Kymmenien kylien Sipoo, loppuosa

Kyläkaava
Kyläkaavalla tarkoitetaan yleiskaavaa,
joka ohjaa suoraan rakentamista eli rakennuslupia voidaan myöntää suoraan
yleiskaavan perusteella. Tällöin ei tarvita suunnittelutarveratkaisua eikä asemakaavaa.
MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN 44
§ 2 MOMENTTI
Rakennuslupa enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen rakentamiseen
voidaan 137 §:n 1 momentin estämättä myöntää, jos oikeusvaikutteisessa
yleiskaavassa on erityisesti määrätty
kaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena.
Määräys voi koskea vain kyläaluetta, johon ei kohdistu merkittäviä rakentamispaineita. Edellytyksenä on lisäksi, että
yleiskaava ohjaa riittävästi rakentamista
ja muuta maankäyttöä kyseisellä alueella. Yleiskaavan määräys sen käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena on voimassa enintään 10 vuotta
kerrallaan.
Muutos maankäyttö- ja rakennuslakiin
on tullut vuonna 2009 ja sen tarkoituksena on helpottaa pienimuotoista asuinrakentamista kylien yhteyteen. Uuden
säännöksen mukaan kyläkaavaa voidaan käyttää suoraan rakennusluvan
myöntämiseen. Määräys koskee vain
kyläalueita, joilla ei ole merkittävää rakentamisen painetta. Säännöstä ei voida
soveltaa kasvavilla kaupunkiseuduilla
eikä taajamien lievealueilla. Sipoon kunta kokonaisuudessaan katsotaan olevan
44
aluetta, jolla rakentamisen paine on suuri muun muassa siksi, että kunta kuuluu
metropolialueen työssäkäyntialueeseen
ja väestön kasvu on voimakasta. Asiasta löytyy myös Korkeimman hallintooikeuden päätös. Näin ollen MRL:n 44
§:n mukaista suoraan rakennuslupien
myöntämiseen tähtäävää kyläkaavaa ei
voida käyttää Sipoon kunnassa lainkaan
kylien kehittämisen työkaluna.
Osayleiskaava
Perinteinen kyläosayleiskaava voidaan
laatia yleiskaavan mukaiselle kyläalueelle
(AT). Osayleiskaava on maankäyttö- ja
rakennuslain mukainen suunnitelma,
joka oikeusvaikutteisena sitoo asukkaita,
viranomaisia, maanomistajia ja rakentajia. Se tarkentaa yleiskaavan aluevarauksia ja määräyksiä.
Sipoossa on laadittu Sipoon yleiskaavan
2025 vahvistamisen jälkeen kyläosayleiskaavoja Linnanpeltoon, Boxiin sekä
saariston ja rannikon alueille. Parhaillaan
käynnissä on Immersbyn osayleiskaavan
laatiminen. Näissä kaavoissa asuinrakennusoikeuden mitoitus noudattaa samoja,
yleiskaavaan perustuvia periaatteita.
Osayleiskaavojen laatimisen yhteydessä
tehdään kantatilaselvitys, joka yhdessä
osayleiskaavassa osoitettujen aluevarausten kanssa määrittelee kiinteistön
rakennusoikeuden.
Osayleiskaavan vahvuutena on vuorovaikutteinen, maankäyttö- ja rakennuslain
mukainen prosessi, johon kaikki voivat
Byplan
Med en byplan avses en generalplan som
direkt styr byggandet, dvs. bygglov kan
beviljas direkt på basis av generalplanen.
Då behövs varken avgörande som gäller
planeringsbehov eller detaljplan.
44 § 2 MOM. I MARKANVÄNDNINGSOCH BYGGLAGEN
Bygglov för uppförande av ett bostadshus
med högst två bostäder kan utan hinder
av 137 § 1 mom. beviljas, om det i en
generalplan med rättsverkningar särskilt
bestäms att planen eller en del av den får
användas som grund för beviljande av
bygglov. En sådan bestämmelse kan gälla
endast ett byområde där det inte finns ett
stort behov av byggande. En ytterligare
förutsättning är att generalplanen styr
byggandet och annan markanvändning
på området tillräckligt. En bestämmelse i
en generalplan om att planen kan användas som grund för beviljande av bygglov
är i kraft högst 10 år åt gången.
Denna ändring av markanvändnings- och
bygglagen trädde i kraft år 2009 och syftar
till att underlätta småskaligt bostadsbyggande i anslutning till byar. Enligt den nya
bestämmelsen kan en byplan tillämpas
direkt för beviljande av bygglov. Bestämmelsen gäller endast byområden där det
inte finns något stort behov av byggande.
Bestämmelsen kan inte tillämpas på växande stadsregioner eller på tätorternas
randområden. Sibbo kommun betraktas i
sin helhet som ett område där behovet av
byggande är stort bland annat eftersom
kommunen hör till ett pendlingsområde
inom metropolområdet och befolkningen
växer kraftigt. Högsta förvaltningsdomstolen har också gett ett beslut i denna
fråga. Därmed kan en byplan som bygglov
skulle kunna beviljas utifrån enligt 44 § i
MBL över huvudtaget inte användas som
verktyg för utvecklingen av byarna i Sibbo
kommun.
Delgeneralplan
En traditionell bydelgeneralplan kan utarbetas för ett byområde i generalplanen
(AT). Delgeneralplanen är en med markanvändnings- och bygglagen förenlig plan
med rättsverkningar och är bindande för
invånarna, myndigheterna, markägarna
och dem som bygger. Den preciserar områdesreserveringarna och bestämmelserna i generalplanen.
Efter fastställelsen av Generalplan för
Sibbo 2025 har delgeneralplaner utarbetats för Borgby, Box och för skärgården
och kusten. Som bäst håller en delgeneralplan på att utarbetas för Immersby.
I dessa planer följer dimensioneringen
av bostadsbyggrätten samma principer
enligt generalplanen. I samband med
utarbetandet av delgeneralplaner görs
en stomfastighetsutredning, som tillsammans med de områdesreserveringar som
anvisats i delgeneralplanen bestämmer
byggrätten för en fastighet.
Styrkan i en delgeneralplanen är den interaktiva processen i enlighet med markanvändnings- och bygglagen som alla kan
delta i. En delgeneralplan är en lagkraftvunnen handling och ett gediget instru-
osallistua. Osayleiskaava on lainvoimainen asiakirja ja vahva väline maankäytön
ohjaamiseen. Asukkaiden oikeusturvan
kannalta lainvoimainen kaava on hyvä
asia.
Mikäli Sipoon yleiskaavan ja kantatilatarkastelun mukainen rakennusoikeus on
käytetty, ei osayleiskaavan laatimisella
saavuteta olennaista hyötyä. Koska kyläosayleiskaavassa painopiste on uudisrakentamiseen soveltuvien alueiden
määrittelyssä ja rakennusoikeuksien
selvittämisessä, se ei välttämättä ole
toimivin väline alueen kokonaisvaltaiseen kehittämiseen. Esimerkiksi alueen
elinkeinotoiminnan edistäminen ja palveluiden järjestäminen vaatii kaavoituksen
rinnalle toisenlaisia menetelmiä.
Osayleiskaavan laatiminen on melko raskas ja kallis prosessi kaikkine vaiheineen
ja selvityksineen. Alueilla, joilla rakennusoikeus on pääosin käytetty eikä uusia rakennuspaikkoja voida juurikaan
osoittaa, osayleiskaava ei ole käyttökelpoinen väline, sillä kaavan kustannukset
suhteessa uusiin rakennuspaikkoihin ovat
suhteettoman suuret. Sipoossa tähän
mennessä laadituilla osayleiskaava-alueilla uusia rakennuspaikkoja on muodostunut seuraavasti:
• Saariston ja rannikon osayleiskaava:
noin 30 kpl,
• Boxin osayleiskaava: 150 – 205 kpl,
• Linnanpellon osayleiskaava: 160 –
165 kpl,
• Immersbyn osayleiskaavaluonnos:
49 – 52 kpl uusia rakennuspaikkoja.
MITEN LAADITUT KYLÄOSAYLEISKAAVAT OVAT VAIKUTTANEET KYLIEN
KEHITYKSEEN?
ment för styrningen av markanvändningen. En lagkraftvunnen plan är en bra sak
med tanke på invånarnas rättsskydd.
VILKEN EFFEKT HAR DE UTARBETADE
BYDELGENERALPLANERNA HAFT PÅ
BYARNAS UTVECKLING?
Osayleiskaavojen toteuttaminen riippuu
maanomistajista. He voivat toteuttaa
osayleiskaavojen mukaisia uusia rakennuspaikkoja hakemalla rakennuslupaa.
Toteutuminen riippuu maanomistajien
omista tarpeista rakentaa lisää tilaa,
myydä tontteja tai laajentaa toimintaa,
joten toteutuminen voi kestää pitkän aikaa.
Om byggrätten enligt generalplanen och
stamfastighetsgranskningen har utnyttjats, uppnås ingen nämnvärd nytta med
utarbetandet av en delgeneralplan. Eftersom tyngdpunkten i en bydelgeneralplan
ligger på definition av områden som är
lämpliga för nybyggande och på utredning av byggrätter, är den inte nödvändigtvis ett fungerande verktyg för den
övergripande utvecklingen av området.
Till exempel främjandet av näringslivet
och ordnandet av service förutsätter andra metoder parallellt med planläggningen.
Genomförandet av delgeneralplanerna
beror på markägarna. De kan genomföra nya byggplatser i delgeneralplanen
genom att ansöka om bygglov. Genomförandet beror på markägarnas egna
behov av att bygga ut, sälja tomter eller
utvidga verksamheten, och därför kan
genomförandet sträcka sig ut över en
lång tid.
Osayleiskaavoitus ei sinänsä tuo lisää
rakennuspaikkoja verrattuna Sipoon
kunnan yleiskaavaan 2025, mutta osayleiskaava tarkentaa maankäyttöä ja sen
avulla voidaan sijoittaa rakennuspaikkoja
suotuisammille paikoille.
Mitoituksen vyöhykemalli
Edellä kuvatussa kyläosayleiskaavan laatimisessa voidaan käyttää mitoitusvyöhykkeitä keinona ohjata rakentamista
kyläkeskusta tiivistävästi. Suunnittelualue jaetaan mitoitusvyöhykkeisiin perustuen sijaintiin yhdyskuntarakenteessa ja
maisemassa. Yhdyskuntarakenteellista
sijaintia määrittäessä kriteerinä ovat esimerkiksi etäisyys koulusta, maantiestä
tai yksityistiestä sekä mahdollisuus liittyä
vesi- ja viemäriverkostoon. Mitoitusvyöhykkeet kuvaavat alueen edullisuutta
uudisrakentamiseen.
Maisemallisesti
uudisrakentamista rajoittavia tekijöitä
ovat esimerkiksi maisemallisesti arvokkaat pellot, laajat yhtenäiset metsäalueet tai muuten luontoarvojen kannalta
Att utarbeta en delgeneralplan är en
tämligen tung och dyr process med alla
sina faser och utredningar. I områden
där byggrätten i huvudsak har utnyttjats
och just inga nya byggplatser kan anvisas
är en delgeneralplan inget användbart
verktyg, eftersom kostnaderna för planen
är orimligt höga i förhållandet till de nya
byggplatserna. I de delgeneralplaner som
hittills utarbetats i Sibbo har nya byggplatser bildats enligt följande:
• Delgeneralplan för skärgården och
kusten: ca 30 st.,
• Delgeneralplan för Box bytätort:
150–205 st.,
• Delgeneralplan för Borgby: 160–165
st.,
• Utkast till delgeneralplan för Immersby: 49–52 st. nya byggplatser.
Delgeneralplaneringen i sig ger inga fler
byggplatser jämfört med Generalplan för
Sibbo 2025, men en delgeneralplan preciserar markanvändningen och med hjälp
av planen kan man placera byggplatser på
mer gynnsamma ställen.
Zonmodell för dimensioneringen
Vid utarbetandet av en bydelgeneralplan
som beskrivits ovan kan man tillämpa
dimensioneringszoner som ett sätt att
styra byggandet av bycentrum så att det
förtätas. Planeringsområdet indelas i dimensioneringszoner utifrån läget i samhällsstrukturen och landskapet. Vid fastställandet av läget i samhällsstrukturen
är till exempel avståndet från skolan,
landsvägen eller privatvägen samt möjligheterna att ansluta sig till vatten- och
avloppsnätet kriterier som tillämpas.
Dimensioneringszonerna beskriver hur
fördelaktigt området är för nybyggande.
Åkrar som är värdefulla med hänsyn till
landskapet, vidsträckta och samman45
merkittävät alueet sekä tulva-alueet.
Vyöhykkeiden avulla lasketaan kantatilan
muunnettu pinta-ala.
Mitoitusperusteena käytetään ns. muunnettua pinta-alaa. Jokainen emätila ja tila
sijaitsee yhden tai useamman mitoitusvyöhykkeen alueella. Muunnettu pintaala saadaan kertomalla kantatilan/tilan
kullakin mitoitusvyöhykkeellä sijaitseva
pinta-ala mitoitusvyöhykkeen muuntokertoimella ja laskemalla eri vyöhykkeillä
sijaitsevat muunnetut pinta-alat yhteen.
Pinta-alan muuntokertoimen avulla
kuvataan alueen edullisuutta uuden
rakentamisen sijoittamiseen yhdyskuntarakenteellisesti ja maisemallisesti.
Uudisrakentamisen kannalta edulliset
vyöhykkeet saavat suuremman kertoimen ja vastaavasti uudisrakentamiselle
kelvottomat alueet, kuten tulva-alueet
ja suot, saavat kertoimen 0, jolloin vyöhykkeelle ei muodostu rakentamismahdollisuutta. Tämän laskelman mukaisista
rakentamismahdollisuuksista toki vähennetään jo käytetty rakennusoikeus.
Tätä mitoituksen vyöhykemallia on
käytetty muun muassa Nurmijärven
Lepsämän kylän osayleiskaavoituksessa.
Edullisuusvyöhykeajattelu antaa hyvän
lähtökohdan, mutta menettely vaatii
laajaa kuulemista, osallisten aktiivisuutta ja valintojen selkeää perustelua:
maanomistusolot ja rakennuspaikkojen
jakoperusteet ratkaistaan vasta riittävien
selvitysten ja maanomistajien kuulemisen jälkeen.
Rakentamismahdollisuuksia
46
voidaan
myös siirtää saman maanomistaja tilojen
kesken joko maanomistajan pyynnöstä
tai harkinnan mukaan. Siirron perusteena on sijoittaa rakentaminen joko maisemallisesti tai yhdyskuntarakenteellisesti
edullisempaan paikkaan osayleiskaavassa määriteltyjen vyöhykkeiden perusteella. Tällä tavoin tuetaan yhdyskuntarakenteen eheyttä.
Mitoituksen vyöhykemalli on käyttökelpoinen menetelmä rakentamisen
sijoitteluun silloin, kun osayleiskaava
mahdollistaa uusien rakennuspaikkojen muodostamisen. Vyöhykemalli ei
tuo koko kunnan yleiskaavan mitoitukseen verrattuna lisää rakennuspaikkoja.
Vyöhykemalli on tällaisilla alueilla hyvä
työkalu tiivistää olemassa olevaa rakennetta ja turvata maisemallisten arvojen
säilyminen.
Kantatilamitoitus
Yksi tärkeimmistä yleisistä oikeusperiaatteista on yhdenvertaisuus lain edessä.
Kaavoissa määritellyt rakentamismahdollisuudet, rajoitukset ja maankäyttö on
suunniteltava niin, että maanomistajia
kohdellaan tasapuolisesti. Tasapuolisuus
periaatteena on perustuslain vaatimus
siitä, että ihmiset ovat yhdenvertaisia
lain edessä.
Yleiskaavoja ja poikkeamispäätöksiä
tehtäessä maanomistajien yhdenvertaista kohtelua selvitetään vertailemalla eri
kantatilojen käyttämää rakennusoikeutta
kantatilojen kesken eli käytetään ns.
kantatilaperiaatetta, jossa tutkitaan
“ Tasapuolisuus periaatteena on perustuslain vaatimus siitä, että ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä.
kantatilan käyttämän rakennusoikeuden
määrää. Kantatilamitoitus on vakiintunut oikeuskäytäntö koko Suomessa.
Korkein hallinto-oikeus on päätöksissään
hyväksynyt periaatteen soveltamisen. Tavoitteena on, ettei jokin maanomistaja
hakemalla poikkeuksia tai kaavoittamalla
omia maitaan ”syö” toisten maanomistajien rakennusoikeuksia.
MISTÄ KANTATILAMITOITUKSEN PERIAATE TULEE?
Kantatilalla (voidaan puhua myös emätilasta) tarkoitetaan alkuperäistä tilaa,
josta lohkomisen seurauksena syntyy uusia, itsenäisiä tiloja. Kantatilatarkasteluissa yleisesti käytetyt poikkileikkausajankohdat ovat rantakaavalainsäädännön
(voimaan 15.10.1969) tai rakennuslain
(voimaan 1.7.1959) voimaan tulot.
Lähtökohtaa valittaessa on selvitettävä,
milloin rakentaminen alueella on vilkas-
tunut. Emätilalla tarkoitetaan niitä tiloja,
jotka ovat olleet olemassa tuona ajankohtana. Käytännössä Etelä-Suomessa ja
kaupunkikeskusten ympäristössä useimmiten lähtökohtana on pidettävä vuotta
1959. Sipoon kaavoissa tarkastelu tehdään pitäen kantatilana kiinteistöä, joka
on ollut voimassa vuoden 1.7.1959. Sekä
haja-asutusalueiden yleiskaavan että
Sipoon yleiskaava 2025 laatimisen yhteydessä yritettiin käyttää muita poikkileikkausajankohtia, mutta valtion viranomaiset eivät hyväksyneet niitä.
