Grundstücksschaffung

Unterschrift des Betreuers
Diplomarbeit
Grundstücksschaffung - Vergleich des
Österreichischen und Schwedischen Systems
Ausgeführt am Department für Geodäsie und Geoinformation,
Forschungsgruppe Geoinformation
der Technischen Universität Wien
unter der Anleitung von
Privatdoz. Dipl.-Ing. Dr. techn. Gerhard Navratil
und
Dr. Jesper M. Paasch
durch
Marlies Schallert
Matrikel-Nr. 0727416
Wien, am 24.03.2014
1
Kurzfassung
Die wichtigsten Institutionen in der Grundstücksschaffung sind das Grundbuch und der
Kataster. In Österreich wird das Grundbuch von den Bezirksgerichten und der Kataster von
den Vermessungsämtern geführt. In Schweden hingegen werden diese beiden Institutionen
seit 2008 von einer einzigen Behörde, der schwedischen Kataster, Kartographie und
Grundbuchsbehörde (Lantmäteriet), geführt.
Diese
Zusammenlegung
verändert
die
Komplexität
des
Verfahrens
der
Grundstücksschaffung. Durch einen Vergleich der Systeme in den beiden Ländern sollen
mögliche Verbesserungen durch eine solche Zusammenlegung ermittelt werden. Zudem soll
das Verfahren der Grundstücksschaffung im Allgemeinen auf Unterschiede im Verfahren, bei
der Verfahrensdauer und bei den Kosten für das Verfahren untersucht werden.
Anfangs wird ein Überblick über das Grundbuch und den Kataster, mit allen zuständigen
Behörden und der relevanten Gesetzgebung, in Österreich wie in Schweden gegeben.
Vertiefend wird dann auf das Verfahren der Grundstücksschaffung im Allgemeinen
eingegangen.
Für die detaillierte Analyse der beiden Systeme wird eine Fallstudie einer
Grundstücksschaffung erstellt. Dieses fiktive, jedoch realistische Praxisbeispiel gewährleistet
die gleichen Voraussetzungen in beiden Systemen. In Österreich gestaltet sich das Verfahren
aufgrund unterschiedlicher Gesetzte in jedem Bundesland anders. Durch das Fallbeispiel kann
auf regionale Unterschiede im Verfahren eingegangen werden.
Aus der Analyse der Fallstudie können folgende Schlüsse gezogen werden: Die
Zusammenlegung von Kataster und Grundbuch in der vorliegenden Form bringt noch keinen
Vorteil. Die zuständigen Behörden wurden zwar in einer übergeordneten Behörde
zusammengefasst, die Führung unterliegt aber weiterhin zwei unterschiedlichen Abteilungen
innerhalb dieser Behörde. Diese Abteilungen besitzen eine unterschiedliche Zahl an Sitzen
und unterschiedliche Personen sind mit deren Führung betraut.
Wird das gesamte Verfahren der Grundstücksschaffung betrachtet, weist keines der
Systeme einen Vorteil in Bezug auf die Komplexität auf. In einzelnen Teilschritten des
Verfahrens sind jedoch in beiden Systemen Vor- bzw. Nachteile zu erkennen. Ein zunächst
vermuteter Vorteil des schwedischen Systems aufgrund eines wesentlich geringeren
bürokratischen Aufwands kann nicht bestätigt werden. Die Verfahrensdauer ist für die
einzelnen Schritte des Verfahrens in beiden Systemen gleich. In Schweden muss jedoch eine
Einspruchsfrist von vier Wochen eingehalten werden. Dadurch ergibt sich eine längere
gesamte Verfahrensdauer im schwedischen System. In Bezug auf die Kosten bringt das
schwedische System einen eindeutigen Vorteil für die Grundeigentümer. Die Kosten für das
Verfahren der Grundstücksschaffung, als auch die Steuer für den Grunderwerb sind hier
wesentlich geringer als in Österreich.
2
Abstract
Real Property Formation - A comparison of the Austrian and Swedish system
The main institutions in Real Property Formation are the land register and the cadastre. In
Austria the land register is maintained by district courts and the cadastre by the surveying
authority. In Sweden solely one authority since 2008, the Swedish cadastral, cartography and
land register authority (Lantmäteriet), has maintained both institutions.
This merger changes the complexity of the Real Property Formation procedure. By
comparing the systems in both countries possible improvements in the merger can be found.
Additionally the procedure of Real Property Formation shall be investigated for general
differences in the implementation of the procedure, in the duration of proceedings and the
costs for the procedure.
In the beginning an overview of the land register and the cadastre, including all responsible
authorities and legislation, is given for both countries. For a better understanding the general
process of Property Formation is described.
For a detailed analysis of the two systems a case study of a Property Formation process is
created. This fictive but realistic practical example ensures the same conditions in both
systems. Due to different legislation in each province of Austria, the procedure is different in
each. Throughout the case study regional differences can be taken into account.
Throughout the analysis of the case study the following conclusions can be made: The
merging of the cadastre and land register in the present form does not give an improvement.
Even though the responsible authorities were merged in one superior authority, the
maintenance is still conducted by two different departments in the authority. These
departments hold a different number of offices and different employees are responsible for the
maintenance.
Considering the whole procedure of Property Formation, none of the systems offers an
advantage in case of complexity. In single parts of the procedure in both systems advantages
and disadvantages can be found. A first assumed advantage of the Swedish system based on an
essential smaller bureaucratic effort could not be confirmed. The duration of proceedings for
the single steps of the procedure is the same in both systems. In Sweden a period of appeal of
four weeks has to be held. Therefore the entire duration for the procedure is longer in the
Swedish system. Relating to the costs the Swedish system gives a clear advantage for the
property owner. The costs for the Real Property Formation process, as well as the tax for the
transfer of property are significantly less.
3
Inhaltsverzeichnis
Kurzfassung .................................................................................................................................................. 1
Abstract ......................................................................................................................................................... 2
1
Einleitung ............................................................................................................................................. 5
2
Grundlagen der Systemanalyse ....................................................................................................... 7
3
Grundstücksschaffung ...................................................................................................................... 11
3.1
3.1.1
Österreich .......................................................................................................................... 13
3.1.2
Schweden ...........................................................................................................................23
3.1.3
Vergleich ............................................................................................................................ 31
3.2
4
Verfahren bei der Grundstücksschaffung ........................................................................... 34
3.2.1
Österreich ......................................................................................................................... 34
3.2.2
Schweden ........................................................................................................................... 38
3.2.3
Vergleich ............................................................................................................................ 41
Fallstudie ........................................................................................................................................... 44
4.1
Beschreibung der Fallstudie .................................................................................................. 44
4.2
Ausarbeitung der Fallstudie - Österreich ............................................................................ 47
4.2.1
Verfahren .......................................................................................................................... 47
4.2.2
Verfahrensdauer und Fristen ......................................................................................... 53
4.2.3
Kostenaufstellung ............................................................................................................ 55
4.3
5
Institutionen der Grundstücksschaffung .............................................................................. 11
Ausarbeitung der Fallstudie - Schweden ............................................................................. 59
4.3.1
Verfahren ........................................................................................................................... 59
4.3.2
Verfahrensdauer und Fristen ......................................................................................... 66
4.3.3
Kostenaufstellung ............................................................................................................ 68
Analyse der Systeme ....................................................................................................................... 70
5.1
Systemgrenzen......................................................................................................................... 70
5.2
In- und Output ......................................................................................................................... 70
4
5.3
6
Elemente, Beziehungen und zeitliche Effizienz ................................................................ 70
5.3.1
Analyse nach den Verfahrensschritten ........................................................................ 72
5.3.2
Analyse nach den beteiligten Parteien ......................................................................... 76
5.4
Kostenvergleich ....................................................................................................................... 80
5.5
Schlüsse ...................................................................................................................................... 81
Zusammenfassung und Ausblick ................................................................................................... 83
Danksagung ................................................................................................................................................ 85
Literaturverzeichnis ................................................................................................................................. 86
Abbildungsverzeichnis............................................................................................................................. 93
Tabellenverzeichnis ................................................................................................................................. 94
Anhang ........................................................................................................................................................ 95
5
1 Einleitung
Grund und Boden ist in der heutigen Zeit eine wichtige Ressource. Er dient den Menschen als
Rohstoffquelle zum Beispiel in Form von Erdöl, Ackerland und Holz. Oft wird er auch schlicht
als Ort für Freizeitaktivitäten genutzt.
Die Verwendung als Raum für Industrieanlagen und Wohngebäude ist für die Bevölkerung
von größter Wichtigkeit. Durch eine Veränderung der Siedlungsgewohnheiten ist es
unumgänglich sich über die Verteilung dieser Ressource Gedanken zu machen. Eine
Abwanderung vieler Menschen in Ballungszentren führt in diesen Gegenden zu einer
Knappheit an Grund und Boden. Durch eine optimierte Nutzung kann einer solchen
Knappheit entgegengewirkt und die nötige Infrastruktur gewährleistet werden.
Dazu wird Grund und Boden in unterschiedliche Bereiche eingeteilt. Eine Gemeinde kann
zum Beispiel in Bau-, Agrar-, Forstgebiete und für Freizeit genutzte Gebiete eingeteilt werden.
Auch Verkehrswege und schützenswerte Gebiete, wie Nationalparks werden klar definiert.
Um eine möglichst effiziente Nutzung zu erreichen, müssen bestehende Grundstücke in
ihrer Form oft verändert werden. Ein zu bebauendes Grundstück muss zum Beispiel eine
Mindestgröße aufweisen. In Hinblick auf steuerliche Belastungen sind größere Grundstücke
benachteiligt. Für die Bebauung eignen sich rechtwinkelige Grundstücke besser als solche mit
spitzen Winkeln. Derartige Überlegungen sind bei der Veränderung der Grundstücke zu
berücksichtigen.
Zu einer Veränderung der Grundstücksform wird ein Verfahren benötigt, das die
relevanten Einflüsse prüft und bereitstellt. Zu diesen Einflüssen zählen unter anderem
benötigte Pläne, Genehmigungen, Urkunden und Zustimmungserklärungen der Eigentümer.
Dieses Verfahren durchläuft verschiedene Schritte, beginnend bei der Entscheidung zur
Veränderung des Grundstücks bis hin zur Eintragung der Änderungen in ein Register. Die
Komplexität des Verfahrens hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab. Im Zuge dieser
Arbeit sollen diese Faktoren ermittelt und genauer untersucht werden.
Das Verfahren zur Grundstücksschaffung wird durch technische und rechtliche
Neuerungen immer wieder verändert. Um diesen Prozess der Weiterentwicklung effizient zu
gestalten, lohnt es sich einen Blick über die Landesgrenzen zu werfen. Der Ablauf einer
Grundstücksbildung in Österreich unterscheidet sich in unterschiedlichem Maße von den
Verfahren in anderen Ländern. Durch einen Vergleich ergibt sich die Möglichkeit, Ideen für
das eigene System zu adaptieren und somit die Effizienz zu steigern.
Die wichtigsten Institutionen in der Grundstücksbildung sind die Eintragung des
Eigentums in das Grundbuch und der Kataster. Im Grundbuch sind alle Eigentumsverhältnisse
sämtlicher Grundstücke eingetragen; dazu gehören die Eigentümer, sowie deren Rechte und
Pflichten (z.B. Hypotheken, Geh- und Fahrrecht). Der Kataster beschreibt unter anderem die
geometrischen Attribute der Grundstücke, wie etwa Lage und Größe.
In Österreich wird das Grundbuch von den Bezirksgerichten und der Kataster von den
Vermessungsämtern geführt. In Schweden hingegen werden diese beiden Institutionen seit
2008 von einer Behörde, dem Lantmäteriet, geführt. Diese Zusammenlegung verändert die
Komplexität des Verfahrens der Grundstücksschaffung.
Durch einen Vergleich der Systeme in den beiden Ländern sollen nun mögliche
Verbesserungen durch eine solche Zusammenlegung ermittelt werden. Zudem soll das
Verfahren der Grundstücksschaffung im Allgemeinen auf Unterschiede im Verfahren, bei der
Verfahrensdauer und bei den Kosten für das Verfahren untersucht werden.
6
Dazu werden in Kapitel 2 zunächst wichtige Begriffe der Systemanalyse, wie Komplexität
und Effizienz, genauer beleuchtet. Das Kapitel 3 beschäftigt sich mit der Definition des
Begriffs Grundstücksschaffung. Um den Aufbau und die Funktionsweise des Eigentumseintrags
und des Katasters in beiden Systemen verstehen zu können, werden zunächst alle Teilbereiche
dieser Institutionen genau beschrieben und verglichen. Dazu zählen die Administration,
Raumplanung, Vermessung, Rechtsgrundlage und Eigentumseintragungen im Allgemeinen.
Ein Überblick über den Ablauf des Verfahrens im Allgemeinen wird ebenfalls gegeben. Dabei
werden die einzelnen Verfahrensschritte beschrieben und im Anschluss die beiden Systeme
miteinander verglichen. Für einen detaillierteren Vergleich des Verfahrens der
Grundstücksschaffung wird in Kapitel 4 ein Fallbeispiel erarbeitet. Es sind, je nach Region,
unterschiedliche Gesetze zu berücksichtigen. Durch die Wahl einer ähnlichen Region in
beiden Ländern sollen die gleichen Voraussetzungen in beiden Systemen gewährleistet
werden. Die einzelnen Schritte eines solchen Verfahrens werden dann in beiden Systemen
detailliert angegeben. Zudem werden die Verfahrensdauer und die Kosten für das Verfahren
gegenübergestellt. Das Kapitel 5 beschäftigt sich abschließend mit der Analyse der Systeme.
Diese soll die Beantwortung der folgenden Fragen ermöglichen:
•
•
Bringt im Speziellen die Zusammenlegung der Institutionen Kataster und Eintragung
des Eigentums zu einer Behörde einen Vorteil in Hinblick auf die Komplexität des
Verfahrens, die Verfahrensdauer und die Kosten für das Verfahren?
Bringt eines der beiden Systeme im Allgemeinen Vorteile in Hinblick auf die
Komplexität des Verfahrens, die Verfahrensdauer und die Kosten für das Verfahren?
7
2 Grundlagen der Systemanalyse
Um seine Umgebung einfacher begreifen zu können teilt der Mensch sie in Systeme ein. Alle
Vorgänge die der Mensch um sich herum erfährt sind natürlich miteinander verbunden. Eine
abgegrenzte Betrachtung als System hilft ihm jedoch die Vorgänge besser zu erfassen.
Merkmale dieser Systeme sind eine Vielzahl von Elementen und Verknüpfungen, sowie das
Zusammenspiel und die Wechselwirkungen der Elemente. Um ein System einfach zu
gestalten, muss ein umfassendes Verständnis der Merkmale des Systems vorhanden sein, nur
so kann das System verbessert werden. Das Erreichen dieses Verständnisses ist das Ziel der
Systemanalyse. Dabei werden alle relevanten Eigenschaften für den Menschen
nachvollziehbar gemacht. Manche dieser Eigenschaften können bei entsprechend komplexen
Systemen jedoch nicht erfasst werden (Häuslein 2004, 17 ff). Um den Begriff System zu
definieren, können unterschiedliche Zugänge gewählt werden:
Definition 1 (Heinrich 2007, S. 7): ‘‘Ein System besteht aus einer Menge von Elementen. Diese
Elemente sind durch Beziehungen (Relationen) miteinander verbunden. Die Systemgrenze
trennt es von seiner Umwelt. Der Einfluss der Umwelt (also die Eingaben in das System) auf ein
System stellt den Input des Systems dar, während der Einfluss eines Systems auf seine Umwelt
(also die Ausgaben des Systems) den Output darstellt ‘‘(siehe Abbildung 2.1).
Abbildung 2.1: Darstellung von Systemen (Heinrich 2007, S. 7)
Definition 2 gibt einen objektorientierten Zugang zum Begriff System (Heinrich 2007, S. 7):
‘‘Ein System ist ein Teil der Welt, der von einer Person oder einer Gruppe von Personen
während eines bestimmten Zeitraums und zu einem bestimmten Zweck als eine aus
Elementen (Objekten) gebildeten Einheit betrachtet wird. Dabei wird jede Komponente durch
Merkmale (Attribute) und durch Aktionen (Methoden), die in Beziehung zu diesen Merkmalen
und zu den Merkmalen anderer Elemente stehen, beschrieben. ‘‘
Eine wichtige Eigenschaft von Systemen ist deren Komplexität. Dem Begriff der
Komplexität wird die Bedeutung Vielschichtigkeit und das Ineinander vieler Merkmale zugewiesen
(Duden 2013). Ein komplexes System wird auch oft mit den Begriffen Unverständlichkeit und
8
Schwierigkeit in Verbindung gebracht. Damit ist gemeint, dass ein System eine hohe
Komplexität aufweist, wenn es schwer zu durchschauen ist und sich das Lösen von Aufgaben
schwierig gestaltet. Die Komplexität hängt im Zusammenhang mit diesen Begriffen stark vom
Betrachter und dem Kontext des betrachteten Systems ab. Um dieser Subjektivität entgegen zu
wirken wurden in verschiedenen Disziplinen1 unterschiedliche Maße für die Komplexität
eingeführt. Es gibt auch den Ansatz die Begriffe Unverständlichkeit und Schwierigkeit durch
Kontrolle und Kompliziertheit zu ersetzen. Kontrolle bedeutet eine mögliche Einflussnahme auf
die Bedingungen und die eigene Aktivität. Die Kontrollierbarkeit wird stark von der
Funktionalität, der Transparenz und der Vorhersagbarkeit des Systems beeinflusst. Ein
System wird als kompliziert betrachtet, sobald es schwierig zu kontrollieren ist, d.h. es ist
komplex. Zudem muss eine der folgenden Bedingungen zutreffen (Flückiger und Rauterberg
1995):
•
•
•
•
•
•
Kleine Funktionalität
Große Intransparenz
Große Unvorhersehbarkeit
Zu wenig Entscheidungsmöglichkeiten
Zu viele Entscheidungsmöglichkeiten
Nicht nötige oder angemessene Komplexität
Nahezu jedes System ist durch zu wenig oder zu viele Entscheidungsmöglichkeiten
charakterisiert. Ein kompliziertes System ist laut dieser Definition demnach immer auch
komplex.
Um sehr komplexe Systeme zu analysieren bietet sich auch die Möglichkeit der
Unterteilung in Subsysteme, welche dann wieder als eigene Systeme betrachtet und
untersucht werden. Abbildung 2.2 zeigt die Unterteilung des Systems Motor in seine
Subsysteme.
Motor
Zündung
Verteiler
Benzinzuführung
Zündkerzen
Benzinpumpe
Luftfilter
Vergaser
Abbildung 2.2: Darstellung eines Systems als Hierarchie von Subsystemen (Krallmann, Frank und Gronau 1999, S. 28)
Eine Klassifizierung der Systeme kann durch die folgenden Eigenschaften geschehen
(Häuslein 2004, S. 35 f):
•
1
Zustandsänderung: Systeme können statischer oder dynamischer Natur sein. Diese
Eigenschaft hängt jedoch vom jeweiligen Betrachtungszeitraum ab. Betrachtet wird
dabei ob sich das System selbst während des Zeitraums verändert oder nicht.
Mathematik, Physik, Neurobiologie, etc.
9
•
•
•
•
•
Außenbeziehungen: Bei einem offenen System sind die Systemgrenzen durchlässig,
das heißt, dass nicht weiter untersuchte Einflüsse außerhalb des Systems in Beziehung
mit diesem stehen. Dem gegenüber steht das geschlossene System.
Entstehungsart: künstlich (durch Menschenhand geschaffen) oder natürlich
Seinsbereich: real oder ideell
Konkretisierungsgrad: konkret oder abstrakt
Vorhersehbarkeit der Ausprägung von Eigenschaften: Ein deterministisches System
reagiert in gleichen Situationen immer gleich. Das Verhalten eines stochastischen
Systems ist hingegen zumindest in Teilbereichen zufallsabhängig.
Um Systeme einfacher analysieren zu können werden oft Modelle verwendet. Diese Modelle
sind zweckgebundene Abbildungen der Systeme. Diese Abbildungen können isomorpher oder
homomorpher Natur sein. Isomorph bedeute, dass jedem Systembestandteil eindeutig ein
entsprechender Modellbestandteil gegenübersteht und umgekehrt. Bei der homomorphen
Abbildung ist ebenso jedem Systembestandteil ein Modellbestandteil eindeutig zugeteilt,
jedoch nicht umgekehrt. Das heißt, einzelne Teile des Systems werden im Modell nicht
dargestellt. Somit kann die Zweckmäßigkeit der Modelle gesichert werden. Da es sich bei
Modellen ebenfalls um Systeme handelt, können die Begriffe und Merkmale von Systemen
direkt übernommen werden. So gibt es zum Beispiel Modellelemente und eine Modellstruktur.
Es gibt verschieden Möglichkeiten Modelle abzubilden. Zunächst sollte die gewählte
Abbildungsform die Zweckmäßigkeit des Modells in Hinblick auf das Untersuchungsziel
gewährleisten. Nur wenn dies zutrifft ist die Gültigkeit eines Modells gegeben. (Häuslein 2004,
S. 36 f)
Für das System der Grundstücksschaffung kann die Komplexität als eine strukturelle
Komplexität verstanden werden. Diese hängt von der Zahl der Systemelemente und der
Anzahl der Systemrelationen ab.
Die dazugehörige Kennzahl K zur Charakterisierung der Systemkomplexität errechnet sich
aus der Anzahl der Relationen nR und der Anzahl der Elemente nE (Häuslein 2004, S. 30):
=
Formel 2.1
Um diese Kennzahl zu verdeutlichen sind im Folgenden zwei Beispiele angeführt (Krallmann,
Frank und Gronau 1999, S. 26):
•
‘‘In einem zentralen Schreibdienst sind 15 Schreibkräfte beschäftigt. Der Leiter des
Schreibdienstes ist für die Zuteilung der Schreibaufgaben zuständig. Zur effizienten
Erfüllung der Aufgaben sind keine formalen Beziehungen zwischen den
Schreibkräften erforderlich. Es bestehen somit nur zwischen dem Leiter und den
einzelnen Schreibkräften formale Beziehungen ‘‘ (siehe Abbildung 2.3).
=
=
15
≈1
16
Abbildung 2.3: Strukturelle Komplexität des Systems Zentraler Schreibdienst (Krallmann, Frank und Gronau
1999, S. 26)
10
•
‘‘Die Leiterin einer Forschungsgruppe betreut ein Team von fünf Wissenschaftlern. Da
eine erfolgreiche Forschungs- und Entwicklungstätigkeit jedoch in hohem Maße auf
der Zusammenarbeit der Team-Mitglieder basiert, sind nicht nur Beziehungen
zwischen der Leiterin und den einzelnen Wissenschaftlern erforderlich, sondern
zwischen allen Team-Mitgliedern‘‘ (siehe Abbildung 2.4).
=
=
15
= 2,5
6
Abbildung 2.4: Strukturelle Komplexität des Systems Forschungsgruppe (Krallmann, Frank und Gronau 1999, S.
26)
Es kann auch die zeitliche Komplexität untersucht werden. Diese hängt von den zeitlichen
Abhängigkeiten der einzelnen Elemente ab (welcher Verfahrensschritte erfolgt zu welchem
Zeitpunkt). Im Folgenden werden diese als zeitliche Effizienz des Systems bezeichnet. Dabei wird
eine kürzere Verfahrensdauer als zeitlich effizienter eingestuft.
Der Prozess der Grundstücksschaffung wird im Folgenden als ein abgeschlossenes System
mit einer Menge von Elementen und einer Menge von Beziehungen zwischen den Elementen
betrachtet. Um dieses System als abgeschlossen betrachten zu können, muss das verwendete
Fallbeispiel sehr detailliert beschrieben werden. Andere Einflüsse auf das System, welche
nicht im Beispiel angesprochen werden, werden nicht betrachtet. Die Komplexität des
Systems soll dadurch in einem für die Arbeit angemessenen Rahmen bleiben. Solche Einflüsse
könnten z.B. eine strittige Grenze bei der Grenzverhandlung oder nicht definierte
Eigentumsverhältnisse sein. Das Fallbeispiel dient somit der Bestimmung der Systemgrenze.
Auf den konkreten Fall angewandt wird bei der Zerlegung der Systeme, also des
Verfahrens, in seine Bestandteile auf die folgenden Parameter besonders Wert gelegt:
•
•
•
•
Systemelemente
Beziehungen der Elemente zueinander
Systemstruktur
Zeitliche Effizienz
Unter Systemstruktur wird die Hierarchie des Systems verstanden: Was geschieht zu welchem
Zeitpunkt und in welcher Reihenfolge.
11
3 Grundstücksschaffung
In Schweden (Lantmäteriet 2009) als auch in Österreich ist das gesamte Bundesgebiet zur
Gänze in einzelne Grundstücke unterteilt. Jedem dieser Grundstücke wird durch die
Raumplanung eine Nutzung zugeteilt. Diese Nutzungen können unter anderem Bauland,
Industrieland oder Grünland sein. Um die ausgewiesene Nutzung optimal zu gestalten,
müssen die Grundstücke oft in ihrer Form verändert werden. Dies geschieht vor allem in
urbanen Gebieten, wo zum Beispiel neue Bauplätze eine bestimmte Größe aufweisen müssen.
Eine Veränderung von Grundstücksgrenzen wird als Grundstücksschaffung bezeichnet. Eine
solche Schaffung eines Grundstücks kann nur mit Hilfe von Personen, welche über die nötige
technische und rechtliche Ausbildung verfügen, durchgeführt werden. Alle diese Aspekte sind
für die zu untersuchenden Gebiete - Österreich und Schweden - gleichermaßen gültig. Im
Folgenden werden die Institutionen der Grundstücksschaffung und das Verfahren im
Allgemeinen für beide Länder erläutert.
3.1 Institutionen der Grundstücksschaffung
Das Verfahren der Grundstücksschaffung besteht im Wesentlichen aus zwei Schritten. Der
erste Schritt beschäftigt sich mit den technischen Aspekten. Dabei erfolgt die Schaffung der
neuen Grundstücke in der Natur, in Plänen und in Grundstücksverzeichnissen. Er wird im
Folgenden als Katasterteil benannt. Im zweiten Schritt werden die Eigentumsverhältnisse
geregelt und eingetragen. Die beiden Teile können, wie im Folgenden gezeigt wird, nicht als
getrennte unabhängige Systeme angesehen werden. Es werden Daten und Informationen
zwischen ihnen ausgetauscht.
bestehendes Grundstück
Verfahren im Kataster
Eintragung in das Grundbuch
neues Grundstück
Abbildung 3.1: Schritte von einem bestehenden Grundstück zu einem neu gebildeten Grundstück
In Abbildung 3.1 sind die Schritte der Grundstücksschaffung in Bezug auf die Bildung eines
neuen Grundstücks dargestellt. Das Verfahren beginnt mit der Entscheidung zur
Grundstücksschaffung. Auf Basis des bestehenden Grundstücks wird ein Verfahren im Kataster
eingeleitet. Unter einem solchen Verfahren versteht man im Allgemeinen Vorgänge, die sich
mit den Grundstücksgrenzen befassen. Beispiele dafür sind die Vereinigung von
Grundstücken, die Wiederherstellung von Grundstücksgrenzen und die Ersichtlichmachung
12
von Grundstücksgrenzen. Bei der Schaffung von neuen Grundstücken spricht man von einer
Teilung.
Ein Kataster ist im Allgemeinen ein Register, welches eine Vielzahl an Informationen mit
Raumbezug bereitstellt. Im vorliegenden Fall handelt sich es um einen Liegenschaftskataster
welcher Informationen zu Grundstücken enthält. Anfänglich wurde der Kataster zum Zweck
der Besteuerung eingeführt, somit konnten leere Staatskassen wieder gefüllt werden. Da ein
Grundstück weder verschoben noch verborgen werden kann, eignete sich diese Ressource
ausgezeichnet für diesen Zweck. Als Grundlage der Besteuerung dienten die Flächen der
Grundstücke, diese wurden zusammen mit den Eigentümern in ein Verzeichnis
aufgenommen. Heute ist der Aspekt der Besteuerung in den Hintergrund getreten (Wessely, et
al. 2013). Der Kataster wurde sukzessive erweitert und hat sich von einem reinen
Besteuerungskataster zu einem Mehrzweckkataster entwickelt. Er dient nun zur
Bereitstellung einer Vielzahl von Informationen, die von den verschiedensten Disziplinen
genutzt werden. Er gibt Auskunft über die Lage und Größe sämtlicher Grundstücke und dient
daher als Informationsquelle für Eigentümer, staatliche Einrichtungen und die Wirtschaft. Die
enthaltenen Informationen werden im Folgenden noch genauer erläutert (siehe Kapitel 3.1.1.2.
bzw. 3.1.2.2). Bei jeder Veränderung der Grundstücksgrenzen werden diese Änderungen im
Kataster eingetragen (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 30 ff).
Die Eigentumsverhältnisse, sowie die Rechte und Pflichten die mit einem Grundstück
zusammenhängen, sind in einem eigenen Register, dem Grundbuch erfasst (siehe Kapitel 3.1.1.3
bzw. 3.1.2.2). Nachdem das Verfahren im Kataster durchgeführt wurde, müssen die
Veränderungen auch im Grundbuch eingetragen werden. Durch die Eintragung des Eigentums in
das Grundbuch, wird die Grundstücksschaffung rechtskräftig. Ab diesem Zeitpunkt sind
Rechte gegenüber Dritten durchsetzbar.
Um eine Übereinstimmung mit den geplanten Nutzungen der Grundstücke zu
gewährleisten, unterliegen Veränderungen von Grundstücken klaren Vorschriften. Für die
Festlegung der Nutzungen einzelner Grundstücke ist die Raumplanung verantwortlich. Diese
Festlegung wird als Widmung bezeichnet. Dabei sollen die Bedürfnisse an die Infrastruktur in
ländlichen als auch städtischen Gebieten analysiert und ausgearbeitet werden. Die Einteilung
erfolgt zum Beispiel in Bauland, Agrar-, Forstwirtschafts-, Verkehrs- und Industriegebiete. Je
nach Detaillierungsgrad werden diese Gebiete noch weiter unterteilt. Die Eignung der
Grundstücke für die geplante Nutzung muss dabei untersucht werden. Ein als Bauland
gewidmetes Grundstück sollte zum Beispiel nicht in einer Gefahrenzone liegen. Die
Widmungen werden in einem Plan dargestellt. Bauliche Vorschriften für bebaubare Gebiete
werden in Gesetzestexten und im selben oder in einem zusätzlichen Plan dargestellt. Bei jeder
Grundstücksschaffung muss auf diese raumplanerischen Ziele Rücksicht genommen werden.
Die Institutionen der Grundstücksschaffung und ihre behördlichen und gesetzlichen
Rahmenbedingungen werden im Folgenden für Österreich und Schweden getrennt
beschrieben. Anschließend werden Unterschiede und Gemeinsamkeiten in einem Vergleich
diskutiert.
13
3.1.1 Österreich
Um einen Eindruck über das Land Österreich zu erhalten,
werden kurz einige statistische Eckdaten dargelegt.
Das Land Österreich hat eine Fläche von 83.871 km² und
8.451.860 Einwohner (Statistik Austria 2013a). Der Westen
und Süden des Landes sind vorwiegend gebirgig, der Osten
und Norden vorwiegend flach bis hügelig. Es liegt in
Mitteleuropa angrenzend an die Staaten Deutschland,
Schweiz, Lichtenstein, Italien, Tschechien, Slowakei, Ungarn
und Slowenien (siehe Abbildung 3.2). Die Amtssprache ist
Deutsch mit Kroatisch, Slowenisch und Ungarisch als
regionale Amtssprachen. Die Landeshauptstadt ist Wien. Die
Staatsform ist eine parlamentarische Bundesrepublik mit Abbildung 3.2: Lage Österreich
einer semipräsidentiellen Demokratie als Regierungsform (Wikipedia 2013b)
(Central Intelligence Agency 2014a).
