Markedsrapport juni 2014

Transcription

Markedsrapport
Juni 2014
The NRP Group of companies
Project &
Corporate Finance
Asset
Management
NRP Finans AS
NRP Asset
Management ASA
NRP Business
Management AS
Aker
Eiendomsdrift AS
Asset
Management
Corporate management,
accounting, tax
and consulting
Real estate
management
Project arrangement & Syndication
Corporate finance and
M&A advisory
Corporate
Management Services
Innholdsfortegnelse:
Side
1.
Innledning .........................................................................................................................................
5
2.
Solgte prosjekter ...............................................................................................................................
9
3.
Eiendom ...........................................................................................................................................
3.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS .......................................................
3.2 Nøkkeltall eiendomsportefølje ....................................................................................................
3.3 Oversikt eiendomsprosjekter ......................................................................................................
3.4 Eiendomsprosjekter
Alingsås Lager og Handel DIS.................................................................................................................
Berger Kombibygg AS ............................................................................................................................
Berger Terminal DIS...............................................................................................................................
Borås Logistikk DIS.................................................................................................................................
Brønnøysund Kontorbygg AS.................................................................................................................
Dagligvarelogistikk AS............................................................................................................................
E-Logistikk DIS .......................................................................................................................................
El Logistikk AS ........................................................................................................................................
Etterstad Utvikling DIS...........................................................................................................................
Finlogistikk DIS.......................................................................................................................................
Gasolin Eiendom DIS .............................................................................................................................
Gasolin Handelseiendom DIS ................................................................................................................
Grenland House DIS...............................................................................................................................
Gøteborg Kombi DIS ..............................................................................................................................
Gøteborg Logistikk DIS ..........................................................................................................................
Gøteborg Mølndal AB ............................................................................................................................
Hoffsveien Kontorbygg AS .....................................................................................................................
Holmsbu Invest KS .................................................................................................................................
Hovfaret 4 DIS .......................................................................................................................................
Kongholm Invest KS ...............................................................................................................................
Kristiansund Handelseiendom AS .........................................................................................................
Logistikk og Lagershop AS .....................................................................................................................
Lørenskog Kombibygg DIS .....................................................................................................................
Majorstuen Kontorbygg Dis...................................................................................................................
Martodden Utbygging KS ......................................................................................................................
Maskinveien Kontorbygg AS ..................................................................................................................
Moa Handelseiendom DIS .....................................................................................................................
Nydalen Kontorbygg AS .........................................................................................................................
Nye Alfasetveien DIS ............................................................................................................................
Nye Bergen Lagerbygg KS ......................................................................................................................
Nye Berghagan Næringseiendom AS ....................................................................................................
Nässjö Logistikkbygg AS.........................................................................................................................
Pottemakerveien Kombibygg AS ...........................................................................................................
Prime Logistikk DIS ................................................................................................................................
Ringeriksveien 2012 DIS ........................................................................................................................
Stadion Utbygging KS ............................................................................................................................
Statens Hus Lillehammer KS ..................................................................................................................
Sydsvenskan Lager & Handel AS ...........................................................................................................
Sørenga Utvikling KS ..............................................................................................................................
Tangen Havnelager AS...........................................................................................................................
Teknikstaden Utvikling AS .....................................................................................................................
TFGS Kombi AS ......................................................................................................................................
11
12
25
27
Side 3
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
NRP Finans AS – Markedsrapport juni 2014
4.
5.
Torggata Bad AS ....................................................................................................................................
70
Shipping ............................................................................................................................................
4.1 Shipping market comments by Joachim Grieg & Co ......................................................................
4.2 Nøkkeltall shippingportefølje ......................................................................................................
4.3 Oversikt shippingprosjekter ........................................................................................................
4.4 Shipping prosjekter
Arca Shipping Dis ...................................................................................................................................
BB Troll ...................................................................................................................................................
Beta DIS ..................................................................................................................................................
Bulk Avanti DIS .......................................................................................................................................
Bulk Transloading DIS ............................................................................................................................
Eastern Reefer DIS .................................................................................................................................
Eastern Reefer II DIS ..............................................................................................................................
Feedermate DIS .....................................................................................................................................
Gram LPG DIS .........................................................................................................................................
Inter Carib II DIS .....................................................................................................................................
Kuo DIS ...................................................................................................................................................
Mount Lyderhorn LLC ............................................................................................................................
Neptune Seismic DIS ..............................................................................................................................
Spero DIS ................................................................................................................................................
Stril Offshore DIS ....................................................................................................................................
TDSC Opportunity AS .............................................................................................................................
UACC Bergshav Tanker DIS ....................................................................................................................
UACC Ross Tanker DIS ...........................................................................................................................
71
72
79
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
Forklaring av begreper og nøkkeltall .................................................................................................. 100
Ness, Risan & Partners AS og selskaper kontrollert av Ness, Risan & Partners AS ("NRP-Gruppen") har en restriktiv
policy i forhold til å eie finansielle instrumenter. NRP-Gruppen kan delta som hovedmann i selskapsstrukturer hvor
NRP Finans tilrettelegger prosjektet, og det tillates å investere i åpne fond forvaltet av NRP Asset Management, eller i
statssertifikater som ledd i enkelte konsernselskapers likviditetsforvaltning. For øvrig eies kun finansielle
instrumenter med tilknytning til virksomheten.
Ansatte i NRP-Gruppen og deres nærstående vil fra tid til annen kunne eie andeler i prosjekter som NRP Finans har
tilrettelagt og/eller de fond og selskaper som NRP Asset Management har forvaltningsavtaler med. En oversikt over
eierandelene til ansatte i NRP-Gruppen kan fås ved henvendelse til Ness, Risan & Partners ved Compliance Officer.
Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan
ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at
opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som
følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er
beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som
investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man
benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all
relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour
per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All
dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor.
NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014
Side 4
1. Innledning
Det er en glede å kunne presentere ny markedsrapport fra NRP Finans. I denne markedsrapporten vil
man finne verdivurderinger for tilrettelagte prosjekter
innen eiendom og shipping/offshore,
markedsinformasjon om begge segmenter, samt
nøkkeltall for porteføljen. Innledningsvis ønsker vi å si
litt om aktiviteten i NRP Finans, og status på
markedene sett fra vårt ståsted.
2014 har så langt vært et aktivt år for NRP Finans, med
god aktivitet innen både eiendom og shipping/
offshore. Vi har utvidet vår corporate-virksomhet med
en ny medarbeider, og aktiviteten innen
shipping/offshore har allerede økt betraktelig. Grunnet
økt oppdragsmengde er vi på utkikk etter flere dyktige
medarbeidere, både innen prosjekt-megling og
analyse.
NRP Gruppen for øvrig har også hatt en god start på
året. NRP Business Management har fått tilført flere
dyktige medarbeidere den siste tiden og aktiviteten er
høy. Både NRP Business Management og Aker
Eiendomsdrift har god vekst i inntjeningen. Dessverre
så NRP Asset Management seg nødt til å avvikle NRP
Credit Fund tidligere i år. Skattedirektoratet
konkluderte i en forhånds-uttalelse mottatt 23.
desember med at NRP Credit Fund skattemessig ikke
var å anse som reelt etablert i Irland, og følgelig ikke
var omfattet av fritaksmodellen. NRP er ikke enig i
disse vurderingene. For å sikre likebehandling av
investorene, ble fondet derfor avviklet. Avviklingen ble
gjennomført på en ryddig måte, og med minimale
kostnader for investorene. Avkastning over fondets
løpetid på drøye 2 år ble 18,5 %. NRP Asset
Management jobber med nye spennende
fondsmuligheter, og er for tiden på utkikk etter en
senior porteføljeforvalter innen eiendom.
Verdensøkonomien og Norge:
Ifølge OECDs halvårlige rapport «OECD Economic
Outlook» fra mai 2014, er det ventet at verdensøkonomien skal styrke seg moderat i 2014 og 2015. Til
tross for optimisme, varsles det samtidig at veksttakten
kan forbli betydelig lavere enn før finanskrisen i lang
tid fremover. Det er ventet at vestlige land vil klare seg
best, mens veksten i fremvoksende økonomier vil
stagnere. OECD-rapporten anslår en vekst på 3,5 % for
verdens-økonomien i 2014, 5,3 % for fremvoksende
Side 5
økonomier (BRIICS), 2,4 % for OECD - landene, 2,7 %
for USA og 1,4 % for Euro-sonen.
En av truslene mot verdensøkonomien som fikk mest
oppmerksomhet i fjor, var den varslede nedtrappingen av økonomisk stimuli av den amerikanske
økonomien. Grunnet flere positive makrotall fra USA
og sakte nedtrapping i tråd med utviklingen i
økonomien, ser det ut til at USA skal kunne avvikle
stimuleringstiltakene i løpet av høsten uten de store
konsekvensene for verken USA spesielt eller
verdensøkonomien generelt.
Frykten for stagnerende vekst i Kina har fått økende
oppmerksomhet, samtidig som arbeidsledigheten i
Europa fortsatt er høy og faren for deflasjon er
overveiende stor i flere europeiske land. Det er også
økende skepsis til om Japan vil lykkes med
«Abenomics»- eksperimentet.
Veksten i Norge er ventet å bli mellom 1-2 % i 2014, en
moderat vekst. Samtidig er Oslo Børs i skrivende stund
på «all-time high». Frykten for et boligkrakk har avtatt,
og flere eksperter spår prisøkning på boliger i tiden
fremover.
Mye takket være den moderate veksten er
styringsrenten i Norge fortsatt på svært lave 1,5%,
hvilket den har vært de siste to årene. Bankene har på
sin side ventet med å senket renten, og 2013 var
preget av et år med rekordhøye marginer til bankene.
Etter press fra politikere og økt konkurranse mellom
bankene, samt et aktivt obligasjonsmarked, har også
de større bankene i våres sett seg nødt til å senke
utlånsrentene. De lange rentene er nær historisk
bunn, og 10 år NOK swaprente ligger for tiden rundt
3% p.a. Villigheten blant bankene til å gi lån til
eiendomsprosjekter har vært god, og marginene er
presset litt ned siden 2013. Særlig såkalte «club-deals»,
prosjekt-finansiering med få aktører, får gode marginer
hos bankene. Shipping/offshore finansiering er fortsatt
utfordrende.
Markedet for direkteinvesteringer:
Siden forrige markedsrapport i desember, har NRP
Finans tilrettelagt 7 nye enkeltprosjekter, inkludert en
restrukturering av et eksisterende shipping-prosjekt.
Innen eiendom har vi tilrettelagt 4 nye prosjekter til en
samlet verdi av NOK 822 000 000. Vi har blant annet
tilrettelagt kjøpet av en kontoreiendom sentralt
beliggende på Smestad, med Metier og Lindorff som
største leietakere. Prosjektet har fått navnet
Hoffsveien Kontorbygg AS. I Stavanger er Aker MH sitt
hovedkontor på Forus kjøpt, gjennom selskapet
Maskinveien Kontorbygg AS. Bygget er i sin helhet leid
ut til Aker Solutions på 7 års kontrakt.
I vinter etablerte NRP Finans selskapet Gøteborg
Mølndal AB, som kjøpte en kontoreiendom beliggende
i Mølndal rett utenfor Gøteborg sentrum. Bygget er
leid ut til Bravida Sverige AB på 7 års kontrakt. Også et
annet prosjekt er tilrettelagt i Sverige siden sist
markedsrapport, Logistikk og Lagershop AS. Prosjektet
består av et nybygget logistikkbygg ved E4 i
Helsingborg leid ut til PostNord Logistics TPL AB, og to
lagerbutikker leid ut til NetOnNet.
Eiendomsprosjektene vi har tilrettelagt har blitt godt
mottatt i markedet, og blitt raskt fulltegnet.
Eiendomsmarkedet i Norge har fått økt interesse fra
utenlandske investorer den senere tid, og innenfor
handel har utlendingene vært største netto kjøper det
siste året. Det er imidlertid «prime yield» eiendommer
de først og fremst ønsker, og tilbudet av denne typen
eiendom er begrenset.
«Prime yield» er for øyeblikket på rundt 5% for de
beste kontoreiendommene, og det er observert
rekordhøye leienivåer på 4500-5000 kroner per
kvadratmeter. Disse rekordnivåene henger sammen
med forventet lav nybyggingsaktivitet i årene fremover
samt økt etterspørsel etter areal, og det er mulig at
prisveksten vil fortsette. For bygg med dårligere
standard på mindre attraktive lokasjoner, er det
observert en økning i yielden, og det er vanskeligere å
få leid ut areal.
En mer detaljert analyse av eiendomsmarkedet i Norge
og Sverige, skrevet av Newsec, finnes på side 12 i
markedsrapporten.
Aktiviteten og interessen for shipping er økende.
Konkurransen om objektene er imidlertid hard og
krevende, spesielt innen tørrlast, container, og større
LPG skip, hvor aktører tar få og korte forbehold, og har
finansiering på plass.
Vi har gjort to nye shipping-prosjekter, et innen
container og et innen tørrbulk segmentet. I begge
prosjektene er skipene kjøpt til nivåer under historisk
paritet. Cresco Shipping DIS kjøpte et 1996 bygget
handy-size containerskip til USD 3 850 000, og skipet
går etter overtagelse inn på et 5-års bareboat
certeparti. Prisen som ble betalt for skipet reflekterer
den lave inntjeningen innen segmentet det opererer i,
men vi ser tegn til at skipsverdiene er økende. Det
andre prosjektet er et tilrettelagt kjøp av 75% av
andelene i et eksisterende prosjekt, Mount Lyderhorn
LLC, som eier skipet Golden Lyderhorn som er på
bareboat certeparti til Golden Ocean. Golden
Lyderhorn er et Panamax tørrbulk skip bygget i 1999;
Japan.
I tillegg har vi gjennomført en transaksjon innen OSV
segmentet, der det eksisterende prosjektet BB Troll DIS
ble refinansiert, og gjelden kjøpt ut til en rabattert pris.
Prosjektet er nå 100 % egenkapital-finansiert.
Som i de siste markedsrapportene nevner vi også
denne gangen utfordringene knyttet til
pantelånsfinansiering innen shipping/offshore, selv om
marginene ser ut til å være forbi toppen, og trender
nedover.
Inntjeningen er fremdeles svak for flere shippingsegmenter, mens skipsverdiene har hatt en økning det
siste året. Inntjeningen for konvensjonelle
offshoreskip, dvs. AHTS og PSV, har vært lav.
Sammenlignet med 2013, har inntjeningen gått noe
opp så langt i 2014, mens skipsprisene er stabile.
Oljeprisen er fortsatt høy, og til tross for varslet
redusert E&P aktivitet, virker det som om markedet
klarer å absorbere nybyggene som leveres. Det er også
planlagt en del større letekampanjer i krevende
områder, slik som Karahavet, Grønland og i
Barentshavet.
For en mer inngående analyse av shipping- markedet,
se markedskommentar fra Joachim Grieg & Co på side
71.
Det jobbes kontinuerlig med å skape merverdier i
prosjektene tilknyttet vår portefølje, samt å
identifisere og tilrettelegge flere gode prosjekter innen
eiendom, shipping og offshore.
Omsetning av andeler:
NRP Finans har så langt i år omsatt andeler i
annenhåndsmarkedet for ca. MNOK 80 i underliggende
verdier, noe som tilsvarer en økning sammenlignet
med samme periode i fjor. Likviditeten i de enkelte
prosjektene varierer betydelig, og generelt er de minst
risikable prosjektene mest omsettelige. Omsetningen i
Side 6
shipping-prosjekter har økt, men eiendoms-prosjekter
er fremdeles mest likvide.
NRP Finans jobber aktivt for å skape likviditet i
annenhåndsmarkedet for å heve kvaliteten på vårt
produkt og gjøre prosjektene våre mer attraktive for en
bredere gruppe investorer. Ta gjerne kontakt med Thor
Mjør eller Erlend Torsen for spørsmål vedrørende kjøp
og salg av andeler.
Avkastning:
I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av
andeler, vil normalt siste omsetningsverdi være
styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det ikke
har vært omsatt andeler nylig, vil verdsettelsen i større
grad styres av en rekke parametere. Forklaring av
begreper brukt i verdsettelsene finnes bakerst i
markedsrapporten.
Prising av eiendomsprosjekter er i stor grad basert på
yield-betraktninger. Internrenten på egenkapitalen er
en annen viktig parameter. Merverdier/mindre-verdier
av rentebindinger er ikke direkte hensyntatt i prisingen
av egenkapitalen i eiendomsprosjekter.
Rentebindingene blir derimot hensyntatt gjennom
kontantstrøm/internrente-beregninger og påvirker
yield-nivået. Verdien av eventuelle rentebindinger og
skattesaldoer vises i verdivurderingene. I forhold til sist
markedsrapport, er det ikke foretatt store justeringer i
yield-nivåene for de fleste eiendomsprosjekter, og de
fleste prosjektene er yieldet på netto-leie for 2014. I
noen prosjekter har vi priset prosjekter på antatt leie
ved en normalsituasjon for utleie.
Annualisert avkastning for eiendomsporteføljen i 2014
er 16,6 %. Nominell vekst så langt i år, er 6,5 %.
Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en
avkastning på 23,9 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til
i dag.
Annualisert avkastning for shippingporteføljen i 2014
er 10,7 %. Nominell vekst så langt i år er 4,3 %.
Porteføljen for shipping-prosjekter har gitt en
avkastning på 13,2 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til
i dag.
Porteføljeavkastningen er opp 15,2 % annualisert i
2014. Nominell vekst er 6,0 % så langt i år.
Avkastningen for NRP Finans sin totalportefølje av
prosjekter er på 18,6 % p.a. siden etablering av
selskapet i 2000. Denne sterke avkastningen viser at
direkteavkastninger som aktiva-klasse bør inngå i
enhver investors portefølje. Vårt fokus vil være å
oppnå best mulig risikojustert avkastning for hvert
enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning
over tid.
Avkastning
2014*
2001-01.06.2014
Shippingporteføljen:
4,3 %
13,2 %
Eiendomsporteføljen:
6,5 %
23,9 %
Totalporteføljen
6,0 %
18,6 %
*Avkastning per 01.06.2014 i nominelle tall
Ett prosjekt er solgt siden forrige markedsrapport, ETanker DIS.
Prising av shipping-prosjekter gjøres i hovedsak ved å
bestemme avkastningskrav i forhold til de
underliggende parameterne. Viktige parametere er
blant annet skipets verdi, estimert restverdi ved utløp
av certeparti, motpartens soliditet, det underliggende
markedet skipet opererer i, betingelser i låneavtalen,
samt gjenværende lengde på skipets certeparti/
beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de
nevnte parameterne, gjør tidvis verdsettelse av
shipping-prosjekter til en krevende øvelse. For
prosjekter hvor certepartier er kansellert og
befraktningen er tatt over av eierselskapet eller hvor
det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi
beregnet egenkapitalverdien på basis av verdijustert
egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital baserer
seg på antatte skipsverdier, kan verdsettelsen være
beheftet med usikkerhet grunnet at det i enkelte
segmenter er få transaksjoner.
Side 7
Sammenlignet med Oslo Børs i perioden 200101.06.2014, har NRP Finans sin portefølje utviklet seg
som følger:
1800
Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Benchmark
1600
Vektet NRP portefølje
(1301)
1400
1200
1000
800
600
OSEBX
(312)
400
200
0
jan 2001
jan 2002
jan 2003
jan 2004
jan 2005
jan 2006
jan 2007
På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å
bekrefte vår kommittering til våre kunder og
forretningsforbindelser hvor vårt fokus er å skape en
langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert
jan 2008
jan 2009
jan 2010
jan 2011
jan 2012
jan 2013
jan 2014
jun 2014
med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet.
Samtidig benytter vi anledningen til å ønske alle våre
kunder og forretningsforbindelser en riktig god
sommer.
Oslo 10. juni 2014
Med vennlig hilsen
NRP Finans AS
Christian Ness
Ragnvald Risan
Side 8
2. Solgte prosjekter
2002
2006 fortsetter
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
Maud Reefer KS
Multipurpose 2000 KS
Etablert
2001
2000
IRR siden oppstart
30 % p.a.
28 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Skarvenesveien 3 KS
Etablert
2002
IRR siden oppstart
42 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Tofelino Shipping KS
Kapitan Rudnev Shipping Ltd
Northeast Chemical Carrier KS
Etablert
2000
2002
2001
IRR siden oppstart
23 % p.a.
14 % p.a.
34 % p.a.
Etablert
2003
2000
2003
IRR siden oppstart
123 % p.a.
36 % p.a.
84 % p.a.
2003
2004
Eiendom:
Prosjekt
Fornebuveien 38-44 KS
Karihaugen Kombibygg KS
Nye Skarvenesveien 3 KS
Shipping:
Prosjekt
China Bulker KS
China Cape DIS
Containership Invest KS
European Container DIS
European Container II DIS
Finn RoRo KS
Indian Tanker KS
Kapitan Korotaev Shipping Ltd.
Mesa Invest DIS
Nye Northeast Chemical Carrier KS
Olympia DIS
Rem Balder DIS
Rem Fortress DIS
Rem Forza DIS
Rem Fosna
Rem Odin DIS
Rem Provider DIS
Rem Songa DIS
Ross Container DIS
Scandinavian RoRo KS
Sir Matt Reefer DIS
TDS Containership II KS
Etablert
2003
2004
2004
2004
2005
2003
2003
2003
2006
2003
2005
2005
2005
2006
2006
2006
2006
2006
2004
2002
2005
2005
IRR siden oppstart
75 % p.a.
27 % p.a.
76 % p.a.
47 % p.a.
25 % p.a.
99 % p.a.
115 % p.a.
35 % p.a.
11 % p.a.
35 % p.a.
58 % p.a.
77 % p.a.*
77 % p.a.*
68 % p.a.*
86 % p.a.*
70 % p.a.*
130 % p.a.*
69 % p.a.*
29 % p.a.
64 % p.a.
46 % p.a.
34 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Banebakken 38 AS
Helsingborg Kjøpesenter AS
Kombibygg Invest I AS
Lillsjøvegen Invest AS
Preståsen Park KS
Pueblo Amistad DIS
Etablert
2006
2002
2006
2005
2002
2005
IRR siden oppstart
128 % p.a.
34 % p.a.
38 % p.a.
60 % p.a.
25 % p.a.
22 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Asian Tanker DIS
BOP 15 DIS
Dynasty DIS
Eagle Shipping DIS
Ivory Ace DIS
Rem Norway DIS
Southern Chemical Tanker DIS
Etablert
2004
2005
2004
2005
2006
2006
2003
IRR siden oppstart
44 % p.a.
69 % p.a.
56 % p.a.
40 % p.a.
93 % p.a.
152 % p.a.
36 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
Chem VI DIS
Inter Carib DIS
Med Cruise DIS
TDS III DIS
Etablert
2007
2006
2005
2006
IRR siden oppstart
-35 % p.a.
36 % p.a.
23 % p.a.
31 % p.a.
* Ikke hensyntatt transjevis innbetaling
2007
Shipping:
Prosjekt
North Reefer KS
Etablert
2002
IRR siden oppstart
60 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Alfasetveien 11 Eiendom KS
Datavegen 27 AS
Hotvedtveien 6 KS
Valløveien 3 KS
Selga Kombinasjonsbygg AS
Etablert
2003
2003
2002
2003
2004
IRR siden oppstart
59 % p.a.
42 % p.a.
44 % p.a.
106 % p.a.
65 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Eastern Chemical Carrier KS
Gram Chemical Carrier DIS
Korean Chemical Carrier KS
Lake Eva DIS
Lake Maya DIS
Sir Matt Reefer KS
Etablert
2000
2004
2001
2004
2004
2004
IRR siden oppstart
125 % p.a.
275 % p.a.
87 % p.a.
18 % p.a.
18 % p.a.
1001 % p.a.
2005
2006
Eiendom:
Prosjekt
Akersgaten 16 Invest KS
Berghagan Næringseiendom KS
Entreprenørbygg Invest KS
Finnestadveien 44 ANS
Hvamveien 1 KS
Kyrre Grepps gt. 19 KS
Moss Holmestrand Nærsenter KS
Nye Alfasetveien 11 KS
Nygaard Brygge Invest KS
Scandigade 8 AS
Side 9
Etablert
2001
2004
2004
2004
2004
2001
2003
2005
2003
2005
IRR siden oppstart
7 % p.a.
181 % p.a.
87 % p.a.
98 % p.a.
87 % p.a.
25 % p.a.
60 % p.a.
106 % p.a.
27 % p.a.
191 % p.a.
2008
2009
2012
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
American Bulker KS
Eastern Chemical Tankers III KS
Indian Chemical Tanker DIS
Peg Chemical Carrier DIS
Etablert
2001
2001
2007
2006
IRR siden oppstart
44 % p.a.
65 % p.a.
6 % p.a.
20 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Haugenstua Butikksenter AS
Etablert
2006
IRR siden oppstart
2 % p.a.
Shipping:
Misligholdte/konkurs prosjekt
Oceanlink Reefer DIS
TDS Containerships IV DIS
Etablert
2007
2007
IRR siden oppstart
-100 % p.a*
-100 % p.a*
Eiendom:
Prosjekt
Buskerud Handelseiendom DIS
Etablert
2010
IRR siden oppstart
11 % p.a
Shipping:
Prosjekt
M-Tanker DIS
Atlantic Seismic DIS
Perrine DIS
Etablert
2005
2007
2007
IRR siden oppstart
-12 % p.a*
31 % p.a
-36 % p.a*
Misligholdte/konkurs prosjekt
Oceanlink Reefer II DIS
TDS Containerships V DIS
Etablert
2007
2012
IRR siden oppstart
-68 % p.a*
-100 % p.a*
Etablert
IRR siden oppstart
Etablert
2010
2006
IRR siden oppstart
-100 % p.a
-2 % p.a
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
Misligholdt/konkurs prosjekt
Chem Lily DIS
Handy Container DIS
MPP Container DIS
Swetank DIS
Swetank III DIS
Swetank IV DIS
2007
2008
2007
2005
2006
2007
-100 %
-100 %
-99 %
-79 %
-98 %
-77 %
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
2010
Eiendom:
Prosjekt
Ringeriksveien KS
Vestfold Kombibygg DIS
Shipping:
Prosjekt
China Ropax DIS
Indian Bulker DIS
Pacific Bulker DIS
Ross Container II DIS
Etablert
2001
2006
IRR siden oppstart
30 % p.a.
7%
p.a.
Etablert
2004
2007
2008
2006
IRR siden oppstart
34 % p.a.
-37 % p.a.*
-50 % p.a.*
21 % p.a.
2008
-50 % p.a.*
Eiendom:
Prosjekt
Alingsås Handel AS
Hallsberg Logistikk DIS
Nye Nordahl Brunsgate 10 KS
Etablert
2006
2008
2003
IRR siden oppstart
16 % p.a.
16 % p.a.
46 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Arendal Offshore DIS
Longa DIS
Inter Carib III DIS
United Cape DIS
Etablert
2008
2007
2007
2007
IRR siden oppstart
24 % p.a.
21 % p.a.
-27 % p.a.*
-38 % p.a.*
Misligholdt/konkurs prosjekt
Indian Chemical Tanker II DIS
2013
2014
Eiendom:
Prosjekt
Shipping:
Prosjekt
BB Troll (før refinansiering)
E-Tanker DIS**
**Venter på endelig oppgjør
Side 10
3. Eiendom
Side 11
3.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS
Kontor- og logistikkeiendom
1.0 Norge
Veksten i BNP Fastlands-Norge økte gjennom andre
halvår i 2013 og kom i 4. kvartal opp like under
trendveksten, anslått til i underkant av 2,5 % i årlig rate.
Veksten i offentlig konsum og investeringer samt
boliginvesteringer tok seg litt opp gjennom andre halvår
i fjor. Veksten i BNP Fastlands-Norge som årsgjennomsnitt var 2,0 % i 2013, ned fra 3,2 % året før. BNP ventes
å øke om lag like mye i 2014 som i 2013, og litt mer i
2015. Først i 2016 regner man med at veksten igjen
kommer klart over trendvekst slik at vi på ny kommer
inn i en konjunkturoppgang.
Den svake aktivitetsveksten i 2013 førte til at
sysselsettingen økte klart mindre enn året før og at
arbeidsledigheten økte fra 3,2 % til 3,5 %. Dette bidro til
at lønnsveksten ble redusert med 0,1 % -poeng til tross
for at prisveksten tok seg opp. Fortsatt svak
aktivitetsutvikling ventes å bidra til beskjeden
sysselsettingsøkning de første årene. Arbeidsledigheten
kan derfor komme til å øke videre til 2015.
Konjunkturoppgangen i 2016 og 2017 ventes å medføre
litt høyere sysselsettingsvekst, men ikke stor nok til at
arbeidsledigheten reduseres nevneverdig ettersom også
arbeidstilbudet øker.
Svakere krone i 2013 enn i 2012 førte til at den
