klikk her - Jesperudboligsameie.no

JESPERUD BOLIGSAMEIE
INNHOLDSFORTEGNELSE
SAKSLISTE – SAMEIERMØTET DEN 29. APRIL 2010
SIDE
1–3
ÅRSMELDING FRA STYRET FOR 2009
SIDE
4 – 10
REVISJONSBERETNING
SIDE
11
STYRETS ØKONOMISKE REDEGJØRELSE 2010
SIDE
12 – 15
- Resultatregnskap 2009 og budsjett 2010
SIDE
16
- Balanseregnskap 2009
SIDE
17 – 18
- Noter til regnskap 2009
SIDE
19 – 26
RESULTATREGNSKAP FOR 2009 M/NOTER / BUDSJETT 2010
- Opplysninger om sameiet, forsikring mm.
note 10
SIDE
23
- Opplysninger om sameiets lån
note 11
SIDE
24
- Egenkapital
note 12
SIDE
24
BUDSJETTKOMMENTAR FOR 2010
SIDE
27 – 28
HUSORDENSREGLER
SIDE
29 – 32
VEDTEKTER
SIDE
33 – 41
Side 1
JESPERUD BOLIGSAMEIE
Det innkalles til ordinært sameiermøte i Jesperud Boligsameie.
Tid og sted:
Torsdag 29. april 2010 kl 19.00
på Stovner videregående skole, Karl Fossums vei 25, inngang fra skolegården
SAKSLISTE
1.
Konstituering
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
2.
Valg av møteleder
Valg av sekretær
Valg av 2 seksjonseiere til å undertegne protokollen sammen med møtelederen
Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter
Godkjenning av innkalling
Godkjenning av saksliste
Godkjenning av årsoppgjøret
2.1
2.2
Godkjenning av årsmelding fra styret
Godkjenning av årsregnskapet
3.
Budsjett 2010
4.
Godtgjørelse til styret
5.
Andre saker
6.
Valg
Oslo, den 8. april 2010
JESPERUD BOLIGSAMEIE
STYRET
VEDLAGTE NAVNESEDDEL FYLLES UT OG LEVERES VED INNGANGEN.
Side 2
Styrets innstilling til de saker som skal behandles på sameiets ordinære sameiermøte
den 29. april 2010:
Sak 1:
Konstituering
Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på sameiermøtet.
Sak 2:
Godkjenning av årsoppgjøret
2.1
Godkjenning av årsmelding fra styret
Årsmelding for 2009 følger vedlagt og anbefales godkjent.
2.2
Godkjenning av årsregnskapet
Årsregnskapet og revisjonsberetning for 2009 følger vedlagt.
Årsregnskapet for 2009, som viser et underskudd på kr 663 565,- anbefales
godkjent.
Sak 3:
Budsjett 2010
Budsjett for 2010 følger vedlagt og anbefales tatt til orientering.
Sak 4:
Godtgjørelse til styret
Forslag vedrørende godtgjørelse for styreperioden fremlegges på sameiermøtet.
Sak 5:
Andre saker
5.1
IN-ordning for sameiets andre større lån
Forslag fra styret
I diskusjonen rundt IN-ordningen for rørutskiftingslånet på ekstraordinært
sameiemøte den 18. mars 2010 ble det fremmet ønske om å innføre samme
ordning også på det største av de eksisterende lån (saldo per 31.12.2009 er
kr 7 689 753,-).
Styrets forslag til vedtak:
Det innføres separat IN-ordning for ovennevnte lån fra 1.1.2011 med samme
betingelser som for rørutskiftingslånet, som ble vedtatt på ekstraordinært
sameiemøte den 18.3.2010.
5.2
Dugnader
Forslag innsendt av Unni Wold, Fossumberget 50:
Forslag: Innføre ”bot” til de som ikke har anledning til å være med på dugnadene.
For eksempel kr 500,- pr dugnad pr leilighet.
Hensikt: Overføre penger til vedlikeholdsfond (for eksempel)
Side 3
Styrets kommentar:
Styret mener intensjonen i forslaget er god, men vanskelig å gjennomføre i praksis.
Vi kan riktignok skrive ut fakturaer på bøtene, men vi har ingen hjemmel for å
inndrive pengene. Styret kan derfor ikke gå inn for vedtaket. Imidlertid henstiller vi
til alle beboere å delta på dugnadene og på den måten gjøre en innsats for sameiet.
5.3
Stoppe/utsette alle nye prosjekter som ikke er absolutt nødvendige
Forslag innsendt av Ivar Kirkemo, Fossumberget 54:
For å unngå økninger i felleskostnadene fremmes det forslag om å ikke
iverksette/vurdere å avslutte alle prosjekter som ikke er absolutt nødvendig,
herunder oppgradering av uteareal, oppussing av kjellerboder mv.
Styrets innstilling:
Styrets innstilling er at forslaget må avvises. Det sittende styret er opptatt av en
god og langsiktig forvaltning av sameiets bygningsmasse. Et godt vedlikehold må ha
et langsiktig perspektiv og det er styrets oppgave å sørge for at vedlikeholdet er
godt slik at man forhindrer forfall av bygningsmassen og verdireduksjon på
leilighetene. Rent økonomisk kan man på kort sikt få noe lavere felleskostnader ved
å utsette vedlikehold, men dette vil føre til høyere kostnader over tid, og også til
større svingninger i felleskostnadene. Det er styrets syn at dagens situasjon
med mange parallelle prosjekter nettopp er resultatet av at man har utsatt
vedlikehold for lenge og at man nå må ta igjen etterslepet
Forlag til vedtak:
Forslaget avvises
Sak 6:
Valg
Valgkomitéens innstilling blir lagt fram på sameiermøtet.
6.1
6.2
6.3
Valg av 2 medlemmer til styret.
Valg av 2 varamedlemmer til styret.
Valg av valgkomité.
Side 4
Jesperud Boligsameie
ÅRSMELDING 2009
Styret har etter sameiemøte 2009 bestått av følgende representanter:
Leder
Nestleder
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Navn
Per Tore Jacobsen
Jan Erik Hagabråten
Anne Lise Jeanette Sørli
Åge Odden
Jon Langseth
Oddvar Næristorp
Adr
Tverrbakken 5, 0475 OSLO
Fossumberget 32, 0983 OSLO
Fossumberget 24, 0983 OSLO
Fossumberget 38, 0983 OSLO
Fossumberget 50, 0983 OSLO
Fossumberget 54, 0983 OSLO
Varamedlem
Varamedlem
Jaleh Sadeghieh
Arild Nilsen
Fossumberget 52, 0983 OSLO
Høybråtenveien 3 C, 1055 OSLO
Selskapets styre består av 1 kvinne og 5 menn. Selskapet har 2 ansatte. Selskapet følger
likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte samt ved nyansettelser.
Overdragelse av leiligheter:
12 leiligheter har det siste året skiftet eiere.
Juridiske andelseiere:
Selskapet har pr 31.12. 2 juridiske eiere. Oslo kommune eier 23 seksjoner
Virksomhetens art:
Selskapet er organisert etter de bestemmelser som følger av loven, og har til formål å drive
eiendommen i samråd med og til beste for eierne. Selskapet ligger i Oslo kommune.
Selskapets organisasjonsnummer er 971 285 923. Det er 360 leiligheter i selskapet.
Forretningsførsel og revisjon:
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Revisor er BDO, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo.
Arbeidsgiveransvar
Styret er ikke kjent med at det skulle være noe rundt selskapets ansettelsesforhold som er i
strid med bestemmelsene i arbeidsmiljøloven.
Forsikring:
Selskapets eiendommer er fullverdi forsikret i Gjensidige forsikring.
Polisenummer: 51454707.
Forsikringssum er kr 893 872 482,-.
Ved skadesaker skal henvendelse gjøres til styret.
Privat innbo/eiendeler må forsikres ved egen polise.
Side 5
Ytre miljø:
Styret er ikke kjent med at virksomheten påvirker det ytre miljø negativt.
Økonomi:
Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift.
Årets årsregnskap viser et underskudd med kr 663 565,-. For øvrig vises til noter,
budsjettkommentarer samt kommentarer under regnskapsbehandling på sameiemøtet.
Styret foreslår at underskuddet føres mot egenkapitalen. Det bekreftes i denne sammenheng at
alle inntekter og utgifter selskapet har, er medtatt i det framlagte årsregnskap.
Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets
stilling.
Styrets arbeid
Det er i løpet av 2009 avholdt 1 ordinært sameiemøte, 2 ekstraordinære sameiemøter, 2
beboermøter (hvorav et ble avholdt samme dag som første ekstraordinære sameiemøtet), 16
ordinære styremøter, 4 ekstraordinære styremøter og en styremiddag. I tillegg er det avholdt 6
informasjonsmøter for sameiere og beboere i forbindelse med rørutskiftingsprosjektet.
I perioden er det, i tillegg til ordinært styrehonorar til styremedlemmene, utbetalt
bilgodtgjørelse til styreleder.
De viktigste sakene
Prosjekt rørutskifting
Selv om vi var klar over at forsikringspremien ville gå opp i 2009 etter mange vannskadesaker
i 2008, kom det nok som et sjokk på oss at forsikringsselskapet nesten doblet premien til ca
1.1 millioner kroner for 2009. I et møte med forsikringsselskapet fikk vi klar beskjed om å
sette i verk tiltak for å redusere antall vannskader og dermed forsikringsutbetalingene. I
motsatt fall kunne vi ikke regne med at forsikringsselskapet ville forsikre oss i det hele tatt i
2010.
Allerede på beboermøtet etter det ordinære ekstraordinære sameiemøtet den 3.mars informerte
styret om denne situasjonen. I vår økonomiske redegjørelse til det ordinære sameiemøtet den
23. april informerte vi om at vi ville sette i gang et forprosjekt for å kostnadsberegne,
planlegge og beskrive gjennomføringen av utskifting av alle vannrør i sameiet. Sameiemøtet
vedtok å gi styret fullmakt til å gjennomføre forprosjekt og deretter hovedprosjekt samt å
gjøre de nødvendige låneopptak for å finansiere prosjektet.
For styret var det fra dag 1 klart at et slikt prosjekt, som er det største prosjektet i sameiets
historie, måtte beskrives og ledes av et profesjonelt konsulentfirma, og valget falt på Obos
Prosjekt. Dette sikret en anbudsrunde basert på en fullverdig beskrivelse/definisjon av
prosjektet og en profesjonell ledelse av prosjektet.
Side 6
Når Obos Prosjekt var ferdig med forprosjektet, inviterte vi alle sameiere og beboere til 6
”likelydende” informasjonsmøter i månedsskiftet oktober/november. Her ble det gitt en
beskrivelse av hvordan prosjektet teknisk ville bli gjennomført og hvordan det ville påvirke
den enkelte beboer.
Like før jul var prosjektbeskrivelsen ferdig og sendt ut til 8 entreprenører.
Helt i starten av 2010 fikk vi komplett tilbud fra 4, og valget falt på NVS som er et stort
velrenommert firma. De var også det klart billigste, hele 9 millioner under det opprinnelige
kostnadsestimatet. Arbeidene vil begynne umiddelbart etter påske 2010, og hele prosjektet vil
være ferdig i løpet av 2010. Dette er ca halve tiden for gjennomføringen av det som var
planlagt.
