Neue Mitte Garbsen

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Neue Mitte Garbsen

Auftraggeber:
SONAE WEST SHOPPING AG, Düsseldorf,
GOLDBECK PROJEKT GMBH, Bielefeld
Stadtzentrum "Neue Mitte Garbsen"
GARBSEN
Wirkungsanalyse
August/Oktober 2004
Inhaltsübersicht
Seite
1
2
3
4
AUSGANGSLAGE, AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG,
METHODISCHE VORGEHENSWEISE ..................................................7
1.1
Ausgangslage ........................................................................................7
1.2
Auftrag und Aufgabenstellung ................................................................8
1.3
Methodische Vorgehensweise ............................................................... 13
ÜBERBLICK ÜBER DEN MAKRO-STANDORT GARBSEN....................... 14
2.1
Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika 14
2.2
Verkehrliche Erreichbarkeit und Planungen ............................................ 15
2.3
Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft ........................................ 18
2.4
Fazit ................................................................................................... 22
DER MIKRO-STANDORT DER GEPLANTEN "NEUEN MITTE GARBSEN". 23
3.1
Kurzskizze zum Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" .............................. 23
3.2
Lage im Stadtgebiet, stadtstrukturelle Aspekte und Grundstückssituation25
3.3
Umfeld und Nutzungsstrukturen ........................................................... 27
3.4
Verkehrssituation und anstehende Planungen ........................................ 30
3.5
Fazit ................................................................................................... 34
DIE SITUATION IM EINZELHANDEL IN DER STADT GARBSEN ........... 35
4.1
Räumliche Strukturen und Bestandslagen in GARBSEN ........................... 36
4.1.1 Garbsen-Mitte (Innenstadt) .................................................................. 36
4.1.2 "Kohake-Centrum" und "Planetencenter" ............................................... 38
4.1.3 Fachmarktagglomerationen/-standorte .................................................. 39
4.1.4 Stadtteilversorgung.............................................................................. 41
4.2
Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in GARBSEN.................. 44
4.2.1 Verkaufsflächenausstattung.................................................................. 44
4.2.2 Einzelhandelsumsatz ............................................................................ 47
4.2.3 Einzelhandelszentralität ........................................................................ 49
4.3
5
Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandels in GARBSEN ....................... 52
DIE WETTBEWERBSSITUATION IN DER REGION ............................. 54
5.1
Landeshauptstadt Hannover ................................................................. 55
5.1.1 Innenstadt .......................................................................................... 55
5.1.2 Im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" gelegenes Hannoveraner
Stadtgebiet.......................................................................................... 57
5.1.3 Übriges Stadtgebiet ............................................................................. 58
5.2
Neustadt am Rübenberge..................................................................... 61
5.3
Langenhagen....................................................................................... 63
5.4
Wunstorf ............................................................................................. 65
5.5
Barsinghausen ..................................................................................... 67
5.6
Bad Nenndorf ...................................................................................... 69
5.7
Seelze ................................................................................................. 71
5.8
Weitere untersuchungsrelevante Städte ................................................ 74
5.8.1 Burgdorf.............................................................................................. 74
5.8.2 Lehrte ................................................................................................. 75
5.8.3 Nienburg/Weser .................................................................................. 76
5.8.4 Stadthagen.......................................................................................... 77
5.8.5 Isernhagen.......................................................................................... 78
6
7
8
9
10
EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMEN .................................. 79
6.1
Einzugsgebiet ...................................................................................... 80
6.2
Nachfragevolumen ............................................................................... 82
ALTERNATIVE ENTWICKLUNGSSZENARIEN ZUM EINZELHANDEL DER
STADT GARBSEN BIS ZUM JAHR 2010 ............................................ 85
7.1
Vorbemerkung..................................................................................... 85
7.2
Entwicklungsparameter der Szenarien ................................................... 86
BRUTTO-ZIELUMSATZ UND UMSATZREKRUTIERUNG DES
GEPLANTEN EINKAUFSZENTRUMS "NEUE MITTE GARBSEN" ............. 99
8.1
Flächenseitige Parameter der Umsatzberechnungen ............................... 99
8.2
Perspektivischer Brutto-Zielumsatz und Umsatzrekrutierung der
geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ....................................................... 100
8.3
Modellrechnung zur Kaufkraftabschöpfung und Umsatzrekrutierung im
Einzugsgebiet .................................................................................... 102
WIRKUNGSANALYSE FÜR DIE STADT GARBSEN UND DIE REGION... 105
9.1
Modellrechnungen zu den möglichen anzunehmenden örtlichen und
regionalen Auswirkungen ................................................................... 105
9.2
Wirkungsanalyse für die Stadt GARBSEN ............................................. 113
9.3
Regionale Wirkungsanalyse ................................................................ 117
KONZEPTIONELLE ASPEKTE DER ZENTRUMSENTWICKLUNG "NEUE
MITTE GARBSEN" ....................................................................... 120
10.1 Überblick über die Stadtzentren der Vergleichsstandorte Laatzen und
Langenhagen..................................................................................... 121
10.1.1
Stadtzentrum Laatzen.................................................................... 121
10.1.2
Stadtzentrum Langenhagen ........................................................... 123
10.2 Hinweise und Empfehlungen zur Zentrumsentwicklung "Neue Mitte
Garbsen"........................................................................................... 125
11
ABSCHLIESSENDES FAZIT ........................................................... 131
Anhang ............................................................................................. 133
Begriffsbestimmungen ................................................................................ 134
1
Definition der untersuchten Betriebsformen ......................................... 135
2
Geschäftsfläche, Verkaufsfläche .......................................................... 137
3
Definition der untersuchten Warengruppen ......................................... 138
Einkaufslagenabgrenzung ........................................................................... 139
1
Einkaufslagenbewertung .................................................................... 140
2
Einkaufslagenabgrenzung................................................................... 141
Wirkungsanalyse ........................................................................................ 143
Tabellenverzeichnis
Tabellen
Tabelle 1:
Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur ...................... 20
Tabelle 2:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in GARBSEN .................... 48
Tabelle 3:
Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz
und Zentralität in GARBSEN ............................................................. 51
Tabelle 4:
Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der geplanten
"Neuen Mitte Garbsen" .................................................................... 83
Tabelle 5:
Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den
Einzugsgebietszonen der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"................ 84
Tabelle 6:
Perspektivischer Brutto-Zielumsatz des geplanten Einkaufszentrums
"Neue Mitte Garbsen" .................................................................... 101
Tabelle 7:
Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die "Neue Mitte Garbsen"
(Moderate Case)............................................................................ 104
Tabelle 8a:
Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen
in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten
Städten/Lagebereichen .................................................................. 109
Tabelle 8b:
Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen
in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/
Lagebereichen im Hartwarenbereich ............................................... 110
1 AUSGANGSLAGE, AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG,
METHODISCHE VORGEHENSWEISE
1.1
Ausgangslage
Die Projektgruppe GOLDBECK/SCHMEDES/MENZEL plant das Projekt "Neue Mitte
Garbsen", mit dem die seit den 1980er Jahren erfolgende Entwicklung eines neuen
Stadtzentrums für GARBSEN (Mittelzentrum in der Region Hannover; rd. 63.300
Einwohner) weiter geführt werden soll.
Hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung und Realisierung des Planvorhabens ist
eine Zusammenarbeit der Projektgruppe GOLDBECK/SCHMEDES/MENZEL mit der
SONAE WEST SHOPPING AG1, Düsseldorf, angedacht.
Gemäß dem gegenwärtigen Planungsstand ist auf einem ca. 36.000 m² großen
Grundstück eine Centeranlage mit rd. 41.000 m² Miet-/Nutzfläche vorgesehen,
von der rd. 30.000 m² Mietfläche bzw. rd. 24.000 m² Verkaufsfläche auf den
Nutzungsbaustein Einzelhandel entfallen.
Darüber hinaus sind weitere zentrumsbildende Einrichtungen wie u.a.
Gastronomie, Freizeitangebote, Räumlichkeiten für kulturelle Veranstaltungen und
seelsorgerische Aktivitäten (Kirche/Kapelle) geplant.
Nutzungsstrukturell soll sich die Centeranlage in die bestehenden umgebenden
zentralörtlichen Einrichtungen (u.a. Rathaus, Arbeitsamt, Polizeidienststelle und
Kinocenter) einfügen, wobei seitens der Stadt erwartet wird, dass ein nachhaltig
funktionsfähiges Zentrum mit entsprechenden Agglomerations- und Synergieeffekten entsteht.
1
Deutsches Tochterunternehmen der portugiesischen SONAE Immobiliára SGPS, S.A.
"Neue Mitte Garbsen"
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1.2
Auftrag und Aufgabenstellung
Um ein mögliches Einkaufszentrum in GARBSEN, von dem aufgrund seiner Dimensionierung und Strukturierung für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen in der
Region Hannover bzw. im Umland der Stadt GARBSEN eine wettbewerbliche Relevanz anzunehmen ist, hinsichtlich der möglichen anzunehmenden Auswirkungen
umfassend beurteilen zu können, beauftragten die GOLDBECK PROJEKT GMBH,
Bielefeld, und die SONAE WEST SHOPPING AG, Düsseldorf, auf der Basis eines
Angebotes vom 5. Mai 2004 mit Schreiben vom 2. Juni 2004 die GfK PRISMA
INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Hamburg,
mit einer Verträglichkeitsstudie/Wirkungsanalyse zu dem Planvorhaben.
Diese Studie soll zur qualifizierten Beurteilung der städtebaulichen sowie raumordnerischen Auswirkungen dienen.
Darüber hinaus soll unter dem städtebaulichen Aspekt einer nachhaltig funktionsfähigen Zentrumsentwicklung auch unter konzeptionellen Gesichtspunkten auf die
notwendige Dimensionierung und Strukturierung der vorgesehenen Projektentwicklung gutachterlich Stellung genommen werden; in diesem Zusammenhang sind
explizit die notwendige 'kritische Masse' des vorgesehenen Einzelhandelsbausteins
sowie empfehlenswerte arrondierende Nutzungen in die Betrachtung einzubeziehen.
Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der Anforderungen der Region
Hannover an Verträglichkeitsstudien/Wirkungsanalysen für großflächige Einzelhandelsprojekte stellen sich die zu beantwortenden wesentlichen Fragenkomplexe im
Überblick wie folgt dar:
x Wie stellen sich die mikro-standortseitigen Rahmenbedingungen sowie die vorliegenden konzeptseitigen Überlegungen für die Etablierung eines Einkaufszentrums im Hinblick auf die städtebauliche Integration, die Schaffung von
Synergien mit den bestehenden zentralörtlichen Versorgungsstrukturen sowie die
räumliche Ausstrahlung dar?
Wie ist die überörtliche Erreichbarkeit des Mikro-Standortes zu beurteilen?
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x Wie ist die IST-Situation des Einzelhandels in GARBSEN in Hinblick auf die maßgeblichen
makro-standortseitigen,
wettbewerblichen
und
potenzialseitigen
Rahmenbedingungen zu beurteilen?
x Wie stellen sich auf der Basis einer nach drei Varianten differenzierten mittelfristigen Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose die wesentlichen Eckdaten des
Einzelhandels in GARBSEN (Einzugsgebiet, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz) im Falle der Nicht-Realisierung bzw. im Falle der Realisierung des
geplanten Einkaufszentrums dar (Zeithorizont: 2010)?
x Inwieweit ist bei einer Realisierung des Vorhabens "Neue Mitte Garbsen" von
einer Erweiterung des Einzugsbereiches der Stadt GARBSEN auszugehen ?
Wie dürfte sich die Kaufkraftbindungssituation in GARBSEN verändern?
Welcher Umsatz respektive welcher Marktanteil ist für die EKZ-Anlage zu
erwarten?
x Welche Umsatzumverteilungswirkungen bzw. städtebaulichen Auswirkungen des
Vorhabens sind im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf die Einzelhandelslagen im
übrigen Stadtgebiet von GARBSEN zu erwarten?
ł Welche Umsatzumverteilungswirkungen bzw. raumordnerischen Auswirkungen
des Vorhabens in Hinblick auf die jeweiligen Entwicklungsmöglichkeiten sowie die
zentralörtliche Funktionsfähigkeit/Versorgungsfunktion sind in den relevanten
zentralen Orten der Region Hannover bzw. im Umland von GARBSEN zu
erwarten?
Vor dem Hintergrund der skizzierten, sehr differenzierten Aufgaben- und Fragestellung sowie unter Berücksichtigung der Ergebnisse eines Abstimmungsgespräches
mit Vertretern des Auftraggebers, der Stadt GARBSEN und der Region Hannover
vom 12. Mai 2004 in GARBSEN werden im Rahmen der Verträglichkeitsstudie/Wirkungsanalyse durch die GfK PRISMA folgende Leistungsbausteine erbracht:
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A. STANDORT- UND MARKTANALYSE/VERTRÄGLICHKEITSSTUDIE
• Makro-Standort GARBSEN
Kurzübersicht zur Lage der Stadt GARBSEN im Raum, zentralörtlichen Bedeutung
und Verkehrsanbindung, Struktur- und Entwicklungsdaten zu Bevölkerung und
Wirtschaft, zum Arbeitsmarkt sowie zur Kaufkraftsituation.
• Mikro-Standort der "Neuen Mitte" in GARBSEN
Kurzskizze zum Projekt "Neue Mitte Garbsen".
Skizzierung und Kartierung der stadträumlichen Lage sowie der Grundstücks- und
Objektsituation, Umfeld- und Nutzungsstrukturen, inner- und überörtliche verkehrliche Erreichbarkeit und Erschließung (Fußgänger/ÖPNV/Pkw).
Relevante infrastrukturelle Planungen und Entwicklungsperspektiven sowie mögliche standortseitige Synergieeffekte, insbesondere unter Berücksichtigung möglicher Nutzungsbausteine der Planmaßnahme "Neue Mitte Garbsen".
• Wettbewerbssituation Einzelhandel
Qualitative Kurzskizze zu den räumlichen Strukturen und den Bestandslagen des
Einzelhandels in der Stadt GARBSEN sowie Aufbereitung der Struktur- und Leistungsdaten des örtlichen Einzelhandels; Skizzierung eines Stärken-SchwächenProfils des Einzelhandels in GARBSEN; allgemeine Bewertung der Stadtteilversorgung.
Erarbeitung tabellarischer Übersichtsblätter zur regionalen Konkurrenzsituation in
der Landeshauptstadt Hannover (differenziert nach Innenstadt und dem im
prospektiven Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" gelegenen
übrigen Stadtgebiet), den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen,
Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie zur Einzelhandelsversorgung
in dem unmittelbar an GARBSEN angrenzenden Grundzentrum Seelze.
Qualitative Kurzskizze zu den Einzelhandelsstrukturen in Burgdorf, Lehrte,
Nienburg/Weser und Stadthagen.
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• Potenzialberechnungen
Abgrenzung und Zonierung des derzeitigen und perspektivisch anzunehmenden
(unter Berücksichtigung der "Neuen Mitte Garbsen") Einzugsgebietes des Einzelhandels im zentralen Bereich von GARBSEN nach Zonen unterschiedlicher
Abschöpfungsintensität;
Berechnung des ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens.
Ermittlung des warengruppenspezifischen Umsatzvolumens für das geplante Einkaufszentrum im Projekt "Neue Mitte Garbsen" sowie Berechnung von Kaufkraftabschöpfungsquoten und Marktanteilen (differenziert nach Zonen und Verwendungsbereichen).
• Alternative Entwicklungsszenarien
Um die grundlegenden Perspektiven für den Einzelhandel des Stadtzentrums von
GARBSEN unter dem Blickwinkel mit und ohne Realisierung des geplanten Einkaufszentrums (2 x 3 Fälle) aufzeigen und möglichst realistisch einschätzen zu
können, werden, ausgehend von der Ist-Situation 2003/2004, für die derzeit
absehbaren zukünftigen makro-standortseitigen sowie wettbewerbs-, markt- und
potenzialseitigen Gegebenheiten alternative Entwicklungsszenarien ('Best-Case',
'Moderate-Case' und 'Worst-Case'; Projektionshorizont 2010) erarbeitet.
• Verträglichkeitsaspekte/Wirkungsanalyse
- Stadt GARBSEN
Modellrechnungen zu den anzunehmenden Auswirkungen (= mögliche warengruppenspezifische Umsatzumlenkungen/-neuorientierungen) des geplanten
Einkaufszentrums im Projekt "Neue Mitte Garbsen" auf die bestehenden
Einzelhandelsstrukturen im übrigen Stadtgebiet von GARBSEN, wobei nach
den Standortlagen Garbsen-Mitte/Nordwestzentrum, Planetencenter, Ortslage
Berenbostel und übriges Stadtgebiet differenziert werden soll.
In diesem Kontext soll unter Berücksichtigung der derzeit anstehenden Planungen auch auf die Aspekte der Nahversorgung eingegangen werden.
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- Umland
Modellrechnungen zu den anzunehmenden Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums im Projekt "Neue Mitte Garbsen" auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen in der Landeshauptstadt Hannover (differenziert nach Innenstadt und dem übrigem Stadtgebiet, das im prospektiven Einzugsgebiet
der projektierten Centeranlage liegt), in den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen, Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie im
unmittelbar an GARBSEN angrenzenden Grundzentrum Seelze.
Qualitative Stellungnahme zu den anzunehmenden Auswirkungen auf die
Einzelhandelsstrukturen in Burgdorf, Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen.
B. KONZEPTIONELLE ASPEKTE DER ZENTRUMSENTWICKLUNG "NEUE
MITTE GARBSEN"
In diesem Untersuchungsabschnitt werden generelle Hinweise und Empfehlungen
zu den notwendigen Dimensionierungen und Strukturierungen der einzelnen
möglichen Nutzungsbausteine Einzelhandel (Stichwort 'kritische Masse'), Dienstleistungen, Gastronomie, kulturelle Angebote und sonstige zentrumsbildende
Funktionen/Nutzungen der Zentrumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen" gegeben.
Diesbezüglich sollen sowohl die kommunale Sicht hinsichtlich der Etablierung
eines über einen langen Zeitraum nachhaltig funktionsfähigen Stadtzentrums als
auch der Blickwinkel des Projektentwicklers/Investoren bzw. Betreibers der Centeranlage und nicht zuletzt auch die Perspektive der Besucher/Kunden berücksichtigt werden; dabei kommt speziell möglichen Standortverbundeffekten/
Synergien mit den bestehenden Nutzungen in der Stadtmitte von GARBSEN ein
großer Stellenwert zu.
Darüber hinaus werden im Analogieschlussverfahren die jeweiligen Strukturen
der Stadtzentren von Langenhagen und Laatzen kurz skizziert, jeweilige Stärken
und Schwächen herausgearbeitet und hinsichtlich ihrer Relevanz für die Zentrumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen" kommentiert.
In diesem Kontext wird auch zu möglichen flankierenden Maßnahmen der Projektentwicklung Stellung genommen, die über die immobilienseitige Betrachtung
hinaus zum 'Funktionieren' des künftigen Stadtzentrums von GARBSEN beitragen
können.
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1.3
Methodische Vorgehensweise
Die nachstehenden Ausführungen und Darstellungen basieren primär auf den intensiven Vor-Ort-Recherchen1 der Gutachter in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Umlandstädten/-gemeinden.
In den hinsichtlich der Wirkungsanalyse quantitativ zu untersuchenden Städten und
Gemeinden wurden von den Gutachtern die Einzelhandelsstrukturen komplett durch
ein mehrköpfiges und langjährig erfahrenes Gutachterteam der GfK PRISMA aktuell
erhoben.
Alle Einzelhandelhandelslokale wurden hinsichtlich ihrer Verkaufsflächenausstattung,
Branchenzugehörigkeit und Betreiber erfasst und
-ausgehend von vorliegenden
Datenbankinformationen der GfK PRISMA bzw. der gewonnenen Vor-Ort-Eindrückeumsatzseitig bewertet.
Von der Stadt GARBSEN wurden verschiedene untersuchungsrelevante Unterlagen
u.a. zur Stadtentwicklung und zur Einzelhandelsstruktur (Studie "Einzelhandel in
Garbsen"2 zur Verfügung gestellt.
Darüber hinaus wurden auch das "Regionale Einzelhandelskonzept für den Großraum Hannover" und das diesbezügliche Aktualisierungsgutachten der Gesa/Convent
vom April 2002 sowie der Entwurf der Regionalen Raumordnungsprogramms 2005
(Stand Januar 2004) berücksichtigt.
Last, but not least fließen auch die Ergebnisse von Gesprächen mit sonstigen
Kennern der Einzelhandelssituationen in GARBSEN und in der Region Hannover mit
ein und wurden die Ergebnisse einer Reihe von Untersuchungen, die das GfK
PRISMA INSTITUT in den vergangenen Jahren in der Region Hannover erarbeitet
hat, sowie alle relevanten amtlichen und institutseigenen Daten und Sekundärmaterialien aktuell problemadäquat aufbereitet und in die Analyse einbezogen.
1
Durchgeführt im Zeitraum zwischen der 20. (10. - 14.05.) und
2004.
2
Einzelhandel in Garbsen; Auftraggeber: Stadtverwaltung Garbsen, Planungsamt; Planquadrat
Dortmund; Dortmund 1999/2000.
28. (5. - 9.07) Kalenderwoche
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2 ÜBERBLICK ÜBER DEN MAKRO-STANDORT GARBSEN
2.1
Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere
Charakteristika
Die niedersächsische Stadt GARBSEN liegt im nordwestlichen 'Speckgürtel' der Landeshauptstadt Hannover (Fahrdistanz Garbsen-Mitte - Stadtzentrum Hannover: ca.
12 km) und bildet somit einen integralen Bestandteil der im November 2001 gegründeten Region Hannover, die aus dem ehemaligen Landkreis und der Landeshauptstadt Hannover hervorgegangen ist.
Mit rd. 63.300 Einwohnern1 ist GARBSEN die größte Stadt im ehemaligen Landkreis
Hannover und besteht in ihren heutigen Grenzen seit der Niedersächsischen
Gebiets- und Verwaltungsreform im Jahr 1974.2
Gemäß dem Entwurf für das Regionale Raumordnungsprogramm 2005 (Stand:
Januar 2004) ist GARBSEN als Mittelzentrum eingestuft, das (mit den Stadt-/ Ortsteilen Garbsen-Mitte, Alt-Garbsen, Havelse und Berenbostel) "… mit dem Oberzen-
trum Hannover einen funktionalen Verflechtungsraum mit Ergänzungsfunktionen im
Bereich Wohnen, Gewerbe und Infrastruktur/Versorgungsstruktur mit besonderem
Abstimmungsbedarf …" bildet.
GARBSEN fungiert insofern einerseits als beliebter Wohnvorort Hannovers, der in
dieser Hinsicht angesichts positiver Bevölkerungsprognosen durch eine Reihe von
Wohnungsbauprojekten noch ausgebaut werden soll, verfügt andererseits aber auch
über eine eigenständige Bedeutung und Funktion als Gewerbestandort.
1
Stand 1.1.2004: 63.309 Einwohner.
2
Bei der Gebietsreform 1974 kamen die Samtgemeinde Horst (mit den Gemeinden Schloß
Ricklingen, Frielingen und Meyenfeld), die Samtgemeinde Osterwald (mit Ober- und Unterende)
sowie Berenbostel, Stelingen und Heitlingen zur bestehenden Stadt hinzu und wurden Teile der
'neuen' Stadt GARBSEN.
GARBSEN verfügt über insgesamt 12 Stadtteile: Altgarbsen, Auf der Horst, Berenbostel, Frielingen,
Garbsen-Mitte, Havelse, Heitlingen, Horst, Meyenfeld, Osterwald, Schloß Ricklingen und Stelingen.
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Diesbezüglich profitiert GARBSEN sowohl von der unmittelbaren Nachbarschaft der
Landeshauptstadt Hannover als auch von der räumlichen Nähe zum Flughafen
Hannover-Langenhagen, dem -nach Hamburg-Fuhlsbüttel- wichtigsten Verkehrsflughafen Norddeutschlands.
Von Bedeutung sind insbesondere auch Forschungseinrichtungen der Universität
Hannover (Unterwassertechnikum und Institut für Werkstoffkunde).
Im Juli 2004 ist zudem mit dem Produktionstechnischen Zentrum (PZH) an der
Universität Hannover eine weitere Zukunft weisende praxisorientierte Forschungseinrichtung offiziell eröffnet worden.
Mit perspektivisch rd. 650 Arbeitsplätzen und im Endausbau 2009 bis ca. 1.000 Studenten des Fachbereichs Maschinenbau werden durch diese Einrichtung seitens der
Stadt weitere Impulse erwartet.
Mit u.a. ausgeprägten großflächigen Fachmarktstrukturen, insbesondere aus den
Branchen Möbel/Einrichtungsbedarf und Heimwerkerbedarf, stellt GARBSEN auch
einen etablierten Einzelhandelsstandort an der nördlichen Peripherie Hannovers dar.
2.2
Verkehrliche Erreichbarkeit und Planungen
Individualverkehr
Die (über-)regionale Erreichbarkeit und örtliche Erschließung der Stadt GARBSEN für
den Individualverkehr ist insgesamt als sehr gut zu bewerten.
Hinsichtlich der Einbindung in das übergeordnete Straßenverkehrsnetz liegt
GARBSEN direkt an der Bundesautobahn A 2 (E 30; Ruhrgebiet - Region Hannover Berlin; Autobahn-Anschlussstellen Garbsen und Herrenhausen), die zu den wichtigsten und am stärksten frequentierten West-Ost-Achsen Deutschlands zählt.
Die A 2 stellt zudem eine direkte Verbindung an die den östlichen Stadtrand
Hannovers tangierende Nord-Süd-Autobahn A 7 her.
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Eine weitere Anbindung an die A 7 besteht von der A 2 ausgehend über die A 352,
die insbesondere auch als Zubringer zum Flughafen Hannover-Langenhagen
fungiert.
Das Stadtgebiet wird zudem durch die Nordwest-Südost-Achse Bundesstraße 6 gequert, die das Stadtzentrum Hannovers mit dem nordwestlichen Umland verbindet
und im weiteren Verlauf eine Anbindung an den Wirtschaftsraum Bremen herstellt.
Ein insgesamt leistungsfähig ausgebautes innerstädtisches Hauptstraßennetz verbindet die Stadtteile Garbsens.
Hinsichtlich anstehender Planungen ist auf die folgenden beiden Vorhaben
hinzuweisen, durch die sich auf Sicht die Erreichbarkeit des Stadtteils Garbsen-Mitte
(und damit auch der Mikro-Standortes "Neue Mitte Garbsen") noch verbessern wird:
x Fertigstellung des fehlenden Teilstückes der L 382n (Verbindung zwischen
Garbsen und Langenhagen); Planfeststellungsverfahren ist eingeleitet, Realisierung der Baumaßnahme voraussichtlich ab 2006/07.
x Kerntangente zwischen Kerngebiet Garbsen-Mitte und Autobahnauffahrt: langfristiges Planungsziel, Realisierungszeitraum z.Z. ungewiss.
Öffentliche Verkehrsmittel
Die Anbindung der Stadt GARBSEN an das öffentliche Verkehrsnetz kann derzeit nur
bedingt zufrieden stellen.
So verfügt GARBSEN über keinen Haltepunkt im Netz der Deutschen Bahn AG oder
eines (über-)regionalen Bahnbetreibers.
Als relevanter Fernbahnhof ist der Hauptbahnhof Hannover (Hannover Innenstadt;
rd. 13 km südöstlich) zu nennen, der zu den wichtigsten Drehkreuzen im deutschen
Schienenverkehr zählt und Anbindungen an alle bedeutenden inländischen Wirtschaftszentren sowie eine Vielzahl von europäischen Standorten herstellt.
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Im regionalen Schienenverkehr verfügt GARBSEN über eine Anbindung an das
Stadtbahnnetz1 der Hannoverschen Verkehrsgesellschaft Üstra (Linie 4: Garbsen2 Kröpke - Roderbruch).
Die Verlängerung der Stadtbahntrasse vom derzeitigen Endpunkt am Planetencenter
(Auf der Horst) zum Rathaus in Garbsen-Mitte ist positiv auf wirtschaftliche Machbarkeit geprüft worden; der Beginn der Baumaßnahme erfolgt voraussichtlich ab
2008/09.
Ansonsten wird GARBSEN durch ein Busliniennetz erschlossen, das u.a. auch
Verbindungen in die benachbarten Gemeinden sowie nach Hannover herstellt.
Flughafen
Der internationale Airport Hannover-Langenhagen (mit rd. 5,0 Mio. Fluggästen in
2003 die Nr. 8 unter den deutschen Flughäfen) ist von Garbsen aus in ca. 15 Autominuten zu erreichen.
Er verbindet Hannover in regelmäßigem Linienverkehr mit deutschen, europäischen
und internationalen Großstädten und ist insbesondere für den Charter-/Touristiksektor und für das Niedrigpreissegment von Bedeutung.
1
Darüber hinaus steht die S-Bahn u.a. im südlich angrenzenden Seelze sowie im südöstlich
gelegenen Hannover-Leinhausen (Umsteigepunkt mit der Stadtbahnlinie 4) zur Verfügung.
2
Endhaltestelle an der Sandstraße, Stadtteil Auf der Horst.
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2.3
Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft
Die folgende Tabelle 1 vermittelt einen Überblick über ausgewählte soziodemographische Struktur- und Entwicklungsdaten der Stadt GARBSEN im Vergleich zur
Landeshauptstadt Hannover, zur Region Hannover, dem Bundesland Niedersachsen
sowie dem Bundesgebiet insgesamt.
Demnach sind die folgenden wesentlichen Strukturen und Entwicklungstendenzen zu
erkennen:
• Die Stadt GARBSEN (rd. 63.300 Einwohner) hatte -wie auch die Stadt Hannoverin den letzten fünf Jahren eine stabile Bevölkerungszahl zu verzeichnen;
hingegen verfügen die Region Hannover insgesamt wie auch das Land Niedersachsen und
-mit leichten Abstrichen-
das Bundesgebiet über leicht positive
Wachstumsraten.
Gemäß MINIBEPRO Bevölkerungsprognose 2000 - 2010 wird für GARBSEN bis
2010 von einem Wachstum auf knapp 65.500 Einwohner ausgegangen.
Gegenüber dem Stand Anfang 2004 (rd. 63.300 Einwohner) würde dies einer
Zunahme um rd. 2.200 Einwohner bzw. + rd. 3,4 % entsprechen.
• Hinsichtlich der Altersstruktur sind im regionalen Vergleich insbesondere die
Anteile der Kinder und Jugendlichen (bis unter 18 Jahre) in GARBSEN überrepräsentiert, was
-auch angesichts einer auf Landesniveau liegenden, in der
Region überdurchschnittlichen mittleren Haushaltsgröße von 2,2 Personen- auf
die Bedeutung der Stadt als Wohnstandort für junge Familien hinweist.
Demgegenüber ist die Altersgruppe der jungen Erwachsenen (18 bis unter 30
Jahre) z.T. deutlich schwächer als in den Vergleichsräumen vertreten.
• Der Anteil ausländischer Mitbürger liegt mit 10,2 % knapp unter dem Niveau
der Region Hannover (10,9 %), in der insbesondere die Stadt Hannover über
einer hohen Ausländeranteil verfügt (15,7 %), jedoch recht deutlich über dem
Niveau des Bundeslandes (6,7 %) und Gesamtdeutschland (8,9 %).
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• Die Beschäftigtenstruktur weist innerhalb der vier betrachteten Beschäftigungssegmente recht ausgeglichene Beschäftigtenanteile auf, was auf eine
relativ ausgeprägte Diversifizierung der örtlichen Wirtschaftsstruktur hinweist.
Im Vergleich zu den Vergleichsräumen ist speziell auf den stark überdurchschnittlich ausgeprägten Bereich Einzel-/Großhandel, Handelsvermittlung hinzuweisen,
der speziell die schon heute große Bedeutung des Einzelhandels für den lokalen
Arbeitsmarkt verdeutlicht.
• Mit einer Beschäftigtenzentralität von rd. 57 ist GARBSEN -entsprechend der
räumlichen Situierung an der Peripherie des dominierenden Oberzentrums
Hannover (Beschäftigtenzentralität rd. 163)- in hohem Umfang durch Berufsauspendler gekennzeichnet.
• Die Arbeitslosenquote liegt mit 11,0 % in etwa auf dem Niveau der Region
und leicht unter dem Bundesdurchschnitt (11,8 %) bzw. deutlich unter dem großstadttypisch höheren Wert Hannovers (13,4 %), jedoch über dem Durchschnittswert des Bundeslandes (10,5 %).
• Die Pkw-Dichte (567 Pkw/1.000 Einwohner) liegt zum Teil erheblich über den
regionalen Vergleichswerten, aber auch über den Werten des Bundeslandes und
Deutschlands insgesamt, was für eine hohe Mobilität der Bevölkerung von
GARBSEN spricht.
• Zwar verfügt die Bevölkerung der Stadt GARBSEN mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK von 106 über ein überdurchschnittliches Ausgabenbudget, gleichwohl bewegt sich das Kaufkraftniveau unter den regionalen
Vergleichswerten.
Details und weitere Informationen sind der folgenden Tabelle 1 zu entnehmen.
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bis unter 18 Jahre
18 bis unter 30 Jahre
30 bis unter 65 Jahre
65 Jahre und älter
Pkw-Dichte (1.1.2004)
8)
© GfK PRISMA INSTITUT GmbH & Co. KG 2004
- Rundungsdifferenzen möglich -
Einzelhandelsrelevanter
Kaufkraft-Index der GfK 2003
7)
Fußnoten siehe nächste Seite
106,0
567
11,0
57,2
Beschäftigtenzentralität 5)
Arbeitslosenquote (April 2004)
25,0
· Staat, Sozialwesen,
öffentl./private Dienstleistungen
6)
26,4
21,9
23,4
· Dienstl. f. Unternehmen, Kreditinstitute,
Verkehr/Nachrichtenübermittlung,
Grundstücks-/Wohnungswesen
274.421
11.835
108,7
417
13,4
162,5
30,9
34,6
12,6
15,7
10,2
25,2
1,8
15,1
16,4
49,8
18,7
2.530
0,0
516.160
516.157
Stadt
Hannover
2,2
· Einzel-/Großhandel,
Handelsvermittlung
durchschnittliche
Haushaltsgröße (1.1.2002) 2)
Ausländische Mitbürger in % der
Wohnbevölkerung (1.1.2003) 1)
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte (1.7.2003) 3)
davon in %
· produzierendes Gewerbe,
Bergbau, Bauwirtschaft 4)
·
·
·
·
19,0
12,8
50,8
17,4
798
Bevölkerungsdichte
(Ew./km² 1.1.2004) 1)
Altersgruppen in % der
Wohnbevölkerung (1.1.2003) 1)
0,0
63.309
63.336
Stadt
GARBSEN
Veränderung ggü. 1999 in %
Wohnbevölkerung 1)
Stand:
1.1.2004
1.1.1999
Strukturdaten
Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur
109,6
498
11,3
115,9
27,8
31,6
15,4
25,2
426.138
10,9
2,0
17,2
14,0
50,7
18,1
492
+ 1,3
1.126.724
1.111.994
Region
Hannover
104,1
555
10,5
91,1
27,2
21,2
15,9
35,8
2.376.123
6,7
2,2
19,6
13,2
49,5
17,7
168
+ 1,6
7.993.415
7.865.840
Niedersachsen
100,0
546
11,8
100,0
26,4
23,8
15,0
34,8
26.954.686
8,9
2,1
18,4
13,8
50,3
17,5
231
+ 0,6
82.517.958
82.024.193
Bundesgebiet
Fußnoten zu Tabelle 1:
1)
Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Niedersachsen sowie lt. Auskunft des Statistischen
Bundesamtes in Wiesbaden.
Einwohnerstand Bundesgebiet abweichend zum 1.7.2003bzw. 1.7.1998
2)
Lt. Angaben der GfKMarktforschung 2003
.
)
3
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer (Arbeitsorterfassung); vorläufige Werte.
Lt. Angaben der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg.
4)
Inklusive der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Land- und Forstwirtschaft.
5)
Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbssektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch
Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100.
6)
Lt. Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (abhängige zivile Erwerbspersonen insgesamt).
Für kreisangehörige Städte/Gemeinden wurde ersatzweise der maßgebliche Geschäftsstellenbereich herangezogen.
7)
Pkw je 1.000 Einwohner, lt. K
raftfahrt-Bundesamt, Reihe 2, Sonderheft 3
, 2004.
8)
Lt. Angaben der GfKMarktforschung, Einzelhandelsrelevante K
aufkraftkennziffern 2003
.
2.4
Fazit
Der Makro-Standort GARBSEN (rd. 63.300 Einwohner) präsentiert sich in Hinblick
auf die Qualitäten als Wohn- wie auch als Gewerbestandort -und im planerischen
Ziel auch zunehmend als Standort für Forschung und Entwicklung- als insgesamt
attraktives Mittelzentrum an der nordöstlichen Peripherie der niedersächsischen
Landeshauptstadt Hannover.
Die verkehrliche Erreichbarkeit ist speziell mit dem Pkw als sehr gut zu bezeichnen,
auch ist die räumliche Nähe zum internationalen Airport Hannover-Langenhagen von
Vorteil.
Nicht ganz überzeugen kann hingegen die Einbindung in das öffentliche Verkehrsnetz, die sich in einigen Jahren aber mit der Verlängerung der Stadtbahnlinie 4 zum
Rathaus (Garbsen-Mitte) etwas verbessern dürfte.
Der soziodemographische und -ökonomische Datenkranz unterstreicht mit in der
Summe recht günstigen Rahmendaten die insgesamt 'soliden' makro-standortseitigen Gegebenheiten der Stadt GARBSEN.
Insofern verfügt GARBSEN grundsätzlich über gute Voraussetzungen für die Etablierung eines Einkaufszentrums.
Seite 22 von 149
3 DER MIKRO-STANDORT DER GEPLANTEN "NEUEN
MITTE GARBSEN"
- siehe Abbildung 1, Seite 34a -
3.1
Kurzskizze zum Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen"
Mit dem Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" soll das seit den 80er Jahren laufende
Stadtentwicklungsprojekt zur Weiterentwicklung des Stadtteils Garbsen-Mitte weiter
verfolgt werden.
Stadtplanerisches Ziel ist die "Schaffung eines neuen Zentrums durch konzentrierte
Ansiedlung von Einrichtungen mit gesamtstädtischer Bedeutung und einer Wohnbebauung als Verbindung zu den angrenzenden Stadtteilen Berenbostel und Altgarbsen/Auf der Horst".
In diesem Zusammenhang wurden in den letzten Jahren entlang der Berenbosteler
Straße, nördlich der A 2, verschiedene zentrumsbildende Einrichtungen (u.a. Rathaus, Kinocenter, Büro-/Geschäftshäuser) angesiedelt.
Die "Neue Mitte Garbsen" soll in diesem Kontext den bisher noch fehlenden baulichen Abschluss des Zentrums nach Westen herstellen und damit auch den bisher
nach Westen hin offenen Rathausplatz einfassen.
Gemäß dem vorliegenden Entwurf1 der KuBuS architektur + stadtplanung, Wetzlar,
ist eine Bebauung angedacht, die sich ausgehend vom Rathausplatz, nördlich des
vorhandenen Kinocenters, um das Bestandsgebäude herum bis in den Bereich am
Parkplatz des Rathauses erstreckt.
Hinsichtlich des Nutzungskonzeptes ist eine multifunktionale Anlage vorgesehen,
die gemäß dem gegenwärtigen Planungsstand rd. 41.000 m² Miet-/Nutzfläche
umfassen soll.
1
Projektmappe "Projektentwicklung Neue Mitte Garbsen" vom Januar 2004. Dieser Entwurf resultiert
aus den Ergebnissen des Investorenwettbewerbs aus dem Jahr 2003 der Projektgruppe
GOLDBECK/SCHMEDES/MENZEL.
Seite 23 von 149
Hiervon sollen rd. 30.000 m² Mietfläche bzw. rd. 24.000 m² Verkaufsfläche auf den
Hauptnutzungsbaustein Einzelhandel entfallen.
Darüber hinaus sind weitere zentrumsbildende Einrichtungen wie u.a. Gastronomie, Freizeitangebote, Räumlichkeiten für kulturelle Veranstaltungen und seelsorgerische Aktivitäten (Kirche/Kapelle) geplant.
Die Erschließung der Centeranlage erfolgt über eine zweigeschossige Mall (EG und
1. OG1; Hauptein-/-ausgang orientiert sich zum Rathausplatz), die dem Verlauf um
den Gebäudekörper des Kinos im halbkreisförmigen Bogen folgt; in wesentlichen
Eck-, Anfangs- und Endbereichen der Mall sollen die großflächigen Magnetbetriebe
platziert werden.
