Budapest City Report - Magyar Kereskedelmi és Iparkamara

Budapest City Report
Budapesti Ingatlanpiaci Körkép
Q4 2014 / 2014. negyedik negyedév
HU
Q4
Budapest City Report - Q4 2014
Economy/Investment
Hungarian economy
In 2014, on the back of increasing performance of agriculture,
manufacturing and construction, the seasonally adjusted yearon-year quarterly GDP growth was above 3% during the first
three quarters of the year, which means that the country’s
economy expanded at its fastest pace in the last 8 years.
Although the official statistics are not published yet, based on
the latest forecast, a 3.2% annual growth is predicted for 2014.
The rebounding economy is also having a positive impact on
the labour market: Hungary's unemployment rate between
October and December was 7.1%, which is a substantial
improvement compared to the corresponding period of last
year.
Investment climate
The total transaction volume in Hungary for Q4 2014 amounted
to some €77 million with €60 million of investment deals. The
most notable transactions emerged from the office sector with
two larger and two smaller properties acquired. A 15,000 m2,
nearly 90% let asset was transacted in South Buda while the
14,000 m2 Óbuda Gate was sold by Polonia to Diófa REIM. As
for the smaller buildings: Diófa REIM also acquired the 6,300
m2 Buda Business Center from CA Immo, whereas Redevco
sold Kálmán Imre Office Building, fully occupied by Regus on
nearly 3,200 m2. On top of these office deals we saw smaller
industrial, retail and hotel assets to be sold, mainly through
bank disposals. Also worth to mention, that the National Bank
of Hungary continued its property investments by purchasing a
nearly 4,000 m2 villa in the Castle District.
Annual investment volumes since 2009 (%)
€ million
800
600
400
200
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Office
Retail
Industrial
Hotel
Other
Source: JLL Research, February 2015
out of which income producing assets represented around
€450 million. Investor appetite has gained momentum for
Hungarian assets due to improving market conditions and the
attractive prices compared to Poland or the Czech Republic,
making prime assets particularly attractive. Among the various
asset classes, the performance of the Hungarian office market
was especially convincing as vacancy dropped to the lowest
level of the past 6 years while gross take-up broke record
volumes. As usual, the most popular asset class was office,
generating 35% of the total volume, followed by retail with 29%
and industrial with 13%. The remaining share is accounted for
by hotels and properties for redevelopment.
In terms of offices out of the most significant deals we can
mention the sale of Eiffel Palace purchased by the National
Bank of Hungary in Q3; the north wing of Vision Towers sold to
Erste’s open ended fund, setting the new benchmark yield in
Q3; and the transaction of Skanska’s Green House acquired by
Diófa REIM also in Q3. The largest retail transaction of the year
was recorded in Q2 after 50% of Allee Shopping Centre was
disposed by ING Real Estate Development. Apart of it, the sale
of the countrywide Park Center stripmall portfolio from Mosaic
to Revetas accounted for another noteworthy transaction at the
beginning of the year. In 2014 various hotel assets were
transacted: the InterContinental Hotel was acquired by the Al
Habtoor Group whereas three vacant buildings were purchased
for hotel redevelopment purposes. As for the industrial sector
we should mention: the sale of Tulipán Park by SEB to Logicor
(Blackstone) and the acquisition of the single let Auchan
warehouse in the Viktória Park by Prologis from Invesco. The
largest industrial transaction of the period was an owner
occupier deal by Audi, who bought its BTS 70,000 m2
warehouse/production line in Győr.
Based on the latest transactional evidence, the prime office
yield stands at 7.30%. Prime retail is at 7.25% and prime
logistics now stands at 9.25%. We expect a potential 25 bps
compression in the latter two asset classes in the upcoming
quarters supported by the improving real estate environment
and investment activity. According to our opinion, 2015 will see
increasing interest for Hungarian assets from international
investors and local funds. We also expect the National Bank to
continue its real estate investment programme. Based on the
deal pipeline, we already foresee that the average ticket size
will significantly increase in 2015 and that some landmark
assets will be transacted, taking the transaction volume to at
least €750-800 million.
In 2014, Hungary witnessed its second highest transaction
volume since 2007 with a total volume of just over €580 million,
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
2
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
2
Budapest City Report - Q4 2014
Gazdaság/Befektetési
piac
volumenen belül 29%, az ipari ingatlanoké 13% volt, míg a
maradék részt szállodák és újrahasznosítandó ingatlanok
tették ki.
