KUNTOARVIO JA PTS

KUNTOARVIO JA PTS
Helsinki 7.5.2012
AMMATTITAITOA RAKENTAMISEEN
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
1
KUNTOARVIO JA PTS
Taloyhtiön hallituksen tulee vuosittain esittää
varsinaisessa yhtiökokouksessa
kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden
aikana tehtävistä kunnossapitotoimenpiteistä,
jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston
käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin
osakehuoneistosta aiheutuviin
kustannuksiin (AOYL 6:3§ 2 2010).
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
2
1
KUNTOARVIO JA PTS
1. Kunnossapito ja korjaustoiminta
Uusi
Asunto-osakeyhtiölaki 2010
Kiinteistöpidon käsitteitä
2. Suunnitteluosa
Suunnitteluntyökalut
3. Esimerkkejä kunnossapito- ja
korjaussuunnittelusta
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
3
KUNTOARVIO JA PTS
ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI
Uudessa laissa luvut
- luku 4 kunnossapito
- luku 5 muutostyöt
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
4
2
KUNTOARVIO JA PTS
ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI
Osakkeenomistajan vastuu
- ennakkoon ilmoitus ja selvitys
- huolehtimisvelvoite
Taloyhtiön oikeus ja velvoite
- valvoa kunnossapito- ja muutostyötä
- tieto ko. töistä
- isännöitsijätodistukseen kirjattava
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
5
KUNTOARVIO JA PTS
ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI
Taloyhtiön hallitukselle
- yhtiökokoukselle kirjallisesti kunnossapito- ja
muutostyöt
- pidettävä luetteloa muutostöistä
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
6
3
KUNTOARVIO JA PTS
KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS
Rakennuksen kunnossapitotarvetta selvitetään
- hyvän kiinteistönhoitotavan mukaan
- kuntoarvion tai selvityksen pohjalta
- huoltokirja ja kiinteistökatselmus ( alle 10 v )
- kunnossapitotoimenpiteiden kustannukset
-
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
7
KUNTOARVIO JA PTS
KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS
Päätös kunnossapidosta
Yhtiökokous päättää kunnossapidosta, joka on
laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti
asumiseen tai asumiskustannuksiin. ( AOYL 6:30§)
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
8
4
KUNTOARVIO JA PTS
KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS
Yhtiökokouksessa esitelty kunnossapitotarveselvitys
on pakollinen liite isännöitsijäntodistuksessa.
- kiinteistöliitto
- KH 90039
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
9
KUNTOARVIO JA PTS
SELVITYS TEHDYISTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ
Varsinaisessa yhtiökokouksessa hallituksen on
esitettävä kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista
huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden
tekoajankohdat
(AOYL 6:3§ 2010).
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
10
5
KUNTOARVIO JA PTS
MUUTOSTYÖILMOITUKSET
Osakkeenomistajan on ilmoitettava etukäteen
kirjallisesti muutostyöstä hallitukselle tai
isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen
osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön,
rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai
toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston
käyttämiseen (AOYL 5:2§ 2010).
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
11
KUNTOARVIO JA PTS
KUNNOSSAPITOVASTUU
Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei
kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä
kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.
Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa
lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-,
ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.
Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista
altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen
sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön
kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun
osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
(AOYL 5:2§ 2010.)
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
12
6
KUNTOARVIO JA PTS
KUNNOSSAPITOVASTUU
Yhtiölle kuuluvat korjaukset suoritetaan yhtiön
”perustasoon”, joka määritellään seuraavasti:
alkuperäinen, rakennusvaiheessa toteutettu
perustaso
yhtiön peruskorjauksessa valitsema
yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema
hyvän rakennustavan ja viranomaismääräysten
mukainen.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
13
KUNTOARVIO JA PTS
KUNNOSSAPITOVASTUU
Osakkeenomistaja vastaa:
huoneiston pintamateriaaleista,
kiinteistä kalusteista,
sisäovista, ikkunoiden ja ulko-ovien sisäpinnoista,
sisäikkunoiden tiivistyksestä,
kiinteiden laitteiden korjauksista, suihkuletkujen
uusimisesta, saunan kiukaan korjauksesta jne.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
14
7
KUNTOARVIO JA PTS
KUNNOSSAPITOVASTUU
Yhtiön kunnossapitovastuu AOYL 4: 2§
2§
Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu
osakkeenomistajalle.
Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.
Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-,
tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset
perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista
altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka
vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan
rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita,
eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt
vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan
perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan
tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön
toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka
toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.
Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen
parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3
§:n mukaisesti.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
15
KUNTOARVIO JA PTS
KUNNOSSAPITOVASTUU
Vastuunjakotaulukko
Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut uuden lain
mukaisen taloyhtiön vastuujakotaulukon.