Administrativ ist es in neun Bundesländer, 95 politische Bezirke und 2.354 Gemeinden
unterteilt. Es gibt noch eine Vielzahl an weiteren administrativen Einteilungen2. Von diesen ist
im Weiteren nur die Einteilung des Staatsgebietes in 133 Gerichtsbezirke (Statistik Austria
2012) von Bedeutung. Den Ländern, Gemeinden und Bezirksgerichten obliegen im Verfahren
der Grundstücksschaffung unterschiedliche Zuständigkeiten, welche noch genauer erläutert
werden.
3.1.1.1 Raumplanung
Die Nutzungen der einzelnen Grundstücke werden in einem Flächenwidmungsplan
dargestellt. Jede Gemeinde muss diesen Plan flächendeckend erstellen. Die Landesregierung
muss die Übereinstimmung mit den Gesetzen prüfen und den Plan genehmigen. Den Ländern
fällt zudem die überörtliche Raumplanung für besondere Nutzungen (z.B. Autobahn), Gebiete
mit Naturschutzbeschränkungen und gefährdete Gebiete zu. Da das Raumordnungsgesetz der
Kompetenz der Länder unterliegt, gibt es neun, in Inhalt und Darstellung unterschiedliche,
Flächenwidmungspläne (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 226).
Dem Bund (Staat) kommen nur sektorale Zuständigkeiten zu. Das bedeutet, er kann die
Planung nur durch Gesetze in seinem Zuständigkeitsbereich (z.B. im Wasserrecht oder
Gewerberecht) beeinflussen. Zur Koordination der Raumordnung auf gesamtstaatlicher Ebene
wurde die ÖROK – Österreichische Raumordnungskonferenz eingerichtet (Amt der Kärntner
Landesregierung kein Datum). Abbildung 3.3 zeigt die Zuständigkeiten für die übergeordnete
und örtliche Raumplanung und ihre planerischen Produkte.
2
z. B. Arbeitsmarktbezirke, Finanzamtsbereiche
14
Bundesländer
überörtliche
Raumplanung
Prüfung der Gesetze
örtliche Raumplanung
Gemeinden
Flächenwidmungsplan Bebauungsplan
Abbildung 3.3: Hierarchie der überörtlichen und örtlichen Raumordnung und ihre planerischen Produkte
Für die Bebauung von Grundstücken ist auch der Bebauungsplan relevant. Er regelt die Art
und Weise einer möglichen Bebauung (z.B. Bauweise und erlaubte Höhe). Er wird von der
Gemeinde auf Basis des Flächenwidmungsplans erstellt. Die genauen Bestimmungen sind in
den Bauordnungen der Länder verankert. Es gibt also auch neun verschiedene
Bebauungspläne. (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 227)
Der Flächenwidmungs- und der Bebauungsplan werden nach Bedarf geändert und als
Verordnung erlassen. Zuvor wird ein neuer Plan sechs Wochen für Jedermann zur öffentlichen
Einsichtnahme aufgelegt. In dieser Frist können schriftliche Stellungnahmen zu dem neuen
Plan eingebracht werden. Diese Stellungnahmen müssen jedoch nicht zwangsläufig
berücksichtigt werden. Nach dem Erlassen der Verordnung ist keine Berufung mehr möglich.
(Bauordnung für Wien 1929, §2)
Konflikte zwischen geplanten Bauvorhaben und Änderungen des Flächenwidmungsplans
sollen möglichst vermieden werden. Dazu können die folgenden Instrumente genutzt werden:
•
Gewährleistung der Bebaubarkeit eines Grundstücks:
Laut §9 der Bauordnung für Wien (1929) kann in Gebieten mit Baulandwidmung und
einem Bebauungsplan eine Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen beantragt
werden. Diese ist 18 Monate gültig und in dieser Zeit darf der Flächenwidmungsplan
für das betroffene Gebiet nicht geändert werden. Somit ist die Bebauung während
dieses Zeitraums auf jeden Fall möglich.
•
Gewährleistung der möglichen Änderung des Flächenwidmungsplans (Bauordnung für Wien
1929, §8):
Ist für ein bebaubares Gebiet eine Änderung des Flächenwidmungsplans geplant, so
kann über dieses Gebiet eine Bausperre verhängt werden. Das bedeutet, dass in der
Zeitspanne ihrer Gültigkeit keine Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen erfolgt.
Es kann also in dieser Zeit nicht gebaut werden. In Wien kann eine solche Bausperre
für maximal drei Jahre erlassen werden. Die nächste Bausperre für dasselbe Gebiet
kann dann erst wieder in fünf Jahren erfolgen. Ausnahme ist die Planung einer
bedeutenden Verkehrsader. Die Bausperre wird vom Gemeinderat erteilt. Sie ist in den
Bauordnungen der Länder verankert und es gibt somit unterschiedliche Ausführungen
für jedes Bundesland. Laut Wiener Bauordnung wird für jedes Gebiet in dem kein
Bebauungsplan vorliegt eine automatische Bausperre auf unbegrenzte Zeit
ausgesprochen.
15
3.1.1.2 Kataster
Der Ursprung des Katasters zum Zwecke der Besteuerung liegt im Mailänder Kataster (18.
Jahrhundert). Damals wurden in den unter österreichischer Verwaltung liegenden
italienischen Provinzen alle Gebäude und produktiven Grundstücke aufgenommen (Abart,
Ernst und Twaroch 2011, S. 78). Der Kataster wurde durch Landesaufnahmen des gesamten
Staatsgebiets immer wieder aktualisiert und verbessert. Heute muss bei dem Begriff Kataster
zwischen Grundsteuerkataster und Grenzkataster unterschieden werden.
Grundsteuerkataster
Zu Beginn der Einführung des Katasters, hatte dieser lediglich den Zweck die
Besteuerung der Grundstücke zu ermöglichen. Aus dieser Zeit stammen die
Grundstücke, die im Grundsteuerkataster eingetragen sind. Die letzte Vermessung
solcher Grundstücke kann bis zu 200 Jahre zurückliegen. Die Genauigkeit ihrer
Grenzen ergibt sich aufgrund der damaligen technischen Möglichkeiten und
Anforderungen auf bis auf einige Meter (Abart, Ernst und Twaroch 2011, 80 ff).
Aufgrund dieser Unsicherheit und Veränderungen der Erdoberfläche, können Grenzen
aus dem Grundsteuerkataster nur als Anhaltspunkte gesehen werden. Es gibt keinen
rechtlichen Anspruch auf die Richtigkeit der Grenzen. Wenn nötig wird der genaue
Verlauf der Grenze im Zuge einer Grenzverhandlung (siehe Kapitel 3.2.1.4) festgelegt.
Grenzkataster
Im Vermessungsgesetz von 1968 wurde die Einführung des Grenzkatasters beschossen.
Grenzpunkte, die sich im Grenzkataster befinden, sind eindeutig mit Koordinaten und
einer Lagegenauigkeit im cm Bereich festgelegt. Die Grundeigentümer haben sich über
die Grenzen im Zuge einer Grenzverhandlung selbst geeinigt (siehe Kapitel 3.2.1.4). Ist
eine Grenze einmal im Grenzkataster koordinativ bestimmt, kann sie nicht mehr
angefochten werden. Grenzstreitigkeiten oder Ersitzungen von Teilen von
Grundstücken sind somit nicht mehr möglich. Selbst wenn ein Grenzzeichen versetzt
worden oder verloren gegangen ist, kann die Grenze immer wieder im Bereich der
Lagegenauigkeit wiederhergestellt werden. Der Grenzkataster dient somit auch dem
privatrechtlichen Eigentumsschutz. Die Lage und der Umfang dieser Grundstücke
ergeben sich rechtsverbindlich aus den Koordinaten. (Abart, Ernst und Twaroch 2011,
S. 119 ff)
Eine Überführung der Grundstücke aus dem Grundsteuerkataster in den Grenzkataster erfolgt
nur in Zusammenhang mit einem Katasterverfahren. Dies kann zum Beispiel eine
Grundstücksschaffung oder eine Grenzfeststellung sein. Sind nur einzelne Grenzen (z.B. eines
anliegenden Grundstücks) in den Grenzkataster überführt, bleibt das Grundstück im
Grundsteuerkataster. ‘‘Sind alle an ein Grundstück angrenzenden Grundstücke bereits im
Grenzkataster enthalten, so hat das Vermessungsamt die Umwandlung hinsichtlich dieses
Grundstücks von Amts wegen vorzunehmen‘‘ (Vermessungsgesetz 1968, §19). Laut Kollenprat
(2008) befinden sich derzeit etwa 12% aller Grundstücke im Grenzkataster. Bei diesen
Grundstücken handelt es sich vorwiegend um kleinere Baugründe in urbanen Gebieten und
16
landwirtschaftliche Flächen nach Flurbereinigungen3. Diese landwirtschaftlichen Flächen
besitzen zwar meist eine große Fläche, das Verfahren der Flurbereinigung kommt jedoch nicht
häufig zum Einsatz. Darum sind erst etwa 2% der Fläche Österreichs im Grenzkataster
eingetragen.
Ganz Österreich ist in einzelne Katastralgemeinden eingeteilt. Diese bilden die zugrunde
liegenden Verwaltungseinheiten für den Kataster und die Grundbücher. Die
Katastralgemeinden umfassen als Ganzes oder mit anderen Katastralgemeinden zusammen
das Gebiet einer politischen Gemeinde. Jede Katastralgemeinde hat einen Namen und eine
Nummer. Die fünfstellige Nummer setzt sich ursprünglich aus der Nummer des zuständigen
Vermessungsbezirks, der Nummer des zuständigen Gerichtsbezirks und einer fortlaufenden
Nummer für die unterschiedlichen Katastralgemeinden innerhalb des Gerichtsbezirks
zusammen. Durch Auflassungen von Vermessungsämtern und Bezirksgerichten kann aus der
Kennzahl heute nicht immer eindeutig auf den zuständigen Vermessungsbezirk bzw. das
Bezirksgericht geschlossen werden.
Jedes Grundstück bekommt eine eigene Grundstücksnummer. Die Grundstücksnummern
werden für jede Katastralgemeinde in fortlaufender Nummerierung vergeben. Bei Teilungen
von Grundstücken werden Nummern in Bruchform verwendet (z.B. 423/1, 423/2, …).
Bauflächen sind mit einem Punkt vor der Nummer gekennzeichnet (z.B. .423/1).
Geführt wird der Kataster von den Vermessungsämtern. Diese sind Zuständig für die
Katastralgemeinden in ihrem Sprengel, für die Vergabe der Grundstücksnummern und sie
dienen als Anlaufstelle für Informationssuchende (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 122 ff).
Heute stellt der Kataster in Form eines öffentlichen Verzeichnisses eine Reihe an
verschiedenen Informationen bereit. Der Grenzkataster besteht aus folgenden Teilen (Abart,
Ernst und Twaroch 2011, S. 139 ff):
•
•
•
•
•
•
3
Grundstücksverzeichnis:
Informationen
zu
den
Grundstücken
(z.B.
Grundstücksnummer, Nutzungsart, Fläche, Veränderungshinweise4)
Katastralmappe: Graphische Darstellung aller Grundstücke (z.B. Grenzen,
Grundstücksnummern, Festpunkte, Benennung von Verkehrswegen) in digitaler Form
Koordinatenverzeichnis
Geschäftsregister: Register aller Geschäftsfälle mit allen katasterrelevanten Urkunden
(z.B. Pläne, Bescheide)
Adressregister: geocodierte Adressen5
Regionalinformationen: rechtliche, technische und statistische Angaben über
bestimmte Regionen
Bei einem Flurbereinigungsverfahren werden landwirtschaftliche Flächen zusammengelegt und neu
aufgeteilt. Ungünstige Agrarstrukturen (z.B. ungünstige Grundstücksform, unzugängliche
Verkehrserschließung) können dadurch behoben werden.
4
Jeder Veränderung des Grundstücks wird eine Nummer zugeordnet, diese wird
Veränderungshinweis genannt. Durch Abfrage dieser Nummern können zum Beispiel Pläne im Archiv
gefunden werden.
5
Bezeichnung der Gemeinde, Ortschaft, angrenzende Straßen, Orientierungsnummer (z.B.
Hausnummer), Katastralgemeinde und Grundstücksnummer, repräsentative Koordinaten im System
der Landesvermessung, Postleitzahl und Vulgo- oder Hofnamen, Eignung für Wohnzwecke, sonstige
Angaben, Adresscode.
17
Die wichtigsten Informationen die sich daraus ergeben sind (Abart, Ernst und Twaroch 2011,
119):
•
•
Der Nachweis der Grenzen der Grundstücke
Ersichtlichmachung bestimmter Grundstücksmerkmale
Benutzungsart)
(z.B.
Lage,
Fläche,
Für Grundstücke im Grenzkataster gilt derselbe Vertrauensschutz und damit Rechtsschutz
wie bei Eintragungen im Grundbuch (siehe Kapitel 3.1.1.3). Das bedeutet, auf die Richtigkeit der
Informationen des Katasters kann sich jeder verlassen (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 121).
3.1.1.3 Eintragung des Eigentums
Die Eintragung des Eigentums erfolgt in ein Register, dem Grundbuch. Durch die Eintragung
wird ersichtlich wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Pflichten mit dem
Grundstück oder dem Grundstückseigentümer verbunden sind. Das sind unter anderem
Pfandrechte (z.B. Hypotheken) oder Geh- und Wegerechte. Eine Veränderung der
Eigentumsverhältnisse wird erst durch die Eintragung in das Grundbuch rechtsgültig. Erst
dann kann das Recht gegenüber Dritten durchgesetzt werden (Abart, Ernst und Twaroch 2011,
S.189). Es gibt dabei wenige Ausnahmen, wie zum Beispiel den Eigentumserwerb durch
Enteignung oder Ersitzung. Bei diesen Fällen des außerbücherlichen Eigentums kommt der
Eintragung in das Grundbuch nur noch deklarative Bedeutung zu (Bayer 2012, S. 40).
Das Grundbuch besteht aus einem Hauptbuch, einem Verzeichnis der gelöschten
Eintragungen, einer Urkundensammlung und diversen Hilfsverzeichnissen (Abart, Ernst und
Twaroch 2011, S. 191 ff).
1. Hauptbuch
Das Hauptbuch ist in Katastralgemeinden und Grundbuchseinlagen gegliedert. Die
Einlagen bestehen aus folgenden Teilen:
• Aufschrift: zuständiges Bezirksgericht, Benennung des Grundbuchs, zuletzt
durchgeführte Veränderung
• Gutsbestandsblatt: Grundstücke mit Grundstücksnummern, Lage, Fläche,
Benutzungsart, Rechte, Veränderungen des Grundbuchskörpers
• Eigentumsblatt: Eigentümer, Verweis auf die Urkunde zum Eigentumserwerb,
Beschränkungen der Vermögensverwaltung
• Lastenblatt: Belastungen (z.B. Pfandrechte, Dienstbarkeiten)
2. Verzeichnis der gelöschten Eintragungen
In diesem Verzeichnis werden von der Löschung aus dem Hauptbuch betroffene
Eintragungen archiviert.
3. Urkundensammlung
Hier werden Urkunden, die die Grundlage für die grundbücherliche Eintragung
darstellen, gesammelt.
4. Hilfsverzeichnisse
Dazu zählen unter anderem das Anschriftenverzeichnis, das Personenverzeichnis und
das Grundstücksverzeichnis. Diese Verzeichnisse dienen der Abfragemöglichkeit aus
der Grundstücksdatenbank. So können über einen Suchbegriff (z.B. Katastralgemeinde
plus Grundstücksnummer) gesuchte Liegenschaften gefunden werden.
18
Durch Anmerkungen und Ersichtlichmachungen wird auf bestimmte rechtlich relevante
Tatsachen hingewiesen. Dies können zum Beispiel die Anmerkung der Rangordnung6 oder die
Ersichtlichmachung von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen sein (Bayer 2012, S. 75).
Es gibt drei wesentliche Grundsätze, die das Grundbuch zu einem wichtigen Instrument bei
Eigentumsfragen machen:
1. Eintragungsgrundsatz: Dingliche Rechte können nur durch die Eintragung in das
Grundbuch erworben werden. Diese dinglichen Rechte sind: Eigentum,
Wohnungseigentum, Pfandrecht, Baurecht, Dienstbarkeiten, Reallasten.
2. Vertrauensgrundsatz: Auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs kann
jeder vertrauen (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 189).
3. Öffentlichkeitsgrundsatz: Jeder kann in das Grundbuch Einsicht nehmen und sich
Auszüge erstellen lassen (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 197).
Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S.
189). Die Einsichtnahme und Abfrage sind bei folgenden Stellen möglich:
•
•
•
•
•
Grundbuchsgerichte7
Bestimmte Gemeinden8
Vermessungsamt
Notare, Rechtsanwälte und Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen
Abfrage über das Internet9
Es kann Einsicht in das Hauptbuch, das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen und die
Urkundensammlung genommen werden. Dazu wird ein Ausdruck aus der
Grundstücksdatenbank erstellt. Urkunden welche sich noch nicht in der
Grundstücksdatenbank (also noch nicht digital vorhanden sind) befinden, können nur bei dem
Bezirksgericht in dem sie aufbewahrt werden eingesehen werden (Abart, Ernst und Twaroch
2011, S. 199 ff).
Die Grundstücksdatenbank verbindet die Informationen von Grundbuch und Kataster
(siehe Abbildung 3.4). Alle digital erfassten Daten dieser beiden Register sind in ihr enthalten.
Geführt wird sie von den jeweils zuständigen Stellen (Bezirksgericht und Vermessungsamt)
(Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 189).
6
Die Grundbuchsgesuche werden in der Reihenfolge bearbeitet, in der sie bei Gericht einlangen. Diese
Reihenfolge ist zum Beispiel wichtig, wenn mehrere Hypotheken auf ein Haus aufgenommen werden.
Die Bank, welche zuerst eingetragen ist, wird bei Insolvenz zuerst bedacht. Die Rangordnung dient
zudem dem Schutz des Käufers vor, nach dem Kauf getätigten, Änderungen der Eigentumsverhältnisse.
7
Eine Einsichtnahme ist bei allen Bezirksgerichten, mit Ausnahme des Bezirksgerichts für
Handelssachen in Wien, möglich.
8
Seit 1. Jänner 2013 kommt es zu einer Zusammenlegung von Bezirksgerichten. An Standorten die
zukünftig keine Bezirksgerichte mehr besitzen, kann auf Wunsch die Möglichkeit zur
Grundbuchsabfrage eingerichtet werden. (Bezirksgerichtliche Organisation 1991)
9
Es gibt mehrere Dienstleister, die Grundbuchsabfragen online zur Verfügung stellen. Ein eigener
Account wird dafür nicht benötigt.
19
Eigentumsverhältnisse
technische Grundstücksdaten
Grenzkataster
GDB
Grundbuch
GDB .... Grundstücksdatenbank
Abbildung 3.4: Informationen von Grundbuch, Grenzkataster und der Grundstücksdatenbank
3.1.1.4 Rechtskraft eines Grundstückskaufs
Um käuflich Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, muss beim zuständigen
Grundbuchsgericht um Einverleibung des Eigentumsrechts angesucht werden. Erst durch die
Einverleibung ist das Recht gegenüber Dritten gültig. Die reine Unterzeichnung eines
Kaufvertrags genügt dazu nicht. Für die Einverleibung wird eine gültige, beglaubigte Urkunde
benötigt. Dem Gesuch wird daher der Kaufvertrag beigelegt. Bei der Teilung von
Grundstücken und gleichzeitigem Verkauf, kann ein gemeinsames Gesuch eingebracht
werden.
Grundsätzlich kann der Vertrag von den Vertragsparteien selbst aufgesetzt werden. Für die
Eintragung in das Grundbuch wird lediglich die Beglaubigung der Unterschriften verlangt.
Diese Beglaubigung bezeugt nur, dass die Unterschrift auch tatsächlich von der Person selbst
getätigt wurde und sagt nichts über den Vertragsinhalt aus. Es ist deshalb ratsam einen Notar
oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der den Vertrag aufsetzt. Er klärt dabei die
Eigentumsverhältnisse im Voraus und sammelt alle nötigen Informationen, um einen gültigen
Vertrag ohne Nachteil für eine der beteiligten Parteien zu erstellen (Bundeskanzleramt
Österreich 2013).
3.1.1.5 Behörden und Ämter
Bei dem Verfahren der Grundstücksschaffung sind viele verschiedene Behörden und Ämter
involviert. Die Kompetenzen dieser Einrichtungen können sowohl bei den Ländern als auch
beim Bund liegen. Die Abbildung 3.5 zeigt die für den Kataster und die Eigentumsverhältnisse
zuständigen Behörden und die zuständige Kompetenzebene.
20
Ebene der Zuständigkeit
Kataster
Eintragung des Eigentums
Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen
Bundesebene
Bezirksgerichte
Vermessungsämter
Landesebene
Landesbehörden
Magistratsabteilungen
Landwirtschaftbehörde
Forstbehörde
u.v.a.
Abbildung 3.5: Institutionen der Grundstücksschaffung mit ihren Zuständigkeitsebenen
Das Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen BEV ist eine dem Bundesministerium für
Wirtschaft, Familie und Jugend nachgeordnete Bundesbehörde. Ihr Hauptsitz befindet sich in
Wien. Sie ist österreichweit mit 64 Dienststellen vertreten. Sie gliedert sich in die Abteilungen
(Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen 2013b):
•
•
•
•
•
Information und Marketing
Recht und Ressourcen
Eichwesen
Eich- und Vermessungsämter
Vermessungswesen
Die Schwerpunkte des Fachbereichs Vermessung und Geoinformation sind:
•
•
•
•
•
•
•
Führung des Grundstückskatasters
Schaffung und Erhaltung der amtlichen Vermessungspunkte
Echtheitspositionierungsdienst: Austrian Positioning Service (APOS)
Führung des digitalen Landschafts- und Geländehöhenmodells
Erstellung der amtlichen österreichischen Landkarten
Orthophotos und Luftbilder
Vermessungs- und Verwaltungsarbeiten im Zusammenhang mit der Staatsgrenze
Diese Schwerpunkte werden von den Abteilungen der Vermessungsämter und des
Vermessungswesens erarbeitet. Den derzeit 41 Sprengeln der Vermessungsämter kommen dabei
folgende Aufgaben zu (Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen 2013c):
•
•
Kundenservice
o Beratung und Information über Produkte und Dienstleistungen
o Abgabe von Geobasisdaten
o Katasterarchive
Tätigkeiten gemäß Vermessungsgesetz
o Grenzkataster und Grundsteuerkataster
o Prüfung und Bescheinigung von Plänen
o Beurkundungen für Grundbuchseinträge
o Grenzverhandlungen und Grenzvermessungen
21
•
•
Aktualisierung und Georeferenzierung von Geobasisdaten
o Katastralmappe und Grundstücksdaten
o Daten aus dem Adressregister
o Grundstücksgrenzen und Bodennutzungen
o Digitales Landschaftsmodell
o Bodenschätzungsdaten
Vermessungstechnische Grundlagen
o Bereitstellung von Lage- und Höhefestpunkten
o Verknüpfung und Darstellung des geodätischen Bezugssystems
o Staatsgrenze und Verwaltungsgrenzen
Im Teilungsverfahren (Grundstücksschaffung) ist das Vermessungsamt für die
Übereinstimmung mit den Angaben des Katasters, die Durchführbarkeit im Kataster und die
Zuweisung der erforderlichen neuen Grundstücksnummern verantwortlich. Zudem werden
die Änderungen im Kataster nach der grundbücherlichen Durchführung durch das
Vermessungsamt eingetragen.
Bei Verfahren im Kataster sind auch immer wieder Behörden des Landes involviert. Es
muss zum Beispiel bei Verfahren in Waldgebieten die Forstbehörde zustimmen oder die
übergeordnete Raumplanung der Länder berücksichtigt werden. In Wien ist bei Teilungen im
Bauland die Wiener Bauordnung zu berücksichtigen. Der dafür nötige Antrag auf Bewilligung
wird bei der Magistratsabteilung 64 MA 64 (Dienststelle für Rechtliche Bau-, Energie-,
Eisenbahn- und Luftfahrtangelegenheiten) eingebracht. Der MA 64 unterliegen in Bau- und
Grundstücksangelegenheiten die folgenden Aufgaben (Magistrat der Stadt Wien 2013a):
•
•
•
•
•
•
•
•
Amtswege - Bewilligungen und Bescheide
Aussteckung der Fluchtlinien
Bebauungsbestimmungen - Bekanntgabe
Enteignung nach dem Baurecht - Antrag
Entschädigungen für Straßengrundabtretungen - Zuerkennung
Grundabteilungen - Kenntnisnahme
Grundabteilungen sowie Schaffung von Bauplätzen, Baulosen oder Kleingärten mit
Grundstücksveränderung - Bewilligung
Grundeinlösung - Antrag
Die Führung des Grundbuchs unterliegt den Bezirksgerichten. Diese Gerichte unterliegen dem
Bundesministerium für Justiz (Bundesministerium für Justiz 2013).
22
3.1.1.6 Rechtsgrundlagen
Die Rechtsgrundlagen für den Kataster und die Eintragung des Eigentums werden auf Bundesoder auf Landesebene erstellt und sind im Folgenden mit einer kurzen Inhaltsangabe
aufgelistet.
Der Bund ist für die Führung des Katasters und des Grundbuchs verantwortlich, die
folgenden Rechtsgrundlagen sind demnach bundesweit gültig:
•
Vermessungsgesetz (1968)
Zur Führung des Katasters bildet das Bundesgesetz über die Landvermessung und den
Grenzkataster (Vermessungsgesetz) die zentrale Rechtsgrundlage. In diesem Gesetz
sind die Aufgaben der Landesvermessung, der Inhalt des Grenzkatasters,
Bestimmungen zu Vermessungsaufgaben, mitwirkende Behörden und deren
Befugnisse, sowie Verwaltungsabgaben und Kosten geregelt.
•
Vermessungsverordnung (2010)
Die Verordnung des Bundesministeriums für Wirtschaft, Familie und Jugend über
Vermessungen und Pläne (Vermessungsverordnung) gibt Auskunft über die
Vorschriften die bei der Vermessung und der Erstellung von Plänen eingehalten
werden müssen.
•
Allgemeines Grundbuchsgesetz (1955)
Die Rechtsgrundlage für die Grundbücher bildet das Bundesgesetz über die
Grundbücher (Allgemeines Grundbuchsgesetz). Darin sind der Aufbau und Inhalt des
Grundbuchs, die verschiedenen Arten der Eintragung und der Umgang mit ihnen,
sowie das Verfahren in Grundbuchssachen definiert.
•
Liegenschaftsteilungsgesetz (1929)
Bei der Teilung von Liegenschaften ist zudem das Bundesgesetz über grundbücherliche
Teilungen, Ab- und Zuschreibungen (Liegenschaftsteilungsgesetz) zu beachten. In
diesem werden die Voraussetzungen für die Teilung von Grundstücken,
Bestimmungen zur Abschreibung von Grundstücksteilen und dessen Verfahren, sowie
die Übereinstimmung des Grundbuchs mit dem Grundkataster geregelt.
•
Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (1811)
Im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (Zweiter Teil, Erste Abteilung) sind wichtige
Begriffe, wie Besitzer und Eigentum beschrieben. Des Weiteren enthält es
Rechtsvorschriften für den Erwerb von Eigentum und die im Grundbuch
eingetragenen Rechte und Pflichten.
Bei der Schaffung von Grundstücken muss auch die von den Ländern geführte Raumordnung
berücksichtigt werden. Wichtige Instrumente sind dabei der von den Gemeinden erstellte
Flächenwidmungsplan und der Bebauungsplan. Die rechtliche Grundlage dieser Pläne
unterscheidet sich je nach Bundesland.
•
Bauordnung für Wien (1929)
Eines dieser Landesgesetze ist das Wiener Stadtentwicklungs-, Stadtplanungs- und
Baugesetzbuch (Bauordnung für Wien). Dabei sind bei Teilungen von Grundstücken
vor allem die Bestimmungen für die Raumplanung und die Anforderung an bebaubare
Grundstücke (z.B. Größe, Anschluss an das Straßennetz) zu beachten.
23
3.1.2 Schweden
Um einen Eindruck über das Land Schweden zu erhalten,
werden kurz einige statistische Eckdaten dargelegt.
Das Land Schweden hat eine Fläche von 450.295 km² und
9.647.386 Einwohner. Der Großteil des Landes ist flach bis
hügelig mit Gebirgen im Westen.
Westen Es liegt in Nordeuropa
angrenzend an die Staaten Norwegen und Finnland, sowie die
Ostsee,, den Finnischen Meerbusen und das Kattegat10 (siehe
Abbildung 3.6).. Die Amtssprache ist Schwedisch mit Finnisch
und
Samisch
als
regionale
egionale
Amtssprachen.
Die
Landeshauptstadt ist Stockholm.
Stockholm Die Staatsform ist eine
parlamentarische
arlamentarische Erbmonarchie mit einer parlamentarischen
Demokratie als Regierungsform (Central Intelligence Agency Abbildung 3.6: Lage Schweden
(Wikipedia 2013c)
2014b).
Administrativ ist Schweden in 21 Provinzen und 290 Gemeinden gegliedert
g
(Swedish
Government Offices 2011).. Vor allem den Gemeinden obliegen im Verfahren der
Grundstücksschaffung Zuständigkeiten, welche
welche noch genauer erläutert werden.
werden
3.1.2.1 Raumplanung
Die örtliche Raumplanung obliegt den Gemeinden. Sie besitzen dabei ein Planungsmonopol.
Das heißt nur
ur in Ausnahmefällen11 kann der Staat eine Änderung gegen die Planung der
Gemeinde entscheiden. Zudem haben die Gemeinden in fast allen Belangen ein Vetorecht bei
übergeordneten Planungsfragen.
Die übergeordnete Raumplanung wird vom Staat ausgeführt. Sie umfasst nationale
Interessen wie Verkehrsinfrastruktur, Küstengebiete und Wasserkraftanlagen. Der Staat hat
zudem die Aufgabe größere Bauvorhaben zu untersuchen
untersuchen und zu bewilligen.
bewilligen Außerdem muss
er die Gemeinden bei der Umsetzung der nationalen Interessen unterstützen. Für diese
Unterstützung werden vom Staat Provinzverwaltungsräte eingesetzt. Diese beraten sich mit
den Gemeinden wenn ein Plan erstellt wird und prüfen die Wahrung
hrung der nationalen
Interessen (Baltic Sea Region Interreg III B Project 2013).
2013)
In Abbildung 3.7 sind die Ebenen der Raumordnung mit den zuständigen Institutionen
dargestellt. Die wichtigsten planerischen Mittel sind der Gemeindeplan und der
Entwicklungsplan.
10
11
Meeresgebiet zwischen Dänemark und Schweden
Wenn der Plan mit nationalen Interessen im
i Konflikt steht.
24
Staat
Provinzverwaltungsrat
überörtliche
Raumplanung
Beratung, Prüfung der Umsetzung der
überörtlichen Raumplanung
Gemeinden
örtliche Raumplanung
umfassender /detaillierter
Gemeindeplan
Vetorecht
detaillierter
Entwicklungsplan
Abbildung 3.7: Ebenen der Raumordnung und ihre planerischen Mittel
Alle Gemeinden müssen einen umfassenden Gemeindeplan erstellen, der das gesamte
Gemeindegebiet abdeckt. Dieser Plan ist rechtlich nicht bindend und dient lediglich der
Veranschaulichung geplanter Veränderungen. Der Plan muss mindestens einmal in der
Regierungsperiode (4 Jahre) erstellt werden. Zusätzlich können für Teile der Gemeinde
detaillierte umfassendere Pläne erstellt werden. Folgende Punkte sind im Gemeindeplan
ersichtlich zu machen:
•
•
•
•
geplante Nutzung von Wasser und Land
Zielsetzungen der Gemeinde über die Entwicklung und Erhaltung der Umwelt
Umgang mit nationalen Interessensgebieten, die sich im Gemeindegebiet befinden
Überwachung des vom Staat vorgegebenen Qualitätsstandards für die Umwelt
In bestimmten Gebieten muss zusätzlich ein detaillierter Entwicklungsplan erarbeitet werden.
