einzelhandelsuntersuchung

Transcription

EINZELHANDELSUNTERSUCHUNG
ZUR
DEFINITION DER ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHE IN
MONHEIM AM RHEIN SOWIE ZUR ERARBEITUNG EINER
„MONHEIMER LISTE“
für
Stadtverwaltung Monheim am Rhein
vorgelegt von
FUTURA CONSULT DR. KUMMER
Nagelschmiedstr. 8
52249 Eschweiler
Tel. 02403 / 557961
Fax: 02403 / 557962
Eschweiler, im Mai 2009
Inhaltsverzeichnis
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Marktanalytische Aspekte
3
2.1
Verkaufsflächenbestand im Einzelhandel
4
2.2
Kaufkraft
5
2.3
Marktpotentiale
6
2.4
Kaufkraftbindungen (insgesamt und nach Branchen)
8
3.
Zielaussagen des § 24 a LEPro NRW
11
4.
Räumliche Definition der zentralen Versorgungsbereiche
13
5.
Monheimer Liste
35
6.
5.1
nahversorgungsrelevante Sortimente
36
5.2
zentrenrelevante Sortimente
37
5.3
nicht zentrenrelevante Sortimente
39
5.4
Synthese: „Monheimer Sortimentsliste“
40
5.5
Sonstige Hinweise
41
Zusammenfassung der Ergebnisse
Einzelhandelsuntersuchung Monheim am Rhein
42
FUTURA CONSULT
Seite I
1.
Aufgabenstellung
Mit dem Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen (LEPro) ist in 2007
eine für alle Kommunen in Nordrhein-Westfalen gültige neue gesetzliche Richtlinie in Kraft getreten.
Mit dem neuen LEPro beabsichtigt die Landesregierung, die Zentren der Städte
als Handels-, Arbeits- und Wohnstandort zu stärken.
Für den Bereich des Einzelhandels enthält das LEPro neue Regelungen für die
Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel. Von grundsätzlicher Bedeutung ist
die Vorgabe, dass großflächiger Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
(800 qm Verkaufsfläche oder mehr) mit zentrenrelevanten Sortimenten nur noch
in zentralen Versorgungsbereichen anzusiedeln ist.
Das LEPro stellt die Kommunen zudem vor die Aufgabe, ihre zentralen Versorgungsbereiche hinsichtlich der hier gewünschten Funktionen sowie ihrer räumlichen Abgrenzung zu definieren. Zudem legt das LEPro fest, dass jede Kommune
eine für das eigene Stadtgebiet gültige Liste für zentrenrelevante, nicht
zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Sortimente erarbeitet.
Diesbezüglich ist seitens der Kommunen zu beachten, dass die Definition einer
solchen Sortimentsliste aus der konkreten marktseitigen und städtebaulichen Situation der jeweiligen Kommune abgeleitet wird. Ein „Rückgriff“auf Erfahrungswerte aus anderen Kommunen – z.B. die bis vor einigen Jahren oftmals auch in
anderen Städten verwendete „Kölner Liste“ – ist nicht möglich, da ein solches
Vorgehen seitens der Gerichte im Falle von Rechtsstreitigkeiten nicht anerkannt
wird.
FUTURA CONSULT wurde von der Stadtverwaltung Monheim am Rhein beauftragt,
durch ein Gutachten einen Abgrenzungsvorschlag für die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt, deren Funktionseinstufung sowie einen Vorschlag für
eine „Monheimer Liste“zu erarbeiten.
FUTURA CONSULT
Seite 1
Um die Aufgabenstellung fundiert und auf die spezifischen Verhältnisse in
Monheim am Rhein zugeschnitten bearbeiten zu können, wurde durch FUTURA
CONSULT im März und April 2009 eine Totalerhebung aller Verkaufsflächen im
Einzelhandel des Mittelzentrums Monheim am Rhein durchgeführt.
Alle Einzelhandelsstandorte der Stadt Monheim am Rhein wurden nach folgenden Kriterien erfasst:
•
Mikrostandort
•
Branchenzugehörigkeit
•
Größe der Verkaufsflächen
Mehrbranchenanbieter wurden nach einzelnen Sortimentsgruppen erhoben und
nach Branchen differenziert zugeordnet.
Die durch FUTURA CONSULT ermittelten Bestandsdaten, die als Grundlage auch
für die Berechnungen von Kaufkraftbindungen im Einzelhandel dienen, ermöglichen einen detaillierten Blick auf die gegenwärtige Verteilung der Verkaufsflächen im Einzelhandel des Mittelzentrums Monheim am Rhein nach Branchen und
Zentren.
Im Ergebnis verfügt die Stadt Monheim am Rhein über aktuelle, umfassende und
damit für die zukünftige Steuerung des Einzelhandels sehr verlässliche Informationen über die Ausstattung Monheims mit Verkaufsflächen im Einzelhandel.
Neben einer Verwendbarkeit in anderen Gebieten der Handelsnetzsteuerung ermöglichen die vorgenommenen Analysen eine räumlich exakte Definition der
zentralen Versorgungsbereiche sowie eine Klassifizierung von für Monheim am
Rhein zentrenrelevanten, nicht zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten
Sortimenten („Monheimer Liste“). Der nachfolgend dargestellte Vorschlag für ein
räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sowie eine „Monheimer Liste“wurde somit aus der konkreten Situation des Einzelhandels in Mon-
FUTURA CONSULT
Seite 2
heim am Rhein, die im Zuge der Projektarbeiten detailliert analysiert wurde, abgeleitet.
Die neuen Festlegungen der zentralen Versorgungsbereiche sowie der Vorschlag
für eine Monheimer Liste dienen der Entscheidungsvorbereitung von Politik und
Verwaltung. Die diesbezüglichen, bislang vorliegenden Festlegungen des derzeitigen Zentrenkonzeptes sowie die derzeitige Monheimer Liste werden hierdurch
aktualisiert und ersetzt.
Unter „strategischen“ Gesichtspunkten können die Zentrenabgrenzungen sowie
die Monheimer Liste
2.
•
als Instrument für die Steuerung der Einzelhandelsfunktion der Stadt
Monheim am Rhein dienen,
•
einen Bezugsmaßstab bei Verfahren der Bauleitplanung darstellen,
•
potentiellen Investoren „Mögliches“und „Nicht Mögliches“aufzeigen,
•
Rechtssicherheit bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zu Fragen der
Einzelhandelzulässigkeit befördern.
Marktanalytische Aspekte
Erfahrungswerte der jüngsten Zeit machen deutlich, dass Nutzungsausschlüsse
für bestimmte Sortimente in Bebauungsplänen seitens der Gerichte oftmals nur
dann anerkannt werden, wenn die Definition für zentrenrelevante, nicht
zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Sortimente aus der konkreten örtlichen Situation der jeweiligen Stadt abgeleitet wurde.
FUTURA CONSULT
Seite 3
Dies bedingt zwangsläufig eine fundierte Analyse wichtiger Leistungsdaten des
Einzelhandels einer Stadt, ohne die eine stadtspezifische Ableitung einer Sortimentsliste im beschriebenen Sinne nicht möglich ist.
Um diesbezüglich für Monheim am Rhein ein möglichst hohes Maß an Planungssicherheit herzustellen, wurde im Zuge der vorliegenden Untersuchung eine Totalerhebung aller Verkaufsflächen im Einzelhandel der Stadt durchgeführt. Das
Nachfragepotential für den Einzelhandel der Stadt wurde insgesamt sowie nach
einzelnen Branchen ermittelt. Schließlich erfolgte eine Umsatzschätzung des
Monheimer Einzelhandels nach Betrieben und Branchen. Durch Gegenüberstellung von Nachfragepotentialen und Umsätzen in den Branchen wurde die Kaufkraftbindung der Stadt Monheim am Rhein insgesamt sowie nach Ortsteilen und
Branchen ermittelt.
