Realizirane transakcije na trgu nepremičnin

18. posvet: Poslovanje z nepremičninami
REALIZIRANE TRANSAKCIJE NA
TRGU NEPREMIČNIN (2005-2007)
Portorož
2007
Aleš Perovšek, univ. dipl. ekon.
Martin Smodiš, univ. dipl. geod.
Vsebina:
• Evidenca trga nepremičnin (ETN)
– posredovanje podatkov
– dostop do podatkov
• Realizirane transakcije na slovenskem trgu
nepremičnin
– statistika, značilnosti
– izboljšanje podatkov o transakcijah
• Analize trgov nepremičnin in gibanja cen
– trgi nepremičnin, spremljanje cen
– povzetek statističnega poročila 2005 - 2006
• Zaključek
Evidenca trga nepremičnin (ETN)
Sistemska, večnamenska in javna zbirka podatkov o
kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih z nepremičninami.
Namen je:
™ Zagotavljanje vhodnih podatkov za nadaljnje obdelave
sistemskih uporabnikov, za množično vrednotenje
nepremičnin (MVN), analize trgov nepremičnin, državne
statistike in spremljanje tržnih cen nepremičnin.
™ Omogočiti vpogled in primerjavo dejansko doseženih
tržnih cen in najemnin nepremičnin strokovni in širši
javnosti.
Cilj je:
™ Čim bolj popoln zajem podatkov o realiziranih cenah (in
najemninah) nepremičnin na slovenskem trgu ter čim večja
kakovost evidentiranih podatkov.
Posredovanje podatkov v ETN
Zavezanci za pošiljanje
podatkov:
„
„
„
„
Davčna uprava Republike
Slovenije iz evidence napovedi za
odmero davka na promet
nepremičnin;
notarji iz kupoprodajnih in
najemnih pravnih poslov z
nepremičninami, na podlagi katerih
je bila sestavljena javna listina;
nepremičninske družbe iz
kupoprodajnih in najemnih pravnih
poslov, ki so podlaga za vodenje
evidence o posredovanju v prometu z
nepremičninami;
občine in upravne enote iz
najemnih pogodb, evidentiranih v
registru najemnih pogodb ali drugi
uradni evidenci.
Predpisani podatki, ki se
posredujejo o sklenjenem
pravnem poslu:
•
•
•
•
•
•
•
Vrsta posla
Datum sklenitve posla
Podatki o prodajalcih in
kupcih
Nepremičnine, ki so predmet
posla, po vrsti nepremičnine
Identifikacijski podatki
nepremičnin, ki so predmet
posla
Tehnični podatki o
nepremičninah
Skupna cena ali najemnina
Dostop do podatkov ETN
™
Dostop za registrirane uporabnike
- Digitalno potrdilo, spletni naslov: http//prostor.gov.si
- Namenjen strokovni javnosti (pravne osebe in samostojni
podjetniki).
- Prostorsko in časovno iskanje sklenjenih pravnih poslov,
vpogled v vse posredovane podatke (razen podatkov o
pogodbenih strankah), grafični pregled, izvoz podatkov.
™
Dostop za neregistrirane uporabnike Javni vpogled
- Brezplačen vpogled preko spleta
- Namenjen širši javnosti (fizične osebe)
- Iskanje sklenjenih poslov po širših območjih in časovnih
obdobjih, vpogled v osnovne podatke o sklenjenih pravnih
poslih, periodična statistična poročila o trgih nepremičnin.
Realizirane transakcije nepremičnin
50.000
Število realiziranih transakcij nepremičnin
v letih 2003-2007
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
2003
2004
2005
2006
* 2007
Izboljšanje podatkov ETN
tržnenetržnih
transakcije hiš
v letih 2005
in 2006
Izločitev
pravnih
poslov
Realizirane
™
(izboljšani podatki)
™
Prepoznava nepremičnin, ki so predmet
pravnega posla, po podskupinah istovrstnih
nepremičnin
™
Natančna geolokacija nepremičnin
™
Lokalno preverjanje in dopolnitev tehničnih
podatkov o nepremičninah
----------------------------------------------------------------------------------------------™
™
Osnova za nadaljnje obdelave transakcij za
MVN, statistične in analitične namene
Upoštevajo se samo transakcije po tržnih cenah
Analize trgov nepremičnin
™
Skupine in podskupine istovrstnih nepremičnin:
™ ZEMLJIŠČA brez sestavin (stavbna, kmetijska,
gozdna, druga zemljišča)
™ STANOVANJSKE nepremičnine (stanovanja, eno
in dvostanovanjske stavbe, garaže)
™ POSLOVNE nepremičnine (pisarne, lokali)
™ INDUSTRIJSKE nepremičnine
™ POSEBNE nepremičnine
™
Cenovna območja – regionalni trgi za posamezne
podskupine istovrstnih nepremičnin
Statistična poročila
™
Periodična poročila:
™
™
™
™
™
Pripravlja:
™
™
polletna in letna
po določenih vrstah nepremičnin
po cenovnih oz. analitičnih območjih
Statistični kazalci: št. tržnih transakcij, poprečna
cena/m2, površina, starost, sprememba cene
Geodetska uprava RS (UMVN)
Vhodni podatki:
™
izboljšani podatki ETN
Poročilo 2005-2006
™
™
Vhodni podatki:
™
izboljšani podatki iz napovedi za odmero
davka na promet nepremičnin
™
ne zajemajo prvih prodaj novogradenj in
komunalno opremljenih zemljišč, ki so
obdavčene z DDV
Obravnavane vrste nepremičnin:
™
stanovanja, eno in dvostanovanjske hiše s
pripadajočim zemljiščem, nezazidana
zemljišča za gradnjo hiš, pisarne, lokali
Poročilo 2005-2006
Zaključek
Z vzpostavitvijo ETN so dani pogoji za:
–
–
sistemsko spremljanje dogajanj na trgih
nepremičnin
enakopravno obveščenost o dejansko doseženih
cenah nepremičnin vseh aktivnih in potencialnih
udeležencev na slovenskem trgu nepremičnin
ETN je v fazi razvoja, njena večnamenskost in
uporabnost pa se bo razvijala tudi s časom ter s
kakovostjo in popolnostjo zajema podatkov o
realiziranih transakcijah in najemninah
nepremičnin.
HVALA ZA
POZORNOST