Az év során a legjelentősebb iroda eladások között
Gazdasági környezet
A mezőgazdaság, az ipari termelés, illetve az építőipar javuló
teljesítményének hatására 2014 első három negyedévében a
szezonálisan kiigazított negyedéves GDP növekedés 3% fölött
volt, ami azt jelenti, hogy Magyarország gazdaságának
teljesítménye az elmúlt 8 év legmagasabb növekedési ütemét
produkálta. Az előrejelzések alapján a 2014-es éves bővülés
3,2% körül lesz. A javuló gazdasági teljesítmény a
munkaerőpiacra is pozitív hatással volt: 2014 negyedik
negyedévében a munkanélküliségi ráta 7,1%-ra süllyedt, ami
jelentős csökkenés 2013 azonos időszakához képest.
megemlíthetjük az Eiffel Palace értékesítését az MNB számára
a harmadik negyedévben; a Vision Towers északi szárnyának
eladását, aminek eredményeképp az elérhető legmagasabb
hozam 20 bázispontot csökkent; és a Green House eladását,
melyet a Diófa a Skanska-tól vásárolt meg.
A legjelentősebb kiskereskedelmi tranzakciók az év során az
Allee Bevásárlóközpont 50%-os részesedésének értékesítése
volt a második negyedév során, illetve a vidéki Park Center
portfólió eladása az év elején.
A szállodákat tekintve jelentős tranzakció volt az
InterContinental Hotel értékesítése az Al Habtoor csoport
számára, illetve 3 belvárosi üres ingatlant is megvásároltak,
Befektetési piac
melyeket szállodákká kívánnak alakítani az új tulajdonosok.
2014 negyedik negyedévében az ingatlanpiaci befektetések
A Tulipán Park-ot az SEB a Logicor (Blackstone) számára
volumene nagyjából 77 millió euró volt. Ezen belül a
értékesítette, míg egy Auchan által bérelt Viktória Park-on
jövedelemtermelő ingatlanok értékesítéséből származó összeg
belüli raktárat a ProLogis vásárolt meg az Invesco-tól. Az év
60 millió euró volt. A legjelentősebb tranzakciók iroda eladások
során az Audi Győrben megvásárolta a közel 70.000 m2-es
voltak, miután két nagyobb illetve két kisebb területű ingatlant
gyártóbázisát is.
értékesítettek. Egy 15.000 m2-es közel 90%-ban bérbeadott
irodaházat értékesítettek Dél-Budán, míg a 14.000 m2-es
Ingatlanpiaci hozamok 2009.IV.né-től (%)
Óbuda Gate-et a Polonia a Diófa Ingatlanalap kezelő számára
%
értékesítette. A Diófa megvásárolta továbbá a 6.300 m2-es
9.50
9.00
8.50
8.00
7.50
7.00
6.50
6.00
Buda Business Center-t a CA Immo-tól, míg a Redevco a 3.200
m2-es Kálmán Imre irodaházat értékesítette, melyet a Regus
bérel. Az említett iroda adás-vételeken túl kisebb bankok által
visszavett szállodai, ipari és kiskereskedelmi ingatlanokat
értékesítettek a negyedév során, illetve érdemes megemlíteni,
hogy a Magyar Nemzeti Bank tovább folytatta ingatlan
portfóliójának bővítését, miután egy 4.000 m2-es villát vásárolt
meg a Budai Vár területén.
2014-ben az ingatlanpiaci befektetések volumene közel 580
Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4
2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014
Iroda
Bevásárlóközpont
Ipari ingatlan
Forrás: JLL Research, 2015. február
millió euró volt, ami a 2007 óta tapasztalt második
legmagasabb éves volumen. Ezen belül a jövedelemtermelő
Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva az elérhető
ingatlanok értékesítéséből származó összeg 450 millió euró
legmagasabb hozam irodák tekintetében 7,30%, logisztikai
volt.
ingatlanok esetében 9,25%, kiskereskedelmi ingatlanok
Az irodapiac teljesítménye kimondottan kimagasló volt az év
esetében 7,25%. Az utóbbi két ingatlantípus hozamszintje
során, hiszen az üresedés az elmúlt 6 év legalacsonyabb
esetében 25 bázispontos csökkenést prognosztizálunk 2015
szintjére süllyedt, míg a bérbeadás rekord magasságot ért el.
során. Előrejelzéseink szerint 2015-ben a nemzetközi
Ennek következtében az irodák voltak a legnépszerűbb
befektetők és a helyi ingatlanalapok érdeklődése is növekedni
befektetési célpontok 2014 során az éves volumen 35%-át
fog a magyar kereskedelmi ingatlanok iránt. 2015-ben az éves
képviselve. A kiskereskedelmi ingatlanok részesedése a teljes
befektetési volumen 750-800 millió euró körül alakulhat.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
3
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
3
Budapest City Report - Q4 2014
Office Market
Supply
immediately available offices is located in the Váci Corridor
In Q4 2014, the modern office stock in Budapest increased to 3.24
submarket (148,770 m2).
