Vedlikeholdsplan - Ålesundgata 3 borettslag

Å lesundgata 3 Borettslag, Oslo
V E D L I K E H O L DSP L A N F O R 2010-2019
DA T O:
F jerde utkast 23.02.10
UT ARB EIDE T A V:
Bygghuset AS v/
Steinar K vistad
B Y G N I N GST Y P E :
Bygård/blok k
BY G G EPERIO DE:
1949-1950
A N T A L L B O E N H E T E R:
40
1
Innhold
1.0
Innledning
2.0
V eiledning om vedlikehold
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
3.0
side 3
Utvendig ± tak
Takrenner, nedløp, sluk
Yttervegger
Vinduer
Grunnmur
Tekniske installasjoner
side 5
side 5
side 5
side 5
side 6
side 6
Registreringer/konklusjoner
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
4.0
Grunnmur/kjellere/drenering
Yttervegger
Balkonger/terrasser
Innvendige trappeganger
Leilighetsdører fra fellesoppgang
Tak
Piper/skorsteiner
Sanitæranlegg/røranlegg
El-anlegg
Brannalarmanlegg
side 8
side 9
side 10
side 10
side 10
side 10
side 10
side 10
side 11
side 11
Budsjett vedlikeholdskostnader
4.1
5.0
Kommentarer/forklaringer til skjemaene
side 12
K ilder
5.1
V edlegg:
Kilder brukt i utarbeidelse av vedlikeholdsplanen side 13
V edlegg 1 Intervaller for utskifting av bygningsdeler
V edlegg 2 Budsjett vedlikeholdskostnader
2
1.0
Innledning
Bygghuset AS har fått i oppdrag av Ålesundgata 3 Borettslag i Oslo å utarbeide en
vedlikeholdsplan for de neste 10 år (2010-2019). I den forbindelse er det foretatt en
tilstandsvurdering for å kunne planlegge å gjennomføre nødvendige
vedlikeholdsarbeider.
Ålesundgata 3 Borettslag består av totalt 40 boenheter fordelt på 3- og 4-roms
leiligheter. Bygården er på 5-etasjer + kjeller og loft, og har totalt 4 oppganger. Alle
leilighetene har egen balkong. Bygården har ett brutto gulvareal på 3901 m2.
Bygningen er oppført med bærende betongkonstruksjoner i kjelleren, og er
fundamentert med stålpeler/betongpilarer til fjell. Grunnmuren er utført av 25 cm
betong.
Yttervegger er bygget med opprinnelig bygget i 1 ½ steins teglvegger som ble
rehabilitert og etterisolert i 1996.
Etasjeskillere er i betong
Takene er sperretak med takstein
Planen er basert på visuelle befaringer uten åpning av konstruksjoner eller bruk av
instrumenter/verktøy for måling/konstatering av tilstander. Følgende områder
omfattes av planen:
- Innvendig trappeganger/inngangspartier som er fellesarealer.
- Innvendige kjellerarealer
- Innvendige loftsarealer
- Takflater
- Fasader (det er ikke foretatt befaring på de enkelte balkongene/terrassene)
Utvendige befaringer er kun foretatt med besiktigelse fra terreng.
Det er ikke foretatt vurdering av tekniske anlegg, med unntak av synlig elektrisk
anlegg (lysarmaturer, varmeovner el.l.)
Formålet har vært å kartlegge den generelle tilstanden på ovennevnte områder,
beskrive evt. skader/slitasje etc. På bakgrunn av dette har vi utarbeidet en
vedlikeholdsplan for det fremtidige vedlikeholdsbehov, med prioritering av
tiltakene, samt en budsjettering av vedlikeholdskostnadene.
I tillegg er det medtatt noen generelle råd/veiledning om generelt vedlikehold.
Vi har også vedlagt en tabell som viser normale intervaller for vedlikehold og
utskifting på noen bygningsdeler.