Valitun ajankohdan jälkeen kantatilan alueella tapahtunut rakentaminen ja kiinteistönmuodostus (lohkotut rakennuspaikat) lasketaan kantatilan käyttämäksi
rakennusoikeudeksi. Mikäli kantatilalla
sijaitsee ennen ko. ajankohtaa rakennettuja loma- /asuinrakennuksia, myös ne
lasketaan mukaan käytettyyn rakennusoikeuteen.
“ Jämlikhetsprincipen bygger på kravet
i grundlagen om att människorna är
lika inför lagen.
hängande skogsområden och andra områden som har betydande naturvärden
samt översvämningsområden är faktorer som begränsar nybyggandet. Med
hjälp av zonerna kan man beräkna stamfastighetens modifierade areal.
Som dimensioneringsgrund används den
s.k. modifierade arealen. Varje moderfastighet och fastighet ligger inom en eller
flera dimensioneringszoner. Den modifierade arealen fås genom att man multiplicerar stamfastighetens/fastighetens areal i respektive dimensioneringszon med
den modifieringskoefficient som gäller
för zonen och räknar samman de modifierade arealerna i zonerna. Med hjälp
av modifieringskoefficienten beskrivs
hur fördelaktigt området är för nytt byggande med hänsyn till samhällsstrukturen
och landskapet. De zoner som lämpar sig
för nybyggande ges en högre koefficient,
medan områden som inte kan användas
för nybyggande, såsom översvämningszoner och kärr, ges kofficienten 0, varvid
möjlighet att bygga inte uppkommer i
zonen. Från byggmöjligheterna enligt en
sådan beräkning avdras visserligen byggrätt som redan utnyttjas.
Denna zonmodell för dimensioneringen
har tillämpats bland annat vid delgeneralplaneringen av Lepsämäki by i Nurmijärvi.
Konceptet med olika gynnsamma zoner
ger ett bra utgångsläge, men förfarandet
förutsätter omfattande hörande, aktiva
intressenter och klar och tydlig motivering av de val som träffas: markägoförhållandena och grunderna för fördelningen
av byggplatserna avgörs först efter att
tillräckliga utredningar har gjorts och
markägarna hörts.
Byggmöjligheter kan också överföras mellan fastigheter som ägs av samma markägare, antingen på markägarens begäran
eller efter prövning. Då är motiveringen
till överföringen att placera byggandet
till en plats som fördelaktigare antingen
med hänsyn till landskapet eller till sam-
hällsstrukturen utifrån de zoner som fastställts i delgeneralplanen. På det sättet
främjas en enhetlig samhällsstruktur.
Zonmodellen för dimensionering är en
tillämplig metod för placeringen av byggandet i situationer där delgeneralplanen
möjliggör bildandet av nya byggplatser.
Zonmodellen ger inga fler byggplatser
jämfört med dimensioneringen i generalplanen över hela kommunen. I områden
av det här slaget är zonmodellen ett
bra verktyg för att förtäta den befintliga
strukturen och säkerställa bevarandet av
landskapsvärdena.
Stamfastighetsdimensionering
Att alla är lika inför lagen är en av de
viktigaste allmänna rättsprinciperna.
De byggmöjligheter, begränsningar och
markanvändningslösningar som fastställs
i planerna ska planeras så att markägarna
behandlas jämlikt. Jämlikhetsprincipen
bygger på kravet i grundlagen om att
människorna är lika inför lagen.
När generalplaner och beslut om undantagslov görs utreds jämlikheten i behandlingen av markägarna genom att jämföra
den byggrätt som utnyttjats av olika stamfastigheter, dvs. man tillämpar den så
kallade stamfastighetsprincipen som går
ut på att undersöka omfattningen hos den
byggrätt som stamfastigheten har utnyttjat. Stamfastighetsdimensioneringen är
etablerad rättspraxis i hela Finland. Högsta förvaltningsdomstolen har i sina beslut
godkänt tillämpningen av denna princip.
Målet är att ingen markägare genom att
ansöka om undantag eller planlägga egen
mark ska ”tära” på de andra markägarnas
byggrätter.
VARIFRÅN KOMMER PRINCIPEN OM
STAMFASTIGHETSDIMENSIONERING?
Med stamfastighet (som även kan kallas moderfastighet) avses den ursprungliga fastigheten som har styckats till nya,
självständiga fastigheter. Vid granskningar av stamfastigheterna har ikraftträdandet av lagstiftningen om strandplaner (15.10.1969) eller byggnadslagen
(1.7.1959) använts som tvärsnittstidpunkter. När man väljer utgångsläge ska
man utreda när byggandet i området har
tagit fart. Med moderfastighet avses de
fastigheter som existerade vid den valda
tidpunkten. I praktiken har år 1959 oftast
använts som tvärsnittstidpunkt i Södra
Finland och i omgivningarna kring stadscentrumen. I Sibbo kommuns planer görs
granskningen så, att en fastighet som varit i kraft 1.7.1959 är en stamfastighet. Vid
utarbetandet av såväl generalplanen för
glesbygdsområdena som Generalplan för
Sibbo 2025 försökte man använda andra
tvärsnittstidpunkter, men de statliga myndigheterna godkände inte detta.
Byggande och fastighetsbildning som
skett i stamfastighetens område efter den
valda tidpunkten (styckade byggplatser)
räknas som utnyttjade byggrätter. Om en
stamfastighet omfattar fritids-/bostadsbyggnader som uppförts före den nämnda tidpunkten, ska även dessa räknas
med i den utnyttjade byggrätten.
47
Vuosionaro
Nahkia
50
lo
Kantola
ja
ia n
13:60
Karrapori
o ja
13:61
13:47
Hyötinmäki
60
Pajula
KAAVAEHDOTUS/PLANFÖRSLAG
40
Rouvarpakka
7:53
2:174
Vesala
LINNANPELLON OSAYLEISKAAVA
MäenrinneÄijälä
DELGENERALPLAN FÖR BORGBY
Hakala
hk
no
Na
Kärrkulla
2:101
Rönnkulla
40
60
Pa
Mäkelä
us
Isoaho
13:39
13:58
i
Palomäki
Kaivola
Kotokallio
Solkulla
Bergbo
13:69
Seissapuu
Laivakallio
2:155
50
Vuoteenkoski
21.5.2012
Rantala
mk 1:10 000
13:49
Brånniberget
13:50
60
9:106
9:105
Brusas
13:50
9:80
9:76
40
9:99
Korpela
Åkulla
2:86
9:106
13:42
Stenbacka
Ala-Heikka
Famusängen
Multamäki
Vehka-aro
28:1
luo
Hirvensuo
49
13:44
Nurmela
30:0
z
luo
Huhtamäki
51
13:51
28:2
luo
9:103
13:40
60
Vienola
146a
13:74
Haga
13:67
37:0
53
35:1
Takamosa
27:0
Vuohenkoski
luo
13:28
8:32
Matinoja
luo
13:68
13:66
35:2
8:30
19:2
8:29
Estkärr
11:30
EO
8:31
S
iv
in
52
o ja
luo
24:2
9:90
8:67
3:27
9:68
n
Kl yv jo
luo
36:0
Verma
Likojanmetsä
luo
9:66
Töyrylä
56
55b
55a
Kalliola
Slätmossen
37:0
luo
Vuorela
11
146b
luo
11:26
9:82
8:60
3
Paloas.
57
Lustigkulla
Suonela
14
Tuomala
Mäntysuo
7:34
9:59
Jokimäki
92
z
8:68
951
8:4
6:24
luo
9:86
Kivimäki
194
8:53
26:6
8:84
M
9:112
Degerkärr
Yht. 878:7
Palokallio
12:35
2:175
Alikoski
Koulu
19:3
8:33
Yht. 878:2
8:38
Peltomäki
Laukkoski
73
Rientola
9
Tapani
19:4
Smörasken
12:19
11
Soidensuo
26:20
8:40
Björkängarna
3:25
2:5
8:22
9:70
8:37
9:120
MT
Fransas
Teerimäki
9:59
9:75
8:56
6:16
9:9
60
27:20
40
24:2
27:19
MT
9:65
Ulrikaslund
luo
12:35
62
10:26
9:92
Teerimäki
Koivulehto
9:86
61b
Fagernäs
10:34
luo
Aspkulla
9:84
Lussionaro
Kytöniitty
9:61
me
9:99
60
yt
luo
68b
10:22
9:33
27:3
9:87
luo
M e tJaakkola
säranta
9:60
9:85
Yht. 878:6
Hundsveden
Kojkärrbacken
10:21
Tallbacka
MY-1
10:32
67
9:49
10:8
9:6
9:62
luo
7:66
7:65
9:87
9:86
158
8:34
8:48
40
9:100
23:0
6:24
8:76
Lehtola
9:88
3:17
8:16
Uusitalo
MT
luo
13:1
9:119
Laukkoskenniitty
9:58
luo
61a
8:34
Sandåker
Vuorela
Lökkoskäng
8:36
3:41
Tarabacka
luo
159
157
Mitoitusperusteet
voivat
vaihdella
kaava-alueen luonnonolojen, maiseman
ja muiden maankäyttötarpeiden mukaan
vyöhykkeittäin ja alueittain. Mitoitusperusteena voi olla joko kantatilan pinta-ala
taikka muunnetun rantaviivan pituus.
me
9:92
Övre Petas
luo
Paipismalmen
8:76
M
14:11
68a
6:23
8:62
11:46
sr-34
luo
Yht. 878:7
9:6
Albro
9:94
M
70
luo
Högbacka
8:77
9:93
pv
bä
11:32
20
MT
sr-50
Råbacka
9:114
6:29
6:19
M
Hagalund
Humlegård
10:4
20:12
6:24
M
luo
12:35
12:21
luo
12:22
12:35
sr-8
207
26:20
me
39:0
1494
20
9:64
Kulla
Hemängen
6:36
23:69
3:27
23:54
å
4:5
18:7
4:35
4:125
4:124
4:34
18:6
6:166
18:5
18:7
6:165
18:3
6:5
7
73
Hertsby
5:26
6:10 10:0
3:21
7:29
2:1
2:95 9:4
9:25
2:7
2:15
2:3
2:29
2:157
2:31
48
2:97
7:30
9:108
7:44
9:113
9:58
Mjäderängen
9:30
9:94
9:32
7:40
9:42
9:51
9:98
4:18
6:42
2:93
9:99
Stenkulla
7:117
7:83
Kårno
6:43
2:92
7:115
7:156
4:104
7:160
7:213
7:120
2:191
7:121
7:140 7:139
7:144
Tallbacka
7:138
4:32
7:43
7:153
2:207
13:12
5:65
Karlberg
5:79
13:21
5:75
5:105
Tallmo
5:107
3:72
4:36
4:102
3:62
Bläskilen
4:69
4:35
5:72
6:37
6:71
6:114
6:70
6:76
6:82
22:0
6:39
6:79
6:80
6:75
6:74
6:81
6:65
6:61
6:89
6:67
6:55
6:66
6:64
6:57
6:63
6:53
6:60
6:54
4:86
4:72
4:60
4:41
4:34
5:106
3:75
4:100
4:41
4:37
3:47
3:70
6:84
6:85
4:101
4:39
4:39
7:183
5:82
6:72
6:38
6:36
6:83
1:77
Ö s terk ulla
4:36
4:33
5:29
7:159
3:71
4:54
13:12
13:22
4:7
4:30
7:13
5:98
7:18
7:25
13:3
13:1
13:22
Sairaala
31
6:69
6:77
6:73
4:32
SandkullaOllkärr
2:131
3:72
7:85
7:101
7:75
13:1
4:104
Sjukhus
13:1
15
1:69
7:144
5:29
4:104
6:35
Rauh.
Fridl
Götstenen
6:78
2:5
1:52
1:55
2:193
2:132
6:87
895:2:19
1:52
1:58
1:67
3:34
2:130
6:113
6:114
1:51
1:69
1:68
7:180
7:94
Nikkilä
1:55
4:33
2:129
7:220
7:142 7:100
7:143
104
33:0
29:1
6:88
6:86
2:10
4:32
4:33
2:221
7:157
7:93
2:138 2:157
6:41
2:222
40
7:163
7:122
2:219
7:119
1000m
7:64
7:148
6:53
2:192
Degerberget
7:155
7:63
7:62
7:161
2:5
2:8
Kettubacka
40
2:9
7:152
7:84
7:155
7:162
5:29
7:124
1:53
1:78
Larskärr
2:96
7:157
Saxbäckskyan
7:118
7:125
9:101
9:102
29:2
2:7
6:53
6:31 4:26
9:41
9:121
9:103
0 2:172 100m 128 9
500m
19 26 1:10 000
mittakaava/skala
13:22
6:32
7:41
9:103
9:88
9:115
2:155
13:18 13:1
4:11
7:34
9:96
9:33
Nickby
2:57
2:32
2:33 2:108 2:992:103
2:100 2:211
2:82
2:34
2:81
2:204 2:58
2:127
2:36
2:101
2:37
2:102
2:107
2:147
5:29
2:2052:210
2:512:73 2:206
2:12 2:49 2:50
2:208
1-9901-1
2:122
2:213
2:194
2:39
2:195 2:160
2:159 2:209 Yht. 876:18:1
2:195
2:86
2:622:64
2:186
2:188
2:185
2:41
2:1802:184
2:63
2:187
2:189
2:77
2:188
2:47
63:3
2:60
2:55 2:54 2:168
13:22
2:223
25:2 38:5
2:169
25:21
25:22
25:1
25:2325:59
Skolcentral
Koulukeskus
P
9:100
9:68
9:34
9:14
9:116
2:2
7:5
7
9:112
9:35
7:32
7:31
181
180
1173
2:146
2:28
2:30
7:47
Forngravar
Muinaishautoja
9:97
luo
luo
7:46
7:33
5:20
9:107
Dalskärr
9:36
9:93
9:123
Bens.
2:18
Lillhem
60
9:108
9:106
2:142
2:173
2:158
2:145
Korpklövsberget
22:3
40
7:48
9:85
9:84
9:105
9:6
9:57
9:119
2:218
2:170
2:171
7:52
9:23
Nilsbo
9:57
Mäntymäki
9:109
9:69
9:37
P.
2:26
Korsbergen
9:66
6:102
9:110
24:0
Brandst.
3:19
22:5
8:14
9:110
9:25
7:204 7:203
9:25
7:45
9:5
5:8
7:60 7:47
7:218
4:46
7:307:40
7:81
7:206
7:39
9:5
4:45
7:89
7:79
7:967:90
7:219 7:198
7:211
7:197
7:90
7:977:210
4:80
7:88 7:206
4:79
4:97 4:92
7:87
7:91
4:14
4:75
7:68
Yht. 876:18:1
4:96 4:108
7:193
4:15
4:74 4:110
7:73
7:205
7:129
7:206
4:954:1184:16
9:90
4:73 4:93 4:111 4:111
7:186
7:54
4:119
4:121
7:187
4:122
7:58 7:71
7:72 7:135 7:131
4:39 4:81
9:72
7:134
4:120
7:130
9:120
7:103
7:135
3:54
9:46
7:133
3:55
7:111
7:108
23:697:184 7:185
7:133 7:66
9:81
7:112 7:110
7:70
7:109
7:108
7:107
7:106
15:0
2:200
2:203
7:107
9:72
7:19
2:199
2:218
2:203
9:70
2:176
2:124
2:218
9:71
2:149 2:125
895:2:23
2:201
3:51
2:174 7:212
2:151
2:201
14:0
3:74 2:162 2:165 2:218
4:105 2:198
2:216
2:218
2:214
2:197
2:198 2:163
2:217 2:215
4:91
4:304:764:94
3:74
Storhagen
50
Kvarnmossen
7:37
895:2:37
16:1
5:4
9:1
2:212 2:3
9:3
4:126
4:47
4:90
5:24
9:16
2:22
2:23
4:38
Slåttliden
Skaftkärrsveden
Skogängarna
7:50
7:49
6:103
7:127
4:77
7:39
2:7
6:31
5:1
12:2
7:188
Staverkärr
18:10
Kilbackarna
7:6
7:10
3:22
895:2:23
2:135
3:7 3:5
7:38
7:20826:0
7:215
7:214
7:216
7:217
8:18
1:73
7:11
7:12
7:13
6:32
Yht. 876:18:1
Yht. 878:2:0
1:5
2:134
z
z
22:2
1:72
Gjutan
7:14
7:45
5:24
14
1:27
1:53
1:37
94
3:22
1:48 1:26
1:38
1:45
6:111
16:1
3:6
Vippon
M
Kilen
1:62
1:37
1:38
7:18
7:51
7:16
1:3
7:17
3:26
18:11
8:15
5:19
7:38
7:3
18:2
8:12
8:17
1:40
5:18
2:1
2:7
Herrala
6:30
3:9
KihlbackaT r a n k ä r r
8:11
8:7
Kvarnbacka
1:3
5:1
5:10
4:17:3
5:21
4:1
18:7
6:6
8:8
8:9
1:4
5:1
5:25
2:2
6:29
Nickbybacka
40
18:7
Jussas
1:42
1:35
1:34
5:16
5:12
5:27
6:49
6:53
2:6
6:33
1:22
1:13
1:20
1:7
8:4
8:3
8:1
Ulvomäki
5:17
18:10
8:6
1:74
3:3
2:1
1:49
5:14
Kurrnet
22:4
4:1
Lötet
1:70
5:23
Lövkulla
6:4
6:48
Kyrkåker
18:4
18:2
20
4:1
1:65
1:71
Rimäki
5:15
7:43
S
18:1
5:22
1:57
1:20
7:22
6:134
bo
6:19
6:4
6:121
1:49
5:1
Påvals
6:51
Mikaels
3:1
18:7
6:50
6:27
6:37
6:3
B
r kbaenr g
Bj ö
j ör rkkakr säkryr s
Leikärr
sm-25
7:23
4:13
18:5
18:9
Vävars
1:45
6:53
6:52
7:17
7:30
3:20
Yht. 878:5
18:12
Martis
1:64
22:4
1:80
895:2:37
Lindorna
Björkkärr
19:23
sr-29
22:5
Källängen
Perskärrsäng
arna
1:44
7:43
ib
6:182
6:4
6:122
6:115
nj
6:53
7:42
6:167
4:57
6:181
M
7:1
Yht. 878:5
2:3
Yht. 878:5
3:1
1:50
1:45
4:25
1:76
4:15
1:12
1:56
ip
23:62
23:59
4:24
Yht. 878:2
1:75
Yht. 878:1
1:21
1:66
1:23
1:61
23:63
23:60
23:58
6:147 6:141 17:2
17:1
6:146 6:140
6:153
6:145
6:152
6:151 6:5
6:106
1:28
yt
Nybacka
1:66
4:25
4:40
Yht. 878:1
S
6:154
6:39
23:64
23:61
6:138
6:137
6:148 6:142 6:136
6:155
6:25
23:56
6:139
6:1496:143
6:156
Byberget
Sk ogs -Kältas
7
M
4:22
4:28
4:29
1:60
Yht. 878:3
23:69
oo
23:55 23:57
35
6:96
6:56
6:58
6:62
6:173
6:59
Mitoituksella saadaan kantatiloille laskennallinen rakennusoikeus. Jäljellä oleva rakennusoikeus saadaan vähentämällä
laskennallisesta rakennusoikeudesta jo
käytetty rakennusoikeus. Jäljellä jäävä
rakennusoikeus jaetaan kantatilan alueella sijaitseville tiloille, jotka eivät
vielä ole käyttäneet rakennusoikeuttaan.
