Klikk her for å lese hele dommen fra Oslo tingrett

OSLO TINGRETT
Iil-ff¡I
Avsagt:
26.02.201426 februar 2014 i Oslo tingrett,
Saksnr.:
13-157488TVr-OTIR/03
Dommer:
Tingrettsdommer
Saken gjelder:
krav på prisavslag og erstatning for mangler ved
boligeiendom
Malin Venemark
Lotte Pernille Loftsgaard
Advokat Geir Arne Nærø
mot
AmTrust lnternational Undenryriters Ltd
Gunnar Martinsen
Kjersti Elvik
Advokat Arne Meidell
v/advokatfullmektig Finn Christian
Hovde-Hagen
Advokat Arne Meidell
v/advokatfullmektig Finn Christian
Hovde-Hagen
Advokat Arne Meidell
v/advokatfullmektig Finn Christian
Hovde-Hagen
lngen begrensnlnger i adgangen til offentlig gjengivelse
DOM
Saken gjelder krav om prisavslag etter avhendelsesloven ç 4-I2, på grunnlag av brune og
sorte pelsbiller i leiligheten.
Framstilling av saken
Malin Venemark kjøpte29 april2012 en borettslagsleilighet i Toftes gate 25 B, Oslo, gnr
530 bnr 530 andel nr 5 av Gunnar Martinsen og Kjersti Elvik. Verditaksten var på 3 200
000. Kjøpesummen ble kr 3 400 000. I tillegg overtok kjøperen andel av borettslagets
fellesgjeld med kr 78 981 . Leiligheten ligger i annen etasje, har bruttoareal T2 m2 og er
treroms. Bygården er bygget i 1888. Overtakelsen av leiligheten fant sted l0 mai 2012.
Venemark var, iht epikrise, innlagt ved Diakonhjemmet sykehus i perioden 15 mai - 4 juni
2012. Raskt etter tilbakekomsten oppdaget hun biller i leiligheten, og ringte selger 5 juni
om dette.
I salgsprospektet er leiligheten presentert som "unik og sjarmerende leilighetpäøvre
Grünerløkka". I det vedlagte egenerklæringsskjemaet hadde selger besvart "nei" på
spørsmålet "Kjenner du til om det erlhar vært sopp, råteskader eller skadedyr i boligen,
f
eks rotter, mus, maur eller lignende?" og på spørsmålet "Er det andre forhold av betydning
ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om? Hvis ja, redegjør".
I forbindelse med salget hadde Martinsen og Elvik tegnet eierskifteforsikring hos Am Trust
Intemational Underwriters Ltd.
Venemark kontaktet Oslo Skadedyrkontroll, som konstaterte "store mengder pelsbiller og
larver", jf rapport datert 2l .01 .2013. Skadedyrkontrollen behandlet leiligheten med
kjemiske midler i juli og oktober 2012, samt januar 2013. Mengden pelsbiller ble redusert,
men leiligheten er fortsatt inf,rsert av biller.
Oslo Skadedyrkontroll har utarbeidet to inspeksjonsrapporter i saken, 2l januar 2013 samt
en udatert tilleggsrapport, og som blant annet inneholder anbefalinger av tiltak.
På oppdrag fra Venemark foretok takstmann Arne Martin Hoel befaring ogutarbeidet22
mars 2013 en verdi- og lånetakst hvor han vurderte markedsverdien for leiligheten til kr
600 000 når pelsbilleproblemet ikke ble hensyntatt. Han vurderte verdireduksjonen som
følge av pelsbillene
til
å utgjøre
3
kr 540 000.
Det var innledningsvis en del dialog mellom partene, og Venemark undersøkte med sitt og
borettslagets forsikringsselskaper, med negativt svar. Hun kontaktet deretter Norwegian
2
13-157488rVt-OTtR/03
Claims Link, prosessfullmektig for AmTrust, og deretter brøt dialogen mellom henne og
selgerne sanìmen.
Saksøkte innhentet egen rapport fra firmaet Arbida as, som etter befaringT februar 2013
avga rapport som blant annet inneholder hvilke tiltak de anbefaler, og
til
en pris av kr 351
000.
Venemark stevnet Am Trust Intemational, Gunnar Martinsen og Kjersti Elvik for Oslo
tingrett den 18 september 2013 med krav om prisavslag og erstatning. De saksøktes felles
prosessfullmektig Norwegian Claims Link tok til gjenmæle i tilsvar av 22 oktober 2013.
Etter avholdt planleggingsmøte, og for øvrig skriftlig saksforberedelse, ble
hovedforhandling avholdt 28 januar 2014. Partene Venemark og Martinsen møtte og
forklarte seg. Elvik forklarte seg på telefon. Det ble avhørttre sakkyndige vitner, og
gjennomført befaring av leiligheten. Nærmere om bevisføringen fremgår av rettsboken fra
rettsmøtet.
