לצפייה בקובץ המצורף לחץ כאן

‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫א' אלול תשע"ג‬
‫‪ 29‬אוגוסט ‪2231‬‬
‫מס' תיק שומה‪22121222 :‬א‬
‫מס' מע' אופק‪31721 :‬‬
‫לכבוד‬
‫הגב' אלונה קציר‬
‫לכבוד‬
‫גב' איריס כפרי משה‬
‫ע"י עו"ד יעל פרי ב"כ המשיגה‬
‫ממונה שמאות מחוזית רמ"י מחוז צפון‬
‫באמצעות דוא"ל‪[email protected]:‬‬
‫(להלן "המשיגה")‬
‫באמצעות דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫(להלן "המשיבה")‬
‫החלטת ועדת ההשגות‬
‫נחלה מס' ‪ ,26‬שדמות דבורה‬
‫לפנינו השגה על החלטה בבקשה לעיון חוזר שניתנה על ידי גב' יעל הורן‪ ,‬שמאית מקרקעין מחוזית‪ ,‬בלשכת‬
‫חיפה והצפון‪ ,‬ובה נאמדו שווי נחלה מס' ‪ 22‬וערך המחוברים הכלולים בה‪ .‬במסגרת ההחלטה בעיון חוזר‬
‫נבחנה שומה של שמאית מטעם המשיבה‪ ,‬גב' לילך בן פורת (להלן‪":‬שמאית המשיבה")‪ ,‬וכן שומה של השמאים‬
‫מר דוד שקד ומר זהר דרורי‪ ,‬מטעם המשיגה (להלן‪":‬שמאי המשיגה")‪.‬‬
‫דיון בנוכחות הצדדים לליבון טענותיהם בעל‪-‬פה נערך בפני הוועדה ביום ‪.33.22.31‬‬
‫המועד הקובע להחלטה הינו מועד ההסכם להעברת זכויות בנחלה – ‪.20.21.33‬‬
‫‪.1‬‬
‫רקע עובדתי‬
‫מושב שדמות דבורה‪ ,‬ממוקם בגליל התחתון‪ ,‬מצפון מזרח לכפר תבור‪ .‬הגישה אל המושב דרך כביש מס'‬
‫‪( 929‬כפר תבור‪-‬יבניאל)‪ ,‬המסתעף מכביש מס' ‪ 22‬החוצה את כפר תבור מצפון דרום‪.‬‬
‫ענייננו בנחלה בשטח של ‪ 22‬דונם‪ ,‬אשר חלקת המגורים שלה ממוקמת בחלק המערבי של אזור המגורים‬
‫במושב‪ .‬בהתאם לאמור בהחלטה בבקשה לעיון חוזר‪ ,‬חלקה א' של הנחלה הינה בשטח של כ‪ 39.2-‬דונם‬
‫(מתוכם כ‪ 3.122-‬דונם מהווים את חלקת המגורים והיתרה מהווה שטח חקלאי)‪ ,‬חלקה ב' הינה בשטח‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪9‬‬
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫של כ‪ 22.2-‬דונם‪ ,‬וחלקה ג' הינה בשטח של כ‪ 32-‬דונם כאשר יתרת השטח מהווה חלק יחסי בשטחי פלחה‬
‫משותפים במושב‪ .‬המושב בעל פיתוח סביבתי חלקי הכולל כבישים סלולים (ללא מדרכות)‪ ,‬תאורת רחוב‬
‫ותשתיות‪.‬‬
‫חלקה א'‪ ,‬כוללת בית מגורים ותיק‪ ,‬חד משפחתי‪ ,‬חד קומתי‪ ,‬בחלקו עם גג רעפים ובחלקו גג שטוח‬
‫מבטון‪ ,‬בשטח של ‪ 311.22‬מ"ר‪ .‬בעורף המבנה‪ :‬שביל בטון; מחסן בטון מקורה בגג מאסבסט וכולל ריצוף‬
‫קרמי ומחסן נוסף מבטון מקורה גג אסבסט בשטחים ‪ 12‬מ"ר ו‪ 22-‬מ"ר; מבנים חקלאיים – מבנה בנוי‬
‫בחלקו מבלוקים ומקורה בגג מאסבסט ואורווה מרוצפת בטון חלקי ומקורה אסבסט בשטח של כ‪222-‬‬
‫מ"ר‪.‬‬