Utanför strandområdena upprättas en
arealbaserad dimensionering för olika
områdesreserveringar i generalplanen.
Områdesreserveringarna grundar sig bl.a.
på samhällsstrukturen, landskaps- och
naturvärden och byggbarheten. Till områden som är fördelaktiga för byggande
(t.ex. byområden AT) kan en mer byggande tillåtas jämfört med t.ex. jord- och
skogsbruksområden. Områden som inte
lämpar sig för byggande (t.ex. kärr och
bullerområden) inkluderas inte över huvudtaget i dimensioneringen.
Med hjälp av dimensioneringen fås en
kalkylmässig byggrätt för stamfastigheterna. Den återstående byggrätten fås
genom att man drar av den redan utnyttjade byggrätten från den kalkylmässiga
byggrätten. Den återstående byggrätten
Asemakaava laaditaan aina taajamamaista rakentamista varten. Kaavassa esitetään mitä kaavaan merkitylle alueella
saa rakentaa ja kuinka paljon. Siinä esitetään myös viher- ja liikennealueet ja
usein kaava sisältää myös yksityiskohtaisia määräyksiä rakentamistavasta.
Asemakaavassa määritellään siis yksityiskohtaisesti tietyn alueen käyttötarkoitus
sekä ohjataan sen rakentamista.
Ylemmänasteinen suunnittelu ohjaa
asemakaavan laadintaa. Maakunta- ja
yleiskaavassa esitettävät strategiat ovat
asemakaavoituksen ohjenuoria, joihin
sen tulee perustua.
VOIKO KYLIÄ ASEMAKAAVOITTAA?
Vaikka asemakaava laaditaankin yleensä
taajamamaista rakentamista varten, on
fördelas på de fastigheter som ligger på
stamfastighetens område och som inte
ännu har utnyttjat sin byggrätt.
447
102
101
Detaljplanering
VAD ÄR EN DETALJPLAN?
Markanvändnings- och bygglagen, som
styr all planläggning, definierar detaljplanens syfte så här:
”För den detaljerade regleringen av områdesanvändningen och för byggande och
utvecklande av områden utarbetas en detaljplan, vars syfte är att anvisa behövliga
områden för olika ändamål och att styra
byggandet och annan markanvändning på
det sätt som krävs med tanke på de lokala
förhållandena, stads- och landskapsbilden, god byggnadssed, främjandet av
användningen av det befintliga byggnadsbeståndet och andra styrmål för
planen.”
3
4
sa
3
200
50
100
KL
18.64
300
LPA
15.16
puu
350
2:65
LP
p60
M
sl-1
sl
2:14
500
pu
58
9.27
KL - 1
800
II
MA
300
89
438
1
28
5:63
15
88
16.66
p56
En detaljplan utarbetas alltid för tätortsliknande byggande. Planen visar vad som
får byggas i de områden som markerats i
planen och hur mycket. Vidare anger en
detaljplan grön- och trafikområdena i området, och omfattar ofta även detaljerade
bestämmelser om byggsättet.
6.66
21
p54
5:62
p52
5
I detaljplanen fastställs alltså användningsändamålet för ett visst område i detalj och styrs byggandet av området.
Planeringen på högre nivå styr utarbetandet av detaljplanen. De strategier
som ingår i landskapsplanen och generalplanen är rättesnören för detaljplane-
80
24
50
sa
9.40
40
4:115
4:85
Sandkulla
Ranta-alueiden ulkopuolella osayleiskaavan eri aluevarausten mukaisille alueille laaditaan pinta-ala perusteinen
mitoitus. Aluevaraukset perustuvat mm.
yhdyskuntarakenteeseen, maisema- ja
luonnonarvoihin,
rakennettavuuteen
jne. Rakentamisen kannalta edullisille
alueille (esim. kyläalueet AT) voidaan osoittaa enemmän rakentamista kuin esim.
maa- ja metsätalousalueille. Rakentamiskelvottomia alueita (esim. suot ja
melualueet) ei huomioida mitoituksessa
lainkaan.
Dimensioneringsgrunderna kan variera i
de olika zonerna och områdena beroende
på naturförhållandena, landskapet och
de övriga markanvändningsbehoven. Dimensioneringen kan utgöras antingen av
stamfastighetens areal eller längden på
den modifierade strandlinjen.
MIKÄ ON ASEMAKAAVA?
Kaikkea kaavoitusta ohjaava maankäyttöja rakennuslaki määrittelee asemakaavan
tarkoituksen seuraavasti:
”Alueiden
käytön
yksityiskohtaista
järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava,
jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä
paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja
maisemakuvan, hyvän rakentamistavan,
olemassa olevan rakennuskannan käytön
edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.”
BO
10
6:150 6:144
6:157
6:20
1:6
1:79
1:7
23:4
6:159
6:158
23:16
23:9
23:17
23:8
23:18
23:5
23:7
23:10
Tallbås
1:55
Åbacka
23:15
23:11
6:906:160
7:21
3:26
Frisas
18:10
AT
7:5
Rönnkulla
1:55
23:14
23:12
23:3
11
1
20:0
6:162
6:163
6:161
6:185
i
70
6:168
19:5 19:4 19:3
19:2
AT
3:31
18:13
22:3
Hägnan
Brutan
6:169
19:17
Upplyst mot.sl.
Val.kuntorata
Upplyst mot.sl.
19:1
Lofick
7:17
MT
Yht. 876:1
ok
11
23:45
23:44
23:31 23:33
23:47
23:48
23:30
23:34
23:49
23:35
23:23
23:29
23:43
23:28
23:22
23:42
23:27
23:41
23:21
23:40
23:36
23:20
23:37
23:38
23:19
23:39
23:24
23:25
23:13
23:26
6:170
19:19
3:25
23:68
23:46
Sigfrids
26:21
Solhem
7:5
895:2:37
23:32
23:66
23:67
19:18
3:26
15
23:51
19:8 19:7 19:6
3:30
19:1
40
z
Björns
Björkbacka
3:27
Grankulla
23:69
19:13 19:16
19:1519:14
19:12
19:11
20
Skogs-Bertas
12:10
4:29
3:23
3:14
23:69
sr-27a
178
6:35
6:46
6:119
Rajala
7:14
7:24
sr-27b
7:22
3:22
6:172
6:125
406:117
19:10 19:9
Petisbacken
luo
895:2:16
6:126
z
Småäng
3:34
AT
9:90
12:41
Raibacka
i
33:0
Nousiala
7:13
AT
3:33
Högbacka
Lindnäs
6:35
6:27
9:91
3:19
6:34
Norrskogen
7:25
3:32
6:35
6:110
6:100
24:1
MT
3:28
Haga
6:56
6:104
Björkbo
Fridl.
Rauh.
Lillträsk
3:21
9:52
9:71
M
6:101
MA
24:0
7:19
9:66
177
Lillbacka
6:7
äj ok
Merilä
3:23
3:15
9:34
luo
12:42
12:42
Hästhagen
149 1
9:54
9:30
Båskärr
6:54
Ränikärr
Ämm
11739
Brutabacka
3:24
Mäsklan
6:133
20
Rustmästarängen
26:23
7:35
88
6:132
6:1086:42
100
40
4:9
6:55
40
3:8
6:128
Kåpiberget
luo
M
Hästhagabergen
7:18
9:67
6:33
Yht. 876:3
6:42
3:5
6:184
6:172
MT
7:7
3:14
3:35
AT
7:5
AT
895:2:36
3:27
40
Yht. 878:7
12:36
Bjuräng
7:33
7:29
3:13
3:10
sr-21
Broas
Nygård
53
Hamplandsbacken
ma
11:43
sr-51
3:26
Skeppars
sr-31
34:1
25:0
yt
sr-20
sr-19
12:17
12:39
3:10
Kältas
42:1
34:2
Bys-Bertas
3:1
6:180
Kåpi
sr-32
M
206
7:37
sr-22
sr-18
3:21
6:183
Lövkulla
2:67
7:4
7:31
19:12
11:36
AT
12:40
9:17
luo
209
2:68
luo
26:2
12:27
12:28
MA
7:36
16:0
13:7
sm-585
MT
11:43
Kittlarde
Skogsboda
205
luo
204
7:26
11:42
3:18
3:17 3:20
3:12
luo
41:0
MT
Rosenberg
26:8
7:3
19:11 13:6
9:19
12:21
Radackon
sr-61
26:19
26:20
S tAT
okas
26:13
Koivumäki
99b
2:31
26:1
3
Holstasbergen
Bergdal
luo
2:59
26:7
Urh.
VU
Idr.
1
Yht. 878:2
s r-
26:20
26:22
11:30
2:23
2:53
2:66
19:17
Annasbacka
2:15
2:14
11:30
Bockas
40
2:55
19:6
19:16
AT
32:2
21:0
Bönehus
19:10
99a
19:7
32:5
32:4
13:4
s r - 4 432:3
Yht. 878:2
14:6
19:9
luo
Björkbacka
M
19:5
32:6
32:7
13:11
sr-42
13:10
13:3
13:2
9:68
9:96
Yht. 878:3
38:0
sr-52
6:36
9:23
9:22
sr-9
9:37
11:28
11:29
sr-2
7:60
2:11
2:65
Linnesbacke
26:10
43
9:32
yt
8:4
luo
yt
sr-59
12:31
91b
6:33
sr-11
8:7
27:13
27:18
27:17
12:29
4
12:35
91221
2:36
2:61
2:41
2:53
26:15
s r-
8:50
8:51
8:6
sr-6
14
Bysällis
9AT
AT
sr-4
14
e
MA-1
12:43
895:2:23
m
12:34
12:33
12:38
12:22
2:47
9:20
AT
2:64
26:11
9:76
Fridl.
Rauh.
sr-12
8:5
Näsis
12:46
12:47
12:45
24:3
AT
Björknäs
12:12
9:73
9:72
Linkisbacken
MT
20:10
7:36
AT
90b
ma
91a
20:11
7:69
AT
2:10
2:62
40
11701
20:5
20:12
27:5
Linkulla
Kukkumäki
Rosendal
2:61
2:17
26:12
7:72
2:63
me
9:28
AT
sr-14
PY
sm-589
Skola
Yht. 878:1
luo
Niinijärvi
sr-35
2:52
8:55
8:49
8:52
14:4
sr-13
90a
Pahaniitty
MT
H ols tas
Hagalund
Stenbacka
Yht. 878:7
14:8
27:15
27:7
luo
10:34
MA
12:39
Suonmäki
2:57
sr-36
14:7
SL
Linnanberg
sm-26
Kurkisskogen
31:3
20:5
2:19
2:44
9:95
27:9
27:16
6:25
3:23
31:4
20:10
20:9
Nyåker
Snivers
9:56
9:80
10:26
6:5
sr-55
Åbacka
sr-54
Ollas sm-141
6:23
Soili
20:13
6:36
Vähä Niinikoski
2:56
Lisumosa
8:54
8:53
Tiensuu
Yht. 878:8
2:51
9:98
9:20
9:13
M
M
sr-56
Suomäki
203
2:58
2:21
2:13
8:9
9:74
6:30
sm-27
M
MT-1
2:33
8:17
167
Lisubacka
Granbacka
sr-48
6:24
6:23
2:40
luo
sr-45
8:3
AT
6:20
24:2
3:42
8:45
166a
Bergkulla
Skogs-Fransas
sr-46
Linnanpelto
10:24
sr-47
6:8
3:48
24:2
14:3
166b
luo
9:101
6:31
Talludd Kalvhagen
pv
6:24
Yht. 876:1
luo
MT-1
40:2
9:82
Fredriksdal
luo
10:32
10:15
6:18
Furubo
2:38
AT
88
ma
Borgby
Grandalsr-57
Impas
9:107
Kålbacka
Grönbacka
3:5
30.3
9:102
40:2
40:3
luo
8:11
me
9:113
P
11:21
AT
11:39
Yht. 878:8
40:4
ET
40:1
8:47
8:48
9:111
24:2
89
165
11:22
Sandbacka
Alskog
24:1
2:50
sm-111
2:43
Yht. 878:8
sr-60
Lepokoti
/p
luo
luo
11:19
Skogssällis
Tallbacka
10:17
Vermijärvi
31:2
29.9
MA
sr-58
10:14
24:2
Solvalla
3:37
Hannula
Yht. 876:1
78
164
SL
202
luo
luo
10:32
10:19
MT
3:31
11:38
11:18
11:44
11:40
10:31
luo
162
9:16
AT
9:14
Piikoja
9:106
9:105
31:1
27:4
27:4
11:10
en
11:33
6:28
9:141
9:78
31:1
luo
11:45
ck
10:28
6:12
9:82
Rå
Svarvars
163
10:32
11:13
9:103
71
Ki s uk ärr
luo
9:15
25
10:30
9:112
bä ck
Snickars
en
7:67
r
10:33
Nykulla
72
9:97
17:0
luo
14:2
40
O ra
Jopas
27:16
161
11:14
10:6
10:23
7:68
9:15
pv
B r a n t aMY-1
s
10:31
Lugnnäs
Solhem
Yht. 878:2
7:52
luo
69
Kalkobacken
7:70
pe
6:27
6:12
8:37
luo
9:79
9:104
luo
10:36
Yht. 878:2
Hästkärrsberget
7:17
Ö s terk ulla
Grankulla
Tattarvik
160
10:32
Kylmäkorpi
sm-110
14:10
10:35
6:26
35
Sommarnäs
Med dimensioneringsgrunder avses
de principer enligt vilka den stamfastighetsspecifika byggrätten beräknas.
Grunderna tjänar som riktlinjer som ska
tillämpas för att främja en systematisk
planering som tar fasta på naturvärdena
och en jämlik behandling av markägarna.
Asemakaavoitus
15
8:17
5
8:35
VARFÖR OCH FÖR VILKA ÄNDAMÅL
ANVÄNDS STAMFASTIGHETSDIMENSIONERING?
10
70
74
8:6
2:135
2:128
2:123
Mitoitusperusteilla tarkoitetaan periaatteita, joiden mukaan kantatilakohtainen
rakennusoikeus lasketaan. Perusteet on
tarkoitettu ohjeiksi, joilla pyritään edistämään johdonmukaista, luonnonolot
huomioon ottavaa suunnittelua ja maanomistajien tasavertaista kohtelua.
Koivumäki
Matinojankallio
6:27
8:59
2:147
11
Sonnikonmäki
8:37
luo
8:35
8:41
8:22
8:58
8:83
Stenkulla
Kalliorinne
Tuomisto
54b
50
MT
Kaskärr
11:23
9:91
Petas
8:83
Honkasenkalliot
luo
luo
8:82
8:20
8:71
8:72
Tösseli
5382
54a
8:50
94
Vallgård
8:78
40
Koivisto
8:28
27:0
9:132
14
13:45
9:131
Tuomela
Koivuhaka
8:27
9:123
75
Åkerbacka
8:26
9:124
Tulvaranta
Alanne
Alanko
Halkoperkkiö
9:89
9:88
50
9:77
9:23
MIKSI JA MIHIN KANTATILAMITOITUSTA KÄYTETÄÄN?
M
Mattila
13:36
7:46
ok
M e t s ä - KPuistola
nuuttila
Knuts
7:39
2:206
Niemelä
40
SIPOON KUNTA
SIBBO KOMMUN
Riitaronniitty
Vilonoja
tij
11705
13:24
13:37
13:31
15
Ketunaro
13:27
8:30
40
50
Östergård
13:54
4:123
49
vastaus kuitenkin että kyllä voi. Kuten
laissakin
sanotaan,
asemakaavalla
määritellään alueiden käytön yksityiskohtainen järjestäminen. Näin ollen asemakaava voidaan laatia myös
taajamarakenteen ulkopuolisille alueille. Huomioon tulee ottaa kuitenkin se,
että kaavan tulee perustua ylemmän
aseteisten kaavojen, maakuntakaavan ja
yleiskaavan tavoitteisiin. Mikäli oikeusvaikutteista yleiskaavaa ei ole, toimii
ohjeena maakuntakaava sekä valtioneuvoston hyväksymät valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet. Maakuntakaavassa taajama-alueiden ulkopuolisille, ns.
