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Makler (Grundstücke, Immobilien) - IHK Hannover
Makler (Grundstücke, Immobilien) Ein Merkblatt der Industrie- und Handelskammer Hannover I. Terminologie Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder – als so genannter Nachweismakler - die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34 c Abs. 1 Nr. 1 GewO). Immobilienmakler sind keine Handelsmakler im Sinne des Handelsgesetzbuches (§ 93 HGB). In der Wirtschaftszweigsystematik (NACE 2008) des Statistischen Bundesamtes werden die Immobilienmakler im Bereich des Grundstücks- und Wohnungswesens unter den Wirtschaftszweignummern 683 Vermittlung und Verwaltung v. Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte 6831 Vermittlung v. Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen f. Dritte 68311 Vermittlung v. Wohngrundstücken, Wohngebäuden und Wohnungen f. Dritte 683110 Wohnraumvermittlung 683111 Vermittlung von Ferienhäusern, -wohnungen 68312 Vermittlung von Gewerbegrundstücken und Nichtwohngebäuden f. Dritte geführt. II. Gewerberechtliche Voraussetzungen Für die Ausübung eines Gewerbes gilt in der Regel der Grundsatz der Gewerbefreiheit. Die selbständige Tätigkeit eines Immobilienmaklers stellt aber ein erlaubnispflichtiges Gewerbe dar. Sie setzt zunächst die Beantragung einer Erlaubnis nach 34 c Gewerbeordnung (GewO) bei der für den vorgesehenen Betriebssitz zuständigen Stadt bzw. dem zuständigen Landkreis voraus und ist nach der Erlaubniserteilung nach § 14 Gewerbeordnung (GewO) bei der für den Betriebssitz zuständigen Kommune gewerberechtlich anzumelden. Antragsteller können nur natürliche (z. B. ein(e) nicht im Handelsregister eingetragene(r) Einzelunternehmer/in oder ein(e) eingetragene(r) Kaufmann/Kauffrau) oder juristische Personen (z. B. GmbH oder AG) sein. Üben mehrere natürliche Personen die Tätigkeit gemeinsam aus, so ist von jeder dieser Personen (bei juristischen Personen von Vorstand bzw. Geschäftsführung) eine entsprechende Erlaubnis einzuholen. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (BGB-Gesellschaft, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) benötigt also jeder zur Geschäftsführung berechtigte Gesellschafter eine Erlaubnis. Dies gilt auch für Kommanditisten einer KG, so sie zur Geschäftsführung befugt sind. Für die Erteilung der Erlaubnis müssen die persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachgewiesen werden. Folgende Unterlagen sind zu beantragen bzw. bei der Erlaubnisstelle einzureichen: ein Auszug aus dem Bundeszentralregister (polizeiliches Führungszeugnis) zur Vorlage bei einer Behörde (bei der für den Wohnsitz zuständigen Einwohnermeldestelle/Bürgeramt) ein Auszug aus dem Gewerbezentralregister zur Vorlage bei einer Behörde (ebenfalls bei dem für den Wohnsitz zuständigen Einwohnermeldestelle/Bürgeramt; bei bereits tätigen Gewerbetreibenden ist der Antrag bei der Gewerbemeldestelle zu stellen) Seite 1 von 14 Bescheinigung, dass keine Eintragung im Schuldnerverzeichnis vorliegt (beim Amtsgericht, in dessen Bezirk der Antragsteller in den letzten drei Jahren einen Wohnsitz oder eine gewerbliche Niederlassung hatte) Bescheinigung, dass kein Insolvenzverfahren vorliegt bzw. anhängig ist (beim Insolvenzgericht) Steuerliche Bescheinigung (beim Finanzamt). Ergänzend sind der Gesellschaftsvertrag (nur bei juristischen Personen) und der Handelsregisteroder Genossenschaftsregisterauszug (nur bei dort eingetragenen juristischen Personen) einzureichen. Die Erteilung der Erlaubnis ist gebührenpflichtig. Auskunft über die Höhe der Gebühr erteilt die Erlaubnisbehörde. Die Erlaubnis ist personenbezogen und nicht übertragbar. Sie kann insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder für die Auftraggeber mit Auflagen versehen oder inhaltlich eingeschränkt werden. Im Erlaubnisverfahren bei der Erweiterung eines bestehenden Gewerbes oder bei der Beteiligung von in den letzten fünf Jahren bereits als Inhaber eines Einzelunternehmens, als Geschäftsführer einer GmbH oder als persönlich haftender Gesellschafter einer OHG oder KG tätigen Personen an einem neuen Unternehmen wird die Industrie- und Handelskammer von Fall zu Fall im Erlaubnisverfahren beteiligt. Die gewerbliche Tätigkeit darf erst dann ausgeübt werden, wenn die Erlaubnis erteilt ist. Eine