Dommer er ikke avsagt innen lovens frist på grunn av uforutsett stor arbeidsmengde.
S alcs ø ke r ens p ås t ands
grunnl a g
Det anføres prinsipalt at manglene ved boligen er vesentlige, jf avhendingsloven $ 3-9
annet punktum, jf $ 3-1. Misforholdet mellom tingens tilstand og det kjøperen kunne tegne
med, må være utvilsomt, jf Ot p{p ff 66. Her er både de kvalitative og de kvantitative
sidene av vesentlighetskravets innhold oppfylt.
Salgsdokumentene ga saksøkeren et godt grunnlag for forventinger om at eiendommen
hadde en "normal god standard". Salgsoppgaven angir en "Unik og sjarmerende leilighet",
og angir ingen negative forhold ved eiendommen. Verdi- og lånetaksten angir "en normal
innvendig standard og hn planløsning", og "[b]ør være lett salgbar i dagens marked". I
egenerklæringsskjemaet har selgeme svart nei på alle spørsmåI, herunder om skadedyr (pkt
8) og om det er andre forhold av betydning (pkt 17). Hun hadde ingen foranledning til å
foreta nænnere undersøkelser jf $ 4-9. Videre er alle de tre fagkyndige som har vært inne i
saken, enige om at det er mangler ved boligen, og at det er pelsbilleaktivitet. Det
kvalitative element er klart oppfylt.
Det er funnet store mengder pelsbiller i leiligheten, hvilket medfører en klar
verdiforringelse, og verdireduksjonen anses å utgjøre kr 540 000, jf takstmann Hoel.
Videre vises til Arbidas rapport hvor det fremgår at bekjempelse av brun pelsbille med
innsektsmiddel har dårlig effekt, og tiltakene er prissatt med et tilbud på kr 351 000. Det
fremgår også der at det ikke gis garanti på saneringsarbeidet. Her utgjør verdireduksjonen
k 540 000, som alene er i overkant av 15,9 Yo av kjøpesurnmen, noe som Høyesterett har
-3
13-157488TVt-OTtR/03
uttalt at klart oppfuller det kvantitative kravet. I tillegg kommer utbedringskostnadene
Arbida har anslått til k 351 000. Totalen blir kr 891 000. Det vises til Rt 2010 side 103 og
2007 side 1587. Også det kvantitative element er klart oppfylt.
Subsidiært anføres at det foreligger opplysningssvikt fra selgernes side etter $ 3-7.
Anførselen om at $ 3-8 kommer til anvendelse, frafalles.
Daglig leder Dyrli i Oslo Skadedyrkontroll oppdaget store mengder sorte og brune
pelsbiller i alle rom kort tid etter overtakelsen og anslo at problemet hadde hatt en varighet
over flere år. Nobo Rådalen har bekreftet problem med pelsbiller i sin leilighet. Videre
vises det til selgemes forklaringer for retten, og NCI's brev til Venemark av 21 august
2012. Det må legges til grunn at selgerne var kjent med stor billeaktivitet, og at de ikke
formidlet dette ved kjøpet. Arbida har også antatt i sin report at billene var til stede ved
overtakelsen.
Under enhver omstendighet anføres at opplysningssvikten utg¡ør et subjektivt moment
under vesentlighetsvurderingen etter avhendingsloven $ 3 -9.
Saksøkeren har krav på prisavslag etter avhendingsloven
ç 4-12 (1). Det vises til takstmann
Hoels takstrapport hvor verdireduksjonene på leiligheten som følge av billeinvasjonen er
anslått til kr 540 000. Arbida har gitt et pristilbud på kr 351 000 i tiltak. Totalt gir detre kr
891 000.
Pelsbiller som mangel etter avhendingsloven har vært rettslig behandlet. Det vises til Oslo
tingretts dom i sak nr 11-136968, anket til Borgarting lagmannsrett som forkastet
Protectors anke (sak
rr
LB-2012-73 35 9).
Saksøkerens påstand:
1.
Am Trust International Underwriters Ltd., Gunnar Martinsen og Çersti Elvik
dømmes in solidum til å betale Malin Venemark prisavslag og erstatning begrenset
oppad etter rettens skjønn til NOK 540 000,- med tillegg av lovens
fors inkel
2.
se
srente fra forfall sti dspunkt
til
betal ing skj er.
Trust Intemational Underwriters Ltd., Gunnar Martinsen og Kjersti Elvik
dømmes in solidum til å betale Malin Venemark sakens omkostninger med tillegg
av lovens forsinkelsesrente fra forfallstidspunkt til betaling skjer.