”valkoisille alueille” voidaan asemakaavalla osoittaa asuinrakentamista vain silloin, kun se ei ole määrällisesti merkittävää. Maakuntakaavasta ei voi hakea
poikkeamista.
Asemakaavalla voidaan siis osoittaa
asu-inrakentamisen tarkempi sijoittelu
ja muu maankäytön järjestäminen hajaalueen kylissä, mutta rakentamisen
määrä ei voi olla merkittävä.
Ranta-asemakaavat
ringen och detaljplaneringen baserar på
dessa planer som är högre upp i planhierarkin
Ranta-asemakaava laaditaan pääasiassa
loma-asutuksen järjestämiseksi rantaalueella ja asemakaavan tavoin myös
siinä suunnitellaan yksityiskohtaisesti
alueen maankäyttö ja rakentamisen
järjestäminen. Ranta-asemakaava on
ainoa kaava, jonka myös maanomistaja
voi laatia. Kaava toimii rakennusoikeuden
perusteena, jolloin erillistä suunnittelutarveratkaisua ei tarvita. Ranta-ase-
KAN BYAR DETALJPLANERAS?
Även om en detaljplan i allmänhet utarbetas för tätortsbyggande, är svaret ja,
det kan man. Såsom sägs i lagen, utarbetas detaljplaner för den detaljerade
regleringen av områdesanvändningen.
Därmed kan en detaljplan utarbetas även
för områden utanför tätortsstrukturen.
Man bör dock ta i beaktande att en detaljplan alltid grundar sig på målen i de
högre planerna, dvs. i landskapsplanen
och generalplanen. Om det inte finns
någon generalplan med rättsverkningar,
fungerar landskapsplanen som rättesnöre
tillsammans med de av statsrådet godkända riksomfattande målen för områdesanvändningen. Till områden utanför
tätortsområdena i landskapsplanen, s.k.
vita områden, kan man i detaljplanen anvisa bostadsbyggande bara när det inte
är av betydande omfattning. Det går inte
att ansöka om undantag från landskapsplanen.
KAHVILA
PYSÄKÖINTI
KIVI
PUUTARHA
makaavoihin sovelletaan asemakaavaa
koskevien määräysten lisäksi eräitä erityissäännöksiä, kuten että rakentaminen ja
muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön ja että
ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä
rakentamatonta aluetta. Ranta-asemakaavalla ei kuitenkaan ole velvoitetta
asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnista. Ranta-asemakaavassa rakentamisen määrä perustuu mm. rantaviivan
pituuteen.
Stranddetaljplaner
En stranddetaljplan utarbetas i huvudsak
för att reglera fritidsboendet i ett strandområde och på samma sätt som vid detaljplaner planeras markanvändningen
och byggandet i detalj i en stranddetaljplan. Stranddetaljplaner är den enda
formen av planläggning som även markägare kan låta utarbeta. Planen fungerar
som grund för byggrätten varvid inget
separat avgörande som gäller planeringsbehov behövs. På stranddetaljplaner
tillämpas, förutom de bestämmelser som
gäller detaljplaner, även vissa specialbestämmelser, som att byggandet och den
övriga markanvändningen ska anpassas till strandlandskapet och den övriga
omgivningen och att ett tillräckligt stort,
sammanhängande, obebyggt område ska
bevaras i strandområdena. För stranddetaljplaner gäller dock inte skyldigheten
att bedöma detaljplanens aktualitet. I en
stranddetaljplan grundar sig byggandets
omfattning bl.a. på längden av strandlinjen.
PALOKUNTA
TANSSIT
TAPAHTUMAPIHA
PITKOSPUUT
I en detaljplan kan man alltså anvisa en
mer exakt placering av bostadsbyggandet och den övriga markanvändningen
i byarna i glesbygden, men byggandets
omfattning kan inte vara betydande.
50
51
Kyläsuunnitelmat
Byplaner
Kyläsuunnitelmalla tarkoitetaan kyläläisten itse laatimaa yhteistä suunnitelmaa kylän kehittämiseksi. Kyläsuunnittelu on vapaamuotoista, jolla ei ole
maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettua oikeusvaikutusta. Kyläsuunnitelma
on pitkän tähtäimen toimintasuunnitelma, joka voi sisältää kyläkokonaisuuden
maankäytön suunnittelua erilaisten
teemojen, kuten elinkeinojen, asumisen,
virkistyksen, liikenteen ja teknisen huollon ja muiden erityisominaisuuksien
kautta. Kyläsuunnitelmat painottuvat kylän toiminnalliseen kehittämiseen, mutta
ne voivat sisältää myös maankäyttöä tai
ympäristöä koskevia kartoituksia, kyselyjä ja inventointeja.
Med en byplan avses en plan för utvecklandet av byn som byborna själva utarbetar. Byplanering är icke-formbunden
planering, dvs. den har inte den rättsverkan som avses i markanvändnings- och
bygglagen. En byplan är en verksamhetsplan på lång sikt som kan omfatta planering av markanvändningen i byn utifrån
olika teman, såsom näringsliv, boende,
rekreation, trafik och teknisk försörjning.
I byplaner ligger tonvikten på utvecklingen av verksamheten, men de kan också
omfatta kartläggningar, enkäter och inventeringar som rör markanvändningen
eller miljön.
Kyläsuunnittelu, jolla ei ole maankäyttöja rakennuslain mukaista juridista pohjaa
ei voi ohjata maankäyttöä, koska rakentamisen toteuttaminen vaatii luvan. Rakennuslupia varten tarvitaan oikeusvaikutteinen kaava, jonka valmistelussa on
kuultu kaikkia osallisia maankäyttö- ja
rakennuslain periaatteiden mukaisesti ja
jonka hyväksymisestä on tehty valituskelpoiset päätökset.
Kylien kehittämisen kannalta ihanteellinen tilanne on sellainen, jossa vapaamuotoinen ja virallinen suunnittelu tukevat
toisiaan.
Byplanering har inte den juridiska grund
som avses i markanvändnings- och bygglagen: den kan inte styra markanvändningen, eftersom byggande förutsätter
bygglov. För beviljande av bygglov behövs en plan med rättsverkningar, i vars
beredning man har hört alla intressenter
i enlighet med principerna i markanvändnings- och bygglagen och om vars godkännande överklagbara beslut har fattats.
En situation där den icke-formbundna
och den officiella planeringen stödjer
varandra är idealisk för utvecklandet av
byarna.
MIKSI KYLÄSSÄ KANNATTAA LAATIA
KYLÄSUUNNITELMA?
sensa suunnitteluun. Taustatietoa voidaan kerätä esimerkiksi kyläkyselyllä.
VARFÖR LÖNAR DET SIG FÖR BYARNA
ATT GÖRA UPP BYPLANER?
Kyläsuunnitelma toimii sekä kylän asukkaiden ja toimijoiden että muiden kehittämiseen osallistuvien tahojen työkaluna
ja yhteisenä suunnitelmana. Se on vahva
viesti kunnan päättäjille ja virkamiehille
kylän asukkaiden ja toimijoiden yhdessä
asettamista tavoitteista. Kyläsuunnitelma
voi myös auttaa ulkopuolisen rahoituksen saamisessa. Kyläsuunnitelma on
tarkoituksenmukaista laatia edeltämään
kaavoitusta ja tällöin suunnitelman laatimisen yhteydessä tulee ensiksi pohtia
kaavoituksen tarve ja sitten esimerkiksi tarkkuustaso. Kyläsuunnittelu voi
parhaimmillaan palvella ja valmistella
kaavoitusta. Kyläsuunnitelmaan kiteytetyistä, yhdessä laadituista tavoitteista
pidetään kiinni, kun suunnittelu jatkuu
kaavoituksen keinoin.
Suunnitelman olisi hyvä sisältää lyhyt
kuvaus kylän historiasta ja nykytilasta
sekä alueen kaavallisista edellytyksistä.
Tarkoituksena ei kuitenkaan ole painottaa analyyseja vaan suunnittelun painopiste on tulevaisuudessa. Aluksi asetetaan tavoitteet kyläalueen kehittämiselle
ja määritellään konkreettiset toimenpiteet, jotka auttavat tavoitteiden saavuttamisessa.
En byplan är ett gemensamt verktyg både
för invånarna och aktörerna i byn och för
andra som medverkar i utvecklingsarbetet. Den är ett starkt budskap till kommunens beslutsfattare och tjänstemän
om de gemensamma målen som invånarna och aktörerna har satt upp. En byplan
kan också göra det lättare att skaffa extern
finansiering. Det är ändamålsenligt att
göra upp en byplan som föregår planläggningen. Då kan man behandla behovet
av planläggning i byplanen och därefter
fastställa t.ex. nivån på planläggningen.
Som bäst kan byplanen tjäna och bereda
planläggningen. När planeringen fortsätter i form av planläggning håller man fast
vid de gemensamma målen som hade utkristalliserats i byplanen.
Kyläsuunnitelma ei saisi olla vain tietyn
ryhmän, esim. yhden yksittäisen yhdistyksen tai maanomistajaryhmän mielipide asioista. Kaikkien kylän toimijoiden,
vakituisten ja osa-aikaisten asukkaiden
sekä kylässä toimivien yhdistysten ja yritysten sekä muiden elinkeinojen harjoittajien tulisi voida halutessaan osallistua
suunnitelman laatimiseen.
MITEN KYLÄSUUNNITELMA LAADITAAN?
Suunnitelmaa
laadittaessa
kannattaa käyttää osallistavia suunnittelumenetelmiä eli keksiä keinoja, miten kaikki
osalliset tahot voivat antaa oman panok-
52
Suunnitelman laatimisen voi käynnistää
kyläyhdistyksen hallitus tai muu kylän
ydinryhmä. Työhön voidaan palkata ulkopuolinen asiantuntija ja suunnittelun
ammattilainen avuksi. Suunnitelman
laatimisesta tiedotetaan ja prosessiin
kytketään kunnan edustajat ja muut
yhteistyökumppanit.
Maanomistajien
tahto täytyy kartoittaa etukäteen tai heti
suunnittelutyön aluksi sen lähtökohdaksi.
Suunnitelmaa voidaan edistää yhteisten
työpajojen ja asukastilaisuuksien kautta.
Valmiissa suunnitelmassa on määritelty
eri asiakokonaisuuksien osalta nykytila,
tavoite, toimenpide-ehdotukset sekä
sovittujen toimenpiteiden toteuttamisen aikataulu. Valmiista suunnitelmasta
laaditaan tiedote kaikille asukkaille ja
osallisille, joita pyydetään ottaman kantaa suunnitelman sisältöön. Valmiista ja
yhteisesti hyväksytystä kyläsuunnitelmasta tiedotetaan ja sen pohjalta voidaan käynnistää neuvotteluja esimerkiksi
ulkopuolisen rahoituksen hakemiseksi
toimenpiteiden toteuttamiseen. Kyläsuunnittelu voi olla myös jatkuva prosessi
En byplan borde alltså inte vara en åsikt
som bara företräds av en viss grupp,
t.ex. en enskild förening eller en grupp
av markägare. Alla aktörer, fast bosatta
och deltidsbosatta samt föreningar och
företag och andra näringsidkare som är
intresserade av byns utveckling borde få
medverka i utarbetandet av byplanen.
HUR SKA EN BYPLAN UPPGÖRAS?
När en byplan utarbetas är det bra att
tillämpa engagerande planeringsmetoder, dvs. hitta på sätt för hur alla intresserade kan göra en insats för planeringen.
Bakgrundsinformation kan samlas in t.ex.
med en byenkät.
I planen borde alltså ingå en kort
beskrivning av byns historia och nuläge
samt förutsättningarna för planläggning
i området. Avsikten är emellertid inte att
lägga alltför stor vikt vid analyser, utan att
fokusera på framtiden. Till en början ställs
mål för utvecklandet av byområdet och
fastställs konkreta åtgärder som bidrar till
uppnåendet av målen.
Utarbetandet av byplanen kan startas av
byföreningens styrelse eller någon annan
kärntrupp i byn. För arbetet kan en utomstående expert och en professionell planerare som stöd för planeringen. Information ges ut om att en byplan ska göras
upp och kommunens representanter och
övriga samarbetspartner kopplas till processen. Markägarnas vilja ska kartläggas i
förväg eller genast i början av planeringsarbetet som en utgångspunkt för arbetet.
Arbetet med att göra upp en byplan kan
främjas genom gemensamma workshopar och invånarmöten. I den färdiga planen
har man fastställt nuläget, målet och åtgärdsförslagen för olika ämnesområden
liksom en tidtabell för genomförandet av
de överenskomna åtgärderna. Ett meddelande om planen skickas ut till alla invånare och intressenter, och de ombeds
ta ställning till innehållet i planen. Om
den slutliga och gemensamt godkända
byplanen ges ett nytt meddelande, och
utifrån det kan man starta förhandlingar
till exempel om ansökan om extern finansiering för genomförandet av åtgärderna.
Byplanering kan också vara en kontinuerlig process och planen kan uppdateras
enligt en årlig verksamhetsplan.
53
ja suunnitelmaa voidaan päivittää vuosittaisen toimintasuunnitelman mukaan.
Kyläsuunnitelmaan
tyviä haasteita
liit-
Kyläsuunnitelmaa ei tule sekoittaa
maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseen oikeusvaikutteiseen kaavaan, joka
sitoo maankäyttöä. Ilman yhteistyötä
kaavoittajan kanssa rakennuspaikkakartoitukset voivat herättää maanomistajissa ylimitoitettuja toiveita esimerkiksi
rakentamisen määrästä, jolloin ne eivät
palvele tarkoitustaan. Suunnittelutyössä
kunnan täytyy ottaa kantaa rakentamisen volyymiin sekä muihin reunaehtoihin,
esimerkiksi kunnallistekniikan tarpeeseen. Kunnan täytyy myös varmistaa
maanomistajien tasapuolinen kohtelu.
Käytännössä
tasapuolisuustarkastelujen tekeminen saattaa olla liian raskas
työvaihe
rakennuspaikkakartoituksen
yhteydessä tehtäväksi. Se tulee kuitenkin
tarkasteltavaksi viimeistään suunnittelutarveratkaisuja käsiteltäessä.
Yhteisten tavoitteiden muodostaminen
voi olla työlästä ja aikaa vievää. Kylän
oma kehittämistahto ja aktiivisuus on
kuitenkin välttämätöntä suunnittelun
onnistumiseksi, sillä kylästä tarvitaan
olemassa oleva yhteistyöorganisaatio
yhteyshenkilöineen (esimerkiksi kyläyhdistys ja sen jäsenistä muodostettava
hanketyöryhmä), joka hoitaa vision ja
tavoitteiden muodostamisen yhdessä asukkaiden ja maanomistajien kanssa.
Suunnitelman
54
laatimisessa
tarvitaan
mahdollisesti maankäytön suunnittelun
ammatillista osaamista ja tiivistä dialogia kuntaan, jolloin kyläyhdistyksen tulisi
palkata apua suunnitelman laatimiseen.
Maankäytön suunnittelu perustuu lain
mukaan riittäviin selvityksiin ja siksi julkisella sektorilla tehdään aluksi kattavat selvitykset suunniteltavien alueiden
nykytilasta (esimerkiksi luonnonarvoista)
ja suunnitteluun vaikuttavista tekijöistä.
Kyläyhdistyksellä ei välttämättä ole
käytettävissä riittäviä selvityksiä ja puutteellisten taustatietojen pohjalta suunnittelu on vaikeaa ja saattaa johtaa virheellisiin päätelmiin.
Johtopäätökset menetelmän käyttökelpoisuudesta
Kyläsuunnitelman laatiminen on suuri ponnistus, mutta perusteellisen ja
suunnitelmallisen
prosessin
avulla
tulevat yhteiset tavoitteet jäsennettyä ja määriteltyä keinot tavoitteiden
toteuttamiseen. Kyläsuunnitelmien laatimisesta on paljon kokemuksia, joten
kyläyhdistysten kannattaa hakea apua
ja tukea toimintaansa suuremmilta
järjestöiltä ja yhdistyksiltä.
Kyläsuunnitelmat tulisi Sipoossa kytkeä
tiukemmin kunnalliseen päätöksentekoon ja lain mukaiseen suunnitteluinstrumenttiin eli kaavoitukseen.
Utmaningar i anslutning
till byplanen
En byplan bör inte förväxlas med en
plan med rättsverkningar i enlighet med
markanvändnings- och bygglagen. En
sådan plan binder markanvändningen.
Utan
samarbete med en planläggare
kan kartläggningarna av byggplatserna
väcka överdimensionerade förhoppningar bland markägarna, till exempel om
byggandets omfattning, varvid kartläggningarna inte tjänar sitt syfte. Vid planeringsarbetet bör kommunen ta ställning
till byggandets volym och till övriga randvillkor, t.ex. behovet av kommunalteknik.
Kommunen måste också säkerställa ett
jämlikt bemötande av markägarna. I praktiken kan granskningen av ett jämlikt bemötande utgöra en alltför tung arbetsfas
att utföra i samband med kartläggningen
av byggplatserna. Denna granskning bör
dock göras senast vid behandlingen av
planeringsbehovslösningar.
Att bilda gemensamma mål kan ta mycket arbete och tid i anspråk. Byns egen
målbild för utvecklandet och aktiviteten
är dock mycket viktiga faktorer för en
lyckad planering, eftersom det behövs
en befintlig samarbetsorganisation med
kontaktpersoner (t.ex. byförening och en
projektarbetsgrupp som består av föreningsmedlemmar) som tar hand om fastställandet av visionen och målen i samarbete med invånarna och markägarna.
För utarbetandet av planen behövs eventuellt yrkeskompetens i markanvändningsplanering och en tät dialog med
Rakentaminen ja
rakennuslupien
käsittely Sipoon
yleiskaavan 2025
pohjalta
kommunen, varvid det kan bli aktuellt för
byföreningen att anställa en planerare
som hjälper till att utarbeta planen.
