Budapest City Report

Transcription

Budapest City Report
Budapesti Ingatlanpiaci Körkép
on.point Q2 2014 / 2014. második negyedév
HU
Q2
Budapest City Report - Q2 2014
Economy/Investment
Hungarian Economy
Hungary came out of recession in 2013 and a GDP growth of
2.7% is forecast for 2014 (2.3% in 2015, Source: Consensus
Economic Forecasts). The economic rebound is driven by a
combination of government consumption and export growth, in
particular at an industrial level with industrial production
expected to increase by 6.8% in 2014. While private
consumption has been a drag on economic performance for
years, a recovery has also started on this front with a forecast
of 1.7% growth of household consumption in 2014 and 2015.
The very restrictive lending policies from banks are also
starting to relax with increasing appetite for real estate
financing for example. The credit easing conditions are creating
liquidity on the real estate market and largely explain the
increased activity of local investors since last year.
The ruling Fidesz party of Viktor Orbán confirmed its leadership
of the country in the April parliamentary election with a 2/3
majority. The next major election will take place in 2018.
Next to those large deals with an international appeal, the local
market has also been active with a significant number of
smaller deals. In the retail segment, we can mention the
acquisition of Sziget Center in Tököl by Futureal, the purchase
of a few SPAR solus units by Portico and the purchase of a
50% ownership of the Új Udvar shopping centre in Budapest by
individuals initially involved in the development of the asset.
Finally, two dilapidated and vacant landmarks of the city have
been acquired by Middle Eastern investors: the Párizsi Udvar
on Ferenciek Square and the Dreschler Palace (former Ballet
Institute) on Andrássy Avenue. Both are expected to be turned
into hotel projects.
Looking ahead, a few office building transactions are due to
close in the summer plus, we also expect some activity in the
logistics segment of the market later in the year.
While the traditional Austrian and German investors remain on
the side line, still not convinced by the economic recovery, the
interest from various international investors (Anglo-Saxon
private equity firms, Middle East core buyers, new fund
managers, CEE regional players) is gaining momentum and is
Investment Climate
The total transaction volume in Hungary for H1 2014 amounted
to some €280 million with €230 million of investment deals,
starting to translate into deals. We expect the investment
volume to exceed €500 million by year end.
showing a significant progression over the previous periods.
We keep our views unchanged with prime office yields at 7.50 -
For the first time since 2010, we saw a closing resulting from a
7.75%, prime logistics at 9.25 - 9.50% and prime retail at 7.25 -
successful tender process with the disposal of the Stefánia
7.50%.
Park office building by IVG to a private foreign investor. The
largest deals of the period have been the disposal of 50% of
Allee Shopping Centre by ING Real Estate Development to an
ING insurance fund and the acquisition of the Intercontinental
Real estate yields in Hungary since Q2 2009 (%)
%
10.00
Hotel by the Al Habtoor Group. This is the second 5-star hotel
9.00
acquisition in Budapest for the Dubai based conglomerate,
8.00
active in real estate development and hospitality, who acquired
7.00
Le Meridien Hotel Budapest in 2012.
6.00
Annual investment volumes since 2009 (%)
€ million
800
5.00
Q2 2009 Q2 2010 Q2 2011 Q2 2012 Q2 2013 Q1 2014
Office
Shopping centre
Warehouse
Source: JLL Research, July 2014
600
400
200
0
2009
2010
2011
2012
2013 est. 2014
Office
Retail
Industrial / Logistics
Hotel
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
2
2
Gazdaság/Befektetési
piac
értékesítését olyan magánbefektetők számára, akik már az
ingatlan fejlesztésében is közreműködtek. Budapest városa két
üresen álló ismert épületet értékesített közel-keleti befektetők
részére: A Ferencziek terén álló Párizsi Udvart, illetve a
Gazdasági Környezet
A magyar gazdaság növekedési pályára állt 2013-ban és az
előrejelzések alapján 2014-ben a gazdasági növekedés
elérheti a 2,7%-ot (2015-ben pedig a 2,3%-ot, forrás:
Consensus Economic Forecast). A fellendülést többek között a
kormányzati beruházások, illetve az export növekedése
generálta (ezen belül elsősorban az ipari termelés növekedése,
ami 2014-ben várhatóan eléri a 6,8%-ot). A lakossági
fogyasztás az elmúlt években negatív volt, de 2014-re és 2015re már 1,7%-os növekedését prognosztizálják. A bankok igen
Dreschler Palotát (a Balett Intézet korábbi székháza) az
Andrássy úton. A jelenlegi tervek alapján mindkét ingatlant
szállodává fogják átalakítani.
Az év második felében további jelentős irodaház
értékesítésekre számítunk, illetve a logisztikai piacon is
várhatóak eladások.
Éves befektetési volumenek 2009-től (%)
millió euró
800
szigorú hitelezési politikája is enyhülni látszik és az
600
ingatlanfinanszírozások iránti hajlandóság is növekszik. A
400
hitelezési feltételek enyhülése likviditást generál az
200
ingatlanpiacokon és megmagyarázza a helyi befektetők 2013
óta tartó növekvő aktivitását is.
0
2009
Az áprilisban tartott választásokon a FIDESZ ismét 2/3-os
többséget szerzett, a következő választásokra pedig 2018-ban
Iroda
2010
2011
Kiskereskedelem
2012
2013
Ipari
Hotel
2014
becslés
Forrás: JLL Research, 2014. július
fog sor kerülni.