ArrL
4
13-157488TVt-OTtR/03
S al<s ø kt e s p ås t ands
grunnl a g
Det bestrides at selgerne har holdt tilbake informasjon om eiendommen i henhold til
avhendingsloven $ 3-7. De hadde ikke positiv kunnskap om at leiligheten var infisert med
pelsbiller, og heller ikke leieboerne hadde registrert dette. De har heller ikke utvist "grov
uaktsomhet". I henhold til forarbeider, rettspraksis og juridisk litteratur, er dette angitt slik
at det kreves at det ikke må foreligge noen rimelig grunn for selger til å være uvitende, at
det nærmest er uforklarlig eller uforståelig at han var uvitende om omstendighetene, at
forholdet er strengt klanderverdig eller er et markant awik fra forsvarlig opptreden. Videre
kreves det kvalifisert sannsynlighetsovervekt for å legge til grunn "grov uaktsomhet".
Selgerne har kun en kort periode på forsommere funnet døde biller i vinduskarmen og ved
et par anledninger på gulvet foran. Leieboerne i 2007 -8 nevnte ikke biller, og selgeme
trodde billene kom gjennom åpne vinduer fra vegetasjonen utenfor. Enkelte naboer har
også hatt det sporadisk og i lite omfang, og ingen har ansett dette som noe problem,
Selgerne hadde ingen foranledning til å opplyse om billene i egenerklæringsskjemaet.
Videre er innvirkningskriteriet ikke oppfylt. Det ikke grunn til å anta at opplysninger om
sporadisk døde biller i vinduskarmen ville ha virket inn på kjøpsavtalen. Det er ikke
relevant ved denne vurdering om kunnskap om de skadene som nå er konstatert ville ha
virket inn på avtalen. En situasjon med sporadisk døde biller i vinduskarmen, tilsier en
utbedringskostnad på 30-40 00 kroner, dvs 1,18 %o av kjøpesummen, jf Arbidas pristilbud
og byggmester Bråthens forklaring i retten. Videre er det klart mest sannsynlig at
Venemark ville slått seg til ro med at selgerne relaterte billene til vegetasjonen utenfor.
Videre vises det til de alarmerende opplysningene i verdi- og länetaksten om leilighetens
tilstand og standard. Opplysningene i egenerklæringsskjemaet kan ikke leses isolert, og er
uansett kun selgemes subjektive oppfattelse. Dette må ses opp mot salgsdokumentenes
opplysninger om oppfordring til nøye besiktigelse med egen fagkyndig, bygningens alder,
at oppussing og ombygging vil kunne avdekke feil og mangler, og at det i taksten er gjort
store fradrag, kr 400 000, for alder, feil og mangler i taksten. Eventuelle konsekvenser av
at leiligheten har pelsbiller er det etter dette tatthøyde for. Det er det samlede
informasjonsbildet som er avgjørende, jf Rt-2005 -1282.
Det bestrides videre at det foreligger "vesentlig avvik" fra forventbar stand etter
avhendingsloven $ 3-9. Bestemmelsen er en ren risikoplasseringsbestemmelse. Det skal
foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering, og misforholdet må være utvilsomt, jf LB2007-186809. Vurderingen består av en kvalitativ og kvantitativ del, jf Rt-2010103
(Kistebakkane-dommen). Begge elementer må være oppfylt.
Ad det kvalitative element vises det til at salgsdokumentene angir en betydelig alder, ca
720 är, på bygningen, det er opplysninger om avvik, om en del originale overflater, om at
feil og mangler vil kunne avdekkes ved oppussing, og det oppfordres til gjennomgang med
fagkyndig. Videre vises det til den betydelige reduksjonen som er gjort i taksten ved
fastsettelsen av den tekniske verdien. I likhet med Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen) og
5
1
3-157488TVt-OTtR/03
Kistebakkane-dommen, tilsier de konkrete risikoopplysningene at faktisk tilstand var
påregnelig.
Ad det kvantitative element bemerkes at utbedringskostnadene må ligge i den øvre delen
av et intervall på 3-6yo, dvs mellom 5 og 6 %, jf Kistebakkane-dommen med videre
henvisninger. Her utgjør de nødvendige utbedringsutgiftene 30-40 000 kr inkl mva, jf
Bråten. Hoels anslåtte verdireduksjon utgjør ca 16 Yo, men etter fradrag for forventet
standard vil heller ikke dette tilfredsstille kravet. Det anføres at skadene var fullt ut
forventbare, og utbedringskostnadene skaljusteres til kr 0, slik at kontraktsbalansen ikke
forrykkes i favør av saksøker. Subsidiært anføres at det må gjøres et betydelig fradrag
basert på alder og gitte riskopplysninger. Også utbedringskostnadene stipulert av
takstmann Hoel vil etter et slikt fradrag heller ikke tilfredsstille prosentterskelen på opp
mot 6 %o.Det skjønnsmessige fradragetbør settes opp mot 100%. Det er sikker rett at
fradraget skal gjøres før man tar stilling til det prosentvise awiket, jf Benestad Andersen
"Avhendingsloven med kommentarer" side 187-8,L8-2007-186809, LB- 201 I-27I17, og
LH-2011-16t205.