Zuwiderhandlung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann entsprechend geahndet werden. Ein Versagensgrund für die Erlaubnis ist gegeben bei persönlicher Unzuverlässigkeit (Antragsteller in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkursbzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt) oder ungeordneten Vermögensverhältnissen (Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen, Eintragungen über Haftanordnungen bzw. eidesstattliche Versicherungen in den Schuldnerverzeichnissen der Amtsgerichte) des Antragstellers. Liegt kein Versagensgrund nach § 34 c Abs. 2 GewO vor, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Erlaubnis. Die Erlaubnis kann unter den Voraussetzungen der §§ 48 und 49 Verwaltungsverfahrensgesetz zurückgenommen oder widerrufen werden. Die Erlaubnis erlischt mit Betriebsaufgabe (Gewerbeabmeldung und Verzichtserklärung), Tod des Inhabers oder Wegfall der juristischen Person. Fachliche Zugangsvoraussetzungen in Form einer bestimmten Berufsausbildung oder einer fachlichen Qualifikation oder entsprechender Berufserfahrungen werden für die Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit als Immobilienmakler nicht verlangt. Sie sind aber für eine erfolgreiche Tätigkeit letztlich unabdingbar. Besonderheiten der Berufsausübung ergeben sich aber aus der Makler- und Bauträgerverordnung und - falls Wohnraum vermittelt wird - aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz. III. Pflichten des Maklers nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Von den Pflichten der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) werden grundsätzlich alle Gewerbetreibenden erfasst, die eine Erlaubnis nach § 34 c GewO erhalten haben. Ausnahmen: Seite 2 von 14 Versicherungs- und Bausparkassenvertreter, die im Rahmen ihrer Tätigkeit den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder eine entsprechende Gelegenheit nachweisen können. Diejenigen Gewerbetreibenden, die den Abschluss von Verträgen über die Nutzung der von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume vermitteln oder die entsprechende Gelegenheit nachweisen (i. e. Hausverwalter). Die Pflichten umfassen folgende Punkte: § 2: Sofern der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrags Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder zu deren Verwendung ermächtigt wird, hat er in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen. § 4: Die Vermögenswerte des Auftraggebers dürfen nur zu bestimmten Zwecken verwendet werden. § 6: Die Verwaltung von Vermögenswerten, die zwecks Ausführung des Auftrags bereit gestellt worden sind, muss getrennt vom eigenen Vermögen sowie vom Vermögen der sonstigen Auftraggeber auf einem Sonderkonto erfolgen. § 8: Nach Beendigung des Auftrags muss der Gewerbetreibende dem Auftraggeber über die Verwendung der erhaltenen oder verwendeten Vermögenswerte Rechnung legen. Hierauf kann der Auftraggeber nach Beendigung des Auftrags schriftlich verzichten. Die Verpflichtung entfällt außerdem dann, wenn der Gewerbetreibende mit den Vermögenswerten eine Leistung zu einem Festpreis zu erbringen hat. § 9: Der Gewerbetreibende hat der zuständigen Behörde die jeweils mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen unverzüglich anzuzeigen und geforderte personenbezogene Angaben zu machen. § 10: Der Gewerbetreibende hat in deutscher Sprache ab Annahme des Auftrages unverzüglich Aufzeichnungen (Daten des Auftraggebers, Eigenschaften des Objekts, Preisvorstellungen, Provisionshöhe, Vertragsdauer etc.) zu machen sowie Unterlagen und Belege übersichtlich zu sammeln. Wichtig ist dabei, dass stets der Auftraggeber genannt ist und dass Angaben zu den Konditionen des Auftrags, zu den erhaltenen bzw. verwendeten Vermögenswerten, zu Sicherheiten bzw. Versicherungen und zu den Bürgen und der Versicherung sowie zur Vertragsdauer erfolgen. § 11: Dem Auftraggeber sind jeweils notwendige Informationen bzgl. des Auftrages schriftlich und in deutscher Sprache zu übermitteln. § 14: Die in § 10 genannten Schriftstücke sind 5 Jahre in den Geschäftsräumen aufzubewahren – bei Sicherstellung der Übereinstimmung mit den Originalen auch in verkleinerter Wiedergabe. § 16: Die Einhaltung der genannten Pflichten muss der Gewerbetreibende auf seine Kosten für jedes Kalenderjahr von einem geeigneten Prüfer (dies