A hagyományos osztrák és német befektetők továbbra is
Befektetési Piac
elkerülik a magyar piacot, mivel a makrogazdasági környezetet
2014 első félévében az ingatlanpiaci befektetések volumene
még mindig nem tartják megfelelőnek, ugyanakkor egyéb
nagyjából 280 millió euró volt. Ezen belül a jövedelemtermelő
nemzetközi befektető (angol-szász, privát tőke társaságok,
ingatlanok értékesítéséből származó összeg 230 millió euró
közel-keleti prémium ingatlanok iránt érdeklődők, új
volt, ami jelentős javulást mutat az utóbbi évek eredményeihez
alapkelezők, közép-kelet-európai regionális befektetők)
viszonyítva. 2010 óta először tapasztaltunk sikeres nyílt piaci
aktivitása egyre növekszik. Becsléseink alapján 2014-ben az
tendert, melynek keretén belül a StefániaPark irodaházat
éves befektetési volumen meghaladhatja az 500 millió eurót is.
értékesítette az IVG egy külföldi magánbefektetőnek. A félév
Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak
legnagyobb tranzakciója az Allee Beváráslóközpont 50%-os
tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-
részesedésének értékesítése volt az ING Real Estate
7,75%), a logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%), továbbá
Development és egy ING-hez tartozó biztosítási alap között,
kiskereskedelmi ingatlanok esetében is (7,25-7,50%).
illetve az InterContinental Hotel értékesítése az Al Habtoor
Group számára. Utóbbi a második olyan 5 csillagos szálloda,
melyet a szállodaiparban és az ingatlanfejlesztésben jártas
dubaji vállallat vásárolt meg (2012-ben a Le Meridien szállodát
vették meg).
Az utóbbi két nagy volumenű, nemzetközi figyelmet kiváltó
tranzakció mellett számos kisebb értékű adás-vétel is történt. A
kiskereskedelmi szektort tekintve megemlíthetjük a tököli
Sziget Center eladását a Futureal számára, SPAR
szupermarketek értékesítését a Portico részére, illetve az Új
Udvar Bevásárlóközpont 50%-os részesedésének
Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2009-től (%)
%
10.00
9.00
8.00
7.00
6.00
5.00
Q2 2008Q2 2009Q2 2010Q2 2011Q2 2012Q2 2013Q2 2014
Irodák
Bevásárlóközpontok
Ipari ingatlanok
3
3
Office Market
Supply
8,500 m2 pre-lease was signed. As a result of the transaction, the
In Q2 2014, the modern office stock in Budapest increased to 3.2
Hungarian developer commenced construction of a new office
million
m2 after
the handover of Váci Corner office building in the
Váci Corridor. The 21,070 m2 property is located next to Árpád
Bridge, just above a metro stop, and was developed as the first
Hungarian project of the Slovak HB Reavis. The building was 33%
let upon completion after two large occupiers leased approximately
4,700 m2 office space. During the first half of 2014, the volume of
new supply reached 35,570 m2 in Budapest, which is already 18%
higher than the amount of the annual new supply in 2013 (30,100
m2). Only two buildings were added to the modern Budapest office
stock: Váci Corner (completed in Q2 2014) and Eiffel Palace
(completed in Q1 2014 on 14,500 m2 in the CBD).
building of more than 12,000 m2 with an expected handover in mid2016.
The half-year take-up totalled 248,900 m2, which set a new record
high in the Budapest office market. 51% of it (128,470 m2) was
driven by net take up, which is 40% higher than in the corresponding
period of 2013, counting for another record high. In total, almost 350
transactions were signed in 2014, so far with an average deal size
of 719 m2, which is larger than the typical transaction size of recent
years (around 500 m2).
Rents
The size of the speculatively built office stock comprises 2.57 million
Prime rent stands at €20.0 m2/month. This level is only achievable in
m2, while the size of the owner occupied stock increased to 636,450
a few, selected prime properties in the CBD for the best office units
m2 after an office building in Buda Central was purchased by an
within the building. Average asking rents did not change significantly
end-user and functions as its new headquarters. The total market
on the previous quarter; they remained in the range of €11.0-14.0
vacancy rate improved notably by 90 bps quarter-on-quarter and
m2/month for class “A” offices with generous incentive packages.
230 bps year-on-year, sinking to 17.6%. This is the lowest rate of
the past 5 years. Out of the nine office submarkets, we recorded a
Forecast
declining vacancy rate almost everywhere with the exception of the
Despite the strong occupier activity in Q2, we do not expect gross
Váci Corridor. The highest availability (relative to the stock) is
take-up to exceed 400,000 m2 in 2014. Although occupier activity is
recorded in the Periphery submarket (31.9%), while the lowest is in
strong, the biggest challenge of the Hungarian office market remains
the Buda South submarket (10.5%). In terms of the amount of
unchanged: there is a lack of new market entries. Should the
vacant space, the largest pool of immediately available offices is
situation improve, the composition of demand would change in
located in the Váci Corridor submarket (in total 147,900
m2).
favour of new leases, reaching a much healthier proportion of net
take-up and renewals (instead of the current 50-50%).
Demand
After the subdued occupier activity of Q1, we recorded very strong
demand during the second quarter resulting in the highest ever
New supply and vacancy/ Az új kínálat és üresedés
New supply and vacancy in Budapest
400,000
25%
leases and renewals reached a record 191,720 m2, out of which