Dies gilt für neu erschlossene Gebiete, den Bau von Gebäuden mit großem Einfluss auf die
Umgebung und Neubauten in Siedlungsgebieten. Der detaillierte Entwicklungsplan ist
rechtlich bindend und muss mit den übergeordneten Planungszielen übereinstimmen. Durch
den detaillierten Entwicklungsplan werden Rechte und Pflichten zwischen den Gemeinden
und Grundstückseigentümern ersichtlich gemacht. Das bedeutet zum Beispiel, dass ein
Eigentümer das Recht hat auf seinem Grund zu bauen, er verpflichtet sich aber auch, die
Bestimmungen für eine Bebauung einzuhalten. Der Plan hat eine Wirkungsdauer von fünf bis
15 Jahren. Während dieser Zeit sind die Rechte, die im Plan ausgewiesen sind, geschützt.
Kommt es durch die Änderung des detaillierten Entwicklungsplans (z.B. Verringerung des
Grundwerts durch Umwidmung) zu finanziellen Einbußen für Grundeigentümer so müssen
diese vom Staat entschädigt werden.
Bei gemeindeübergreifenden Themen wird ein Regionalplan von einem regionalen
Planungsausschuss ausgearbeitet. In Gebieten ohne detaillierten Entwicklungsplan werden oft
spezielle Gebietsregulierungen erarbeitet. Diese sind ebenfalls rechtlich bindend und dienen
der Durchsetzung der Gemeindepläne in diesen Regionen.
Der detaillierte Entwicklungsplan spielt in bebaubaren Gebieten eine große Rolle, da er
Bauland und Straßen ausweist. Er liefert außerdem Informationen über die Möglichkeit der
Bebauung (z.B. Gebäudehöhe). Die Bauvorschriften werden von der Gemeinde erstellt, die
zudem für die Erteilung von Baubewilligungen zuständig ist. Sie muss dabei die
Übereinstimmung mit den verschiedenen Plänen prüfen (Baltic Sea Region Interreg III B
Project 2013).
25
3.1.2.2 Kataster und Eintragung des Eigentums
Der Kataster hat seinen Ursprung im 16ten Jahrhundert. Damals wurde er von König Gustav
Vasa zur Besteuerung des Landes eingeführt. Im Laufe der Zeit wurden immer mehr
Informationen zu den Grundstücken und Eigentümern erfasst. Heute ist der Kataster Teil
eines umfassenden Registers, das alle relevanten Daten zu den Grundstücken und
Eigentümern beinhaltet. Dieses Register ist das Liegenschaftsregister. Zusätzlich zum
Kataster (Allgemeiner Teil) und zum Grundbuch enthält es noch drei weitere Register (siehe
Abbildung 3.8) (Andreasson 2009):
Liegenschaftsregister
Allgemeiner Teil
Grundbuch
Adressregister
Gebäuderegister
Eigentumssteuerschätzung
Abbildung 3.8: Einteilung des Liegenschaftsregisters in seine fünf Unterregister
Die Informationen aus dem Register dienen der
•
•
Förderung und Kontrolle einer nachhaltigen und effizienten Landnutzung
Bereitstellung von Informationen für die Landeignung, Landnutzungsplanung,
Landbesteuerung, Umweltkontrolle und Gewerbeentwicklung
Die für die Grundstücksschaffung relevanten technischen Daten befinden sich im allgemeinen
Teil, die Eigentumsverhältnisse sind im Grundbuch eingetragen.
Im Folgenden sind die Informationen der Register aufgelistet:
1. Allgemeiner- oder Katasterteil
Der Katasterteil ist das offizielle Grundstücksregister. Für alle Grundstücke werden die
folgenden Informationen gesammelt (Real Property Register Ordinance 2000, Section 3 & 21
ff):
• Grundstücksbezeichnung
• geschätzte Fläche
• Lage (Koordinatenpaar des Grundstückszentrums)
• Nutzung
• bereits durchgeführte Grundstücksveränderungen
26
•
•
•
•
•
•
•
•
Bestimmungen von Eigentumsverhältnissen12 (Verweis auf Aktennummern)
Vermessungen samt Plänen und Protokollen
Katasterindexmappe: graphische Darstellung der Grundtücke, digital je nach Gebiet im
Maßstab 1:500 bis 1:100.000 verfügbar (Andreasson 2009).
Spezialnamen: in bestimmten Fällen können z.B. alte Familiennamen eingetragen
werden
Angabe von speziellen Gebieten: z.B. Fischereiland, Teil einer gemeinsamen Anlage
In manchen Fällen der Verweis auf ein Recht: z.B. Nutzungsrecht für elektrische
Installationen
Art des Grundstücks: Grundstück oder gemeinsame Anlage
Pläne aus der Raumplanung (Real Property Register Ordinance 2000, Section 27).
Jede Gemeinde begründet ein Registergebiet mit demselben Umfang und Namen wie die
Gemeinde. Dieses Registergebiet ist in weitere Distrikte unterteilt. Die Bezeichnung der
Grundstücke eines Distrikts erfolgt auf Grundlage einer Einteilung in Blöcke und Nummern.
Ein solcher Block kann ein oder mehrere Grundstücke enthalten. Die einzelnen Grundstücke
erhalten eine zusätzliche Nummer. Gemeinsame Anlagen werden mit einem Buchstaben
ersichtlich gemacht (Real Property Register Ordinance 2000, Section 5 ff). Somit können die
Grundstücke eindeutig identifiziert werden.
Unter einer gemeinsamen Anlage wird gemeinsames Bodeneigentum verstanden, das
mehreren Eigentümern zu bestimmten Teilen gehört. Die Eigentümer sind dann gemeinsam
für die Erhaltung dieser Anlage verantwortlich. Beispiele dafür sind Zufahrtsstraßen,
Parkplätze, Wasseranlagen und Forstgebiete (Mattson 2011a).
2. Grundbuch
Das Grundbuch beschäftigt sich mit den Grundstückseigentümern und anderen Rechten, die
nicht bereits im Katasterteil angeführt sind. Die Eintragung erfolgt separat für jede
Grundstückseinheit. Es werden auch Informationen vom Katasterteil über die Lage des
betreffenden Grundstücks übernommen. Für jedes Grundstück oder gemeinsame Anlage wird
ein Akt angelegt und Veränderungen in Form von Anmerkungen beigefügt (Real Property
Register Ordinance 2000, Section 41). Das Grundbuch enthält die folgenden Daten (Real
Property Register Ordinance 2000, Section 42):
•
•
•
•
•
12
Registrierte Eigentümer
Site leasehold13 Bewilligung
Site leasehold13 Besitz
Hypotheken
Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten, Pachtrechte
Damit ist die Ermittlung von unklaren Eigentumsverhältnissen gemeint. Dies kann zum Beispiel
eine Ermittlung des Grenzverlaufs oder die Überprüfung einer Dienstbarkeit sein.
13
"Site lease" bedeutet hier, dass das Land einer Gemeinde gehört, die es vermietet. Der Benutzer kann
sein eigenes Haus darauf bauen und besitzen. Er zahlt dafür eine jährliche "Miete". Diese Methode
kommt aus den 1930er-50er Jahren. Sie wurde eingeführt, um Bürgern ein eigenes Haus zu ermöglichen
und gleichzeitig die Eigentumskontrolle über das Grundstück zu behalten. Für den Benutzer ergeben
sich fast dieselben Rechte und Pflichten wie beim Eigentum (Pfandrecht, Nutzungsrechte, usw.) (Paasch
2013/14).
27
•
•
Anmerkungen: Datum und Aktennummer. Anmerkungen können zum Beispiel eine
bevorstehende Enteignung oder Zwangsversteigerung sein. Auch der Abschluss eines
solchen Verfahrens wird angemerkt (Real Property Register Ordinance 2000, Section
49).
Frühere Konditionen: Verweise auf frühere Veränderungen im Grundbuch, die keine
Relevanz für die aktuelle Eintragung mehr haben. Der Verweis bleibt auch nach der
Löschung aus dem Grundbuch erhalten (Real Property Register Ordinance 2000,
Section 50).
Zudem werden auch etwaige rechtliche Restriktionen des Eigentümers (z.B. Konkurs)
angezeigt. Beim Eigentumserwerb durch Kauf wird auch der Kaufpreis registriert. Nicht mehr
gültige Einträge werden aus dem Grundbuch gelöscht (Real Property Register Ordinance
2000, Section 50) und in einem eigenen Verzeichnis abgelegt (Paasch 2013/14). Der letzte
Eintrag ins Grundbuch wird für jede Grundbuchsbehörde vermerkt. Eingetragen werden
zudem abgewiesene und ruhend gelegte Verfahren (Real Property Register Ordinance 2000,
Section 42).
3. Adressregister
Ein Großteil des Eigentums ist bereits mit der Grundstücksadresse im Liegenschaftsregister
eingetragen. In ländlichen Gebieten kann es vorkommen, dass relevante Grundstücke noch
nicht in das Register aufgenommen sind. Erfasst werden die Bezeichnung des Grundstücks
laut Kataster, gemeinsame Anlagen und ob die Adresse genutzt wird oder nicht. Die
Eintragung erfolgt durch die Gemeinden oder das Lantmäteriet (Andreasson 2009).
4. Gebäuderegister
Dieses Register beinhaltet grundlegende Informationen über Häuser und andere Gebäude auf
jedem Grundstück (z.B. Gebäudetyp, Nutzung). Die Kennung der Grundstücke auf dem sich
das Gebäude befindet erfolgt mit der Kennung aus dem Kataster und der Adresse aus dem
Adressregister. Jedes Gebäude hat eine eigene Identität und kann geographisch durch seine
Zentrumskoordinaten lokalisiert werden. Es gibt jedoch keine Pläne oder Fotos zu den
Gebäuden. Das Register wird kontinuierlich von den Gemeinden auf den neuesten Stand
gebracht. Auch das Lantmäteriet kann Eintragungen machen (Andreasson 2009).
5. Eigentumssteuerschätzung
Die nationale Steuerbehörde ist verantwortlich für die generelle Steuerschätzung der meisten
Grundstücke. Grund und Gebäude werden dabei separat geschätzt. Die Informationen werden
jährlich gesammelt (Andreasson 2009).
Wichtige Prinzipien des Registers:
1.
Öffentlichkeit: Das Register ist öffentlich und die meisten Informationen können über
das Internet abgerufen werden. Katasterbehörden und andere Organisationen (z.B.
Banken und Bezirke) haben direkten Zugriff auf die Register über spezielle Terminals.
Jeder hat das Recht bei einem dieser Organisationen einen Auszug aus dem Register zu
erhalten (Andreasson 2009).
2. Eintragungsgrundsatz im Grundbuch: Es besteht die Pflicht, den Erwerb von Eigentum
im Grundbuch eintragen zu lassen14. Dies muss in einer Frist von drei Monaten ab dem
Erwerb (z.B. Abschluss Kaufvertrag) erfolgen (Land Code 1970, Chp. 20). Bei einem
14
Es gibt wenige Ausnahmen, z.B. wenn ein Grundstück geerbt wird.
28
Katasterverfahren erfolgt die Eintragung automatisch durch den zuständigen
Lantmätare. Erst durch die Eintragung im Liegenschaftsregister ist das Verfahren
vollendet.
3. Der Inhalt des Grundbuchs ist rechtlich gesichert und wird vom Staat garantiert
(Lantmäteriet 2009).
Für den Datenschutz des Liegenschaftsregisters ist das Lantmäteriet verantwortlich. Eine
Suche nach dem Namen der Grundstückseigentümer oder ihrer nationalen
Registrierungsnummer ist nicht erlaubt (Real Property Register Ordinance 2000). 1995 wurde
der schriftliche Teil des Liegenschaftsregisters vollständig digitalisiert. Die
Katasterindexmappe steht kurz vor ihrer Vervollständigung (Andreasson 2009).
Seit dem 1. Jänner 2004 ist ein Gesetz in Kraft, welches die Einführung eines 3D Katasters
ermöglicht. Die Grundstücke können dadurch nicht nur horizontal, sondern auch vertikal
unterteilt werden. Dies kann zum Beispiel beim Bau von Brücken und Tunneln von Vorteil
sein. Ein Gebiet kann in verschiedene Ebenen eingeteilt werden, von denen jede eine andere
Widmung und einen anderen Eigentümer haben kann. Verwendung findet das System auch
bei Mehrparteienhäusern. Die Klärung der Leitungs- und Zugangsrechte bei Wohnanlagen
gestaltet sich dabei jedoch oft aufwendig (Åstrand 2008).
3.1.2.3 Rechtskraft eines Grundstückskaufs
Grundsätzlich gilt der Eintragungsgrundsatz in das Grundbuch. Wird ein Grundstück
verkauft, so ist der Käufer verpflichtet den Erwerb in das Grundbuch eintragen zu lassen. Der
Erwerb des Grundstücks ist bereits vor der Eintragung rechtsgültig. Der neue Eigentümer hat
drei Monate Zeit einen Antrag um Eintragung in das Grundbuch zu stellen. Geschieht dies
nicht, wird von der zuständigen Behörde eine Geldstrafe verhängt. Wird dem
Eintragungsgrundsatz dann immer noch nicht Folge geleistet, behält der Kauf dennoch seine
Rechtsgültigkeit. Da ein Grundstück ohne Eintragung nicht mit einer Hypothek belastet
werden kann, werden die meisten Eigentumsübertragungen jedoch ohnedies eingetragen.
Wurde dem Eintragungsgrundsatz nicht nachgegangen, muss der zuständige Lantmätare
bei einem zukünftigen Katasterverfahren dafür sorgen, dass die aktuellen Eigentümer
gefunden werden.
Muss das zum Kauf stehende Grundstück erst noch durch ein Katasterverfahren gebildet
werden, geschieht die Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse automatisch während des
Verfahrens. Dieses Verfahren ist erst mit der Eintragung in das Liegenschaftsregister beendet.
Der Vertrag kann bereits vor dem Einleiten des Verfahrens abgeschlossen werden, gültig wird
er jedoch erst mit der Bewilligung des Verfahrens. Es muss erst gewährleistet werden, dass das
Katasterverfahren überhaupt durchführbar ist (z.B. ob eine Grundstücksteilung überhaupt
möglich ist) (Paasch 2013/14).
Die formalen Vorgaben an einen Kaufvertrag sind sehr beschränkt, deshalb kann er auch
ohne Hilfe eines Juristen oder Maklers erstellt werden. Eine Beglaubigung durch einen Notar
ist nicht nötig (Lantmäteriet 2009). Es genügt die Unterschrift von zwei Zeugen. Diese
Unterschrift ist nicht verpflichtend. Fehlt sie, wird dadurch jedoch die Registrierung im
Grundbuch verzögert (Paasch 2013/14).
29
3.1.2.4 Behörden und Ämter
Abbildung 3.9 zeigt die bei der Grundstücksschaffung involvierten Behörden. Es werden die
Behörden nach ihrer Zuständigkeit (Bundes oder Gemeindeebene), nach ihrem Wirken im
Kataster und nach der Eintragung des Eigentums unterteilt.
Ebene der Zuständigkeit
Kataster
Eintragung des Eigentums
nationale Kartographie, Kataster und Grundbuchsbehörde (Lantmäteriet)
Bundesebene
Abteilung Grundstücksschaffung
Abteilung Eigentumsregistrierung
andere Bundesbehörden
z.B. Naturschutzbehörde
Wasserbehörde
Gemeindeebene
Gemeindeamt
Abbildung 3.9: Die bei der Grundstücksschaffung involvierte Behörden und ihre Zuständigkeiten
Der Kataster und das Grundbuch werden von einer Organisation geleitet, der Schwedischen
nationalen Kartographie, Kataster und Grundbuchsbehörde (Lantmäteriet). Ihr Hauptsitz befindet sich
in Gävle. Das Lantmäteriet unterliegt dem Ministerium für Gesundheit und soziale
Angelegenheiten (Paasch 2013/14). Fast der gesamte rechtliche Rahmen, betreffend Kataster
und Grundbuch, unterliegt jedoch dem Justizministerium (Lantmäteriet 2009). Das
Lantmäteriet ist mit den folgenden Aufgaben betraut:
•
•
•
•
•
Bereitstellung von geographischen Informationen
Feststellen von Ortsnamen
Zuständigkeit für das geodätische Referenzsystem
Aufsicht über die Liegenschaftsverwaltung
Eintragung des Eigentums
Es teilt sich in drei Abteilungen, denen die folgenden Aufgabenbereiche unterliegen:
1.
Grundstücksschaffung:
•
•
Aufteilung der Grundstücke
Informationen bei Fragen zum Grundbesitz
Sämtliche
Katastervermessungen,
wie
zum
Beispiel
Grundstücksteilung
und
Grenzwiederherstellung werden von dieser Abteilung durchgeführt. Die Abteilung hat vier
staatlich
geführte
Regionalsitze.
In
38
Gemeinden
besteht
eine
lokale
Gemeindekatasterbehörde. Das Lantmäteriet hat dabei eine Überwachungsfunktion
gegenüber den Gemeindebehörden inne.
30
2. Informationsbereitstellung:
•
•
•
•
•
•
Erstellung und Veröffentlichung von geographischen und Liegenschaftsinformationen
Sammlung, Aufbewahrung und Administration solcher Informationen
Erstellung einer Vielzahl von Karten (z.B. Straßenkarten, topographische Karten)
Verantwortung für das nationale geodätische Referenzsystem
Luftbildarchiv
Erdschwerefeld
Diese Abteilung hat vier Sitze über das Staatsgebiet verteilt.
3. Eigentumsregistrierung:
•
Umgang mit Belangen der Eigentumseintragung:
Hypotheken, Dienstbarkeiten und andere Rechte
z.B.
Eigentumsurkunden,
Die Abteilung hat sieben Sitze.
Die Aufgaben werden bei Bedarf mit der Unterstützung von privaten Firmen ausgeführt. Über
Swedesurvey betreibt das Lantmäteriet auch Auslandsprojekte. Im Hauptsitz des Lantmäteriet
befindet sich auch eine Abteilung für Steuern und Gebühren (Wikipedia 2013a).
In Gebieten mit einem detaillierten Entwicklungsplan müssen auch die Gemeinden als
Monopol in der Raumplanung berücksichtigt werden. Während eines Katasterverfahrens
muss die Gemeinde die Übereinstimmungen mit ihren Raumplanungszielen prüfen. Dazu
zählt auch die Prüfung der baulichen Anforderungen an das Grundstück. Befinden sich die
Grundstücke in Interessensgebieten von anderen Behörden (z.B. Naturschutzbehörde,
Wasserbehörde), müssen diese bei der Grundstücksschaffung ebenfalls berücksichtigt werden
(Mattson 2011b).
3.1.2.5 Rechtsgrundlagen
Im Folgenden werden die für die Grundstücksschaffung wichtigsten Rechtsvorschriften kurz
mit ihrem Inhalt angeführt. Alle diese Rechtsvorschriften gelten für das gesamte Staatsgebiet:
15
•
Real Property Formation Act (1970)
Der Real Property Formation Act beschäftigt sich mit dem Begriff des Grundstücks und
den Voraussetzungen für ein Katasterverfahren (z.B. Ab- und Zuschreibungen,
Erstellen einer Dienstbarkeit). Er behandelt außerdem die Ermittlung von
Eigentumsverhältnissen15 und den Ablauf eines Einspruchsverfahrens bei Gericht. Es
werden zudem Vorschriften für den Katasterteil des Liegenschaftsregisters gegeben.
•
Land Code (1970)
Der Land Code beinhaltet Bestimmungen über alle das Grundstück betreffenden
Rechtsvorschriften. Dies sind zum Beispiel der Erwerb eines Grundstücks, der Umgang
mit Rechten und Pflichten und das Mieten eines Grundstücks. Außerdem wird die
Eintragung von Eigentumsverhältnissen behandelt.
Dabei wird das Bestehen von Dienstbarkeiten, Grenzverläufen und anderen Eigentumsverhältnissen
ermittelt.
31
•
Real Property Register Act (2000)
Der Real Property Register Act enthält Bestimmungen zu den Daten im
Liegenschaftsregister. Dort wird auch der Umgang mit vertraulichen persönlichen
Daten geregelt.
•
Real Property Register Ordinance (2000)
Die Real Property Register Ordinance bestimmt den Inhalt, die Kompetenzen und die
Führung der Register des Liegenschaftsregisters.
•
Land Registration Ordinance (2000)
Die Land Registration Ordinance gibt zusätzliche Bestimmungen zum Inhalt des
Grundbuchs. Dazu zählt die vorläufige Eintragung in das Liegenschaftsregister nach
der Entscheidung im Katasterverfahren und vor Beginn der Einspruchsfrist. Zudem ist
die Ausstellung eines Zertifikats über die Entscheidung im Katasterverfahren geregelt.
•
Adjudication and Legalisation Act (1971)
Es kann vorkommen, dass die Besitzer eines Grundstücks oder eines Teils einer
gemeinsamen Anlage nicht eindeutig bestimmt werden können. Vor oder während der
Durchführung eines Katasterverfahrens müssen diese Eigentumsverhältnisse jedoch
bestimmt werden. Dazu ist ein eigenes Verfahren nötig, für das der Adjudication and
Legalisation Act die rechtliche Grundlage bildet.
Die rechtlichen Grundlagen für die Raumplanung bilden der Environmental Code (1998), der
Planning and Building Act (2010) und die Planning and Building Ordinance (1987). Die im
Environmental Code enthaltenen Rechtsvorschriften sollen eine Entwicklung der Umwelt
unter verschiedenen Gesichtspunkten ermöglichen. Diese sind unter anderem der Schutz von
Leben und Umwelt, der Schutz der Natur, der Schutz von historisch wichtigen Gebieten und
die vorausschauende Nutzung von Ressourcen (Land und Wasser). Der Planning and Building
Act reguliert den Planungsprozess. Bei Veränderungen wie Neubauten, Änderung der Nutzung
von Land und Gebäuden oder dem Abriss von Gebäuden müssen die Bestimmungen dieses
Gesetzesakts berücksichtigt werden (Baltic Sea Region Interreg III B Project 2013).
3.1.3 Vergleich
Raumplanung
Die Raumordnung ist in Österreich Angelegenheit der Bundesländer. Es gibt deshalb neun
unterschiedliche Ausführungen. In Schweden hingegen geht die gesamte Raumordnung vom
Staat aus. In beiden Ländern haben die Gemeinden ein Monopol in Planungsfragen. Es müssen
zwar die Vorgaben der überörtlichen Raumordnung berücksichtigt werden, die zentralen
Planungsfragen sind jedoch den Gemeinden vorbehalten. In Schweden haben die Gemeinden
zudem das Recht ein Veto gegen bestimmte Entscheidungen der überörtlichen Raumplanung
einzulegen16. Sie besitzen demnach noch mehr Einfluss als in Österreich.
Die beiden grundlegenden planerischen Mittel17 enthalten weitgehend dieselben
Informationen. Enthalten sind die Widmungen und in bebaubaren Gebieten die
Bebauungsvorschriften. In beiden Ländern sind die Gemeinden auch für die Erteilung einer
16
Gegen überregionale Themen wie Naturreservate kann kein Veto eingelegt werden.
In Österreich der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, in Schweden der Gemeinde- und der
detaillierte Entwicklungsplan.
17
32
Baubewilligung zuständig. Für die neuerliche Änderung der Pläne sind in Österreich keine
Fristen abzuwarten, in Schweden hingegen ist ein Plan über eine bestimmte Zeitspanne
gültig. Entstehen dem Grundeigentümer Nachteile durch eine Umwidmung während dieser
Zeitspanne, so bekommt er eine finanzielle Entschädigung.
Kataster und Eintragung des Eigentums
Geschichtlich gesehen begann die Einführung des Katasters in beiden Ländern zum Zweck der
effizienteren Eintreibung von Steuern. Auch in der weiteren Entwicklung wurden dieselben
Ziele verfolgt. Der Kataster sollte umfassende Informationen über sämtliche Grundstücke des
Staatsgebietes liefern. Die Informationen der Kataster in den beiden Ländern sind im Grunde
gleich, es werden die Nutzungen, Flächen, Spezialnamen und weitere Informationen
gesammelt. In Form der digitalen Katastralmappe bzw. der digitalen Indexmappe ist auch eine
planerische Darstellung der Grundstücke in beiden Ländern vorhanden. Ein großer
Unterschied besteht jedoch in der Angabe der Koordinaten. In Schweden sind die
Zentrumskoordinaten jedes Grundstücks angegeben In Österreich sind die Lagekoordinaten
sämtlicher Grenzpunkte registriert.
In Schweden ist zudem einen 3D Kataster im Liegenschaftskataster und im Grundbuch
integriert. Dadurch können Grundstücke auch vertikal unterteilt werden. Die Umsetzung
dieses Katasters ist bis dato jedoch erst ansatzweise erfolgt (Paasch 2013/14). Die Einführung
eines 3D Katasters wird in Österreich zurzeit diskutiert, ist jedoch noch nicht gesetzlich
geregelt.
Das Liegenschaftsregister enthält zudem ein eigenes Gebäuderegister, in dem alle Gebäude
mit ihren Zentrumskoordinaten und Informationen über z.B. den Gebäudetyp angeführt sind.
In Österreich werden zwar bei verschiedenen Vermessungen auch Gebäude aufgenommen
und in der Katastralmappe eingezeichnet, eine flächendeckende Auflistung fehlt im Kataster
jedoch18.
Als Katasterverfahren zählt in Schweden auch die Bildung einer Hypothek. Der Lantmätare
ist dann für deren Erstellung zuständig. In Österreich werden Hypotheken ausschließlich von
der Bank erstellt.
Die Eintragung des Eigentums erfolgt in beiden Ländern in das Grundbuch. In Österreich
ist die Führung von Kataster und Grundbuch strikt getrennt. Eine Verbindung der
Informationen der beiden Register erfolgt über die Grundstücksdatenbank. In Schweden
obliegt die Führung einer Behörde. Innerhalb dieser Behörde sind jedoch unterschiedliche
Abteilungen für Grundbuch und Kataster zuständig. Als Teil des Liegenschaftsregisters sind
die Informationen von Grundbuch und Kataster, wie bei der Grundstücksdatenbank,
gesammelt abrufbar.
Die Eintragungen in das Grundbuch decken sich in beiden Ländern weitgehend. Es werden
sämtliche Rechte und Pflichten, die am Eigentümer oder am Grundstück bestehen, registriert.
Zudem werden sämtliche Urkunden archiviert. In Österreich werden in einem Verzeichnis
gelöschter Eintragungen die nicht mehr gültigen Einträge aufbewahrt. In Schweden werden
diese Einträge aus dem Grundbuch gelöscht und ebenfalls in einer eigenen Kartei aufbewahrt.
18
In Österreich existiert zwar ein Gebäude- und Wohnungsregister, dieses ist jedoch nicht öffentlich
zugänglich. Zugriff haben unter anderem die Länder, das Bundesministerium für Finanzen und das
Zentrale Melderegister. Gewartet wird das Register von den Gemeinden, die ebenfalls Zugriffsrechte
haben (Statistik Austria 2013b).
33
In beiden Ländern ist das Grundbuch öffentlich einzusehen. In Österreich gelten zudem der
Eintragungs- und der Vertrauensgrundsatz. Das heißt, alle Veränderungen der
Eigentumsverhältnisse müssen im Grundbuch eingetragen werden, um Rechtskraft zu
erlangen. Jeder kann sich auf die Vollständigkeit und die Richtigkeit der Angaben im
Grundbuch verlassen. In Schweden existiert zwar ebenfalls ein Eintragungsgrundsatz19, es ist
jedoch auch möglich ein Grundstück zu erwerben ohne dies im Grundbuch eintragen zu
lassen. Kommt es später zu einem Katasterverfahren, so müssen die tatsächlichen
Grundeigentümer erst ermittelt werden. Für die Aktualität der Angaben im Grundbuch kann
also nicht garantiert werden. Das Lantmäteriet gewährleistet allerdings die Richtigkeit der
von ihm eingetragenen Informationen. Laut der Real Property Register Ordinance (2000)
muss eine Partei, wenn sie den Verdacht hat, dass eine Eintragung fehlerhaft sein könnte, dies
dem Lantmäteriet mitteilen. Handelt es sich um einen Fehler, der nicht sofort korrigiert
werden kann, die Zuverlässigkeit des Registers gefährdet oder eine Unsicherheit in der legalen
Position begründet, so muss sofort eine entsprechende Anmerkung im Liegenschaftsregister
gemacht werden. Nach der Änderung des Eintrags kann die Anmerkung wieder gelöscht
werden.
Behörden und Ämter
Die Führung des Katasters obliegt in Österreich dem Bundesamt für Eich- und
Vermessungswesen. Die praktische Führung erfolgt durch die Vermessungsämter, die
Abteilungen des Bundesamtes bilden. Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt.
Es werden also die Institutionen der Grundstücksschaffung von zwei voneinander
unabhängigen Behörden geführt. In Schweden werden die beiden Institutionen von einer
einzigen Behörde, dem Lantmäteriet, geführt. Innerhalb dieser Behörde sind jedoch
unterschiedliche Abteilungen für die Führung des Katasters und des Grundbuchs
verantwortlich. Da die Abteilung Grundstücksschaffung vier regionale und 38 kommunale
Sitze, die Abteilung Grundbuch jedoch nur sieben regionale Sitze hat, ist auch hier eine
räumliche Trennung der Zuständigkeiten vorhanden.
Katastervermessungen werden in Schweden von einer Behörde, dem Lantmäteriet,
durchgeführt. In Österreich sind dafür mehrheitlich private Vermesser verantwortlich.
Manche Vermessungen werden jedoch in ihrem Interessensgebiet auch von Behörden des
Landes, der Agrar- oder Forstbehörde durchgeführt.
In beiden Ländern sind zudem verschiedene Behörden zu konsultieren, welche die
Übereinstimmung mit der Raumplanung und Bauvorschriften prüfen müssen. Auf diese
Behörden wird im Verfahren der Grundstücksbildung noch genauer eingegangen.
Gesetzgebung
In Österreich werden alle Schritte der Grundstücksschaffung eindeutig in Gesetzen festgelegt.
Der Vermesser hat sich bei der Gestaltung des Teilungsplans und der Grenzverhandlung an
klare gesetzliche Vorgaben zu halten. Auch die Kompetenzen der einzelnen Behörden sind
eindeutig festgelegt. Für die Erlangung von Genehmigungen und den Ablauf bei den Behörden
gibt es strikte Vorgaben.
19
Es gibt in beiden Ländern Ausnahmen, wie z.B. den Erwerb durch Erbschaft.
34
In Schweden sind die Kompetenzen der Behörden ebenfalls klar geregelt. Die
Durchführung des Verfahrens kann dabei jedoch je nach Verfahren vom Lantmätare relativ
individuell gestaltet werden. Allzu strikte Vorgaben wie in Österreich fehlen zum Beispiel bei
der Erstellung von Teilungsplänen. Es müssen während des Katasterverfahrens zwar die
Interessen aller beteiligten Parteien vertreten werden, einen vorgegebenen Ablauf bei der
Einbeziehung von Behörden gibt es jedoch nicht. Es liegt im Ermessen des Lantmätare, wann
und wie oft er Kontakt mit den Eigentümern und Behörden pflegt.
3.2 Verfahren bei der Grundstücksschaffung
Im Folgenden wird das Verfahren der Grundstücksschaffung in Österreich und Schweden
beschrieben. Dabei werden die einzelnen Verfahrensschritte im Allgemeinen dargelegt um
einen Überblick zu bekommen. Zudem wird die Rolle des Vermessers, der
Grundstücksgrenzen und des Teilungsplans in beiden Ländern kurz erläutert. Eine detaillierte
Behandlung eines konkreten Beispiels folgt in Kapitel 4.