Vedlikeholdsplanen omhandler ikke borettslagets/den enkelte beboers behov og
3
kostnader til løpende drift av bygningsmassene. Her nevnes f. eks renhold, skifte
lyspærer, stenge vann, beplantning, snømåking, feiing, rensing av taksluk,
justering/smøring av dører, skuring/boning av gulvbelegg etc.
Når utbedringer eller oppgraderinger av bygningsdeler utføres bør
vedlikeholdsplanen som ivaretar plan for forløpende vedlikeholdsbehov ajourføres
slik at riktig type vedlikehold og rett intervall fastsettes.
Forslag til tekniske løsninger og intervaller i denne planen er basert på NBI
byggdetaljblad og generelle anbefalinger fra bransjen. Planen er basert på antatt
vedlikeholdsbehov i perioden 2010 ± 2019.
Kostnader for de ulike aktivitetene er basert på kjøpte tjenester. Alle tall er inkl.
mva, og basert på 2010-kroner. Man må ved evt. avsetninger legge inn 3-5 %
prisstigning pr. år. Vedlikeholdsbudsjettet er basert på innhentede priser og
erfaringstall fra tilsvarende prosjekter.
Ved en del av vedlikeholdsoppgavene som er beskrevet, anbefaler vi at borettslaget
søker bistand hos et prosjekt- og byggelederfirma for å sikre at utførelsen av
arbeidet blir riktig beskrevet, og utført, og at man gjennom dette firmaet også får
oppfølging av selve byggearbeidene, teknisk og økonomisk.
Et borettslags styre har erfaringsmessig ikke tilstrekkelig kompetanse til å
administrere større utbedringer eller tyngre vedlikeholdsarbeider på vegne av alle
andelseierne. Dersom deler av arbeidet velges å utføres på dugnad må styret sette
seg inn i sitt ansvar som dugnad medfører. Ved arbeid i høyden fra stillas/lift og
stige gjelder egne forskrifter vedr. hva andelseiere kan benytte uten egne kurs med
egnet opplæring. Arbeider hvor styret vurderer å overføre vedlikeholdsansvaret til
beboere, anbefaler vi at registrering og oppfølging av utført vedlikehold ajourføres
hos styret, slik at borettslaget i fremtiden til enhver tid har oversikt over
vedlikeholdsstatus.
Bygghuset AS kan gjerne bistå med:
Beskrivelse av aktuelt vedlikeholdsomfang, anbudsinnhenting og evaluering,
kontrahering av utførende firma, oppfølging i utførelsestiden og overtakelse med
oppfølging i garantitiden. Honoraret ved ovennevnte bistand kan både være på
fastpris og på timer avhengig av omfanget på oppdraget.
4
2.0
V eiledning om vedlikehold
2.1
Utvendig - tak
Manglende vedlikehold av taket kan føre til lekkasjer og alvorlige fuktskader.
Man børe foreta en inspeksjon årlig, og i tillegg også etter spesielle påkjenninger
som uvær, takras, isdannelser el.l. Man bør også følge med på skadede takstein.
Når yttertaket/taksteinen nærmer seg grensen for normal levetid (30-60 år) bør en
fra tid til annen undersøke taket grundigere, gjerne med hjelp av fagfolk. Foruten
selve tekningen/taksteinen må en se spesielt etter feil og mangler ved takbeslag,
som ofte er årsak til lekkasjer, samt takgjennomføringer/takhatter. For å kunne
oppdage evt. lekkasjer må en også inspisere taket fra undersiden, der hvor man kan
komme til, og særlig ved skorstein og andre gjennomføringer.
2.2
T ak renner, nedløp og sluk
Takrenner bør inspiseres og rengjøres to ganger i året, særlig hvis de er utsatt for
løvfall fra nærliggende trær. Renner og nedløp som er blitt utette, f.eks. på grunn
av is-sprengning eller korrosjon må vanligvis skiftes. Blir takrenner og nedløp ofte
ødelagt av snø og is, bør en vurdere bygningsmessige tiltak som reduserer
snøsmeltingen og ising og/eller montering av varmekabler.