300,000
20%
20% was driven by new leases, 11% by expansions, 11% by pre-
200,000
leases, 52% by renewals and 6% by owner-occupation (one
100,000
quarterly demand. The volume of new leases, expansions, pre-
transaction). Therefore, net take-up (new leases, expansions, preleases and owner occupation) comprised 91,320 m2, indicating an
almost 150% increase on Q1 2014 and 100% on Q1 2013. The
largest transactions of the quarter were renewals of more than
40,000 m2 in Spirál office building and City Gate, while another
15%
10%
5%
0
0%
2005200620072008200920102011201220132014 2015 2016
F F F
Új kínálat/New supply (m2)
Üresedés/Vacancy rate (%)
Source/Forrás: JLL Research, July 2014
notable transaction was concluded in WING’s V17 project, where an
4
4
Irodapiac
illetve a City Gate irodaházakban. További jelentős tranzakciónak
számít egy előbérlet, melyet a V17 irodaházban kötöttek 8.500
m2. A szerződés eredményeképp a magyar WING fejlesztői
Kínálat
csoport megkezdte a több mint 12.000 m2-es Váci úti folyosón
2014 második negyedévében a modern irodapiaci állomány
található ingatlan fejlesztését, melynek várható átadása 2016
3.205.560 m2-re emelkedett, miután átadták a Váci Corner
közepén lesz.
irodaházat a Váci úti folyosón. A 21.070
m2-es
épület a szlovák
2014 első felében a bruttó bérbeadás 248.900 m2 volt, ami a
HB Reavis első magyarországi fejlesztése közvetlenül az Árpád
legmagasabb féléves bérbeadási volumen az irodapiac
híd mellett egy metró megálló fölött. Az épület bérbeadottsága
történetében. Ennek 51%-a (128.470 m2) nettó bérbeadás volt,
már átadásakor 33%-os volt, miután két nagyobb bérlő nagyjából
ami 40%-kal haladta meg a 2013 hasonló időszakában rögzített
4.700
m2
irodaterületre kötött bérleti szerződést. 2014 első
felében az új kínálat 35.570
m2
volt, ami már önmagában is 18%-
kal meghaladta a 2013 során átadott ingatlanok volumenét
(30.100
m2).
A modern irodapiaci állomány két ingatlannal bővült:
a második negyedévben átadott Váci Corner irodaházzal, illetve
keresletet és szintén rekord magas volumennek számít.
2014 első félévében közel 350 bérleti tranzakciót kötöttek,
melyek átlagos mérete csupán 719 m2 volt, ami meghaladja az
eddigi években tapasztalt 500 m2 körüli átlagos tranzakciós
méretet.
az első negyedévben elkészült Eiffel Palace-szal, mely 14.500
Bérleti díjak
m2 bérbeadó területtel rendelkezik a belvárosban.
A spekulatív irodapiaci kínálat 2.569.110
m2 ,
míg a tulajdonosok
A legmagasabb bérleti díj 20 euró/m2/hó körül áll. Fontos
által használt irodák területe 636.450 m2 – re emelkedett, miután
megjegyezni, hogy ez a bérleti díj csupán néhány, belvárosi
egy irodaházat értékesítettek egy végfelhasználó számára.
épületben érhető el. Az átlagos ajánlati árak az „A” kategóriás
Az üresedési ráta javulása felülmúlta a várakozásokat:
épületekben nem változtak, nagyjából 11-14 euró/m2/hó között
negyedéves szinten 0,9 százalékponttal, éves szinten pedig 2,3
állnak, melyeken felül jelentős bérleti ösztönzők is elérhetőek.
százalékponttal csökkent 17,6%-ra. Ez a szint az elmúlt 5 év
legalacsonyabb rátája.
A budapesti irodapiac 9 részpiacának szinte mindegyikén
csökkent az üresedési ráta a Váci úti folyosó kivételével. Az
állományra vetített legmagasabb üresedési rátát az
Agglomerációban mértük (31,9%), míg a legalacsonyabbat a DélBuda részpiacon (10,5%). Az üres irodaterületek legnagyobb
kínálata a Váci úti irodafolyosón található, ahol összesen
147.900 m2 irodaterületre lehet azonnal költözni.
Előrejelzés
A második negyedévben tapasztalt igen erős bérlői aktivitás
ellenére nem valószínű, hogy az éves bruttó bérbeadás
meghaladja majd a 400.000 m2-t. Habár aktív a bérlői mozgás, a
magyar irodapiac legnagyobb kihívása továbbra is az, hogy
kevés az új belépők száma a piacon. Amennyiben ez javulni
tudna, úgy a kereslet összetétele egészségesebb lehetne: a
szerződéshosszabbítások aránya csökkenhetne, míg a nettó
bérbeadás aránya növekedhetne a teljes keresleten belül
Kereslet
Az első negyedévben tapasztalt gyenge bérlői aktivitás után a
második negyedévben igen erős keresletet regisztráltunk és a
teljes bérbeadási volumen negyedéves rekordot döntött. A bruttó
(jelenleg 50-50%-os ez az arány).
Selected transactions H1 2014 / Szerződéskötések I.fé. 2014
Bldg./Épület
Tenant/Bérlő
Size/Mé
ret (m2)
Type/ Típus
át szerződéshosszabbítások és 6%-át egy székház-vásárlás tette
Spirál
confidential tenant
29.000
renewal/ hosszabbítás
ki. Ebből következően a nettó bérbeadás 91.320 m2 volt, mely
V17
confidential tenant
8.400
prelease/előbérlet
Váci Greens
GE Healthcare
6.300
prelease/előbérlet
bérbeadás 191.720 m2 volt, melynek 20%-át új
szerződéskötések, 11%-át bővülések, 11%-át előbérletek, 52%-
közel 150%-os növekedés negyedéves szinten és 100%-os
erősödés éves alapon.
A negyedév két legnagyobb bérleti tranzakciója
szerződéshosszabbítás volt több mint 40.000
m2-en
Source/Forrás: BRF, JLL Research, 2014. július
a Spirál,
5
5
Retail Market
Shopping centre stock and future supply in CEE (m2)
m2
Market environment
Belgrade
Zagreb
With the exception of a 0.3% increase in 2011, retail sales
Bratislava
volumes in Hungary dropped continuously between 2007 and
Budapest
2012. Finally, retail sales started to improve during the second
half of 2013 and reached an annual growth of 1.7%. The positive
trend remained stable during the first five months of 2014 and an
outstanding year-on-year growth was reported in March 2014 at
8.5%. Based on the latest statistics, calendar adjusted retail