3.2.1 Österreich
3.2.1.1 Verfahren im Allgemeinen
Eine Teilung kann nur auf Grundlage eines Plans eines Vermessungsbefugten oder der
Vermessungsbehörde
durchgeführt
werden.
Befinden
sich
die
betroffenen
Grundstücksgrenzen noch im Grundsteuerkataster, so müssen diese zunächst in den
Grenzkataster überführt werden. Dies geschieht im Zuge einer Grenzverhandlung (siehe
Kapitel 3.2.1.4). Dabei wird der neue Grenzverlauf mit den betroffenen Parteien vor Ort
festgelegt. Anschließend wird vom Vermesser ein Teilungsplan erstellt und die Grenzen in der
Natur abgesteckt. Die Prüfung des rechtlichen und formellen Inhalts des Teilungsplans obliegt
dem Vermessungsamt. Ein positiver Bescheid ist eine Voraussetzung für die Eintragung im
Grundbuch. Anfallende Dienstbarkeiten werden durch Verträge zwischen den beteiligten
Grundstückseigentümern geschlossen. Für Hypotheken sind ausschließlich die Banken
zuständig. Das Verfahren kann im Allgemeinen in vier Abschnitte eingeteilt werden:
1.
Planerstellung
Der Grundeigentümer gibt die Teilung eines Grundstücks durch einen Vertrag mit einem
Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen in Auftrag. Teilungen von öffentlichen
Grundstücken bzw. in der Land- und Forstwirtschaft werden von den dafür zuständigen
Behörden selbst durchgeführt oder ein Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen wird
von der Behörde beauftragt.
Der Vermesser beginnt anschließend mit den Recherchen zu den betreffenden
Grundstücken. Dabei werden zum Beispiel die Lage und die Eigentümer der Grundstücke
durch eine Abfrage aus der Grundstücksdatenbank ermittelt und Erhebungen am
Vermessungsamt durchgeführt.
Der Vermesser erstellt einen vorläufigen Teilungsplan in dem die geplante
Grundstücksschaffung dargestellt wird (bestehender und neu geplanter Grenzverlauf). Der
Grenzverlauf wird dann in der Natur ersichtlich gemacht. Sind die Parteien mit dem
Grenzverlauf einverstanden, wird der Plan unverändert an das Vermessungsamt
35
weitergeleitet. Ist dies nicht der Fall muss der Plan geändert und den Parteien nochmals
vorgelegt werden.
Befinden sich Grundstücke noch im Grundsteuerkataster, muss der Verlauf der von der
Grundstücksschaffung betroffenen Grenzen im Zuge einer Grenzverhandlung festgelegt
werden. Zur Verhandlung werden alle beteiligten Parteien vor Ort zu den Grundstücken
einberufen. Mit Hilfe von diversen Unterlagen zum Grenzverlauf (z.B. alte Pläne), alten
Grenzzeichen und einer Absteckung der Grenzen laut Kataster einigen sich die
Eigentümer über den Grenzverlauf. Über die Festlegung des Grenzverlaufs ist ein Protokoll
zu erstellen und die Zustimmung aller Eigentümer zum Verlauf einzuholen.
2. Planprüfung
Bei einem Teilungsplan handelt es sich um eine öffentliche Urkunde. Das Vermessungsamt
hat zu prüfen, ob dieser dem Vermessungsgesetz (gesetzliche Auflagen) und der
Vermessungsverordnung (formale Auflagen) entspricht. Dies beinhaltet eine Überprüfung
der Gegenüberstellung20, zeichnerische Darstellung und den Anschluss an das
Festpunktfeld. Zusätzlich muss die Übereinstimmung mit den bisherigen Katasterangaben
und die Durchführbarkeit im Kataster geprüft werden. Der Antrag auf die Prüfung des
Plans wird vom Planverfasser, dem Eigentümer oder einem Bevollmächtigten gestellt. Die
Vermessung zur Erstellung des Plans darf nicht länger als zwei Jahre zurück liegen21. Bei
Grundstücken im Grundsteuerkataster ist das Protokoll über den Grenzverlauf und die
Zustimmungserklärungen beizulegen. Werden Mängel im Plan festgestellt, wird dies dem
Planverfasser in Form eines Prüfberichts mitgeteilt. Die Mängel müssen in einer
angemessenen22 Frist beseitigt werden, ansonsten wird der Antrag zurückgewiesen. Weist
der Plan keine Mängel auf, wird vom Vermessungsamt ein positiver Bescheid ausgestellt.
Ein Einspruch gegen diesen Bescheid ist möglich. Der Bescheid beinhaltet die neuen
Grundstücksnummern, die für den Eintrag ins Grundbuch benötigt werden. Er ist 18
Monate ab der Ausstellung durch das Vermessungsamt gültig. Der Antrag auf
Verbücherung des Plans (Eintragung in das Grundbuch) muss also innerhalb dieser Frist
beim Grundbuchsgericht einlangen.
Je nach Bundesland und Widmung der Grundstücke sind zusätzliche Bewilligungen
verschiedener Behörden einzuholen. Dies ist zum Beispiel bei Teilungen im Bauland in
Wien erforderlich. Dabei wird geprüft ob der Plan die von der Bauordnung gegebenen
Vorschriften einhält. Auch Teilungen in land- und forstwirtschaftlichen Gebieten
unterliegen speziellen Vorschriften.
3. Grundbuchsverfahren
Der Antrag auf grundbücherliche Durchführung wird beim zuständigen
Grundbuchsgericht gestellt. Dazu müssen der Teilungsplan, die Planbescheinigung, die
Zustimmungserklärungen zum Grenzverlauf und etwaige zusätzliche Bewilligungen der
Behörden beigelegt werden. Das Grundbuchsgericht prüft die Einhaltung der gesetzlichen
Bestimmungen (Einschränkungen z.B. durch Baurecht, Forstrecht, Raumordnungsrecht).
Vom Rechtspfleger des zuständigen Gerichts werden dann die neuen
Eigentumsverhältnisse eingetragen. Über den Antrag wird per Bescheid entschieden
20
Dabei werden die bisherigen und die neu zu bildenden Grundstücke einander gegenüber gestellt
(bezüglich Eigentümer, Nutzung und Flächeninhalt).
21
Ausnahmen sind möglich, wenn sich der Naturstand nicht geändert hat. Auch hierbei sind
bestimmte Fristen einzuhalten.
22
Siehe Kapitel 4.2.2
36
(Grundbuchsbeschluss). Erst nach der Eintragung im Grundbuch ist die Teilung
rechtskräftig und kann gegenüber Dritten durchgesetzt werden.
4. Durchführung im Kataster
Nach dem Erhalt des Grundbuchsbeschlusses werden vom Vermessungsamt die
Änderungen im Grundstücksverzeichnis und die Aktualisierung der Katastralmappe
vorgenommen. (Abart, Ernst und Twaroch 2011, 177 ff).
3.2.1.2 Rolle des Vermessers
In Österreich wird für die Planerstellung bei Katasterverfahren eine Zulassung zum staatlich
befugten und beeideten Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen vorausgesetzt. Die
fachliche Befähigung ist durch die Absolvierung eines dem Vermessungswesen
nahestehenden Studiums, eine praktische Betätigung im Bereich Kataster (mindestens 3
Jahre)23 und die bestandene Ziviltechnikerprüfung nachzuweisen (Ziviltechnikergesetz 1993,
§6). Die genauen Bestimmungen für die Zulassung sind im Ziviltechnikergesetz (1993)
enthalten. Zudem gibt es noch andere Vermessungsbefugte, die zur Erstellung von Plänen für
die grundbücherliche Durchführung einer Teilung berechtigt sind. Diese Vermessungsbefugte
sind die Agrarbehörden, Dienststellen des Bundes oder eines Landes und durch Verordnung
bemächtigte Gemeinden. Diese müssen Bedienstete beschäftigen, die über die nötigen
Kenntnisse verfügen (Abart, Ernst und Twaroch 2011, 115 ff).
3.2.1.3 Rolle der Grundstücksgrenzen und des Teilungsplans
In Österreich existieren zwei Arten von Grundstücksgrenzen. Befinden sich die Grenzen
bereits im Grenzkataster, sind die angegeben Koordinaten von Grenzpunkten rechtsgültig und
können nicht mehr angefochten werden. Das heißt, es gelten vorwiegend die Koordinaten und
nicht die Topographie vor Ort24. Die Grenzen können somit immer wieder eindeutig festgelegt
werden, auch wenn Grenzzeichen verschwinden oder versetzt wurden (Abart, Ernst und
Twaroch 2011, 119 ff). Bei der Angabe der Grenzen müssen Spannungen im Festpunktfeld
berücksichtigt werden, weshalb sich die Genauigkeit der Grenzpunkte im cm-Bereich befindet
(Vermessungsverordnung 2010, §6).
Befinden sich Grenzpunkte jedoch noch im Grundsteuerkataster, müssen diese bei einer
Veränderung des Grundstücks mit Hilfe einer Grenzverhandlung in den Grenzkataster
überführt werden. Aufgrund der historischen Entwicklung können solche Grenzen nur mit
Hilfe von bestehenden Dokumenten (Plänen aus früheren Vermessungen, Skizzen, Urkunden,
etc.) auf einige Meter genau eingegrenzt werden (Abart, Ernst und Twaroch 2011, 156 ff).
In Form der digitalen Katastralmappe ist eine grafische Darstellung alle Grundstücke mit
Grundstücksnummer und weiteren Informationen vorhanden (Maßstab 1:1000, 1:2000 oder
23
Mindestens ein Kalenderjahr davon muss im Bereich der Grenzvermessung für alle Zwecke der
grundbücherlichen Teilungen sowie Ab- und Zuschreibungen gemäß dem Liegenschaftsteilungsgesetz
erbracht werden (Ziviltechnikergesetz 1993, §8).
24
Liegt ein Grenzzeichen oder eine Naturgrenze (z.B. Zaun) innerhalb der zulässigen Ungenauigkeit
bei der Übertagung der Papiergrenzen in die Natur, so ist das Grenzzeichen bzw. die Naturgrenze
maßgeblich (Abart, Ernst und Twaroch 2011, 121 f).
37
1:5000). Die Genauigkeit der Grenzen entspricht jener aus dem Grenzkataster bzw. aus dem
Grundsteuerkataster25 (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 141 ff).
Für jede Veränderung von Grundstücksgrenzen wird ein eigener Teilungsplan angefertigt.
Dieser wird zur grundbücherlichen Durchführung benötigt. Er unterliegt den genauen
Vorschriften der Vermessungsverordnung und des Vermessungsgesetzes, unabhängig vom
Verfahren muss die gleiche Norm zur graphischen Darstellung eingehalten werden (Abart,
Ernst und Twaroch 2011, S. 177).
3.2.1.4 Grenzverhandlung
Zu der Grenzverhandlung werden alle Eigentümer der betreffenden Grundstücke etwa 14 Tage
(Stix 2013) vor Stattfinden der Verhandlung geladen. Kann ein Eigentümer nicht persönlich
teilnehmen, so kann er eine Vertretung ernennen, die eine unterschriebene Vollmacht zur
Verhandlung mitbringen muss. Der Vermesser stellt alle vorhandenen Behelfe zur Ermittlung
des Grenzverlaufs zur Verfügung (z. B. alte Pläne und Orthophotos). Alle bisherigen
Veränderungen der Grundstücke sind im Archiv der Vermessungsämter in planlicher Form
aufbewahrt und können dort eingesehen und kopiert werden. Diese Behelfe sollen den
geschichtlichen Verlauf aufzeigen. In der Natur wird nach vorhandenen Grenzzeichen
gesucht. Sind keine auffindbar, werden meist die Grenzen aus dem Grundsteuerkataster zur
Veranschaulichung abgesteckt. Die geladenen Eigentümer setzen nun mit Unterstützung des
Verhandlungsführers (Vermessers) die Grenzen fest, welche auch sogleich vermarkt werden.
Für jeden einzelnen Grenzpunkt sind alle Unterschriften der betreffenden Eigentümer
einzuholen, diese belegen die Zustimmung zum ermittelten Grenzverlauf.
Über die Grenzverhandlung ist eine Niederschrift zu verfassen. Diese Niederschrift
beinhaltet unter anderem Name und Adresse der beteiligten Eigentümer/Bevollmächtigten,
die vom Planverfasser bereitgestellten Behelfe, eine Darstellung oder Beschreibung der
festgelegten Grenzen, die notwendigen Unterschriften bzw. eine Erklärung über nicht zu
erlangende Unterschriften und eine Beurkundung des Protokolls (Abart, Ernst und Twaroch
2011, 156 ff).
Erscheint eine Partei nicht zur Grenzverhandlung, so wird sie über den von den
erschienenen Eigentümern bestimmten Grenzverlauf informiert. Die Partei hat die
Möglichkeit, innerhalb von vier Wochen Einspruch zu erheben, ansonsten gelten die Grenzen
als anerkannt (Vermessungsgesetz 1968, §18a).
Stimmt ein Eigentümer dem Grenzverlauf nicht zu, so wird im Regelfall eine andere
technische Lösung des Problems angestrebt (z.B. anderer Verlauf der Grenzen). Falls dies nicht
möglich ist, muss ein gerichtliches Verfahren bei einem Bezirksgericht eingeleitet werden.
Dabei wird nach dem letzten ruhigen Besitzstand26 entschieden. Ist dieser nicht mehr
feststellbar, so legt ein Richter die Grenze nach seinem Ermessen fest. Diese Entscheidung hat
allerdings nur einen vorläufigen Charakter. Ist eine der Parteien mit der Entscheidung
unzufrieden, so kann sie ihr Eigentumsrecht mit einer Klage im Zivilprozess durchsetzen.
25
Für Grundstücksgrenzen aus dem Grundsteuerkataster sollen sich bei der graphischen Darstellung
möglichst keine offensichtlichen Differenzen zum unveränderten Naturstand (aus Orthophotos)
ergeben.
26
Ein ruhiger Besitzstand liegt vor, wenn die Grundeigentümer mit einem Grenzverlauf seit Jahren
einverstanden sind und keine Grenzstreitigkeiten vorliegen.
38
Diese Festlegung kann dann nicht mehr angefochten werden (Imre & Schaffer Rechtsanwälte
2013).
3.2.2 Schweden
3.2.2.1 Verfahren im Allgemeinen
Die Teilung von Grundstücken wird von einem vom Lantmäteriet bzw. einem von der
Gemeindekatasterbehörde bestellten öffentlichen Vermesser (dem Lantmätare) durchgeführt.
Dieser ist verantwortlich für die Vermessung, Vermarkung, den Umgang mit existierenden
und neuen Rechten und Pflichten (z.B. Dienstbarkeit) und gegebenenfalls auch für den
Umgang mit Hypotheken27. Zudem ist er für die Einleitung der Eintragung im Grundbuch
zuständig. Der Antrag auf Grundstücksschaffung wird bei der zuständigen Behörde des
Lantmäteriet bzw. einer lokalen Katasterbehörde vom Grundstückseigentümer eingereicht.
Diese bestellt den zuständigen Lantmätare. Zu Beginn des Verfahrens muss er beurteilen, ob
eine Teilung in der im Antrag enthaltenen Form, durchführbar ist oder nicht. Der Lantmätare
allein hat die Entscheidungskraft über die weitere Durchführung des Verfahrens. Es sind also
auch Entscheidungen gegen den Willen der Eigentümer möglich. In schwierigen Fällen kann
er Experten oder Berater hinzuziehen.
Das Verfahren kann in vier Teile eingeteilt werden:
1.
Prüfung der Durchführbarkeit
Der Teilungsprozess beginnt mit der Antragsstellung des Kunden bei einer
Katasterabteilung des Lantmäteriet bzw. einer Katasterbehörde einer Gemeinde. Der
Antrag sollte das betreffende Grundstück klar identifizieren und die gewünschten
Messungen und eine zukünftige Nutzung darlegen. Der Antrag wird von der Behörde
formal geprüft. Bei einem positiven Urteil wird ein Lantmätare mit dem Fall beauftragt.
Der Lantmätare prüft, ob die allgemeinen Voraussetzungen für die
Grundstücksschaffung gegeben sind. Dies beinhaltet die Sammlung von Informationen
über das Grundstück und über den/die Eigentümer und die Kontrolle, ob die Teilung der
übergeordneten Planung, den Angaben im bisherigen Kataster und gesetzlichen Vorlagen
entspricht. Dazu werden, wenn nötig, die betreffenden Behörden zu Rate gezogen. Zudem
muss überprüft werden, ob die neu gebildeten Grundstücke Anschluss an das Straßen- und
Abwassernetz haben und ob sie etwaigen Mindestgrößen entsprechen. Die Eignung des
Grundstücks für die vorgesehene Nutzung soll ebenfalls untersucht werden.
2. Vermessung
Der Grenzverlauf wird durch den Lantmätare festgelegt. Er bezieht sich dabei auf
vorhandene Katasterpläne und schriftliche Beschreibungen der Grenzverläufe. Wenn es
das Verfahren verlangt, werden Grenzen in der Natur sichtbar gemacht und neue Grenzen
vermarkt. Nicht notwendig ist dies zum Beispiel, wenn es sich bei dem Katasterverfahren
um die reine Bildung einer Dienstbarkeit handelt. In den meisten Fällen wird ein
Katasterplan angefertigt. In bestimmten Fällen genügt aber auch die schriftliche
Darlegung des Sachverhalts.
27
Der Lantmätare ist für die Begutachtung, Registrierung und Verwaltung der Hypotheken
verantwortlich. In Ausnahmefällen hilft er auch bei der Erstellung von Hypotheken (Paasch 2013/14).
39
Der Lantmätare kann zudem über den Umgang mit bestehenden Hypotheken
entscheiden28. Wenn es für das Verfahren hilfreich ist, wird eine Sitzung mit den
involvierten Parteien abgehalten. Dort wird die Situation genau erläutert und alle Parteien
können ihre Interessen darlegen. Von jeder Sitzung wird ein Protokoll verfasst. Bei
aufwendigeren Verfahren können auch mehrere Sitzungen von Nöten sein. Der
Lantmätare hat bei der Gestaltung des Teilungsablaufs relativ freie Hand, muss dabei aber
die Interessen aller Parteien berücksichtigen.
3. Katasterentscheidung
Auf Grundlage der Erkenntnisse aus der Prüfung der Durchführbarkeit, der Gespräche mit
den beteiligten Parteien und der Vermessung trifft der Lantmätare eine
Katasterentscheidung. Diese Entscheidung beinhaltet die neuen Grenzen und
Eigentumsverhältnisse, zudem wird ein vorläufiger Eintrag ins Liegenschaftsregister
erstellt. Alle beteiligten Parteien werden innerhalb von sieben Tagen nach der
Entscheidungsfindung darüber informiert. Jede Partei hat das Recht, gegen die
Entscheidung Berufung29 einzulegen.
4. Eintragung in das Liegenschaftsregister
Nach Ablauf der Einspruchsfrist von vier Wochen wird die Registrierung vom Lantmätare
beauftragt. Die neuen Eigentumsverhältnisse werden im Grundbuchteil des
Liegenschaftsregisters eingetragen. Der Lantmätare führt ebenfalls die Eintragung der
Veränderungen im Katasterteil durch. Erst mit der Registrierung wird die Teilung
rechtskräftig gegenüber Dritten, zudem wird die Steuerbehörde über die Veränderungen
informiert. Am Ende werden alle Teilungsdokumente (Plan, Protokoll über die Sitzung,
Antrag, rechtliche Entscheidungen) digital archiviert und eine Kopie an die Parteien
übermittelt (Vaskovich 2012, S. 100 ff).
3.2.2.2 Rolle des Vermessers
In Schweden werden alle Katasterverfahren von öffentlich bestellten Vermessern
(Lantmätare) durchgeführt. Diese sind bei der Kartographie, Kataster und Grundbuchsbehörde
bzw. einer Gemeindekatasterbehörde angestellt.
Die Aufgabengebiete eines Lantmätare umfassen die Katastervermessung im klassischen
Sinne aber unter anderem auch die Bildung von Dienstbarkeiten und Nutzungsrechten, sowie
den Umgang mit Enteignungen und Pfandrechten. Es wird zwischen der reinen
Katastervermessung und dem Katasterverfahren samt rechtlicher Rahmenbedingungen
unterschieden.
Traditionell wird die Vermessung von einem Vermessungsingenieur durchgeführt und die
restlichen Aufgaben von einem Lantmätare. Mittlerweile führen jedoch viele Lantmätare die
Vermessungen selbst aus. In manchen Fällen werden externe Vermesser unter der Leitung
eines Lantmätare eingesetzt.
Um ein Lantmätare zu werden, ist keine bestimmte Genehmigung vorgeschrieben, es reicht
ein Abschluss einer Universität. Spezielle Ausbildungen zum Lantmätare gibt es zum Beispiel
28
Eine hypothekenbelastete Partei gilt in einem solchen Verfahren nicht als interessierte Partei und
wird deshalb auch nicht zu einer Sitzung eingeladen.
29
Einspruch kann bei einem Land- und Umweltgericht erhoben werden. Dies sind Gerichte, die sich
auf Belange der Eigentumseintragung, der Planung, von Bauangelegenheiten und Umwelt- und
Wasserthemen spezialisiert haben (Domstolsverket - Gerichtsbehörde 2012).
40
in Stockholm am KTH Royal Institute of Technology oder an der Universität in Lund. Somit
können auch Juristen Lantmätare sein, diese führen dann jedoch keine Vermessungen durch
(Paasch 2013/14).
Ist eine am Verfahren beteiligte Partei nicht mit dem eingesetzten Lantmätare
einverstanden, kann sie Einspruch erheben. Der Einspruch muss unmittelbar, nachdem die
Partei vom Einsatz des Lantmätare oder eines Ausschlussgrundes Kenntnis erlangt erfolgen.
Sobald der Einspruch eingereicht wurde, werden von dem betroffenen Lantmätare nur noch
dringende Aufgaben durchgeführt, die keinen Aufschub erlauben. Wird dem Einspruch
stattgegeben und der Lantmätare vom Verfahren abgezogen, sind bereits erfolgte Bescheide
oder Vermessungen trotzdem rechtsgültig (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section
6).
Expertenhilfe
Da die Lantmätare einen sehr vielfältigen Einsatzbereich abdecken, können sie in bestimmten
Fällen auch Experten zu Rate ziehen. Falls die Mehrheit der beteiligten Parteien oder der
Lantmätare es für nötig erachtet, kann auch ein Anwalt, der die Parteien vertritt,
hinzugezogen werden (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 34).
Beauftragte
Insofern der Lantmätare oder der Auftraggeber es für nötig erachtet, kann er zwei (oder bei
aufwendigeren Verfahren auch mehrere) Beauftragte hinzuziehen. Dies sind Personen mit
gutem Ruf, die sich mit dem im Verfahren behandelten Sachverhalt und den lokalen
Gegebenheiten sehr gut auskennen. Die Beauftragten werden von der Gemeinde ernannt.
(Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 1 ff). Die Beauftragten haben das gleiche
Entscheidungsrecht wie der Lantmätare. Sind sich die Beauftragten und der Lantmätare nicht
einig, entscheidet eine Mehrheitsabstimmung (Paasch 2013/14).
Feldeinsatz durch Grundeigentümer
Der Grundeigentümer kann im Verfahren als Hilfe im Feld eingesetzt werden. Er kann zum
Beispiel beim Entfernen von Büschen oder zum Tragen von Geräten eingesetzt werden. Der
Eigentümer ist nicht verpflichtet dies zu tun und wird dafür auch nicht entgeltlich entschädigt.
Da sich dadurch jedoch die Kosten für das Verfahren verringern (ansonsten werden
Mitarbeiter des Lantmäteriet damit betraut), wird diese Möglichkeit oft in Anspruch
genommen. In Entwicklungsgebieten und im städtischen Raum ist ein Feldeinsatz durch den
Grundeigentümer nicht von Nöten, in ruralen Gebieten wird er jedoch gern vom Lantmätare
angenommen (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 37).
3.2.2.3 Rolle der Grundstücksgrenzen und des TeilungsPlans
In Schweden gibt es keine koordinativ festgelegten Grenzen im Sinne des Grenzkatasters.
Während eines Katasterverfahrens werden die neuen Grenzen gesetzlich festgelegt und wenn
nötig vermarkt. Wird der Grenzverlauf bestimmt, so wird zuerst auf die in der Natur
vermarkte Grenze Bezug genommen. Auch bei Unstimmigkeiten mit einem bestehenden
Katasterplan gilt der Verlauf von intakten Grenzzeichen. Sind keine Grenzzeichen mehr
vorhanden, so wird der Grenzverlauf mittels Katasterplänen, Dokumenten, dem derzeitigen
41
Besitzer und sonstigen Hinweisen (z.B. Hecke oder Zaun) wieder hergestellt. Tritt der seltene
Fall auf, dass der Verlauf im Katasterverfahren nicht vermarkt wurde, so wird hauptsächlich
auf die Angaben im Plan und in Dokumenten Bezug genommen. Auf sonstige Hinweise zum
Grenzverlauf wird dabei nicht eingegangen.
Es gibt eine flächendeckende Katasterindexmappe, die alle Grundstücke beinhaltet. Die
Genauigkeit variiert dabei von einigen cm bis zu 20 Meter, je nach Gebiet (rural, urban). Diese
Karte dient nur der Illustration und hat keine Rechtswirkung.
Die Katasterpläne sind im Gegensatz dazu einzelne zu den Vermessungen angefertigte
Pläne in unterschiedlichen Maßstäben und somit nicht flächendeckend vorhanden
(Andreasson 2009). Der Katasterplan muss einen dem Verfahren angemessenen
Detailierungsgrad aufweisen. Für bestimmte Katasterverfahren muss kein Plan erstellt
werden (z.B. Bilden einer Dienstbarkeit). Die Grenzen werden in jedem Fall auch schriftlich
festgehalten und genauestens beschrieben. Dieses Katasterprotokoll inklusive Katasterplan ist
rechtswirksam (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 28).
3.2.2.4 Sitzung mit den beteiligten Parteien
Bei einem Katasterverfahren beruft der Lantmätare eine Sitzung mit den Eigentümern aller
betroffenen Grundstücke ein. Auch Eigentümer einer Dienstbarkeit und anderer Rechte
können je nach Verfahren geladen werden. Sind Behörden in den Fall involviert, werden auch
diese geladen. Bei dieser Sitzung wird der Antrag auf ein Katasterverfahren erläutert und
Informationen über bisherige und zukünftige Aktionen (z.B. Vermessungen) gegeben.
Alle Parteien haben die Möglichkeit, ihre Sichtweise und Wünsche im Verfahren
darzulegen. Sie können auch relevantes Material, wie Urkunden und Pläne vorlegen. Die
Sitzung soll an einem für alle gut erreichbaren Ort stattfinden, dies muss nicht
notwendigerweise vor Ort beim Grundstück sein. Bei aufwendigeren Verfahren können auch
mehrere Sitzungen nötig sein.
Unter bestimmten Umständen kann das Verfahren auch ohne eine Sitzung abgehalten
werden. Ist dies der Fall, muss Parteien, die dem Verfahren nicht zugestimmt haben, die
Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben werden (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4
Section 14 ff). Ein solches Verfahren ohne Sitzung kann zum Beispiel eine einfache Teilung
eines Grundstücks oder ein Zusammenschluss von Grundstücken sein. Der Lantmätare steht
dann trotzdem im Kontakt mit den Parteien, dies zählt jedoch nicht als offizielle Sitzung. Über
die Sitzung wird ein Protokoll erstellt (Paasch 2013/14).
3.2.3 Vergleich
Verfahren im Allgemeinen
In Österreich ist der Ablauf des Verfahrens der Grundstücksschaffung stets derselbe. Es wird
ein Teilungsplan erstellt, eine Reihe von Genehmigungen verschiedener Behörden eingeholt
und die Teilung abschließend im Grundbuch und im Kataster eingetragen. Unterschiede gibt es
lediglich bei der Dauer der Verfahrensschritte und der Anzahl einzuholender Genehmigungen
(je nach Gebiet in dem sich die Grundstücke befinden). Stimmt eine der Behörden der Teilung
nicht zu, kann diese nicht durchgeführt werden.
In Schweden sind die grundlegenden Schritte wie der Antrag auf Grundstücksteilung, die
Katasterentscheidung, die Einspruchsfrist und die Eintragung im Grundbuch und Kataster
42
ebenfalls für jedes Verfahren gleich. Der Lantmätare kann über die Gestaltung und den
zeitlichen Ablauf der restlichen Verfahrensschritte weitgehend selbst entscheiden. Es liegt
unter anderem in seinem Ermessen ob ein Katasterplan erstellt, eine Sitzung mit den
Eigentümern abgehalten werden soll und in welchem Ausmaß der Kontakt zu den Behörden
stattfindet. Der Lantmätare muss die Interessen aller beteiligten Parteien im
Teilungsverfahren berücksichtigen. Die endgültige Entscheidung trifft jedoch der Lantmätare.
Er kann dabei auch gegen die Wünsche der beteiligten Parteien entscheiden, diese können
später gegen die Entscheidung Einspruch erheben.
Rolle des Vermessers
In Österreich ist das Verfahren im Kataster und die Eintragung in das Grundbuch behördlich
voneinander getrennt. Das Verfahren im Kataster wird von einem Ingenieurkonsulenten (oder
einem anderen Vermessungsbefugten) für Vermessungswesen durchgeführt. Er erstellt den
Teilungsplan nach Vorgabe der Gesetze und setzt dabei die Interessen der Eigentümer um.
Zudem kümmert er sich um das Erlangen der Genehmigungen der Behörden. Die Eintragung
in das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten durchgeführt. Den Antrag dazu stellt der
Grundeigentümer oder eine Person in seiner Vertretung (meist ein Notar).
In Schweden hat der mit dem Verfahren betraute öffentlich bestellte Vermesser
(Lantmätare) die Verantwortung für das Verfahren und die Entscheidung über seine
Durchführbarkeit. Er agiert überparteilich und hat die Interessen aller Parteien im Verfahren
zu vertreten. Er führt die Vermessungen und die Erstellung des Katasterplans durch. Zudem
ist er für die Eintragung der Veränderungen in das Liegenschaftsregister verantwortlich
(Katasterteil und Grundbuch). Die Eintragung in den Katasterteil erfolgt durch den
Lantmätare, die Eintragung in das Grundbuch wird von einem Mitarbeiter der Abteilung
Eigentumsregistrierung auf seine Weisung hin durchgeführt30.
Die Ingenieurkonsulenten sind selbständige Personen der Privatwirtschaft. Es steht dem
Eigentümer frei, sich einen Ingenieurkonsulenten auszuwählen und auch Angebote von
verschiedenen Konsulenten einzuholen. Es gibt jedoch gesetzliche Vorgaben, dass nicht jeder
Vermesser jeden Auftrag annehmen darf (z.B. Vermessungen für die eigene Familie).Der
Lantmätare wird vom Lantmäteriet mit dem Verfahren betraut, die beteiligten Parteien haben
dabei jedoch die Möglichkeit in bestimmten Fällen für den Einsatz eines anderen Vermessers
zu plädieren. Dies kann zum Beispiel ein persönliches Interesse des Vermessers sein (z.B.
Verwandte sind am Verfahren beteiligt).
Der Ingenieurkonsulent in Österreich hat eine rein geodätische Ausbildung. Die rechtliche
Ausbildung wird nur kurz angeschnitten und zählt während des Studiums nicht zu den
relevanten Prüfungsfächern. Erst bei ablegen der Ziviltechnikerprüfung kommt es zu einer
Vertiefung in diesem Gebiet. Der Ingenieurkonsulent ist ausschließlich für das Verfahren im
Kataster (Grundstücksgrenzen) zuständig und hat nichts mit der Bildung von etwaigen
Rechten und Pflichten zu tun. Die Bildung dieser Rechte obliegt zum Beispiel dem Notar oder
einem Gericht. Aufgrund seiner weitgreifenden Kompetenz braucht der Lantmätare eine
entsprechend umfangreiche Ausbildung auch im Bereich der Gesetzgebung. Er ist für die
Bildung von Rechten und Pflichten in Bezug auf das Grundstück oder den Eigentümer
verantwortlich (z.B. Hypotheken, Geh- und Fahrrecht). Wenn nötig kann er Experten zu Rate
ziehen, die ihn im Verfahren unterstützen. Diese Experten sind ähnlich den Sachverständigen,
30
Der Lantmätare kann die Eintragung in das Grundbuch auch selbst durchführen, meist wird aber ein
eigens dafür beschäftigter Mitarbeiter damit betraut.