million m2 after the handover of three new office buildings. Futureal
delivered the 9,075 m2 south wing of Vision Towers (73% let) in the
Demand
Váci Corridor and the 6,120 m2 Corvin Corner (43% let) in Pest
In Q4, the volume of new leases, expansions, pre-leases and
Central South, whereas a 3,600 m2 building was refurbished in Buda
renewals reached 117,040 m2, 17% higher than in the previous
South to be fully occupied by a single tenant. At the end of the
quarter of the year. Out of this, the volume of net take-up comprised
year, the size of the speculatively built office stock comprises 2.6
million
m 2,
while the size of the owner occupied stock is 637,630
63,935 m2, indicating a 8% growth quarter-on-quarter. The two
m 2.
largest transactions of the quarter were renewals (each above 9,000
In 2014, the volume of new supply in Budapest reached 68,190 m2,
m2) followed by a pre-lease of GE in the second phase of the Váci
which is 126% higher than the total annual new supply in 2013
Greens office complex. The largest new transaction of the period
(30,100 m2). The office stock expanded by 6 buildings (out of which,
was signed by UPC for more than 5,600 m2 in Haller Gardens.
one was delivered in two phases).
Annual gross take-up totalled 465,600 m2, which is an all-time high
in the history of the Budapest office market and 17% stronger than
Office completions in 2014
Submarket
Building
GLA (m2)
Váci Corridor
Váci Corner Offices
21,070
CBD
Eiffel Palace
14,500
Váci Corridor
Vision Towers North
11,125
Váci Corridor
Vision Towers South
9,075
Pest Central South
Corvin Corner
6,120
Buda South
Daróczi 30
3,600
Pest Central North
Ilka Corner
2,700
in 2013. The volume of net take-up reached 251,605 m2, which is
the highest volume since 2009. In total, almost 700 transactions
were signed in 2014, with an average deal size of 664 m2.
Significant transactions of the year included a renewal of 29,000 m2
in Spirál, GE’s pre-lease agreements in Váci Greens C of 14,500 m2
and another pre-lease in V17 for 8,400 m2.
Rents
Prime rent stands at €20.0 m2 / month. This level is only achievable
in a few, selected prime properties in the CBD for the best office
units within the building. Average asking rents remained in the range
of €11.0-14.0 m2 / month for “A” class offices with generous
Source: BRF, JLL Research, January 2015
incentive packages.
The vacancy rate declined by 66 bps quarter-on-quarter and a
Forecast
massive 220 bps year-on-year, dropping to 16.2%. The
The impressive recovery of the Budapest office market is expected
improvement was due to a combination of factors: a strong annual
to continue in 2015. The volume of completions will be
net absorption of nearly 125,000 m2 and the limited volume of
approximately half of the 2014 volume and nearly 100% of that is
completions paralleled with significant pre-lease activity in the newly
delivered buildings. Out of the nine office submarkets, the highest
availability (relative to the stock) is recorded in the Periphery
already pre-let. This means that in case occupier activity remains
similarly strong as in 2014, the decline of the vacancy rate will
remain robust. For the first time since the crisis, landlords’ of
modern, “A” class offices might see their negotiation position
submarket (31.7%), while the lowest is in the Buda South submarket
strengthen permanently, driven by the quick absorption of high
(9.9%). In terms of the amount of vacant space, the largest pool of
quality vacant office units.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
4
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
4
Budapest City Report - Q4 2014
Irodapiac
Kereslet
A negyedik negyedév során a bruttó bérbeadás 117.040 m2 volt,
ami 17%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest.
Kínálat
Ezen belül a nettó bérbeadás 63.935 m2 volt, ami 8%-os
2014 negyedik negyedévében a modern irodapiaci állomány
növekedést mutat a megelőző időszakhoz képest. A negyedév
három új irodaházzal bővült és 3.238.180 m2-re emelkedett. A
két legnagyobb tranzakciója szerződéshosszabbítás volt
Futureal fejlesztésében elkészült a Váci úti folyosón a Vision
(mindkét szerződés több, mint 9.000 m2 irodaterületre szólt).
Towers irodaház déli szárnya 9.075 m2-en (73%-os
További jelentős tranzakciónak számít a GE előbérlete (8.165
bérbeadottság), illetve a Pest Központ Dél részpiacon a 6.120
m2) a Váci Greens iroda komplexum második fázisában, illetve a
m2-es
Corvin Corner irodaház (43% bérbeadottság), továbbá egy
UPC új szerződése a Haller Gardens-ben (5.600 m2).
3.600
m2-es
2014-ben az éves bruttó bérbeadás volumene 465.600 m2 volt,
épületet felújítottak a Dél Buda részpiacon egy bérlő
számára. Az év végén a spekulatív irodapiaci kínálat 2.600.550
ami a budapesti irodapiac eddig mért legerősebb keresletét
m2-re emelkedett, míg a tulajdonosok által használt irodák
jelenti és 17%-kal erősebb a 2013-as bérbeadási volumennél. Az
területe 637.630 m2. 2014-ben az új irodapiaci kínálat volumene
éves nettó bérbeadás 251.605 m2 volt, ami az elmúlt 5 év
68.190
m2
volt Budapesten, ami 126%-kal több, mint a 2013-ban
átadott új épületek volumene (30.100
m2).