Durch die umfassende Vorgehensweise sowie die Aktualität der Daten verfügt
Monheim am Rhein im Ergebnis über eine Datenbasis, die eine ortsspezifische
Ableitung einer „Monheimer Liste“ sowie eine räumlich exakte Festlegung der
1
ZVBs ermöglicht.
2.1
Verkaufsflächenbestand im Einzelhandel
2
Die Stadt Monheim am Rhein (ca. 42.499 Einwohner ) verfügt in 2009 über einen Verkaufsflächenbestand im Einzelhandel von insgesamt ca. 41.560 qm.
Die Verkaufsflächen befinden sich zu ca. 41,8 % in den zentralen Versorgungsbereichen (ca. 17.355 qm), zu ca. 6,9 % in Ortsteil- und Streulagen (ca. 2.865
qm) und zu ca. 51,3 % in Sonderlagen (ca. 21.340 qm).
Monheim am Rhein verfügt somit über eine Verkaufsflächenausstattung von ca.
0,98 qm je Einwohner. Berücksichtigt man, dass Mittelzentren oftmals eine Verkaufsflächenausstattung von rund 1,5 qm bis 1,7 qm je Einwohner besitzen, so
1
ZVBs = zentrale Versorgungsbereiche
2
Quelle: www.monheim.de/Stadtprofil/statistik
FUTURA CONSULT
Seite 4
ist festzustellen, dass Monheim am Rhein eine im Vergleich zu anderen Mittelzentren sehr geringe Ausstattung mit Verkaufsflächen im Einzelhandel aufweist.
Die Struktur des Einzelhandels ist von einer hohen anteiligen Ausstattung der
Sonderlagen (Gewerbegebiete), die allein ca. die Hälfte der Verkaufsflächen auf
sich vereinen, gekennzeichnet.
Der Anteil der zentralen Versorgungsbereiche erreicht mit ca. 42 % einen vergleichsweise hohen Wert, die Einzelhandelslagen in den Ortsteilen außerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche schneiden mit ca. 6,9 % unterdurchschnittlich
ab.
3
2.2
Kaufkraft
Die Stadt Monheim am Rhein weist je Kopf ein handelsrelevantes Kaufkraftniveau von ca. 103,0 % - gemessen am Bundesdurchschnitt von 100 % - auf. Dies
bedeutet, dass pro Jahr ca. 5.572 EUR je Kopf von in Monheim am Rhein wohnenden Personen im Einzelhandel ausgegeben werden.
Erhebliche Teile dieses Ausgabebetrages fließen neben den Angebotsstrukturen
innerhalb des eigenen Stadtgebietes auch in Richtung anderer Zentren im Umfeld. Insbesondere das benachbarte Oberzentrum Düsseldorf sowie die Mittelzentren Leverkusen und Langenfeld stellen Zielpunkte von Einkaufsvorgängen
der Monheimer Wohnbevölkerung dar.
3
Die Verkaufsflächenanteile der zentralen Versorgungsbereiche erreichen in anderen Städten oftmals ein Niveau von ca. einem Drittel bis ca. 40 %, die der Einzelhandelslagen außerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche (ohne Sonderlagen) oftmals ca. 20 % - 25 %.
FUTURA CONSULT
Seite 5
2.3
Marktpotentiale
(vgl. auch Tabelle am Ende des Kapitels)
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotential der Monheimer Wohnbevölkerung ergibt sich aus der Multiplikation
•
der durchschnittlichen Verbrauchsausgaben je Warengruppe gewichtet
mit dem Kaufkraftniveau in Monheim am Rhein mit
•
der Einwohnerzahl von Monheim am Rhein
Die Potentialermittlung macht deutlich, dass innerhalb des Stadtgebietes – über
alle Branchen des Einzelhandels hinweg – ein Nachfragepotential von ca. 236,8
Mio. EUR jährlich vorhanden ist.
Dieses verteilt sich auf ca. 130,4 Mio. EUR für den kurzfristigen Bedarf, ca. 60,6
Mio. EUR für den mittelfristigen Bedarf und ca. 43,9 Mio. EUR für den langfristigen Bedarf.
Für die einzelnen Branchen des Einzelhandels stehen unterschiedlich große
Nachfragevolumina zur Verfügung. Diese sind der nachfolgenden Tabelle detailliert zu entnehmen.
FUTURA CONSULT
Seite 6
Nachfragepotential des Einzelhandels in der Stadt Monheim am Rhein (2008)
Einwohner Monheim am Rhein:
42.499
1)
103,0
2)
Kaufkraftkennziffer Monheim am Rhein:
Pro-Kopf-Ausgaben in € pro Jahr
BRD
Nahrungs- und Genussmittel
Bäcker / Metzger
Drogerie, Parfümerie, Kosmetik
Pharmazie, Orthopädie
Blumen, Zoo, Heimtierbedarf
PBS, Zeitungen, Zeitschriften, Bücher
überwiegend kurzfristiger Bedarf
Bekleidung, Wäsche
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
Gartenbedarf (ohne Gartenmöbel)
Baumarktsortiment
GPK / Hausrat / Geschenkartikel
Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstrumente
Sportartikel, Fahrräder, Camping
überwiegend mittelfristiger Bedarf
Teppiche, Gardinen, Deko
Bettwaren, Haus-, Tisch-, Bettwäsche
Möbel (inkl. Bad-, Garten-, Büromöbel)
Elektro, Leuchten, sonst. hochwertige Haushaltsgeräte
UE, Musik, Video, PC, Drucker, Kommunikation
Foto, Optik, Akustik
Uhren / Schmuck
überwiegend langfristiger Bedarf
sonstige Sortimente
Einzelhandel insgesamt
Monheim am Rhein
1.718
276
234
485
72
194
2.979
467
111
75
468
72
112
80
1.385
61
57
287
129
307
109
52
1002
44
5.410
1.770
284
241
500
74
200
3.068
481
114
77
482
74
115
82
1.427
63
59
296
133
316
112
54
1032
45
5.572
1) Stadtverwaltung Monheim am Rhein, Stand der Daten: Februar 2009
2) Quelle: einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der BBE retail experts
3) Quelle: BBE retail experts Köln
bei Additionen Rundungsdifferenzen möglich
Abkürzungen:
PBS: Papier-, Büro-, Schreibwaren
GPK: Glas, Porzellan, Keramik
UE: Unterhaltungselektronik
FUTURA CONSULT
3)
Seite 7
Nachfragepotential
Monheim am Rhein
Mio. EUR
75,2
12,1
10,2
21,2
3,2
8,5
130,4
20,4
4,9
3,3
20,5
3,2
4,9
3,5
60,6
2,7
2,5
12,6
5,6
13,4
4,8
2,3
43,9
1,9
236,8
2.4
Kaufkraftbindungen (insgesamt und nach Branchen)
(vgl. auch Tabelle am Ende des Kapitels)
Die Kaufkraftbindungen im Einzelhandel ergeben sich aus der Gegenüberstellung der Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe in Monheim am Rhein mit den
Nachfragepotentialen.
Es ist festzustellen, dass Monheim am Rhein über alle Branchen des Einzelhandels hinweg eine Kaufkraftbindung von ca. 65,2 % aufweist.
In einzelnen Branchen sind unterschiedlich hohe Bindungsniveaus festzustellen.
Die höchsten Kaufkraftbindungen im Bereich der Grundversorgung sind bei Nahrungs- und Genussmitteln (ca. 89 %), und Drogerieartikeln (ca. 85 %) zu verzeichnen.
Darüber hinaus ist – als einziger Bereich mit einer Kaufkraftbindung von über 100
% - im Marktsegment der Baumarktartikel eine Kaufkraftbindung von ca. 109 %
zu verzeichnen.
Nicht überzeugen können – mit Ausnahme des Baumarktbereichs – die Bindungsquoten des mittelfristigen Bedarfs, die – je nach Warengruppe - Größenordnungen von z.B. ca. 11 % bis ca. 30 % in den Warengruppen Spielwaren, etc.
/ Bekleidung / Sportartikel, Fahrräder, Camping sowie ca. 41 % bei Gartenbedarf
erreichen. Eine tendenziell höhere, insgesamt jedoch ebenfalls nicht überzeugende Bindungsquote ist im mittelfristig nachgefragten Bedarfsbereich in den
Branchen Schuhe/Lederwaren (ca. 65 %) sowie bei GPK/Hausrat/ Geschenkartikeln (ca. 76 %) zu verzeichnen.
Innerhalb des kurzfristigen Bedarfs sind niedrige Bindungsquoten z.B. bei PapierBüro-, Schreibwaren inklusive Büchern (ca. 30 %), Blumen/Zoo (ca. 53 %) sowie