43
die bei komplexen Fällen in Österreich als Berater bei einem Verfahren vor Gericht
hinzugezogen werden können. Der Sachverständige erstellt ein Gutachten über den
Sachverhalt, die Entscheidung über den Ausgang des Verfahrens liegt jedoch alleine beim
zuständigen Richter.
Rolle der Grundstücksgrenzen und des Teilungsplans
In Österreich erfolgt zur Zeit die Anlegung des Grenzkatasters. Bei jeder Grundstücksbildung
und Grenzfestlegung werden die neu gebildeten Grenzen mit ihren Koordinaten eindeutig
festgelegt. Grenzen, die sich bereits im Grenzkataster befinden sind jederzeit in der Natur
wiederherstellbar. In Schweden sind zwar die Koordinaten der Grenzpunkte meist ebenfalls
angegeben, sie sind jedoch nicht rechtlich geschützt. Bei der Ermittlung von Grenzen werden
zunächst vorhandene Grenzzeichen und der Verlauf der Grenzen in der Natur berücksichtigt.
In Österreich ist für jede Grenzveränderung ein Teilungsplan zu erstellen, dieser unterliegt
genauen gesetzlichen Vorgaben. In Schweden wird für jede Veränderung der Grenzen ein
schriftliches Dokument angelegt. Ein Katasterplan ist je nach Verfahren zu erstellen. Vom
Gesetz her wird der genaue Inhalt des Dokuments, bzw. des Katasterplans nicht
vorgeschrieben, lediglich die Veränderungen sollen klar ersichtlich sein.
Grenzverhandlung bzw. Sitzung mit beteiligten Parteien
Für die Umwandlung vom Grundsteuerkataster in den Grenzkataster wird vom
Ingenieurkonsulenten eine Grenzverhandlung mit den Eigentümern einberufen. Bei dieser
Verhandlung werden die Grenzen mit Hilfe von diversen Behelfen (alte Pläne, Luftbilder) von
den Eigentümern festgesetzt. Bei Grenzen, die sich bereits im Grenzkataster befinden, ist eine
solche Grenzverhandlung nicht vonnöten. Die neuen Grenzen werden trotzdem für die
Eigentümer in der Natur ersichtlich gemacht. Die Grenzverhandlung findet vor Ort bei den
Grundstücken statt und die Eigentümer werden etwa 14 Tage zuvor davon in Kenntnis gesetzt.
In Schweden erfolgen je nach Umfang des Verfahrens eine oder mehrere Sitzungen mit
allen beteiligten Parteien. Dazu zählen die Grundeigentümer und Behörden, die für das
Interessensgebiet zuständig sind. Bei diesen Sitzungen können die Parteien ihre Sicht der
Dinge darlegen, die Entscheidung über die Durchführung liegt dann beim Lantmätare. Der
Gesetzgeber stellt frei, ob und wie viele Sitzungen nötig sind. Der Ort, an dem die Sitzung
abgehalten wird, wird ebenfalls vom Lantmätare festgelegt.
44
4 Fallstudie
Die wichtigsten Schritte der Grundstücksschaffung wurden bereits in Kapitel 3 kurz
beschrieben. Für eine genaue Untersuchung und Analyse der beiden Systeme muss jedoch
noch weiter in die Materie eingedrungen werden.
Um die gleichen Voraussetzungen in beiden Verfahren zu gewährleisten wird ein fiktives,
jedoch realistisches Praxisbeispiel erstellt. Somit kann auf regionale Unterschiede im
Verfahren eingegangen werden (z.B. unterschiedliche Bauordnungen in den österreichischen
Bundesländern). Das Fallbeispiel definiert die folgenden Parameter:
•
•
•
•
•
•
Art der Grundstücksschaffung
Lage
Größe
Fluchtlinien
Aufschließung
Eigentumsverhältnisse
Kapitel 4.2 und Kapitel 4.3 behandeln die detaillierte Ausarbeitung der Fallstudie aus Kapitel
4.1. Mit den dort angeführten Rahmenbedingungen kann das Verfahren der
Grundstücksschaffung in Österreich, sowie in Schweden detailliert beschrieben werden. Die
Ausarbeitung teilt sich in die Beschreibung des Verfahrens, die Verfahrensdauer und die
Kosten für das Verfahren.
4.1 Beschreibung der Fallstudie
Die betreffenden Grundstücke (A und B) liegen in einem als Wohngebiet (Bauland)
gewidmeten Gebiet. Dieses befindet sich in einem Wiener bzw. Stockholmer Außenbezirk. Die
beiden Grundstücke befinden sich in Privatbesitz. Die Grundstücke sind bereits durch eine
Straße aufgeschlossen, für die eine Aufschließungsabgabe getätigt wurde. Die
Ausgangssituation samt den in Österreich relevanten Fluchtlinien ist in Abbildung 4.1
dargestellt. Die Fluchtlinien sind Teil der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne. Sie
bezeichnen die von der Raumordnung geplanten Grenzen verschiedener Widmungen. Die in
weiß gehaltenen Linien stellen den tatsächlichen Verlauf der Grundstücksgrenzen dar. Die
Baulinie (rot) grenzt die im Bauland gelegenen öffentlichen Verkehrsflächen gegen alle
übrigen Grundflächen des anliegenden Baulands ab. Das heißt sie macht alle bestehenden und
geplanten öffentlichen Verkehrsflächen sichtbar (Bauordnung für Wien 1929, §5 (6)). In diesem
Beispiel sind dies die bestehende Straße links der Grundstücke A, B und E und die neu geplante
Straße unterhalb des Grundstücks B.
Da sich die Grundstücke im Baulandgebiet befinden handelt es sich um keine Gefahrenzone
oder ein schützenswertes Gebiet. Die Grundstücke sind unbebaut und unbelastet. Das heißt sie
sind frei von Pfandrechten (z.B. Hypotheken), Servituten (z.B. Geh- und Fahrrechte) und
Reallasten (z.B. Fruchtgenussrecht). Sie sind zudem frei von obligatorischen Rechten (z.B.
Vorverkaufsrecht, Belastungs- und Veräußerungsverbot).
Die Grenzen zur bereits bestehenden Straße links, an die Grundstücke A, B und E grenzend,
befinden sich bereits im Grenzkataster. Die restlichen Grenzen der Grundstücke A, B, D und E
befinden sich noch im Grundsteuerkataster.
45
Abbildung 4.1: Ausgangssituation Kataster- und Fluchtlinienplan
Aus dem Grundstück B sollen nun zwei neue Bauplätze geschaffen werden (B und C) (siehe
dazu Abbildung 4.2). In Österreich sind die Voraussetzungen für einen Bauplatz in der
Bauordnung des jeweiligen Bundeslands festgelegt. Laut der Bauordnung für Wien (1929 §16)
muss ein Bauplatz eine Größe von mindestens 500m² aufweisen. Um dieser Anforderung
entsprechen zu können müssen von dem nebenliegenden Grundstück A Teile einbezogen
werden. Zusätzlich soll ein öffentlicher Zufahrtsweg (neue Straße) gebildet werden.
In Österreich sind die Grundstücksteile für öffentliche Straßen unentgeltlich von den
Grundeigentümern an den Staat Österreich abzutreten. Die Fläche dieser Grundstücksteile ist
in der jeweiligen Bauordnung festgelegt. Laut der Bauordnung für Wien (1929 §17) muss die
unentgeltliche Abtretung bei beidseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur Hälfte der
Verkehrsfläche erfolgen. Dies gilt bis zu einer Breite von 20m. Darüber hinaus gehende
Abtretungen werden vom Staat entschädigt. Durch die Abtretung bis zur Hälfte der
Verkehrsfläche kommt es im Verlauf der Trennungslinie an Kreuzungen zur Bildung von
Hyperbeln oder Parabeln. Die genaue Form hängt von der Art der Kreuzung ab (Winkel bzw.
Rundungen der zusammenlaufenden Straßen). Auf diese exakte Darstellung der
Trennungslinie wurde in den vorliegenden Skizzen jedoch verzichtet. Die Abtretung der
Flächen erfolgt bei jeder Veränderung von Grundstücken. Vom Grundstück B sind also Teile
unentgeltlich an das öffentliche Gut abzutreten (gelbe und gelb/rot schraffierte Fläche). Die
gelb/rot schraffierte Fläche befindet sich im Besitz eines Dritten (Eigentümer E) und muss erst
von diesem erworben und anschließend an das öffentliche Gut unentgeltlich abgetreten
werden.
In Schweden müssen keine Grundstücksteile unentgeltlich abgetreten werden. Für die für
den Bau der öffentlichen Straße benötigten Grundstücksteile wird vom Staat eine
entsprechende Entschädigung in Form einer Geldleistung erbracht (Paasch 2013/14).
46
Die Teilungssituation samt den Abtretungsflächen an das öffentliche Gut ist in Abbildung
4.2 dargestellt. In rot sind die neu zu schaffenden Grundstücksgrenzen dargestellt. Die rot
durchgestrichenen schwarzen Linien zeigen die Grenzen, die gelöscht werden sollen.
Abbildung 4.2: Teilungssituation mit Abtretung an das öffentliche Gut
Das entstandene Grundstück B soll im Eigentum des bisherigen Eigentümers B bleiben. Das
Grundstück C soll in das Eigentum der Partei C übergehen (Verkauf). Der Verkauf soll ohne
Mitwirken eines Maklers und ohne die Bildung einer neuen Hypothek erfolgen. Die
Eigentümer der einzelnen Grundstücke sind durch eine gültige Eigentumsurkunde eindeutig
bestimmt (siehe Tabelle 4.1).
Grundstück A
Grundstück B
Grundstück D
Grundstück E
Zukünftiges Grundstück C
Tabelle 4.1: Eigentumsverhältnisse
Eigentümer A
Eigentümer B
Eigentümer D
Eigentümer E
Eigentümer C
47
4.2 Ausarbeitung der Fallstudie - Österreich
4.2.1 Verfahren
Auftrag
Am Beginn des Grundstücksschaffungsverfahrens steht der Auftrag zur Erstellung eines
Teilungsplans. Der Grundstückseigentümer (Eigentümer B) beauftragt dazu einen
Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen. Dieser arbeitet ein Angebot aus. Es können
Angebote von verschiedenen Vermessungsbüros eingeholt werden. Der Vertrag kommt durch
eine übereinstimmende Willenserklärung zustande, diese wird durch ein Angebot und die
Annahme des Angebots begründet. Um der übereinstimmenden Willenserklärung zu genügen,
hat das Angebot die zu erbringenden Leistungen des Auftragsgebers und des Auftragnehmers
genau zu beschreiben (Poduschka 2012, S. 33 f).
Vorarbeiten des Ingenieurkonsulenten
Der Ingenieurkonsulent bzw. seine Mitarbeiter beginnen mit der Recherche der betreffenden
Grundstücke in der Grundstücksdatenbank, diese beinhaltet Kataster und Grundbuchsdaten.
Somit können die Eigentumsverhältnisse und die Lage der Grundstücke ermittelt werden. Bei
einer Erhebung am Vermessungsamt31, werden alte Pläne zu den Grundstücken gesucht und
kopiert. Als weitere Informationsquellen dienen die digitale Katastralmappe, sowie zahlreiche
hilfreiche Produkte der Landesvermessungsämter (z.B. Mehrzweckkarte, Orthophotos). Dabei
wird ersichtlich welche Grundstücke sich noch im Grundsteuerkataster befinden und ob eine
Grenzverhandlung abgehalten werden muss. Da sich die Grundstücke A, B, D und E noch nicht
im Grenzkataster befinden ist eine Grenzverhandlung notwendig.
Vor der Verhandlung wird ein vorläufiger Teilungsplan erstellt. Dazu wird der Naturstand
mit allen relevanten Details (z.B. Grenzzeichen, Zäune) aufgenommen und im Plan dargestellt.
Die Koordinaten der Grenzpunkte werden aus dem Kataster entnommen und ebenfalls im
vorläufigen Plan eingezeichnet. Die Grenzen aus dem Grundsteuerkataster können noch die
Genauigkeit der Urmappe besitzen (Abweichungen bis zu einigen Metern). Die Eigentümer
werden bei der Grenzverhandlung auf diese Genauigkeiten hingewiesen.
Zur Grenzverhandlung werden alle Eigentümer der betreffenden Grundstücke geladen
(Eigentümer A, B, D und E). Der Vermesser legt alle Behelfe, wie alte Photos und Pläne, dar.
Damit wird der geschichtliche Verlauf der Grenze gezeigt. Mithilfe des Vermessers und den
Behelfen, legen die Eigentümer die Grenzen dann persönlich vor Ort fest. Die Parteien müssen
für jeden Grenzpunkt eine Zustimmungserklärung unterschreiben. Mit dieser Erklärung
stimmen sie ausdrücklich der Lage dieses Grenzpunkts, wie er ihnen in der Natur gezeigt
wurde, zu. Über die Grenzverhandlung ist ein Protokoll zu erstellen (siehe auch Kapitel 3.2.1.4
Grenzverhandlung) (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 156 ff).
Teilungsplan
Sind die Grenzen eindeutig geklärt, kann der endgültige Teilungsplan erstellt werden. Dieser
enthält die Grenzen vor der Teilung und die neu zu bildenden Grenzen. Dabei müssen auch an
31
Sind die Pläne im Archiv des Vermessungsamtes bereits abgegriffen und nicht mehr gut lesbar, kann
auch Einsicht beim Grundbuchsgericht genommen werden.
48
das öffentliche Gut abzutretende bzw. einzubeziehende Flächen eingezeichnet werden. Dies
ist bei den neu zu schaffenden Grundstücken B und C der Fall. Wird eine neue öffentliche
Straße errichtet, kommt §17 der Bauordnung für Wien (1929) zur Anwendung. Dieser regelt die
Grundabtretungen zu Verkehrsflächen bei Abteilungen im Bauland. Da an die neue
Verkehrsfläche erstmals angebaut werden soll, sind diese unentgeltlich abzutreten. Teile der
abzutretenden Grundfläche befinden sich im Eigentum eines Dritten (Eigentümer E). Diese
Fläche muss somit erst von Eigentümer E erworben und anschließend abgetreten werden
(Bauordnung für Wien 1929, §17).32 Der Plan muss den Bestimmungen des
Vermessungsgesetzes, der Vermessungsverordnung, dem Liegenschaftsteilungsgesetz und der
Wiener Bauordnung entsprechen. Der Plan wird nach seiner Fertigstellung in das
Urkundenarchiv der Bundeskammer für Architekten und Ingenieurkonsulenten33 elektronisch
eingebracht.
Planbescheinigung
Der Antrag auf Planbescheinigung wird vom Planverfasser (dem Ingenieurkonsulenten) beim
Vermessungsamt eingereicht. Der Antrag erfolgt automationsgestützt über ein eigenes
Internetportal. „Die Pläne von Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen sind direkt aus
dem Urkundenarchiv der Ziviltechniker zu übermitteln. Auf Antrag des Planverfassers
können schon vor der Planerstellung vorläufige neue Grundstücksnummern und
Grenzpunktnummern reserviert werden“ (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 178). Dem Antrag
beizulegen sind (Vermessungsverordnung 2010, §11):
•
•
Protokoll
über
die
Festlegung
des
Grenzverlaufs
inklusive
der
Zustimmungserklärungen der Eigentümer zum einvernehmlich festgelegten und
dargestellten Grenzverlauf. Falls eine Zustimmungserklärung nicht zu erlangen ist, ist
eine Erklärung des Planverfassers darüber beizulegen.
Das Koordinatenverzeichnis ist auch als Koordinatendatei bereitzustellen.
Ist eine Umwandlung von Grundstücken vom Grundsteuerkataster in den Grenzkataster
durchzuführen, wird der Planbescheinigung ein entsprechender Antrag beigelegt
(Vermessungsgesetz 1968, §18).
Die Prüfung unterteilt sich in:
•
32
formale Eingangsprüfung: Dabei wird der Teilungsplan auf einen Hinweis auf die
Berechtigung des Planverfassers, Plandatum und Geschäftszahl des Planverfassers und
die rechtlich erforderliche elektronische Signatur des Ingenieurkonsulenten überprüft
(Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 178). „Die Vermessung zur Erstellung des Plans darf
nicht länger als zwei Jahre zurückliegen. Andernfalls hat der Plan eine Erklärung zu
„Die Abtretungsverpflichtung gilt allerding als erfüllt, wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde
eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes, sowie einen angemessenen Beitrag zu den
Kosten, die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet“
(Bauordnung für Wien 1929, §17 (4a)). Diese Maßnahme wird allerdings nur angewandt, wenn der
Eigentümer den Verkauf seines Grundstücksteils verweigert (Rosenthaler 2013).
33
Das BAIK-Archiv erlaubt ein sicheres Eingeben und Abfragen von Daten und den Urkundenverkehr
mit Gerichten und Behörden. Alle von Ziviltechnikern errichteten öffentlichen Urkunden, die für die
Einstellung in die Urkundensammlung des Grundbuchs oder sonst zur öffentlichen Einsicht bestimmt
sind (dazu zählt auch der Teilungsplan), sind in diesem Archiv zu speichern (Bundeskammer für
Architekten und Ingenieurkonsulenten 2014).
49
enthalten, dass der dargestellte Grenzverlauf mit dem Naturstand übereinstimmt“
(Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 181). Diese wiederum darf nicht älter als drei Monate
alt sein. „Der Antrag wird unter der Geschäftszahl des Vermessungsamtes bei allen
betroffenen Grundstücken im Grundstücksverzeichnis angemerkt“ (Abart, Ernst und
Twaroch 2011, S. 182).
•
katastertechnische Prüfung: Dabei wird die Einhaltung der Bestimmungen des
Vermessungsgesetzes und der Vermessungsverordnung überprüft (Abart, Ernst und
Twaroch 2011, S. 183).
Werden Mängel im Plan festgestellt, werden diese dem Planverfasser in Form eines
Prüfberichts übermittelt. Die Mängel sind innerhalb einer Frist von drei Wochen34 zu beheben,
andernfalls wird der Antrag auf Planbescheinigung abgewiesen. Werden keine Mängel
festgestellt wird die Bescheinigung in einfacher Bescheidform ausgestellt. Der Bescheid ist 18
Monate ab Ausstellung gültig. Innerhalb dieses Zeitraums muss der Antrag auf Verbücherung
des Plans beim Grundbuchsgericht35 einlangen. Die geplante Teilung wird im Kataster
vorgemerkt (Abart, Ernst und Twaroch 2011, S. 185 f). Der Teilungsplan und die Bescheinigung
werden beim Vermessungsamt in das Geschäftsregister aufgenommen. Gemeinsam mit der
Trennstücktabelle werden sie dem Grundbuch auf elektronischem Weg übermittelt
(Vermessungsgesetz 1968, §39).
Abteilungsbewilligung
Laut §13 der Bauordnung für Wien (1929) ist die Schaffung eines oder mehrerer Bauplätze
bewilligungspflichtig. Der Antrag wird bei der MA64 eingebracht. Dem Antrag sind
beizulegen (Bauordnung für Wien 1929, §15):
•
•
•
•
Grundbuchsauszüge aller betroffenen Grundstücke
sieben Exemplare des Teilungsplans
schriftliche
Zustimmung
zur
Grundstücksschaffung
aller
beteiligten
Grundstückseigentümer
Erklärung des Grundstückseigentümers, ob die an das öffentliche Gut abzutretenden
Flächen aus dem Eigentum eines Dritten von ihm erworben werden oder eine
Geldleistung an die Gemeinde erbracht wird
Da der Antrag nicht vom Eigentümer sondern vom Ingenieurkonsulenten eingebracht wird,
muss eine Zustimmungserklärung des Eigentümers darüber beigelegt werden. Bei der
Beurteilung des Abteilungsvorhabens werden die Bestimmungen der Wiener Bauordnung
überprüft. Dabei wird vor allem auf die Übereinstimmung des Plans mit den Bestimmungen
des Bebauungsplans, die Anbindung an öffentliche Verkehrsflächen und die Bauplatzgröße
geprüft (Bauordnung für Wien 1929, §16 f).
Verträge
Für das neu gebildete Grundstück C wird ein Kaufvertrag zwischen den Eigentümern B und C
erstellt. Da für die grundbücherliche Durchführung ein Dokument mit beglaubigter
Unterschrift benötigt wird, wird ein Notar hinzugezogen. Für die einzubeziehende Fläche vom
34
35
Je nach Umfang der Mängel kann auch eine längere Frist gesetzt werden (Mayer 2014).
Eintragung im Grundbuch
50
Eigentümer A und die abzutretende Fläche vom Eigentümer E werden
Zustimmungserklärungen der Eigentümer erstellt. Diese bezeugen, dass die Eigentümer mit
den Veränderungen einverstanden sind. Über die Ablösesumme einigen sie sich mit einem
Vertrag, dieser muss aber nicht notariell beglaubigt werden (Navratil 2013). Die Kaufverträge
für Grundstücke sollten unter anderem folgende Informationen enthalten (Arbeiterkammer
2012):
•
•
•
•
•
Name des Käufers und Verkäufers
Betroffene Grundstücke
Übergabe der Grundstücke
Kaufpreis und Bezahlung
Einwilligung zur Eintragung im Grundbuch36 (Zustandekommen der dinglichen
Rechtswirkung)
Der Notar übernimmt bei der Vertragserstellung die Verantwortung für folgende Punkte
(Österreichische Notariatskammer 2014):
•
•
•
•
Kontrolle der Angaben im Grundbuch (z.B. ist das Grundstück noch mit einer
Hypothek belastet, ist der Verkäufer tatsächlich auch der Eigentümer des Grundstücks)
Hilfestellung beim Aufsetzen der Verträge
treuhändige Verwahrung des Kaufpreises
Beglaubigung der Unterschriften
Er übernimmt zudem die Einreichung des Grundbuchsgesuchs beim Grundbuchsgericht.
Grundbücherliche Durchführung
Neue Grundstücke entstehen erst durch die grundbücherliche Durchführung des
Teilungsplans, auch wenn sie zuvor schon im Kataster vorgemerkt wurden (Abart, Ernst und
Twaroch 2011, S. 188). Der Antrag auf grundbücherliche Durchführung wird beim zuständigen
Grundbuchsgericht gestellt. Bei der grundbücherlichen Eintragung von Eigentumsrechten
handelt es sich um eine Einverleibung. Das heißt ein bestimmtes Recht geht ohne weitere
Bedingungen auf eine Person über (unbedingter Rechtserwerb) (Abart, Ernst und Twaroch
2011, S. 196). Die zur Einverleibung benötigten Urkunden müssen einer vorgeschriebenen
Form entsprechen. Wichtig ist dabei vor allem, dass die Einverleibung nur auf Grund von
Privaturkunden, auf denen die Unterschriften der Parteien gerichtlich oder notariell
beglaubigt sind, geschehen kann. Die Beglaubigung kann wegfallen, wenn eine Partei durch
eine Behörde in ihren Interessen vertreten wird (z.B. durch einen Sachwalter) (Bayer 2012, S.
99 f).
Der Grundbuchsantrag kann in Papierform oder in elektronischer Form eingebracht
werden. Aufgrund der Formstrenge des Grundbuchsrechts sind die Formulierungen des
Antrags sehr fehleranfällig. Der Antrag wird daher in Vertretung von einem Notar
eingebracht, welcher nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten zur Teilnahme am
elektronischen Rechtsverkehr verpflichtet ist. Dazu wird ein eigenes Programm zur
Verfügung gestellt.
36
Diese Einwilligung wird auch als Aufsandungserklärung bezeichnet und kann auch separat vom
Kaufvertrag gegeben werden (Bundeskanzleramt 2014b).
51
Um einen Grundbuchsantrag einzubringen sind folgende Schritte notwendig (Bayer 2012, S.
107 ff):
•
•
•
•
•
•
Kennzeichnung als Grundbuchsantrag
Notar wird als Vertreter des Antragsstellers (Eigentümer B) eingesetzt und kann sich
dabei auf eine erteilte Bevollmächtigung berufen, die den urkundlichen Nachweis einer
Vollmacht ersetzt.
Alle von den grundbücherlichen Veränderungen betroffenen Personen sind mit
Geburtsdatum und Wohnort anzuführen.
Zuordnung einer Rolle für jede Person (z.B. neuer Eigentümer)
Urkundenliste: Kaufvertrag, Abteilungsbewilligung
Auf die Speicherung des Teilungsplans und der Planbescheinigung im
Geschäftsregister der Vermessungsbehörde ist hinzuweisen. Dem Antrag sind diese
Urkunden nicht beizulegen (Liegenschaftsteilungsgesetz 1929, §2).
Dem Antrag beim Grundbuchsgericht muss auch ein Staatsbürgerschaftsnachweis beigelegt
werden. Da es sich bei den Käufern um Österreichische Staatsbürger handelt, muss keine
Genehmigung der Grundverkehrsbehörde eingeholt werden (Bundeskanzleramt Österreich
2013). Bei der grundbücherlichen Durchführung einer Abteilung von Grundflächen auf
Bauplätze muss im Grundbuch angemerkt werden, welche Grundflächen die einzelnen
Bauplätze bilden (Bauordnung für Wien 1929, §13).
In einem Gesuch können beliebig viele Begehren angeführt werden. Es ist also nur ein
Gesuch für die gesamte grundbücherliche Durchführung der Teilung nötig. Nach
vollständigem Einlangen der Daten beim Grundbuchsgericht, erhält das Gesuch einen
Zeitstempel. Somit kann dem Rangordnungsprinzip des Grundbuchs Folge geleistet werden.
Zudem werden die zu entrichtenden Gebühren angeführt (Bayer 2012, S. 107 ff).
Nach der Prüfung des Antrags beschließt das Grundbuchsgericht über den Antrag mit
einem Grundbuchsbeschluss. Nach einem schriftlichen Auftrag des Gerichts wird die
Eintragung von den Angestellten tatsächlich durchgeführt (Allgemeines Grundbuchsgesetz
1955, §95 und §102). Alle beteiligten Parteien (A, B, C, D und E) und Behörden (u.a.
Vermessungsamt, MA64, Finanzamt, Notar) werden von diesem Beschluss in Kenntnis
gesetzt.
Durchführung im Kataster
Nach Erhalt des Grundbuchsbeschlusses werden im Vermessungsamt die Änderungen im
Grundstücksverzeichnis und die Aktualisierung der Katastralmappe vorgenommen (Abart,
Ernst und Twaroch 2011, S. 188).
Bei Grundstücken, deren Grenzen zur Gänze vermessen sind und zu deren Grenzen von
den Grundstücksnachbarn die Zustimmung zum Grenzverlauf gegeben ist, wird nach
Vorliegen des Grundbuchsbeschlusses mit Bescheid die Umwandlung vom
Grundsteuerkataster in den rechtsverbindlichen Grenzkataster verfügt (Vermessungsgesetz
1968, §17).
In Abbildung 4.3 ist der Ablauf der Grundstücksschaffung schematisch dargestellt. Die Pfeile
zeigen die Beziehungen der beteiligten Personen und Behörden zueinander.
52
Grundeigentümer
Ingenieurkonsulent
Auftrag
Auftragssprüfung
Vermessungsamt
MA 64
Notar
Grundbuchsgericht
Recherche
Aufnahme Naturstand,
vorläufiger Teilungsplan
Ladung zur
Grenzverhandlung
Grenzverhandlung
Grenzverhandlung
Teilungsplan
Antrag
Planbescheinigung
Aufnahme Teilungsplan
und Bescheinigung
ins Geschäftsregister
Prüfung
Planbescheinigung
Antrag auf
Abteilungsbewilligung
Prüfung
Abteilungsbewilligung
Konstultation Notar
Erstellung Kaufverträge
Unterzeichnung Kaufverträge
Beglaubigung
Grundbuchsgesuch
Änderung
Grundstücksverzeichnis,
Aktualisierung der DKM
Abbildung 4.3: Modell der Grundstücksschaffung in Österreich mit allen nötigen Schritten und den zuständigen Stellen
Prüfung
Grundbuchsgesuch
Eintragung
ins Grundbuch
53
4.2.2 Verfahrensdauer und Fristen
Im Folgenden werden die einzelnen Schritte des detaillierten Verfahrens auf ihre benötigte
Zeitspanne hin untersucht. Für die Bewilligungen der Behörden gibt es gesetzliche Auflagen
zur Verfahrensdauer. Diese sind jedoch meist zu hoch angesetzt. Es werden deshalb Angaben
von Personen, die in der Praxis mit dem Verfahren vertraut sind, verwendet.
Konsultation des Ingenieurkonsulenten
Der Kunde konsultiert einen oder mehrere Ingenieurkonsulenten und holt sich ein Angebot
ein. Ist er damit einverstanden kommt durch die Annahme des Angebots der Auftrag zustande.
Dieser Vorgang dauert je nach Komplexität einige Tage bis zu einigen Wochen. Im
vorliegenden Fall wird eine Woche für den Vertragsabschluss angenommen.
Vorarbeiten des Ingenieurkonsulenten
Für die Recherche zu den Grundstücken in der Grundstücksdatenbank und bei anderen
Quellen ist ein Zeitrahmen von einem Tag anzunehmen. Dazu zählen die Erhebungen aller
verfügbaren Urkunden auf dem Vermessungsamt, der Grundstücksdatenbank und bei anderen
Informationsquellen und die Vorbereitung des Außendienstes und eine mögliche Begehung.
Die Vermessung der Liegenschaft dauert bei kleineren Projekten im Regelfall einen Tag. Die
anschließende Berechnung, Einarbeitung von Urkunden und Berücksichtigung von
baubehördlichen Auflagen für die Erstellung des vorläufigen Teilungsplans (Teilungsentwurf)
dauert ca. drei bis vier Tage.
Grenzverhandlung
Zur Grenzverhandlung werden die Eigentümer zwei bis drei Wochen zuvor geladen. Die
Verhandlung vor Ort und die Einmessung und Absteckung der neuen Grenzen dauert etwa
einen Tag.
Teilungsplan
Sind alle Grenzen einvernehmlich festgelegt, wird der Teilungsplan erstellt. Bei strittigen
Grenzen muss der Eigentümer, welcher dem Verlauf nicht zustimmt innerhalb von sechs
Wochen ein gerichtliches Verfahren einleiten. Das Verfahren kann sich dann noch lange
hinziehen. Die Endausfertigung und Einreichung des Teilungsplans dauert um die zwei Tage.
Zusammengefasst ist ab Auftragserteilung bis zur Einreichung der Anträge zur
Planprüfung (im problemlosen Fall) in Wien ein Zeithorizont von vier Wochen anzusetzen (Stix
2013).
Planbescheinigung
Die Vermessung die zum Teilungsplan geführt hat darf nicht länger als zwei Jahre
zurückliegen, außer der Naturstand hat sich nicht verändert. Der Zeithorizont für die Prüfung
des Plans beim Vermessungsamt sollte laut allgemeinem Verwaltungsverfahrensgesetz
maximal sechs Monate betragen. In der Realität beträgt dieser im Durchschnitt drei bis fünf
Wochen, dies gilt natürlich nur für mängelfreie Pläne (Ernst 2013). Der ausgestellte Bescheid ist
54
18 Monate gültig. Innerhalb dieser Zeit muss der Antrag auf grundbücherliche Durchführung
beim Grundbuchsgericht eingelangt sein (Vermessungsgesetz 1968, §39).