Lekkasjer i nedløp med langsgående falsede skjøter er ofte vanskelig å oppdage
dersom skjøtene er montert inn i mot veggen. Vedlikehold av
overflatebehandlingen av renner, nedløp, rennekroker mv. vil forlenge levetiden.
2.3
Y ttervegger
Er overflatebehandlingen helt intakt, men tilsmusset eller angrepet/misfarget av
sopp, alger eller mose, er det tilstrekkelig å rengjøre fasadene, evt. vaske med soppog algedrepende middel.
Overflater av mur, puss og betong krever vanligvis lite vedlikehold. Men når det
oppstår skader på slike overflater, får skadene ofte en akselererende utvikling. Et
lite riss kan f.eks. medføre en lokal oppfukting som gir småskader. Småskadene
medfører større oppfukting og nye, større skader. Hovedhensikten med tilsyn er å
avdekke skader mens de ennå er små og rimelige å utbedre.
2.4
V induer
Vinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene og krever derfor hyppig
vedlikehold. Jevnlig renhold av karm og rammer kan forlenge levertiden til
overflatebehandlingen. Påkjenning fra slagregn og sollys er avhengig av
bygningens beliggenhet og fasadeorientering. Behov for vedlikehold kan derfor
variere mye på samme bygning. Beis er dårlig egnet til overflatebehandling av
vinduer. En bør helst vedlikeholde med maling, evt. dekkbeis, selv om vinduene
tidligere er beiset.
En kan unngå skader og mye arbeid med skraping og grunning ved å male på nytt
før overflatebehandlingen er slitt ned eller sprukket opp. Er overflatebehandlingen
intakt, er det som regel tilstrekkelig å vaske, om nødvendig med soppvask, før en
5
maler på nytt. Er overflatebehandlingen nedslitt eller flasset av, må en først
skrape/børste ned til frisk ved før en vasker.
Før en maler vinduet, må en grunne bart tre og evt. krittende overflater, f.eks med
alkydbeis. Alle flater, også oversiden av rammene, må behandles.
2.5
G runnmur
Grunnmurer i pusset mur eller betong.
Grunnmurer er ofte utsatt for fuktopptak fra grunnen, noe som bl.a. viser seg ved
saltutfellinger på overflaten. Årsaken er ofte at jordmasser har direkte kontakt med
muren og/eller at denne er mangelfull fuktbeskyttet under terreng. Vann fra
takrenner og nedløpsrør og manglende fall på terrenget ut fra veggen kan også
medvirke til oppfukting av muren. Før en vedlikeholder muren, bør en få klarlagt
årsakene til evt. oppfukting og forsøke utbedre evt. mangler. Dersom grunnmuren
er malt, bør dette være med uorganisk (mineralsk) maling. Organiske malinger kan
føre til at salter krystalliserer bak malingssjiktet. Har muren saltskader må en derfor
fjerne all organisk maling og la muren stå ubehandlet eller behandle den med
uorganiske produkter.
2.6
T ekniske installasjoner
Generelt
Denne vedlikeholdsplanen omfatter ikke så mye av tekniske installasjoner, men vi
har likevel tatt med en veiledning i fbm. vedlikehold av de vanligste installasjonene.
Sanitæranlegg
Skader på sanitærinstallasjoner kan forårsake store skader i bygninger, og det er
derfor viktig med jevnlig tilsyn og vedlikehold. Enkelte vedlikeholdsarbeider, som
skifting av pakninger, rensing av sil i armaturer, av sluk og avløpsledninger etc.,
skal den enkelte eier utføre selv. I tillegg skal den enkelte føre jevnlig tilsyn og
kontroll med sitt sanitæranlegg og om nødvendig tilkalle autorisert rørlegger ved
tegn på lekkasjer eller andre skader. Fra tid til annen bør en også la sanitæranlegget
bli besiktiget og kontrollert av en fagmann, f.eks når en allikevel har rørlegger i
huset.
Utevannet må stenges i god tid før frost.
På røranlegget utfører Ringside forebyggende vedlikehold av beredersystemet og
felles røranlegg
Ventilasjonsanlegg
Mekanisk avtrekksanlegg krever årlig ettersyn av fagfolk, og det anbefales å inngå
servicekontrakt med slikt firma.