Planeringen
av
markanvändningen
grundar sig enligt lagen på tillräckliga
utredningar och därför brukar man på
den offentliga sektorn först göra utredningar av nuläget i de områden som ska
planeras (t.ex. om naturvärdena) och om
de faktorer som inverkar på planeringen.
En byförening har inte nödvändigtvis tillgång till tillräckliga utredningar. Att planera utifrån bristfällig bakgrundsinformation är svårt och kan leda till felaktiga
slutledningar.
Slutsatser om
tillämplighet
Kylärakenteen
minen
metodens
Att göra upp en byplan är en stor satsning, men med hjälp av en grundlig och
systematisk process är det möjligt att
strukturera målen och fastställa metoder
för att uppnå målen. Många orter har erfarenhet av byplanering, och därför lönar
det sig för byföreningen att söka hjälp och
stöd för sin verksamhet hos större organisationer och föreningar.
I Sibbo borde byplanerna kopplas närmare till det kommunala beslutsfattandet
och det lagbundna planeringsinstrumentet, dvs. planläggningen.
tiivisty-
Byggande och beviljande av bygglov
utifrån Generalplan
för Sibbo 2025
Förtätning
turen
av
bystruk-
Lainvoimainen Sipoon kunnan yleiskaava
2025 sisältää haja-asutus- ja kyläalueiden
rakentamiselle määritellyt mitoitusnormit. Kesällä 2013 rakennusvalvonta arvioi
käyttämättömän
rakennusoikeuden
määrää yleiskaava-alueella otantaluonteisesti. Ilmeni, että mitoituksen perusteella laskettua rakennusoikeutta on
käyttämättä varsin merkittävästi.
Den lagkraftvunna generalplanen, Generalplan för Sibbo 2025, innehåller dimensioneringsnormer för byggandet i
glesbygds- och byområden. Sommaren
2013 bedömde byggnadstillsynen den
outnyttjade byggrättens omfattning i
generalplaneområdet genom sampling.
Det framgick att en betydande del av
den utifrån dimensioneringen beräknade
bygg-rätten är outnyttjad.
Aiempaan Sipoon haja-asutusalueiden
yleiskaavaan verrattuna Sipoo 2025
yleiskaava selkeyttää koko kunnan yhdyskuntarakennetta ja suuntaa uudisrakentamista kyläkeskuksiin (AT).
Niiden alueella laskennallista rakennusoikeuden mitoitusnormia on muutettu
pienillekin kantatiloille merkittävästi
edullisemmaksi. Tämä jo tiivistää selvästi kyläkeskuksia.
Generalplan för Sibbo 2025 förtydligar
samhällsstrukturen i hela kommunen
och riktar in nybyggandet till byområden
(AT) jämfört med den tidigare generalplanen för glesbygdsområdena i Sibbo.
I dessa områden har den kalkylmässiga
dimensioneringsnormen för byggrätten gjorts betydligt fördelaktigare även
för små stamfastigheter. Enbart detta
bidrar till förtätningen av bycentrumen.
Metoder för utredningen
Selvityksen menetelmät
Kartta vuosina 2008–2012 myönnetyistä uusista rakennuspaikoista. Karta över nya byggplatser beviljade under åren 2008–2012.
Selvitystä varten on käyty läpi kaikki
Sipoon yleiskaava 2025:n hyväksymisen
jälkeen päivitetyt kantatilaselvitykset
24.5.2013 asti. Kantatilaselvitys on excel-
Vid utredningen gick man igenom alla
uppdaterade stamfastighetsutredningar
efter godkännandet av Generalplan för
Sibbo 2025 fram till 24.5.2013. Stamfastighetsutredningen är en Excel-fil
som visar styckningskedjan för en eller
55
tiedosto, josta käy ilmi yhden tai useamman kantatilan lohkomisketju, käytetyt
rakennuspaikat sekä yleiskaavan perusteella laskettu teoreettinen mitoitus. Kantatilaselvityksissä on mitoitus laskettu
ainoastaan Yleiskaava 2025:n mitoittavilta alueilta (AT, MTH ja MLY-alueet), muut
alueet eivät vaikuta mitoitukseen eikä
niillä olevia rakennuspaikkoja ole huomioitu käytettyä rakennusoikeutta laskettaessa.
Tähän selvitykseen on läpikäydyistä kantatilaselvityksistä poimittu ne, joihin
on jo valmiiksi ollut päivitetty Sipoon
yleiskaava 2025:n mukainen mitoitus
sekä käytetyt rakennuspaikat. Tällaisia
selvityksiä oli 199 kappaletta. Kaikkiaan
kantatilaselvityksiä on 629 tiedostoa.
Kantatilaselvityksiä ei ole tehty kiinteistöistä, joita ei ole vuoden 1959
jälkeen lohkottu (ns. vanha itsenäinen kiinteistö). Tällaisia kiinteistöjä on
merkittävä määrä ja Sipoon yleiskaava
2025:n kaavamääräysten mukaan niiden
laskennallinen rakennusoikeus on aina
vähintään 1. Nämä kiinteistöt puuttuvat
siis selvitysaineistosta.
Yksittäinen kantatilaselvitys päivitetään
silloin, kun asiakas kysyy mahdollisuudesta toteuttaa uusi rakennuspaikka kantatilaan kuuluvalle kiinteistölle. Päivitystä
ei sen sijaan tehdä uuden rakennuspaikan myöntämisen jälkeen. Tästä johtuen
merkittävää osaa viime vuosina myönnetyistä rakennuspaikoista ei ole vielä päi-
56
vitetty kantatilaselvityksiin.
Vuosien 2009-2012 on myönnetty uusia
rakennuspaikkoja seuraavasti:
2009: 37 kpl
2010: 41 kpl
2011: 35 kpl
2012: 33 kpl
Tulokset
Selvityksessä mukana olevilla kantatiloilla on Sipoon yleiskaava 2025:n mitoituksen perusteella 1412 teoreettista
rakennuspaikkaa. Käytettyjä rakennuspaikkoja on 943 ja jäljellä olevia 560, eli
yhteensä 1503. Kantatiloista 59 % oli sellaisia, joilla oli vähintään yksi teoreettinen
rakennusoikeus
käyttämättä.
Käytettyjen ja jäljellä olevien rakennuspaikkojen yhteismäärä ylittää Sipoon
yleiskaava 2025:n mukaisen mitoituksen koska osa kantatiloista on ylittänyt
laskennallisen rakennusoikeuden ennen
Sipoon yleiskaava 2025:n hyväksymistä.
Tässä selvityksessä on mukana 199 kantatilaselvitystä 629:stä eli noin 32 %. Jos
oletetaan, että puuttuvassa osassa teoreettisen rakennusoikeuden, käytettyjen
ja jäljellä olevien rakennuspaikkojen suhde pysyy samana, olisi rakennuspaikkoja
kaikissa 629:ssä kantatilassa seuraavasti:
• Teoreettiset rakennuspaikat: 4413
• Käytetyt rakennuspaikat: 2947
• Jäljellä olevat rakennuspaikat:1750
Arvio on karkea eikä se huomioi niitä
kantatiloja, joita ei ole vuoden 1959 jälkeen lohkottu.
flera stamfastigheter, utnyttjade byggplatser samt den teoretiska dimensionering som grundar sig på generalplanen.
I stamfastighetsutredningen har dimensioneringen endast beräknats för de områden som dimensionerats i Generalplan
för Sibbo 2025 (AT-, MTH- och MLY-områden). De övriga områdena inverkar inte
på dimensioneringen och byggplatserna i
dessa har inte tagits med i beräkningen av
den utnyttjade byggrätten.
Av de stamfastighetsutredningar som
hade gåtts igenom plockades för denna
utredning ut de, för vilka en dimensionering enligt Generalplan för Sibbo 2025
och utnyttjade byggplatser redan hade
uppdaterats. Dessa utredningar uppgick
till 199 stycken. Inalles finns det 629
stamfastighetsutredningar i filformat.
Inga stamfastighetsutredningar har gjorts
över sådana fastigheter som inte har
styckats efter år 1959 (s.k. gamla självständiga fastigheter). Det finns ett betydande
antal av dessa, och enligt planbestämmelserna i Generalplan för Sibbo 2025 är
deras kalkylmässiga byggrätt alltid åtminstone 1. Dessa fastigheter saknas alltså i
utredningsmaterialet.
En enskild stamfastighetsutredning uppdateras när kunden frågar efter möjligheten att genomföra en ny byggplats på
en fastighet som hör till stamfastigheten.
Däremot görs ingen uppdatering efter att
den nya byggplatsen har beviljats. Därför
har en stor del av de byggplatser som
beviljats på senare år inte ännu uppdaterats i stamfastighetsutredningarna. Mel-
lan åren 2009 och 2012 beviljades nya
byggplatser enligt följande:
2009: 37 st.
2010: 41 st.
2011: 35 st.
2012: 33 st.
Resultat
De stamfastigheter som ingick i utredningen har 1 412 teoretiska byggplatser
utifrån dimensioneringen i Generalplan
för Sibbo 2025. Antalet utnyttjade byggplatser är 943 och antalet återstående
är 560, dvs. sammanlagt 1 503. Av stamfastigheterna var 59 % sådana att de hade
minst en outnyttjad teoretisk byggrätt.
Det sammanlagda antalet av utnyttjade
och återstående byggplatser överstiger
dimensioneringen i Generalplan för Sibbo
2025 eftersom en del av stamfastigheterna hade överskridit den kalkylmässiga
byggrätten innan Generalplan för Sibbo
2025 godkändes.
I denna utredning ingår 199 av 629 stamfastighetsutredningar, dvs. ca 32 %. Om
man antar att förhållanden mellan den
teoretiska byggrätten, antalet utnyttjade
och återstående byggrätter är detsamma
i den del som saknas, skulle byggrätter
finnas i samtliga 629 stamfastigheterna
enligt följande:
Teoretiska byggplatser: 4413
Utnyttjade byggplatser: 2947
Återstående byggplatser:1750
Detta är en grov uppskattning som inte
beaktar de stamfastigheter som inte har
styckats efter år 1959.
Sivuasuntojen vaikutus kylärakenteeseen
Mitoitusnormin mukainen rakennusoikeuden määrä kuvaa vain osaa Sipoo
2025 yleiskaavan mahdollistamasta uudisrakentamisen
kokonaisvolyymistä.
Sen lisäksi on otettava huomioon rakennusjärjestyksen mahdollistama muu rakentaminen, erityisesti sivuasunnot.
Olemassa olevaan asuinrakennukseen
tai samaan pihapiiriin yhteiselle kiinteistölle rakennettava kooltaan rajoitettu sivuasunto on alkujaan tarkoitettu
joustavaksi ratkaisuksi perheen muuttuviin asumistarpeisiin, esimerkiksi itsenäistyvän lapsen ensiasunnoksi tai
kodin yhteydessä toimivan yrityksen
työntekijän asunnoksi. Samoin ikääntyvien vanhempien / isovanhempien liikuntarajoitteisuus voidaan ennakoida rakennussuunnittelussa ja turvata vanhusten
mahdollisuus asua tutussa ympäristössä
pidempään. Yleistä on myös vanhan
pienen omakotitalon muuttaminen
sivuasunnoksi ja uuden päärakennuksen
rakentaminen.
Sipoon kunnan rakennusjärjestystä uudistettaessa sivuasunnon enimmäiskoko
on nostettu aiemmasta 80 k-m2:sta nykyiseen 100 k-m2:iin. Myös erillisen saunan
ja talousrakennuksien avulla sivuasunto
-ratkaisuihin saa variointia. Tämä mahdollistaa pariskunnalle tai pienperheelle
jo varsin hyvän asumisväljyyden kohtuullisin tontti-, rakennus- ja käyttökustannuksin.
Sivuasuntohankkeiden
rahoitus
on
myös helpottunut. Pankit hyväksyvät
nykyisin lainan vakuudeksi hallinnanjakosopimuksella määritellyn määräalan
- aiemmin edellytettiin koko kiinteistön
kiinnitystä. Kun taloudelliset riskit on
rajattavissa, sivu- ja/tai pääasunnon
uudisrakentaminen on muuttunut hyvin
kiinnostavaksi. Hallinnanjakosopimuksia
tehdäänkin yhä enenevässä määrin ns.
vieraiden osapuolien kesken.
Sivuasunnolle edellytetään rakennusluvan yhteydessä tehtyä suunnittelutarveratkaisua. Jos lupahakemus on teknisten
ja juridisten asiakirjojen osalta kunnossa,
viranomaislupien käsittely on nopeaa.
Nämä kaikki seikat ovat vaikuttaneet
siihen, että pääasunto – sivuasunto
-yhdistelmän toteuttaminen on Sipoossa nykyisin erittäin suosittua. Tämän
seurauksena kyläasutus lisääntyy ja
tiivistyy huomattavasti kantatilojen
yhteenlaskettua rakennusoikeutta enemmän.
Sidobostädernas
effekt på bystrukturen
Byggrättens omfattning enligt dimensioneringsgrunden beskriver bara en del av
den totala volymen för nybygge som Generalplan för Sibbo tillåter. Därtill ska man
beakta övrigt byggande som är möjligt
enligt byggnadsordningen, särskilt sidobostäder.
En med hänsyn till storleken begränsad
sidobostad i anslutning till en befintlig
bostadsbyggnad eller samma gårdsområde är ursprungligen avsedd som en
flexibel lösning för familjernas föränderliga bostadsbehov, till exempel som första
bostad för ett vuxet barn eller som arbetarbostad för en företagares anställd då
företaget drivs hemma hos företagaren.
Likaså kan åldrande föräldrar och far- och
morföräldrars begränsade möjligheter
att röra sig förutses i byggnadsplaneringen och äldre personers möjlighet att bo
längre i en bekant miljö säkerställas. Det
är också vanligt att ändra ett gammalt egnahemshus till sidobostad och bygga en
ny huvudbyggnad.
Vid revideringen av Sibbo kommuns byggnadsordning höjdes maximistorleken på
en sidobostad från 80 vy-m2 till gällande
100 vy-m2. Med hjälp av separata bastuoch ekonomibyggnader tillåts också variationer i sidobostadslösningarna. Detta ger
par och små familjer möjligheter till tämligen rymligt och luftigt boende till rimliga
tomt-, byggnads- och driftskostnader.
Det har också blivit lättare att finansiera sidobostäder. Nuförtiden godkänner
bankerna ett outbrutet område som fastställts i ett avtal om delning av besittningen som säkerhet för ett lån – tidigare
förutsattes inteckning av hela fastigheten.
Eftersom de ekonomiska riskerna kan begränsas, har nybygge av sido- och/eller
huvudbostad blivit ett mycket intressant
alternativ. Avtal om delning av besittningen görs nuförtiden i allt högre utsträckning mellan s.k. främmande parter.
För en sidobostads förutsätts att ett
avgörande som gäller planeringsbehov
har gjorts i samband med bygglovet. Om
ansökan om lov är i skick beträffande de
tekniska och juridiska dokumenten, går
behandlingen av myndighetsbesluten
snabbt.
Alla dessa omständigheter har gjort att
kombinationen huvudbostadsidobostad
är mycket populär i Sibbo nuförtiden.
Till följd av detta växer och förtätas
bybosättningen betydligt mer än vad
den sammanlagda byggrätten för stamfastigheterna utvisar.
57
Suunnittelutarveratkaisu
Suunnittelutarvealue
Suunnittelutarvealueella
tarkoitetaan
alueita,
joiden
suunnittelematon
maankäyttö voi aiheuttaa taloudellisesti, yhdyskuntarakenteellisesti tai
ympäristöllisesti haitallista kehitystä.
Niiden rakentaminen laukaisee usein
teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamistarpeen taikka vapaa-alueiden
järjestämistarpeen. Säännöksiä sovelletaan myös merkittäviä ympäristövaikutuksia ja laajempaa lupamenettelyä
edellyttävään rakentamiseen. Myös
yhdyskuntakehitystä aiheuttava erityinen sijainti voi olla syy alueen määrittelemiseksi
suunnittelutarvealueeksi.
Sipoon sijainti pääkaupungin kyljessä
aiheuttaa sen, että koko kunta on suunnittelutarvealuetta.
Sipoon kunnan rakennusjärjestyksessä
on todettu, että koko Sipoon kunnan asemakaavoitetun tai ranta-asemakaavoitetun alueen ulkopuolinen alue on kuntaan suuntautuvan pääkaupunkiseudun
rakentamispaineen vuoksi MRL:n 16 §:n
3 momentin mukaista suunnittelutarvealuetta, ellei kaavassa muuta määrätä.
Yleiskaava-alueelle, joka on suunnittelutarvealuetta, rakentaminen edellyttää
pääsääntöisesti erityistä laajennettua
lupaharkinta eli suunnittelutarveratkaisua.
Suunnittelutarvealueella lupahakemuksen arviointi perustuu MRL:n 137 §:ssä
58
Avgörande som
gäller planeringsbehov
säädettyihin erityisiin edellytyksiin sen
lisäksi, mitä muutoin säädetään ko. luvan edellytyksistä. Suunnittelutarpeesta
ranta-alueella säädetään MRL:n 72 §:ssä.
Område i behov av planering
Milloin tarvitaan suunnittelutarveratkaisu?
Med ett område i behov av planering avses ett område där icke-planerad markanvändning kan medföra en utveckling som
är negativ för ekonomin, samhällsstrukturen eller miljön. Byggande i ett sådant
område utlöser ofta behov av att bygga
vägar, vattenledningar eller avlopp eller
att ordna friområden. Bestämmelserna
om områden i behov av planering tillämpas också på sådant byggande som på
grund av miljökonsekvensernas betydelse
förutsätter mera omfattande prövning än
sedvanligt tillståndsförfarande. Också ett
speciellt läge som medför samhällsutveckling kan vara anledning till att ett
område definieras som område i behov
av planering. Sibbos läge strax intill huvudstaden gör att hela kommunen är ett
område i behov av planering.