Az állomány 6 új
legerősebb volumene. Az év során 700 bérleti tranzakciót
kötöttek, melyek átlagos mérete 664 m2 volt. 2014 legjelentősebb
irodaházzal bővült (melyek közül egy ingatlant két fázisban adtak
tranzakciói között említhető egy 29.000 m2-es hosszabbítás a
át).
Spirál irodaházban, a GE előbérleti szerződései a Váci Greens C
Az üresedési ráta negyedéves szinten 0,66 százalékponttal, éves
épületében (14.500 m2) illetve egy 8.400 m2-es előbérlet a V17
szinten pedig 2,2 százalékponttal csökkent 16,2%-ra. A
irodaházban.
javulásnak számos összetevője volt: az erős éves nettó
abszorpció (125.00 m2), illetve az új kínálat visszafogott
Bérleti díjak
volumene, mely nagy részben már bérbe volt adva az átadás
A legmagasabb bérleti díj 20 euró/m2/hó körül áll. Fontos
pillanatában. A budapesti irodapiac 9 részpiaca közül az
megjegyezni, hogy ez a bérleti díj csupán néhány, belvárosi
állományra vetített legmagasabb üresedési rátát az
épületben érhető el. Az átlagos ajánlati árak az „A” kategóriás
Agglomerációban mértük (31,7%), míg a legalacsonyabbat a Dél
épületekben nem változtak, nagyjából 11-14 euró/m2/hó között
Buda részpiacon (9,9%). Az üres irodaterületek legnagyobb
állnak, melyeken felül jelentős bérleti ösztönzők is elérhetőek.
kínálata a Váci úti irodafolyosón található, ahol összesen
Előrejelzés
148.770 m2 területre lehet azonnal költözni.
A budapesti irodapiaci mutatók javulása 2015 során tovább fog
folytatódni. Az év során az új kínálat mennyisége nagyjából a
Új kínálat és üresedési ráta
2014-es volumen fele lesz és szinte 100%-ban bérbe van már
400,000
25%
300,000
20%
adva. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a kereslet hasonlóan
15%
alakul a 2014-es szinthez, úgy az üresedési ráta továbbra is
10%
jelentős mértékben fog csökkenni. Ennek következtében az
5%
ingatlanpiaci válság óta először a modern, „A” kategóriás
0%
irodaházak tulajdonosainak tárgyalási pozíciója tartósan
200,000
100,000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E
Új kínálat (m2)
Üresedési ráta (%)
erősödhet, amit elsősorban a minőségi irodaterületek gyors
ütemű bérbeadása segíthet.
Forrás: JLL Research, 2015. február
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
5
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
5
Budapest City Report - Q4 2014
Retail Market
The current national shopping centre stock (excl. Budapest)
equals 541,000 m2 in 33 centres, while the total volume of strip
malls and outlets totals 495,210 m2. Looking ahead, the most
Market environment
Following the drag of retail sales growth between July and
September, growth regained momentum in Q4 peaking at 5.6%
in December. The quarterly improvement was driven by the
traditional holiday spending as well as the sharply falling oil
prices, which pushed up vehicle fuel sales. As for the whole year,
a 5.2% growth was recorded (approximately 4% if the effects of
the data collection change are excluded) driven by a combination
of factors: high consumer confidence, close to 0% inflation,
improving labour market conditions (including wage growth),
lower fuel prices and the mandatory connection of tills to the tax
office. As for 2015, a similar strong growth is forecast at around
5%. Although the impressive growth rate of retail sales is a
positive sign, it’s worth mentioning that the volume of retail sales
are still ~15% below their 2006 levels.
While the end of the year proved to be successful and
advantageous on a household level, the retail sector had to face
various new, adverse legislations, which they need to adapt in
the upcoming years. The Hungarian government approved
several changes concerning the sector, of which the full extent to
the market is yet to be seen. New legislation includes: the
Sunday closure of shops (concerning shops above 400 m2,
coming into force on 15th March, 2015), increased food
supervisory fee (the former flat rate of 0.1% becomes
progressive based on net revenue peaking at 6%), restricted sale
of daily consumables (as from 2017) and the extent of the
construction ban. The new legislation triggered loud opposition
from various associations in the retail sector while the largest
food hypermarket chains (eg. Tesco, Spar) have already
announced significant measures (lay -offs, closures, hold back in
investments, restructuring operation forms) to minimize the
negative effects of them. Having said that, the impacts of the
legislations are yet to be seen over the next 12 month period.
likely development to set off in 2015 is the 43,000 m2 Etele City
Center. The new retail development of Futureal is located at a
multi-modal transportation hub in District 11, accessible by train,
bus and Budapest’s newest metro line M4. Futureal teamed up
with ECE for the leasing and management of the scheme.
