Zakaj so izdelki različnih cenilcev vrednosti nepremičnin tako

Simona Rotar, mag.:
Zakaj so izdelki različnih cenilcev vrednosti nepremičnin tako različni med
seboj
V praksi lahko prihaja do razlike v izdelkih ocenjevalcev vrednosti in s tem do različnih ocenjenih
vrednosti za isto nepremičnino ob istih predpostavkah, na isto valuto vrednosti. Vzroke za to je med
drugim potrebno iskati tudi v organiziranosti trga cenilcev vrednosti.
Cenitve nepremičninskih pravic na območju Republike Slovenije opravlja več vrst cenilcev. V formalni
obliki podeljujeta nazive dve inštituciji in sicer na podlagi uspešno zaključenih izobraževanj
Ministrstvo za pravosodje podeljuje naziv sodni cenilec, Slovenski inštitut za revizijo pa naziv
pooblaščeni ocenjevalec vrednosti.
Sodni cenilci so osebe, imenovane za neomejeni čas s pravico in dolžnostjo, da sodišču na njegovo
zahtevo podajo izvid o gospodarskih lastnostih stvari ali pravice, ter mnenje o njeni vrednosti. Sodni
cenilec odgovarja za svoje storitve Ministru za pravosodje, ki tudi skrbi za izobraževanje ter mu
podeljuje nazive. V praksi ni instrumenta, ki bi ovrednotil kakovost izbranega izobraževanja. Sodni
cenilci za podpodročje nepremičnine so organizirani v okviru področja gradbeništvo.
Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti, ki so imenovani s strani Slovenskega inštituta za revizijo, lahko
sodelujejo pri cenitvah za različne namene, vključujoč vrednotenje nepremičnin skladno z Zakonom o
finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Za
pridobitev odločbe o imenovanju je potrebno kompleksno izobraževanje, ki ga predpiše in izvaja
Slovenski inštitut za revizijo ter zaključno praktično delo z uspešnim zagovorom. Veljavnost izdanega
dovoljenja za delo je dve leti, potrebno je stalno obnavljanje dovoljenja, kar pa je možno doseči z
dodatnim izobraževanjem. Zahteva po nenehnem izobraževanju zagotavlja višjo raven znanja in s
tem kakovost poročil ter možnost dodatnega svetovanja. Poleg pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti
nepremičnin se z vrednotenjem ukvarjajo tudi ocenjevalci vrednosti podjetij in ocenjevalci vrednosti
strojev in opreme. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti imajo za svoje delo državno pooblastilo.
Osnovno izobraževanje ocenjevalcev glede metod dela ocenjevanja je še dodatno nadgrajeno s
poznavanjem računovodskih kategorij, zato sodelujejo tudi v primeru ocenjevanja vrednosti za
potrebe računovodskega poročanja in svetovanja s tega področja.
Zaradi potreb lastninjenja in opredelitve premoženjskih razmerij ter vrednotenja osnovnih sredstev
podjetij so se pri nas pojavili še drugi cenilci oziroma ocenjevalci, ki pa izdelujejo cenitve v neformalni
obliki in sicer cenilci za potrebe bank, zavarovalnic, posredovanja pri prometu z nepremičninami,..
Bistvena razlika med cenilci vrednosti je torej v samem izobraževanju, ki ga je potrebno uspešno
zaključiti za pridobitev naziva in rednem nadzoru nad delom. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti
morajo za pridobitev naziva opraviti podrobnejše in zahtevnejše izobraževanje v primerjavi s sodnimi
cenilci in zagotoviti konkretnim zahtevam po dodatnem strokovnem izobraževanju, s čimer si
zagotovijo podaljšanje dovoljenja za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca. Pogosto
izobraževanje omogoča sledenje spremembam na področju ocenjevanja vrednosti nepremičnin ter
pravilno presojo, ki sta poleg etike in objektivnosti ocenjevalca največkrat razlog za različne ocene
vrednosti nepremičnin.