Styreleder har fulgt prosessen spesielt nøye og styret har mottatt løpende informasjon om
situasjon og fremdrift.
Ombygging av berederrommene
En tilstandsrapport for våre berederrom fra 2007/2008, viste at temperaturen på varmtvannet
var for lav og at faren for spredning av legionella var så stor at vi ble nesten pålagt å utbedre
forholdet. I tillegg hadde vi over lengre tid hatt mye klager fra beboere om for lite varmt
vann, med svært varierende temperatur.
Styret fikk derfor laget en forprosjektrapport som skulle spesifisere hva som måtte gjøres for å
løse problemene. Som kjent brukes det varmepumper som får sin energi fra ventilasjonsluften
som hentes ned fra viftene på taket i tillegg til elektrisk energi for å varme opp vannet.
Dessverre viste det seg at disse 2 energikildene var kombinert på feil måte i forbindelse med
et tidligere rehabiliteringsprosjekt i berederrommene. I første omgang ble det derfor anbefalt å
gjøre en ”omkobling ” av rørsystemene i berederrommene slik at man fikk de 2 energikildene
til å arbeide optimalt sammen. Etter å ha innhentet tilbud fra flere leverandører, valgte vi Jan
Kihm Rørmontasje. Vi startet dette prosjektet, men i løpet av kort tid ble det klarlagt at dels
var ”feilkoblingene” mer omfattende enn antatt, dels at en del tekniske komponenter måtte
skiftes ut, og endelig at det ble oppdaget vesentlige rustangrep på en del av rørsystemet.
Dette gjorde at dette prosjektet ble vesentlig dyrere enn det vi hadde budsjettert med. Det ble
derfor nødvendig å ta opp et kortsiktig lån, som vil bli refinansiert inn i det stor
rørutskiftingslånet. Styret mener også at det er riktig å se på dette prosjektet som en del av
rehabilitering av rørsystemet i sameiet.
På slutten av året ble prosjektet ferdigstilt og vi kunne glede oss over at de aller fleste
beboerne fikk nok varmtvann med stabil riktig temperatur. I begynnelsen av 2010 har vi
imidlertid hatt en del problemer i berederrom nr 3 og spesielt varmtvannsforsyningen til
FB56. Det har vist seg å være et vanskelig problem å finne ut av, men vi mener nå at vi er nær
en løsning. En del beboere i de øverste etasjene har klaget over at det tar lang tid før
varmtvannet kommer. Dette skyldes nok at det er mange steder vi har måttet koble ut en god
del av sirkulasjonsrørene i forbindelse med de mange lekkasjene. Dette problemet vil
forsvinne når rørutskiftingsprosjektet er gjennomført.
Side 7
Utskifting av trapper og gelendere
Sameiets trapper ned til garasjeanlegget samt rekkverk på kulverter viste stor slitasje, samt en
del råteskader og utgjorde en fare for sikkerheten. Vi innhentet tilbud på nye trapper i metall.
Valget falt da på ståltrapper med trinn i strekkmetall for maksimal sklisikkerhet. Trappen
mellom FB52 og FB54 ned til garasjenivå var også en fare for sikkerheten, spesielt på
vinterstid og vi skiftet derfor ut denne i samme omgang. Vaktmesterteamet har skiftet ut
treverket som var ødelagt på rekkverkene på kulvertene.
Nye garasjedører med rømningsvei
Grunnet store problemer, og ikke minst store reparasjonsomkostninger med garasjedørene
besluttet styret å skifte ut disse med mer solide dører som var beregnet for den store trafikken
i sameiet. Vi bestemte oss for å gå for tilbudet fra Rosing. Vi har hatt problemer også med de
nye portene, og Rosing har til tider vært trege til å utbedre mangler. På grunn av at vi har
flere typer portåpnere var det visse problemer med å få alle systemene til å virke. Nå skal alle
påpekte problemer være løst og portene fungerer som de skal.
Oppussing av fellesarealer i Fossumberget 54/56
Fossumberget 54/56 viste stort forfall, og hadde et spesielt stort behov for oppussing av det
indre fellesareal. Allerede i 2008 hadde styret på programmet at man skulle prioritere et
rehabiliteringsprosjekt i den blokka, dels fordi at det naturlig er vesentlig større slitasje her
med mange leiligheter og dels fordi at denne blokka ikke hadde fått del i tidligere
oppussingsprosjekter. Det ble avholdt beboermøte i FB54/56 for å kartlegge hva beboerne
selv synes var viktigst å utbedre først. Styret innhentet tilbud fra flere entreprenører og
justerte omfanget av aktuelt arbeid i henhold til beboernes synspunkter og hva styret fant var
forsvarlig i henhold til sameiets økonomi. Utbedring som ble bestilt er maling av
inngangsdører, vegger, tak og postkasser samt nytt linoleumsbelegg i inngangspartier og
trapper. Arbeidene ble utført i januar 2010 og resultatet synes veldig bra.
Rensing av ventilasjonsvifter på taket.
Vaktmesterteamet har utført en meget nødvendig rensing av ventilasjonsviftene på taket.
Dette ble gjort i forbindelse med rehabilitering av berederrommene, slik at man fikk vesentlig
bedre virkning av varmegjenvinningen av ventilasjonslufta. Mange beboere har gitt uttrykk
for at inneluften er blitt mye bedre.
Side 8
Utskifting av vinduer og verandadører
Det ble også i år gitt mulighet for sameiere å skifte ut vinduer og verandadører. Interesserte
sameiere leverte inn bestillinger til styret som videreformidlet disse til Origo Bygg.
Utskiftingen skjedde på høsten 2009.
Skifte av vaskebyrå
Nok en gang har vi sett oss nødt til å skifte vaskebyrå. Styret mottok mange klager fra
beboerne vedr dårlig renhold. Vi engasjerte noen av beboerne til å sjekke renholdet
kontinuerlig i en periode. På bakgrunn av tilbakemeldinger og klager generelt valgte styre å si
opp avtalen med Kristiania Renhold og i stedet inngå kontrakt med Øvre Romerike Drift som
i første omgang fikk en prøvetid på 3 måneder. Styret har mottatt mange positive meldinger
vedr renholdet etter skifte av vaskebyrå.
Vaktmesterteam
Allerede på slutten av 2008 ble det klart at arbeidsmengden for vaktmesteren var altfor stor,
ikke minst på grunn av alt arbeidet i forbindelse med lekkasjesakene og koordinering med
forsikringsselskapet og håndverkere. Vi ansatte derfor
Per Leonhardsen i 60% stilling og han gikk inn i vaktmesterteamet sammen med Stein
Grothe. Per har lang erfaring innen vaktmesteryrket og har vist seg å være en svært positiv
ressurs for sameiet. Som leder av vaktmesterteamet tar Stein seg av alle administrative
oppgaver i forbindelse med rekvirering og oppfølging av håndverkere samt overvåkning av
alle tekniske anlegg i sameiet. Dessuten er han sameiets sentrale person ved gjennomføringen
av alle vedlikeholdsprosjekter. Vaktmesterteamet tar seg ellers av de daglige, løpende
vedlikeholdsoppgaver og utfører også en del vedlikeholdsoppgaver som det ellers ville være
nødvendig å engasjere eksterne håndverkere for å gjennomføre.
I vaktmesterteamet inngår også en person som arbeider noen timer per uke på timebasis med å
plukke søppel og holde orden i søppel rommene.
Utleie av storstua
Styret har åpnet for utleie av storstua mot en liten avgift. Regler for bruk av rommet er
utarbeidet og fås ved henvendelse styret/vaktmester. Det er mange som har benyttet seg av
dette tilbudet i løpet av 2009, og vi har fått mange positive tilbakemeldinger.
Dugnad
Den tradisjonelle 2-dagers vårdugnaden ble avholdt tidlig i mai måned. Det ble raket, plukket
søppel og ryddet busker.
Samtidig ble det oppfordret til opprydding og containere ble satt på ballplassen. Dette er
tydelig et velkomment tilbud til beboerne og containerne ble raskt fylt opp.
Side 9
Groruddalssatsingen.
Dette er en kommunal støtteordning, som det kan søkes om midler fra sameier og borettslag i
Groruddalen for prosjekter som er ment å skape et triveligere miljø både ute og inne i
fellesarealene. Prosjektene som man søker om midler til må ha en egenfinansiering på 50%.
I 2008 ble det sendt inn en omfattende rammesøknad til Groruddalssatsingen på en rekke
prosjekter på uteområdet i sameiet. Det resulterte i at vi i første omgang fikk 50% støtte til å
lage en totalplan for hvordan vi ønsket at uteområdet vårt skulle bli. Det ble engasjert et
landskapsarkitektfirma, Sweco, og totalplanen var ferdig sommeren 2009. For 2009 ble det av
store prosjekter søkt om støtte til trappeprosjektet og utskifting av garasjedører. Vi fikk
innvilget søknaden og fikk 50% støtte, noe som utgjorde 635.000,- kroner.
Som man kan se nedenfor planlegger vi å søke om nye prosjekter innefor den opprinnelige
rammesøknad for 2010.
Befaring av takene
Vi har inngått avtale med firmaet Protan om en årlig befaring av takene på våre 6 bygninger.
Vi får da en rapport som beskriver tilstanden og om hvilke ting som trenger å utbedres for at
takene skal holde seg i god stand over lang tid.
Resultatet fra befaringen i 2009 viste at takene er i bra forfatning, men det ble spesifisert en
del mindre ting som vi vil ta tak i når snøen er borte.
USBL’ tillitsvalgtes seminar
3 av styremedlemmene deltok på USBL’s årlige seminar for tillitsvalgte, hvor det ble holdt
mange foredrag om temaer som er viktige for styrearbeidet. Dessuten var det nyttig å dele
kunnskap og erfaringer med tillitsvalgte fra andre sameier og borettslag.
Prosjekter under planlegging.
Rensing av ventilasjonskanalene
Så vidt vites er ventilasjonskanalene ikke blitt renset siden innflyttingen i sameiet. I et hvert
fall er det altfor lenge siden dette er blitt gjort så det er på høy tid å få det gjort. Det er derfor
planlagt å få gjennomført rensing av ventilasjonskanalene i løpet av 2010. Dette burde bedre
inneklimaet vesentlig og samtidig får vi en kontroll på at ventilasjonssystemet brukes i
henhold til husordensreglene.
Undersøkelse av status på terrasser og balkonger
I november 2007 ble det gjort en stikkprøveundersøkelse av balkonger og terrasser i sameiet.
På grunn av det begrensede antall prøver ble konklusjonen at man trengte å ta flere prøver for
å kunne komme med en kvalifisert uttalelse om den generelle situasjonen. Vi planlegger
derfor at vi gjør disse ekstra undersøkelsene og testene, slik at vi kan få en kvalifisert uttalelse
om når vi trenger å gjøre noen utbedringer og et kostnadsoverslag for en evt utbedring.
Side 10
Langsiktig vedlikeholdsplan
Styret ønsker å få utarbeidet en langsiktig vedlikeholdsplan for sameiet, 5-10 år fremover.