underliggende inflasjonen (KPI-JAE) økte fra 1,2 % til 1,6
%. Høyere elektrisitetspriser bidro til at konsumprisindeksen økte enda mer, fra 0,8 % til 2,1 %. Inflasjonen i
Norge vil i stor grad reflektere fjorårets svekkelse av
valutakursen og øke noe i 2014. Effektene er forbigående og etter hvert vil flere år med mer moderat
nominell lønnsvekst bidra til at den underliggende
inflasjonen utvikler seg flatt eller faller de neste årene.
Reduserte elektrisitetspriser og oljepriser vil bidra til at
konsumprisindeksen (KPI) øker med 2,3 % i år, mens den
deretter vil følge utviklingen i KPI-JAE.
Styringsrenten har siden mars 2012 vært på 1,5 %, bare
0,25 % -poeng over det rekordlave nivået sommeren
2009. Tremåneders pengemarkedsrente har siden den
siste reduksjonen i styringsrenten falt fra 2,3 % i april
2012 til et stabilt nivå på 1,7 % siden sommeren 2013. På
årsbasis var pengemarkedsrenten rekordlav med 1,75 %
i 2013. Rentene er enda lavere i mange andre land. I
euroområdet lå pengemarkedsrenten i perioden
september 2012 til november 2013 på under 0,2 %. Mot
slutten av 2013 steg den noe og har siden desember
ligget rundt 0,25 %.
1.1 Kontormarkedet i Oslo
Aktiviteten i utleiemarkedet i Stor-Oslo har falt noe
tilbake i første kvartal. Det er signert få store kontrakter
og søkeaktiviteten er merkbart lavere. Ledigheten har
stagnert på et nivå rundt 8 %. Som en motvekt blir
tilbudet av nye lokaler lavt i de neste tre årene og
sammen med boligkonvertering blir netto tilførsel de
neste årene svært lavt.
1.1.a Leiemarkedet
Leieprisene steg vesentlig i 2013, fasiten (tall fra
Arealstatistikk) endte på 8,6 % vekst, når man ser snittet
av fire kvartaler i 2013 mot tilsvarende i 2012. Snittleien
i Oslo er nå 1.855 NOK/m2, det er all time high for Oslo.
Vår verdiindeks for Oslo steg med ca. 2,3 % i 2013, altså
drøye 6 %-poeng lavere enn leieprisveksten. Differansen
kan i stor grad forklares med økte investeringskostnader.
Mange av våre kunder påpeker at det de siste årene
også har blitt betydelig dyrere å tilpasse lokaler for nye
leietakere. Videre har leietakers krav til standard økt,
godt hjulpet av søkemeglere med stor appetitt for
spesialtilpasning. Investeringer og honorarer kan i en viss
grad tas over leien og er med på å øke kontraktsleien
vesentlig. Men grunnleien har trolig ikke steget like mye,
spesielt i segmenter med stort tilbud av lokaler og høy
konkurranse. Derimot ser vi at de riktige beliggenhetene
i sentrum, Bjørvika og på Skøyen stadig opplever høy
etterspørsel og det er begrenset tilbud. Det bidrar til
stadig vekst i leieprisene, en trend vi tror fortsetter i
2014.
Side 12
Også segmenter som Lysaker og Bryn-Helsfyr vil trolig
oppleve et løft i leieprisene i 2014, men ikke
nødvendigvis til glede for gårdeiere, heller mer
påtvunget og fremprovosert av de høye tilpasningskostnadene. Dagens leienivå er konservativt og med
høye kostnader til tilpasning vil høyere leienivåer tvinge
seg frem. Men høy ledighet har motvirkende kraft, det
trengs netto tilførsel av leietakere til områdene og ikke
bare kannibalisering på eksisterende brukere.
Tilsvarende tall for A-kategori (topp 15 %) viser en vekst
på 10,26 % i 2013, til et snitt på 3.063 NOK/m². Spesielt
CBD drar veksten, med over 10 % vekst. Snittet for Akategori lokaler i Vika-Aker Brygge ligger nå nærmere
4.100 NOK/m², mens sentrum og Skøyen ligger rundt
3.000 NOK/m².
1.1.b Leiesøk og etterspørsel
De siste tre årene har antall søk gått ned. Årsakene til
dette kan være mange, men vi har en teori om at
byggene som bygges i dag er i større grad mer
fremtidsrettet, fleksible og funksjonsrettet. Miljøfokus er
viktigere enn noen gang. Dette fører til at brukerne i
større grad reforhandler og blir værende lenger i
byggene. Selv under organisasjonsendringer har byggene
fleksibilitet slik at bedriftene både kan vokse i areal, men
også redusere areal. Det er derfor helt andre grunner til
at bedriftene må flytte, som eksempelvis oppkjøp,
nedleggelser, større nedbemanninger m.m.
Side 13
Flere søkemeglere Newsec har vært i kontakt med sier at
få store leietakere i Osloområdet er på flyttefot for
tiden. Det har ført til at søkemeglerne må hente oppdrag
også i andre deler av Norge.
1.1.b Ledighet
Vår ledighetstelling ble gjort i medio februar og viser nå
ca. 8 % ledighet og ca. 800 000 m2 ledige kontorlokaler i
Stor-Oslo. Det er nesten identisk som situasjonen for tre
måneder siden.
Vi har lenge hatt en prognose på fallende ledighet og har
skjøvet denne foran oss kvartal etter kvartal, mens
reduksjonen har latt vente på seg. Nå endrer vi
prognosen, fra bratt fall ned mot 7 %, til svakt fall ned
mot 7,5 % først i 2016. Spesielt svakere arbeidsmarked
og lavere absorpsjon fører til endringen. Flere store
arbeidsgivere har varslet kutt, blant annet Telenor, Aibel
og Statoil. Vi ser nå at netto absorpsjon av kontorlokaler
trolig vil bli lavere i både 2015 og 2016 på grunn av de
svakere utsiktene i norsk økonomi.
Utleiemarkedet har vært svakere de siste kvartalene enn
det vi forventet, markedet har dermed ikke greid å ta
unna ledige lokaler fort nok. Samtidig har nye, store
objekter blitt definert som ledige. F.eks. kommer
Nydalsveien 28 (etter Evry) inn i vår ledighetsliste i Q1,
da det blir 22 500 m² ledig for innflytting i Q1 2015.
Fortsatt er det lav nybyggingsaktivitet. I 2014 blir det
ferdigstilt 65 600 m2 nye kontorlokaler, de største
byggene er Ullern Panorama, Norbygata 1 og Yarabygget på Skøyen. Siden forrige kvartal har vi tatt ut
prognosen på nybygg i 2015, vi operer kun med sikre
tall. Det vil ferdigstilles 117 000m², blant annet Fornebu
Porten 1, Lysaker Polaris og Bymiljøetaten på Hasle.
Boligkonvertering bidrar til en reduksjon av kontor med
ca. 40 000 m² i 2014 og 36 000 m² i 2015. Det vil si at
netto tilførsel av arealer er på ca. 25 000 m2 i 2014 og
ca. 81 000 m² i 2015.
Ser vi på ledigheten fordelt på segmentene ser vi store
forskjeller fra de forskjellige bydelene. I sentrum faller
ledigheten betraktelig, mens Nydalen får et stort hopp.
Vi går nærmere inn på detaljene i bydelsoversikten
under.
I toppetasjene i Thiisgården (Haakon VIIs gate 1) til Arne
Blystad har vi grunn til å tro at det er signert
leiekontrakter på nytt toppleienivå for Oslo. I den
påbygde 11. etg. har Blystad selv leid lokaler, mens Hitec
Vision har leid 10. etg. Vi antar at nivået ligger rundt
5 000 NOK/m² og at dette er et rent leienivå, uten MVAkompensasjon. I så fall er det ny leieprisrekord. Neptune
Properties flytter nedover i bygget til nyrenoverte
lokaler, angivelig til nivåer rundt 4 200 – 4 300 NOK/m².
Indre by sentrum: Ledigheten i Indre by sentrum
(innenfor ring 1) faller med ca. 19 000 m² i dette
kvartalet, da det er signert flere store kontrakter. I
Langkaia 1 til Entra er det signert kontrakt med Eniro,
som skal leie 5 000 m² med oppstart Q1 2015 og 7 års
leieavtale.
CBD: Aker Brygge fremstår nå som en byggeplass.
Terminalbygget (Stranden 1) og Stranden 5 er under full
ombygging, mens Verkstedhallen (Stranden 3) nærmer
seg ferdigstillelse. På brygga jobbes det med utearealer,
et arbeid som først ferdigstilles neste vinter. NPRO
signerte flere store kontrakter i 2013, blant annet
advokatfirmaene Wiersholm, Kluge, DLA Piper og Grieg
Gruppen. Den siste kontrakten til NPRO er mindre, det
er signert en kontrakt med Sosial Media Norge på 750
m2 i Bryggegata 7. De mange store kontraktene preger
også da leieprisstatistikken for 2013. Både snittleien og
toppleien steg over 10 % fra 2012 til 2013. Snittet for fire
kvartaler i 2013 endte på 2 875 NOK/m², opp fra 2 608
NOK/ m². A-kategori endte på 4 065 NOK/m², opp fra 3
688 NOK/m².
Leienivået i indre by sentrum steg med 4,25 % i 2013 og
snittet ligger nå på 1 903 NOK/m². For A-kategori ble det
en vekst på 5,5 %, til 2 920 NOK/m². Vi ser tendenser til
at veksten vil fortsette i 2014. Det er begrenset tilbud av
moderne og effektive kontorlokaler i sentrum og stadig
høy etterspørsel.
Indre by (mellom ring 1 og ring 2) er segmentet hvor
ledigheten faller mest dette kvartalet. Ledigheten faller
med nesten 20 000 m² fra forrige kvartal og er nå nede
på 5,75 %.
Side 14
Ledigheten på Skøyen er noe ned fra forrige kvartal og
ligger nå rundt 8,1 %.
Lysaker: Ledigheten på Lysaker er omtrent uendret fra
forrige telling, det er ca. 80 000 m² ledig, noe som
tilsvarer ca. 13,2 % ledighet.
Leieprisene steg med ca. 4,7 % i 2013 til et snitt på 1 775
NOK/m², mens A-kategori steg hele 8,75 % til 2 645
NOK/m². Med redusert ledighet og stadig høy
etterspørsel etter gode lokaler i sentrum forventer vi
ytterligere leieprisvekst i 2014.
Skøyen var det segmentet som opplevde høyest
leieprisvekst i 2012, med hele 16 %. I 2013 lå derimot
leieprisen stabilt både i snitt og på A-kategori. Snittet
ligger rundt 2 000 NOK/m² og A-kategori på 2 800
NOK/m².
Skal ledigheten på Lysaker vesentlig ned, må man få
leietakere fra andre områder. I dag underbyr gårdeierne
hverandre for å stjele leietakere fra hverandres bygg.
Lysaker opplevde en leieprisvekst på 5 % i 2013.
Leieprisveksten skjedde nok primært som en funksjon av
de stadig høyere tilpasningskostnadene og vi tror på
videre vekst i løpet av 2014. Vi ser konsekvensen av den
høye ledigheten på Lysaker har ført til at dette markedet
har falt tilbake i forhold til snittet i Oslo og andre
segmenter. Senest i 2012 var snittet ca. 100 NOK/m²
høyere på Lysaker enn i indre by. Nå er situasjonen
snudd på hodet, indre by er 100 NOK/m² høyere enn
Lysaker.
Nydalen opplevde gjennom andre halvår 2012 og i 2013
et vesentlig fall i ledigheten og det ble av samtlige
næringsmeglere spådd sterk leieprisvekst. Men så
begynte ledigheten igjen å stige på tampen av året og
fasiten for 2013 viste et fall i leieprisene på 1,7 %, det
eneste segmentet i Oslo hvor snittet gikk ned.
Side 15
Oslo ytre øst: For annet kvartal på rad stiger ledigheten
vesentlig i Oslo ytre øst, opp ca. 5 000 m² til 16,2 %
ledighet. Vi er imidlertid ikke spesielt bekymret for den
økende ledigheten i området, da mye er korttidsledighet
som vil forsvinne etter hvert som nye detaljreguleringer
materialiseres. F.eks. er det nylig innsendt planforslag
med omregulering til bolig på Lørenveien 51.
Vi tror leienivået i Nydalen kommer til å ligge flatt
gjennom 2014. Vi har ikke registrert noen vesentlige nye
leieeksempler for første kvartal 2014.
Bryn Helsfyr: Ledigheten på Bryn Helsfyr faller noe
tilbake i Q1 2014.
Leieprisene steg med ca. 7,4 % i 2013 og A-kategori var
opp 5,15 %. Vi tror på videre leieprisvekst i 2014, i tråd
med økte tilpasningskostnader.
1.2 Logistikkmarkedet
1.2.a Generelt
Leienivåene ovenfor er basert på informasjon fra
relevante leieeksempler som vi har kjennskap til i
markedet samt tilgjengelig i vår database.
Vi opprettholder imidlertid vår prognose med stigende
ledighet i området.
Det ryktes om relativt god aktivitet både for
eksisterende bygg og nye bygg, men foreløpig er det ikke
inngått noen store kombinasjons og logistikk-kontrakter
i markedet ved inngangen til 2. kvartal. Newsec kjenner
Side 16
imidlertid til at det er flere leietakere som er på jakt
etter lokaler og at en del prosesser er i ferd med
formaliseres. En del kombinasjonsbrukere har dog
funnet veien inn i nye lokaler. Flere mindre og medium
store leiekontrakter er inngått i kombinasjonsmarkedet
på nordaksen Oslo – Gardermoen
trolig ikke Akersbakken 27 et konverteringsprosjekt slik
som de fleste hadde forventet.
Som antatt har det vært få antall signeringer, som
fortsatt henger sammen med antall tilbud ute i
markedet og leietakernes forventninger.
Gardemoen – Oslo – Vestby – Ski: Leienivåene har ikke
beveget seg nevneverdig og ligger i sammen «rangen»
som tidligere. Fra kr. 600,- pr. m² på de laveste nivåer for
de mest ukurante og mindre sentrale lokalene og opptil
kr. 1200,- pr. m² i Groruddalen og Alnabru-området med
best beliggenhet i forhold til veinettet, og havnen for
øvrig. Aksen Vestby - Ski, Berger – Gardermoen kan tilby
mye ledige større tomtearealer til slike formål, enn hva
tilfelle nå er Groruddalen og Alnabruområdet hvor vi
gradvis ser en transformasjon.
.
1.3 Transaksjonsmarkedet
1.3.a Generelt
Det har vært en moderat start på transaksjonsåret, men
vi opplever at aktiviteten blant aktørene er høy og vi
forventer at dette gir utslag i økt antall gjennomførte
transaksjoner de kommende månedene. Så langt i år har
vi registrert et transaksjonsvolum på ca. NOK 5 mrd og vi
har for 2014 en forventning om at vi vil ende på et
transaksjonsvolum på NOK 40 mrd. eksklusiv en
eventuell børsnotering av Entra. Argumenter for et noe
lavere nivå enn i 2013 er at det føres opp færre nybygg i
år som normalt er en vesentlig andel av
transaksjonsmarkedet, mens økt tilgang på banklån
fungerer som olje i maskineriet og har motvirkende
effekt.
Newsec har i mars oppnådd bud/aksept for Akersbakken
27/Fredrikke Qvams gate 1. Eiendommen ble presentert
i markedet som et boligkonverteringscase med
regulering som forutsetter konvertering av den
eksisterende bygningsmassen (14 800 m2 BTA). Vi fikk
svært god respons blant investorene i markedet og
mottok til første budrunde bud fra 10 interessenter, på
nivåer fra 150 – 190 MNOK. I en opphetet budrunde
endte prisen på 270 MNOK. Vi ser av dette at
boligkonverteringscase fortsatt fremstår som meget
attraktivt både blant de største entreprenørene og hos
de mer opportunistiske aktørene – forutsatt at
beliggenheten er særdeles attraktiv. Når det er sagt blir
Side 17
Selv om vi klart opplever at transaksjonsmarkedet
preges av norske aktører, bekrefter direkte forespørsler
fra utenlandske aktører at stadig flere utlendinger ser på
det norske markedet som en attraktiv
investeringsmulighet, og de vurderer stadig flere
konkrete prosjekter. Winta Eiendom startet i fjor
salgsprosessen med Østre Aker vei 90, bedre kjent som
Hovedkontoret til Siemens.
Eiendommen ble solgt for MNOK 520 til amerikanske
W.P. Carey. Brutto årsleie på eiendommen er ca MNOK
36, hvilket gir en bruttoyield på transaksjonen på 6,9 %
og en nettoyield på ca. 6,6 % med 5 % eierkost.
En annen amerikaner, FIL Properties (datterselskap av
Pembroke Real Estate), har også vært aktiv i det norske
markedet. Selskapet kjøpte Colosseum Park fra Salto
Eiendom for MNOK 185 og ca. 6,2 % i yield.
Fellesforbundet har oppnådd bud/aksept med Lilletorget
1, kjøper er Entra Eiendom AS. Eiendommen ligger svært
sentralt i Oslo, rett ved siden av Oslo Spektrum og har
trolig et betydelig utviklingspotensial. Eiendommen har
et rehabiliteringsbehov, men etter det vi kjenner til blir
det en transaksjonssum opp MNOK 300, som priser
eiendommen til ca. 21 500 NOK/m².
På Smestad har Nordea Liv solgt Hoffsveien 70 B/C til
NRP for ca. 400 MNOK. Bygget har blitt leid ut til Lindorf,
Metier og Texas Instruments og gikk på en yield på ca.
6,9 %, litt avhengig av hvordan man regner eierkost.
Nordea Liv garanterer da for ca. 1 600 m2 med ledige
arealer. Transaksjonen priser eiendommen til ca. 24 500
NOK/m².
På Økern har Selvaag kjøpt et ferdigregulert
boligprosjekt, Økern Torgvei 30 som Bama fraflytter til
fordel for nytt bygg på Alna/Nyland. Transaksjonen er på
195 MNOK for 25 000 m² BRAs, tilsvarende en
tomtebelastning på 7 800 NOK/m2 BRAs.
Med fare for å gjenta oss selv til det kjedsommelige, er
det fortsatt et klart etterspørselsoverskudd etter godt
beliggende eiendom med attraktive leietakere på
langsiktige leieavtaler. Vi ser at denne type eiendom
krever skarp yield for å skifte eier. Som konsekvens av en
lav likviditet i disse eiendommene merker vi at etablerte
eiendomsaktører i stadig større grad er motivert for å
vurdere såkalt «second prime» eiendommer som
investeringsmuligheter. I flere tilfeller opplever vi at
investorer kommer tilbake til oss med høyere prisvilje og
reell interesse på investeringsmuligheter de kanskje
opprinnelig har takket nei til.
Det rapportens fra mange aktører at bankene nå viser
langt større villighet til å bidra med finansiering. Vi
opplever at marginene har stabilisert seg på et nivå de
fleste eiendomsaktørene kan leve med, men at
villigheten til å låne ut penger nå er høyere enn tidligere.
Fortsatt oppleves yieldspreaden som relativt høy og vi
ser heller ikke tegn til at investorene vil endre sine
preferanser i de kommende månedene.
Selgere av eiendom ønsker fortsatt i stor grad at
eiendommen(e) presenteres «off-market», og vi ser ofte
at også kjøpere viser større interesse for eiendommer
når man ikke har vært bredt ute med eiendommen.
Flere eiendomsfond nærmer seg exit og gjør tilpasninger
som følge av det. Storebrand Eiendomsfond skal innen
2015 realisere 75 % av eiendomsverdien. Vi er kjent med
at Storebrand Eiendomsfond jobber med salg av
Moveien 53- 55 i Sandefjord og Lørenveien 68 på Økern.
Videre jobber Aberdeen med salg av Hamang Terrasse
55 i Sandvika. Eiendommen ble oppført i 1986 og er i dag
kontoreiendom, men i oktober i fjor ble det vedtatt en
detaljregulering som legger til rette for konvertering til
boligformål.
Det knyttes naturligvis stor spenning til Entra og den
pågående prosessen med en eventuell privatisering av
selskapet.
Entra har i samråd med Nærings- og fiskeridepartementet engasjert ABG Sundal Collier, Goldman
Sachs og Swedbank som finansielle rådgivere og
tilretteleggere i forbindelse med privatiseringsprosessen
av selskapet. Entra vurderer både en børsnotering og
salg av aksjer til en strategisk kjøper som mulige
alternativer. Entra har for øvrig startet en opprydningsprosess for å rendyrke eiendomsmassen før en
privatisering. Statnett har utøvet sin opsjon på
Borgarting lagmannsrett, etter det vi kjenner til på et
nivå rundt 450 MNOK. Vi har forsiktig vurdert
eiendommen til ca. 580 – 600 MNOK, som tilsier en
urealisert oppside på ca. 150 MNOK for Statsbygg.
Utøvelsen må behandles i Stortinget. Også i år har Entra
solgt Steinerskolen, St. Olavs gate 4-6 for 82 MNOK og
ca. 6,4 % i yield. I løpet av fjoråret solgte Entra blant
annet Sørlandet Kunnskapspark, Storgata 14 i Lillestrøm,
Spelhaugen 12 i Bergen og Wergelandsveien 27.
De viktigste markedstrendene kan oppsummeres som
følger;
1. Etterspørselsoverskudd etter sentrumseiendom med
gode leieavtaler.
2. Bankene viser økt vilje til å bidra med finansiering,
marginene stabiliserer seg.
3. Nordmenn dominerer transaksjonsmarkedet, men
utlendingene viser seg stadig hyppigere.
Fordelingen i omsetning viser at andelen kontor utgjør
47 % i år. Store kontorvolumer på over 3 milliarder er
omsatt i Nydalen alene. Lager- og logistikkeiendom har
vært lite omsatt de siste årene. Vi ser at handel utgjør et
stort volum i år som i fjor. I år er det den nye
konstellasjonen med Thon/ Reitan som har markert seg
med kjøp av sentre fra Storebrand. I tillegg har Sektor
økt antallet eide sentre betraktelig, nå sist med ervervet
av fire store sentre fra Steen & Strøm.
1.3.d Verdiutvikling
Grafen under er basert på virkelige verdivurderinger
utført av Newsec fra 2008. Grafen viser utviklingen i
verdi fra kvartal til kvartal og inneholder ikke løpende
avkastning. Vi ser at verdiutviklingen i Oslo har vært
solid og drevet av leieprisvekst samt yieldnedgang på
sentrale kontoreiendommer. Vi satt ned prime-yield i
Oslo til 5,0 % i høsten 2013 etter flere representative
Side 18
transaksjoner. I den forbindelse har vi også skrevet opp
verdiene i CDB de tre siste kvartalene.
1.3.d Veiledende yieldnivåer
Newsec Quality Board har gitt følgende veiledende
yieldnivåer for verdivurderingen for Q1 2014. Hver
eiendom vil imidlertid undergå individuelle vurderinger
med hensyn til beliggenhet, leiekontraktenes lengde og
kvalitet.
Side 19
2.0 Sverige
Den overraskende sterke veksten i svensk økonomi i 4.
kvartal bidro til at BNP i 2013 som årsgjennomsnitt økte
med 1,5 %. Sammenliknet med kvartalet før vokste den
svenske økonomien med hele 7,1 % som årlig rate, etter
en vekstpause i begynnelsen av året.
En stor del av veksten i 4. kvartal tilskrives imidlertid et
uvanlig sterkt lagerbidrag. Sammen med meget lav
inflasjon betyr dette at man ikke kan utelukke at
Sveriges Riksbank kutter styringsrenta ytterligere
framover. Løpende indikatorer peker mot at innenlandsk
etterspørsel økte videre i første kvartal i år, og privat
sektors tillit er betydelig høyere enn sitt historiske
gjennomsnitt.
Tross relativt svak BNP-vekst i 2013 samlet, steg sysselsettingen gjennom året. Sammen med høy sparerate,
kutt i inntektsskatten og lavt rentenivå gir det grunnlag
for å vente god vekst i privat konsum fremover. Både
eksport og import er ventet å ta seg betydelig opp etter
fall i 2013, og nettoeksportens vekstbidrag er ventet å
forbli nær null. Etterhvert som kapasitets-utnyttelsen tar
seg opp, vil investeringer være en viktig kilde til vekst.
Inflasjonstakten, forandringen i KPI under de siste tolv
måneder, var – 0,2 % i februar, som er uforandret fra
januar. Siden årsskiftet har KPI minsket med 0,7 %, der
forandringen fra januar og februar dro opp prisene med
0,4 %. Konsumentprisindeksen lå således fortsatt lavt og
var i februar 2014 ca. på samme nivå som i september
2011. At inflasjonstakten er negativ for februar er
relativt uvanlig, bare tre ganger siden 1980 har
inflasjonstakten for februar vært lavere eller like lav;
2013, 2004 og 1997. inflasjonstakten har med andre ord
vært negativ to år på rad hensyntatt februar, noe som
under perioden 1980–2014 ikke har skjedd tidligere.
2.1 Kontormarkedet i Stockholm
2.1.a Stockholms kontormarked
I tillegg til CBD og resterende områder i indre by består
Stockholms kommersielle kontormarkedet av en rekke
store kontorområder i de nærliggende forstedene. I
hovedsak er kontorporteføljene lokalisert i kommunene
Upplands Väsby, Jarfalla, Sollentuna, Sundbyberg, Solna,
Danderyd, Stockholm og Nacka.
Kista
Frösunda
Solna Station
Solna Business Park
Sundbybergs Centrum
Solna Strand
Alvik
Marievik
Globen
Hammarby Sjöstad
Nacka Strand
Innerstadens
kontorsmarknad
Newsec anslår det totale kontorarealet i Stor-Stockholm
til ca. 12,0 millioner m². Stockholm CBD er ansett å være
det mest attraktive kontorområdet med ca. 1,9 millioner
m².
2.1.b Leiemarkedet
Leieprisene i moderne og arealeffektive kontorbygg i
Stockholm CBD holdt seg stabilt i første kvartal 2014 og
utgjorde 4 500 SEK/m². Dog har det blitt notert leier
godt over 5000 SEK/m².
Side 20
Et sterkt kontormarked i CBD med høye husleier og lav
ledighet, kombinert med lite nybygg, har vært positivt
for sentrumsnære områder og presset opp
leieinntektene for kontor.
2.1.c Ledighet
Etterspørselen og fraværet av moderne og effektive
kontorer har ført til økt nybyggaktivitet. I løpet av de
neste tre årene vil ca. 340.000 m² nybygg og renoverte
bygg komme ut i markedet – av dette er allerede 75 %
utleid.
Ledigheten i CBD holder seg stabil rundt 4,5 %. I
Stockholm indre by falt ledigheten til 6,5 % i
begynnelsen av 2013 og har nå falt ytterligere til 6,0 %.
Området med høyest ledighet er Nacka Strand, hvor
ledigheten er over 30 %. I Hammarby Sjöstad har
ledigheten fortsatt og falle og har en ledighet på 12 %.
2.2.b Leiemarkedet
Leieprisene i Göteborg CBD har økt noe i forhold til
forrige kvartal og markedsleien er ca. 2.400 kr/m².
Toppleien i CBD anslås nå til 2.800 SEK/m², men leier på
over 3.000 SEK/m² er observert.
I innerstaden har markedsleien økt siden forrige rapport
og er på ca. 2.050 SEK/m² med toppnoteringer på 2500
SEK/m². Leieprisene i øvrige delmarkeder er uendret
bortsett fra Norra Älvstranden. Markedsleien på Norra
Älvstranden er nå ca. 1.675 SEK / m², toppleier er
registrert på 2.200 SEK/m².
2.2 Kontormarkedet i Gøteborg
I Mölndal ligger markedsleien uendret på 1.350 SEK/m²
og toppleien på 1.800 SEK/m². Markedsleien er
forventet å stige i takt med utleie av de pågående
prosjektene i området.
Fortsatt lavt tilbud og høy etterspørsel etter moderne og
arealeffektive kontorer vil trolig fortsette å presse
prisene oppover.
2.2.a Gøteborgs kontormarked
Det kommersielle kontormarkedet i Göteborg-regionen
består av ca. 4,6 millioner kvm, dette inkluderer også
nærliggende kommuner som Mölndal og Partille.
Kontorområdene for Gøteborg er klassifisert i henhold til
kartet ovenfor. Områdene innenfor CBD huser totalt ca.
840 000 m² med kontor og inkluderer Lilla Bommen,
Inom Vallgraven, en del av Gullbergsvass, Norstaden og
Avenyn.
I løpet av de neste tre årene tror Newsec ca. 120. 000 m²
nye kontorlokaler vil tilkomme markedet i Göteborg, og
det er i områdene Almedal/Krokslätt (ca 43.000 m²)
sammen med Heden / Ullevi (ca 28.000 m²) som de
fleste arealene kommer. I CBD er det forventet 12 000
m².
Side 21
2.2.c Ledighet
Ledigheten i Göteborg CBD har økt noe siden forrige
rapport og er nå på 4,5 %. På Norra Älvstranden har
ledigheten falt og er nå på om lag 8,5 %. Ledigheten i
østlige Gøteborg er uendret på 8,5 %. På de andre
delmarkedene er ledigheten uendret i tredje kvartal og
den samlede ledigheten for Gøteborgs kontormarked
har gått ned fra 7,7 % til 7,6 %.
Over 60.000 m² kontor er under oppføring og vil komme
ut i markedet i løpet av de to neste årene. 90 % av dette
er allerede utleid. Ytterligere 20.000 m² er planlagt
startet i 2015.
2.3 Logistikkmarkedet Sverige
Til forskjell fra kontormarkedet, som drives av den
kontorbundne tjenestesektoren, er utviklingen innenfor
logistikksektoren sterkt koblet til det private og
offentlige konsumet, samt den svenske
utenrikshandelen.
Eiendommens beliggenhet, nærheten til logistikkluster
og «transport-hubber», samt byggets funksjonalitet er
avgjørende faktorer for leienivåene. Leiene i
logistikksegmentet er veldig stabile og ligger i hovedsak i
intervallet 500 -850 SEK/m².
Nærheten til konsumenter og marked, er et alt viktigere
kriterium ved etablering, sammen med en vel utbygd
infrastruktur. Nærhet til det demografiske tyngdpunktet
gir også kortest distribusjonsvei til konsumenter og
handel.
I Sverige og i særdeleshet Stockholm har etterspørselen
vært sterk de seneste årene, hvilket har ført til en
leieoppgang på moderne og effektive lokaler.
Leieavtalene er oftest lange - nye bygg og 10-15-års
avtaler er ikke uvanlig. Ved omforhandling bruker
avtalen å forlenges med 5-10 år.
Tilbud og etterspørsel:
Mellom 100 000 og drøye 400 000 m² logistikk har blitt
tilført markedet årlig siden begynnelsen av 2000-tallet.
Stor-Gøteborg er Sveriges største logistikkmarked med
1,5 mill. m². Deretter følger Stor-Malmö og StorStockholm. De kommuner med størst logistikkstokk
finnes i ett geografisk område mellom ÖresundGöteborg-Stockholm.
Leieutvikling logistikk:
y
g
g
SEK/m²
900
Stockholm Kategori A
800
700
600
Stockholm Kategori B
500
400
Större städer Kategori A
300
200
Större städer Kategori B
100
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Källa: Newsec
Trender:
I løpet av de siste to tiårene har trenden gått mot færre
terminal- og lagerpunkter. De punkter som anvendes har
i stedet blitt større og mer rasjonelle med større
sortiment. Antallet kombiterminaler har økt der gods
bytter transportmiddel uten at selve godset blir berørt.
Som følge av at logistikkanleggene blir større blir
konkurransen hardere både ved nyetablering og ved
spørsmål om å beholde anleggene i kommunen. Samme
konkurransesituasjon oppstår for eiendomsbesitterene.
Flere logistikkommuner har en del store tomteområder
avsatt eller planlagt for videre ekspansjon av
logistikkvirksomhet. Nyproduksjonen avhenger dog ikke
bare av tilkommende logistikkområder, men en del
forklares av omflytning, da eldre industri- og
logistikkområder konverteres til annen bruk som handel,
kontor eller bolig.
En løsning på logistikkspørsmålet som ofte stilles i
markedet er tredjepartslogistikk (3PL eller TPL). Med det
menes selskap som overlater logistikkhåndteringen til
ett spedisjonsfirma. Løsningen omfatter vanligvis både
planlegging, lagerbeholdning og distribusjon med en
langsiktig relasjon mellom partene. De største aktørene
er DSV, Aditro Logistics, DB Schenker, BOX Delivery,
Bring Logistics, DHL, PostNord, Damco og Transfargo.
Lager- og logistikkeiendom sin andel av transaksjonsvolumet (transaksjoner ≥ 100 MSEK) var 13 % i 2013.
I 2013 utgjorde utenlandske kjøpere 14 % av det totale
transaksjonsvolumet. For logistikksegmentet var tallet
23 %.
Blant større kommersielle eiere av logistikk i Sverige
finnes Catena, Castellum, Prologis, Kilenkrysset, Nordic
Real Estate Partners (NREP), Obligo, Hemfosa, Corem,
Sagax og Tribona.
Direktavkastningskrav logistik
10,0%
Stockholm Kategori A
9,0%
8,0%
7,0%
Stockholm Kategori B
6,0%
5,0%
Större städer Kategori A
4,0%
3,0%
2,0%
Större städer Kategori B
1,0%
0,0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Källa: Newsec
Siden toppårene 2006 og 2007 har transaksjonsvolumet
for logistikkeiendom sunket markant for å bunne ut i
2009. Siden 2010 har transaksjonsvolumet for
logistikkeiendom sakte men sikkert økt hvilket er en
trend som fortsatt holder seg for første kvartal 2014.
Direkteavkastningskravet har siden 2011 stabilisert seg
og den økende transaksjonstakten tyder på at
markedsaktørene har sammenfallende
prisforventninger.
I 10 år har Intelligent Logistik publisert listen over
Sveriges besta logistikkområder. Nedenfor følger
rankingen for 2014.
Side 22
1. Stor-Göteborg (1) (Business Region Göteborg +Borås)
2. Örebroregionen (3) (Örebro, Hallsberg, Arboga,
Kumla, Askersund)
3. Jönköpingsregionen (3) (Jönköping, Nässjö, Vaggeryd)
3. Östgötaregionen (2) (Norrköping, Linköping, Mjölby,
Motala)
5. Arlandaregionen (5) (Sigtuna, Uppl Väsby, Enköping,
Håbo, Bro, Knivsta)
6. Helsingborgsregionen (7)
7. Eskilstuna/Strängnäs (6)
8. Västerås/Köping (8)
9. Malmöregionen (9) (Malmö, Landskrona, Lund)
10. Halmstadsregionen (10)
11. Stockholm Syd (10) (Södertälje, Nykvarn, Botkyrka,
Haninge, Nynäshamn)
12. Mellansvenska regionen (12) (Gävle, Sandviken,
Borlänge Falun)
13. Skaraborgsregionen (14) (Falköping, Skara, Skövde,
Lidköping, Götene)
14. Växjöregionen (18) (Växjö/Ljungby/Alvesta/Sävsjö/
Älmhult)
15. Nyköping/Oxelösund (15)
16. Katrineholm (13)
17. Hässleholm/Kristianstad/Åhus (16)
18. Värnamo/Gnosjö/Gislaved (17)
19. Karlshamn/Karlskrona (19)
20. Trelleborg/Ystad (20)
21. Trollhättan/Vänersborg/Uddevalla (20)
22. Karlstad (22)
23. Umeåregionen (23)
24. Sundsvallsregionen (24)
25. Kristinehamn (25)
Den geografiske og demografiske situasjon, dvs. nærhet
til forbrukerne og markedet, er de mest tungtveiende
kriteriene sammen med infrastruktur. Avstanden til det
demografiske tyngdepunktet gir også den korteste
distribusjonskanal til forbrukerne og handel.
Sveriges befolkningsmessige midtpunkt ligger et sted
mellom byene Örebro og Norrköping. Herfra nås den
største andelen av befolkningen med den korteste
avstanden ift. distribusjon. Dette gjør at den 2/3 delen
av Sverige som ligger nord for Gävle, samt sørlige
Sverige, blir langt fra det demografiske tyngdepunkt for
å få høyest poengsum i form av nærhet til hele det
svenske markedet. Derfor dominerer midtre del av
Sverige listen.
Listen er basert på den faktiske etablering av
logistikkanlegg i form av sentrallager og anlegg av
Side 23
tredjeparts logistikk for distribusjon av forbruksvarer
primært til Sverige, men også øvrige deler av Norden.
2.3.c Logistikkmarkedet i Stockholm
Stockholm har et stort befolkningsgrunnlag og en
demografisk god beliggenhet. Videre er det meget god
infrastruktur med containerhavn og kombiterminal i
Södertälje. Det er begrenset med plass for etableringen
av logistikk, men dette vil endre seg når logistikkparken i
Stockholm Syd åpner. Når Norviks planlagte
containerhavn er fullført og havneområdet åpnes for
logistikketableringer vil regionens betydning som
logistikkdestinasjon øke.
Newsec tror fortsatt på en tilnærmet flat utvikling for
logistikkmarkedet framover. Leien følger historisk
primært inflasjonen. I tillegg hemmes fortsatt Stockholm
som logistikklokasjon av dårlig framkommelighet og
mangel på godt regionalt samarbeid.
Yieldene forventes å ligge flat rundt 6,5 % de neste tre
årene for kategori A, mens kategori B er noe høyere med
7,5 %.
2.3.b Logistikkmarkedet i Gøteborg
Gøteborg regnes som Sveriges beste logistikkdestinasjon
også i 2014. Avgjørende for posisjonen er at Gøteborg
har den største import-/eksporthavnen med havgående
direktelinjer, og ca. 25 togspor for godstransport til
Sverige og Norge.
Gøteborg havn er Skandinavias største og en naturlig
”hub” for skandinaviske varer. Havnen har større
containertrafikk enn alle svenske havner til sammen,
med 60 % av Sveriges containertrafikk. Dessuten
passerer 25 % av landets utenrikshandel gjennom
havnen i Gøteborg.
Videre har Gøteborg nærhet til Oslo-området og et
utbredt samarbeid med Norge. Det er kort avstand fra
importhavn til lager, noe som gir lave logistikkostnader,
miljøfokus og velfungerende transportinfrastruktur.