Siinä on kerrottu lyhyesti ja piirroskuvin yhtiön ja
osakkeenomistajan vastuut koskien kunnossapitoa.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
16
8
KUNTOARVIO JA PTS
KIINTEISTÖSTRATEGIA
Kiinteistöstrategia tarkoittaa
- yhteiset tavoitteet
- suuntaviivat
- hoitoon
- korjaamiseen
- kehittämiseen
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
17
KUNTOARVIO JA PTS
KIINTEISTÖSTRATEGIA
Kiinteistöstrategia
- laatii hallitus , hyväksyy yhtiökokous
- nykytila ja korjaustarpeet
- asumisviihtyvyys
- elinkaaren hallintaa
- ohjaa kunnossapito- ja korjausohjelmia
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
18
9
KUNTOARVIO JA PTS
KIINTEISTÖNHOITO JA KUNNOSSAPITO
Kiinteistönhoidolla tarkoitetaan
- tilojen siivousta
- hoitoa ja huoltoa sekä jätehuoltoa
Kunnossapito
- ylläpitoon kuuluvaa vuosikorjaustoimintaa
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
19
KUNTOARVIO JA PTS
PERUSKORJAUS JA PERUSPARANTAMINEN
Peruskorjaus
- uusitaan alkuperäiseen tasoon
- pohjana korjausohjelma
Perusparantaminen
- parannetaan rakennuksen alkuperäistä laatutasoa
ja toimivuutta
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
20
10
KUNTOARVIO JA PTS
SUUNNITTELU
Uuden asunto-osakeyhtiölain eräänä tarkoituksena on
saada taloyhtiöt toimimaan
- suunnitelmallisemmin kiinteistönpidossa ja
- tekemään enemmän ennakoivaa kunnossapitoa,
- minkä tavoitteena on vähentää yllättävistä
remonteista syntyviä kustannuksia
osakkeenomistajille.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
21
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOARVIO
Kuntoarviossa esitetään
- kymmenen vuoden ajanjaksolle kunnossapitosuunnitelma
(PTS), jossa eritellään vuosittain tehtävät korjaus- ja
kunnossapitotoimenpiteet ja niiden laadintahetken
mukaiset kustannusarviot.
- Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin havaintoihin,
ainetta rikkomattomin menetelmin ja mittauksin.
- Kuntoarviossa voidaan tarvittaessa suositella tarkempia
kuntotutkimuksia, jos jonkin osa-alueen kunto ja
korjaustarve sitä vaatii.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
22
11
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOARVIO
Kuntoarviossa arvioidaan seuraavia osa-alueita:
· aluerakenteet, rakennustekniikka ja kiinteistön tilat
· LVI-järjestelmät ja automaatio
· sähkö-, tele ja tietojärjestelmät
· hissit
· energiatalous
· sisäolot, turvallisuus, terveellisyys ja
ympäristövaikutukset
· kiinteistönhoidon kehitystarpeet.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
23
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOARVIO
Kuntoarviossa annetaan kuntoluokat:
1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava
(korjaustarve >10 vuoden päästä)
2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- ja korjaustarvetta
(korjaustarve 5 – 10 vuoden päästä)
3 = välttävässä kunnossa, uusimis- ja korjaustarvetta
(korjaustarve 1 - 4 vuoden päästä)
4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai
uusittava
(korjaustarve heti, eli 0 – 1 vuoden päästä)
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
24
12
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOTUTKIMUS
Kuntotutkimuksella selvitetään
-rakennusosan tai laitteiston kunto, vaurioiden laajuus,
-vaurion aiheutumisen syyt,
-korjausmenetelmät ja korjausajankohdat.