Det laveste kostnadsestimatet som representerer en forsvarlig/akseptabel utbedring skal
uansett legges
til
grunn, j f Benestad Andersen side
155.
Verken det kvalitative eller kvantitative element er tilfredsstilt, og risikoen for skadene er
overført saksøker.
Subsidiært anføres at Bråtens kostnadsoverslag skal legges til grunn ved fastsettelsen av
prisavslaget, og kun i den utstrekning overslaget gjelder bekjempelse (støvsuging) da det
skal gjøres fradrag for standardhevning. Det vises til Benestad Andersen side 289 og 187.
Saksøker har ikke oppfylt sin bevisbyrde ved kun å ha in¡hentet takstmannsskjønn, Et
pristilbud skulle vært in¡hentet.
Basert på alder og giue risikoopplysninger skal et eventuelt prisavslag utmåles til
Alternativt må det gjøres et betydelig standardfradrag sett opp mot alder og gitte
k
0.
risikoopplysninger.
Ad erstatning til avhendingsloven $ 4-14 jf $$ 4-5 og7-l anføres at infestasjon av
pelsbiller er "skjulte forhold" som vil ligge utenfor selgers kontroll. Erstatningsansvar kan
således ikke idømmes. Det vises
til Benestad Andersen side
171 og forarbeidene
til
avhendingsloven o g kjøpsloven.
Saksøktes påstand:
-6
-
13-157488TV|-OT|R/03
Gunnar Martinsen, Kjersti Elvik og Am Trust International Underwriters Ltd.
frifinnes.
2. Gunnar Martinsen, Kjersti Elvik og Am Trust Intemational Underwriters Ltd
tilkj ennes sakens omkostninger.
1.
Rettens vurdering
Etter bevisførselen legger retten til grunn som utvilsomt at pelsbillene var etablert i
leiligheten på overtakelsestidspunktet og at det hadde et slikt omfang at den kan utgjøre en
mangel, jf avhendingsloven $ 3-1 (2) jf ç 2-4 (2). Retten viser til selgernes forklaringer om
at de hadde observert noen døde pelsbiller en periode hver vår fra200512006 i2-3
vinduskarmen ut mot vegetasjon (med unntak av 2007-2008 da leiligheten var utleid).
Videre ble billene oppdaget en knapp måned etter overtakelsen, og Oslo Skadedyrkontroll
as fant store mengder med brune og sorte pelsbiller og larver i alle rom, inklusive badet, i
juni/juli 2013.I henhold til Skadedyrkontrollen tilsa den store aktiviteten sammenholdt
med billenes livssyklus, at problemet hadde vart i flere år, og vurderte det slik at billene
hadde infisert seg i leilighetens konstruksjon og trekledning over tid, jf
inspcksjunsrappur'lcre ug lcttslig furklaring fra daglig ledel Dyrli. Retten viser også til
Arbida as'rapport etter befaring 7 februar 2013, hvor det heter: "Med tanke på livssyklusen
til brun pelsbille er det trolig at billene allerede var til stede ved overtakelsen" og"Det er
helt vanlig å finne døde biller i vinduskarmene da de nyutklekkede billene flyr mot lyset for
å komme ut og pare seg".
Om brune pelsbiller skriver Arbida as' i sin rapport:
"Brune pelsbiller stammer
fra Afrika.
Den ble første gang oppdaget i 1983, i et studenthjem på Majorstuen i Oslo og har med årene
spredt seg gradvis. Fra år 2000fantes den over hele Oslo. Det er også observert spredtefunn
andre steder i Norge.
Brun pelsbille trives i varmt og tØrt inneklima og larvene livnærer seg på støv, som i stor grad
består av hudaufall, hår og matsmuler. De spiser også tørue innsekter etc.
De trives ekstra godt under kjøleskap og komfyrer og under/langsmed lister på soyerom og mellom
sprekker i gulvbord.
Livssyklus: Hunnen legger ca. 30 egg. Eggene klekkes etter I0 dager og larvene utvikler seg i 3
måneder. Lamene går inni puppestadiet i 8-13 dager og klekkes som voksen bille.
Voksne biller kan ses flygende inne hele året. Dette tilsier at livssyklusen er uavhengig av
årstidene.
sommerhalvåret flyr billene lett fra leilighet til leilighet via åpne vinduer.
De kan også spres med bagasje.
"Skadegiører: Brun pelsbillelarven kan gjøre skade på skinnklær og i mindre grad tekstiler av ull.
Larven lager små hull i tøyet.
Der det forekommer større angrep av lamer/biller, kan dette oppleves som meget sjenerende for
I
beboerne."