‫בהתאם להסכם למכירת הנכס הנדון מיום ‪ 20.21.33‬נמכרה הנחלה לפי תמורה כוללת בסך ‪.₪ 1,222,222‬‬
‫‪.6‬‬
‫מצב תכנוני‬
‫אין מחלוקת בין הצדדים באשר למצב הסטטוטורי החל על נשוא ההשגה‪.‬‬
‫להלן עיקרי התכניות החלות בנכס‪ ,‬תוך דגש על ההוראות הרלוונטיות להשגה‪:‬‬
‫תכנית ג‪( 2202/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 1729 .‬מיום ‪)22.32.73‬‬
‫התכנית קובעת הוראות וסייגים למתן היתרי בנייה למבנים חקלאיים וקביעת תנאים לשימוש במבנים‬
‫חקלאיים באזור שייעודו חקלאי‪.‬‬
‫תכנית ג‪( 2729/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 0202 .‬מיום ‪)31.21.70‬‬
‫בהתאם לתכנית חלקה א'‪ ,‬הינה בייעוד ל"אזור משק חקלאי חלקות א'" ומחולקת לשני אזורי משנה‪.‬‬
‫באזור האחד מותר לבנות מבנים למגורים‪ ,‬מבני משק ומבנים להחזקת בעלי חיים וכן מותר לקיים כל‬
‫עיבודים חקלאיים ובאזור השני אסורה בניית מגורים‪ ,‬מותר לבנות מבני משק חקלאיים‪ ,‬מבנים להחזקת‬
‫בעלי חיים ולעבד בו עיבודים חקלאיים‪.‬‬
‫באזור מגורים חקלאיים חלקות א'‪ ,‬בחלק המיועד למגורים‪ ,‬מותר לבנות לכל היותר ‪ 1‬יח"ד במבנה אחד‬
‫או בשני מבנים נפרדים‪ .‬השטח הבנוי ל‪ 2-‬יח"ד ביחד לא יעלה על ‪ 022‬מ"ר ‪ ,‬לא יותר מ‪ 222-‬מ"ר ליח"ד‬
‫אחת ולא יותר מ‪ 122-‬מ"ר בקומה‪ .‬שטח הבנייה הכולל ל‪ 1-‬יח"ד לא יעלה על ‪ 022‬מ"ר‪ .‬שטח מבנה העזר‬
‫מהווה חלק מתוך ה‪ 022-‬מ"ר המותרים‪ .‬מותרת בניית עד ‪ 2‬קומות‪.‬‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪9‬‬
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫תכנית ג‪( 32711/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 0729 .‬מיום ‪)23.21.23‬‬
‫מטרת התכנית לקבוע תנאים והוראות בניה המסדירים הקמת והפעלת יחידות אירוח בתחום תחולתה‬
‫של תכנית זו‪.‬‬
‫בהתאם להוראות התכנית ניתן לבנות עד ‪ 322‬מ"ר עבור יחידות אירוח בנחלה ועד ‪ 0‬יחידות אירוח‬
‫לנחלה‪ .‬בכפוף להכנת תכנית בנין מפורטת נקודתית באישור הועדה המחוזית‪ ,‬ניתן לבנות חדרי אירוח‬
‫מחוץ לשטח חלקה א'‪.‬‬
‫תכנית ג‪( 31231/‬דבר אישורה פורסם בעיתונות ביום ‪)31.22.29‬‬
‫התכנית קובעת תנאים להוצאת היתרי בניה להקמת בריכות שחיה פרטיות באזורי מגורים‪.‬‬
‫תכנית ג‪/‬מק‪( 2/2729/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 2323 .‬מיום ‪)39.33.32‬‬
‫מטרת התכנית איחוד וחלוקה בהסכמה ללא שינוי בשטח הכולל את יעודי הקרקע‪ ,‬לצורך דיוק ועדכון‬
‫גבולות בין חלקות א' בנחלות ושינוי קווי בניין‪ .‬הוראות הבנייה והשימושים בהתאם לתכנית ג‪.2729/‬‬
