Korjausrakentaminen muuttuu palveluksi, raportti 2/2015

Transcription

Raportti 02/2015
KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI
Jani Saarinen ja Antti Piirainen
Vison Alliance Partners Oy
Korjausrakentamisen kehittäminen
Rakennettu ympäristö -ohjelma 2010-14
Tekes
ESIPUHE
Korjausrakentamisen osuus rakentamisesta on ohittanut uudisrakentamisen volyymin vuosina 2013–14.
Muutos tullee olemaan pysyvä. Korjausrakentamisen kysyntää kasvattavat kaupungistuminen ja nopeasti muuttuvat tilatarpeet. Kasvava kysyntä tulee samalla muuttamaan korjausrakentamisen markkinoita.
Tekes toteutti vuosina 2010–14 Rakennettu ympäristö – ohjelmaansa. Ohjelman painopisteenä olivat
infra- ja hyvinvointirakentaminen sekä viimeisinä vuosina erityisesti korjausrakentaminen. Ohjelmaan
haettiin mukaan rohkeita alan toimijoita, joilla on ollut valmiutta ja tahtoa uudistaa alan toimintatapoja
ja prosesseja. Yhteensä ohjelmassa rahoitettiin 41 milj. eurolla noin 156 erilaista kehityshanketta ja 33
erilaista tutkimushankekokonaisuutta.
Rakennettu ympäristö –ohjelmassa käynnistettiin vuonna 2012 korjausrakentamisen kehittäminen –
teema, jonka tavoitteeksi asetettiin tilaajien ja rakennuttajien aktivointi korjausrakentamisen kehittämiseen. Tämän roolin tilaajista ottivat: As. Oy Mäkilinna, Espoon Tilakeskus-liikelaitos, Helsingin yliopisto,
Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy, Koy Jyrkkälänpolku, Liikelaitos Oulun Tilakeskus, Rajamäen Uimahalli Oy, SATO Oyj ja SOK Kiinteistötoiminnot / ABC-ketju.
Teeman ohjausryhmässä toimivat: Christer Finne, Rakennustietosäätiö, Jani Kemppainen, Rakennusteollisuus RT, Matti Kiiskinen, SKOL ry, Ilpo Peltonen, RAKLI ry, Martti Polvinen, ARA ja Jari Virta, Kiinteistöliitto.
Kaikkiaan teemassa haastateltiin tai kuultiin yli 150 asiantuntijaa lähes sadasta eri organisaatiosta ja
toteutettiin 12 keskimäärin 40 hengen seminaaria tai työpajaa. Tekesistä teemaa ohjasivat Marko Kivimäki ja myöhemmin Sampsa Nissinen.
Tämän raportin korjausrakentamisen kehittämisen teemasta ovat koonneet allekirjoittaneet yhdessä
KTM Laura Pekurin kanssa.
Kiitämme lämpimästi kaikkia korjausrakentamisen eteen panostaneita tässä raportissa mainittuja tai
mainitsematta jääneitä tahoja.