-7
-
13-157488TV|-OT|R/03
i Oslo Skadedyrkontroll, Dyrli, og daglig
leder/byggmester Bråten i Arbida, legger retten til grunn at den sorte pelsbillen ikke er
vanlig i Norge. De er litt mer skadelig på skinn og tekstiler enn den brune. Den har en
normal syklus på opp til ett år, men den kan også være nede i 6 måneder og opp til 3 år,
Ut i fra
de rettslige forklaringene fra daglig leder
Tiltakene for å bekjempe billene er de safltme for begge artene.
Leiligheten ble solgt med klausulen "som han er", jf avhendingsloven $ 3-9. Etter
bestemmelsen har boligen likevel mangel dersom dette følger av $ 3-7 om mangelfulle
opplysninger eller $ 3-8 om uriktige opplysninger, eller dersom den er "i vesentleg ringare
stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles".
Saksøkeren har prinsipalt anført at leiligheten er i vesentlig dårligere stand enn hun hadde
grunn
til
å regne med, subsidiært at det er
gitt mangelfulle opplysninger.
Vesentlighetskravet tar sikte på de mer åpenbare misforhold mellom berettiget forventning
og faktisk tilstand, og avg¡ørelsen beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering, jf Ot prp ff
66 (1990-91) side 92 ogHøyesteretts dom i Rt-2010-103 ("Kistebakkane-dommen"). Det
er en objektiv risikobestemmelse som ikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgerens
side,jf Rt 2008-1135.
I rettspraksis har avvikets størrelse, vanligvis målt gjennom utbedringskostnadene, blitt satt
i forhold til kjøpesummen, og forholdet uttrykkes kvantitativt gjennom en
prosentangivelse. I utgangspunktet må prosenten overstige en terskelverdi for at det skal
anses for å foreligge en vesentlig mangel. Terskelverdien er i rettspraksis opp mot 60/o. Det
prosentvise skadeomfanget er imidlertid ikke avgjørende. Det skal også foretas en
kvalitativ vurdering, hvor det ut fra de konkrete forholdene i saken må avgjøres hva
kjøperen hadde grunn til å regne med, jf Rt-2002-I425 ("Bukkebo-dommen").
I Kistebakkane-dommen oppsummerte Høyesterett gjeldende rett slik:
"De to rettsavgjørelsene jeg har vært inne på [Bukkebo-donìmen og Rt-2007 -1587
("Awisningsrett-dommen") - tingrettens merknad], viser imidlertid at prosentberegninger
ikke er noe annet enn utgangspunhfor en helhetsvurdering der også andreforhold er qv
betydningfor vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og berydning
og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså
ikke være oppfult selv om utbedringskostnadene skulle overslcride en veiledende terskel.
Motsatt kan vesentlighetskravet være opplylt - slik som i awisningsrettdommen
utbedringskostnadene ligger under en slik terskel."
- selv om
Da saken gjelder en borettslagsleilighet, er det suÍrmen av kontantvederlaget og andel av
fellesgielden som utg¡ør kjøpesummen ved prosentberegningen, dvs kr 3 478 981. Legges
I
I
3
-1 57
488'tV -OT r R/03
I
Arbida as' kostnadstilbud på kr 351 000 til grunn, som er innhentet av de saksøkte, utgjør
dette ca 70,7
Yo.
De saksøkte har gjort gjeldende at nødvendige kostnader for å få fiernet billene kun utgjør
30-40 000 kroner av Arbida as'kostnadstilbud. Retten finner ikke grunnlag for en slik
antakelse. Retten viser til de store mengdene biller som er funnet i alle rom, at de har vært
der over tid og har infestert materialer og konstruksjon, samt de sakkyndige vitnenes
forklaringer i retten,
De saksøkte har videre hevdet at det skal foretas fradrag for forventbar stand før
prosentberegningen, og har særlig vist til bygningens alder og risikoopplysninger i
salgsdokumentene. Retten bemerker at de risikoopplysninger som ble gitt i
salgsdokumentene gjelder den bygningstekniske tilstanden. Ad takstrapporten datert 9
februar 2}l2bemerker retten at den riktignok angir kun ävære basert på visuell befaring
av møblert og bebodd leilighet og uten inngrep i byggverket. Dette må imidlertid holdes
opp mot at (iallfall de brune) pelsbillene, i henhold til Arbida, har en livssyklus som er
uavhengig av årstidene og kan ses flygende inne hele året, og til egenerklæringsskjemaet
hvor selgeme hadde svart benektende på spørsmål 8 "Kjenner du til om det erlhar vært
sopp, råteskader eller skadedyr i boligen for eksempel rotter, mus, maur eller lignende?" og
spørsmål 17: "Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant
for kjøper å vite om?". For øvrig påpeker retten at pelsbiller tar seg inn i og etablerer seg i
boliger uavhengig av bygningens alder og byggematerialer, jf de sakkyndiges
vitneforklaringer. De saksøkte har også vist til byggmester Bråtens vitneforklaring om en
undersøkelse som viste at et betydelig antall leiligheter i Oslo var infisert med brune
pelsbiller. Retten bemerker at pelsbilleinfestasjon ikke kan anses som noe velkjent og
allment problem i leiligheter i Oslo. Situasjonen er ikke slik at en normalt oppegående
kjøper ville tatt en kalkulert og velkjent risiko med hensyn til en eventuell billeforekomst.