‫בהתאם לתשריט התכנית‪ ,‬שטח אזור המגורים במשק חקלאי חלקה א' הינו ‪ 3.122‬דונם ויתרת הקרקע‬
‫החקלאית בחלקה א' הינה ‪ 32.279‬דונם‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫עיקרי החלטה בעיון חוזר‬
‫השמאית המחוזית התייחסה לנושאים הבאים‪ :‬גורם הפיתוח הסביבתי‪ ,‬מרכיב המע"מ‪ ,‬שווי הנחלה‬
‫וערך המחוברים כדלקמן‪:‬‬
‫לעניין מרכיב הפיתוח הסביבתי (נורמטיבי) אשר הוערך ע"י הצדדים בסכומים של ‪202,222 - ₪ 220,222‬‬
‫‪ ₪‬קבעה כי בהתאם להחלטת המשיבה גורם הפיתוח הסביבתי מופחת במסגרת חישוב המחיר היסודי ע"י‬
‫המשיבה‪.‬‬
‫לעניין מרכיב המע"מ קבעה כי התמורה בעד הנחלה כוללת רכיב מע"מ על חלק המגורים ואינה כוללת‬
‫מע"מ על החלק העסקי‪.‬‬
‫לצורך ניתוח שווי הנחלה ציינה השמאית המחוזית כי לא נערכו עסקאות לנחלות בשדמות דבורה‬
‫ובמושבים סמוכים בסמוך למועד הקובע לשומה‪ ,‬למעט עסקה לנחלה בכפר קיש מיום ‪21/22/2232‬‬
‫הכוללת בית מגורים בשטח של כ‪ 222 -‬מ"ר (שנת בניה ‪ )3797‬ושטח חקלאי של ‪ 72‬דונם‪ ,‬בסכום של‬
‫‪.₪ 1,222,222‬‬
‫בהתאמה לנכס הנישום (בהנחה כי המחוברים הנוספים בנחלה הנישומה מתקזזים בשטח החקלאי הנוסף‬
‫בעסקת ההשוואה)‪ ,‬בהתאמה למועד (‪ )2.72‬ולמיקום עדיף (‪ )3.2‬הגיעה השמאית המחוזית לשווי של‬
‫‪ ₪ 1,222,222‬במעוגל‪.‬‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪9‬‬
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫כמו כן‪ ,‬בדקה השמאית המחוזית מחירי היצע נחלות למכירה בשדמות דבורה כדלקמן‪:‬‬
‫נחלה הכוללת בית מגורים בשטח של ‪ 212‬מ"ר מוצעת למכירה בסכום של ‪ ₪ 0,172,222‬ונחלה הכוללת‬
‫בית מגורים בשטח של ‪ 392‬מ"ר ובית מגורים נוסף בשטח של ‪ 22‬מ"ר מוצעת למכירה בסכום של‬
‫‪ .₪ 0,022,222‬כן ציינה כי כי הנחלה נשוא השומה הוצעה למכירה במהלך שנת ‪ 2232‬בסכום של ‪0,222,222‬‬
‫‪.₪‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬קבעה את שווי הנחלה לפי ‪.₪ 1,222,222‬‬
‫ערך המחוברים חושב כדלקמן‪-‬‬
‫‪.4‬‬
‫בית מגורים מבניה ותיקה (‪ 311.22‬מ"ר ‪= )₪ 1,222 x‬‬
‫‪₪ 032,222‬‬
‫מחסן (‪ 12.22‬מ"ר ‪= )₪ 2,222 x‬‬
‫‪₪ 93,222‬‬
‫פיתוח חצר‬
‫‪₪ 22,222‬‬
‫סככות (‪ 222‬מ"ר ‪= )₪ 022 x‬‬
‫‪₪ 322,222‬‬
‫מחסן (‪ 22‬מ"ר ‪= )₪ 2,222 x‬‬
‫‪₪ 322,222‬‬
‫סה"כ במעוגל‬
‫‪ ₪ 919,222‬כולל מע"מ‬
‫עיקרי הטענות בהשגה‬
‫שווי נחלה וערך המחוברים‬
‫התמורה שהתקבלה בגין מכירת הנחלה שבנדון ‪ -‬סבירה (הנחלה הנדונה עמדה למכירה במשך ‪ 0-2‬שנים‪.‬‬
‫מחיר העסקה משקף מחיר ממוכר מרצון לקונה מרצון ומהווה את התמורה הגבוהה ביותר שהתקבלה‬