sind Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften und bestimmte Prüfungsverbände) bestätigen lassen und den Prüfbericht der zuständigen Behörde bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres vorlegen. Dies wird allerdings nur dann gefordert, wenn der Gewerbetreibende erlaubnispflichtige Tätigkeiten nach Nr. 2 (Anlagevermittler) oder Nr. 4 (als Bauträger nach Nr. 4a und/oder als Baubetreuer nach Nr. 4b GewO) ausübt. Reine Immobilienmakler sind von dieser Anforderung nicht betroffen. Allerdings kann die Behörde aus besonderem Anlass auch bei diesen Erlaubnisinhabern eine außerordentliche Prüfung anordnen. Der Prüfer wird von der zuständigen Behörde bestimmt. In einem solchen Fall besteht nach § 16 Abs. 3 MaBV die Möglichkeit, andere als die vorgenannten Personen mit der Prüfung zu beauftragen. Diese Personen müssen aber öffentlich bestellt oder zugelassen und aufgrund der Vorbildung und Erfahrung in der Lage sein, eine ordnungsgemäße Prüfung durchzuführen. Hierbei Seite 3 von 14 kann es sich z. B. um Angehörige der steuerberatenden Berufe oder Rechtsanwälte oder deren Zusammenschlüsse handeln. § 17: Der Gewerbetreibende hat dem Prüfer zu allen erforderlichen Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen Zugang zu gewähren. § 29 GewO: Bei behördlichen Überprüfungen müssen schriftliche und mündliche Auskünfte erteilt werden. IV. Vermittlung von Wohnraum Im Rahmen der Vermittlung von Wohnraum sind von dem Makler gesondert die Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes zu berücksichtigen. Hinweis: Unter den Begriff „Wohnraum“ fallen danach auch Geschäftsräume, die im räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang stehend mit Wohnräumen zusammen vermietet werden. Nicht dazu zählen hingegen Wohnräume im Fremdenverkehr (§ 1 WoVermG). Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes darf der Makler nur dann anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten hat. Der Wohnungsvermittler darf nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler öffentlich Wohnräume anbieten oder suchen. Bei Angeboten hat er den Mietpreis anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders bezahlt werden müssen (§ 6 WoVermG). Gewerblich tätige Wohnungsvermittler dürfen von Wohnungssuchenden ein in der Höhe auf maximal zwei Monatsmieten zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer beschränktes Entgelt verlangen. Gesondert abzurechnende Nebenkosten werden bei der Berechnung der Monatsmiete nicht berücksichtigt (§ 3 WoVermG). Der Anspruch auf Entgelt steht dem Makler nur zu, wenn ein Mietvertrag infolge seiner Vermittlung oder seines Nachweises zustande gekommen ist (§ 2 WoVermG). Es kann allerdings vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die zur Erfüllung des Auftrages nachweislich entstandenen Auslagen zu erstatten sind (§ 3 WoVermG). Ein Anspruch auf Entgelt steht dem Makler nicht zu, wenn durch den Mietvertrag lediglich ein bestehendes Mietverhältnis fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, wenn der Vermittler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter des Wohnraums ist oder andere rechtliche oder wirtschaftliche Beziehungen des Vermittlers bestehen (§ 2 WoVermG). Hinweis: Aktuell wird über ein Gesetz zur Einführung des Bestellerprinzips bei Maklerleistungen beraten. V. Maklerauftrag und Maklerprovision Beim Maklerauftrag wird unterschieden zwischen folgenden Formen: Einfacher Maklerauftrag: Nach den gesetzlichen Regelungen (§§ 652 ff. BGB) ist der Makler nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Es können mehrere Makler beauftragt werden. Der Auftraggeber entscheidet frei. Alleinauftrag: Der Auftraggeber verzichtet auf die Beauftragung eines weiteren Maklers. Dafür verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden. Qualifizierter Alleinauftrag: Es handelt sich um eine individuelle Vereinbarung, in der z. B. festgelegt werden kann, dass der Auftraggeber selbst gefundene Kaufinteressenten an den Makler verweisen muss. Voraussetzung für die Zahlung der Maklerprovision ist der Vertragsabschluss. Die Provision, deren grundsätzliche Entstehung im § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Mit Ausnahme der Vermittlung von Wohnraum (hier greifen die Begrenzungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (Wohnungsvermittlungsgesetzes)) gibt