Göteborg får toppkarakter innen infrastruktur, tilgang til
logistikkkompetanse og teamarbeid.
Newsec ser ikke tegn til at logistikkyieldene skal endres
vesentlig de neste årene fra dagens nivå på 6,5 %.
I Intelligent Logistik sin rangering av Sveriges fremste
logistikklokasjoner i 2014 er Malmøregionen (Malmö,
Landskrona, Lund) på 9. plass og Helsingborgs-regionen
på 6. plass.
2.4 Transaksjonsmarkedet
Transaktionsmarkedet fortsetter å gå sterkt i 2014. Både
transaksjonsvolumene og antallet transaksjoner økte
sammenlignet med 2013. Volumet er foreløpig 29,4
MRD SEK og antall transaksjoner er 74. Av dette er kun
5 % gjort av utenlandske investorer. Den siste tidens
transaksjoner har skjedd utenfor de tre største byene og
i hovedsak gjort av børsnoterte eiendomsselskap, samt
private investorer og eiendomsfond.
Akkumulert 2014:
Pilene viser trenden sammenlignet med samme periode
i fjor.
Månedlig transaksjonsvolum:
2.3.c Logistikkmarkedet i Malmø
Øresundsregionen, hovedsakelig området fra Malmö til
Helsingborg er en av Sveriges fremste logistikklokasjoner
med stort befolkningsgrunnlag.
Det er svært god infrastruktur og god tilgang til
logistikkområder i Norra Hamnen. Videre er det et
ledende område for bilimport. En styrke for logistikkmarkedet i Malmö og Helsingborg er at begge har havn.
Malmö har i tillegg et samarbeid med havnen i
København.
Helsingborgregionen har meget god infrastruktur, med
den nest største containerhavn i Sverige og godt
plasserte kombiterminaler. Videre har regionen stort
befolkningsgrunnlag.
Malmös Teknisk komité vedtok i forrige uke et
fraktprogram for byen. Programmet er det første i sitt
slag i Sverige, og en av grunnene til at Malmö var en av
tre finalister til Årets Logistikk kommune for 2014.
Sammenlignes Malmö og Helsingborg, er Malmö et
større marked med mer diversifisert næringsliv. Byen
har gått fra å være en industriby til en by med mer fokus
på den private sektor. Malmö er derfor generelt mer
interessant for investorer i alle eiendomssegmentene,
mens Helsingborg er mest interessant hva angår
industri/logistikk- og handel segmentet.
Renten i Sverige er svært lav og den ekspansive
pengepolitikken vil fortsette de kommende månedene.
Dog vil nok pengepolitikken bli mer ekspansiv med tiden
for å få opp inflasjonen, som i seg selv trekker ned
avkastningen i eiendomsmarkedet.
Kontorsegmentet fortsetter å tiltrekke seg mest kapital,
men mange av objektene har planer om konvertering til
bolig. 55 % av transaksjonene har funnet sted i
Stockholmsregionen. Balder har vært aktiv på
hotellmarkedet med oppkjøp av 14 hotelleiendommer
fra Pandox for 2,2 mrd. Den seneste tiden har selskapet
også kjøpt hotell i sentrale Göteborg.
Side 24
3.2 Nøkkeltall eiendomsporteføljen
1 600
NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark
NRP Eiendom Index
(1 355)
1 400
1 200
1 000
800
600
OSEBX
(312)
400
200
0
2001
2002
2003
2005
2004
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2013
2012
2014
June
2014
Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje
80 %
60 %
48 %
65 %
41 %
39 %
40 %
73 %
72 %
70 %
33 %
30 %
24 %
20 %
19 %
11 %
13 %
12 %
18 %
11 %
23 %
15 %
9%
22 %
12 %
10 %
7%
0%
-20 %
-12 %
-14 %
-31 %
-40 %
-38 %
-60 %
-54 %
-80 %
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Utvikling i antall eiendomsprosjekter
2013
2014
15
50
10
10
5
2012
Avkastning OSEBX
NRP Eiendomsportefølje
15
2011
40
10
8
4
5
4
7
4
3
30
7
6
4
4
20
10
0
-1
-2
-1
-2
-5
-10
2001
2002
2003
2004
0
-1
-10
-3
-5
2005
Prosjekter tilrettelagt (venstre akse)
Side 25
-1
-5
-9
2006
-10
2007
-20
-30
2008
2009
Prosjekter avviklet (venstre akse)
2010
2011
2012
2013
2014
Prosjekter i portefølje (høyre akse)
12 000
NRPs eiendomsportefølje
har i dag en kostpris på
9,6 mrd. NOK.
Verdi av NRP Eiendomsportefølje
10 000
mNOK
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Segmentfordeling NRP Eiendomsportefølje
10,9 %
1,3 %
Lager
9,9 %
Diagrammet viser
sammensetningen av
dagens NRP
eiendomsportefølje
målt i % av NOK.
Kontor
49,3 %
Handel
Hotell
28,6 %
Bolig
Tilrettelagte NRP eiendomsprosjekter
Lager
2 183
Kontor
304
527
Handel
1 644
8 495
122
Hotell
Diagrammet viser
tilrettelagte eiendomsprosjekter i millioner
NOK fra 2000 og frem til
i dag. Totalt har NRP
tilrettelagt eiendomsprosjekter til en verdi av
NOK 20,7 mrd. inkludert
NLP og fond.
Bolig
1 665
Fond
Industri
5 693
NLP
Side 26
3.3 Oversikt over eiendomsprosjekter
Prosjekter eiendom
Alingsås Lager og Handel AS**
Berger Kombibygg AS
Berger Terminal DIS
Borås Logistikk DIS
Brønnøysund Kontorbygg AS**
Dagligvarelogistikk AS
E-Logistikk AS
El Logistikk DIS
Etterstad Utvikling DIS
Finlogistikk DIS
Gasolin Eiendom DIS
Gasolin Handelseiendom DIS
Grenland House DIS
Gøteborg Kombibygg DIS
Gøteborg Logistikk DIS
Gøteborg Mølndal AB*
Hoffsveien Kontorbygg AS*
Holmsbu Invest KS
Hovfaret 4 DIS
Kongholm Invest AS
Kristiansund Handelseiendom AS
Logistikk og Lagershop AS*
Lørenskog Kombibygg DIS
Majorstuen Kontorbygg DIS
Martodden Utbygging AS
Maskinveien Kontorbygg AS*
Moa Handelseiendom DIS
Nydalen Kontorbygg AS
Nye Alfasetveien DIS
Nye Bergen Lagerbygg AS
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Nässjö Logistikkbygg AS
Pottemakerveien Kombibygg AS
Prime Logistikk DIS
Ringeriksveien 2012 DIS
Stadion Utbygging AS
Statens Hus Lillehammer KS
Sydsvenskan Lager & Handel AS
Sørenga Utvikling KS
Tangen Havnelager AS
Teknikstaden Utvikling AS
TFGS Kombibygg AS**
KS Torggata Bad AS
Andelspris
per 1% Etablert
N.A
2008
419 000
2013
657 000
2012
SEK 1 493 000
2012
N.A
2005
1 195 000
2006
SEK 2 376 000
2013
SEK 2 295 000
2011
361 000
2008
EUR 130 000
2011
150 000
2009
2 491 000
2010
850 000
2011
SEK 347 000
2009
SEK 1 512 500
2011
SEK 197 000
2014
1 226 000
2014
202 000
2005
267 000
2012
34 000
2005
435 186
2013
SEK 1 172 000
2014
178 000
2007
1 239 000
2012
420 000
2006
301 000
2014
188 000
2011
2 051 000
2013
99 000
2009
323 000
2006
318 000
2005
SEK 502 000
2005
133 000
2006
DKK 1 814 000
2012
151 000
2012
440 000
2006
106 000
2006
327 000
2006
6 200 000
2007
EUR 14 300
2006
SEK 816 000
2007
N.A
2007
365 000
2011
IRR fra etablering
p.a
N.A
7%
11 %
19 %
N.A
14 %
30 %
15 %
3%
10 %
17 %
14 %
16 %
22 %
13 %
N.A
N.A
-10 %
-8 %
-17 %
-4 %
N.A
-2 %
12 %
3%
N.A
-4 %
27 %
25 %
12 %
-2 %
-1 %
-2 %
17 %
12 %
3%
0%
6%
16 %
7%
9%
N.A
10 %
Avkastning
2014***
N.A
4%
5%
19 %
N.A
5%
21 %
16 %
-6 %
7%
9%
5%
2%
17 %
11 %
N.A
N.A
0%
11 %
-18 %
-4 %
N.A
14 %
6%
0%
N.A
-25 %
3%
14 %
32 %
-2 %
27 %
-11 %
21 %
-9 %
0%
32 %
-2 %
0%
16 %
-5 %
N.A
2%
*Prosjektet har ikke eksistert lenge nok til å beregne IRR
**Prosjektet er suspendert
***Avkastning tilsvarer %-vis stigning i 2014 (ikke annualisert)
Side 27
Alingsås Lager og Handel DIS
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): **
-
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
20 330 000
6 630 000
Snittleie/kvm.:
413
Sensitivitet
Yield 2014
Eiendomsverdi
Eiendomsverdi etter latent skatt
Pris/kvm (snitt)
Skattesaldo*
Andelspris 1% **
IRR andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2017)
* inkl. markedsverdi av tomt
** Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 68 380 000
SEK 20 330 000
SEK 0
19. mai 2008
11 382 099
80-100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Oppgradering
Estimert utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Lager og handel
Alingsås, Sverige
25 432
1946/1966/1981/1984
85 %
SteelTech AB, Svenska N'ergy AB, JHS Konsult AB
Jysk AB og Överskottsbolaget AB
Varierer
Varighet leieavtale:
Finansiering (31.12.13)
2014
10 494 599
5 017 000
5 477 599
16 827
2 842 088
750 000
-3 575 260
1 902 339
2 060 000
2015
9 171 744
4 145 000
5 026 744
0
2 833 525
750 000
-3 583 525
1 443 219
0
2016
10 586 679
3 695 000
6 891 679
2 562
2 858 088
750 000
-3 605 526
3 286 153
0
2 800 000
2 800 000
0
Estimert balanse (31.12)
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
38 000 000
9 062 500
47 062 500
Avdrag 14
0
750 000
750 000
Rente
6,58 % *
3,85 % **
Ballong 2017
38 000 000
6 062 500
44 062 500
* Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2018 på 6,58% inkl. margin.
** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året og har flytende rente forutsatt justert
med forwardkurven.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Sum gjeld
2014
-1 491 013
69 442 894
67 951 881
38 000 000
8 312 500
46 312 500
2015
-2 847 794
69 442 894
66 595 100
38 000 000
7 562 500
45 562 500
2016
438 360
69 442 894
69 881 254
38 000 000
6 812 500
44 812 500
VEK etter utbytte og skatt
21 639 381
21 032 600
25 068 754
Det er ca 4 100 kvm ledig i bygget, men store deler av dette er kjeller som er vanskelig
å leie ut. Det er ikke antatt at det leies ut ytterligere areal.
Överskuddsbolaget har sagt opp sin leiekontrakt fra 30.04.2014. Dette tilsvarer ca SEK
2 000 000 millioner i årsleie.
Side 28
Berger Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: **
418 887
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
43 600 000
4 800 000
Snittleie/kvm.:
790
Sensitivitet
Yield 2014
7,00 %
Eiendomsverdi
107 119 948
105 336 281
Pris/kvm (snitt)
10 543
Skattesaldo*
81 638 989
Andelspris 1% **
381 990
IRR andelspris***
10,9 %
5,9 %
*inkl. markedsverdi tomt
**Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
*** Etter skatt
6,75 %
111 087 354
109 025 968
10 934
81 638 989
418 887
10,0 %
8,4 %
6,50 %
115 359 944
112 999 477
11 354
81 638 989
458 622
9,1 %
8,1 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
109 884 409
43 600 000
5. mars 2013
8 027 282
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Lager og Logistikk
Berger, Skedsmo
10 160
2012
100 %
WJ Business Partner AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske installasjoner,
forsikring og egen administrasjon
11. april 2023
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2014
8 027 282
528 886
7 498 396
110 061
3 145 000
-3 034 939
4 463 457
0
2015
8 227 964
542 108
7 685 856
77 507
3 315 000
-3 237 493
4 448 364
210 429
2016
8 433 664
555 661
7 878 003
81 246
3 655 000
-3 573 754
4 304 249
242 589
Estimert utbetaling
7 200 000
4 200 000
3 800 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
34 000 000
34 000 000
68 000 000
Verdi av rentebinding per 31.12.2013:
Avdrag 14
0
0
0
Rente
4,75 % *
4,50 % **
Ballong
34 000 000
20 200 000
54 200 000
-57 386
* Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Det er inngått en renteswap til 15.07.2018 på 5,00%
inkl. margin.
**Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Lånet har rente som flyter med forwardkurven.
Avdragsstruktur:
2018: NOK 1 050 000
2019: NOK 3 000 000
2020-2023: NOK 9 750 000
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
Side 29
Annen informasjon
2014
1 067 440
109 025 968
110 093 408
68 000 000
68 000 000
2015
1 105 375
109 025 968
110 131 343
68 000 000
68 000 000
2016
1 367 035
109 025 968
110 393 003
68 000 000
68 000 000
42 093 408
42 131 343
42 393 003
Leien WJ Business Partner betaler er antatt å være under markedsleie. Restverdien
ved utløp av gjeldende leiekontrakt er gjort med basis i markedsleie, dvs NOK 118 500
000, noe som er NOK 9 500 000 høyere enn kjøpesum.
Leietaker har opsjon på forlengelse i 4 perioder, hvert 5. år på samme vilkår.
Berger Terminal DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
657 165
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
59 600 000
4 000 000
Snittleie/kvm.(etter rabatter):
656
Sensitivitet
Yield 2014
6,25 %
Eiendomsverdi
175 003 232
174 947 231
Pris/kvm (snitt)
10 075
Skattesaldo*
174 203 220
Andelspris 1% **
589 352
IRR andelspris***
19,9 %
Yield ved prosjektslutt (2017)****
6,8 %
* inkl. markedsverdi tomt
** Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
*** Etter skatt. IRR basert på restverdi på NOK 215 000 000
****Yielden er med basis i leie med rabatter
6,00 %
182 295 033
181 728 606
10 495
174 203 220
657 165
18,1 %
6,6 %
5,75 %
190 220 904
189 099 666
10 951
174 203 220
730 876
16,5 %
6,3 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
175 000 000
59 600 000
November 2012
11 403 204
Fast 2,5% årlig
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Renteinntekter
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling
Terminal, Logistikk og Kontor
Berger, Skedsmo
17 370
72 000
2001/2004/2006
100 %
DHL Express (Norway) AS
Eier kun ansvarlig for egen administrasjon og forsikring
Varierende, men i hovedsak til 24.10.2017
155
2014
11 403 204
465 502
10 937 702
120 550
5 766 000
-5 645 450
5 292 252
2015
10 598 452
477 140
10 121 312
121 892
5 988 000
-5 866 108
4 255 205
2016
10 626 796
489 068
10 137 728
123 194
6 138 000
-6 014 806
4 122 922
5 000 000
4 100 000
4 100 000
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Tomteareal:
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Antall porter:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
60 000 000
60 000 000
120 000 000
Avdrag 14
0
0
Rente
5,03 % *
4,58 % **
Ballong
60 000 000
60 000 000
120 000 000
-536 146
*Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Det er inngått en renteswap til 11.05.2017 på 5,03%
inkl. margin.
**Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Lånet har rente som flyter med forwardkurven.
Annen informasjon
2014
4 576 275
181 728 606
186 304 881
120 000 000
120 000 000
2015
4 731 480
181 728 606
186 460 086
120 000 000
120 000 000
2016
4 754 402
181 728 606
186 483 008
120 000 000
120 000 000
66 304 881
66 460 086
66 483 008
Leieforholdet består av 3 ulike kontrakter med ulik løpetid:
60% av inntektene løper til 23.10.2017
Det foreligger 2 ganger 5 års opsjoner for forlengelse til predefinerte vilkår. Alle 3
kontraktene løper med en tilleggsleie de første 10 år som trekkes fra leien de
påfølgende 5 år (opsjon 1). Kontrakt med varighet til 30.11.2014 gjelder kontorbygget,
og opsjon er ikke erklært av leietaker. Det pågår en forhandling vedr. samkjøring av de
tre leiekontraktene slik at alle får samme utløpsdato.
Restverdien ved utløp av gjeldende leiekontrakter er gjort på basis av markedsleie
uten rabatter, tilsvarende NOK 215 000 000. Grunnet dagens lave leienivå er
eiendommen yieldet på et lavere nivå enn hva vi anser som normalt yield nivå for
denne type eiendom.
Side 30
Borås Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
1 492 745
Nøkkeltall
100 %
126 500 000
20 400 000
Innbetalt kapital (SEK):
Akkumulert utbytte (SEK):
Snittleie/kvm.:
460
Sensitivitet
7,25 %
Yield 2014
Eiendomsverdi
328 772 262
320 737 270
6 005
Pris/kvm (snitt)
Skattesaldo*
182 681 500
1 381 784
Andelspris 1% **
IRR andelspris***
10,6 %
8,1 %
*** Etter skatt
7,00 %
340 514 129
331 833 334
6 220
182 681 500
1 492 745
9,8 %
7,9 %
6,75 %
353 125 763
343 751 329
6 450
182 681 500
1 611 925
9,0 %
7,6 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
321 500 000
126 500 000
20. april 2012
25 192 989
90% av KPI
Logistikk
Borås, Sverige
54 749
2009
100 %
DHL Sweden AB garantert av DHL Nordic AB
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskiftning av tekniske anlegg,
31. Desember 2019
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2014
25 192 989
1 357 000
23 835 989
211 957
8 053 000
3 000 000
-10 841 043
12 994 946
1 854 210
2015
25 646 463
1 384 140
24 262 323
208 352
8 009 250
3 000 000
-10 800 898
13 461 425
1 066 875
2016
26 108 099
1 411 823
24 696 276
213 250
8 058 000
3 000 000
-10 844 750
13 851 527
1 670 941
Estimert utbetaling
11 600 000
12 500 000
12 200 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
163 000 000
28 250 000
191 250 000
Avdrag 14
0
3 000 000
3 000 000
Rente
4,35 % *
3,50 % **
Ballong
163 000 000
11 750 000
174 750 000
-2 017 500
*Transje 1 løper avdragsfritt med bundet rente tilsvarende 4,35% inkl. margin til
12.06.2017.
**Transje 2 har kvartalsvise avdrag på SEK 750 000. Renten på transje 2 flyter iht.
forwardkurven (3 mnd STIBOR er lagt til grunn).
Begge lån har 5 års løpetid, og er antatt refinansiert til samme vilkår.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
2 343 162
331 833 334
334 176 496
188 250 000
188 250 000
2015
2 237 712
331 833 334
334 071 046
185 250 000
185 250 000
2016
2 218 298
331 833 334
334 051 632
182 250 000
182 250 000
145 926 496
148 821 046
151 801 632
Side 31
Eiendommen er et logistikkbygg i Borås, 30 minutter utenfor Gøteborg. Bygget ble
oppført i 2009 og utvidet i 2011. Leiekontrakten med DHL løper til 31.12.2019.
Leietaker har anledning til å si opp avtalen 31.12.2014 med to-års notis, dvs. fom.
31.12.2016 mot en "penalty" tilsvarende ca. SEK 46 mill.
Eiendommen er designet for å møte DHL sine behov, men bygget kan enkelt deles opp
til å betjene 3 leietagere. Eiendommen har et totalt areal på 54 749 kvm, hvorav 1 255
kvm er kontor, 39 777 kvm er lager og de resterende 13 717 kvm mezzanine.
Terminalen har 29 lasteramper og 3 lasteporter.
Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:**
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
Utestående deltakerlån:
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
30 300 000
12 120 556
14 000 000
14 000 000
3 146 555
Snittleie/kvm.:
1 177
Sensitivitet
Yield 2014
Eiendomsverdi
Pris/kvm.
Skattesaldo*
Andelspris 1% **
IRR estimert andelspris***
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Byggtech AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Garanti fra aksjonær:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
180 000 000
30 300 000
20 000 000
14 000 000
13. desember 2005
16 219 228
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Kontorbygg
Brønnøysund sentrum
13 890 kvm
1979, 1984, 1994 og 2000
100 %
Brønnøysundregistrene /
(Staten v/Justisdepartementet) (99%)
Brønnøy Blikk AS (0,6%)
Justering av leie:*
55%-100%
* Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og 80% av endringen
i KPI over siste 2 års periode. Fra og med 2015 justeres leien årlig med 80% av KPI
Leieavtaler:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån
Netto finans
Kontantstrøm før skatt
Betalbar skatt
2014
16 219 228
2 543 000
13 676 228
59 318
6 005 916
980 000
5 500 000
-12 426 599
1 249 629
1 036 000
2015
17 114 008
2 606 575
14 507 433
56 105
6 054 200
980 000
6 000 000
-12 978 095
1 529 338
1 477 464
2016
17 456 859
2 671 739
14 785 119
40 778
4 550 000
980 000
6 000 000
-11 489 222
3 295 897
1 927 957
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Deltakerlån
Total
Brønnøysundregisterne:
Brønnøy Blikk AS:
Hovedstol
27 925 000
46 650 000
32 300 000
14 000 000
120 875 000
Avdrag 14
2 800 000
1 050 000
1 650 000
0
5 500 000
Rente
6,28 %
6,34 %
4,25 %
7,00 %
31.12.2020
Løpende
Ballong 2020
25 125 000
32 000 000
11 250 000
14 000 000
82 375 000
-933 453
NOK 65 mill er bundet til 5,67% inkl. margin fra 15.12.14 til 15.12.20 med årlige
avdrag på NOK 6 mill. resten vil ligge flytende.
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1 og 2)
Deltakerlån
Sum gjeld
Annen informasjon
2014
-905 580
128 160 049
127 254 469
101 375 000
14 000 000
115 375 000
2015
-1 246 581
128 160 049
126 913 468
95 375 000
14 000 000
109 375 000
2016
-260 578
128 160 049
127 899 471
89 375 000
14 000 000
103 375 000
11 879 469
17 538 468
24 524 471
Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas.
Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti overtas
(NOK 20 000 000).
Det er inngått en forlengelse av dagens leiekontrakt med Brønnøysundregisterne.
Forlengelsen går fra 01.01.15 til 31.12.20 med en årlig leie på NOK 17 000 000.
Brønnøysundregisterne utreder fortsatt et nybyggsalternativ som innebærer
enten flytting til nytt bygg på ny lokasjon eller rehabilitering/nybygg på dagens
lokasjon.
Side 32
Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
1 195 321
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
47 100 000
16 238 324
15 000 000
8 379 521
9 736 945
Snittleie/kvm. (kombibygg):
Snittleie/kvm. (kontor):
686
1 743
Sensitivitet
Yield 2014
7,50 %
7,25 %
Eiendomsverdi
344 741 707
356 629 352
326 475 214
337 174 095
Pris/kvm (snitt)
10 576
10 940
Skattesaldo*
162 076 781
162 076 781
Andelspris 1% **
1 088 332
1 195 321
IRR andelspris***
10,4 %
9,5 %
8,5 %
8,2 %
*inkl. markedsverdi tomt
*** Etter skatt
7,00 %
369 366 114
348 637 181
11 331
162 076 781
1 309 952
8,8 %
8,0 %
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
321 500 000
47 100 000
15 000 000
31. mars 2006
26 624 628
Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor)
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1 - 4)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån (transje 1 - 4)
Avdrag deltakerlån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Type eiendommer:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg
Sandnes, Stavanger og Lier
28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor
1972-2006
100 %
Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017)
Kiwi Minidrift AS (31.12.2017)
Leietager har fullt ansvar for alt indre
og ytre vedlikehold (bareboat)
2014
26 624 628
769 000
25 855 628
36 954
13 031 833
177 590
8 200 000
3 000 000
-24 372 470
1 483 158
1 301 805
2015
27 250 307
788 225
26 462 082
56 353
12 440 045
132 289
8 500 000
4 000 000
-25 015 981
1 446 100
1 552 632
2016
27 890 689
807 931
27 082 758
74 464
11 512 011
46 988
8 500 000
2 379 521
-22 364 055
4 718 703
2 038 229
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Deltakerlån
Total
Hovedstol
Avdrag 14
107 287 500
42 915 000
42 915 000
16 597 500
9 379 521
219 094 521
4 100 000
810 000
1 640 000
1 650 000
3 000 000
11 200 000
Rente
Ballong 2017
6,93 % *
4,35 % *
6,43 % *
4,35 % *
2,00 %
90 437 500
0
36 600 000
48 977 500
0
176 015 000
-10 358 277
*Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag som følger;
2014 :8 200 000
2015: 8 500 000
2016: 8 500 000
Transje 1 har fast rente på 6,93% inkl. margin til 2016.
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven.
Deltakerlånet belastes med den til enhver tid gjeldende skjermingsrente.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendommer
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1 - 4)
Deltakerlån
Sum gjeld
2014
-1 803 921
337 174 095
335 370 174
201 515 000
6 379 521
207 894 521
2015
-357 820
337 174 095
336 816 274
193 015 000
2 379 521
195 394 521
2016
2 235 882
337 174 095
339 409 977
184 515 000
0
184 515 000
127 475 653
141 421 753
154 894 977
Side 33
Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen står som
garantist for leiekontraktene med Asko.
Kontoreiendommen ligger i Lier og benyttes av Kiwi Minidrift AS, hvor Pett Kjede og
Servicekontor AS står som garantist for leiekontrakten.
Leietaker har opsjon til å gjentatt forlenge leieforholdet med 10 år av gangen.
Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas.
Lagerveien i Stavanger er avtalt solgt for NOK 75 mill., som er NOK 3 mill høyere enn
estimert verdi.
E-Logistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
2 376 322
100 %
Nøkkeltall (SEK)
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
207 000 000
0
Snittleie/kvm.:
485
Sensitivitet
Yield 2014
8,00 %
7,70 %
Eiendomsverdi
555 396 875
577 035 714
529 316 148
549 764 851
Pris/kvm (snitt)
5 935
6 166
Skattesaldo*
81 201 836
81 201 836
Andelspris 1% **
2 171 835
2 376 322
10,9 %
10,1 %
11,5 %
11,1 %
*** Etter skatt
7,40 %
600 429 054
571 871 557
6 416
81 201 836
2 597 389
9,4 %
10,6 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom før latent skatt:
Innbetalt kapital:
Pantelån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 560 000 000
SEK 207 000 000
SEK 330 000 000
01.11.2013
45 364 750
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Logistikk (75%), Kontor (25%)
Viared, sør for Borås, Sverige
93 585
Varierer. Ca. 1990
100 %
Ellos AB
Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon
2031
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2014
45 364 750
933 000
44 431 750
320 794
12 859 500
6 000 000
-18 538 706
25 893 044
6 924 253
2015
46 272 046
1 053 660
45 218 386
558 891
11 779 500
12 350 000
-23 570 609
21 647 777
7 600 683
2016
47 197 487
1 076 901
46 120 586
635 882
11 434 500
12 700 000
-23 498 618
22 621 968
8 911 881
Estimert utbetaling
15 200 000
10 600 000
16 600 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
270 000 000
60 000 000
330 000 000
Avdrag 14
0
6 000 000
6 000 000
Rente
3,96 % *
3,08 % **
Ballong 2030
132 000 000
132 000 000
-866 300
*Lånet løper i 5,5 år fra etablering. Transje 1 har bundet rente på 3,78% inkl. margin fra
01.07.2014 - 01.11.2018.
**Transje 2 har flytende rente forutsatt justert med forward-kurven. Første avdrag juli 2014.
Årlige avdrag er SEK 12 000 000. Lånet løper til 2Q 2019.
Lån på SEK 20 000 000 vil bli trukket opp ifm. eventell investering i 2015.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
11 213 011
549 764 851
560 977 862
324 000 000
324 000 000
2015
14 660 105
549 764 851
564 424 956
312 000 000
312 000 000
2016
11 770 192
549 764 851
561 535 043
300 000 000
300 000 000
236 977 862
252 424 956
261 535 043
Gårdeier er forpliktet til å investere i eiendommen, gitt at de har fått beskjed om dette
innen 31.04.2015. Investeringen kan skje i flere trinn og for et beløp oppad begrenset til
totalt SEK 40 000 000 og vil gi mellom 8,5 og 11,0 % leieøkning. Størrelsen på utbyttene vil
avhenge av omfanget på investeringskostnadene. Investeringen er hensyntatt i analysen.
Vektet leieperiode er 17,5 år, hvorav 17 år på lagerarealene og 19 år på kontorarealene med
5+5 års opsjoner til samme vilkår. Opsjonene må erklæres senest 36 måneder før utløp av
kontrakt.
Leietaker har gitt en bankgaranti på 2 års leie.
Side 34
El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
2 295 101
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
206 550 000
52 200 000
Snittleie/kvm.:
497
Sensitivitet
Yield 2014
7,10 %
6,85 %
Eiendomsverdi
639 527 085
662 867 489
613 274 187
635 330 869
Pris/kvm (snitt)
6 702
6 947
Skattesaldo*
162 201 674
162 201 674
Andelspris 1% **
2 074 534
2 295 101
IRR andelspris***
11,9 %
10,8 %
8,8 %
8,5 %
*** Etter skatt
6,60 %
687 976 106
659 058 512
7 210
162 201 674
2 532 378
9,8 %
8,2 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Yield leie 2014:
Justering leie:
SEK 637 205 567
SEK 206 550 000
Juni 2011
46 553 923
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Lager og Kontor
Jönköping, Sverige
95 417
1997, 2002, 2007
100 %
El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt
22.06.2023
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Oppgradering
Estimert utbetaling
2014
46 498 923
1 147 500
45 351 423
184 877
19 174 325
4 220 000
-23 209 448
22 141 975
3 177 083
2 000 000
17 200 000
2015
47 428 901
1 172 013
46 256 889
192 327
19 082 130
4 220 000
-23 109 803
23 147 086
3 413 518
0
20 200 000
2016
48 377 479
1 197 054
47 180 425
195 950
19 536 885
4 220 000
-23 560 935
23 619 490
3 402 760
0
19 000 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
190 000 000
106 000 000
100 000 000
16 505 000
412 505 000
Avdrag 14
0
0
0
4 220 000
4 220 000
Rente
4,90 %
4,90 %
4,23 %
2,85 %
Verdi av rentebindinger per 31.12.2013:
Ballong
190 000 000
106 000 000
76 415 000
0
372 415 000
-16 860 607
Transje 1 og 2 har bundet rente på 4,90% inkl. margin til 30.06.2016.
Transje 3 har bundet renten på 4,23% inkl. margin til 30.06.2016.
Transje 4 har flytende rente justert med forward kurven.
Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000, og vil nedbetales på transje 4 først, og
deretter på de andre transjene.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
5 994 064
635 330 869
641 324 933
408 285 000
408 285 000
2015
5 527 632
635 330 869
640 858 501
404 065 000
404 065 000
2016
6 744 362
635 330 869
642 075 232
399 845 000
399 845 000
233 039 933
236 793 501
242 230 232
Side 35
Etterstad Utvikling DIS
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
360 847
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
29 500 000
0
Snittleie/kvm (utleid areal).:
1 099
Sensitivitet
Yield 2014
8,25 %
8,00 %
7,75 %
Eiendomsverdi
90 917 446
93 758 616
96 783 087
97 249 782
99 892 070
102 704 829
Pris/kvm (snitt)
10 099
10 414
10 750
Skattesaldo*
38 522 253
38 522 253
38 522 253
Andelspris 1% **
334 425
360 847
388 975
IRR andelspris***
17,4 %
16,6 %
15,9 %
Yield ved prosjektslutt (2015)****
8,0 %
8,0 %
8,0 %
*** Etter skatt
***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre sensitivitetene og
internrentene, hvor utviklingspotensialet er satt til NOK 10 mill. Yield ved
prosjektslutt er på basis NOK 100 mill.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Forventet leieinntekt 2014:
Justering leie:
98 500 000
29 500 000
28. Februar 2008
8 905 468
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Handel/Kontor/Lager/Utvikling
Etterstad, Oslo
9 003
1960 og 1997
ca. 90%
Rema 1000 AS, Lighthouse Company, Varoma
og ca. 15 mindre leietakere
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Salg av eiendom
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Oppgradering/ Mulighetsstudie
2014
8 837 546
1 404 778
7 432 768
115 799
4 291 000
375 000
-4 550 201
2015
9 300 000
1 439 898
7 860 102
167 532
4 292 938
2 000 000
-6 125 405
2 882 567
328 842
1 000 000
1 734 697
459 516
0
2016
9 500 000
1 475 895
8 024 105
232 202
4 225 625
63 625 000
-67 618 423
110 000 000
50 405 682
0
0
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
16 000 000
50 000 000
66 000 000
Avdrag 14
375 000
0
375 000
Rente
4,10 %
7,27 %
Ballong 2016
11 625 000
50 000 000
61 625 000
-5 897 399
Transje 1 og 2 har fått innvilget avdragsfrihet fom. november 2012 tom. november
2014.
Renten på transje 1 er justert basert på forwardkurven.
Transje 2 har bundet rente tilsvarende 7,27% inkl. margin frem til 05.03.18.
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
Annen informasjon
2014
2 026 764
99 892 070
101 918 834
66 000 000
66 000 000
2015
3 301 945
99 892 070
103 194 015
63 625 000
63 625 000
2016
6 034 042
99 892 070
105 926 112
61 625 000
61 625 000
35 918 834
39 569 015
44 301 112
Utviklingspotensial på ca. 2 500 - 5 000 kvm. Det er benyttet en restverdi på NOK 110
millioner i prosjektkalkylen, der et utviklingspotensiale på 2 500 kvm er hensyntatt i
restverdien. Planen er å utvikle et nærsenter med bolig og forretninger. Man har
innledet dialog med plan- og bygningsmyndighetene.
Nye leiekontrakter med Canon og Rema 1000 er inngått fra 2014. Det jobbes
kontinuerlig med å tiltrekke nye leietakere.
Side 36
Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (EUR): **
129 755
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (EUR):
Akkumulert utbytte:
11 862 850
2 650 000
Snittleie/kvm. (EUR):
58
Sensitivitet
Yield 2014
7,25 %
Eiendomsverdi (EUR)
26 869 931
Eiendomsverdi etter latent skatt (EUR)
26 441 106
Pris/kvm (snitt) (EUR)
762
Skattesaldo*
22 581 681
Andelspris 1% ** (EUR)
121 118
IRR andelspris***
11,1 %
10,2 %
*** Etter skatt
7,00 %
27 829 571
27 304 782
789
22 581 681
129 755
10,5 %
9,9 %
6,75 %
28 860 296
28 232 435
819
22 581 681
139 032
9,8 %
9,6 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendommen (EUR):
Oppstartsdato:
Årlig leie 2014 (EUR):
Justering leie:
25 700 000
11 862 850
01.04.11
2 037 070
100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0%
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Tomt (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varmtlager, kaldtlager og kontor
Hyvinkäa, Helsinki, Finland
35 254
167 401
2002,2006,2008,2011
100 %
Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB
Forsikring og egen administrasjon
31.12.31
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
2013
2 014 400
87 000
1 927 400
8 651
682 548
300 000
-973 897
953 503
2014
2 037 070
89 000
1 948 070
4 196
674 598
337 500
-1 007 901
940 169
2015
2 057 441
90 780
1 966 661
4 012
670 329
387 500
-1 053 817
912 844
2016
2 098 590
92 596
2 005 994
3 778
667 285
450 000
-1 113 507
892 487
Estimert utbetaling
1 550 000
950 000
1 000 000
900 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Hovedstol
7 300 000
2 500 000
5 000 000
14 800 000
Avdrag 14
0
337 500
0
337 500
Rente
5,40 % *
2,65 % *
4,33 % *
Ballong
6 075 000
50 000
0
6 125 000
-989 763
* Transje 1-3 løper i 7 år og har følgende kvartalsvise avdragsstruktur:
År 1: EUR 275 000
År 2: EUR 300 000
År 3: EUR 337 500
År 4: EUR 387 500
År 5: EUR 450 000
År 6: EUR 500 000
År 7: Forfall
Lånet er forventet refinansiert til samme vilkår med årlige avdrag på 4,65% inkl.
margin på restlån i 2018.
Transje 1 er rentesikret på 5,40% inkl. margin til 29.03.18.
Transje 2 løper flytende og renten er justert med forwardkurven.
Transje 3 er rentesikret på 4,33% inkl. margin til 29.03.18.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2013
-61 352
27 304 782
27 243 431
14 800 000
14 800 000
2014
-71 183
27 304 782
27 233 599
14 462 500