Dette vil gi en god, oversiktlig ”vedlikeholdsstatus” for alle fellesarealer i sameiet og vil bli et
godt redskap for å planlegge nødvendige vedlikeholdsprosjekter både økonomisk og
tidsmessig.
Oppgradering uteareal
I tråd med det som er nevnt under Groruddalssatsingen, planlegger vi å søke om nye
prosjekter innenfor rammesøknaden for 2010. De viktigste ting denne gang blir å utbedre
gangveier og oppgradere beplantningen i sameiet.
Oslo, den 24.3.2010
Per Tore Jacobsen /s/
Leder
Jan Erik Hagabråten /s/
Styremedlem
Anne Lise Jeanette Sørli /s/
Styremedlem
Åge Odden /s/
Styremedlem
Jon Langseth /s/
Styremedlem
Oddvar Næristorp /s/
Styremedlem
Side 11
Side 12
Styrets Økonomiske redegjørelse
1. Kommentarer til resultatregnskapet
I årets innkalling til det ordinære sameiemøte kan presentasjonen av resultatregnskapet med
detaljering gitt i noter og budsjettet for 2010 virke litt uoversiktlig. Dette skyldes primært 2
ting:
- Revisor krever naturlig nok at alle utgiftsposter i budsjettet for 2010 skal være med.
For oss betyr det at alle utgiftene til rørutskiftingsprosjektet må være med i henhold til
det reviderte kostnadsoverslaget på 24.5 millioner. Dette gjør at sum driftskostnader,
driftsresultat og årets resultat i budsjettet for 2010 virker ganske uforståelig. Vi har
derfor laget en egen note 14 som inneholder utgiftsbudsjettet slik det vil se ut, hvis vi
holder rørutskiftingsprosjektet utenfor. Dette håper vi gir et bedre grunnlag for å
kunne vurdere, forstå og sammenligne årets budsjett og resultat med fjorårets tall.
- Som kjent skiftet vi forretningsfører den 1.5.2009. I noen grad opererte de med noe
forskjellig definisjon av de enkelte utgiftskontiene. Spesielt i detaljeringen i de enkelte
kontiene kan dette gi utslag som det kan trenges nærmere forklaring på.
Vi vil derfor kommentere en del av postene i resultatregnskapet og spesielt en del av
utgiftskontiene i detaljeringen under notene. Det presiseres at det av praktiske årsaker bare
spesifiseres de store beløpene under utgiftskontiene.
Andre driftsinntekter/note2: Vi fikk 50% tilskudd fra den kommunale Grorudsatsingen for
våre prosjekter på fellesarealene (trapper, garasjeporter, totalplan for utearealet + diverse).
Dette ga oss en inntekt på 681.500. I tillegg fikk vi kr. 50.000,- fra USBL som tilskudd til
utarbeidelse av forprosjektet til rørutskiftingen. Bompengene omhandles i egen note i
regnskapet.
Personalkostnader/note3: Begrunnelsen for styrking av vaktmesterteamet har vi flere ganger
redegjort for tidligere, også i årets årsmelding. Vi har 1,6 ansatte vaktmestere. Dessuten
arbeider en mann på timebasis noen timer per uke med å plukke søppel og holde
søppelrommene rene og ordentlig. Overtiden skyldes primært snøbrøyting og ekstra arbeid i
forbindelse med avhjelping av kritiske tekniske problemer utenom arbeidstid. De andre
postene er lovpålagte avgifter.
Forretningsførerhonorar: Forretningsførerhonoraret hos vår tidligere forretningsfører var på
ca 434.000,- kr per år (inkl. husleieservice), mens det hos vår nåværende forretningsfører er
295.000,- per år. Overgangen var 1. mai i 2009, og vi måtte betale dobbelt i 2 måneder, da vi
byttet før oppsigelsestiden til Nordberg utløpte. Derfor betalte vi til sammen ca 415.000,- i
2009 (Husleieservice hos Nordberg er lagt inn under ”andre honorarer”)
Andre honorarer/note 5: De største postene:
Kto 6714
Forretningsførertjenester USBL (inkludert i de
295.000,-kr ovenfor)
23.000,Kto 6716
Nordberg, husleieservice (se ovenfor)
59.000,Siste halvdel utarbeidelse landskapsplan for uteområdet 68.000,Kto 6730
Rørutskifting: 6 informasjonsmøter etter forprosjekt,
fase1, Prosjektering, beskrivelse
117.000,Konsulenttjenester prosjekt utvendige trapper
59.000,Kto 6731
Konsulenttjenester utarbeiding av anbudsbeskrivelse
oppussing FB54/56
39.000,Kto 6720
Juridisk assistanse i forbindelse med en konflikt som
sameiet har med en tidligere sameier i forbindelse med
betaling for rehabilitering av et bad
39.000,-
Side 13
Energi kostnader: Grunnen til at vi endte over budsjett er primært at strømprisen var høy i
2009, spesielt i siste halvår. Selv om det er et faktum at varmepumpene/gratisenergien fra
ventilasjonslufta på taket etter rehabiliteringsprosjektet nå bidrar i vesentlig grad i
berederrommene, ble ikke strømforbruket redusert, slik vi håpet på. Vi tror at dette skyldes at
forbruket av varmtvann har steget betraktelig etter at prosjektet var ferdig, men bedre svar får
vi nok når varmtvannsmålerne i alle leiligheter er installert.
Andre driftskostnader eiendom/note 6: Vi har brukt noe mer på containerleie enn
budsjettert, og det faktum at vi fremdeles bruker en god del på utskifting av låser/nøkler
bidrar også. Ellers er jo TV/Bredbånd og trappevasken de klart største postene.
Reparasjon og vedlikehold: Her kommenteres bare kontiene med de store kostnadene.
Kto 6601:
Betaling av vannskade hos beboer, ikke forsikring
50.000,Kto 6602:
Skifte av stigerør i 3 leiligheter, hvor man måtte rehablitere badene, og hvor det var hensiktsmessig at
sameiet forskutterte stigerørene
162.000,Forprosjekt rørutskifting
115.000,Rehabilitering berederrom
1.878.000,Kto 6613
Prosjekt utvendige trapper
587.000,Kto 6645
Prosjekt utvendige trapper, rep. av kulvertkanter
155.000,Kto 6647
Installasjon GSM-key-mulighet for å åpne garasjedører
med mobiltelefon (før skifte av garasjedørene)
50.000,Akonto garasjedører
279.000,Kto 6692
Sluttfaktura garasjeporter
144.000,Betaling av vannskade hos beboer, ikke forsikring
57.000,Service brannslukkere
67.000,Opprusting kjøkken og styrerom
67.000,Tidsstyrt låssystem FB54/56
37.000,Ettersyn og rapport tak
15.000,-
2. Prosjekter gjennomført i 2009
Regnskapssystemet vi nå bruker gir oss mulighet for å samle alle kostnader for et prosjekt,
selv om de er ført på ulike konti. La oss derfor se på kostnadene for de viktigste
vedlikeholdsprosjekter og noen andre tiltak som vi gjennomførte i 2009.
Rehabilitering av berederrommene.
Hovedårsaken til at dette prosjektet ble igangsatt var at vi hadde hatt kontroll av
berederrommene, som endte med at det ble påvist for lav temperatur på varmtvannet, slik at vi
lå i grenseland når det gjaldt fare for spredning av legionella. Dessuten hadde det vært klaget
over ustabil temperatur på varmtvannet og tidvis for lite tilgang på det. Siden det allerede var
gjort en omfattende rehabilitering av berederrommene i 2005, regnet vi med at hele anlegget
var i bra stand. Vi budsjetterte med kr. 250.000,- !. Som vi har informert om tidligere viste det
seg at det var et vesentlig større prosjekt å få berederrommene i forsvarlig stand, få utnyttet
varmepumpene/”gratisenergien” optimalt og eliminere legionellafaren ved å varme opp
vannet. Det førte til at vi måtte ta opp et ekstra lån på 2,5 millioner. Da prosjektet var ferdig i
september/oktober fungerte alle berederrommene meget bra og alle fikk nok varmt vann med
riktig temperatur. I mars i år fikk vi et problem i berederrom nr 3 som forsyner FB48-56. I
perioder med svært høyt vannforbruk opplever noen beboere at det ikke er tilstrekkelig med
varmt vann. I skrivende stund sliter vi fremdeles med dette, som viser å være vanskelig å
finne ut av, slik at det tar litt tid. Dessuten er det en del beboere som bor i de øverste etasjene i
Side 14
alle blokkene som klager på at det tar lang tid før varmtvannet kommer. Dette skyldes at flere
av sirkulasjonsrørene er avstengt i forbindelse med vannlekkasjer. Dette problemet vil
forsvinne i forbindelse med rørutskiftingen.
Totalkostnaden for prosjektet ble
1.878.000,- kr
Nye utvendige trapper
De 3 trappene ned til garasjen måtte skiftes av sikkerhetsmessige årsaker. Betongreposene
hadde store sprekker og gelenderet og trappetrinnene var delvis angrepet av råte. Trappen
mellom FB 52 og FB 54 var heller ikke i den beste forfatning og var vanskelig å gå i, spesielt
om vinteren. Vi tok derfor å skiftet den samtidig. Vi budsjetterte med en kostnad for de 3
trappene på 750.000,- kr.
Totalkostnaden for alle 4 trappene ble
806.000,-kr
Nye garasjeporter
Vi hadde store vedlikeholdskostnader på de gamle garasjeportene og i lengre perioder måtte
de stå oppe på grunn av tekniske feil. De var vel heller ikke laget for å tåle den trafikken det
er med inn- og utkjøringer på Jesperud. Vi prioriterte derfor å få skiftet ut disse med
garasjeporter som tåler belastningen, type industriporter. Det skal ikke stikkes under en stol at
vi hadde innkjøringsproblemer med de nye portene, som skyldtes problemer med servicen hos
leverandøren. Det skapte også en del problemer at vi skulle ha hele 4 fjernåpningssystemer til
å fungere. Budsjettet lød på 410.000,-kr
Totalkostnaden for garasjeportene ble
423.000,-kr
Oppussing FB 54/56
Selv om dette prosjektet var planlagt for 2009 ble det ikke økonomisk plass for dette
prosjektet i fjor. Likevel fikk vi laget anbudsforespørselen, mens selve gjennomføringen av
prosjektet ble skjøvet til 2010
Kostnad for utarbeidelse av anbudsforespørsel ble
39.000,-kr
Rørutskiftingsprosjektet
En del forarbeider til dette prosjektet ble gjort og betalt på 2009 budsjettet. Følgende
aktiviteter ble gjennomført: Forprosjektet, gjennomføring av 6 informasjonsmøter samt 1. del
av fase 1 i prosjekteringsfasen, som er anbudsbeskrivelsen av prosjektet. Bortsett fra
forprosjektet var disse aktivitetene ikke budsjettert for i 2009.
Kostnad for disse aktiviteter ble
232.000,-kr
I tillegg ble det på sameiets regning skiftet stigerør i 3 leiligheter hvor man måtte rehabilitere
badet, og hvor det lå til rette for utskifting av stigerørene. Dette kommer jo til fradrag på våre
prosjektkostnader i 2010, men som vi forskutterte i 2009. Dette ble det jo ikke budsjettert for i
2009.