Retten bemerker forøvrig at leiligheten var, og er, infisert også med svarte pelsbiller, som
er svært uvanlig i Norge.
Retten finner ikke at en utbedringvrl føre til en bedre standard enn kjøper hadde berettiget
forventing om da hun kjøpte eiendommen. Utbedringskostnadene medtas med sitt fulle
beløp og utgjør ca 10,1 Yo av kjøpesummen.
Når det gjelder den kvalitative vurdering er opplysninger i salgsoppgaven,
tilstandsrapporten og selgerens egenerklæring sentrale for kjøperens forventninger til
eiendommen. Dette er behandlet ovenfor, men retten tllføyer at prospektet betegnet
leiligheten som "unik og sjarmerende", mens låne- og verditaksten oppga at leiligheten
"har normal innvendig standard og fin planløsning" og ble vurdert som lett omsettelig.
til at billeinfestasjonen har vært og er sjenerende for Venemark. Særlig
sjenerende har det vært ä ha biller i sengen, i maten og i kjøkkenskuffene. Det har vært
larver i snutehårene på hundene. Mengden pr i dag er betydelig mindre enn den var før
Retten viser videre
-9
-
13-157488TV|-OT|R/03
første kjemiske behandling, men så sent som rett før jul våknet hun av at hun fikk en bille i
ansiktet. Helgen før hovedforhandlingen hadde hun funnet 15 eksemplarer i leiligheten
(døde, levende, larver), som retten fikk forevist under befaringen av leiligheten. Hun
støvsuger daglig med robotstøvsuger, og samboeren støvsuger grundig et par ganger i
uken. Retten viser også til den ulempe Venemark allerede har hatt i forbindelse med de tre
kjemiske behandlingene av leiligheten som Oslo Skadedyrkontroll har foretatt, samt til den
ikke ubetydelig ulempe og merarbeid som de mekaniske bekjempelsesalternativene
innebærer.
Retten legger stor vekt på at det ikke kan gis noen garantier for at de anbefalte
bekjempelsesalternativene vil utrydde pelsbillene. Dette innebærer usikkerhet med hensyn
til
den fremtidige bokvaliteten, og nødvendigheten av eventuelle ytterligere tiltak. Det er
videre usikkert om leiligheten fremover, også etter en utbedring, vil være "lett salgbar" slik
den ble vurdert i verdi- og lånetaksten fra februar 2012.
Ut i fra en skjønnsmessig helhetsvurdering hnner retten det ikke tvilsomt at
vesentlighetskravet i S 3-9 er oppfylt og at det foreligger en rettslig mangel,
Prisavslag
Saksøkeren har krevd prisavslag etter avhendelsesloven ç 4-12, som lyder:
(l)
Har eigedomen mangel, kan þøparen kreuje
eit
forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgiort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene
ved
åfå mangelen retta.
Den overordnede regelen er at kjøperen kan kreve et forholdsmessig avslag i
kjøpesummen. Utgiftene til å få mangelen rettet er et indisium for prisavslaget hvis
eiendommen ikke har noen klar markedsverdi henholdsvis med og uten mangelen.
Prisavslaget ikke er begrenset
til hva en utbedring av manglene ville beløpe
seg
til. Men
det høyere beløpet må være "godtgjort", og det må kreves kvalifisert
sannsynlighetsovervekt for at dette er tilfellet. Dette gjelder også om det ikke er mulig å
foreta ennøyaktigberegning av verdireduksjonen mangelen medfører. Kjøperen må
dessuten opptre lojalt overfor selgeren og herunder begrense selgerens tap. Retten viser til
Høyesteretts dom i Rt-2010-1395 og Trygve Bergsåker, Kjøp av fast eiendom ((2013) side
392-4.
Retten viser
til
at de sakkyndige vitnene er enige om at billene er meget vanskelige å bli
kvitt, og at det ikke kan gis noen garanti for
at pelsbillene ikke kommer tilbake selv etter
omfattende arbeid med å utrydde disse. Retten deler ikke saksøktes oppfatning om at dette
siktet til ny infestasjon fra naturen utenfor. Videre må det legges til grunn at også gården
ellers er infisert, idet det er opplyst at enkelte naboer også har pelsbiller, samt til at Bråten
observerte døde pelsbiller i vinduskarmen i den felles trappeoppgangen da han var på
- 10 -
13-157488TVt-OTIR/03
befaring 7 februar 2013,jf hans vitneforklaring. Larvene kan vandre mellom ulike
næringskilder, og billene flyr. Ved et eventuelt salg må Venemark opplyse om
pelsbilleproblemet.
