Asunnon ja taloyhtiön kunnon selvittäminen

Nordea Pankki
Asumisen ilta
Asunnon ja
taloyhtiön
kunnon
selvittäminen
Mikko Juva
Pientalorakentamisen
kehittämiskeskus PRKK
Onnistunut asuntokauppa
• Tunnista asunnon
kunto
• Selvitä taloyhtiön
kunto
– talon ikä
– tehdyt
peruskorjaukset
– tulevat
peruskorjaukset
Talon ikä
-Rakennuksen rakenteet
kuluvat ja heikkenevät
vanhetessaan
-Jossakin vaiheessa
käyttöikä päättyy ja alkaa
syntyä vaurioita
-Yleensä vauriot syntyvät
kosteuden vaikutuksesta
Rakenteiden käyttöikä
- Riippuu
rakentamisajankohdan
suunnitteluratkaisusta
- Voi vaihdella suuresti
Rakenteiden käyttöikä
Pitkä käyttöikä
tavoitteena
1900-luvun alun talot
100 v.
Rakenteiden käyttöikä
Tai nopea rakentaminen
tavoitteena
Lähiörakentamisen talot
1900-luvun alun talot
100 v.
Rakenteiden käyttöikä
• Kun rakenteen käyttöikä
päättyy, se pitää
peruskorjata
• Peruskorjauksen jälkeen
alkaa uusi sykli
Julkisivu
Kiinteistön elinkaari
Uusi julkisivu
100 v.
Kiinteistön ja rakenteiden elinkaari
•
Ikkunat
Katto
Putkistot
Perustukset ja runkorakenteet
Kiinteistön elinkaari
100 v.
Korjausvelka
Tarkoittaa
vuosikymmenten
aikana tapahtuvaa
rakenteiden
vanhenemista
Korjausvelka
- Vanheneminen
aiheuttaa vaurioita
- Ja korjaamattomat
vauriot aiheuttavat
uusia vaurioita
Kiinteistön tekninen arvo
100 %
50 %
Rakennus
vanhenee ja
tekninen
arvo laskee
Rakenteen
peruskorjaus
Aika
Uusi
rakennus
20 v.
30 v.
40 v.
50 v.
Kiinteistön tekninen arvo
100 %
Korjausvelka
50 %
Tekninen kunto
voidaan ”ajaa
loppuun ” ja
korjata vasta
kun kaikki
hajoaa
Uusi
rakennus
20 v.
Aika
30 v.
40 v.
50 v.
Asuinrakennusten ikäjakauma
Rakennusten määrä kpl
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
-1920 1921 - 1930 - 1940 - 1950 - 1960 - 1970 - 1980 - 1990 - 2000 1929 1939 1949 1959 1969 1979 1989 1999
Rakennusvuosi
Korjaustarpeen selvittäminen
Isännöitsijäntodistuksesta
ilmenee aikaisemmin tehdyt
korjaukset
Sekä päätetyt
korjaustoimenpiteet
Lisäksi:
• Kunnossapitotarve-selvitys
• Kuntoarvio
Korjaustarpeen selvittäminen
5 v.
10 v.
Kunnossapitotarveselvitys
Kuntoarvio / PTS
Kiinteistön elinkaari
50 -100 v.
Peruskorjauksia
•
•
•
•
•
•
•
•
Putkiremontti
Julkisivuremontti
Parvekeremontti
Ikkunaremontti
Kattoremontti
Sähkö- ja antenniremontti
Hissiremontti
Hissin rakentaminen hissittömään taloon
Peruskorjauksia - kustannukset per m2
800
600
400
350800
€/m2
100300
€/m2
50200
€/m2
200
Putket
Julkisivu
Sähkö &
antenni
50150
€/m2
Parveke
50100
€/m2
Ikkuna
Esimerkkikohde
•
•
•
•
Asunnon koko 50 m2
Rakennusvuosi 1963
Ostohinta 190 000 €
Yhtiössä pieniä
perusparannustoimenpiteitä tehty
vuosien varrella
• Yhtiövastike 200 € / kk
200 € / kk
Asuntolaina
50 m2
Rv 1963
Ostohinta 190 000 €
Asuntolaina 152 000 €
• 15 vuotta, annuit.
• Korko 2,5 %
• Kuukausierä n. 1000 €
1 200 € / kk
Taloyhtiön remontit
50 m2
Rv 1963
Ostohinta 190 000 €
• Laina-aika 10 v
• Korko 3,0 %
Putkiremontti 650 €/m2
• vastike n. 310 €/kk
Sähkö- ja teleremontti 150 €/m2
• vastike n. 70 €/kk
Julkisivu- ja parveke
remontti 350 €/m2
• Vastike n. n. 170 €/kk
Remonttien kust. yhteensä 1 150 €/m2
• Vastikkeet yhteensä 550 €/kk
1 750 € / kk
Kellaritilat
sekä pysäköinti- ja
pihakannet
• Vanhoissa kohteissa
salaojitukset puutteellisia
tai tukkeutuneet
• Kosteusongelmat yleisiä
Asunnon remontti
50 m2
Rv 1963
Ostohinta 190 000 €
Remonttilaina tai yhdistettynä asuntolainaan
• Lattiat 3 000 €
• Seinät, katot 2 000 €
• Keittiö 6 000 €
• Säilytys 2 000 €
• Huonekalut 4 000 €
• Kylpyhuone sis. putkiremonttiin
• Remontit yht. 17 000 €
• Asuntolainan kk-erä nousee: 120 €/kk
1 870 € / kk
Taloyhtiön remonttiohjeet
• Taloyhtiö voi asettaa
vaatimuksia huoneistoremontin tekemiselle
• Kysy yhtiön käytäntöjä jo
ennakkoon – vältyt
yllätyksiltä
Kustannusten nousu
50 m2
Rv 1963
Ostohinta 190 000 €
• Muista varautua myös
korkojen nousuun
• Korkojen nousu saattaa
vaikuttaa sekä omaan että
taloyhtiön lainaan
• Esimerkkitapauksessa 2 %
koronnousu nostaa
kuukausierää n. 220 €
2 090 € / kk
Asumiskustannukset yhteenveto
•
•
•
•
•
Yhtiövastike
Asuntolaina
Taloyhtiön remontit
Asunnon remontti ja sisustus
Korkotason nousu 2 %
200 € / kk
1 000 € / kk
550 € / kk
120 € / kk
220 € / kk
Vertaile saman ikäisiä taloja
• Muista että asuntoon
tehtävä isokaan
remontti ei maksa yhtä
paljon kuin taloyhtiön
isot remontit
Asunnonostajan tekninen ABC
Selvitä rakennuksen korjausvelka
• Isännöitsijäntodistus:
– Talon ikä
– Tehdyt isot remontit
– Tulossa olevat remontit tai niiden
valmistelutoimet, eli
kuntotutkimukset tai suunnittelu
• Kunnossapitotarveselvitys:
– Mitä remonttitarpeita kirjattu
• Kuntoarvio ja PTS-taulukko:
– Ehdotetut peruskorjaukset ja niiden
kustannukset
• Mahdolliset kuntotutkimusraportit
Onnea asuntokauppoihin…
…sitäkin on hyvä olla matkassa mukana!