Kostnad for disse stigerørutskiftingene ble
162.000,-kr
Legger vi sammen alle prosjektrelaterte kostnader over og trekker det fra regnskapstallet på
kr. 4.603.000,- kommer vi til at det generelle, løpende vedlikeholdet hadde en kostnad på
ca 1 million kroner i 2009.
Side 15
3. Planlagt for 2010
Rørutskiftingsprosjektet:
Dette blir naturlig nok det største og viktigste prosjektet for oss i 2010. Siden vi har gitt svært
mye informasjon om dette, har det liten hensikt å gjenta dette her. For at de andre prosjektene
vi har planlagt for 2010 ikke skal ”drukne” i det offisielle resultatregnskap, har vi laget det før
nevnte ”noteresultatregnskap”, lagt inn som note 14. Her er kostnadene til rørutskiftingsprosjektet tatt ut, slik at man lettere kan sammenligne med tidligere budsjett og regnskapstall.
Andre planlagte prosjekter for 2010:
Som man ser er det budsjettert med reparasjoner og vedlikehold på kr.2.900.000,-. Av dette er
kr. 1.000.000,- budsjettert til generelt, løpende vedlikehold og resten til planlagte prosjekter.
Styret har prioritert følgende prosjekter for å ivareta det ansvar vi har i følge vedtektene om å
drifte og vedlikeholde eiendommen og holde fellesarealet som blant annet består av sameiets
bygninger og eiendommen for øvrig, i forsvarlig stand.
Oppussing FB54/56
Som nevnt ble det ikke økonomisk plass til dette prosjektet i 2009, og ble derfor forskjøvet til
2010. Vi startet med dette prosjektet ved årets start og det er allerede sluttført. Det har i store
trekk bestått i maling av alle vestibyler, postkasser, korridorer og trappeoppganger, utskifting
av gulvbelegg i vestibyler og trappeoppganger og utskifting av branndørene i alle 5
korridorene. Nytt belegg i korridorene var ikke med i det nå sluttførte arbeidet, men etter
meget sterkt ønske fra beboerne har styret prioritert å etterkomme dette i et ekstraprosjekt i år.
Langsiktig vedlikeholdsplan
En rullerende vedlikeholdsplan for de nærmeste 5-10 år er et uvurderlig hjelpemiddel for
styret til å prioritere å budsjettere nødvendige vedlikeholdsoppgaver, og til enhver tid har
oversikt over status på de ulike deler av bygningsmasse og fellesareal. Alle foreslåtte tiltak vil
bli kostnadsberegnet og prioritert.
Undersøkelse av status på betong på terrasser og balkonger
Etter stikkprøveundersøkelsen i november 2007 ble det klart at man trengte å ta flere prøver
for å kunne komme med en kvalifisert uttalelse om når vi trenger å gjøre noen utbedringer og
et kostnadsoverslag for utbedring. Vi prioriterer å gjennomføre denne utvidede prøvetaking.
Rensing av ventilasjonskanalene.
Antagelig er ikke ventilasjonskanalene blitt renset før, slik at det er på høy tid å få utført dette.
Dette vil gi et bedre inneklima, noe som er en viktig del i ”Helse-, miljø- og sikkerhetsplanen”
som alle sameier og borettslag plikter å følge. Vi får samtidig en kontroll på at
ventilasjonssystemet brukes i henhold til Husordensreglene.
Oppgradering av uteareal
Med referanse til det som er redegjort for i årsmeldingen, planlegger vi å gå videre med
opprusting av utearealet ifølge den totalplanen vi har laget og fått støtte til å utarbeide. Det er
verd å merke seg at Grorudsatsingen støtter prosjekter innenfor rammesøknaden med 50% og
det er ikke mulig å få full finansiering. Det er søknadsfrist 4 ganger i året og den nærmeste er
nå 1. mai. Vi skal også være klar over at kommunen har bevilget midler til Grorudsatsingen i
flere år, men på informert hold går det rykter om at 2010 blir siste året. Derfor er det viktig å
bruke sjansen.
Det vi vil prioritere først er utbedring av gangveier og beplantning på uteområdet.
Side 16
Resultatregnskap 2009 Jesperud Boligsameie
Resultatregnskap 2009 Jesperud Boligsameie
Note
Regnskap
2009
Regnskap
2008
Budsjett
2009
Budsjett
2010
Innkrevde felleskostnader
1
11 730 032
9 043 588
11 711 000
15 254 000
Andre driftsinntekter
2
866 118
68 566
30 000
30 000
12 596 150
9 112 154
11 741 000
15 284 000
1 116 503
741 296
900 000
1 200 000
117 500
200 000
250 000
250 000
10
41 541
40 000
40 000
40 000
4
33 901
25 063
27 000
28 000
333 000
336 003
336 000
252 000
Driftsinntekter
Sum driftsinntekter
Driftskostnader
Personalkostnader
3
Styrehonorar
Avskrivninger
Revisjonshonorar
Forretningsførerhonorar
Andre honorar
669 704
454 332
500 000
400 000
Forsikringspremier
5
1 066 497
607 592
1 098 000
1 140 000
Energikostnader
1 129 076
1 079 199
1 000 000
1 100 000
Kommunale avgifter
1 241 441
1 192 402
1 237 000
1 300 000
1 902 224
1 298 207
1 703 000
1 900 000
Andre driftskostnader eiendom
6
Driftskostnader administrasjon
7
87 414
85 936
145 000
85 000
Reparasjoner og vedlikehold
8
4 603 053
5 350 007
2 160 000
27 400 000
Andre kostnader
9
Sum driftskostnader
Driftsresultat
356 474
341 291
323 000
370 000
12 698 328
11 751 329
9 719 000
35 465 000
-102 178
-2 639 175
2 022 000
-20 181 000
Finansposter
Renteinntekter
48 766
119 375
50 000
50 000
Rentekostnader
-610 154
-816 514
-661 000
-855 000
Netto finansposter
-561 387
-697 139
-611 000
-805 000
Årets resultat
-663 565
-3 336 314
1 411 000
-20 986 000
-663 565
-3 274 309
0
0
0
-62 005
0
0
-663 565
-3 336 314
0
0
Overføringer og disponeringer
Overført annen egenkapital
Andre overføringer
SUM OVERFØRINGER
Side 17
Balanse 2009 Jesperud Boligsameie
Note
2009
2008
Bygninger
10
400 000
400 000
Andre driftsmidler
10
100 084
80 000
500 084
480 000
0
19 853
Restanser felleskostnader
147 285
0
Kundefordringer
257 079
116 397
EIENDELER
Anleggsmidler
Immaterielle eiendeler
Varige driftsmidler
Finansielle anleggsmidler
Sum anleggsmidler
Omløpsmidler
Leiligheter i eget eie
Fordringer
Fordringer på Usbl
Andre kortsiktige fordringer
1 286 777
0
989 050
357 447
3 510
0
Bankinnskudd og kontanter
Kontanter
Innestående bank
0
2 040 403
Sum omløpsmidler
2 683 701
2 534 099
SUM EIENDELER
3 183 785
3 014 099
Side 18
Balanse 2009 Jesperud Boligsameie
Note
2009
2008
Annen egenkapital
-11 097 122
-10 433 557
Sum opptjent egenkapital
-11 097 122
-10 433 557
12
-11 097 122
-10 433 557
Pantegjeld
11
12 861 720
11 937 382
Annen langsiktig gjeld
11
EGENKAPITAL OG GJELD
Egenkapital
Innskutt egenkapital
Opptjent egenkapital
Sum egenkapital
Gjeld
Langsiktig gjeld
Sum langsiktig gjeld
299 609
299 609
13 161 329
12 236 991
664 796
671 132
90 210
141 744
Kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld
Skyldig off. myndigheter
Annen kortsiktig gjeld
364 573
397 789
Sum kortsiktig gjeld
1 119 578
1 210 665
14 280 907
13 447 656
3 183 785
3 014 099
13 161 329
12 236 991
Sum gjeld
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Pantstillelser
Oslo 31.12.09
Boligbyggelaget Usbl
Autorisert regnskapsførerselskap
Lillevi Hopstad /s/
Faglig leder/ regnskapssjef
Oslo, 24.3.2010
Per Tore Jacobsen /s/
Leder
Jan Erik Hagabråten /s/
Nestleder
Oddvar Næristorp /s/
Styremedlem
Åge Odden /s/
Styremedlem
Jon Langseth /s/
Styremedlem
Anne Lise Jeanette Sørli /s/
Styremedlem
Side 19
Noter årsoppgjør 2009 Jesperud Boligsameie
Regnskapsprinsipp
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk.
Klassifisering og vurdering av balanseposter
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert
som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.
Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt
beløp på etableringstidspunktet.
Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å
være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Fordringer
Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap.
Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige
kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dette antatt tap.
Varige driftsmidler
Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris
som overstiger kr 50.000,-. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens
påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlets levetid.
Driftsinntekter
Inntektsføring ved salg av varer/tjenester skjer på leveringstidspunktet.
Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres.
Leieinntekter bokføres og inntektsføres i takt med opptjening.
Individuell nedbetaling av lån
IN er behandlet etter gjeldsmetodeløsningen. Dette prinsippet innbærer at ekstrainnbetalingen fra eiere klassifiseres som forskuddsbetaling av
eiers kapitalkostnader. Det innbetalte beløpet føres som gjeld til eier under langsiktig gjeld i borettslagets balanse. Innbetalt beløp vil bli
regnskapsmessig nedskrevet i takt med opprinnelig nedbetalingsplan. Andelseierne vil ved IN få sikkerhet ved inntrederett i det
pantedokumentet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Inntrederetten har sideordnet prioritet med det til enhver tid
gjenstående beløpet av felleslånet.
Side 20
Noter årsoppgjør 2009 Jesperud Boligsameie
Note 1 - Innkrevde felleskostnader
3800 Innkrevde felleskostnader
3811 Leie hybler/gjesterom
2009
2008
9 183 354
7 096 356
5 884
11 526
3812 Leie parkering
1 224 410
963 418
3838 Leietillegg vedlikeholdsfond
1 296 384
972 288
3849 Kommunalt leietillegg
20 000
0
11 730 032
9 043 588
2009
2008
681 500
0
1 300
0
3957 Nøkkelsalg
2 100
0
3958 Bompenger
73 137
0
108 081
68 566
866 118
68 566
2009
2008
5100 Fast lønn til ansatte
591 605
411 208
5102 Overtid
Sum
Note 2 - Andre driftsinntekter
3871 Tilskudd fra det offentlige
3951 Vaktmestertjenester
3990 Andre driftsinntekter
Sum
Note 3 - Personalkostnader
130 923
48 726
5120 Ekstrahjelp
84 360
0
5129 Annen lønn
14 500
0
5150 Påløpne feriepenger
97 854
48 304
5230 Fri losji og bolig
38 400
0
5290 Motkonto for gruppe 52
-38 400
0
5360 Honorarer
10 180
95 840
5400 Arbeidsgiveravgift
98 380
0
9 910
0
50 345
122 191
0
5 720
5635 Yrkesskadeforsikring
6 564
0
5753 Tjenestepensjon (OTP)
9 283
0
42
0
10 144
9 307
2 415
0
1 116 503
741 296
5405 Arbeidsgiveravgift feriepenger
5406 Arbeidsgiveravgift forrige
forretningsfører
5424 AFP
5915 Overtidsmat
5965 Arbeidstøy
5990 Andre personalkostnader
Sum
Personalkostnader omfatter lønns- og personalkostnader, samt arbeidsgiveravgift. Antall årsverk sysselsatt: 2 årsverk vaktmestere (en 100% og
en 60%). I tillegg jobber en vaktmesterhjelper på timebasis.
