Värdeutlåtande

Transcription

Värdeutlåtande

Eslöv Sibbarp 4:6
Eslöv Sibbarp 4:36
Eslöv Sibbarp 4:111
Eslöv Reslöv 3:4
Svefa AB, Nordenskiöldsgatan 6, 211 19 Malmö, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-01-16
2 (12)
Ordernummer: 153790
Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4
1 Uppdragsbeskrivning
1.1 Värderingsobjekt
Värderingsobjektet utgörs av fastigheterna Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4.
Inom värderingsobjektet har tidigare Marieholms Yllefabrik bedrivit sin verksamhet och i dagsläget är lokalerna
bland annat uthyrda som förråd/lager, verkstad samt loppisverksamhet.
1.2 Uppdragsgivare
Uppdragsgivare är Eslöv Sibbarp 4:6 AB, genom Magnus Lindblom.
c/o Advokatbyrå Kaiding
Box 124
901 04 Umeå
1.3 Lagfaren ägare
Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Eslöv Sibbarp 4:6 AB.
1.4 Syfte
Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen
användas som beslutsunderlag inför en eventuell försäljning.
1.5 Värdetidpunkt
Värdetidpunkt är januari månad 2015.
1.6 Allmänna villkor
För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan.
2015-01-16
3 (12)
Ordernummer: 153790
De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden
och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren
återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning.
De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad
gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets
tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida
händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas.
De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för
icke auktoriserade värderare.
Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av
uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga
eller ofullständiga.
1.7 Särskilda förutsättning ar
Den tegelbyggnad, som inhyst den tidigare panncentralen som förr försåg byggnaderna med värme, är i mycket
dåligt skick och sannolikt föremål för rivning. Byggnadens eventuella marknadsvärde bedöms i bästa fall
motsvara rivningskostnaderna. Denna byggnad har därför har inte åsatts något värde.
Bostaden har värderats som en hyreshusenhet och inte en småhusenhet då det enligt uppgift från förvaltaren inte
varit möjligt att stycka av denna del av värderingsobjektet.
1.8 Besiktning och värderingsu nderlag
Besiktning av värderingsobjektet utfördes 2015-01-12 av Charlotte Pettersson. Vid besiktningen deltog Anders
Lundberg, förvaltare av värderingsobjektet. Vid besiktningen har ett urval av lokaler, allmänna utrymmen och
tekniska installationer studerats.
Vid besiktningstillfället var det ej möjligt att genomföra någon invändig besiktning av bostaden och uppgifter
avseende dess inre skick och standard har inte tillhandahållits.
Följande offentliga källor har använts:
 Fastighetsregistret
 Kommunens planarkiv
Följande uppgifter har erhållits från uppdragsgivaren:
 Lokalhyreskontrakt
 Hyresdebiteringslista
 Uppgifter om faktiska drift- och underhållskostnader
 Inhämtade tekniska uppgifter vid besiktning
 Enklare ritningar
2015-01-16
4 (12)
Ordernummer: 153790
2 Värderingsobjekt
2.1 Omgivning
Värderingsobjektet är beläget i Marieholm i Eslövs kommun. Gatuadresserna är Yllegatan 2 och 4. Se kartor i
bilagt utdrag ur fastighetsregistret.
Omgivningen utgörs huvudsakligen av jordbruksmark och bostäder. Service finns närmast i centrala Marieholm.
Allmänna kommunikationer finns i form av buss med hållplats på cirka 500 meters avstånd. Större trafikleder
(väg 108) finns på cirka en kilometers avstånd.
2.2 Tomt
Värderingsobjektet har en markareal av 73 753 kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en större
fabriksbyggnad som består av flera sammanbygga byggnader, en enklare ekonomibyggnad, ett föredetta
pannhus, en lagerbyggnad samt en bostad.
Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av parkeringsplatser, upplagsytor,
kommunikationsytor samt åkermark och buskage/sly.
2.3 Byggnadsbeskrivning
Byggnaderna inrymmer 1 – 4 plan ovan mark. Byggnaderna har i de taxerade uppgifterna åsatts nybyggnadsår
1929, 1941 och 1950.
Den totala uthyrbara arean uppgår enligt uppgifter från uppdragsgivaren till 14 500 kvadratmeter fördelat enligt
nedan:
Lokaltyp
Antal
kontrakt
Area
(m²)
Andel av
hyra
Varav
vakant (m²)
Bostäder
1
450
23%
0
Lager
3
2 458
37%
0
Övrigt 1
14
11 592
40%
10 073
Summa/medel
18
14 500
100%
10 073
Nedan följer en kort fattad teknisk beskrivning som beskriver byggnadernas huvudsakliga konstruktion.
Avvikande material eller installationer i vissa av byggnadsdelarna kan förekomma.
K O R TF A T T A D TE K N I S K B E S K R I V N I N G
Grundläggning
Stomme
Bjälklag
Fasadmaterial
Fönster
Yttertak
Värmekälla
Uppvärmningssystem
Ventilationssystem
Övrigt
Betong
Betong
Betong
Tegel/plåt
1-glas alternativt kopplade 2-glas i träkarm
Glas, plåt samt papp
Värmepumpar i vissa lokaler som hyresgästerna själva installerat
Det finns två varuhissar i fabriksbyggnaden samt en personhiss i kontorsdelen
2015-01-16
5 (12)
Ordernummer: 153790
S K I C K , S T A N D A R D O C H A N V Ä N D N I N G S MÖ J L I G H E T E R
Byggnadens yttre skick bedöms överlag som mindre bra. Taket på en större del av byggnaden behöver bytas då
det är i mycket dåligt skick med läckage av regnvatten på flera ställen. Större delen av fönstren är originalfönster
med enkelglas alternativt kopplade 2-glasfönster och är i relativt dåligt skick. Brister i tak och fönster i
kombination med att större delen av byggnaderna inte är uppvärmda medför att det sannolikt finns fuktskador i
delar byggnaderna.
Byggnadens inre skick är även det mindre bra och standarden bedöms som mycket enkelt. Byggnaderna
innehåller i huvudsak råyta där man tidigare bedrivit textilverksamheten. Dessa ytor är bland annat uthyrda till
loppisverksamhet och lager/förråd alternativt står oanvända. Samtliga hyresgäster står själva för uppvärmning i
lokalerna genom värmepumpar. I övrigt är inga andra installationer i byggnaderna i bruk.