sales peaked reached 7.1% in Q1 2014. The positive
performance is mainly due to the combination of an historic low
inflation rate (1.7% in 2013 and close to 0% in H1 2014),
increasing employment rate (53.4% in Q1 2014) and growing net
real wages (3.1% in 2013).
Prague
Bucharest
Warsaw
0
200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,0001,200,000
Existing stock (m2)
Under construction (m2)
Demand
During the first half of 2014, new openings included Massimo
Dutti’s second Hungarian store in Westend Shopping Centre of
600 m2 and a new Nike Only store in Mammut, which is the third
Over the past few quarters, we have witnessed many shopping
in Budapest. Looking ahead, we expect Massimo Dutti to open its
centres improving their designs and tenant mixes (eg. Árkád,
third Hungarian store in Aréna Plaza later this year. In general,
Westend, MOM Park). Numerous units were refurbished,
after a long time, we see increasing interest for Hungary as a
relocated or, expanded to create an even more customer-friendly
target location for network expansion, not only among mass
environment. Due to the stiff competition among shopping
market brands, but premium and luxury retailers as well. By the
centres and the increasing importance of e-commerce,
end of the year we expect a foreign mixed retailer to enter the
redesigning and refurbishments will gain in importance in the
Hungarian market and pursue a rapid expansion strategy, not
future. The refurbishment of Váci Street and its surroundings was
only in Budapest, but also in larger regional cities. As for high
finished at the beginning of April, giving an organic look to the
streets: a new luxury outlet opened at Andrássy Avenue on the
main shopping street, with direct accessibility from the surface
ground floor of Il Bacio di Stile and the Hungarian premium
from all directions, hence connecting the Southern and Northern
retailer, Silka, is about to relocate to a larger unit right next to its
sections of the street and increasing the retail attractiveness of
current location. Silka’s new location was previously occupied by
the Southern section.
the multi-brand Capsula store. Moreover, Desigual opened its
Supply
During the first half of 2014, the Budapest shopping centre stock
remained unchanged as no new completions were delivered.
Therefore, the total shopping centre stock in Budapest stands at
771,500 m2 in 25 assets (phased shopping centres account for
one property), while the shopping centre density is equal to 443
m2 / per 1,000 inhabitants. On top of this, based on the latest
information received from landlords, strip malls and outlet centres
comprises of an additional 196,000 m2, including the capital’s
agglomeration. The current national shopping centre stock (Excl.
Budapest) equals 541,000 m2 in 33 centres, while the total
first high street unit on Váci Street.
Rents
Typical shopping centre rents range between €20 and 65
m2/month, but we are aware of significantly higher rents in some
leading shopping centres, depending on the location and
surroundings of the unit. Prime downtown high street rents for a
50-150 m2 unit on Váci Street, are around €80 to 100 m2/month
and €40 to 80 m2/month on Andrássy Avenue. Retail park rents
range from €6 to 8 m2/month, while factory outlets have rents of
€22 to 25 m2/month in Budaörs and €16 m2/month in the regions.
volume of strip malls and outlets totals 479,910 m2.
6
6
Üzlethelyiségek
Piaci környezet
A kiskereskedelmi forgalom 2007 és 2012 között folyamatos
csökkenést mutatott, 2011 kivételével, amikor is 0,3%-os
növekedés volt megfigyelhető. A forgalom 2013 második felétől
kezdett emelkedni és éves szinten 1,7%-ot ért el 2013-ban. A
pozitív trend folytatódott 2014 első öt hónapjában és márciusban
kiemelkedő erősségű, 8,5%-os növekedést mértek. A legfrissebb
statisztikák alapján az első negyedévben 7,1% volt a forgalom
emelkedése.
Bevásárlóközpont állomány és fejlesztések a régióban(m2)
m2
Belgrád
Zágráb
Pozsony
Budapest
Prága
Bukarest
Varsó
0
A pozitív teljesítmény hátterében számos indok áll: az alacsony
inflációs környezet (1,7% 2013-ban és 0% körüli szint 2014 első
félévében), az emelkedő foglalkoztatottsági ráta (53,4% az első
negyedévben) és a növekvő nettó reálkeresetek (3,1% 2013ban).
Az elmúlt hónapokban számos bevásárlóközpont bérlői
összetételét átalakították (pl. Árkád, WestEnd, MOM Park),
amely előnyére vált a házaknak. Megfigyelhettük a bérlők
áthelyezését, a bérlemények bővítését és a közös terek
felújítását annak érdekében, hogy a vásárlók és látogatók
számára kellemes környezetet teremtsenek. A Váci utca és
környékének felújítása befejeződött, így a népszerű bevásárló
utca egységesebb arculatot kapott. Megközelíthető lett a
felszínről, így a Váci utca „régi” és „új” része átjárhatóbb lett, ami
elősegítheti a déli szakasz további kereskedelmi fejlődését és
felzárkózását az északi részhez.
Kínálat
2014 első félévében nem adtak át új kiskereskedelmi egységet
Budapesten, így a bevásárlóközpont állomány változatlan
maradt. A fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont
található összesen 771.500 m2-en, míg az ezer lakosra vetített
bevásárlóközpont állomány 443 m2. Ezen felül a tulajdonosoktól
kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek
állománya további 196.000 m2-t tesz ki a főváros
agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány
541.000 m2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további