Borettslaget er pliktig å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Borettslagets
pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne loven.
Side 21
Note 4 - Revisjonshonorar
6700 Revisjonshonorar
Sum
2009
2008
33 901
25 063
33 901
25 063
2009
2008
Noter årsoppgjør 2009 Jesperud Boligsameie
Note 5 - Andre honorar
6714 Tilleggstjenester forretningsfører
6716 Honorarkostnader øvrige
6720 Juridisk honorar
6721 Juridisk honorar Usbl
6730 Teknisk honorar
6731 Teknisk honorar Usbl
Sum
23 032
0
301 222
407 832
42 734
46 500
7 500
0
250 559
0
44 656
0
669 704
454 332
2009
2008
Note 6 - Andre driftskostnader eiendom
6361 Trappevask v/byrå
382 560
389 247
6362 Skadedyrsutryddelse
81 452
44 367
6390 Andre driftskostnader
18 998
27 108
6391 Snømåking, strøing
2 875
0
6392 Containerleie/tømming
116 549
79 834
6500 Verktøy og redskaper
25 388
0
6542 Møbler/utstyr etc. til felleslokaler
17 508
0
2 770
0
6551 Nøkler, låser o.l.
74 105
366 637
6552 Driftsmateriell
58 670
0
6550 Lyspærer, lysrør, sikringer o.l.
6750 Vakthold
20 078
3 000
1 061 964
388 015
7020 Vedlikehold bil/arbeids maskiner
28 132
0
7070 Driftskostnader. bil, traktor m.m.
11 176
0
1 902 224
1 298 207
6951 Avgifter TV/ Bredbånd
Sum
Side 22
Note 7 - Driftskostnader administrasjon
6525 IT utstyr
6540 Inventar
2009
2008
2 087
0
947
0
16 860
48 532
6810 IT-rekvisita
4 397
0
6811 IT/kontormaskiner
reparasjon/vedlikehold
6825 Kopiering
1 463
0
18 096
9 901
6890 Andre kontorkostnader
807
0
26 041
22 011
999
0
1 399
0
2 223
0
10 413
0
6800 Kontorrekvisita
6900 Telefon/Faks kontorer
6905 Mobiltelefon
6910 Internett
6940 Porto
7100 Bilgodtgjørelse oppgavepliktig
7120 Parkeringskostnader/bompenger
7375 Møter, div tillitsvalgte
Sum
1 684
0
0
5 492
87 414
85 936
Noter årsoppgjør 2009 Jesperud Boligsameie
Note 8 - Reparasjon og vedlikehold
2009
2008
6601 Vedlikehold bygg
70 382
3 254 904
6602 Vedlikehold VVS
2 533 590
263 938
6603 Vedlikehold elektro
53 848
66 283
6605 Vedlikehold fellesanlegg
13 125
1 034 293
6607 Vedlikehold bad
7 745
0
6608 Vedlikehold varmeanlegg
9 794
0
12 100
0
6609 Andre vedlikeholdskostnader
6612 Vedlikehold lekeplasser
2 753
0
605 210
28 699
30 628
0
6621 Vedlikehold tekniske anlegg
13 072
0
6630 Egenandel forsikring
48 480
69 765
6641 Malerarbeider
23 414
0
6613 Vedlikehold parkeringsplasser og
grøntanlegg
6620 Vedlikehold utstyr
6643 Glassarbeid/Vindu
5 979
0
164 338
0
6646 Mur, betong og grunnarbeid
11 358
0
6647 Garasjeporter/inngangsdører
435 620
39 342
26 871
0
6645 Tak/blikkenslagerarbeid
6648 Vedlikehold dører
6690 Diverse vedlikeholdskostnader
6692 Andre reparasjoner og vedlikehold
Sum
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene..
1 177
0
533 572
592 783
4 603 053
5 350 007
Side 23
Note 9 - Andre kostnader
2009
2008
6300 Leiekostnader lokaler
-428
0
6305 Festeavgift/tomteleie
322 806
322 806
817
734
7718 Fellesarrangement
7 528
0
7740 Kurs for tillitsvalgte
13 725
0
7770 Betalingskostnader
10 736
17 752
1 190
0
-1
0
7420 Gaver
7790 Andre kostnader
7792 Øredifferanse
7830 Tap på fordringer
100
0
356 474
341 291
Traktor
Snøfreser
Total
2001
2009
Sum
Note 10 - Varige driftsmidler
Leilighet i
eget eie
Anskaffet år
Antatt levetid i år
0
2
10
400 000
80 000
0
480 000
+ Nyanskaffet i året
0
0
61 625
61 625
- Salg/utrangering av anskaffelseskost.
0
0
0
0
Kostpris 01.01.
Kostpris 31.12.
400 000
80 000
61 625
541 625
Samlede avskrivning 01.01.
0
0
0
0
+ Avskrivninger i år
0
40 000
1 541
41 541
- Avgang samlede avskrivning på
salg/utrangering
Samlede avskrivning. pr 31.12.
0
0
0
0
0
40 000
1 541
41 541
400 000
40 000
60 084
500 084
Bokført verdi pr 31.12.
Eiendommen er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring BA. Polisenummer 51454707.
Sameiet er oppført på G.nr 100, B.nr 54. Sameiets adresser er Fossumberget 24-56.
Sameiet forurenser ikke det ytre miljø ut over det som er vanlig for et boligselskap.
Side 24
Noter årsoppgjør 2009 Jesperud Boligsameie
Note 11 - Langsiktig gjeld
Kreditor:
Formål:
Lånenummer:
Lånetype:
Nordea
Garasjelån
Nordea
Gavlvegger
Nordea
Rørprosjekt
60728024693
60078005362
60728025150
Annuitet
Annuitet
Annuitet
Opptaksår:
2008
2005
2009
Rentesats:
4.45 %
4.45 %
4.45 %
30.09.2018
30.01.2016
15.06.2014
Opprinnelig lånebeløp:
3 300 000
12 316 000
2 500 000
Lånesaldo 01.01:
3 186 977
8 750 405
0
271 047
1 060 652
243 963
Beregnet innfridd:
Avdrag i perioden:
Opptak i perioden:
0
0
2 500 000
Lånesaldo 31.12:
2 915 930
7 689 753
2 256 037
Lån
6072årsoppgjør
80 24693 er tatt
opp i forbindelse
rehabilitering av skadede betongkonstruksjoner i garasjene. Lånet er fordelt på de som
Noter
2009
Jesperudmed
Boligsameie
benytter garasjene.
Lån 6007 80 05362 er tatt opp i forbindelse med rehabilitering og etterisolering av gavlveggene samt bygging av inngangspartier.
Lån 6072 80 25150 er tatt opp i forbindelse med rehabilitering av berederrommene. Siden dette sees på som en del av rørutskriftingsprosjektet,
vil dette lånet inngå som en del av det store rørprosjektet.
Styret har i 2010 byttet bank til DnB Nor på alle 3 lånene. Dette fordi DnB Nor kunne gi bedre rentebetingelser.
Note 12 - Egenkapital
Egenkapital
per 01.01
Endringer
Egenkapital
per 31.12
Annen egenkapital
-10 433 557
-663 565
-11 097 122
Sum opptjent egenkapital
-10 433 557
-663 565
-11 097 122
Sum egenkapital
-10 433 557
-663 565
-11 097 122
Egenkapital
Innskutt egenkapital
Opptjent egenkapital
Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital, det vil si at eiendommens balanseførte verdi er lavere enn balanseført verdi av gjelden.
Dette skyldes at regnskapsloven forutsetter at verdien av bygninger fastsettes på basis av historisk kost. Virkelig verdi av bygningsmassen er
vurdert til å være høyere enn den balanseførte verdien av gjelden.
Side 25
Disponible midler
midler
Disponible
Note 13
Disponible midler
Regnskap
2009
1 323 434
Regnskap
2008
2 301 033
Omløpsmidler
2 683 701
2 534 099
Kortsiktig gjeld
1 119 578
1 211 665
B. Disponible midler UB
1 564 123
1 322 434
240 689
-978 599
A. Disponible midler IB
C. Endring disponible midler
Note 14
Budsjett for 2010 uten rørprosjekt
Note
Regnskap
2009
Regnskap
2008
Budsjett
2009
Budsjett
2010
Innkrevde felleskostnader
1
11 730 032
9 043 588
11 711 000
15 254 000
Andre driftsinntekter
2
Driftsinntekter
866 118
68 566
30 000
30 000
12 596 150
9 112 154
11 741 000
15 284 000
1 116 503
741 296
900 000
1 200 000
117 500
200 000
250 000
250 000
10
41 541
40 000
40 000
40 000
4
33 901
25 063
27 000
28 000
333 000
336 003
336 000
252 000
669 704
454 332
500 000
400 000
Sum driftsinntekter
Driftskostnader
Personalkostnader
3
Styrehonorar
Avskrivninger
Revisjonshonorar
Forretningsførerhonorar
Andre honorar
5
Forsikringspremier
1 066 497
607 592
1 098 000
1 140 000
Energikostnader
1 129 076
1 079 199
1 000 000
1 100 000
Kommunale avgifter
1 241 441
1 192 402
1 237 000
1 300 000
Andre driftskostnader eiendom
6
1 902 224
1 298 207
1 703 000
1 900 000
Driftskostnader administrasjon
7
87 414
85 936
145 000
85 000
Reparasjoner og vedlikehold
8
4 603 053
5 350 007
2 160 000
2 900 000
Andre kostnader
9
356 474
341 291
323 000
370 000
12 698 328
11 751 329
9 719 000
10 965 000
-102 178
-2 639 175
2 022 000
4 319 000
Sum driftskostnader
Driftsresultat
Finansposter
Renteinntekter
48 766
119 375
50 000
50 000
Rentekostnader
-610 154
-816 514
-661 000
-855 000
Netto finansposter
-561 387
-697 139
-611 000
-805 000
Årets resultat
-663 565
-3 336 314
1 411 000
3 514 000
Side 26
Note 15
Garasjeregnskap
Det innkreves via garasjeleien kr. 115,- pr. mnd til dekning av renter og avdrag på lån.
Innbetaling fra sameierne
Avdrag
Renter
kr.
kr.
kr. 483 000,-
271 047
154 365
kr. 425 412,-
Overskudd 2009
- Underskudd 2008
kr. 57 588,kr. 3 355,-
Saldo 31.12.09
kr.
54 233,-
Overskuddet pr. 31.12.09 vil bli innbetalt til banken som ekstra avdrag på lånet
Note 16
Bompenger
Ifølge sameiernes ønske skal overskuddet fra driften av bommen inn til sameiet brukes til formål for
å gjøre utearealet mer trivelig.