Kontorsdelen som är den senast uppförda byggnadsdelen och lagerbyggnaden bedöms ha en något bättre skick
och standard än övriga byggnader.
Lokalernas alternativa användning bedöms som begränsade. Förenings- eller träningslokal samt förråd bedöms
dock vara möjliga alternativanvändningar för samtliga lokaler.
Någon kontroll av eventuella miljöbelastningar har inte genomförts. Värdebedömningen tar inte hänsyn till
någon eventuell kostnad på grund av sanering/åtgärd (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för
värdeutlåtande).
2.4 Rättsliga förhållanden
I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat:






Lagfaren ägare
Adressuppgifter
Planförhållanden
Servitut med mera
Inteckningar
Taxeringsuppgifter
PLANFÖRHÅLLANDE
Värderingsobjektet omfattas av detaljplan, f.d. stadsplan, antagen 1945-12-17. Planbestämmelserna anger
industriändamål med en högsta byggnadshöjd av fyra våningar samt allmänplats, park och plantering.
Bostaden är belägen på mark som i stadsplanen är utpekad som allmänplats (park och plantering). Värderingen
förutsätter att nödvändiga myndighetslov erhållits.
Övriga byggnader befintlig byggnader överensstämmer med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms vara fullt
utnyttjad. Fastigheten Reslöv 3:4 omfattas inte av någon detaljplan.
T A XE R I N G
Värderingsobjektet har vid den senaste fastighetstaxeringen åsatts typkoderna:
 424 (Industrienhet, textil- och beklädnadsindustri)
 411 (Industrienhet, tomtmark)
 220 (Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer)
Byggnaderna har åsatts värdeår 1929, 1941 samt 1950.
2015-01-16
6 (12)
Ordernummer: 153790
3 Fastighets- och hyresmarknaden
3.1 Generella marknadsförutsättningar
Svensk ekonomi är relativt stark och konjunkturen fortsätter att förbättras. Sårbarheten för nya bakslag och
osäkerheten kring utvecklingen är dock fortsatt stor.
Drivkraften i den svenska ekonomin är framförallt inhemsk efterfrågan och privat konsumtion. Exporten
hämmas av den relativt svaga ekonomiska utvecklingen i omvärlden, särskilt i euroområdet där återhämtningen
går långsamt. Någon betydande draghjälp från omvärlden är därmed inte att vänta under den närmaste tiden.
Enligt Riksbankens prognos väntas BNP för 2014 uppgå till 1,8 procent för att öka till 2,6 respektive 3,3 procent
för 2015 och 2016.
Trots en relativt stark inhemsk ekonomi och ett allt bättre konjunkturläge har Riksbanken ansett det motiverat
med en starkt expansiv penningpolitik. I oktober sänktes reporäntan med 0,25 procentenheter till historiskt låga
noll procent. Noll-räntan behölls vid mötet i december, men räntebanan sänktes ytterligare. Först under andra
halvåret 2016, då inflationen åter väntas nå målet kring 2 procent, anses det nu lämpligt att börja höja räntan
igen. Det låga ränteläget är positivt för fastighetsmarknaden, men innebär samtidigt betydande risker för
hushållens skuldsättning.
Sysselsättningen väntas öka med 46 000 respektive 59 000 personer under 2015 och 2016. Trots detta väntas
arbetslösheten endast minska till cirka 7,9 respektive 7,7 procent (från 8,0 procent under 2014) då även utbudet
av arbetskraft ökar. De tre storstadsregionerna får starkast jobbtillväxt, men antalet jobb blir fler i hela landet.
Även länen utanför storstadsregionerna gynnas då de nya jobben främst kommer inom den offentliga sektorn.
Ett kvarstående problem är att utbudet av arbetskraft inte matchar arbetsgivarnas efterfrågan, särskilt vad gäller
utbildning. Ungdomsarbetslösheten väntas fortsätta att minska.
Den svenska fastighetsmarknaden har trots lågkonjunktur och det osäkra omvärldsläget varit god med bibehållna
avkastnings- och prisnivåer inom flera delmarknader och segment. Inom attraktiva delmarknader/segment har
det noterats en positiv utveckling med sjunkande direktavkastningskrav och stigande priser.
En bred efterfrågan, förbättrade finansieringsmöjligheter och förmånliga räntor innebär att investeringsvolymen
nu är tillbaka på nivåer motsvarande den vid senaste fastighetshögkonjunkturen. Bedömningen är att den
svenska fastighetsmarknaden kommer att ses som ett fortsatt intressant investeringsalternativ även under 2015.
Objekt i storstads- och tillväxtregionerna – och då främst bostäder, samhällsfastigheter och kvalitativa
kommersiella objekt – är fortsatt attraktiva investeringar. Intresset ökar för fastigheter med något högre risk, som
kontorsfastigheter utanför A-läge, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell. Inom bostadssegmentet är
bedömningen att vi kommer att se en fortsatt god efterfrågan för kvalitativa objekt i tillväxtmarknader, men
stigande avkastningskrav för underhållsmässigt eftersatta objekt i svaga delmarknader.
På lokalhyresmarknaden är det främst moderna, flexibla/yteffektiva och miljöriktiga lokaler i
kommunikationsnära lägen som efterfrågas. Hyrorna bedöms överlag vara fortsatt stabila under det kommande
året utan betydande upp- eller nedgångar. Den goda efterfrågan bedöms leda till sjunkande vakanser och
möjlighet till nyproduktion inom många regionstäder/tillväxtregioner. Med ett tillskott av moderna, yteffektiva
lokaler, i kombination med ett allt mer effektivt lokalutnyttjande, ökar dock riskerna för vakanser och pressade
hyresnivåer i det äldre beståndet.
2015-01-16
7 (12)
Ordernummer: 153790
3.2 Objektets marknadsförutsättningar
Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Eslövs kommun med omnejd avseende lager- och
industrifastigheter är relativt god. I Marieholm är dock transaktionsaktiviteten låg. Direktavkastningarna är
varierande och beror till stor del på objektens standard och närhet till god kommunikation. Både köpare och
säljare har i huvudsak varit egenanvändare och lokala förvaltningsaktörer.
Värderingsobjektet har ett mindre bra läge för lager och industri, vilket bedöms som ett D-läge inom kommunen.