Shopping centre stock and future supply in Budapest (m2)
m2
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
0
2010
2011
2012
SC stock (m2)
2013
2014 2015 F 2016 F 2017 F
New supply (m2)
Source: JLL Research, February 2015
Demand
During Q4 2014, Zara Home opened its first Hungarian unit of
900 m2 at Fashion Street and Italian cosmetic brand, Pupa
Milano, entered Duna Plaza and Westend Shopping Centre. At
the beginning of 2015, Heinemann Duty Free opened a Victoria’s
Secret shop of 82 m2 at Terminal 2A of the Budapest Airport.
This is the first opening of the American L Brand Group in
Hungary. In 2015, we expect new brands to enter the country.
The tenant mix of Andrássy Avenue will keep on changing and a
new luxury retailer is likely to open soon.
Rents
Typical shopping centre rents range between €20 and 65 m2 /
Supply
month, but we are aware of significantly higher rents in some
In 2014, the Budapest shopping centre stock remained
leading shopping centres, depending on the location and
unchanged as no new completions were delivered. Therefore,
surroundings of the unit. Prime downtown high street rents for a
the total shopping centre stock in Budapest stands at 771,500 m2
50-150 m2 unit on Váci Street, are around €80 to 100 m2 / month
in 25 assets (phased shopping centres account for one property),
and €40 to 80 m2 / month on Andrássy Avenue. Retail park rents
while the shopping centre density is equal to 443 m2 / per 1,000
range from €6 to 8 m2 / month, while factory outlets have rents of
inhabitants. On top of this, based on the latest information
€22 to 25 m2 / month in Budaörs and €16 m2 / month in the
received from landlords, strip malls and outlet centres comprises
regions.
an additional 196,000 m2, including the capital’s agglomeration.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
6
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
6
Budapest City Report - Q4 2014
Üzlethelyiségek
Piaci környezet
A kiskereskedelmi forgalom növekedésének harmadik
Kínálat
2014-ben nem adtak át új kiskereskedelmi egységet Budapesten,
negyedéves lassulása után az év utolsó negyedéve során ismét
így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. A
erősebb ütemű növekedést mértek, mely decemberben 5.6%-ot
fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont található
ért el. A negyedéves javulásban számos tényező közrejátszott: a
összesen 771.500 m2-en, míg az ezer lakosra vetített
hagyományos ünnepek előtti erőteljesebb forgalom, illetve a
bevásárlóközpont állomány 443 m2. Ezen felül a tulajdonosoktól
jelentősen lecsökkent üzemanyagárak hatására megnövekedett
kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek
üzemanyag forgalom is. 2014 során a kiskereskedelmi forgalom
állománya további 196.000 m2-t tesz ki a főváros
5,2%-kal nőtt éves alapon (4%-kal, amennyiben kiszűrjük az
agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány
adatgyűjtési módszer változásából eredő hatásokat), melyben
541.000 m2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további
közrejátszott a növekvő fogyasztói bizalom, a 0%-hoz közeli
495.210 m2-en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek.
inflációs környezet, a javuló munkaerőpiaci tendenciák, a
növekvő bérek, az alacsonyabb üzemanyagárak, illetve a
pénztárgépek kötelező összekapcsolása az adóhatósággal.
2015-re a kiskereskedelmi növekedés 5%-os növekedési ütemét
prognosztizálják és bár ez egy pozitív szint, fontos megjegyezni,
hogy a kiskereskedelmi forgalom volumene 2014-ben még
mindig 15%-kal kevesebb volt, mint 2006-ban.
Habár az év végén a háztartások számára előnyös folyamatok
zajlottak, a kiskereskedelmi szektor szereplőinek számos új
törvénymódosítással kellett szembenézni. A kormány által
elfogadott új intézkedések és törvénymódosítások piacot
befolyásoló hatása egyelőre nem látható előre. Az új
intézkedések a következőek: a boltok vasárnapi zárva tartása
(400 m2 feletti üzletekre vonatkozóan, 2015. március 15-től),
megnövelt élelmiszerfelügyeleti díj (a korábbi egykulcsos 0,1%os adó helyett sávos rendszert vezetnek be a nettó bevételtől
függően 6%-os felső határral), a napi fogyasztási cikkek
2015 során várhatóan egy bevásárlóközpont fejlesztése
kezdődhet el, melyet a Futureal indít. Az Etele City Center egy
43.000 m2-es bevásárlóközpont lesz, a XI. kerületi multi-modális
tömegközlekedési csomópontjánál, így vonattal, busszal és az
M4-es metróval is könnyen elérhető. A Futureal az épület
bérbeadásával és üzemeltetésével az ECE-t bízta meg.