‫בשדמות דבורה)‪ .‬אין זה סביר לפסול את המחיר בחוזה בין צדדים בשל פער של ‪ 32%‬ולבסס את השווי‬
‫על מחירים מבוקשים‪ .‬פסילת השווי בחוזה הינה מעשה שיש לשקלו היטב‪ ,‬לנמקו ולבססו מעל לכל ספק‪.‬‬
‫יש לנכות עלות פיתוח כחלק מעלויות הבניה (מגרשים בהרחבה שילמו עלויות פיתוח בסך של ‪.₪ 312,222‬‬
‫הפיתוח מהווה חלק מהמחוברים)‪.‬‬
‫במושב הנדון נמכרה נחלה מס' ‪ 129‬תמורת ‪ ₪ 2,922,222‬ביום ‪ .21.2.32‬המשיב קיבל את התמורה‬
‫המוצהרת בעסקה זו וקיים אישור של בית משפט לעסקה‪.‬‬
‫נחלה מס' ‪ 212‬במושב הנדון הוצעה למכירה תמורת ‪ ₪ 1,222,222‬ובתאריך ‪ 32.32.32‬נחתם הסכם מכר‬
‫תמורת ‪.₪ 1,122,222‬‬
‫‪ 1‬כוללת בית מגורים ותיק בשטח של כ‪ 329-‬מ"ר‪ 1 ,‬יחידות אירוח בשטח של כ‪ 79-‬מ"ר‪ ,‬משרד בשטח של כ‪ 22-‬מ"ר‪ ,‬שני מחסנים‬
‫בשטח של כ‪ 312-‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 2‬כוללת שני בתי מגורים‪.‬‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪9‬‬
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫נחלה נוספת המוצעת למכירה במושב שדמות דבורה‪ ,‬שצויינה ע"י השמאית המחוזית‪ ,‬מוצעת למכירה‬
‫זמן רב במחיר של ‪ ₪ 0,222,222‬ואין לה קונים‪ .‬לגביי נחלה נוספת שמוצעת למכירה וצוינה ע"י השמאית‬
‫המחוזית‪ ,‬היא יוחסה בטעות לנכס הנדון בשל צילום מוטעה של הנכס הנדון שצורף לפרסום‪ ,‬אולם‪,‬‬
‫מדובר בנחלה אחרת הכוללת שני בתי מגורים ואטרקציה תיירותית‪.‬‬
‫בכפר קיש נמכרה נחלה מס' ‪ 30‬ביום ‪ 32.1.27‬תמורת ‪. ₪ 3,722,222‬‬
‫בכפר קיש נמכרה נחלה מס' ‪ 433‬ביום ‪ 21.2.32‬תמורת ‪ ,₪ 1,222,222‬במיקום טוב עם נוף להר תבור‪.‬‬
‫במושב שרונה נמכרה נחלה מס' ‪ 521‬ביום ‪ 22.1.33‬תמורת ‪ .₪ 2,222,222‬הנחלה נמכרה בהליך של כינוס‬
‫נכסים שקיבל אישור מבית המשפט‪ .‬בנוסף‪ ,‬המשיב קיבל את התמורה המוצהרת‪.‬‬
‫במושב בלפוריה נמכרה נחלה‪ 6‬ביום ‪ 30.2.33‬תמורת ‪.₪ 1,922,222‬‬
‫בהתאם לשומת המשיגה בהליך הבקשה לעיון חוזר הוערכה הנחלה בסך ‪ ₪ 1,222,222‬כולל מע"מ‪ ,‬כאשר‬
‫מתוך סכום זה הוערכו המחוברים בסך ‪ ₪ 902,222‬כולל מע"מ‪.‬‬
‫גורם הפיתוח הסביבתי‪-‬‬
‫יש לאמוד את שווי הזכויות בקרקע בלבד‪ ,‬ללא פיתוח‪ .‬במקרה הנדון‪ ,‬מכיוון שאין חברה מפתחת ומכיוון‬
‫שאין נתונים לגביי עלויות הפיתוח עפ"י חוקי עזר עירונייים‪ ,‬נכון להתייחס לניכוי הפיתוח תחת ההגדרה‬
‫של "הוצאות פיתוח נורמטיביות"‪ .‬הוצאות הפיתוח יחושבו למגרש ולשטח מבונה מותר בהתאם לרמת‬
‫הפיתוח בישוב ומסתכמות ב‪( ₪ 220,222-‬בהתאם לנספח "הוצאות פיתוח נורמטיביות"‪ ,‬מדד ‪.)2/2221‬‬