För lager- och industrifastigheter i ett bedömt D-läge i Eslövs kommun bedöms marknadsmässiga hyresnivåer
normalt ligga i intervallet 275 – 400 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. För enklare lokaler utan
uppvärmning eller andra installationer, likt värderingsobjektet, bedömds den marknadsmässiga hyresnivån
understiga ovan redovisat intervall.
Den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms normalt ligga i intervallet 5 – 15 procent.
Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper bedöms efterfrågan som mycket begränsad. Den
mest sannolika köparkategori bedöms främst vara en lokal förvaltningsaktör eller Eslövs kommun alternativt ett
byggbolag som på sikt har för avsikt att utveckla fastigheten mot annan användning.
4 Värderingsmetodik
D E F I N I TI O N A V MA R K N A D S V Ä R D E O C H ME T O D TI L L Ä MP N I N G
Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden.
Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod.
Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet.
O R T S P R I S ME T O D
Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper,
exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som
skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en
eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde.
A V K A S TN I N G S ME T O D
Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge
upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från
ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1.
De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den
mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets
betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen
istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande
marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar.
2015-01-16
8 (12)
Ordernummer: 153790
5 Värdering
5.1 Ortsprismetod
Det har sedan 2011 totalt skett ett femtiotal lagfarna försäljningar av lager- och industrifastigheter i
värderingsobjektets närområde vilket bland annat inkluderar Eslöv, Kävlinge, Dösjöbro, Teckomatorp, Stehag
och Gårdstånga. Efter gallring med avseende på lokalyta (< 1 000 kvadratmeter), köp som skett mellan parter
med tydlig intressegemenskap samt köp utan redovisad köpeskilling återstår ett femtiotal objekt.
Objekten har sålts till priser som varierar mellan 620 och 5 700 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, med ett
genomsnitt kring 2 800 kronor per kvadratmeter uthyrbar area.
Ett i sammanhanget relevant jämförelseköp är fastigheten Svalöv Södra Svalöv 35:1, Lantmännens gamla silos
och lagerbyggnader, som förvärvades i december 2014 av Svalövs kommun till en köpeskilling av 4 400 000
kronor. Säljare var Skånska Lager Svalöv KB. Objektet inrymmer enligt taxerade uppgifter 7 522 kvadratmeter
lager. Priset motsvarar cirka 585 kronor per kvadratmeter. Försäljningen skedde med förutsättningen att den
nuvarande ägaren ombesörjer rivningen av de befintliga byggnaderna. Fastigheten är föremål för framtida
exploatering men det finns ännu ingen detaljplan för området.
År 2012 förvärvade Agerum Ab fastigheten Hässleholm Vannaröd 2:224 i Sösdala till en köpeskilling av
5 000 000 kronor. Säljare var Sösdala Industri Ab. Objektet inrymmer en sängfabrik och enligt taxerade
uppgifter uppgår den totala lokalytan till 14 610 kvadratmeter. Priset motsvarar cirka 342 kronor per
kvadratmeter.
I augusti 2005 förvärvade en privatperson fastigheten Tollarp Tollarp 199:2 till en köpeskilling av 5 000 000
kronor. Säljare var Hilding Anders AB. Objektet inrymmer en fabrik som bland annat tillverkat sängar, täcken,
kuddar och bäddmadrasser. Den totala lokalytan uppgår till cirka 17 475 kvadratmeter. Priset motsvarar cirka
286 kronor per kvadratmeter.
År 2005 förvärvade Melin Förvaltning fastigheten Ängelholm Sockerbruket 11 till en köpeskilling av 4 650 000
kronor. Säljare var Sockerbruket 11 Ab. Objektet inrymmer en ett gammalt slakteri och enligt taxerade uppgifter
uppgår den totala lokalytan till 10 450 kvadratmeter. Priset motsvarar cirka 445 kronor per kvadratmeter.
Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av
marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera
mellan 9,5 och 12,0 procent.
R E S U L TA T
Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom skick, standard och läge, anses
värderingsobjektets värde sammantaget ligga i den nedre delen av det ovan redovisade prisintervallet och i nivå
med redovisade försäljningar i Svalöv, Sösdala, Tollarp och Ängelholm.
Med utgångspunkt från detta bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå
till mellan 10,0 och 11,0 procent.
Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan 400 och 600 kronor per kvadratmeter uthyrbar area,
vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet 5 800 000 till 8 700 000 kronor.
2015-01-16
9 (12)
Ordernummer: 153790
5.2 Avkastningsmetod
KALKYLPERIODEN
Kalkylperioden löper från och med januari månad 2015 till och med december månad år 2024.
INFLATION
Ett inflationsantagande på 2,0 procent har använts under kalkylperioden.
D I R E K TA V K A S T N I N G S K R A V , K A L K YL R Ä N T A O C H R E S T V Ä R D E
Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda
försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet.
De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten/lokalerna har åsatts differentierade direktavkastningskrav
utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 11,8 procent.
Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för
statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk
som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I
praktiken bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet. Kalkylräntan har därmed
bedömts till 14,0 procent.
Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms
genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt
direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 11,8 procent.
H YR O R
Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyresnivåer bedöms överlag vara
marknadsmässiga.
Lokaltyp
Utgående hyra
Marknadsmässig hyra
Vakanta ytor
Uthyrd area
Tkr
210
336
359
3
907
Bostäder
Lager
Övrigt 1
Övrigt 3
Summa/Medel
Kr/m²
467
137
236
204
Kr/plats
2 500
2 500
Tkr
210
336
359
3
907
Kr/m²
467
137
236
204
Kr/plats
2 500
2 500
Tkr
Kr/m²
2 029
201
201
2 029
Kr/plats
-
Totalt
Tkr
210
336
2 388
3
2 936
Kr/m²
467
137
206
202
Kr/plats
2 500
2 500
Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning, exklusive värme, övriga driftsrelaterade tillägg samt
kostnaden för det inre underhållet. Ersättning för fastighetsskatt är exkluderad från hyrorna. Hyresutvecklingen
för lokalerna och bostadslägenheten bedöms följa förväntad inflationsutveckling.
I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående
hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering.
VAKANSER
Värderingsobjektet har idag en vakansgrad på omkring 70 procent.