Kereslet
2014 negyedik negyedévében a Zara Home megnyitotta első
magyarországi üzletét 900 m2-en a Fashion Street-en, míg az
olasz kozmetikai márka, a Pupa Milano, a Duna Plaza-ban és a
Westend Bevásárlóközpontban nyitott üzletet. 2015 januárjában
a Budapest Airport 2A termináljában a Heinemann Duty Free egy
82 m2-es Victoria’s Secret üzletet nyitott, mely az amerikai L
Brand Group első magyarországi üzlete. 2015 során további új
márkák megjelenésére számítunk a magyar piacon, az Andrássy
út bérlői mixe pedig további luxus márkával fog bővülni.
forgalmazásának korlátozása (2017-től), az építési tilalom
meghosszabbítása. A változtatások erőteljes ellenkezést
váltottak ki szakmai körökben, míg a nagy hipermarket láncok
(Tesco, Spar) már be is jelentettek olyan intézkedéseket,
melyekkel minimalizálni kívánják a veszteségeiket (elbocsátások,
bolt bezárások, fejlesztések visszafogása, operációs módok
átalakítása). Az új törvényi rendelkezések hatásai az elkövetkező
12 hónap során fognak kibontakozni.
Bérleti díjak
A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja átlagban és a teljes
állományra vetítve 20-65 euró/m2/hó körül mozog. A top
bevásárlóközpontokban találhatunk ennél jóval magasabb bérleti
díjakat is lokációtól, környezettől függően. A belvárosi
üzlethelyiségek bérleti díjai 50-150 m2-es egységek esetében a
Váci utcában 80-100 euró/m2/hó között vannak, míg az Andrássy
úton, 40-80 euró/m2/hó között mozognak. A bérleti díjak a retail
parkok esetében 6-8 euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben
Biatorbágyon 22-25 euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között
állnak.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
7
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
7
Budapest City Report - Q4 2014
Industrial Market
Budapest Gyál. Interestingly, we recorded the second strongest
Supply
vacancy rate improvement in Budapest North, however, the vacancy
Industrial stock (m2) and vacancy (%)
m2
1,900,000
%
27
24
21
18
15
12
9
6
3
1,800,000
1,700,000
1,600,000
1,500,000
1,400,000
2008
2009 2010
Stock (m2)
2011
2012 2013
Vacancy rate (%)
Q4
2014
rate of this submarket (29.6%) is still the highest out of the six
industrial submarkets’. There are five parks with a total available
industrial space of above 20,000 m2 and five others with available
space above 10,000 m2. At the end of 2014, a new 5,000 m2 built-tosuit development was kicked off at the Freeport of Budapest for Ekol
Logistics. This is the only on-going construction in Budapest,
meaning that the volume of completions will remain similarly weak in
2015 as in 2014, supporting further potential vacancy improvement.
Demand
We registered robust occupier activity during the last quarter of 2014
Source: BRF/ JLL Research, February 2015
with 128,465 m2 of leased industrial space. It means that the fourth
At the end of 2014, the modern industrial stock in Budapest was
quarter witnessed the strongest demand in 2014, which was 85%
expanded by 7,500 m2 after Prologis delivered a new built-to-suit
higher than the recorded demand in the third quarter and 80%
(BTS) warehouse in Szigetszentmiklós for Schenker. Therefore, the
stronger than in the corresponding period of 2013. 58% of it (74,620
size of the industrial stock increased to 1.85 million
m 2.
During 2014,
the annual volume of new completions totalled 18,600 m2; on top of
the previously mentioned building, WING completed a 11,095
m2
m2) was accounted for by net take-up (new leases, expansions and
pre-leases) while the remaining 42% (53,845 m2) was generated by
renewals. The largest lease agreement of the quarter was a renewal
BTS warehouse in East Gate Business Park for GE Oil & Gas.
in Prologis Park Budapest-Batta for 28,585 m2, followed by a new
Since 2010, the growth of the Budapest industrial market has been
lease of GE Hungary for 20,755 m2 in Prologis Park Budapest Gyál.
very limited: between 2010 and 2014 less than 125,000 m2 of space
The annual gross occupier activity reached a record high with
was added to the market and approximately 80% of this volume
386,625 m2, indicating a significant 55% growth on 2013. Out of this
comprised BTS developments. Of the total stock, logistics parks in
volume, net take-up comprised 221,775 m2, representing a 36%
the vicinity of the highways represent ca. 91% (1.67 million
m 2)
and
growth on 2013 and the highest annual net take-up in the history of
inner-city logistics schemes for the remaining 9% (180,145 m2).
the Budapest industrial market. This clearly reflects that the long-
Between 2010-2013, despite the very moderate development
awaited recovery of the industrial market finally gained momentum.
activity, the vacancy rate did not manage to improve permanently in
In 2014, 104 leases were signed in total with an average deal size of
the Greater Budapest industrial market. It was fluctuating between
3,720 m2.