‫הפיתוח הסביבתי קיים ולכן לא ייתכן שהמשיב ייהנה בחישוב דמי ההסכמה ממה שאיננו קרקע‪ .‬ניכוי‬
‫בסך של ‪ ₪ 22,222‬אותו מבצע המשיב בעת חישוב המחיר היסודי איננו מתייחס לפיתוח סביבתי‪ ,‬כי אם‬
‫לפיתוח ב‪ 2 -‬דונם חצר ללא מחוברים‪.‬‬
‫‪ 3‬כוללת בית מגורים בשטח של כ‪ 392-‬מ"ר‪ ,‬חלקה א' בשטח של ‪ 2‬דונם עם רצף קרקעי של חלקות ב' (‪ 12‬דונם) ‪ 02 +‬דונם מטע‬
‫שקדים‪.‬‬
‫‪ 4‬כוללת בית מגורים בשטח של כ‪ 222-‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 5‬כוללת בית מגורים בשטח של ‪ 322‬מ"ר‪ ,‬מבני משק וכרמי זיתים‪.‬‬
‫‪ 6‬כוללת ‪ 11‬דונם בבעלות פרטית‪ ,‬מתוכם כ‪ 0-‬דונם חלקת מגורים בחלקה א' ובית מגורים ותיק בשטח של כ‪ 322-‬מ"ר‪.‬‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪9‬‬
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫מרכיב המע"מ‪-‬‬
‫נציגי המשיגה חולקים על אופן ההתייחסות למע"מ‪ .‬לשיטתם המחיר למרכיב המגורים כולל מע"מ‪,‬‬
‫לפיכך ניכו ממחיר הנחלה את המע"מ על החלק המיוחס למגורים כדלקמן‪:‬‬
‫‪₪ 1,222,222‬‬
‫שווי שוק של הזכויות ‪-‬‬
‫‪₪ 232,222‬‬
‫שווי החלק המשקי ‪-‬‬
‫שווי חלקת המגורים ללא החלק המשקי ‪₪ 2,002,222 -‬‬
‫‪₪ 2,212,092‬‬
‫שווי חלקת המגורים לאחר ניכוי מע"מ ‪-‬‬
‫שווי המגורים והחלק המשקי ללא מע"מ ‪-‬‬
‫‪₪ 2,272,092‬‬
‫במהלך הדיון טענו נציגי המשיגה כי מכיון שמחיר המכירה כולל מע"מ‪ ,‬שיטת החישוב של רמ"י‬
‫לתשלום דמי הסכמה‪ ,‬כאשר אף להם היא מוסיפה מע"מ‪ ,‬גורמת לכך שיוטל מע"מ על מע"מ‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫עמדת המשיבה‬
‫בהתאם לשומת המשיבה מחיר העסקה אושר על ידי השמאית מטעמה והנחלה נשוא ההשגה הוערכה‬
‫בסך ‪ ₪ 1,201,222‬כולל מע"מ ו‪ ₪ 2,122,222-‬ללא מע"מ‪.‬‬
‫המחוברים הוערכו בסך ‪ ₪ 902,222‬כולל מע"מ על פי חישוב כדלקמן‪:‬‬
‫בית מגורים מבניה ותיקה (‪ 322‬מ"ר ‪= )₪ 2,122 x‬‬
‫‪₪ 122,222‬‬
‫מחסן (‪ 72‬מ"ר ‪= )₪ 3,122 x‬‬
‫‪₪ 339,222‬‬
‫פיתוח חצר‬
‫‪₪ 72,222‬‬
‫סככות (‪ 222‬מ"ר ‪= )₪ 022 x‬‬
‫‪₪ 12,222‬‬
‫סה"כ במעוגל‬
‫סה"כ במעוגל‬
‫‪₪ 202,222‬‬
‫‪ ₪ 902,222‬כולל מע"מ‬
‫תרומת הפיתוח הנורמטיבי הוערכה לפי ‪/₪ 322‬מ"ר קרקע עבור שטח המגורים בחלקה וסך הכל ‪202,222‬‬
‫‪.₪‬‬
‫שמאית המשיבה חילצה את מרכיב הפיתוח הנורמטיבי והוסיפה את המע"מ‪ .‬בחישוב המחוברים לא‬
‫מובא בחשבון פיתוח‪.‬‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪9‬‬
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫‪.2‬‬
‫דיון‬