2015-01-16
10 (12)
Ordernummer: 153790
Lokaltyp
Uthyrbar area
m²
450
2 458
11 592
14 500
Bostäder
Lager
Övrigt 1
Övrigt 3
Summa/Medel
%
3
17
80
100
Uthyrd area
Antal
1
1
m²
450
2 458
1 519
4 427
%
100
100
13
31
Outhyrd area
Antal
1
1
m²
%
10 073
10 073
87
69
Antal
-
Ekonomisk vakans
Aktuell
Marknad
%
%
2,0%
85,0%
20,0%
69,1%
16,4%
Med beaktande av befintlig hyresgästsstruktur och värderingsobjektets egenskaper bedöms risken för långsiktiga
vakanser och hyresförluster som höga. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för bostadslägenheten har bedömts
till 2,0 procent. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för lokalerna har i genomsnitt bedömts till 20,0 procent.
DRIFT OCH UNDERHÅLL
Kostnader avseende värme, fastighetsel, vatten och avlopp, sophantering och administration har erhållits från
fastighetsägaren. Resterande kostnader har bedömts genom statistik och erfarenhet.
Lokaltyp
Bedömd initial D&U
Bostäder
Lager
Övrigt 1
Övrigt 3
Summa/Medel
Tkr
158
184
869
0
1 211
Kr/m²
350
75
75
84
Kr/plats
75
75
Bedömd långsiktig D&U
Tkr
158
184
869
1 211
Kr/m²
350
75
75
84
Kr/plats
-
Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets
livslängd.
Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling.
I N V E S TE R I N G A R / H Y R E S G Ä S TA N P A S S N I N G A R
Byggnaden har ett eftersatt underhåll. Omfattningen och kostnaden av ett framtida underhållarbete/renovering är
mycket svårbedömd och beror på vilken typ av verksamhet som avses bedrivas i lokalerna. I
avkastningskalkylen har därför inga investeringar, utöver periodiskt underhåll som avser att upprätthålla
byggnadernas befintliga skick och standard, bedömts nödvändiga under kalkylperioden.
F A S TI G H E TS S K A T T
För industrifastigheter utgår fastighetsskatt med 0,5 procent. Fastighetsskatt utgår därmed under år 2015 med
cirka 50 000 kronor. För närvarande återfås cirka 15 procent av fastighetsskatten från hyresgästerna. Långsiktigt
bedöms denna procentsats uppgå till cirka 80 procent. Intäktsbortfallet motsvarar den långsiktigt bedömda
ekonomiska vakansen.
R E S U L TA T
Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka 545 kronor per kvadratmeter
uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka 7 900 000 kronor (se bilaga 1:1).
2015-01-16
11 (12)
Ordernummer: 153790
5.3 Obebyggd mark
Värderingsobjektet har cirka 53 000 obebyggd mark. Marken bestod vid besiktningstillfället av naturmark, i
huvudsak av buskage/sly. En mindre del av värderingsobjektet utgjordes av åkermark som brukas av
fastighetsägaren till grannfastigheten Reslöv 11:3.
Värdet av ytterligare byggrätt på industrifastigheter är relativt försumbart när det gäller förvärv av bebyggda
fastigheter. Det eventuella tillskottsvärdet är i normalfallet redan inräknat i försäljningspriset vid
förvärvstillfället.
I princip all obebyggda mark på värderingsobjektet är i detaljplan utmärkt som allmän plats, park och plantering
och får ej bebyggas alternativt omfattas inte av detaljplanen överhuvudtaget. Det innebär även att det inte finns
något byggrättsvärde för marken. För att skapa ett byggrättsvärde krävs att det antas en ny eller reviderad
detaljplan med utökad eller ändrad byggrätt. Kostnaden för att ta fram en ny detaljplan med en byggrätt för
värderingsobjektet skulle i dagsläget överstiga ett eventuellt byggrättsvärde. Det i kombination med det
generella marknadsläget som råder i Marieholm bedöms det inte heller finnas några förväntningsvärde avseende
kommande exploatering.
Vanligtvis är det kommunen som är huvudman för områden som i detaljplan är utlagda som parkmark. Syftet är
att parkmark ska vara allmänt tillgänglig. Marken kan i sådant fall i princip bara överlåtas till kommunen. I de
fall där överlåtelser sker, då huvudman i detaljplan ändras till enskild eller liknande, ersätts marken oftast med
en symbolisk summa.
Med anledning av ovanstående bedöms det inte föreligga något ytterligare värde av den obebyggda delen av
värderingsobjektet.
2015-01-16
12 (12)
Ordernummer: 153790
6 Slutsatser
6.1 Resultat
cirka 5 800 000 – 8 700 000 kronor
cirka 7 900 000 kronor
Ortsprismetoden
Avkastningsmetoden
I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från
ortsprismaterialet på grund av den osäkerhet som råder kring ingångsparametrar i avkastningskalkylen, i
synnerhet vid bedömningen av framtida underhållskostnader. Även små variationer i exempelvis bedömningen
av det periodiska underhållet får stort utslag i det beräknade avkastningsvärdet.