På ventilasjonsanlegget utfører Ringside årlig ettersyn av ventilasjonsanlegget. Vi
anbefaler at det inngås en egen utvidet serviceavtale med et ventilasjonsfirma
direkte på ventilasjonsanlegget.
6
Elektriske installasjoner
Den enkelte eier har selv ansvar for vedlikehold av det elektriske anlegget i sin
enhet. Det er imidlertid begrenset hva man selv har lov til å utføre av elektriske
installasjoner og vedlikehold av elektriske anlegg. Norges vassdrags- og energiverk
KDUXWJLWWHQEURVM\UH´9HLOHGQLQJRPHOHNWULVNHWLONRSOLQJHUGXVHOYNDQIRUHWD´
men oversikt over hva slags elektriske monteringsarbeider man selv kan gjøre.
Oppdager man feil på anlegget inne i sin egen leilighet, må eier snarest mulig
kontakte en autorisert elektriker for å få anlegget kontrollert og utbedret.
Styret kan ogVnDUUDQJHUH´EUDQQHO-EHIDULQJHU´LDOOHHQKHWHQHRJIHOOHVDUHDOHUPHG
kvalifisert personell, f.eks. hvert 5. år.
Det ble 30.04.09 utført internkontroll av det felles elektriske anlegget. Denne viste
små avvik, som vi forutsetter er utbedret.
Røykvarslere og brannslokkingsutstyr
Den enkelte eier må selv sjekke og teste røykvarslere jevnlig. Batterier skiftes hvert
år. Røykvarslere skal være montert i alle etasjer.
Håndslokkingsapparater må kontrolleres for tilfredsstillende trykk og om nødvendig
etterfylles.
7
3.0
Registreringer/konklusjoner
3.1
G runnmur/k jellere/drenering
Kjelleren er blitt befart ifbm. vedlikeholdsplanen. Generelt ser kjellerne bra ut
mhp. fukt.
3.1.1
Drenering/fuktinnsig
En drenering er vanligvis beregnet til å ha en levetid på 40-60 år avhengig av
grunnforhold, terrengforhold (avrenningsforhold, fallforhold), kvalitet på
omfyllingsmasser, kvalitet på fuktsikring av grunnmur (grunnmurspapp) etc.
Det er gjennomført fuktsikring fasadene rundt bygningen i 1998. Dette er utført ved
å legge en membran 75 cm under ferdig terreng med fall ut fra veggen og med
drensrenne til avløpskum. Ut fra det vi har registrert i kjeller er det pr i dag ikke
fuktproblemer med kjelleren, og vi antar at det ikke er behov for ytterliggere tiltak i
kommende 10-års periode.
3.1.2
Ventilasjon/lufting og bruk av kjellerarealene
Generelt er luftelukene/ventilene i bygningen inntakt. Det er viktig at disse står
åpne, spesielt i kjellere der det ikke er innredet og oppvarmet. I kjellere som er
kalde, er det viktig å få god ventilering av arealene for å hindre fuktighet. Dette
gjelder også i kalde perioder.
Det er også viktig at man i de kjellerrommene ikke lagrer utstyr/skap el.l. tett inntil
ytterveggen. Dette kan også føre til at det blir for tett og at det blir fuktutslag på
grunnmuren.
I utgangspunktet er kjellerne i bygningene prosjektert og bygd for å være kjeller
med vaskerom, vedbod, sykkelbod og matbod. Dette må det også tas hensyn til når
man vurderer kvaliteten på kjellerne og kvaliteten på luften. Det er f. eks ikke bygd
for oppbevaring av tekstiler og klær. Dersom man ønsker en annen bruk av
kjellerne enn det de er bygd som, må det gjøres tiltak. Annen bruk kan kreve annen
ventilasjon, isolering etc. avhengig av hva ønsket bruk er.