Suunnittelutarveratkaisua
haetaan
Sipoon kunnassa silloin, kun halutaan rakentaa asemakaava-alueen ulkopuolella.
I Sibbo kommuns byggnadsordning konstateras följande: ”På grund av det byggnadstryck som riktas mot kommunen
från huvudstadsregionen är hela området
utanför Sibbo kommuns detaljplanerade
eller stranddetaljplanerade område ett
område i behov av planering enligt 16 §
3 mom. MBL, om inte annat bestäms i en
plan”. I ett generalplaneområde, som är
ett område i behov av planering, förutsätter byggande i regel en särskild utvidgad
tillståndsprövning, dvs. ett avgörande
Suunnittelutarveratkaisun myöntäminen
edellyttää, että rakentaminen:
SUUNNITTELUTARVERATKAISU MRL
137§
Ennen kuin rakennuslupa voidaan
myöntää alueelle, jolla ei ole voimassa
asemakaavaa, tarvitaan suunnittelutarveratkaisu, jossa harkitaan edellytykset
rakennusluvan myöntämiselle. Suunnittelutarveratkaisun
myöntämiselle
on maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL
137§) asetettu erityiset edellytykset,
joiden on täytyttävä ennen kuin raken-nusluvan käsittely on mahdollista.
Suunnittelutarveratkaisumenettelyssä
selvitetään, saako hakemuksen kohteena
olevalle paikalle rakentaa.
•
•
•
ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle
järjestämiselle
ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä
on maisemallisesti sopivaa eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilymistä
eikä virkistystarpeiden turvaamista
•
ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuta
merkittäviä haitallisia ympäristö- tai
muita vaikutuksia.
Suunnittelutarvealueilla (MRL 16 §) täytyy ratkaista täyttääkö rakennushanke
rakennusluvan erityiset edellytykset, eli
voidaanko antaa lupa rakentamiselle ilman hyväksyttyä asemakaavaa. Tätä kutsutaan suunnittelutarveratkaisuksi.
Suunnittelutarveratkaisu tarvitaan, mikäli:
a) Rakennuspaikka sijaitsee alueella,
jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin
toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon
tai viemärin rakentamiseen tai vapaaalueiden järjestämiseen (suunnittelutarvealue, jota aiemmin kutsuttiin taaja-asutukseksi). (MRL 16 §)
b) Rakentamisella on merkittäviä
ympäristövaikutuksia.
c) Rakennuspaikka kuuluu alueeseen,
joka on oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoitettu suunnittelutarvealueeksi. Sipoossa
useimmat
suunnittelutarveratkaisut
koskevat rakentamista maaseudulle,
jossa on ennestään useita omakotitaloja
lähekkäin.
som gäller planeringsbehov.
I ett område i behov av planering baserar
sig prövningen av en lovansökan på de i
137 § MBL angivna särskilda förutsättningarna, utöver vad som annars bestäms och
föreskrivs om förutsättningarna för lov.
Om behov av planering på strandområden föreskrivs i 72 § MBL.
När behövs ett avgörande
som gäller planeringsbehov?
I Sibbo kommun ska ansökan om
avgörande som gäller planeringsbehov
göras om man vill bygga utanför detaljplaneområdet.
AVGÖRANDE SOM GÄLLER PLANERINGSBEHOV, 137 § MBL
Innan bygglov kan beviljas i ett område
där det inte finns någon gällande detaljplan, behövs ett avgörande som gäller
planeringsbehov, där förutsättningarna
för beviljande av bygglov prövas. I markanvändnings- och bygglagen (137 § MBL)
bestäms om särskilda förutsättningar för
avgöranden som gäller planeringsbehov. Dessa måste uppfyllas innan det är
möjligt att behandla ansökan om bygglov.
I förfarandet med avgörande som gäller
planeringsbehov utreds huruvida man
kan tillåta att det byggs på det ställe som
är föremål för ansökan.
Beviljande av avgörande som gäller planeringsbehov förutsätter att byggandet
•
inte förorsakar olägenheter med
•
•
•
tanke på planläggningen eller annan
reglering av områdesanvändningen
inte leder till menlig samhällsutveckling
är lämpligt med tanke på landskapet
och inte försvårar bevarandet av särskilda natur- eller kulturmiljövärden
eller tillgodoseendet av rekreationsbehoven
inte leder till byggande som har betydande konsekvenser eller som
medför betydande skadliga miljökonsekvenser eller andra betydande och
skadliga konsekvenser.
I områden i behov av planering (16 § MBL)
måste man avgöra huruvida ett byggprojekt uppfyller de särskilda förutsättningarna för bygglov, dvs. om lov kan beviljas
för byggande utan godkänd detaljplan.
Detta kallas avgörande som gäller planeringsbehov.
Ett avgörande som gäller planeringsbehov behövs ifall
a) Byggplatsen ligger i ett område där det
för att tillgodose behov i anslutning till
användningen är skäl att vidta särskilda
åtgärder, såsom att bygga vägar, vattenledningar eller avlopp eller att ordna friområde (område i behov av planering,
som tidigare kallades tätbebyggelse). (16
§ MBL)
b) Byggandet har betydande miljökonsekvenser.
c) Byggplatsen hör till område som i en
generalplan med rättsverkningar eller
i byggnadsordningen har anvisats som
ett område i behov av planering. I Sibbo
59
Voidaanko
suunnittelutarveratkaisuilla kehittää
kyliä?
Sipoon kunnassa on haettu vuosittain
noin sata suunnittelutarveratkaisua, joista myönteisen päätöksen on saanut viime
vuosina 80-90 prosenttia kaikista päätöksistä. Väistämättä tällaisilla määrillä hajarakentamista on yhdyskuntarakennetta
pirstovia vaikutuksia, varsinkin kun hajarakentamisen määrä suhteessa asuntotuotannon kokonaismäärään on varsin
suuri.
Valtiontalouden tarkastusviraston tuloksellisuustarkastuskertomuksessa
vuonna 2010 todetaan: ” Suurimpien
kasvukeskusten kehyskunnissa hajarakentaminen on yleistä. Tarkastusvirasto
katsoo, että hajarakentamisen ohjauksessa on epäonnistuttu, koska kasvukeskusten kehyskunnissa yli kolmannes
uudesta rakentamisesta suuntautuu
asemakaavoitetun alueen ulkopuolelle.
Hajaantuneesta yhdyskuntarakenteesta
koituu enemmän yhdyskuntakustannuksia kuin tiiviimmästä rakenteesta. Samalla lisääntyvät ilmastokustannukset.”
Sipoossa
suunnittelutarveratkaisuilla
toteutetaan koko kunnan yleiskaavaa
ja tässä mielessä kyse ei ole suunnittelemattomasta rakentamisesta. Sipoon
yleiskaava 2025:ssä määritelty mitoitus
hajarakentamiselle on suuri ja siitä syystä
asemakaava-alueiden ulkopuolelle voidaan rakentaa paljon. Viime vuosina asemakaavoitettuja tontteja on ollut tarjolla
enemmän, mikä ainakin muuttaa asunto60
tuotannon painopistettä yhdyskuntarakenteen kannalta paremmalle tolalle.
Suunnittelutarveratkaisujen kautta hajaasutusta saadaan toteutettua, mutta ne
eivät ole keino ohjata hajarakentamista
kyläkeskuksiin.
Vapaa-ajan
asuntojen käyttötarkoituksen
muutokset
Kymmenessä vuodessa vapaa-ajan asunnoilla asuminen vakituisesti on kasvanut
yli viidenneksellä. Maaseudun kylissä
sijaitseva vapaa-ajan asuminen eli kylämökkeily voidaan nähdä parempana
vaihtoehtona perinteiselle, hajalleen
sijoittuvalle ja rantoja yksityistävälle
mökkeilylle. Kylissä toimivat vapaa‐ajan
asukkaat lisäävät yhteisöllisiä hyötyjä
mökkipaikkakunnalla ja hyödyntävät
mahdollisesti olemassa olevan rakennuskantaa uusiokäyttämällä sitä vapaa-ajan
asuntoina. Näillä perusteilla kylämökkeilyä voidaan pitää yhdyskuntarakennetta
eheyttävänä ja maaseutua elävöittävänä
ilmiönä.
Vapaa-ajanasumisen muuttuminen pysyväksi sisältää paljon ongelmia ja se on
siitä syystä luvanvaraista. Viime aikoina
ovat nousseet esille myös kuntien rakennusvalvonnan ja maistraatin eriävät
käytännöt tulkinnoissa vapaa-ajanasunnon muuttamisesta vakituiseksi osoitteeksi. Korkein hallinto-oikeus on anta-
gäller de flesta avgörandena om planeringsbehov byggande på landsbygden där
det från förut finns flera närliggande egnahemshus.
Kan byarna utvecklas
med avgöranden som
gäller planeringsbehov?
Sibbo kommun har årligen behandlat ca
100 avgöranden som gäller planeringsbehov. På senare år har 80–90 % av ansökningarna lett till positiva beslut. Glesbyggande i en så stor omfattning som denna
har oundvikligen splittrande effekter för
samhällsstrukturen, särskilt eftersom
glesbyggandets omfattning i förhållande
till den totala bostadsproduktionen är
relativt stor.
I statens revisionsverks effektivitetsrevisionsberättelse år 2010 konstateras följande: ”Glesbyggande är vanligt i kranskommunerna kring tillväxtcentrumen.
Revisionsverket anser att man har misslyckats med styrningen av glesbyggandet
eftersom över en tredjedel av nybyggandet i tillväxtcentrumens kranskommuner
faller utanför detaljplanerade områden.
En splittrad samhällsstruktur orsakar
högre samhällskostnader än en tätare
struktur. På samma gång ökar klimatkostnaderna.”
I Sibbo genomförs generalplanen för hela
kommunen med avgöranden som gäller
planeringsbehov, och i det hänseendet
handlar det inte om icke-planerat byggande. Generalplan för Sibbo 2025 har
en stor dimensionering för glesbyggan-
det och av den anledningen kan man
bygga mycket utanför de detaljplanerade
områdena. På senare år har det funnits
fler detaljplanerade tomter till buds,
vilket åtminstone förskjuter tyngdpunkten i bostadsproduktionen i en för samhällsstrukturen gynnsammare riktning.
nut 24.09.2013 päätöksen (Taltionumero
3013, Diaarinumero 580/1/12), jolla on
evätty loma-asunnon luvaton käyttäminen vakituisena asuntona siitä huolimatta, että henkikirjoittajan päätöksellä asuinpaikaksi oli hyväksytty loma-asunnon
osoite.
Glesbyggande kan genomföras genom
avgöranden som gäller planeringsbehov,
men de utgör inget sätt att styra glesbyggandet till bycentrum.
Maankäyttö- ja rakennuslaissa on asetettu erilaiset vaatimukset vakituisen
asumisen ja vapaa-ajan asumisen suunnittelulle. Vakituista asutusta voidaan
suunnitella rannoille, mutta se edellyttää mm. laajempia selvityksiä. Vakituista
asutusta ei saa laajassa mittakaavassa
muodostaa yksittäispäätöksillä eli esimerkiksi poikkeamalla vapaa-ajan asutuksen muodostamista varten tehdystä
kaavasta. Koska maanomistajia tulee
kohdella tasapuolisesti, yksittäispäätöksillä on myös laajat heijastusvaikutukset.
Ändringar i användningsändamålet för fritidsbostäder
På tio år har fast boende i fritidsbostäder
ökat med över en femtedel. Fritidsboende i byar på landsbygden kan ses
som ett bättre alternativ till traditionellt,
geografiskt splittrat stugliv som privatiserar stränderna. Fritidsboende som
är aktiva i byarna ökar den samhälleliga nyttan på stugorten och drar fördel
av det eventuellt befintliga byggnadsbeståndet genom att återanvända det för
fritidsboende. På dessa grunder kan man
betrakta byboende i stugor som ett fenomen som förenhetligar samhällsstrukturen och livar upp landsbygden.
Rantakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta poikkeamiselle tulee aina olla erityiset perusteet, jotka liittyvät kunnan
maankäytön tavoitteisiin. Omistajan henkilökohtaisiin tavoitteisiin liittyvät perus-
teet ja/tai loma-asunnon talviasuttavuus
eivät ole lain mukaan riittäviä perusteita.
Olisi lain järjestelmällistä kiertämistä
kaavoittaa ensin vapaa-ajan asuntoja
rannoille ja sitten sallia käyttötarkoituksen muutokset laajassa mittakaavassa.
Korkeimman hallinto-oikeuden kaikki
tuoreet ennakkotapaukset (esim. KHO
2013:3013, KHO 2008:39, 2004:105 tai
2004:57) ovat kielteisiä loma-asunnon
muuttamiselle vakituiseksi asunnoksi.
Perusteluina korkein hallinto-oikeus on
käyttänyt pysyvän asutuksen laajempaa tarvetta kunnallistekniikan rakentamiseen ja maankäytön suunnitteluun,
etäisyyttä kyläkeskuksesta ja palveluista,
maanomistajien tasapuolisen kohtelun
johtamista suunnittelemattoman asutuksen hallitsemattomaan lisääntymiseen
sekä pysyvän asutuksen edellyttämän
kaavatarkastelun puutetta tai vastaavasti
sen olemassaoloa silloin, kun ko. paikkaa ei kaavassa ollut suunniteltu vakituisen asunnon rakennuspaikaksi. Nämä
päätökset ja linjaukset asettavat tiukat
rajoitukset vapaa-ajanasuntojen muuttamiselle pysyväksi asutukseksi.
de kommunala byggnadstillsynsmyndigheternas och magistratens olika praxis
vid tolk-ningar av ändring av fritidsbostad
till fast adress varit upp till diskussion. Högsta förvaltningsdomstolen gav
24.09.2013 ett beslut (liggarnummer
3013, diarienummer 580/1/12), enligt
vilket användning av fritidsbostad som
fast bostad är olovlig trots att fritidsbostadens adress på mantalsskrivarens
beslut har godkänts för fast boende.
I markanvändnings- och bygglagen ställs
olika krav på planeringen av fast boende
respektive fritidsboende. Fast boende kan
planeras till stränderna, men det förutsätter bl.a. mer omfattande utredningar. Fast
boende får inte i någon större utsträckning uppkomma på enskilda beslut, dvs.
till exempel genom att avvika från en plan
som utarbetats för fritidsboende. Eftersom markägarna ska behandlas jämlikt
har enskilda beslut vida reflekterande
effekter.
För undantag till ett användningsändamål
enligt stranddetaljplanen ska det alltid
finnas särskilda grunder som hänger sam-
man med målen för kommunens markanvändning. Grunder som har att göra
med ägarens privata mål och/eller att
fritidsbostaden är vinterbonad är inga
tillräckliga grunder enligt lagen. Att först
planlägga fritidsbostäder på stränderna
och därefter i hög utsträckning tillåta ändringar av användningsändamålet vore
systematiskt kringgående av lagen. Högsta förvaltningsdomstolens samtliga färska prejudikat (t.ex. HFD 2013:3013, HFD
2008:39, 2004:105 och 2004:57) förbjuder ändring av fritidsbostad till fast bostad.
Högsta förvaltningsdomstolen motiverar
sina beslut med att fast boende medför
större behov av att bygga kommunalteknik och planera markanvändningen,
avståndet från bycentrumet och servicen,
att en jämlik behandling av markägarna
skulle leda till en okontrollerad ökning av
den icke-planerade bosättningen samt
med bristen på plangranskning som fast
boende förutsätter eller plangranskningens existens när en aktuell plats inte har
anvisats för fast boende i planen. Dessa
beslut och riktlinjer ställer strikta gränser
för ändring av fritidsbostäder till bostäder
för fast boende.
Men när fritidsboende ändras till fast
boende uppkommer många problem och
därför bör en sådan ändring vara tillståndspliktig. På senare tid har även
61
Muut keinot
Kyläosayleiskaavan laatimisen yhteydessä
voidaan tutkia ja määritellä toiminnot ja
maankäytön muodot, jotka tarvitsevat
tarkemman kaavan. Kyläasemakaavalla
rakentamisen sijoittumista ja toimintoja
voidaan määrätä yksityiskohtaisesti.
Tästä esimerkkinä on hankekaava Boxin
kylään sijoittuvalle käsityöläiskeskukselle. Maanomistajan tavoitteena on kehittää alueelle moderni käsityöläisten ja
luovien alojen kyläkeskus. Yhdistettynä
nykyisen kestikievarin palveluihin alue
muodostaa liiketaloudellisesti toimivan,
uusia palveluja ja työpaikkoja tarjoavan
elävän kokonaisuuden.
Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisten
kaavallisten keinojen lisäksi ympäristön
laadun parantamiseksi on useita muita
keinoja käytettävissä. Esimerkiksi yksityisteiden linjaukset ja satama-alueen
järjestelyt ovat sellaisia toimenpiteitä,
että ne eivät vaadi osayleiskaavallista
tarkastelua tai asemakaavaa. Tiehoitokunnat voivat toteuttaa maaseudulle
sopivien,
perustamiskustannuksiltaan
edullisten ”kevyempien” kevyen liikenteen väylien rakentamista. Reittitoimituksella maanomistajat voivat yhdessä
toteuttaa ratsastusreittejä ja muita ulkoilureittejä.
Kyläyhteisöt voivat muodostaa yhtiöitä
osuuskuntapohjaisesti tai muulla yhtiömallilla kehittämään alueelleen esimerkiksi infrastruktuuriverkoston hankkeita, joista kaikki osakkaat hyötyvät.