6.2 Marknadsvärde
Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Eslöv
Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 vid värdetidpunkten januari månad 2015 till:
7 500 000 kronor
Sju miljoner femhundratusen kronor
vilket ger följande beräknade nyckeltal:
Marknadsvärde / m²
517
Marknadsvärde / taxeringsvärde
0,75
Bruttokapitalisering, år 1
6,0
(marknadsvärde / årshyra år 1)
Malmö 2015-01-16
Charlotte Pettersson
Civilingenjör Lantmäteri
Bilagor
Bilaga 1
Bilaga 2
Bilaga
Bilaga
Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller
Foton
Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor
Allmänna villkor för värdeutlåtande
2015-01-16
Bilaga 1
Ordernummer: 153790
KASSAFLÖDESANALYS
Fastighet: Eslöv Sibbarp 4:6
Bilaga 1:1
Kalkylantaganden
Start kalkyl: 2015-01-01
Värdeår:
Tax. värde: 9 970
Typkod:
2015
2,0%
11,8%
14,1%
2016
2,0%
11,8%
14,1%
2017
2,0%
11,8%
14,1%
2018
2,0%
11,8%
14,1%
2019
2,0%
11,8%
14,1%
2020
2,0%
11,8%
14,1%
2021
2,0%
11,8%
14,1%
2022
2,0%
11,8%
14,1%
2023
2,0%
11,8%
14,1%
2024
2,0%
11,8%
14,1%
2025
2,0%
11,8%
14,1%
11,8%
2,0%
52,6%
49,0%
2,0%
43,8%
40,8%
2,0%
17,5%
16,4%
2,0%
17,5%
16,4%
2,0%
17,5%
16,4%
2,0%
17,5%
16,4%
2,0%
17,5%
16,4%
2,0%
17,5%
16,4%
2,0%
17,5%
16,4%
2,0%
17,5%
16,4%
År 1 (kr/m², styck)
(467)
(194)
2,0%
61,4%
57,1%
Helår
2015
210
2 723
2016
214
2 778
2017
219
2 834
2018
223
2 890
2019
227
2 948
2020
232
3 007
2021
237
3 067
2022
241
3 128
2023
246
3 191
2024
251
3 255
2025
256
3 320
-(9)
-(119)
-4
-1 671
-4
-1 461
-4
-1 242
-4
-507
-5
-517
-5
-527
-5
-538
-5
-549
-5
-560
-5
-571
-5
-582
Inflation
Jämkad direktavkastning
Kalkylränta
Direktavkastning för restvärdeberäkning:
Ekonomisk vakans
Bostäder
Lokaler
Totalt
Kassaflöde (tkr)
Hyra bostäder (+)
Hyra lokaler (+)
Hyra garage mm (+)
Hyresrisk/vakans bostäder (-)
Hyresrisk/vakans lokaler (-)
Hyresrisk/vakans garage mm (-)
Netto tillägg och rabatter
Effektiv hyra
Drift och underhåll (-)
Fastighetsskatt (-)
Fastighetsskatt åter (+)
Tomträttsavgäld (-)
Driftnetto före investeringar
Återstående investeringar
Driftnetto efter investeringar
(87)
1 258
1 527
1 806
2 602
2 654
2 707
2 761
2 816
2 873
2 930
2 989
-(84)
-(3)
(0)
-1 211
-50
7
-1 235
-51
10
-1 260
-52
16
-1 285
-53
42
-1 311
-54
43
-1 337
-55
44
-1 364
-56
45
-1 391
-57
46
-1 419
-58
47
-1 448
-60
48
-1 477
-61
49
(0)
4
251
509
1 306
1 332
1 359
1 386
1 414
1 442
1 471
1 500
(0)
4
251
509
1 306
1 332
1 359
1 386
1 414
1 442
1 471
1 500
Nuvärde driftnetto
4 500
Nuvärde restvärde
3 409
7 909
Marknadsbaserat avkastningsvärde
Nyckeltal:
Avkastningsvärde / m²
Avkastningsvärde / taxeringsvärde
Bruttokapitalisering, år 1
Direktavkastning, initial
Direktavkastning, år 1
Marknadsmässig direktavkastning
545
0,79
6,3
-4,4%
0,0%
15,6%
2015-01-16
Bilaga 1
Ordernummer: 153790
Hyresgästförteckning
Hyresgäst
Gutkind, Willhelmina (fd Matsalen)
Emilsson, Åke
MPG Transport AB
Transport Entreprenad AB (lokalyta)
Transport Entreprenad (mark)
Vakant
Göte, Daniel
Larsén, Björn
Levander, Rune
Hellström, Tina
Roos, Bodil
Norrlands Importen AB
Hansson, Linda
Johansson, Christer
Nielsen, Kenneth
Nilsson, Kristian
Summa/Medel
Fastighet:
Eslöv Sibbarp 4:6
Bilaga 1:2
Lokaltyp
Area
Löptid
Löptid
Ö1
Ö1
Ö1
Ö1
Ö3
Ö1
Ö1
Ö1
Ö1
Ö1
La
La
Bo
Ö1
Ö1
La
m², st
160
50
200
200
1
150
152
150
90
150
1 758
200
450
80
55
500
14 500
Fr o m
2008-07-01
2015-01-01
2013-02-01
2011-12-01
2011-12-01
2013-07-01
2014-04-01
2014-11-01
2004-01-01
2014-07-01
2012-09-01
2014-03-01
2007-10-01
2013-10-01
2014-11-15
2014-12-01
To m
2015-06-30
2015-12-31
2016-01-31
2016-11-30
2016-11-30
2015-06-30
2015-03-31
2015-10-31
2015-12-31
2015-06-30
2015-03-30
2016-02-28
2015-03-31
2015-09-30
2015-10-15
2015-01-31
Utgående hyra
Tkr
49
14
38
46
3
0
36
35
30
35
212
40
210
24
22
84
907
Kr/m²
306
288
192
230
2 500
0
240
232
333
233
121
200
467
295
393
168
204
Marknadshyra
Index
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Tkr
49
14
38
46
3
44
36
35
30
35
212
40
210
24
22
84
2 936
Kr/m²
306
288
192
230
2 500
296
240
232
333
233
121
200
467
295
393
168
202
Index
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Momspliktig
Ingår
värme
Egenanvändare
(J / N)
N
N
N
J
J
N
J
N
N
N
N
J
N
N
N
N
(J / N)
N
N
N
J
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
(J / N)
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
2015-01-16
Bilaga 1
Ordernummer: 153790
Fastighet:
Eslöv Sibbarp 4:6
Lokaltyp
Bostäder
Lager
Övrigt 1
Övrigt 3
Summa/Medel
Bilaga 1:3
Uthyrbar area
m²
450
2 458
11 592
14 500
Lokaltyp
%
3
17
80
100
Uthyrd area
Antal
1
1
m²
450
2 458
1 519
4 427
%
100
100
13
31
Outhyrd area
Antal
1
1
Utgående hyra
Lokaltyp
Bostäder
Lager
Övrigt 1
Övrigt 3
Summa/Medel
Tkr
210
336
359
3
907
Kr/m²
467
137
236
204
Kr/plats
2 500
2 500
Bedömd initial D&U
Tkr
158
184
869
0
1 211
Kr/m²
350
75
75
84
Kr/plats
75
75
Tkr
210
336
359
3
907
Kr/m²
467
137
236
204
10 073
10 073
%
87
69
Antal
-
85,0%
20,0%
69,1%
16,4%
Marknadsmässig hyra
Vakanta ytor
Uthyrd area
Bostäder
Lager
Övrigt 1
Övrigt 3
Summa/Medel
m²
Ekonomisk vakans
Aktuell
Marknad
%
%
2,0%
Kr/plats
2 500
2 500
Tkr
Kr/m²
2 029
201
201
2 029
Kr/plats
-
Totalt
Tkr
210
336
2 388
3
2 936
Kr/m²
467
137
206
202
Bedömd långsiktig D&U
Tkr
158
184
869
1 211
Kr/m²
350
75
75
84
Kr/plats
-
Kr/plats
2 500
2 500
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
#
2015-01-16
Bilaga 2
Ordernummer: 153790
BOSTADEN
2015-01-16
Bilaga 2
Ordernummer: 153790
LAGERBYGGNAD
2015-01-16
Bilaga 2
Ordernummer: 153790
PANNCENTRAL
2015-01-16
Bilaga 2
Ordernummer: 153790
ÖVRIGA FABRIKSBYGGNADER
2015-01-16
Bilaga 2
Ordernummer: 153790
2015-01-16
Bilaga 2
Ordernummer: 153790
2015-01-16
Bilaga 2
Ordernummer: 153790
(6/g96,%%$53
1\FNHO
0$5,(+2/0
62&.(15(6/g9
<OOHJDWDQ
0DULHKROP
!