Der vorgesehene Branchenmix2 soll ein breit gefächertes, attraktives Angebotsspektrum umfassen, bei dem als Magnetbetriebe zwei Bekleidungshäuser (mit zusammen rd. 4.000 m² Verkaufsfläche), ein Sportfachmarkt (rd. 1.200 m² Verkaufsfläche), ein Technikmarkt (rd. 2.400 m² Verkaufsfläche), eine Großbuchhandlung
(rd. 800 m² Verkaufsfläche) und ein Verbrauchermarkt3 (rd. 2.600 m² Verkaufsfläche) fungieren sollen.
Ein leistungsfähiger mittelgroßer und kleinteilig strukturierter Fachmarkt- und Fachgeschäftsbesatz soll das Einzelhandelsangebot komplettieren.
Als arrondierende Nutzungen sind Gastronomiebetriebe, einzelhandelsnahe
Dienstleistungen und Freizeitangebote (z.B. Bowling, Fitnessstudio) vorgesehen.
Mit Blick auf die vorgesehene Zentrumsfunktion sind - wie bereits erwähnt - u.a.
auch kulturelle Einrichtungen angedacht.
Weitere Einrichtungen (z.B. aus dem sozialen und/oder kirchlichen Bereich) sind in
diesem Zusammenhang explizit erwünscht.
Für den ruhenden Verkehr sind in einer Tiefgarage/einem Parkhaus insgesamt
knapp 1.500 Stellplätze vorgesehen.
1
Konzeptionell besteht die Möglichkeit, einzelne Ladenlokale über Durchstecker auch mit Flächen im
2. OG zu versehen.
2
Gemäß Flächenprogramm/Branchenzuordnung der SONAE vom 25. Juni 2004.
Alle Flächenangaben verstehen sich angesichts des frühen Zeitpunktes der Projektentwicklung als
vorläufige Werte, die im Verlauf der weiteren Planungen und unter Berücksichtigung der
Flächenanforderungen der prospektiven Mieter noch variieren können.
3
Alternativ besteht auch die Überlegung, einen großen Supermarkt im Verbund mit einem
Lebensmitteldiscounter zu etablieren.
Seite 24 von 149
3.2
Lage im Stadtgebiet, stadtstrukturelle Aspekte und Grundstückssituation
Der Projektstandort für die geplante "Neue Mitte Garbsen" liegt im Stadtteil
Garbsen-Mitte, und somit in dem zwischen der Autobahn A 2/E 30 im Süden und
der Bundesstraße 6 im Norden/Nordosten gelegenen Stadtgebiet, dem wesentliche
Zentrumsfunktionen für die Gesamtstadt zukommen, die mit diesem Vorhaben
noch ausgebaut werden sollen.
Garbsen-Mitte hat sich seit den 1980er Jahren als neuer Stadtteil etabliert, der durch
Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, verdichteten Miet- und Eigentumswohnungsbau, aber auch Naherholungsgebiete (u.a. Stadtpark und Berenbosteler
See) geprägt wird.
Wesentliche öffentliche Infrastruktureinrichtungen, wie Rathaus, Arbeitsamt,
Polizei und Integrierte Gesamtschule/Schulzentrum II sowie verschiedene Einkaufsmöglichkeiten (u.a. "Nord West Zentrum" und "Shopping-Plaza") und Freizeiteinrichtungen (u.a. CineStar Kinozentrum) konzentrieren sich im unmittelbar nördlich der
A 2 gelegenen Standortbereich an der Berenbosteler Straße.
Hier ist auch der Mikro-Standort des Projektes "Neue Mitte GARBSEN" lokalisiert, das
einen integralen Bestandteil eines übergeordneten städtischen Projektes für die
Schaffung eines neuen urbanen Stadtzentrums in der Stadt GARBSEN darstellt und
die bestehenden baulichen Strukturen (u.a. Rathaus und Kinocenter) nach Westen
hin abschließen soll.
Vor diesem Hintergrund verfügt das Projektareal auch über eine Kerngebietsausweisung.
Der in etwa rechteckig geschnittene und ebene Mikro-Standort der prospektiven
"Neuen Mitte Garbsen" umschließt das bestehende CineStar Kinocenter, das aller
Voraussicht nach in die Projektentwicklung einbezogen werden soll, und wird durch
die folgenden Gegebenheiten begrenzt:
Seite 25 von 149
Norden:
Befestigter Weg (perspektivisch ausgebaut zur "Promenade am See")
bzw. zukünftig künstlich anzulegender See;
Osten:
Im Nordosten befindet sich der Rathausplatz, im Südosten die dem
Rathaus zugeordneten Parkplätze;
Süden:
Erschließungsstraße1 (perspektivisch Teilabschnitt der geplanten
Kerntangente), an die sich nach Süden hin - durch einen Lärmschutzwall getrennt - die Trasse der A 2 anschließt;
Westen:
Erschließungsstraße zwischen Berenbosteler Straße und Meyenfelder
Straße.
Nutzungsstrukturell wird der überwiegende Teil des Projektareals derzeit noch
nicht genutzt; lediglich eine direkt an den Rathausplatz angrenzende zentrale Fläche
fungiert derzeit als unbefestigter Pkw-Parkplatz.
Wie bereits erwähnt, besteht am Mikro-Standort bereits das moderne Großkino
CineStar2, in dem auch verschiedene gastronomische Einrichtungen3 (tlw. mit
Außenbestuhlung am Rathausplatz) sowie kleinere Ladenflächen4 vorhanden sind.
Im 2. Obergeschoss der Anlage befindet sich zudem dass Fitness-Studio Forever
Fitness; auch verfügt das CineStar über ein zz. kostenfrei nutzbares Parkhaus.
Durch die nur etwa 200 m östlich des Mikro-Standortes, jenseits der Berenbosteler
Straße,
gelegenen
großflächigen
Einzelhandelseinrichtungen
im
"Nord
West
Zentrum" bzw. der "Nord West Shopping-Plaza" verfügt der Bereich zudem über einen gewissen Bekanntheitsgrad als Einzelhandelsstandort bei der Garbsener Bevölkerung sowie auch über die Stadtgrenzen hinaus.
1
Diese innerörtliche Erschließungsstraße zwischen Berenbosteler Straße und Meyenfelder Straße
verfügt derzeit augenscheinlich über noch keinen Straßennamen.
2
Das CineStar hat neun Kinosäle mit insgesamt 2.284 Sitzplätzen.
3
Brubaker, China Queen, Spazzo, Viva Cocktailbar, Eiscafé La Palma, eine Coffeebar, ein
Internetcafé und ein Döner Imbiß.
4
Drei kleine Ladengeschäfte (Fahrschule, Laden für Autokennzeichen, Textilit Illegal Style)
Seite 26 von 149
Hinsichtlich der Einsehbarkeit des Mikro-Standortes bzw. der Präsentationsmöglichkeiten der prospektiven Centeranlage "Neue Mitte GARBSEN" sind nur
teilweise gute Rahmenbedingungen festzustellen.
So bestehen gute Präsentationsmöglichkeiten zur südlich und westlich verlaufenden
Erschließungsstraße sowie zu einem Abschnitt der Berenbosteler Straße; demgegenüber wird die Sichtbarkeit des Hauptein-/-ausgangsbereichs der projektierten Mall
(vom/zum Rathausplatz) durch das Rathaus sowie die im nördlichen Platzbereich
bestehende Bebauung deutlich eingeschränkt.
Auch von der knapp 150 m südlich des Mikro-Standortes verlaufenden Autobahn A 2
ist der Mikro-Standort aufgrund eines Lärmschutzwalls nicht einsehbar, sodass eine
adäquate Annoncierung -analog zum Nord-West-Zentrum- erst hergestellt werden
müsste.
3.3
Umfeld und Nutzungsstrukturen
Hinsichtlich der Nutzungsstrukturen im Standortumfeld des prospektiven Centers
"Neue Mitte GARBSEN" ist ein recht breites Spektrum zu konstatieren, das von
Einzelhandelsnutzungen über öffentliche Einrichtungen bis hin zu (tlw. verdichteten)
Wohnfunktionen reicht.
Im Einzelnen stellt sich die Situation im Standortumfeld wie folgt dar:
Im Nordwesten befindet sich, jenseits der prospektiven Promenade am See, eine
derzeit ungenutzte Grünfläche1, hinter der die Meyenfelder Straße verläuft.
1
Dieses Areal ist ebenso wie der Mikro-Standort als Kerngebiet ausgewiesen, so dass zukünftig eine
weiter Projektentwicklung in diesem Bereich nicht auszuschließen ist. Gleichwohl bestehen, nach
Auskunft der Stadtverwaltung GARBSEN, diesbezüglich derzeit keine Planungen.
Seite 27 von 149
Im Nordosten schließt sich ein 3- bis 4-geschossiger Gebäuderiegel1 jüngeren
Datums an, in dessen Erdgeschoss verschiedene gastronomische Einrichtungen und
Dienstleistungsnutzungen (u.a.: Mexikanische Kneipe Sombrero, Pizzeria Piccolo
Mondo, Sonnenstudio, Fahrschule, Pressebüro der Hannoversche Allgemeine/LeineZeitung/Neue Presse, Verbraucherzentrale) ansässig sind. In den oberen Stockwerken sind primär Büros (u.a. Zweigstelle des Arbeitsamtes), aber auch andere
Nutzungen (z.B. Arztpraxen) situiert. Zudem besteht hier eine Polizeistation.
Im weiteren nördlichen Verlauf, also bereits jenseits der Meyenfelder Straße,
schließen das weitläufige Schulzentrum II, IGS GARBSEN und dahinter ein durch
Einzel- und Reihenhäuser geprägtes Wohngebiet an.
Das direkte östliche Standortumfeld wird durch den ansprechend gestalteten Rathausplatz bzw. das Rathaus sowie die diesem Bereich zugeordneten Parkplätze
geprägt; wobei darauf hinzuweisen ist, dass zwischen Mikro-Standort und Rathaus
bzw. der dahinter verlaufenden Berenbosteler Straße ein deutlicher Höhenversatz
von einigen Metern zu verzeichnen ist2.
Jenseits der Berenbosteler Straße besteht mit dem "Nord West Zentrum" sowie der
"Nord West Shopping-Plaza" ein jahrzehntelang durch einzelhändlerische Nutzungsstrukturen geprägter Bereich.
Im "Nord West Zentrum" ist ein stark fachmarktorientierter Besatz anzutreffen, mit
u.a. den Magnetbetrieben real,- SB Warenhaus, Reno Schuhzentrum und Dänisches
Bettenlager.
Demgegenüber sind in der geschlossenen, als Rundlauf organisierten Centeranlage
"Nord West Shopping-Plaza" vornehmlich mittelbis kleinteilige Ladenstrukturen3
prägend, wobei als großflächige Magnetbetriebe der Technikanbieter Schaulandt
(1. OG) und Adler Mode agieren4; im weiteren östlichen Verlauf schließt sich ein
durch Reihenhäuser geprägtes Wohngebiet an.
1
Dieser besteht im Prinzip aus zwei architektonisch eigenständigen Bauteilen, einem rot geklinkerten
Gebäude mit Spitzdach sowie einem eher quaderförmigen hellen Gebäude. Der 2. Bauabschnitt des
letztgenannten befindet sich derzeit noch in Realisierung.
2
Dieser ist augenscheinlich durch die Führung der Berenbosteler Straße hin zur Autobahnbrücke
über die BAB 2 bedingt.
3
Im 2. und 3. Obergeschoss der Anlage sind zudem auch Verwaltungs- und Büroflächen sowie auch
ein Parkhaus vorhanden.
4
Weitere Informationen zu den Einzelhandelsstrukturen in GARBSEN siehe Kapitel 4.
Seite 28 von 149
Auch das Areal direkt südlich des Mikro-Standortes -zwischen Erschließungsstraße
und Autobahn A 2- ist planrechtlich als Kerngebiet ausgewiesen, wobei dort derzeit
lediglich ein Smart Händler ansässig ist.
Demgegenüber ist das Gebiet südlich der A 2 durch unterschiedliche Nutzungen
geprägt. So ist rd. 350 m südlich des Mikro-Standortes u.a. das konzeptionell wenig
überzeugende "Kohake Centrum" situiert, in dem u.a. Kik Textil-Diskont, netto und
Rossmann agieren; im diesem Verbund agiert zudem ein OBI Bau- und Gartenmarkt.
Darüber hinaus bestehen hier aber auch verschiedene bis zu 8-geschossige
Verwaltungs- und Bürogebäude sowie insbesondere auch eine dichte, in erster Linie
durch 3- bis 4-geschossige Mehrfamilienhäuser geprägte Wohnbebauung1.
Unter einzelhändlerischen Aspekten ist zudem auf das rd. 700 m südöstlich des
Mikro-Standortes gelegene, insgesamt wenig attraktiv aufgestellte Einkaufszentrum
"Planetencenter" hinzuweisen, in dem u.a. Karstadt und ein Hit SB-Warenhaus
ansässig sind.
Das westliche Standortumfeld ist hingegen von weitläufig landwirtschaftlich
genutzten bzw. brachliegenden Flächen geprägt. Lediglich im südwestlichen Bereich
bestehen entlang der A 2 einige Kleingärten.
Nach Angaben der Stadt könnten im nordwestlichen Umfeld perspektivisch noch
verschiedene Projekte umgesetzt werden, wobei diesbezüglich aktuell keine
konkreten Vorhaben bestehen2; gleiches gilt für das weitere südwestliche Umfeld,
wo die Entwicklung eines Gewerbegebietes möglich ist3.
1
Diesbezüglich ist auch darauf hinzuweisen, dass am gut 500 m südlich des Mikro-Standortes
gelegenen Eichenpark derzeit noch weitere 80 Wohneinheiten gebaut werden. Perspektivisch sind
hier zudem weitere 16 Wohneinheiten vorgesehen.
2
Gemäß Informationen der Stadt GARBSEN ist ein Areal nordwestlich des Mikro-Standortes
(Eckbereich Erschließungsstraße/Meyenfelder Straße) planungsrechtlich als Mischgebiet ausgewiesen. Die sich im weiteren westlichen Verlauf anschließende Fläche ist als Wohngebiet deklariert.
Hier könnten, in Abhängigkeit von der Marktlage, mittelfristig bis zu 450 Wohneinheiten im
verdichteten Wohnungsbau entstehen.
3
Im Bereich der Autobahnanschlussstelle GARBSEN (Gutenbergstraße), rd. 1 km (Luftlinie) westlich
des Mikro-Standortes.
Seite 29 von 149
3.4
Verkehrssituation und anstehende Planungen
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Mikro-Standortes der prospektiven "Neuen Mitte
Garbsen" ist insgesamt als gut zu bezeichnen, wobei im Einzelnen folgende Situation
bzw. Gegebenheiten festzuhalten sind:
Individualverkehr
Hinsichtlich der regionalen Erreichbarkeit mit dem Pkw ist dem Projektareal durch
seine Lage unweit der (über-)regional bedeutenden Verkehrsachsen A 2 und B 6
eine prinzipiell hohe Lagegunst zu bescheinigen.
Unter Status-Quo-Aspekten ist allerdings die Anfahrtssituation von diesen übergeordneten Verkehrsträgern derzeit als etwas umständlich zu bezeichnen. So ist die
A 2 vom Mikro-Standort aus erst in rd. 2,5 km1 westlicher bzw. knapp 3,5 km2
südöstlicher Entfernung erreichbar; auch die B 6 ist rd. 1,5 km3 entfernt.
Bezüglich der Erreichbarkeit des Mikro-Standort aus dem Garbsener Stadtgebiet sind
aufgrund der Lage im Kreuzungspunkt der innerstädtischen Hautverkehrsachsen
Berenbosteler
Straße4
und
Meyenfelder
Straße
gute
Rahmenbedingungen
festzustellen.
Dabei soll die direkte Anfahrt der im prospektiven Shoppingcenter geplanten knapp
1.500 Pkw-Stellplätze zum einen über die zwischen Berenbosteler Straße und
Meyenfelder Straße verlaufende Erschließungsstraße und zum anderen über die
Berenbosteler Straße erfolgen.
1
Von den prospektiven Parkplätzen des Planvorhabens über die innerörtliche Erschließungsstraße,
die Meyenfelder Straße und die Gutenbergstraße zur Autobahnauffahrt 41 (Anschlussstelle
GARBSEN).
2
Von den prospektiven Parkplätzen des Planvorhabens über Berenbosteler Straße, Havelser Straße,
Schönebecker Allee und Bremer Straße (B 6) zur Autobahnauffahrt 42 (Hannover – Herrenhausen).
3
Von den prospektiven Parkplätzen des Planvorhabens über die Berenbosteler Straße zur Bremer
Straße (B 6).
4
Die Berenbosteler Straße stellt eine Anbindung der verschiedenen nördlich respektive südlich der
städtebaulichen Barriere A 2 gelegenen Garbsener Stadtteile her.
Seite 30 von 149
Hinsichtlich der individualverkehrlichen Planungen ist darauf hinzuweisen, dass die
Stadt GARBSEN ein langfristiges Strukturkonzept entwickelt hat, in dem eine parallel
zur A 2 verlaufende Hauptverkehrsachse (sog. Kerntangente) vorgesehen ist, die
südlich
des
Mikro-Standortes
zwischen
Gutenbergstraße
im
Westen
und
Berenbosteler Straße im Osten verlaufen soll und insofern eine direkte Anbindung
des Mikro-Standortes an die Autobahnanschlussstelle GARBSEN herstellen würde.
In diesem Zusammenhang ist die Umwandlung von Teilen der Berenbosteler1
respektive der Meyenfelder Straße2 zu einer Fußgängerzone vorgesehen, wodurch
der Nord-Süd-Verkehr auf der Berenbosteler Straße unterbunden würde.3
Eine konkretere Verkehrsplanung ist die wahrscheinlich 2006/2007 erfolgende
Fertigstellung des fehlenden Teilstückes der L 382n zwischen GARBSEN und
Langenhagen4, die zu einer weitere Verbesserung der regionalen Erreichbarkeit des
neuen Stadtzentrums und somit auch des Mikro-Standortes führen dürfte.
1
Abschnitt zwischen Rathaus GARBSEN und dem Kreuzungsbereich Berenbosteler Straße Meyenfelder Straße/Havelser Straße.
2
Abschnitt zwischen Eingangsbereich Schulzentrum II und Kreuzungsbereich Meyenfelder Straße Berenbosteler Straße/Havelser Straße.
3
Bis zur Verwirklichung dieser langfristigen Perspektive sind jedoch verschiedene Zwischenschritte
vorgesehen. Eine Zwischenlösung sieht etwa zunächst die Erstellung der Kerntangente vor (dann
jedoch tlw. nur für Anliegerverkehr freigegeben), ohne die Funktion der Berenbosteler und der
Meyenfelder Straße als innerörtliche Hauptverkehrsstraßen aufzugeben.
Auch sei in diesem Zusammenhang angemerkt, dass das Projekt Kerntangente zwischen Kerngebiet
Garbsen-Mitte und Autobahnauffahrt zwar ein langfristiges Planungsziel darstellt, laut Angaben der
Stadt GARBSEN der Realisierungshorizont jedoch derzeit nicht genau einzuschätzen ist.
4
Das Planfeststellungsverfahren ist laut Angaben der Stadt GARBSEN eingeleitet.
Seite 31 von 149
Öffentliche Verkehrsmittel
Die Erreichbarkeit des Mikro-Standortes mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist als
befriedigend zu bezeichnen und wird über zwei jeweils rd. 150 m östlich bzw.
nördlich des Mikro-Standortes gelegene Bushaltestellen gewährleistet:
x An der Berenbosteler Straße (direkt vis-à-vis des Rathauses gelegene Bushaltestelle Garbsen-Mitte/Rathaus) halten die Linien 410, 420, 421, 430 und 480 sowie
die NachtLiner N 41 und N 43, die das Stadtgebiet regelmäßig erschließen und
eine Anbindung zu den umliegenden Städten/Gemeinde (u.a. Langenhagen,
Hannover, Wunstorf) herstellen1.
x An der Meyenfelder Straße (Haltestelle Garbsen-Mitte/Schulzentrum II) verkehren
ebenfalls die Buslinien 410, 420, 421 und 430. Diese Haltestelle wird aufgrund
der Zuordnung zum Schulzentrum jedoch deutlich seltener angesteuert (vor allem
morgens und um die Mittagszeit).
Mit der geplanten Verlängerung der Stadtbahntrasse, die bisher am "Planetencenter" (Haltestelle Auf der Horst; gut 1 km südlich) ihre Endhaltestelle hat, bis
zum Rathaus GARBSEN (Baubeginn voraussichtlich 2008/2009) wird sich die ÖPNVErreichbarkeit des Mikro-Standortes aber insbesondere aus den südlichen Stadtteilen
sowie aus den südwestlich angrenzenden Stadtgebieten von Hannover noch
spürbar verbessern.
1
Die Taktfrequenz variiert in Abhängigkeit von Buslinie, Tageszeit und Wochentag zwischen
15 Minuten und 1 Stunde. Nachts und an den Wochenenden werden die Linien tlw. aber auch
ausgesetzt.
Seite 32 von 149
Fußgänger/Radfahrer
Die fußläufige Erreichbarkeit des Mikro-Standortes bzw. die Erreichbarkeit mit
dem Velo ist aus den östlich gelegenen Wohngebieten insgesamt prinzipiell als gut
zu bezeichnen, wobei Fußgängerfrequenzen im Standortumfeld derzeit kaum eine
Rolle spielen.
Die teilweise gemeinsam zu nutzenden Fuß-/Radwege entlang der Berenbosteler
Straße, über die der ansprechend gestaltete Rathausplatz bzw. der Mikro-Standort
zu erreichen ist, befinden sich in einem insgesamt guten und ausreichend breiten
Ausbauzustand.
Zudem bestehen durch Lichtzeichenanlagen gesicherte Überwege sowohl an der
Kreuzung Berenbosteler Straße - Meyenfelder Straße/Havelser Straße als auch an
der Berenbosteler Straße in Höhe der Zufahrt zum "Nord West Zentrum" bzw. dem
Rathaus/CineStar (diese Querungsmöglichkeit ist insbesondere unter dem Aspekt
möglicher Austauscheffekte zwischen der "Neuen Mitte Garbsen" und den bestehenden Einzelhandelslagen von Bedeutung).
Demgegenüber sind die Fuß- und Radwege im südlichen, westlichen und nördlichen
Umfeld, das hinsichtlich der Fußgängerfrequenzen eine eher untergeordneten Rolle
spielt, wo aber durchaus gewisse Wegebeziehungen mit dem Fahrrad festzustellen
sind, nur teilweise bzw. weniger ansprechend ausgebaut.
Diesbezüglich besteht entlang der den Projektstandort im Süden/Westen tangierenden Erschließungsstraße ein kombinierter Fuß-/Radweg.
Demgegenüber ist entlang der Meyenfelder Straße Straße lediglich ein Fußweg vorhanden; in der hiervon zum Arbeitsamt abzweigenden Stichstraße besteht wiederum
ein gemeinsamer Fuß-/Radweg.
Seite 33 von 149
3.5
Fazit
Der als Kerngebiet ausgewiesene Mikro-Standort des Planvorhabens "Neue Mitte
Garbsen" ist durch eine zentrale und insgesamt verkehrlich gut angebundene (mit
gewissen Abstrichen bei der Situation im ÖPNV) Lage in Garbsen-Mitte gekennzeichnet und im Sinne einer stadtstrukturell gewünschten Zentrumsbildung für die
Etablierung eines Einkaufszentrums prädestiniert.
Das Projektareal profitiert von der Nachbarschaft zu bestehenden Verwaltungs-,
Freizeit- und Einzelhandelseinrichtungen (u.a. Rathaus, Arbeitsamt, CineStar
Kinocenter, zwei Einkaufszentren), durch die bereits heute dieser Lagebereich als
Stadtzentrum von GARBSEN vorgeprägt ist.
Somit besteht - auch für die umliegenden Nutzungen - die Chance, an nennenswerten Standortverbund-/Synergieeffekten zu partizipieren.
Angesichts der anstehenden städtebaulichen und verkehrlichen Planungen ist zu erwarten, dass sich die mikro-standortseitigen Voraussetzungen perspektivisch noch
deutlich verbessern und auf Sicht - neben der Etablierung eines lebendigen Stadtzentrums - auch eine weitere Einfassung dieses zentralen Bereiches durch zusätzliche Wohnbebauung erfolgt.
In der Summe sind somit die generellen mikro-standortseitigen Voraussetzungen für die Etablierung der "Neuen Mitte Garbsen" als günstig zu bezeichnen.
Seite 34 von 149
8
©
Entwurf und Gestaltung:
2
3
7
5
1
1
4
2
6
3
5
1
2
3
4
Rathaus GARBSEN
Cine Star
3
4
Planeten-Center (u.a. Karstadt,
Hit, ABC-Schuhmarkt)
5
Verdichteter Wohnungsbau
(mittelfristig möglich)
3
300 m
Gewerbegebietsentwicklung
(langfristig möglich)
2
Maßstab 1. 15.000
Wohngebiet Eichpark (in Bau)
1
N
Gewerbegebiet GARBSEN West
(u.a. Praktiker, Aldi)
8
Planungen
Kohake-Centrum (u.a. OBI, netto)
7
Lidl
Gewerbegebiet GARBSEN Ost
(u.a. Möbel Hesse, Hornbach)
4
6
Stadtteilzentrum Rote Reihe (u.a.
Edeka, Plus, Schlecker)
Nord West Zentrum (u.a. real,- ,
Reno, Dänisches Bettenlager)
Nord West Shopping-Plaza (u.a.
Schauland, Adler Mode)
3
2
1
Wettbewerbssituation
Schulzentrum II, IGS GARBSEN
Polizei
2
5
Arbeitsamt
1
Umfeldsituation
Stadtgrenze GARBSEN-Hannover
Sonstige Gegebenheiten
Bremer Straße/B6
Autobahn A2/E30
Kerntangente (geplant)
Verkehrssituation
Mikro-Standort
Abbildung 1:
Der Mikro-Standort des geplanten
Shoppingcenters "Neue Mitte Garbsen"
in GARBSEN
-34a-
4 DIE SITUATION IM EINZELHANDEL IN DER STADT
GARBSEN
- siehe Abbildungen 1 und 2, Seiten 34a und 81a-
Methodische Vorbemerkung
Die nachfolgenden Ausführungen zu den Einzelhandelsstrukturen der Stadt GARBSEN sowie
den Struktur- und Leistungsdaten des örtlichen Einzelhandels basieren auf den Ergebnissen
einer von GfK PRISMA eigens für die vorliegende Studie aktuell durchgeführten Verkaufsflächenerhebung.
Hierbei wurden von einem langjährig erfahrenen Erheberteam alle im Stadtgebiet lokalisierten Einzelhandelsgeschäfte hinsichtlich ihrer Lage, dem Betreiber/der Firmierung und den
sortimentsspezifischen Verkaufsflächen (differenziert nach sechs Warengruppen) detailliert
erfasst.
Hinsichtlich der für das Kalenderjahr 2004 hochgerechneten Einzelhandelsumsätze ist darauf
hinzuweisen, dass GfK PRISMA über vertrauliche Angaben zu den Brutto-Umsätzen (2003)
einer Vielzahl von flächengroßen, überregional agierenden Anbietern verfügt und diese
Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind.
Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf der Basis branchen- und marktüblicher
Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u.a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/tiefe, Markenpflege, Kundenfrequenzen, Zustand der Verkaufsräume) durch ein langjährig
erfahrenes Gutachterteam qualifiziert bewertet.
In diesem Zusammenhang wurden auch die Ergebnisse von vorliegenden Studien anderer
Gutachterbüros1 berücksichtigt.
Vor diesem Hintergrund liegt dieser Untersuchung ein absolut aktueller Status zugrunde.
1
U.a. Regionales Einzelhandelskonzept für den Großraum HANNOVER von 2000/2002 sowie Einzelhandelsgutachten für die Stadt GARBSEN von 1999/2000.
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4.1
Räumliche Strukturen und Bestandslagen in GARBSEN
4.1.1
Garbsen-Mitte (Innenstadt)
Die derzeitigen Einzelhandelsstrukturen der Stadt GARBSEN spiegeln - auch noch 30
Jahre nach der 1974 erfolgten Gebietsreform - die Gegebenheiten von ehemals
eigenständigen Kommunen wider; insofern verfügt die Stadt über eine Reihe von
Einzelhandelsstandorten, denen ehemals die Funktion als Ortszentrum zukam und
die nunmehr in erster Linie als Stadtteilzentren zu sehen sind.
Ein Zentrum als einzelhändlerischer Kristallisationspunkt mit gesamtstädtischer Bedeutung ist dagegen erst in Ansätzen vorhanden. 1
Diesbezüglich kommt - nicht zuletzt angesichts der räumlichen Nähe zu den zentralörtlichen Einrichtungen in diesem Stadtgebiet - in erster Linie dem Bereich östlich
des Rathauses bzw. der Berenbosteler Straße am ehesten die Funktion als
Stadtzentrum zu.
Mit einer einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche von rd. 18.000 m² (knapp 12 %
der örtlichen Gesamtausstattung) verfügt dieser Standortbereich im gesamtstädtischen Einzelhandelsgefüge aber über einen relativ geringen Stellenwert.
Als Publikumsmagneten sind das fachmarktorientierte "Nord West Zentrum" sowie
das Einkaufszentrum "Nord West Shopping-Plaza" zu nennen.
Das 1985 eröffnete "Nord West Zentrum" präsentiert sich als sichtlich "in die
Jahre gekommene", eingeschossige Anlage, in der ein real,- SB-Warenhaus nebst
separatem Getränkemarkt, real,- Sportwelt sowie Reno Schuhzentrum und Dänisches Bettenlager agieren.
1
Diesbezüglich ergab auch die im Rahmen der durch Planquadrat Dortmund erarbeiteten Einzelhandelsstudie von 1999/2000 durchgeführte Haushaltsbefragung, dass etwa 60 % der Befragten
keinen Stadtmittelpunkt in GARBSEN identifizieren konnten.
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Verschiedene kleinteilige Ladenlokale, die u.a. in der Vorkassenzone des SB-Warenhauses aber beispielsweise auch in separaten Pavillons im Außenbereich angesiedelt
sind, umfassen arrondierende Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungs-/
Freizeitnutzungen.
Trotz der nicht zeitgemäßen Anmutungsqualität hat sich das "Nord West Zentrum"
insbesondere für den kurzfristigen/periodischen Bedarfsbereich als wichtiger Einkaufsstandort für GARBSEN und das Umland etabliert.
Die unmittelbar nördlich gelegene "Nord West Shopping-Plaza" ist integraler Bestandteil einer im Herbst 1996 fertig gestellten Wohn-, Büro- und Geschäftshausbebauung.
Die geschlossene Centeranlage 'krankt' an konzeptionellen Mängeln, stellt sich auch
hinsichtlich der Außenwirkung kaum als Einkaufszentrum dar, und war bereits zur
Eröffnung nicht auf dem aktuellen Stand erfolgreicher Centerkonzeptionen.
Gleichwohl war die "Shopping Plaza" zum Zeitpunkt der Vor-Ort-Recherchen im
Frühjahr/Sommer 2004 nahezu vollständig vermietet und scheint sich als feste
Größe im örtlichen Einzelhandel weitgehend etabliert zu haben.
Als großflächige Magnetbetriebe agieren Adler Modemarkt sowie ein Schaulandt
Technikmarkt1, der als einziger Betreiber im 1. OG der Centeranlage lokalisiert ist
und sich als nicht sonderlich leistungsstark präsentiert.
Darüber hinaus ist ein relativ breit gefächerter mittelgroß und kleinteilig strukturierter Angebotsmix mit u.a. Brooks (junge Mode, 2 Ladenlokale), Jeans Fritz,
Colloseum, Lolly Mode für Kids, Wulfs Bücherbörse und Drogerie Rossmann zu
erwähnen.
Diverse einzelhandelsnahe Dienstleistungen (u.a. Post, Friseur, Sonnenstudio und
Reisebüro) sowie gastronomische Angebote runden das Angebotsspektrum ab.
1
Nach aktuellen Meldungen (vom Oktober 2004 und damit nach Redaktionsschluss der vorliegenden
Studie ) soll die Schaulandt-Filiale zum Ende des Jahres 2005 geschlossen werden.
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4.1.2
"Kohake-Centrum" und "Planetencenter"
Südlich der A 2, in Distanzen von rd. 350 m bzw. rd. 700 m südlich des Mikro-Standortes, sind - wie bereits erwähnt - u.a. das "Kohake Centrum" und das "Planetencenter" situiert.
Das "Kohake-Zentrum" stellt sich als Standortverbund eines OBI Bau- und
Gartenmarktes mit teilweise einzelhändlerisch genutzten Wohn-, Büro- und
Geschäftshäusern dar, die zuletzt im Frühjahr 2003 erweitert wurden.
Hinsichtlich des Besatzes sind u.a. Kik Textil-Diskont, Decius Bücher, Völkl Hausgeräte, Radlertreff, Netto und Rossmann sowie der Herrenmoden-Direktverkauf Mode
Outlet zu nennen.
Das Einkaufszentrum "Planetencenter" ist baulich-strukturell durch einen älteren,
geschlossenen Gebäudeteil, der bereits aus den frühen 1970er Jahren datiert und
sich als recht abweisend und dunkel darstellt, und einen neueren, vergleichsweise
freundlich anmutenden Bauabschnitt gekennzeichnet.
Die erhebliche strukturelle und funktionale Mängel aufweisende Centeranlage verfügt über rd. 10.700 m² 'aktive', d.h. derzeit auch tatsächlich betriebene Verkaufsfläche; hinzu kommen ca. 3.000 bis 4.000 m² Leerstandsfläche1, die verdeutlichen,
dass das Center seinen Zenit schon lange überschritten hat.
Als großflächiger Anbieter ist im älteren Gebäudeteil vor allem ein Karstadt Warenhaus (Teileigentümer der Warenhausimmobilie) zu nennen, das sich hinsichtlich der
Einrichtung und Qualität seiner Geschäftsräume zwar positiv von der Gesamtanlage
abhebt, jedoch im Gesamtkontext keine ausreichende Magnetwirkung entfalten
kann.
1
Leerstände können bei Vor-Ort-Erhebungen nur sehr grob erfasst werden, da die Flächen tlw. nicht
einsehbar und generell nicht begehbar sind. In die Angaben zu den Struktur- und Leistungsdaten
des örtlichen Einzelhandels fließen Leerstände generell nicht ein.
Nach Angaben der Stadtplanung Garbsen ist für das "Planetencenter" von einer möglichen
Verkaufsfläche von rd. 15.000 m² auszugehen.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine größere Leerstandsfläche im Juli 2004
für die temporäre Nutzung durch den Sonderpostenanbieter Tchibo Prozente eingerichtet wurde.
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Im neueren Gebäudeteil agiert vor allem ein Hit Verbrauchermarkt (nebst separatem
Getränkemarkt), der augenscheinlich gut vom Einkaufspublikum angenommen wird,
jedoch von außen erschlossen ist und insofern nur geringe Impulse für das gesamte
"Planetencenter" bringt.
Ansonsten sind im Center u.a. ein Vögele Modemarkt, Schlecker, Quelle Fundgrube,
Jean Pascale/Kenvelo, Wissmach, ABC Schuhe und verschiedene kleinteilige lokale
Anbieter zu nennen.
Vor dem Hintergrund der ausgesprochen unbefriedigenden Situation des "Planetencenters" ist durch die Norddeutsche Immobilien-Anlagegesellschaft (Teileigentümer
bzw. Fondsgesellschaft der Centerimmobilie) eine grundlegende Um- und Neustrukturierung der Centeranlage mit dem Ziel eines attraktiveren Erscheinungsbildes und
einer besseren Flächeneffizienz vorgesehen.
Die Baugenehmigung wurde im Frühjahr 2004 erteilt; in mehreren Bauabschnitten
soll die Umsetzung bis Ende 2005 erfolgen.
In unmittelbarer Nachbarschaft des "Planetencenter" ist zudem ein Lidl Discounter
anzutreffen.
4.1.3
Fachmarktagglomerationen/-standorte
Die Einzelhandelssituation der Stadt GARBSEN wird hinsichtlich ihrer regionalen
Bedeutung maßgeblich durch einige verkehrsorientiert gelegene, großflächige Fachmarktstandorte geprägt.
Als bedeutendste Fachmarktagglomeration ist der im Ortsteil Berenbostel gelegene
Bereich Bremer Straße (B 6)/Robert-Hesse-Straße/Langenhagener Straße (Gewerbegebiet Garbsen-Ost; gut 2 km östlich des Mikro-Standortes) zu nennen.
Hier agiert mit dem alteingesessenen Möbelhaus Hesse (insgesamt rd. 40.000 m²
Verkaufsfläche1) eines der größten und leistungsfähigsten Möbelhäuser der Region
Hannover.
1
Im Möbeleinzelhandel wird die Verkaufsfläche üblicherweise als Ausstellungsfläche bezeichnet.
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Mit den Vertriebsschienen Möbel Hesse, Ambiente Hesse und Möbel Rampe wird
praktisch die gesamte Palette der Einrichtungssortimente von einfachen Mitnahmemöbeln bis hin zu exklusiven Markenprogrammen angeboten.
Weitere Anbieter, die vorwiegend den Einrichtungs- und Heimwerkersegmenten
zuzuordnen sind, tragen zur Attraktivität und regionalen Ausstrahlungskraft dieser
Fachmarktagglomeration bei.
Zu nennen sind u.a. Hornbach Baumarkt (rd. 9.000 m² VKF), Holzland Stöllger
(rd. 6.000 m² VKF), Astroh-Küchen (rd. 5.000 m² VKF), Chalet-Möbel (rd. 4.500 m²
VKF) sowie Baby Starke, Mega Company (rd. 1.200 m² VKF), ATU und der JawollMarkt, mit rd. 3.200 m² VKF nach eigenen Angaben "größter Sonderposten-Markt
Hannovers".
Weitere, jedoch erheblich kleinere und bei weitem nicht so ausstrahlungsstarke
Fachmarktagglomerationen befinden sich im Gewerbegebiet Nord (rd. 3 km nordöstlich vom Mikro-Standort; u.a. Hammer Heimtextilien (rd. 1.000 m² VKF), Küchen
Aktuell (rd. 1.100 m² VKF) und Thomas Philipps Sonderposten sowie die Supermärkte/Discounter Extra, Jibi, Aldi und Netto) sowie im Gewerbegebiet GarbsenSüd-West (rd. 2 km südwestlich; u.a. Praktiker, Aldi und das Modezentrum des in
GARBSEN ansässigen Textilherstellers Maica).
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4.1.4
Stadtteilversorgung
Neben den bereits skizzierten Standortlagen kommt insbesondere auch der
wohngebietsnahen Versorgung ein großer Stellenwert zu.
Ausgeprägte Stadtteil-/Nahversorgungsstrukturen sind diesbezüglich insbesondere
im Stadtteil Berenbostel entlang der Straßenzüge Rote Reihe/Dorfstraße/Osterwalder Straße (rd. 2 km nordöstlich der "Neuen Mitte Garbsen") anzutreffen.
Als Leitbetriebe sind hier Edeka Aktiv Markt Wucherpfennig1, Plus, Rossmann und
Schlecker zu nennen. Darüber hinaus besteht ein kleinteiliger Besatz mit überwiegend lokalen/regionalen Betreibern (u.a. Müller & Müller Mode, Wohnen &
Schenken, Goldschmiede Baumgarte, Aktiv-Optik, Apotheke Dr. Buttle, Bio-Weinhandlung, div. Bäcker und Fleischer).
Verschiedene Dienstleistungen, gastronomische Einrichtungen und Arztpraxen ergänzen das Einzelhandelsangebot.
Dieser Einkaufsbereich geht nach Norden hin entlang der Osterwalder Straße in das
bereits skizzierte Gewerbegebiet Garbsen-Nord über, sodass die dortigen Anbieter
(speziell aus dem periodischen Bedarfsbereich) auch über eine Nahversorgungsfunktion für den Stadtteil Berenbostel verfügen.
Gleiches gilt für den ebenfalls bereits erwähnten Jawoll Sonderpostenmarkt an der
B 6, unweit der Roten Reihe.
Auch in den Stadtteilen Auf der Horst (u.a. Bärenhof mit Penny und Schlecker
sowie Aldi in der Sandstraße und Wiglo im Marshof) Altgarbsen und Havelse
(vornehmlich kleinteilige Anbieter entlang der Hannoverschen Straße) sind
verschiedene Nahversorger präsent, die jedoch nicht sonderlich stark profiliert sind.
1
Der Betreiber Wucherpfennig ist mit rd. 20 Märkten nach eigenen Angaben der größte selbstständige Lebensmittelhändler in der Region Hannover.