medizinischen, pharmazeutisch-orthopädischen Artikeln (ca. 61 %) zu verzeichnen.
FUTURA CONSULT
Seite 8
Auch der langfristige Bedarf weist niedrige Bindungsquoten in einer Spannbreite
zwischen – je nach Branche – ca. 4 % und ca. 35 % auf, wobei zu berücksichtigen ist, dass das langfristige Bedarfssegment nicht zu den Versorgungsfunktionen zu zählen ist, die durch ein Mittelzentrum vorrangig abgedeckt werden sollen.
Eine detaillierte Übersicht über die in einzelnen Warengruppen zu verzeichnenden Bindungsniveaus gibt nachfolgende Darstellung.
FUTURA CONSULT
Seite 9
Tab.: Potential- und Leistungsdaten des Einzelhandels in Monheim am Rhein (Gesamtstadt)
1)
Kaufkraftkennziffer :
2)
Bevölkerung :
Potentialdaten Monheim am Rhein
103,0
42.499
Warengruppen
1 Nahrungs- und Genussmittel
2 Bäcker / Metzger
3 Drogerie, Parfümerie, Kosmetik
4 Pharmazie, Orthopädie
5 Blumen, Zoo, Heimtierbedarf
6 PBS, Zeitungen, Zeitschriften, Bücher
überwiegend kurzfristiger Bedarf
7 Bekleidung, Wäsche
8 Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
9 Gartenbedarf (ohne Gartenmöbel)
10 Baumarktsortiment
11 GPK / Hausrat / Geschenkartikel
12 Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstrumente
13 Sportartikel, Fahrräder, Camping
überwiegend mittelfristiger Bedarf
14 Teppiche, Gardinen, Deko
15 Bettwaren, Haus-, Tisch-, Bettwäsche
16 Möbel (inkl. Bad-, Garten-, Büromöbel)
17 Elektro, Leuchten, sonst. hochwertige Haushaltsgeräte
18 UE, Musik, Video, PC, Drucker, Kommunikation
19 Foto, Optik, Akustik
20 Uhren / Schmuck
überwiegend langfristiger Bedarf
21 sonstiges
Einzelhandel insgesamt
Prokopf-Ausgaben in € pro Jahr
Deutschland
1.718
276
234
485
72
194
2.979
467
111
75
468
72
112
80
1.385
61
57
287
129
307
109
52
1.002
44
5.410
1)
Quelle: einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der BBE retail experts Köln
2)
Quelle: Stadtverwaltung Monheim am Rhein; Stand der Daten: Februar 2009
Monheim am Rhein
1.770
284
241
500
74
200
3.068
481
114
77
482
74
115
82
1.427
63
59
296
133
316
112
54
1.032
45
5.572
Marktpotential
in Mio. € p.a.
75,2
12,1
10,2
21,2
3,2
8,5
130,4
20,4
4,9
3,3
20,5
3,2
4,9
3,5
60,6
2,7
2,5
12,6
5,6
13,4
4,8
2,3
43,9
1,9
236,8
ZVBs = zentrale Versorgungsbereiche
Rundungsdifferenzen möglich
FUTURA CONSULT
Seite 10
Leistungsdaten Monheim am Rhein
Verkaufsfläche in qm
insgesamt
16.550
665
2.990
380
810
430
21.825
2.380
1.060
1.190
9.520
960
230
430
15.770
260
40
1.440
305
385
265
100
2.795
1.170
41.560
davon ZVBs
8.665
410
2.400
260
260
400
12.395
1.690
670
0
40
630
90
30
3.150
40
40
80
55
285
265
100
865
945
17.355
Umsatz
Kaufkraftbindung
in Mio. € p.a.
66,9
8,8
8,8
12,9
1,7
2,5
101,6
6,2
3,1
1,4
22,4
2,4
0,6
1,0
37,1
0,5
0,1
3,6
1,0
1,9
1,7
0,6
9,5
6,2
154,3
in %
89,0
72,7
85,4
60,8
52,9
29,7
77,9
30,5
64,6
41,5
109,2
76,5
11,3
28,4
61,1
17,7
4,4
28,8
17,9
14,4
35,5
27,2
21,6
65,2
3.
Zielaussagen des § 24 a LEPro NRW
Das neue Landesentwicklungsprogramm NRW legt durch § 24 a fest, welche
Vorgaben und Konsequenzen bei der Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel unterschiedlicher Sortimente zu beachten sind. Folgende Aussagen werden
durch den § 24 a Abs. 1 und 2 getroffen:
„Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung – BauNVO – (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden. … Die in ihnen zulässigen Nutzungen
richten sich in Art und Umfang nach der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs, in dem der Standort liegt. Sie dürfen weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten Gemeinden,
noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich
beeinträchtigen. Dabei dürfen Hersteller-Direktverkaufszentren mit mehr als 5.000
qm Verkaufsfläche nur ausgewiesen werden, wenn sich der Standort in einer
Gemeinde mit mehr als 100.000 Einwohnern befindet.
Zentrale Versorgungsbereiche legen die Gemeinden als Haupt-, Neben- oder
Nahversorgungszentren räumlich und funktional fest. Standorte für Vorhaben i.S.
des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in Hauptzentren (Innenstädte bzw. Ortsmitten der Gemeinden) und Nebenzentren (Stadtteilzentren) liegen, die sich auszeichnen durch:
ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der
Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und
eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs und
eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz.
FUTURA CONSULT
Seite 11
Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente werden von der Gemeinde festgelegt. … Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in Hauptzentren die Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet,
in Nebenzentren die Kaufkraft der Einwohner in den funktional zugeordneten
Stadtteilen, weder in allen noch in einzelnen der vorgesehenen Sortimentsgruppen, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder wohnungsnahen Versorgung i.S. des
1
Absatzes 1 Satz 3 vorliegt.“
1
Quelle: § 24 a Abs.1 und 2 LEPro NRW
FUTURA CONSULT
Seite 12
4.
Räumliche Definition der zentralen Versorgungsbereiche
Gemäß LEPro zeichnen sich zentrale Versorgungsbereiche durch einen verdichteten Besatz mit öffentlichen und privaten Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen aus.
Unterschieden wird nach Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren. Großflächiger Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten
Sortimenten darf gemäß LEPro nur in Hauptzentren (Innenstädte bzw. Ortsmitten
der Gemeinden) bzw. in Nebenzentren (Stadtteilzentren) liegen.
Die Analysen zur Einzelhandelsstruktur des Mittelzentrums Monheim am Rhein
machen deutlich, dass innerhalb des Stadtgebietes drei Angebotsschwerpunkte
bestehen, welche die Voraussetzungen für eine Ausweisung als zentrale Versorgungsbereiche aufweisen.
Hierbei handelt es sich um die Funktionskerne
•
Zentralort Monheim:
Innenstadt im Bereich Rathaus-Center und umliegende Straßenzüge
•
Ortsteil Baumberg:
Ladengruppe Bereich Hauptstraße
Ladengruppe Bereich Geschwister-Scholl-Straße
FUTURA CONSULT empfiehlt, die genannten und nachfolgend genauer dargestellten Funktionskerne als zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Monheim am
Rhein auszuweisen.
Zudem wird als wesentliche Änderung der zentralörtlichen Struktur empfohlen,
ein Standortareal an der Berghausener Straße als neuen zentralen Versorgungsbereich auszuweisen.
FUTURA CONSULT
Seite 13
Im Ergebnis wird die neue Standortstruktur im Einzelhandel folgende zentrale
Versorgungsbereiche umfassen.
Zentrale Versorgungsbereiche und Zentrenhierarchie für das Mittelzentrum Monheim am
Rhein
zentraler Versorgungsbereich
Einstufung ZVBs gemäß LEPro
Stadtteil
Mikrostandort
Hauptzentrum
Monheim
Innenstadt Bereich Rathaus-Center
und umliegende Bereiche
keine Ausweisung in Monheim am Rhein
Nebenzentrum