62
Gumbostrandissa sekä tietoliikenneverkkoa että vesihuollon verkostoa on
rakennettu tällä mallilla. Yhtiömuotoista järjestelyä voisi kokeilla mahdollisesti
myös rakennusoikeuden jakamisessa
tilanteissa, joissa kaikkia yksittäisiä
maanomistajia tasapuolisesti kohtelevaa
ratkaisua on vaikea löytää. Rakennusoikeuden siirtoa (Transfer of Development Rights) käytetään yleisesti suunnittelukeinona mm. Yhdysvalloissa ja sen
tavoitteena on keskittää rakentaminen
suotuisalle vyöhykkeelle ja säästää
maatalouden, luonnon ja kulttuurihistorian kannalta merkittävät alueet rakentamispaineelta.
Olemassa olevan rakennuskannan kehittäminen on mahdollisuus kylille. Kyläyhdistykset voivat etsiä myytäväksi tai
vuokrattavaksi sopivia tiloja ja rakennuksia, joita voitaisiin käyttää asumiseen tai
työpajoiksi tai joita voisi olla mahdollista
muuttaa sellaisiksi. Esimerkiksi vanhoja
maatilojen talousrakennuksia voidaan
muuttaa rakennusluvalla joustavasti
muuhun käyttötarkoitukseen esimerkiksi
työtiloiksi, julkisten tai yksityisten palveluiden tiloiksi. Elinkeinoihin liittyviä asuntoja voidaan myös sijoittaa muiden toimintojen yhteyteen. Tällaisiin hankkeisiin
voi jopa anoa taloudellista tukea mm. yhdistysten kautta. Kyläyhteisöt voivat etsiä
myös rahoitusmahdollisuuksia, joiden
avulla kyläyhdistykset voivat saada haltuunsa ja kunnostaa vanhoja rakennuksia ja vuokrata niitä saadakseen uusia
asukkaita. Lisäksi voidaan ottaa käyttöön
”välivuokrausmalli”, jossa kyläyhdistys
vuokraa asunnon tai tilan omistajaltaan
ja jälleenvuokraa sen uudelle käyttäjälle.
Sivuasunnon saa rakentaa olemassa
olevan rakennuksen kanssa samaan
pihapiiriin ilman, että se vähentäisi
rakennuspaikkojen
enimmäismäärää.
Mahdollisuus rakentaa sivuasuntoja ja
talousrakennuksia eri käyttötarkoituksiin
rakennusluvalla sisältää suuren potentiaalin kiinteistöjen kehittämiselle.
Övriga metoder
I samband med att en bygeneralplan
utarbetas kan man undersöka och fastställa de funktioner och markanvändningsformer som behöver en mer exakt
plan. I en bydetaljplan kan placeringen av
byggandet och funktionerna bestämmas
i detalj. Planprojektet för ett hantverkarcentrum i Box är ett exempel på detta.
Markägaren har som mål att utveckla ett
modernt bycentrum för hantverkare och
kreativa branscher. I kombination med
det befintliga gästgiveriet bildar området
en affärsmässigt fungerande och levande
helhet som erbjuder nya tjänster och arbetstillfällen.
Utöver planeringssätten enligt markanvändnings- och bygglagen finns det många andra metoder som kan tillämpas för
att höja omgivningens kvalitet. Vägsträckningar för privata vägar och arrangemang
i hamnområden är exempel på åtgärder
som inte förutsätter delgeneralplanegranskning eller detaljplan. Väglagen kan
låta bygga för landsbygden lämpliga, ”lättare” cykel- och gångbanor som har lägre
grundläggningskostnader. Genom en ledförrättning kan markägarna tillsammans
dra upp ridstigar och andra friluftsleder.
Bygemenskaperna kan grunda bolag enligt andelslagsprincipen eller med någon
annan bolagsform driva projekt t.ex. för
att utveckla infrastrukturen, som kommer
alla delägare till nytta. I Gumbostrand
har både datakommunikationsnätet och
nätverket för vattenförsörjningen byggts
enligt denna modell. Ett arrangemang i
bolagsform kunde vara ett alternativ att
pröva på även vid fördelningen av byggrätten i situationer där det är svårt att
hitta en lösning som behandlar enskilda
markägare jämlikt. Överföring av byggrätten (Transfer of Development Rights)
är en vanlig planeringsmetod bl.a. i USA
och den har som mål att koncentrera
byggandet till gynnsamma zoner och på
det sättet bespara områden som är betydande för jordbruket, naturen och kulturhistorian från byggnadstrycket.
Att förbättra det befintliga byggnadsbeståndet är en möjlighet för byarna.
Byföreningarna kan kartlägga vilka lokaler och byggnader som skulle lämpa sig
för försäljning eller uthyrning och kunna
användas eller byggas om för boende
eller workshopverksamhet. Exempelvis
kan gamla ekonomibyggnader på jordbruksfastigheter genom bygglov ändras
till något annat användningsändamål, till
exempel arbetslokaler eller lokaler för offentlig eller privat service. Bostäder som
knyter an till näringar kan också placeras
intill de övriga funktionerna. För projekt
av det här slaget kan man till och med ansöka om ekonomiskt stöd hos bl.a. föreningar. Bygemenskaperna kan också söka
finansieringsmöjligheter som byföreningarna kan utnyttja för att förvärva och
iståndsätta gamla byggnader och hyra
ut dem för att få nya invånare. Därtill
kan man införa en s.k. mellanhyresmodell som innebär att byföreningen hyr en
bostad eller en fastighet av ägaren och
hyr ut den vidare till en ny användare.
En sidobostad får byggas i samma gårdsområde som en befintlig byggnad utan
att detta skulle minska på maximiantalet
byggplatser. Möjligheten att med bygglov bygga sidobostäder och ekonomibyggnader för olika användningsändamål utgör en stor potential för utvecklandet av
fastigheterna.
63
64
7. Mitä voimme tehdä
yhdessä kylien kehittämiseksi?
7. Vad kan vi göra tillsammans för att utveckla
byarna?
Maaseudun vetovoimaisuuden kehittämisessä on lähdettävä siitä, että asumisen laatu, työllisyys, asuinympäristö, palvelutarjonta ja liikkumismahdollisuudet vaikuttavat
eniten maaseudun asumisviihtyisyyteen.
Vid utvecklandet av landsbygdens attraktionskraft ska man utgå från att
boendekvaliteten, sysselsättningen, boendemiljön, serviceutbudet och möjligheterna
att färdas inverkar mest på boendetrivseln på landsbygden.
Johtopäätökset
Slutledningar
Sipoon kunta on pääkaupunkiseudun kasvupainealuetta, jolla osayleiskaava (kyläkaava)
ei voi toimia suoraan rakennusluvan myöntämisen perusteena. Tässä suhteessa Sipoon
kylien kehittämisessä on tietyt hankaluutensa verrattuna harvaan asutuilla seuduilla
sijaitsevien kylien kehittämiseen. Vaikka kunnalla on kaavoitusmonopoli, se ei tarkoita
etteivätkö valtakunnalliset ja maakunnalliset suunnitelmat ja ohjelmat sitoisi kunnan
toimintaa.
Sibbo kommun är ett område som utsätts för tillväxttrycket från huvudstadsregionen.
En delgeneralplan (byplan) kan inte direkt fungera som grund för beviljande av bygglov.
I detta hänseende finns det vissa svårigheter med att utveckla byarna i Sibbo jämfört
med byar som är belägna i glesbebyggda områden. Även om kommunen har planläggningsmonopol betyder det inte att kommunen skulle ha fria händer i förhållande till de
riksomfattande och landskapsbundna planerna och programmen.
Maaseutu pääkaupungin kupeessa on kuitenkin houkuttelevaa ja vetovoimaista maaseutuasumiselle ja uhkana on, että hajarakentaminen leviää hallitsemattomasti. Taajamien lievealueille myönnetyt rakennusluvat vaikeuttavat suunnitelmallista ja taloudellista yhdyskuntarakenteen kehittämistä.
Landsbygden i närheten av huvudstaden är emellertid en lockande och attraktiv boendemiljö och det finns en risk för att glesbyggandet sprider sig okontrollerat. De bygglov
som beviljats i randområdena av tätorterna försvårar en systematisk och ekonomisk utveckling av samhällsstrukturen.
Kylien elinvoimaisuuden kehittäminen ja maankäytön suunnittelu tai kaavoitus eivät
ole yksi ja sama asia, vaikka sekä kylissä että kunnissa näin ehkä joskus oletetaan. Kaavoitus on maaseudulla säätelyväline, ei kehittämisväline. Kaavoituksella voidaan kylläkin
vastata johonkin olemassa olevaan tarpeeseen tai luoda mahdollisuuksia, mutta tuota
tarvetta ei voida suunnittelussa luoda tyhjästä eikä pelkkä kaavoitus takaa mahdollisuuksien toteutumista.
Utvecklandet av byarnas livsduglighet och planeringen eller planläggningen av markanvändningen är inte samma sak, även om såväl byarna som kommunerna ibland har den
uppfattningen. Planläggningen i landsbygden är ett reglerande instrument, inte en utvecklingsmetod. Genom planläggningen kan man visserligen tillgodose vissa behov och
skapa möjligheter, men behovet kan inte skapas ur det tomma intet vid planeringen och
enbart planläggning garanterar inte att möjligheterna blir verklighet.
65
Kaavoituksen
keinojen käyttäminen
Sipoon kunnan yleiskaava 2025:n mukaisesti haja-asutusalueilla on käyttämättä
vielä noin 1750 rakennuspaikkaa, mikä
on sivuasuntoineen ja talousrakennuksineen merkittävä määrä rakentamista. Yksi rakennuspaikka merkitsee
esimerkiksi pihapiiriä, johon kuuluu
päärakennus, autotallit, saunarakennus,
muita piharakennuksia sekä sivuasunto
ja siihen kuuluvat autotallit, saunat ja
muut piharakennukset. Yksi rakennuspaikka voi siis mahdollistaa suuren
määrän rakennuskantaa ja käyttää
merkittävän pinta-alan, sillä pihapiirin
koko on melko vapaasti tulkittavissa.
Tämän yleiskaavallisen potentiaalin toteuttaminen ja hyödyntäminen on olennaista kylien kehittämisessä. Kaavoituksen keinona kylien kehittämiseen on
Sipoon kunnan yleiskaavaa 2025 tarkentavat osayleiskaavat. Osayleiskaavojen laatimisessa voidaan hyödyntää erilaisia uusia menetelmiä rakentamisen
ohjaamiseksi kyläkeskuksiin sekä yhdistää kaavatyöhön kylien vapaaehtoista
suunnittelua, kuten kyläsuunnitelmien
laatimista.
Rakentamisen ohjaamiseen kyläosayleiskaavat ovat käyttökelpoisin väline,
kun osayleiskaavoitukseen yhdistetään
tarpeen mukaan mitoituksen vyöhykemalli tai tarkempi rakentamistapaohje
ja kaavoitusta edeltää kyläsuunnitelman
66
laatiminen. Kyläosayleiskaavoitus on paras tapa turvata kaikkien maanomistajien
tasapuolinen kohtelu, mutta kaavoituksen käytännöissä koskien mm. vuorovaikutusta, yhteistyötä osallisten kanssa,
kaavaratkaisujen
havainnollistamista,
elinkeinojen edellytysten parantamista,
selvitystarpeiden määrittelyä ja palvelu-
tuotannon innovaatioita on vielä paljon
tekemistä.
Yhtä hyvin voidaan todeta, että mikäli
yleiskaavallisia keinoja ohjata rakentamisen sijoittumista, määrää ja rakennustapaa ei käytetä kunnassa, tämä
merkittävä määrä haja-asutusalueiden
rakennuskantaa sijoittuu yksittäisten
lupapäätösten perusteella jokseenkin
holtittomasti ympäri maaseutua. Tämä
kehitys tapahtuu vähitellen ja sen negatiivisia vaikutuksia on vaikea torjua siinä
vaiheessa, kun vahinko on jo tapahtunut.
Planläggning
som
utvecklingsmetod
I enlighet med Generalplan för Sibbo
2025 finns det fortfarande ca 1 750
outnyttjade byggplatser i glesbygdsområdena, vilket är en betydande mängd
när man räknar med sidobostäder och
ekonomibyggnader. En byggplats avser till
exempel ett gårdsområde som omfattar
huvudbyggnad, garage, bastubyggnad,
övriga gårdsbyggnader samt sidobostad
med tillhörande garage, bastu och övriga
gårdsbyggnader. En byggplats kan alltså
omfatta ett stort byggnadsbestånd och ta
upp en stor areal, eftersom storleken på
ett gårdsområde kan tolkas tämligen fritt.
Att genomföra och utnyttja denna potential i generalplanen är betydande aspekt
på utvecklandet av byarna. De delgeneralplaner som preciserar Generalplan för
Sibbo 2025 erbjuder planläggningsmässiga verktyg för utvecklandet av byarna.
Vid utarbetandet av delgeneralplaner
kan man utnyttja olika nya metoder för
att styra byggandet till bycentrum och
koppla frivillig planering i byarna, såsom
uppgörandet av byplaner, till planläggningsarbetet.
Bydelgeneralplaner är det bästa verktyget för att styra byggandet när zonmodellen för dimensionering eller mer exakta
byggsättsanvisningar efter behov kopplas
till delgeneralplaneringen och uppgörandet av en byplan föregår planläggningen.
Bydelgeneralplanering är det bästa sättet
att säkerställa en jämlik behandling av
markägarna, men i planläggningspraxisen, bl.a. beträffande växelverkan, samarbetet med intressenterna, illustreringen
av planlösningarna, förbättrandet av verksamhetsbetingelserna för näringarna,
definitionen av utredningsbehoven och
innovationerna i serviceproduktionen
återstår ännu mycket att göra.
Lika väl kan man säga att ifall de generalplanemässiga sätten att styra byggandets
placering, omfattning och byggsätt inte
används i kommunen, kommer detta betydande byggnadsbestånd i glesbygdsområdena att spridas tämligen okontrollerat
i landsbygden utifrån enskilda lovbeslut.
Denna utveckling sker småningom och
det är svårt att bekämpa de negativa effekterna av den i det skede när skadan
redan har skett.
“Kaavoituksen
keinona kylien
kehittämiseen on
Sipoon kunnan
yleiskaavaa 2025
tarkentavat osayleiskaavat.
“De delgeneralplaner
som preciserar
Generalplan för
Sibbo 2025 erbjuder
planläggningsmässiga verktyg för
utvecklandet av
byarna.
Sipoon kunnan rakennusjärjestystä uudistettaessa sivuasunnon enimmäiskoko on nostettu aiemmasta 80 k-m2:sta nykyiseen 100 k-m2:iin. Myös erillisen saunan ja talousrakennuksien avulla sivuasunto -ratkaisuihin saa variointia. Sivuasunto on tarkoitettu joustavaksi ratkaisuksi perheen muuttuviin asumistarpeisiin.
Vid revideringen av Sibbo kommuns byggnadsordning höjdes maximistorleken på en
sidobostad från 80 vy-m2 till gällande 100 vy-m2. Med hjälp av separata bastu- och
ekonomibyggnader tillåts också variationer i sidobostadslösningarna. En sidobostad är
avsedd att vara en flexibel lösning för familjens föränderliga boendebehov.
67
na
is
ie
/B
äs
ie
ge
n
/S
to
lä
nt
ät
ie
vä
ki
yl
Sairaala / Sjukhus
/N
or
gn
K
ik
o
nt
N
Is
te
n
Po
r
ic
kb
yv
äg
e
Si
po
o
/S
ib
bo
Tavoitteiden muodostaminen vuorovaikutteisesti
ra
NIKKILÄ / NICKBY
By
vä
Uu
de
ns
illa
nt
ie
po
ytie
Si
Ölj
/N
yb
ro
v
/O
lje
äg
en
vä
ge
n
ge
n
on
jok
i/
Si
bb
oå
Tässä selvityksessä on esitelty lähtökohtia ja arvioitu vaihtoehtoisia menetelmiä
kylien kehittämiselle. Raportti pohjustaa
joulukuussa 2013 järjestettävää seminaaria, jonka tarkoituksena on keskustella yhdessä osallistujien kanssa kylien kehittämisen tavoitteista ja niihin
soveltuvista menetelmistä. Seminaarin
järjestämistä on ehdotettu valtuustoaloitteessa syksyllä 2013. Tavoitteena on,
että seminaari tuottaa yhteisen näkemyksen ja suuntaviivat kylien kehittämisen toimintatavoille.
Vuorovaikutuksen
lisääminen kylien kehittämisessä
Tavoitteiden asettamisen ohella varsinaista kylien kehittämistä on tärkeää
viedä eteenpäin vuorovaikutteisesti.
Vuorovaikutteinen suunnittelu lisää alueen asukkaiden ja muiden toimijoiden
välistä yhteistoimintaa, ja vahvistaa
alueen yhteisöllisyyttä. Kylien kehittämistavoitteet ovat usein myös sellaisia,
joita kunta yksin ei pysty toteuttamaan.
Nykyaikaiseen kehittämistoimintaan kuuluukin tärkeänä osana alueella olevien
voimavarojen tunnistaminen ja eri toimijoiden yhteistyön edistäminen. Kunta voi
omalta osaltaan edistää tässä tarvittavaa
vuorovaikutusta.
68
Måluppställning i
växelverkan
Denna utredning har behandlat utgångspunkterna och alternativen för utvecklandet av byarna. Rapporten utgör underlag
för ett seminarium i december 2013 som
syftar till att tillsammans med deltagarna
diskutera målen för utvecklandet av byarna och vilka metoder som är tillämpliga
för detta. Att ett seminarium ska hållas
föreslogs i ett fullmäktigeinitiativ hösten
2013. Målet är att seminariet ska resultera i en gemensam syn på utvecklandet
av byarna och ge riktlinjer för vilka sätt
och metoder som ska tillämpas.