‫נתוני שוק לצורך קביעת שווי הנחלה‬
‫לטעמנו קיים בסיס נתונים ראוי מתוך מושב שדמות דבורה ולכן אין צורך בבחינת מחירים ביישובים‬
‫אחרים‪ ,‬שכן השונות בערכים ביישובים השונים יכולה להיות גבוהה ביותר כנגזרת ממיקום המושב‪ ,‬אופי‬
‫האוכלוסייה בו‪ ,‬מצב התשתיות הציבוריות וכדומה‪ .‬כמו כן‪ ,‬כאשר קיימות עסקאות בפועל רצוי לא‬
‫להסתמך על נתוני היצע במיוחד כשחלק מהנכסים מוצעים זמן רב בשוק‪.‬‬
‫להלן נתוני השוק ממושב שדמות דבורה שהובאו בחשבון ונערך בחלקות א' שלהם סיור חיצוני‪:‬‬
‫מס' נחלה‬
‫תאריך‬
‫‪22‬‬
‫‪0.1.33‬‬
‫(הנכס הנדון)‬
‫‪29 21.2.32‬‬
‫‪12 32.32.32‬‬
‫ממוצע במעוגל‬
‫מחיר עפ"י שע"מ‬
‫‪₪ 1,222,222‬‬
‫התאמה לבינוי‬
‫‪-‬‬
‫התאמה לזמן‬
‫‪-‬‬
‫‪₪ 2,922,222‬‬
‫‪₪ 1,122,222‬‬
‫‪₪ 3,333,333‬‬
‫‬‫(‪)₪ 222,222‬‬
‫‬‫(‪)32%‬‬
‫‪7‬‬
‫מחיר מתואם‬
‫‪₪ 1,222,222‬‬
‫‪₪ 2,922,222‬‬
‫‪₪ 2,132,222‬‬
‫‪₪ 6,055,333‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ולמרות האמור לעיל‪ ,‬אף העסקה בכפר קיש‪ ,‬בה נמכרה נחלה תמורת ‪ ₪ 1,222,222‬נכון ליום‬
‫‪ 21.2.32‬יכולה לטעמנו לשמש כבקרה להשוואה וזאת לאור הקרבה בין המושבים ומאפייניהם‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אנו סבורים כי התמורה בעד הנחלה שבנדון שצוינה בחוזה המכר הינה בגבולות‬
‫הסביר והחלטנו לקבלה‪.‬‬
‫ערך המחוברים‬
‫בדקנו את אומדן השמאית המחוזית לעניין המחוברים ומצאנו כי הערך אותו אמדה בסך ‪₪ 919,222‬‬
‫הינו סביר ככולל מע"מ‪ .‬ערך זה כולל אומדן שווי לבית המגורים‪ ,‬סככות‪ ,‬מחסנים ופיתוח החצר‪.‬‬
‫מרכיב הפיתוח הסביבתי‬
‫בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 210‬נקבעו מרכיבים נוספים אותם המשיב מנכה מסכום המכירה‬
‫בנוסף לניכוי שווי המחוברים בעת חישוב דמי ההסכמה (מחיר יסודי)‪ .‬מרכיבים אלה מנוכים בהתאם‬
‫לערכים המתעדכנים מדי פעם בפעם בילקוט הפרסומים‪ .‬מרכיבים אלה כוללים בין היתר "פיתוח חצר‬
‫עד ‪ 2‬דונם" וחלק יחסי ברכוש המשותף‪.‬‬
‫‪ 7‬לפי מדד מחירים ממוצעים של דירות בבעלות בצפון לדירות ‪ 1.2-0‬ברבעונים הרלוונטיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪.‬‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪9‬‬
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫בקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי בפרק א'‪" :‬עריכת שומה לצורך חישוב "דמי הסכמה"‬
‫בנחלה" מדצמבר ‪ 2229‬נקבע כי מערך הנחלה שנקבע לא יופחת מרכיב הפיתוח הסביבתי‪ .‬עוד נקבע כי‬