Nahversorgungszentrum
Baumberg
Hauptstraße / Froebelstraße
Baumberg
Geschwister-Scholl-Str.
Baumberg
Berghausener Straße
Die Lage der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet von Monheim am
Rhein geht aus den beiden nachfolgenden Karten hervor.
FUTURA CONSULT
Seite 14
FUTURA CONSULT
Seite 15
Folgende parzellenscharfe Abgrenzung sollte für die zentralen Versorgungsbereiche gewählt werden.
FUTURA CONSULT
Seite 16
FUTURA CONSULT
Seite 17
Zum Hauptzentrum Innenstadt von Monheim am Rhein sowie zur vorgenommenen Abgrenzung sind folgende Feststellungen zu treffen:
•
Die Innenstadt des Zentralortes Monheim am Rhein stellt den mit Abstand stärksten Funktionskern innerhalb des Stadtgebietes dar.
•
Folgende Leistungsdaten, aus denen die bevorrechtigte Einstufung des
zentralen Versorgungsbereiches in der Innenstadt als einziges Hauptzentrum (A-Zentrum) der Stadt Monheim am Rhein abgeleitet werden
kann, sind zu verzeichnen:
Verkaufsflächenbestand im Einzelhandel insgesamt:
hiervon:
ca. 13.385 qm
kurzfristiger Bedarf
ca. 9.465 qm
mittelfristiger Bedarf
ca. 2.540 qm
langfristiger Bedarf
ca.
750 qm
ca.
630 qm
sonstige Sortimente
1
•
Mit einem Gesamtbestand von ca. 13.385 qm Verkaufsfläche verfügt die
Innenstadt von Monheim am Rhein über ca. 32 % aller Einzelhandelsverkaufsflächen sowie über ca. 77 % aller in den zentralen Versorgungsbereichen gelegenen Verkaufsflächen im Einzelhandel.
•
Der zentrale Versorgungsbereich des Hauptzentrums reicht
•
§
im Norden bis zur Einmündung der Krischer Straße zur
Kirch- bzw. Lindenstraße
§
im Süden bis zum Ernst-Reuter-Platz
§
im Westen entlang der Alten Schulstraße und Turmstraße
bis hin zur Kapellenstraße
§
im Osten bist zum Kreuzungsbereich Berliner Ring / Opladener Straße / Rathausplatz
Mit der vorgenommenen Abgrenzung kommt gegenüber dem derzeitigen
Zentrenkonzept eine räumlich veränderte Abgrenzung zum Tragen. Im
Osten erfolgt eine Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches,
1
z.B. nach Wochen wechselnde Aktionsartikel bei LM-Discountern
FUTURA CONSULT
Seite 18
der im Speziellen die Flächen umfasst, die für eine etwaige Erweiterung
des Rathaus-Centers benötigt werden. Die Abgrenzungen im Süden und
Norden entsprechen im Wesentlichen den bereits heute gültigen, im
Westen wird eine schlankere Abgrenzung im Bereich der Turmstraße
gewählt.
•
Das Einzugsgebiet der Innenstadt von Monheim am Rhein stellt – entsprechend der Einstufung als Hauptzentrum (A-Zentrum) – das gesamte
Stadtgebiet von Monheim am Rhein dar. Darüber hinaus stehen Versorgungstätigkeiten des Hauptzentrums für das Umland in Überstimmung
mit der Einstufung der Stadt Monheim am Rhein als Mittelzentrum, diesbezüglich ist jedoch festzustellen, dass eine solche über die Stadtgrenzen hinausgehende Versorgungstätigkeit derzeit nicht bzw. in nur (zu)
schwach ausgeprägter Weise durch die Monheimer Innenstadt ausgeübt
wird.
•
Mit der vorgenommenen Abgrenzung liegen folgende derzeit vorhandene Anbieter bzw. Einrichtungen innerhalb des Hauptzentrums:
Rathaus-Center /Rathausplatz:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Monheim Textilien
Ernsting´s Family
TEDI
Deichmann-Schuhe
Lufthansa-Agentur
Parfümerie Becker
Milas Fashion
Busch´s Backstube
Kaufpark
Base-Shop
Clou-Bekleidung
Telekom-Shop
Café Eis bis Heiß
Schuhreparatur-Service
Trend-Photo
Drogerie Rossmann
Café Schelmen
Bianco-Moden
Bistro/Café Le Marie
Lotto/Toto Mahr
Rathaus
FUTURA CONSULT
Seite 19
Neustraße / Friedrichstraße:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Zender – Der Akustiker
Das Lädchen (Geschenkartikel)
Radio/Hifi/TV Gehle
Orientalische Spezialitäten Royal
Post
KIK
Schlecker
Ebru-Supermarkt
Kaufland
Back-Profi
Kodi
Lilly´s Shop (Bekleidung)
Heinestraße:
o
o
o
o
o
o
o
Optikmeister Stefan Gawin
Obst/Gemüse Hilal
Lotto/Toto Beier
Hebbel-Apotheke
Marktwert
Neuapostolische Kirche
Sparkasse
Ernst-Reuter-Platz:
o
o
o
o
o
Plus
Lotto/Toto
Neumarkt-Lebensmittel
Äskulap-Apotheke
Kiosk
Krischer Straße
o
o
o
o
o
o
o
Rathaus-Apotheke
Schuhhaus Palm
Papier und Mehr
Weinkontor Rheinland
Schuhmachermeister Prinz
Rhein-Apotheke
World of Video
FUTURA CONSULT
Seite 20
o
o
Deko-Queen (Geschenkartikel)
Blumen Schneitler
Alte Schulstraße / Turmstraße
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Bücherstube Roßbach
Marke Monheim e.V.
Photo & Copy M. Franzen
Silke´s Sattelkammer
Müller Bestattungen
Mode Aktuell Christel Feldges
Uhrmachermeister Helmut Wynen
Friseurstudio Carmen Krings
Sanitätshaus Buchbender
Feine Wäsche Bodyline
Damenmoden und Pelze Hermsdorf
St. Josef-Krankenhaus
Therapiezentrum Monheim
Brautmoden Schmidt
Baker Boys
Geschäft für Elektrokleingeräte
Moden Arens
Bon Bon Geschenkartikel
Potpourri (Geschenkartikel)
FUTURA CONSULT
Seite 21
FUTURA CONSULT
Seite 22
Wie dargestellt verfügt der Monheimer Stadtteil Baumberg zukünftig über drei
zentrale Versorgungsbereiche.
Zum zentralen Versorgungsbereich im Bereich Hauptstraße / Froebelstraße sind
folgende Feststellungen zu treffen.
•
Der zentrale Versorgungsbereich wird aufgrund der festzustellenden
funktionalen Stärke als Nahversorgungszentrum gemäß LEPro NRW
eingestuft. Mit dieser Einstufung wird die derzeit vorgenommene Festlegung als Nebenzentrum an die von der Hauptstraße / Froebelstraße tatsächlich ausgeübte Funktion im Sinne eines Nahversorgungszentrums
1
angepasst.
•
Die Bestandslagen innerhalb der Hauptstraße in ihrem Teilstück zwischen der Von-Ketteler-Straße und der Sparkasse sind ebenso Bestandteil des ZVB wie auch der Penny-Markt sowie die angegliederten drei
Dienstleistungsunternehmen im Bereich der Froebelstraße.
•
Das Einzugsgebiet des Nahversorgungszentrums im Bereich der Hauptstraße stellt – in Übereinstimmung mit der der Einstufung als Nahversorgungszentrum – das westliche Siedlungsgebiet des Monheimer Stadtteils Baumberg dar.
•
Mit der vorgenommenen Abgrenzung liegen folgende derzeit vorhandene Anbieter innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches:
Dienstleister:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Sparkasse
Raiffeisenbank
Steffi´s Nailothek
Hotel Zum Schwan
Osteria / Pizzeria Don Rosario
Fahrschule Seefeldt
Odendal Bestattungen
Rheinischer Hof (Gaststätte)
Munzur Grill
Allianz-Versicherung Stephan Bartholme
Grill-Restaurant Futterkrippe
1
Der Bereich der Hauptstraße / Froebelstraße verfügt gegenwärtig über einen Verkaufsflächenbestand im Einzelhandel von ca. 1.300 qm, davon mehr als 700 qm im Bereich des Verkaufs von
Nahrungs- und Genussmitteln.
FUTURA CONSULT
Seite 23
o
o
o
o
o
o
Gaststätte Grüne Gans
Beautythek W. Mädler
Salon Gebhardt
Restaurant Alte Post
Sonnenstudio (Froebelstraße)
Provinzialversicherungen Wolfgang Hillebrand (Froebelstraße)