"
#
$
%
%
&
(
)
#
$
%
%
&
"
#
'
&
#
'
&
(6/g9
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
!
7RWDOW
NYP
'
"
*
+
!
NYP
"
NYP
"
"
"
"
(
%HYLOMDG)g5./$5,1*(1/,*7.$3-25'$%$/.(1
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80$%
%2;
3,7(c
.|SHVNLOOLQJ6(.,QJHQUHGRYLVDGN|SHVNLOOLQJ
)DVWLJKHWHQEHVYlUDVLQWHDYV|NWHOOHUEHYLOMDGLQVNULYQLQJ
"
*
"
"
7RWDOWDQWDOLQWHFNQLQJDU
7RWDOWEHORSS6(.
"
,
'
'
'
-
-
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
%HYLOMDGL*lOOHUL(6/g96,%%$53
%HYLOMDGL*lOOHUL(6/g95
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
.lOOD/DQWPlWHULHW$//0b17$;(5,1*(6/g96,%%$53
1$,6YHID'URWWQLQJJDWDQWU672&.+2/07HO
6LGDQDY
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
.
.
"
)
)
*
6WDGVSODQ
"
)
"
"
0$56
3(5(6
$QPlUNQLQJGHODYSODQ
*(120)g5$1'(7,'(1+$5
87*c77
5HGRYLVQLQJDYUlWWLJKHWHUNDQYDUDRIXOOVWlQGLJ
!
*$6
1
,
+
!
/DVW
2
"
"
+
)
2
3
-
6(.
,QGXVWULWLOOEHK|UILQQV
2
+
,
+
/
-
0
/HGQLQJVUlWW
+
0
"
-
,
!
,1'8675,(1+(77(;7,/2&+ %(./b'1$'6,1'8675,
2PIDWWDUKHOUHJLVWHUIDVWLJKHWRFK
LQJnULHQVDPPDQI|ULQJ
2
2
!
0
/
6(.
2
6(.
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
2
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80
$%
%2;
3,7(c
(
2
+
-
'
'
'
(
,
9
:
4
6(.
(
!
/
-
4
/DJIDUWWD[HUDG
'
5
6
'
7
,
'
gYULJDDNWLHERODJ
8
%
6
5
7
2NlQG
"
/
0
/
!
0
/
!
0
/
'
0
/
'
'
/
NYP
-
'
;
!
'
'
-nU
(
2
+
-
'
'
'
(
,
9
:
6(.
(
!
'
4
'
5
6
'
7
8
5
6
5
7
2NlQG
"
/
0
/
!
0
/
!
/
NYP
-
'
;
!
'
'
-nU
6LGDQDY
(
2
+
-
'
'
'
(
,
9
:
6(.
(
!
'
'
5
6
'
7
8
8
6
5
7
2NlQG
"
4
/
0
/
!
0
/
!
0
/
'
0
/
'
'
'
/
NYP
-
'
;
!
'
'
-nU
(
2
+
'
'
(
,
9
:
'
7
<
<
4
6(.
(
!
<
=
8
>
?
%
'
2NlQG
"
/
0
/
!
0
/
!
;
'
/
NYP
(
2
+
(
,
9
:
'
7
<
<
<
!
=
4
6(.
(
!
'
'
@
?
<
!
-nU
8
>
6
7
'
2NlQG
"
/
0
/
!
0
/
!
0
/
;
A
/
NYP
(
2
0\FNHWHQNOD
+
(
,
9
:
'
5
6
7
8
!
B
4
6(.
(
!
'
'
@
?
<
!
-nU
6
5
7
'
2NlQG
"
/
0
/
!
0
/
!
0
/
;
A
/
NYP
(
2
+
5
6
2
8
7
6
5
2
2
+
3
-
2
'
!
(
/
'
-
2
+
!
+
0
/
,
!
0
2
!
0
/
'
'
@
?
<
!
,
9
:
4
'
2
!
2
6(.
<
<
'
"
/
-
>
/
5
,
5
?
<
6
#
9
:
C
7
<
<
>
5
/
5
?
4
<
?
/
-
4
,
'
gYULJDDNWLHERODJ
&
0
/
'
+
/
/
NYP
!
,
+
!
+
7
<
0
/
!
-
'
3
>
0
/
1HM
<
6(.
(
NYP
/
/DJIDUWWD[HUDG
7
)ULOLJJDQGH
(
2NlQG
(
NYP
(
6(.
!
2NlQG
6(.
(
-nU
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80
$%
%2;
3,7(c
(
6(.NYP
6(.
7
60c+86(1+(7
+(/c56%267$')g5
)$0,/-(5
8WJ|UWD[HULQJVHQKHWRFK
RPIDWWDUGHODYUHJLVWHUIDVWLJKHW
NYP
7
6(.
0\FNHWHQNOD
5
5
?
<
?
'
!
+
9
:
4
'
2NlQG
'
(
NYP
0
/
'
+
'
-
-
.RPPXQDOWYDWWHQnUHWRP
.RPPXQDOWDYORSS
/
-
,
)ULOLJJDQGH
+
!
+
+
(MVWUDQGHOOHUVWUDQGQlUDPHUlQ
P
6MlOYVWlQGLJ
6LGDQDY
"
)
"
)
"
"
"
*
)
)DVWLJKHWHQVDQGHODULVDPIlOOLJKHWHUlULQWHXWUHGGD
/
-
0DQWDO
;
+
!