Retten finner det godtgjort at kostnadene
til
en utbedring ikke i tilstrekkelig grad
vil gi
Venemark det prisavslag hun har krav på. I likhet med Borgarting lagmannsretts dom LB2012-73859 f,rnner retten at det er en kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at usikkerheten
knyttet til hvorvidt utbedringenfører til en varig løsning av problemet med pelsbiller, har
betydning for leilighetens markedsverdi.
Venemark har fra hun oppdaget billene holdt selgerne, og deretter forsikringsselskapet,
orientert om utviklingen. Herunder har hun besørget at Oslo skadedyrkontroll ved tre
anledninger har forsøkt å bli kvitt billene med kjemiske midler. Hun har fulgt
anbefalingene hun har fått, og blant annet støvsuget daglig. Hun har opptrådt lojalt og gjort
sitt for å begrense selgernes tap. Am Trust International kunne på sin side ha tilbudt seg å
rette mangelen og derved begrenset ansvaret til utbedringskostnadene.
i $ 4-12 (1) som et forholdsmessig
prisavslag. Forventede utgifter til utbedringskostnadene vil imidlertid være et element i
Prisavslaget blir etter dette å utmåle etter reglene
den skjønnsmessige vurderingen som må foretas.
Leiligheten er allerede behandlet tre ganger med insektmidler, hvilket har redusert men
ikke f ernet infestasjonen. Det er enighet blant de sakkyndige vitnene om at ytterligere
kjemisk behandling ikke er et egnet bekjempelsesmiddel.
Arbida har priset sine anbefalte tiltak til k 351 000. Anbefalingen omfatter grundig
støvsuging av alle flater/sprekker, inklusive alle skap/innredningerlmøblement, etablering
av klisterfeller, kartlegging av infestasjon iht analyse av støvsugerposenes innhold,
månedlig oppfølging av klisterfellene og stikkprøver i støvsugerposer over en periode på
12 måneder,
fuging av alle sprekker/flater, maling av veggerltak (2 strøk), og lakking av
gulv.
Oslo Skadedyrkontroll har anbefalt som tiltak å legge heldekkende flater på gulv, vegger
og tak, og bruke silikon i sprekker over og under list. I noen tilfeller kan det bli nødvendig
fierne eldre trekledning, for å begrense aktivitet ut i leiligheten. Det sies videre at
støvsuging ikke har noen effekt som bekjempelsesmetode når billen har inhsert seg i
leilighetens konstruksjon og trekledning over tid. Bruk av feromoner kan brukes som en
del av et bekjempelsestiltak, men er ingen varig løsning og krever oppfølging. Det
foreligger ingen prising av disse arbeidene,
å
Takstmann Hoel har i sin verdi og lånetakst av 22 mars 2013 fastsatt verdireduksjonen på
leiligheten til kr 540 000. Han forklarte i retten at hans beregninger var foretatt ut i fra en
vurdering av antalte kostnader ved Oslo skadedyrkontrolls anbefalinger samt den
psykologiske effekten knyttet til at tiltakene ikke ga garanti mot fortsatt infestasjon,
Fokuset har vært på markedseffekten før tiltak. Han forklarte at ut i fra de opplysninger
han hadde innhentet av fagfolk på området pelsbiller, var det normalt å legge nye gulv og
-11 -
13-157488TVt-OTtR/03
vegger hvor infestasjonen har vart over lengre tid. Han fortalte også at fugemasse
erfaringsvis er vanskelig å legge så nøye at en unngår åpninger, og at fugemasse har en
tendens til å få åpninger over tid.
Retten finner det ikke nødvendig å ta stilling til hvilket utbedringsalternativ som er det
mest formålstjenlige. Dersom Arbidas tiltakspakke legges til grunn, vil differansen mellom
kr 540 000 (Hoels vurdering av verdireduksjonen og samt saksøkerens påstand) og kr 351
000 (Arbidas pristilbud) utgjøre kr 189 000. Etter rettens vurdering er dette uansett et
meget forsiktig anslag når det gjelder verdireduksjon knytet til usikkerheten ved om
billene blir borte selv etter at de omfattende tiltakene er gjennomført. Retten vil bemerke at
Borgarting lagmannsrett i den tidligere nevnte dom satte prisavslaget til kr 350 000, hvorav
kostnadene til utbedring ble anslått äutgSøre kr 150 000, hvilket innebar at differansen på
kr 200 000 uttrykker verdireduksjonen knyttet til usikkerheten etter utbedring. Den saken
gjaldt en ettroms leilighet på Sandaker som ble solgt for kr | 605 982 inkludert fellesgjeld
De saksøktehar anført at utbedringene innebærer en standardheving basert på leilighetens
alder og gitte risikoopplysninger forut for salget, som må komme
til fradrag ved
fastsettelsen av prisavslaget.