Werden Mängel im Plan festgestellt, erhält der Planverfasser zunächst einen
Verbesserungsauftrag mit einer Frist von drei Wochen. Je nach Umfang der Mängel kann
allerdings eine längere Frist festgelegt werden. Auch eine Fristverlängerung durch den
Planverfasser ist möglich. Wenn dem Verbesserungsauftrag nicht oder nicht zur Gänze
nachgekommen wird, erfolgt eine nachweisliche Aufforderung zur Mängelbehebung, in der
auf die rechtlichen Konsequenzen (Zurückweisung des Antrags) hingewiesen wird. Hierbei
wird wieder eine Frist zur Behebung der Mängel gesetzt. Diese beträgt in der Regel ebenfalls
drei Wochen. Wird dieser Aufforderung wiederum nicht oder nicht zur Gänze entsprochen,
wird der Antrag auf Bescheinigung des Teilungsplans zurückgewiesen (Mayer 2014). Im
vorliegenden Fallbeispiel wird von einem mängelfreien Plan ausgegangen.
Abteilungsbewilligung
Über die Abteilungsbewilligung ist bei der MA 64 innerhalb von sechs Monaten zu
entscheiden (Verwaltungsverfahrensgesetz 1991, §73). Die Bewilligung ist zwei Jahre ab
Zustellung des Bescheids gültig. In dieser Zeit muss das Verfahren grundbücherlich
durchgeführt werden, ansonsten erlischt die Bewilligung. Wird in den zwei Jahren eine
Baubewilligung erwirkt, erlischt die Abteilungsbewilligung erst mit Erlöschen der
Baubewilligung (Bauordnung für Wien 1929, §20).
In der Realität dauern die Bescheide der MA 64 in Wien, je nach Komplexität der Teilung
zwischen vier Wochen im einfachsten Fall und drei Monaten, falls Grundtransaktionen mit der
Stadt Wien, vertreten durch die MA 6937 als Vertragserrichter, notwendig sind. Nur in
Ausnahmefällen kann die Ausstellung der Abteilungsbewilligung bis zu sechs Monate dauern
(Stix 2013).
Konsultation Notar
Für die Erstellung des Vertrags und die Einbringung des Grundbuchsgesuchs benötigt ein
Notar in etwa ein bis zwei Tage (Altmann 2013).
Grundbücherliche Durchführung
Alle für die Durchführung nötigen Urkunden sind nach Möglichkeit dem elektronischen
Antrag auf Einverleibung beizufügen. Urkunden die sich nicht zum elektronischen Austausch
eignen, müssen innerhalb einer Woche nachgereicht werden (Bayer 2012, S. 110). Wird vom
Gericht ein Formfehler entdeckt, muss dieser innerhalb einer Woche korrigiert werden
(Gebührengesetz 1957, §82a).
Für ein Verfahren dieser Größenordnung kann mit gleichzeitiger Einreichung eines
Grundstückskaufs von einer Bearbeitungsdauer von zwei Wochen ausgegangen werden. Die
tatsächliche Verfahrensdauer hängt jedoch stark vom zuständigen Grundbuchsgericht ab und
bewegt sich zwischen ein bis vier Wochen (Auer 2013).
37
Magistratsabteilung für Liegenschaftsmanagement: Verwaltung der Liegenschaften im Besitz der
Stadt Wien.
55
Durchführung im Kataster
Die Änderungen im Grundstücksverzeichnis und die Aktualisierung der Katastralmappe
durch das Vermessungsamt erfolgt am selben oder am nächsten Tag nach dem Erhalt des
Grundbuchsbeschlusses und benötigt einen Tag (Mayer 2014).
In Abbildung 4.4 ist die Dauer für die einzelnen Verfahrensschritte graphisch dargestellt. Da
die Schritte im Allgemeinen nicht direkt Tag für Tag hintereinander ablaufen, wird für eine
Zeitspanne von weniger als einer Woche trotzdem eine Dauer von einer Woche veranschlagt.
Es ergibt sich dadurch eine Gesamtverfahrensdauer von 13 Wochen bzw. 3,25 Monaten.
Wochen
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Konsultation des Ingenieurkonsulenten
Vorarbeiten des Ingenieurkonsulenten
Ladung zur Grenzverhandlung
Grenzverhandlung und Teilungsplan
Planbescheinigung
Abteilungsbewilligung
Arbeiten des Notars
Grundbücherliche Durchführung
Durchführung im Kataster
Abbildung 4.4: Dauer der einzelnen Verfahrensschritte
4.2.3 Kostenaufstellung
Für die Kostenaufstellung wird angenommen, dass das neue Grundstück C einen Kaufpreis
von 400.000 Euro aufweist. Dieser Wert ergibt sich aus dem durchschnittlichen m² Preis für
Wien von 796,77 Euro (Raiffeisen Bausparkasse 2013) und einer Grundstücksgröße von 500m².
Das Grundstück B nach der Teilung hat ebenfalls eine Größe von 500m².
Arbeiten des Ziviltechnikerbüros
Für die Arbeiten des Ziviltechnikerbüros wird ein Stundensatz von 120 Euro für den
Ingenieurkonsulenten und 90 Euro für den Techniker angenommen. Nach der für die
einzelnen Tätigkeiten benötigten Stundenzahl (Rosenthaler 2013) ergeben sich die
Gesamtkosten zu 2.430 Euro (siehe Tabelle 4.2). Die Stundensätze sind so angelegt, dass die
Kosten für Sekretariatsarbeiten, sowie allfällige weitere Kosten (z.B. Grundbuchsauszüge,
Einbringen des Teilungsplans in das BAIK-Archiv) bereits enthalten sind.
56
Kostenart
Ingenieurkonsulent [h] Techniker [h] Anzahl Techniker Euro
Vorarbeiten
3
1
Vermessung
4
2
Teilungsentwurf
3
1
Grenzverhandlung
3
3
2
Teilungsplan
3
1
Behördenwege
2
1
270
720
270
900
270
180
2.430
Tabelle 4.2: Kosten für die Arbeiten des Ziviltechnikerbüros
Planbescheinigung
Die Kosten für die Planbescheinigung setzen sich zusammen aus (siehe auch Tabelle 4.3)
(Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen 2013a):
•
•
•
Bundesgebühr für den Antrag
Grundaufwand je Plan
Bundesgebühr für Bogen38 als Beilage 39
o Folgende Beilagen werden beigefügt: Teilungsplan in zweifacher Ausfertigung,
Zustimmungserklärungen, Grenzverhandlungsprotokoll.
o Da zu einem Teilungsplan auch Informationen wie die Gegenüberstellung,
Name und Adressen der Eigentümer gehören ist anzunehmen, dass der
Höchsttarif von 21,80 Euro zu verwenden ist.
Kostenart
Bundesgebühr Antrag
Grundaufwand
Bundesgebühr Bogen Beilage
Euro
14,30
83,00
21,80
119,10
Tabelle 4.3: Kosten für die Planbescheinigung
Abteilungsbewilligung
Die Kosten für die Abteilungsbewilligung setzen sich zusammen aus (siehe auch Tabelle 4.4)
(Magistrat der Stadt Wien 2013b):
•
•
Bundesgebühr für den Antrag
Verwaltungsabgabe je angefangener 10m² Bauplatz:
o
38
Bei zwei Bauplätzen von 500m² ergibt das einen Wert von 100 (=
).
‘‘Unter Bogen ist Papier zu verstehen, dessen Seitengröße das Ausmaß von zweimal 210 mm X 297
mm nach einer oder nach beiden Richtungen nicht überschreitet. Für dieses Ausmaß überschreitende
Papierblätter sind die festen Stempelgebühren im zweifachen Betrag zu entrichten. Bei inhaltlich
fortlaufendem Text bleiben unbeschriebene Seiten bei der Berechnung der Anzahl der Bogen außer
Ansatz. ‘‘ (Gebührengesetz 1957, §5)
39
‘‘Beilagen, das sind Schriften und Druckwerke aller Art, wenn sie einer gebührenpflichtigen Eingabe
(einem Protokolle) beigelegt werden, von jedem Bogen feste Gebühr ……………… 3,90 Euro, jedoch nicht
mehr als 21,80 Euro je Beilage. ‘‘ (Gebührengesetz 1957, §14)
57
Bei einem Satz von 0,36 Euro ergibt das 36 Euro Verwaltungsabgabe. Dieser
Wert liegt unter der Mindestabgabe von 37,78 Euro
Bundesgebühr für Bogen38 als Beilage 39:
o Teilungsplan in siebenfacher Ausgabe (Annahme Plangröße A3)
o vollständige Grundbuchsauszüge der betroffenen Liegenschaften
o Im Falle der Verpflichtung zur Abtretung von Fremdgrund ins öffentliche Gut:
Erklärung, ob diese Fläche erworben oder ob dafür eine Geldleistung entrichtet
wird, samt einer Berechnung des Ausmaßes dieser Fläche.
o Auch hier können die Höchstkosten von 21,80 Euro angenommen werden.
o
•
Kostenart
Bundesgebühr Antrag
Verwaltungsabgabe
Bundesgebühr Bogen Beilage
Euro
14,30
37,78
21,80
73,88
Tabelle 4.4: Kosten für die Abteilungsbewilligung
Notariatskosten
Die Kosten für die Arbeit des Notars werden über eine Wertgebühr mit folgender
Bemessungsgrundlage ermittelt (Notariatstarifgesetz 1973):
Kaufvertrag:
1.
bis einschließlich 70 Euro 9,20 Euro,
2. über 70 Euro bis einschließlich 150 Euro 18,20 Euro,
3. über 150 Euro bis einschließlich 1 090 Euro für je angefangene weitere 70 Euro um 5,30
Euro mehr,
4. über 1 090 Euro bis einschließlich 2 180 Euro für je angefangene weitere 180 Euro um
15,60 Euro mehr,
5. über 2 180 Euro bis einschließlich 4 360 Euro für je angefangene weitere 360 Euro um
23 Euro mehr,
6. über 4 360 Euro bis einschließlich 7 270 Euro für je angefangene weitere 730 Euro um
38,60 Euro mehr,
7. über 7 270 Euro bis einschließlich 21 800 Euro für je angefangene weitere 1 820 Euro
um 48,40 Euro mehr,
8. über 21 800 Euro bis einschließlich 72 670 Euro für je angefangene weitere 3 630 Euro
um 58,10 Euro mehr,
9. über 72 670 Euro bis einschließlich 363 360 Euro für je angefangene weitere 7 270 Euro
um 116,20 Euro mehr,
10. über 363 360 Euro bis einschließlich 726 730 Euro für je angefangene weitere 36 340
Euro um 116,20 Euro mehr,
11. über 726 730 Euro für je angefangene weitere 72 670 Euro um 116,20 Euro mehr, jedoch
nie mehr, als einer Bemessungsgrundlage von 3 633 640 Euro entspräche.
58
•
Daraus ergibt sich ein zu zahlender Grundwert von 18,20 Euro (Bemessungsgrundlage
2) und weitere zu zahlende Kosten von 1.278,20 Euro aus der Bemessungsgrundlage 10
(400.000 – 18,20= 399.981,80 dividiert durch 36.340 ergibt einen Wert von 11, 11*116,20
= 1.278,20).
Grundbuchseintrag:
•
•
Die Zeitgebühr beträgt für jede angefangene halbe Stunde 9,90 Euro.
Angenommen wird eine Arbeitszeit von zwei Stunden, was einem Wert von vier
entspricht.
Aus diesen Angaben ergeben sich die in Tabelle 4.5 aufgeführten Gesamtkosten von 1.296,40
Euro.
Kostenart
Grundtarif
Weiter Kosten
Grundbuchseintrag
Wert
Euro
11
4
Euro
116,20
9,90
18,20
1.278,20
39,60
1.296,40
Tabelle 4.5: Kosten für die Tätigkeiten des Notars
Grundbuchsantrag
Die Kosten für den Grundbuchsantrag setzen sich aus den Kosten für den Antrag und einer
Abgabe für die Eintragung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts zusammen (siehe
auch Tabelle 4.6). Diese Abgabe ist für den Kauf des neuen Grundstücks C zu tätigen. Sie
berechnet sich als Prozentsatz des Werts des Rechts (sprich aus dem Grundstückspreis mit
Wert 400.000 Euro) (Bundeskanzleramt Österreich 2013).
Kostenart
Grundbuchsantrag
Eintragung
Wert
Prozentsatz Euro
400.000
1,1
42
4.400
4.442
Tabelle 4.6: Kosten für den Grundbuchsantrag
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist bei jedem Erwerb eines inländischen Grundstücks zu bezahlen. Die
Steuerschuld entsteht bereits beim Abschluss des Kaufvertrags. Als Bemessungsgrundlage
dient im vorliegenden Fall der Wert des Grundstücks. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5%40
dieser Bemessungsgrundlage. Bezahlt wird die Steuer vom Käufer C (Bundeskanzleramt
2014a). Die Grunderwerbsteuer ergibt sich laut
Kostenart
Wert
Prozentsatz Euro
Grunderwerbsteuer
400.000
3,5
14.000
Tabelle 4.7: Kosten Grunderwerbsteuer
40
Ist der Käufer ein naher Verwandter des Käufers beträgt der Prozentsatz 2%. Bei Schenkungen und
Erbschafte errechnet sich die Grunderwerbsteuer aus dem Einheitswert.
59
Gesamtkosten
Werden alle Kosten zusammengerechnet, ergeben sich die Kosten für das gesamte Verfahren
zu 8.361,38 Euro (siehe Tabelle 4.8). Für den Käufer kommen zusätzlich die Kosten der
Grunderwerbsteuer von 14.000 Euro hinzu.
Kostenart
Arbeiten des Ingenieurkonsulenten
Planbescheinigung
Abteilungsbewilligung
Notariatskosten
Grundbuchsantrag
Euro
2.430,00
119,10
73,88
1.296,40
4.442,00
8.361,38
Tabelle 4.8: Gesamtkosten
4.3 Ausarbeitung der Fallstudie - Schweden
4.3.1 Verfahren
Kaufvertrag
Es gibt zwei Möglichkeiten den Kaufvertrag abzuschließen (Ferlan, Sumrada und Mattson
2007, S. 49):
•
Der Kaufvertrag kann bereits vor dem Antrag auf Grundstücksbildung unterzeichnet
werden. Der Antrag auf Grundstücksbildung wird dann vom Käufer oder Verkäufer
eingebracht. Dies muss innerhalb von sechs Monaten ab dem Kauf des Grundstücks
erfolgen. Ist dies nicht der Fall, wird der Kauf ungültig. 41
•
Der Kaufvertrag wird erst während des Verfahrens unterzeichnet.
Die Bezahlung und Unterzeichnung des Kaufvertrags muss jedoch in beiden Fällen vor dem
der endgültigen Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Der Kaufvertrag muss schriftlich
ausgearbeitet werden und folgende Informationen enthalten:
•
•
•
•
Unterschrift der beteiligten Parteien
Genaue Grundstücksbezeichnung
Verbindlicher Kaufpreis
Eine Erklärung, dass der Eigentümer das Grundstück übergibt und verkauft
Fehlt eine dieser Angaben, ist der Vertrag ungültig. Die Unterschrift des Verkäufers wird von
zwei Zeugen durch ihre Unterschrift bestätigt (Ferlan, Sumrada und Mattson 2007, S. 43 f).
Sobald der Käufer C den Kaufvertrag unterschrieben hat, zählt auch er als am Verfahren
beteiligte Partei (Paasch 2013/14).
41
Der Vertrag kann zwar vor Beginn des Verfahrens aufgesetzt werden, er wird jedoch erst
rechtsgültig sobald das Verfahren bewilligt wird. Es muss erst geklärt werden, ob die Teilung überhaupt
möglich ist. Um den vorläufigen Kaufvertrag zu schützen, kann eine ruhende Registrierung im
Grundbuch erfolgen.
60
Antrag auf Grundstücksbildung
Die Einleitung des Verfahrens geschieht auf Antrag des Grundeigentümers B oder des Käufers
C bei der zuständigen Katasterbehörde (Lantmäteriet Stockholm).
Der Antrag erfolgt in schriftlicher Form, wobei der Antragsteller die folgenden Angaben zu
geben hat:
•
•
•
•
•
•
gewünschte Eigentumsbildung (hier: Bildung von zwei Grundstücken im Bauland)
ihm gehörende Grundstücke
alle anderen beteiligten Grundstücke
Namen und e-Mail Adressen der Eigentümer
Besitzer einer Dienstbarkeit, Nutzungsrecht oder Rechte auf elektrische Energie
Unterschrift des Antragsstellers oder seines Vormundes
Zudem muss er alle für das Verfahren relevanten Dokumente im Original oder in beglaubigter
Kopie beifügen. Zur übersichtlicheren Beschreibung der gewünschten Eigentumsbildung kann
auch ein Plan oder eine Skizze des Sachverhalts beigelegt werden. Der Antrag wird dann von
der Behörde auf Formmängel geprüft. Ist der Antrag mangelhaft, wird der Antragssteller
aufgefordert die Mängel zu beheben (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 8 f).
Das Grundstücksschaffungsverfahren wird von einem öffentlich bestellten Vermesser
(Lantmätare) durchgeführt (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 1). Dieser wird
von der zuständigen Behörde mit dem Fall betraut. Ausgewählt wird ein Lantmätare, der in
der Region in dem die betreffenden Grundstücke liegen, beschäftigt ist (Real Property
Formation Act 1970, Chap. 4 Section 7).
Prüfung der Durchführbarkeit
Zu Beginn des Verfahrens kontaktiert der Lantmätare die beteiligten Eigentümer (A, B und C)
und macht eine Begehung vor Ort um sich einen Eindruck von der Situation zu verschaffen.
Anschließend sammelt er sämtliche Informationen zu den Grundstücken (z.B. vorhandene
ältere Pläne). Mit Hilfe dieser Informationen prüft er die Durchführbarkeit des Verfahrens
(Ferlan, Sumrada und Mattson 2007, S. 47). Man kann dabei eine rechtliche und eine
technische Prüfung unterscheiden:
•
Prüfung von Rechten und Pflichten: Dazu werden alle beteiligten Eigentümer aufgefordert,
ihnen bekannte Besitzer einer Dienstbarkeit, eines Nutzungsrechts und von Rechte auf
elektrische Energie anzugeben. Mit Hilfe dieser Daten können die
Eigentumsverhältnisse der beteiligten Parteien ermittelt werden. Der Lantmätare
muss außerdem prüfen, ob der Antragssteller auch wirklich der Eigentümer des
Grundstücks ist (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 11). Bei dem
vorliegenden Verfahren sind alle Eigentümer eindeutig als solche identifizierbar.
•
Prüfung der Übereinstimmung mit der Raumplanung: Da sich die Grundstücke in einem
Gebiet mit einem detaillierten Entwicklungsplan befinden, muss dieser bei der
Grundstücksbildung beachtet werden. Dabei wird die Widmung der Grundstücke
überprüft und somit ermittelt ob die gewünschte Teilung möglich ist. Zudem müssen
der
Eigentumsregulierungsplan,
Naturschutzregulierungen
und
etwaige
Gebietsregulierungen vom Lantmätare ermittelt und berücksichtigt werden
(Vaskovich 2012, S. 101 f). Eine Bewilligung aufgrund des Environmental Code ist hier
61
nicht nötig, da es sich um kein für die Umwelt, kulturell oder historisch wichtiges
Gebiet handelt (Paasch 2013/14).
•
Prüfung der technischen Durchführbarkeit: Die neu zu bildenden Grundstücke sollen je nach
Widmung bestimmte Anforderungen an Lage, Größe oder anderen Voraussetzungen
erfüllen. Das heißt, ein als Bauland gewidmetes Grundstück muss eine bestimmte
Größe und Form haben, die einen Hausbau ermöglicht. Außerdem muss im Bauland
der Anschluss an das Straßennetz und eine Versorgung mit Wasser und eine
Abwasserentsorgung gewährleistet sein (Vaskovich 2012, S. 101 f) .
Der Lantmätare prüft zudem die Gültigkeit des Kaufvertrags (Ferlan, Sumrada und Mattson
2007, S. 49).
Konsultation der Gemeinde
Der Lantmätare entscheidet grundsätzlich darüber, ob die Teilung möglich ist oder nicht und
über die Fortführung des Verfahrens. Er muss jedoch die Gemeinde konsultieren, damit diese
die Nutzung und Größe der neuen und ursprünglichen Grundstücke beurteilen kann. Wird
von der Gemeinde beschlossen, dass die Grundstücksschaffung nicht entsprechend
durchführbar ist, ist das Verfahren beendet42. Die Konsultation einer öffentlichen Behörde ist
ein Instrument der Raumplanung und muss vom Lantmätare unbedingt eingehalten werden
(Ferlan, Sumrada und Mattson 2007, S. 47). Für die Beratung mit der Gemeinde gibt es keine
vorgeschriebene Form. Das heißt, es muss zum Beispiel kein Antrag eingebracht und auch
keine Bewilligung ausgestellt werden (Paasch 2013/14). Da sich die Grundstücke im Bauland
befinden und den geforderten Ansprüchen an Größe und Nutzung entsprechen, können
Einsprüche seitens der Gemeinde ausgeschlossen werden.
Kompensation für einbezogene Grundstücksteile
Es werden die folgenden Grundstücksteile einbezogen:
•
In dem betreffenden Gebiet wird durch den detaillierten Entwicklungsplan der Bau
einer Straße vorgeschrieben. Dies ist eine öffentliche Straße und wird nicht, wie in
Schweden oft üblich, als gemeinsame Anlage43 oder durch eine Dienstbarkeit geführt.
Für den Bau müssen Teile des Grundstücks B abgetreten werden. Der Staat muss an
den Grundeigentümer B eine Ausgleichszahlung leisten.
•
Um die vorgeschriebene Grundstücksgröße der Grundstücke B und C gewährleisten zu
können, werden Teile des Grundstücks A einbezogen. Der Grundeigentümer B muss an
den Eigentümer A eine Ausgleichszahlung leisten.
Für diese Grundstücksteile wird vom Lantmätare eine Rechnung erstellt. Darin wird die Höhe
der Ausgleichszahlungen vorgeschrieben44. Bestimmt wird diese aus dem Ertrag und
Marktwert des Gebiets in dem sich das Grundstück befindet. Für die Bezahlung wird ein
Datum festgelegt, zu dem ein bestimmter Teil dieser Ausgleichszahlungen beglichen werden
muss (Paasch 2013/14).
42
In bestimmten Fällen kann der Lantmätare auch gegen die Entscheidung der Gemeinde eine
Fortsetzung des Verfahrens beschließen, dies ist jedoch sehr selten der Fall.
43
Siehe 3.1.2.2.
44
Es ist auch möglich eine Kompensation in Form von Grundstücksteilen zu erhalten (Real Property
Formation Act 1970, Chap. 5 Section 9 ff).
62
Sitzung mit den Eigentümern
Da bei dem Verfahren mehrere Eigentümer involviert sind, wird eine Sitzung abgehalten.
Geladen sind dazu die Eigentümer A, B und C. Bei dieser Sitzung wird die geplante Teilung
genau dargelegt. Dabei informiert der Lantmätare über den Antrag und bereits durchgeführte
und noch geplante Messungen. Allen beteiligten Parteien wird dann die Möglichkeit gegeben
dazu Stellung zu nehmen. Sie können auch relevantes Material wie Urkunden vorlegen. Der
Lantmätare erhält dabei einen Eindruck der Interessen der einzelnen Parteien, die er während
des Verfahrens zu berücksichtigen hat. Über die endgültige Festlegung der Grenzen
entscheidet der Lantmätare jedoch alleine. Im vorliegenden Fall findet die Sitzung vor Ort bei
den Grundstücken statt. Alle Parteien werden rechtzeitig von einer bevorstehenden Sitzung
informiert. Dies geschieht entweder durch Bekanntgabe bei der vorhergehenden Sitzung oder
innerhalb einer angemessenen Zeit vor der Sitzung durch den Lantmätare (Real Property
Formation Act 1970, Chap. 4 Section 14).
Die Anzahl der benötigten Sitzungen hängt vom Umfang des Verfahrens ab. Bei einer
Grundstücksteilung im beschriebenen Ausmaß kann davon ausgegangen werden, dass eine
Sitzung genügen wird.
Vermessung
Nach der Konsultation der Behörden und Eigentümer wird der Katasterplan erstellt und alle
mit der Grundstücksbildung verbundenen technischen Aufgaben und Evaluierungen
durchgeführt. Der Katasterplan muss dabei so detailliert dargestellt werden, wie es das
Verfahren verlangt (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 28). Jeder Schritt des
Verfahrens wird protokolliert und alle Dokumente und Protokolle in einer Akte gesammelt
(Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 16). Die Veränderungen der
Grundstücksgrenzen müssen im Plan bzw. den Dokumenten einwandfrei ersichtlich sein.
Die neuen Grenzen werden abgesteckt und im nötigen Ausmaß vermarkt. Der Verlauf einer
Grenze muss dabei mit dem Bescheid übereinstimmen. Die Vermarkung kann auch erst nach
Abschluss des Verfahrens durchgeführt werden. In diesem Fall werden die betroffenen
Parteien schriftlich informiert (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 27).
Ende des Verfahrens und Einspruchsfrist
Sobald alle Fragen bezüglich der Bezahlung des Verfahrens geklärt und alle mit dem
Verfahren verbundenen Aufgaben erledigt sind wird das Verfahren mit einem
Abschlussbescheid als beendet erklärt (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 29).
Dieser beschreibt alle Veränderungen der Grundstücke und Eigentumsverhältnisse (Real
Property Formation Act 1970, Chap. 4 Section 25). Im Anhang sind zwei Beispiele eines
Abschlussbescheids über die Grundstücksschaffung beigefügt. Der Bescheid enthält im Detail
die folgenden Informationen:
•
•
•
•
•
•
Zuständiger Lantmätare
Betreff: Gegenstand des Protokolls, Betroffene Grundstücke und Region in der sie
liegen
Bearbeitende Behörde
Betroffene Parteien: Grundstück, Eigentümer, eventuell Vollmacht
Betreffende andere Protokolle
Darlegung des Sachverhalts inklusive durchgeführter Vermessungen
63
•
•
•
Alle durchzuführenden Veränderungen mit rechtlicher Begründung
Eventuelle Ausgleichszahlungen der Eigentümer, des Staates oder der Gemeinde
Hinweis auf die Möglichkeit zum Einspruch und an welche Stelle dieser gerichtet
werden muss
Alle Parteien45 (Eigentümer A, B, C) werden darüber schriftlich informiert. Diese Mitteilung
muss innerhalb von sieben Tagen ab der Entscheidung erfolgen. Nach der Entscheidung
erfolgt ein erster vorbereitender Eintrag in das Liegenschaftsregister (Katasterteil und im
textuellen Teil des Grundbuchs) durch den Lantmätare (Vaskovich 2012, S. 102).
Der Lantmätare muss den Parteien bis zum Ende der Einspruchsfrist (vier Wochen) alle
relevanten Dokumente bereitstellen. Diese können sich somit über den gesamten Verlauf des
Verfahrens informieren. Auf Anfrage einer beteiligten Partei müssen die Grundstücksgrenzen
vom Lantmätare ersichtlich gemacht werden (Real Property Formation Act 1970, Chap. 4
Section 30).
Eintrag ins Liegenschaftsregister
Erst mit der Eintragung im Liegenschaftsregister sind die Grundstücke neu geschaffen und das
Katasterverfahren beendet.
Grundbuch
Alle Rechtstitel in Bezug auf die Eigentumsbildung werden im Grundbuch des
Liegenschaftsregisters eingetragen. Die Eintragung muss vom Lantmätare (Real Property
Register Ordinance 2000, Section 43) zum frühest möglichen Zeitpunkt eingeleitet werden
(Real Property Register Ordinance 2000, Section 52). Er sammelt alle nötigen Dokumente und
sendet sie an die zuständige Grundbuchsbehörde des Lantmäteriet. Dazu wird von ihm ein
elektronischer Antrag gestellt, wobei der Inhalt und Verfasser eines elektronischen
Dokuments automatisch erfasst werden. Dem Antrag müssen alle relevanten Dokumente
beigefügt und die Übereinstimmung mit dem Original nach den gesetzlichen Angaben
beglaubigt werden (Land Code 1970, Chap. 19 Section 10 ff). Der Antrag muss im Allgemeinen
folgendes enthalten (Real Property Register Ordinance 2000, Section 44):
•
•
•
•
•
•
•
Name und falls vorhanden die Nationale Registrierungsnummer des Antragstellers
Datum der Antragstellung und Aktennummer
Angaben über den Erwerb und das Datum des Kaufvertrags
Kaufpreis
Adresse
Telefonnummer (privat oder geschäftlich)
Wird ein Vertreter/Bevollmächtigter eingesetzt, sind die oben genannten
Informationen auch für diesen anzugeben.
Nach Einlangen des Antrags führen Mitarbeiter der Behörde die vollständige Eintragung der
Daten im Grundbuch durch (Paasch 2013/14). Alte ungültig gewordene Einträge werden im
Zuge der Eintragung gelöscht. Pläne und Urkunden werden gescannt und in einem digitalen
45
Die Gemeinde hat nur ein Einspruchsrecht wenn es sich um ein Verfahren in einem Gebiet ohne
detaillierten Entwicklungsplan handelt. Im vorliegenden Fall können die Gemeinde und die
Regionalbehörde den Beschluss nach dem Ende des Verfahrens gerichtlich klagen und prüfen lassen
(Paasch 2013/14).
64
Archiv aufbewahrt, während die Originale in einem sicheren Depot gelagert werden (Ferlan,
Sumrada und Mattson 2007, S. 49).
Abschließend wird die Steuerbehörde über die Transaktion und die Bildung der neuen
Grundstücke informiert (Ferlan, Sumrada und Mattson 2007, S. 50).
Katasterteil
Bei der Eintragung in den Katasterteil des Liegenschaftsregisters werden die neuen Grenzen in
der digitalen Indexmappe eingetragen. Der Eintrag sollte zum frühestmöglichen Zeitpunkt
nach dem Ende des Katasterverfahrens erfolgen (Real Property Formation Act 1970, Chap. 19
Section 3). Der Lantmätare wird über die Eintragung im Grundbuch informiert und kann dann
die Änderungen im Kataster vornehmen (Real Property Formation Act 1970, Chap. 19 Section
6).
Nach dem Ende der Einspruchsfrist wird ein Zertifikat (Land Registration Ordinance 2000,
Section 7) ausgestellt, welches mit einer Kopie aller Dokumente (u.a. Auszug aus der
Katasterindexmappe) den Parteien zugesandt wird (Vaskovich 2012, 104).
In Abbildung 4.5 ist der Ablauf der Grundstücksschaffung schematisch dargestellt. Die Pfeile
zeigen die Beziehungen der beteiligten Personen und Behörden zueinander.
65
Zeugen
Grundeigentümer
Erstellen
Kaufverträge
Erstellen
Kaufverträge
Antrag
Abteilung
Grundstücksschaffung
Gemeinde
Prüfung der
Durchführbarkeit
Prüfung Eignung
der Grundstücke
Abteilung
Grundbuch
Prüfung Antrag
Bestellung des Vermessers
Bereitstellung relevanter
Informationen
Lantmätare
Recherche
Einladung zur Sitzung
Sitzung
Sitzung
Vermessung, Plan- und
Dokumenterstellung
Einsichtnahme und
Einspruchsrecht
Abschlussbescheid,
Vorläufiger Eintrag
ins Eigentumsregister
Eintragung Grundbuch
Eintragung Katasterteil
Abbildung 4.5: Modell der Grundstücksschaffung in Schweden mit allen nötigen Schritten und den zuständigen Stellen
66
4.3.2 Verfahrensdauer und Fristen
Im Folgenden sind die für die einzelnen Schritte benötigten Zeitspannen und die
einzuhaltenden Fristen aufgelistet. Bei der Verfahrensdauer werden zunächst für jeden Schritt
die durchschnittlich benötigten Zeitspannen angegeben. Anschließend werden die für das
Fallbeispiel angenommenen Werte angeführt. Da keine statistischen Daten zur
Verfahrensdauer zu erlangen waren, beziehen sich die Werte auf Schätzungen aus der Praxis
von Experten des schwedischen Katastersystems.