es keine gesetzliche Vorschrift zur Regulierung der Höhe der Provision. Vermittelt der Makler Wohnraum, so ist sein Entgelt an die Begrenzung des § 3 (2) des Wohnungsvermittlungsgesetzes geknüpft: Danach darf das Entgelt nicht zwei Monatsmieten zzgl. der gesetzlichen Seite 4 von 14 Umsatzsteuer übersteigen. Eine weitere durch Rechtsprechung normierte Einschränkung ergibt sich aus dem Tatbestand des Wuchers. Neben der Provision können grundsätzlich Aufwandsentschädigungen (u. a. Inserate, Besichtigungen) erhoben werden. Diese sollten in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgenommen werden. Mit dem Einzelausweis der Kosten kann dem Kunden die Angemessenheit der Kosten nachgewiesen werden. VI. Versicherungen Immobilienmakler haften aufgrund von Exposéangaben und allgemeiner Beratung. Insofern kann die Tätigkeit eines Immobilienmaklers Risiken beinhalten, die von einem Unternehmen allein nicht mehr getragen werden können. Immobilienmakler sind daher gut beraten, wenn sie sich gegenüber möglichen Haftungsrisiken durch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (Betriebshaftpflichtversicherung) absichern. Diese sollte bei Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit vorliegen. Zusätzlich können Sachversicherungen zur Abdeckung von Risiken aus dem Verlust von Büroausstattung und Computerdaten erwogen werden. Neben dem Abschluss einer gesetzlichen Unfallversicherung bei der zuständigen Berufsgenossenschaft der Banken, Versicherungen, Verwaltungen, Freien Berufe und besonderer Unternehmen (Verwaltungs-Berufsgenossenschaft) - freiwillig für den Unternehmer, verpflichtend für Mitarbeiter - sind für den Unternehmer auch die Sozialversicherungen (verpflichtend: Kranken- und Pflegeversicherung (Krankenversicherung: wählbar, ob gesetzlich oder privat versichert); freiwillig: Arbeitslosenversicherung; Alters-/Risikovorsorge: wählbar, ob gesetzliche Rentenversicherung, Versorgungswerk und/oder private Versicherung) zu bedenken. Für die Anmeldung von Mitarbeitern zur Krankenkasse benötigt das Unternehmen eine Betriebsnummer, die es von der zuständigen Stelle der Bundesagentur für Arbeit erhält. Eine mögliche ergänzende Vermittlung von Versicherungen im Zusammenhang mit der Vermittlung von Immobilien kann ggf. eine Erlaubnis und/oder einen Eintrag in das zentrale Versicherungsvermittlerregister erforderlich machen. Wird eine Registrierung erforderlich, so ist das Impressum der eigenen Internetseiten um Angaben zur Registrierung zu ergänzen. Nähere Auskünfte erteilt die IHK. VII. Geschäftsraummietvertrag Das Mietrecht für Grundstücke sowie Räume, die keine Wohnräume sind, ist im § 578 BGB und den dort bezogenen §§ 550, 552 Abs. 1, 555a Abs. 1 bis 3, 555b, 555c Abs. 1 bis 4, 555d Abs. 1 bis 6, 555e Abs. 1 und 2, 555f, 556c Abs. 1 und 2, 556c Abs. 3 (mit entsprechender Rechtsverordnung), 562 bis 562 d, 566 bis 567 b, 569 Abs. 1 und 2 sowie 570 geregelt. Weitere Regelungen sind dem Titel 5 Mietvertrag, Pachtvertrag (§§ 535-597 BGB) zu entnehmen. Einige wichtige Kernpunkte des Gewerberaummietrechts im kompakten Überblick: Schriftformerfordernis: Gem. § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für eine längere Laufzeit als 1 Jahr abgeschlossen wird, der Schriftform. Gem. §126 II 1 BGB muss die Unterschrift sämtlicher Vertragsparteien auf derselben Urkunde geleistet werden. Die körperliche Verbindung einer aus mehreren Seiten bestehenden Urkunde ist erforderlich, wie auch der ausdrückliche Bezug auf Anlagen, die Vertragsbestandteil werden sollen. Formularverträge: Hier gilt es darauf zu achten, dass alle ausfüllungsbedürftigen Lücken ausgefüllt werden. Laufzeit: Bei fest vereinbarter Laufzeit ist der Vertrag – außer aus wichtigem Grund – nicht vor Fristablauf kündbar. Kündigungsfrist: Ein Gewerbemietvertrag ist regulär gem. § 580 a III BGB bis zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündbar. Abweichende Vereinbarungen sind möglich und zulässig. Nebenkosten: Es ist ausdrücklich zu vereinbaren, ob die Nebenkosten in der Miete enthalten sind oder zusätzlich zu entrichten sind und ob es sich um eine Pauschale oder eine Vorauszahlung Seite 5 von 14 handeln soll. Wird eine Vorauszahlung vereinbart, sind alle Kosten, welche der Mieter zu tragen hat, konkret zu bezeichnen (wie Müll, Grundsteuer