Seite 41 von 149
Weitere Nahversorgungslagen sind im wesentlichen im Stadtteil Osterwald (Ortsteile Unterende und Oberende; ca. 5 km nördlich des Mikro-Standortes) entlang der
sehr lang gezogenen Hauptstraße situiert.
Als größere Anbieter agieren u.a. Aldi und zwei Filialen des Discounters NP. Darüber
hinaus sind u.a. Schlecker (ebenfalls zwei Filialen), Getränkemärkte, diverse Bäcker,
Blumenhandlungen und Fleischer, Meyerhoff Uhren/Schmuck/Bestecke, Arko,
Kastanien-Apotheke und Rosen-Apotheke zu nennen, so dass eine insgesamt gute
Nahversorgungssituation zu konstatieren ist.
Etwas abseits der Hauptstraße befindet in der Molkereistraße das Osterwalder
Möbellager (rd. 1.400 m² VKF).
Auch im Stadtteil Frielingen (rd. 6 km nordwestlich) ist mit u.a. einem Netto
Discounter, Schlecker, zwei Bäckern, einem Getränkemarkt und einer Apotheke die
Grundversorgung gewährleistet.
Am westlichen Rande des Stadtteils Horst hat sich in verkehrsorientierter Lage an
der Andreasstraße ein Jibi-Markt (mit Bäcker Langrehr als Konzessionär) niedergelassen; darüber hinaus sind in Horst verschiedene kleinteilige Anbieter präsent
(u.a. Schlecker, Getränkemarkt, Bäcker und Apotheke).
In Schloss Ricklingen ist u.a. ein kleinerer Edeka Aktiv Markt anzutreffen (mit
Bäckereifiliale als Konzessionär).
Alles in allem kann somit von einer weitgehend zufrieden stellenden flächendeckenden Grundversorgung auch in den etwas 'abgelegeneren' Stadtteilen
ausgegangen werden.
Gleichwohl stehen verschiedene Planmaßnahmen an, mit denen insbesondere im
nahversorgungsrelevanten periodischen Bedarfsbereich neue Anbieter etabliert
werden können:
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x Das flächengrößte Vorhaben ist im Gewerbegebiet Garbsen Süd-West (Altgarbsen; rd. 2 km südwestlich), im nordöstlichen Kreuzungsbereich Alte Ricklinger
Straße/Gutenbergstraße lokalisiert.
Auf einem rd. 7.000 m² großen Areal sollen vier Anbieter mit zusammen knapp
2.500 m² VKF etabliert werden1, darunter zwei Lebensmittelmärkte (ca. 800 m²
VKF und 820 m² VKF), ein Getränkemarkt (ca. 825 m² VKF) und ein weiterer
Fachmarkt (ca. 400 m² VKF); potenzielle Betreiber stehen noch nicht fest.
x Im südwestlichen Kreuzungsbereich Dorfstraße Wreschener Allee (Berenbostel;
gut 2 km nordöstlich) ist auf einem ebenfalls rd. 7.000 m² großen Grundstück ein
Verbrauchermarkt mit rd. 1.500 m² VKF sowie ca. 106 Stellplätzen geplant.
Der Verwaltungsausschuss des Rates der Stadt GARBSEN hat im Juni 2004 die
Verwaltung beauftragt, das Planverfahren einzuleiten.
x Das dritte Vorhaben ist an der Bremer Straße, im nordwestlichen Kreuzungsbereich mit der Roten Reihe lokalisiert und verfügt damit über 'Tuchfühlung' zu der
in GARBSEN führenden Fachmarktagglomeration im Umfeld von Möbel Hesse.
Die von Lidl eingereichte Bauvoranfrage für einen Discounter mit ca. 875 m²
VKF und 92 Stellplätzen auf dem rd. 2.400 m² großen Areal ist zwar negativ beschieden worden; jedoch hat Lidl Widerspruch eingelegt.
Darüber hinaus soll auch der Technikanbieter MediaMarkt an einer Ansiedlung in
GARBSEN interessiert sein, wobei noch kein konkreter Standort feststeht.
1
Außerdem sind 136 Kundenstellplätze vorgesehen.
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4.2
Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in GARBSEN
4.2.1
Verkaufsflächenausstattung
Gemäß den methodischen Vorbemerkungen verfügt die Stadt GARBSEN nach den
aktuellen Erhebungen und Recherchen der Gutachter derzeit über eine Verkaufsflächenausstattung1 im Ladeneinzelhandel von insgesamt rd. 155.000 m².
Bezogen auf die Bevölkerungszahl von rd. 63.300 Einwohnern errechnet sich somit
eine Pro-Kopf-Ausstattung von rd. 2,45 m² Verkaufsfläche/Einwohner, was im
Vergleich zur durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung in Deutschland insgesamt (rd. 1,3 m² VKF/Einwohner) einen deutlich überdurchschnittlichen Wert
darstellt.
Im regionalen Vergleich wird dieser aber u.a. von den einzelhändlerisch ähnlich aufgestellten, jedoch deutlich kleineren Mittelzentren Isernhagen (rd. 3,7 m² VKF/
Einwohner) und Laatzen (rd. 2,9 m² VKF/Einwohner) sowie dem ebenfalls deutlich
kleineren, aber durch das regional bedeutsame Möbelhaus Heinrich geprägten
Mittelzentrum Bad Nenndorf (rd. 4,6 m² VKF/Einwohner) übertroffen2.
Strukturell ist zudem zu berücksichtigen, dass insgesamt rd. 95.000 m² Verkaufsfläche (rd. 61 % der Gesamtausstattung) auf die nur bedingt innenstadtrelevanten
Warengruppen Freizeit- und Hobbybedarf (einschließlich der in dieser Warengruppe
erfassten Bau- und Gartenmärkte) sowie Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und
Heimtextilien entfallen.
Somit relativiert sich die für das Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" projektrelevante Flächenausstattung (= periodischer Bedarf, Technik und übrige innenstadtrelevante Warengruppen) erheblich.
1
Leer stehende Ladenlokale sind in den Angaben zur Verkaufsflächenausstattung nicht enthalten, da
sie nicht umsatzrelevant sind und im Rahmen von Standortbegehungen auch nicht verlässlich erhoben werden können.
2
Weitere Vergleichswerte sind den Ausführungen zur regionalen Wettbewerbssituation (Kapitel 5) zu
entnehmen.
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Was die quantitative Position des zentralen Bereiches in Garbsen-Mitte ("Nord
West Zentrum" und "Shopping Plaza") anbetrifft, dem gegenwärtig am ehesten die
Funktion der Innenstadt zukommt, ist festzustellen, dass dieser mit einer Verkaufsflächenausstattung von knapp 18.000 m² über einen Anteil von knapp 12 % an der
Gesamtverkaufsfläche der Stadt verfügt und damit zz. keinen sonderlich hohen
Stellenwert hat.
Mit der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" (rd. 24.000 m² VKF) dürfte sich der
Flächenanteil auf rd. 23 % erhöhen und damit zwar tendenziell im unteren Bereich
der Vergleichswerte von Innenstädten1 in der Region Hannover liegen, aber zu einer
nachhaltigen Profilierung dieses Standortbereiches als Zentrum der Stadt
GARBSEN erheblich beitragen.
Die übrigen untersuchungsrelevanten Lagebereiche in GARBSEN kommen auf die
folgenden Flächenanteile:
x Planetencenter: rd. 10.700 m² VKF = rd. 7 %;
x Ortslage Berenbostel: rd. 16.500 m² VKF = rd. 11 %;
x Übriges Stadtgebiet: 109.600 m² VKF = rd. 71 %.
Unter rein flächenmäßigen Aspekten liegen die Stärken des Einzelhandels in der
Stadt GARBSEN eindeutig in den überwiegend nicht zentrenrelevanten Sortimenten Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien (rd. 57.000 m² VKF = rd. 37
%
der
Gesamtausstattung
der
Stadt
GARBSEN)
sowie
Heimwerker-
und
Gartenbedarf (rd. 38.100 m² VKF = rd. 25 %), die wiederum die Bedeutung der
Fachmarktstandorte dokumentieren.
1
Zum Vergleich (weitere Vergleichsdaten s. Kapitel 5):
Burgdorf: rd. 38 % Innenstadtanteil an der gesamtstädtischen Verkaufsflächenausstattung;
Neustadt am Rübenberge: rd. 29 %;
Lehrte: rd. 29 %;
Langenhagen: rd. 23 %;
Laatzen: rd. 20 %;
Seelze: rd. 40 %
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Auch der periodische Bedarfsbereich (rd. 31.200 m² VKF) kommt - unter
Berücksichtigung der Dominanz der vorstehenden Sortimente - mit einem Flächenanteil von rd. 20 % auf einen guten Wert, der aufzeigt, dass die Versorgung der
Stadt GARBSEN mit Waren des täglichen Bedarfs in einer gesamtstädtischen
Betrachtung durchaus gewährleistet ist.
Gewisse quantitative Defizite sind hingegen in den typischen innenstadtrelevanten Segmenten zu konstatieren, in denen lediglich der Bereich Bekleidung/
Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 14.300 m² VKF) auf einen eher nur
ausreichenden, ausbaufähigen Anteil von rd. 9 % kommt.
Demgegenüber sind die Anteile in den Warengruppen Technik/Unterhaltungselektronik (rd. 7.600 m² VKF = rd. 5 % der Gesamtausstattung) und Haushaltsund persönlicher Bedarf (rd. 6.500 m² VKF = rd. 4 % der Gesamtausstattung)
als sehr schwach zu bezeichnen, was Entwicklungsspielräume signalisiert.
Aktueller Hinweis (Oktober 2004):
An dieser Stelle ist auf die nach Redaktionsschluss der vorliegenden Studie eingetretenen Entwicklungen im KarstadtQuelle-Konzern hinzuweisen, die auf einen signifikanten Umbau der 'angeschlagenen' Unternehmensgruppe abzielen.
In diesem Kontext sollen verschiedene Unternehmensteile veräußert werden und
insbesondere auch alle Warenhäuser unterhalb einer Verkaufsfläche von 8.000 m²
zur Überprüfung/zum Verkauf gestellt werden.
Mit Blick auf die Situation in GARBSEN steht diesbezüglich nach Auskunft des
Geschäftsführers des Technik-Spezialisten Schaulandt die Schließung der Filiale in
der "Nord West Shopping-Plaza" zum 31.12. 2005 konkret an; die Zukunft des
Karstadt Warenhauses im "Planetencenter" ist offen.
Von daher kann sich die Flächenausstattung der Stadt GARBSEN in den vorstehend
skizzierten Warengruppen schon kurzfristig noch deutlich reduzieren.
Seite 46 von 149
4.2.2
Einzelhandelsumsatz
Basierend auf der dargestellten Berechnungsmethode dürfte sich der auf das laufende Jahr 2004 hochgerechnete Einzelhandelsumsatz in der Stadt GARBSEN insgesamt
auf rd. 350 Mio. € p.a. belaufen.
Von diesem Gesamt-Umsatzvolumen entfallen auf den Standortbereich GarbsenMitte ("Nord West Zentrum" und "Shopping Plaza") rd. 66 Mio. € p.a. bzw.
rd. 19 %, sodass der Umsatzanteil deutlich über dem Flächenanteil (knapp 12 %)
liegt, was vor allem auf die im übrigen Stadtgebiet lokalisierten großflächigen
Angebotsformen im Möbel- und Heimwerkersegment zurückzuführen ist, die generell
nur unterdurchschnittliche Raumleistungen generieren können.
Für den Einzelhandel im derzeitigen Zentrum errechnet sich somit eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 3.700,-- €/m² VKF, die insofern signifikant über dem gesamtstädtischen Durchschnittswert von rd. 2.300 €/m² liegt und
vor allem durch das real,-SB-Warenhaus 'nach oben gedrückt werden'.
Die übrigen untersuchungsrelevanten Lagebereiche in GARBSEN kommen auf die
folgenden Umsatzanteile und durchschnittlichen Raumleistungen:
x Planetencenter: rd. 32 Mio. € p.a. (rd. 9 %) = rd. 3.000,-- €/m² VKF;
x Ortslage Berenbostel: rd. 50 Mio. € p.a. (rd. 14 %) = rd. 3.000,-- €/m² VKF;
x Übriges Stadtgebiet: rd. 202 Mio. € p.a. (rd. 58 %) = rd. 1.800,-- €/m² VKF.
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Ladeneinzelhandelsumsätze
Verkaufsflächen
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik
Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel,
Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder,
Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.
5)
4)
Stand Juni 2004.
3)
3.000
2)
.
32,0
0,4
0,6
2,8
.
9,2
0,5
1,1
14,9
2,9
5,5
30,6
7,6
11,5
in %
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung).
Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und
Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk.
3.700
18,9
3,1
0,7
41,5
5,1
1,3
10,7
15,8
16,2
in Mio. €
davon im
Planetencenter
1)
Rundungsdifferenzen möglich
2.300
2,4
77,6
Flächenproduktivität
ca. in Euro pro m² Verkaufsfläche
0,4
53,7
66,0
7,8
18,8
349,6
20,8
10,2
Insgesamt
41,7
14,6
35,0
173,9
23,8
12,0
42,9
16,9
35,4
208,9
21,7
30,6
140,7
davon im
Insgesamt Nordwestzentrum/
Shopping Plaza
in Mio. € in Mio. €
in %
3.000
49,5
4,5
3,0
2,8
10,3
0,0
1,8
12,1
37,4
.
14,2
5,8
5,6
14,9
5,9
0,0
5,1
5,8
26,6
davon im
Stadtteilzentrum
Berenbostel
in Mio. €
in %
Einzelhandelsumsatz in GARBSEN 2004
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Garbsen nach Lagebereichen
Warengruppen/Sortimente
periodischer Bedarf gesamt
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit und Körperpflege
aperiodischer Bedarf
gesamt (a+b)
a)
Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren
b)
Hartwaren gesamt, davon:
•
Technik 3)
•
Haushalts- und persönlicher
Bedarf 4)
•
Heimwerker- und Gartenbedarf
•
Möbel/Einrichtungsbedarf/
Haus- und Heimtextilien
Tabelle 2:
1.800
202,1
70,3
49,7
5,4
137,7
12,3
7,9
145,6
56,5
in Mio. €
.
57,8
90,6
92,6
28,7
79,1
51,7
22,6
69,7
40,2
in %
davon im übrigen
Stadtgebiet
.
154.700
57.000
38.100
6.500
109.200
7.600
14.300
123.500
31.200
.
17.900
900
100
2.600
6.500
2.900
5.400
11.900
6.000
.
11,6
1,6
0,3
40,0
6,0
38,2
37,7
9,6
19,2
davon im
Insgesamt Nordwestzentrum/
Shopping Plaza
in %
ca. in m2 ca. in m2
.
10.700
400
400
1.000
2.300
500
4.500
6.800
3.900
ca. in m2
.
6,9
0,7
1,0
15,4
2,1
6,6
31,5
5,5
12,5
in %
davon im
Planetencenter
.
16.500
2.900
1.900
900
5.700
0
800
6.500
10.000
.
10,7
5,1
5,0
13,8
5,2
0,0
5,6
5,3
32,1
davon im
Stadtteilzentrum
Berenbostel
in %
ca. in m2
Ladeneinzelhandels-Verkaufsfläche in GARBSEN 2004
.
109.600
52.800
35.700
2.000
94.700
4.200
3.600
98.300
11.300
ca. in m2
.
70,8
92,6
93,7
30,8
86,7
55,2
25,2
79,6
36,2
in %
davon im übrigen
Stadtgebiet
4.2.3
Einzelhandelszentralität
Wird das Umsatzvolumen des Einzelhandels in GARBSEN (rd. 350 Mio. € p.a.) in
Relation zum örtlichen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen (rd. 311 Mio. €
p.a.) gesetzt, so errechnet sich eine Einzelhandelszentralität von 112,0 (saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 38 Mio. € p.a.), die aufzeigt, dass die Stadt GARBSEN in
der Summe eine recht hohe Bedeutung als Einkaufsstadt in der Region hat.
Mit anderen Worten: Per saldo fließt ein Betrag von rd. 38 Mio. € p.a. mehr in die
Kassen des Einzelhandels in der Stadt GARBSEN, als an ladeneinzelhandelsrelevanter Kaufkraft im Stadtgebiet vorhanden ist.
Mit Blick auf einen regionalen Zentralitätsvergleich mit Isernhagen (Zentralität:
rd. 166), Bad Nenndorf (rd. 156), Laatzen (rd. 130), Langenhagen (rd. 76), Burgdorf
(rd. 75), Neustadt (rd. 70), Lehrte (rd. 59) und Seelze (rd. 47) wird deutlich, dass
GARBSEN damit nur im Mittelfeld rangiert und aus gesamt-/innerstädtischer Sicht
alle Chancen zur Profilierung/Stärkung der Marktposition in der Region genutzt
werden sollten.
Hinsichtlich der einzelnen Hauptwarengruppen ist zudem erkennbar, dass die
positive Zentralität des örtlichen Einzelhandels ausschließlich auf die großflächigen
Angebotsstrukturen in den vornehmlich nicht zentrenrelevanten Hauptwarengruppen
Heimwerker- und Gartenbedarf (Einzelhandelszentralität rd. 151; saldierter
Kaufkraftzufluss von rd. 18 Mio. € p.a.) und insbesondere Möbel/Einrichtungsbedarf etc. (Einzelhandelszentralität rd. 261; saldierter Kaufkraftzufluss von rd.
48 Mio. € p.a.) zurückzuführen ist.
Demgegenüber haben alle anderen Hauptwarengruppen - wenn auch in sehr
unterschiedlicher Ausprägung - negative Zentralitäten mit entsprechenden saldierten Kaufkraftabflüssen zu verzeichnen.
Seite 49 von 149
Noch relativ ausgeglichene Kaufkraftströme sind im Segment Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren (saldierter Kaufkraftabfluss von ca. 0,2 Mio. € p.a.; Einzelhandelszentralität von rd. 99,4) zu verzeichnen.
Der periodische Bedarfsbereich (saldierter Kaufkraftabfluss von knapp 10 Mio. €
p.a.; Einzelhandelszentralität von rd. 93,6) stellt sich schon deutlich ungünstiger dar.
Speziell aber in den Warengruppen Technik (saldierter Kaufkraftabfluss von rd.
4 Mio. € p.a.; Einzelhandelszentralität von rd. 85,0) und Haushalts- und persönlicher
Bedarf (saldierter Kaufkraftabfluss von knapp 14 Mio. € p.a.; Einzelhandelszentralität
von rd. 57,5) liegen die Zentralitätskennziffern auf einem sehr geringen Niveau und
spiegeln insofern auch deutliche Angebotsdefizite wider.
Angesichts der Tatsache, dass diese Angebotsdefizite für diejenigen Warengruppen
zu konstatieren sind, die auch für den prospektiven Branchen- und Besatzmix des
Vorhabens "Neue Mitte Garbsen" von besonderer Bedeutung sein werden, sind sehr
gute Voraussetzungen gegeben, mit dieser Planmaßnahme den Garbsener Einzelhandel adäquat zu ergänzen und dessen Position in der Region nennenswert zu
stärken.
Seite 50 von 149
Tabelle 3:
Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz
und Zentralität in GARBSEN
Warengruppen/Sorti
Einzelhandelsumsatz LadeneinNachfragevolumen zelhandelsZentralität relevante
Pro-KopfAusgabebeträge
1)
in €
gesamt (a+b)
a) Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren
b) Hartwaren gesamt, davon:
• Technik 4)
• Haushalts- und persönlicher
Bedarf 5)
• Heimwerker- und Gartenbedarf
• Möbel/Einrichtungsbedarf/
Insgesamt
6)
Nachfragevolumen
2004 in
Mio. € 2)
Einzelhandelsumsatz
2004 in
Mio. €3)
Umsatzstruktur
2004
in %
Kaufkraftzubzw. -abfluss
2004 per
saldo in
Mio. €
Einzelhandelszentralität
2004
2.376
150,4
140,7
40,2
- 9,7
93,6
2.543
161,0
208,9
59,8
+ 47,9
129,8
556
35,2
35,0
10,0
- 0,2
99,4
1.987
442
125,8
28,0
173,9
23,8
49,7
6,8
+ 48,1
- 4,2
138,2
85,0
515
32,6
18,8
5,4
- 13,8
57,7
561
35,5
53,7
15,4
+ 18,2
151,3
469
29,7
77,6
22,2
+ 47,9
261,3
4.919
311,4
349,6
100,0
+ 38,2
112,3
1)
Lt. Angaben der GfK Marktforschung 2003, eigene Berechnungen.
2)
Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk.
3)
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung).
Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk.
4)
Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder,
Uhren/Schmuck.
5)
6)
Seite 51 von 149
4.3
Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandels in GARBSEN
Stärken:
• Relativ vielfältige 'arbeitsteilige' Einzelhandelslandschaft mit deutlichem Schwerpunkt bei den Fachmarktsortimenten Möbel/Einrichtungsbedarf und Bau-/Heimwerkerbedarf.
x Leistungsstarke und weiträumig bekannte/ausstrahlende Fachmarktagglomeration an der B 6, um den Leitbetrieb Möbel Hesse herum.
x Leitbranchen Möbel/Einrichtungsbedarf und Bau-/Heimwerkerbedarf tragen ursächlich zur positiven Zentralität des örtlichen Einzelhandels (rd. 112; saldierter
Kaufkraftzufluss von rd. 38 Mio. € p.a.) bei.
• Insgesamt gute, weitgehend flächendeckende Stadtteil-/Nahversorgung.
x Mit den anstehenden Planvorhaben im Lebensmittelsegment dürfte sich die
Nahversorgungssituation auf Sicht noch verbessern.
• Mit der Planung der Neuen Mitte Garbsen" dürfte sich die Position der Stadt
GARBSEN als Einkaufsstadt in den zentrumsrelevanten Angebotssegmenten signifikant verbessern, wodurch auch eine zentralitätsfördernde Wirkung zu erwarten
ist.
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Schwächen:
• Angesichts einer Einzelhandelszentralität von rd. 112 insgesamt zwar gute
regionale Positionierung des Garbsener Einzelhandels, mit jedoch erheblichen
Schwächen in den zentrenrelevanten Warengruppen.
Insbesondere die Warengruppen Haushalts- und persönlicher Bedarf und
Technik/Unterhaltungselektronik, aber auch das Bekleidungssegment sind der
Bedeutung als Mittelzentrum nicht adäquat aufgestellt.
• Gesamtstädtisch eher geringe Breite und Tiefe des Einzelhandelsangebotes, insbesondere was typische Innenstadtsortimente anbetrifft.
U.a. auch für jüngere Bevölkerungsgruppen ist - mit Ausnahme weniger Filialisten, u.a. in der "Shopping Plaza" - das Fehlen eines entsprechenden Angebotes
zu konstatieren, wobei Lücken im Bekleidungsbereich (z.B. H & M, New Yorker/
Fishbone) und im Techniksektor (z.B. Saturn/MediaMarkt, MakroMarkt) ausgemacht werden können.
Zudem ist auch der Fachgeschäftsbesatz in den Sortimenten Haushaltswaren und
persönlicher Bedarf nur schwach ausgeprägt; die diesbezüglichen Sortimente
werden vorrangig durch die entsprechenden Abteilungen der Anbieter Karstadt,
real,- sowie - als Rand-/Ergänzungssortimente - der Möbelhäuser und Baumärkte
repräsentiert.
• Der Stadt GARBSEN fehlt eindeutig ein zentraler einzelhändlerischer Kristallisationspunkt.
Mit der Standortlage "Nord West Zentrum"/"Shopping Plaza" sind im Umfeld des
Rathauses zwar Ansatzpunkte eines zentralen Einkaufsbereiches vorhanden; neben der zu geringen "kritischen Masse" dieser beiden Centeranlagen, die zusammen lediglich knapp 12 % (rd. 18.000 m² VKF) des gesamten örtlichen
Einzelhandels repräsentieren, tragen hierzu auch konzeptionelle Mängel beider
Centeranlagen bzw. das insgesamt weder sonderlich attraktive noch zeitgemäße
Erscheinungsbild bei.
Seite 53 von 149
5 DIE WETTBEWERBSSITUATION IN DER REGION
Methodische Vorbemerkung
Nachfolgend wird die Einzelhandelssituation in den acht untersuchungsrelevanten Standortbereichen bzw. Städten/Gemeinden (Landeshauptstadt Hannover, differenziert nach Innenstadt und dem im prospektiven Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" gelegenen übrigen Stadtgebiet, den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen,
Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie das unmittelbar an GARBSEN angrenzende Grundzentrum Seelze) in Form von standardisierten Standort- und Strukturprofilen
dargestellt.
Inhaltlich umfassen diese Standort- und Strukturskizzen die folgenden Aspekte:
Darstellung der wesentlichen Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels des jeweiligen
Standortbereiches (Verkaufsfläche und jeweiliger Umsatz nach sechs Hauptwarengruppen
sowie Einzelhandelszentralitäten bei den untersuchten Gesamtstädten), qualitative Kurzskizzen des Einzelhandels mit den wichtigsten Betrieben sowie Darstellung relevanter
Planungen, soweit bekannt und recherchierbar.
Die Abgrenzung der jeweiligen innerstädtischen Haupteinkaufsbereiche wurde von den
Gutachtern unter räumlich-funktionalen Aspekten vorgenommen.
Alle Angaben beruhen auf einer eigens für diese Untersuchung von der GfK PRISMA durchgeführten Verkaufsflächenerhebung in den relevanten Standortbereichen, wobei diese differenziert nach den relevanten Warengruppen aufgenommen wurden.
Hinsichtlich der Einzelhandelsumsätze für das Kalenderjahr 2004 (Hochrechnung der
Gutachter) ist darauf hinzuweisen, dass GfK PRISMA über detaillierte (vertrauliche) Angaben
zu den Brutto-Umsätzen einer Reihe von flächengroßen, überregional agierenden Anbietern
verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind.
Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf der Basis branchen- und marktüblicher
Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u.a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/tiefe, Markenpflege, Kundenfrequenzen, Zustand der Verkaufsräume) durch ein langjährig
erfahrenes Gutachterteam qualifiziert bewertet.
Berücksichtigt wurden zudem die Daten aus dem Regionalen Einzelhandelskonzept für den
Großraum HANNOVER (Jahr 2000/April 2002
Auf dieser Daten- und Informationsbasis wird ein aktueller, nach sechs Hauptwarengruppen
differenzierter Einzelhandelsumsatz geschätzt, der als Grundlage für die Berechnungen zu
den möglichen Umsatzumverteilungseffekten herangezogen wird.
Im Anschluss an die Darstellung der oben genannten Städte werden die einzelhändlerischen
Gegebenheiten der Städte Burgdorf, Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen sowie Isernhagen kurz in qualitativer Form skizziert.
Seite 54 von 149
5.1
Landeshauptstadt Hannover
5.1.1
Innenstadt
Struktur- und Leistungsdaten
Verkaufsfläche
Einzelhandelsumsatz
Einzelhandelsrelevante
Verkaufsfläche
in m2
Einzelhandelsumsatz
2004 in
Mio. €
Umsatz pro
m2 Verkaufsfläche in €
Hauptwarengruppen
19.200
115,0
6.000
207.000
900,0
4.300
Schuhe/Lederwaren
121.000
510,0
4.200
86.000
390,0
4.500
18.600
135,0
7.300
41.500
188,0
4.500
4.300
12,0
2.800
21.600
55,0
2.500
226.200
1.015,0
4.500
aperiodischer Bedarf gesamt (a+b)
• Technik
5)
• Haushalts- und Persönlicher Bedarf
• Heimwerker- und Gartenbedarf,
Autozubehör, zoologischer Bedarf
• Möbel, Einrichtungsbedarf,
Insgesamt
7)
6)
Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika:
Die Innenstadt von Hannover stellt den übergeordneten Einkaufsstandort innerhalb
der Stadt und der Region HANNOVER dar und verfügt insofern über einen sehr
vielfältigen und insgesamt als sehr leistungsstark zu bezeichnenden Besatz.
Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich konzentriert sich auf ein in den siebziger
Jahren angelegtes Fußgängerzonengeflecht, das sich zwischen dem Hauptbahnhof/
Raschplatz im Norden und der Altstadt im Südwesten erstreckt. In Ost-WestRichtung erreicht es seine weites Ausdehnung zwischen den Stadtplätzen Am
Steintor und Kröpcke (bzw. Luisenstraße).
Seite 55 von 149
Das sehr vielfältige und leistungsstarke Angebots- und Betreiberspektrum wird von
einer Reihe großflächiger Waren- und Kaufhäuser sowie bundesweit agierender
Filiallisten geprägt wird. So sind die leistungsstarken Warenhäuser Galeria Kaufhof
und Karstadt gleich mit mehreren Häusern präsent.
Zudem sind hier großflächige Bekleidungshäuser (u.a. C & A, SinnLeffers, Peek &
Cloppenburg, zwei H & M-Filialen und weitere Filialisten wie u.a. Benetton, Görtz
Schuhe, New Yorker, Sport Scheck, Tack, Wormland, Zara, Zero, Parfümerie
Douglas) sowie auch verschiedene 'Lokalmatadoren' (u.a. Erdmann Mode,
Heutelbeck, Mäntelhaus Kaiser, Horstmann & Sandner) ansässig.
Als eine Sonderlage kann die attraktive, primär auf Bahnreisende ausgerichtete
"Promenade im Hauptbahnhof" (rd. 10.000 m² einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche) gewertet werden.
Des weiteren grenzt die Niveaulage "Opernviertel" östlich an den Haupteinkaufsbereich an. Dieses durch kulturelle Einrichtungen geprägte Viertel umfasst
kleinteiligen Besatz des oberen Genres, (exklusive Boutiquen, Juweliere etc.; u.a.
Hugo Boss, Joop, Laura Ashley, Bally, Armani, Bree und Mont Blanc).
Ebenfalls als Niveaulage ist die touristisch attraktive "Altstadt" zu bezeichnen. Neben
gastronomischen Angeboten dominieren hier kleinteilige Ladengeschäfte;
hinzuweisen ist auch auf die gut angenommene Markthalle.
Aber auch in den 1b- und Nebenlagen der Innenstadt ist ein recht vielfältiger und in
der Summe auch leistungsfähiger Branchen- und Besatzmix anzutreffen (u.a. New
Yorker und Primus Küchen in der Seilwinderstraße, Rossmann in der Grupenstraße;
z.T. exklusive Boutiquen wie u.a. Joop und Lacoste in der Karmarschstraße, Escada
in der südlichen Osterstraße).
Hervorzuheben ist zudem der Elektrofachmarkt Saturn (rd. 3.600 m² VKF), der seit
neuestem in einer Immobilien am Ernst-August-Platz agiert.
Planungen: Als wichtigstes Innenstadtprojekt ist auf der Fläche des ehemaligen
Hauptpostamtes am Ernst-August-Platz - und somit mit 'Tuchfühlung' zum Hauptbahnhof und zum Haupteinkaufsbereich - das von der Hamburger ECE-Gruppe angedachte Shoppingcenter "ERNST-AUGUST-GALERIE" zu nennen.
Nach ersten konzeptionellen Überlegungen der ECE sollen ca. 130 Geschäfte mit
insgesamt rd. 30.000 m² VKF entstehen.
Seite 56 von 149
5.1.2
Im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" gelegenes
Hannoveraner Stadtgebiet
Struktur- und Leistungsdaten
Verkaufsfläche
Einzelhandelsumsatz
Hauptwarengruppen
Einzelhandelsrelevante
Verkaufsfläche
in m2 im relevanten
Stadtgebiet von
Hannover
Einzelhandelsumsatz
2004 in Mio. €
im relevanten
Stadtgebiet von
Hannover
Umsatz pro
m2 Verkaufsfläche in € im
relevanten
Stadtgebiet
von Hannover
23.600
109,9
4.700
50.350
70,7
1.400
1.700
4,5
2.600
48.650
66,2
1.400
2.550
5,9
2.300
3.800
8,3
2.200
20.650
26,2
1.300
21.650
25,8
1.200
73.950
180,6
2.400
Schuhe/Lederwaren
• Technik
5)
Insgesamt
7)
6)
Das im prospektiven Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" gelegene
Stadtgebiet Hannovers umfasst die nordwestlichen Stadtteile1 Ahlem, Brink-Hafen,
Burg, Davenstedt, Hainholz, Herrenhausen, Ledeburg, Leinhausen, Limmer, Marienwerder, Nordhafen, Nordstadt, Stöcken und Vinnhorst.
1
Die Stadtteile sind z.T. nicht mit ihrem gesamten Gebiet/Einwohnerpotenzial in den Einzugsgebietsansatz eingeflossen.
Seite 57 von 149
Unter Einzelhandelsaspekten sind in diesem hannoverschen Stadtgebiet insgesamt
rd. 74.000 m² VKF lokalisiert (Einzelhandelsumsatz von rd. 180 Mio. € p.a.), von
denen das Gros (gut 42.000 m² VKF) auf die weniger zentrenrelevanten Sortimente
aus den Möbel- und Baumarktsegmenten entfällt.
In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf die Fachmarktagglomeration an der
südlichen Schulenburger Landstraße hinzuweisen; hier agieren u.a. Kaufland SBWarenhaus (rd. 2.800 m² VKF), Bauhaus (rd. 8.500 m² VKF), Domäne (rd. 7.000
m² VKF) und das Möbelhaus Staude (rd. 15.000 m² VKF).
An der Industriestraße (Brink-Hafen) befindet sich zudem der Marktkauf Baumarkt,
der unter Lageaspekten der 'Fachmarktmeile' Vahrenwalder Straße zuzurechnen ist.
Ansonsten dominieren in den relevanten Stadtquartieren vorwiegend Nahversorgungsstrukturen, wie an der Strukturierung der Verkaufsflächen (rd. 23.600 m² VKF
im periodischen Bedarfsbereich) zu erkennen ist.
Sortimente aus den primär zentrenrelevanten Warengruppen Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren, Technik und Haushalts- und persönlicher Bedarf sind relativ
schwach ausgeprägt, wobei die beiden zuletzt genannten Warengruppen zu nicht
unwesentlichen Anteilen durch die entsprechenden Fachabteilungen der Baumärkte
und Möbelhäuser repräsentiert werden.
5.1.3
Übriges Stadtgebiet
Mit der Lister Meile und dem Stadtteilzentrum Linden bestehen in HANNOVER zwei
Bereiche, die eine über den Stadtteil hinausgehende Ausstrahlung entwickeln.
x Die Lister Meile erstreckt sich nordöstlich der Innenstadt auf rd. 1,2 km
zwischen dem Andreas-Hermes-Platz im Südwesten und dem Lister Platz im
Nordosten. Dabei ist der nördliche Abschnitt der Lister Meile größtenteils als
Fußgängerzone eingerichtet, während im südlichen Abschnitt verkehrsberuhigte
Bereiche, Fußgängerzonenabschnitte und befahrbare Bereiche (Einbahnstraßenregelungen) abwechseln.
Seite 58 von 149
In der alles in allem nennenswert frequentierten Lister Meile besteht ein durchaus
abwechslungsreiches, kleinteilig strukturiertes Einzelhandelsangebot (insgesamt
rd. 17.900 m² VKF), das vom aperiodischen Bedarfsbereich (u.a. Woolworth
sowie
zahlreiche
Mode-Boutiquen,
Bücherläden
und
Einrichtungsbedarf)
dominiert wird.
Daneben spielt aber auch die Nahversorgung eine gewichtige Rolle, wobei mehrere Supermärkte, Discounter und Drogeriefachmärkte (u.a. Spar, Penny, Plus,
Aldi, Rossmann) aber auch verschiedene kleinere Obst-/ Gemüsehändler (tlw.
Stände im Fußgängerzonenbereich) vorhanden sind.
x Das Stadtteilzentrum Linden untergliedert sich in drei relativ eigenständige
Lagebereiche, der größtenteils als Fußgängerzone eingerichteten Limmerstraße in
Linden-Nord (mittelgroß bis kleinteilig strukturierter Besatz des unteren bis
mittleren Genres), das an der Blumenauer Straße gelegene, baulich-funktional
'krankende' Ihme-Zentrum (steht seit dem Umzug von Saturn in die Innenstadt
von Hannover größtenteils leer) sowie den südlichen Bereich, in dem ein primär
kleinteiliger, nahversorgungsorientierter Besatz besteht.
Als übergeordnete großflächige Fachmarktstandorte sind insbesondere zu
erwähnen:
x Die südliche Hildesheimer Straße, an der u.a. Wal-Mart, Media-Markt, Max
Bahr, Teppich Hof und B.O.C. ansässig sind. In diesem Bereich ist zudem ein
weiterer Bereich in der Entwicklung (zukünftig auch Lidl, KiK Textil-Diskont,
Siemes Schuhcenter sowie dm Drogeriemarkt).
Etwas weiter nördlich sind zudem Makro-Markt und Minimal ansässig.
x Auch entlang der nördlichen Vahrenwalder Straße besteht ein vielfältiger und
großflächiger Fachmarktbesatz mit u.a. Media-Markt, Makro-Markt, Marktkauf
Baumarkt und SB-Warenhaus, Max Bahr, Jawoll Sonderposten.
Seite 59 von 149
x Großflächiger Einzelhandel besteht zudem an der Davenstedter Straße in
Linden-Mitte; hier agieren u.a. real,- SB-Warenhaus/Getränkemarkt, Poco Möbel,
Hammer Heimtextilien, Dänisches Bettenlager und etwas südlich Möbel Boss.
x Auch in Bornum sind in loser Folge entlang der Bornumer Straße verschiedene
Fachmärkte wie u.a. famila SB-Warenhaus (inkl. Deichmann und Takko Mode),
Max Bahr, ATU sowie im nördlichen Bereich Hornbach und unweit davon an der
Göttinger Straße ein OBI situiert.
x Last, but not least ist auch die Fachmarktagglomeration Altwarmbüchen zu
erwähnen, die zu etwa einem Drittel auf Hannoveraner Stadtgebiet liegt (siehe
hierzu die folgenden Ausführungen zum Einzelhandel in Isernhagen).
Seite 60 von 149
5.2
Neustadt am Rübenberge
Mittelzentrum, rd. 45.700 Einwohner, rd. 14 km nordwestlich des Mikro-Standortes
STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN
Verkaufsfläche im Stadtgebiet 1)
Einzelhandelsumsatz NachfrageNachfragevolumen volumen
Zentralität 2004 in
Mio. € 4)
rd. 51.200 m², davon rd. 15.000 m²
bzw. rd. 29 % in der Innenstadt
Hauptwarengruppen
Verkaufsfläche pro Einwohner
1,1 m²
Einzelhandelsumsatz insgesamt
108,1
91,2
-16,9
84,4
120,4
67,8
-52,6
56,3
Schuhe/Lederwaren
26,0
23,4
-2,6
90,0
94,4
44,4
-50,0
47,0
20,8
10,1
-10,7
48,6
24,4
13,3
-11,1
54,5
27,1
17,1
-10,0
63,1
22,1
3,9
-18,2
17,6
228,5
159,0
-69,5
69,6
2)
rd. 159,0 Mio. €
Einzelhandelsumsatz Innenstadt 2)
rd. 45,2 Mio. €, rd. 28 %
des Gesamtumsatzes
Einzelhan- Kaufkraftzu- Einzeldelsumsatz bzw. -abfluss handels2004 in
2004 per
zentralität
Mio. €
saldo in
2004
Mio. €
• Technik
5)
Kaufkraftindex 2003 3)
107,9
6)
7)
Insgesamt
Innenstadt: Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich von Neustadt am Rübenberge befindet sich im gleichnamigen Kernort und wird begrenzt durch die TheodorHeuss-Straße im Norden, die Leine im Osten, die Herzog-Erich-Allee im Süden und
die Wunstorfer Straße im Osten. Der Einzelhandelsbesatz konzentriert sich im wesentlichen auf die als Fußgängerzonen ausgebaute Marktstraße und Windmühlenstraße, wobei auch in den angrenzenden Straßenzügen Betreiber ansässig sind.
Mit Abstand größter Anbieter ist das etwas in die Jahre gekommene Kaufhaus Hibbe
(rd. 3.600 m² VKF; inkl. Quick Schuhe). Weitere flächengrößere Anbieter sind das
Bekleidungshaus Ohlau und Hemme (rd. 1.100 m² VKF), Möbelhaus Kollmeier (rd.
1.200 m² VKF) und am nördlichen Endbereich der Innenstadt ein Jibi-Supermarkt
(rd. 900 m² VKF).
Seite 61 von 149
Ergänzt wird das innerstädtische Angebot durch einige lokale Betreiber (u.a. Behrens
Collection, Schuhaus Rose, Wäsche Felsch) und Filialisten (u.a. Ihr Platz, Schlecker,
Buddelei, Street One).
Übriges Stadtgebiet: Als einzelhändlerischer Hauptkristallisationspunkt hat sich in
den vergangenen Jahren das Gewerbegebiet Ost, mit einem recht leistungsfähigen
Fachmarktbesatz insbesondere entlang der Justus-von-Liebig-Straße entwickelt.