/DJDVNLIWH$
/HGQLQJVnWJlUG
/HGQLQJVnWJlUG
3
.
3
"
5(6
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
*
"
"
05(6/g96,%%$53
+gg
6LGDQDY
'
!
D
'
-
'
E
0
0
D
?
F
6
5
<
<
<
D
8
.
'
6LGDQDY
'
!
D
'
-
'
E
0
0
D
?
F
5
<
<
<
D
8
.
'
6LGDQDY
'
!
D
'
-
'
E
0
0
D
?
F
6
<
<
<
D
8
.
'
6LGDQDY
(6/g96,%%$53
1\FNHO
0$5,(+2/0
62&.(15(6/g9
!
&
#
'
NYP
$
$
%
!
#
$
$
%
!
!
(
)
&
%
"
&
%
(6/g9
'
NYP
!
!
!
!
*
%HYLOMDG)g5./$5,1*(1/,*7.$3-25'$%$/.(1
"
"
NYP
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80$%
%2;
3,7(c
7RWDOW
"
!
(
!
!
7RWDOWEHORSS6(.
!
+
&
&
&
,
,
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6LGDQDY
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
-
-
!
.
.
(
'
6WDGVSODQ
!
.
!
!
/
0
!
!
)
.
!
1
,
,
+
,1'8675,(1+(77(;7,/2&+ %(./b'1$'6,1'8675,
0
6(.
0
)
+
0$56
3(5(6
$QPlUNQLQJGHODYSODQ
*(120)g5$1'(7,'(1+$5
87*c77
0
0
2
3
6(.
0
6(.
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
0
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80
$%
%2;
3,7(c
*
0
)
,
&
&
&
*
+
9
:
4
6(.
*
3
,
4
/DJIDUWWD[HUDG
&
5
6
&
7
+
&
gYULJDDNWLHERODJ
8
$
6
5
7
2NlQG
!
3
2
3
2
3
2
3
&
2
3
&
2
3
&
2
3
&
&
3
NYP
,
&
;
&
&
-nU
*
0
)
,
&
&
&
*
+
9
:
6(.
*
&
&
5
6
&
7
8
5
6
5
7
2NlQG
!
4
3
2
3
2
3
3
NYP
,
&
;
&
&
-nU
*
0
)
,
&
&
&
*
+
9
:
6(.
*
&
&
5
6
&
7
8
8
6
5
7
2NlQG
!
4
3
2
3
2
3
3
NYP
,
&
;
&
&
-nU
*
0
)
&
&
*
+
9
:
&
7
6(.
*
<
<
4
<
=
8
>
?
$
&
2NlQG
!
3
2
3
2
3
;
&
3
&
&
@
?
<
6LGDQDY
NYP
*
0
-nU
)
*
+
9
:
&
7
<
<
<
6(.
*
=
4
8
>
6
7
&
2NlQG
!
3
2
3
2
3
2
3
&
&
;
A
3
NYP
*
0
0\FNHWHQNOD
)
*
+
9
:
&
5
6
7
8
B
4
6(.
*
&
&
@
?
<
-nU
6
5
7
&
2NlQG
!
3
2
3
2
3
2
3
;
A
3
NYP
*
0
)
5
6
!
'
8
7
6
5
&
&
@
?
<
-nU
7
&
*
+
9
:
NYP
7
6(.
0\FNHWHQNOD
4
&
2NlQG
&
6(.NYP
.
!
.
!
!
!
(
.
;
'
)
'
$YV|QGULQJ.%
bJRVW\FNQLQJ3
1
-
1
!
5(6$96
5(6
(6/g96,%%$53
'
(
!
!
05(6/g96,%%$53
+gg
6LGDQDY
&
'
C
&
,
&
D
2
2
C
?
E
6
<
<
<
C
8
-
&
6LGDQDY
(6/g96,%%$53
1\FNHO
0$5,(+2/0
62&.(15(6/g9
!
"
#
$
$
%
'
(
)
"
#
$
$
%
!
"
&
%
"
&
%
(6/g9
(6/g9
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
7RWDOW
(
NYP
&
!
*
+
(
NYP
!
NYP
!
!
!
!
'
%HYLOMDG)g5./$5,1*(1/,*7.$3-25'$%$/.(1
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80$%
%2;
3,7(c
.|SHVNLOOLQJ6(.$YVHUlYHQDQQDQIDVWLJKHW
!
*
!
!
7RWDOWEHORSS6(.
!
,
&
&
&
-
-
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6LGDQDY
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
.
.
!
)
)
*
(
6WDGVSODQ
!
)
!
!
0$56
3(5(6
$QPlUNQLQJGHODYSODQ
*(120)g5$1'(7,'(1+$5
87*c77
0$5
3(5(6
$QPlUNQLQJ%(67b00(/6(51$6($.70$56
$QPlUNQLQJGHODYSODQ
*(120)g5$1'(7,'(1+$5
87*c77
6WDGVSODQ
.5$)7/('1,1*
.5$)7/('1,1*
.5$)7/('1,1*
67$5.675g0
.5$)7/('1,1*
1
2
!
!
+
,
+
)|UPnQ
)|UPnQ
)|UPnQ
/DVW
)|UPnQ
)
2
3
-
6(.
2
+
,
+
/
-
0
+
0
,0
,0
,0
,0
!
-
,
,1'8675,(1+(77(;7,/2&+ %(./b'1$'6,1'8675,
$YWDOVVHUYLWXW
$YWDOVVHUYLWXW
$YWDOVVHUYLWXW
/HGQLQJVUlWW
$YWDOVVHUYLWXW
2
2
0
/
6(.
2
6(.
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
(6/g96,%%$53
2
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80
$%
%2;
3,7(c
'
2
+
-
&
&
&
'
,
9
:
4
6(.
'
/
-
4
/DJIDUWWD[HUDG
&
5
6
&
7
,
&
gYULJDDNWLHERODJ
8
$
6
5
7
2NlQG
!
/
0
/
0
/
0
/
&
0
/
&
&
/
NYP
-
&
;
&
&
-nU
'
2
+
-
&
&
&
'
,
9
:
6(.
'
&
4
&
5
6
&
7
8
5
6
5
7
2NlQG
!
/
0
/
0
/
/
NYP
-
&
6LGDQDY
;
&
&
-nU
'
2
+
-
&
&
&
'
,
9
:
6(.