etc.). Bei Gewerbe-Mietverträgen ist der Hinweis auf die Betriebskosten-VO ausreichend. Kaution: Die Begrenzung auf maximal 3 Monatsmieten gem. § 551I BGB gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbe-Mietverträgen können grundsätzlich Sicherheiten in beliebiger Höhe verlangt werden. Eine Begrenzung ergibt sich allenfalls durch den Tatbestand des Wuchers. Im gewerblichen Bereich muss die Verzinslichkeit ausdrücklich vereinbart werden. Eine vom Vermögen des Vermieters gesonderte Anlage ist zwingend vorgeschrieben. Möglich ist auch die Forderung einer Bankbürgschaft. Schönheitsreparaturen: Nach dem grundsätzlichen Leitbild des Gesetzes liegt die Renovierungsverpflichtung beim Vermieter. Soll die Renovierung aber durch den Mieter durchgeführt werden, so muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Starre Fristen sind auch im Gewerbemietrecht unwirksam. Es können auch kürzere Fristen vereinbart werden, wenn sie der unterschiedlich starken Nutzung Rechnung tragen sollen und an entsprechender Erfahrung orientiert sind. Umbauten: Umbauten sollten im Regelfall nur mit Einverständnis des Vermieters ausgeführt werden, insbesondere dann, wenn sie zu Eingriffen in die Gebäudesubstanz führen. Ist das Einverständnis erteilt, besteht allerdings am Ende des Pachtverhältnisses keine Ersatzpflicht seitens des Vermieters. Kommt aber dem Vermieter durch den Umbau eine Werterhöhung zugute, muss er diese ausgleichen. Umsatzsteuer: Diese sollte zur Miete gesondert ausgewiesen werden, auch nochmals bei den Nebenkosten (beste Formulierung: die jeweils gesetzlich gültige Umsatzsteuer) (Quelle: RAin Antje Weigel-Witzler, RAe Borsum & Coll., Hannover) VIII. Umsatzbesteuerung von Immobilien Umsatzsteuerliche Fragestellungen wirken sich in allen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie (Erwerb bzw. Bau, Besitzzeit, Veräußerung) auf ihre Rendite aus. Die Entscheidung über einen umsatzsteuerpflichtigen oder umsatzsteuerbefreiten Erwerb einer Immobilie wird vor allem gesteuert durch die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes durch den Erwerber. Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung macht dann Sinn, wenn das Objekt zumindest überwiegend umsatzsteuerpflichtig vermietet werden soll. In diesem Fall kann sich der Käufer die Vorsteuer aus allen Eingangsrechnungen im Zusammenhang mit der Immobilie vom Finanzamt erstatten lassen. Eine nur teilweise umsatzsteuerpflichtige Vermietung lässt den Vorsteuerabzug für den umsatzsteuerbefreiten Anteil entfallen. Bei der Option zur Umsatzsteuerpflicht übernimmt der Erwerber der Immobilie die Anmeldung und Abführung der Umsatzsteuer an das Finanzamt (Umkehr der Steuerschuldnerschaft gem. § 13 b UStG). Ein Erwerb im Rahmen einer „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ ist nicht steuerbar. Allerdings tritt der Käufer ein für alle umsatzsteuerlichen Rechte und Pflichten des Vorbesitzers (insbesondere evtl. Überwachungs- und Korrekturzeiträume bei Veränderungen der Verhältnisse zwischen steuerfreier und steuerpflichtiger Vermietung nach § 15 a UStG). (Quelle: Alexander Sichart, Ebner Stolz Mönning Bachem, Hannover, „Umsatzbesteuerung von Immobilien“ in: REGJO Hannover, Ausgabe 8, II/2011, S. 30-31) IX. Energieausweise Die EU-Gebäuderichtlinie schreibt seit Januar 2006 Gebäudeenergieausweise für Immobilien vor. Die Umsetzung in Deutschland erfolgt durch das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und die Energieeinsparverordnung (EnEV). Der Energieausweis für Gebäude unterteilt sich in den Verbrauchsausweis (auf Basis der gemessenen Energieverbräuche) und den Bedarfsausweis Seite 6 von 14 (berechneter Energiebedarf). Für Wohngebäude mit Bauantrag ab 1.11.1977 oder mehr als 4 Wohnungen besteht Wahlfreiheit, für alle anderen kann nur noch der Bedarfsausweis ausgestellt werden. Ausnahme: Das Gebäude erfüllt (z.B. durch Modernisierung) die Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977. Beim Verbrauchsausweis muss der Verbrauchszeitraum nicht jahresgenau, sondern mindestens ein zusammenhängender Verbrauchszeitraum von 36 Monaten oder mehr angegeben werden. Die jüngste vorliegende Abrechnungsperiode muss jedoch enthalten sein. Die Pflicht zum Energieausweis kommt insbesondere beim Neubau und bei Vermietung oder Verkauf eines Objektes zum Tragen, da einem potenziellen Käufer oder Mieter auf Verlangen unverzüglich ein Energieausweis vorzuzeigen ist. Mit der Novellierung der ENEV bestehen seit Mai 2014 weitere Pflichten für Vermieter und Verkäufer von Immobilien. Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sind nun folgende Angaben zwingend vorgeschrieben: 1. Art des Energieausweises: Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis, 2. Tatsächlicher Energiebedarf oder Energieverbrauch, 3. Wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes, 4. Bei Wohngebäuden: Baujahr und Energieeffizienzklasse, 5. Bei Nichtwohngebäuden ist als Pflichtangabe der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen. Laut EnEV 2014 benötigen Baudenkmäler keinen Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung. Auch für Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m² liegt keine Ausweispflicht vor. Ebenso wenig für Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt bzw. beheizt oder gekühlt werden, wie etwa Ferienhäuser. Ausgenommen von der Energieausweispflicht sind zudem Gebäude wie Stallungen und Gewächshäuser oder solche mit einer anderen speziellen Nutzung. Neu: Aushangpflicht für bestimmte Gebäude. Nach EnEV 2014 müssen behördlich genutzte Gebäude mit einem starkem Publikumsverkehr und einer Nutzfläche von mehr als 500 m² (bislang ab 1.000 m²) einen Energieausweis aushängen. Ab Juli 2015 gilt das schon für Gebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche. Sofern bereits ein Energieausweis vorhanden ist, besteht die Aushangpflicht darüber hinaus auch für nichtbehördliche Gebäude mit starkem Publikumsverkehr wie Banken, Hotels, Restaurants sowie größere Geschäfte. Weitere Informationen zum Energieausweis erhalten Sie im IHK-Merkblatt "Die novellierte Energieeinsparverordnung 2014 – die neuen Anforderungen im Überblick". Energieeinsparverordnung 2007 (Novelle 2014) (http://www.enev-online.de/index.htm) IHK-Merkblatt „Der neue Gebäudeenergieausweis für den Bestand“ (http://www.hannover.ihk.de/ihk-themen/energie/infos-downloads/merkblaetter.html) IHK-Merkblatt "Die novellierte Energieeinsparverordnung 2014 – die neuen Anforderungen im Überblick" (http://www.hannover.ihk.de/ihk-themen/energie/infos-downloads/merkblaetter.html) Merkblatt der IHK Hochrhein-Bodensee zu den Pflichtangabe in Immobilienanzeigen (http://www.konstanz.ihk.de/linkableblob/knihk24/innovation/downloads/2886114/.3./data/EnEV _2014_IHK_Merkblatt_Immobilienanzeigen_und_Energieausweis-data.pdf) X. Ausbildung Immobilienwirtschaft Neben einzelnen gebäudebezogenen Handwerks-Ausbildungsberufen gibt es mit dem Immobilienkaufmann/-kauffrau einen einzigen gewerblichen Ausbildungsberuf für die ImmobilienSeite 7 von 14 wirtschaft im Allgemeinen. Für den Bürobereich gibt es daneben den neuen Ausbildungsberuf Kaufmann/Kauffrau für Büromanagement. Für das Arbeitsfeld Facility Management gibt es hingegen kein spezifisches Berufsbild und Ausbildungsangebot. Informationen zu immobilienbezogenen Ausbildungsberufen wie z. B. dem Immobilienkaufmann/-kauffrau finden Sie auf den Internetseiten des Bundesinstituts für Berufsbildung. Ansprechpartner für den Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-kauffrau bei der IHK ist Herr Frank Ansorge (Tel.: (0511) 3107-370, E-Mail: [email protected]). XI. Linkliste: XI.1 Rechtlicher Rahmen § 14 Gewerbeordnung (GewO) (http://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__14.html) § 34 c Gewerbeordnung (GewO) (http://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html) Maklerrecht (Maklerlohn) §§ 652-655 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/) Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) (http://www.gesetze-iminternet.de/gewo_34cdv/index.html) Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) (http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) (http://www.gesetze-iminternet.de/immowertv/BJNR063900010.html) Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) (http://www.gesetze-iminternet.de/wovermrg/index.html) Regelungen zum Gewerbemietrecht § 578 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/) Mietrechtsänderungsgesetz 2013 (http://www.jm.nrw.de/Gerichte_Behoerden/ordentliche_gerichte/Zivilgericht/Einzelverfahr en/miete_und_nachbarrecht/Mietrechtsaenderung/index.php) Regelungen über die Miethöhe (bis 2001 „Miethöhegesetz“) in den §§ 557-561 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/) Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs (http://www.gesetze-im-internet.de/mietrverbg/BJNR017459971.html) Wohnflächenverordnung (WoFlV) (http://www.gesetze-iminternet.de/woflv/BJNR234610003.html) Wohnraumförderungsgesetz (http://bundesrecht.juris.de/wofg/) Gesetz zur verstärkten Eigentumsbildung und zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbauänderungsgesetz) (http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/wobau_ndg_1965/gesamt.pdf) Zweites Wohnungsbaugesetz (https://www.jurion.de/Gesetze/II_WoBauG) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) (http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/BJNR017190957.html) Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) (http://www.gesetze-iminternet.de/zwvwv/index.html) Preisangabenverordnung (PAngV) (http://www.gesetze-im-internet.de/pangv/) Umsatzsteuergesetz (http://www.gesetze-iminternet.de/ustg_1980/BJNR119530979.html) Regelungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen – insbes. §§ 305-310 BGB (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/) Erneuerbare-Energien-Gesetz – EEG 2014 (www.gesetze-iminternet.de/bundesrecht/eeg_2014/gesamt.pdf) Seite 8 von 14 Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-EnergienWärmegesetz - EEWärmeG) (http://www.gesetze-im-internet.de/eew_rmeg/) Energieeinsparungsgesetz (EnEG) (http://www.gesetze-im-internet.de/eneg/) Energieeinsparverordnung 2014, nichtamtliche Lesefassung des BMWi (http://www.bmwi.de/BMWi/Redaktion/PDF/E/enev-nichtamtliche-lesefassung-zurzweiten-verordnung-zur-aenderungderenergieeinsparverordnung,property=pdf,bereich=bmwi2012,sprache=de,rwb=true.p df) Energieeinsparverordnung 2007 (Novelle 2014) (http://www.gesetze-im-internet.de/enev_2007/index.html) Weitere Informationen zur ENEV und zum Energieausweis für Gebäude (http://www.enev-online.de/) IHK-Merkblatt "Die novellierte Energieeinsparverordnung 2014" (http://www.hannover.ihk.de/ihk-themen/energie/infos-downloads/merkblaetter/ihkmerkblatt-die-novellierte-energieeinsparverordnung-2014.html) Betriebskostenverordnung (http://bundesrecht.juris.de/betrkv/index.html) Heizkostenverordnung (HeizkV) (http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/) Messzugangsverordnung (MessZV) (http://www.gesetze-iminternet.de/messzv/index.html) Baugesetzbuch (http://bundesrecht.juris.de/bbaug/) Baunutzungsverordnung (http://bundesrecht.juris.de/baunvo/) Niedersächsische Bauordnung (NBauO) (http://www.ndsvoris.de/jportal/?quelle=jlink&query=BauO+ND&psml=bsvorisprod.psml&max=true&ai z=true) Das Vorschriften-Informations-System (VIS) ermittelt online angabegemäß alle DINNormen, Richtlinien, Verordnungen und Bundes-/Landesgesetze, die für ein Bauwerk oder ein Bauteil zugrunde gelegt werden müssen (http://vis.rudolf-mueller.de) Landesgesetzliche Regelungen (s. Niedersächsisches Vorschrifteninformationssystem) (http://www.nds-voris.de/jportal/portal/page/bsvorisprod.psml) Rechtsprechung u. a. kostenpflichtig bei JURIS (http://www.juris.de/jportal/index.jsp) und Beck Online (http://beck-online.beck.de/default.aspx) XI.2 Messen Messeverzeichnis des AUMA EXPO REAL, München (http://www.exporeal.net) MIPIM Internationale Fachmesse der Immobilienwirtschaft in Cannes (http://www.mipim.com) XI.3 Medien AIZ – Das Immobilien Magazin (http://www.ivd.net/der-bundesverband/service/aiz-dasimmobilienmagazin.html) Immobilien Zeitung (http://www.immobilien-zeitung.de) Immobilien Manager (http://www.immobilienmanager.de) ImmoAnzeiger (http://www.immoanzeiger.de/) Gebäude-Management; Deutscher Fachverlag GmbH (http://www.dfv.de) Immobilien Wirtschaft und Recht (http://www.iwr-magazin.de) DWW Deutsche Wohnungswirtschaft (http://www.hausundgrundverlag.info/de/dww_informationen) Der Wohnungseigentümer (http://www.hausundgrundverlag.info/de/dwe_informationen) Seite 9 von 14 XI.4 FWW Die Private Immobilienwirtschaft (http://www.bfw-bund.de/publikationen/fww-dieprivate-immobilienwirtschaft.html) Haus + Markt (http://www.hausundmarkt.de) Der Immobilienverwalter (http://www.verlagsmarketing.de/verlags-marketingstuttgart/der-immobilien-verwalter.html) Immobilienwirtschaft (http://www.haufe.de/immobilien/iwr) Facility Management (http://www.facility-management.de) Der