Retten bemerker, som tidligere nevnt, at det ikke er sammenheng mellom
risikoopplysninger gitt i salgsdokumentene og bille-infestasjonen. Retten kan heller ikke
at de to utbedringsalternativene innebærer noen standardøkning, heller ikke i form av
forlenget levetid, enn hva Venemark kunne forventet etter salgsdokumentene. Retten vil
også vise
til
se
den tidligere nevnte lagmannsrettsdom der retten fastslo at utbedringene som
blant annet omfattet legging av nyft gulv og oppsetting av ny lettvegg, ikke innebar en slik
standardheving som det skulle gjøres fradrag for.
Retten vil for øvrig bemerke, at en utbedring i samsvar med Oslo Skadedyrkontrolls
anbefaling, hvor de gamle malte trepanelte takene og veggene, og gamle lakkerte
tregulvene erstattes med nye heldekkende flater, innebærer at Venemark får noe kvalitativt
mindre og annet enn hun var forespeilet i salgsdokumentene. Retten viser til
salgsprospektets uttalelser om "Unik og sjarmerende leilighet på øvre Grünerløkka" og
"sjarm sjel og historie er ord som kan beskrive denne leiligheten". Det er rettens
oppfatning at leiligheten, etter en fierning av de gamle trestrukturene, vil fremstå som noe
mindre attraktiv for en ikke ubetydelig gruppe kjøpere.
Retten finner etter en helhetsvurdering at prisavslagets størrelse skjønnsmessig bør settes
til kr 540 000.
i sitt saksomkostningskrav medtatt utgifter til behandlingene utført av Oslo
Skadedyrkontroll med kr 12 500. Retten bemerker at utgifter av denne karakter ikke er
Saksøkeren har
sakskostnader, men regnes som direkte tap etter avhendingsloven $ 7-1 slik at hun kunne
krevd dem erstattet etter $ l4-4 første ledd. Saksøkeren har imidlertid allerede fått fullt
medhold i sin påstand.
- 12
-
13-157488TV|-OT|R/03
Salcsomkostninger:
Venemark har fått fullt medhold i sin påstand, og etter tvisteloven ç 20-2 (1) har hun krav
på full erstatning for sine saksomkostninger fra motparten. Unntaksregelen i S 20-2 (3) er
vurdert, men anses ikke anvendelig.
Advokat Nærø har fremlagt omkostningsoppgave på totalt kr 208 800. Dette omfatter
utgifter til Oslo Skadedyrkontroll på kr 18 750. Retten reduserer dette med kr 12 250 som
gjelder foretatte utbedringsarbeider. Videre omfatter oppgaven salærkrav päl<r 173 250
inklusive mva, for 66 timers arbeid. Motparten har protestert mot kravet. Advokat Nærø
har vist til at saken har vært arbeidskrevende og at saksøkersiden "driver" saken. Etter
rettens syn overstiger salærkravet det som er nødvendige og rimelige kostnader i saken,
tvisteloven $ 20-5. Av salæroppgaven fremkommer at det er benyttet 17 timer på
stevningen, deretter 41 timer frem til hovedforhandling, samt 8 timer frem
til
jf
sakens
jf tvisteloven $ 20-5 (3). Retten bemerker at saken var oversiktlig rettslig som
og er knynet til sentrale bestemmelser i avhendingsloven som må anses vel kjent.
avslutning,
faktisk,
Det er inngitt få prosesskrift i saken og de er lite omfattende. Retten fastsetter salæret til kr
100 000, som med tillegg av merverdiavgift utg¡ør kr I25 000. I tillegg kommer kr 12 500
i utgifter for takstmann Hoel, kr 6 500 for vitneutgift for Dyrli, samt rettsgebyr på kr 4 300.
DOMSSLUTNING
l. Am Trust International Underwriters Ltd, Gunnar Martinsen og Kjersti Elvik
dømmes -én for alle og alle for én - til å betale Malin Venemark kr 540 000 kronerfemhundreogflørtitusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen, med
tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven $ 3 første ledd første punktum fra
forfall til betaling skjer.
2
Am Trust Intemational Underwriters Ltd, Gunnar Martinsen og Kjersti Elvik
dømmes -én for alle og alle for én - til å betale Malin Venemark saksomkostninger
med kr 148 300 -kroneretthundreogførtiåttetusentrehundre- innen 2 -to- uker fra
forkynnelsen av dommen.
Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges.
RETT
.:1Ð
13-157488TV1-OTIR/03