Kaufvertrag
Da für die Erstellung des Kaufvertrags keine öffentliche oder amtliche Beglaubigung nötig ist
(Ferlan, Sumrada und Mattson 2007, S. 44), kann der Vertrag innerhalb eines Tages erstellt
werden.
Antrag bei der Katasterbehörde
Dazu zählen:
•
•
•
Einreichung des Antrags beim Lantmäteriet
Formale Eingangsprüfung
Ernennung des zuständigen Lantmätare
Dieser Vorgang dauert etwa zwei Tage. Werden bei der Prüfung Mängel festgestellt, so wird der
Antragsteller aufgefordert diese zu beheben. Dadurch kann die Prüfung auch mehr Zeit in
Anspruch nehmen (Paasch 2013/14).
Da die folgenden Schritte im Verfahren weitgehend parallel laufen, werden hier die benötigten
Zeitspannen für jeden Schritt ab der positiven Annahme des Antrags und der Ernennung des
Lantmätare angegeben.
Prüfung der Durchführbarkeit
Dabei werden Informationen über die Eigentümer und Grundstücke gesammelt. Anschließend
wird entschieden, ob das gewünschte Verfahren durchgeführt werden kann. Dies dauert in der
Regel zwei bis drei Wochen (Paasch 2013/14). Da es sich um ein vergleichsweise einfaches
Verfahren handelt, kann eine Dauer von zwei Wochen angenommen werden.
Konsultation der Gemeinde
Der Lantmätare konsultiert die Gemeinde um deren Interessen einzubeziehen. Je nach
Verfahren und Auslastung der Gemeinde kann dies ein bis drei Monate dauern (Paasch
2013/14). Auch hier wird eine kurze Verfahrensdauer von einem Monat angenommen.
Kontakt mit den beteiligten Parteien
Je nach Umfang des Verfahrens werden eine oder mehrere Sitzungen mit den Eigentümern
abgehalten. Dies dient zur Wahrung ihrer Interessen. Je nach Fortschritt der anderen
Verfahrensschritte sind Sitzungen in einer Zeitspanne von bis zu drei Monaten möglich.
67
In der hier behandelten Fallstudie ist lediglich eine Sitzung nötig. Die Einladung zur
Sitzung wird etwa zwei Wochen in Anspruch nehmen. Vor der Sitzung werden die Eigentümer
vom Lantmätare kontaktiert und um Informationen gebeten. Gesamt wird für den Kontakt
mit den beteiligten Parteien ein Zeitrahmen von sechs Wochen angenommen (Paasch 2013/14).
Technische Vermessung, Protokolle und Katasterplan
Die nötigen Vermessungen wie Aufnahme, Absteckung und Vermarkung erfolgen je nach
Verfahrensfortschritt. Abschließend wird ein Katasterplan erstellt. Der gesamte Verlauf des
Verfahrens wird in einem Protokoll festgehalten. Auch der neue Grenzverlauf wird
protokolliert. Abschließend wird ein Bescheid über die Grundstücksschaffung erlassen.
Gesamt benötigen diese Schritte bis zu fünf Monate. Folgende Vermessungen werden im
vorliegenden Fall durchgeführt:
•
•
Ersichtlichmachung der bisherigen und neuen Grenzen
Aufnahme und Vermarkung der neuen Grenzen
Für das angegebene Fallbeispiel wird für diese Aufgaben ein Zeitraum von acht Wochen
veranschlagt (Paasch 2013/14).
Abschlussbescheid
Nachdem Fragen über die Bezahlung des Verfahrens geklärt und alle nötigen
Verfahrensschritte beendet sind, wird das Verfahren mittels eines Bescheids beendet. Dieser
Bescheid wird meist sechs bis acht Monate nach dem Beginn des Verfahrens erlassen. Da es
sich hier um ein weniger aufwendiges Verfahren handelt, kann mit einem Abschlussbescheid
neun Wochen nach Beginn der Untersuchungen gerechnet werden. Die beteiligten Parteien
werden innerhalb von sieben Tagen von dem Bescheid in Kenntnis gesetzt (Paasch 2013/14).
Einspruchsfrist
Alle beteiligten Parteien haben nach Erhalt des Bescheids eine vierwöchige Einspruchsfrist
(Paasch 2013/14).
Eintragung in das Grundbuch
Die Eintragung wird von einem Mitarbeiter der Grundbuchsbehörde durchgeführt. Zuvor
werden die nötigen Dokumente vom Lantmätare vorbereitet. Dies benötigt etwa eine Woche
(Paasch 2013/14).
Eintragung in den Katasterteil des Liegenschaftsregisters
Die Eintragung sämtlicher Informationen in den Kataster durch den Lantmätare erfolgt meist
zwei Tage nach der Eintragung im Grundbuch und benötigt einen Tag (Paasch 2013/14).
In Abbildung 4.6 sind die Zeitspannen für die einzelnen Verfahrensschritte graphisch
dargestellt. Die kleinste angegebene Zeiteinheit entspricht einer Woche. Ein
Katasterverfahren laut der angegebenen Fallstudie dauert demnach 18 Wochen bzw. 4,5
Monate.
68
Woche
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Kaufvertrag
Antrag bei der Katasterbehörde
Prüfung der Durchführbarkeit
Konsultation der Gemeinde
Kontakt mit beteiligten Parteien
Vermessung, Protokolle, Katasterplan
Abschlussbescheid
Zustellung des Bescheids
Einspruchsfrist
Eintragung Grundbuch
Eintragung Katater
Abbildung 4.6: Zeitspanne für die einzelnen Verfahrensschritte in Wochen
4.3.3 Kostenaufstellung
Für die Kostenaufstellung wird, wie im österreichischen Teil, von einem Verkaufswert von
400.000 Euro ausgegangen.
Leistungen des Lantmäteriet
Ein normales Standardverfahren mit der Bildung von neuen Grundstücken kostet zwischen
25.000 und 30.000 schwedische Kronen. Dies entspricht in etwa 2.700 bis 3.700 Euro. In
diesem Preis sind sämtliche Büroarbeiten, Vermessungen, Sitzungen, die Eintragung im
Grundbuch und die Prüfung des Kaufvertrags inbegriffen. Diese Kosten sind unabhängig vom
Grundstückspreis und gründen sich auf Erfahrungswerten für die zu verrichtenden Arbeiten.
Es können dabei ein fixer Kostensatz oder die aktuellen Arbeitsstunden verrechnet werden
(Paasch 2013/14).
Für die Grundstücksschaffung laut dem behandelten Fallbeispiel wird ein Betrag von 3.200
Euro für die Leistungen des Lantmäteriet angenommen (siehe Tabelle 4.9).
Die Kosten werden vom Eigentümer nach Beendigung des Verfahrens bezahlt. Somit soll
einer Verzögerung des Verfahrens durch ausständige Rechnungen vermieden werden (Ferlan,
Sumrada und Mattson 2007, S. 49).
Kostenart
Leistungen Lantmäteriet
Euro
3.200
Tabelle 4.9: Kosten für die Leistungen des Lantmäteriet
69
Stämpleskatt
Die Stämpleskatt kann als eine Art Eigentumserwerbsteuer gesehen werden. Sie muss bei jeder
Transaktion einer Immobilie einmalig bezahlt werden. Sie stellt einem Prozentsatz des
Kaufpreises der Immobilie dar. Für Privatpersonen beträgt der Prozentsatz 1,5 %46 (Paasch
2013/14). Bezahlt werden muss die Gebühr vom Käufer C. Die Gesamtkosten für die
Grunderwerbsteuer beträgt 6.000 Euro (siehe Tabelle 4.10).
Kostenart
Stempleskatt
Wert
Prozentsatz Euro
400.000
1,5
6.000
Tabelle 4.10: Kosten für die Stempleskatt
Gesamtkosten
Die pauschalen Kosten für das gesamte Verfahren der Grundstücksschaffung belaufen sich auf
3.200 Euro. Der Käufer hat zusätzlich die Sempleskatt von 6.000 Euro zu bezahlen.
46
Für Firmen und Organisationen beträgt die Stempleskatt 4,5%, für die Bildung von Hypotheken im
Grundeigentum bzw. einer site leasehold beträgt sie 2% des Kaufpreises. Bei einer Schenkung oder
Erbschaft muss eine Grundgebühr bezahlt werden.
70
5 Analyse der Systeme
Im Folgenden werden die Verfahren in den beiden Ländern als zwei unterschiedliche Systeme
angesehen. Die Analyse der Systeme erfolgt auf Basis der detaillierten Ausarbeitung der
Fallstudie aus Kapitel 4. In Anlehnung an Abbildung 2.1 werden die Elemente, Beziehungen,
Systemgrenzen und der In- und Output der Systeme dargelegt. Die Analyse soll wie bereits in
Kapitel 1 erwähnt zur Beantwortung der folgenden Fragen beitragen:
•
Bringt im Speziellen die Zusammenlegung der Institutionen Kataster und Eintragung
des Eigentums zu einer Behörde einen Vorteil in Hinblick auf die Komplexität des
Verfahrens, die Verfahrensdauer und die Kosten für das Verfahren?
•
Bringt eines der beiden Systeme im Allgemeinen Vorteile in Hinblick auf die
Komplexität des Verfahrens, die Verfahrensdauer und die Kosten für das Verfahren?
5.1 Systemgrenzen
Die Grenzen der Systeme sind bereits durch das detaillierte Fallbeispiel in Kapitel 4 definiert.
Es werden ausschließlich die für dieses Beispiel gültigen Verfahrensschritte mit den
vorgegebenen Rahmenbedingungen analysiert. Es handelt sich um künstliche Systeme, die
vom Staat geschaffen werden. Die Systeme werden als statisch angenommen, da nur eine
Momentaufnahme betrachtet wird. Das heißt, das Verfahren wird mit der Gesetzgebung und
Kompetenzverteilung, wie sie zum Untersuchungszeitpunkt (August 2013 bis Februar 2014)
vorliegen, untersucht.
5.2 In- und Output
Der In- und Output ist im Allgemeinen für beide Systeme gleich:
Input:
•
Gewünschte Teilung laut Kunde
Output:
•
•
Neu gebildete Grundstücke
Eingetragenes Eigentum
Als Input können weiters gesetzliche Vorgaben und die Kompetenzen der beteiligten Parteien
gesehen werden, diese unterscheiden sich allerdings in beiden Ländern. Ein Vergleich dazu
wurde bereits in Kapitel 3.1.3 gegeben.
5.3 Elemente, Beziehungen und zeitliche Effizienz
Im Folgenden werden die Elemente und Beziehungen der Elemente zueinander in beiden
Systemen detailliert analysiert und miteinander verglichen. Die Elemente für beide Systeme
sind in Tabelle 5.1 aufgelistet.
71
Österreich
Grundeigentümer
Ingenieurkonsulent
Vermessungsamt
Magistratsabteilung 64
Notar
Grundbuchsgericht
Schweden
Grundeigentümer
Lantmätare
Katasterbehörde Abteilung Grundstücksschaffung
Gemeinde
Zeugen für Kaufvertrag
Katasterbehörde Abteilung Eigentumsregistrierung
Tabelle 5.1: Elemente der Systeme (Österreich und Schweden)
Die Abbildung 5.1 dient dem Überblick der Beziehungen zueinander im gesamten Verfahren.
Dadurch wird ersichtlich, welche Partei mit welcher interagiert.
Österreich
Ingenieurkonsulent
Magistratsabteilung 64
Notar/Rechtsanwalt
Vermessungsamt
Grundeigentümer
Grundbuchsgericht
Schweden
Grundeigentümer
Katasterbehörde - Abteilung Grundstücksschaffung
Zeugen
Lantmätare
Gemeinde
Katasterbehörde - Abteilung Eigentumseintragung
Abbildung 5.1: Beziehungen der Elemente in den Systemen (Österreich und Schweden)
72
Im Gesamten sind in beiden Systemen sechs Elemente beteiligt. Diese interagieren
miteinander über sechs Beziehungen. In Anlehnung an die Formel 2.1 ergibt sich somit für
beide Systeme eine Komplexität K von 1. Dieser Kennzahl zufolge weist keines der Systeme
einen Vorteil in Bezug auf seine Komplexität gegenüber dem Anderen auf. Um Vor- bzw.
Nachteile einzelner Teilbereiche der Systeme beurteilen zu können hilft es, die
Verfahrensschritte in Subsysteme zu unterteilen. Dadurch kann auch die zeitliche Effizienz
übersichtlich analysiert werden. Die Einteilung und Untersuchung der Subsysteme erfolgt
zum einen nach den Verfahrensschritten und zum anderen nach den Elementen.
5.3.1 Analyse nach den Verfahrensschritten
Im Folgenden werden die einzelnen Verfahrensschritte mit ihren Elementen, Beziehungen
und ihrer Verfahrensdauer angegeben.
Auswahl des zuständigen Vermessers
In Österreich sind private Vermesser (Ingenieurkonsulenten) für Katasteraufträge von
Privatpersonen zuständig. Der Ingenieurkonsulent kann dabei vom Kunden selbst ausgewählt
werden und der Auftrag kommt durch einen Vertrag zustande.
In Schweden wird ein Antrag bei der Katasterbehörde gestellt, die dann einen zuständigen
öffentlich bestellten Vermesser (Lantmätare) beauftragt. Die zuständige Abteilung ist dabei die
Grundstücksschaffung (siehe Abbildung 5.2).
Österreich
Eigentümer B
Schweden
Ingenieurkonsulent
Eigentümer B
Abteilung Grundstücksschaffung
Lantmätare
Abbildung 5.2: Elemente bei der Auswahl des Vermessers
Schon beim ersten Verfahrensschritt wird hier ein Unterschied der Systeme ersichtlich. In
Österreich ist eine vom Staat unabhängige Institution in Form einer juristischen Person des
Privatrechts beauftragt, während in Schweden eine staatliche Behörde betraut wird.
Die Konsultation des Ingenieurkonsulenten und das Aufsetzen des Vertrags zur
Durchführung der Vermessungsarbeiten dauert ca. eine Woche. Das Einbringen des Antrags
bei der Katasterbehörde bis zur Ernennung des Lantmätare benötigt ebenfalls eine Woche
(siehe Tabelle 5.2).
Österreich
Vertrag
Wochen
1
Schweden
Antrag
Wochen
1
Tabelle 5.2: Verfahrensdauer bei der Auswahl des Vermessers
73
Vermessung
Die Vermessung wird vom Ingenieurkonsulent in Österreich bzw. vom Lantmätare in
Schweden geplant und durchgeführt. Sie sind jeweils für die Einhaltung der gesetzlichen
Vorgaben verantwortlich.
Da in Schweden die Prüfung der Durchführbarkeit, die Konsultation der Gemeinde, die
Sitzungen mit den Eigentümern und die Vermessungsaufgaben zeitgleich betreut werden, ist
die absolute Dauer länger angegeben als in Österreich (siehe Tabelle 5.3). Die reinen
Vermessungsaufgaben sind im Grunde gleich wie in Österreich. Es kann deshalb davon
ausgegangen werden, dass für die Sammlung der Informationen zu den Grundstücken vor der
Vermessung, die Sitzung, die Absteckung, die Erstellung des Katasterplans und des Protokolls,
sowie das Abhalten der Grenzverhandlung durch den Lantmätare wie im österreichischen
Verfahren vier Wochen benötigt werden. Für die Ladung der Parteien zu der Sitzung, kann
ebenfalls derselbe Zeithorizont wie für die Grenzverhandlung angenommen werden (zwei
Wochen).
Österreich
Vermessung Ingenieurkonsulent
Ladung Grenzverhandlung
Wochen
4
2
Schweden
Vermessung Lantmätare
Ladung Sitzung
Wochen
8
6
Tabelle 5.3: Verfahrensdauer Vermessungsaufgaben
Prüfung durch Behörden
In Österreich wird der erstellte Teilungsplan zur Prüfung an das Vermessungsamt und an die
MA 64 übergeben. In Schweden ist eine Konsultation der Gemeinde vorgeschrieben, wobei die
Machbarkeit der Teilung geprüft wird (siehe Abbildung 5.3).
Österreich
Schweden
Vermessungsamt
Ingenieurkonsulent
Lantmätare
Gemeinde
Magistratsabteilung 64
Abbildung 5.3: Elemente bei der Prüfung durch die Behörden
In Österreich kommt es zu einer Prüfung der Arbeit des Ingenieurkonsulenten durch zwei
unabhängige Behörden, eine wird vom Staat und eine vom Land Wien durchgeführt. Die
Interaktion erfolgt über Anträge und Bewilligungen. Das Vermessungsamt prüft die
Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zur Erstellung und zum Inhalt des Teilungsplans,
sowie die Befähigung des Planverfassers. Die MA 64 prüft die Übereinstimmung des Plans mit
den Vorgaben der Bauordnung für Wien.
In Schweden bedarf die Konsultation der Gemeinde durch den Lantmätare keines
formstrengen Antrags, der Kontakt erfolgt je nach Bedarf. Von der Gemeinde werden die
Anforderungen an die Teilung und die Übereinstimmung mit planerischen Zielen geprüft. Die
Darstellung des Teilungsplans und die Vermessung werden vom Lantmätare
eigenverantwortlich durchgeführt und nicht mehr kontrolliert.
74
Der Antrag auf Planbescheinigung beim Vermessungsamt sowie der Antrag auf
Abteilungsbewilligung bei der MA 64 können zeitgleich eingebracht und bearbeitet werden.
Die Dauer der Prüfung beträgt somit insgesamt vier Wochen. Der Kontakt und die Prüfung
durch die Gemeinde in Schweden nehmen ebenfalls vier Wochen in Anspruch (siehe Tabelle
5.4).
Österreich
Planbescheinigung
Abteilungsbewilligung
Wochen
3
4
Schweden
Konsultation der Gemeinde
Wochen
4
Tabelle 5.4: Verfahrensdauer bei der Prüfung durch die Behörden
Kaufvertrag
In beiden Ländern sind bei der Erstellung des Kaufvertrags die beiden Eigentümer B und C,
sowie eine Partei zur Bestätigung der Unterschrift beteiligt (siehe Abbildung 5.4).
Österreich
Schweden
Eigentümer A
Eigentümer A
zwei Zeugen
Notar
Eigentümer C
Eigentümer C
Abbildung 5.4: Elemente bei der Erstellung eines Kaufvertrags
In Österreich ist die Beglaubigung der Unterschrift für die Einverleibung im Grundbuch
zwingend notwendig. Um zu gewährleisten, dass keine Partei benachteiligt wird, wird der
Vertrag mehrheitlich von einem Notar aufgesetzt.
Die Bezeugung der Unterschrift in Schweden ist hingegen nur obligatorisch. Fehlt sie, wird
das Verfahren jedoch in die Länge gezogen. Die Unterschrift muss dann vom Lantmätare bei
der Prüfung des Kaufvertrags auf ihre Richtigkeit untersucht werden. Der Vertrag wird von
den Parteien selbst aufgesetzt und seine Gültigkeit später im Katasterverfahren vom
Lantmätare geprüft.
Der juristischen Person des Notars im österreichischen System stehen natürliche Personen
in Form von zwei Zeugen im schwedischen System gegenüber.
Für die Erstellung des Kaufvertrags wird jeweils eine Woche angenommen (siehe Tabelle
5.5).
Österreich
Vertragserrichtung
Wochen
1
Schweden
Wochen
Vertragserrichtung
1
Tabelle 5.5: Verfahrensdauer für die Errichtung eines Kaufvertrags
Eintragung des Eigentums
Der Antrag zur grundbücherlichen Durchführung erfolgt in Österreich durch einen Notar in
Vertretung des Eigentümers B. Das Grundbuchsgericht prüft den Antrag und führt die
Eintragung durch.
75
In Schweden wird die Eintragung vom Lantmätare veranlasst, dieser stellt alle nötigen
Unterlagen bereit und gibt den Auftrag zur Eintragung an die Abteilung
Eigentumsregistrierung der Katasterbehörde (siehe Abbildung 5.5).
Österreich
Notar
Schweden
Grundbuchsgericht
Lantmätare
Abteilung Eigentumsregistrierung
Abbildung 5.5: Elemente bei der Eintragung des Eigentums
Vom Antrag durch den Notar bis zum Grundbuchsbeschluss verstreichen zwei Wochen, der
Auftrag des Lantmätare und die Eintragung in das Grundbuch benötigen hingegen nur eine
Woche (siehe Tabelle 5.6).
Österreich
Grundbuchsbeschluss
Wochen
2
Schweden
Eintragung
Wochen
1
Tabelle 5.6: Verfahrensdauer bei der Eintragung des Eigentums
Änderungen im Kataster
In Österreich wird nach dem Erteilen des Grundbuchsbeschlusses vom Grundbuchsgericht die
Änderung der Daten im Kataster durch das Vermessungsamt veranlasst.
In Schweden werden die Änderungen im Kataster vom Lantmätare eingetragen. Zuvor wird
er von der Abteilung Eigentumsregistrierung über die Eintragung im Grundbuch informiert
(siehe Abbildung 5.6).
Die Änderungen benötigen in beiden Systemen eine Woche (siehe Tabelle 5.7).
Österreich
Grundbuchsgericht
Schweden
Vermessungsamt
Abteilung Eigentumseintragung
Lantmätare
Abbildung 5.6: Elemente bei der Eintragung der Änderungen im Kataster
Österreich
Änderungen
Wochen
1
Schweden
Änderungen
Wochen
1
Tabelle 5.7: Verfahrensdauer bei der Eintragung der Änderungen im Kataster
Abschlussbescheid und Einspruchsfrist
In Schweden wird eine Woche nach Beendigung der Vermessungsaufgaben ein
Abschlussbescheid erstellt. Nach Erhalt des Bescheids haben die beteiligten Parteien eine
vierwöchige Einspruchsfrist um gegen den Bescheid zu berufen. Erst nach Ablauf dieser Frist
kann die Eintragung in das Grundbuch und den Katasterteil erfolgen. Dies führt zu einer
zusätzlichen Verfahrensdauer von sechs Wochen (siehe Tabelle 5.8).
Da in Österreich der Grenzverlauf von den Eigentümern selbst festgelegt wird, ist auch
keine Entscheidung gegen ihren Willen möglich47. Das Einhalten einer Einspruchsfrist ist
dadurch nicht von Nöten.
47
Ausnahmen bilden strittige Grenzen, die auf dem Gerichtsweg festgelegt werden.
76
Schweden
Wochen
Abschlussbescheid
1
Zustellung
1
Einspruchsfrist
4
Tabelle 5.8: Verfahrensdauer Abschlussbescheid und Einspruchsfrist
Unterschiede in der Verfahrensdauer
Das Verfahren benötigt in Österreich gesamt 13 Wochen und in Schweden 18 Wochen. In
Schweden ergibt sich durch den Abschlussbescheid und die Einspruchsfrist eine zusätzliche
Verfahrensdauer von sechs Wochen. Grundsätzlich ist die Dauer für die restlichen einzelnen
Verfahrensschritte in beiden Systemen gleich (siehe Tabelle 5.9). Ein Unterschied ist lediglich
bei der Eintragung im Grundbuch zu erkennen, diese erfolgt in Schweden innerhalb einer
Woche, in Österreich werden dafür zwei Wochen benötigt.
Die gesamte Verfahrensdauer bezieht sich in beiden Systemen auf Annahmen für das
untersuchte Fallbeispiel. Bei Verfahren mit abweichender Komplexität verändert sich auch die
Verfahrensdauer. Die Dauer für die Verfahrensschritte basiert auf Angaben von Experten
beider Systeme. Im schwedischen System konnten keine statistischen Werte gefunden
werden, des handelt sich daher um reine Schätzungen.
Verfahrensschritt
Auswahl Vermesser
Vermessung
Prüfung durch Behörden
Kaufvertrag
Eintragung des Eigentums
Änderungen im Kataster
Abschlussbescheid und Zustellung
Einspruchsfrist
Gesamt
Österreich [Wochen] Schweden [Wochen]
1
1
4
4
4
4
1
1
2
1
1
1
2
4
13
18
Tabelle 5.9: Auflistung der Dauer der einzelnen Verfahrensschritte im Vergleich
5.3.2 Analyse nach den beteiligten Parteien
Im Folgenden werden die Aufgaben der einzelnen Parteien im Verfahren in Bezug auf die
Beziehungen mit den restlichen beteiligten Elementen erläutert.
Grundeigentümer
In Österreich beginnt der Aufwand des Eigentümers B zunächst mit dem Auftrag an einen
Ingenieurkonsulent. Anschließend wird er gemeinsam mit den Eigentümern A, D und E zur
Grenzverhandlung geladen. Mit den Eigentümern A und E muss er sich um eine Übereinkunft
zum Grundstückspreis der abzutretenden bzw. einzubeziehenden Flächen kümmern. Nach
Vollendung des Teilungsplans wird der Kaufvertrag mit dem zukünftigen Eigentümer C unter
Beteiligung eines Notars aufgesetzt. Da der Notar auch mit dem Grundbuchsgesuch betraut
wird, enden mit dem Kaufvertrag die Aufgaben des Eigentümers B im Verfahren.
Der Käufer C muss lediglich zur Vertragserrichtung beim Notar erscheinen. Die Eigentümer
A, D und E werden zur Grenzverhandlung geladen, zudem müssen sich die Eigentümer A und
77
E, wie bereits erwähnt, mit dem Eigentümer B über einen Kaufpreis ihrer Grundstücksteile
einigen (siehe Tabelle 5.10).
Element
Eigentümer A
Eigentümer B
Eigentümer C
Eigentümer D
Eigentümer E
Beziehung
Grenzverhandlung
Übereinkunft mit B
Auftrag an Ingenieurkonsulent
Grenzverhandlung
Kaufvertrag mit C beim Notar
Übereinkunft mit A
Übereinkunft mit E
Kaufvertrag mit B beim Notar
Grenzverhandlung
Grenzverhandlung
Übereinkunft mit B
Anzahl
2
5
1
1
2
Tabelle 5.10: Beziehungen der Grundeigentümer im österreichischen Verfahren
In Schweden beginnt das Verfahren mit dem Antrag des Eigentümers B bei der
Katasterbehörde. Der Kaufvertrag mit dem Eigentümer C wird bereits vor dem Verfahren im
Beisein von zwei Zeugen abgeschlossen. Während des Verfahrens muss der Eigentümer B nur
noch zur Sitzung erscheinen und hat keine weiteren Aufgaben.
Der Eigentümer A ist verpflichtet, ihm bekannte Unterlagen an den Lantmätare zu
übergeben und an der Sitzung teilzunehmen. Der Eigentümer C nimmt ebenfalls an der
Sitzung teil und ist bei der Vertragsunterzeichnung beteiligt. Die Eigentümer D und E gelten
im Verfahren nicht als beteiligte Parteien, da ihre Grundstücksgrenzen nicht verändert
werden (siehe Tabelle 5.11).
Element
Eigentümer A
Eigentümer B
Eigentümer C
Eigentümer D
Eigentümer E
Beziehung
Sitzung
Unterlagen an Lantmätare
Antrag bei Katasterbehörde
Sitzung
Kaufvertrag mit C und zwei Zeugen
Sitzung
Kaufvertrag mit B und zwei Zeugen
Anzahl
2
3
2
0
0
Tabelle 5.11: Beziehungen der Grundeigentümer im schwedischen Verfahren
In beiden Systemen ist der Eigentümer B die Partei, die das Verfahren einleitet.
Da sich der Eigentümer B in Österreich persönlich über die Abgeltung der von ihm zu
erwerbenden Flächen mit den Eigentümern A und E einigen muss, entsteht hier ein
Mehraufwand gegenüber dem schwedischen System. In Schweden wird die Ausgleichssumme
vom Lantmätare vorgeschrieben.
Der Aufwand für die Grenzverhandlung in Österreich ist dem der Sitzung in Schweden
gleichzusetzen. In Schweden gelten die Eigentümer D und E jedoch nicht als beteiligte
Parteien, sie sind also vom Verfahren gänzlich ausgeschlossen.
78
Der Eigentümer A wird vom Lantmätare zu Beginn um alle relevanten Unterlagen, welche
sich in seinem Besitz befinden gebeten. In Österreich können solche Unterlagen zur
Grenzverhandlung mitgebracht werden, der Ingenieurkonsulent kann sich jedoch aufgrund
des Vertrauensgrundsatzes auf die Angaben im Grundbuch und Kataster verlassen und ist
nicht auf externe Unterlagen angewiesen.
Da der Eigentümer C im schwedischen System nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags
als beteiligte Partei gilt, wird er auch zur Sitzung geladen und kann aktiv am Verfahren
teilnehmen. In Österreich wird vom Eigentümer C lediglich der Kaufvertrag unterzeichnet.
Die Teilung wird zuvor ohne sein Mitwirken durchgeführt.
Vermessungsbefugte
Zu Beginn des Verfahrens macht der Ingenieurkonsulent dem Eigentümer B ein Angebot für
die Vermessungsaufgaben. Er lädt die Eigentümer A, B, D und E zur Grenzverhandlung und
fungiert dabei als Verhandlungsführer. Nach dem Erstellen des Teilungsplans holt er die
Planbescheinigung beim Vermessungsamt, sowie die Abteilungsbewilligung bei der MA 64
ein. Zum Schluss sendet er die ausgefertigten Unterlagen an die genannten Eigentümer. Er hat
demnach Kontakt zu den Eigentümern und zu den Behörden Vermessungsamt und MA 64
(siehe Tabelle 5.12).
Element
Beziehung
Ingenieurkonsulent Angebot an B
Ladung zur Grenzverhandlung an A,B,D,E
Halten der Grenzverhandlung mit A,B,D,E
Einholen der Planbescheinigung (Vermessungsamt)
Einholen der Abteilungsbewilligung (MA64)
Unterlagen an A,B,D,E
Anzahl
15
Tabelle 5.12: Beziehungen des Ingenieurkonsulent
Der Lantmätare hält Kontakt zur Gemeinde sowie zu den Eigentümern A, B und C. Er lädt die
Eigentümer zu einer Sitzung und hält diese selbst ab. Er alleine entscheidet über den Ausgang
des Verfahrens, die Mitteilung über die Entscheidung sendet er an die Eigentümer. Nach dem
Ende der Einspruchsfrist erteilt er den Auftrag zur grundbücherlichen Eintragung an die
Abteilung Grundbuch. Nach der Eintragung führt er die Änderungen im Katasterteil durch
und sendet die Unterlagen in Form eines Zertifikats an die Eigentümer und an die Gemeinde
(siehe Tabelle 5.13).
Element
Lantmätare
Beziehung
Kontakt mit der Gemeinde
Kontakt mit A,B,C
Sitzung mit A,B,C
Mitteilung der Entscheidung an A,B,C
Auftrag zur Eintragung an Abteilung Grundbuch
Zertifikat an A,B,C
Zertifikat an die Gemeinde
Tabelle 5.13: Beziehungen des Lantmätare
Anzahl
15
79
Der Kontakt der Vermessungsbeauftragten zu den Eigentümern ist in beiden Systemen im
Allgemeinen identisch, die Eigentümer werden zur Grenzverhandlung bzw. zur Sitzung
geladen. Der Vermesser leitet die Verhandlung bzw. die Sitzung. Zudem werden die
abschließenden Unterlagen zur Teilung an die beteiligten Eigentümer übergeben.
Unterschiedlich ist jedoch die Zahl der beteiligten Eigentümer, aufgrund des Verfahrens im
Grenzkataster gelten in Österreich fünf, in Schweden hingegen nur drei Eigentümer als
beteiligte Parteien.
Behörden
Das Vermessungsamt und die MA 64 bekommen jeweils per Antrag die Aufgabe den
Teilungsplan zu prüfen. Nach dieser Prüfung wird ein Prüfbericht bzw. die
Abteilungsbewilligung an den Ingenieurkonsulenten übermittelt.