I 2009 ble:
Inntektene fra bommen
Utgiftene til tømming av automat og et servicebesøk
ca Kr. 73.000,ca Kr. 10.500,-
I 2009 ble overskuddet på kr 62.500,- ikke benyttet, da det ikke var egnede prosjekter. Det overføres derfor
til bidrag til egnede prosjekter i 2010.
Side 27
BUDSJETT 2010
Budsjettet for 2010 står i høyre tallkolonne på første side i regnskapet. Det er satt opp med utgangspunkt i det budsjett som ble
vedtatt av styret sist høst. For poster hvor en er kjent med nye og endelige tall, og dette ga vesentlige avvik, er budsjettet justert.
Innkrevde felleskostnader
Innbetaling til felleskostnadene er budsjettert med dagens nivå på årsbasis.
Andre driftsinntekter
Postene er budsjettert med utgangspunkt i kjente forhold og justeringer på budsjetteringstidspunktet.
Personalkostnader
Lønnsutgifter til vaktmester, vaskehjelp m.m. er beregnet økt med ca 3 %. Det betales 14,1 % arbeidsgiveravgift av utbetalt lønn og
styrehonorar. Telefongodtgjørelse til ansatte og styremedlemmer er budsjettert i h t forventet forbruk i 2010. Under denne posten
belastes også kostnader til arbeidstøy, personforsikring m m.
Styrehonorar
Honoraret er budsjettert med utgangspunkt i forhold til tidligere års bevilgede honorar.
Avskrivninger
Avskrivninger gjøres i tråd med Regnskapslovens bestemmelser. Normalt brukes følgende avskrivningsplan:
Inventar, utstyr og kontormaskiner
IT
Transportmidler
Arbeidsmaskiner
Tekniske anlegg
Påkostninger bolig
Påkostninger næringslokaler
Gårdsrom
5 år
3 år
7 år
10 år
15 år
Ingen avskrivninger (tillegges eiendommens verdi)
100 år
20 år
Revisjonshonorar
Revisjonshonoraret er budsjettert med en økning på ca 3 % i 2010.
Forretningsførerhonorar
Forretningsførerhonoraret utgjør til sammen avtalt beløp på kr. 295 000,-. I budsjettet for 2010 er det i tillegg til de oppførte
kr. 252 000,- lagt inn kr. 43 000,- som et tillegg under ”Andre honorarer” av tekniske årsaker
Andre honorarer
Her budsjetteres juridisk og teknisk honorar samt tilleggstjenester fra forretningsfører.
Forsikringspremier
Det er i utgangspunktet budsjettert med en økning på 7 % i forsikringspremien for 2010.
Energikostnader
Denne budsjettposten dekker boligselskapets utgifter til fellesstrøm og evt. olje eller fjernvarme.
Kommunale avgifter
Kommunale avgifter er budsjettert økt med 5 %.
Andre driftskostnader eiendom
Her budsjetteres bl.a. avgift på radio- og TV-anlegg, containerleie, snøbrøyting, renhold v/byrå, innleid vaktmestertjeneste og
diverse innkjøp vedrørende eiendommen.
Driftskostnader administrasjon
Her budsjetteres bl.a. kontorrekvisita, telefon, porto, kopiering, eventuelle abonnementer, kjøp og drift av kontormaskiner og
datautstyr.
Reparasjoner og vedlikehold
Gjelder vedlikehold av eiendommen og fellesareal.
Påkostninger
I h t regnskapsloven skal påkostninger aktiveres og vil derfor kun synliggjøres i balansen.
Side 28
Andre kostnader
Her budsjetteres bl.a. kostnader ved fellesarrangementer i boligselskapet, lokalleie, kurs for tillitsvalgte, gaver, økologi- og
miljøtiltak, medlemskontingent til velforeninger og andre foreninger m m.
Finanskostnader / avdrag gjeld
For de selskapene som har fastrentelån, er gjeldende rentenivå lagt til grunn i budsjettet. For selskap som har eller skal ha flytende
rente er det budsjettert med et rentenivå på 3 % for husbanklån og 4,5 % for øvrige lån i 2010. Avdrag på lån vil kun framkomme
som reduksjon av langsiktig gjeld i balansen.
Regulering av innbetaling til felleskostnader
Såfremt boligselskapet ikke planlegger større vedlikeholdsarbeid eller på annen måte går ut over den oppsatte budsjettramme,
skulle det ikke være nødvendig å regulere innbetaling av felleskostnadene fra 01.07.2010.
Oslo den 31. desember 2009 / 22. mars 2010
Med vennlig hilsen
Boligbyggelaget Usbl
Christin Kolden /s/
Regnskapsansvarlig
Jorun Henriksen /s/
Rådgiver
Dir.tlf: 22 98 39 26
e-post: [email protected]
Dir.tlf: 22 98 38 87.
e-post: [email protected]
Side 29
Jesperud Boligsameie
HUSORDENSREGLER
A.
GENERELT
1.
Disse husordensregler er en veiledning i "god naboskikk", og inneholder samtidig
regler og opplysninger om forhold som må iakttas av hensyn til sameiets drift og
sikring mot unødvendig tap/skader og utgifter.
2.
Beboerne plikter å rette seg etter husordensreglene til enhver tid, og er ansvarlig for
at reglene overholdes av alle husstandsmedlemmer og deres besøkende.
3.
Styrets medlemmer plikter å påse at husordensreglene blir overholdt. Videre er
vaktmester bemyndiget av styret til å påse at reglene overholdes.
4.
Eventuelle brudd på husordensreglene forutsettes i første omgang ordnet opp ved
direkte kontakt mellom de berørte parter. Dersom dette ikke fører frem, tas forholdet
skriftlig opp med sameiets styre. Kun skriftlige henvendelser blir behandlet.
B.
LEILIGHETENE
1.
Beboerne plikter å sørge for ro og orden i og utenfor egen leilighet, som ikke må
brukes slik at naboene sjeneres. Musikk- og sangundervisning tillates bare etter
skriftlig samtykke fra naboene og styrets godkjennelse. Mellom kl.22.00 og kl.07.00
må det vises særlig hensyn.
2.
Bruk av boremaskin og hamring mellom kl.20.00 og kl.08.00 er forbudt. Det må
utvises hensynsfullhet ved all bruk av støyende redskap. Primært bør slik aktivitet
legges til tidspunkt på dagen hvor det er minst sjenanse for de øvrige beboere. På
søndager, helligdager og
offentlige høytidsdager må det utvises særlig hensyns-fullhet, og de nevnte aktiviteter
må aldri foregå over lengre tidsrom.
3.
Vaskemaskiner, sentrifuger, tørketromler og enkelte eldre oppvaskmaskiner som
støyer slik at andre beboere sjeneres, må ikke brukes mellom kl.22.00 og kl.07.00.
4.
Ved oppussing/rehabilitering av yttervegger, må styret eller vaktmester kontaktes for
informasjon og veiledning.
Det er ikke tillatt med forandringer som har innvirkning på bebyggelsens utseende, så
som størrelse og plassering på vinduene, maling i andre farger enn det sameiet
benytter, radio- og TV -antenner/parabolantenner, skilt eller andre faste innretninger.
Ved større innvendig rehabilitering anmodes det om at styret kontaktes, da det kan
være nyttig med tanke på informasjon om f.eks. nåværende plassering av rør, eller
andre bygningstekniske ting.
Ved brudd på denne bestemmelse kan styret kreve at forholdene tilbakeføres til det
opprinnelige.
Innvendige endringer i leilighetene som medfører inngrep i byggets bærende
konstruksjoner, må ikke foretas. Likeledes må det heller ikke foretas forandringer
som kan være til ulempe for naboer.
Side 30
5.
Begrensninger i forsikringserstatning og sikkerhetsforskrifter i vedtektene.
Sikkerhetsforskrifter
Det skal være stoppekraner som er tette i leiligheten.
Vaske- og oppvaskmaskiner skal være fast tilkoblet, (Både vanntilførsel og avløp),
slangene skal skiftes minst hvert 5 år.
Vannlås i kjøkkenbenk skal være godt festet.
Gulvsluk skal renses og bunnfall fjernes minst en gang i året.
Beboer forplikter seg til å holde boligen tilstrekkelig oppvarmet (også ved fravær).
Rør og våtromsarbeider i boligen skal utføres etter plan og bygningsloven, av
kyndig person.
Modernisering av bad og forandringer av rør skal meldes styret/vaktmester.
Begrensninger i forsikringserstatning/selvassuranse
Ved brudd på sikkerhetsforskriftene kan erstatning helt eller delvis falle bort.
Skade på kraner, servanter, toaletter og annet tilkoblet utstyr alene, dekkes ikke av
gårdens forsikring og må erstattes av eier/bruker av leiligheten.
Skade på våtrom/sanitærrom og tilstøtende rom/-yttervegg, når skaden skyldes at
våtrom/sanitærrom ikke er vanntett, uansett årsak til utettheten, - søl, dusjing eller
kondens.
Egenandel ved enhver skade er kr 10 000,-.
Alle skadesaker skal meldes til styret/vaktmester som viderebehandler saken.
C.
LUFTING OG OPPVARMING
1.
Sett vinduene helt opp, gjerne med gjennomtrekk, en kort tid av gangen, men bruk
ellers friskluftventilene. Avtrekksventiler bør alltid være åpne. Alle rom må holdes
tilstrekkelig oppvarmet. Det er særlig i soverommene det oppstår kondens, og
friskluftventilene bør derfor stå åpne hele natten. Hvis rommet ikke brukes om
dagen, kan ventilen lukkes, men i alle tilfelle bør rommet holdes godt oppvarmet om
dagen. En rask utlufting gjennom vinduene om kvelden vil være bra.
2.
Leiligheten må holdes oppvarmet på en slik måte at vann og avløp ikke fryser.
Varmekabler i bad/dusjrom bør slås av dersom leiligheten står tom i mer enn en uke.
Dette pågrunn av at vannet i vannlåsen i gulvsluket fordamper, slik at kloakkgasser
kommer opp i leiligheten.
D.
BALKONGER / TERRASSER
1.
Terrassekassene er den enkelte beboers ansvar. Man bør unngå at busker og blomster
i for stor grad henger ut over terrassekantene med nedfall av blader/nåler til naboene.
Det er viktig å holde balkong/terrassegulv rene for snø.
2.
Ved klestørk og lufting av tøy på terrassene må tøyet henges slik at det ikke er synlig
fra bakkeplanet.
3.
De som har terrasse på bakkeplan, er inntil videre fritatt fra regel D.2, men de har til
gjengjeld ikke lov til å henge ut klestørk på søndager og helligdager. Tøyet må ikke
henges høyere enn 1,2 m over bakken.
Side 31
4.
Grilling på terrassene er tillatt såfremt det skjer med gass- eller elektrisk grill og uten
sjenanse for naboer.
5.
Bruk av slange på terrassen for vanning av blomster og spyling av gulvet er ikke
tillatt. Renner og avløpsrør må til enhver tid holdes rene, slik at tilstopping unngås.
6.
Den enkelte beboer har ansvar for at vann, blomsterjord eller annet ikke faller ned på
underliggende terrasser. Foreldre har ansvar for at barn ikke kaster leker eller andre
gjenstander ut fra veranda eller terrasse. Søppel må ikke oppbevares på terrassene.