Kuntotutkimus tehdään
- kun aistinvarainen tarkastus ei riitä (esimerkiksi
kuntoarvio) tai tarvittaessa tarkempaa tutkimusta
korjaussuunnittelua varten eri korjausmenetelmien
suunnittelemiseksi
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
25
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOTUTKIMUS
Kuntotutkimuksen osa-alueet
- putkistojen kuntotutkimus
- ilmavaihdon kuntotutkimus
- sisäilman kuntotutkimus
- rakennustekninen kuntotutkimus
- sähkötekninen kuntotutkimus
- rakennusautomaation kuntotutkimus
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
26
13
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOTUTKIMUS
Kunto tutkimuksissa käytettävät menetelmät
- piirustuksiin yms. asiakirjoihin tutustumalla
- tutkimalla kohdetta aistinvaraisesti
- ainetta rikkovia menetelmiä hyödyntämällä
- paikalla tehtäviä mittauksia ja kokeita tekemällä
- rakenteiden ja putkistojen kuvauksia ja tähystyksiä
suorittamalla
- näytepaloja ja näytteitä ottamalla sekä niitä
laboratoriossa tutkimalla
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
27
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOTUTKIMUS
Kuntotutkimusohjeita
- Kuntotutkimuksen tekemisestä on julkaistu yleiset ohjeet
seuraaville osa-alueille
ulkobetonirakenteiden kuntotutkimus
rapattujen julkisivujen kuntotutkimus
kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus
kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus
sisäilmaston kuntotutkimus
sähköjärjestelmien kuntotutkimus.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
28
14
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOTUTKIMUS
Putkistot
- läpivalaisemalla
- videokuvaus
- aistinvaraisesti
- näytteet
Ilmanvaihto
- aistivaraisesti
- mittaamalla
Sisäilma
- ilmanvaihtojärjestelmän kuntotutkimuksen yhteydessä
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
29
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOTUTKIMUS
Rakennetekniikan kuntotutkimus
-- Parvekkeiden kuntotutkimus
-- kylpyhuoneiden kuntoarvio
-- Kosteusvaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus
-- Julkisivujen kuntotutkimus
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
30
15
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOTUTKIMUS
Sähkötekniset tutkimukset
-- Perussuureiden mittaaminen hetkellisesti (virta, jännite, taajuus)
-- Seurantamittaukset
-- Turvallisuusmittaukset
-- Muut mittaukset (valaistus- ja lämpötilamittaukset)
-- Energian säästöt
-- Haittanäytteidenotto
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
31
KUNTOARVIO JA PTS
KUNTOTUTKIMUS
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
32
16
KUNTOARVIO JA PTS
KORJAUSOHJELMA
Korjausohjelma on tietylle aikajaksolle laadittu
suunnitelma
- kunnossapito- ja korjaustoimenpiteistä,
peruskorjauksista, perusparannuksista
- toiminnallisuuteen liittyvät muutostyöt
- siinä otetaan huomioon myös ennakoimattomat
korjaustarpeet.
-korjausohjelman pohjana ovat
kunnossapitosuunnitelma ja kuntoarvion PTS.
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
33
KUNTOARVIO JA PTS
HUOLTOKIRJA
Huoltokirja (rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje) on
kiinteistön asiakirjakokonaisuus
- kiinteistön rakennuttamisaikaiset asiakirjat
- rakennusosien ja laitteiden käyttöohjeet
- tekniset käyttöiät
- huolto- ja kunnossapitotehtävät ohjeineen ja
ajoituksineen
- ohjeet hyvän energiantalouden ja sisäilmaston
saavuttamiseksi
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
34
17
KUNTOARVIO JA PTS
HUOLTOKIRJA
Huoltokirjaprosessi
Laadinta
Huoltokirja
Käyttö
Ylläpito
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
35
KUNTOARVIO JA PTS
HUOLTOKIRJA
Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on laadittava,
jollei erityisestä syystä muuta johdu, rakennusta
varten, jota käytetään pysyvään asumiseen tai
työskentelyyn. Sama koskee tällaisen rakennuksen
sellaista korjaus- ja muutostyötä, joka on verrattavissa
rakennuksen rakentamiseen, ja soveltuvin osin korjausja muutostyötä, joka muutoin edellyttää
rakennuslupaa. (Maankäyttö- ja rakennusasetus
10.9.1999/895.)
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
36
18
KUNTOARVIO JA PTS
ESIMERKKI
Kuntoarvion PTS ehdotus
- kuntokartoitus
- kuntoarvio Pressa
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
37
KUNTOARVIO JA PTS
ESIMERKKI
Kunnossapitosuunnitelma
- Kunnossapitosuunnitelman laadinta
- Kuntoarvion PTS-suunnitelman pohjalta
kunnossapitosuunnitelma
- mukaan vuosittaiset arviot korjaustoimenpiteistä.
- malli
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
38
19
KUNTOARVIO JA PTS
ESIMERKKI
Korjausohjelma
- korjausohjelman suunnittelu
- kunnossapitosuunnitelman pohjalta
- kustannusten vaikutus hoitomenoihin seuraavalle
viidelle vuodelle.
- malli
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
39
KUNTOARVIO JA PTS
ESIMERKKI
Kunnossapitotarveselvitys
- As Oy:n hallituksen kunnossapitotarveselvitys
- kunnossapitotarveselvitys 2011 - 2015
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
40
20
KUNTOARVIO JA PTS
ESIMERKKI
Kiinteistöstrategia
- Taloyhtiön strategian pohjaksi kuntoarvio
- malli
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
41
KUNTOARVIO JA PTS
ESIMERKKI
Huoneiston kunnossapito- ja huolto-ohjeet
- malli
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
42
21
KUNTOARVIO JA PTS
ESIMERKKI
Matti Antikainen www.warmpoint.fi
43
22