‫בעת חישוב שווי המחוברים יוערך הפיתוח הפנימי בחצר (גינון‪ ,‬גדרות ושבילים)‪ .‬משכך‪ ,‬ניתן לראות כי‬
‫על פי פרשנות השמאי הממשלתי המרכיבים הנוספים המופחתים ע"י המשיב לרבות "פיתוח חצר עד ‪2‬‬
‫דונם" ו"חלק יחסי ברכוש המשותף" כוללים למעשה את הפיתוח הסביבתי‪ .‬מקובלת עלינו פרשנות זו‪.‬‬
‫יצוין כי אם נקבל את עמדת שמאי המשיגה כי מרכיב פיתוח החצר הוא זה שמופחת במסגרת המחיר‬
‫היסודי‪ ,‬הרי שיש להפחית סכום זה מאומדן שווי המחוברים ‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬פיתוח סביבתי בנכס הנדון‬
‫המביא בחשבון את היות המושב בעל פיתוח סביבתי חלקי וותיק לא יביא לשינוי התוצאה הסופית‬
‫באופן מהותי‪.‬‬
‫מע"מ‬
‫בקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי בפרק א'‪" :‬עריכת שומה לצורך חישוב "דמי הסכמה"‬
‫בנחלה" מדצמבר ‪ 2229‬נקבע כי‪:‬‬
‫"מרכיב המע"מ מגולם בחלק שבשווי הנחלה המיוחס למגורים‪ ,‬אולם בגין מרכיב המע"מ בחלק‬
‫המיוחס לשווי המשקי עשוי הרוכש להזדכות‪.‬‬
‫היחס בין מרכיב השווי המגורים והשווי המשקי משתנה מאד מנחלה לנחלה וממושב למושב‪.‬‬
‫בשומות לנחלות לפיכך‪ ,‬לא תהיה במסקנת השומה התייחסות לגורם המע"מ"‪.‬‬
‫יודגש כי במקרה זה העסקה נערכה בין פרטיים וכי באזור זה מרכיב המגורים בנחלה משמעותי ביותר‪.‬‬
‫לפיכך ובהתאם לקווים המנחים‪ ,‬לא תהייה התייחסות בהחלטת הועדה לעניין המע"מ‪.‬‬
‫לעניין טענות המשיגה בקשר לשיטת החישוב של דמי ההסכמה על ידי המשיבה‪ ,‬נציין רק כי וועדה זו‬
‫אינה מתערבת על פי תכליתה וסמכויותיה באופן שבו המשיבה מיישמת ו‪/‬או מפרשת את החלטות‬
‫מועצת מקרקעי ישראל‪ ,‬ובשיעור התשלום ותנאיו הנגזרים לפי החלטות אלה משווי הנכס‪ ,‬אלא‬
‫מכריעה לגבי שווי הנכס בלבד‪.‬‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪9‬‬
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫ועדת ההשגות על שומות לפי החלטה ‪ 1111‬של מועצת מקרקעי ישראל‬
‫‪.7‬‬
‫החלטה‬
‫לאור האמור לעיל החלטנו להעמיד את אומדן שווי הנחלה שבנדון במועד הקובע על ‪.₪ 1,222,222‬‬
‫ערך המחוברים אומץ על ידינו בסך ‪ ₪ 919,222‬למועד זה‪.‬‬
‫(‪)-‬‬
‫אור לוי‬
‫סגן השמאי הממשלתי הראשי‬
‫(‪)-‬‬
‫יאיר חסדיאל‪ ,‬עו"ד‬
‫יו"ר ועדת השגות‬
‫(‪)-‬‬
‫שושי שרביט שפירא‬
‫שמאית מכריעה‬
‫רח' יפו ‪ ,79‬בניין כלל קומה ‪ ,31‬ירושלים ‪ 73213‬טלפון ‪.22-2227022‬‬
‫רחוב השלושה ‪ ,2‬בית מוסקוביץ‪ ,‬קומה ‪ ,3‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ 21-2177923‬דוא"ל‬
‫‪[email protected]‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪9‬‬