Ökad växelverkan i utvecklandet av byarna
Vid sidan av måluppställningen är det
viktigt att driva fram det egentliga utvecklingsarbetet i växelverkan mellan
intressenterna. En interaktiv planering
förbättrar samverkan mellan invånarna
och de övriga aktörerna och stärker den
sociala gemenskapen i området. Utvecklingsmålen i byarna är dessutom ofta av
sådan natur att kommunen inte ensam
kan verkställa dem. Till modern utvecklingsverksamhet hör att identifiera befintliga, lokala resurser och främja samarbetet mellan olika aktörer. Kommunen kan
bidra till att främja den växelverkan som
behövs i detta sammanhang.
I utvecklandet av byarna bör man tillämpa både traditionella och moderna engagemangs- och samarbetsmetoder för
Kylien kehittämisessä vuorovaikutuksen välineinä kannattaa käyttää sekä
perinteisiä että uusia osallistumis- ja
yhteistyömenetelmiä. Perinteisiä tapoja ovat erilaiset järjestetyt tilaisuudet,
kuten suunnittelutyöpajat ja keskustelutilaisuudet. Niiden ohella voidaan käyttää
uusia, Internet-pohjaisia välineitä, kuten
nettisivustoja, asukaskyselyitä ja erilaisia
sosiaalisen median palveluita. Internetin
käyttö perinteisten menetelmien rinnalla
on tärkeää, sillä näin tavoitetaan erilaisia
kohderyhmiä. Erityisesti työssäkäyvät aikuiset eivät usein aikataulusyistä pysty
osallistumaan arki-iltaisin järjestettäviin
tapahtumiin, mutta he ovat internetissä
aktiivisia.
Sipoossa on kokeiltu myös uudenlaisia
tapoja tehdä yhteistyötä ja -suunnittelua. Sibbesborgin osayleiskaavan suunnitteluviikko järjestettiin Söderkullan
kartanolla lokakuussa 2013. Siinä sovellettiin ”Charrette”-menetelmää, jolla
tarkoitetaan intensiivisessä tahdissa toistuvia suunnittelutapaamisia. Sibbesborgin suunnitteluviikon aikana kaavoittajat ja suunnittelijat olivat Söderkullan
kartanolla työskentelemässä useana
päivänä. Ovet olivat avoinna kaikille kiinnostuneille ja asukkailla oli mahdollisuus
tulla paikalle ja osallistua suunnitteluun
juuri itselle sopivana ajankohtana. Viikko
huipentui iltajuhlaan, johon asukkaat olivat niin ikään tervetulleita ja kaikilla osallistujilla oli mahdollisuus kommentoida
suunnitteluviikon tuloksia.
Nikkilän Kulttuurikäytävä –projekti. Kysymys Nikkilästä! -karttakyselyllä selvitettiin
Nikkiläläisten kokemuksia ja näkemyksiä
kotitaajamastaan ja sen kehittämisestä.
Kysely oli avoinna kesäkuusta syyskuun
2013 loppuun ja siihen osallistui noin 500
vastaajaa, jotka jättivät kartalle yhteensä
yli 3.500 merkintää. Kyselyn lisäksi projektissa on hyödynnetty kunnan wwwsivustoa (www.kulttuurikaytava.fi), Facebookia sekä erillistä blogia.
Kyläsuunnittelu
kaavoituksen tukena
Tulevissa kyläosayleiskaavoissa tavoitteena on hyödyntää edellisessä kappaleessa
mainittuja uudenlaisia vuorovaikutustapoja. Kyläsuunnitelman laatiminen osayleiskaavatyötä ennen tai sen rinnalla
voi olla toimiva tapa kokonaisvaltaisempaan ja vuorovaikutteiseen kehittämiseen. Vuorovaikutus suunnitellaan aina
tapauskohtaisesti käsillä olevan projektin tavoitteita vastaamaan. Kehitys- ja
kaavoituskeskuksessa on monipuolista
kokemusta ja asiantuntemusta vuorovaikutuksen suunnittelusta ja järjestämisestä erilaisissa suunnittelutilanteissa.
att stödja växelverkan. Arrangerade sammankomster, såsom planeringsworkshopar och diskussionsmöten, är exempel på
traditionella metoder. Utöver dessa kan
man ta till nya, internetbaserade metoder, såsom webbplatser, invånarenkäter och tjänster inom de sociala medierna. Att använda internet parallellt
med de traditionella metoderna är viktigt
eftersom internet når olika målgrupper.
Särskilt vuxna som arbetar kan av tidsskäl
inte så ofta delta i evenemang som hålls
vardagskvällar, men däremot är de aktiva
på nätet.
I Sibbo har man också prövat på nya slags
sätt att samarbeta och samplanera. I oktober 2013 hölls en planeringsvecka gällande delgeneralplanen för Sibbesborg
på Söderkulla gård. Här tillämpades den
s.k. Charrette-metoden, som betyder
återkommande planeringsmöten i intensiv takt. Under planeringsveckan arbetade planläggarna och planerarna flera
dagar på Söderkulla gård. Dörrarna var
öppna för alla intresserade och invånarna
hade möjlighet att medverka i planeringen vid den tidpunkt som passade dem
bäst. Veckan avslutades med en kvällsfest
i vilken invånarna likaså var välkomna att
delta och kommentera resultaten av planeringsveckan.
Projektet Kulturkorridoren i Nickby är ett
exempel på ett utvecklingsprojekt som
drar fördel av internetbaserade medel.
Med hjälp av kartenkäten Frågan om
Nickby! utredde man nickbybornas erfarenheter och synpunkter på tätorten och
utvecklandet av den. Enkäten var öppen
från juni till slutet av september 2013 och
besvarades av ca 500 personer som lämnade sammanlagt över 3 500 markeringar
på kartan. Förutom enkäten har projektet använt sig av kommunens webbplats
(www.kulturkorridoren.fi), Facebook och
ett antal bloggar.
Byplanering
som
stöd för planläggningen
I de kommande bydelgeneralplanerna är
avsikten att tillämpa de nya interaktionssätt som nämndes i föregående stycke.
Att göra upp en byplan före eller parallellt
med delgeneralplanearbetet kan vara ett
smidigt steg mot en mer övergripande
och samverkande utvecklingsprocess.
Växelverkan ska alltid planeras från fall till
fall så att den tillgodoser målen med det
aktuella projektet. Personalen på Utvecklings- och planläggningscentralen har
mångsidig erfarenhet och sakkunskap om
planering och ordnande av växelverkan i
olika planeringssituationer.
Esimerkki Internet-pohjaisia välineitä
hyödyntävästä kehittämisprojektista on
69
Miten tavoitteeseen
päästään?
muita tarpeita laatia osayleiskaavoitusta tarkentavia kyläasemakaavoja.
•
Alustavat toimenpideehdotukset
•
•
•
70
Kunta hyödyntää kyläsuunnitelmia
ja asukkaiden paikallistuntemusta
kaavoituksen resursseina. Kylien
asukkaat ja toimijat voivat laatia
kyläsuunnitelman eli muodostaa
yhteiset tavoitteet kehittämiselle tiiviissä yhteistyössä maanomistajien,
yrittäjien, kyläyhdistysten ja -seurojen sekä päättäjien ja viranomaisten
kanssa. Kyläsuunnitelma
toimii
pohjana kyläosayleiskaavan laatimiselle tai muiden toimenpiteiden
toteuttamiselle. Kyläsuunnitelmien
laatimisesta vastaava ryhmä voi tarvittaessa hakea asiantuntija-apua
suunnitteluun.
Kehitys- ja kaavoituskeskus laatii
kyläosayleiskaavoja yleiskaavan mukaisille kyläalueille. Rakentamista
ohjataan
edullisuusvyöhykkeiden
mukaan. Kriteerinä vyöhykkeiden
määrittämiselle toimivat sekä yhdyskuntarakenteelliset että maisemarakenteelliset
perusteet
ja
valmiudet kunnallistekniikan rakentamiseen. Taustaksi kunnassa inventoidaan tarkemmin sipoolaista
maisemarakennetta ja kulttuurimaisemaa.
Kyläosayleiskaavojen
yhteydessä
tutkitaan, onko kylissä hankkeita tai
•
•
•
•
Kyläosayleiskaavojen
laatimisen
yhteydessä
tutkitaan
rakennusoikeuksien siirtoa maa- ja
metsätalousalueilta ja kylien reunaalueilta kyläkeskuksiin eli asutukselle
sopivammille vyöhykkeille,
joiden kriteerinä ovat esimerkiksi
etäisyys vesi- ja viemäriverkosta,
tieverkosta ja palveluista.
Kyläosayleiskaavan laatimisen yhteydessä laaditaan rakennustapaohje
määräämään sellaisia kaavan ominaisuuksia, joita ei itse mitoittavassa
kyläosayleiskaavassa ole tarkoituksenmukaista esittää.
Sekä viranomaistyössä että kyläyhdistyksissä ja asukasyhdistyksissä
verkostoidutaan ja hyödynnetään
muiden tietoa ja kokemuksia kylien
kehittämisestä.
Osallistutaan kyläyhdistyksille ja
toimintaryhmille suunnattuihin koulutustilaisuuksiin ja seminaareihin,
joiden tavoitteena on innostaa kyliä ympäristön hoitoon, jakaa tietoa
soveltuvista kunnostus- ja hoitotoimista sekä rahoitusmahdollisuuksista.
Asukkaat ja yhdistykset voivat lisätä
yhteisöllisyyttä vuorovaikutuksella,
kyläjuhlilla, talkoilla jne. Kunnostusja hoitotoimenpiteet sekä talkoiden
järjestäminen sisällytetään kylä-
suunnitelmiin.
•
Kyläyhdistykset voivat hakea avustuksia kulttuuri- ja liikuntatoimintaan, tapahtumiin ja muuhun
yhdistystoimintaan.
•
Kyläyhteisöissä harkitaan osuuskuntapohjaisia tai muuhun yhtiömalliin pohjautuvia järjestelyjä suurempien
kehittämishankkeiden
toteuttamiseksi yhteisvoimin.
•
Viranomaistahot
hyödyntävät
yhteistyötahoja: Uudenmaan liitto,
Ympäristöministeriö, Aalto-yliopisto, Tampereen teknillinen yliopisto,
ProAgria, jne.
•
•
Kyläsuunnittelun yhteydessä tutkitaan mahdollisuudet hakea ulkopuolista rahoitusta mm. Uudenmaan
liiton kautta haettava maakuntien
kehittämisraha sekä ProAgrian kautta haettava hankerahoitus.
Hur når man upp
till målet?
Preliminära åtgärdsförslag
•
•
Tienhoitokunnat voivat hakea yksityisteiden kunnossapitoon avustusta
kunnalta tai valtiolta. Maanomistajat
toteuttavat yhdessä ratsastusreittejä
ja muita ulkoilureittejä reittitoimituksella ja hakevat hankkeille tukea
ja rahoitusta kunnalta tai valtiolta.
•
Kommunen utnyttjar byplanerna
och invånarnas lokalkännedom som
resurser vid planläggningen. Invånarna och aktörerna i byarna kan göra
upp en byplan, dvs. fastställa gemensamma mål för utvecklandet i samarbete med markägarna, företagarna,
byföreningarna och byalagen samt
beslutsfattarna och myndigheterna.
Byplanen fungerar som underlag för
utarbetandet av en bydelgeneralplan
eller för genomförandet av andra åtgärder. Den grupp som ansvarar för
uppgörandet av byplaner kan vid
behov anlita extern expertis för planeringen.
Utvecklings- och planläggningscentralen utarbetar bydelgeneralplaner
för byområdena i generalplanen.
Byggandet styrs med utgångspunkt i förmånlighetszoner. Samhällsstrukturella och landskapsmässiga grunder liksom beredskapen att
bygga kommunalteknik utgör kriterier för definitionen av zonerna.
Som bakgrundsmaterial gör kommunen mer exakta inventeringar av
landskapsstrukturen och kulturlandskapet i Sibbo.
I samband med bydelgeneralplaner undersöks huruvida det finns
pågående projekt eller andra behov
av att utarbeta bydetaljplaner som
preciserar delgeneralplaneringen.
•
I samband med bydelgeneralplaner
undersöks möjligheterna att överföra byggrätter från jord- och skogsbruksområden och perifera områden
i byarna till bycentrumen, dvs. till
zoner som bättre lämpar sig för
bosättning. Kriterierna för dessa zoner är t.ex. avståndet från vatten- och
avloppsnätet, vägnätet och servicen.
•
I samband med en bydelgeneralplan
utarbetas byggsättsanvisningar som
innehåller bestämmelser om sådana
egenskaper hos planen som det inte
är ändamålsenligt att lägga fram i
själva dimensionerande bydelgeneralplanen.
•
Både i myndigheternas arbete och
i byalagen och invånarföreningarna
bildas nätverk och utnyttjas den information och de erfarenheter som
andra har av utvecklingsarbete.
•
För byföreningar och aktionsgrupper anordnas kurser och seminarier
som syftar till att inspirera byarna att
vårda miljön, dela med sig av kunskapen om lämpliga iståndsättnings- och
skötselåtgärder och om möjligheterna att finansiera sådana åtgärder.
•
Invånarna och föreningarna kan
främja den sammanhållningen med
hjälp av växelverkan, byafester,
talkon osv. Iståndsättnings- och sköt-
selåtgärder samt anordnande av
talkon inkluderas i byplanerna.
•
Byföreningarna kan ansöka om
bidrag för kultur- och idrottsverksamhet, evenemang och övrig föreningsverksamhet.
•
I bygemenskaperna övervägs andelslagsbaserade arrangemang eller
arrangemang som baserar på andra
bolagsmodeller för genomförandet
av större utvecklingsprojekt med
samlade krafter.
•
Myndigheterna drar fördel av samarbete: Nylands förbund, Miljöministeriet, Aalto-universitetet, Tammerfors tekniska universitet, ProAgria
osv.
•
I samband med byplaneringen undersöks möjligheterna att ansöka om
extern finansiering, bl.a. landskapsutvecklingspengar som ansöks via
Nylands förbund och projektfinansiering som ansöks via ProAgria.
•
Väglagen kan ansöka om bidrag hos
kommunen eller staten för underhållet av privatvägarna. Markägarna
drar gemensamt upp ridstigar och
andra friluftsleder vid en ledförrättning och ansöker om bidrag och
finansiering hos kommunen eller
staten för olika projekt.
71
Lähteet
Källor
Sipoon kunnan yleiskaava 2025 selostus. Sipoon kunta
Generalplan för Sibbo 2025, planbeskrivning. Sibbo kommun.
Kyläkaavoitus - Yleiskaava maaseuturakentamisen ohjaamisessa. Ympäristöministeriö.
2009.
Byplanläggning: Generalplanen och styrningen av byggandet på landsbygden. Miljöministeriet. 2009.
Jarva, Anne & Jouko Riipinen (2012). Kyläyleiskaavoitus. Ympäristöministeriön julkaisuja 3/2012.
Jarva, Anne & Jouko Riipinen (2012). Kyläyleiskaavoitus. Miljöministeriets publikationer
3/2012.
Kylän tuntijat Asukaslähtöinen suunnittelu työkaluksi maaseutu-ympäristöjen
kaavoitukseen. Lodenius et al. (toim.). Pirkanmaaseutu ry ja Tampereen teknillinen
yliopisto (2006).
Kylän tuntijat Asukaslähtöinen suunnittelu työkaluksi maaseutu-ympäristöjen kaavoitukseen. Lodenius et al. (red.). Pirkanmaaseutu ry och Tampereen teknillinen yliopisto
(2006).
Kyläsuunnittelun opas. Miten kehitämme ja kaavoitamme kyläämme 2000-luvulla.
Kuisma ja Peltonen. PS-kustannus (2002).
Kyläsuunnittelun opas. Miten kehitämme ja kaavoitamme kyläämme 2000-luvulla. Kuisma och Peltonen. PS-kustannus (2002).
Asuinmaaseutu 2007-2010 Maaseutuasumisen kehittämisohjelma. Maaseutupolitiikan
yhteistyöryhmän julkaisuja 2/2007
Asuinmaaseutu 2007-2010 Maaseutuasumisen kehittämisohjelma. Landsbygdspolitiska
samarbetsgruppens publikationer 2/2007
Nurmijärven Lepsämän osayleiskaavan selostus. 2009.
Nurmijärven Lepsämän osayleiskaavan selostus. 2009.
Kylät & maankäytön suunnittelu muuttuvassa maailmassa, Hämeenlinnan seudun
kyläkaavoitushankkeen pohdintoja. Kehittämiskeskus Oy Häme. 2012
Kylät & maankäytön suunnittelu muuttuvassa maailmassa, Hämeenlinnan seudun kyläkaavoitushankkeen pohdintoja. Kehittämiskeskus Oy Häme. 2012
Asumisen vapaus. Juha Kuisma (toim.).2012
Asumisen vapaus. Juha Kuisma (red.).2012
VERKKOSIVUJA
Ympäristöministeriö www.ymparisto.fi > Elinympäristö ja kaavoitus
Maaseutuasumisen teemaryhmä www.maaseutuasuminen.fi
Suomen Kylätoiminta ry www.kylatoiminta.fi
Uudenmaan maakuntakaavan aineisto www.uudenmaanliitto.fi
wikipedia
Korkeimman hallinto-oikeuden päätökset http://www.kho.fi/fi/index.html
Helsingin Sanomat 20.10.2013 http://www.hs.fi/kotimaa/a1382163384182
72
WEBBPLATSER
Miljöministeriet www.miljo.fi > Livsmiljön och planläggning
Temagruppen för landsbygdsboende www.landsbygdspolitik.fi
Byaverksamhet i Finland rf www.kylatoiminta.fi
Material för Nylands landskapsplan www.uudenmaanliitto.fi
Wikipedia
Högsta förvaltningsdomstolens beslut http://www.kho.fi/fi/index.html
Helsingin Sanomat 20.10.2013 http://www.hs.fi/kotimaa/a1382163384182
73
Kehitys ja kaavoituskeskus
Utvecklings- och planläggningscentralen
74