Flächengrößere Anbieter an diesem Standort sind Obi (rd. 9.350 m² VKF), Famila
(rd. 4.750 m² VKF; inkl. Getränkemarkt), Expert Pallack (rd. 1.200 m² VKF), Lidl (rd.
900 m² VKF), Aldi (rd. 800 m² VKF), Fressnapf (rd. 800 m² VKF) und ein kurz vor
der Eröffnung stehender Plus (rd. 800 m² VKF).
Des weiteren sind im Kernort neben einigen kleineren Anbietern noch Aldi, im
Standortverbund mit Kik-Textildiskont und einem noch im Sommer 2004 zur Eröffnung anstehenden Netto, in einem neuen Geschäftszentrum an der Nienburger
Straße zu erwähnenden sowie Extra-Verbrauchermarkt (rd. 1.800 m² VKF; Wunstorfer Straße) und E-Neukauf (rd. 1.200 m² VKF).
In den übrigen Ortsteilen sind bis auf einen Jibi-Verbrauchermarkt (rd. 1.700 m²
VKF;
inkl.
Getränkemarkt)
in
Mandelsloh
lediglich
kleinflächige/nahver-
sorgungsorientierte Einzelhandelstrukturen präsent.
Planungen: Seit längerem gibt es Überlegungen seitens der Stadtverwaltung, in
der Innenstadt, unmittelbar südlich der Marktstraße ein kleineres Einkaufszentrum
zu etablieren. Aufgrund fehlender Investoren erscheint die Realisierung dieses
Planvorhaben jedoch in absehbarer Zukunft als eher unwahrscheinlich.
Für einen neuen Lidl-Markt (rd. 800 m² VKF) an der Straße Landwehr soll noch im
Sommer 2004 der Baubeginn erfolgen.
Fazit: Die aus 33 Ortsteilen bestehende Stadt Neustadt am Rübenberge verfügt
über eine überschaubare Verkaufsflächenausstattung von rd. 51.200 m², die einer
rechnerischen Pro-Kopf-Ausstattung von rd. 1,1 m² pro Einwohner entspricht.
Zwar hat sich der örtliche Einzelhandel in den vergangenen Jahren mit der
Ansiedlung von neuen Fachmärkten im Gewerbegebiet Ost deutlich verstärkt, jedoch
signalisieren die nach wie vor erheblichen Kaufkraftabflüsse (rd. 69,5 Mio. € p.a.)
eine nur bedingt leistungsfähige Einzelhandelsszene.
Seite 62 von 149
5.3
Langenhagen
Mittelzentrum; rd. 50.100 Einwohner, rd. 11 km östlich des Mikro-Standortes
Mio. € 4)
rd. 57.700 m², davon rd. 13.000 m²
bzw. rd. 23 % in der Innenstadt (CityCenter-Langenhagen; inkl.
unmittelbares Umfeld)
2004 per
zentralität
Mio. €
saldo in Mio. 2004
€
Hauptwarengruppen
1,2 m²
Einzelhandelsumsatz insgesamt 2)
rd. 191,7 Mio. €
rd. 49,0 Mio. €, rd. 26 %
des Gesamtumsatzes
123,5
122,3
-1,2
99,0
128,9
69,4
-59,5
53,8
28,7
17,5
-11,2
61,0
100,2
51,9
-48,3
51,8
22,4
11,5
-10,9
51,3
26,3
14,3
-12,0
54,4
27,7
9,0
-18,7
32,5
23,8
17,1
-6,7
71,8
252,4
191,7
-60,7
76,0
Schuhe/Lederwaren
• Technik
5)
108,6
6)
7)
Insgesamt
Innenstadt: Wichtigster Kristallisationspunkt ist das 1981 eröffnete zentrumsbildende "City-Center-Langenhagen" (CCL). Als Ankermieter dieser bereits 'in die
Jahre' gekommenen und auch unter funktionalen Aspekten nicht mehr zeitgemäßen
Center-Anlage fungiert ein Wal*Mart SB-Warenhaus (knapp 5.000 m² VKF; zwei
Ladenlokale). Arrondiert wird der Zentrumsbereich durch die benachbarte, stark
gastronomisch geprägte Europa-Markthalle sowie kleinteiligen Besatz an der
Ostpassage.
Übriges Stadtgebiet: Insgesamt ist im Stadtgebiet von Langenhagen eine Vielzahl
von Fachmärkten lokalisiert. So ist insbesondere auf ein real,- SB-Warenhaus (gut
9.300 m² VKF) in der Hans-Böckler-Straße hinzuweisen.
Seite 63 von 149
Weitere Fachmärkte finden sich u.a. am Straßburger Platz (u.a. Kik, Takko, Lidl) und
entlang der Walsroder Straße (u.a. Hammer, Zweirad Krüger, Extra und Plus) sowie
das Möbelhaus Grigat (rd. 9.000 m² VKF) im Ortsteil Godshorn.
Planungen: Als bedeutendes Vorhaben ist die Verlagerung und deutliche
Erweiterung des im CCL agierenden Wal*Mart (auf insgesamt rd. 7.000 bis 9.000 m²
VKF) zu nennen. Arrondierend sollen im CCL weitere Verkaufsflächen geschaffen
werden.
Zudem sind in der Stadt weitere eher kleinflächige Vorhaben, wie etwa die Ansiedlung eines kleinen Nahversorgungszentrums im Stadtteil Krähenwinkel geplant.
Des
Weiteren
besteht planerisch die Möglichkeit, an der Westfalenstraße
(Parallelstraße zur B 522/Flughafenstraße) ein Fachmarktzentrum für die Branchen
Bauen und Wohnen anzusiedeln. Zulässig sind hier bis zu 50.000 m² Verkaufsfläche
in den Branchen Bauen und Wohnen sowie zusätzlich die Ansiedlung eines Fachmarktes außerhalb der genannten Branchen.
Konkret soll hier, lt. Auskunft der Stadtverwaltung, in einem 1. Bauabschnitt die
Ansiedlung eines rd. 22.000 m² Verkaufsfläche großen Bau-/Gartenmarktes
anstehen, wobei der Betreiber noch nicht zu recherchieren war. Das gleiche gilt für
ein in einem 2. Bauabschnitt vorgesehenes, mögliches Möbelhaus.
Fazit: Insgesamt verfügt die Stadt Langenhagen über eine Gesamtverkaufsfläche
von rd. 57.700 m², was einer Pro-Kopf-Ausstattung von etwa 1,2 m² entspricht.
Unter strukturellen Aspekten ist lediglich der periodische Bedarfsbereich mit einer
annähernd ausgeglichenen Zentralität ausgestattet (99,0). In den übrigen Warengruppen sind durchgängig deutliche Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen, die nicht
zuletzt aufgrund der räumlichen Nähe zum benachbarten Oberzentrum Hannover
resultieren.
Insofern reflektiert der Einzelhandel der Stadt Langenhagen derzeit primär auf die
örtliche Versorgung.
Mit den anstehenden Planungen könnte sich die Kaufkraftbindungssituation aber
insbesondere in den nicht zentrenrelevanten Sortimenten deutlich verbessern.
Seite 64 von 149
5.4
Wunstorf
Mittelzentrum, rd. 41.900 Einwohner, rd. 12 km westlich des Mikro-Standortes
Mio. € 4)
rd. 61.900 m², davon rd. 14.000 m²
Hauptwarengruppen
1,5 m²
99,6
100,5
0,9
100,9
109,3
78,1
-31,2
71,5
Schuhe/Lederwaren
23,7
24,8
1,1
104,6
85,6
53,3
-32,3
62,3
19,0
14,6
-4,4
76,8
22,3
11,8
-10,5
52,9
24,2
20,4
-3,8
84,3
20,1
6,5
-13,6
32,3
208,9
178,6
-30,3
85,5
2)
rd. 178,6 Mio. €
rd. 38,3 Mio. €, rd. 21 %
des Gesamtumsatzes
2004 per
zentralität
Mio. €
saldo in
2004
Mio. €
• Technik
5)
107,5
6)
7)
Insgesamt
Innenstadt: Der städtebaulich recht attraktive zentrale Einkaufsbereich von
Wunstorf befindet sich im historischen Altstadtkern, innerhalb des Innenstadtringes
Hagenburger Straße, Stadtgraben und In den Ellern. Der 'Haupttrubel' spielt sich in
den tlw. als Fußgängerzonen eingerichteten Straßen Lange Straße, Nordstraße und
Südstraße ab, an denen auch der maßgebliche Einzelhandelsbesatz lokalisiert ist.
Als größte Anbieter sind das Modehaus Kastendiek (rd. 2.050 m² VKF), Möbel Kruse
(rd. 1.500 m² VKF), das Spielwaren- und Haushaltswarengeschäft Pötter Jahns (rd.
550 m² VKF) sowie Vögele und Sporthaus Kastendiek (jeweils rd. 500 m² VKF in
einem gemeinsam genutzten Gebäudekomplex).
Des weiteren sind Aldi (rd. 400 m² VKF) und Plus (rd. 350 m² VKF) am Cityrand
lokalisiert. Ergänzt wird das Angebot durch einige lokale Anbieter sowie auch einer
Anzahl von Filialisten (u.a. Deichmann, Rossmann, M&S Mode, C&A Kids Store,
Benetton, Takko).
Seite 65 von 149
Übriges Stadtgebiet: Hervorzuheben sind zwei fachmarktorientierte Standortbereiche, die sich beide im Kernort Wunstorf befinden. Zum Einen die Fachmarktagglomeration im Gewerbegebiet Industriestraße, wo u.a. Marktkauf Baumarkt (rd.
7.500 m² VKF), Rewe Verbrauchermarkt (rd. 2.100 m² VKF), Expert-Elektronik (rd.
1.200 m² VKF), Lidl (rd. 900 m² VKF), Aldi (rd. 800 m² VKF), netto (rd. 600 m²
VKF) und Dänisches Bettenlager (rd. 700 m² VKF) agieren.
Zum Anderen hat sich an der Hagenburger Straße eine lockere Ansammlung von
Fachmärkten etabliert. Neben einigen kleineren Anbietern sind entlang dieser
Hauptein-/-ausfallachse Marktkauf SB-Warenhaus (rd. 5.100 m² VKF; inkl. Getränkemarkt), Marktkauf Hartwarenhaus (rd. 1.200 m² VKF), Marktkauf SB-Polstermöbelhalle (rd. 1.200 m² VKF), Obi (rd. 3.650 m² VKF), Red Zac (rd. 1.300 m²
VKF), Lidl (rd. 800 m² VKF) und Wunstorfer Pflanzenmarkt (rd. 800 m² VKF)
lokalisiert.
Darüber hinaus sind im übrigen Stadtgebiet weitgehend nahversorgungsorientierte
Strukturen anzutreffen, wobei in den beiden Ortsteilen Luthe und Steinhude jeweils
noch kleinere zusammenhängende Einkaufsbereiche vorhanden sind.
Planungen: Als größtes Planvorhaben ist die in Kürze bevorstehende Modernisierung und Erweiterung des Marktkauf SB-Warenhauses an der Hagenburger Straße
auf eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 7.000 m² zu nennen.
Des weiteren ist die Etablierung eines Jibi-Marktes (rd. 1.000 m² VKF) in einer
derzeit leer stehenden Fläche im Ortsteil Steinhude geplant. Die Eröffnung dieses
Vorhabens ist für 2005 angedacht.
Fazit: Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 61.900 m² (rd. 1,5 m²/Ew.) verfügt
Wunstorf über eine für ein Mittelzentrum dieser Größenordnung adäquate Flächenausstattung.
Strukturell zeigt sich jedoch, dass lediglich im periodischen Bedarfsbereich und im
Warensegment Bekleidung/Textilien, Schuhe, Lederwaren geringe Kaufkraftzuflüsse
zu verzeichnen sind. Demgegenüber sind in den Hartwarengruppen durchgängig
Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen, so dass auch insgesamt eine negative Zentralität
(85,5) zu konstatieren ist.
Seite 66 von 149
5.5
Barsinghausen
Mittelzentrum, rd. 34.400 Einwohner, rd. 20 km südwestlich des Mikro-Standortes
Mio. € 4)
rd. 43.200 m², davon rd. 13.900 m²
Hauptwarengruppen
1,3 m²
rd. 127,0 Mio. €
rd. 44,6 Mio. €, rd. 35 %
des Gesamtumsatzes
2004 per
zentralität
Mio. €
saldo in
2004
Mio. €
81,9
68,4
-13,5
83,5
88,4
58,6
-29,8
66,3
Schuhe/Lederwaren
19,3
24,8
5,5
128,5
69,1
33,8
-35,3
48,9
15,3
6,0
-9,3
39,2
18,0
9,6
-8,4
53,3
19,5
13,3
-6,2
68,2
16,3
4,9
-11,4
30,1
170,3
127,0
-43,3
74,6
• Technik
5)
106,7
6)
7)
Insgesamt
Innenstadt: Der zentrale Haupteinkaufsbereich ist im Kernort von Barsinghausen,
südlich der Poststraße (Hauptdurchgangsstraße) lokalisiert und konzentriert sich im
wesentlichen entlang der Fußgängerzone Marktstraße.
Anbieterseitig hervorzuheben sind das kleinere Einkaufszentrum "City Center" mit
u.a. dem Bekleidungskaufhaus Widdel (rd. 1.500 m² VKF), np Niedrigpreis (rd. 800
m² VKF) und Red Zac (rd. 600 m² VKF) sowie die ehemalige Kaufring-Immobilie, die
durch den Bekleidungsanbieter Forum 1 (rd. 2.100 m² VKF) teilweise nachgenutzt
wird. Weitere flächengrößere Anbieter sind das Haushaltswarengeschäft Frehe (rd.
550 m² VKF) sowie ein Plus Discounter (rd. 600 m² VKF) am Cityrand, an der
Bahnhofstraße.
Übriges Stadtgebiet: Im Kernort Barsinghausen sind neben einem Hit Verbrauchermarkt (rd. 3.600 m² VKF) unmittelbar nördlich des Bahnhofes noch zwei
fachmarktorientierte Gewerbegebiete zu nennen:
Seite 67 von 149
Zum Einen das Gewerbegebiet Brunslohe (insgesamt gut 16.000 m² VKF), in dem
u.a. Extra (rd. 2.100 m² VKF), Jawoll Sonderposten (rd. 1.900 m² VKF), Aldi (rd.
700 m² VKF), BBM Baumarkt (rd. 3.100 m² VKF; inkl. Gartenmarkt und Freiflächen),
Kik Textildiskont, Top-Babymarkt und Deichmann lokalisiert sind.
Zum Anderen ist im Gewerbegebiet Mühlenkämpe ein Standortverbund mit Obi
(rd. 4.500 m² VKF) und Lidl (rd. 800 m² VKF) ansässig.
In den übrigen Ortsteilen ist primär nahversorgungsorientierter Einzelhandel anzutreffen, wobei insbesondere der Bereich Stoppstraße im Ortsteil Kirchdorf/Egestorf
mit E-Neukauf (rd. 1.400 m² VKF), Aldi (rd. 600 m² VKF) sowie Fressnapf und
Schlecker zu erwähnen sind.
Planungen: In der Innenstadt erwägt das Bekleidungshaus Forum 1 die gesamte
Fläche des ehemaligen Kaufring-Gebäudes zu nutzen (rd. 2.000 m² derzeit leer
stehende Verkaufsfläche auf zwei Ebenen).
Das Dänische Bettenhaus in der Hinterkampstraße verlagert seinen Standort in das
Nachbargebäude; die dann frei werdende Fläche wird dann von einem Plus Discounter neu besetzt werden.
Ein weiterer Plus-Discounter wird in Kürze ein neu errichtetes Geschäftsgebäude in
direkter Nachbarschaft des bestehenden E-Neukauf beziehen.
Darüber hinaus gibt es dem Vernehmen nach Bestrebungen von Kaufland, einen
Standort in der Innenstadt oder am Innenstadtrand zu realisieren; konkretere
Angaben sind hierzu jedoch derzeit nicht zu recherchieren.
Fazit: Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 43.200 m² (rd. 1,3 m²/Ew.) verfügt
das Mittelzentrum Barsinghausen über eine unter qualitativen Aspekten noch als
adäquat zu bezeichnende Einzelhandelsausstattung.
Demgegenüber sind, was die Einzelhandelsumsätze anbetrifft, in nahezu allen
Warengruppen Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen (Zentralität insgesamt: 74,6), die
insbesondere im Hartwarenbereich (Zentralität: 48,9) 'zu Buche schlagen'. Lediglich
im Bekleidungssektor sind - nicht zuletzt wegen der beiden innerstädtischen Bekleidungskaufhäuser - Kaufkraftzuflüsse zu konstatieren.
Was den periodischen Bedarf anbetrifft, dürften sich die derzeitigen Abflüsse (rd.
13,5 Mio. € p.a.) mit Realisierung der drei in diesem Segment relevanten Planvorhaben (hierbei ist insbesondere Kaufland zu nennen) deutlich relativieren.
Seite 68 von 149
5.6
Bad Nenndorf
Mittelzentrum; rd. 10.200 Einwohner, rd. 20 km südwestlich des Mikro-Standortes
Mio. € 4)
rd. 47.100 m², davon rd. 4.200 m²
zw. rd. 9 % in der Innenstadt
Hauptwarengruppen
4,6 m²
rd. 84,2 Mio. €
rd. 14,0 Mio. €, rd. 17 %
des Gesamtumsatzes
2004 per
zentralität
Mio. €
saldo in
2004
Mio. €
26,6
37,8
11,2
142,1
27,4
46,6
19,2
170,1
6,2
4,3
-1,9
69,4
21,2
42,3
21,1
199,5
4,7
2,8
-1,9
59,6
5,7
5,6
-0,1
98,2
6,0
3,8
-2,2
63,3
4,8
30,1
25,3
627,1
54,0
84,4
30,4
156,3
Schuhe/Lederwaren
• Technik
5)
113,5
6)
7)
Insgesamt
Innenstadt: Der Einkaufsbereich der Innenstadt von Bad Nenndorf ist räumlichfunktional mit dem Kurbereich eng verbunden und erstreckt sich entlang der
verkehrsberuhigten Hauptstraße, Kurhausstraße und Teilen der Bahnhofstraße.
Angebotsseitig ist der Besatz primär auf den 'Gesundheitstourismus' ausgerichtet
und fast ausschließlich kleinteilig strukturiert.
Als größte Anbieter sind Minimal (rd. 1.100 m² VKF) und ein Plus Discounter (rd.
900 m² VKF) zu nennen.
Übriges Stadtgebiet: Bedeutendster Einzelhandelsstandort ist eine im östlichen
Stadtgebiet verkehrsgünstig an der A 2 gelegene Fachmarktagglomeration (Bückethaler Straße). Hier agiert - neben den Nahversorgern Aldi (rd. 700 m² VKF) und
Edeka-Center (rd. 3.000 m² VKF) sowie ZEG Fahrräder (rd. 600 m² VKF) - vor allem
das derzeit im Umbau/Erweiterung befindliche Möbelhaus Heinrich (rd. 28.000 m²
VKF sowie Mögrossa mit rd. 3.000 m² VKF).
Seite 69 von 149
Des weiteren befindet sich im Gewerbegebiet Gehrenbreite noch eine lockere
Fachmarktagglomeration mit u.a. Hagebaumarkt (rd. 2.800 m² VKF), Lidl (rd. 900
m² VKF) und Kik-Textildiskont (rd. 600 m² VKF) sowie in etwas weiterer Distanz, an
der Straße Rotrehre ein np Niedrigpreis (rd. 850 m² VKF; inkl. Getränkemarkt).
Nennenswert ist darüber hinaus noch der an der Rodenberger Allee lokalisierte WEZ
Supermarkt (rd. 1.200 m² VKF; inkl. Getränkemarkt)
Planungen: Hinsichtlich anstehender Einzelhandelsplanungen erweitert - wie bereits erwähnt - Möbel Heinrich dem Vernehmen nach auf rd. 30.000 m² Verkaufsfläche ; der Ausbau soll noch im Sommer 2004 abgeschlossen werden.
Weitere Einzelhandelsplanungen konnten nicht recherchiert werden.
Fazit: Die Stadt Bad Nenndorf verfügt über eine sehr beachtliche Verkaufsflächenausstattung von rd. 4,7 m² pro Einwohner, die jedoch primär aus der Präsenz des
Möbelhauses Heinrich resultiert und auch die enormen Kaufkraftzuflüsse von gut 25
Mio. Euro p.a. in der Warengruppe Möbel/Einrichtungsbedarf (Zentralität: 627,1)
erklärt.
Darüber hinaus verfügt die Stadt neben dem auf den 'Gesundheitstourismus' ausgerichteten innerstädtischen Handel in erster Linie über Nahversorgungsstrukturen,
was sich auch in den Zentralitäten widerspiegelt.
Seite 70 von 149
5.7
Seelze
Grundzentrum; rd. 33.000 Einwohner, rd. 5 km südlich des Mikro-Standortes
Mio. € 4)
rd. 20.800 m², davon rd. 8.200 m²
Hauptwarengruppen
0,6 m²
79,9
61,0
-18,9
76,3
84,4
15,7
-68,7
18,6
Schuhe/Lederwaren
18,5
3,1
-15,4
16,8
65,9
12,6
-53,3
19,1
14,8
1,4
-13,4
9,5
17,2
4,2
-13,0
24,4
18,3
4,8
-13,5
26,2
15,6
2,2
-13,4
14,1
164,3
76,7
-87,6
46,7
2)
rd. 70,2 Mio. €
rd. 28,0 Mio. €, rd. 40 %
des Gesamtumsatzes
2004 per
zentralität
Mio. €
saldo in
2004
Mio. €
• Technik
5)
107,3
6)
7)
Insgesamt
Innenstadt: Als gewachsener zentraler Einkaufsbereich der Stadt Seelze ist die
Hannoversche Straße (zwischen Garbsener Landstraße und Rathaus), Bremer
Straße, Kreuzweg und Goethestraße zu nennen, die sich im Kernort Seelze befindet.
Der Besatz ist überwiegend nahversorgungsorientiert und weitgehend kleinteilig
strukturiert.
Die flächengrößten Anbieter (Minimal-Verbrauchermarkt mit rd. 1.900 m² VKF und
Hammer Heimtextilien mit rd. 1.500 m² VKF) liegen etwas abseits hiervon, im
Endbereich der Bremer Straße; zu erwähnen sind zudem die zentral an der
Hannoverschen Straße gelegenen Discounter Plus und Penny (jeweils rd. 600 m²
VKF). Der übrige Besatz ist durch kleinere lokale Betreiber geprägt.
Seite 71 von 149
Übriges Stadtgebiet: Im übrigen Stadtgebiet ist insbesondere auf den zwischen
den beiden Ortsteilen Seelze und Letter, an der Hannoverschen Straße gelegenen
Standortverbund von Marktkauf (rd. 2.900 m² VKF), Aldi (rd. 800 m² VKF) und Lidl
(rd. 850 m² VKF) hinzuweisen, wobei Marktkauf erst im November 2003 eröffnet hat
und sich somit noch in der Anlaufphase befindet.
Weiterhin ist im Ortsteil Letter, an der Lange Feldstraße, noch ein kleinerer
zusammenhängender Einkaufsbereich lokalisiert, wobei hier Plus (rd. 600 m² VKF)
und E-Aktiv (rd. 450 m² VKF) als einzige nennenswerte Anbieter präsent sind.
Ansonsten agieren dispers auf dem Stadtgebiet verteilt einige Nahversorger wie u.a.
V-Markt (rd. 750 m² VKF; Ortsteil Letter) und np Niedrigpreis (rd. 550 m² VKF).
Planungen: Lt. Auskunft der Stadtverwaltung bestehen derzeit keine konkreten
einzelhändlerischen Planungen. Es ist lediglich angedacht in dem zz. in Bau
befindlichen Wohnneubaugebiet Harenberg einen kleineren Nahversorgungsbereich
zu errichten.
Fazit: Die sehr überschaubare Einzelhandelsszene in Seelze (insgesamt rd. 20.800
m² VKF bzw. rd. 0,6 m²/Ew.) wird primär durch Strukturen geprägt, die auf die
lokale Versorgung ausgerichtet sind. Dieses dokumentiert sich in den durchgängig
sehr niedrigen Zentralitäten im aperiodischen Bedarfsbereich. Im periodischen
Bedarf
ist
hingegen
eine
für
ein
Grundzentrum
zufrieden
stellende
Kaufkraftbindungssituation konstatiert werden (Zentralität: 76,3).
Seite 72 von 149
Fußnoten zu den Übersichten der Konkurrenzstädte für den Einzelhandel
der Stadt GARBSEN bzw. die geplante "Neue Mitte Garbsen"
1)
Eigene Totalerhebung des Einzelhandels in GARBSEN durch ein langjährig erfahrenes
und eigens für diesen Einsatz geschultes Gutachterteam, durchgeführt im Frühjahr/
Sommer 2004.
Leerstehende Einzelhandelsflächen wurden zwar soweit einsehbar, bzw. von außen
einzuschätzen, erhoben, fließen aber nicht in die Verkaufsflächenangaben, die ausschließlich aktive = betriebene und umsatzwirksame Ladenlokale umfassen, mit ein.
2)
Hinsichtlich der lokalen und regionalen Einzelhandelsumsätze verfügt GfK PRISMA über
detaillierte Angaben zu Umsatzleistungen von insbesondere flächengrößeren, überregional agierenden Anbietern (z.B. Einkaufszentren, Warenhäuser, SB-Warenhäuser,
Verbrauchermärkte, Baumärkte, Möbelhäuser, Technikfachmärkte, Textilkaufhäuser),
die entsprechend in die Datenaufbereitung mit eingeflossen sind.
Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf Basis branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweils spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u.a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/-tiefe,
Markenpflege,
Kundenfrequenz,
augenscheinlicher
Zustand
der
Verkaufsräume, etc.) qualifiziert geschätzt.
3)
Quelle: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der GfK Marktforschung, Nürnberg.
4)
Lt. Angaben der GfK Marktforschung, Nürnberg, sowie eigene Berechnungen.
5)
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik.
6)
Die
Warengruppen
Bücher/Schreibwaren,
Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel,
Spielwaren/Sport/Camping/Hobby, Uhren/Schmuck.
Seite 73 von 149
5.8
Weitere untersuchungsrelevante Städte
5.8.1
Burgdorf
Mittelzentrum, rd. 30.200 Einwohner, rd. 30 km östlich des Mikro-Standortes
Der innerstädtische Einkaufsbereich von Burgdorf befindet sich unmittelbar östlich
des S-Bahnhofes Burgdorf, entlang der Marktstraße, Poststraße und Hannoversche
Neustadt sowie den hieran angrenzenden Straßenzügen.
Die Innenstadt wird durch einen primär kleinteiligen Geschäftsbesatz geprägt. Als
flächengrößte Anbieter agieren hier das Kaufhaus Danielsmeier (rd. 2.100 m² VKF),
Textilhaus Fehling (rd. 850 m² VKF), Minimal (rd. 1.000 m² VKF) und Edeka
Neukauf (rd. 750 m² VKF).
Was das übrige Stadtgebiet anbetrifft ist insbesondere auf den Fachmarktbesatz an
der Uetzer Straße und dem Ostlandring hinzuweisen. Hier sind u.a. V-Markt (rd.
3.050 m² VKF), Jawoll Sonderposten (rd. 2.100 m² VKF), Dänisches Bettenlager (rd.
650 m² VKF), Takko Modemarkt (rd. 500 m² VKF), Deichmann (rd. 400 m² VKF),
Aldi (rd. 600 m² VKF), Lidl (rd. 700 m² VKF) und Penny (rd. 550 m² VKF) ansässig.
Zukünftig soll das E-Center an die B 443 verlagert und in diesem Zusammenhang
auf rd. 4.000 m² Verkaufsfläche erweitert werden; die Eröffnung des neuen Standortes ist für das Jahr 2005 vorgesehen.
Noch nicht ganz geklärt ist, ob Lidl seinen bestehenden Markt verlagern und
vergrößern wird; auch soll eventuell noch ein weiterer Discounter im Stadtgebiet
zugelassen werden.
Angesichts der erheblichen Distanzen sowie der regionalen Wettbewerbsgegebenheiten ist von insgesamt sehr geringen wettbewerblichen Einflüssen des Planvorhabens "Neue Mitte Garbsen" auf den Einzelhandel von Burgdorf auszugehen.
Seite 74 von 149
5.8.2
Lehrte
Das Mittelzentrum Lehrte verfügt über einen eher 'überschaubaren' zentralen
Einkaufsbereich östlich der Burgdorfer Straße bzw. Berliner Allee.
Als größte Anbieter sind das "Neue Zentrum" (u.a. Kaufhaus Wäsch/Best Labels, rd.
2.000 m² VKF, sowie kleinteiliger Besatz) und das "City-Center-Lehrte" (u.a. Plus
sowie ergänzende Dienstleistungen) zu nennen.
Insgesamt summiert sich der innerstädtische Haupteinkaufsbereich auf etwa
12.500 m² VKF, die jedoch fast ausschließlich auf die lokalen Bedürfnisse
ausgerichtet sind.
In den peripheren Lagen des Stadtgebietes sind u.a. Hagebau Baumarkt (rd. 2.000
m² VKF), Möbel Bührich (rd. 2.000 m² VKF), SB-Möbellagerverkauf (rd. 1.800 m²
VKF) und Baufuchs (rd. 1.200 m² VKF) als bedeutende Anbieter zu nennen.
Was anstehende Planungen anbetrifft, ist die Bebauung des am südöstlichen
Innenstadtrand gelegenen Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik (Burgdorfer
Straße) geplant.
Nach derzeitigem Planungsstand sollen hier rd. 10.000 m² Verkaufsfläche
entstehen; als Besatz sind dem Vernehmen nach u.a. ein SB-Warenhaus (rd. 5.000
m² VKF), Aldi sowie verschiedene Fachmärkte im Gespräch.
Noch in 2004 soll mit dem Bau begonnen werden, die Eröffnung ist für 2005
vorgesehen.
Angesichts der erheblichen Distanzen sowie der regionalen Wettbewerbsgegebenheiten ist von insgesamt sehr geringen wettbewerblichen Einflüssen des Planvorhabens "Neue Mitte Garbsen" auf den Einzelhandel von Lehrte auszugehen.
Seite 75 von 149
5.8.3
Nienburg/Weser
Mittelzentrum, rd. 32.500 Einwohner, rd. 38 km nordwestlich des Mikro-Standortes
Das relativ solitär gelegene Mittelzentrum Nienburg verfügt über eine insgesamt
recht leistungsstarke Einzelhandelsszene. Diesbezüglich erstreckt sich der innerstädtische Haupteinkaufsbereich unmittelbar östlich der Weser und wird durch die
Wallanlagen begrenzt. Hier wird die 1A-Lage vor allem durch die Fußgängerzone
Lange Straße und Georgstraße gebildet.
Als flächengrößte Anbieter agieren hier Woolworth (rd. 2.400 m² VKF), Textilhaus
Kolossa (rd. 2.500 m² VKF), Modehaus Heitmann (rd. 1.500 m² VKF), Modehaus
Schedler (rd. 1.000 m² VKF) und NKD (rd. 1.000 m² VKF).
Durch die für den 18. August 2004 vorgesehene Eröffnung von Media Markt am
Schlossplatz (rd. 3.000 m² VKF) wird die Nienburger Innenstadt als Einzelhandelsstandort noch weiter gestärkt.
Im übrigen Stadtgebiet sind das Gewerbegebiet "Wesertor" (westliches Weserufer)
mit u.a. Famila (rd. 5.000 m² VKF), Obi (rd. 7.500 m² VKF), Expert und Vögele
sowie der im östlichen Stadtgebiet gelegene Standortbereich "An der Stadtgrenze"
mit Famila (rd. 3.700 m² VKF), Prima Möbel (rd. 5.100 m² VKF) und Toom Baumarkt (rd. 2.700 m² VKF).
Als weitere Anbieter sind Real,- SB-Warenhaus (Kräher Weg, rd. 4.500 m² VKF),
Heka Möbel (Celler Str., rd. 5.900 m² VKF) und Praktiker (Mindener Landstraße,
rd. 5.000 m² VKF) zu erwähnen.
Angesichts der erheblichen Distanzen sowie der regionalen Wettbewerbsgegebenheiten ist von insgesamt sehr geringen wettbewerblichen Einflüssen des Planvorhabens "Neue Mitte Garbsen" auf den Einzelhandel von Nienburg/Weser auszugehen.
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5.8.4
Stadthagen
Mittelzentrum, rd. 23.400 Einwohner, rd. 34 km südwestlich des Mikro-Standortes
Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich von Stadthagen erstreckt sich innerhalb
der historischen Wallanlagen und umfasst u.a. die als Fußgängerzone ausgebauten
Bereiche Markt, Obernstraße, Niedernstraße und Echternstraße.
Hier ist u.a. die Kreft Marktpassage (insgesamt rd. 5.000 m² VKF) mit u.a. Kreft
Bekleidung, Schuhe und Sport sowie Modehaus Vögele zu erwähnen.
Weiterhin ist das Kaufhaus Hagemeier (rd. 5.500 m² VKF) ein wichtiger Leitbetrieb
für den Stadthagener Innenstadteinzelhandel, der zudem eine Vielzahl von Filialisten
und lokalen, primär mittelgroßen und kleinteiligen Anbietern umfasst.
In diesem Kontext ist auf einen größeren Leerstand hinzuweisen (ehemaliges
Technisches Kaufhaus Niemitz, das dem Vernehmen nach primär aus Altersgründen
geschlossen wurde; rd. 3.000 m² VKF); hier soll zwar eine Neubesetzung erfolgen,
die bisher aber nicht konkretisiert ist.
Im übrigen Stadtgebiet agieren im Gewerbegebiet Dülwaldstraße u.a. Hagebau
(rd. 6.000 m² VKF), Mögrossa (rd. 4.000 m² VKF) und der Sonderpostenmarkt
Thomas Philips; in der Vornhäger Straße ist u.a. Ratio (rd. 4.000 m²) lokalisiert.
Darüber hinaus bestehen verschiedene Standorte mit Angebotsschwerpunkt im
periodischen Bedarfsbereich, u.a. Standortverbund WEZ-Markt und Aldi in der
Bahnhofstraße sowie Extra Verbrauchermarkt in der Jahnstraße im Verbund mit
einem Hammer Heimtextilien-Fachmarkt.
Als relevantes Planvorhaben wird Ratio kurzfristig seine Standorte (getrenntes SBWarenhaus und Bekleidungshaus) an einem neuen Standort (rd. 150 m nördlich der
derzeitigen SB-Warenhauses) zusammenfassen und auf insgesamt 8. - 10.000 m²
VKF erweitern.
Angesichts der erheblichen Distanzen sowie der regionalen Wettbewerbsgegebenheiten ist von insgesamt sehr geringen wettbewerblichen Einflüssen des Planvorhabens "Neue Mitte Garbsen" auf den Einzelhandel von Stadthagen auszugehen.
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5.8.5
Isernhagen1
Isernhagen entstand - wie auch GARBSEN - 1974 im Zuge der Verwaltungs- und
Gebietsreform und verfügt wie GARBSEN über keine gewachsene Innenstadt.
In den einzelnen Ortsteilen sind primär nahversorgungsorientierte Strukturen vorhanden; eine Ausnahme bildet hierbei Altwarmbüchen, wo eine großflächige Fachmarktagglomeration übergeordnete Versorgungsfunktionen für Isernhagen (und
darüber hinaus) erfüllt.
Diese ausstrahlungsstarke Fachmarktagglomeration Altwarmbüchen, die verkehrsorientiert am Schnittpunkt der A 2 und der B 3 (Hannoversche Straße) situiert ist,
verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von knapp 100.000 m²; hiervon sind
allerdings knapp 30.000 m² VKF dem Hannoveraner Stadtgebiet zuzuordnen.
Damit stellt dieser Standortbereich eine der flächengrößten Fachmarktagglomerationen in Deutschland dar und bildet zudem den flächen- und umsatzseitig zweitwichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb der Region Hannover.
Hier agieren u.a. Porta Möbelhaus (rd. 30.000 qm VKF), real,- SB-Warenhaus (rd.
12.700 qm VKF; inkl Getränkemarkt, Campingmarkt und Sportwelt), Hornbach
(rd. 9.600 qm VKF), Praktiker (rd. 6.500 qm VKF), Modehaus Adler (rd. 4.400 qm
VKF) und Saturn (rd. 2.900 qm VKF) sowie eine Vielzahl weiterer Fachmärkte.
Hinsichtlich anstehender Planungen besteht die Absicht, den derzeit leer stehenden
Gebäudekomplex des ehemaligen Möbelhauses Unger durch ein modernes
Möbelhaus der Krieger-Gruppe (Möbelhaus Höffner) mit einer Verkaufsfläche von
insgesamt rd. 40.000 qm zu ersetzen.
1
Isernhagen ist nicht Gegenstand der Verträglichkeitsuntersuchungen.
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6 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMEN
- siehe Abbildung 2, Seite 81a, sowie Tabellen 4 und 5 , Seiten 83 und 84 -
Vorbemerkung
Die Abgrenzung des prospektiven Einzugsgebietes der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"1
erfolgt vor dem Hintergrund der geplanten Dimensionierung und Strukturierung der projektierten Centeranlage und unter der Prämisse, dass mit dem geplanten Einkaufszentrum eine
attraktive und leistungsstarke innerstädtische Einkaufsdestination geschaffen wird, die zu
einer nachhaltigen Stärkung des gesamten Einzelhandels in dem Lagebereich Garbsen-Mitte
beiträgt.
Unter dieser Voraussetzung wird auch davon ausgegangen, dass nennenswerte Synergien
mit den weiteren Einrichtungen und Versorgungsstrukturen (u.a. öffentliche und private
Dienstleistungen sowie Freizeitangebote) um das Rathaus Garbsen herum hergestellt
werden können.
Mit Blick auf die Abgrenzung und Zonierung des prospektiven Einzugsgebietes wurden die
topographischen sowie stadt- und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten, die vorhandene
Verkehrsinfrastrukturausstattung (und daraus resultierende Zeit-Wege-Distanzen) sowie
insbesondere auch die relevante örtliche und regionale Wettbewerbssituation berücksichtigt.
Last, but not least fließen insbesondere auch die Meinungen/Einschätzungen der Gesprächspartner bei der Stadt und der Region sowie sonstiger Kenner der Einzelhandelsszene in
derRegion Hannover zu bestehenden Einkaufsorientierungen in der Region und zur
derzeitigen und zukünftigen Reichweite des anzunehmenden Einzugsgebietes für den
Einzelhandelsstandort Garbsen-Mitte in den nachstehenden Ansatz mit ein.
1
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass im Kontext der vorliegenden Studie ein
projektspezifisches Einzugsgebiet für das Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" abgegrenzt wird.
Dieses kann insofern erheblich von den Einzugsgebieten anderer Einzelhandelsstandorte in
GARBSEN erheblich abweichen. So ist beispielsweise davon auszugehen, dass das Möbelhaus Hesse
angesichts der beim Möbeleinkauf generell hohen Akzeptanz von längeren Fahrzeiten in ein
Einzugsgebiet ausstrahlt, das deutlich über das perspektivisch anzunehmende Einzugsgebiet für die
"Neue Mitte Garbsen" hinausgeht.
Seite 79 von 149
6.1
Einzugsgebiet
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ist davon auszugehen, dass
mit dem Projekt "Neue Mitte Garbsen" das derzeitige Einzugsgebiet der des zentralen Einkaufsbereiches in Garbsen-Mitte erweitert werden kann, wobei einer weiträumigen Ausdehnung des Einzugsgebietes angesichts der derzeitigen und zukünftigen regionalen Wettbewerbssituation aber auch deutliche Grenzen gesetzt sind.
Dieses vorausgeschickt, erscheint zukünftig ein erweitertes Ferneinzugsgebiet mit
insgesamt vier Zonen (innerhalb der Fernzonen werden zusätzliche Differenzierungen vorgenommen) aktivierbar, das sich wie folgt darstellt (Details sind der Abbildung 2 zu entnehmen):
x Die Zone I umfasst als Kerneinzugsgebiet (modifizierter 5 Pkw-FahrminutenRadius) im wesentlichen die Garbsener Stadtteile Garbsen-Mitte, Meyenfeld,
Berenbostel, Altgarbsen und Auf der Horst.