479.910 m2-en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek.
200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,0001,200,000
Állomány (m2)
Fejlesztések (m2)
Kereslet
2014 első félévében a Massimo Dutti 600 m2-en megnyitotta
második budapesti üzletét a Westend-ben, míg a Mammutban
megnyitott a főváros harmadik Nike Only üzlete. A Massimo Dutti
újabb üzlet nyitását is tervezi a második félév során az Aréna
Plaza-ban.
Általánosságban erősödő érdeklődést tapasztalunk
Magyarország iránt és hosszú idő után ismét több márka
gondolkodik azon, hogy belépjen a piacra. Az év végéig új
kereskedő megjelenésére is számítunk, mely valószínűleg gyors
expanziós stratégiát fog folytatni nemcsak Budapesten, hanem
vidéki városokban is.
A bevásárló utcák bérlői mixe is tovább fejlődött. Az Andrássy úti
Il Bacio di Stile alsó szintjén egy luxus termékeket forgalmazó
outlet nyílt, míg a magyar Silka ruházati márka a korábbi Capsula
multi-brand üzlet helyére fog átköltözni nagyobb területre. A Váci
utcában a Desigual nyitott új üzletet.
Bérleti díjak
A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja átlagban és a teljes
állományra vetítve 20-65 euró/m2/hó körül mozog. A top
bevásárlóközpontokban találhatunk ennél jóval magasabb bérleti
díjakat is lokációtól, környezettől függően. A belvárosi
üzlethelyiségek bérleti díjai 50-150 m2-es egységek esetében a
Váci utcában 80-100 euró/m2/hó között vannak, míg az Andrássy
úton, 40-80 euró/m2/hó között mozognak. A bérleti díjak a retail
parkok esetében 6-8 euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben
Biatorbágyon 22-25 euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között
állnak.
7
7
Industrial Market
There are seven parks with a total available industrial space of
Supply
above 20,000 m2 and seven others with available space above
Industrial stock (m2) and vacancy (%)
m2
1,900,000
1,850,000
1,800,000
1,750,000
1,700,000
1,650,000
1,600,000
1,550,000
1,500,000
1,450,000
%
27
24
21
18
15
12
9
6
3
2008
2009 2010
Stock (m2)
2011
2012 2013
Vacancy rate (%)
Q2
2014
10,000 m2.
In 2014, Prologis started a new built-to-suit development of 7,500 m2
in Prologis Park Budapest-Sziget, which is expected to be delivered
by the end of the year. The new warehouse is completely pre-leased
to DB Schenker.
Demand
During the second quarter, occupier activity improved significantly
and a record high gross take-up of 121,920 m2 was recorded. This
volume was more than twice than the volume of take-up in Q1 and
Source: BRF/ JLL Research, July 2014
five times bigger than in the corresponding period of 2013. Out of
The modern industrial stock remained unchanged with 1.84 million
m2, as there were no new handovers in Budapest. Therefore, the
half-yearly completion volume totalled only 11,100 m2 with the
delivery of a new warehouse for GE Oil & Gas in East Gate
Business Park by WING at the beginning of the year. Of the total
stock, logistics parks in the vicinity of the highways represent ca.
91% (1.67 million m2) and inner-city logistics schemes for the
this volume, new leases represented 36,920 m2 (30%), expansions
29,955 m2 (19%), one pre-lease agreement of 7,540 m2 (6%) and
the remaining 54,500 m2 (45%) accounted for renewals. This means
that net take-up equalled 67,420 m2, which is the highest quarterly
volume of the past 6 years. The largest transaction of the quarter
was signed by DB Schenker for 26,570 m2 (new lease agreement
and pre-lease) in Prologis Park Budapest Sziget.
remaining 9% (180,140 m2).
Due to the outstanding demand of Q2, the half-yearly gross occupier
After a slight increase of the vacancy rate at the beginning of the
take-up comprised 86,290 m2. The later volume represents a more
year, we recorded rapidly declining availability in Q2. The rate sunk
by a massive 260 bps q-o-q and by nearly 380 bps y-o-y and stood
at 19.1%. The last time we recorded a similar low level of availability
was in Q3 2012 (19%). Net absorption reached the highest quarterly
volume of the past 2 years with almost 48,000
m2 ,
since large
vacant industrial units were absorbed in Prologis Park-Budapest
Sziget, WestLog DC, Tengelmann’s warehouse and Tulipán Park.
On a submarket level, we witnessed improving rates almost
everywhere with the exception of Budapest North, where the rate
grew by 210 bps q-o-q. The sharpest decline was recorded in innercity logistics schemes (774 bps q-o-q) and Budapest West (490 bps
q-o-q). As a result, the highest vacancy rate is recorded in Budapest
North (33.6%) while the lowest is registered in Budapest South
(10.3%).
activity reached a record high with 181,260 m2, out of which net
than 100% growth on the corresponding period of 2013 and the
highest amount since 2008. The largest transactions of the first half
were signed in Prologis Park Budapest Sziget by DB Schenker and
Uti’s for 20,590 m2 in Q1 (renewal). The Budapest South submarket
attracted the most demand by far with 58% of the total leasing
activity (101,310 m2), while the smallest occupier activity was seen
at the Airport (2,500 m2). In total, 52 leases were signed during H1
2014 with an average deal size of 3,490 m2.
Rents
Asking rents in logistics parks are at around €2.8 to 3.8 m2/month,
while, in the more centrally located, city centre logistics, rents are
around €4.5 to 5.0 m2/month. Although landlords remain flexible in
terms of pricing and lease lengths, most of them tend to keep their
asking rents flat.
8
8
Ipari ingatlanok