14 462 500
2015
-158 339
27 304 782
27 146 443
14 075 000
14 075 000
2016
-165 852
27 304 782
27 138 930
13 625 000
13 625 000
12 443 431
12 771 099
13 071 443
13 513 930
Side 37
Eiendommen fremstår i god stand, og hele eiendommen er utleid til Ahlsell Oy.
Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i ytterligere 2 perioder av 5 år
etter utløp leiekontrakt.
Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
150 382
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
9 100 000
2 700 000
Snittleie/kvm.:
4 098
Sensitivitet
Yield 2014
7,00 %
6,75 %
Eiendomsverdi
42 498 886
44 072 919
42 236 140
43 652 769
Pris/kvm (snitt)
53 124
55 091
Skattesaldo*
39 871 427
39 871 427
Andelspris 1% **
136 216
150 382
IRR andelspris***
10,0 %
9,3 %
10,5 %
10,2 %
*** Etter skatt
6,50 %
45 768 031
45 178 370
57 210
39 871 427
165 638
8,7 %
9,8 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
39 417 500
9 100 000
9. desember 2009
3 278 796
100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
2 Bensinstasjoner
Lillesand & Vinterbro, Norge
800
2009
100 %
Reitan Convenience Norway AS (69%)
Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%)
Eier kun ansvarlig for egen administrasjon
Desember 2029
Leieavtale:
2014
3 278 796
303 874
2 974 922
20 607
1 704 330
1 000 000
-2 683 723
291 199
2015
3 360 766
311 471
3 049 295
16 748
1 719 305
1 000 000
-2 702 557
346 738
2016
3 444 785
319 258
3 125 527
15 738
1 694 430
1 000 000
-2 678 692
446 835
600 000
450 000
450 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
10 500 000
18 900 000
29 400 000
Avdrag 14
1 000 000
0
1 000 000
Rente
3,96 % *
6,87 % **
Ballong
0
11 800 000
11 800 000
-2 105 016
*Lånet har følgende gjenværende årlige avdragsstruktur:
Avdrag år 2014-2021:
NOK 1 000 000
NOK 1 100 000
NOK 1 200 000
NOK 1 400 000
**NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret til 15.01.2020 til rente 6,87% inkl. margin.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
238 964
43 652 769
43 891 734
28 400 000
28 400 000
2015
135 703
43 652 769
43 788 472
27 400 000
27 400 000
2016
132 538
43 652 769
43 785 307
26 400 000
26 400 000
15 491 734
16 388 472
17 385 307
Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5 år ved utløp 2029 til uforandrede
vilkår. Kontrakten vil imidlertid ikke lenger være "bare house" og eierselskapet vil
følgelig ha vedlikeholdsansvar.
Side 38
Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
2 491 136
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
173 000 000
32 500 000
Snittleie/kvm.:
4 582
Sensitivitet
Yield 2014
8,00 %
7,75 %
Eiendomsverdi
764 702 098
789 369 908
Estimert eiendomsverdi**
727 290 891
750 231 953
Pris/kvm (snitt)
46 776
48 285
Skattesaldo*
230 256 275
230 256 275
Andelspris 1% **
2 261 726
2 491 136
14,0 %
12,9 %
10,2 %
9,9 %
*** Etter skatt
7,50 %
815 682 238
774 702 421
49 895
230 256 275
2 735 841
12,0 %
9,6 %
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
800 000 000
173 000 000
6. September 2010
74 903 507
100% av KPI
Handel
59 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge
16 348
Varierende
100 %
Reitan Convenience Norway AS,
Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X Automat, YX-Betjent mfl.
Leieavtale:
31. Desember 2022
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2014
74 903 507
13 727 339
61 176 168
394 345
26 034 115
15 000 000
-40 639 770
20 536 398
5 989 108
2015
76 776 095
14 070 523
62 705 572
397 631
25 602 216
15 000 000
-40 204 585
22 500 987
7 845 935
2016
78 695 497
14 422 286
64 273 211
408 667
25 139 117
17 000 000
-41 730 450
22 542 761
8 524 912
Estimert utbetaling
16 000 000
14 500 000
14 500 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
200 000 000
81 000 000
100 000 000
129 020 454
510 020 454
Avdrag 14
0
13 000 000
0
2 000 000
15 000 000
Rente
5,79 % *
5,18 % **
5,62 % ***
3,74 % ****
Ballong
200 000 000
3 000 000
100 000 000
55 020 454
358 020 454
-25 221 005
*Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,79% inkl. margin fom. mars 2011.
** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010 .
*** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010.
** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven
Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende gjenværende avdragsstruktur;
2014 - 2015: 15 000 000
2016 - 2017: 17 000 000
2018: 18 000 000
2019 - 2022: 20 000 000
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
644 809
750 231 953
750 876 762
495 020 454
495 020 454
2015
799 861
750 231 953
751 031 815
480 020 454
480 020 454
2016
317 710
750 231 953
750 549 664
463 020 454
463 020 454
255 856 308
271 011 361
287 529 210
Side 39
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leiekontraktene med Reitan Convenience Norway AS , Scandinavian Fuel
Infrastructure, Uno-X Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022.
Leiekontraktene til de øvrige leietakerne varierer, og løper ut fra 2013-2032. Disse
øvrige leiekontraktene står for ca 4% av leien.
Av totalt 59 stasjoner, er 49 av stasjonene 7-Eleven storkiosker og Shell
bensinstasjoner, 2 stasjoner er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de
resterende 8 er Uno-X bensinstasjoner. 18 av eiendommene er på festet grunn.
Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom. Bygningene eies av Gasolin
Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker.
Grenland House DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
849 658
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
66 800 000
11 000 000
Snittleie/kvm.:
1 160
Sensitivitet
Yield 2014
7,50 %
7,25 %
Eiendomsverdi
222 959 053
230 647 297
218 525 535
225 675 601
Pris/kvm (snitt)
14 663
15 168
Skattesaldo*
159 623 080
159 623 080
Andelspris 1% **
778 158
849 658
IRR andelspris***
10,8 %
10,0 %
8,8 %
8,5 %
*** Etter skatt
7,00 %
238 884 700
233 336 387
15 710
159 623 080
926 266
9,3 %
8,3 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Hjertnes Eiendom AS
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
220 000 000
66 800 000
22. desember 2011
17 636 172
96% av leien justeres med 100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
2014
17 636 172
914 243
16 721 929
112 214
6 627 413
4 500 000
-11 015 198
5 706 731
795 608
2015
18 044 009
937 099
17 106 910
134 935
6 719 975
4 500 000
-11 085 040
6 021 870
1 344 932
2016
18 479 036
960 527
17 518 509
145 913
7 059 538
4 500 000
-11 413 624
6 104 885
1 552 987
6 000 000
4 200 000
4 800 000
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
Type eiendom:
Kontor
Beliggenhet:
Sandefjord, Norge
Areal ink. parkering (kvm.):
15 206
Byggeår:
2009
Utleiegrad:
100 %
Leietager:
Agility Group AS
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring
utskifting av byggtekniske innretninger og egen administrasjon
1. Desember 2024
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
91 950 000
50 000 000
141 950 000
Avdrag 14
4 500 000
0
4 500 000
Rente
4,05 % *
5,73 % *
Ballong
32 450 000
60 000 000
92 450 000
-3 975 955
* Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente tilsvarende 6,07% inkl. margin inntil
02.01.2014. Deretter er denne transjen samt ytterligere NOK 10 mill. av lånet bundet i
8 år til rente 5,73% inkl. margin.
Annen informasjon
2014
332 208
225 675 601
226 007 809
137 450 000
137 450 000
2015
809 146
225 675 601
226 484 747
132 950 000
132 950 000
2016
561 043
225 675 601
226 236 645
128 450 000
128 450 000
88 557 809
93 534 747
97 786 645
Eiendommen ligger på Fokserød ved avkjøringen til Torp Flyplass i Sandefjord
kommune. Eiendommen består av 3 integrerte bygninger som med enkle grep kan
benyttes av flere leietagere. Eiendommen har utviklingspotensial.
Side 40
Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
346 946
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
24 800 000
15 950 000
Snittleie/kvm. (2014):
845
Sensitivitet
Yield 2014
7,00 %
6,90 %
6,80 %
Eiendomsverdi
95 528 886
96 913 362
98 338 559
94 257 073
95 565 403
96 912 214
Pris/kvm (snitt)
11 125
11 286
11 452
Skattesaldo*
72 405 019
72 405 019
72 405 019
Andelspris 1% **
333 862
346 946
360 414
11,5 %
11,1 %
10,8 %
9,4 %
9,2 %
9,1 %
** Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. Hensyntatt utbygging
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Overtakelse av eiendom
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 70 000 000
SEK 24 800 000
10. september 2009
7 254 140
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Lager, produksjon av næringsmidler
Torslanda, Gøteborg, Sverige
8 587
2006
100 %
Almondy AB
"Triple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon
30.september 2030
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån 1, 2 og 3
Avdrag pantelån 1, 2 og 3
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2014
7 254 140
567 118
6 687 022
8 132
2 402 238
1 825 000
-4 219 105
2 467 917
0
2015
7 399 223
578 460
6 820 762
7 218
2 413 184
1 825 000
-4 230 966
2 589 796
128 328
2016
7 547 207
590 030
6 957 178
7 659
2 550 475
1 825 000
-4 367 816
2 589 362
241 080
Estimert utbetaling*
2 800 000
2 400 000
2 300 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Hovedstol
28 250 000
31 500 000
2 950 000
62 700 000
Avdrag 14
1 625 000
0
200 000
1 825 000
Rente
3,40 %
4,34 %
3,05 %
Ballong 2028
3 875 000
31 500 000
0
35 375 000
-648 381
Transje 1 nedbetales med SEK 1 625 000 årlig og har flytende rente som er estimert
basert på forwardkurven.
Transje 2 løper avdragsfritt og renten er bundet til 4,34% inkl. margin til 10.11.2016
Transje 3 ble trukket opp ifm. utbygging som fant sted i Q2 2013. Årlige avdrag er
SEK 200 000.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Pantelån 2
Sum gjeld
2014
-290 671
95 565 403
95 274 733
29 375 000
31 500 000
60 875 000
2015
-229 203
95 565 403
95 336 201
27 550 000
31 500 000
59 050 000
2016
-180 920
95 565 403
95 384 483
25 725 000
31 500 000
57 225 000
34 399 733
36 286 201
38 159 483
Side 41
Leiekontrakten ble i 2013 forlenget med 2 år til 30.09.2030.
Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
1 512 507
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
121 500 000
11 500 000
Snittleie/kvm.:
1 371
Sensitivitet
Yield 2014
6,70 %
6,60 %
Eiendomsverdi
403 594 273
409 709 337
399 988 633
405 767 369
Pris/kvm (snitt)
19 768
20 067
Skattesaldo*
338 037 185
338 037 185
Andelspris 1% **
1 454 719
1 512 507
IRR andelspris***
12,4 %
12,0 %
8,1 %
8,0 %
*** Etter skatt
6,50 %
416 012 558
411 723 912
20 376
338 037 185
1 572 072
11,6 %
7,9 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital ved stiftelse:
Stiftelsesdato:
Årlig leie etter investering:
Justering leie:
SEK 310 158 458
SEK 114 500 000
Juni 2011
27 994 914
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Utbygging
Estimert utbetaling
Estimert innbetaling
Logistikkterminal
Gøteborg, Sverige
20 417
2009
100 %
DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg,
30.03.24
2014
26 819 914
954 098
25 865 816
462 454
9 140 600
2 332 500
-11 010 646
14 855 170
73 500 000
2015
28 436 358
974 800
27 461 558
378 238
9 755 087
2 665 000
-12 041 849
15 419 709
4 500 000
2016
29 005 085
995 957
28 009 128
356 191
9 099 309
2 665 000
-11 408 117
16 601 011
0
2 700 000
7 000 000
14 000 000
0
15 000 000
0
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
140 000 000
50 000 000
5 500 000
0
195 500 000
Verdi av rentebindinger per 31.12.2013:
Avdrag 14
0
0
2 000 000
332 500
2 332 500
Rente
4,61 % *
3,97 % **
2,72 % ***
2,72 % ****
Ballong
140 000 000
35 500 000
0
35 682 500
211 182 500
-7 564 574
Pantelånene 1-3 har kvartaltsvise avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra transje 3
først, deretter fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt.
*Transje 1 har bundet renten til 14.7.16 med rente 4,606% inkl. margin.
**Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin.
***Transje 3 har flytende rente som justeres med forward kurven.
****I forbindelse med utbygging er det trukket opp lån på SEK 42 000 000 15.04.2014,
og det vil bli trukket opp SEK 7 000 000 til ila. 2014. Dette er innenfor maksimalt
lånetilsagn fra pantelånegiver.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
6 480 847
405 767 369
412 248 215
242 167 500
242 167 500
2015
3 400 555
405 767 369
409 167 924
239 408 750
239 408 750
2016
5 001 566
405 767 369
410 768 935
236 618 750
236 618 750
170 080 715
169 759 174
174 150 185
Leietaker har erklært opsjonen på utbygging av terminalen. Investeringen er estimert
til SEK 65 500 000, og leien på investeringen er 7,14%. Leieperioden løper nå til
30.03.2024.
Det pågår utbygging av pakketerminalen på eiendommen. Totalinvesteringen er
beregnet til SEK 12 000 000, og leien på investeringen er 9,79%. Forventet
ferdigstillelse er januar 2015.
Side 42
Gøteborg Mølndal AB - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
197 167
Nøkkeltall (SEK)
Bildet skal være 22,56cm bredt og være ankret i dette oppe til høyre hjørnet
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
19 700 000
-
Snittleie/kvm.:
1 296
Sensitivitet
Yield 2014
7,15 %
6,90 %
Eiendomsverdi*
53 071 888
54 994 783
Pris/kvm (snitt)
16 210
16 797
Andelspris 1% *
177 938
197 167
IRR andelspris**
11,9 %
10,8 %
8,1 %
7,8 %
* Etter latent skatt
** Etter skatt
6,65 %
57 062 256
17 429
217 842
9,8 %
7,5 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Wilfast Holding AB
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
55 000 000
19 700 000
15.01.2014
4 244 640
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling
2014
4 244 640
450 000
3 794 640
24 175
1 605 000
3 398 000
-4 978 825
-1 184 185
2015
4 329 533
459 000
3 870 533
-53
1 220 000
1 000 000
-2 220 053
1 650 479
2016
4 416 123
463 590
3 952 533
-23 775
1 375 000
1 000 000
-2 398 775
1 553 758
0
3 500 000
1 200 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
10 000 000
29 648 000
39 648 000
Avdrag 14
0
3 398 000
3 398 000
Rente
3,75 % *
3,00 % **
Ballong
10 000 000
13 250 000
23 250 000
* Transje 1 har bundet rente på 3,75% inkl. margin til 2019.
** Transje 2 har flytende rente som justeres med forwardkurven.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
-384 185
54 994 783
54 610 598
36 250 000
36 250 000
2015
-2 233 705
54 994 783
52 761 077
35 250 000
35 250 000
2016
-1 884 537
54 994 783
53 110 245
34 250 000
34 250 000
18 360 598
17 511 077
18 860 245
Side 43
Kontor
Gøteborg
3 274
2012
100 %
Bravida Sverige AB
Eier er ansvarlig for ytre vedlikehold, vedlikehold og utskiftning
av teknisk anlegg, forsikring og egen administrasjon
01.12.2020
Eiendommen består av 2 bygg, et kontorbygg på 2 142 kvm og et lagerbygg på 1 132
kvm.
Hoffsveien Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Erlend Torsen ([email protected])
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
1 225 854
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
119 300 000
-
Snittleie/kvm kontor:
Snittleie per parkering:
1 770
11 800
Sensitivitet
Yield 2014
7,00 %
6,75 %
Eiendomsverdi
385 335 614
399 607 304
384 516 022
397 788 693
Pris/kvm eks parkering
24 120
25 013
Skattesaldo*
373 627 150
373 627 150
Andelspris 1% **
1 093 128
1 225 854
IRR andelspris***
11,4 %
10,3 %
9,0 %
8,7 %
*** Etter skatt
6,50 %
414 976 815
412 082 339
25 975
373 627 150
1 368 791
9,4 %
8,4 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Oppstart:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
394 000 000
119 300 000
1.3.14
28 308 493
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal kontor(kvm.):
Kontor
Hoffsveien 70 B & C, Smestad, Oslo
14 698
Parkeringsplasser:
194
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
2001
100 %
Lindorff, Metier, Texas Instruments, Gas Secure
Eier har ansvar for utskiftning av tekniske installasjoner,
andel Smestaddammen, forsikring og egen administrasjon
Varierer, vektet ca. 8,5 år
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Investeringer
2014
23 590 411
1 112 500
22 477 911
146 986
10 079 083
2 750 000
-12 682 097
9 795 814
1 027 350
2015
29 016 205
1 368 375
27 647 830
242 693
11 586 750
6 000 000
-17 344 057
10 303 773
0
2016
29 741 610
1 402 584
28 339 026
172 848
11 998 313
7 000 000
-18 825 465
9 513 561
0
0
17 500 000
10 000 000
Estimert utbetaling
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
149 000 000
131 000 000
280 000 000
Avdrag 14
2 750 000
0
2 750 000
Rente
3,95 % *
3,95 % **
Ballong 2024
76 500 000
131 000 000
207 500 000
* Finansieringen har 5 års løpetid fra opptrekk. Transje 1 nedbetales med
trappetrinnsmodell første 5 år:
År 1: NOK 5 500 000
År 2: NOK 6 500 000
År 3: NOK 7 250 000
År 4 og 5: NOK 8 500 000
År 6 og deretter (antatt): NOK 7 200 000
** Transje 2 løper uten avdrag. renten sikret fra 18.4.17 til 15.4.22 med rente 3,375%
eks margin
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1)
Pantelån (transje 2)
Sum gjeld
2014
8 768 464
392 000 000
400 768 464
146 250 000
131 000 000
277 250 000
2015
1 572 237
392 000 000
393 572 237
140 250 000
131 000 000
271 250 000
2016
1 085 798
392 000 000
393 085 798
133 250 000
131 000 000
264 250 000
123 518 464
122 322 237
128 835 798
Prosjektet består av to eiendommer, Hoffsveien 70 B og C. Hoffsveien 70 B er 100%
utleid til Lindorff til 31.03.24, hvor Lindorf kan flytte etter 5 år mot ett års penalty og
12 måenders varsel.
Nordea Liv betaler garantileie for ledige areal i Hoffsveien 70 C i fem år (1 683 kvm,
NOK 2 745 600 i leie). Det er gitt prisavslag på NOK 5,5 mill for leietakertilpasning på
ledige areal. Beløpet er holdt utenfor analysen. Metier kan si opp leieforholdet fra
31.12.17 mot 6 måneders penalty. Metier har førsterett til ledige lokaler i
eiendommen. Hvis Metier har etterspurt lokaler og dette ikke kan innfris innen 18
mnd kan de flytte fra eiendommen fra 8.4.18 uten penalty.
Eiendommene er i stor grad nylig oppgradert.
Side 44
Holmsbu Invest KS
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
202 145
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
49 100 000
8 600 000
Snittleie/kvm.:
407
Sensitivitet
Yield 2014
9,00 %
8,00 %
7,00 %
66 324 356
74 614 900
85 274 171
Eiendomsverdi 2017**
77 376 354
77 376 354
77 376 354
Pris/kvm.
5 392
6 066
6 933
Andelspris 1% *
119 240
202 145
308 738
IRR andelspris***
24,7 %
16,2 %
11,3 %
Yield ved prosjektslutt (2017)***
8,5 %
8,5 %
8,5 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert eiendomsverdi)
*** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet nettoleie i 2017 hensyntatt
profit splitt til driftsleder.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
122 000 000
49 100 000
0
Stiftelsesdato:
Yield-leie:
Justering av leie:
19. oktober 2005
6 500 000
Fast justering t.o.m. 2014
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån (transje 1-4)
Netto finans
Netto kontantstrøm
2014
5 000 000
530 808
4 469 192
30 817
3 351 433
2 250 000
-5 570 615
-1 101 423
Type eiendom:
Hotell
Beliggenhet:
Holmsbu på Hurum
Areal (kvm.):*
12 300
Byggeår:
2002/2003
Utleiegrad:
100 %
Leietager:
Holmsbu Spa & Resort AS
Leieavtale:
Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon
Løper til 31.12.2014
* 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som ikke er eiet,
men hvor selskapet har en evigvarende leierett på 9 mnd. pr. år.
2015
5 000 000
449 629
4 550 371
15 608
3 162 034
3 000 000
-6 146 426
-1 596 055
2016
6 500 000
460 870
6 039 130
20 344
2 500 938
3 000 000
-5 480 594
558 536
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
26 975 000
14 562 500
13 487 500
1 650 000
56 675 000
Avdrag 14
1 975 000
-1 262 500
987 500
550 000
2 250 000
Rente
7,06 % *
4,85 % *
4,85 % *
7,05 % **
Ballong 2016
21 000 000
16 925 000
10 500 000
0
48 425 000
-1 260 352
Transje 3 er sikret ved en cap på 6,45% inkl. margin frem til 2015.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
832 415
74 614 900
75 447 315
54 425 000
54 425 000
2015
-763 640
74 614 900
73 851 260
51 425 000
51 425 000
2016
1 513 991
74 614 900
76 128 891
48 425 000
48 425 000
VEK etter utbytte
21 022 315
22 426 260
27 703 891
Dersom driftsselskapet går med overskudd, skal det betales tilleggsleie tilsvarende
50% av overskudd før skatt.
Selskapet har søkt og fått innvilget avdragsutsettelse for Q1 2014. For Q2 er avdraget
utsatt til forfall Q4.
Det er sterk konkurranse i SPA markedet ved at flere nye hoteller er etablert de siste
årene. Dette har påvirket inntekten til Holmsbu SPA hotell.
Holmsbu Invest KS eier 50% av driftsselskapet som leier hotellet.
Side 45
Hovfaret 4 DIS
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
267 185
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
30 000 000
0
Snittleie/kvm.:
1 939
Sensitivitet
Yield 2014
8,00 %
7,75 %
Eiendomsverdi
90 275 813
93 187 935
87 757 838
90 466 112
Pris/kvm (snitt)
16 887
17 431
Skattesaldo*
54 304 744
54 304 744
Andelspris 1% **
240 102
267 185
IRR andelspris***
7,9 %
7,3 %
8,8 %
8,5 %
*** Etter skatt
7,50 %
96 294 200
93 354 938
18 012
54 304 744
296 073
6,8 %
8,2 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Yield-leie:
Justering leie:
85 000 000
30 000 000
4. desember 2012
8 294 017
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
Netto kontantstrøm
Oppgradering
2014
6 213 398
941 000
5 272 398
108 261
3 175 000
-3 066 739
2 205 659
5 500 000
Kontor
Skøyen, Oslo
5 346
1925/1944
80 %
Zalaris AS, Norco Interiør, Agria Dyreforsikring, 2Clean AS,
Dibs AS, Sitma AS, Panorama Design AS mfl.
Eier ansvarlig for vedlikehold, vaktmester,
Varierende
2015
8 294 017
1 071 952
7 222 065
38 959
3 490 000
-3 451 041
3 771 024
9 780 300
2016
8 782 901
1 097 408
7 685 493
0
3 490 000
-3 490 000
4 195 493
0
Pantelån transje 1
Total
Hovedstol
55 000 000
55 000 000
Avdrag 14
0
0
Rente
5,50 % *
Ballong
55 000 000
55 000 000
* Lånet løper avdragsfritt i 4 år og har flytende rente. Renten er justert med
forwardkurven.
Det er trukket opp et lån i mai 2014 på NOK 5 000 000. Lånet løper avdragsfritt og er
bundet til 6% inkl. margin til 31.12.2016.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
1 311 206
90 466 112
91 777 318
60 000 000
60 000 000
2015
-4 698 070
90 466 112
85 768 042
60 000 000
60 000 000
2016
-502 577
90 466 112
89 963 535
60 000 000
60 000 000
31 777 318
25 768 042
29 963 535
Eiendommen er et kontorbygg beliggende på Skøyen i Oslo. Eiendommen har
oppgraderingsbehov, og oppussingen av bygget er påbegynt. Eiendommen er verdsatt
basert på en forventet bruttoleie i 2015, der vi antar at store deler av
leietakertilpasnings-kostnader på NOK 18 000 000 er gjennomført og gjenspeilet i leien.
Fullt utleid etter leietakertilpasning er leieinntektene antatt å være på ca. NOK 10,2 mill.
per 01.01.2018.
Side 46
Kongholm Invest KS
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
33 812
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
15 650 000
4 200 000
4 000 000
0
4 570 410
Snittleie/kvm kontor.:
Snittleie/kvm leiligheter
1 269
2 763
Sensitivitet
Yield 2014
7,25 %
7,00 %
Eiendomsverdi
61 131 090
63 314 343
61 253 419
63 283 845
Pris/kvm.
16 393
16 979
Skattesaldo*
62 878 658
62 878 658
Andelspris 1% **
13 508
33 812
IRR andelspris***
64,5 %
41,1 %
7,6 %
7,4 %
*** Etter skatt
6,75 %
65 659 319
65 464 672
17 608
62 878 658
55 621
30,6 %
7,1 %
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering av leie:
83 500 000
15 550 000
2 500 000
15. September 2005
6 513 004
100 %
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
Salg av eiendom
Netto kontantstrøm
1 næringseksjon og 1 boligblokk/
appartementshotell (42 leiligheter)
Beliggenhet:
Holmestrand / Kongsberg
Areal (kvm.):
2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA)
Byggeår:
2005 og 1999
Utleiegrad:
90 %
Leietager:
Fylkesskattekontoret, Politiet/Namdsmannen, m.f.
Leieavtale:
Korttidsleie på boligene,
Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020
Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene
2014
2015
2016
6 513 004
2 081 000
4 432 004
55 854
3 690 476
2 222 000
-5 856 622
6 675 829
2 133 025
4 542 804
22 035
2 816 759
2 222 000
-5 016 724
-1 424 618
-473 920
6 842 725
2 186 351
4 656 374
21 377
2 030 119
57 279 250
-59 287 992
63 283 845
8 652 227
Arbeidskapital
Eiendommer
Sum eiendeler
Sum gjeld
Type eiendommer:
1. Pri. transje 1
1. Pri. transje 2
1. Pri. transje 3
1. Pri. transje 4
Total
Hovedstol
Avdrag 14
27 588 500
17 844 875
12 289 875
4 000 000
61 723 250
956 000
633 000
633 000
0
2 222 000
Rente
7,15 % *
4,45 % **
6,33 % ***
4,50 %
Ballong 2016
24 720 500
15 945 875
10 390 875
4 000 000
55 057 250
-1 907 638
* Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med en swap på 6,4%
inkl. margin til 2015.
**Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 250. Transje 2 har flytende rente.
Renteestimater er justert basert på forwardkurven.
***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 250. Transje 3 er sikret med en 10 års swap til
6,08% p.a. inkl. margin.
**** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med pantelån
sommeren 07 og nå ligger med flytende rente som er justert med forwardkurven.
Annen informasjon
2014
63 952
63 283 845
63 347 797
59 501 250
59 501 250
2015
-409 968
63 283 845
62 873 877
57 279 250
57 279 250
2016
693 993
63 283 845
63 977 838
55 057 250
55 057 250
3 846 547
5 594 627
8 920 588
Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og kontor/næringslokaler i
Holmestrand.
Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle leieforhold inngått
direkte.
Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand.
VEK etter utbytte
Side 47
Kristiansund Handelseiendom AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
435 186
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
45 000 000
-
Snittleie/kvm.:
1 056
Sensitivitet
Yield 2011
7,25 %
7,50 %
Eiendomsverdi
182 018 759
175 951 467
177 470 109
171 827 528
Pris/kvm (snitt)
13 457
13 008
Skattesaldo*
117 038 054
117 038 054
Andelspris 1% **
491 612
435 186
12,3 %
11,1 %
IRR andelspris***
9,8 %
9,5 %
*** Etter skatt
7,75 %
170 275 613
166 548 984
12 589
117 038 054
382 400
13,6 %
10,1 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
LL Holding AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Oppstartsdato
Årlig leie 2014:
Justering leie:
NOK 183 000 000
NOK 45 000 000
06.12.2013
14 281 112
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
2014
14 281 112
1 084 752
13 196 360
133 552
6 047 070
1 000 000
-6 913 518
6 282 842
1 287 412
2015
15 249 679
1 139 668
14 110 011
147 634
6 336 130
2 500 000
-8 688 496
5 421 516
1 323 605
2016
15 630 921
1 168 159
14 462 762
175 629
6 379 442
2 500 000
-8 703 814
5 758 948
1 453 689
3 500 000
3 500 000
2 900 000
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
Handel
Løkkemyra, Kristiansund
13 526
2012
100 %
COOP Orkla Møre AS, Jula Norge, G-Sport, Ekstra Leker
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping,
Vektet ca. 01.03.2023
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
67 000 000
34 000 000
17 000 000
17 000 000
135 000 000
Avdrag 14
625 000
187 500
93 750
93 750
1 000 000
Rente
4,02 %
5,39 %
4,73 %
4,28 %
Ballong
38 250 000
23 687 500
15 281 250
16 281 250
93 500 000
Alle transjer har kvarttalsvise avdrag.
*Transje 1 har flytende rente justert med forwardkurven.
*Transje 2-4 har bundet rente i henholdsvis 10, 5 og 3 år.
Annen informasjon
2014
1 495 430
171 827 528
173 322 957
134 000 000
134 000 000
2015
2 093 341
171 827 528
173 920 868
131 500 000
131 500 000
2016
3 498 600
171 827 528
175 326 128
129 000 000
129 000 000
39 322 957
42 420 868
46 326 128
Eiendommen er beliggende i Løkkemyra Handelspark ved hovedinnfartsveien til
Kristiansund, i nærheten av flyplassen. Butikksammensetningen i Løkkemyra er tatt
godt imot av markedet siden åpning med en forventet årsomsetning på ca. NOK 300
mill.
Side 48
Logistikk og Lagershop AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: (SEK): **
1 172 206
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
114 000 000
-
Snittleie/kvm.:
569
Sensitivitet
Yield 2014
7,00 %
6,90 %
Eiendomsverdi
292 794 829
297 038 232
287 889 113
291 899 129
Pris/kvm (snitt)
7 515
7 624
Skattesaldo*
203 600 000
203 600 000
Andelspris 1% **
1 132 106
1 172 206
IRR andelspris***
11,6 %
11,2 %
8,9 %
8,8 %
*** Etter skatt
6,80 %
301 406 441
296 027 087
7 736
203 600 000
1 213 485
10,9 %
8,7 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 286 500 000
SEK 114 000 000
27.11.2013
22 165 638
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtaler:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
Logistikk
Helsingborg, Umeå og Linkøping
38 963
2012, 2011, 2009
100 %
PostNord Logistics TPL AB, NetOnNet AB
Eier har ansvar for ytre vedlikehold, utskiftning av tekniske anlegg,
PostNord Logistics TPL AB: 31.08.2023,
NetOnNet: 01.10.2026 og 31.10.2024
2014*
18 471 365
1 391 667
17 079 698
160 591
7 209 788
2 025 000
-9 074 197
8 005 502
0
2015
23 601 035
1 703 400
21 897 635
219 682
7 210 350
2 700 000
-9 690 668
12 206 967
568 462
2016
24 073 056
1 737 468
22 335 588
254 993
7 338 600
2 700 000
-9 783 607
12 551 980
811 303
5 300 000
10 200 000
9 800 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
144 000 000
36 000 000
180 000 000
Avdrag 14
0
2 025 000
2 025 000
Rente
4,14 % *
3,50 % **
Ballong
144 000 000
9 675 000
153 675 000
* Transje 1 er bundet til rente 4,14% inkl. margin til 02.08.2019.
*Transje 2 flyter med forwardkurven. Kvartalsvise avdrag er på 675 000.
*fra 01.03.2014
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014*
31.12.2014
2 705 502
286 500 000
289 205 502
177 975 000
177 975 000
2015
31.12.2015
4 144 007
286 500 000
290 644 007
175 275 000
175 275 000
2016
31.12.2016
6 084 684
286 500 000
292 584 684
172 575 000
172 575 000
111 230 502
115 369 007
120 009 684
Side 49
Prosjektet består av tre bygg; ett PostNord lagerbygg i Helsingborg og to NetOnNet
lagershopper i henholdsvis Umeå og Linkøping.
PostNord eiendommen er på 29 700 kvm, rett ved E4/E6 og E20, ca. 10 km nordøst for
Helsingborg.
NetOnNet lagershoppene i henholdsvis Umeå og Linkøping, er på 4 635 kvm og 4 628 kvm.
Begge leiekontrakter har mulighet for oppsigelse 5 år før utløp leiekontrakt.
Lørenskog Kombibygg DIS
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
177 874
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
19 800 000
0
Snittleie/kvm.:
807
Sensitivitet
Yield 2014
8,25 %
8,00 %
Eiendomsverdi
55 953 843
57 702 400
52 658 724
54 232 426
Pris/kvm (snitt)
6 298
6 494
Skattesaldo*
23 002 655
23 002 655
Andelspris 1% **
162 137
177 874
IRR andelspris***
10,1 %
9,5 %
9,2 %
8,9 %
*** Etter skatt
7,75 %
59 563 768
55 907 657
6 704
23 002 655
194 626
8,9 %
8,7 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
NOK 57 447 510
NOK 19 800 000
21. september 2007
7 166 283
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Lager/kontor
Lørenskog
8 885
1987/1993/1997
100 %
Gummiservice Produksjon AS, Schiedel Skorsteiner AS,
Anticimex AS, Heidenreich AS og flere mindre leietakere
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift,
Varierer
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2014
7 166 283
2 550 091
4 616 192
6 659
2 678 713
1 606 668
-4 278 723
337 469
74 213
2015
7 345 440
2 613 843
4 731 597
7 045
2 624 847
1 606 668
-4 224 470
507 127
800 000
2016
7 529 076
2 679 189
4 849 887
6 600
2 562 947
1 606 668
-4 163 015
686 872
335 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Hovedstol
8 016 660
28 400 000
1 275 000
37 691 660
Avdrag 14
1 456 668
0
150 000
1 606 668
Rente
4,50 % *
8,03 % **
4,35 % ***
Ballong 2017
2 189 988
28 400 000
675 000
31 264 988
-3 795 991
* Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1 har
kvartalsmessige avdrag på NOK 364 167.
** Transje to har bundet renten på 8,03% inkl. margin til 16.10.2017. Transje 2 har
ingen avdrag.
*** Det er trukket opp NOK 1 500 000 i tilleggslån i prosjektet. Dette lånet har
kvartalsvise avdrag tilsvarende NOK 37 500. Lånet har flytende rente.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
731 176
54 232 426
54 963 602
36 084 992
36 084 992
2015
438 303
54 232 426
54 670 729
34 478 324
34 478 324
2016
790 175
54 232 426
55 022 601
32 871 656
32 871 656
18 878 610
20 192 405
22 150 945
Allsidige VVS AS flyttet inn i Novaren AS sine gamle lokaler 01.02.2014. Leiekontrakten
løper frem til 31.12.2017.
Norsk Filmtrykk har fremleid sine lokaler, ut leieperioden, frem til 31.01.2016.
Side 50
Majorstuen Kontorbygg DIS
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
1 238 532
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Akkumulert utbytte:
104 800 000
20 000 000
0
Snittleie/kvm.:
2 107
Sensitivitet
Yield 2014
6,75 %
6,50 %
Eiendomsverdi
321 481 481
333 846 154
313 397 778
324 896 923
Skattesaldo*
206 000 000
206 000 000
Pris/kvm (snitt)