Im Kerneinzugsgebiet leben insgesamt rd. 42.600 Einwohner.
x Die Zone II (Naheinzugsgebiet; modifizierter 10 Pkw-Fahrminuten-Radius)
beinhaltet das übrige Stadtgebiet von GARBSEN mit rd. 20.700 Einwohnern.
x Die Zone III (Ferneinzugsgebiet, Zonen III a/b; modifizierter 20 Pkw-Fahrminuten-Radius) spiegelt in etwa die derzeitigen Einkaufsbeziehungen nach
Garbsen-Mitte wider. Die weiträumigste Ausdehnung wird in Richtung Norden
erreicht (bis Abbensen); im Osten erstreckt sich die Fernzone bis an die A 352
und schließt Teile der Stadt Langenhagen mit ein; im Süden reicht das
Ferneinzugsgebiet bis Lathwehren und im Westen bis Wunstorf.
Im Ferneinzugsgebiet, das aufgrund der wettbewerblichen Relevanz des Einzelhandels der Stadt Hannover in einen nordwestlichen und einen südöstlichen Teilbereich untergliedert wird, ist insgesamt das Potenzial von rd. 107.100 Einwohnern lokalisiert.
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x Die Zone IV (erweitertes Ferneinzugsgebiet, Zonen IV a/b; modifizierter 30 PkwFahrminuten-Radius) stellt die potenzielle Einzugsgebietserweiterung dar, die
durch das Projekt "Neue Mitte Garbsen" - einen leistungsstarken und attraktiven
Branchen- und Besatzmix zwingend vorausgesetzt - zu erwarten wäre, auch
wenn aus diesem Einzugsgebiet bereits heute gewisse sporadische Einkaufsbeziehungen zum Standort Garbsen-Mitte (u.a. zum real,- SB Warenhaus) bestehen
dürften.
Die Ausdehnung reicht im Norden bis einschließlich Mandelsloh, im Osten bis zur
B 522, im Süden bis Gehrden und im Westen bis einschließlich Wunstorf.
In diesem erweiterten Ferneinzugsgebiet, das ebenfalls in einen nordwestlichen
und einen südöstlichen Teilbereich untergliedert wird, leben insgesamt weitere
rd. 120.100 Einwohner.
In der Summe steht somit im perspektivischen Einzugsgebiet eine Bevölkerungsplattform von rd. 290.500 Einwohnern zur Verfügung; eine vergleichsweise
zufrieden stellende, allerdings auch nicht allzu 'üppig' bestückte Potenzialplattform.
Auch mit diesem erweiterten Einzugsgebietsansatz dürften noch nicht alle potenziellen Einkaufsbeziehungen zur "Neuen Mitte Garbsen" abgedeckt sein; vielmehr ist
nicht zuletzt aufgrund der Nähe zur stark frequentierten A 2 davon auszugehen,
dass noch weitere Kundenbeziehungen von außerhalb des Einzugsgebietes hergestellt werden können.
Diese zwar eher sporadischen, gleichwohl in der Summe erheblichen Einkaufsbeziehungen werden bei den nachfolgenden Berechnungen zum einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen in Form einer 10 %igen Potenzialreserve berücksichtigt .
Weitere Details zur räumlichen Struktur und der Zonierung des Einzugsgebietes sind
der folgenden Abbildung 2 zu entnehmen.
Seite 81 von 149
Entwurf und Gestaltung:
©
IVa
Nienburg
(Weser)
IIIa
NEUSTADT
AM RÜBENBERGE
II
LANGENHAGEN
I
WUNSTORF
Burgdorf
Lehrte
SEELZE
HANNOVER
NORDWEST
HANNOVER
IIIb
HANNOVERCITY
BAD
NENNDORF
IVb
Stadthagen
Abbildung 2:
Der Makro-Standort GARBSEN sowie das potentielle Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"
Mikro-Standort "Neue Mitte Garbsen"
BARSINGHAUSEN
Zone I
Kerneinzugsgebiet
Zone II
Naheinzugsgebiet
Zone IIIa
Ferneinzugsgebiet-Nordwest
Bundesstraßen
Zone IIIb
Ferneinzugsgebiet-Südost
Gleisanlagen
Zone IVa
erweitertes Ferneinzugsgebiet-Nordwest
Zone IVb
erweitertes Ferneinzugsgebiet-Südost
Wirkungsanalysen
SEELZE quantitativ
LEHRTE qualitativ
Verkehrssituation
Bundesautobahnen
N
Sonstige Gegebenheiten
Stadtgrenze GARBSEN
Stadtgrenze Hannover
Maßstab ca. 1: 110.000
2 km
6.2
Nachfragevolumen
Auf der Grundlage des vorstehend ermittelten Bevölkerungspotenzials im skizzierten
perspektivischen Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ergibt sich unter Berücksichtigung der gebietsspezifischen Pro-Kopf-Ausgabebeträge
insgesamt
ein zufrieden stellendes, allerdings auch nicht allzu 'üppig' dimensioniertes ladeneinzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen (inkl. 10 % Potenzialreserve) von
knapp 1,6 Mrd. € p.a.
Hinsichtlich der räumlichen Verteilung des ermittelten Nachfragevolumens auf die
Zonen des Einzugsgebietes ist festzustellen, dass ein Anteil von rd. 19,5 % bzw. rd.
311 Mio. € p.a. auf das Stadtgebiet GARBSEN (Zonen I und II) entfällt.
Weitere rd. 34 % bzw. 534 Mio. € p.a. entfallen auf das Ferneinzugsgebiet (Zone III
= derzeitiges Einzugsgebiet).
Nahezu die Hälfte der Potenzialplattform (rd. 47 % bzw. rd. 746 Mio. € p.a.) ist im
erweiterten Ferneinzugsgebiet (Zone IV, inkl. Potenzialreserve) lokalisiert, so dass in
puncto
prospektiver
Zielumsatz
der
"Neuen
Mitte
Garbsen"
einer
relativ
weiträumigen Ausstrahlung sowie einer Erhöhung der derzeitigen Kaufkraftbindung
bzw. der Verringerung der bestehenden Kaufkraftabflüsse aus GARBSEN besondere
Bedeutung zukommt.
Bezüglich der Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach den Hauptwarenbereichen
entfallen
gemäß
der
bundesdurchschnittlichen
Anteile
an
den
Verbrauchsausgaben knapp 49 % (= rd. 773 Mio. € p.a.) auf den periodischen
Bedarf und rd. 51 % (= rd. 819 Mio. € p.a.) auf den aperiodischen Bedarf.
In diesem Bereich ist das Marktpotenzial für das Segment Hartwaren (rd. 637 Mio. €
p.a.) mehr als dreimal so groß wie das Nachfragevolumen des Segmentes
Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 182 Mio. € p.a.).
Weitere Einzelheiten sind den nachstehenden Tabellen 4 und 5 zu entnehmen.
Seite 82 von 149
Tabelle 4:
Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der geplanten
"Neuen Mitte Garbsen"
Einwohner
Nachfrageplattform
Zone/
Gebietseinheit
Zone I Kerneinzugsgebiet
(modifizierter 5 Pkw-Fahrminuten-Radius)
Einwohner
per
1.1.20031)
Einwohner
in %
EinzelLadeneinzelhandels- handelsrelerelevanter vante AusKaufkraft- gaben pro
Index der Kopf 2003
GfK
in €2)
Ladeneinzelhandelsrelevantes
Nachfragevolumen
2003
in Mio. €
in %
42.630
14,7
104,0
4.828
205,8
12,9
Zone II Naheinzugsgebiet
20.679
7,1
110,1
5.107
105,6
6,6
Zone IIIa Ferneinzugsgebiet-Nordwest
45.974
15,8
108,2
5.022
230,9
14,5
61.135
21,0
106,9
4.961
303,3
19,1
67.723
23,3
108,7
5.043
341,5
21,5
52.365
18,0
106,9
4.959
259,7
16,3
290.506
100,0
107,3
4.980
1.446,8
90,9
.
.
.
.
144,7
9,1
.
.
.
.
1.591,5
100,0
Zone IIIb Ferneinzugsgebiet-Südost
Zone IVa erweitertes FerneinzugsgebietNordwest
Zone IVb erweitertes FerneinzugsgebietSüdost
Gesamt
10 %-ige Potenzialreserve für sporadische
Kunden aus weiter entfernten
Städten/Gemeinden
Einzugsgebiet insgesamt
1)
Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Niedersachsensowie lt. Auskunft der im Einzugsgebiet liegenden
Stadtverwaltungen.
2)
Der ladeneinzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt 2003 € 4640, exkl. Kfz, Tankstellen,
Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf
der Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.
Seite 83 von 149
Hartwaren gesamt, davon:
Technik 2)
Bedarf 3)
Heimwerker- und Gartenbedarf 4)
Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf
Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder,
4)
341,5
32,8
40,0
36,4
31,0
140,2
38,9
179,1
303,3
28,0
30,5
31,9
27,5
117,9
35,3
153,2
162,4
Zone IVa
3)
230,9
22,0
25,9
24,3
20,8
93,0
26,2
119,2
150,1
Zone IIIb
Lt. Angaben der GfK Marktforschung 2003, eigene Berechnungen.
105,6
10,1
12,4
11,2
9,6
43,3
11,9
55,2
111,7
Zone IIIa
2)
205,8
19,6
471
4.980
23,1
21,4
525
546
18,4
450
82,5
23,3
570
1.992
105,8
2.562
50,4
Zone II
Nachfragevolumen 2004
in Mio. €
1)
Insgesamt
•
•
b)
•
•
100,0
Zone I
2.418
Nachfrageplattform Ladeneinzelhandelsrelevante
Pro-KopfAusgabebeträge
in €1)
259,7
24,3
26,8
27,3
23,4
101,8
30,1
131,9
127,8
Zone IVb
144,7
13,7
15,9
15,2
13,1
57,9
16,6
74,5
70,2
10 %-ige
Potenzialreserve
Aufschlüsselung des Nachfragevolumens im Einzugsgebiet der geplanten NEUE MITTE GARBSEN
Warengruppen/Sortimente
gesamt (a+b)
a)
Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren
Tabelle 5:
1.591,5
150,5
174,6
167,7
143,8
636,6
182,3
818,9
772,6
Gesamt
- 84 -
7 ALTERNATIVE ENTWICKLUNGSSZENARIEN ZUM
EINZELHANDEL DER STADT GARBSEN BIS ZUM JAHR
2010
- siehe Übersichten 1a/b bis 3a/b, Seiten 90 bis 95 -
7.1
Vorbemerkung
Um, ausgehend von der Ist-Situation 2003/2004, auch zur Bandbreite der möglichen
perspektivischen Einzelhandelsumsätze für die sowie die mögliche Position des
Garbsener Einzelhandels in der Region im Jahr 2010 Stellung nehmen zu können,
wurden zwei Szenarien (mit und ohne Realisierung der "Neuen Mitte Garbsen") mit
den drei Varianten: Best Case • Moderate Case • Worst Case, die auf einen mittelbis langfristigen Betrachtungszeitraum von sechs/sieben Jahren ausgelegt sind,
erarbeitet.
Dabei handelt es sich um hypothetische bzw. modellhafte Annahmen, wobei sich die
Best- und Worst-Case-Variante bewusst an jeweils eher optimistischen (aber nicht
utopischen) bzw. eher pessimistischen Extremwerten bzw. -aussagen orientieren, so
dass damit die gesamte mögliche Bandbreite zukünftiger Gegebenheiten aufgezeigt
wird.
Demgegenüber stellt der Moderate Case die nach heutigem Sach- und Kenntnisstand aus Gutachtersicht aller Voraussicht nach wahrscheinliche Fallbetrachtung
dar, die insofern auch als 'Richtschnur' fungieren kann.
Neben den textlichen, teilweise stichwortartigen Beschreibungen der Situation bzw.
Nennungen der jeweiligen Ausgangswerte im Basisjahr 2003/2004 sowie den Best-,
Moderate- und Worst-Case-Varianten für das Jahr 2010 wird darüber hinaus die
Entwicklung zwischen 2003/2004 und 2010 auch in Form eines Richtungs-Pfeils
dargestellt:
Ò
Tendenz positiv,
Î Tendenz gleich bleibend,
Ô
Tendenz schwierig.
Seite 85 von 149
7.2
Entwicklungsparameter der Szenarien
Wesentliche Entwicklungsparameter aller sechs Varianten der Szenarien sind die
folgenden Größen, bei denen unterschieden werden muss, ob sich durch die
Realisierung des geplanten Einkaufszentrums maßgebliche Änderungen der Werte
ergeben können:
1. Entwicklungsparameter, die annahmegemäß unabhängig von der
Realisierung einer Centeranlage sind:
• Einwohnerzahl/Bevölkerungsentwicklung in der Stadt GARBSEN und im übrigen
Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen"
Auf der Grundlage von Bevölkerungsprognosen der Region Hannover sowie des
Statistischen Landesamtes Niedersachsen ist für 2010 eine mögliche Spanne der
Einwohnerzahl im prospektiven Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" zwischen rd. 293.000 (Worst Case) und rd. 296.000 Einwohner (Best Case) abzuleiten.
Dabei ist darauf hinzuweisen, dass aufgrund längerfristiger Bevölkerungsprognosen, die praktisch für die gesamte Bundesrepublik langfristig sinkende Einwohnerzahlen annehmen, auch für den Untersuchungsraum langfristig sinkende
Einwohnerzahlen nicht auszuschließen sind.
• Kaufkraft-Index im Einzugsgebiet
Für den Kaufkraft-Index wird analog zu der Entwicklung der letzten Jahre im
Moderate Case eine leicht positive Entwicklung (auf 107,7) angenommen; im Best
Case entwickelt sich das Kaufkraftniveau überproportional (auf 108,6) und ist im
Worst Case rückläufig (106,6).
• durchschnittlicher Pro-Kopf-Ausgabebetrag im Bundesgebiet
Der einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabebetrag (zz. 4.640 € p.a.) bleibt im
ungünstigsten Fall bis zum Jahre 2010 fast konstant (rd. 4.650 € p.a.) bzw. steigt
auf rd. 4.850 € p.a. im Moderate Case und rd. 5.050 € im Best Case.
Seite 86 von 149
Aus den vorstehenden Annahmen/Größen errechnen sich die perspektivischen
gebietsspezifischen Pro-Kopf-Ausgabebeträge im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte
Garbsen" in der Spanne von 4.959 € p.a. (Worst Case) bis 5.487 € p.a. (Best
Case).
Im wahrscheinlichen Moderate Case, für den die Gutachter bis zum Jahr 2010 ein
Plus von 4,8 % angenommen haben, ergäbe sich eine reale jahresdurchschnittliche Wachstumsrate von 'überschaubaren' 0,7 %.
• Nachfragevolumen im prospektiven Einzugsgebiet der "Neuen Mitte
Garbsen" 2010
Auf der Basis der vorstehenden Werte bewegt sich das relevante Nachfragevolumen im prospektiven Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" zwischen
rd. 1,60 Mrd. € p.a. (Worst Case) und rd. 1,79 Mrd. € p.a. (Best Case), was im
Worst Case im Vergleich zur heutigen Situation einer Stagnation entspräche und
im Best Case einer volumenseitigen Steigerung von gut 12 %.
• Nachfragevolumen nach Warengruppen
Bei der Aufschlüsselung des relevanten Nachfragevolumens nach Hauptwarengruppen wird angenommen, dass es -entsprechend der branchenbezogenen Umsatzentwicklung der letzten Jahre-
auch bis zum Jahr 2010 zu Ausgaben-
verschiebungen vom textilen Angebotssektor zu Gunsten des Hartwarensektors
kommt.
Demgegenüber dürfte der periodische Bedarfsbereich hinsichtlich seines Anteils
am einzelhändlerischen Ausgabenbudget konstant bleiben.
Seite 87 von 149
2. Entwicklungsparameter, die annahmegemäß von der Realisierung der
Centeranlage abhängig sind:
• Kaufkraftabschöpfung des zentralen Einkaufsbereiches von GARBSEN
Hinsichtlich der perspektivischen Anziehungskraft des Einzelhandels im Zentrum
der Stadt GARBSEN wird davon ausgegangen, dass mit der Etablierung des Projektes "Neue Mitte Garbsen", dem sowohl quantitativ als auch qualitativ ein erheblicher Stellenwert in der örtlichen und regionalen Einzelhandelsszene zukommen dürfte, auch die Attraktivität des zentralen Einkaufsbereiches von GARBSEN
als Einkaufsstandort zunimmt bzw. diese gesteigert werden kann.
Diesbezüglich ist zu erwarten, dass auch eine gewisse Intensivierung der bereits
heute bestehenden, jedoch eher als sporadisch zu bezeichnenden Einkaufsbeziehungen von außerhalb des Einzugsgebietes gelegenen Städten und Gemeinden
zu verzeichnen sein dürfte.
Ohne die Etablierung einer Centeranlage ist davon auszugehen, dass die Position des Bereiches "Nord West Zentrum"/"Shopping-Plaza" im lokalen und regionalen Einzelhandelsgefüge im Best Case und im Moderate Case angesichts der
markt-/wettbewerbsseitigen Gegebenheiten sowie absehbaren Entwicklungen
bestenfalls annähernd gehalten werden kann (die Kaufkraftabschöpfung sinkt von
derzeit 4,1 % auf 4,0 bzw. 3,9 %).
Im Worst Case Szenario (ohne Center) nimmt der Marktanteil dagegen bis 2010
etwas stärker ab (rd. 3,8 %).
Während angesichts des insgesamt etwas größeren Marktvolumens im Jahr 2010
im Best Case ein gewisser absoluten Umsatzzuwachs von rd. 5 Mio. € p.a.(auf rd.
71 Mio. € p.a.) und im Moderate Case -absolut betrachtet- ein gleich bleibender
Umsatz angenommen werden kann, ist im Worst Case von einem rückläufigen
Umsatz (um rd. 5 Mio. € auf rd. 61 Mio. € p.a.) auszugehen.
Seite 88 von 149
Hingegen ist mit der Etablierung der "Neuen Mitte Garbsen" davon auszugehen,
dass der zentrale Einkaufsbereich bzw. die zukünftige Innenstadt von GARBSEN
ihre Position als Einkaufsstandort in der Region in allen Fällen völlig neu
definieren kann.
Die rechnerischen Umsatzvolumina des Gesamtbereiches "Neue Mitte Garbsen"
mit "Nord West Zentrum" und "Shopping-Plaza", dem auf Sicht die Bedeutung als
Innenstadt zukommen dürfte, würden sich bei den in der Spanne zwischen rd.
150 Mio. € p.a. und 160 Mio. € p.a. bewegen, so dass sich die Marktposition der
Garbsener Stadtmitte in der Region mehr als verdoppeln könnte und die Kaufkraftabschöpfungsquoten auf zwischen rd. 8,9 % (Best Case) und rd. 9,4 %
(Worst Case) ansteigen würden.
Siehe hierzu jeweils die Übersichten 1 a/b bis 3a/b auf den folgenden Seiten.
Aktueller Hinweis (Oktober 2004):
An dieser Stelle ist auf die nach Redaktionsschluss der vorliegenden Studie eingetretenen Entwicklungen im KarstadtQuelle-Konzern hinzuweisen, die auf einen signifikanten Umbau der 'angeschlagenen' Unternehmensgruppe abzielen.
In GARBSEN steht diesbezüglich die Schließung der Schaulandt-Filiale in der "Nord
West Shopping-Plaza" zum 31.12. 2005 konkret an; die Zukunft des Karstadt Warenhauses im "Planetencenter" ist noch offen.
Bei den Szenarien und den u.a. darauf basierenden Berechnungen zu den Umsatzumverteilungen konnte diese aktuelle Sachlage, die perspektivisch tendenziell eine
Schwächung des Einzelhandelsstandortes GARBSEN zur Folge haben kann, nicht
berücksichtigt werden.
Seite 89 von 149
Markt- und potenzialseitige Aspekte/
Kaufkraftabschöpfung1)
Wichtiger Investitionsstandort an der nördlichen Peripherie Hannovers mit starken Impulsen durch praxisorientierte Forschungseinrichtungen.
Deutlich positive Einwohnerentwicklung.
Größte Umlandstadt der
Landeshauptstadt Hannovers mit starken funktionalen Verflechtungen zum
Oberzentrum, aber auch
entwicklungsfähigen Eigenstrukturen.
Positionierung
Mittelzentrum
GARBSEN1)
Ê
Tendenz
bis 2010
Wichtiger Gewerbestandort
an der nördlichen Peripherie Hannovers mit gewissen Impulsen durch
ansässige Forschungseinrichtungen.
Moderate Case 2010
Ê
Tendenz
bis 2010
Stabilisierung der örtlichen
Wirtschaftsstruktur u.a. durch
ansässige Forschungseinrichtungen; jedoch nur
geringe Impulse.
Dennoch positive Einwohnerentwicklung.
Worst Case 2010
Bis zum Jahr 2010 wird
eine Zunahme des Marktvolumens im Einzugsgebiet (inkl. erweiterte
Fernzone) um rd. 12 %
auf rd. 1,8 Mrd. € angenommen.
Aufgrund der Realisierung verschiedener Einzelhandelsprojekte in der
Region HANNOVER kann
der zentrale Einkaufsbereich von GARBSEN
seine absolute umsatzseitige Marktposition
zwar etwas verbessern,
verliert jedoch relativ an
Bedeutung.
Der Bereich "Nord West
Zentrum"/"Shopping Plaza"
fungiert zwar als wichtiger
Einkaufsstandort in der
Stadt, verfügt aber nur
bedingt über stabile Einkaufsbeziehungen in der
Region.
Das originäre (derzeit als
stabil zu bezeichnende)
Einzugsgebiet umfasst eine
Nachfrageplattform von rd.
850 Mio. € p.a.; eine Ausstrahlung in das erweiterte
Ferneinzugsgebiet (insgesamt knapp 1,6 Mrd. €
p.a.) besteht zwar schon
heute, ist aber eher von
sporadischem Charakter
(Gesamtabschöpfung im
Einzugsgebiet rd. 4,1 %).
Æ
Aufgrund der Realisierung
zahlreicher Einzelhandelsprojekte in der Region
HANNOVER kann der
zentrale Einkaufsbereich
von GARBSEN seine absolute umsatzseitige Marktposition zwar halten, büßt
jedoch an Marktdurchdringung ein.
Bis zum Jahr 2010 wird
eine Zunahme des Marktvolumens im Einzugsgebiet
(inkl. erweiterte Fernzone)
um rd. 6 % auf rd. 1,7
Mrd. € angenommen.
Ì
zahlreicher Einzelhandelsprojekte in der Region HANNOVER kann der zentrale Einkaufsbereich von GARBSEN
seine absolute umsatzseitige
Marktposition nicht halten,
und verliert nennenswert an
Marktdurchdringung.
Bis 2010 wird eine marginale
Zunahme des Marktvolumens
im Einzugsgebiet (inkl.
erweiterte Fernzone) um
rd. 0,5 % auf rd. 1,6 Mrd. €
angenommen.
Perspektiven für den zentralen Einkaufsbereich GARBSEN ohne die geplante "Neue Mitte Garbsen"
Best Case 2010
Ist-Situation
2003/2004
Parameter
Übersicht 1a: Perspektiven für den zentralen Einkaufsbereich GARBSEN ohne die geplante "Neue Mitte Garbsen" bis zum Jahr 2010
Ì
Æ
bis 2010
Tendenz
44.3
00
21.490
48.510
59.73
0
70.3
05
51.720
108,6
105,5
111,6
109,7
107,9
110,2
107,9
52.3
65
107,3
104,0
110,1
108,2
106,9
108,7
106,9
Kaufkraft-Index im Einzugsgebiet gesamt:
davon: Zone I K
erneinzugsgebiet
Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW
Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO
Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW
Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO
5)
©
GfKPRISMA INST
IT
UTGmbH &Co. K
G 2004
Nachfragevolumen nach Warengruppen
·
·
Bekleidung/T
extilien, Schuhe/Lederwaren
Hartwaren gesamt, darunter
·
echnik
T
·
Haushalts- und persönlicher Bedarf
·
·
6)
Nachfragevolumen im Einzugsgebiet gesamt
davon: Zone I K
erneinzugsgebiet
(inkl. 10 % Potenzialreserve)
772,6 Mio. € (48,5%)
182,3Mio. € (11,5%)
63
6,6 Mio. €
(40,0%)
143
,8 Mio. €
(9,0%)
167,7 Mio. € (10,5%)
174,6 Mio. € (11,0%)
150,5 Mio. €
(9,5%)
1.591,5 Mio. €
205,8 Mio. € (12,9%)
105,6 Mio. €
(6,6%)
23
0,9 Mio. € (14,5%)
03
3
,3Mio.
€ (19,1%)
41,5 Mio. € (21,5%)
3
404,4 Mio. € (25,4%)
1.591,5 Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Tendenz
2003-2010
(+
1,4%)
(+
0,4%-Punkte)
(+
,4%)
3
(+
,4%)
3
(+
5,0%)
(-2,8%)
(+
,3
3
%)
(-1,7%)
(+
4,8%)
(+
4,5%)
(+6,3%)
821,3Mio. €
182,0 Mio. €
688,6 Mio. €
157,9 Mio. €
181,7 Mio. €
187,3Mio. €
161,7 Mio. €
(48,5%)
(10,8%)
(40,7%)
(9,3
%)
(10,7%)
(11,1%)
(9,6%)
(+
8,6%)
(+
8,6%)
(+
10,2% )
(+
1,6%)
(+
8 ,5%)
(+
4,0%)
1.691,9 Mio. €
223
,4 Mio. €
114,7 Mio. €
254,5 Mio. €
08,2 Mio. €
3
70,5 Mio. €
3
420,6 Mio. €
1.691,9 Mio. €
5.068 €
(+
5,0%)
5.3
64 €
(+
5,0%)
5.272 € (+
5,0%)
5.185 € (+
4,5%)
5.296 € (+
5,0%)
5.185 € (+
4,6%)
5.221 €
4.850 €
104,5 (+
0,5%-Punkte)
110,6 (+
0,5%-Punkte)
108,7 (+
0,5%-Punkte)
106,9 (+
/- 0%-Punkte)
109,2 (+
0,5%-Punkte)
106,9 (+
/- 0%-Punkte)
107,7
51.464
44.080
21.3
82
48.268
59.43
6
69.956
294.586
Moderate Case 2010
-Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich
867,4
192,2
727,2
166,8
191,9
197,8
170,8
(48,5%)
(10,8%)
(40,7%)
(9,3
%)
(10,7%)
(11,1%)
(9,6%)
(+
14,7%)
(+
14,7%)
(+
16,4%)
(+
7,3
%)
(+
14 ,6%)
(+
9,8%)
(+12,3%)
1.786,8 Mio. €
23
6,0 Mio. €
121,1 Mio. €
268,7 Mio. €
25,5 Mio. €
3
91,3Mio. €
3
444,2 Mio. €
1.786,8 Mio. €
(+
10,4%)
(+
10,4%)
(+
10,3
%)
(+
9,8%)
(+
10,4%)
(+
9,9%)
5.3
28 €
5.63
6€
5.540 €
5.449 €
5.565 €
5.449 €
4.828 €
5.107 €
5.022 €
4.961 €
5.043€
4.959 €
davon: Zone I K
erneinzugsgebiet
5)
(+
10,2%)
5.487 €
4.980 €
Pro-Kopf-Ausgabegetrag im Einzugsgebiet
Nachfragevolumen im Einzugsgebiet gesamt
(+
8,8%)
5.050 €
4.640 €
(+
1,5%-Punkte)
(+
1,5%-Punkte)
(+
1,5%-Punkte)
(+
1,0%-Punkte)
(+
1,5%-Punkte)
(+
1,0%-Punkte)
4)
Pro-Kopf-Ausgabebetrag im Bundesgebiet
)
3
(+
1,9%)
(+
,9%)
3
(+
,9%)
3
(+
5,5%)
(-2,3
%)
(+
,8%)
3
(-1,2%)
(+
1,3
%-Punkte)
296.055
Einwohner im Einzugsgebiet gesamt
42.63
0
20.679
45.974
61.13
5
67.723
Best Case 2010
290.506
2)
Ist-Situation
2003/2004
Ê
Æ
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Æ
Ê
Tendenz
2003-2010
Markt- und potenzialseitige Aspekte für den zentralen Einkaufsbereich
ohne Realisierung der geplanten NEUEN MIT
E GARBSEN bis zum Jahr 2010
T
davon: Zone I K
erneinzugsgebiet
Parameter
Übersicht 2a:
1)
(+
0,9%)
(-0,4%)
(+
0,2%)
(+0,5%)
776,2 Mio. €
172,0 Mio. €
650,8 Mio. €
149,3Mio. €
171,7 Mio. €
177,0 Mio. €
152,8 Mio. €
(48,5%)
(10,8%)
(40,7%)
(9,3
%)
(10,7%)
(11,1%)
(9,6%)
1.599,0 Mio. €
211,1 Mio. € (+
2,6%)
108,4 Mio. € (+
2,7%)
240,5 Mio. €
(+
4,2%)
291,2 Mio. € (-4,0%)
50,2 Mio. €
3
(+
2 ,5%)
97,6 Mio. € (-1,7%)
3
1.599,0 Mio. €
4.813€ (-0,3
%)
5.096 € (-0,2%)
5.008 €(-0,3
%)
4.924 € (-0,7%)
5.03
1 € (-0,2%)
4.924 € (-0,7%)
4.959 €
4.650 €
103
,5 (-0,5%-Punkte)
109,6 (-0,5%-Punkte)
107,7 (-0,5%-Punkte)
105,9 (-1,0%-Punkte)
108,2 (-0,5%-Punkte)
105,9 (-1,0%-Punkte)
106,6 (-0,7%-Punkte)
43
.860(+
2,9%)
21.275
(+
2,9%)
48.025 (+
4,5%)
59.140
(-3
,3
%)
69.610
(+
2,8%)
51.205
(-2,2%)
293
.115
Worst Case 2010
Æ
Ì
Ê
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Tendenz
2003-2010
- 91 -
Heimwerker- und Gartenbedarf5)
·
·
Bekleidung/T
·
©
GfKPRISMA INST
IT
UTGmbH &Co. K
G 2004
+0,1 Mio. €
·
·
(+
16,7%)
(+
25,0%)
(+
7,7%)
(0,0%)
Ê
Ê
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Tendenz
2003-2010
(0,5%)
2,0 Mio. €
66,0 Mio. €
+0,2 Mio. €
0,0 Mio. €
0,0 Mio. €
- 1,2 Mio. €
- 0,9 Mio. €
+1,9 Mio. €
0,0 Mio. €
2,6 Mio. €
0,4 Mio. €
7,8 Mio. €
9,0 Mio. €
13
,7 Mio. €
2
3,5 Mio. €
(+
8,3
%)
(0,0%)
(0,0%)
(-11,8%)
(-6,2%)
(+
6,2%)
(+
0,0%)
(1,6%)
(0,2%)
(4,3
%)
(5,7%)
(7,5%)
(4,0%)
(0,5%)
(2,4%)
7,3 Mio. €
2,0 Mio. €
(3
,5%)
(11,9%)
(14,5%)
(3
,9%)
8,8 Mio. €
13,6 Mio. €
2
3,3Mio. €
66,0 Mio. €
Moderate Case 2010
1)
Æ
Ê
Ì
Ì
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Tendenz
2003-2010
-Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich-
+0,4 Mio. €
+0,6 Mio. €
Haushalts- und persönlicher Bedarf4)
0,0 Mio. €
(0,0%)
(+
12,7%)
+,39 Mio. €
0,0 Mio. €
(+
7,6%)
(1,6%)
(0,3
%)
(4,4%)
(6,1%)
(7,6%)
(4,0%)
(0,5%)
+ 5,0 Mio. €
2,8 Mio. €
0,5 Mio. €
8,4 Mio. €
10,2 Mio. €
14,6 Mio. €
4
3,5 Mio. €
71,0 Mio. €
·
(1,6%)
(0,2%)
(4,7%)
(7,1%)
(8,0%)
(4,0%)
echnik
T
2,4 Mio. €
0,4 Mio. €
7,8 Mio. €
10,2 Mio. €
14,6 Mio. €
0,6 Mio. €
3
66,0 Mio. €
2,2 Mio. €
(2,3
%)
(0,6%)
2,2 Mio. €
(3
,5%)
(12,2%)
(14,8%)
(4,0%)
7,5 Mio. €
9,3 Mio. €
14,8 Mio. €
5,0 Mio. €
3
71,0 Mio. €
Best Case 2010
·
)
3
·
Umsatzentwicklung Innenstadt
·
8)
echnik
T
·
4)
Bekleidung/T
·
)
3
·
(0,5%)
2,1 Mio. €
2,1 Mio. €
(2,4%)
(0,6%)
7,3Mio. €
(inkl. Potenzialreserve)
nach Warengruppen
(3
,8%)
(12,8%)
(15,6%)
(4,1%)
8,8 Mio. €
13
,5 Mio. €
2,2 Mio. €
3
66,0 Mio. €
Ist-Situation 2003/2004
ohne Realisierung der geplanten NEUEN MIT
E GARBSEN bis zum Jahr 2010
T
davon: Zone I K
erneinzugsgebiet
Kaufkraftabschöpfung der Innenstadt
(in %) vom Einzugsgebiet
= Brutto-Einzelhandelsumsatz 7)
Parameter
Übersicht 3a:
0,0 Mio. €
0,0 Mio. €
- 0,6 Mio. €
- 2,5 Mio. €
- 1,8 Mio. €
- 0,1 Mio. €
- 5,0 Mio. €
2,4 Mio. €
0,4 Mio. €
7,2 Mio. €
7,7 Mio. €
12,8 Mio. €
0,5 Mio. €
3
61,0 Mio. €
1,8 Mio. €
1,8 Mio. €
7,1 Mio. €
8,3Mio. €
12,4 Mio. €
29,6 Mio. €
61,0 Mio. €
(0,0%)
(0,0%)
(-7,7%)
(-24,5%)
(-12,3
%)
(-0,3
%)
(-7,6%)
(1,6%)
(0,2%)
(4,2%)
(5,2%)
(7,4%)
(3
,9%)
(0,5%)
(0,5%)
(2,4%)
(3
,5%)
(11,4%)
(14,0%)
(3
,8%)
Worst Case 2010
Ì
Æ
Ì
Ì
Ì
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Tendenz
2003-2010
- 92 -
Größte Umlandstadt der
Landeshauptstadt Hannovers mit starken funktionalen Verflechtungen zum
Oberzentrum, aber auch
entwicklungsfähigen Eigenstrukturen.
P
ositionierung
M
ittelzentrum
1)
HA
N
O
V
E
R
Wichtiger Investitionsstandort an der nördlichen Peripherie Hannovers mit starken Impulsen durch praxisorientierte Forschungseinrichtungen.
Best C
ase 2010
Ê
Tendenz
bis 2010
Wichtiger Gewerbestandort an
der nördlichen Peripherie Hannovers mit gewissen Impulsen
durch ansässige Forschungseinrichtungen.
M
oderate C
ase 2010
Ê
Tendenz
bis 2010
Stabilisierung der örtlichen
Wirtschaftsstruktur u.a. durch
ansässige Forschungseinrichtungen; jedoch nur geringe
Impulse.
Dennoch positive Einwohnerentwicklung.
W
orst C
ase 2010
Der Bereich "Nord West
Zentrum"/"Shopping Plaza"
fungiert zwar als wichtiger
Einkaufsstandort in der
Stadt, verfügt aber nur
bedingt über stabile Einkaufsbeziehungen in der
Region.
Das originäre (derzeit als
stabil zu bezeichnende)
Einzugsgebiet umfasst eine
Nachfrageplattform von rd.
850 Mio. € p.a.; eine
Ausstrahlung in das erweiterte Ferneinzugsgebiet
(insgesamt knapp 1,6 Mrd. €
p.a.) besteht zwar schon
heute, ist aber eher von
sporadischem Charakter.
In 2004 weder positive noch
negativen Effekte durch die
geplante "Neue Mitte
Garbsen".
M
arkt-und potenz
ialseitige A
spekte/K
aufkraftabschö
pfung 1)
Brutto-U
msatzder
"N
euen M
itte
G
arbsen"und mö
gliche E
ffekte/Impulse fü
r die z
ukü
nftige Innenstadt
1)
von G
A
R
BSE
N
Mit einem durch die "Neue
Mitte Garbsen" zusätzlich in
die perspektivische Innenstadt von GARBSEN gelenkten Brutto-Umsatz von
rd. 94 Mio. € wird dieser
Einkaufsbereich völlig neu in
der Region aufgestellt.
Ê
Mit einem durch die "Neue
Mitte Garbsen" zusätzlich in
die perspektivische Innenstadt
von GARBSEN gelenkten Brutto-Umsatz von rd. 89 Mio. €
wird dieser Einkaufsbereich
völlig neu in der Region
aufgestellt.
Aufgrund der Realisierung der
"Neuen Mitte Garbsen" ist
eine grundlegende Neupositionierung der zukünftigen
Innenstadt von GARBSEN
möglich; die Abschöpfungsquote im Einzugsgebiet verdoppelt sich trotz sich intensivierenden Wettbewerbs auf
perspektivisch 9,2 %.
der "Neuen Mitte Garbsen"
ist eine grundlegende Neupositionierung der zukünftigen Innenstadt von
GARBSEN möglich; die Abschöpfungsquote im Einzugsgebiet verdoppelt sich
von heute 4,1 % auf perspektivisch 8,9 %.
Ê
Bis zum Jahr 2010 wird eine
Zunahme des Marktvolumens
im Einzugsgebiet (inkl.
rd. 6 % auf rd. 1,7 Mrd. €
angenommen.
Zunahme des Marktvolumens im Einzugsgebiet (inkl.
rd. 12 % auf rd. 1,8 Mrd. €
angenommen.
Ê
Ê
Mit einem durch die "Neue Mitte
Garbsen" zusätzlich in die perspektivische Innenstadt von
GARBSEN gelenkten BruttoUmsatz von rd. 84 Mio. € wird
dieser Einkaufsbereich völlig
neu in der Region aufgestellt.
Aufgrund der Realisierung der
"Neuen Mitte Garbsen" ist eine
grundlegende Neupositionierung der zukünftigen Innenstadt von GARBSEN möglich;
die Abschöpfungsquote im
Einzugsgebiet verdoppelt sich
trotz sich erheblichen Wettbewerbsdrucks auf perspektivisch
9,4 %.
Zunahme des Marktvolumens im
Einzugsgebiet (inkl. erweiterte
Fernzone) um rd. 6 % auf rd.
1,7 Mrd. € angenommen.
