EstateMagasin om kontorhotel

Analyse
Analyse
Selvom de engelske forhold afviger
fra de danske er kontorhotellernes
argument, at det ikke er nok bare at
sammenligne med lejen pr. kvadratmeter for et ”normalt” kontor med den
månedlige betaling for at være kunde i
et fuldt serviceret kontorhotel.
De største ejere af kontorhoteller i Danmark
Beslægtede udlejere:
• NCC og Skanska Øresund bygger også kontorfællesskaber, men kontorerne er store og ikke møblerede,
og virksomhederne er mere adskilte og har eget IT
mv. Lejekontrakterne er typisk lange som i ”normale”
kontorer, hvilket vil sige 3-7 år.
Kilder: MatchOffice, Regus.dk, Brinkoffices.dk og Ordnung.nu
- Før kunne vi sælge murbrokker. Nu vil
kunderne se faciliteterne og gerne flere
gange, inden de slår til, siger han.
Brink Serviced Offices vil gerne sælge
kontorhotel-løsningen på, at den er
fleksibel. Men de potentielle kunder vil
ikke altid betale for fleksibiliteten, og
risikoen for, at de ikke har brug for samme mængde kvm. på sigt. Derfor bliver
prisen ofte den stærkeste parameter,
selvom Michael Brink Frederiksen hellere
vil konkurrere på den samlede pakke.
FOTO: OSKAR KONSTANTYNER
• Regus er en international kæde, som har 10 kontorhoteller, der alle ligger i hovedstadsområdet. De sidder
med ca. 1.000 enheder på 20 procent af verdensmarkedet.
• Brink Serviced Offices har 6 kontorhoteller, som alle
ligger i hovedstadsområdet.
• Ordnung har 5 kontorhoteller; 4 København og 1 i
Odense.
Spontant opståede kontorhoteller er ofte
placeret i ejendomme, der ikke længere bruges
til deres oprindelige formål. Her Kødbyen i
København, hvor kontorhotellet Soho holder til.
Selvom han ikke er helt tilfreds med den
aktuelle belægningsprocent, har Brink
netop åbnet sit 6. kontorhotel i Lyngby.
Den samlede kapacitet er dog stort set
uændret, da Brinks samtidig har skåret
ned nogle af de øvrige steder.
- Vi er altid på udkig efter nye placeringer, men det kræver store investeringer
at etablere et full service business
centre, siger han.
Mere end bare husleje
Hvert år udarbejder det engelske konsulenthus Actium Consult en undersøgelse, Total Office Cost Survey, af det
engelske kontormarked, hvor de ser på
de samlede omkostninger ved at have et
kontor. Undersøgelsen viser, at den rene
leje i gennemsnit
- Vores største
”konkurrenter” er
Da langt de fleste kontorho- udgør omkring
en tredjedel af de
ofte virksomheder, der har lejet
teller bor til leje, kan de være samlede omkostninger ved at ”bo”.
for stort og må
Resten er skatter,
fremleje dele af
en potentiel lejer til en tom
forsikring, el,
deres uudnyttede
vand, varme, IT,
arealer til dumkontorejendom.
vicevært, receppingpriser, siger
tion, møbler, indretning, kantine, post,
Michael Brink Frederiksen.
telefon, vagter, rengøring og andet.
Brinks typiske kunde er en virksomhed,
- Det er forhold, som mange glemmer at
der har eksisteret i mange år og er parat
tage højde for, når de siger, at kontortil at outsource de funktioner, der ikke er
hoteller er for dyre, siger Michael Brink
dens kernekompetence.
Frederiksen.
SIDE 52 |
ESTATE MAGASIN | # 02 2013
London er kontorhotellernes
hovedstad
Omkring 8 procent af verdens
over 5.000 kontorhoteller ligger i
den engelske hovedstad, London.
Landet er med en tredjedel af
verdensmarkedet generelt langt
foran, når det gælder outsourcing
af kontordrift. Engelske lejekontrakter er normalt meget lange,
25 år er ikke unormalt, og det kan
være en udfordring for eksempelvis virksomheder i vækst.