28 947
30 060
Andelspris 1% **
1 123 541
1 238 532
IRR andelspris***
18,5 %
15,9 %
7,5 %
7,3 %
*** Etter skatt
6,25 %
347 200 000
337 316 000
206 000 000
31 262
1 362 723
13,8 %
7,0 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Furuholmen Eiendom AS
Kostpris eiendomer:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Nettoleie for yield (se annen informasjon):
Justering leie:
309 000 000
104 800 000
20 000 000
01.01.13
23 098 000
21 700 000
100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
Kontor
Majorstuen, Oslo
11 106
1996
98 %
Nordea, NHO, Atferdssenteret, Capus
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske innstallasjoner
Varierer, i snitt 3,5 år
2014
23 098 000
5 869 000
17 229 000
154 587
8 051 313
3 500 000
-11 396 725
5 832 275
0
2015
24 497 500
2 240 000
22 257 500
237 003
8 430 625
3 500 000
-11 693 622
10 563 878
1 100 000
2016
25 109 938
2 080 000
23 029 938
341 070
8 792 438
3 500 000
-11 951 368
11 078 570
2 550 000
6 000 000
6 000 000
6 000 000
Pantelån transje 1
Total
Hovedstol
210 000 000
210 000 000
Avdrag 14
3 500 000
3 500 000
Rente
3,85 % *
Ballong
196 000 000
196 000 000
* Transje 1 løper i fem år og er og nedbetales med NOK 875 000 per kvartal.
Lånet ble reforhandlet med redusert margin og avdrag fra januar 2014 og løper i fem
år.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Sum gjeld
2014
1 929 647
330 375 000
332 304 647
206 500 000
206 500 000
2015
5 393 525
344 625 000
350 018 525
203 000 000
203 000 000
2016
7 922 095
358 875 000
366 797 095
199 500 000
199 500 000
125 804 647
147 018 525
167 297 095
Side 51
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Det er forutsatt en restverdi for eiendommen på NOK 366 mill. i 2018.
Eiendommen er tilnærmet fullt utleid fra og med 2h 2014.
Eiendommen er yieldet på årsleie fra og med feb/mar 2014 og med 1,7 mill i årlige
eierkostnader.
Det investeres i oppgraderinger i fellesområder og kantine i 2013 og 2014 hvor ca.
NOK 4,5 mill dekkes av eier.
Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:
420 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital
Akkumulert utbytte:
35 000 000
0
0
Sensitivitet
BASE CASE
Salgspris per kvm (bolig)*
41 400
Estimert andelspris 1%
420 000
IRR estimert andelspris**
27,3 %
IRR estimert andelspris etter skatt ***
18 %
* Inkl. garasje. for blokk leilighetene
** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017
*** Etter skatt er basert på kjøp til estimertandelspris, eller at mottatte
skattemessige underskudd er benyttet av eier i sin helhet.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Prosjektleder:
NRP Forretningsførsel AS
Backe Prosjekt AS
Sum budsjettert salgsinntekter:
Sum budsjettert prosjektkost:
Budsjettert byggherremargin:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
539 400 000
486 200 000
10,9 %
35 000 000
0
10. november 2006
Budsjetterte boliger ferdigstillt
Budsjetterte inntekter
Budsjetterte utgifter
Kontantstrøm før tomtelån
2014
33
2015
34
93 454 734
73 535 325
19 919 409
101 530 308
78 056 236
23 474 072
98 074 731
73 535 325
24 539 406
0
10 000 000
15 000 000
Estimert Balanse (31.12)
Prosjektert antall leiligheter;
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse (estimat):
Bolig under oppføring
Hamar
Ca. 17 000 kvm bolig
Ca.180
63 000
2011-2017
Salgstakt og finansiering
2013
34
Estimert inn/utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Prosjektert bygget kvm:
På rekkehusfeltet som er i samarbeid med Beias Gruppen er alle boligene solgt og
ferdigstilt (23). På leilighetsfeltet er trinn 1 ferdigstilt hvorav 1 av 22 er usolgt. På trinn
2 som ferdigstilles i juni 2014 er 6 av 22 usolgt. Når disse tre trinnene er ferdigstilt er
det bygget 67 boliger. Eksisterende næringsbygg med tilhørende tomt er tilbudt
kommunen hvor eiendommen foreslås bebygget med håndballhall og tilhørende
virksomhet. Prosjektet er finansiert både med byggelån og tomtelån.
Annen informasjon
Boligmarkedet var svakt høsten 2013 med lav omsetning av nye boliger og et fall i
bruktboligprisene. Aktiviteten har tatt seg opp på nyåret men fremdeles er det lavere
aktivitet enn i et normalmarked. Det forventes en økt etterspørsel av nybolig sett i lys
av boligprisveksten i 1 kvartal 2014. Nærmere info om prosjektet finnes på
www.nordviken.com
Side 52
Maskinveien Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
300 647
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
30 000 000
-
Snittleie/kvm.:
1 487
Sensitivitet
Yield 2014
7,80 %
7,65 %
Eiendomsverdi
98 830 641
100 768 497
97 196 563
98 998 769
Pris/kvm (snitt)
17 536
17 879
Skattesaldo*
75 486 673
75 486 673
Andelspris 1% **
282 625
300 647
IRR andelspris***
12,3 %
11,7 %
9,3 %
9,1 %
*inkl. markedsverdi av tomt
**Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
*** Etter skatt
7,50 %
102 783 867
100 873 063
18 237
75 486 673
319 390
11,1 %
8,9 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Ferrum AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
NOK 99 700 000
NOK 30 000 000
01.04.2014
8 381 500
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietaker:
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling
Kontor(70%), Lager/simulator (30%)
Forus, Stavanger
5 636
2009
100 %
Aker MH AS
01.04.2021
2014*
6 185 888
504 533
5 681 355
42 361
3 164 000
1 960 000
-5 081 639
599 716
2015
8 454 046
689 528
7 764 518
64 200
3 118 539
3 500 000
-6 554 338
1 210 180
2016
8 665 397
706 766
7 958 631
62 225
3 041 889
3 500 000
-6 479 664
1 478 968
0
1 000 000
1 800 000
Hovedstol
Avdrag 14
Rente
35 000 000
1 960 000
4,69 % *
Pantelån transje 2
0
4,35 % **
35 000 000
Total
70 000 000
1 960 000
* Transje 1 er bundet til rente 4,69% inkl. margin til 11.04.2019.
Pantelån transje 1
Ballong
12 040 000
35 000 000
47 040 000
** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven.
* Start 11.04.2014
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014*
599 716
98 998 769
99 598 485
68 040 000
68 040 000
2015
809 896
98 998 769
99 808 665
64 540 000
64 540 000
2016
488 864
98 998 769
99 487 633
61 040 000
61 040 000
31 558 485
35 268 665
38 447 633
Side 53
Aker MH As har opsjon på 5 års forlengelse til markedsvilkår.
Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
187 511
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
26 700 000
4 850 000
Snittleie/kvm.:
1 206
Sensitivitet
Yield 2014
8,00 %
7,75 %
Eiendomsverdi
100 554 850
103 798 555
100 037 911
103 054 556
Pris/kvm (snitt)
14 249
14 709
Skattesaldo*
93 170 005
93 170 005
Andelspris 1% **
157 344
187 511
IRR andelspris***
16,3 %
14,3 %
10,0 %
9,7 %
*** Etter skatt
7,50 %
107 258 507
106 272 312
15 199
93 170 005
219 688
12,8 %
9,5 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
114 000 000
26 700 000
23. feb 2011
8 507 451
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
Handel
Moa Handelsområde, Ålesund
7 057
2008
100 %
Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS,
Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring
og egen administrasjon
Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018,
Kvik Juni 2015
2014
8 507 451
463 063
8 044 388
53 846
5 105 685
1 800 000
-6 851 839
1 192 549
0
2015
8 720 137
474 640
8 245 498
60 177
5 171 535
1 800 000
-6 911 358
1 334 140
0
2016
8 938 141
486 506
8 451 635
58 925
5 208 285
2 600 000
-7 749 360
702 275
0
900 000
1 350 000
1 000 000
Hovedstol Avdrag 14
Pantelån transje 1: 31 800 000 1 800 000
Pantelån transje 2: 53 400 000
0
Total
85 200 000 1 800 000
Rente
4,55 %
6,89 %
Ballong
2 600 000
53 400 000
56 000 000
-6 628 286
Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur:
Avdrag 2014: 1 800 000
Avdrag 2015: 1 800 000
Avdrag 2016: 2 600 000
Avdrag 2017-2023: 23 000 000
Transje 2 har bundet renten på 6,89% inkl. margin tom. 15. april 2021
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Sum gjeld
Annen informasjon
2014
31.12.2014
342 868
103 054 556
103 397 424
83 400 000
83 400 000
2015
31.12.2015
327 007
103 054 556
103 381 564
81 600 000
81 600 000
2016
31.12.2016
29 282
103 054 556
103 083 839
79 000 000
79 000 000
19 997 424
21 781 564
24 083 839
Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger:
Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår.
Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Grunnet sterk omsetningsvekst flyttet Modena ut av sine lokaler i desember 2013.
Kontrakten løper tom. juni 2018. Modena har inngått fremleieavtale med
rørleggerfirmaet Uri på deler av arealene. Uri er tilknyttet butikkkjeden Bademiljø.
Prosessen med fremleie følges tett av selskapets styre for å sikre en mest mulig
optimal langsiktig leietakersituasjon.
Side 54
Nydalen Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
2 050 780
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
171 775 000
0
Snittleie kontor per kvm:
1 775
Sensitivitet
Yield 2014
6,50 %
6,25 %
Estimert Eiendomsverdi
622 020 544
646 901 366
Estimert Totalverdi**
887 601 731
908 874 834
Estimert pris/kvm eks parkering
24 041
25 003
Andelspris 1% *
1 838 049
2 050 780
IRR andelspris***
10,9 %
10,0 %
8,7 %
8,4 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter fratrekk latent skatt på 14,5%
*** Etter skatt
6,00 %
673 855 590
931 920 695
26 045
2 281 239
9,2 %
8,1 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Avantor Drift AS
Kostpris eiendomer:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Nettoleie for yield:
Justering leie:
Verdsettelse av kapitalleieelement (per 1.1.14):
930 000 000
171 775 000
1. september 2013
78 887 075
40 431 335
100% av KPI
315 000 000
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Parkeringsplasser:
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Kontor
Nydalen, Oslo
25 873
219
2000
100 %
Statsbygg ved Justis & Beredskapsdepartementet
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske installasjoner
21. august 2024
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2014
78 887 327
2 025 000
76 862 327
603 624
35 518 095
30 375 000
-65 289 471
11 572 856
1 362 431
2015
80 859 510
2 075 625
78 783 885
529 066
34 516 183
30 875 000
-64 862 117
13 921 769
5 293 412
2016
82 880 998
2 127 516
80 753 482
454 797
33 446 130
31 000 000
-63 991 333
16 762 150
6 738 752
Estimert utbetaling
15 000 000
15 000 000
12 000 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
505 750 000
216 750 000
722 500 000
Avdrag 14
21 262 500
9 112 500
30 375 000
Rente
5,34 % *
4,10 % *
Ballong
234 675 000
100 575 000
335 250 000
-10 100 000
*Transje 1 har bundet renten til 3,24% pluss margin til 4.9.23. Transje 2 løper med
flytende rente.
Lånestrukturen er tilspasset slik at 70% av lånet til enhver tid er bundet.
Lånene har en opptrappende kvartalsmessig avdragsstruktur som begynner på NOK 30
mill årlig og stiger til NOK 41 mill årlig.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom og kapitalleie
Sum eiendeler
Pantelån bundet
Pantelån flytende
Sum gjeld
2014
10 822 256
883 874 834
894 697 089
484 487 500
207 637 500
692 125 000
2015
4 450 612
858 874 834
863 325 446
462 875 000
198 375 000
661 250 000
2016
2 474 010
833 874 834
836 348 844
441 175 000
189 075 000
630 250 000
Deler av leien er ansett som en kapitalleie i forbindelse med investeringer i bygget.
Denne er ikke tillagt noen restverdi.
Kapitalleien er verdsatt til ca. 6,0% rente før skatt.
202 572 089
202 075 446
206 098 844
Det er lagt inn 14,5% fratrekk for latent skatt for både eiendommen og kapitalleien.
Det høye fradraget skyldes ugunstig skattemessig behandling av kapitalleien. Satsen
vil bli redusert mot markedsnivå etterhvert som varigheten på kapitalleien forkortes.
Side 55
Leietaker har opsjon på å forlenge leieforholdet i 7 år til samme vilkår (kun
grunnleien), hvor kontrakten i opsjonsperioden løper med 24 måneders
oppsigelsesmulighet for leietaker.
Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris(EUR): **
99 312
Nøkkeltall
100 %
Akkumulert utbytte (EUR):
4 858 000
2 900 000
Snittleie/kvm.:
EUR 122
Sensitivitet
Yield 2014
7,50 %
7,25 %
Eiendomsverdi
21 061 427
21 787 683
20 567 536
21 221 166
Pris/kvm (snitt)
1 522
1 574
Skattesaldo*
16 122 516
16 122 516
Andelspris 1% **
92 776
99 312
11,7 %
11,0 %
8,3 %
8,0 %
*** Før skatt (skatt føres over på deltaker)
7,00 %
22 565 814
21 921 484
1 630
16 122 516
106 315
10,3 %
7,8 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Overtakelsesdato:
Årlig leie 2014(EUR):
Justering leie:
EUR 18 187 158
EUR 4 858 000
31.mars 2009
1 687 107
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietaker:
Leieavtale:
Lager og Kontor
Alnabru, Oslo
13 841
1980
100 %
Elektroskandia AS
31. desember 2017
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling
Est skattekostnad for deltakere
2014
1 687 107
107 500
1 579 607
4 691
476 520
625 000
-1 096 829
482 778
2015
1 729 285
110 284
1 619 001
4 370
463 326
675 000
-1 133 955
485 046
2016
1 772 517
113 240
1 659 277
4 807
458 916
700 000
-1 154 109
505 167
550 000
178 269
450 000
198 180
500 000
215 879
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
5 775 000
5 775 000
11 550 000
Avdrag 14
312 500
312 500
625 000
Rente
5,51 % *
2,85 % **
Ballong 2017
4 425 000
4 425 000
8 850 000
-521 936
Transje 1 og 2 har følgende samlede kvartalsvise avdragsprofil:
Avdrag 1-4:
Avdrag 5-8:
Avdrag 9-12:
Avdrag 13-20:
Avdrag 21-24:
Avdrag 25-34:
EUR 87 500
EUR 100 000
EUR 125 000
EUR 150 000
EUR 162 500
EUR 175 000
*Transje 1 har bundet rente på 5,51% inkl. margin til 31.12.2017.
**Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
31 507
21 221 166
21 252 673
10 925 000
10 925 000
2015
66 553
21 221 166
21 287 719
10 250 000
10 250 000
2016
71 720
21 221 166
21 292 886
9 550 000
9 550 000
10 327 673
11 037 719
11 742 886
Leietaker Elektroskandia AS har ansvar for løpende drift av eiendommen, og har
foretatt flere investeringer i bygget den siste tiden. Leiekontrakten løper til
31.12.2017, med opsjon på 5+5 år på samme vilkår.
Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V.
Side 56
Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
323 113
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Akkumulert utbytte:
14 062 500
5 000 000
0
Snittleie/kvm.:
631
Sensitivitet
Yield 2014
8,25 %
Eiendomsverdi
93 980 805
91 541 378
Pris/kvm (snitt)
6 666
Skattesaldo*
69 586 535
Andelspris 1% **
296 681
IRR andelspris***
11,9 %
8,9 %
*** Etter skatt
8,00 %
96 917 705
94 184 588
6 875
69 586 535
323 113
11,1 %
8,6 %
7,75 %
100 044 083
96 998 328
7 096
69 586 535
351 250
10,3 %
8,4 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Falcon AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Yield leie:
Justering leie:
87 500 000
14 062 500
5 000 000
13. desember 2006
8 898 898
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Lager/ kontor
Bergen
14 098
1978/1989/1991/1993
100 %
Hole Glass AS, Selvbetjeningslageret AS
Autoglass AS og to mindre leietakere
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter,
Varierer, snitt kontraktslengde ca. 9 år
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Oppgradering
2014
8 245 946
1 117 543
7 128 403
25 034
4 306 034
2 986 112
-7 267 111
-138 708
600 000
2015
8 898 898
1 145 482
7 753 416
25 580
4 192 454
4 661 112
-8 827 986
-1 074 569
0
2016
9 121 370
1 174 119
7 947 251
19 412
4 002 062
2 611 112
-6 593 763
1 353 489
0
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Avdrag 14
0
1 611 112
1 375 000
2 986 112
Hovedstol
50 000 000
10 472 218
3 425 000
63 897 218
Rente
7,45 % *
4,45 % *
4,45 % *
Ballong 2016
0
3 638 882
0
3 638 882
-4 318 486
* Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 7,45% inkl. margin til 21.12.16.
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har
følgende årlige avdrag:
2014:
NOK 1 611 112
2015-16: NOK 2 611 112
2017-31: NOK 3 611 104
Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har
følgende årlige avdrag:
2014:
NOK 1 375 000
2015:
NOK 2 050 000
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
699 446
94 184 588
94 884 034
60 911 106
60 911 106
2015
-375 123
94 184 588
93 809 465
56 249 994
56 249 994
2016
978 365
94 184 588
95 162 954
53 638 882
53 638 882
VEK etter utbytte
33 972 928
37 559 471
41 524 072
Side 57
Eiendommen har en sentral beliggenhet på Midtun Næringsområde.
Det er gitt leierabatter frem til oktober 2014 for Hole Glass AS. Romnes Bergen AS har
benyttet opsjon og forlenget leie til 01.05.2019. Ny leie for Romnes Bergen AS er 660
000 fra 01.05.2014.
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
317 998
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
44 325 000
7 000 400
Snittleie/kvm:
898
Sensitivitet
Yield 2014
8,00 %
7,75 %
Eiendomsverdi
137 206 250
141 632 258
131 868 078
135 851 485
Pris/kvm (snitt)
7 221
7 454
Skattesaldo*
83 824 531
83 824 531
Andelspris 1% **
278 164
317 998
IRR andelspris***
14,3 %
13,1 %
9,8 %
9,5 %
*** Etter skatt
7,50 %
146 353 333
140 100 453
7 703
83 824 531
360 488
12,0 %
9,2 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
140 000 000
44 250 000
0
4. juli 2006
14 500 000
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
2014
14 500 000
3 523 500
10 976 500
121 503
6 333 225
2 900 000
-9 111 722
1 864 778
75 078
2 000 400
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager / leieavtale:
Kontor og lager / verkstedlokaler
Langhus / Ski
19 000
1978
85 %
Atlas Copco står for ca 60% av leien,
med kontrakt til 31.12.2020.
Totalt er det ca. 30 leietagere på eiendommen.
2015
15 000 000
3 859 088
11 140 913
138 614
6 062 075
3 528 000
-9 451 461
1 689 451
0
0
2016
15 375 000
3 955 565
11 419 435
86 402
5 991 493
4 056 000
-9 961 091
1 458 345
0
0
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Pantelån transje 5
Pantelån transje 6
Total
Hovedstol
20 000 000
2 900 000
12 000 000
25 000 000
25 000 000
25 000 000
109 900 000
Avdrag 14
0
2 900 000
0
0
0
0
2 900 000
Rente
4,35 %
4,35 %
7,56 %
7,48 %
4,35 %
6,02 %
Ballong 2021
750 000
0
11 136 000
23 176 000
23 176 000
23 176 000
81 414 000
-3 963 443
Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Transje 3 har bundet rente på 7,56% inkl. margin frem til 15.04.2017.
Transje 4 har bundet rente på 7,48% inkl. margin til 15.04.15.
Transje 6 har bundet renten på 6,02% inkl. margin til 17.01.22.
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
VEK etter utbytte
Annen informasjon
2014
3 684 681
135 851 485
139 536 167
107 000 000
107 000 000
2015
5 374 132
135 851 485
141 225 618
103 472 000
103 472 000
2016
6 832 477
135 851 485
142 683 962
99 416 000
99 416 000
32 536 167
37 753 618
43 267 962
Det ble i forbindelse med forlengelsen av kontrakten med Atlas Copco gjort betydelig
investeringer og oppgraderinger i byggene.
Det er et utbyggningspotensial på eiendommen; ca. 7 000 m2 høytlager.
Fyringsanlegget, taket og flere av ventilasjonsanleggene er av eldre dato, og det må
påregnes utskiftninger / utbedringer i årene fremover.
Side 58
Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris SEK
1%
501 719
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån:
Akkumulert utbytte:
62 693 314
6 604 513
1 818 411
Snittleie/kvm utleid areal.:
292
Sensitivitet
Yield 2014
8,25 %
8,00 %
Eiendomsverdi
147 121 709
151 719 263
141 851 118
146 195 806
Pris/kvm (snitt)
2 196
2 264
Skattesaldo*
51 292 775
51 292 775
Andelspris 1% **
458 272
501 719
12,8 %
11,8 %
8,6 %
8,4 %
*** Etter skatt i Sverige og Norge
7,75 %
156 613 432
150 820 796
2 338
51 292 775
547 969
10,9 %
8,1 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån):
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Vektet justering av leie:
190 000 000
62 000 000
0
26. mai 2006
17 583 056
ca. 90% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Oppgradering
2014
17 583 056
5 445 515
12 137 541
96 620
4 468 875
5 331 900
-9 704 155
2 433 386
0
3 300 000
Side 59
Lager/Logistikk
Nässjö i Sverige
67 000
1941-2001
ca. 90%
Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, snørydding,
utsk. tekniske installasjoner, forsikring og egen administrasjon
Vektet ca. Q4 2014
2015
17 631 790
5 609 970
12 021 820
124 496
4 673 744
5 331 900
-9 881 148
2 140 673
952 861
0
2016
17 896 267
5 722 169
12 174 098
137 487
4 758 721
5 331 900
-9 953 134
2 220 964
885 701
0
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Pantelån transje 1
Total
Hovedstol
105 305 025
105 305 025
Avdrag 14
5 331 900
5 331 900
Rente
4,25 % *
Ballong 2017
83 977 425
83 977 425
* Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Fra 2. halvår 2013 er årlige avdrag SEK 5 331 900.
Låneavtalen ble fornyet 30.06.2013 og løper til 30.09.2014.
Annen informasjon
2014
4 374 601
146 195 806
150 570 407
99 973 125
99 973 125
2015
6 213 828
146 195 806
152 409 634
91 975 275
91 975 275
2016
9 362 230
146 195 806
155 558 036
86 643 375
86 643 375
50 597 282
60 434 359
68 914 661
Det jobbes med utleie til nye leietakere, og med forlengelse av avtaler med eksisterende
leietakere. Det er inngått ny leieavtale med Nässjö Kommune, som løper til 31.03.2028.
Utleiearealet til kommunen er på 1 420 kvm, og kan øke på sikt.
Rusta AB leier 7 651 kvm i Mosshaga 10 KB, og kontrakten løper til 31.10.2014. Det er usikkert
om de ønsker å forlenge kontrakten.
Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
132 502
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
15 685 000
5 000 000
5 963 436
Snittleie/kvm.:
961
Sensitivitet
Yield 2014
8,75 %
8,50 %
Eiendomsverdi
105 833 013
108 945 748
97 171 203
99 972 666
Pris/kvm (snitt)
10 223
10 524
Skattesaldo*
19 214 920
19 214 920
Andelspris 1% **
104 488
132 502
IRR andelspris***
24,1 %
19,6 %
9,8 %
9,5 %
*** Etter skatt
8,25 %
112 247 135
102 943 913
10 843
19 214 920
162 215
16,4 %
9,2 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
119 000 000
15 685 000
0
13.12.2006
9 946 660
100% av KPI
Kostpris selskap/eiendommer:
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Salg av eiendommen
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Lager/Kontor
Groruddalen, Oslo
10 352
1973-1992
100 %
Wittusen & Jensen AS
Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av
tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde
21.12.2016
2014
9 946 660
686 271
9 260 389
33 965
5 874 275
3 000 000
-8 840 310
2015
10 195 326
703 428
9 491 898
30 117
5 771 200
3 800 000
-9 541 083
420 079
692 789
-49 184
777 525
2016
10 450 209
721 014
9 729 196
20 069
5 613 325
81 600 000
-87 193 256
99 972 666
22 508 605
879 931
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
70 000 000
18 400 000
88 400 000
Avdrag 14
0
3 000 000
3 000 000
Rente
7,30 % *
4,35 % **
Ballong 2016
70 000 000
7 000 000
77 000 000
-6 692 985
* Transje 1 har bundet rente til 7,30% inkl. margin til 2016 og løper uten avdrag.
** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet har
kvartalsvise avdrag som følger:
Avdrag 1-6:
Avdragsfritt
Avdrag 7-8:
NOK 400 000
Avdrag 9-12: NOK 500 000
Avdrag 13-16: NOK 525 000
Avdrag 17-20: NOK 550 000
Avdrag 21-24: NOK 600 000
Avdrag 25-28: NOK 650 000
Avdrag 29-32: NOK 750 000
Avdrag 33-36: NOK 950 000
Avdrag 37-40: NOK 1 150 000
Annen informasjon
2014
269 091
99 972 666
100 241 756
85 400 000
85 400 000
2015
-557 619
99 972 666
99 415 047
81 600 000
81 600 000
2016
1 835 939
99 972 666
101 808 605
77 000 000
77 000 000
14 841 756
17 815 047
24 808 605
Samtlige av eiendommens arealer er utleid til Wittusen & Jensen AS frem til
21.12.2016. Leietaker har igjen fremleiet 1 805 m2 lager til Environpac AS, og 2523 m2
til Accelerator AS. Fremleieavtalene løper til 20.12.2016.
Side 60
Prime Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (DKK): **
1 814 193
Nøkkeltall (DKK)
100 %
Innbetalt kapital (DKK):
Akkumulert utbytte (DKK):
158 318 000
21 400 000
Snittleie/kvm.:
372
Sensitivitet
Yield 2014
7,50 %
7,35 %
Eiendomsverdi
351 420 800
358 592 653
343 766 399
350 221 066
Pris/kvm (snitt)
4 755
4 852
Skattesaldo*
274 876 787
274 876 787
Andelspris 1% **
1 749 647
1 814 193
IRR andelspris***
10,7 %
10,4 %
9,6 %
9,4 %
*** Etter skatt
7,20 %
366 063 333
356 944 679
4 953
274 876 787
1 881 429
10,1 %
9,2 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital:
Oppstart leiekontrakt:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
DKK 350 000 000
DKK 158 318 000
8.2.12
27 466 560
100% av KPI, minimum 2,0%
Type eiendommer:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Lager og Kontor
Kolding og København, Danmark
73 912
2000-2008
100 %
Prime Cargo AS
Eier ansvarlig for egen administrasjon
07.02.2027
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
2014
27 466 560
1 110 000
26 356 560
53 688
3 409 019
9 941 912
-13 297 243
13 059 317
0
2015
28 015 891
1 132 200
26 883 691
66 997
3 408 531
9 993 388
-13 334 922
13 548 769
2 801 256
2016
28 576 209
1 154 844
27 421 365
69 680
3 465 990
10 045 126
-13 441 436
13 979 929
2 945 056
Estimert utbetaling
10 600 000
10 300 000
10 900 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Selgerkreditt
Kontantdepot
Total
Hovedstol
66 475 137
80 000 000
4 532 000
26 400 000
177 407 137
Avdrag 14
10 073 912
0
0
0
10 073 912
Rente
1,34 % *
3,19 % **
3,00 % ***
0,00 % ****
Ballong
0
6 102 198
0
26 400 000
32 502 198
-3 069 534
* Transje 1 og 2 nedbetales som en annuitet over 20 år og avdragene er på ca.
DKK 10 00 000 årlig og stigende. Transje 1 nedbetales først, deretter transje 2.
Forutsatt forward rente er 3 MND CIBOR.
** Transje 2 har bundet rente på 3,19% inkl. margin til 31.12.19 med start 01.01.2013
.
*** Selgerkreditten løper 10 år med 3,0% rente som betales ved forfall 01.02.2022.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Selgerkreditt
Kontantdepot
Sum gjeld
2014
5 286 116
350 221 066
355 507 182
136 401 225
4 664 000
26 400 000
167 465 225
2015
5 733 629
350 221 066
355 954 695
126 275 837
4 796 000
26 400 000
157 471 837
2016
5 868 502
350 221 066
356 089 569
116 098 711
4 928 000
26 400 000
147 426 711
188 041 957
198 482 858
208 662 857
Side 61
Det er gitt garantier til leiekontrakten fra alle vesentlige selskaper i Prime Cargo
gruppen.
Leiekontrakten løper i 15 år med 3 års oppsigelsestid for både eier og leietager. Etter
15 år løper leiekontrakten med 3 års oppsigelse. Leiekontrakten kan dermed fra begge
parter tidligst sies opp etter 12 år med 3 års varsel (totalt 15 år).
Tre av byggene ligger i Kolding og ett ligger i Greve utenfor København. Ca 90% av
leieinntektene kommer fra byggene i Kolding.
Ringeriksveien 2012 DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
1%
Estimert andelspris
151 431
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
14 500 000
3 200 000
1 031
Snittleie/kvm.:
Sensitivitet
Yield 2014
8,00 %
7,75 %
79 174 774
76 700 563
Eiendomsverdi
73 564 365
75 791 156
12 258
Pris/kvm (snitt)
11 875
45 338 589
45 338 589
Skattesaldo*
Andelspris 1% **
129 163
151 431
17,5 %
IRR andelspris***
19,8 %
10,5 %
10,9 %
*** Etter skatt
7,50 %
81 813 933
78 166 399
12 667
45 338 589
175 183
15,7 %
10,2 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
14 500 000
16. mars 2012
6 659 970
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Tomt:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Lager, Kontor og Industri
Vøyenenga, Bærum
6 459
43 000 kvm
100 %
Veidekke Entreprenør AS (barehouse), Ramirent
Mølla Kompetansesenter AS mfl.
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping,
Veidekke Entreprenør AS 31.12.2026,
Mølla Kompetansesenter AS 31.03.2017
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter selgerkreditt
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
2014
6 659 970
523 925
6 136 045
50 376
2 853 094
440 000
1 760 000
-5 002 718
1 133 327
2015
6 622 655
537 023
6 085 632
47 585
2 841 402
440 000
1 760 000
-4 993 817
1 091 815
2016
6 788 221
550 449
6 237 773
43 376
2 747 330
440 000
1 760 000
-4 903 954
1 333 819
Estimert utbetaling
1 600 000
1 500 000
1 100 000
Pantelån transje 1
Panelån transje 2
Selgerkreditt
Total
Hovedstol
27 680 000
27 680 000
8 000 000
63 360 000
Avdrag 14
880 000
880 000
0
1 760 000
Rente
5,59 % *
4,80 % **
5,50 % ***
Ballong
0
32 920 000
8 000 000
40 920 000
-1 066 247
* Pantelånet (Transje 1 + 2) har følgende årlige avdragsstruktur:
År 1 - 15: 1 760 000. Transje 1 har inngått en renteswap på 5,59% inkl. margin inntil
15.04 2020.
**Transje 2 har rente som flyter med forward kurven.
***Selgerkreditten fra Veidekke Entreprenør AS er avdragsfri og løper i
10 år med fast rente på 5,5%.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Selgerkreditt
Sum gjeld
2014
940 377
75 791 156
76 731 532
53 600 000
8 000 000
61 600 000
2015
532 192
75 791 156
76 323 348
51 840 000
8 000 000
59 840 000
2016
766 011
75 791 156
76 557 167
50 080 000
8 000 000
58 080 000
15 131 532
16 483 348
18 477 167
Eiendommen er en kombinasjonseiendom som innholder kontor-, lager- og
industrilokaler. Veidekke Entreprenør AS står for ca 60% av leieinntektene til ut 2026.
Mølla Kompetansesenter AS står for de resterende 40% til 2017. Mølla
Kompetansesenter AS har sagt opp en leiekontrakt vedr. 330 kvm kontorlokale i
Ringeriksveien 193B, og flyttet ut i mars. Det ble betalt en kompensasjon på NOK
500.000 + mva.
Det er avtalt kjøps- og salgsopsjon på deler av tomteområdet. Veidekke har opsjon på
å kjøpe området fra Ringeriksveien DIS om 5 år for NOK 9 000 000, mens
Ringeriksveien har opsjon på å selge det samme området til Veidekke for samme pris
om 5 år.
Side 62
Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
440 000
Nøkkeltall
2
Trinn 1
Trinn 4
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital
Akkumulert utbytte:
37 000 000
0
0
Trinn 3
Sensitivitet
BASE CASE
Salgspris per kvm (bolig)
44 000
440 000
IRR estimert andelspris før skatt**
24,7 %
IRR estimert andelspris etter skatt***
15,8 %
** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2018.
*** Etter skatt er basert på ny kjøper, eller at mottatte skattemessige underskudd er
benyttet av eier i sin helhet.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Prosjektleder:
Ness, Risan & Partners AS
Backe Prosjekt AS
Sum budsjettert salgsinntekter:
Sum budsjettert prosjektkost:
Budsjettert byggherremargin:
Innbetalt kapital:
Gjenstående EK innbetalinger (transje 2):
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Ca. NOK 603 millioner
Ca. NOK 532 millioner
13,0 %
37 000 000
0
0
23. november 2006
Budsjetterte boliger ferdigstillt
Budsjetterte inntekter
Budsjetterte utgifter
Kontantstrøm før tomtelån
Estimert inn/utbetaling*
Estimert Balanse (31.12)
Type eiendom:
Beliggenhet:
Bolig under oppføring
Fredrikstad
Ca. 1 500 kvm næring
Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse(estimert):
Ca. 160
19 000
2011-2018
Salgstakt og finansiering
2013
24
2014
29
2015
13
88 500 000
65 000 000
23 500 000
106 900 000
78 500 000
28 400 000
47 900 000
35 200 000
12 700 000
0
8 000 000
8 000 000
Byggetrinn 1 og 2 er ferdigstilt og det er 5 usolgte ferdigstilte boliger av totalt 53.
Videre ønsker man å igangsette byggetrinn 3 (12 boliger) med et krav til forhåndssalg
på 50%. Markedet i høst var svakt med lav salgstakt. En igangsetting av dette
byggetrinnet forutsetter en bedring av nybyggssalget i sommer.
Et eventuelt utbytte i 2014 er avhengig av at alle boliger er solgt samt en aksept fra
banken på at det kan utbetales utbytte. Byggetrinnene er finansiert med 100%
byggelån og tomtene er finansiert med 50% tomtelån.
Annen informasjon
Boligmarkedet var svakt høsten 2013 og med fallende bruktpriser. Etter årskiftet har
bruktprisene økt og er tilbake på gamle nivåer. Dette har igjen ført til noe større
interesse for nybygg - men fremdeles er markedet fremdeles relativt rolig.
Side 63
Statens Hus Lillehammer KS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
105 712
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Akkumulert utbytte:
16 200 000
4 400 000
5 300 000
8 000 000
3 331 453
6 105 459
Snittleie/kvm.:
1 122
Sensitivitet
Yield 2014
11,00 %
10,50 %
Eiendomsverdi
86 079 518
90 178 543
Eiendomsvrdi etter latent skatt
82 293 907
86 106 000
Pris/kvm (snitt)
8 077
8 462
Skattesaldo*
31 999 356
31 999 356
Andelspris 1% **
67 591
105 712
IRR andelspris***
30,1 %
19,8 %
9,4 %
9,0 %
*** Etter skatt
10,00 %
94 687 470
90 299 302
8 885
31 999 356
147 645
14,4 %
8,5 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
116 000 000
16 200 000
4 400 000
25. april 2006
10 759 737
75-100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter deltakerlån
Avdrag deltakerlån
Netto finans
Salg av eiendom
Netto kontantstrøm
Est. skattekost for deltakerne
2014
10 759 737
1 290 990
9 468 747
80 707
3 877 714
53 714
3 000 000
0
-6 850 720
2 618 027
967 401
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Kontor/ forretning
Lillehammer
10 657
1966 og 1978, oppgradert i 1997/98
ca. 90%
Statsbygg (ca. 70%), Rema 1000 Norge AS, GK Norge AS