Perspektiven für den zentralen Einkaufsbereich GARBSEN mit der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"
P
arameter
Ü
bersicht 1b : Perspektiven für den zentralen Einkaufsbereich GARBSEN mit der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" bis zum Jahr 2010
Ê
Ê
Æ
Tendenz
bis 2010
2)
3)
im Einzugsgebiet gesamt:
im Bundesgebiet
im Einzugsgebiet
4)
im Einzugsgebiet gesamt
5)
im Einzugsgebiet gesamt
5)
6)
achfragevolumen nach a
N
Wrengruppen
·
·
Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren
Hartwaren gesamt, darunter
·
Technik
·
·
·
achfragevolumen
N
davon: o
Zne I Kerneinzugsgebiet
one II Naheinzugsgebiet
Z
one IIIa Ferneinzugsgebiet NW
Z
one IIIb Ferneinzugsgebiet SO
Z
one IV
Z
a
erweitertes Ferneinzugsgebiet NW
one IV
Z
b
erweitertes Ferneinzugsgebiet SO
(inkl. 10 % Potenzialreserve)
achfragevolumen
N
davon: o
Z
Z
Z
one IV
Z
a
one IV
Z
b
ro-K
P
opf-A
usgabegetrag
ro-K
P
opf-A
usgabebetrag
davon: o
Z
Z
Z
one IV
Z
a
one IV
Z
b
aufkraft-Index
K
davon: o
Z
Z
Z
one IV
Z
a
one IV
Z
b
inwohner im iEnz
E
ugsgebiet gesamt
arameter
P
bersicht 2b:
Ü
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
(12,9%)
(6,6%)
(14,5%)
(19,1%)
(21,5%)
(25,4%)
772,6
182,3
636,6
143,8
167,7
174,6
150,5
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
(48,5%)
(11,5%)
(40,0%)
(9,0%)
(10,5%)
(11,0%)
(9,5%)
1.591,5 M
io. €
205,8
105,6
230,9
303,3
341,5
404,4
1.591,5 M
io. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
(48,5%)
(10,8%)
(40,7%)
(9,3%)
(10,7%)
(11,1%)
(9,6%)
(+14,7%)
(+14,7%)
(+16,4%)
(+7,3%)
(+14,6%)
(+9,8%)
12,3%
(+
)
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
821,3
182,0
688,6
157,9
181,7
187,3
161,7
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
1.691,9 iM
o. €
223,4
114,7
254,5
308,2
370,5
420,6
1.691,9 iM
o. €
5.068 €
5.364 €
5.272 €
5.185 €
5.296 €
5.185 €
5.221 €
4.850 €
(48,5%)
(10,8%)
(40,7%)
(9,3%)
(10,7%)
(11,1%)
(9,6%)
(+8,6%)
(+8,6%)
(+10,2%)
(+1,6%)
(+8,5%)
(+4,0%)
6,3%
(+
)
(+5,0%)
(+5,0%)
(+5,0%)
(+4,5%)
(+5,0%)
(+4,6%)
(+4,8%)
(+4,5%)
104,5 (+0,5%-Punkte)
110,6 (+0,5%-Punkte)
108,7 (+0,5%-Punkte)
106,9 (+/- 0%-Punkte)
109,2 (+0,5%-Punkte)
106,9 (+/- 0%-Punkte)
(+0,4%-Punkte)
51.464
107,7
(+3,4%)
(+3,4%)
(+5,0%)
(-2,8%)
(+3,3%)
(-1,7%)
(+1,4%)
294.586
Ê
44.080
21.382
48.268
59.436
69.956
oderate a
M
Cse 2010
Tendenz
2003-2010
-Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich
867,4
192,2
727,2
166,8
191,9
197,8
170,8
1.786,8 iM
o. €
236,0
121,1
268,7
325,5
391,3
444,2
1.786,8 iM
o. €
5.328 €
5.636 €
5.540 €
5.449 €
5.565 €
5.449 €
4.828 €
5.107 €
5.022 €
4.961 €
5.043 €
4.959 €
(+10,4%)
(+10,4%)
(+10,3%)
(+9,8%)
(+10,4%)
(+9,9%)
(+8,8%)
(+10,2%)
5.050 €
5.487 €
4.640 €
(+1,5%-Punkte)
(+1,5%-Punkte)
(+1,5%-Punkte)
(+1,0%-Punkte)
(+1,5%-Punkte)
(+1,0%-Punkte)
4.980 €
105,5
111,6
109,7
107,9
110,2
107,9
104,0
110,1
108,2
106,9
108,7
106,9
(+1,9%)
(+3,9%)
(+3,9%)
(+5,5%)
(-2,3%)
(+3,8%)
(-1,2%)
(+1,3%-Punkte)
51.720
52.365
108,6
44.300
21.490
48.510
59.730
70.305
107,3
296.055
42.630
20.679
45.974
61.135
67.723
Best C
ase 2010
290.506
Ist-Situation
2003/2004
Ê
Æ
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Æ
Ê
Tendenz
2003-2010
bei R
ealisierung der geplanten NEUEN MITTE GARBSEN bis zum Jahr 2010
1)
(+2,9%)
(+2,9%)
(+4,5%)
(-3,3%)
(+2,8%)
(-2,2%)
(+0,9%)
(+2,6%)
(+2,7%)
(+4,2%)
(-4,0%)
(+2,5%)
(-1,7%)
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
(48,5%)
(10,8%)
(40,7%)
(9,3%)
(10,7%)
(11,1%)
(9,6%)
1.599,0 M
io. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
776,2
172,0
650,8
149,3
171,7
177,0
152,8
211,1
108,4
240,5
291,2
350,2
397,6
0,5%
(+
)
(-0,3%)
(-0,2%)
(-0,3%)
(-0,7%)
(-0,2%)
(-0,7%)
4.813 €
5.096 €
5.008 €
4.924 €
5.031 €
4.924 €
1.599,0 iM
o. €
(-0,4%)
4.959 €
(+0,2%)
(-0,5%-Punkte)
(-0,5%-Punkte)
(-0,5%-Punkte)
(-1,0%-Punkte)
(-0,5%-Punkte)
(-1,0%-Punkte)
(-0,7%-Punkte)
4.650 €
103,5
109,6
107,7
105,9
108,2
105,9
106,6
51.205
43.860
21.275
48.025
59.140
69.610
293.115
orst a
W
Cse 2010
Æ
Ì
Ê
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Tendenz
2003-2010
- 94 -
(2,4%)
(0,6%)
7,3 Mio. €
2,1 Mio. €
Z
one IV
Z
a
·
(4,0%)
15,7 Mio. €
·
·
·
(+91,7%)
(+225,0%)
(+198,7%)
(+163,7%)
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Tendenz
2003-2010
(4,1%)
15,2 Mio. €
(6,8%)
+ 2,0 Mio. €
+ 0,8 Mio. €
+ 14,9 Mio. €
+ 15,5 Mio. €
(+83,3%)
(+200,0%)
(+191,0%)
(+152,0%)
(+206,2%)
(+83,7%)
+ 25,6 Mio. €
+ 30,1 Mio. €
(+134,7%)
(2,7%)
(0,6%)
(12,5%)
(16,3%)
(24,6%)
+ 88,9 Mio. €
4,4 Mio. €
1,2 Mio. €
22,7 Mio. €
25,7 Mio. €
44,7 Mio. €
56,2 Mio. €
154,9 iM
o. €
(3,1%)
(7,4%)
22,8 Mio. €
12,9 Mio. €
(10,1%)
(20,7%)
(24,4%)
(9,2%)
25,8 Mio. €
23,7 Mio. €
54,5 Mio. €
154,9 iM
o. €
oderate C
M
ase 2010
1)
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Tendenz
2003-2010
-Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich-
+ 2,2 Mio. €
+ 0,9 Mio. €
+ 15,5 Mio. €
+ 16,7 Mio. €
Technik3)
(+212,3%)
+ 31,0 Mio. €
(+90,2%)
+ 27,6 Mio. €
(2,7%)
(0,7%)
(12,1%)
(16,1%)
(+142,3%)
·
4)
(6,7%)
(23,7%)
+ 93,9 Mio. €
4,6 Mio. €
1,3 Mio. €
23,3 Mio. €
26,9 Mio. €
45,6 Mio. €
58,2 Mio. €
159,9 iM
o. €
·
(1,6%)
(0,2%)
(4,7%)
(7,2%)
23,5 Mio. €
2,4 Mio. €
0,4 Mio. €
(9,9%)
(3,0%)
(20,2%)
26,6 Mio. €
13,3 Mio. €
(23,9%)
24,5 Mio. €
(8,9%)
56,3 Mio. €
159,9 iM
o. €
Best a
Cse 2010
·
msatz
U
entwicklung Innenstadt
·
8)
·
(7,1%)
10,2 Mio. €
Technik3)
·
7,8 Mio. €
(8,0%)
4)
(4,0%)
30,6 Mio. €
14,6 Mio. €
·
66,0 M
io. €
·
Zne IV
o
b
(inkl. Potenzialreserve)
nach Warengruppen
(0,5%)
(3,8%)
2,1 Mio. €
(12,8%)
Naheinzugsgebiet
8,8 Mio. €
one II
Z
Z
(15,6%)
(4,1%)
32,2 Mio. €
66,0 iM
o. €
bei R
ealisierun g der geplanten NEUEN MITTE GARBSEN bis zum Jahr 2010
13,5 Mio. €
davon: Z
one I Kerneinzugsgebiet
Kufkraftabschö
a
pfung der Innenstadt
(in %
) vom E
inz
ugsgebiet
7)
=
Brutto-E
inz
elhandelsumsatz
arameter
P
bersicht 3b:
Ü
+ 1,8 Mio. €
+ 0,7 Mio. €
+ 14,3 Mio. €
+ 14,3 Mio. €
+ 29,2 Mio. €
+ 23,6 Mio. €
+ 83,9 Mio. €
4,2 Mio. €
1,1 Mio. €
22,1 Mio. €
24,5 Mio. €
43,8 Mio. €
54,2 Mio. €
149,9 M
io. €
12,5 Mio. €
14,7 Mio. €
22,1 Mio. €
25,0 Mio. €
22,9 Mio. €
52,7 Mio. €
149,9 M
io. €
o
Wrst a
Cse 2010
(+75,0%)
(+175,0%)
(+183,3%)
(+140,2%)
(+200,0%)
(+77,1%)
(+127,1%)
(2,7%)
(0,6%)
(12,9%)
(16,4%)
(25,5%)
(7,0%)
(3,1%)
(4,2%)
(7,6%)
(10,4%)
(21,1%)
(25,0%)
(9,4%)
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Ê
Tendenz
2003-2010
- 95 -
Fußnoten zu den Übersichten 1 und 2:
- bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich -
1) Textlich bewertete Parameter:
Die textlich bewerteten Parameter basieren auf den intensiven Vor-Ort-Recherchen, den
Ergebnissen der Experten-Gespräche, der Auswertung der relevanten Presse, den amtlichen Statistiken, den institutsinternen Unterlagen zur zukünftigen Entwicklung sowie
auf den bei vergleichbaren Untersuchungen des GfK PRISMA INSTITUTS gewonnenen
Erkenntnissen.
2) Einwohner/Bevölkerungsentwicklung
Die Prognosewerte für die Stadt GARBSEN sowie das Einzugsgebiet basieren auf
Angaben der Bevölkerungsvorausberechnung der Region Hannover/Landeshauptstadt
Hannover, Schriften zur Stadtentwicklung, Band 92, August 2002.
Die Prognosedaten für Niedersachsen insgesamt wurden auf Basis der Regionalen
Vorausschätzung der Bevölkerung Niedersachsens für die Jahre 1999 bis 2016
errechnet, wobei die Veränderungsrate 2004 - 2010 der Prognose mit dem
Bevölkerungsstand vom 1.1.2004 multipliziert wurde.
3) Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK
Bei der Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK (Bundesgebiet
= 100) wird davon ausgegangen, dass dieser im Moderate Case bis 2010 (im Vergleich
zum Bundesgebiet gesamt) im Kern- und Naheinzugsgebiet sowie im erweiterten
Ferneinzugsgebiet Nordwest um je 0,5 %-Punkte steigt und sich in den übrigen Zonen
des Einzugsgebietes auf konstantem Niveau bewegt.
Für den Best Case wird gegenüber dem Moderate Case jeweils eine zusätzliche Erhöhung
um 1,0 %-Punkte und im Worst Case jeweils eine Verminderung des Moderate CaseWertes um 1,0 %-Punkte angenommen.
Methodisch hat GfK PRISMA u.a. auch die Kaufkraftentwicklung seit 1992 für die Zonen
des Einzugsgebietes aufbereitet; auch in der Entwicklung seit 1992 waren dem Moderate
Case ähnliche Wachstumsraten zu erkennen, die insofern für die Kaufkraftentwicklung
der einzelnen Zonen (trotz Heterogenität in puncto zonaler Alters- und Einkommensstruktur) bis 2010 zu Grunde gelegt werden.
Seite 96 von 149
4) Ladeneinzelhandelsrelevanter Pro-Kopf-Ausgabebetrag
Grundsätzlich ist in den nächsten sechs Jahren davon auszugehen, dass sich die Perspektiven für den bundesdeutschen Einzelhandel aufgrund der gesamtwirtschaftlichen
Rahmenbedingungen (schwierige reale Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes bei anhaltend hoher Arbeitslosigkeit, hoher Steuerbelastung und Staatsquote) nicht sonderlich
verbessern werden und eine nennenswerte konjunkturelle Belebung erst ab 2004/2005
zu erwarten ist.
Insofern wird für das Jahr 2010 im Moderate Case - nach dem Prinzip der Vorsicht - ein
jährlicher einzelhandelsrelevanter Pro-Kopf-Ausgabebetrag angenommen (= rd. 4.850,-€), der um rd. 4,5 % (= mittlere jährliche reale Zuwachsrate von gut 0,75 %) über dem
heutigen Niveau (rd. 4.640,-- € in 2004) liegt.
Für den Best Case wird ein um rd. 8,8 % (= rd. 5.050,-- € p.a.) höherer und für den
Worst Case ein um 0,2 % (= rd. 4.650,-- € p.a.) höherer Wert veranschlagt.
Strukturell sind gewisse Schwankungsbreiten bei den in Ansatz gebrachten Pro-KopfAusgabebeträgen in den drei Varianten und in den drei Zonen des Einzugsgebietes zu
erkennen.
5) Nachfragevolumen im Einzugsgebiet
Rechnerischer Wert auf Basis der Annahmen
x zur Bevölkerungsentwicklung (siehe Fußnote 2),
x zur Kaufkraftentwicklung (siehe Fußnote 3) und
x zum Pro-Kopf-Ausgabebetrag (siehe Fußnote 4).
Für den Ausgangswert 2003/2004 bzw. für die drei Szenarienansätze wurde eine
10 %ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus weiter entfernten Städten/Gemeinden in Ansatz gebracht.
Vor diesem Hintergrund ergibt sich rein rechnerisch ein perspektivisches Nachfragevolumen in einer Bandbreite von rd. 1,8 Mrd. € p.a. (Best Case) bis rd. 1,6 Mrd. € p.a.
(Worst Case).
Seite 97 von 149
6) Warengruppenspezifisches Nachfragevolumen
Ein wesentlicher Punkt ist dabei die zukünftige Entwicklung der einzelhandelsrelevanten
Verbrauchsausgaben in Deutschland bis zum Jahr 2010. Nach Fortschreibung der
Repräsentativstatistik im Einzelhandel gehen die Gutachter insgesamt gesehen für das
Jahr 2010 von in etwa ähnlichen prozentualen Anteilen der drei Hauptwarengruppen an
den Verbrauchsausgaben wie 2003 aus. Strukturell erwarten die Gutachter eine leicht
überdurchschnittliche Zunahme der Verbrauchsausgaben im Bereich Hartwaren, wobei
hier insbesondere der Techniksektor hervorzuheben ist (von aktuell 9,0 % auf 9,3 %).
Eher eine stagnierende Entwicklung wird für den periodischen Bedarf angenommen
(= weiterhin 48,6 %) und eine unterdurchschnittliche Entwicklung wird für den Bereich
Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren erwartet (von aktuell 11,4 % auf 10,7 %).
7) Kaufkraftabschöpfung vom Nachfragevolumen im Einzugsgebiet in % und
Brutto-Umsatz insgesamt
Mit Hilfe einer Modellrechnung wurden auf der Grundlage angenommener Kaukraftabschöpfungsquoten die perspektivischen Umsätze für den zentralen Einkaufsbereich
Garbsens (ohne und mit Realisierung der "Neuen Mitte Garbsen") insgesamt sowie
differenziert nach ausgewählten Branchen und Betrieben berechnet.
8) Umsatzentwicklung Innenstadt
Rechnerischer Wert auf der Basis des derzeitigen Brutto-Umsatzes des zentralen
Einkaufsbereich Garbsens und der mittelfristig zu erwartenden Umsatzentwicklung sowie
unter
Berücksichtigung
der
anzunehmenden
Umsatzumverteilung
in
Folge
der
Realisierung der prospektiven "Neuen Mitte Garbsen".
Seite 98 von 149
8 BRUTTO-ZIELUMSATZ UND UMSATZREKRUTIERUNG
DES GEPLANTEN EINKAUFSZENTRUMS "NEUE MITTE
GARBSEN"
8.1
Flächenseitige Parameter der Umsatzberechnungen
Grundlage der Berechnungen zur Umsatzrekrutierung und den anzunehmenden
Umsatzumverteilungen ist zunächst die Ermittlung der warengruppenspezifischen
Brutto-Zielumsätze (nach der Anlaufphase bzw. für das Jahr 2010) der
Einzelhandelsplanung "Neue Mitte Garbsen".
Hinsichtlich der Aufteilung der Verkaufsflächen und insofern auch der jeweiligen
Brutto-Einzelhandelsumsätze auf die sechs einzelnen Hauptwarengruppen wurden
dabei die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten, anzunehmenden Branchenstrukturen für das Planvorhaben zu Grunde gelegt.
Das Verkaufsflächenprogramm des Planvorhabens stellt sich insofern wie folgt dar:
• periodischer Bedarf:
• Textilien/Bekleidung, Schuhe/Lederwaren:
• Hartwaren:
rd. 5.000 m² VKF
rd. 10.200 m² VKF
rd. 8.800 m² VKF
darunter :
- Technik
rd. 3.500 m² VKF
- Haushalts- und persönlicher Bedarf
rd. 4.500 m² VKF
- Heimwerker- und Gartenbedarf
rd. 200 m² VKF
- Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien
rd. 600 m² VKF
Summe Einzelhandel
rd. 24.000 m² VKF
Als weitere Nutzungsbausteine des Projektes "Neue Mitte Garbsen", die nicht dem
Einzelhandel zuzurechnen und von daher auch nicht untersuchungsrelevant sind,
sind Gastronomie/Dienstleistungen und Kino/Freizeit sowie etwaige ergänzende
Nutzungen zu nennen.
Seite 99 von 149
Diese
Nutzungsbausteine
dürften
einen
nicht
unwesentlichen
Beitrag
zur
Gesamtattraktivität des Projektes, aber - neben den vorhandenen Einrichtungen auch des Nutzungsspektrums der zukünftigen Innenstadt von GARBSEN insgesamt
leisten.
8.2
Perspektivischer Brutto-Zielumsatz und Umsatzrekrutierung
der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"
Auf der vorstehenden Flächenbasis haben die Gutachter für die prospektive Centerentwicklung durchschnittliche, branchen- und marktübliche sowie standortadäquate
Flächenproduktivitäten (brutto) in Ansatz gebracht, die für ein befriedigendes Reüssieren der Einzelhandelsflächen erforderlich und für das Jahr 2010 (je nach möglichem Realisierungstermin voraussichtlich in etwa drittes volles Betriebsjahr einer
möglichen EKZ-Anlage und insofern nach der Anlaufphase) wahrscheinlich sind.
Für das angedachte Einkaufszentrum "Neue Mitte Garbsen" wird vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ein perspektivischer einzelhandelsrelevanter
Brutto-Zielumsatz von rd. 90 bis rd. 100 Mio. € p.a. (im Mittel: rd. 95 Mio. € p.a.,
inkl. MwSt.) zu Grunde gelegt, der sich im Mittel wie folgt auf die sechs Hauptwarengruppen aufteilt:
Seite 100 von 149
Tabelle 6:
Perspektivischer Brutto-Zielumsatz des geplanten Einkaufszentrums
Hauptwarengruppe
Brutto-Zielumsatz (inkl. MwSt.)
(Flächenproduktivitäten1)
Periodischer Bedarf
25,0 - 28,0 Mio. € p.a.
(rd. 5.000 - 5.600 €/m²)
31,0 - 34,0 Mio. € p.a.
(rd. 3.000 - 3.300 €/m²)
Hartwaren insgesamt
34,0 - 38,0 Mio. € p.a.
(rd. 3.900 - 4.300 €/m²)
darunter:
- Technik
16,5 - 18,5 Mio. € p.a.
(rd. 4.700 - 5.300 €/m²)
- Haushalts und persönlicher Bedarf
15,0 - 16,4 Mio. € p.a.
(rd. 3.300 - 3.700 €/m²)
- Heimwerker- und Gartenbedarf
2
0,7 - 0,9 Mio. € p.a.
(rd. 3.500 – 4.500 €/m²)
- Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und
Heimtextilien
1,8 - 2,2 Mio. € p.a.
(rd. 3.000 - 3.700 €/m²)
90,0 - 100,0 Mio. € p.a.
(rd. 3.800 - 4.200 €/m²)
Die angenommenen Raumleistungen der Centeranlage liegen insofern deutlich über
dem derzeitigen (im Durchschnitt des Einzelhandels in GARBSEN vergleichsweise
hohen) Wert des zentralen Einkaufsbereiches der Stadt ("Nord West Zentrum" und
"Shopping Plaza" mit zusammen durchschnittlich rd. 3.700 €/m² VKF).
Somit stellt sich die Umsatzannahme für das geplante Einkaufszentrum bereits als
ein recht optimistischer Ansatz dar, der eine in jeder Hinsicht uneingeschränkt leistungsstarke und attraktive Konzeption der Centeranlage sowie einen namhaften und
leistungsfähigen Branchen- und Besatzmix zwingend erfordert.
1
Bezogen auf die Verkaufsfläche; gerundet auf jeweils volle 100 €.
2
Relativ hohe Raumleistungen wegen überdurchschnittlich produktiver Betreibertypen (z.B. Blumengeschäft à la Blume 2000).
Seite 101 von 149
8.3
Modellrechnung zur Kaufkraftabschöpfung und Umsatzrekrutierung im Einzugsgebiet
Auf der Grundlage der obigen Annahmen zu den sortimentsspezifischen (Brutto-)
Zielumsätzen (mittleres Umsatzvolumen von rd. 95 Mio. € p.a.) der geplanten
"Neuen Mitte Garbsen" ergibt sich im Rahmen einer auf den jahrzehntelangen
Erfahrungen der Gutachter fußenden Kaufkraftstrom-Modellrechnung ein nach den
insgesamt sechs Zonen (einschließlich Differenzierung Ferneinzugsgebiet und
erweitertes Ferneinzugsgebiet) des angesetzten Einzugsgebietes differenzierte
Umsatzrekrutierung:
• Aus der Zone I des Einzugsgebietes (= Kerneinzugsbiet), in der nach allen
Erfahrungen im Einzelhandel die stärksten Einkaufsbeziehungen bestehen,
dürften insgesamt rd. 26,3 Mio. € p.a. rekrutiert werden.
Dies entspricht einer Abschöpfungsleistung von insgesamt rd. 11,8 % in der Zone
I.
• In der Zone II (= Naheinzugsgebiet) dürfte sich eine Umsatzrekrutierung von
insgesamt rd. 11,3 Mio. € p.a. ergeben.
Dies entspricht rd. 9,9 % Kaufkraftabschöpfung des in dieser Zone bestehenden
Nachfragevolumens.
• Aus der Zone IIIa (= Ferneinzugsgebiet Nordwest) werden nach der
Modellrechnung der Gutachter weitere rd. 17,6 Mio. € p.a. und somit rd. 6,9 %
des hier situierten Nachfragevolumens gebunden werden.
Demgegenüber wird in der Zone IIIb (= Ferneinzugsgebiet Südost), in sich
dem die Wettbewerbsrelevanz von Einzelhandelsstandorten in Hannover bemerkbar macht, trotz der geringeren räumlichen Ausdehnung eine niedrigere Abschöpfung von rd. 15,8 Mio. € p.a. bzw. rd. 5,1 % angenommen.
• Aus der Zone IVa (= erweitertes Ferneinzugsgebiet Nordwest) dürfte
wegen der bereits nennenswerten Distanzen und trotz der dort vergleichsweise
hohen Potenzialplattform mit einer absoluten Abschöpfung von rd. 13,2 Mio. €
p.a. eine eher geringe Abschöpfungsquote von rd. 3,6 % erreicht werden.
Seite 102 von 149
In der Zone IVb (= erweitertes Ferneinzugsgebiet Südost) sinkt die zu
erwartende Umsatzrekrutierung - nicht zuletzt aufgrund der erheblichen Wettbewerbsrelevanz des Innenstadteinzelhandels von Hannover - auf rd. 8,3 Mio. €
p.a. bzw. rd. 3,1 % des in dieser Zone lokalisierten Nachfragevolumens.
• Last, but not least wird unterstellt, dass rd. 2,5 Mio. € p.a. des (Brutto-) Zielumsatzes aus der Potenzialreserve generiert werden (geringer Anteil des
diesbezüglichen Volumens von lediglich rd. 1,6 %).
Bezogen auf das gesamte einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im prospektiven Einzugsgebiet von rd. 1,7 Mrd. € p.a. (im Jahr 2010, Moderate Case) errechnet
sich eine notwendige Gesamtabschöpfungsquote des perspektivischen Einzelhandelsbesatzes der "Neuen Mitte Garbsen" von rd. 5,6 %.
Dieser Wert stellt sich als eine noch 'gängige' Zielgröße dar und wird von einer
Vielzahl von Einkaufszentren erreicht; signalisiert aber zugleich auch wenig
Spielraum 'nach oben'.
Aus dieser Modellrechnung ergeben sich insbesondere auch die Grundlagen für die
möglichen anzunehmenden Umsatzumverteilungen in den untersuchungsrelevanten
Standorten, Städten/Gemeinden.
Weitere Details zur Kaufkraftstrom-Modellrechnung sind der Tabelle 7 auf der
folgenden Seite zu entnehmen.
Seite 103 von 149
Heimwerker- und
Gartenbedarf 3)
•
•
•
24,0
4,00
12,3
1,80
9,9
3,6
1,6
14,6
254,5
24,3
28,2
27,3
23,8
103,6
27,4
131,0
123,5
17,60
0,30
0,10
3,00
3,00
6,40
5,70
12,10
5,50
6,9
1,2
0,4
11,0
12,6
6,2
20,8
9,2
4,5
gesamt
308,2
29,5
34,1
33,1
28,8
125,4
33,1
158,6
149,6
in Mio. €
15,80
0,30
0,10
2,60
3,50
6,50
6,60
13,10
2,70
5,1
1,0
0,3
7,9
12,2
5,2
19,9
8,3
1,8
in %
Abschöpfung
Mio. €
11,30
0,40
0,20
14,0
8,4
23,5
11,5
8,1
in %
Abschöpfung
in Mio. €
Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/ Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck.
114,7
11,0
12,7
1,50
3,90
2,90
6,80
4,50
gesamt
in Mio. €
3)
11,8
4,2
1,2
16,7
10,7
46,7
12,3
59,0
55,7
in %
Abschöpfung
in Mio. €
achfragevolumen
N
one IIIb
Z
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik.
26,30
0,90
0,30
15,8
9,3
26,2
12,9
10,6
gesamt
in Mio. €
achfragevolumen
N
one IIIa
Z
2)
223,4
21,3
24,7
3,30
8,50
6,30
14,80
11,50
in %
Abschöpfung
in Mio. €
achfragevolumen
N
one II
Z
1)
Insgesamt
Technik
Bedarf 2)
•
20,9
90,9
1)
24,0
114,9
gesamt (a+b)
Schuhe/Lederwaren
108,5
in Mio. €
gesamt
achfragevolumen
N
one I
Z
Nahrungs- und Genussmittel,
Hauptwarengruppen
Nachfragevolumen
Bindung
Tabelle 7: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die "NEUE MITTE GARBSEN" (Moderate Case)
370,5
35,4
41,0
39,8
34,6
150,8
39,8
190,6
179,9
in Mio. €
gesamt
13,20
0,05
0,05
2,80
3,50
6,40
5,30
11,70
1,50
in Mio. €
3,6
0,1
0,1
7,0
10,1
4,2
13,3
6,1
0,8
in %
Abschöpfung
achfragevolumen
N
one IV
Z
a
266,8
25,5
29,5
28,6
24,9
108,6
28,7
137,3
129,5
in Mio. €
gesamt
8,30
0,05
0,05
1,20
2,30
3,60
4,05
7,65
0,65
in Mio. €
3,1
0,2
0,2
4,2
9,2
3,3
14,1
5,6
0,5
in %
Abschöpfung
achfragevolumen
N
one IV
Z
b
153,8
14,7
17,0
16,5
14,4
62,6
16,5
79,1
74,7
in Mio. €
gesamt
2,50
0,00
0,00
0,30
0,40
0,70
1,65
2,35
0,15
in Mio. €
1,6
0,0
0,0
1,8
2,8
1,1
10,0
3,0
0,2
in %
Abschöpfung
10 %
-ige P
otenz
ialreserve
1.691,9
161,7
187,3
181,7
157,9
688,6
182,0
870,6
821,3
in Mio. €
gesamt
95,00
2,00
0,80
15,70
17,50
36,00
32,50
68,50
26,50
in Mio. €
5,6
1,2
0,4
8,6
11,1
5,2
17,9
7,9
3,2
in %
Abschöpfung
esamtes
G
achfragevolumen
N
-104 -
9 WIRKUNGSANALYSE FÜR DIE STADT GARBSEN UND
DIE REGION
9.1
Modellrechnungen zu den möglichen anzunehmenden
örtlichen und regionalen Auswirkungen
In
den
nachfolgenden
Modellrechnungen
soll
zur
Umsatzrekrutierung
des
Einzelhandelsbausteins des Vorhabens "Neue Mitte Garbsen" bzw. zu den möglichen
Umsatzumverteilungsvolumina und -quoten in Bezug auf den Einzelhandel in der
Stadt GARBSEN (Standortlagen Garbsen-Mitte/Nordwestzentrum, Planetencenter,
Ortslage Berenbostel und übriges Stadtgebiet) sowie auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen in der Landeshauptstadt Hannover (differenziert nach Innenstadt und
dem übrigem Stadtgebiet, das im prospektiven Einzugsgebiet der projektierten
Centeranlage liegt), in den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen,
Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie im unmittelbar an GARBSEN
angrenzenden Grundzentrum Seelze Stellung genommen werden.
Grundlage für die diesbezüglichen Berechnungen bilden die folgenden drei Umsatzannahmen1:
1
Eine Aufbereitung der warengruppenspezifischen Umsatzsituation für die acht relevanten (Umland-)
Städte/Gemeinden und Einzelhandelslagen sowie zum übrigen Stadtgebiet GARBSEN bis zum Jahr
2010 ist vereinbarungsgemäß nicht Gegenstand dieser Ausarbeitung.
Um sich dem möglichen perspektivischen Umsatzvolumen zu nähern, wurde von den Gutachtern
folgende Vorgehensweise gewählt: Generell wird gegenüber der derzeitigen Umsatzsituation eine
Umsatzentwicklung bis 2010 in einer Spanne von +/- 5 % angenommen, die auch näherungsweise
der Entwicklung von 1992/1993 (letztmalige Handels- und Gaststättenzählung) bis 2003 entspricht.
Die in diesem Zeitrahmen tlw. festzustellende zweistellige warengruppenspezifische Schwankungsbreiten sind für den Zeitraum bis 2010 aus heutiger Sicht nicht zu erwarten.
Mit Blick auf den verschiedene Planungen in der Region ist festzustellen, dass diese nicht gesondert
in die Betrachtung eingeflossen sind, sondern im Rahmen der angesetzten 5 %-igen Schwankungsbreite abgebildet werden dürften. In Einzelfällen, etwa in der Innenstadt von Hannover
(angedachtes Einkaufszentrum am Ernst-August-Platz) könnte auch eine Umsatzentwicklung > 5 %
möglich sein; aufgrund einer gutachterlich vorsichtigen Herangehensweise wurde diese nicht
berücksichtigt.
Wird das Projekt "Ernst-August-Galerie" verwirklicht, dürften die Umverteilungsquoten in der Innenstadt von Hannover, die infolge der Errichtung der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" von Relevanz
sind, tendenziell noch niedriger ausfallen.
Analog wird in den untersuchungsrelevanten Einzelhandelslagen in GARBSEN verfahren. Hier wird
beispielsweise die vorgesehene Um-/Neustrukturierung des "Planetencenters", die ihrerseits zu
einer dortigen Umsatzsteigerung führen dürfte, nicht explizit bewertet.
Insofern werden auch hier die umsatzseitigen Auswirkungen tendenziell überzeichnet, sofern die
Umstrukturierung auch tatsächlich erfolgt und zu einer Erhöhung des Umsatzes führt.
Seite 105 von 149
x
Der vorstehende, nach sechs Hauptwarengruppen differenzierte perspektivische Brutto-Zielumsatz (nach der Anlaufphase) der geplanten "Neuen
Mitte
Garbsen"
und
die
bezüglich
der
Umsatzrekrutierung
aus
dem
Einzugsgebiet zu Grunde zu legende Kaufkraftstrom-Modellrechnung (siehe
Tabelle 7).
x
Der gemäß der vorstehenden Szenarien anzunehmende Einzelhandelsumsatz des zentralen Einkaufsbereiches in Garbsen-Mitte in 2010 ohne
Centeranlage, der dem mit der Etablierung des Einkaufszentrums im Jahr
2010 anzunehmenden Umsatzvolumen gegenüber gestellt wird.
x
Voraussichtliche Einzelhandelsumsätze der sechs untersuchungsrelevanten
Umlandstädte/-gemeinden und der beiden Standortlagen in Hannover im Jahr
2010.
Mit Blick auf die perspektivische Situation im zentralen Einkaufsbereich GarbsenMitte bzw. der perspektivischen Innenstadt von GARBSEN werden die sich rechnerisch
ergebenden
warengruppenspezifischen
Umverteilungs-/Neuorientierungs-
volumina infolge der Errichtung der "Neuen Mitte Garbsen" auf den perspektivischen
warengruppenspezifischen Umsatz des dortigen Einzelhandels ohne eine neue
Centeranlage ("Nordwestzentrum"/"Shopping-Plaza") bezogen.
Mit anderen Worten: Es wird dargestellt, welche Auswirkungen auf den zentralen
Einzelhandelsstandort in GARBSEN gegenüber der Situation ohne die Etablierung
eines Centers anzunehmen sind.
Seite 106 von 149
Im Überblick stellen sich die Ergebnisse hinsichtlich der möglichen anzunehmenden
Umsatzrekrutierung und -umverteilung wie folgt dar (siehe hierzu die Tabellen 8a
und 8b sowie die Schaubilder 1 und 2):
•
Die Realisierung einer leistungs- und ausstrahlungsstarken Center-Anlage sowie eine entsprechend intensive werbliche Aktivität zwingend vorausgesetzt,
dürfte nach der Anlaufphase ein Umsatzanteil von rd. 2,0 bis 3,0 Mio. € p.a.
aus der Intensivierung/Neurekrutierung von sporadischen Einkaufsbeziehungen von außerhalb des Einzugsgebietes resultieren.
Dieser Umsatzanteil, der bisher weder in GARBSEN, noch in den relevanten
Umlandstädten/-gemeinden wirksam geworden ist, ist insofern im Hinblick auf
mögliche Umsatzumverteilungen in GARBSEN und übrigen untersuchungsrelevanten Standortlagen als neutral anzusehen und wirkt zentralitätssteigernd.
•
Der zweite zu benennende Umsatzposten, der mit rd. 70,6 - 73,2 Mio. € p.a.
den mit Abstand größten Anteil des prospektiven Zielumsatzes ausmacht,
resultiert aus der stärkeren Marktdurchdringung innerhalb des anzunehmenden Einzugsgebietes der "Neuen Mitte Garbsen", aber außerhalb der Stadt
GARBSEN.
Dieser Umsatzanteil muss insofern zum einen bei den Einzelhändlern im Umland der Stadt GARBSEN umverteilt werden; neben den acht untersuchungsrelevanten Umlandstädten und Einzelhandelslagen sind das auch sämtliche
weitere bestehende Einzelhandelsstrukturen im Einzugsgebiet.
Zum anderen handelt es sich hierbei aber auch um die Rückgewinnung von
Kaufkraft, die derzeit aus dem Einzugsgebiet abfließt und auch nicht in den
untersuchungsrelevanten Standortlagen außerhalb des Einzugsgebietes gebunden wird.
Von daher verteilt sich dieses Umverteilungsvolumen auf relativ viele
Standortlagen und Anbieter in den unterschiedlichsten Städten/Gemeinden der
gesamten Region Hannover und angrenzenden Gebieten.
Seite 107 von 149
Unter Berücksichtigung der spezifischen örtlichen Gegebenheiten sowie der
jeweiligen Position der Städte/Standortlagen als Einkaufsstandort (gemessen
an der Einzelhandelszentralität) belaufen sich die möglichen Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in den acht untersuchungsrelevanten Städten/
Gemeinden/Standortlagen auf insgesamt rd. 52,7 bis rd. 56,3 Mio. € p.a.
Auf die übrigen Städte/Gemeinden und Standortlagen im Einzugsgebiet sowie
weiträumigere Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen entfallen rd. 16,9 rd. 17,9 Mio. € p.a.
•
Somit verbleibt ein durch die "Neue Mitte Garbsen" umzuverteilender
Umsatzposten von insgesamt rd. 19,8 bis rd. 21,4 Mio. € p.a., der in der
Stadt GARBSEN umverteilt werden muss.
Die folgenden Tabellen 8a und 8b sowie die Schaubilder 1 und 2 geben zunächst
einen Gesamtüberblick über die regionale und örtliche Umsatzumverteilung, auf die
in den beiden folgenden Kapiteln 9.2 und 9.3 noch detaillierter eingegangen wird.