Einzelhandelsanbieter:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Modehaus Schmitz
Radio Metzig (TV/Video)
Cremetöpfchen Sonja Seemann
Bäckerei Durst
Plus
Baumberger Reformhaus
Kreuz-Apotheke
Trinkhalle
Busch´s Backstube
Quelle-Shop
Penny (Froebelstraße)
•
Zusätzlich zu den Bestandslagen, die bereits heute mit Geschäftsstandorten ausgestattet sind, wurden für den ZVB an der Hauptstraße Reserveflächen in die Abgrenzung einbezogen.
•
Dies gilt in Bezug Flächen zwischen den Bestandslagen an der Hauptstraße sowie dem Penny-Markt an der Froebelstraße, die im Falle einer
gewerblichen Entwicklung zu einer besseren Verknüpfung des PennyAreals mit den übrigen heute schon vorhandenen Anbietern an der
Hauptstraße führen wird.
•
Auch wurde die Abgrenzung in den Bereichen entlang der Hauptstraße
so gewählt, dass den weitaus meisten Betrieben, die hier kleinteiligen
Charakter aufweisen, „Reserveflächen in die Tiefe“für eine etwaige Betriebserweiterung zur Verfügung stehen.
FUTURA CONSULT
Seite 24
FUTURA CONSULT
Seite 25
Zum zentralen Versorgungsbereich im Bereich der Geschwister-Scholl-Straße
sind folgende Feststellungen zu treffen.
•
Auch der zentrale Versorgungsbereich im Bereich der GeschwisterScholl-Straße wird aufgrund der festzustellenden funktionalen Stärke als
Nahversorgungszentrum gemäß LEPro NRW eingestuft. Mit dieser Einstufung wird auch die für den Bereich Geschwister-Scholl-Straße derzeit
vorgenommene Festlegung als Nebenzentrum an die hier tatsächlich
ausgeübte Funktion im Sinne eines Nahversorgungszentrums ange2
passt.
•
Der zentrale Versorgungsbereich beginnt im Süden mit einer Ladenzeile
auf der westlichen Seite der Geschwister-Scholl-Straße und setzt sich
fort über die Bestandslagen von Kaiser´s, den hier angegliederten kleinteiligen Geschäften bis hin zum ALDI-Markt.
•
Das Einzugsgebiet des Nahversorgungszentrums im Bereich der Geschwister-Schollstraße stellt – in Übereinstimmung mit der der Einstufung als Nahversorgungszentrum – das nördliche Siedlungsgebiet des
Monheimer Stadtteils Baumberg dar.
•
Mit der vorgenommenen Abgrenzung liegen folgende derzeit vorhandene Anbieter innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches:
Dienstleister:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Gaststätte Holzwurm
Eiscafé Treviso
Änderungsstudio Larissa Schwab
Reisebüro Ulrich
Kosmetikstudio Leonida
Fahrschule Schymura
Reinigung / Textilpflege
Post
Chinarestaurant Goldene Krone
Fahrschule Pole Position
Immobilien Alexandra Gröber
Haarmoden Godolinas
Sonnenstudio Noble Sun
FUTURA CONSULT
Seite 26
Einzelhandelsanbieter:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Lotto/Toto Claudia Muth
Kaiser´s
Schlecker
Geschenke „Dies und Das“
Schreibwaren und Mehr
Fashion 4 Kids
Optik Bonk
Schuhmoden Frenzen
Kleinpreis Damenmoden
Alicia´s Leckerland (schlesische Spezialitäten)
Busch´s Backstube
Fahrräder und Mehr
Aldi
Rosenapotheke
Kiosk / Trinkhalle
Busch´s Backstube
Mode Luque
Second-Hand für Kinder „Schatzkiste“
Happy Backshop
Detlef´s Hörgeräte
2
Der ZVB an der Geschwister-Schollstraße verfügt gegenwärtig über einen Verkaufsflächenbestand im Einzelhandel von ca. 2.700 qm, davon ca. 1.600 qm im Bereich des Verkaufs von Nahrungs- und Genussmitteln.
FUTURA CONSULT
Seite 27
Als einzig neuer zentraler Versorgungsbereich wird zukünftig ein Standortareal
an der Berghausener Straße in der Nähe der Grazer Straße als Nahversorgungszentrum ausgewiesen.
Eine solche Ausweisung ist seitens der Stadt Monheim am Rhein politisch gewünscht.
3
Aus der gutachterlichen Sicht ist eine solche Ausweisung unter Berücksichtigung
von marktseitigen wie auch städtebaulichen Faktoren als nachvollziehbar und in
der Abwägung von Argumenten als empfehlenswert einzustufen.
Folgende Faktoren spielen für die Ausweisung der Dreiecksfläche an der Berghausener Straße als Nahversorgungszentrum eine Rolle.
3
Gemäß LEPro NRW liegt die Ausweisung von zentralen Versorgungsbereichen in den Händen
der jeweiligen Kommunen, die diese nach eigenen städtebaulichen Vorstellungen und Zielen
festlegen können. Von dieser Möglichkeit möchte die Stadt Monheim am Rhein durch die AusEinzelhandelsuntersuchung Monheim am Rhein
FUTURA CONSULT
Seite 28
•
Das derzeitige Zentrenkonzept weist im Umfeld der Berghausener Straße zwei Standortareale als zentrale Versorgungsbereiche aus, die zukünftig nicht mehr diese Funktion ausüben werden. Hierbei handelt es
sich um eine kleine Ladengruppe an der Benrather Straße sowie das
Areal des Kaufpark an der Sandstraße.
•
Maßgeblich für die Empfehlung, die beiden genannten derzeitigen zentralen Versorgungsbereiche zukünftig nicht mehr als zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen, sind folgende Faktoren:
Derzeitiger und zukünftig wegfallender ZVB Benrather Straße:
§
Der zentrale Versorgungsbereich an der Benrather Straße erfüllt aufgrund seines nur sehr geringen Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes nicht die Voraussetzungen, als zentraler Versorgungsbe4
reich ausgewiesen zu werden.
§
Diese Entwicklung ist auch darauf zurückzuführen, dass ein hier ansässiger Lebensmittelanbieter diesen Standort verlassen hat.
§
Da davon auszugehen ist, dass eine Revitalisierung dieses Standortareals durch die Etablierung neuer Nutzungen – z.B. eines neuen
LM-Anbieters –, die den Standort zu einem zentralen Versorgungsbereich aufwerten würde, nicht realistisch ist, übt dieser zentrale Versorgungsbereich keine Funktionen im Sinne eines Nahversorgungszentrums mehr aus, so dass der Bevölkerung im Umfeld, die zukünftig von der Berghausener Straße versorgt werden könnte, keine
Grundversorgung im Bereich der Benrather Straße mehr zur Verfügung steht.
weisung eines zentralen Versorgungsbereiches im Bereich der Berghausener Straße Gebrauch
machen.
4
Ansässig sind ein Schlecker-Markt, eine Pizzeria, ein Kiosk sowie ein Fitnessstudio. Zudem ist
eine Begegnungsstätte (Gertrud-Borkott-Haus) vorhanden. Dieser Besatz ist aus der gutachterlichen Sicht funktional zu schwach, um im Sinne des LEPro als zentraler Versorgungsbereich
ausgewiesen zu werden.
FUTURA CONSULT
Seite 29
Derzeitiger und zukünftig wegfallender ZVB Bereich Kaufpark, Sandstraße:
§
Ein weiterer im derzeitigen Zentrenkonzept enthaltener zentraler
Versorgungbereich befindet sich im Süden des Stadtteils Baumberg
im Bereich der Sandstraße.
§
Hierbei handelt es sich um einen Kaufpark-Lebensmittelmarkt, der in
Standortunion mit einem KIK und einigen kleinteiligen Dienstleistern
am südlichen Ortsrand von Baumberg gelegen ist.
§
Das Standortareal des Kaufpark ist aus Sicht von FUTURA CONSULT
nicht als ein Funktionsbereich zu bewerten, der einem zentralen Versorgungsbereich entspricht. Zwar ist nicht in Abrede zu stellen, dass