3.1.3
Overflatebehandling av betonggulv og innside grunnmur
En del steder er kjellergulvene overflatebehandlet med gulvmaling el.l. Dette kan
være uheldig, da man i en kjellergulv fra ca 1950 alltid vil kunne risikere en viss
fuktinntregning fra grunnen. En gulvmaling vil derfor bli for tett og vil kunne
flasse av. Det er derfor best at gulvene er ubehandlet, eller males med en
diffusjonsåpen maling.
Det samme gjelder for innvendig malerbehandling på grunnmurene. I og med at
grunnmurene er fra 1950, og selv om drenering er utbedret, vil vi anbefale en
diffusjonsåpen maling, f.eks. silikonemulsjon-maling fra Jotun som er for
murvegger.
8
3.2
Y ttervegger
3.2.1
Generelt yttervegger
Opprinnelige yttervegger var utført i 1 ½ steins teglvegger med total tykkelse på
40cm utvendig pusset og malt. Yttervegger ble rehabilitert i 1996.
Yttervegg fra sokkel og opptil underkant vinduer i 2. etasje er etterisolert utvendig
med 7 cm mineralullplater og forblendet med tegl.
Yttervegger fra underkant vindu 2. etasje og opp er etterisolert med 100 mm
ekstrudert polyesteren utvendig pusset med gjennomfarget tynnpussystem.
Tilstanden på disse veggene er bra, og det legges kun opp til utvendig fasadevask i
planperioden
3.2.2
Vinduer og balkongdører
Vinduene i alle leiligheter er skiftet ut med vinduer med dobbel isolerglass
produsert i 1980. Disse ble iflg. mottatt dokumentasjon malt i 1996, og vi er usikre
på om disse er malt etter dette9HGOHJJ´,QWHUYDOOHUIRUXWVNLIWLQJDY
E\JQLQJVGHOHU´DQJLUDWGLVVHE¡UPDOHVXWYHQGLJPLQVWKYHUWnUTilstanden på
disse vinduene er slik at det nå snart er behov for maling.
Vinduer i trappeganger er originale 1-lags vinduer.
Videre henviser vi til vedlegg 1 ´,QWHUYDOOHUIRUXWVNLIWLQJDYE\JQLQJVGHOHU´YHGU
levetid på vinduer. Her angis det f.eks. en levetid på 20 år som kort levetid og 40 år
som middels levetid. Basert på at det ser ut som om vedlikeholdet av vinduene ser
ut til å ha vært dårlig den siste tiden, er det nå enten tid for maling eller utskifting.
Kostnadene ved maling av vinduene i seg selv er ikke veldig høye (antar 1500 kr pr
vindu), men dette vil kreve lift eller stillasje som vil medføre en del høyere
kostnader totalt. Basert på dette, og at det vil være behov for takrehabiltering (se
eget pkt) i løpet av 10 års perioden har vi lagt inn skifting av vinduer og
balkongdører i vedlikeholdsplanen. Dette gjelder også vinduer i trappeoppgangen.
I planen er det lagt opp til skifting av vinduer og balkongdører slik de er utført, men
det skal utarbeides alternative løsninger på utforming ved innhenting av anbud for
utførelse av tiltaket.
En annen ting som medfører at vi anbefaler nye vinduer er at nye vinduer har en
mye bedre isolasjonsverdi enn de som ble produsert på 1980 tallet. Dette vil
medføre en bedre driftsøkonomi for den enkelte beboer.
De 3 alternativene som skal vurderes ved innhenting av anbud er:
1. Bruk av vanlige trevinduer av samme type som i dag, men med dagens krav til
isolasjonsverdi. Dette er det som er tatt med i budsjettet.
2. Bruk av trevinduer som er utvendig kledd med aluminium. Dette vil
budsjettmessig koste ca 1500 kr mer pr vindu enn det som er beskrevet, men har
minimum 20 års garanti på utvendig maling.
3. Bruk av PVC vinduer. Dette antas å være ca kr 1000 billigere pr vindu enn
budsjett. I følge leverandører av disse har de livslang garanti på disse vinduene.