Facility Manager (http://www.facility-manager.de) INTEC Online, Zeitschrift für Energie und Gebäudemanagement (http://www.powerintec.de/intec/web/cms.nsf/html/intec.home.html?open) Der Immobilienbewerter (http://www.dia.de/de/336/Der+Immobilienbewerter.htm) Die Wohnungswirtschaft (http://www.haufe.de/immobilien/zeitschrift/wohnungswirtschaft/bookshelf_22_88972.ht ml) Der Verwalterbrief (http://www.haufe.de/immobilien/zeitschrift/verwalterbrief/bookshelf_22_88964.html) Wohnungspolitische Informationen (http://www.haufe.de/immobilien/zeitschrift/wohnungspolitischeinformation/bookshelf_22_88970.html) Newsletter: o ImmobilienVerwaltung (https://process.haufe.de/HSSI/Customer/Newsletter/newsletterStart?newsletterId =357) o ImmobilienWirtschaft (https://process.haufe.de/HSSI/Customer/Newsletter/newsletterStart?newsletterId =142) o Wohnungswirtschaft (https://process.haufe.de/HSSI/Customer/Newsletter/newsletterStart?newsletterId =383) Verbände/Organisationen Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. (http://www.ivd.net) Immobilienverband Deutschland IVD – Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e. V. (http://www.ivd-nord.de/) Verband Europäischer Makler (CEI) (http://www.web-cei.com) TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations: europäischer Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen) (http://www.tegova.de) Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. (Haus & Grund Deutschland) (http://www.haus-und-grund.net) Haus & Grund Niedersachsen (http://www.haus-und-grund-nds.de/) GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (http://www.gdw.de) BFW Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. (http://www.bfw-bund.de) BFW Landesverband Niedersachsen/Bremen e. V. (http://www.lfw-nieders-bremen.de/) BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (http://bviverwalter.de/hp48859/Startseite.htm) vdw Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V. (http://www.vdw-online.de) Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) (http://www.bmub.bund.de/) Seite 10 von 14 XI.5 XI.6 XI.7 XI.8 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (http://www.bbr.bund.de) Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. (http://www.deutscher-verband.org) BFB Bundesverband der Fach- und Betriebswirte in der Immobilienwirtschaft e. V. (http://www.bfb-immo.de) VPB Verband Privater Bauherren e. V. (http://www.vpb.de/) Internationaler Verband der Immobilienberufe FIABCI Deutsche Delegation e. V. (http://www.fiabci.de) Europäischer Immobilienrat (European Council of Real Estate Professions CEPI) (http://www.cepi.eu/index.php?hl=en) Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e. V. (http://www.dsa-ev.de) Baukultur Niedersachsen (http://www.baukultur-niedersachsen.de) gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (https://www.gif-ev.de/) Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht (http://www.forschungsverband.de) FAI Verein zur Förderung der Ausbildung in der Immobilienwirtschaft e. V. (http://www.fai-online.de) German Council of Shopping Centers e. V. 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V. (http://www.eia-akademie.de) IREBS Institut für Immobilienwirtschaft (Immobilienakademie) (http://www.irebsimmobilieninstitut.de/) EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (http://www.e-b-z.de/) Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden (http://www.sfa-immo.de) ADI Akademie der Immobilienwirtschaft GmbH (http://www.adi-stuttgart.de) Seite 13 von 14 XI.14 IHK-Immobilienseminare Immobilienseminare der IHK Hannover: (http://www.hannover.ihk.de/veranstaltungen/alletermine.html) o Basisseminar für Immobilieneinsteiger (10./11.2.2015) o Betriebskostenabrechnung - Die 2. Miete (26.3.2015) o Wertermittlung – Der „richtige“ Preis für Immobilien (5.5.2015) Hinweis Dieses Merkblatt soll – als Service Ihrer Industrie- und Handelskammer Hannover – nur erste Hinweise geben und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung auf die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden. Stand: November 2014 Autor Hans-Hermann Buhr Abteilung Handel und Dienstleistungen Tel. (0511) 3107-377 Fax (0511) 3107-435 [email protected] Industrie- und Handelskammer Hannover Schiffgraben 49 30175 Hannover www.hannover.ihk.de Seite 14 von 14