Seite 108 von 149
Warengruppe
Umsatz/
-umverteilung
53,66 -
130,00 -
104,41 -
• übriges Stadtgebiet
Hannover (Innenstadt)
(Moderate Case)
Hannover
(übriges Stadtgebiet im EZG)
35,90 -
57,95 -
Bad Nenndorf
Seelze
nicht nachweisbar: Umsatzumverteilung < 0,1 Mio. €
-Rundungsdifferenzen möglich-
64,05
39,70
71,80
105,50
129,70
95,80
115,40
140,00
59,31
39,27
17,01
34,50
150,09
2,10
0,25
0,10
1,10
1,50
0,70
3,10
1,30
4,90
3,20
0,80
2,70
2,30
0,35
0,20
1,30
1,70
0,80
3,40
1,50
5,30
3,40
1,00
2,90
- 24,15
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- 12,60
in Mio. €
11,60
826,64 - 912,04 21,75
65,00 -
Barsinghausen
insgesamt
95,50 -
116,20 -
Wunstorf
Langenhagen
86,60 -
35,53 -
• Ortslage Berenbostel
15,39 -
Planetencenter
•
30,50 -
Nordwestzentrum/
Shopping Plaza (Moderate Case)
135,08 -
Umsatz in Mio. €
2,38
3,28
0,63
0,14
1,04
1,16
0,73
2,69
0,93
8,26
8,15
4,70
7,83
7,73
3,97
0,97
0,31
1,36
1,46
0,92
3,26
1,15
9,88
9,57
6,50
9,51
9,33
- 2,92
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
in %
Umsatzumverteilung-/
neuorientierung
Periodischer Bedarf
3,26
4,50
26,00
26,00
18,40
24,60
4,73
510,00
8,30
1,89
11,24
13,10
34,53
0,26
0,24
1,54
2,14
1,56
2,14
0,36
12,20
0,66
0,14
1,14
1,42
0,70
0,16
1,20
1,50
3,56
0,28
0,26
1,60
2,20
1,60
2,20
0,40
- 24,70
-
-
-
-
-
-
-
- 12,60
-
-
-
-
-
in Mio. €
3,36
588,02 - 652,02 23,80
2,95 -
4,10 -
23,60 -
23,60 -
16,60 -
22,20 -
4,28 -
460,00 -
7,51 -
1,71 -
10,17 -
11,30 -
30,69 -
Umsatz in Mio. €
3,65
7,98
5,33
5,92
8,23
8,48
8,70
7,61
2,39
7,95
7,41
10,14
10,84
9,73
9,49
6,34
6,78
9,32
9,64
9,91
9,35
2,74
9,32
9,36
- 4,20
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- 11,80
- 13,27
- 11,60
in %
neuorientierung
13,23
44,40
35,50
55,90
54,60
46,70
69,54
410,00
144,60
10,82
5,36
21,90
182,68
0,36
0,40
0,58
2,00
1,75
1,26
1,20
14,60
2,28
0,43
0,38
1,71
2,46
0,47
0,44
1,87
5,24
0,42
0,48
0,66
2,14
1,90
1,39
1,38
- 28,85
-
-
-
-
-
-
-
- 15,24
-
-
-
-
-
in Mio. €
4,80
832,56 - 912,55 26,95
11,97 -
40,20 -
32,10 -
50,70 -
49,30 -
42,20 -
62,92 -
380,00 -
130,83 -
9,79 -
4,85 -
17,70 -
163,17 -
Umsatz in Mio. €
2,95
2,72
0,90
1,63
3,58
3,21
2,70
1,73
3,56
1,58
3,97
7,09
7,81
2,63
3,21
3,51
1,19
2,06
4,22
3,85
3,29
2,19
4,01
1,88
4,80
9,07
- 3,47
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- 10,56
-
in %
neuorientierung
Hartwaren gesamt
2.247,2
72,9
80,2
120,7
169,8
182,1
151,0
171,6
970,0
192,0
47,0
30,4
59,5
328,9
80,5
88,6
133,3
187,4
202,7
167,1
189,7
1.060,0
212,2
52,0
33,6
69,5
367,3
- 2.476,6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Umsatz in Mio. €
72,50
2,72
0,89
2,22
5,24
4,81
4,10
4,66
28,10
7,84
3,77
2,32
5,83
19,76
8,46
4,03
2,64
6,27
3,00
1,09
2,46
5,64
5,20
4,39
5,18
- 77,70
-
-
-
-
-
-
-
- 29,34
-
-
-
-
- 21,40
in Mio. €
2,93 - 3,46
3,38 - 4,12
1,00 - 1,36
1,67 - 2,04
2,80 - 3,32
2,37 - 2,86
2,45 - 2,91
2,46 - 3,02
2,65 - 3,02
3,69 - 4,41
7,25 - 8,57
6,90 - 8,68
8,39 - 10,54
5,38 - 6,51
in %
neuorientierung
gesamt
Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/Lagebereichen
•
Stadt GARBSEN, davon:
Stadt/Lagebereich
Tabelle 8a:
- 109 -
Warengruppe
Umsatz/
-umverteilung
11,69 -
• übriges Stadtgebiet
1,33 -
Seelze
1,47
2,9
6,3
15,3
12,10
-Rundungsdifferenzen möglich-
6,20
10,60
0,12
0,86
2,24
0,08 -
0,16 -
0,38 -
1,20 -
0,90 -
0,70 -
0,48 -
7,40 -
1,20 -
0,10
0,20
0,42
1,26
0,98
0,76
0,54
7,60
1,26
nicht nachweisbar
0,10 -
0,80 -
2,10 -
in Mio. €
5,44 - 7,52
5,52 - 7,41
6,03 - 7,37
7,84 - 9,06
7,44 - 8,99
6,60 - 7,92
7,74 - 9,63
4,81 - 5,76
9,29 - 10,78
-
7,30 - 9,68
7,84 - 11,17
8,57 - 10,86
in %
neuorientierung
5,67
2,94
2,94
8,40
19,95
3,99 -
5,3 -
9,1 -
11,2 -
13,60 -
12,6 -
7,89 -
4,41
5,9
10,1
12,4
15,00
14,0
8,72
185,00 - 185,00
5,13 -
2,66 -
2,66 -
7,20 -
17,65 -
Umsatz in Mio. €
0,26 -
0,22 -
0,18 -
0,65 -
0,70 -
0,50 -
0,54 -
7,00 -
0,46 -
0,22 -
0,24 -
0,73 -
1,65 -
0,28
0,24
0,20
0,70
0,74
0,54
0,60
7,40
0,50
0,24
0,26
0,80
1,80
in Mio. €
5,90 - 7,02
3,73 - 4,53
1,78 - 2,20
5,24 - 6,25
4,67 - 5,44
3,57 - 4,29
6,19 - 7,60
3,78 - 4,00
8,11 - 9,75
7,48 - 9,02
8,16 - 9,77
8,69 - 11,11
8,27 - 10,20
in %
neuorientierung
Haushalt - und persönlicher Bedarf
4,56 -
3,6 -
12,6 -
19,4 -
8,60 -
16,3 -
24,90 -
11,00 -
47,22 -
2,85 -
0,57 -
0,40 -
51,04 -
5,04
4,0
14,0
21,4
9,50
18,0
27,52
13,00
52,19
3,15
0,63
0,50
56,47
Umsatz in Mio. €
-
0,30
-
0,12
0,11
-
0,10
0,50
0,25
0,19
3,17
0,44
- 0,65 0,30
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
0,07
nicht nachweisbar
0,10
0,10
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
0,25
in Mio. €
in Mio. €
0,16 - 0,18
0,80 - 0,90
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
0,09 - 0,11
0,09 - 0,11
nicht nachweisbar
0,11 - 0,14
0,20 - 0,24
0,52 - 0,58
0,11 - 0,12
in %
-
-
-
1,32 - 1,77
0,50 - 0,68
-
0,41 - 0,57
0,34 - 0,46
0,70 - 0,87
2,33 - 2,80
-
5,71 - 7,50
0,98 - 1,22
10,82
5,36
21,90
2,28 -
0,43 -
0,38 -
1,71 -
4,80 -
2,46
0,47
0,44
1,87
5,24
in Mio. €
11,97 -
40,20 -
32,10 -
50,70 -
49,30 -
42,20 -
62,92 -
13,23
44,40
35,50
55,90
54,60
46,70
69,54
0,36 -
0,40 -
0,58 -
2,00 -
1,75 -
1,26 -
1,20 -
0,42
0,48
0,66
2,14
1,90
1,39
1,38
2,95 - 3,47
2,72 - 3,51
0,90 - 1,19
1,63 - 2,06
3,58 - 4,22
3,21 - 3,85
2,70 - 3,29
1,73 - 2,19
3,56 - 4,01
1,58 - 1,88
3,97 - 4,80
7,09 - 9,07
7,81 - 10,56
2,63 - 3,21
in %
neuorientierung
380,00 - 410,00 14,60 - 15,24
130,83 - 144,60
9,79 -
4,85 -
17,70 -
163,17 - 182,68
Umsatz in Mio. €
Hartwaren gesamt
1,35 - 1,60 0,58 - 0,76 832,56 - 912,55 26,95 - 28,85
2,31 nicht nachweisbar
31,6
5,1
6,8
18,00
4,1
27,10
58,00
73,82
4,73
0,42 nicht nachweisbar
2,80
81,77
- 234,78
2,09 -
28,6 -
4,7 -
6,2 -
16,20 -
3,7 -
24,52 -
52,00 -
66,79 -
4,28 -
0,38 -
2,40 -
73,85 -
neuorientierung
Möbel, Einrichtungsbedarf,
Umsatz in Mio. €
-0,43 211,86
-
-
-
-
-
-
- 0,40
-
- 0,25
- 3,86
-
-
- 0,59
in %
neuorientierung
202,37 - 233,36 13,40 - 14,10 5,74 - 6,97 266,33 - 275,48 11,70 - 12,50 4,25 - 4,69 152,00 - 168,93
2,7 -
insgesamt
5,7 -
Bad Nenndorf
13,9 -
Barsinghausen
10,90 -
Wunstorf
9,60 -
5,61 -
Langenhagen
12,92
0,00
1,37
10,20
24,49
132,00 - 154,00
0,00 -
• Ortslage Berenbostel
Hannover (Innenstadt)
(Moderate Case)
Hannover
(übriges Stadtgebiet im EZG)
1,24 -
Planetencenter
•
7,70 -
Nordwestzentrum/
Shopping Plaza (Moderate Case)
20,63 -
Umsatz in Mio. €
Technik, Unterhaltungselektronik
Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/Lagebereichen
im Hartwarenbereich
•
Stadt GARBSEN, davon:
Stadt/Lagebereich
Tabelle 8b:
- 110 -
rd.
rd.
rd.
rd.
rd.
rd.
0,1
1,4
0,3
0,2
0,0
0,0
-
0,2
1,9
0,5
0,4
0,0
0,0
Mio.
Mio.
Mio.
Mio.
Mio.
Mio.
€
€
€
€
€
€
rd. 11,60 - 12,60 Mio. €
rd. 3,36 - 3,56 Mio. €
rd. 2,10 - 2,24 Mio. €
rd. 1,65 - 1,80 Mio. €
rd. 0,25 - 0,30 Mio. €
rd. 0,80 - 0,90 Mio. €
siehe Schaubild 2
msatz
U
umverteilung/-neuorientierung
in der Stadt G
BSE
R
A
N
nach Lagebereichen
darunter:
· periodischer Bedarf
· Bekleidung, Schuhe/Lederwaren
· Technik
· Haushalts- und persönlicher Bedarf
· Heimwerker- und Gartenbedarf
· Möbel/Heimtextilien
· Möbel, Haus- und Heimtextilien
rd. 0,55 - 0,70 Mio. € (0,36 - 0,51 %)
rd. 0,25 - 0,35 Mio. € (0,22 - 0,35 %)
rd. 10,05 - 10,70 Mio. € (3,93 - 4,30 %)
· Technik/Unterhaltungselektronik
rd. 11,30 - 11,86 Mio. € (5,41 - 6,53 %)
rd. 20,44 - 21,14 Mio. € (3,31 - 3,79 %)
rd. 10,15 - 11,55 Mio. € (1,33- 1,67 %)
darunter:
rd. 0,50 - 0,55 Mio. €
Möbel, Haus- und Heimtextilien
rd. 0,20 - 0,25 Mio. €
rd. 3,15 - 3,45 Mio. €
rd. 3,24 - 3,46 Mio.
Technik/Unterhaltungselektronik
rd. 6,60 - 6,60 Mio. €
Bekleidung, Schuhe/Lederwaren
rd. 3,25 - 3,55 Mio. €
periodischer Bedarf
darunter:
rd. 16,94 -17,86 M
io. €
rd. 52,74 -56,30 iM
o. €
2,50 -2,94 %
€
€
€
€
msatz
U
in den ü
brigen
Städten/G
emeinden/Lagebereichen
rd. 13,70 - 14,80 Mio.
rd. 27,04 - 27,74 Mio.
rd. 14,76 - 15,10 Mio.
rd. 13,50 - 13,85 Mio.
rd. 0,50 - 0,55 Mio. €
rd. 1,10 - 1,20 Mio. €
msatz
U
in den untersuchungsrelevanten
Städten/G
emeinden/Lagebereichen
darunter:
· Technik
gesamt: rd. 70,60 -73,24 M
io. €p.a.
darunter:
· Bekleidung, Schuhe/Lederw.
· Technik
· Haushalts- und pers. Bedarf
· Heimwerker-/Gartenbedarf
gesamt: rd. 19,76 -21,40 M
io. €p.a.
26,5 Mio. €
32,5 Mio. €
17,5 Mio. €
15,7 Mio. €
0,8 Mio. €
2,0 Mio. €
msatz
U
im b
ürigen E
inz
ugsgebiet sowie in den ü
brigen untersuchungsrelevanten Lagebereichen
rd.
rd.
rd.
rd.
rd.
rd.
€ p.a.
msatz
U
umverteilung/-neurekrutierung
von auß
erhalb des E
inz
ugsgebietes
€ p.a.
gesamt: rd. 2,0 -3,0 M
io.
msatz
U
in der Stadt G
BSE
R
A
N
darunter:
· Bekleidung, Schuhe/Lederw.
· Technik
· Haushalts- und pers. Bedarf
· Heimwerker-/Gartenbedarf
Brutto-Z
ielumsatz(inkl. M
wst.): rd. 95,0 M
io.
UM
E
"N
ITTEG
BSE
R
A
"
N
Schaubild 1: Perspektivische Umsatzumverteilung/-neuorientierung durch die "NEUE MITTE GARBSEN"
- 111 -
rd. 3,69 -4,41 %
rd. 0,24 - 0,26 Mio. € (8,16 - 9,77 %)
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
rd. 0,73 - 0,80 Mio. € (8,69 - 11,11 %)
nicht nachweisbar
rd. 0,16 - 0,18 Mio. € (5,71 - 7,50 %)
rd. 0,10 - 0,12 Mio. € (7,30 - 9,68 %)
rd. 1,14 - 1,20 Mio. € (10,14 - 11,80 %)
rd. 3,20 - 3,40 Mio. € (8,15 - 9,57 %)
rd. 0,11 - 0,12 Mio. € (2,33 - 2,80 %)
rd. 0,10 - 0,11 Mio. € (3,17 - 3,86 %)
rd. 0,22 - 0,24 Mio. € (7,48 - 9,02 %)
nicht nachweisbar
rd. 0,14 - 0,16 Mio. € (7,41 - 9,36 %)
rd. 0,52 - 0,58 Mio. € (0,70 - 0,87 %)
rd. 0,10 - 0,12 Mio. € (0,19 - 0,25 %)
rd. 0,46 - 0,50 Mio. € (8,11 - 9,75 %)
rd. 1,20 - 1,26 Mio. € (9,29 - 10,78 %)
rd. 0,66 - 0,70 Mio. € (7,95 - 9,32 %)
darunter:
rd. 4,90 - 5,30 Mio. € (8,26 - 9,88 %)
rd. 7,25 -8,57 %
darunter:
rd. 7,84 -8,46 M
io. €
rd. 3,77 -4,03 M
io. €
rd. 2,32 -2,64 M
io. €
rd. 6,90 -8,68 %
darunter:
rd. 0,80 - 1,00 Mio. € (4,70 - 6,50 %)
msatz
U
verteilung/-neuorientierung
im ü
brigen Stadtgebiet
msatz
U
in der O
rtslage Berenbostel
rd. 11,60 - 12,60 Mio. €
rd. 3,36 - 3,56 Mio. €
rd. 2,10 - 2,24 Mio. €
rd. 1,65 - 1,80 Mio. €
rd. 0,25 - 0,30 Mio. €
rd. 0,80 - 0,90 Mio. €
€ p.a.
msatz
U
im P
lanetencenter
periodischer Bedarf
Bekleidung, Schuhe/Lederwaren
Technik
Möbel/Heimtextilien
gesamt: rd. 19,76 -21,40 iM
o.
rd. 0,80 - 0,86 Mio. € (7,84 - 11,17 %)
rd. 1,42 - 1,50 Mio. € (10,84 - 13,27 %)
rd. 2,70 - 2,90 Mio. € (7,83 - 9,51 %)
darunter:
rd. 5,83 -6,27 M
io. €
rd. 8,39 -10,54 %
msatz
U
im N
ordwestz
entrum/Shopping lPaz
a
·
·
·
·
·
·
darunter:
msatz
U
in der Stadt A
B
R
GSE
N
Schaubild 2: Perspektivische Umsatzumverteilung/-neurekrutierung durch die "NEUE MITTE GARBSEN"
innerhalb der Stadt GARBSEN nach Lagebereichen
- 112 -
9.2
Wirkungsanalyse für die Stadt GARBSEN
Wie in Kapitel 9.1 und in den vorstehenden Tabellen 8a und 8b sowie den beiden
Schaubildern dargestellt, ist davon auszugehen, dass in der Stadt GARBSEN ein
Umsatzvolumen von insgesamt rd. 19,8 bis 21,4 Mio. € p.a. umverteilt werden
dürfte.
Bezogen auf den perspektivisch angenommenen gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatz von ca. 329 Mio. € p.a. (Worst Case) und rd. 367 Mio. € p.a. (Best Case)
errechnet sich eine gesamte Umsatzumverteilungsquote zu Lasten des bestehenden
Einzelhandels von rd. 5,4 bis 6,5 %.
Berücksichtigt man die angedachte Strukturierung und Flächenkonfiguration der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" mit einem citytypischen Angebots- und Sortimentsspektrum, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass insbesondere in
den Lagebereichen in GARBSEN mit einem ähnlichen/vergleichbaren Angebotsspektrum Umsatzumverteilungseffekte eintreten.
Aufgrund der spezifischen Standortstruktur des Garbsener Einzelhandels, der durch
eine Reihe von dispersen Einzelhandelslagen sowie ausgeprägten Gewerbegebietslagen, in denen auch nennenswerte zentrenrelevante Sortimente anzutreffen sind,
verteilen sich die Umsatzumverteilungen auf relativ viele Standortbereiche.
Unter den einzelnen untersuchungsrelevanten Lagebereichen ist - nicht zuletzt auch
aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben und trotz der perspektivisch
anzunehmenden Standortverbundeffekte - insbesondere der zentrale Einkaufsbereich in Garbsen-Mitte ("Nordwestzentrum"/"Shopping Plaza") betroffen1.
Hier ist davon auszugehen, dass im Jahr 2010 mit rd. 5,8 - 6,3 Mio. € p.a. ein Anteil
von rd. 8,4 bis 10,5 % des perspektivischen Umsatzvolumens umverteilt wird.
1
In diesem Kontext muss aber auch gesehen werden, dass das "Nordwestzentrum" aufgrund des
augenfälligen Investitionsstaus sowie die "Shopping Plaza" angesichts erheblicher konzeptioneller
Defizite relativ wettbewerbsanfällig sind und sich hier die Situation unter Status-Quo-Aspekten auf
Sicht - unabhängig von der Realisierung der "Neue Mitte Garbsen" schwierig gestalten dürfte.
Seite 113 von 149
Warengruppenspezifisch weisen insbesondere die Hauptwarengruppen Bekleidung/
Textilien, Schuhe/Lederwaren (Umverteilung rd. 1,4 - 1,5 Mio. € p.a. bzw. 10,8 13,3 %), Technik (Umverteilung rd. 0,8 - 0,9 Mio. € p.a. bzw. 7,8 - 11,2 %) und
Haushalts- und persönlicher Bedarf (Umverteilung rd. 0,7 - 0,8 Mio. € p.a. bzw. 8,7 11,1 %) die höchsten Umverteilungsquoten auf.
Für das "Planetencenter" ist gemäß den Modellrechnungen eine Umsatzumverteilung von rd. 2,3 bis 2,6 Mio. € (durchschnittliche Umverteilungsquoten von 6,9
- 8,7 % ) anzunehmen.
Die höchste prozentuale Umverteilung weist hierbei die Warengruppe Bekleidung/
Textilien, Schuhe/Lederwaren (Umverteilung rd. 1,1 - 1,2 Mio. € p.a. bzw. 10,1 11,8 %) auf.
Diesbezüglich ist aber zu berücksichtigen, dass für das "Planetencenter", das kurzfristig umgebaut und modernisiert werden soll und zz. einen hohen Leerstand
aufweist, die aus diesen Maßnahmen resultierenden möglichen Umsatzzuwächse aus
gutachterlicher Vorsicht nicht in die Berechnungen eingeflossen sind.
Unter der Voraussetzung, dass die Umstrukturierung des "Planetencenter" erfolgt
und auch umsatzwirksam wird, wären die umsatzseitigen Auswirkungen der
Etablierung der "Neuen Mitte Garbsen" geringer anzusetzen.
Vergleichsweise hohe Umsatzumverteilungen sind in der Ortslage Berenbostel
anzunehmen (Umverteilung rd. 3,8 - 4,0 Mio. € p.a. bzw. 7,3 - 8,6 %).
Eine warengruppenspezifische Betrachtung der absoluten Werte zeigt aber, dass der
weitaus größte Anteil der anzunehmenden Umsatzumverteilungen auf den periodischen Bedarfsbereich entfällt (Umverteilung rd. 3,2 - 3,4 Mio. € p.a. bzw. 8,2 9,6 %).
Hier dürften in erster Linie die in Berenbostel lokalisierten Discounter und Supermärkte von Relevanz sein.
Seite 114 von 149
Was das übrige Stadtgebiet anbetrifft, sind die absoluten Umverteilungswerte mit
rd. 7,8 - 8,5 Mio. € p.a. zwar am höchsten; die Umverteilungsquote ist angesichts
der vergleichsweise hohen Umsatzplattform mit rd. 3,7 - 4,4 % aber unterproportional stark ausgeprägt.
Gleichwohl sind speziell in den zentrenrelevanten Warengruppen, die nicht unwesentlich auch durch großflächige Anbieter in Gewerbegebietslagen repräsentiert
werden, nennenswerte Umsatzumverteilungsquoten zu erwarten; am stärksten im
Bereich Technik/Unterhaltungselektronik (Umverteilung rd. 1,2 - 1,3 Mio. € p.a. bzw.
9,3 - 10,8 %).
Mit Blick auf die Würdigung dieser sich rechnerisch ergebenden Umsatzneuorientierungs-/-umverteilungs- bzw. -umlenkungsvolumina ist festzustellen, dass die
rechnerischen Quoten für alle in GARBSEN betrachteten Standorte in zwar hohen,
aber noch tolerierbaren Größenordnungen bewegen und aus Gutachtersicht in einer
lebendigen Wettbewerbslandschaft prinzipiell 'verkraftbar' sind; zumal mit der
"Neuen Mitte Garbsen" eine leistungsstarke Stadtmitte geschaffen und hier Kaufkraft
in die zukünftige Innenstadt des Mittelzentrums umgelenkt werden soll.
Gleichwohl kann nicht ausgeschlossen werden, dass es in Folge der Etablierung der
"Neuen Mitte Garbsen" auch zu Geschäftsaufgaben und zusätzlichen Ladenleerständen kommen kann.
Eine quantitative Abschätzung dieser möglichen negativen Effekte ist jedoch nicht
möglich, da allen Erfahrungen nach bei Geschäftsaufgaben oftmals Anbieter nachrücken, die kalkulatorisch mit geringeren Raumleistungen agieren können; zudem ist
zu berücksichtigen, dass oftmals auch andere Gründe als die Wettbewerbsverschärfung zu Geschäftsaufgaben führen.
Auch was die möglichen anzunehmenden Auswirkungen des Vorhabens "Neue Mitte
Garbsen" hinsichtlich der örtlichen Nahversorgung anbetrifft, dürften die Umverteilungseffekte verkraftbar sein.
Wettbewerbsseitig ist in diesem Kontext zu erwähnen, dass einzelhändlerischer
Wettbewerb (neben dem Wettbewerb zwischen einzelnen Standorten bzw. Zentren)
seit einigen Jahren in verstärkten Umfang auch zwischen einzelnen Betriebs-/Vertriebsformen stattfindet.
Seite 115 von 149
Mit anderen Worten: Für den erwogenen Verbrauchermarkt (bzw. eine Kombination
Supermarkt/Discounter) in dem geplanten Einkaufszentrum werden in nennenswertem Umfang typgleiche/-typähnliche Einzelhandelseinrichtungen im näheren Umfeld der Planmaßnahme betroffen sein, da umfangreiche Studien der GfK PRISMA
belegen, dass die diesbezügliche Stammkundenbindung nur sehr gering ausgeprägt
ist.
D.h. im Falle der "Neuen Mitte Garbsen" müsste sich diese primär mit dem real,- SBWarenhaus sowie den Supermärkten/Discountern in der diesbezüglich sehr gut und
vielfältig
ausgestatteten
Ortslage
Berenbostel
auseinandersetzen;
hingegen
erwarten die Gutachter im Hinblick auf die Nahversorgungsstrukturen im übrigen
Stadtgebiet keine signifikanten Verwerfungen.
Es ist von daher aus Gutachtersicht nicht zu erwarten, dass sich die Nahversorgungssituation in GARBSEN zukünftig schlechter darstellt: vielmehr ist mit den
Angeboten im Center selbst sogar von einer perspektivisch deutlich verbesserten
Angebotssituation auszugehen.
Unter Berücksichtigung der anstehenden Planungen im periodischen Bedarfsbereich
(Garbsen Süd-West: vier Anbieter mit zusammen knapp 2.500 m² VKF; zwei Lebensmittelmärkte, ein Getränkemarkt und ein weiterer Fachmarkt; Berenbostel:
Verbrauchermarkt mit rd. 1.500 m² VKF und Discounter mit ca. 875 m² VKF), die
nach Einschätzung der Gutachter angesichts ihres teilweise geringen bzw. nicht
gegebenen Bezuges zu Wohnlagen sowie zu zentralen Einkaufslagen zu einer
zusätzlichen Dispersion des ohnehin schon relativ verstreuten örtlichen Einzelhandels
beitragen würden, ist aber auf Sicht eine weitere Verschärfung der Wettbewerbssituation in diesem Segment zu erwarten, die durchaus auch zu Lasten der
Ortsteilversorgung gehen kann.
In diesem Zusammenhang wäre auch die etwaige Ansiedlung des Technik-Fachmarktes MediaMarkt außerhalb des zukünftigen Stadtzentrums von GARBSEN aus
Gutachtersicht kritisch zu sehen. Angebote und Anbieter dieser Art sollten zukünftig
auf den Bereich der "Neuen Mitte Garbsen" konzentriert werden, um die gewünschte
Zentrumsfunktion nachhaltig sicher zu stellen.
Seite 116 von 149
9.3
Regionale Wirkungsanalyse
In den acht untersuchungsrelevanten Umlandstädten/-gemeinden liegen die ermittelten Umverteilungsquoten überwiegend deutlich unter den für die Einzelhandelslagen in GARBSEN ermittelten Werten, nämlich in einer Spanne zwischen
rd. 1,0 % und rd. 4,1 %.
Warengruppenspezifisch ist dabei ist festzustellen, dass die Umverteilungs-/Neuorientierungsquoten (und die absoluten Werte) in den sechs relevanten Hauptwarengruppen und auch in den untersuchungsrelevanten Lagebereichen Hannovers
bzw. Städten/Gemeinden erheblichen Schwankungen unterworfen sind.
Dabei zeigt die warengruppenspezifische Betrachtung, dass speziell in den zentrumsprägenden Warengruppen Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren
und Technik/Unterhaltungselektronik Umsatzumverteilungsquoten bis (im
Worst Case) knapp unter 10 % zu erwarten sind.
Die diesen Quoten zugrunde liegenden absoluten Umverteilungsvolumina sind
teilweise jedoch sehr gering und spiegeln nicht zuletzt auch die häufig nicht
sonderlich profilierten örtlichen Angebotsstrukturen wider.
Allerdings kann nicht ausgeschlossen werden, dass es in diesen Warengruppen auch
zu Geschäftsschließungen kommen kann, die (zumindest teilweise, da immer auch
andere Gründe wie Sortiments- und Preisgestaltung, Kundenbindungsmaßnahmen,
Nachfolgeregelungen etc.) durch die skizzierten Umsatzumverteilungen bedingt sind.
In der Warengruppe Hartwaren ergeben sich insgesamt sehr moderate Umverteilungsquoten die in den untersuchungsrelevanten Umlandstädten/-gemeinden/
Lagebereichen zwischen 0,9 % und 4,2 % variieren.
Auch im periodischen Bedarfsbereich bewegen sich die Umverteilungsquoten
überwiegend in einer sehr geringen bis moderaten Spanne zwischen rd. 0,1 % und
rd. 4,0 %, da bei diesem Segment insbesondere der wohnortbezogenen Nahversorgung ein sehr hoher Stellenwert zukommt.
Seite 117 von 149
In den Warensortimenten Heimwerker- und Gartenbedarf sowie im Bereich Möbel,
Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien ergeben sich sogar zumeist kaum
nennenswerte bzw. nicht nachweisbare1 Umlenkungsquoten, da diese Sortimente in
der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" nur einen geringen Stellenwert einnehmen
sollen.
Damit liegen die rechnerischen Umverteilungsquoten in der Region in allen
untersuchungsrelevanten Standortlagen und über alle Warengruppen hinweg an der
Schwelle bzw. noch unter dem vielfach in der deutschen Rechtsprechung zitierten
Schwellenwert von 10 % und erreichen somit ein Niveau, dass in Fachkreisen als
'nicht
bedenklich'
städtebaulicher)
hinsichtlich
Auswirkungen
möglicher
auf
die
ökonomischer
bestehenden
(und
somit
auch
Einzelhandelsstrukturen
2
gewertet wird .
1
Methodisch sei an dieser Stelle angemerkt, dass sich in den verschiedenen Warengruppen, etwa
aufgrund eines derzeit sehr niedrigen Umsatzes in der jeweiligen Warengruppe bzw. aufgrund des
niedrigen Brutto-Zielumsatzes des Sortimentsbereiches, sehr niedrige rechnerische Umsatzumverteilungseffekte ergeben können.
Diese Werte können tlw. durch unvorhergesehene oder individuell bedingte Gründe (etwa eine
einzige Ladenöffnung/-schließung, Konzept-/Sortimentsumstellungen, besondere Ereignisse, etc.)
sehr stark beeinflusst werden. Von daher weist GfK PRISMA Umsatzumverteilungswerte für
einzelne Sortimente erst ab einer Größenordnung von 100.000 € aus, wobei in der Summe jedoch
selbstverständlich alle Ergebnisse berücksichtigt werden.
2
So hat das Oberverwaltungsgericht Münster im Urteil zum "Preußen-Park Münster" vom 7.12.2000
auf S. 59 (Aktenzeichen 7a D 60/99.NE) noch einmal das eigene Urteil vom 5. September 1997
(Aktenzeichen 7 A 2092/93 -, BRS 59, Nr. 70) zur Neuansiedlung eines Schuhmarktes bestätigt,
wonach "... ein Umsatzverlust von 10 % für innerstädtische Einzelhandelsbetriebe nicht als
unwesentlich gewertet werden kann".
Ähnlich äußert sich der Senat des Oberverwaltungsgerichtes für das Land Brandenburg,
Frankfurt/Oder in seinem Beschluss vom 28. Januar 2000 (Aktenzeichen - 3 B 67/99): "... In
welcher Höhe eine Verlagerung von Kaufkraft gegeben sein muss, um nachteilige städtebauliche
Auswirkungen im Sinne § 2 Abs.2 BauGB zu bewirken, wird nicht zu generell zu beantworten sein.
Für die Annahme, dass zur Hervorrufung solcher Auswirkungen sogar solche
Umsatzumverteilungen geeignet wären, die der Größenordnung nach sich in einem Kaufkraftabfluss
bzw. Umsatzverlust von weniger als 10 % äußern, spricht nach derzeitigen Stand der Erkenntnis
jedenfalls nicht viel, ...".
Auch wird in einer Entscheidung des Senats des brandenburgischen Oberverwaltungsgerichtes zu
den geplanten FOC in Eichstätt vom 26. März 2001 auf S. 18 festgestellt (Aktenzeichen 3 B
113/00.Z): "...Eine solche (negative) städtebauliche Situation kann eintreten, wenn mit einer
Umsatzumverteilung eine Verödung der Innenstadt verbunden ist oder die Versorgung der (nicht
mobilen) Bevölkerung in Frage steht ...".
Zu weiteren Details siehe auch die methodischen Anmerkungen im Anhang der Studie.
Seite 118 von 149
Hinsichtlich der weiteren untersuchungsrelevanten Städte Burgdorf, Lehrte,
Nienburg/Weser und Stadthagen, für die keine differenzierte Einzelhandelserhebung
bzw. Umsatzumverteilungsberechungen durchgeführt wurde, erwarten die Gutachter, dass, ausgehend von den im Vergleich zu den quantitativ untersuchten Städten/
Gemeinden bereits erheblichen Distanzen sowie auch der jeweils recht vielfältigen
Angebotsstrukturen in den Städten, die ökonomischen Auswirkungen noch deutlich
unter denen der sechs quantitativ betrachteten Umlandstädte liegen und in diesen
Städten lediglich marginale Umsatzumverteilungseffekte eintreten dürften.
Mit anderen Worten: In der regionalen Betrachtung der möglichen ökonomischen
Auswirkung der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ist klar zu erkennen, dass in erster
Linie der Einzelhandel in GARBSEN selbst betroffen sein dürfte, während die
Planmaßnahme unter Umverteilungsaspekten in den acht näher analysierten Umlandstädten/-gemeinden und Lagebereichen Hannovers weniger von Relevanz ist.
Seite 119 von 149
10KONZEPTIONELLE ASPEKTE DER ZENTRUMSENTWICKLUNG "NEUE MITTE GARBSEN"
Vorbemerkung
Ein Untersuchungsgegenstand der vorliegenden Studie ist es auch, generelle Hinweise und Empfehlungen zu den notwendigen Dimensionierungen und Strukturierungen der einzelnen möglichen Nutzungsbausteine der prospektiven Zentrumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen" (Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie,
kulturelle Angebote und sonstige zentrumsbildende Funktionen/Nutzungen) zu
geben.
Diesbezüglich sollen sowohl die kommunale Sicht hinsichtlich der Etablierung eines
über einen langen Zeitraum nachhaltig funktionsfähigen Stadtzentrums als auch der
Blickwinkel des Projektentwicklers/Investoren bzw. Betreibers der Centeranlage und
nicht zuletzt auch die Perspektive der Besucher/Kunden berücksichtigt werden;
dabei kommt speziell möglichen Standortverbundeffekten/Synergien mit den bestehenden Nutzungen in der Stadtmitte von GARBSEN ein großer Stellenwert zu.
Darüber hinaus werden im Analogieschlussverfahren die jeweiligen Strukturen der
Stadtzentren von Langenhagen und Laatzen kurz skizziert, jeweilige Stärken und
Schwächen herausgearbeitet und hinsichtlich ihrer Relevanz für die Zentrumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen" kommentiert.
In diesem Kontext wird auch zu möglichen flankierenden Maßnahmen der Projektentwicklung Stellung genommen, die über die immobilienseitige Betrachtung hinaus
zum 'Funktionieren' des künftigen Stadtzentrums von GARBSEN beitragen können.
Seite 120 von 149
10.1
Überblick über die Stadtzentren der Vergleichsstandorte
Laatzen und Langenhagen
Die jeweils als Mittelzentrum1 eingestuften Städte Laatzen und Langenhagen sind analog zu GARBSEN - dadurch gekennzeichnet, dass sie über kein historisch
gewachsenes Stadtzentrum verfügen. Die jeweilige Entwicklung des Zentrums
erfolgte ebenfalls erst nach der Niedersächsischen Verwaltungs- und Gebietsreform
von 1974, in deren Kontext auch die heutigen Städte Laatzen und Langenhagen
gebildet wurden.
Gleichwohl stellen sich die beiden Stadtzentren hinsichtlich ihrer Struktur recht
unterschiedlich dar und werden nachfolgend kurz skizziert.
10.1.1 Stadtzentrum Laatzen
Das Zentrum der südlich von Hannover gelegenen Stadt Laatzen (rd. 39.700
Einwohner) befindet sich im Stadtteil Mitte und wird hinsichtlich des Versorgungskerns gemäß zeichnerischer Darstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms 2005 (Entwurf) durch einen relativ eng umfassten Bereich nordöstlich der
Hauptverkehrsachse Erich-Panitz-Straße gebildet.
Das Umfeld des Stadtzentrums, das mit dem Pkw und öffentlichen Verkehrsmitteln
(u.a. U 1 sowie diverse Buslinien) und aus dem Umfeld auch fußläufig gut erreichbar
ist, wird durch relativ hoch verdichteten Geschosswohnungsbau geprägt; darüber
hinaus sind auch gewerbliche Nutzungen anzutreffen.
Im wesentlichen umfasst das Stadtzentrum das Rathaus sowie das von der Hamburger ECE-Gruppe betriebene Einkaufszentrum "Leine-Center" (mit einer Verkaufsflächenausstattung von knapp 24.000 m² in etwa die für die "Neue Mitte Garbsen"
vorgesehene Dimensionierung), das den wichtigsten Einzelhandelsstandort der
Stadt darstellt und auch in nennenswertem Umfang nach Hannover und in die Region ausstrahlt.
1
Analog zu GARBSEN sind auch Laatzen und Langenhagen gemäß dem Regionalen Raumordnungsprogramm 2005 (Entwurf) Bestandteile des funktionalen Verflechtungsraumes mit dem
Oberzentrum Hannover mit Ergänzungsfunktionen im Bereich Wohnen, Gewerbe und
Infrastruktur/Versorgungsstruktur mit besonderem Abstimmungsbedarf.
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In der Center-Anlage agiert neben den Magnetbetrieben Karstadt, real,- SB-Warenhaus und den beiden Textiliten C & A und H & M ein qualifizierter und attraktiver
Fachgeschäftbesatz, der durch einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.B. Bank,
Reinigung, Änderungsschneiderei, Schuh- und Schlüsseldienst, Reisebüro, Friseur)
und gastronomische Angebote ergänzt und arrondiert wird.
Zwischen "Leine-Center" und Rathaus (u.a. Bürgerbüro, Stadtbücherei sowie
Polizeidienststelle) gibt es eine direkte Verbindung, so dass hier eine baulichfunktionale Einheit besteht.
Weitere zentrale Einrichtungen, die außerhalb der Centeranlage lokalisiert sind,
umfassen verschiedene Einzelhandelsbetriebe mit vergleichsweise eher geringer
Bedeutung (u.a. Zoofachhandlung, Restpostenladen, Optiker, Apotheke), die Kreissparkasse, eine Postfiliale und diverse Arztpraxen.
Im Umfeld sind zudem verschiedene Hotels zu nennen, die vornehmlich auf das
Messepublikum reflektieren dürften; zudem sind im Bereich der nordöstlich des Rathauses verlaufenden Marktstraße die katholische Thomaskirche sowie das evangelische St. Oliver Gemeindezentrum (u.a. mit Sozialstation) und das Erich-KästnerSchulzentrum zu erwähnen.
Das Stadtzentrum Laatzen verfügt über ca. 1.700 kostenfreie Stellplätze (mehrere
Parkplätze um die Centeranlage bzw. das Rathaus herum).
Als besondere Stärken des Stadtzentrums Laatzen sind die gute Einbindung in die
Umfeldstrukturen, die kostenfreien Parkplätze und das sehr professionell entwickelte
und betriebene Einkaufszentrum "Leine Center" mit einer hohen Versorgungsbedeutung für die Stadt Laatzen und einer weiträumigen Ausstrahlungskraft in die
Region zu erwähnen. Auch die bauliche Verbindung zwischen dem Einkaufszentrum
und dem Rathaus erscheint vorteilhaft.
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Als Schwäche ist das eher beschränkte Angebot an zentrumstypischen Einrichtungen zu nennen. Insbesondere im Freizeit- und Entertainmentbereich sowie im
kulturellen Sektor sind kaum Angebote im Zentrum vorhanden.
Von daher ist das Stadtzentrum Laatzen - neben der Bedeutung als Verwaltungssitz
- sehr stark auf die Funktion Einkaufen und damit auf das Einkaufszentrum
fokussiert; eine multifunktionale Ausstrahlung wird demgegenüber - wenn überhaupt - nur sehr begrenzt erzielt.
10.1.2 Stadtzentrum Langenhagen
Das Zentrum der nördlich von Hannover gelegenen und östlich an GARBSEN angrenzenden Stadt Langenhagen (rd. 50.100 Einwohner) befindet sich im gleichnamigen
Stadtteil und wird hinsichtlich des Versorgungskerns gemäß zeichnerischer
Darstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms 2005 (Entwurf) durch einen
recht weitläufigen Bereich entlang der West-Ost-Achse Godshorner Staße/Bothfelder
Straße sowie der Nord-Süd-Achse Walsroder Straße, die sich am Langenforther Platz
kreuzen, gebildet.
Das Stadtzentrum Langenhagen ist in recht hoch verdichtete Wohnnutzungen
eingebettet und mit dem Pkw, mit öffentlichen Verkehrsmitteln (u.a. U 1 sowie
diverse Buslinien) und aus dem Umfeld auch fußläufig gut erreichbar.
Den Kristallisationspunkt des Stadtzentrums bildet der Bereich zwischen Bothfelder
Straße im Süden und Konrad-Adenauer-Straße im Norden mit dem Rathaus und dem
Fußgängerzonengeflecht von Nord-/Ost-/Süd- und Westpassage, die jeweils in den
zentralen Marktplatz münden.
Wichtigster Einzelhandelsstandort ist hier das 1981 eröffnete "City-Center-Langenhagen" ("CCL"; rd. 11.000 m2 VKF). Als Ankermieter dieser bereits 'in die Jahre'
gekommenen und auch unter funktionalen Aspekten längst nicht mehr zeitgemäßen
Center-Anlage fungiert ein Wal*Mart SB-Warenhaus. Neben einem überwiegend
kleinteiligen und eher nicht sonderlich leistungsfähigen Fachgeschäftsbesatz sind
hier diverse Dienstleistungen (u.a. Sparkasse, Copyshop), gastronomische Einrichtungen und ein Bowling-Center anzutreffen.
Seite 123 von 149
Allerdings ist auch auf verschiedene Leerstände innerhalb der Centeranlage hinzuweisen.1
Arrondiert wird der Zentrumsbereich durch die benachbarte, vornehmlich gastronomisch geprägte Europa-Markthalle, die mit ihrer Außengastronomie auch die angrenzenden Passagenbereiche belebt, sowie überwiegend kleinteiligen Geschäftsbesatz, vornehmlich an der Ostpassage. Aber auch hier sind diverse Leerstände zu
verzeichnen.
Als zentralörtliche Einrichtungen in diesem Bereich sind das Rathaus (zudem verschiedene Ämter der Stadtverwaltung in der Ostpassage), eine Polizeidienststelle,
eine Postfiliale und eine Reihe von Arztpraxen nebst Dialysezentrum zu nennen.
Weitere Einrichtungen sind im näheren Umfeld anzutreffen.
So sind im Norden, vis-à-vis des Rathauses, an der Konrad-Adenauer-Straße
verschiedene Bildungseinrichtungen (Schulzentrum mit Gymnasium, Gesamtschule
und Pestalozzischule sowie Schornsteinfegerschule), Sportstätten (Sportplätze und
Hallenbad) und die evangelische Elia-Kirche mit Gemeindezentrum lokalisiert. Im
erweiterten nördlichen Umfeld sind verschiedene Kliniken etabliert.
Westlich des Bereiches um das Rathaus bzw. das "CCL" befinden sich zwischen
Schützenstraße und Walsroder Straße u.a. die Stadtbibliothek und das Amt für
Kinder, Jugend und Familie, das Utopia Kinocenter (4 Kinosäle mit insgesamt rd. 760
Plätzen), das IBB Institut für berufliche Bildung und das Airport Congress Hotel mit
Tagungseinrichtungen sowie dem angegliederten Veranstaltungszentrum "Forum".
Vor diesem Hintergrund ist mit Blick auf die spezifischen Stärken des Stadtzentrums Langenhagen insbesondere die recht große Vielfalt von zentralen Einrichtungen und Funktionen hervorzuheben, die zudem gut in die Umfeldstrukturen
eingebunden sind.
1
Hinsichtlich anstehender Planungen soll das CCL um rund 8.500 m² Verkaufsfläche erweitert
werden. U.a. soll das Wal*Mart SB-Warenhauses zweigeschossig vergrößert werden (von derzeit
rd. 5.000 m² auf rd. 7.200 m²); darüber hinaus sind zwei großflächige Bekleidungsanbieter, ein
Elektrofachmarkt, ein Drogeriemarkt und ein Schuhfachmarkt geplant.
Seite 124 von 149
Auch die verkehrliche Erreichbarkeit ist als gut zu bewerten, wobei aber gewisse
Abstriche bei der Stellplatzsituation zu machen sind.