Balkonger og terrasser må heller ikke benyttes som lagerplass.
7.
Mating av fugler på balkonger/terrasser er forbudt.
E.
OPPGANGENE
1.
Inngangsdørene til oppgangene skal alltid holdes låst. Ved anrop på porttelefonen
skal den enkelte beboer kun slippe inn personer som man har til hensikt å slippe helt
inn i sin egen bolig. Postbud o.l. har egen nøkkel.
2.
I oppgangene er det ikke tillatt å hensette noen ting. De som ønsker å ha blomster på
gulvet i gangen, må selv sørge for å holde rent rundt dette arrangementet. Unødig
opphold og lek i oppgangene skal ikke forekomme. Røyking i oppganger og
fellesboder er forbudt.
3.
Barnevogner o.l. skal plasseres i fellesbodene.
Fellesboder er beregnet for sykler og barnevogner i daglig bruk.
4.
Den enkelte beboer plikter å sørge for at postkasse og ringetablå er forsynt med
godkjent skilt. Skilt bestilles gjennom styret.
F.
KJELLERGANGER OG BODER
Det er forbudt å hensette gjenstander i kjellergangene. Det er strengt forbudt å lagre
brannfarlige eller illeluktende stoffer/kjemikalier i kjellerbodene.
G.
SØPPELANLEGG OG SØPPELROM
Søppelanlegget må kun brukes til vanlig husholdningsavfall pakket ned i
sammenknyttede bæreposer eller pakket forsvarlig på annen måte. Det må ikke kastes
pakker eller gjenstander som kan sette seg fast. Det er forbudt å sette søppel ved
siden av nedkastene.
H.
GARASJEANLEGGET
1.
Sameiet bestreber seg på at alle boenheter skal ha garasjeplass. Ved behov for
garasjeplass, eventuelt ekstra garasjeplass, må styret kontaktes. Styret forvalter
garasjeplassene og styret/vaktmester anviser disse.
2.
Garasjeporten og alle dører som fører inn til garasjen, skal til enhver tid holdes lukket
og låst.
3.
Sendere for åpning av garasjeporten må ikke legges igjen i bilen, den er gull verdt for
biltyvene. Tyveri av gjenglemte sendere må straks meldes fra til vaktmester eller
styret, slik at omkoding av systemet kan iverksettes straks.
4.
Barn og ungdom har ikke lov til å bruke garasjeanlegget som lekeplass eller
oppholdssted.
Side 32
5.
Hensetting av avskiltede kjøretøy og tilhengere skal ikke forekomme på
gjesteparkeringsplassene. Firmabiler og biler tilhørende sameiere skal heller ikke
oppta plassene for besøkende.
6.
Kjøretøyer som opptar vesentlig mer plass enn vanlig personbiler tillates ikke parkert
på sameiets eiendom. Styret gis fullmakt til borttauing ved overtredelse.
7.
Bygningsrådet har bestemt at alle biler som disponeres av beboerne, skal parkeres i
garasje. De som disponerer bil, blir derfor forpliktet til å leie garasje. Det henstilles
til de som har bil, å benytte garasjeplassen, også til korttidsparkering. Dette gjelder
også de som leier leilighet i sameiet.
I.
GRØNTANLEGG, GANGVEIER, PARKERING M.V.
1.
Hver vår, i god tid før 17. mai, arrangeres en dugnad med opprydding av
fellesarealer, blomsterbed og gressplener. Beboerne oppfordres til å delta, samt til
ikke å forsøple området.
2.
Kjøring med bil og kortest mulig parkering på sameiets gangveier, er kun tillatt ved
henting og bringing av eldre eller uføre, og ved transport av tunge eller mange kolli.
Kjøring må skje i lav hastighet, og med den største forsiktighet, da dette er barnas
lekeplass. Tomgangskjøring er strengt forbudt.
3.
Gjesteparkeringen skal kun benyttes av gjester. Overtredelse vil medføre borttauing
på eiers ansvar og bekostning. Seksjonseier/beboer har ikke anledning til å benytte
gjesteparkeringsplassene.
4.
Moped- og motorsykkelkjøring på gangveiene er forbudt.
5.
Uvettig sykling, sykling og parkering av biler på gressplenene er forbudt.
J.
DYREHOLD
1.
Dyrehold er tillatt såfremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. Husk at
det er båndtvang hele året på sameiets område.
2.
Beboere med ansvar for dyr plikter straks å fjerne disses ekskrementer fra sameiets
fellesarealer. Gressplenene er bruksplener, ikke hundetoaletter. Hvis uhellet først er
ute, må hundepose benyttes.
4.
Hunde- og katteeiere plikter å påse at hunden eller katten ikke går i sandkassene til
barna.
4.
Styret kan nekte den enkelte beboer retten til å holde husdyr hvis en eller flere av
disse regler blir brutt.
K.
EIERSKIFTE / UTLEIE
Beboere som selger eller leier ut sin leilighet, plikter å melde dette til sameiets
forretningsfører og styret.
Søknadsskjema for utleie fåes ved henvendelse til styret, forretningsfører eller
vaktmester.
-0-0-
Utover disse husordensregler refereres videre til vedtekter for Jesperud Boligsameie.
Side 33
VEDTEKTER
for
Jesperud Boligsameie
Org nr 971 285 923
Endret i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr 31, endret i sameiermøte 27. april
1999, sameiermøte 29. april 2004, sameiermøte 26. april 2007, sameiermøtet 24. april
2008, sameiermøte 3. mars 2009.
§ 1 Eiendommen
Jesperud boligsameie ble opprettet ved oppdelingsbegjæring tinglyst 30.07.1986.
Boligsameiet står på festetomt som leies av Oslo kommune. Festetomten er registrert med
gnr 100, bnr 54.
Tomten og de deler av bebyggelsen som ikke er seksjoner er fellesareal.
§ 2 Hva sameiet omfatter
Sameiet er delt i seksjoner. Den enkelte sameier har en sameieandel i eiendommen med
tilknyttet enerett til bruk av den, og eventuelt de seksjoner vedkommende sameier har
grunnbokshjemmel til. For hver seksjon er det fastsatt en sameierbrøk som definerer
sameieandelens størrelse basert på den enkelte seksjons bruksareal (dvs. eksklusiv
balkong/terrasse).
Hver seksjon består av leilighet med balkong/terrasse, bod og eventuelt parkeringsplass i
garasjeanlegg.
Fellesarealene omfatter hele bygningskroppen med tak, bærende konstruksjoner,
hovedinngangsdører, ganger, gangvinduer, trapperom, andre fellesrom og utearealet. Rør
for vann og avløp fram til stoppekranene, ventilasjonskanaler og elektriske stigeledninger
fram til seksjonenes sikringsskap, er også fellesanlegg. Det samme gjelder tekniske
installasjoner for felles varmtvannsforsyning og andre installasjoner som skal tjene
sameiernes fellesbehov.
§ 3 Betaling og fordeling av felleskostnader
Kostnader som er knyttet til drift og vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg (se
definisjon § 2), er felleskostnader.
Som felleskostnader anses blant annet:
Side 34
a) eiendomsforsikring, jf. § 13,
b) offentlige avgifter og gebyrer som vann og avløp,
c) kostnader til indre og ytre drift og vedlikehold av fellesarealer og parkeringsanlegget, som
f.eks. fyringskostnader og strøm,
d) kabel-TV og internett,
e) kostnader ved forretningsførsel og styrehonorarer,
f) vaktmestertjenester,
g) renter og avdrag på lån,
h) gang- og trappevask.
Felleskostnadene fordeles mellom sameierne etter sameiebrøkene som beregnes etter
seksjonens størrelse, med unntak av kostnader som har lik nytteverdi for alle sameiere.
Kostnader for spesielle prosjekter som kun vedrører garasjeanlegget fordeles på de
sameierne som disponerer biloppstillingsplass.
Forretningsfører sender regning på felleskostnader som skal innbetales forskuddsvis pr
måned av den enkelte sameier.
Styret fastsetter de felleskostnadene som er nødvendig for å gjennomføre drift og
vedlikehold av sameiet på en forsvarlig måte.
Styret kan vedta regulering av felleskostnadene ved økte kostnader i sameiet eller ved
opptak av lån.
Normalt vil eventuelle reguleringer i felleskostnader iverksettes i januar og/eller juli.
Endringer i felleskostnader skal varsles med minimum en måneds varsel.
Sameiermøte den 26.4.2007 vedtok at det skulle avsettes midler til fremtidig vedlikehold
etter eierseksjonsloven § 23 (3). Endring av a kontobeløpet for fondsavsetningen fastsettes
av styret. Fondsavsetningen innkreves sammen med felleskostnadene.
Styret skal påse at alle felleskostnader blir betalt, for å unngå krav mot den enkelte sameier
for sameiernes felles forpliktelser.
Unnlatelse av å betale felleskostnadene ansees som mislighold fra sameiernes side.
§ 4 Vedlikehold av fellesareal
Sameiet skal holde fellesarealet (se definisjon i § 2), som bl.a. består av sameiets bygninger
og eiendommen for øvrig, i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på sameierne.
Sameiet skal holde ved like den delen av fellesanlegget som består av felles rør, ledninger,
kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Dersom det ikke er til
vesentlig ulempe for sameieren, har sameiet rett til å føre nye slike installasjoner gjennom
boligen.
Side 35
Sameieren skal gi adgang til boligen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt,
herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal
gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av
leiligheten.
Parkeringsanlegget vedlikeholdes av sameiet og kostnadene til dette inngår i
felleskostnadene.
Det skal utarbeides forslag til årlig vedlikeholdsplan for fellesarealer og fellesanlegget, som
det skal informeres om på sameiermøtet.
Styret skal påse at pålegg gitt av offentlige myndigheter vedrørende sikkerhet og
vedlikehold av eiendommen blir gjennomført.
§ 5 Bruk av seksjon
Seksjonene i Jesperud boligsameie kan kun benyttes til boligformål. (Se for øvrig
begrensinger § 9). Likeledes kan sameiets garasjeanlegg kun benyttes til parkering av
kjøretøy.
Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin seksjon, og rett til å utnytte fellesarealer til
det de er beregnet for i samsvar med det styret til enhver tid fastsetter. Fellesarealene må
ikke brukes slik at andre sameiere hindres i å bruke dem.
Selv om den enkelte sameier har enerett til bruk av sin seksjon, plikter sameieren å gi
adkomst til sin seksjon når dette er nødvendig av hensyn til sameiets vedlikeholdsarbeider
og forebyggende sikkerhetskontroller. Det kan være behov for å kontrollere for eksempel
elektrisk anlegg, brannvernutstyr og rørinstallasjoner. Dette gjelder både leilighet, bod og
garasjeplass.
Bruken av seksjonen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være
til skade eller ubehag for andre sameiere.
Endringer i bruksenheten som medfører inngrep i byggets bærende konstruksjoner er ikke
tillatt.
Endringer i bruksenheten som endrer bygningenes fasade mv er ikke tillatt uten etter
styrets skriftlige samtykke eller etter vedtak i sameiermøtet der dette følger av lov eller
vedtekter.