die Größenordnung der Verkaufsflächen des Kaufpark sowie der angegliederten Anbieter für die Grundversorgung der Bevölkerung im
Einzugsgebiet ausreicht. Da jedoch die Standortbedingungen aufgrund der Lage des Kaufpark am äußersten Ortsrand von Baumberg
sowie die Umfeldsituation, die aufgrund der hier vorhandenen Nutzungen eher den Charakter eines Gewerbegebietes aufweist, nicht
den Kriterien entspricht, die ein zentraler Versorgungsbereich aufweisen sollte, ist aus der gutachterlichen Sicht eine Ausweisung des
FUTURA CONSULT
Seite 30
Kaufpark sowie der angegliederten Anbieter als zentraler Versorgungsbereich nicht zu empfehlen.
FUTURA CONSULT
Seite 31
Somit wäre im Ergebnis davon auszugehen, dass in Baumberg zwei derzeit als
zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesene Standortareale nicht mehr als zentrale Versorgungsbereiche eingestuft werden.
Deren Versorgungsfunktion als zentraler Versorgungsbereich kann und soll zukünftig von dem neu zu entwickelnden Standortbereich an der Berghausener
Straße übernommen werden.
Mit einer solchen Lösung kann die Erwartung verbunden werden, einen zukünftig
tragfähigen neuen zentralen Versorgungsbereich als Ersatzstandort für die beiden entfallenden ZVBs Kaufpark und Benrather Straße zu schaffen.
Das Kerneinzugsgebiet des neuen Nahversorgungszentrums an der Berghausener Straße stellt – in Übereinstimmung mit der der Einstufung als Nahversorgungszentrum – das östliche und südliche Siedlungsgebiet des Monheimer Stadtteils Baumberg dar.
Für den Standort an der Berghausener Straße spricht neben den - aus betriebswirtschaftlicher Sicht - zu attestierenden guten Erreichbarkeitsbedingungen aus
städtebaulicher Sicht der Umstand, dass sich im Nahbereich des Standortes eine
überaus hohe Zahl an Personen des Monheimer Stadtteils Baumberg befindet.
Eine im Zuge der vorliegenden Untersuchung vorgenommene Analyse der hier
ansässigen Bevölkerung macht deutlich, dass in einem Radius von ca. 1.000 Metern um den Standort an der Berghausener Straße ca. 10.173 Personen wohnen.
Auch in einem Nahbereich von 700 Metern (Radius) um den Standort ist mit ca.
6.144 Personen ein als hoch zu klassifizierendes Bevölkerungspotential vorhanden.
5
5
Quelle: Stadtverwaltung Monheim am Rhein, Spezialauswertung der Einwohnerzahlen auf Basis
der Radialdaten von 700 m und 1.000 m um den Standort an der Berghausener Straße
FUTURA CONSULT
Seite 32
Das derzeitige Zentrenkonzept der Stadt Monheim am Rhein weist in Monheim im
Bereich der Sperberstraße einen zentralen Versorgungsbereich aus.
FUTURA CONSULT empfiehlt, dieses Standortareal zukünftig nicht mehr als zentralen Versorgungsbereich einzustufen, da der hier vorhandene Besatz mit Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen, der neben zwei Arztpraxen eine ApoEinzelhandelsuntersuchung Monheim am Rhein
FUTURA CONSULT
Seite 33
theke, eine Bäckerei und eine Pizzeria sowie einen Anbieter für Hörgeräte umfasst, nicht ausreicht, um diesen Areal als Nahversorgungszentrum auszuweisen.
FUTURA CONSULT
Seite 34
5.
Monheimer Liste
Für die Zuordnung einzelner Sortimente in die Kategorien zentrenrelevant, nicht
zentrenrelevant und nahversorgungsrelevant spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Zu diesen zählen:
•
Für die Zentrenrelevanz eines Angebotes ist die tatsächliche Präsenz einzelner Sortimente in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt
Monheim am Rhein von Bedeutung, jedoch nicht das alleine ausschlaggebende Kriterium.
•
Produkte mit hohem Flächenbedarf und geringer Produktivität eignen sich
vom Grundsatz her nicht für eine Marktpräsenz in zentralen Versorgungsbereichen. Solche Sortimente, z.B. Möbel, können trotz mitunter gegebener Präsenz in zentralen Versorgungsbereichen als nicht zentrenrelevant
eingestuft werden.
•
Ein Sortiment, das in einem zentralen Versorgungsbereich nicht vorhanden ist, kann dennoch als zentrenrelevant eingestuft werden. Dies ist z.B.
dann der Fall, wenn durch dessen Ansiedlung eine Attraktivitäts- und Frequenzsteigerung im zentralen Versorgungsbereich möglich wird.
•
Die Zentrenrelevanz eines Sortiments kann sich auch dadurch ergeben,
dass eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten gegeben bzw.
zu erwarten ist oder Produkte mit hoher Beratungsintensität angeboten
werden.
•
PKW-orientierte Einkäufe großvolumiger und schwerer Produkte sind oftmals nicht in Einklang zu bringen mit den Standortanforderungen innerhalb der Zentren. Dies gilt z.B. in Bezug auf spezielle Getränkemärkte, die
dominant Kastenware verkaufen und in verkehrsberuhigten Bereichen
oder Fußgängerzonen nicht die für einen dauerhaften Geschäftsbetrieb
notwendigen Standortbedingungen vorfinden.
FUTURA CONSULT
Seite 35
•
Demzufolge ist die Sperrigkeit von Gütern und deren Transportierbarkeit
bei der Klassifizierung zu berücksichtigen.
•
Ein Sortiment, das aufgrund der sortimentsspezifischen Bedingungen
(Großvolumigkeit,
Erfordernis
des
PKW-Transports)
als
nicht
zentrenrelevant eingestuft werden könnte, kann unter Berücksichtigung
der tatsächlichen Präsenz in zentralen Versorgungsbereichen dennoch
Zentrenrelevanz besitzen.
Aus den dargestellten Sachverhalten ist ableitbar, dass die Zentrenrelevanz eines Sortimentes neben der Frage der tatsächlichen Präsenz in den zentralen
Versorgungsbereichen der Stadt Monheim am Rhein auch von den Standortanforderungen der jeweiligen Branche abhängig ist.
5.1
nahversorgungsrelevante Sortimente
Die nachfolgend aufgeführten Sortimente bzw. Warengruppen sind in Monheim
am Rhein nahversorgungsrelevant. Alle nahversorgungsrelevanten Sortimente
sind auch zentrenrelevant.
•
•
•
Apothekenartikel, Drogerie-, Parfümerie-, Kosmetikartikel
6
7
Lebensmittel, Getränke , Nahrungs- und Genussmittel
Zeitungen, Zeitschriften
Die angeführten Warengruppen enthalten Sortimente, die von elementarer Bedeutung für die Daseinsvorsorge der Monheimer Wohnbevölkerung sind. Demzufolge ist von Bedeutung, die genannten Sortimente in unmittelbarer Nähe der
Wohnquartiere bereitzustellen. Hierzu bietet sich eine Integration der Sortimente
6
Getränkemärkte, die 90% oder mehr ihrer Verkaufsfläche für den Verkauf von Getränken in Kästen und Fässern vorhalten, sind als nicht zentrenrelevant einzustufen.
7
inklusive Reformwaren, Tabakwaren
FUTURA CONSULT
Seite 36
in die zentralen Versorgungsbereiche aller Kategorien an, so dass die nahversorgungsrelevanten Sortimente gleichzeitig als zentrenrelevant einzustufen sind.
Für die Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel ist ebenfalls eine generelle Zentrenrelevanz dieser Sortimentsgruppe gegeben. In allen vier ZVBs sind
Anbieter dieser Sortimentsgruppe vorhanden. Speziell für die Nahversorgungsbereiche besitzt die Sortimentsgruppe nicht nur aufgrund ihrer grundlegenden Bedeutung für die Versorgung der Bevölkerung einen hohen Stellenwert, ihre