Telenor ASA, Torshov Bilrekvisita AS
Leieavtale:
Eier i hovedsak ansvarlig for ytre vedlikehold,
Varighet leieavtale (Statsbygg):
1. Oktober 2015
2015
8 890 274
1 323 265
7 567 009
99 174
3 760 864
53 714
71 400 000
3 533 791
-75 115 403
84 000 000
16 451 606
490 889
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Deltakerlån
Total
Hovedstol
52 080 000
8 320 000
14 000 000
3 533 791
77 933 791
Avdrag 14
2 100 000
900 000
0
0
3 000 000
Rente
6,75 % *
4,25 % **
7,29 % ***
1,52 %
Balloon 2015
49 980 000
4 420 000
14 000 000
3 533 791
71 933 791
-2 857 170
* Transje 1 har bundet rente på 6,75% inkl. margin til 02.06.2015.
** Transje 2 har flytende rente justret med forward kurven.
*** Transje 3 løper avdragsfritt og har bundet rente på 7,29% inkl. margin til
02.06.2015.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Deltakerlån
Sum gjeld
2014
2 113 182
84 000 000
86 113 182
71 400 000
3 533 791
74 933 791
2015
1 384 720
84 000 000
85 384 720
68 400 000
3 533 791
71 933 791
11 179 391
13 450 929
Bygget ligger i Storgata på Lillehammer. Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata
andel av deltakerlån overtas.
Statsbygg har ikke forlenget kontrakten, og skal flytte ut av bygget. Kontrakten løper til
01.10.2015. Det jobbes aktivt med å finne nye brukere til eiendommen. Parallellt med
dette utredes alternativ bruk av eiendomsmassen/eiendommen.
Side 64
Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
1%
Estimert andelspris
Estimert andelspris (SEK)**:
327 408
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital (SEK):
Akkumulert utbytte(SEK):
36 007 234
19 336 845
Snittleie/kvm. (SEK):
777
Sensitivitet
Yield 2014
8,25 %
8,00 %
Eiendomsverdi
117 078 848
120 737 563
114 911 635
118 369 120
Pris/kvm (snitt)
8 420
8 683
Skattesaldo*
77 674 964
77 674 964
Andelspris 1% (SEK) **
292 833
327 408
IRR andelspris***
15,3 %
14,1 %
8,5 %
8,3 %
*** Etter skatt i AB og AS
7,75 %
124 632 323
122 049 668
8 963
77 674 964
364 213
13,1 %
8,0 %
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendommer (SEK):
Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014 inkl. leierabatt:
Justering leie:
132 861 000
36 100 000
13. November 2006
10 806 803
100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Renteinntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Oppgradering og hyresrabatt
Estimert utbetaling
Leieavtale:
Lager og Handel
Höganäs og Borås i Sverige
13 905
1929,1970,2003,2004
100 %
iittala AB ( 23%), Auto 7H AB (43%),
Goodbrand Scand. AB (25%) og tre mindre leietakere
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin.
Iittalla AB: 31.12.2017
Bilia Group 1 AB: 28.02.2018
Goodbrand Scandinavia AB: 31.12.2017
2014
10 163 853
1 147 798
9 016 055
37 510
3 751 656
2 751 288
-6 465 435
2 550 620
0
1 192 950
2015
10 579 989
1 170 754
9 409 235
55 884
3 608 687
2 751 288
-6 304 091
3 105 144
559 754
442 950
2016
10 791 589
1 194 169
9 597 420
49 512
4 088 857
2 751 288
-6 790 633
2 806 786
919 281
92 950
1 400 000
2 700 000
2 100 000
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
Type eiendommer:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
43 402 884
42 804 284
86 207 168
Avdrag 14
1 385 196
1 366 092
2 751 288
Rente
4,66 %
4,11 %
Ballong 2017
37 862 100
37 339 916
75 202 016
Transje 1 har fast rente til 07.12.2014.
Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven.
Annen informasjon
2014
-478 496
118 369 120
117 890 623
83 455 880
83 455 880
2015
-633 106
118 369 120
117 736 013
80 704 592
80 704 592
2016
-845 601
118 369 120
117 523 519
77 953 304
77 953 304
34 434 743
37 031 421
39 570 215
Lageret som tidligere huset iittala er fraflyttet og ny leietager er Goodbrand
Scandinavia AB i fem år, med rabatter de første tre år som følger:
2013: SEK 750 000
2014: SEK 550 000
2015: SEK 350 000
Kontrakten med Iittalla på butikklokalene er forlenget til april 2017.
I tillegg påløper leierabatter på til sammen 471 800 fra 2013-2016 for andre
leietakere. Prosjektet er yieldet på 2014 leie før leierabatter.
Bilia Group 1 AB vil foreta investeringer/tilpasninger i lokalene ila. 2015. De har gitt
uttrykk for at de ønsker anlegget på lang sikt.
Side 65
Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo
Kontakt: Erlend Torsen ([email protected]) Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
6 200 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital
Akkumulert utbytte inkl betalt skatt i komplementar:
330 000 000
300 000 000
50 000 000
Sensitivitet
BASE CASE
6 200 000
IRR estimert andelspris
17,5 %
IRR estimert andelspris etter skatt*
12,1 %
* Inkluderer kun skatt som påløper fra og med analysedato.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Prosjektleder:
Sørenga Utvikling AS
Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert):
Innbetalt kapital:
Forventetde gjenstående EK innbetalinger:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
4,9 mrd
330 000 000
0
300 000 000
8. november 2007
Estimert fremdrift
Budsjetterte kvm ferdigstillt
Type eiendom:
Beliggenhet:
Bolig og næring under oppføring
Sørenga, Oslo
Ca. 5 000 kvm næring
Prosjektert antall leiligheter:
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse(estimert):
Ca. 800
35 000
2011-2016
Finansiering
2014
0
2015
14 035
2016
11 250
Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med EK og
kassakreditt. Byggeriene er finansiert med byggelån. Totalt er det 7/8 byggetrinn.
Estimert inn/utbetaling*
57 000 000
100 000 000
303 000 000
* Estimert utbetaling i 2014 skal dekke skatteregningen for 2013. Det er knyttet
usikkerhet til når utbetalinger i prosjektet vil komme.
Balanse ( NOK 1 000)
Sum eiendeler
Sum gjeld
Sum EK
Annen informasjon
31.12.2011
1 373 659
923 880
449 778
31.12.2012
1 314 674
748 582
566 091
31.12.2013
1 143 000
576 000
567 000
6 byggetrinn er lagt ut for salg hvor ca 87% er solgt, dvs 540 av 622 leiligheter er solgt.
Prosjektet ligger foran opprinnelig fremdriftsplan med ca to år.
Næringsareal og parkeringsannlegg er antatt realisert ultimo 2017.
Se forøvrig prosjektets hjemmeside: www.sorenga.no
Side 66
Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (EUR): **
14 341
Nøkkeltall
100 %
Akkumulert utbytte (EUR):
1 875 307
1 268 082
Snittleie/kvm. (NOK/EUR):
955 / 119
Sensitivitet
Yield 2014
8,25 %
8,00 %
Eiendomsverdi
9 066 315
9 349 638
8 347 164
8 602 155
Pris/kvm (EUR)
1 329
1 371
Skattesaldo*
1 874 808
1 874 808
Andelspris 1%**
11 791
14 341
IRR andelspris***
15,8 %
11,6 %
Yield ved prosjektslutt (2021)***
11,2 %
11,2 %
*** Etter skatt
**** Restverdi redusert til EUR 7 500 000
7,75 %
9 651 239
8 873 596
1 415
1 874 808
17 055
8,1 %
11,2 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris aksjer: (NOK/EUR)
Innbetalt kapital: (NOK/EUR)
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014: (EUR)
Justering leie:
82 250 030/10 072 150
15 200 000/1 875 307
12. desember 2006
810 539
80% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR)
Industri/ Lager
Drammen
6 820
1986/1991/2001/2003
100 %
Midsona Norge AS garantert av FMC Biopolymer AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter,
utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon
30. juni 2021
Finansiering (31.12.13) (EUR)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Renteinntekter
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2014
810 539
62 568
747 971
2 838
413 546
144 780
-555 488
192 483
0
2015
826 750
63 819
762 930
3 490
413 383
144 780
-554 673
208 257
34 906
2016
843 285
65 096
778 189
3 801
413 181
144 780
-554 161
224 028
77 327
Estimert utbetaling
120 000
150 000
150 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
1 860 037
1 860 037
2 056 476
1 520 404
7 296 954
Avdrag 14
36 832
36 832
0
71 116
144 780
Rente
6,46 % *
6,57 % *
6,30 % *
2,85 % *
Ballong 2021
1 583 797
1 583 797
2 056 476
987 034
6 211 104
-763 552
* Lånene har følgende rentesikringer:
Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 6,46% inkludert margin.
Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 6,57% inkludert margin.
Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 6,30% inkludert margin, og deretter
6,45% inkludert margin til 2020.
Transje 4: Rente flyter med forwardkurven.
Totale kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 36 195
Estimert balanse (31.12) (EUR)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
2014
181 595
8 602 155
8 783 750
7 152 174
7 152 174
2015
204 946
8 602 155
8 807 101
7 007 394
7 007 394
2016
201 648
8 602 155
8 803 802
6 862 614
6 862 614
1 631 576
1 799 707
1 941 188
Side 67
FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er inngått ny
leiekontrakt med Midsona Norge AS på en noe lavere leie, men hvor FMC dekker
mellomlegget og garanterer leieforholdet ut den faste leieperioden. Midsona Norge
AS har opsjon på å forlenge leieforholdet i 10 år til markedspris. Restverdien i kalkylen
er redusert til EUR 7 500 000.
Taket ble skiftet høst 2013, og totalkostnaden ble iht. budsjett. Eiendommen fremstår
i god stand.
Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: (SEK)**
816 090
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
98 500 000
76 937 059
350
Snittleie/kvm.:
Sensitivitet
Yield 2014
10,00 %
9,50 %
9,00 %
Eiendomsverdi
159 450 000
167 842 105
177 166 667
157 668 500
165 473 158
174 145 000
Pris/kvm (snitt)
1 102
1 160
1 224
Skattesaldo*
134 000 000
134 000 000
134 000 000
Andelspris 1% **
738 043
816 090
902 808
IRR andelspris***
10,6 %
10,0 %
9,4 %
11,4 %
10,9 %
10,3 %
** Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinge. Ikke inkludert
Kontorsbolaget Karlskoga AB som er lagt til andelsverdien med SEK 30 000 000 på
100% basis.
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Overtakelse eiendom:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 293 400 000
SEK 98 500 000
2. April 2007
42 087 000
Snitt ca. 90% av KPI
Industri, lager og kontor
Karlskoga, Sverige
144 718
Varierer
83 %
Ca. 70 leietakere hvor de tre største er
BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB
Leieavtale:
Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og
vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres,
eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon.
Varierer
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter samt avdrag inn
Renter påntelån
Netto avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
2014
42 087 000
26 142 000
15 945 000
3 541 987
4 778 708
2 820 000
-4 056 720
11 888 280
1 800 000
2015
42 928 740
26 664 840
16 263 900
3 421 402
4 088 250
3 000 000
-3 666 848
12 597 052
1 603 982
2016
43 787 315
27 198 137
16 589 178
3 299 607
4 770 900
3 000 000
-4 471 293
12 117 885
1 477 961
Estimert utbetaling
10 882 353
13 294 118
10 505 882
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietakere:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
23 590 000
89 000 000
112 590 000
Avdrag 14
2 640 000
0
2 640 000
Rente
2,35 % *
5,74 % **
Ballong
4 270 000
89 000 000
93 270 000
*Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven.
** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni. 2014 og løper
avdragsfritt.
Lånet er forutsatt refinansiert fra og med 3. kvartal 2014 med noe marginøkning og
avdragsøkning.
Annen informasjon
2014
4 203 310
165 473 158
169 676 467
109 770 000
109 770 000
2015
1 902 262
165 473 158
167 375 420
106 770 000
106 770 000
2016
2 036 303
165 473 158
167 509 461
103 770 000
103 770 000
Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier kontoreiendommer i
Karlsskoga sammen med selskaper i Saab gruppen. Det ligger eiendommer for estimert
SEK 229 mill. i dette selskapet, hvor Saabs selskaper har en fordring på SEK 40 mill.
Selskapet har en fordring på ca. SEK 23 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån
løper med ca. 5-6% årlig rente . Eierposten og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB
er i analysen verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere forventet kontantstrøm i
Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter og avdrag er ikke inkludert i
analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene i dette selskapet.
Side 68
TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK):**
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
91 058 789
16 396 000
Snittleie/kvm.:
482
Sensitivitet
Yield 2014*
Eiendomsverdi
Pris/kvm (snitt)
Skattesaldo*
Andelspris 1% **
IRR andelspris****
Prosjektet er yieldet på 2014 leie eks hyresrabatter.
****Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014 eks. garantier og rabatter:
Justering leie:
SEK 337 400 000
SEK 91 058 789
11. mai 2007
21 643 000
100% av KPI
2014
22 136 000
2 182 345
19 953 655
81 276
11 750 538
5 300 000
-16 969 261
2 984 394
3 801 000
2015
22 136 000
2 225 992
19 910 008
73 446
12 465 650
5 300 000
-17 692 204
2 217 804
1 833 333
2016
23 170 439
2 270 512
20 899 927
55 051
9 433 125
5 300 000
-14 678 074
6 221 854
833 333
Estimert utbetaling/innbetaling*
0
0
12 367 059
Side 69
Lager/industri
Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige
44 882
Varierer
Ca. 85%
LEAX, Daros Piston Rings AB, Prestando AB
LEAX AB til 31.12.2020
Daros Piston Rings AB til 2022
Prestando AB til 2025
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån og selgerkreditt
Avdrag pantelån og selgerkreditt
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skatt og leierabatter
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Hovedstol
180 000 000
33 500 000
8 050 000
221 550 000
Avdrag 14
0
5 000 000
300 000
5 300 000
Rente
5,80 % *
5,80 % *
5,80 % *
Ballong
173 300 000
0
50 000
173 350 000
* Alle lån har flytende rente.
Lånene er forlenget til april 2015 mot en økning i marginen til 4,55%.
En mer langsiktig lånesituasjon er forventet avklart iløpet av året.
Annen informasjon
2014
2 290 416
236 071 964
238 362 381
216 250 000
216 250 000
2015
2 674 888
236 071 964
238 746 852
210 950 000
210 950 000
2016
-4 303 650
236 071 964
231 768 314
205 650 000
205 650 000
Arkivator AB har gått konkurs men nytt selskap, Leax Arkivator AB som kjøpte
innmaten i Arkivator AB har tegnet en ny leiekontrakt på SEK 7 mill. i årsleie med
rabatter de første 3 årene. Leiekontrakten løper i 7 år.
Handelsbanken har forlenget finansieringen med 1 år og har økt marginen. Det jobbes
med salg av eiendom i prosjektet for å redusere gjeldsgraden.
KS Torggata Bad AS / Torggata Bad AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.06.2014
Estimert andelspris
1%
365 129
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Snittleie/kvm:
32 850 000
2 400 000
6 500 000
1 074
Sensitivitet
Yield 2014
Eiendomsverdi
Pris/kvm (snitt)
Skattesaldo*
Andelspris 1% **
IRR andelspris***
7,50 %
135 600 000
133 703 899
11 742
116 638 989
323 046
11,7 %
9,7 %
7,25 %
140 275 862
137 912 175
12 147
116 638 989
365 129
10,6 %
9,4 %
7,00 %
145 285 714
142 421 042
12 581
116 638 989
410 217
9,7 %
9,1 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Yield leie:
Justering leie:
137 000 000
32 850 000
2 400 000
25. mars 2011
12 400 000
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Servering, helse, handel, kontor, underholdning og trening
Oslo Sentrum, Norge
11 548
1925
100 %
Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS,
Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS mfl.
Varierende
Leieavtale:
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Prosjektering
2014
10 770 338
2 230 000
8 540 338
89 812
5 669 480
2 650 000
-8 229 668
310 670
2 160 000
2015
11 039 596
2 285 750
8 753 846
101 969
5 729 263
2 650 000
-8 277 294
476 552
0
2016
11 315 586
2 342 894
8 972 693
120 256
5 650 750
2 650 000
-8 180 494
792 199
0
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
60 350 000
40 675 000
101 025 000
Avdrag 14
2 650 000
0
2 650 000
Rente
6,80 %
3,96 %
Ballong 2020
43 787 500
40 675 000
84 462 500
-6 425 253
Fom. 15.07.2013 tom. 15.07.2021 er det inngått en renteswap-avtale på 60% av lånet
(transje 1) til 6,80% inkl. margin. Lånefasiliteten har følgende avdragsstruktur:
2014: NOK 2 650 000
2015: NOK 2 640 000
2016: NOK 2 650 000
2017-2020: Sum NOK 8 612 500
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Sum gjeld
Annen informasjon
2014
1 103 417
137 912 175
139 015 592
98 375 000
98 375 000
2015
1 579 969
137 912 175
139 492 144
95 725 000
95 725 000
2016
2 372 168
137 912 175
140 284 343
93 075 000
93 075 000
40 640 592
43 767 144
47 209 343
Bygget har 6 større leietakere, og en rekke mindre leietagere. Bygget er tilnærmet
100% utleid.
Bygget gjennomgår løpende oppgradering. En større ombygging av handelsarealene
planlegges påbegynt i 2014, og leien er derfor midlertidig justert ned. Verdsettelsen av
prosjektet er gjort på bakgrunn av markedsleie uten rabatt.
Side 70
4. Shipping
Side 71
4.1 Shipping market comments by Joachim Grieg & Co
Shipping Market Report Q1 2014
General Introduction
The health of the shipping markets is often gauged in
terms of freight market conditions and ship
newbuilding contracting activity. The relevance of
freight earnings is obvious, while contracting activity
tends to reflect the state of the world economy, the
ability to obtain finance as well as the return prospects
on ship investments. Like in 2003, 2007 and 2010, the
shipping industry is again progressing in a new cycle of
high contracting. Still putting up with the effects from
the financial crisis, it is hard to obtain conventional
bank loans. Ship finance has clearly shifted gears
towards private equity and the capital markets (both
equity and bonds). Most of this funding has been
allocated to owners and operators with a proven trackrecord for timing of shipping investments. The pivotal
shipping sector that continues to attract newbuilding
interest is the dry bulk segment. Both a combination of
cash-rich owners such as Oldendorff or traditional
Greek owners and a myriad of contracts placed by
smaller owners have boosted the dry orderbook.
Recent quarters also saw a flurry of post-panamax
containerships, tankers, LPG and car carrier tonnage
ships being ordered.
Ship contracting levels vs average bulk ships
newbuilding prices
For the first time since 2008, the revival in contracting
activity has swelled the orderbook again in gross
tonnage terms. This rise in volume ordered
accompanied by further cuts in overall industry
shipbuilding capacity have in turn led to an uptick in
newbuilding prices during the last quarters. In this
respect, it remains to be seen whether the current
reckless pace of contracting activity can be sustained. A
potential disconnect may develop between overNRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014
contracting tonnage requirements on the one hand
and effective future fleet requirements dictated by
market fundamentals through freight earning levels on
the other hand that could shape a bubble over time.
The shale gas and oil boom has undeniably
reinvigorated US shipping investor interest in recent
years, with equity and capital markets eager to be
exposed in shipping. It is true that many investors have
benefited from the well-rehearsed argument of ‘buy
cheap, sell high’. Often used arguments to still raise
capital for shipping ventures are – to a large extent
rightly so – the regime of low newbuilding prices
(especially when corrected for inflation and steel costs
which sharply rose in the last decade) and the game
changing MARPOL regulations that restrict emissions
globally and in designated Emission Control Areas
(ECAs). Just like the previous shipping revolutions of
scale increase and containerization, the green
revolution is unfolding with an increasing number of
stringent regulations already entering into force next
year(s). The emergence of two-tier freight markets or
premiums for better equipped tonnage (dual fuel, ECO
design or scrubber, etc) is still an important driver for
newbuildings placed today.
Average earnings merchant shipping sectors
(1000 $/day)
In spite of the spirited momentum in ship contracting
levels, it is clear that the freight rate peak of end 2013
has halted. As the chart depicts, the average freight
rate levels of the merchant shipping segments have
turned back to meager levels of about 10-15k $/day,
freight market conditions often witnessed before the
2003 super-boom. The overhang created by the
previous super-cycle is still being absorbed, which
shows from the high demolition figures of recent years.
With the delivery boom of newbuildings spiraling down
below 6% and demolition activity remaining strong at
3%, we have come back to historical territory of global
Side 72
fleet growth of below 4%. The chart corroborates these
findings by using annual fleet changes in compensated
gross tonnage (cgt) terms.
Global fleet dynamics (relative cgt %)
sovereignty crisis and the ‘disintegrating of the EU’
discourse is ever less talked about. Instead, there are
some positive signs such as a recovery in exports,
stable bond-spreads as well as an easing in fiscal drag
that all regenerate Europe’s competitiveness. Europe is
clearly divided though, and it is self-evident that some
countries like Germany perform better than other ones
like Greece or Spain suffering from high
unemployment figures.
Steel production (mio ton) Crude imports (bio ton)
World Economy
Most of the consensus forecasts point to an improving
global economy going towards 2018, with growth
climbing from roughly 3 to 4%. The corresponding
upswing in seaborne trade will follow suit but can
reveal quite volatile. Changes in trading patterns and
cargo shipped over both longer and shorter distances
are explanatory factors behind.
Economic growth (%)
USA
Latin America
West Europe
Africa
Middle East
S. Asia
PR China
Japan
Korea
WORLD GDP
SEABORNE TRADE
2010
2,5
5,9
2,0
4,8
6,7
8,8
10,2
4,7
6,3
4,0
7,9
2011
1,8
4,4
1,7
1,1
6,5
7,0
9,1
-0,4
3,7
2,7
5,8
2012
2,8
3,0
-0,2
5,6
2,3
5,1
7,3
1,4
2,0
2,3
3,3
2013
1,7
2,5
0,1
3,6
3,2
4,7
7,4
1,7
2,6
2,0
4,1
2014
2,7
3,0
1,3
5,0
3,7
5,1
7,3
1,7
3,1
2,8
4,1
2015
3,3
3,8
1,7
5,3
4,6
5,5
7,3
1,4
3,9
3,2
2,0
2016
3,3
4,0
2,0
5,5
5,4
6,3
7,2
1,9
4,8
3,5
4,0
2017
3,0
4,0
1,9
5,0
4,8
6,3
6,8
1,2
3,3
3,2
3,3
2018
3,4
5,2
2,1
5,2
5,3
7,2
7,0
1,9
4,2
3,7
4,5
Source. Oxford Economics
The fragile recovery set in motion in the US in terms of
consumption and housing construction was abruptly
impaired by the so-called Polar Vortex or extreme
winter cold. It must be inferred, however, that the
effects on the oil & gas activities and related port –
shipping activities were limited. The shale gas and oil
production boom is developing further with the US
turning into a forceful exporter of gas and oil products.
If the legal framework alters, the US may also become
an important exporter of condensate and light oils –
regardless of the domestic economy recovering or not
in macro-economic GDP figures.
In Europe, just at the time that economic risk is
receding, the politic risk has surfaced again with the
Russian intervention in Ukraine. It is impossible to
predict the geo-political turn of things, but the reality is
that Russia’s position is not as strong as it used to be:
the strength of its currency is dwindling and growth
forecasts are mediocre. As for West Europe, the
Side 73
With economic gravity shifting east, it is fair to state
that the developments of China or India have to be
closely followed, as is the development of emerging
economies tout court. At this very moment, China is
regarded as the engine fuelling Asian growth and the
major demand component for nearly all shipping
markets interlinking the US and Europe. Admittedly,
China is decelerating in plain growth % terms but it has
yet to see a real drop in its growth path. The ongoing
industrialization and urbanization process in China has
really ignited steel consumption, resulting in an
insatiable demand for iron ore shipped on dry cargo
tonnage. The recently announced stimulus package
advocating more rail and housing construction
underpins this view. On the crude side as well, the
huge imports of crude into China have to a large extent
been compensating for drops elsewhere such as Japan
or the US in recent years.
Dry
With the market traditionally yo-yoing in Q1, the
shipping industry is now wondering where the market
is heading. As the chart indicates, Capesize fortunes
have proved most volatile given their high exposure to
secular Brazilian iron ore exports and still strong shifts
in newbuilding deliveries. The smaller segments’ rates
benefited in this respect from a good grain season and
US port congestion issues. Apart from these returning
peaks in freight earnings for especially the larger ships,
freight market conditions are still yielding distressed
earnings bouncing around 10k $/day. While today’s
market sentiment is somewhat subdued, supply and
demand fundamentals still support a recovery from
second half of the year onwards. A seasonal demand
upturn combined with declining fleet growth are
heralding a substantial upside in market balance.
Baltic average earnings (1000$/day)
China is still dominating the global dry trade and
driving the dynamics permeating on the demand side.
Despite the Chinese economy growing at a somewhat
slower than expected rate, it’s appetite for resources
and energy commodities remained robust through Q1,
including record iron ore (+19%), thermal coal (+13%)
and soybeans (+33 %) imports on a year-on-year basis.
Although China is well-positioned to absorb more
cargo, a bet on a dry cargo rally should be coupled with
belief in expansions in iron ore trades. We are already
seeing new highs in iron ore exports from Australia
(+26 % year-on-year), forming only the first output
burst of many iron ore projects underway. Exploiting
greater economies of scale and pushing out less
competitive Chinese producers are high on the big
miners’ agenda. While Australian producers have been
the ones flooding the market thus far this year, export
increases out of Brazil are traditionally the pivotal
driver for dry cargo spikes. Brazil's Vale, the world's top
producer, is on course to forcefully increase annual
iron ore output from 306 to 450mio ton in the period
2013-2018.
The availability of cheap foreign coal continues to
underpin global and Chinese imports. The conception
of low met(allurgic) coal stocks and the recent
announcement of a three point stimulus package
promoting further investment in railways, are likely to
support more met coal imports. Demand for thermal
coal as well is expected to remain firm in 2014 given
China’s reliance on coal fired power generation. With
2000 out of about 13000 domestic mines scheduled to
be shut down by 2015, coal imports are set to
gradually rise throughout 2014. Predicting future coal
scenarios remains difficult as forecast demand and
trade outlooks depend largely on effectively enforced
‘green measures’. As many countries, Japan is putting
nuclear at the heart of their long-term energy
requirements. China’s efforts to address pollution
include a plan to close older and less efficient power
plants and cut the use of low quality coal. An eventual
reduction of coal use in Japan or China for instance
could neatly come at the time South Asian coal
requirements would start taking off. India or the wider
South Asia region for that matter are expected to
power up coal demand in order to satisfy their
doubling of energy consumption.
Grain and minor bulks have experienced some
disruptions thus far this year. Weaker than expected
grain exports from Latin America, low port congestion
as well as a long tonnage list in the Atlantic have put
downward pressure on rates. Despite this discomfort,
global corn and soybean trades continue to flourish,
corroborated by the strong combination of record crop
yields and low commodity prices. At large inspired by
improving macro-economics, minor bulks as well are
generally performing better than historical standards.
The latest imposition of the ban on Indonesian nickel
and bauxite, however, has pushed down trade in these
minor bulks due to the Chinese response of drawing on
2013 stocks. In the second half of the year, it is
expected that China would start buying from
alternative sources. Trade in these to commodities is
expected to cause a short-term fall by around 25%
year-on-year.
Incremental dry cargo demand (mio ton)
On the supply side, a period is now initiated that will
see a slower pace of newbuilding deliveries in 2014
and 2015. For example, year-to-date deliveries of new
ships have already reduced by 35% over last year levels
thanks to reduced contracting levels back in 2012. The
risk of high contracting activity is, however, looming
again given the earlier commented disconnect
between a regime of bearish rates and still firm
contracting levels. Speculative orders placed to cash in
on both rising values and earnings in due term are
amongst others explaining the behavior of dry bulk
Side 74
investors. Nevertheless, evaluated in perspective, 2014
contracting levels are still expected to be about 40%
less than last years’. Anticipating on additional
newbuilding contracts, we foresee an average fleet
growth of about 6% going to 2017.
Baltic tanker earnings (1000 $/day)
Dry bulk fleet profile (mio dwt)
Coupled with a significant seaborne demand growth of
almost 10% in 2014 and 6% on average per year until
2016, the dry bulk market balance is set to improve
throughout 2014 especially. The collective action of
shipowners to engage in slow-steaming could add to
this. Seasonality in cargo demand and variations in port
congestion will continue to generate short-term freight
market peaks that could well be the key moment for
owners to obtain buoyant returns. Considering the
ongoing regime of lower freight market utilization
factors, conversely, we are not to quickly experience
the freight rate bonanza again of the boom years.
Tank
Following years of languid earnings, the last quarter of
2013 surprised with a sudden peak in crude tanker
rates inspired by China boosting crude imports. Going
into 2014, earnings were hitting a three year high with
Suezmax earnings even surpassing the 90k $/day mark.
Unfortunately for crude operators, this freight rally
ended abruptly as the subsequent collapse in VLCC
earnings below zero painfully illustrates. Allied to this,
languishing earnings of about 10k $/day for product
tankers have failed to offer decent returns for owners
as well. Both the oversupply of fleet tonnage
contracted in the boom years and the lack of growth in
dirty crude volumes are causing the persisting malaise
in tank.
Side 75
Although not yet reflected in the freight markets, the
fundamentals are finally improving in the crude
segment. In their April report, the International Energy
Agency (IEA) estimated that 2014 crude oil demand will
reach 92.8mio barrels per day (b/d), up 1.32mio b/d
from last year to satisfy China’s buoyant demand to
build up reserves while stocks in industrialized
countries would remain low.
Indeed, OPEC crude production has already risen to
30mio b/d in April with Iraq, Saudi Arabia, Kuwait and
Algeria contributing more. According to the IEA, OPEC
would have to further step up production by close to
1mio b/d throughout 2014 to balance the forecast
demand. With the political tension in the Middle East,
it remains to be seen where this growth will be sourced
from. Saudi Arabia, responsible for nearly a third of
OPEC volumes, looks set to perform so as to meet
seasonally higher crude burn demand at power plants.
Other OPEC members like Libya and Iran may also step
up production but embody more political risk. NonOPEC supply is estimated to average 56.1mio b/d in
2014, up 1.5mio b/d year-on-year. Most of this
expansion is to be ascribed to the US shale oil boom
with production exceeding 8mio b/d recently. By 2020,
the US may even surpass Russia and Saudi Arabia and
become the world’s largest oil producer.
US crude oil production and imports (mio b/d)
With increasing self-sufficiency, US crude import
requirements have been diminishing and shifted the
question to potentially more US crude exports. Besides
congestion / logistics issues to produce and transport
the crude domestically, it is the longstanding US ban on
crude exports as well that has caused domestic to
diverge from international oil prices. The benefits go to
the local refiners, of which products are not subject to
the export ban. Since 2008, exports of refined oil
products like gasoline and diesel have increased by
nearly 60%. In view of this production hike, the Obama
Administration has started investigating the effects
from a possible relaxation of the laws banning crude oil