§ 6 Eiers vedlikeholdsplikt
Den enkelte sameier skal for egen regning holde sin seksjon forsvarlig ved like slik at det
ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Dette omfatter ansvar for
vedlikehold, reparasjon og utskifting av vann- og avløpsrør innenfor stoppekran, samt
sikringsskap og tilhørende elektriske ledninger og opplegg i seksjonen. Samme ansvar
Side 36
gjelder også for inngangsdøren til seksjonen, balkong-/terrassedører, utvendig panel og
vinduer. Inngangsdør med karmer skal være brannsikre.
Sameieren skal også holde balkong/terrasse normalt ved like som for eksempel ved å male
vegger og blomsterkasse og holde disse snøfrie om vinteren.
Sameieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både
til og fra egen vannlås/sluk og fram til sameiets felles-/hovedledning. Sameier skal også
holde sluk og vannrenne på terrasse og balkong fri for løv og annen smuss.
Det er et krav at seksjonen har fungerende stoppekraner, som skal skiftes ut periodisk, for
at sameiets forsikring skal gjelde ved vannskader. Stoppekranene skal være lett tilgjengelig.
Manglende vedlikehold av innvendige rør i den enkelte seksjon, kan medføre at sameiets
forsikring ikke er gjeldende. Sameiers vedlikeholdsplikt omfatter også ansvaret for at det
finnes fungerende brannvernutstyr forskriftsmessig plassert i boligen. Dette innbærer
periodisk utskiftning av brannslukningsapparat og batteri/røykvarslere.
Sameier skal holde boligen fri for innsekter og skadedyr.
Seksjonseier må gi sameiets representanter adgang til seksjonene for nødvendig
kartlegging/inspeksjon av brannvern, sikkerhet, rørinstallasjoner og elektrisk anlegg.
Sameiet må varsle seksjonseierne i rimelig tid om slik befaring.
Sameier skal umiddelbart melde fra om vannskade og annen skade som kan medføre skade
eller ulempe for andre beboere.
Sameierne kan bli erstatningsansvarlig overfor sameiet og andre sameiere for tap som
følger av forsømt vedlikehold.
Alle beboere plikter å bidra til å holde fellesareal i orden.
§ 7 Rettslig rådighet
Den enkelte sameier har full rettslig rådighet over seksjonen, med unntak av begrensninger
som følge av disse vedtektene og eierseksjonsloven. Rettslig rådighet innebærer rett til salg,
utleie og pantsettelse.
Ethvert salg av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører på fastsatt skjema
med opplysning om hvem som er ny eier. Styret får skriftlig informasjon fra forretningsfører
før seksjoner bytter eier.
Utleie av seksjon skal meldes skriftlig til forretningsfører på fastsatt skjema. Dette gjelder
også ved bytte av leietaker. Det samme gjelder for bortleie av tilleggsdel til seksjon, som
garasjeplass eller bod.
Brudd på meldeplikt ses på som mislighold, se § 12.
Tilleggsdeler kan kun leies ut til sameiets beboere.
Side 37
Sameierne har ingen forkjøps- eller innløsningsrett.
Sameiet har ingen oppløsningsrett.
§ 8 Lov- og vedtektsbestemt panterett
For krav mot en sameier som følger av sameierforholdet, herunder krav om dekning av
felleskostnader, har de øvrige sameiere lovbestemt panterett for folketrygdens grunnbeløp i
den aktuelle sameiers seksjon, jf. eierseksjonsloven § 25.
§ 9 Begrensning i rådighet
Seksjonseiere har kun lov til å eie 2 seksjoner i sameiet.
Seksjonen kan kun benyttes til beboelse. Dvs. at seksjonseierne ikke kan omgjøre
leiligheten til forretningsformål. Dette inkluderer også ombygging med tanke på utstrakt
hybelutleie/kollektivdrift.
Styret kan bare gripe inn i sameiers bruk av seksjonen dersom bruken er til skade og
ulempe for andre sameiere eller sameiet som helhet. Herunder feil bruk eller manglende
vedlikehold som medfører skader på bygningsmassen.
§ 10 Ordensregler
Boligsameiet har i tillegg til disse vedtektene husordensregler som må følges av alle
sameiere, leietagere og besøkende. Sameiermøtet kan fastsette og endre ordensregler for
Sameiet med alminnelig flertall.
§ 11 Regler for garasjeanlegg
Garasjeanlegget er forbeholdt parkering av registrerte motoriserte kjøretøy. Garasjen skal
ikke benyttes til lek, opphold eller annen aktivitet.
§ 12 Mislighold av forpliktelser
Brudd på vedtektene og husordensreglene anses som brudd på sameiers forpliktelser
ovenfor sameiet.
Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter i
sameieforholdet, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Pålegg om salg skal
gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt
Side 38
ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist på minimum seks måneder
fra pålegget er mottatt.
Medfører en sameiers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av
eiendommen, eller sameierens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for
eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter
tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.
Enhver aktivitet i strid med norsk lovgivning kan føre til utkastelse og tvangssalg. Mistanke
om ulovlig aktivitet vil medføre anmeldelse til politimyndighet.
§ 13 Forsikring
Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent forsikrings selskap.
Forsikringsdekning og ansvar er fordelt både på sameier og sameiet.
Styret er ansvarlig for at felles forsikring for sameiet tegnes og at forsikringspremie betales.
Påkostninger på den enkelte bruksenhet som ikke omfattes av sameiets fellesforsikring, må
den enkelte sameier selv forsikre på betryggende måte. Innboforsikring må tegnes av den
enkelte sameier.
§ 14 Ordinært sameiermøte
Den øverste myndighet i sameiet er sameiermøtet.
Ordinært sameiermøte avholdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd
varsle sameierne om dato for møtet, og siste frist for innlevering av saker som ønskes
behandlet.
Sameiermøtet innkalles skriftlig av styret med minst åtte og høyst 20 dagers varsel.
Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt angi de saker som skal behandles. Dersom
det skal behandles et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst 2/3
flertall, må hovedinnholdet i forslaget være angitt i innkallingen. Sameiermøtet kan kun
treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen.
Årsberetning, regnskap og revisjonsberetning skal sendes ut til alle sameiere senest en uke
før ordinært sameiermøte. Dokumentene skal også være tilgjengelige i sameiermøtet.
Alle sameiere har rett til å delta med forslags-, tale-, og stemmerett. Med den begrensning
at hver seksjon kun har én stemme. Styremedlemmer, forretningsføreren og revisor har rett
til å delta i sameiermøte med forslags- og talerett. Styrelederen har plikt til å være til stede.
Sameiers ektefelle, samboer eller annet husstandsmedlem har møte- og talerett. En
sameier kan gi en annen person fullmakt til å møte på sine vegne. Sameier har også rett til å
Side 39
ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiver har talerett dersom sameiermøtet gir
tillatelse til dette med alminnelig flertall.
Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet
behandle:
1). Styrets årsberetning
2). Årsregnskap
3). Budsjett for kommende år
4). Valg styreleder, styremedlemmer og varamedlemmer som er på valg
5). Forslag fra styret
6). Innkomne forslag som er nevnt i innkallingen
Styremedlemmene tjenestegjør i to år med mindre en kortere eller lengre tjenestetid blir
bestemt av sameiermøtet som foretar valget. Styret skal ha en styreleder som velges
særskilt av sameiermøtet.
Ved valg anses den eller de kandidater som oppnår flest stemmer som valgt, selv om den
enkelte ikke oppnår vanlig flertall av de avgitte stemmer.
Begrensning på taletid på synspunkter ang. saker under sameiermøtet, vedtatt 24.april
2008: Ingen har rett til å ta ordet mer enn to ganger i samme sak. Taletiden er maks tre
minutter første gang og to minutter andre gang. Ordstyrer har for øvrig, når det er påkrevd,
rett til å stille forslag om ytterligere tidsbegrensning og streke over inntegnende talere hvis
dette kreves. Til forretningsorden gis ingen ordet mer enn én gang, og høyst ett minutt til
hver sak. Til hvert innlegg er det anledning til replikk, hver på maksimalt 1 minutt. Ingen har
rett til mer enn én replikk til innlegget.
Sameiermøtet ledes av styreleder eller annen valgt møteleder.
Referent skal føre protokoll under sameiermøtet, og den skal underskrives av to valgte
protokollunderskrivere.
§ 15 Ekstraordinært sameiermøte
Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når flere sameiere
som til sammen utgjør minst 10 % av sameiet fremsetter skriftlig krav om dette. De må
samtidig oppgi hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært
sameiermøte med minst tre og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal skje på samme
måte som for ordinært sameiermøte, jf. § 14.
§ 16 Vedtak på sameiermøte
Ved avstemninger regnes flertallet etter antall stemmer. Hver seksjon gir én stemme.
Side 40
Vedtak på ordinære saker blir fattet av sameiermøtets flertall, med mindre vedtekter eller
lov krever 2/3 flertall. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Hvis stemmene står likt, har
styreleder dobbelt stemme, og avgjør dermed saken.
Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om bl.a.:
a) Endring av vedtektene.
b) Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter
forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.
c) Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende
bruksenheter.
d) Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet som tilhører eller
skal tilhøre sameierne i fellesskap (vaktmesterleilighet).
e) Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning.
f) Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd, annet
punktum.
g) Prosjekter og tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaket fører
med seg økonomiske ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige
felleskostnadene.
h) Endring av sameierbrøk på fordeling av felleskostnadene.
Sameiermøtet har ingen beslutningsrett til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel
på andre sameieres bekostning.
§ 17 Styret
Styret har ansvar for vedlikehold og drift av eiendommen, og skal sørge for forvaltningen av
sameiets anliggender. Styret skal lede sameiets virksomhet i samsvar med lov og vedtekter,
og etter de forskrifter og pålegg som er gitt av sameiermøtet.
Ved utførelsen av sitt oppdrag kan styret treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som
ikke etter loven eller vedtektene skal vedtas av sameiermøte. Avgjørelser som kan tas av et
vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av loven eller
vedtektene eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle.
Sameiet skal ha et styre på seks medlemmer og to varamedlemmer som velges av
sameiermøtet. (Styreleder, nestleder, sekretær, tre styremedlemmer og to
varamedlemmer.) Varamedlemmer har uttalerett men ingen stemmerett på styremøter
med mindre de trer inn for styremedlem.
Styret er vedtaksført når minst tre styremedlemmer er til stede. Vedtak treffes med
alminnelig flertall. Ved stemmelikhet har styreleder dobbeltstemme.
Det skal skrives referat fra styremøtene. I særskilte tilfeller (som eks tvangssalg) skal det
føres protokoll, hvor alle tilstedeværende styremedlemmer skal underskrive.
Side 41
§ 18 Forretningsfører og ansatte
Styret skal ansette forretningsfører, driftsleder og vaktmester, fastsette lønn og
arbeidsinstruks for dem, oppfølging av de ansatte.
Hvis en ansatt ikke oppfyller sine plikter, kan vedkommende sies opp av styret.
Forretningsførsel utføres av forretningsfører i henhold til skriftlig kontrakt.
§ 19 Lov om eierseksjoner
Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 kommer til anvendelse i den utstrekning ikke
annet følger av disse vedtekter.