19-23%, creating a serious oversupply and rental pressure. In 2014,
over the year. By Q4 2014, it reached 15.7%, reflecting a robust 555
Rents
The rapidly improving market environment is expected to affect
bps decline year-on-year and 269 bps quarter-on-quarter. The
rental terms and conditions. As the high quality vacant industrial
remarkable improvement was driven by two main factors: the trace
units are becoming scarce, effective rents will eventually start rising
developments and the prominently active occupier market.
in modern logistics parks and might be followed by headline rental
the rate finally started to decline and managed to improve steadily
increases later on. On the other hand, the positive environment
On a submarket level, we recorded the lowest immediate availability
won’t relate to secondary warehouses, which will not be able to
in Budapest East with 5%, where the rate declined by a massive
improve rental terms due to quality shortcomings.
791 bps quarter-on-quarter after a large move-in to Prologis Park
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
8
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
8
Budapest City Report - Q4 2014
Ipari ingatlanok
A ráta szintén jelentősen csökkent a Budapest Észak részpiacon,
Kínálat
ugyanakkor továbbra is itt a legmagasabb az értéke (29,6%).
Ipari ingatlan állomány (m2) és üresedés (%)
m2
1,900,000
%
27
24
21
18
15
12
9
6
3
1,800,000
1,700,000
1,600,000
1,500,000
1,400,000
2008
2009
2010
2011
Állomány (m2)
2012
2013
Üresedési ráta (%)
2014.
IV.né.
Forrás: BRF/JLL Research, 2015. február
2014 negyedik negyedévében a budapesti modern raktárpiaci
állomány 7.500 m2-rel bővült, miután a ProLogis átadott egy a
Schenker egyedi igényei alapján fejlesztett csarnokot
Szigetszentmiklóson. Ennek következtében a modern raktárpiaci
állomány 1,85 millió m2-re bővült. 2014 során az új kínálat éves
volumene 18.600 m2 volt: a Schenker számára fejlesztett
ingatlanon túl a WING egy 11.095 m2-es épületet adott át az East
Gate Business Park-ban a GE Oil&Gas számára. 2010 óta az
ipari állomány bővülése rendkívül alacsony Budapest környékén:
2010 és 2014 között összesen 125.000 m2-rel bővült az állomány
és ennek 80%-át konkrét bérlői igényre fejlesztették. A teljes
állományon belül a logisztikai parkok mintegy 91%-ot (1,67 millió
m2), a városi logisztikai területek pedig 9%-ot (180.145 m2)
képviselnek. 2010 és 2013 között az üresedési ráta még a
rendkívül alacsony fejlesztési aktivitás ellenére sem tudott
tartósan csökkenni Budapest környékén. 19-23% között
A budapesti ipari ingatlan piacon öt olyan logisztikai park van,
amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m2
fölött van, és további öt, ahol 10.000 m2 felett.
2014 év végén elkezdődött egy 5.000 m2-es csarnok fejlesztése a
Budapesti Szabadkikötőben az Ekol Logistics számára.
Kereslet
2014 negyedik negyedévében a bérlői piac ismét aktív volt, a
bruttó bérbeadás 128.465 m2-t ért el, ami az év során mért
legmagasabb negyedéves kereslet. Ez 85%-os emelkedést
mutat a harmadik negyedéves kereslethez képest, illetve 80%-os
emelkedést a 2013 hasonló időszakában mért volumenhez
képest. A bruttó bérbeadás 58%-át (74,620 m2) új szerződések,
bővülések és előbérletek tették ki, míg a maradék 42%-ot
(53.845 m2) szerződéshosszabbítások generálták. A negyedév
legnagyobb tranzakciója a ProLogis Park Budapest-Battában egy
28.825 m2-es hosszabbítás volt, melyet a GE Hungary 20.755
m2-re kötött új szerződése követett a ProLogis Park Budapest
Gyál-ban. Az éves bruttó bérbeadás rekord volument ért el
386.625 m2-rel, ami 55%-os erősödést mutat a 2013-as
kereslethez képest. Ezen belül a nettó bérbeadás 221.775 m2
volt, ami 36% emelkedés az egy évvel ezelőtti volumenhez
képest, és a budapesti ipari ingatlanpiac eddigi legmagasabb
értéke, tükrözve azt, hogy a régóta várt piaci fellendülés
egyértelműen megkezdődött. 2014 során összesen 104 bérleti
szerződést kötöttek, melyek átlagos mérete 3.720 m2 volt.