Das Grundbuchsgericht entscheidet per Bescheid über die Eintragung des Eigentums,
dieser Bescheid wird an das Vermessungsamt und an die Grundeigentümer gesandt (siehe
Tabelle 5.14).
Element
Vermessungsamt
Magistratsabteilung 64
Grundbuchsgericht
Beziehung
Prüfbericht an Ingenieurkonsulent
Bewilligung an Ingenieurkonsulent
Grundbuchsbescheid an Vermessungsamt
Grundbuchsbescheid an A,B,C,D,E, Notar
Anzahl
1
1
7
Tabelle 5.14: Beziehungen der österreichischen Behörden
Die Abteilung Grundstücksschaffung des Lantmäteriet teilt dem Eigentümer B die
Entscheidung über die Annahme des Antrags auf Grundstücksschaffung mit. Sie ernennt
zudem den für das Verfahren zuständigen Lantmätare. Die Abteilung Grundbuch gibt nach
durchgeführter Eintragung eine Meldung an den Lantmätare (siehe Tabelle 5.15).
Element
Abteilung Grundstücksschaffung
Gemeinde
Abteilung Grundbuch
Beziehung
Entscheidung über Antrag an B
Ernennung des zuständigen Lantmätare
Kontakt mit dem Lantmätare
Meldung der Eintragung im Grundbuch an Lantmätare
Anzahl
2
1
1
Tabelle 5.15: Beziehungen der schwedischen Behörden
Die Beziehungen der Kontrollorgane finden in beiden Fällen ausschließlich zu den
Vermessungsbefugten statt. Das Grundbuchsgericht bzw. die Abteilung Grundbuch arbeiten
selbständig und stehen mit den anderen Parteien nur über die Mitteilung der Eintragung in
Kontakt.
Sonstige Parteien
Für die Bezeugung der Vertragsunterschrift werden in Schweden zwei Zeugen und in
Österreich ein Notar benötigt. Diese kommen dabei mit den Eigentümern B und C in Kontakt.
Der Notar übernimmt zudem das Einbringen des Grundbuchsgesuchs beim
Grundbuchsgericht (siehe Tabelle 5.16 und Tabelle 5.17).
80
Element
Notar
Beziehung
Kaufvertrag zwischen B und C
Grundbuchsgesuch an Grundbuchsgericht
Anzahl
3
Tabelle 5.16: Beziehungen des Notars in Österreich
Element
Zeugen
Beziehung
Kaufvertrag zwischen B und C
Anzahl
2
Tabelle 5.17: Beziehungen der Zeugen in Schweden
Zusammenfassung der Anzahl an Beziehungen
Zusammengefasst stehen zehn Elemente und 38 Beziehungen in Österreich acht Elementen
und 28 Beziehungen in Schweden gegenüber (siehe Tabelle 5.18). Laut Formel 2.1 ergibt sich
somit eine Komplexität K = 3,8 für das österreichische System und K = 3,5 für das schwedische
System. Die Abweichung von 0,3 zwischen den Systemen entspricht bei 10 Elementen drei
Beziehungen. Dieser Unterschied von drei Beziehungen ergibt sich aus der Sendung derselben
Informationen an mehrere Parteien. Dies kann nicht als großer Mehraufwand gewertet
werden. Der Unterschied in der Komplexität kann hier demnach vernachlässigt werden. So
ergibt sich auch bei einer detaillierten Untersuchung der Verfahren dieselbe Komplexität für
die beiden Systeme.
Element
Eigentümer A
Eigentümer B
Eigentümer C
Eigentümer D
Eigentümer E
Ingenieurkonsulent
Lantmätare
Vermessungsamt
Magistratsabteilung 64
Grundbuchsgericht
Abteilung Grundstücksschaffung
Gemeinde
Abteilung Grundbuch
Notar
Zeugen
Gesamt
Anzahl Beziehungen
Österreich Schweden
2
2
5
3
1
2
1
2
15
15
1
1
7
2
1
1
3
2
38
28
Tabelle 5.18: Auflistung der Interkation aller Elemente in beiden Systemen
5.4 Kostenvergleich
In Österreich sind die Kosten für die Eintragung eines Eigentumsrechts abhängig vom Wert
dieses Rechts (hier der Kaufpreis für das Grundstück C). Es wird ein prozentueller Anteil
dieses Werts in Rechnung gestellt. Auch die Kosten für den Notar sind abhängig vom
Kaufpreis. Die Kosten für die Vermessungsaufgaben und die einzuholenden Bewilligungen
81
machen nur etwa ein Drittel der Kosten für das gesamte Verfahren der Grundstücksschaffung
aus.
In Schweden kann für das Verfahren ein Pauschalpreis in Rechnung gestellt werden. Dieser
umfasst unter anderem die Eintragung in das Grundbuch und die Kontrolle des Kaufvertrags
durch den Lantmätare. Diese Kosten sind nicht abhängig vom Kaufpreis.
Die Steuer für den Erwerb des Grundstücks hat in beiden Ländern der Käufer C zu
bezahlen. Die Steuer berechnet sich aus einem Protzentsatz des Kaufpreises. In Österreich
beträgt dieser Protzentsatz 3,5%, in Schweden hingegen nur 1,5%.
Die Tabelle 5.19 zeigt die genauen Kosten für das Verfahren der Grundstücksschaffung und
die Steuer für den Grunderwerb. Eine detaillierte Auflistung der Kosten ist bereits in Kapitel
4.2.3 bzw. in Kapitel 4.3.3 gegeben.
Kostenart
Österreich [Euro] Schweden [Euro] Differenz [Euro]
Verfahren Grundstücksschaffung
8.361
3.200
5.161
Steuer für den Grunderwerb
14.000
6.000
8.000
Tabelle 5.19: Vergleich der Kosten in Österreich und Schweden
5.5 Schlüsse
Zusammenlegung der Grundbuchsbehörde mit der Katasterbehörde
Die Führung des Grundbuchs und des Katasters obliegt in Schweden zwar einer Behörde,
jedoch werden die beiden Institutionen von zwei unterschiedlichen Abteilungen innerhalb
dieser Behörde geleitet. Beide Abteilungen besitzen zudem eine unterschiedliche Anzahl an
Sitzen. Die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch und die Eintragung der Änderungen
im Kataster werden weiterhin von unterschiedlichen Personen durchgeführt.
Die schnellere Verfahrensdauer bei der Grundbuchseintragung im schwedischen System
gegenüber dem österreichischen System ist auf die interne Organisation der Eintragung (keine
Prüfung eines Antrags) bzw. auf die Auslastung der Abteilung zurückzuführen, jedoch nicht
auf die Zusammenlegung der Kataster- und Grundbuchsbehörde.
Für das Verfahren der Grundstücksschaffung bringt eine Zusammenlegung der beiden
Institutionen in der vorliegenden Form keinen Vorteil in Hinblick auf die Komplexität des
Verfahrens oder die Verfahrensdauer.
Komplexität
In Schweden sind zwar weniger Elemente und Beziehungen als in Österreich im System
vorhanden, in Bezug auf die Komplexität innerhalb des gesamten Systems ergibt sich dadurch
jedoch nur ein geringer Unterschied. Auch die detailliertere Analyse der Systeme bestätigt die
Aussage aus Kapitel 5.3: Keines der Systeme weist einen Vorteil in Bezug auf seine Komplexität
auf.
Diese Aussage trifft jedoch nur bei einer ganzheitlichen Betrachtung des Systems zu. Durch
den Grenzkataster ergibt sich eine zusätzliche Anzahl an beteiligten Elementen im
österreichischen System. Diese Parteien haben einen Mehraufwand im Vergleich zum
schwedischen System zu leisten. Es handelt sich dabei jedoch um einen einmaligen
Mehraufwand. In zukünftigen Katasterverfahren ist eine Konsultation von benachbarten
Eigentümern von Grundstücken im Grenzkataster nicht mehr nötig. Durch die Überführung
82
einer Grenze vom Grundsteuerkataster in den Grenzkataster ergibt sich für den Besitzer
zudem der Vorteil, dass seine Grenze ab diesem Zeitpunkt rechtlich geschützt ist und nicht
mehr angefochten werden kann.
In Österreich müssen sich die Eigentümer selbst über die Entschädigung für abzutretende
bzw. einzubeziehende Flächen einigen, während in Schweden der Lantmätare darüber
entscheidet. Dadurch ergibt sich ebenfalls ein Mehraufwand für die Parteien.
Für das restliche Verfahren kann kein Vor- bzw. Nachteil bei einem der beiden Systeme
gesehen werden. Beide besitzen dieselbe Anzahl an Elementen und keines weist einen
wesentlichen Unterschied bei den Beziehungen auf.
Verfahrensdauer
Wird die gesamte Verfahrensdauer betrachtet so ergibt sich durch die im schwedischen
System einzuhaltende Einspruchsfrist und die damit verbundenen Mitteilung an die
beteiligten Parteien eine längere Verfahrensdauer. Hier bietet der Grenzkataster im
österreichischen System den Vorteil, dass die Zustimmung der Grundeigentümer zu den
Grundstücksgrenzen direkt bei der Grenzverhandlung eingeholt wird48. Davon abgesehen ist
die Verfahrensdauer für die restlichen Verfahrensschritte in beiden Systemen gleich (mit
Ausnahme der bereits erwähnten Grundbuchseintragung). So ergibt sich trotz des in
Schweden wesentlich geringeren bürokratischen Aufwandes kein Vorteil.
Auch die Beteiligung von juristischen Personen des Privatrechts (Ingenieurkonsulent und
Notar) bringt keinen Vor- bzw. Nachteil. Mit der Prüfung durch zwei unabhängige Behörden
ist in Österreich zwar ein Element mehr an diesem Verfahrensschritt beteiligt als in
Schweden, da die Prüfung jedoch zeitgleich erfolgt, ergibt sich auch hier kein Nachteil für das
österreichische System.
Kosten für das Verfahren
Da in Österreich die Notariatskosten und der Grundbuchseintrag abhängig vom Kaufpreis
sind, ist das Verfahren der Grundstücksschaffung wesentlich teurer als in Schweden. Im in
Bezug auf das Fallbeispiel beträgt die Differenz der Kosten für das Verfahren 5.161 Euro.
Die Steuer für den Erwerb eines Grundstücks beträgt in Österreich 3,5% des Kaufpreises, in
Schweden hingegen nur 1,5% des Kaufpreises. Dieser Unterschied resultiert in Mehrkosten
von 8.000 Euro in Österreich.
Für den Kunden bringt das schwedische System in Bezug auf die Verfahrenskosten, als
auch bei der Steuer für den Eigentumserwerb einen Vorteil im Vergleich zum österreichischen
System.
48
Die vorliegenden Angaben für die Verfahrensdauer beziehen sich in beiden Fällen auf ein nicht
strittiges Verfahren laut des angegebenen Fallbeispiels. Bei anderen Fällen kann die Verfahrensdauer
beträchtlich länger sein.
83
6 Zusammenfassung und Ausblick
Ziel der Arbeit war eine Untersuchung der Zusammenlegung von Kataster und Grundbuch in
einer Behörde. In Österreich sind diese beiden Institutionen strikt voneinander getrennt. Es
sind zwei von einander unabhängige Behörden mit ihrer Führung betraut. Der Kataster wird
von den Vermessungsämtern geführt, das Grundbuch von den Bezirksgerichten. In Schweden
kam es 2008 zu einer Zusammenlegung des Katasters und des Grundbuchs in einer Behörde,
der schwedischen Kataster, Kartographie und Grundbuchsbehörde.
Um die möglichen Vorteile dieser Zusammenlegung erfassen zu können, wurde das
Verfahren der Grundstücksschaffung mit all seinen Verfahrensschritten in beiden Ländern
untersucht. Ein besonderes Augenmerk wurde dabei auf die beteiligten Parteien (Personen
und Behörden) und ihre Beziehungen zueinander gelegt. Die detaillierte Untersuchung stützte
sich auf die Unterschiede in der Komplexität der Systeme, in der Verfahrensdauer und den
Kosten für das Verfahren.
Die Daten in Grundbuch und Kataster sind in beiden Systemen im Wesentlichen die
gleichen. Die für das Verfahren wichtigen Pläne aus der Raumordnung beinhalten ebenfalls
im Wesentlichen die gleichen Informationen. Die relevante Gesetzgebung geht in Österreich
in bestimmten Bereichen vom Staat und in Anderen von den Bundesländern aus. Dadurch
ergeben sich je nach Region unterschiedliche Vorschriften. In Schweden geht die gesamte
Rechtssprechung vom Staat aus.
Das Verfahren der Grundstücksschaffung wird in Österreich mehrheitlich von privaten
Vermessern durchgeführt. Diese haben die Kompetenz das Verfahren im Kataster praktisch
durchzuführen. Eine Prüfung des dafür benötigten Teilungsplans erfolgt durch verschiedene
Behörden. Die Eintragung der Daten in den Kataster wird vom Vermessungsamt
vorgenommen. In Schweden ist für das Verfahren immer ein von der Behörde bestellter
öffentlicher Vermesser zuständig. Dieser hat weitreichende Kompetenzen. Er muss für das
Verfahren wichtige Behörden kontaktieren, hat aber die alleinige Entscheidungskraft über den
Ausgang des Verfahrens. Eine Prüfung seiner Arbeit durch Behörden erfolgt nicht.
Aus der Analyse eines erstellten Fallbeispiels konnten die folgenden Schlüsse gezogen
werden:
•
In seiner Gesamtheit betrachtet, weist keines der Systeme einen Vorteil in Bezug auf die
Komplexität auf. In Hinblick auf die beteiligten Parteien kann der Nach- bzw. Vorteil des
Grenzkatasters in Österreich angemerkt werden. An einer Grenzverhandlung müssen
auch die Eigentümer von nicht primär von der Grundstücksschaffung betroffenen
Grundstücken teilnehmen. In Schweden hingegen sind nur die direkt von der
Grundstücksschaffung betroffenen Eigentümer im Verfahren involviert. Dieser einmalige
Mehraufwand der Eigentümer in Österreich hat in Bezug auf die Komplexität jedoch den
Vorteil, dass bei zukünftigen Verfahren keine Grenzverhandlung zu bereits zugestimmten
Grenzen mehr durchgeführt werden muss. Ein Vorteil für die Eigentümer im
schwedischen System ergibt sich bei der Ausgleichszahlung für abzutretende und
einzubeziehende Flächen. Diese Zahlungen werden vom Vermesser vorgeschrieben. In
Österreich müssen sich die Eigentümer selbst darüber einigen.
•
Ein zunächst vermuteter Vorteil des schwedischen Systems aufgrund eines wesentlich
geringeren bürokratischen Aufwands konnte nicht bestätigt werden.
84
•
Die Verfahrensdauer ist für die einzelnen Schritte des Verfahrens für beide Systeme gleich.
In Schweden muss jedoch eine Einspruchsfrist von vier Wochen eingehalten werden.
Dadurch ergibt sich für das behandelte Fallbeispiel eine längere Verfahrensdauer im
schwedischen System.
•
In Bezug auf die Kosten bringt das schwedische System einen eindeutigen Vorteil für die
Grundeigentümer. Die Kosten für das Verfahren der Grundstücksschaffung, als auch die
Steuer für den Grunderwerb sind hier wesentlich geringer als in Österreich.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Zusammenlegung von Kataster und
Grundbuch in der vorliegenden Form noch keinen Vorteil bringt. Die zuständigen Behörden
wurden zwar in einer übergeordneten Behörde zusammengefasst, die Führung unterliegt aber
weiterhin zwei unterschiedlichen Abteilungen innerhalb dieser Behörde. Diese Abteilungen
besitzen eine unterschiedliche Zahl an Sitzen und es sind unterschiedliche Personen mit deren
Führung betraut.
In der Arbeit wurden mögliche interne Einsparungen durch die Zusammenlegung der
Behörden nicht untersucht. Neben personellen Einsparungen könnte eine Umverteilung der
Kompetenzen und Ressourcen unter anderem einer doppelten Archivierung von Daten
entgegenwirken.
Auch eine geänderte Sichtweise der am Verfahren beteiligten Parteien wurde nicht
untersucht. Die strikte behördliche Trennung zwischen Kataster und Grundbuch führt auch zu
einer Trennung im Denken der Menschen. Eine Zusammenlegung der Behörden könnte ein
erster Schritt zu einem allgemeinen Verständnis der Zusammengehörigkeit von Kataster und
Grundbuch sein. Es ist deshalb wünschenswert weitere Untersuchungen in diese Richtung
durchzuführen.
85
Danksagung
An dieser Stelle möchte ich all jenen danken, die mich während des Erstellens dieser Arbeit
unterstützt haben.
Mein besonderer Dank gilt:
•
Meinem Diplomarbeitsbetreuer Privatdoz. Dipl.-Ing. Dr. techn. Gerhard Navratil für
seine Anregungen und die tatkräftige Unterstützung bei der Beantwortung jeglicher
Fragen.
•
Dr. Jesper Mayntz Paasch für seine geduldige Hilfestellung bei Fragen zum schwedischen
System.
•
Sämtlichen Experten des österreichischen Grundbuchs und Katasters für ihre schnelle
Beantwortung von detaillierten Fragen.
•
Sämtliche Experten des Lantmäteriet, im speziellen Olof Unger, die für die
Beantwortung detaillierter Fragen zur Verfügung standen.
•
Meiner Familie und meinen Studienkollegen für die mentale und finanzielle
Unterstützung während des gesamten Studiums.
86
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Vermessungsverordnung. Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft, Familie und Jugend über
Vermessungen
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er=20006756&ShowPrintPreview=True (Zugriff am 23. September 2013).
(Verwaltungsverfahrensgesetz 1991)
Verwaltungsverfahrensgesetz
.
Allgemeines
Verwaltungsverfahrensgesetz.
1991.
http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnumm
er=10005768 (Zugriff am 23. Jänner 2014).
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(Wessely, et al. 2013)
Wessely, Reinhold, Christoph Twaroch, Gerhard Navratil, Gerhard Muggenhuber,
Reinfried Mansberger und Anka Lisec. „Der Beitrag von Kataster und Geodaten zur
Liegenschaftsbewertung - Von Einheitwerten zu neuen Steuermesszahlen für
Liegenschaften.“ Österreichische Zeitschrift für Vermessung und Geoinformation, Heft 1, 2013: 11-21.
(Wikipedia 2013)
Wikipedia.
Lantmäteriet
Übersetzung
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Translate.
2013a.
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Dezember 2013).
—. Schweden. 2013c. http://de.wikipedia.org/wiki/Schweden (Zugriff am 4. Dezember 2013).
(Ziviltechnikergesetz 1993)
Ziviltechnikergesetz.
Bundesgesetz
über
Ziviltechniker.
1993.
http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnumm
er=10012368 (Zugriff am 23. September 2013).
93
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 2.1: Darstellung von Systemen (Heinrich 2007, S. 7)
7
Abbildung 2.2: Darstellung eines Systems als Hierarchie von Subsystemen (Krallmann, Frank
und Gronau 1999, S. 28)
8
Abbildung 2.3: Strukturelle Komplexität des Systems Zentraler Schreibdienst (Krallmann, Frank
und Gronau 1999, S. 26)
9
Abbildung 2.4: Strukturelle Komplexität des Systems Forschungsgruppe (Krallmann, Frank und
Gronau 1999, S. 26)
10
Abbildung 3.1: Schritte von einem bestehenden Grundstück zu einem neu gebildeten
Grundstück
11
Abbildung 3.2: Lage Österreich (Wikipedia 2013b)
13
Abbildung 3.3: Hierarchie der überörtlichen und örtlichen Raumordnung und ihre
planerischen Produkte
14
Abbildung 3.4: Informationen von Grundbuch, Grenzkataster und der Grundstücksdatenbank
19
Abbildung 3.5: Institutionen der Grundstücksschaffung mit ihren Zuständigkeitsebenen
20
Abbildung 3.6: Lage Schweden (Wikipedia 2013c)
23
Abbildung 3.7: Ebenen der Raumordnung und ihre planerischen Mittel
24
Abbildung 3.8: Einteilung des Liegenschaftsregisters in seine fünf Unterregister
25
Abbildung 3.9: Die bei der Grundstücksschaffung involvierte Behörden und ihre
Zuständigkeiten
29
Abbildung 4.1: Ausgangssituation Kataster- und Fluchtlinienplan
45
Abbildung 4.2: Teilungssituation mit Abtretung an das öffentliche Gut
46
Abbildung 4.3: Modell der Grundstücksschaffung in Österreich mit allen nötigen Schritten
und den zuständigen Stellen
52
Abbildung 4.4: Dauer der einzelnen Verfahrensschritte
55
Abbildung 4.5: Modell der Grundstücksschaffung in Schweden mit allen nötigen Schritten und
den zuständigen Stellen
65
Abbildung 4.6: Zeitspanne für die einzelnen Verfahrensschritte in Wochen
68
Abbildung 5.1: Beziehungen der Elemente in den Systemen (Österreich und Schweden)
71
Abbildung 5.2: Elemente bei der Auswahl des Vermessers
72
Abbildung 5.3: Elemente bei der Prüfung durch die Behörden
73
Abbildung 5.4: Elemente bei der Erstellung eines Kaufvertrags
74
Abbildung 5.5: Elemente bei der Eintragung des Eigentums
75
Abbildung 5.6: Elemente bei der Eintragung der Änderungen im Kataster
75
94
Tabellenverzeichnis
Tabelle 4.1: Eigentumsverhältnisse
Tabelle 4.2: Kosten für die Arbeiten des Ziviltechnikerbüros
Tabelle 4.3: Kosten für die Planbescheinigung
Tabelle 4.4: Kosten für die Abteilungsbewilligung
Tabelle 4.5: Kosten für die Tätigkeiten des Notars
Tabelle 4.6: Kosten für den Grundbuchsantrag
Tabelle 4.7: Kosten Grunderwerbsteuer
Tabelle 4.8: Gesamtkosten
Tabelle 4.9: Kosten für die Leistungen des Lantmäteriet
Tabelle 4.10: Kosten für die Stempleskatt
Tabelle 5.1: Elemente der Systeme (Österreich und Schweden)
Tabelle 5.2: Verfahrensdauer bei der Auswahl des Vermessers
Tabelle 5.3: Verfahrensdauer Vermessungsaufgaben
Tabelle 5.4: Verfahrensdauer bei der Prüfung durch die Behörden
Tabelle 5.5: Verfahrensdauer für die Errichtung eines Kaufvertrags
Tabelle 5.6: Verfahrensdauer bei der Eintragung des Eigentums
Tabelle 5.7: Verfahrensdauer bei der Eintragung der Änderungen im Kataster
Tabelle 5.8: Verfahrensdauer Abschlussbescheid und Einspruchsfrist
Tabelle 5.9: Auflistung der Dauer der einzelnen Verfahrensschritte im Vergleich
Tabelle 5.10: Beziehungen der Grundeigentümer im österreichischen Verfahren
Tabelle 5.11: Beziehungen der Grundeigentümer im schwedischen Verfahren
Tabelle 5.12: Beziehungen des Ingenieurkonsulent
Tabelle 5.13: Beziehungen des Lantmätare
Tabelle 5.14: Beziehungen der österreichischen Behörden
Tabelle 5.15: Beziehungen der schwedischen Behörden
Tabelle 5.16: Beziehungen des Notars in Österreich
Tabelle 5.17: Beziehungen der Zeugen in Schweden
Tabelle 5.18: Auflistung der Interkation aller Elemente in beiden Systemen
Tabelle 5.19: Vergleich der Kosten in Österreich und Schweden
46
56
56
57
58
58
58
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69
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76
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77
78
78
79
79
80
80
80
81
95
Anhang
Im Anhang befinden sich zwei Beispiele für einen Abschlussbescheid im schwedischen
Katasterverfahren.
2007-10-02
FBL-ex 5
Ä052304
Frida Trotest
Avstyckning från Tönnånger 24:1 samt anslutning enligt 42 a §
anläggningslagen.
Kommun: Österhamn
Änglands län
Utan sammanträde
Fastighet
Ägare
Tönnånger 24:1, lagfaren Magnus Carlfors
ägare
Anmärkning
Sökande
Blivande Tönnånger
24:2, lagfaren ägare
Blivande Tönnånger
24:2, andel 1/2, ägare
enligt köp
Ann-Christine Carlsson
Sökande
Blivande Tönnånger
24:2, andel 1/2, ägare
enligt köp
Per Carlsson
Sökande
Älgnäs ga:1
Älgnäs samfällighetsförening
Jonas Orre,
ordförande
Se ansökan, aktbilaga A.
Genom avstyckning bildas en fastighet lämpad för bostadsändamål.
Styckningslotten är obebyggd. Förhandsbesked för en helårsbostad
har lämnats av byggnadsnämnden i Österhamns kommun, 2007-02-21,
§ 123. Godtagbara anordningar för vatten och avlopp bedöms kunna
ordnas inom styckningslotten.
Rätt till utfarten för styckningslotten tryggas dels genom att det bildas
ett nytt servitut avseende befintlig väg på stamfastigheten, dels genom
anslutning till befintlig gemensamhetsanläggning, Älgnäs ga:1.
Ordföranden i Älgnäs samfällighetsförening, Jonas Orre, har meddelat
att samfällighetsföreningen inte har något att erinra mot anslutningen
eller det beräknade andelstalet samt att föreningen inte yrkar på
2007-10-02
någon ersättning med anledning av anslutningen.
Avstyckningen grundas på köpeavtal, aktbilaga FÅ.
Avstyckningen är väsentligen utan betydelse för fordringshavare och
övriga rättsägare.
Tönnånger 24:1 belastas av ett inskrivet servitut för kraftledning mm,
1985-06-19, aktnr 1243. Det är uppenbart att servitutet inte berör
styckningslotten och den ska därför inte belastas av servitutet.
Fastighetsbildning ska ske enligt karta och beskrivning, aktbilagor KA
och BE.
Nybildad fastighet ska inte belastas av oinskriven fordran med
förmånsrätt i styckningsfastigheten.
Nybildad fastighet ska inte belastas av inteckningarna i
stamfastigheten.
Anslutning till befintlig gemensamhetsanläggning ska ske enligt
beskrivning, aktbilaga BE.
Någon ersättning ska inte betalas med anledning av anslutningen till
den befintliga gemensamhetsanläggningen.
Förrättningskostnaden ska betalas av Ann-Christine Carlsson och Per
Carlsson med hälften vardera.
Ann-Christine Carlsson.
Förrättningen avslutas.
Den som är missnöjd med Lantmäterimyndighetens beslut eller
åtgärder kan överklaga dessa genom att lämna eller skicka en
skrivelse till:
Lantmäterimyndigheten Änglands län
(adress)
Fastighetsdomstolen behandlar sedan överklagandet.
Skrivelsen måste ha kommit in till Lantmäterimyndigheten inom fyra
veckor från avslutningsdagen, d.v.s. senast den 30 oktober 2007.
Kommer skrivelsen in för sent kan överklagandet inte behandlas.
Ange att ni överklagar och vilket beslut eller vilken åtgärd ni
överklagar. Anteckna förrättningens ärendenummer Ä052304 och
redogör för vad ni anser ska ändras och varför.
2007-10-02
Vid protokollet
...............................................................................................................................
Frida Trotest
2007-10-04
FBL-ex 7
Ä052332
Frida Trotest
Avstyckning från Kvarnåsen 2:3, fastighetsbestämning berörande
Kvarnåsen 2:3 och 2:5, fastighetsreglering berörande Kvarnåsen 2:3
m fl, , anläggningsåtgärd berörande styckningslotterna samt
överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen.
Kommun: Söderbo
Änglands län
Utan sammanträde
Fastighet
Ägare
Blivande Kvarnåsen 2:15, Nanny Maria Abelsen
lagfaren ägare
Anmärkning
Sökande
Blivande Kvarnåsen 2:16,
lagfaren ägare
Blivande Kvarnåsen 2:17,
lagfaren ägare
Kvarnåsen 2:3, lagfaren
ägare
Kvarnåsen 2:5, andel
1/2, lagfaren ägare
Bertil Niemann
Sökande
Kvarnåsen 2:5, andel
1/2, lagfaren ägare
Lena Niemann
Sökande
Se ansökan, aktbilaga A, och överenskommelsen om fastighetsbestämning, aktbilaga ÖK 1.
Gränsen mellan Kvarnåsen 2:3 och 2:5 är oklar. Den har tillkommit
genom hemmansklyvning akt 21-SÖB-338 och är lagligen bestämd. En
gränsmarkering har återfunnits i punkten 2983. I övrigt har gränsen
stakats ut och markerats med ledning av hemmansklyvningskartan.
Överenskommelse om gränsens sträckning, se aktbilaga ÖK 1.
Genom fastighetsreglering överförs en samfälld källa och del av en
samfälld väg, vilka inte längre brukas av delägarna för gemensamt
ändamål, till den angränsande fastigheten Kvarnåsen 2:3. Ersättning
för den samfällda marken behöver inte fastställas utan yrkande.
2007-10-04
Underrättelse om ansökningen har lämnats till en av delägarna i samfälligheterna. Något yrkande om ersättning har inte framställts.
Genom avstyckning bildas tre fastigheter varaktigt lämpade för bostadsändamål. Styckningslotterna är obebyggda. Förhandsbesked om
bygglov för helårsbostäder har meddelats av byggnadsnämnden i
Söderbo kommun, 2007-02-21, § 321. Rätten till utfart för styckningslotterna ordnas dels genom att en ny gemensamhetsanläggning för
väg inrättas, dels genom en överenskommelse om inträde i den befintliga gemensamhetsanläggningen Vallhalla ga.1. Va-frågan löses
genom att en ny gemensamhetsanläggning för vattenbrunn och avloppsanläggning inrättas.
De fastigheter som är berörda av att det inrättas nya gemensamhetsanläggningar har samma ägare. Fördelarna med gemensamhetsanläggningarna överväger de kostnader och olägenheter som anläggningarna medför.
Fastighetsregleringen, avstyckningen samt inrättandet av gemensamhetsanläggningar är väsentligen utan betydelse för fordringshavare
och övriga rättsägare.
Fastighetsbestämning ska ske enligt karta och beskrivning, aktbilagor
KA och BE.
Fastighetsbildning ska ske enligt karta och beskrivning, aktbilagor KA
och BE.
De nybildade fastigheterna ska inte belastas av oinskriven fordran
med förmånsrätt i styckningsfastigheten.
De nybildade fastigheterna ska inte belastas av inteckningarna i stamfastigheten.
Gemensamhetsanläggningar ska inrättas enligt karta och beskrivning,
aktbilagor KA och BE.
Överenskommelsen om inträde i gemensamhetsanläggningen
Vallhalla ga:1 har godkänts, se aktbilaga ÖK 2.
Tillträde vad avser fastighetsregleringen och de för gemensamhetsanläggning upplåtna utrymmena ska ske när fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft.
Någon ersättning ska inte betalas med anledning av fastighetsregleringen eller anläggningsåtgärden.
2007-10-04
Förrättningskostnaderna fördelas enligt följande:
Kostnaderna för fastighetsbestämningen ska betalas av Maria Abelsen
med hälften och av Bertil Niemann och Lena Niemann med en fjärdedel var.
Förrättningskostnaderna i övrigt ska betalas av Maria Abelsen.
Maria Abelsen och Bertil Niemann.
Förrättningen avslutas.
Den som är missnöjd med Lantmäterimyndighetens beslut eller åtgärder kan överklaga dessa genom att lämna eller skicka en skrivelse till:
Lantmäterimyndigheten Änglands län
(adress)
Fastighetsdomstolen behandlar sedan överklagandet.
Skrivelsen måste ha kommit in till Lantmäterimyndigheten inom fyra
veckor från avslutningsdagen, d.v.s. senast den 1 november 2007.
Kommer skrivelsen in för sent kan överklagandet inte behandlas.
Ange att ni överklagar och vilket beslut eller vilken åtgärd ni överklagar. Anteckna förrättningens ärendenummer Ä052332 och redogör för
vad ni anser skall ändras och varför.
Vid protokollet
...............................................................................................................................
Frida Trotest