Når ejeren af kontorhotellet
tager den lange binding, er der
mulighed for kortere kontrakter
for hans kunder.
Ifølge MatchOffice er kontorhoteller i dag det hurtigst voksende
marked i den europæiske ejendomsbranche, og lidt over halvdelen af verdens samlede kapacitet
på området findes i Europa. USA
sidder på en tredjedel og resten
ligger i Asien og Australien.
Attraktivt for de fleste
virksomheder
- En almindelig virksomhed kan spare
15-35 procent på at ”bo” i et kontorhotel i forhold til et traditionelt
kontor. Udover de delte lokaler er der
besparelser at hente ved for eksempel
ikke at skulle bruge tid på at tage
stilling til mindre væsentlige ting som
småreparationer, investering i og vedligeholdelse af IT samt indkøb af diverse
til kontorhold mv., der hurtigt kan fylde
meget af ledelsens tid i små virksomheder, siger Jakob Dalhoff.
Venteliste i Kødbyen
7.000 tomme kvm. på Flæsketorvet
er på kort tid forvandlet til det succesfulde Soho kontorhotel, hvor over
200 virksomheder i dag har adresse.
Den meget begrænsede andel af det
samlede kontormarked hænger ifølge
Jakob Dalhoff sammen med, at almindelige kontorer har eksisteret i mere end
100 år og kontorhoteller i under 25.
- Folk skal lige opdage det. Derudover
er det knapt så interessant, hvis man er
over 20 ansatte, men for virksomheder
med bare 10 medarbejdere er det helt
sikkert attraktivt, siger han.
Michael Brink Frederiksen ser dog en
tendens til, at det ændrer sig:
- Tendensen i det her marked er, at
virksomhederne er begyndt at finde ud
af, at det ikke kan betale sig at drive
kontoret selv, med den kompleksitet
det medfører, uanset størrelse, siger
han.
Selvom lejemål i et kontorhotel aldrig
kan få karakter af en domicilejendom,
er der lejere, som af forskellige grunde
ønsker en adresse, der signalerer noget
bestemt. Det kan for eksempel være
i København K. eller Tuborg Nord. Et
kontorhotel er ofte den eneste mulighed for små virksomheder for at bo i
de områder.
Af Henrik Kirk Nielsen
C
asper Bak, Christian Wad og Claus
Mikkelsen havde alle tidligere
brugt kontorhoteller, men syntes
de var for kedelige.
2009 byde velkommen til de første lejere. I takt med at nye lejere flyttede ind,
fik de penge til yderligere istandsættelse.
- Det skulle være et rart sted med kant,
liv, kreativitet og fokus på samarbejde på
tværs af faggrænser.
Ikke som de andre
Servicen er den samme som på andre
kontorhoteller, men den er peppet op
med egen kaffebar, tagterrasse og
mødelokaler med hver sit indretningstema. Det har tiltrukket firmaer fra især
de mere kreative brancher, men enkelte
økonomi- og regnskabsfolk har også
fundet det attraktivt at bo i Soho. 40-50
af lejerne er enkeltmandsvirksomheder.
9 måneders hårde forhandlinger med
Københavns kommune førte til, at de tre
iværksættere kunne overtage lejemålet i
Kødbyen. Efter at have brugt 1,5 million
kr. af deres egne opsparede midler på
indretningen, kunne de i september
Indehaverne søger løbende nye lokaler,
og har været tæt på at lukke aftaler på
Østerbro, Islands Brygge og i Aarhus.
Lige nu venter de på en miljøgodkendelse til yderligere 2.000 kvm. i Kødbyen,
så de kan reducere ventelisten.
- Vi savnede et sted med mere udadvendte brugere, som ikke bare låste sig
inde på hver sit kontor, når de mødte på
arbejde om morgenen, siger CEO Casper
Bak.
# 02 2013 | ESTATE MAGASIN
| SIDE 53