A budapesti ipari ingatlan piacon hét olyan logisztikai park van,
Kínálat
amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m2
Ipari ingatlan állomány (m2) és üresedés (%)
m2
1,900,000
1,850,000
1,800,000
1,750,000
1,700,000
1,650,000
1,600,000
1,550,000
1,500,000
1,450,000
%
27
24
21
18
15
12
9
6
3
2008
2009
2010
Állomány (m2)
2011
2012
2013
2014.
Üresedési ráta (%) II.né.
Forrás: BRF/JLL Research, 2014. július
2014 második negyedévében a budapesti modern raktárpiaci
állomány változatlanul 1,84 millió m2 volt, új ipari ingatlannal nem
bővült az állomány. Az első félév során egy új csarnokot adtak át,
mely a GE Oil&Gas számára készült 11.100 m2-en. Az East Gate
Business Park-ban található új raktárat a WING fejlesztette az
első negyedév során. A teljes állományon belül a logisztikai
parkok mintegy 91%-ot (1,67 millió m2), a városi logisztikai
területek pedig 9%-ot (180.140 m2) képviselnek.
Az üresedési ráta az év eleji enyhe növekedés után határozottan
csökkenni kezdett a második negyedév során. Negyedéves
szinten 2,6 százalékponttal, éves összehasonlításban pedig 3,8
százalékponttal javult és 19,1%-ra csökkent. Utoljára 2012
második negyedévében rögzítettünk hasonlóan alacsony rátát az
ipari ingatlanpiacon (19%). A nettó abszorpció 48.000 m2 volt,
ami az elmúlt 2 év legmagasabb volumene. Nagyobb csarnokok
kerültek bérbeadásra a ProLogis Park Budapest-Sziget-ben, a
WestLog DC-ben, a Tengelmann raktárban illetve a Tulipán
Park-ban is.
A részpiacokat tekintve negyedéves szinten szinte mindenhol
javulást tapasztaltunk a Budapest Észak részpiac kivételével,
ahol a ráta 2,1 százalékponttal emelkedett. A legnagyobb
fölött van, és további hét olyan, ahol 10.000 m2 felett.
A ProLogis egy új 7.500 m2-es fejlesztésbe kezdett
Szigetszentmiklóson, mely átadása év végére tehető. Az új raktár
teljes egészére előbérleti szerződést kötött a DB Schenker 2014
második negyedévében.
Kereslet
2014 második negyedévében a bérlői piac rendkívül aktív volt. A
bruttó bérbeadás 121.920 m2 volt, ami az első negyedéves
kereslet több mint duplája, és a 2013 hasonló időszakában
rögzített kereslet ötszöröse volt. Ez a volumen negyedéves
rekordot jelent a budapesti piacon. A bérbeadáson belül az új
szerződések 36.920 m2-t (30%), a bővülések 29.955 m2-t (19%)
egyetlen előbérlet 7.540 m2-t (6%), míg a
szerződéshosszabbítások 67.420 m2-t (45%) tett ki. Ebből
következően a nettó bérbeadás mennyisége 67.420 m2 volt, ami
az elmúlt 6 év legmagasabb negyedéves volumene. A negyedév
legnagyobb tranzakcióját a DB Schenker kötötte 26.570 m2-en
(előbérlet és új szerződés) a ProLogis Park Budapest Sziget-ben.
A kiemelkedő második negyedéves kereslet következtében a
féléves bérbeadás is rekord magas volument ért el: 181.260 m2-t,
melyből a nettó bérbeadás 86.290 m2 volt. Ez utóbbi volumen
100%-os növekedést mutat 2013 első félévének eredményéhez
viszonyítva és a 2008 óta mért legerősebb féléves keresletnek
számít. A legnagyobb tranzakciók között említhető a DB
Schenker szerződése illetve a ÚTI hosszabbítása 20.590 m2-en a
ProLogis Park Budapest-Sziget-ben. A szerződések 58%-át a
Déli részpiacon kötötték (101.310 m2), míg a legalacsonyabb
aktivitást a reptér környékén mértük (2.500 m2). Összesen 52
bérleti szerződést kötöttek a félév során, melyek átlagos mérete
3.490 m2 volt.
csökkenést a városi logisztikai csarnokok esetében (7,74
Bérleti díjak
Az átlagos bérleti díjak 2,8-3,8 euró/m2/hó között mozognak, míg
százalékpont) és a Budapest Nyugat (4,9 százalékpont) részpiac
a központi elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai
esetében tapasztaltuk. Északon a legmagasabb az üresedési
4,5-5,0 euró/m2/hó között ingadoznak. Habár a bérbeadók
ráta (33,6%), és Délen a legalacsonyabb (10,3%).
továbbra is flexibilisek, többségük már nem csökkenti ajánlati
árait.
9
9
Hotels
Hotel Market
Performance
Budapest is by far the most popular tourist destination in Hungary
and RevPAR fall slowed to 0.8%. 2013 saw occupancy levels reach
and has a very strong appeal to foreign travellers, keen to explore
despite average rates decreasing a marginal 0.3% to €64.80, 21.0%
the historic buildings, museums, concert halls and numerous spas. It
below 2008 levels. Overall, RevPAR growth for 2013 was a steady
has a rich and diverse cultural history and an extensive range of
2.5%. After a period of poor performance in Budapest since the
World Heritage Sites, such as the Buda Castle Quarter and the
global financial crisis, 2013 is the third consecutive year of RevPAR
banks of the Danube, that continue to draw in large numbers of
growth. This positive trend has continued into 2014 with RevPAR up
international leisure tourists. Inbound tourism therefore plays a
7.6% at May 2014 YTD buoyed by robust increases in both
critical role in the city’s tourism industry and 89% of total bed nights
occupancy (+2.5%) and average rate (+3.2%).
in 2013 were of international origin.
65.8%, the highest level since the global financial crisis of 2008/9,
Hotel performance/Szállodák teljesítménye
25,000
soared between 2003 and 2013 with arrivals and bed nights growing
20,000
by compound annual average growth (CAAG) rates of 4.7% and
2.6% respectively. In 2012, bed nights grew by 12.4% year-on-year
to a new peak of 7.4 million. Tourism demand was encouraged by a
weak Forint which resulted in higher levels of foreign visitation from
neighbouring countries. 2013 saw a sharp fall in domestic visitation
and bed nights (-7.0% an -10.6%, respectively).
Supply