'
&
&
5
6
&
7
8
8
6
5
7
2NlQG
!
4
/
0
/
0
/
0
/
&
0
/
&
&
&
/
NYP
-
&
;
&
&
-nU
'
2
+
&
&
'
,
9
:
&
7
<
<
6(.
'
<
4
=
8
>
?
$
&
2NlQG
!
/
0
/
0
/
;
&
/
NYP
'
2
+
'
,
9
:
&
7
<
<
<
=
4
6(.
'
&
&
@
?
<
-nU
8
>
6
7
&
2NlQG
!
/
0
/
0
/
0
/
;
A
/
NYP
'
2
0\FNHWHQNOD
+
'
,
9
:
&
5
6
7
8
B
4
6(.
'
&
&
@
?
<
-nU
6
5
7
&
2NlQG
!
/
0
/
0
/
0
/
;
A
/
NYP
'
2
+
5
6
!
(
8
7
6
5
&
&
@
?
<
-nU
7
&
'
,
NYP
7
6(.
0\FNHWHQNOD
9
:
4
&
2NlQG
&
6(.NYP
)
!
)
!
!
!
*
)
,
+
(6/g96,%%$536
(6/g96,%%$536
$QPlUNQLQJ62&.(15(6/g9
/
-
0DQWDO
;
(
+
(
bJRVW\FNQLQJ$$$
)DVWLJKHWVUHJOHULQJ
/HGQLQJVnWJlUG
3
.
3
!
5(6
(6/g96,%%$53
(
*
!
!
05(6/g96,%%$53
+gg
6LGDQDY
&
(
C
&
-
&
D
0
0
C
?
E
6
<
<
<
C
8
.
&
6LGDQDY
&
C
&
-
&
D
0
0
C
?
E
5
<
<
<
C
8
.
&
6LGDQDY
(6/g95(6/g9
1\FNHO
0$5,(+2/0
62&.(15(6/g9
!
#
'
NYP
&
$
$
%
!
#
$
$
%
!
(
)
'
!
&
%
"
&
%
NYP
!
!
!
!
*
%HYLOMDG)g5./$5,1*(1/,*7.$3-25'$%$/.(1
"
(6/g9
(6/g9
NYP
"
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80$%
%2;
3,7(c
7RWDOW
"
!
(
!
!
7RWDOWEHORSS6(.
!
+
&
&
&
,
,
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
%HYLOMDGL*lOOHUL(6/g95(6/g9
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
.lOOD/DQWPlWHULHW$//0b17$;(5,1*(6/g95(6/g9
6LGDQDY
6NULIWOLJWSDQWEUHY
6(.
,QQHKDYDUH.$837+,1*%$1.+)%25*$5781,65(<.-$9,.,&(/$1'
*$6
7(/(
/
1
+
)
/DVW
/DVW
!
!
)
0
1
1
2
,
,
+
1
)
4
1
4
!
'
-
,
.
)
.
1
.
-
1
6
-
,
3
/DJIDUWWD[HUDG
5
)
7
8
+
&
gYULJDDNWLHERODJ
9
&
*
+
NYP
$
6(.
6(.
(VO|Y6LEEDUS$%
&2$'92.$7),50$1/$7,80
$%
%2;
3,7(c
*
!
6(.
/HGQLQJVUlWW
/HGQLQJVUlWW
,1'8675,(1+(772070$5. 8WJ|UWD[HULQJVHQKHWRFK
RPIDWWDUKHOUHJLVWHUIDVWLJKHW
:
;
3
&
2NlQG
&
6(.NYP
0
!
0
!
!
!
(
0
<
'
)
'
$YVW\FNQLQJ
6DPPDQOlJJQLQJ
/HGQLQJVnWJlUG
/HGQLQJVnWJlUG
)DVWLJKHWVUHJOHULQJ
/HGQLQJVnWJlUG
2
=
2
!
5(6
(6/g95
(6/g95
'
(
!
!
05(6/g95(6/g9
+gg
6LGDQDY
&
'
>
&
,
&
?
.
.
>
4
@
7
8
A
A
A
>
6
=
&
6LGDQDY
&
>
&
,
&
?
.
.
>
4
@
8
A
A
A
>
6
=
&
6LGDQDY
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE
Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, DTZ Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av
Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren
gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom
Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande;
1 Värdeutlåtandets omfattning
1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast
egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och
skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter
och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet.
1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till
värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad
som framgår av utlåtandet.
1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från
Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom
Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig,
varför ytterligare utredning av legala förhållanden och
dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden
utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa
enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats
skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret
samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren
eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet
inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal
eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet
inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra
gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet
inte är föremål för tvist i något avseende.
2 Förutsättningar för värdeutlåtande
2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga
uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller
dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har
förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats
genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts
att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av
uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits
genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem
på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats
genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara
uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk
Standard”.
2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra
nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall
utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga
nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar
utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga
myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom
planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet.
3 Miljöfrågor
3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller
byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig
belastning.
3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren
inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller
tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är
felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av
sanering eller att det föreligger någon annan form av
miljömässig belastning.
4 Besiktning, tekniskt skick
4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv)
som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär
besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att
den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället.
4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara
förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden,
som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för
• sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella
kunskaper för att upptäcka.
• funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller
elektriska komponenter.
5 Ansvar
5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till
följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från
värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen).
5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till
följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten.
6 Värdeutlåtandets aktualitet
6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets
marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning
som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten
med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet.
6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som
redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån
ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar
fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida
kassaflödes- och värdeutveckling.
7 Värdeutlåtandets användande
7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör
uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte
som anges i utlåtandet.
7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar
värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan
drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1.
Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje
man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller
uppgifter i detta.
7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller
refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt
utlåtandet skall återges.
2010-12-01 Ver 2

Värdeutlåtande

Transcription

Similar documents

Stockamöllan och Miljöpartiet

SKPF avd.55 Eslöv Höör Hörby AKTIVITETS

Tandvård på lika villkor och insatser i riskområden

ÅRSREDOVISNING - Maskinentreprenörerna

föreningens bibliotek - Eslövsbygdens Släkt

faktablad om farmarenergi i eslöv ab

125årsjubileum - Eslövs föreläsningsförening