exports. The relevance is aggravated by the fact that
US refinery capacity is geared toward processing heavy
oil which does not match well the light oil shale wells
are abundantly supplying. Hence, a likely scenario is
that the States may allow for exports of light oil /
condensate, products seeing a high demand from the
Far East.
A key trend in oil refining is the capacity build-up of
sophisticated plants in Asia and the Middle East. Close
to a third of the world’s refining capacity is now
located in the Asia-Pacific. While much of the Chinese
growth has been to meet domestic demand, the
growth in Indian refinery capacity has primarily been
export-oriented. Also, the Middle East may witness
substantial investments in distillation plants. Saudi
Aramco CEO Khalid al-Falih stated on a conference in
May that the company will invest over $100bio during
the next decade to reach a refining capacity of up to
10mio b/d, primarily fine-tuned to satisfy Asian
requirements. Russia, a key refinery producer but
endowed with old-fashioned capacity, is to
substantially upgrade its capacity as well. To cope with
changing market needs, the aim is to drive down the
high fuel output and generate more distillates to cover
European and Chinese needs.
As with Russia, much of the existing OECD refinery
capacity was designed to meet a different distillate
output mix than the current demand calls for.
Furthermore, existing OECD capacity is inefficient and
losing out in competition with the new sophisticated
oil refineries. With European plants underutilized and
plants closing down, the region is increasingly relying
on imports from Russia, the Middle East and even the
US. The same story goes for Australia, where refinery
capacity has already been cut by another 17% in 2014.
Tanker orderbook (mio dwt)
The tanker fleet dynamics are still largely shaped by
the substantial contracting spree from the boom years.
With already a sizable fleet stock in place, new
deliveries have kept enlarging the supply – demand
imbalance. Finally, this process is now slowing down:
last year saw the lowest level of new tanker deliveries
since 2002, and the figure will decline further
throughout 2014. Only eight new VLCCs were delivered
thus far in 2014 compared to five units being sold for
demolition. Scrapping activity will remain strong as the
decommissioning of tankers as young as 14 years
confirms. The story is similar for product tankers with
2013 deliveries of 5.7mio dwt being the lowest since
2002. 2014 is expected to experience a fleet growth by
around 4% following the newbuilding delivery of
almost 9mio ton.
Returning to crude market outlook, it is difficult to
assess all demand changes in front of us given that
revisions in the US legal framework could strongly
influence worldwide trading practice. A situation
causing a redirection of trades or countries importing
and exporting at the same time have positively fuelled
shipping demand. Moreover, the reduced US crude
imports are still more than compensated by increasing
crude requirements in the Far East that are to
especially benefit VLCCs. Although still oversupplied in
terms of fleet capacity, freight market conditions are
believed to stabilize following a decelerating VLCC and
Suezmax fleet growth of 1.8% and a volume demand a
rato 1.7% during 2013-2017. Sizable orders have been
placed since Q3 2013 by shipowners anticipating on
improving market conditions.
Evaluating the future for product tankers is even more
complex: the general trend of refineries shifting closer
to oil production should be positive for shipping
demand. Changes in product specifications triggered
by the US shale oil production boom as well as a global
move from heavy oil to light and greener products
Side 76
(distillate/sulfur-free/light oil) are redrawing trading
patterns. By so doing, sip trading inefficiencies increase
too that could easily amount to a few % in ship
utilization figures. Opposed to a ship demand upturn of
at least 3.1%, there is the threat generated by the
many product tanker orders that have been piling up in
recent years that will bring fleet growth to 5.5% per
year in the period 2013-2017.
Container
Despite a relentless regime of abysmal earnings, there
continues to be firm interest to contract container
newbuilding tonnage. Several factors are causing this:
unlike dry or tank, container is still maturing and the
global process of up-scaling the size of box ships is still
ongoing. Even with container shipping experiencing
less demand growth, the annual growth figures are far
higher than those observed in dry and tank. The
workings of the container markets are also changing:
together with the strive to maximize economies of
scale and lower unit costs, the reality of changing fuelemission regulations and more expensive bunkers have
been providing further grounds to invest in (adequate
slow-steaming) tonnage. In addition, the general
consented view of low newbuilding prices (even
considering the 2014 price hike) together with the
ample finance provided by the Chinese government to
back state-owned yards has fuelled the placement of
more container orders, even when the industry is still
digesting the current flood of newbuilding tonnage
ordered during the boom years.
4.4k gearless TEU ship rates, asset prices and
total container contracting
The slow but definite improvements on the macroeconomic side are aiding the recovery initiated on the
demand side. The Asia-Europe trade has been posting
strong growth for over five consecutive months,
supporting the employment of the largest +12k TEU
Side 77
units which are sharing the largest portion of the
orderbook and fleet expansion. The same holds for the
transpacific, delivering growth rates of about 6% last
year. Going to 2017, it is expected that growth
dynamics of the three deepsea mainlane routes would
oscillate around 6-7%, with lesser growth for the
transatlantic. The noteworthy insight recently is that
the non-mainlane routes, which once provided the
necessary robust growth and allowed for the cascading
of oversupply of big ships onto smaller trades to
mitigate a total container freight market collapse, have
begun sputtering. The faltering Asian-Latin-American
trade at 3-4% growth recently is a case in point. There
is, however, a promising outlook for the intra-Asian
(9.6% during 2013-2017) trades that may compensate
and offer good prospects for the smaller ships
altogether.
Container volumes by year and ship size (1000 TEU)
With the industry having unceasingly placed
newbuilding contracts, it does not come as a surprise
that freight market conditions have been suffering
from declining utilization factors. Even the widely
adopted practice of lower load factors, less productive
liner services, industry consolidation efforts or slowsteaming could not avert this downfall. A slump in
freight rates then automatically shifts the attention
towards demolition activity. Rightly so, as 2013
container recycling has shown a decline in scrap age
towards 23 years. For German charter owners, this was
even 18 years. The financial investors are simply not
there to pump in too much additional equity to cover
operational expenses like maintenance or special
surveys. The next years look challenging as well.
Assessing the supply side, we arrive at a nominal fleet
capacity growth during 2013-2014 of about 7.2% while
conservative scrapping estimates would bring this
down to about 6.5%.
In short, an improvement in freight rates during the
next lustrum is in the cards if, among other things, the
major economic blocks like the US, Europe and Asia
manage to deliver healthy growth as per consensus
forecasts. A condition as well is that ‘engineering
management’ on the supply side continues to be the
center of attention, basically aimed at rendering
shipping capacity less productive. But the crucial
prerequisite to have freight markets rebounding in
term is undeniably to be linked to a control on
newbuilding contracting activity. The need for shipping
capacity, over time at least, should be connected to
actual needs rather than the number of empty berths
of Chinese state-owned/backed yards or the eagerness
of China to expand in container shipbuilding.
This report has been produced by KS Joachim Grieg & Co AS (“Joachim
Grieg") and is addressed to Joachim Grieg customers only and is for
distribution only under such circumstances as may be permitted by
applicable law. This information has no regard to specific investment
objectives, financial situation or particular needs of any specific recipient. It
is published solely for informational purposes and this information is not,
and should not be construed as, an offer or solicitation to sell or buy any
product, investment, security or any other financial instrument. Joachim
Grieg does not make any representation or warranty, express or implied, as
to the accuracy, completeness or correctness of the information contained
herein, nor is it intended to be a complete statement or summary of the
securities, markets or developments referred to in the report. Neither
Joachim Grieg, nor any of its directors, employees or agents, accepts any
liability for any loss or damage, howsoever caused, arising from any reliance
on any information or views contained in this report. While this report, and
any opinions expressed in it, have been derived from sources believed to be
reliable and in good faith they are not to be relied upon as authoritative or
taken in substitution for the exercise of your own commercial
judgment. Any opinions expressed in this report are subject to change
without notice and may differ from opinions expressed by other areas of
the Grieg Group. Joachim Grieg is under no obligation to update or keep
current the information contained herein. This report may not be
reproduced or redistributed, in whole or in part, without the written
permission of Joachim Grieg and Joachim Grieg accepts no liability
whatsoever for the action of third parties in the respect. This information is
the intellectual property of Joachim Grieg. Joachim Grieg and the Joachim
Grieg logo are trademarks of the Grieg Group. This report shall be governed
by Norwegian law. Any dispute arising in respect of this report is subject to
the exclusive jurisdiction of the Norwegian courts with Oslo City Court as
legal venue. All rights reserved.
Side 78
4.2. Key figures shipping portfolio
1 800
NRP Shippingportfolio vs Oslo Børs Benchmark
1 600
1 400
1 200
1 000
NRP Shipping Index
(539)
800
600
OSEBX
(312)
400
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Jun 2014
Årlig avkastning OSEBX vs NRP Shipping portefølje
80 %
65 %
63 %
60 %
54 %
47 %
52 %
52 %
48 %
41 %
39 %
40 %
47 %
32 %
34 %
20 %
28 %
18 %
11 %
24 %
15 %
10 %
4%
4%
0%
-4 %
-20 %
-12 %
-14 %
-31 %
-40 %
-16 %
-36 %
-60 %
-55 %
-54 %
-80 %
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
NRP Shipping portfolio
25
2011
2012
2013
2014
OSEBX
Shipping portfolio projects
40
21
20
30
15
10
13
14
13
20
8
5
8
4
3
4
3
2
10
3
0
0
-2
-5
-2
-2
-4
-7
-10
-4
-3
-5
-10
-11
-13
-15
-20
-17
-20
2001
2002
2003
2004
Projects established (left axis)
Side 79
-5
-2
2005
2006
2007
-30
2008
2009
Projects sold (left axis)
2010
2011
2012
2013
2014
Projects in portfolio (right axis)
800
Accumulated equity raised to NRP shipping & offshore projects
700
Accumulated equity raised to NRPs
shipping and offshore projects from
2000 up to today.
600
mUSD
500
400
300
200
100
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
The diagram shows the distribution
of the different segments in NRPs
current portfolio.
Current value NRP Shipping & Offshore portfolio - segments
1,7 %
2,6 %
13,5 %
15,6 %
Bulk
Container
17,7 %
Gas
Offshore
0,0 %
Product
Reefer
RoRo
49,0 %
The diagram shows a segment
breakdown of arranged NRP
Shipping and offshore projects
from 2000 up to today.
Arranged NRP Shipping & Offshore projects - segments
Paid-in equity - USD millions
42
18 18
Bulk
142
Chemical
36
Container
Cruise
Ferry
74
185
Gas
Offshore
Product
Reefer
RoRo
140
Tank
38 212
Side 80
4.3 Shipping projects overview
Projects Shipping
Arca Shipping DIS
BB Troll DIS*
Beta DIS
Bulk Avanti DIS
Bulk Transloading DIS**
Eastern Reefer DIS
Eastern Reefer II DIS
Feedermate DIS
Gram LPG DIS
Inter Carib II DIS
KUO DIS
Mount Lyderhorn LLC*
Neptune Seismic DIS
Spero DIS
Stril Offshore DIS
TDS Oppurtunity AS
UACC Bergshav Tanker DIS
UACC Ross Tanker DIS
Estimated value
per 1 % USD
USD 36 500
NOK 1 167 000
NOK 370 000
USD 130 000
N.A
USD 6 000
JPY 4 200 000
EUR 23 000
USD - 1 000
USD 21 000
USD 128 000
USD 47 500
USD 184 300
USD 61 000
NOK 2 750 000
USD 58 400
USD 160 200
USD 128 300
Established
2013
2014
2006
2013
2007
2007
2007
2004
2007
2006
2012
2014
2007
2013
2007
2010
2010
2010
IRR since
established p.a.
8%
N.A
27 %
38 %
N.A
21 %
21 %
41 %
-99 %
10 %
35 %
N.A
5%
22 %
2%
-27 %
14 %
16 %
Return
2014***
-4 %
N.A
13 %
15 %
N.A
19 %
9%
21 %
N.A
-1 %
7%
N.A
0%
1%
0%
3%
22 %
38 %
* The project was established in 2014 and has thus not existed long enough to calculate IRR
**The project has been suspended
***Return is equivalent to change in value in 2014 (not annualized)
Side 81
Arca Shipping DIS - container asset play project
Contact: Christian Ness ([email protected])
Date of analysis:
01.06.2014
Estimated share price (USD):
1%
36 500
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
3 650 000
200 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P:
3 150 000
4 150 000
5 150 000
IRR estimated share price:
9,9 %
17,5 %
24,1 %
IRR total capital:
11,8 %
19,7 %
27,0 %
* The residual value is net after profit split - 70% to the owning company and 30% to
the BB-charterer. In the base case scenario the gross sales price is USD 4 850 000 (in
2017), high case USD 6 300 000 and low case 3 400 000. The IRR of the high case and
the low case does not reflect increased/decreased earnings.
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P
Expiry of C/P:
Charterer:
Atlantica Shipping AS
USD 2 800 000
USD 3 650 000
USD 0
1.11.2013
1.11.2018
SPC, Timber Shipping Inc.
guaranteed by Conbulk Shipping S.A, Greece
Base case assumptions:
Average net BB-rate year 1-3:
Est. net TC-rate 2014
Est. net TC-rate 2015
Est. net TC-rate year 2016
Profit split hurdle rate year 1: (net BB-rate + opex)
USD 1 063 / day
USD 7 959 / day
USD 8 075 / day
USD 10 450 / day
USD 6 585 / day
Estimated Cashflow
Vessel's name:
Type:
Class:
Dwt/Ldwt:
LOA/ Beam/Draught:
Speed & Cons:
Yard:
Built:
Flag:
Main engine:
Reefer plugs:
Next DD/SS:
Other information:
MV Arca
1,641 TEU geared container vessel (Hanjin 1600)
Bureau Veritas
21,480 dwt/7,007 mt
167,98 m/27,25 m/9,22 m
19 knots on 49 TS Fuel (laden)
Hanjin HI Co. Ltd - Busan, South Korea
1 994
Liberia
B&W 6S60MC 16,681 BHP @ 105 RPM
108
January 2019
1,199 TEU homogeneous, 7holds, 8 hatches,
2 cranes with safe working load of 40 tonnes, Ice class equipped
Financing (31.12.2013)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Profit split**
Dry docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Net financial items
Net project cashflow
2014*
2015
2016
558 739
0
217 727
115 094
225 918
0
225 918
397 015
0
0
117 396
279 619
0
279 619
358 396
332 778
0
119 744
571 430
0
571 430
Estimated dividend
350 000
300 000
650 000
Mortgage debt
Total
Balance Annual Inst. 14
0
0
0
0
Interest
0,00 % *
Balloon
0
0
*Currently no debt on the vessel.
*Incl. hire for Nov/Dec. 2013
**Profit split initially used to pay docking-cost of USD 500 000
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
Additional information
2014*
31 980
3 542 356
3 574 336
2015
11 599
3 705 256
3 716 855
2016
43 029
3 904 340
3 947 369
0
0
0
0
0
0
The Vessel is fixed on a 5 year BB-charterparty with a profit sharing agreement to an
SPC, Timber Shipping Inc., guaranteed by Conbulk S.A of Greece. DD/SS in November
2013. The DD/SS cost was capped at, and estimated to be, USD 1 000 000, to be split
50/50 between Arca Shipping DIS and Conbulk. The actual cost was USD 1 700 000.
The extra DD/SS expense of USD 700 000 to be fully redeemed before any profit splits
from trading and sale will occur.
When the DD/SS cost of USD 1 700 000 is paid, all earnings exceeding a pre-agreed
hurdle rate consisting of the BB-rate and operational expenses to be split 60/40
between the owning company and the charterer. Sales proceeds exceeding investors
initial equity of USD 3 650 000 to be split 70/30 between the owning company and
Conbulk.
Side 82
BB-Troll DIS - offshore asset play project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.06.2014
Estimated share price (NOK):
1%
Estimated share price (NOK):
1 167 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (NOK):
Accumulated dividend (NOK):
116 700 000
0
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
IRR total capital:
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
Buksèr og Berging AS
Purchase price vessel*:
Paid in capital:
Tech. and commercial management fee 2014:
Opex 2014 per day (ex DD/SS):
Current Employment:
Delivery:
NOK 120 000 000
NOK 116 700 000
NOK 1 275 580
NOK 76 769
The Vessel trades in the spot market
01.05.2014
*including working capital
Estimated TC-rate April 2014 - Dec. 2014:
NOK 200 000 / day
NOK 200 000 / day
NOK 175 000 / day
Estimated TC-rate 2015 - June 2016:
Estimated TC-rate July 2016 - June 2017:
Assumed break even rate excl. docking/survey 2014:
M/V BB Troll
AHTS 15 000 bhp DPSII - VS 473 design
DNV 1A1, DPSII, Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5)
73,8 m
16,0 m
Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK
Apr 2000
2,881 t
Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP
165 t
2 x 430 kVA V 3ph 60 hz
Main generator:
Flag:
2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz
NOR
Nov-14
Next Special Survey:
NOK 80 313 / day
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue*
Net financial items
Vessel name:
Type/design:
Class:
LOA:
Breadth:
Yard:
Delivery:
Dwt:
Main engine:
Bollard pull:
Aux. engines:
2014
28 561 385
637 790
27 923 595
0
27 923 595
2015
64 815 594
1 307 470
63 508 125
0
63 508 125
2016
64 999 953
1 340 156
63 659 797
0
63 659 797
0
40 000 000
34 000 000
Mortgage debt 1
Total
0
0
0
0
Interest
0,00 %
Balloon
0
0
* two month lag on hire
Estimated dividend
The project has been refinanced.
Working capital
Vessel
Total assets
Side 83
2014
30 308 651
107 151 413
137 460 064
2015
25 117 090
93 200 881
118 317 970
2016
25 790 203
78 053 894
103 844 098
0
0
0
0
0
0
Beta DIS - offshore asset play project
Date of analysis:
01.06.2014
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):*
370 000
Key figures:
100 %
19 500 000
35 500 000
Residual value end 2015:
IRR total capital:
LOW CASE
15 000 000
10,9 %
2,3 %
BASE CASE
20 000 000
20,5 %
12,0 %
HIGH CASE
25 000 000
29,7 %
21,2 %
Corporate details
The Vessel
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
Expiry of C/P:
NOK 47 000 000
NOK 19 500 000
NOK 0
29. September 2006
31.12.2014
Gross TC-rate:
NOK 95 737 /day
Assumed operating expenses 2014:
Approx. NOK 60 000 / day
* The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2014 from Buksèr og Berging AS to
Kystverket. Beta Shipping AS has fixed the vessel on timecharter to Buksèr &
Berging AS on back to back basis on similar terms as the TC to Kystverket. The
gross rate paid by Kystverket is NOK 95 737 per day. NOK 92 867 goes to Beta
Shipping, and NOK 2 870 goes to Buksèr og Berging AS.
Estimated Cashflow
Operating revenue*
Operating expenses
Dry docking & other
Interest earned
Net financial items
Sale of vessel
Vessel name:
Type:
Dwt:
LOA:
Breadth:
Yard/Built:
Class:
Flag:
Deck cargo
Speed:
Main engine:
Next DD/SS:
Next intermediate survey:
M/V Beta
Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS)
1 217 mt
67,8m
14,5m
H.Surken West Germany/ 1982
DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0
NOR
720 sqm
15,5 knots
4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP
February 2016
May 2019
2014
2015
32 488 699
21 942 240
2 500 000
1 338 402
6 708 057
95 247
95 247
0
6 803 304
39 314 117
22 381 084
0
1 365 170
15 567 863
113 125
113 125
20 000 000
35 680 988
Mortgage debt 1
Total
Balance
0
0
Annual Inst. 14
0
0
Interest
0%
Balloon
0
0
*The mortgage loan as well as the investor loan has been repaid in full.
Estimated dividend
7 800 000
39 481 348
* Off-hire due to docking May 2014 reduces income in 2014. Hire for 2 months,
equal to NOK 5 688 314, received in 2016 is added to the hire in 2015.
Working capital
Vessel*
Total assets
2014
11 800 360
25 262 624
37 062 983
2015
23 224 005
20 000 000
43 224 005
The TC-hire is invoiced in arrears with 30 days credit. The Vessel is being utilized as a
stand-by emergency vessel by Kystverket.
Kystverket has an option to extend the charter for 2015. We have assumed the option
will be declared.
Outstanding debt
0
0
0
0
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of
17,7%.
Side 84
Bulk Avanti DIS - dry bulk asset play
Date of analysis:
01.06.2014
1%
130 000
Key figures:
100 %
9 250 000
800 000
Residual value end 2016:
IRR total capital:
LOW CASE
18 000 000
4,1 %
1,8 %
BASE CASE
22 000 000
17,6 %
10,7 %
HIGH CASE
26 000 000
28,3 %
18,8 %
Corporate details
The Vessel
Technical Management:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Current employment:
Commencement of CP:
Expiry of CP*:
Timecharter rate 2014**:
Operational expenses 2014:
Eastern Bulk Carrier
Fleet Ship Management Inc.
USD 17 000 000
USD 9 250 000
USD 0
Timecharter to Grieg Star Bulk AS
11.04.2014
11.04.2015
USD 12 000
USD 4 600
*The charterer, Grieg Star Bulk, has declared their option to renew the
charterparty for 12 months from April 2014 to April 2015. The second year we
have assumed an average rate of USD 14 000 per day.
**The TC rate is USD 12 000 until April 10th 2015. Less commission of 3,75%.
Estimated Cashflow
2014
3 835 312
1 861 500
86 700
1 887 112
495 000
562 500
-1 057 500
829 612
2015
4 660 274
1 898 730
88 434
2 673 110
448 594
1 125 000
-1 573 594
1 099 516
2016*
1 361 868
541 216
22 551
798 101
112 392
1 125 000
-1 237 392
-439 291
Estimated dividend
**End of certeparty April 2016
1 100 000
800 000
400 000
Side 85
Next intermediate survey:
Next DD/SS:
MV Bulk Avanti
Supramax Bulk Carrier
NKK / 9303089
56,042 mt
8,500
189,99 m / 32,26 m / 12,55 m
14,5 kts / 31,0 ts
Mitsui S.B. Japan, Tamano Shipyard
2006
Panama
MAN B&W, 12,880 KM @ 127 rpm
Fore & aft hatches, hydr. Operated, 5 holds / 5 hatches
70,810 cubic m.
4 cranes with safe working load of 30,5 tonnes
Fitted with grabs
July 2014
July 2016
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Working capital
Vessel
Total assets
Vessel's name:
Type:
Class / IMO number:
Dwt:
Ldwt:
LOA/ Beam:
Speed/cons:
Yard:
Built:
Flag:
Main engine:
Holds / hatches:
Grain capacity:
Cranes:
Mortgage debt*
Total
Balance
9 000 000
9 000 000
Annual Inst.
14
562 500
562 500
Interest
5,50 %
Balloon 2016
6 750 000
6 750 000
* The mortgage loan has quarterly instalments of USD 281 250. First instalment to be
paid 15 months from drawdown (July 2014).
The mortgage has the following terms/covenants:
Minimum Value Clause - 140% of outstanding mortgage at all times.
Minimum free liquidity of USD 600,000.
The mortgage has floating interest.
2014
1 246 072
22 000 000
23 246 072
2015
1 545 588
22 000 000
23 545 588
2016*
1 265 752
22 000 000
23 265 752
8 437 500
8 437 500
7 312 500
7 312 500
6 750 000
6 750 000
The project is considered an asset play project. The charterer has declared their option
to renew the charter party for 12 months from April 2014 to April 2015.
Bulk Transloading DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
Key figures:
100 %
23 200 000
4 300 000
BASE CASE
Residual value en-bloc end C/P 2022:
IRR total capital:
Corporate details
The Vessels
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 115 000 000
USD 23 200 000
USD 0
Sept.2007
Sept.2022
Base case assumptions BB hire En-bloc:
01.01.2013-31.12.2014
01.01.15-sept 2022
USD 25 300/ day
USD 19 300/ day
Charterer:
M/V Trans Bay/Trans Emirates
Bulk Transloader
68,857/68,857
37,550/37,550
Daewoo
1996 / 1993
1996 / 1999
DnV
Marshall Islands
Vessel name:
Type:
Dwt:
GRT:
Yard:
Built:
Converted:
Class:
Flag:
Last DD:
Trans Emirates was docked October 2013
Trans Bay will be docked June/July 2014
Star Transloaders Ltd, guaranteed by
Star Universal Marine Ltd., Cyprus, and ETA Star Holdings Ltd., Dubai
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue*
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
sale of vessels
2014
6 000 000
225 232
5 774 768
43 386
1 429 546
2 400 000
-3 786 160
2015
7 044 500
229 737
6 814 763
69 844
856 488
2 400 000
-3 186 643
2016
7 063 800
168 000
6 895 800
67 500
724 488
2 400 000
-3 056 987
1 988 608
3 628 120
3 838 813
Mortgage debt 1 is fixed at interest rate 9,92% incl. margin until 15. october 2014. 50%
of the swap was terminated in Q312 due to instructions from the mortgage lender.
0
0
9 900 000
The mortgage lender currently has a cash sweep on the project
Estimated Dividend
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
10 243 125
759 375
8 329 375
1 040 625
11 530 000
0
30 102 500
1 800 000
Interest
9,92 % *
5,50 % *
0,00 % **
* Annual instalment going forward is USD 600 000 per quarter.
* Assumed that the charterer manages to pay USD 3 000 000 in BB hire in 2013
and USD 6 000 000 in BB hire in 2014.
** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is none interest bearing.
Working capital
Vessels*
Total assets
2014
4 398 663
69 873 169
74 271 833
2015
8 026 783
62 157 894
70 184 677
2016
1 965 596
53 861 126
55 826 722
Outstanding debt fixed
Outstanding debt floating
Sellers credit
506 250
15 666 250
11 530 000
27 702 500
506 250
13 266 250
11 530 000
25 302 500
506 250
10 866 250
11 530 000
22 902 500
7.4%
Balloon
0
0
11 530 000
11 530 000
The charterer has financial difficulties, and is paying reduced BB hire. The board is
activly pursuing possible solutions and several alternatives are considered among
other sale of the vessels and new charterparties.
The Charterer has options to purchase the vessels as follows:
M/V Trans Bay: USD 5 000 000 after year 15 (2022).
M/V Trans Emirates: USD 5 000 000 after year 15 (2022).
If the charter free value is above USD 5 000 000 when the option is decleared, the
amount above USD 5 000 000 will be split 75/25 between charterer and owner of Trans
Bay and Trans Emirates.
Side 86
Eastern Reefer DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
Estimated share price USD:
6 000
Key figures:
100 %
5 500 000
9 525 000
BASE CASE
See additional information
27,9 %
Corporate details
The Vessels
Johs. Hansens Rederi AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
Expiry of C/P:
USD 32 000 000
USD 5 500 000
USD 1 325 000
8. December 2006
See Additional information
BB rate en bloc net per day 2013:
Charterer:
Built
M/V Mabah
Type:
Flag:
Dwt
1995
5 249
Cargo cap
(cbft)
235 128
Reefer
Marshall Island
6 389
2 678
2 580
Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd.
Estimated Cashflow
2013
2014
2015
2 471 880
180 509
2 291 371
5 125
98 438
1 500 000
-1 593 312
108 472
977 571
184 120
793 451
3 713
37 125
1 050 000
-1 083 412
23 358
259 290
92 060
167 230
694
5 625
300 000
-304 931
500 000
806 530
-266 602
362 299
Estimated dividend
400 000
300 000
556 388
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessels
Vessel Name
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
450 000
450 000
600 000
900 000
1 350 000
1 050 000
Interest
4,00 % *
3,75 % **
Balloon
0
0
0
* The mortgage has floating interest rate. Assumed interest rate is 4,25% incl margin.
Annual instalments of USD 900 000
** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance the extension of
M/V Mabah. Simultaneously USD 2 400 000 was deducted on tranche 1. Estimated
interest rate is 3,75% incl. margin and annual instalments of USD 600 000.
Working capital
Vessels*
Total assets
2013
760 691
7 941 001
8 701 692
2014
194 089
3 092 801
3 286 890
2015
0
500 000
500 000
1 350 000
1 350 000
300 000
300 000
0
0
There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows:
M/V Mabah:
Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000
The project is considered as a financial lease.
7 of initially 8 vessels in the project have been sold
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor
of 9,2%
Side 87
Eastern Reefer II DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
(All figures in 1000 JPY)*
Estimated share price (JPY):
1%
Estimated share price (JPY):
4 200
Key figures:
100 %
Paid in equity (JPY):
Accumulated dividend (JPY):
438 000
498 811
BASE CASE
1 000 000
16,6 %
5,8 %
Residual value end C/P 2017:
IRR total capital:
* An assumed exchange rate of 100 USD/JPY has been used.
Corporate details
The Vessels
Lorentzens Skibs Management AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P M/V Pohah No.2:
Expiry of C/P M/V Pohah No.2:
Commencement of C/P M/V Jochoh:
Expiry of C/P M/V Jochoh:
Commencement of C/P M/V Dinok:
Expiry of C/P M/V Dinok:
JPY 1 805 000
JPY 382 000
JPY 240 000
27. March 2007
27. March 2017
27. October 2008
27. March 2017
15. October 2013
15.April 2017
BB rate net per day year M/V Pohah No 2.:
BB rate net per day year M/V Jochoh:
BB rate net per day year M/V Dinok:
Charterer:
Guarantor:
Vessel name:
Type:
Cargo Cap:
Dwt:
LOA/ Beam:
Yard (all vessels):
Built:
Class/flag:
Main engine:
M/V Jochoh
Reefer
235,050 cbft
5.537
113,3m/16,6m
1996
N.K
Kobe, 8UEC37LA
M/V Pohah No. 2
M/V Dinok
Reefer
Reefer
235,039 cbft
238,964 cbft
5,134
5,163
113,4m /16,6m 120,7m/16,6m
Kyokuyo Shipyard Corp, Japan
2000
1989
N.K.
KR
Akasaka, 8UEC37LAkasaka, 6UEC37LA
JPY 401,5
JPY 355
USD 1 775
NOK Co. Ltd., Panama
Khana Enterprises Co. Ltd., Japan
and Oswego Ltd., Korea
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
2014
340 910
18 416
322 494
0
41 955
183 496
-225 450
97 044
2015
281 743
10 338
271 404
0
31 472
145 028
-176 500
94 905
2016
254 953
10 545
244 408
0
23 297
106 572
-129 869
114 539
Estimated dividend
105 811
110 000
94 000
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Participant loan
Total
436 500
58 500
115 380
76 924
92 700
0
150 000
0
794 580
135 424
Interest
4,00 % *
4,00 % **
0,00 %
15,00 % ***
Balloon
163 500
0
92 700
49 999
306 199
*Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000.
**Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924.
None of the loans are fixed, assumed interest of 4,0% incl. margin for the remaining
period.
The margin is assumed increased from Q214.
*** The participant loan was established to finance the purchase of M/V Dinok. It has
an annual interest of 15%, and is repaid quarterly with USD 71 429.
Working capital
Vessels*
Total assets
Sellers credit
Participant loan
2014
38 862
974 595
1 013 457
2015
23 766
788 581
812 347
2016
44 305
974 595
1 018 901
358 500
38 456
92 700
121 428
611 084
280 500
0
92 700
92 857
466 057
202 500
0
92 700
64 285
359 485
8,2%
All JPY figuers in 1000 JPY. An assumed exchange rate of 100 USD/JPY has been used
for all calculations.
The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for JPY 500 million
at the end of the Bareboat Charter (2017).
The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 37 million at the
end of the Bareboat Charter (2017).
The chartere has an obligation to purchase the M/V Dinok for USD 500 000 at the end
of the Bareboat Charter (2017).
The project is considered as a financial lease.
Side 88
Feedermate DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
Estimated share price (EUR):
1%
Estimated share price (EUR):*
23 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (EUR):
Accumulated dividend (EUR):
2 000 000
4 550 000
IRR total capital:
LOW CASE
5 000 000
19,3 %
9,0 %
BASE CASE
7 000 000
38,2 %
17,0 %
HIGH CASE
9 000 000
52,7 %
23,9 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company.
The Vessel
Corporate details
P.D. Gram AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
EUR 16 275 000
EUR 2 000 000
EUR 3 000 000
27. February 2005
27. February 2017
BB rate net per day:
27.02.2005-27.02.2010
27.02.2010-27.02.2017
EUR 5 610
EUR 5 346
Charter:
Charterer:
12 year B/B
K-Line
Estimated Cashflow
2014
1 951 290
91 425
1 859 865
7 695
249 433
1 350 000
-1 591 738
2015
1 951 290
93 253
1 858 037
7 003
206 900
1 350 000
-1 549 897
2016
1 951 290
95 118
1 856 172
6 604
152 900
1 350 000
-1 496 296
268 127
308 140
359 876
Estimated dividend
550 000
375 000
175 000
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
M/V Main Highway
Car Carrier, 950 Cars
3 374 tons
1998
Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany
Lloyds Register / Cyprus
950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters
Vessel name:
Type:
Dwt:
Built:
Yard:
Class/flag:
Cargo Capacity:
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
4 360 000
1 350 000
2 500 000
0
6 860 000
1 350 000
Interest
4,00 % *
4,00 % *
Balloon 2017
310 000
2 500 000
2 810 000
* Assumed interest rate from 2014 an onwards is 4.0% incl.margin.Interest rate is not
fixed. Mortgage debt 2 runs as a bullet.
The mortgage was refinanced in Q413.
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding mortgage debt
2014
460 425
10 042 077
10 502 503
2015
393 565
9 106 473
9 500 039
2016
578 441
9 106 473
9 684 914
5 510 000
5 510 000
4 160 000
4 160 000
2 810 000
2 810 000
8,0%
Side 89
Gram LPG DIS - LPG asset play project
Date of analysis:
01.06.2014
Estimated share price (USD)
1%
Estimated share price (USD):*
-969
Key figures:
100 %
Paid in equity incl. participant loan (USD):
22 956 750
0
Residual value sensitivity :
Vessel value*
Net debt
Net Asset value
Remaining uncalled capital
LOW CASE
7 750 000
11 846 907
-4 096 907
4 000 000
BASE CASE
11 750 000
11 846 907
-96 907
4 000 000
HIGH CASE
15 750 000
11 846 907
3 903 093
4 000 000
*Valuation in base case has been done on the basis of 70% of todays assumed C/P free value of
vessels, less net debt (Net asset value).
Corporate details
The Vessels
Technical management Serenity:
Technical management Aura:
Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd.
Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd.
P.D. Gram & Co
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 29 300 000
USD 22 956 750
USD 4 000 000
Opex per month:
Aura/Gas Serenity - USD 151 658
Current employment:
Monthly TC Rate MV Aura estimate from June 2014*:
Monthly TC Rate MV Gas Serenity from June 2014*:
*Less commission of 2% to Grieg Shipbrokers and 1,25% to Gram
USD 155 000
USD 155 000
Estimated Cashflow
M/V Aura / M/V Gas Serenity
Liquified Gas Carrier, Type 2PG
2,653 mt
96m
14.4m
Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008
CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS
Marshall Island
13 knots
8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China
3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China
2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating
1
Feb. 2015 Aura - March 2016 Gas Serenity
Vessel name:
Type:
Dwt:
LOA:
Breadth:
Yard/Built:
Class:
Flag:
Speed:
Main engine:
Aux engine:
Cargo tanks:
Tank segregations:
Last/Next DD:
2014
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessel
Mortgage debt
Total
Balance
11 986 000
11 986 000
Annual Inst.
2014
0
0
Interest
4,75 % *
Balloon 2015
11 311 000
11 311 000
* Interest rate floating.
The final expiry date on the mortgage has been re-negotiated from April 30th 2013 to
July 31st 2015.
Est.dividend/paid in capital
Estimated Balance (01.06.2014)
Working capital*
Vessels
Total assets
2014
139 093
11 750 000
11 889 093
MV Gas Serenity was on TC to Ishipcom until 25th of May 2014. We have indications
from Ishipcom that they will take both vessels on 3 months charter at USD 160 000 170 000 pcm.
11 986 000
11 986 000
Net asset value pre dividend
#REF!
12 483 954
13 113 756
* The working capital is uncertain due to the complexity of the short term liabilities
Side 90
Inter Carib II DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
Estimated share price USD:*
21 000
Key figures:
100 %
3 065 000
3 115 000
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
1 250 000
1 800 000
2 200 000
19,4 %
24,4 %
27,6 %
IRR total capital:
19,2 %
22,9 %
25,3 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the
company.
Corporate details
The Vessel
Arne Blystad AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 13 828 000
USD 3 065 000
USD 2 500 000
17. November 2006
31. April 2018
BB rate MV Mostein 1.01.13-30.09.14*
BB rate MV Mostein 1.10.14-30.03.18*
*Less 1% commission to AS Sobona
Charterer M/V Mostein:
USD 2 600/day
USD 3 000/day
Thompson Shipping Inc., Cayman Islands
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessels
Estimated dividend
2014
2015
2016
985 800
90 994
894 806
4 454
79 373
432 500
-507 419
1 095 000
93 733
1 001 267
3 750
56 667
432 500
-485 417
1 098 000
95 607
1 002 393
3 853
33 961
432 500
-462 608
387 387
515 850
539 785
575 000
525 000
550 000
Mortgage debt 1
Total
Balance
1 620 000
1 620 000
Annual Inst.
14
432 500
432 500
Interest
5,25 % *
Balloon
0
0
An extraordinary debt repayment of USD 1,951,250 was made in connection with the
sale of MV Titran in Q211.
The mortgage is floating from 28.11.2013. Estimated interest incl. margin is 5,75%.
Margin from 01.07.2013 is 4,25%
Working capital
Vessel*
Total assets
2014
136 869
3 906 437
4 043 307
2015
127 720
3 376 754
3 504 474
2016
117 504
2 792 223
2 909 727
1 187 500
1 187 500
755 000
755 000
322 500
322 500
10.10%
Side 91
M/V Mostein
Self Discharging Bulk Carrier
4 775 mt
2 740 mt
89,9 m /13,0 m
Damean Shipyard, Holland
1996
LR / Antigua & Bermuda
4SA 6 cyl MAK 1800 kw
11 knots
Vessel name:
Type:
Dwt:
GRT:
LOA/ Beam:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Speed:
Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of the charter for
USD 2 200 000.
Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc. at the end of the
charter for USD 1 250 000.
Owners have the option to sell the vessel in the period from 1.1.13-31.12.14 if the
sales proceeds is in excess of USD 4.500,000. Upon a sale the BB-charterparty will be
terminated. Any sales proceeds excess of USD 4,500,000 to be split 50/50 between
owners and charterers during the sales option period.
KUO DIS - container asset play project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
128 000
Key figures:
100 %
8 800 000
1 700 000
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value en-bloc (2017)*:
13 750 000
16 750 000
19 750 000
IRR estimated share price**:
15,2 %
21,6 %
27,3 %
IRR total capital:
11,0 %
17,0 %
23,5 %
*The residual en-bloc value is net after profit split 50/50 between the owning company and the
BB-Charterer. In the base case scenario the gross sales price en-bloc is USD 24 500 000 (in
2017), high case USD 30 500 000 and low case USD 18 500 000.The IRR of the high and low
case does not reflect increased/decreased earnings.
Corporate details
The Vessels
Purchase price vessels en-bloc:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
Charterer:
USD 14 000 000
USD 8 800 000
nil
28.09.2012
28.09.2017
SPCs guaranteed by Conbulk S.A Greece
and Auster Finance Inc., Marshall Islands
BB - Hire en-bloc:
Net BB rate 28.09.12 - 28.09.14:
Net BB-rate 28.09.14 - 28.03.15:
Net BB-rate 29.03.15 - 28.09.15:
Net BB-rate 29.09.15 - 28.03.16:
Net BB-rate 29.03.16 - 28.09.16:
USD 4,219 / day
USD 4,603 / day
USD 4,274 / day
USD 3,945 / day
USD 3,616 / day
Profit split hurdle rate avg. per vessel:
USD 6 665 / day
Estimated Cashflow
Vessel names:
Type:
TEU:
Reefer capacity:
Dwt:
Ldwt:
LOA/ Beam/Draft:
Speed:
Yard:
Built:
Flag:
Class:
Main engine:
Other:
MV KUO Fu / KUO Tai / KUO Hung / KUO Lung
Gearless Container Vessles
1,367 TEU (1,120 TEU at 14 tons homogeneous)
200
18,595
5,955
168,8m / 27,3 m / 8,42 m
18,9 / 17,0 / 18,2 / 18,2 knots
CSBC Shipyard, Kaohsiung, Taiwan
1995, 1995, 1997, 1998
Panama
Bureau Veritas
Man B&W, 13,580 kW a 127 rpm
4 holds, 8 hatches, 4 tiers on deck
Estimated Cashflow
Operating revenue
Profit Split
BB Instalment
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt*
Net financial items
Sale of Vessels en-bloc**
2014
1 609 495
683 856
0
210 125
2 083 226
3 698
384 000
0
-380 302
2015
1 500 174
366 672
2 000 000
215 378
3 651 468
5 068
368 000
1 000 000
-1 362 932
1 702 924
2 288 536
2016
1 287 296
841 768
2 000 000
220 763
3 908 302
5 233
304 000
1 000 000
-1 298 767
16 750 000
19 359 535
Estimated dividend
1 500 000
2 300 000
2 700 000
Mortgage debt
Total
6 000 000
0
6 000 000
0
Interest
6,40 %
Balloon 2017
3 500 000
3 500 000
The interest rate on the mortgage is not fixed and is adjusted according to the forward
curve.
No instalments on the mortgage the first two and a half years, thereafter semiannual
instalments of USD 500 000. The mortgage has final maturity 3 years from drawdown.
We have assumed the debt will be renegotiated at equal terms at maturity in 2015.
- Minimum Value Clause of 125% of the outstanding facility.
- 3 year financing despite 5 year BBCP.
*Assume loan refinanced in 2015
**Net after profit sharing
Working capital
Vessel
Total assets
All four vessels are fixed on 5-year bareboat charters with a profit sharing agreement
to SPCs guaranteed by Conbulk S.A Greece and Auster Finance Inc., Marshall Island.
All earnings exceeding the pre-agreed operating expenses and BB hire (incl.BB
instalments) to be split 50/50 between the partnership, KUO DIS, and the Charterer
(Conbulk).
Outstanding debt
2014
1 122 041
15 358 702
16 480 743
2015
1 110 578
15 993 916
17 104 494
2016
2 968 990
16 750 000
19 718 990
6 000 000
6 000 000
5 000 000
5 000 000
3 500 000
3 500 000
Kuo DIS to receive BB instalments of USD 1 000 000 semi-annually, commencing two
and a half years from delivery. Such BB instalments will be deducted before any
trading profit split.
The profit sharing agreement also applies in the event of a sale. Any sales revenue
exceeding USD 19 000 000, adjusted with BB instalments received, shall be split 50/50
between KUO DIS and Conbulk. Should the value of the Vessels fall below USD 14 000
000, KUO DIS has the right to, but no obligation to sell the Vessels.
Side 92
Mount Lyderhorn LLC - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
47 500
Key figures:
100 %
4 384 020
0
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P*:
12 080 000
13 000 000
14 200 000
11,1 %
17,7 %
25,5 %
IRR total capital:
7,2 %
9,4 %
12,3 %
*Low case residual value is the put value. High case residual value is the call value.
(August 2016)
Corporate details
The Vessel
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 17 300 000
USD 4 384 020
-
Current employment:
Expiry of CP:
Bareboat rate 2014
Golden Ocean Group Ltd
27.08.2016
USD 9 300/day
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessel
Vessel's name:
Type:
Class:
Dwt/Ldwt:
LOA/ Beam/Draught:
Speed & Cons:
Yard:
Built:
Flag:
Main engine:
Other information:
MV Golden Lyderhorn
Panamax drybulk vessel
DNV / IMO Number 9214161
74,242 dwt
225.00 m/ 32.20 m/ 13.82 m
14.0 knots on 32 TS Fuel (laden)
Sasebo H.I. - Japan
Delivered ex.yard 1999
Hong Kong
MAN B&W 6S60MC6, 12,000 BHP @ 94 RPM
Grain Capacity of 87,500 cu.m., 7 Holds, 7 Hatches
2014
3 394 500
75 000
3 319 500
5 395
746 146
1 986 022
-2 726 773
2015
3 394 500
76 500
3 318 000
7 863
615 486
1 800 000
-2 407 623
592 727
910 377
2016
2 222 700
78 030
2 144 670
6 488
349 709
9 463 978
-9 807 199
13 000 000
5 337 471
Mortgage debt 1
Sellers Credit**
Total
10 550 000
1 986 022
2 700 000
0
13 250 000
1 986 022
Interest
6,78 %
0,00 %
Balloon
5 413 978
2 700 000
8 113 978
** Sellers Credit is due at the termination of the bareboat charterparty.
There has been extraordinary debt repayments under the mortgage facility due to a
breach of the minimum value clause. However, the interest rate swap has not been
terminated, and hence there is an "over-hedging" of the interest rate. This implies that
the interest rate difference between the outstanding loan and the scheduled
outstanding loan as per the swap, continues to be paid on interest roll-over dates.
The Owner has a put option in August 2016 at USD 12.2 million.
Working capital
Vessel*
Total assets
Side 93
2014
747 727
15 322 039
16 069 766
2015
758 104
14 208 759
14 966 863
2016
1 196 048
13 000 000
14 196 048
8 563 978
8 563 978
6 763 978
6 763 978
5 413 978
5 413 978
Golden Ocean has three call options for the vessel:
- August 2014 at USD 18 200 000
- August 2015 at USD 16 200 000
- August 2016 at USD 14 200 000
In the event Golden Ocean exercises any of its call options, any interest rate swap
exposure and termination of such, will be for Golden Ocean's account.
Neptune Seismic DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
Estimated share price (USD)
1%
184 300
Key figures:
100 %
17 400 000
2 000 000
Vessel value*
Net debt
Net Asset value
LOW CASE
15 280 000
850 000
14 430 000
BASE CASE
19 280 000
850 000
18 430 000
HIGH CASE
23 280 000
850 000
22 430 000
*Valuation in base case has been done on the basis of 80% of todays assumed C/P
free value of vessel, less net debt (Net asset value).
Corporate details
Neptune Offshore AS
Neptune Offshore AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 32 800 000
USD 17 400 000
USD 3 150 000
Charterer:
None
The Vessel
Vessel name:
Type:
Flag:
Class:
Built:
Rebuilt:
Yard:
Rebuilt:
Length:
Breadth:
Main engine:
Accomodation:
Last DD:
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking and other
Interest earned
Interest expenses
Repayment Participant loan
Net financial items
Sale of vessel
Estimated dividend
2014
2015
15 439 500
6 535 143
0
70 000
8 834 358
10 025
189 800
3 400 000
1 000 000
-4 579 775
13 007 250
6 616 832
0
71 750
6 318 668
17 166
113 100
3 400 000
0
-3 495 934
4 254 583
0
0
2 822 734
25 000 000
30 472 734
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding mortgage debt
M/V Neptune Naiad
High end 2D/Low end 3D Seismic vessel
NIS
Lloyds Register, Ice C
2002
2008
Huang Pu Shipbuilding
Irving Shipbuilding, Canada
61.0m
14.2m
1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm
with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm
43 persons
September 2012
2016
Mortgage debt 1
Participant Loan
Total
4 750 000
1 700 000
0
0
4 750 000
1 700 000
Interest
2,60 % *
0,00 % **
Balloon
3 050 000
0
3 050 000
*The loan has quarterly instalments of USD 850 000 from 2013 and onwards. The
mortgage is due 30.6.14
** The participant loan was repaid end Q2 2013.
2013
4 000 000
25 000 000
29 000 000
2014
8 522 734
25 000 000
33 522 734
4 750 000
4 750 000
3 050 000
3 050 000
All seismic equipment onboard is owned by the company.
The Vessel is curently charter free.
Investments in seismic equipment has been made in 2014.
Side 94
Spero DIS - container asset play project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
61 000
Key figures:
100 %
4 900 000
300 000
HIGH CASE
BASE CASE
LOW CASE
8 900 000
Net Residual value end C/P*:
10 900 000
12 900 000
10,9 %
19,6 %
27,0 %
IRR total capital:
10,4 %
16,5 %
22,0 %
*The residual value is net after profit split - 70% to the owning company and 30%
to Conbulk. The gross sales price for calculating the IRR is USD 12,250,000 (in
2017), high case USD 15,000,000 and low case USD 9,300,000. The IRR of the high
and low case does not reflect increased/decreased earnings.
Corporate details
The Vessel
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
Charterer:
USD 7 145 000
USD 4 900 000
nil
24.05.2013
24.05.2017
SPC, Marquess Marine Ltd.,
guaranteed by Conbulk Shipping S.A Greece
Net BB rate year 1-3:
Estimated net TC-rate 2014:
Estimated net TC-rate 2015-2016:
Profit split hurdle rate year 1: (net BB-rate + opex)
USD 1 958 / day
USD 7 493 /day
USD 10 588 / day
USD 7 260 / day
Vessel's name:
Type:
Class:
Dwt:
Ldwt:
LOA/ Beam /Draught:
Speed:
Yard:
Built:
Flag:
Main engine:
Homogeneous intake:
Reefer plugs:
Next intermediate: (no DD required)
Next DD/SS:
Other information:
Up to USD 500/day of trading profit is retained for future docking in case the
vessel is not sold before next docking (in 2017).
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Proft Split
Interest expenses
Net financial items
MV Spero
B-170, 1,730 TEU geared container vessel
Bureau Veritas
22,968
7,852
184,7 m / 25,3 m / 9,85 m
19,5 knots @ 54,5 t of fuel per day
Stocz. Szczecin, Poland
2002
Marshall Islands
Sulzer, 18,110 kW @ 113 rpm
1,110 TEU
200
Feb. 2015
2017
4 holds, 9 hatches, DWT to TEU ratio of 13,28
3 cranes with working load of 45 tonnes
2014
714 670
0
117 300
597 370
183 000
-183 000
414 370
2015
714 670
283 552
119 646
878 576
183 000
-183 000
695 576
2016
714 670
552 134
122 039
1 144 765
183 000
-183 000
961 765
Mortgage debt 1
Total
3 000 000
0
3 000 000
0
Interest
6,10 %
Bullet
3 000 000
3 000 000
The mortgage has final maturity 3 years from drawdown.
Minimum Value Clause - 140% of outstanding mortgage.
Minimum free liquidity of USD 450,000. Bullet structure.
Estimated dividend*
240 000
700 000
950 000
* Estimated dividend is higher than net project cash flow due to the estimated
DD/SS retention amount which will serve as minimum cash balance in the
company.
Working capital
Vessel
Total assets
2014
309 980
8 130 124
8 440 104
2015
305 556
8 778 456
9 084 013
2016
317 321
9 559 377
9 876 698
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
The Vessel is fixed on a 4-year BB-charterparty with a profit sharing agreement to an
SPC, Marquess Marine Ltd., guaranteed by Conbulk S.A of Greece.
All earnings exceeding a pre-agreed hurdle rate consisting of the BB-rate and
operational expenses, to be split 60/40 between the owning company and the
charterer. Up to $500/day of the trading profit may be retained in a DD/SS-retention
account, which if not used will be paid out according to the trading profit split.
70/30 profit split between the owning company and the charterer of sales proceeds
exceeding USD 7 145 000.
Side 95
Stril Offshore DIS - asset play offshore project
Date of analysis:
01.06.2014
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):*
2 750 000
Key figures:
100 %
250 000 000
0
Residual value sensitivity:
Vessel Value
Working capital
Debt
NAV
LOW CASE
650 000 000
15 615 755
377 969 960
287 645 795
BASE CASE
700 000 000
15 615 755
377 969 960
337 645 795
HIGH CASE
750 000 000
15 615 755
377 969 960
387 645 795
* The share price includes a 5% deduction on the tax position of the company.
Corporate details
The Vessels
Simon Møkster Shipping AS
Simon Møkster Shipping AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
NOK 700 000 000
NOK 250 000 000
NOK 125 000 000
Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2014-2015:*
Assumed operating expenses per vessel:**
NOK 200 000/day
NOK 88 000/day
* Less 5% commission. Assumed 350 on hire days per year.
Both vessels are currently in the spot market.
**Including technical/commercial management fee of NOK 3 650 000/year.
Stril Commander / Stril Challenger
Havyard 842
DNV +1A1, ICE-E, Winterized basic (Challenger only),
Offshore service vessel, Towing, FIFI I, OILREC,
COMF-(V3), E0, DYNPOS-AUTR, CLEAN
74.5m
17.2m
Havyard AS
Jan 09 and June 09
Approx. 3,000 ton
30 persons in 15 cabins
BHP 16,320 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm
200 tons
2 x Morelli shaft generator (3 000 kW)
2 x Caterpillar C-18 (601 kW)
DP2 (Kongsberg)
NOR
Vessel name:
Type:
Class:
LOA:
Breadth:
Yard:
Delivery:
Dwt:
Accommodation:
Main engine:
Bollard pull:
Main generator:
Aux. engines:
Dynamic position:
Flag:
DD/SS:
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessel
Challenger: 2Q 2014, Commander: 3Q 2015
2014
2015
131 250 000
64 068 678
5 500 000
746 579
60 934 743
790 354
17 920 413
35 071 946
-52 202 005
8 732 738
131 250 000
64 068 678
10 000 000
761 511
56 419 811
960 492
16 166 816
342 104 297
-357 310 621
700 000 000
399 109 190
0
421 854 074
Estimated dividend
Mortgage debt 1
Debt to Møkster
Total
367 176 243
35 071 946
9 500 000
376 676 243
35 071 946
Interest
5,00 %
Balloon 2015
305 862 044
305 862 044
The interest rate is floating, and assumed interest rate is 5,00% incl. margin and
guarantee fee.
Entered into a revolving credit facility of NOK 10 000 000 in January 2014.
Outstanding loan to Møkster is NOK 9 500 000. Will be repaid once the company has
sufficient funds to serve its commitments.
Working capital
Vessels
Total assets
2014
15 615 755
700 000 000
715 615 755
Loan to Møkster
Revolving credit facility
358 469 960
9 500 000
10 000 000
377 969 960
A residual value of NOK 700 000 000 has been assumed end 2015 en bloc.
Side 96
TDSC Opportunity - container asset play project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
58 414
Key figures:
100 %
16 580 000
0
Vessel Value
Working capital
Debt
Net Asset Value
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
4 500 000
841 368
1 000 000
4 341 368
6 000 000
841 368
1 000 000
5 841 368
7 500 000
841 368
1 000 000
7 341 368
Corporate details
The Vessel
Thor Dahl Management AS
Jahre Wallem AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P*:
USD 14 250 000
USD 16 580 000
USD 0
21.11.2012
10.02.2014
Net TC-rate 20.08.2013-01.10.2014:
Assumed net TC-rate 01.10.2014-01.07.2015:
Assumed net TC-rate 01.07.2015-31.12.2015:
Operational expenses 2014*
Cash break even:
*Estimated operational expenses including management fee.
Estimated Cashflow
USD 6 978 / day
USD 8 288 / day
USD 9 263/ day
USD 6 460 / day
USD 6 602 / day
Vessel's name:
Type:
TEU:
Reefer capacity:
Dwt:
Ldwt:
Grt:
LOA:
Beam:
Speed/Cons:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Cranes:
Next DD/SS:
MV Thorstream
Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170
1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous)
200
23,000
7,852
16,803
184,7 m
25,3 m
20 knots/54 mt
Stoczina Szczecinska, Poland
1 998
Germanischer Lloyd/Cyprus
Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw
4 x 30 tons single cranes
sep. 14
2014
Balance
1 000 000
1 000 000
Annual Inst. 14
0
0
Interest
15,00 %
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Participant loan
Total
The participant loan will be repaid once the company has sufficient funds to serve its
commitments. No dividends will be paid prior to the participant loan being repaid in full.
Balloon
0
0
A participant loan was provided in Q3 2012 to finance the advanced Dry Docking of the Vessel. As
the loan was not fully subscribed by all participants, a rate of 15% p.a. will be paid. The interest will
be paid quarterly in arrears. The Vessel serves as security for the loan.
Estimated dividend
Working capital
Vessel
Total assets
2014
841 368
6 000 000
6 841 368
Outstanding debt
1 000 000
1 000 000
Side 97
Thorstream is on a charterparty to Pacific International Lines Pte., Singapore.
UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
160 150
Key figures:
100 %
14 540 000
5 010 000
IRR total capital:
LOW CASE
25 500 000
3,2 %
4,4 %
BASE CASE
30 000 000
10,9 %
7,8 %
HIGH CASE
34 000 000
16,7 %
10,7 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the
company.
Corporate details
The Vessel
Bergshav Tankers AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 42 750 000
USD 14 540 000
USD 1 000 000
10.01.2011
10.01.2018
BB rate net per day year 1-7:
Charterer:
USD 13 500
United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E.
Estimated Cashflow
Vessel's name:
Type:
Class:
MT UACC Eagle
LR 1 Product Tanker
+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM,
CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP
73,427t
228.6m /32.3m
14.9 knots
New Times Shipyard, China
2 009
Marshall Island
MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C,
11,300kW @ 105 rpm
Sept. 2014
Dwt:
LOA/ Beam:
Speed:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Next DD/SS:
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest expenses
Net financial items
2014
4 927 500
106 121
4 821 379
1 148 977
2 000 000
-851 023
3 970 356
2015
4 927 500
108 243
4 819 257
1 155 049
2 000 000
-844 951
3 974 306
2016
4 927 500
110 408
4 817 092
781 000
2 000 000
-1 219 000
3 598 092
Estimated dividend
*Net effect of legal settlement
1 850 000
1 650 000
2 100 000
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
16 818 750
1 500 000
1 881 250
500 000
4 275 000
0
22 975 000
2 000 000
Interest
Balloon 2017
6,48 % *
10 700 000
0
4,75 % **
0,00 %
4 275 000
14 975 000
The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million.
*Mortgage debt 1 is fixed until January 2016.
** Mortgage debt 2 has floating interest rate floating witht he forward rate.
Working capital
Vessel*
Total assets
2014
207 323
36 253 149
36 460 472
2015
221 531
34 316 304
34 537 834
2016
157 623
32 235 488
32 393 110
Sellers credit
16 700 000
4 275 000
20 975 000
14 700 000
4 275 000
18 975 000
12 700 000
4 275 000
16 975 000
7,3%
The charterer has a purchase option in January 2016 at USD 37 750 000 and in
January 2018 at USD 34 000 000. The owning company has a put option towards the
seller in January 2018 at USD 25 500 000.
UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the charterer: Ratio
of stockholders equity to at all times exceed 30% of total assets. Minimum tangible
Net Worth USD 100 million. USD 3 000 000 of the uncalled capital was called upon in
Q3 2012 due to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, the amount
was used to repay the mortgage.
Side 98
UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.06.2014
1%
128 300
Key figures:
100 %
11 540 000
5 300 000
IRR total capital:
LOW CASE
25 500 000
2,2 %
4,2 %
BASE CASE
30 000 000
12,1 %
7,7 %
HIGH CASE
34 000 000
19,2 %
10,5 %
* The Share price includes a 5% deduction on the tax position of the company.
Corporate details
The Vessel
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 42 750 000
USD 11 540 000
USD 4 000 000
30.12.2010
30.12.2017
BB rate net per day year 1-7:
Charterer:
USD 13 500
United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E.
Estimated Cashflow
Vessel's name:
Type:
Class:
MT UACC Falcon
LR 1 Product Tanker
+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM,
CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP
73,427t
228.6m /32.3m
14.9 knots
New Times Shipyard, China
2009
Marshall Island
MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C,
11,300kW @ 105 rpm
October 2014
Dwt:
LOA/ Beam:
Speed:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Next DD/SS
Annual Inst.
1 500 000
500 000
0
2 000 000
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest expenses
Net financial items
2014
4 927 500
106 121
4 821 379
1 331 028
2 000 000
-668 972
2015
4 927 500
108 243
4 819 257
1 324 785
2 000 000
-675 215
2016
4 927 500
110 408
4 817 092
958 375
2 000 000
-1 041 625
4 152 407
4 144 042
3 775 467
* Mortgage debt 1 is fixed until December 2015
Estimated dividend
3 900 000
1 500 000
1 900 000
** Mortgage debt 2 has floating interest rate fluctuating with the forward curve.
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Balance
16 443 750
5 481 250
4 275 000
26 200 000
Interest
Balloon 2017
6,70 % *
10 443 750
4,75 % **
3 481 250
0,00 %
4 275 000
18 200 000
The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million.
Working capital
Vessel*
Total assets
2014
147 331
36 327 413
36 474 744
2015
141 803
34 381 390
34 523 193
2016
100 520
32 276 572
32 377 091
Sellers credit
19 925 000
4 275 000
24 200 000
17 925 000
4 275 000
22 200 000
15 925 000
4 275 000
20 200 000
The charterer has a purchase option December 2015 at USD 37 750 000 and a
purchase option December 2017 at USD 34 000 000.
The owning company has a put option towards the seller December 2017 at
USD 25 500 000.
UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the charterer:
Ratio of stockholders equity to at all times exceed 30% of total assets.
Minimum tangible Net Worth USD 100 million.
8,0%
Side 99
5.
Forklaring av begreper og nøkkeltall:
Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter:
å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger
tilsvarende kjøps/salgspris for eiendommen ved kjøp av
Internrente (IRR)
selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en
Felles avkastningsmål for både shipping og
prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og
eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på
skattemessig verdi av eiendom samt markedsverdi tomt.
innbetalt egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte
Denne prosentsatsen er satt til 5,5 % for eiendom i
avkastning et prosjekt gir. IRR tilsvarer den
Sverige. Eiendom i Norge med 2 % avskrivningssats har 7
diskonteringsrente som gir nåverdi lik null. Investor må
% fratrekk, mens fratrekket er 10 % for eiendom i Norge
således vurdere IRR i prosjektet opp mot eget
med 4% avskrivningssats. For prosjekter i Danmark og
avkastningskrav.
Finland er fratrekks-satsen satt til 10 %.
Nettoleie
Verdijustert egenkapital
Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter
Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte:
fratrukket eiers årlige driftskostnader.
Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld.
Eiers driftskostnader
Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I
kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller
kun ansvar for egne administrasjonskostnader og
huseierforsikring. I mer standard kontrakter er
eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, utvendig vedlikehold av tak, fasade og
vinduer. Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader.
Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere
fellesutgifter på ledig arealer.
Fellesutgifter
Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm,
vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske
installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt
leietagers kostnader.
Yield
Innenfor eiendom er yield et mål på det første års direkte
avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto
leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med
kjøpspris på eiendom.
Markedsverdi eiendom
Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert
på yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av
investeringens risiko og tilbud og etterspørsel.
Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter:
IRR
Se definisjon ovenfor.
Bareboat charter
Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko.
Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun
ansvar for egne administrasjonskostnader.
Befrakter
Leietager av skipet.
Time Charter
Frakten avtales som leie for skip med mannskap.
Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger)
hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i
perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks.
under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste
driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring,
reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren
betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers,
havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og lossing.
Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for
Side 100
NRP Finans AS
Anne Elisabeth Næstvold
Christian Ness
Erlend Torsen
Fredrik Holter
Knut Ekjord
Morten Berg
Ragnvald Risan
Thor Andreas Mjør
Tom Kjeldsberg
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
22 04 81 67
22 00 81 80
22 01 79 61
22 04 81 53
23 11 78 39
23 11 78 37
22 00 81 82
22 04 81 68
23 11 78 36
Mobil
99 27 99 28
92 26 68 42
91 72 33 83
92 29 34 14
92 65 90 01
41 42 01 01
90 16 11 17
93 48 01 04
91 84 36 67
Alina Hategan
Anita Næsheim
Ann-Christin Hansen
Ann Helen Marthinussen
Anne Aspelin
Arild Kvalsvik
Birgitte Linge Dalen
Brita Randem
Elfrid Lislevatn
Grete Aasheim Anstice
Grethe Pedersen
Hege Korsmo Sæther
Heidi Hanson
Linda Cathrin Hansen
Maria Terese Olsen
Nina Ekhaugen
Oddny Skaug Stålesen
Ole Joachim Jonstang
Stine Haugen
Vibeke Vilhelmsen
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
23 11 71 03
22 00 81 83
23 11 71 02
23 11 71 04
23 11 78 49
23 11 78 35
23 11 78 44
23 11 71 07
23 11 78 45
22 04 81 52
22 04 81 54
22 01 79 63
23 11 78 46
23 11 71 08
23 11 38 37
22 04 81 62
23 23 85 46
23 11 71 06
22 01 79 65
22 01 79 64
Mobil
93 00 80 50
97 50 07 20
48 03 18 66
97 70 15 70
93 05 23 52
92 46 99 80
99 62 90 52
99 22 72 01
99 01 91 83
94 01 98 04
95 70 25 84
90 60 73 49
95 76 72 53
98 80 45 35
41 66 69 66
90 58 57 55
41 43 64 67
92 05 75 45
91 13 90 18
91 68 45 00
NRP Holding AS
Elin Bentsen
Hilde Knudsen
Wenche Solbakken Johansen
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
23 11 78 34
22 01 79 60
23 11 78 42
Mobil
92 61 84 58
93 41 06 10
93 25 53 19
Telefon: +47 22 00 81 81
Telefaks: +47 22 00 81 91
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.nrp.as
2141088 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no
NRP Finans AS
Haakon VIIs gate 1
Postboks 1358 Vika
0113 Oslo

Markedsrapport juni 2014

Transcription

Similar documents

Markedsrapport desember 2012

Ny sal til jul?

Månedsrapport om valuta, med vurdering av

SKAGEN Vekst Statusrapport – januar 2015

Morgenrapport

Market Report

Untitled - Haugesund Rederiforening

Informasjon til andelseierne i Sjøhagen Moss Borettslag

SLEKT OG DATA - DIS

Kl. 20 LA5 - Tørring Rideklub