Zentrenrelevanz ergibt sich nicht zuletzt auch aus ihrer Funktion als Leitbetriebe
und Frequenzbringer in den Nahversorgungsbereichen.
Beispielhaft können die Anbieter Plus und Penny im ZVB Hauptstraße und Kaiser´s sowie ALDI im ZVB Geschwister-Schollstraße angeführt werden, die in den
dortigen zentralen Versorgungsbereichen vorhanden sind und deren Leitbetriebe
darstellen. Innerhalb des A-Zentrums Innenstadt ist ein Kaufland-SB-Warenhaus
mit einem deutlichen Sortimentsschwerpunkt bei Nahrungs- und Genussmitteln,
ein Kaufpark im Rathaus-Center, ein Plus-Markt am Ernst-Reuter-Platz sowie
mehrere kleinteilige Anbieter vorhanden.
5.2
zentrenrelevante Sortimente
Zusätzlich zu den angeführten nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind folgende Sortimente bzw. Warengruppen in Monheim am Rhein zentrenrelevant:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Baby- und Kinderartikel, Kinderwagen
Bekleidung, Wäsche, Meterware, Handarbeitsartikel
Briefmarken und Münzen
Bücher
Büromaschinen, Computer und -zubehör
Geschenkartikel
Glas-, Porzellan, Kleinkeramik
8
Hausrat (ohne Möbel, Campingartikel), Haushaltswaren
Heimtextilien, Bettwaren (ohne Matratzen), Haus-, Tisch-, Bettwäsche
Jagdbedarf, Waffen
8
z.B. Messer, Besteck, metallisches Geschirr, Kehrbleche, Flaschen- und Dosenöffner etc.
FUTURA CONSULT
Seite 37
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kunst, Kunstgegenstände
Papier-, Büro-, Schreibwaren
PC und Zubehör (Hard-, Software)
Photoartikel, Augenoptik, Akustik
Radio, TV, Elektrokleingeräte, Lampen
Sanitätsartikel
Schnittblumen
Schuhe, Lederwaren
Spielwaren, Hobbybedarf, Musikinstrumente
Sportartikel (ohne Großgeräte)
Uhren, Schmuck
Unterhaltungselektronik (Video-, DVD-Geräte, CDs, Tonträger etc.), Telefone
Für eine Reihe der o.a. Sortimente ergibt sich die Festlegung als in Monheim am
Rhein zentrenrelevante Sortimente aus der tatsächlichen Präsenz dieser Sortimente in den zentralen Versorgungsbereichen. Dies gilt zunächst für „klassisch
zentrenrelevante“Sortimente wie z.B. Bekleidung, Schuhe / Lederwaren und Uhren, Schmuck, die vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen angeboten
werden.
9
Die gleiche Schwerpunktaussage gilt auch für weiterhin angeführte
Sortimente, darunter z.B. Geschenkartikel, Glas-, Porzellan, Kleinkeramik und
Hausrat. Der Sortimentsbereich Bücher ist in Monheim am Rhein in der Innenstadt z.B. durch den Anbieter Bücherstube Roßbach vertreten.
Ein Teil der zentrenrelevanten Sortimente ist in den ZVBs von Monheim nicht
bzw. nur in kleinflächigem Umfang vorhanden, werden jedoch dennoch als
zentrenrelevant eingestuft, um eine etwaige Ansiedlung auf die Innenstadt zu
lenken und hierdurch zu einer Stärkung des Hauptzentrums zu gelangen.
9 Die Verkaufsfläche mit Bekleidungssortimenten von insgesamt ca. 2.380 qm befindet sich in
Monheim am Rhein zu ca. 71 % in den zentralen Versorgungsbereichen. Relevante Anbieter
stellen im Hauptzentrum Innenstadt z.B. die Anbieter Ernsting´s Family, Monheim-Textilien,
Milas-Fashion, Clou-Bekleidung, Bianco-Moden, Kik, Mode Aktuell Christel Feldges, Damenmoden und Pelze Hermsdorf, Moden Arens sowie Brautmoden Schmidt dar. Im Nahversorgungszentrum Hauptstraße ist zudem der Anbieter Modehaus Schmitz, im Nahversorgungszentrum an
der Geschwister-Scholl-Straße Fashion 4 Kids und Mode Luque vorhanden. Der Gesamtbestand
an Schuhen (ca. 1.060 qm) wird in Monheim am Rhein zu ca. zwei Dritteln (ca. 670 qm) in den
zentralen Versorgungsbereichen angeboten (z.B. durch die Anbieter Deichmann, Schuhhaus
Palm sowie als kleinteiliger Anbieter mit stark medizinischer Ausrichtung – Orthopädie-Schuhe
Prinz in der Monheimer Innenstadt sowie im zentralen Versorgungsbereich an der GeschwisterScholl-Straße durch Schuhmoden Frenzen).
FUTURA CONSULT
Seite 38
Dies gilt z.B. für Sortimente wie Heimtextilien, Bettwaren, Haus-, Tisch und Bettwäsche, die derzeit nur in kleinflächiger Form in der Innenstadt angeboten werden.
5.3
nicht zentrenrelevante Sortimente
Alle
Sortimente,
die
in
der
Rubrik
der
nahversorgungsrelevanten
und
zentrenrelevanten Sortimente nicht angeführt werden, sind in Monheim am Rhein
nicht zentrenrelevant.
Beispiele für nicht zentrenrelevante Sortimente, zu denen auch andere als die
nachfolgend angeführten Sortimente gehören, sind:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Baumarktsortiment 10
Boote und -zubehör
Campingartikel
Elektrogroßgeräte (Weiße Ware)
Fahrräder und -zubehör
Gartenbedarf 11
KfZ und -zubehör
Möbel 12
Motorräder, Mofas und Zubehör
Reitsportartikel
Sportgroßgeräte 13
Tiernahrung und Heimtierbedarf, zoologischer Spezialbedarf,
14
lebende Tiere
Teppiche, Teppichboden
Wohnwagen
10
z.B. Baustoffe, Sanitärwaren, Fliesen, Holz, Werkzeuge, Eisenwaren, Leuchten, Leuchtmittel,
Bodenbeläge, Tapeten, Farben, Lacke
11
z.B. Beetpflanzen, Topfpflanzen, Sämereien, Gartengeräte, Rasenmäher, Pflanzengefäße,
Blockhäuser, Düngemittel
12
inklusive Matratzen, Büromöbel
13
z.B. Freizeitboote und Bootsausrüstung, Turngeräte, Heimtrainer, Kraftsportgeräte
14
In den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Monheim am Rhein ist kein Spezialanbieter mit
einem Sortiment an Tiernahrung, Heimtierbedarf oder einem Angebot an Lebendtieren vorhanden.
FUTURA CONSULT
Seite 39
5.4
Synthese:
„Monheimer Sortimentsliste“
Vorschlag für eine "Monheimer Sortimentsliste"
Zentrenrelevante Sortimente
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
Nahversorgungsrelevant
Baumarktsortiment
4
1
2
Boote und -zubehör
Lebensmittel, Getränke Nahrungs- und Genussmittel
Campingartikel
Zentrenrelevant
Gartenbedarf5
KfZ und -zubehör
Möbel6
Bücher
Reitsportartikel
Sportgroßgeräte7
Geschenkartikel
Tiernahrung, Heimtierbedarf, zoologischer
Spezialbedarf, lebende Tiere
Wohnwagen
3
Jagdbedarf, Waffen
Sanitätsartikel
Schnittblumen
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck
Getränke 1: Getränkem ärkte, die 90% oder mehr ihrer Verkaufsfläche für den Verkauf von Getränken in Käs ten und Fäs sern vorhalten, sind als nicht
zentrenrelevant einzustufen
Nahrungs- und Genussmittel 2: inklusive Reformwaren, Tabakwaren
Haushaltswaren3: z.B. Mess er, Besteck, metallisches Ges chirr, Kehrbleche, Flaschen- und Dosenöffner etc.
Baumarktsortim ent4: z.B. Baustoffe, Sanitärwa ren, Flies en, Holz, Werkzeuge, Eisenwaren, Leuchten, Leuchtmittel, Bodenbeläge, Tapeten, Farben,
Lacke
Gartenbedarf5: z.B. Beetpflanzen, Topfpflanzen, Säm ereien, Gartengeräte, Rasenm äher, Pflanzengefäße, Blockhäuser, Düngemittel
Möbel6: inklusive Matratzen, Bürom öbel
FUTURA CONSULT
Seite 40
5.5
Sonstige Hinweise
Über die Definition der nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht
zentrenrelevanten Sortimente hinaus ist zu empfehlen, die Privilegierung und
Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt auch durch weitere absichernde Maßnahmen der Bauleitplanung zu stützen. FUTURA CONSULT
empfiehlt diesbezüglich, einen Nutzungsausschluss für unerwünschte Nutzungen
außerhalb des Einzelhandelsbereiches, z.B. Sex-Shops, Wettbüros etc., für die
zentralen Versorgungsbereiche vorzunehmen. Zudem wird empfohlen, dass über
die Festlegungen für Einzelhandelsbetriebe hinaus bestimmte Dienstleistungsbetriebe vorrangig in zentralen Versorgungsbereichen untergebracht werden. Zu
diesen Betrieben zählen Anbieter wie z.B. Bank/Geldinstitute, Reisebüro, Friseur,
Schuhmacher und Postagentur.
FUTURA CONSULT
Seite 41
6.
Zusammenfassung der Ergebnisse
Die vorliegende Untersuchung definiert die zentralen Versorgungsbereiche der
Stadt Monheim am Rhein und die für den Einzelhandel als zentrenrelevant, nicht
zentrenrelevant und nahversorgungsrelevant einzustufenden Sortimente im Einzelhandel.
FUTURA CONSULT empfiehlt, vier zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt
Monheim am Rhein auszuweisen, und zwar:
•
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Monheim als Hauptzentrum
(A-Zentrum)
•
Zentraler Versorgungsbereich Hauptstraße in Baumberg als Nahversorgungszentrum
•
Zentraler Versorgungsbereich Geschwister-Scholl-Straße in Baumberg als
•
Zentraler Versorgungsbereich (neu) Berghausener Straße in Nähe Grazer
Straße im Baumberg als Nahversorgungszentrum
Im Ergebnis wird die neue Standortstruktur im Einzelhandel folgende zentrale
Versorgungsbereiche umfassen.
Zentrale Versorgungsbereiche und Zentrenhierarchie für das Mittelzentrum Monheim am
Rhein
zentraler Versorgungsbereich
Einstufung ZVBs gemäß LEPro
Stadtteil
Mikrostandort
Hauptzentrum
Monheim
Innenstadt Bereich Rathaus-Center
und umliegende Bereiche
keine Ausweisung in Monheim am Rhein
Nebenzentrum
Baumberg
Hauptstraße / Froebelstraße
Baumberg
Geschwister-Scholl-Str.
Baumberg
Berghausener Straße
FUTURA CONSULT
Seite 42
Die bislang als zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesenen Standorte am Lerchenweg/Sperberstraße (Monheim), an der Sandstraße (Kaufpark Baumberg)
sowie an der Benrather Straße (Baumberg) werden zukünftig nicht mehr als zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen. Als Ersatz für den zukünftig nicht mehr
als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesenen Standort an der Benrather
Straße dient der neu zu entwickelnde zentrale Versorgungsbereich an der Berghausener Straße.
Folgende Sortimente sollten durch den Rat der Stadt als in Monheim am Rhein
nahversorgungsrelevant beschlossen werden:
•
•
•
15
16
Lebensmittel, Getränke , Nahrungs- und Genussmittel
Alle nahversorgungsrelevanten Sortimente sind auch zentrenrelevant.
Über die nahversorgungsrelevanten Sortimente hinaus sollten folgende Sortimente durch den Rat der Stadt als in Monheim am Rhein zentrenrelevant beschlossen werden:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Bücher
Geschenkartikel
17
Jagdbedarf, Waffen
15
Getränkemärkte, die 90% oder mehr ihrer Verkaufsfläche für den Verkauf von Getränken in Kästen und Fässern vorhalten, sind als nicht zentrenrelevant einzustufen.
16
inklusive Reformwaren, Tabakwaren
17
z.B. Messer, Besteck, metallisches Geschirr, Kehrbleche, Flaschen- und Dosenöffner etc.
FUTURA CONSULT
Seite 43
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Sanitätsartikel
Schnittblumen
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck
Alle unter der Rubrik der nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimente nicht aufgeführten Sortimente sollten durch den Rat der Stadt als in
Monheim am Rhein nicht zentrenrelevant beschlossen werden.
Beispiele für in Monheim am Rhein nicht zentrenrelevante Sortimente, zu denen
auch andere als die nachfolgend angeführten Sortimente gehören, sind:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
18
Baumarktsortiment
Boote und -zubehör
Campingartikel
19
Gartenbedarf
KfZ und -zubehör
20
Möbel
Reitsportartikel
21
Sportgroßgeräte
Tiernahrung und Heimtierbedarf, zoologischer Spezialbedarf,
lebende Tiere
Wohnwagen
18
z.B. Baustoffe, Sanitärwaren, Fliesen, Holz, Werkzeuge, Eisenwaren, Leuchten, Leuchtmittel,
Bodenbeläge, Fliesen, Holz, Werkzeuge, Eisenwaren, Tapeten, Farben, Lacke
19
z.B. Beetpflanzen, Topfpflanzen, Sämereien, Gartengeräte, Rasenmäher, Pflanzengefäße,
Blockhäuser, Düngemittel
20
inklusive Matratzen, Büromöbel
21
z.B. Freizeitboote und Bootsausrüstung, Turngeräte, Heimtrainer, Kraftsportgeräte
FUTURA CONSULT
Seite 44
Mit der für Monheim am Rhein durch das vorliegende Gutachten empfohlenen
Zentrendefinition und Sortimentsklassifizierung kann die Erwartung verbunden
werden, die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Monheim am Rhein
funktionsgerecht und städtebaulich verträglich zu steuern, Investoren „Mögliches“
und „Nicht-Mögliches“ aufzuzeigen und Rechtssicherheit bei etwaigen gerichtlichen Auseinandersetzungen zu befördern.
Den durch das neue LEPro NRW gestellten Anforderungen an die Kommunen in
Nordrhein-Westfalen, ihre zentralen Versorgungsbereiche selbst zu definieren
und eine aus der speziellen örtlichen Situation abgeleitete Sortimentsliste über
nahversorgungsrelevante, zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente zu erarbeiten, kann durch einen Beschluss des Rates der Stadt Monheim am
Rhein entsprochen werden.
FUTURA CONSULT
Dr. Rainer Kummer
FUTURA CONSULT
Seite 45
▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬
Die vorliegende Untersuchung unterliegt dem Schutz des Urheberrechts. Dem
Auftraggeber ist es erlaubt, die Untersuchung an Dritte weiter zu geben, sofern
sich die Notwendigkeit hierzu aus dem Zweck der Untersuchung ergibt. Eine darüber hinaus gehende Verwertung der Untersuchung bedarf der Absprache mit
FUTURA CONSULT DR. KUMMER. Dies gilt insbesondere in Bezug auf Publikation, Kopieerstellung und Nachdruck, die nur mit vorheriger Zustimmung von
FUTURA CONSULT DR. KUMMER erlaubt sind.
FUTURA CONSULT
Seite 46

einzelhandelsuntersuchung

Transcription

Similar documents

2 - Obi Franken

Zur Aktualisierung der Raumordnerischen Leitbilder für den Raum

Nielsen Universen 2010

Entwicklungskonzept Einzelhandel

Bad Pyrmont VGA Combi

Teilhabe auch für Menschen mit hohem Assistenzbedarf

Drogenberatungsstellen in Berlin

masterplan - Dessau

Die Toskana - Private Homepage von Frank und Doris Schilde

Ausgabe 9-95

TUTTLINGEN Standort Union-Areal

I Markt- und Standortanalyse

Anlage 9

Fahreranleitung - Heinz Port GmbH

2008 - Stadt Frechen

Bingen am Rhein aus Sicht der Bürgerinnen und Bürger

Neue Mitte Garbsen

karte pilotstandorte - Dessau