9
3.2.3
Ytterdører
Ytterdørene er i dårlig stand og anbefales skiftet i planperioden
3.3
Balkonger/ter rasser
Balkonger ble skiftet med nye i 1996 og er i god stand.
3.4
Innvendige trappeganger
Overflater i innvendige trappeganger er i god stand og det er tatt med oppmaling av
trappeoppgang først i 2018. Videre er det tatt med kostnader på utskifting av
vinduer i trappeoppgangen.
3.5
L eilighetsdører fra fellesoppgang
Det er rapportert om feil ved innsetting av branndører fra fellesoppgang og inn til
hver enkel leilighet. Disse virker ikke tettet på forskriftsmessig måte. Det foregår en
sjekk av hva som er feil med disse.
3.6
T ak
Taket var planlagt rehabilitert i 1996, men ble tatt ut av kontrakten iflg. våre
opplysninger. Etter dette er det gjennomført løpende enkelt vedlikehold av taket.
Det har vært lekkasjer, men befaringen viser ingen tegn til lekkasje på det
nåværende tidspunkt.
Ut fra våre opplysninger er taket fra byggeåret og dermed ca 60 år. Iht. vedlegg 1
´,QWHUYDOOHUIRUXWVNLIWLQJDYE\JQLQJVGHOHU´ er 60 år satt som lang levetid på et slikt
tak. Ut fra dette er det lagt inn full renovering av taket (ny betongtakstein,
omlegging lekter og sløyfer, og nytt undertak) i vedlikeholdsplanen. Dette anbefales
å utføres samtidig med skifting av vinduer, for å unngå stillasjekostnader 2 ganger.
3.7
Piper/skorsteiner
Vi har ikke foretatt noen besiktigelse innvendig i pipene, men det er utført kontroll
fra brannvesenet som ikke har kommentarer til tilstanden på de pipeløpene som er i
bruk som fyringspiper (noen av pipene er i bruk til avtrekksventilasjon).
Det er imidlertid er stort problem med røyklukt/røykinnsig fra ildsteder i mange
leiligheter. Dette er en ikke holdbar situasjon. I et pipeløp er det montert røykvifte
på toppen av pipen, men det er delte meninger om dette har avhjulpet situasjonen.
Problemet ser ut til å ha sammenheng med avtrekkventilasjonen. Løsningen av
problemet er ikke kjent, men dette må løses. Det anbefales å montere 1 stk vifte på
den pipen som pt. har størst problemer for å se om dette kan løse situasjonen.
3.8
Sanitæranlegg/røranlegg
Alle vann- og avløpsrør er skiftet ifbm. rehabilitering av bad utført i 2001.
Avløpsrør ser ut til å være opprinnelige. Arbeidene ser ut til å være utført riktig og
badene har dermed lang levetid ennå.
Det er imidlertid oppdaget et problem når det gjelder selve slukene på noen få bad.
Dette er beskrevet i brev fra OBOS prosjekt 05.10.09. Isoporplatene er ført helt ut
til slukåpningen, problemet er at små biter fra isopor i gulv som faller av og ned i
sluk.
Det er anbefalt utbedring å fjerne 4-5 cm av isoporen og erstatte med støpt betong.
10
Slik vi ser det er ikke dette noe som må utbedres generelt i planperioden, men
utbedres på de badene der dette blir et problem. Vi har derfor lagt opp til at de
eventuelle slukene tas på driftsbudsjettet etter behiv.
3.9
V entilasjonsanlegg
Det er montert avtrekksventilasjon i alle bad ifbm. rehabilitering av bad utført i
2001. Det viser seg imidlertid at dette er et problem som medfører problemer i
forhold til undertrykk i leilighetene og røyklukt/røykinnsig fra ildsted/piper. Dette
må utredes nærmere for å finne løsninger.
3.10
E l-anlegg
Beboerne har selv ansvar for å skifte ut el-anlegget til sin leilighet.
3.11
B rannalarmanlegg
Det anbefales å installere et felles brannalarmanlegg for hele borettslaget. Dette vil
da være et anlegg der en detektor/summer monteres i hver leilighet og dette knyttes
sammen med alle leiligheter i et felles anlegg (seriekobles).
