der Wettbewerbssituation für den vorhandenen Einzelhandel in der Stadt Saarlouis ist generell nicht zu befürchten. Mit einem erhöhten Wettbewerbsdruck ist aber für die in direkter Nachbarschaft sich befindlichen Lebensmittelbetriebe (Edeka in der Soutyhofstraße sowie
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
2244
Bäckerei „Der Brotladen“ in der Metzer Straße) zu rechnen. Allerdings sind diese Standorte nicht
systemrelevant entsprechend des LEP Siedlung (befinden sich nicht in zentralem Versorgungsbereich). Diesen Betrieben steht es frei, Angebotsnischen zur eigenen Wettbewerbsfähigkeit zu suchen. So besteht z.B. die Möglichkeit, dass der Brotladen auch von der Kundenfrequenz durch die
Ansiedlung des Lebensmittelmarktes profitiert oder sich der Brotladen auf spezielle Angebote bezieht, die sich auch außerhalb der Öffnungszeiten des Marktes beziehen können.
Auswirkungen auf die benachbarten zentralen Orte
Ebenso wird es nicht zu einer wesentlichen Veränderung des jetzigen Verbraucherverhaltens in
den benachbarten zentralen Orten, insbesondere Wallerfangen, kommen.
Die einschlägige Rechtsprechung geht davon aus, dass unzumutbare Beeinträchtigungen vorhandener Einzelhandelsstrukturen frühestens dann vorliegen, wenn durch ein neues Vorhaben mindestens 10% der Kaufkraft der benachbarten Gemeinde abgeschöpft werden (so z.B. OVG Koblenz, BauR 1999, 367). Erst ab dieser Größenordnung fängt überhaupt erst die Abwägungserheblichkeit der Belange der Nachbargemeinde an (vgl. Vietmeier in BauR 3/2005, 485). Hieraus folgt,
dass der geplante Edeka-Markt aufgrund der Abschöpfungsquote von lediglich 0,2 % in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sowie 4,2 % in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege mit dem zentralörtlichen Versorgungsgefüge im Einklang steht. Gleichzeitig bedeutet
dies, dass das Vorhaben dem Beeinträchtigungsverbot Rechnung trägt.
Somit kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Funktion der benachbarten zentralen Orten durch die geplante Ansiedlung wesentlich beeinträchtigt wird.
6.1.5
SONSTIGE ZIELE UND ERFORDERNISSE DER RAUMORDNUNG
Bei der geplanten Ansiedlung des Edeka-Marktes handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit innenstadtrelevantem Sortiment. Der Standort entspricht eindeutig dem Zentralitätsgebot, da Saarlouis als Mittelzentrum gemäß LEP Siedlung für die Ansiedlung großflächiger
Einzelhandelsbetriebe in Frage kommt.
Geschoss- und Verkaufsflächen mehrerer Einzelhandelseinheiten, die im räumlich-funktionalen
Verbund zueinander stehen sind zusammenzuzählen. Hauptvorhaben zur Ansiedlung ist der Lebensmittelvollsortimenter. In diesen integriert ist ein Backshop geplant. Die Geschoss- und Verkaufsfläche des Backshops ist bereits in den Angaben zu geplanter Verkaufs- und Geschossfläche des Vorhabens inkludiert und somit zugerechnet.
Der Standort ist darüber hinaus durch die nur wenige Meter entfernt liegende Bushaltestelle gut in
das ÖPNV-Netz eingebunden und somit auch für nicht Autofahrer gut erreichbar.
6.2
AUSWIRKUNGEN AUF DIE STÄDTEBAULICHE ENTWICKLUNG UND ORDNUNG
Die Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung betreffen außer den weiter
oben bereits behandelten Aspekten insbesondere die folgenden Punkte:
Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung,
Auswirkungen im Bereich des motorisierten Individualverkehrs,
mögliche Immissionsbelastungen und sonstige schädliche Umwelteinwirkungen,
Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sowie
Auswirkungen auf den Naturhaushalt.
Diese betreffen nicht die übergeordneten Ziele der Raumordnung sondern sind im Rahmen der
kommunalen Planungshoheit im Rahmen der Bauleitplanung zu beachten und werden daher im
Zuge der Erarbeitung des Bebauungsplans bzw. ggf. in Form spezieller Gutachten bearbeitet und
daher hier nicht näher behandelt.
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
2255
7
ERGEBNIS
Der geplante großflächige Edeka-Markt an der Metzer Straße wird für eine Sicherung der wohnortnahen Versorgung in den Stadtteilen Picard und Neuforweiler sowie für Teile der Innenstadt von
Saarlouis sorgen.
Mit der Realisierung des Vorhabens wird die Nachnutzung eines derzeit brachliegenden Grundstücks in Innenstadtlage ermöglicht, das einen räumlich-funktionalen Bezug zur Kernstadt von
Saarlouis aufzeigen kann.
Es ist davon auszugehen, dass infolge der Ansiedlung des Edeka-Marktes kein zusätzlicher bedeutender Anziehungspunkt für Kunden aus anderen Zentren entsteht. Vor dem Hintergrund der
Berechnungen zur Kaufkraftbindungsquote vor und nach der geplanten Einzelhandelsansiedlung
und auch aufgrund der Tatsache, dass in den umliegenden Zentren vergleichbare Anbieter vorhanden sind, ist davon auszugehen, dass die Funktion der benachbarten zentralen Orte und ihrer
Versorgungsbereiche durch die geplante Einzelhandelsansiedlung nicht wesentlich beeinträchtigt
wird.
Gegen die Ansiedlung des Vollsortimenters sprechen weder städtebauliche noch raumordnerische
Gründe, sie dient insbesondere der Sicherung der Versorgung von Einwohnern in diesem Teil der
Stadt und entspricht den Vorgaben der Landesplanung, indem eine wichtige Versorgungsnutzung
in der Innenstadt Potenzialflächen nutzt und die wohnortnahe Versorgung absichert.
Bitburg, den 13. Mai 2011
Dipl.-Ing. Klaus Zimmermann
Dipl.-Ing. Heike Thewes
(Stadtplaner AK RLP)
Standortgutachten zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes in der Metzer Straße in Saarlouis
Gutachten vom 13. Mai 2011
2266