Als Schwächen sind der eher weitläufige Charakter des Stadtzentrums und die zu
geringe 'kritische Masse' des Nutzungsbausteins Einzelhandel auszumachen.
Hierdurch gelingt es schon unter rein quantitativen Aspekten nicht, eine adäquate
Angebotskompetenz herzustellen. Der offensichtliche 'Investitionsstau' im CCL trägt
zudem dazu bei, dass sich das Stadtzentrum Langenhagen nicht als bevorzugter
Einkaufsort präsentiert. Die anstehende Umstrukturierung/Erweiterung des CCL
kann (und muss) insofern als wichtige Maßnahme zur Stärkung und Stabilisierung
der Stadtmitte fungieren.
Zudem ist auch die funktionale Verknüpfung der vielfältigen Zentrumseinrichtungen
untereinander durch teilweise recht weite Wegstrecken ohne ausreichende
Stimulanzen nur bedingt gegeben. Von daher können sich auch die prinzipiell
möglichen Synergien nur bedingt entfalten.
10.2
Hinweise und Empfehlungen zur Zentrumsentwicklung "Neue
Mitte Garbsen"
Dimensionierung und Strukturierung der "Neuen Mitte Garbsen"
Nach den vielfältigen Erfahrungen der Gutachter mit der Beurteilung und Bewertung
von Einzelhandelsimmobilien sowie Umstrukturierungs-/Revitalisierungsmaßnahmen
ist im Zusammenhang der Fragestellung hinsichtlich der Dimensionierung des
Projektes "Neue Mitte Garbsen" zunächst als grundsätzlicher Befund festzustellen,
dass der nachhaltige Erfolg einer Centerimmobilie im wesentlichen auch von einer
ausreichenden 'kritischen Masse' abhängig ist.
Erfahrungsgemäß ist für den erfolgreichen Betrieb einer regional ausstrahlenden
EKZ-Anlage eine Mindestgröße von 20.000 m² bis 25.000 m² Verkaufsfläche erforderlich.
Seite 125 von 149
Dies zeigen auch die Beispiele Laatzen (im positiven Sinne mit einem ausreichend
großen "Leine Center", das - mit einer der Planung "Neue Mitte Garbsen" in etwa
entsprechenden Verkaufsfläche von knapp 24.000 m² die notwendige Ausstrahlungskraft entfalten kann) und Langenhagen (mit dem zz. noch zu klein dimensionierten "City Center Langenhagen", das sich aber angesichts der anstehenden
Erweiterungsplanungen zukünftig besser positionieren könnte).
Beispiele für Centerentwicklungen mit einer zu geringen kritischen Masse und daraus
resultierenden Problemen, sich adäquat im Wettbewerb positionieren zu können,
sind auch in GARBSEN selbst anzutreffen ("Planetencenter" sowie "Shopping Plaza").
Insofern erscheint die angedachte Größenordnung für den Einzelhandelsbaustein
der "Neuen Mitte Garbsen" mit rd. 24.000 m² VKF als sehr gut geeignet, die
erforderliche regionale Ausstrahlungskraft auch nachhaltig zu entfalten. Damit kann
ein maßgeblicher Betrag geleistet werden, das zukünftige Stadtzentrum Garbsens
auch aus einzelhändlerischer Sicht zu einem Einkaufsziel zu entwickeln, das dem
größten Mittelzentrum der Region Hannover angemessen ist.
Hinsichtlich der Strukturierung der Centeranlage ist generell eine vielfältiger Mix aus
großflächigen Magnetbetrieben, mittelgroßen Fachmärkten und kleinteiligen Fachgeschäften/Shops erforderlich, um eine hohe Angebotskompetenz auszustrahlen.
Von daher sollten auch etwaige Ansiedlungsvorhaben in GARBSEN mit primär zentrenrelevanten Sortimenten (z.B. MediaMarkt, der dem Vernehmen nach an einem
Engagement in GARBSEN interessiert sein soll) schwerpunktmäßig auf die "Neue
Mitte Garbsen" konzentriert werden. Dieses nicht zuletzt auch, um Doppelbesetzungen mit großflächigen Betrieben gleicher Art und Branche in GARBSEN zu
vermeiden, die im Sinne der gewünschten Zentrumsentwicklung kontraproduktiv
wären und auch die übrige Einzelhandelslandschaft in der Stadt und dem Umland
belasten würden.
Seite 126 von 149
Zudem zählen einzelhandelsnahe Dienstleistungen (u.a. Bank/Sparkasse, Reisebüro,
Friseur, Schuh- und Schlüsseldienst etc.) sowie gastronomische Angebote (einfache
und problemlose Möglichkeiten für den 'Snack zwischendurch' ebenso wie klassische
Restaurants) zu den ohnehin centerüblichen Nutzungsbausteinen, die der Arrondierung des Einzelhandelsangebotes dienen.
Darüber hinaus sind weitere Angebote, die der zusätzlichen Belebung des Standortes dienen können, durchaus wünschenswert und im Sinne der Zentrumsbildung
für GARBSEN zu begrüßen.
Hierzu sind u.a. öffentliche und private Dienstleistungsangebote zu zählen, z.B.
x Dienstleistungs-/Servicebüros von u.a. Versicherungen, Versorgungsunternehmen (Energieversorger, Wasserwerke etc.), Öffentlicher Nahverkehr, Vereine
und Verbände;
x Soziale Serviceeinrichtungen von staatlichen, gemeinnützigen, kirchlichen1
und/oder privaten Einrichtungen (z.B. mobiler Pflegedienst, Sozialstation,
Kindertagestätte, Seniorentagesstätte, Schularbeitenhilfe);
x Arztpraxen und sonstige medizinische Einrichtungen (z.B. Tageskliniken,
Blutspendezentrale, Dialysezentrum).
Des weiteren sind auch Freizeit-/Entertainmentangebote und kulturelle
Einrichtungen möglich, wobei positiv zu sehen ist, dass ein Kinocenter bereits am
Platze präsent ist.
Weitere denkbare Einrichtungen wären u.a. Sport-/Fitness-/Wellnessangebote, Bowling/Kegeln, kommunales/privat betriebenes Kultur- und Veranstaltungszentrum
(u.a. Theater/ Kleinkunstbühne, Tanzveranstaltungen, Bildungsveranstaltungen).
Zur
Ergänzung
des
zentralen
Angebotsspektrums
sind
weitere
Nutzungen
wünschenswert, die sich möglicherweise aber nur bedingt in die Entwicklung der
"Neuen Mitte Garbsen" integrieren lassen und als weitere Ansatzpunkte für eine
Weiterentwicklung des Stadtzentrums von GARBSEN zu sehen wären, wie z.B. ein
Hotel mit Tagungsmöglichkeiten und 'klassische' Büro-/Verwaltungsnutzungen2.
1
Möglich wäre auch ein kirchliches Gemeindezentrum, sofern diesbezüglicher Bedarf besteht.
2
Diesbezüglich ist in diesem Kontext positiv zu sehen, dass das Arbeitsamt bereits im zentralen
Bereich von Garbsen-Mitte lokalisiert ist.
Seite 127 von 149
Die maßgebliche Anforderung an den Projektentwickler besteht darin, die vorhandenen Nutzungsbausteine und die "Neue Mitte Garbsen" attraktiv und funktional
miteinander zu verknüpfen, damit gegenüber dem Vergleichsstandort Laatzen ein
mit deutlich vielfältigerem Nutzungsspektrum ausgestattetes Stadtzentrum entsteht,
das sich gegenüber dem Beispielsstandort Langenhagen als kompakter und
synergetischer erweisen kann.
Flankierende Maßnahmen der Projektentwicklung "Neue Mitte Garbsen"
Wie vorstehend aufbereitet, kann die Projektentwicklung "Neue Mitte Garbsen" eine
Maßnahme zur nachhaltigen Stärkung der Angebotskompetenz und Ausstrahlungskraft der zukünftigen Innenstadt von GARBSEN darstellen.
Die Centeretablierung sollte in diesem Kontext allerdings nicht als ein isoliertes
Projekt, sondern als eine zentrale Maßnahme einer weitaus umfassenderen, in
diese Richtung zielenden Strategie der Stadtentwicklungspolitik sowie des
Stadtmarketings verstanden werden.
Sie kann als ein maßgeblicher Impulsgeber für eine Intensivierung und Beschleunigung der Arbeit aller an diesem Prozess zu beteiligenden Akteure (Stadtverwaltung,
Handel, Gastronomie, Banken/Sparkassen, Gewerbe, Immobilieneigentümer und
-unternehmen, Vereine/Verbände, Presse u.a.) fungieren.
Dazu im Einzelnen:
• Das Center muss ausdrücklich eingebunden werden in organisatorische
Stadtmanagement/Stadtmarketing-Strukturen1.
In diesem Zusammenhang hätte das Center in Anlehnung an die perspektivisch
herausgehobene Position innerhalb des Innenstadt-Einzelhandels einen adäquaten finanziellen und/oder organisatorischen Beitrag (z.B. 'Federführung' für diverse Aktionen im Innenstadtraum) zu leisten, wie auch andernorts erfolgreich
praktiziert wird.
1
Analog zum Vorgehen in der Nachbarstadt Langenhagen, wo aktuell entsprechende Maßnahmen
eingeleitet werden.
Seite 128 von 149
• Als wichtig wird aus Gutachtersicht insbesondere auch der Auftritt des Centers
im Verbund mit dem übrigen Einzelhandel der Stadt GARBSEN und insbesondere des zentralen Einkaufsbereiche in Garbsen-Mitte angesehen.
Ohne Aufgabe der Eigenständigkeit der einzelnen Akteure/Unternehmen sollte
hier von vornherein 'im Schulterschluss' mit gemeinschaftlichen Werbematerialien/-maßnahmen, gemeinsamen/abgestimmten Veranstaltungen/Events und verkaufsoffenen Sonntagen agiert werden.
In diesem Kontext kommt auch einer Verbesserung der Verbindung zwischen
dem bestehenden Einzelhandelsstandort "Nordwestzentrum"/"Shopping Plaza"
und dem Bereich Rathaus/"Neue Mitte Garbsen" ein maßgeblicher Stellenwert zu,
damit auch die vorhandenen Einzelhandelseinrichtungen auf längere Sicht an den
möglichen Standortverbundeffekten partizipieren können.
• Bezüglich der im Kontext von Umsatzumverteilungen möglichen Zunahme von
Ladenleerständen ist im Rahmen des Stadtmarketings ggfs. auch die Etablierung
eines "Nachvermietungs-/Leerstandsmanagements" anzuraten, das schon
ansetzen muss, bevor überhaupt Ladenleerstände entstehen.
In diesem Zusammenhang sollten zur Vermeidung von nachhaltigen 'TradingDown-Effekten' im Zusammenspiel von Stadt, Grundeigentümern, Maklern, Sparkassen/Banken u.a. ein Informationssystem über zur Vermietung anstehende
bzw. ggfs. bereits leer stehende Ladenlokale, die gezielte Suche nach potenziellen
Mietern, Mietpreisforderungen und -verträge sowie
Zwischennutzungen (z.B.
durch Kunstprojekte) diskutiert werden.
• Von nicht unwesentlicher Bedeutung für die Entwicklung des Zentrums der Stadt
GARBSEN insgesamt ist die Anbindung an die Stadtbahn, deren Realisierung
ab 2008/2009 erfolgen soll.
Die hierdurch zu erwartende Aufwertung des Bereiches um das Rathaus kommt
nicht nur der projektierten "Neuen Mitte Garbsen", sondern auch allen anderen
Nutzungen in diesem Bereich zu Gute und ist somit als ein sehr wichtiger Beitrag
zur Stabilisierung und Stärkung der gesamten perspektivischen Innenstadt zu
sehen.
Seite 129 von 149
• Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die "Neue Mitte Garbsen" die mit
Abstand größte Einzelhandelseinrichtung in der zukünftigen Innenstadt darstellen
würde, ist es sowohl für Stadtplanung/Wirtschaftsförderung als auch den
weiteren Stadtmarketingprozess als wichtig anzusehen, dass das Center auch auf
längere Sicht eine berechenbare/feste 'Größe' darstellt.
Von daher erscheint aus Gutachtersicht eine Betreiberverpflichtung mit dem
Centerbetreiber wünschenswert.
x Zudem ist zu berücksichtigen, dass die mit der Centeretablierung zu erwartenden
Umsatzumverteilungen im Stadtgebiet durch weitere örtliche und regionale
Einzelhandelsvorhaben noch verstärkt werden können.
Im Hinblick auf ihren Verantwortungsbereich ist von daher für die Stadt GARBSEN
wünschenswert, dass bei den übrigen im Stadtgebiet anstehenden Vorhaben1
mit 'Augenmaß' vorgegangen wird, um der aus Gutachtersicht vorrangig zu
bewertenden
Entwicklung
eines
leistungs-
und
ausstrahlungsstarken
Stadtzentrum nicht entgegenzuwirken und auch die übrigen Standortlagen im
Garbsener Stadtgebiet sowie auch im Einzugsgebiet der "Neue Mitte Garbsen"
nicht zusätzlich zu belasten.
x Mit Blick auf weitere Nutzungsbausteine (außer Einzelhandel) ist es für das Ziel
der Stadt GARBSEN, ein nachhaltig 'funktionierendes' Stadtzentrum zu etablieren,
wichtig, bei allen etwaigen Standortentscheidungen kommunaler/öffentlicher oder
unternehmerischer/privater Natur zu prüfen, inwieweit eine Etablierung im
Bereich des perspektivischen Stadtzentrums möglich und förderlich wäre.
1
In diesem Zusammenhang ist auf die Vorhaben im periodischen Bedarfsbereich hinzuweisen; auch
die mögliche Ansiedlung von MediaMarkt sollte bevorzugt im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme
"Neue Mitte Garbsen" erfolgen, selbst wenn ggfs. der dort vorgesehene warengruppenspezifische
Flächenansatz überschritten wird, um eine gesamtstädtisch und regional deutlich unverträglichere
Doppelbesetzung des Standortes GARBSEN zu vermeiden.
Seite 130 von 149
11ABSCHLIESSENDES FAZIT
Mit der vorliegenden Ausarbeitung sollten die standort-, markt- und potenzialseitigen
Rahmenbedingungen für die geplante "Neue Mitte Garbsen" in der als Mittelzentrum
ausgewiesenen Stadt GARBSEN aufbereitet und auf Basis von drei alternativen
Entwicklungsszenarien bzw. differenzierten Modellrechnungen zu den möglichen
anzunehmenden ökonomischen Auswirkungen der geplanten Centeranlage auf die
örtlichen
Einzelhandelsstrukturen
sowie
in
acht
untersuchungsrelevanten
Städten/Gemeinden und Standortlagen Hannovers im Einzugsgebiet quantitativ und
in weiteren vier Städten qualitativ Stellung genommen werden.
Die Analyse hat gezeigt, dass für den nachhaltig erfolgreichen Betrieb der geplanten
"Neuen Mitte Garbsen" aus Gutachtersicht günstige standort-, markt- und potenzialseitige Rahmenbedingungen bestehen und durch die Centeransiedlung das
Einzugsgebiet des Garbsener Einzelhandels erweitert bzw. die Marktdurchdringung
erhöht werden kann.
Die alternativen Entwicklungsszenarien (mit und ohne Center) haben dabei verdeutlicht, dass im Jahr 2010 der zentrale Bereich in Garbsen-Mitte zu einem wichtigen Einzelhandelsstandort in der Stadt werden und damit die Position Garbsens
in der Region als Mittelzentrum gestärkt werden kann.
Insbesondere der Perspektive für die Stadt, ein leistungsfähiges und nachhaltig
attraktives Zentrum zu erhalten, kommt hierbei ein wesentlicher Stellenwert zu.
Was die möglichen anzunehmenden Auswirkungen der Errichtung der geplanten
"Neuen Mitte Garbsen" auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen in der Stadt
und in der Region angeht, sind die höchsten Umverteilungsquoten in der
Stadt GARBSEN selbst zu erwarten, liegen aber in allen betrachteten Lagebereichen insgesamt unterhalb von 10 %, wobei aber dieser Schwellenwert in
einigen Warengruppen überschritten wird.
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Mit Blick auf die regionale Verträglichkeit mit den bestehenden regionalen
Einzelhandelsstrukturen in den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen, Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie im unmittelbar an
GARBSEN angrenzenden Grundzentrum Seelze und den beiden betrachteten
Lagebereichen in Hannover (Innenstadt und im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte
Garbsen" gelegenes Stadtgebiet) liegen die Gesamt-Umverteilungsquoten allesamt
(deutlich) unter dem in der gängigen Rechtsprechung zugrunde gelegten
Schwellenwert von 10 %, der in einer warengruppenspezifischen Betrachtung aber
teilweise nahezu erreicht wird.
Eine nennenswerte Beeinträchtigung der jeweiligen Versorgungsfunktion ist jedoch
nach geltenden Maßstäben für keinen der detailliert betrachteten Umlandstandorte
und auch nicht bezogen auf die Einzelhandelsstrukturen in den qualitativ zu
berücksichtigenden Städten Burgdorf, Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen zu
konstatieren.
In der Gesamtschau der im Rahmen dieser Untersuchung zu betrachtenden Daten
und Faktoren ist das Vorhaben "Neue Mitte Garbsen" als noch verträglich zu
bewerten, so dass sich die Gutachter - insbesondere auch vor dem Hintergrund der
stadtentwicklungspolitisch wichtigen Frage der Zentrumsbildung für das Mittelzentrum GARBSEN - uneingeschränkt für die Realisierung der vorgesehenen Planmaßnahme aus.
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Anhang
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Begriffsbestimmungen
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1 Definition der untersuchten Betriebsformen1
x SB-Laden:
Nahrungs- und Genussmittel-Selbstbedienungsgeschäft, einschließlich Frischwaren
mit Verkaufsflächen unter 400 m².
x Discountmarkt (Lebensmittel):
Betriebsform mit begrenztem Sortiment von Waren hoher Umschlagshäufigkeit,
ohne großen Aufwand für Warenpräsentation oder Ladeneinrichtung und Service.
Kennzeichen ist die aggressive Niedrigpreispolitik. Meist ein mittelflächiger Betrieb
mit Verkaufsflächengrößen zwischen 400 und 800 m².
x Supermarkt:
Selbstbedienungsgeschäft, das überwiegend Lebensmittel einschließlich Frischwaren
sowie bestimmte Ver- und Gebrauchsgüter anbietet, mit einer Verkaufsfläche von
400 m² bis unter 1.000 m².
x Fachgeschäft:
Einzelhandelsbetrieb, der Waren einer Branche (Sortiment) in unterschiedlichen
Qualitäten und Preislagen mit ergänzenden Dienstleistungen anbietet, wobei in
vielen Branchen das Bedienungsprinzip überwiegt.
1
Katalogkommission für die handels- und absatzwirtschaftliche Forschung beim Bundesministerium für
Wirtschaft, Katalog E – Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, 3. Auflage 1982, in:
Katalogkommission für die handels- und absatzwirtschaftliche Forschung beim Bundesministerium für
Wirtschaft, Katalog E – Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, 3. Auflage 1982, in:
BAG Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Handels e.V., Standortfragen des
Handels, 3. Auflage, Köln 1986, Seite 103 ff., auszugsweise Wiedergabe.
Seite 135 von 149
x Kaufhaus:
Größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der Bedienung Waren aus
zwei oder mehreren Branchen, davon wenigstens aus einer Branche in tiefer
Gliederung, anbietet, ohne dass ein warenhausähnliches Sortiment, das eine Lebensmittelabteilung einschließen würde, vorhanden ist. Am stärksten verbreitet sind
Kaufhäuser mit Textilien, Bekleidung und verwandten Bedarfsrichtungen.
x Warenhaus:
Einzelhandelsgroßbetrieb, der in verkehrsgünstiger Geschäftslage Waren aus zahlreichen Branchen - Hauptrichtung: Bekleidung, Textilien, Hausrat, Wohnbedarf sowie Nahrungs- und Genussmittel - anbietet. Die Verkaufsmethoden reichen von der
z.B. im Textilbereich vorherrschenden Bedienung bis zur Selbstbedienung, z.B. bei
Lebensmitteln.
x Verbrauchermarkt:
Zumeist preispolitisch aggressiver, großflächiger Einzelhandelsbetrieb (mindestens
1.000 m² Verkaufsfläche), der vor allem Nahrungs- und Genussmittel, darunter auch
Frischwaren (Obst, Gemüse, Südfrüchte, Fleisch) anbietet und Sortimente anderer
Branchen (Nonfood) führt, soweit sie für die Selbstbedienung geeignet sind und
rasch umgeschlagen werden. Diese Absatzform findet sich häufig in Stadtrandlagen,
verfügt in der Regel über weiträumige Parkplätze und verzichtet auf kostspielige
Kundendienstleistungen.
x SB-Warenhaus:
Ein SB-Warenhaus (Selbstbedienungswarenhaus) ist ein nach dem Diskontprinzip
(Diskontgeschäft) arbeitender Einzelhandelsgroßbetrieb, der ein umfassendes warenhausähnliches Sortiment anbietet, soweit dieses zum überwiegenden Teil für die
Seite 136 von 149
Selbstbedienung geeignet ist. Diese Betriebe finden sich häufig in Stadtrandlagen,
verfügen über weiträumige Kundenparkplätze, verzichten jedoch zumeist auf kostspielige Kundendienstleistungen.
Gegenwärtig wird eine Verkaufsfläche von 3.000 m², manchmal von 4.000 m², als
Mindestgröße für ein SB-Warenhaus angesehen.
x Fachmarkt (z.B. Bekleidungsmarkt, Schuhmarkt, Baumarkt, Möbelmarkt):
Spezialmarkt mit Sortimentsschwerpunkt in einer Branche an verkehrsorientiertem
Standort mit großflächigem Parkplatzangebot, der auf großen Flächen in Selbstbedienung preisaktiv Waren anbietet.
x Einkaufszentrum bzw. Shopping-Center:
Zusammenfassung von Betrieben verschiedener Branchen und Größenordnungen
des Einzelhandels, des Ladenhandwerks und von Dienstleistungsbetrieben in einem,
meist einheitlich geplanten und gebauten Gebäudekomplex.
2 Geschäftsfläche, Verkaufsfläche
Unter der Geschäftsfläche eines Handelsbetriebes wird die gesamte betrieblich
genutzte Fläche verstanden: Verkaufs-, Ausstellungs-, Lager,- Versand-, Büro- und
Sozialräume. Dabei kann es sich sowohl um überbaute Flächen als auch um nicht
überbaute (Freiflächen) handeln. Parkplätze zählen nicht zur Geschäftsfläche.
Unter der Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird die Fläche verstanden, die dem
Verkauf
dient,
einschließlich
Gänge,
Treppen,
Standflächen
für
Einrichtungs-
gegenstände, Schaufenster und Freiflächen (anteilig)1, soweit sie dem Kunden
zugänglich sind. Ausgenommen bleiben Parkplätze.
1
Überdachte, nicht-klimatisierte Flächen werden zu 50%, nicht-überdachte, nicht-klimatisierte
Freiflächen werden zu 25% berücksichtigt.
Seite 137 von 149
3 Definition der untersuchten Warengruppen
Gruppe
1
Hauptwarengruppen
Warengruppen/
Sortimente
Periodischer Bedarf gesamt
NahrungsGenussmittel
Nr.
und
1
Gesundheit und
Körperpflege
2
Bekleidung, Textilien
3
Schuhe, Lederwaren
4
Elektro, Unterhaltungselektronik
5
Multimedia, Foto, Optik
6
Bücher, Schreibwaren
7
Hausrat, Glas,
Porzellan,
Geschenkartikel
8
Spielwaren, Sport,
Camping, Hobby,
Fahrräder
9
Uhren, Schmuck
10
Aperiodischer Bedarf gesamt (a+b)
2
Schuhe/Lederwaren
b) Hartwaren gesamt, darunter
3
4
Technik
5
Heimwerker- und
Gartenbedarf,
Autozubehör,
zoologischer Bedarf
11
6
Möbel, Einrichtungsbedarf,
Möbel,
Einrichtungsbedarf,
12
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Einkaufslagenabgrenzung
Seite 139 von 149
1 Einkaufslagenbewertung
Zur Einkaufslagenbewertung werden Anzahl, Verkaufsflächen und Umsätze der Einzelhandelsbetriebe nach Straßenabschnitten (Bestandserhebung) erfasst. Geschulte Mitarbeiter beurteilen an Ort und Stelle außerdem folgende qualitative Faktoren:
Angebot
x Struktur und Angebot von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (Magneten)
x Dichte des Geschäftsbesatzes
x Vielfalt des Facheinzelhandels
x Wirkung der Schaufensterfront
x Warenpräsentation
x Sortimentsbreite und -tiefe
x Marketingniveau/Betriebspositionierung des ansässigen Einzelhandels
x ergänzende Nutzungen
Erreichbarkeit
x Passantenfrequenz
x Lauflagequalität
x Nähe zu zentralen Parkplatzangeboten
x ÖPNV-Anbindung
x Anbindung an innenstadtorientiertes Gewerbepotenzial
x Anbindung an Nahpotenzial (Wohnbevölkerung)
Städtebauliche Qualität
x Ambiente
x Wirkung der Bebauung
x Gestaltung von Aufenthaltsräumen
x Möblierung der Lage
x Pflasterung/Straßenraum
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2
Einkaufslagenabgrenzung
Einkaufslagen spiegeln die Attraktivität von einzelnen Straßenabschnitten innerhalb von
innerstädtischen Einkaufsbereichen oder Stadtteilzentren wider. Die Abgrenzung
unterschiedlicher Lagequalitäten muss für jede Stadt individuell vorgenommen werden.
Zentralörtliche Funktion, Stadtgrundriss und Lage der Einkaufsbereiche im städtischen
Siedlungsgefüge
sind
wichtige
Rahmenbedingungen
für
die
Ausbildung
von
Einkaufsbereichen mit möglicherweise unterschiedlichen Lagequalitäten. Das heißt vor
allem, an A-Lagen in Oberzentren sind andere Anforderungen an Branchenmix und
Geschäftsbesatz zu stellen als in Mittelzentren oder Städten mit sehr begrenzten
Einzugsbereichen.
GfK PRISMA unterscheidet in der Regel drei Einkaufslagen (A,B,C). Bei Kleinstädten
können auch nur zwei Lagen oder nur der Haupteinkaufsbereich selbst abgegrenzt
werden. Die Differenzierungskriterien sind
x Passantenfrequenz
x Dichte des Geschäftsbesatzes
x Branchen- und Absatzformenmix
x Filialisierungsgrad und Verkaufsflächenstruktur
x Angebotsattraktivität und Standorte ergänzender Dienstleistungen
x Ladenleerstände und Mindernutzungen
Die Differenzierung der Einkaufslagen orientiert sich allgemein an den nachfolgenden
Anforderungen. Sie sind auf die jeweiligen örtlichen Verhältnisse zu übertragen.
A-Lagen:
x Dichtester und nahezu durchgängiger Geschäftsbesatz mit Standorten von
großflächigen
Magnetbetrieben
(Warenhaus,
Bekleidungskaufhäuser,
Medienkaufhäuser) bzw. überregional operierenden Filialbetrieben
x Nahezu alle innenstadttypischen Sortimente (Bekleidung, Lederwaren, Schuhe,
Glas, Porzellan, Geschenkartikel, Bücher, Tonträger) sind vertreten, ausgewogene
Sortimentsstruktur
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x Höchste Passantenfrequenz
x Ergänzende Dienstleistungen (vor allem Reisebüros, Gastronomie) sind gut
integriert und führen nicht zu einer erheblichen Unterbrechung der Ladenfront
x Keine Mindernutzungen; mögliche Entwicklungsflächen (Baulücken) sind für
Handelsnutzungen aktivierbar
x Ladenleerstände treten nur im Rahmen der dynamischen Entwicklung des
Einzelhandels auf ('natürliche' Fluktuation)
B-Lagen:
x Dichter Geschäftsbesatz, vereinzelt Unterbrechungen durch andere Nutzungen/
Nutzungsarten
x Dominanz von Klein- und Mittelbetrieben
x Neben innenstadtrelevanten Sortimenten, insbesondere auch tägliche
Bedarfsdeckung (NuG, Drogerie/Parfümerie, Tabak/Zeitschriften, Feinkost)
x Konzentration einzelner Bedarfsgruppen
x Hohe, aber nicht höchste Passantenfrequenzen
x Dienstleistungsstandorte können den Geschäftsbesatz unterbrechen (Bankenstandorte, Gastronomie, Reisebüros etc.)
x Mindergenutzte Grundstücke und Ladenleerstände mindern die Einkaufsattraktivität
C-Lagen:
x Geschäftsbesatz dünnt sich aus. Zahlreiche Unterbrechungen im Geschäftsbesatz
durch andere Nutzungen/Nutzungsarten
x Geringe und unregelmäßige Passantenfrequenz
x Einseitige Sortimentsstruktur, vor allem Klein- und Mittelbetriebe (z.B. täglicher
Bedarf, Cityrandsortimente >Einrichtungsbedarf, Heimtextilien@)
x Verstärktes Auftreten von 'unerwünschten' Nutzungen (Spielotheken, Sex-Shops,
etc.); abschnittsweise auch Dominanz von Gastronomiebetrieben
x Höhere Fluktuation und höherer Anteil an Ladenleerständen
Streulagen:
x Bereiche, die nicht mehr als Einkaufslagen abgegrenzt werden können, wie z.B.
Lieferstraßen und Erschließungswege
x Schwache Passantenfrequenz
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Wirkungsanalyse
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Wirkungsanalyse
a) Modelldiskussion
Durch die Dimensionierung und Strukturierung des untersuchten Vorhabens ergeben
sich zwangsläufig Fragen u.a. hinsichtlich der regionalen Wirkung (Stichworte: Erhöhung der Marktdurchdringung = zusätzliche Kaufkraftbindung aus dem Umland bzw.
Verringerung der Kaufkraftabflüsse) sowie ebenso bezüglich der möglichen anzunehmenden Auswirkungen für den ortansässigen Einzelhandel (Stichworte: mögliche Umsatzumverteilungs- und -umlenkungsprozesse).
Das zur Berechnung von möglichen anzunehmenden Umverteilungswirkungen in der
geographischen Handelsforschung zumeist verwandte Gravitationsmodell greift seit
Jahrzehnten auf das sog. Huff-Modell zurück1, bei dem die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes i.d.R. mit der Verkaufsfläche und dem Umsatz vor Ort korrespondiert
und zur Darstellung des Distanzwiderstandes die Distanzen (üblicherweise Fahrzeiten)
zwischen den zentralen Orten und dem Untersuchungsstandort zu Grunde gelegt
werden.
GfK PRISMA hat im Jahre 2002 im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums für
sämtliche
bayerischen
Ober-/Mittel-
und
Unterzentren
(insgesamt
450
Städte/Gemeinden) Einzugsgebiete abgegrenzt und zur landesplanerischen Beurteilung
von Einzelhandelsgroßprojekten im Rahmen der Fortschreibung des Landesentwicklungsplanes die jeweiligen Verflechtungsbereiche ermittelt; Bestandteil der Studie war
ein Gravitationsmodell in Anlehnung an Huff.
Ganz generell ist zu dem Huff-Modell aus Sicht der GfK PRISMA festzustellen, dass auf
dieser Basis für eine detaillierte Einzelfallbetrachtung, wie es hier der Fall ist, nur eine
erste Anfangsberechnung durchgeführt werden kann.
1
Siehe: Huff, David L.: Defining and estimating a trading area; Journal of Marketing; Vol. 28, 1964.
Heinritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen. Passau 1999. Kemming, H.:
Raumwirtschaftstheoretische Gravitationsmodelle - Eine Untersuchung ihrer analytischen Grundlagen.
Berlin, 1980. Löffler, G.: Konzeptionelle Grundlagen der chronologischen Betrachtungsweise in
deterministischen Modellansätzen. Bremen, 1987.
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Unsere tägliche Praxis des letzten Jahrzehnts mit über 300 Wirkungsanalysen zur planerischen Beurteilung von Einzelhandelsprojekten hat aber gezeigt, dass hierzu vertiefende warengruppenspezifische Berechnungen zwingend erforderlich sind, die das aus
dem Jahr 1964 stammende Modell von Huff nicht bzw. nur unvollständig abbilden
kann1.
Grundlage der GfK PRISMA-Wirkungsanalyse, die auf einer aufwändigen Totalerhebung
der relevanten regionalen/lokalen Einzelhandelsstrukturen basiert, ist neben der
Attraktivität der im Untersuchungsraum bedeutenden Einzelhandelsstandorte (gemessen an warengruppenspezifischem Umsatz, Verkaufsfläche und Zentralität bzw. möglichen Kaufkraftzu- und -abflüssen), den Distanzgrößen zwischen den jeweiligen Orten
sowie dem Untersuchungsort insbesondere auch eine differenzierte KaufkraftstromModellrechnung zur Umsatzrekrutierung der Einzelhandelsvorhabens (Abgleich ex-anteRechnung ohne Planvorhaben = status quo; ex-post-Rechnung mit Planvorhaben =
perspektivisch).
Wissenschaftstheoretisch handelt es sich dabei um ein empirisch-deduktives Verfahren, in das zunächst empirische Erfahrungswerte einfließen, die unserem Haus aus
hunderten von Befragungen zu der Herkunft und dem (branchenspezifischen) Ausgabeverhalten von Kunden/Käufern vorliegen, und die anhand von weiteren Marktbeobachtungen (wie u.a. das Haushaltspanel der GfK AG zum Ausgabeverhalten von
Privathaushalten) kontinuierlich überprüft und ergänzt werden2.
Die Ergebnisse dieser Kaufkraftstrom-Modellrechnung bilden die Grundlage für ein
mehrstufiges iteratives Verfahren, mit dem unter Berücksichtigung verschiedener
Parameter (u.a. Zeit-Wege-Distanzen, tradierten Einkaufsbeziehungen, Leistungsstärke
aller relevanten Wettbewerber/Wettbewerbsstandorte -dieses differenziert nach den
1
Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass das Huff'sche Model in erster Linie zur Bestimmung von
Einzugsgebieten auf der Basis von Wahrscheinlichkeiten des Besuches bestimmter Einkaufsstätten
entwickelt wurde, wobei im Grundmodell weder warengruppenspezifische Aspekte noch
Umsatzumverteilungsgesichtspunkte enthalten sind.
2
Die Kalibrierung der im Huff-Modell enthaltenen Attraktivitäts- und Interaktionsindices auf der Basis
empirischer Referenzwerte stellt eine maßgebliche Voraussetzung für die Validität der Ergebnisse der
Modellrechnungen dar.
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Hauptwarengruppen- etc.) eine differenzierte räumliche Verteilung der effektiven Umsatzherkünfte abgebildet wird.
Über das Huff-Modell hinausgehend erfolgt des weiteren im Rahmen sehr aufwändiger
Rechengänge eine detaillierte Gegen- und Kontrollrechnung durch ein System von
Kaufkraftstrom-, Umlenkungs- und Umsatzmatritzen (immer spezifisch je untersuchtem
Standort und je untersuchter Warengruppe) unter Einhaltung von Rahmenbedingungen
und Identitätsbeziehungen, also ein Verfahren, wie es in der amtlichen Statistik u.a. im
Bereich der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen angewandt wird.
Somit wird im Ergebnis eine umfangreiche Umsatzumlenkungsmatrix erarbeitet, die die
räumlichen warengruppenspezifischen Verteilungen von Umsatz und Nachfragevolumen
im Einzugsgebiet der einzelhändlerischen Planmaßnahme sowie die bestehenden
Kaufkraftströme in der Region vor und nach Realisierung des Vorhabens berücksichtigt.
Die sich perspektivisch für die untersuchungsrelevanten zentralen Standorte/Städte
infolge der Errichtung des Planvorhabens ergebenden, abnehmenden warengruppenspezifischen Kaufkraftbindungen wurden dabei in einem aufwändigen mathematischen
Verfahren im Verhältnis zur Zentralität bzw. ihrer lokalen Bedeutung der betreffenden
Stadt gewichtet.
Mit anderen Worten: GfK PRISMA hat die einschlägigen wissenschaftlichen Rechenmethoden/Gravitationsmodelle zur Bestimmung warengruppenspezifischer, regionaler/lokaler Wirkungen weiterentwickelt, die u.a. auch durch aufwändige Totalerhebungen im Untersuchungsraum empirisch abgesichert und auch von Fachinstitutionen
(Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandel e.V. Berlin
und Institut für Handelsforschung Köln) anerkannt sind.
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b) Wertungsaspekte
Zur Würdigung möglicher ökonomischer und städtebaulicher Auswirkungen eines
einzelhändlerischen Planvorhabens wird in der Rechtssprechung und Literatur stets auf
den Aspekt der '... wesentlichen Beeinträchtigung der Einzelhandelsstrukturen ... '
hingewiesen, die im Rahmen raumordnungspolitischer Stellungnahmen von Relevanz
sind.
Nach Ansicht des OVG Koblenz sind wesentliche Auswirkungen bei einer Umsatzumverteilung zulasten bestehender Einzelhandelsstrukturen von mehr als 10 % des
gesamten innenstadtrelevanten Einzelhandels anzunehmen (Beschluss vom 08.01.1999
- 8 B 12650/97 -, NVwZ 1999, 435, 438 rechte Spalte; Urteil vom 25.04.2001 - 8 A
11441/00 -, NVwZ-RR 2001, 638, 642 linke Spalte).
Ebenfalls von der 10 %-Grenze geht das OVG-Münster aus (Urteil vom 05.09.1997 - 7
A 2902/93 -, BauR 1998, 309, 312 Urteil vom 07.12.2000 - 7 a D 60/99.NE -, Seite 59
des amtlichen Umdrucks)1.
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof nimmt an, dass wesentliche Beeinträchtigungen
der Marktverhältnisse in Form von flächendeckenden Geschäftsaufgaben erst dann
erreicht werden, wenn bei Nichtlebensmittel, bezogen auf den Mittelbereich, eine
Kaufkraftabschöpfungsgrenze von 30 % für zentrenrelevante Sortimente und von 40 %
für sonstige Sortimente überschritten werde.
1
So hat das Oberverwaltungsgericht Münster im Urteil zum 'Preußen-Park Münster' vom 7.12. 2000 auf S.
59 noch einmal das eigene Urteil vom 5. September 1997 (Aktenzeichen 7 A 2092/93 -, BRS 59, Nr. 70)
zur Neuansiedlung eines Schuhmarktes bestätigt, wonach ' ... ein Umsatzverlust von 10 % für
innerstädtische Einzelhandelsbetriebe nicht als unwesentlich gewertet werden kann'. Ähnlich äußert sich
der Senat des Oberverwaltungsgerichtes für das Land Brandenburg, Frankfurt/Oder in seinem Beschluss
vom 28. Januar 2000 (Aktenzeichen - 3 B 67/99): '... In welcher Höhe eine Verlagerung von Kaufkraft
gegeben sein muss, um nachteilige städtebauliche Auswirkungen im Sinne § 2 Abs2. BauGB zu bewirken,
wird nicht generell zu beantworten sein. Für die Annahme, dass zur Hervorrufung solcher Auswirkungen
sogar solche Umsatzumverteilungen geeignet wären, die der Größenordnung nach sich in einem Kaufkraftabfluss bzw. Umsatzverlust von weniger als 10 % äußern, spricht nach derzeitigen Stand der
Erkenntnis jedenfalls nicht viel, ... '. Auch wird in einer Entscheidung des Senats des brandenburgischen
Oberverwaltungsgerichtes zu den geplanten FOC in Eichstätt vom 26. März 2001 auf S. 18 festgestellt
(Aktenzeichen 3 B 113/00.Z): '... Eine solche (negative) städtebauliche Situation kann eintreten, wenn
mit einer Umsatzumverteilung eine Verödung der Innenstadt verbunden ist oder die Versorgung der
(nicht mobilen) Bevölkerung in Frage steht ... '.
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Bei Einhaltung dieser branchen- und preisspezifischen Obergrenzen könne ein Einzelhandelsgroßprojekt in der Regel als raumverträglich angesehen werden (Bayrischer
VGH, Urteil vom 07.06.2000 - 26 N 99.2961 -, BayVBI 2001, 175,176 rechte Spalte).
Ressortübergreifend besteht aber Einvernehmen in der fachlichen Einschätzung, dass
Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen nur ein und nicht das Alleinkriterium einer
raumordnerischen Beurteilung sein kann.
Die sogenannte 10%-Klausel stellt bei einer raumordnerischen Beurteilung eine Orientierungsgröße innerhalb einer Reihe von raumordnerischen Entscheidungskriterien, wie
dem Kongruenzgebot und dem Beeinträchtigungsverbot dar, die nicht Gegenstand
dieser Ausarbeitung sind.
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Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben
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Dieser Bericht ist registriert unter der Nummer: 05 111 613 (2004).
Exemplar-Nr.: x/y
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