11
4.0
Budsjett vedlikeholdskostnader
Vedlagt følger en skjematisk oversikt over vedlikeholdsoppgaver, med angivelse av
kostnader og tidspunkt for vedlikeholdet.
4.1
K ommentarer/for klaringer til sk jemaene
x
Vedlikeholdskostnadene er ført opp i eget skjema.
x
Vi har foreslått en prioritering av vedlikeholdsoppgavene, og fordelt dette
utover i perioden frem til 2019. Det kan være andre hensyn borettslage vil ta
mhp. prioritering, slik at fordelingen/prioriteringen i planen kan evt. endres
dersom borettslaget/styret har andre ønsker for fordeling, eller ønsker å ta mer
eller mindre på samme år.
x
Alle kostnader er inkl. mva.
x
Alle priser er i 2010-kroner. Det må påregnes 3-5 % prisstigning hvert år.
x
Alle kostnader er budsjettpriser. Prisene vil derfor variere ved innhenting
av tilbud. Mindre innkjøp gir normalt høyere priser.
x
Prisene er basert på kjøpte tjenester.
x
Kostnader ifbm. evt. anbudsbeskrivelse og prosjekt- byggeledelse er ikke
medtatt i vedlikeholdskostnadene. Det er heller ikke medtatt kostnader til evt.
byggemelding/søknad dersom det skulle bli behov for det.
12
5.0
K ilder
Vedlagt følger en oversikt over kilder brukt som underlag for fremstilling av
vedlikeholdsplanen
5.1
Kilder brukt i utarbeidelse av vedlikeholdsplanen
x Forprosjekt ± Rehabilitering av fasader, tak og balkonger utarbeidet av OBOS Prosjekt
mars 1995
x Anbudsmateriale for Totalentreprise utarbeidet av OBOS Prosjekt desember 1995
x Våtromsrehabilitering rapport utarbeidet av OPAK mars 2000
x Kravspesifikasjon våtromsrehabilitering rapport utarbeidet av OPAK august 2000
x Avtaledokument med Ringside Rørleggerbedrift Våtromsrehabilitering datert
20.11.2000
x Tilstand tak. Kostnader omlegging ± Utarbeidet av OBOS Prosjekt 11.02.08
x Tilstandsrapport tak ± Utarbeidet av City taktekking 16.09.09
x Elektriske anlegg. Rapport fra internkontroll ± Utarbeidet av Svein Moen Elektro april
2009
x Service og vedliekeholdsavtale med Ringside Rør inngått 10.09.07
x Brev vedr. sluk på bad utarbeidet av OBOS 05.10.09
x Driftsinnstruks Avtrekksanlegg utarbeidet av A. Kværnstuen AS
13
x Vedlegg 1 - Intervaller for utskifting av bygningsdeler
Tabellen er laget med basis i NBI (Norsk Byggteknisk Institutt) byggdatablad nr. 700.320.
K ort levetid:
Manglende vedlikehold og stor grad av ytre påkjenninger som regn, sol
vind, frost etc.
M iddels levetid:
Godt vedlikehold og middels grad av ytre påkjenninger som regn, sol,
vind, frost etc.
L ang levetid:
Godt vedlikehold og liten/ingen grad av ytre påkjenninger som regn,
sol, vind, frost etc.
Bygningsdel
G runn og fundamenter
Drenering, spyle drensledning
Drenering, utskifting
F asader/ytter kledning
Trevinduer, skrape, maling
Trevinduer, utskifting
Tredører, maling
Tredører, utskifting
T aktekning
Betongtakstein, Utskifting av
ødelagt stein
Betongtakstein, omlegging
(stein, lekter, sløyfer, undertak)
Skorsteiner
Innvendig ompussing el.l.
K ort levetid
År
M iddels levetid
År
L ang levetid
År
1
20
2
40
5
60
2
20
2
20
4
40
4
30
6
60
6
40
10
30
40
30
50
60
10
20
30
14