As at June 2014, Budapest had approximately 174 hotels with about
18,300 hotel rooms. The majority of hotels are concentrated in the
3- and 4-star segment, accounting for approximately 80% of all
graded hotel bed stock in the city. During 2011 and 2012 hotel
supply has been growing strongly in the upscale segment with an
additional eight 4-star hotels and two 5-star hotels entering the
market during this period. Notable openings included the 5-star,
102-bedroom Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace which
opened in June 2012. Other openings included the 138 room 4-star
Park Inn by Radisson in the northern part of Budapest and the 80
room 4-star Hotel Nemzeti Budapest, part of the MGallery Collection
situated in the city centre. Both hotels opened in December 2012.
Pricing
Since 2000, hoteliers in Budapest have struggled with declining
room rates and RevPAR due to the effects of oversupply and weak
ADR/RevPAR (HUF)
privatisation of the airline industry, international tourist demand has
15,000
10,000
5,000
0
2008
ADR (HUF)
2009
2010
2011
RevPAR (HUF)
2012
2013
May
2013
Occupancy YTD
May
2014
YTD
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Occupancy (%)
Following Hungary’s accession to the EU in May 2004 and the
Source/Forrás: STR Global
Investment
The hotel investment market in Hungary remains relatively illiquid,
with only a small number of transactions taking place in recent
years. The market continues to be less appealing to risk-averse
buyers, who have increasingly sought more reliable returns in other
areas of Western Europe. The additional tier of risk has been
reflected in our June 2014 Hotel Investor Sentiment Survey where
Budapest posted internal rate of return (IRR) and yield expectations
of 15.3% and 7.7% respectively, significantly above the European
average. Nonetheless, some hotel transactions have taken place
such as the sale of the Four Seasons Hotel Gresham Palace in
2011 for a rumoured €60 million and the sale of Le Méridien
Budapest in May 2012 for approximately €55 million by Dubai’s Al
Habtoor Group. Al Habtoor have recently announced the purchase
of a second property in Budapest; the 402-room InterContinental
Budapest hotel for an undisclosed sum.
demand following the financial crisis in 2008. Strong supply growth
in conjunction with weak demand led to 6.6% and 28.6% falls in
RevPAR in 2008 and 2009. Economic conditions improved in 2010
10
10
Hotel piac
Piaci teljesítmény
Számos nemzetközi kapcsolatának köszönhetően turisztikai
szempontból Budapest az ország legnépszerűbb városa. A város
turizmusában nagy szerep jut a szabadidejüket töltő turistáknak
és az üzletei célból érkező vendégeknek is. A turistákat
leginkább Budapest gazdag kulturális hagyatéka és a
termálfürdők széles kínálata vonzza. A külföldi turisták száma
meghatározó a város turizmusa szempontjából, amit jól tükröz az
is, hogy a 2013-as vendégéjszakák 89%-a a külföldről érkező
vendégekhez köthető.
A turizmus forgalma jelentősen javult 2004 és 2013 között,
miután Magyarország 2004 májusában csatlakozott az Európai
Unióhoz, illetve privatizálták a légiközlekedést. A vendégszám
évi átlagos növekedése 4,7% volt, míg a vendégéjszakák száma
2,6%-kal nőtt. 2012-ben a vendégéjszakák száma 12,4%-kal
emelkedett éves szinten és 7,4 millióra nőtt. A turizmus
növekedését elsősorban a gyenge forint segítette elő, aminek
hatására a szomszédos országokból számos napi látogató
érkezett az országba. A 2013-ban a belföldi vendégszám 7
százalékkal, a vendégéjszakák száma pedig 10,6 százalékkal
csökkent.
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
Vendégéjszakák száma (000)
Látogatók száma (000)
Árak
A szállodák telítettsége és átlagos szobaárai a túlkínálat és a
gyenge kereslet következtében a 2008-as pénzügyi válság óta
csökkentek. A szobaszám gyors növekedése és a csökkenő
vendégszám az átlagos szobaárakat 2008-ban 6,6%-kal, 2009ben pedig 28,6%-kal rontotta. A javuló gazdasági környezet
hatására a csökkenés 2010-ra 0,3%-ra enyhült. A szállodai
szobák telítettsége 2013-ban 65,8% volt, ami 2008/2009 óta a
legmagasabb szint. Ennek ellenére az átlagos szobaárak
marginálisan, 0,3%-kal 64,8 euróra csökkentek, ami 21%-kal
alacsonyabb, mint 2008-ban. Összességében az egy szobára
eső bevétel az elmúlt három évben folyamatosan emelkedett és
2013-ban 2,5%-kal erősödött. Ez a pozitív trend tovább
folytatódott 2014-ben, hiszen az év első 5 hónapjában az átlagos
szobaárak 7,6%-kal emelkedtek a telítettség 2,5%-os, illetve a
vendégéjszakák 3,2%-os növekedése következtében.
Budapesti turizmus
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Látogatók száma (‘000)
Bar Hotel Budapest Klotild Palace 2012. júniusi megnyitója; a 4
csillagos 138 szobás Park Inn by Radisson Budapest megnyitása
a XIII. kerületben és a 80 szobás 4 csillagos Hotel Nemzeti
Budapest megnyitója a MGallery Collection láncon belül a
belvárosban 2012 év végén.
Vendégéjszakák száma (‘000)
Source/Forrás: Budapest Tourism Office
Kínálat
2014 júniusában Budapesten körülbelül 174 hotel volt összesen
18.300 szállodai szobával. A szállodák többsége a 3 és 4
csillagos kategóriába sorolható, ez a teljes budapesti hotelkínálat
80%-át teszi ki. 2011 és 2012 során jelentősen megnövekedett a
felső kategóriás szállodák kínálata, mivel ezalatt az időszak alatt
nyolc 4 csillagos és két 5 csillagos szállodát is átadtak.
Kiemelkedő szállodanyitásnak számított a 102 szobás Buddha-
Befektetési piac
A magyarországi hotel befektetési piac viszonylag illikvid, kevés