ingadozott, jelentős túlkínálat volt jellemző a piacon, ami
Bérleti díjak
A gyorsan javuló piaci környezet hatással lesz a bérleti
nyomással volt a bérleti díjakra. 2014-ben a ráta elkezdett
feltételekre. Ahogy a modern raktárterületek kínálata egyre
tartósan csökkenni és év végére 15,7%-ra süllyedt, 5,55
csökken, úgy az effektív bérleti díjak növekedésnek indulhatnak
százalékpontos éves és 2,69 százalékpontos negyedéves
ezekben az ingatlanokban, amit a szerződéses árak növekedése
csökkenést mutatva. A jelentős csökkenés oka elsősorban a
követhet később. Ezzel szemben a pozitív környezet a régebbi
spekulatív fejlesztések teljes hiánya, illetve az aktív bérlői piac
raktárak esetében nem fog bérleti díj emelkedést indukálni,
voltak. A részpiacokat tekintve Budapest Kelet-en tapasztaltuk a
hiszen ezek műszaki hiányosságai lehetetlenné teszik az árak
legalacsonyabb üresedési rátát (5%),ami 7,91 százalékponttal
emelését.
csökkent negyedéves szinten, elsősorban a ProLogis Park
Budapest-Gyál parkban történő bérbeadások következtében.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
9
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
9
Budapest City Report - Q4 2014
Office submarkets
Iroda részpiacok
X
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
10
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
10
Budapest City Report - Q4 2014
Shopping centres in
Budapest
Budapesti
bevásárlóközpontok
Pólus Center
ECE Aquincum
Duna Plaza
Mundo
Mammut I -II
Westend City Center
Sugár
Hegyvidék
Aréna Plaza ECE Árkád I-II
Corvin Shopping Centre
MOM Park
ALLEE
Lurdy H áz Europark
KÖKI Terminal
Etele City Center
Új Buda Center
Campona
Csepel Plaza
Existing Shopping Centre
Üzemelő bevásárlóközpontok
Planned schemes
Tervezett bevásárlóközpontok
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
11
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
11
Budapest City Report - Q4 2014
Logistics developments in
Greater Budapest
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
M1 Business Park
Agrogate
WestLog DC
Rozália Park
Tulipan Park
West Gate Business Park
Euro Business Park
ProLogis Park Budapest-Batta
C-Moll Logistics
ProLogis Harbor Park
ProLogis Park Budapest- Sziget
Delta Park M0
BILK Logistics Centre
ProLogis Park Budapest- Gyál
Goodman Gyál Logistics
Akácliget Logistics Park
Logisztikai központok
Budapesten és környékén
17.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
M5 Gyál Business Park
Viktória Industrial Park
Goodman Üllő Airport
Aerozone Business Park
Airport City
East Gate Business Park
Európa Center
Acquincum Logistics Park
Innove Business Park
Citypoint 9
Dél-Pesti Business Park
Bravos Business Park
Nagytétényi Industrial Park
South Base Business Park
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
12
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
12
Budapest City Report - Q4 2014
Market Practice
Piaci Gyakorlat
Leasing market practice
Bérbeadási piaci gyakorlat
Lease length
The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings
Bérleti időtartam
with a break option after 3 years.
In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5
years agreements are signed too.
Payment terms
Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or
quarterly in advance.
Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP
Initial standard fit-out is done and paid by the landlords
VAT 27 %.
Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of
measurement, mainly depending on the origin of the developer.
Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a
harmadik évben lehetséges szerződés felmondással.
"B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános
elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak.
Fizetési feltételek
A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül
kiszámlázásra; a bérleti díj euróban meghatározott és euróban
vagy Forintban fizetendő.
Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján.
Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és
fizetett.
Az ÁFA mértéke 27 %.
Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől
Rental deposit
3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage
and car parking rent, service charge + VAT).
Other charges
Service charges generally do not include the cleaning of the
premises, the telecommunication costs and the electric
consumption.
Other costs are included in service charges.
Insurance
The landlord covers costs of building insurance (recovered by
függően.
Biztosíték
3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda,
tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA).
Egyéb költségek
A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján
fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda
takarítását.
Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban.
service charge). The Tenant covers insurance of own premises,
Biztosítás
Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az
contents and civil liabilities.
üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját
felelősségbiztosítást kötni.
Incentives
Incentives are generally offered by landlords. This can typically
be in the form of rent free periods or fit-out and moving
Bérleti ösztönzők
A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díj-
contributions.
mentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként
valósul meg.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
13
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
13
JLL Office
Szabadság tér 14.
1054
Budapest
Hungary
Phone number +36 1 489 0202
Contacts
Ferenc Furulyás
Rita Tuza
Managing Director
Head of Research
Budapest
Budapest
+36 1 489 0202
+36 1 489 0202
[email protected]
[email protected]
Budapest City Report – Q4 2014
www.jll.hu
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior
written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.