tranzakció történt az elmúlt évek során. A piac kevésbé vonzó a
kockázatkerülő befektetők számára, akik elsősorban a
megbízható forgalommal bíró, fejlett, nyugat-európai piacokra
koncentrálnak. A Magyarországgal kapcsolatos magas
kockázatokat a legújabb Hotel Investor Sentiment Survey
elemzésünk (2014. június) is mutatta, mely alapján a belső
megtérülési ráta 15,3%-on, míg a hozam elvárások 7,7%-on
állnak Budapesten, ami jelentősen magasabb az európai
átlagnál.
Ennek ellenére történtek szálloda értékesítések: 2011-ben a Four
Seasons Hotel Gresham Palace Budapest-et értékesítették 60
millió euró értékben, míg a Le Méridien Budapest-et 2012
májusában 55 millió euró értékben a dubaji Al Habtoor Group
vásárolta meg. A csoport 2014-ben bejelentette a 402 szobás
InterContinental szálloda megvásárlását is, így már két budapesti
luxusszálloda tulajdonosai.
11
11
Office submarkets
Iroda részpiacok
X
12
12
Shopping centres in
Budapest
Budapesti
bevásárlóközpontok
Pólus Center
ECE Aquincum
Duna Plaza
Mundo
Mammut I -II
Westend City Center
Sugár
Hegyvidék
Aréna Plaza ECE Árkád I-II
MOM Park
ALLEE
Lurdy H áz Europark
KÖKI Terminal
Etele City Center
Új Buda Center
Campona
Csepel Plaza
Existing Shopping Centre
Üzemelő bevásárlóközpontok
Planned schemes
Tervezett bevásárlóközpontok
13
13
Logistics developments in
Greater Budapest
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
M1 Business Park
Agrogate
WestLog DC
Rozália Park
Tulipan Park
West Gate Business Park
Euro Business Park
ProLogis Park Budapest-Batta
C-Moll Logistics
ProLogis Harbor Park
ProLogis Park Budapest- Sziget
Delta Park M0
BILK Logistics Centre
ProLogis Park Budapest- Gyál
Goodman Gyál Logistics
Akácliget Logistics Park
Logisztikai központok
Budapesten és környékén
17.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
M5 Gyál Business Park
Viktória Industrial Park
Goodman Üllő Airport
Aerozone Business Park
Airport City
East Gate Business Park
Európa Center
Acquincum Logistics Park
Innove Business Park
Citypoint 9
Dél-Pesti Business Park
Bravos Business Park
Nagytétényi Industrial Park
South Base Business Park
14
14
Market Practise/Piaci Gyakorlat
Leasing market practice
Bérbeadási piaci gyakorlat
Lease length
The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings
Bérleti időtartam
with a break option after 3 years.
In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5
years agreements are signed too.
Payment terms
Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or
quarterly in advance.
Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP
Initial standard fit-out is done and paid by the landlords
VAT 27 %.
Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of
measurement, mainly depending on the origin of the developer.
Rental deposit
3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage
and car parking rent, service charge + VAT).
Other charges
Service charges generally does not include the cleaning of the
Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a
harmadik évben lehetséges szerződés felmondással.
"B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános
elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak.
Fizetési feltételek
A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül
kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy
Forintban fizetendő.
Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján.
Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett
ÁFA 27 %.
Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől
függően.
Biztosíték
3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda,
tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA).
premises, the telecommunication costs and the electric
Egyéb költségek
A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján
consumption.
fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda
Other costs are included in service charges.
takarítását.
Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban.
Insurance
The landlord covers costs of building insurance (recovered by
service charge). The Tenant covers insurance of own premises,
Biztosítás
Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az
contents and civil liabilities.
üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját
felelősségbiztosítást kötni.
Incentives
Incentives are generally offered by landlords. This can typically
be in the form of rent free periods or fit-out and moving
Bérleti ösztönzők
A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díj-
contributions.
mentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként
valósul meg.
15
15
JLL Office
Szabadság tér 14.
1054
Budapest
Hungary
Phone number +36 1 489 0202
Contacts
Ferenc Furulyás
Rita Tuza
Managing Director
Head of Research
Budapest
Budapest
+36 1 489 0202
+36 1 489 0202
[email protected]
[email protected]
Budapest City Report – Q2 2014
www.jll.hu
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior
written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Budapest City Report

Transcription

Similar documents

Budapest City Report

Budapest City Report - Magyar Kereskedelmi és Iparkamara

Speakers who have been invited

Doc 1985 - Céu Aberto

1001 Chemin Valiquette, Saint-Agathe-des-Monts

products and services

Practical guide to Budapest Practical guide to the Aster Apartment

St Patricks_Day_Gala_Budapest_2016

Proud to be IBS. - International Business School

Case Study: Calzedonia Spa

- Hungaropress