Teeman aktivaattorit
Jani saarinen ja Antti Piirainen
Vison Alliance Partners Oy
Korjausrakentamisen kehittäminen
Rakennettu ympäristö –ohjelma 2010-14
Tekes
Aineistot: www.tekes.fi/ohjelmat-ja-palvelut/ohjelmat-ja-verkostot/rakennettu-ymparisto/aineistot/
SISÄLLYS
1
KORJAUSRAKENTAMISEN TEEMAN SUOSITUKSET .......................................................................................... 4
2
TEEMAN LÄPIVIENTI 2012-14 .......................................................................................................................... 6
3
KORJAUSRAKENTAMISEN MAHDOLLISUUDET ................................................................................................ 7
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
4
TILAAJAT EDELLÄ ........................................................................................................................................ 12
FRANZENIAN PERUSKORJAUS PARTNERING-HANKKEENA ....................................................................................... 12
RAJAMÄEN UIMAHALLIN PERUSKORJAUS JA LAAJENNUSHANKE............................................................................... 13
AS. OY MERITULLINKADUN KEHITYSHANKE YHTEISTOIMINNALLISENA URAKKANA ....................................................... 14
AS OY MÄKILINNAN LINJASANEERAUS PILVIPALVELUISTA POHJAVIEMÄREIHIN ........................................................... 15
KOY JYRKKÄLÄNPOLUN SANEERAUS ALLIANSSIPROJEKTINA .................................................................................... 16
SATO OYJ:N HANKESUUNNITTELUN UUDISTAMINEN........................................................................................... 17
OULUN KOULUJEN PERUSKORJAUSKONSEPTI ..................................................................................................... 18
ESPOON KOULUJEN PERUSKORJAUSKONSEPTI .................................................................................................... 19
SOK / ABC-KETJUN FRESH UP ...................................................................................................................... 19
TEEMAT KEHITTÄMISEN NÄKÖKULMINA ............................................................................................................ 20
ELINKAARITEHOKKUUS ................................................................................................................................. 20
HANKINTA JA TOTEUTUSMALLIT ..................................................................................................................... 21
ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN PERUSKORJAUS ....................................................................................................... 22
LEAN JA KORJAUSRAKENTAMINEN................................................................................................................... 23
KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU ............................................................................................................................ 24
TOIMIALAJÄRJESTÖJEN ROUND TABLE ......................................................................................................... 26
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
7
KETTERYYTTÄ UUSISTA TOIMINTAMALLEISTA ....................................................................................................... 9
NENÄT SAMAAN SUUNTAAN .......................................................................................................................... 10
VILLEJÄ VISIOITA ......................................................................................................................................... 11
TEEMATYÖPAJAT ........................................................................................................................................... 20
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
6
MALLIA KIINTEISTÖPALVELUISTA? ..................................................................................................................... 8
TILAAJIEN PILOTIT ......................................................................................................................................... 12
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
5
IRTI UUDISRAKENTAMISEN KAAVOISTA ............................................................................................................... 7
ROUND TABLE -KESKUSTELUSARJA ................................................................................................................... 26
KYSYNTÄ MUUTTAA MARKKINOITA .................................................................................................................. 26
HYÖTYJÄ INTEGROINNISTA ............................................................................................................................ 27
TALOYHTIÖT TARVITSEVAT APUA .................................................................................................................... 28
MUUTOS LÄHTEE TILAAJISTA ......................................................................................................................... 28
TOIMIALAN MONTA SEGMENTTIÄ.................................................................................................................... 29
YHTEENVETO ................................................................................................................................................. 30
1 KORJAUSRAKENTAMISEN TEEMAN SUOSITUKSET
Tekes on edistänyt korjausrakentamisen palveluiden ja markkinoiden kehittämistä yhdessä kiinteistöja rakennusalan tilaajien ja järjestöjen kanssa. Korjausrakentamisen kysynnän kasvu ja asiakastarpeiden muutokset avaavat alalle ja sen nopeimmille toimijoille kokonaan uusia liiketoimintamahdollisuuksia. Alan toimijoiden kannattaa pyrkiä tämän potentiaalin nopeaan hyödyntämiseen sillä toimintamallien muuttaminen on edessä ennemmin tai myöhemmin. Aktiivisuus tässä muutoksessa tulee
jakamaan alan toimijat jatkossa kahteen kastiin.
Suosituksia tilaajille ja rakennuttajille
Tekes on aktivoinut korjausrakentamisen kehittämiseen erityisesti ennakkoluulottomia tilaajia ja rakennuttajia. Näiden kokemusten perusteella tilaajille ja rakennuttajille annetaan suosituksia korjausrakentamisen muutoksen johtamiseksi: hankkeiden johtaminen tilaajan tavoitteilla, oikean toteutusmuodon
valinta, hankintamenettelyjen monipuolisempi soveltaminen, integrointi sekä mallintamisen hyödyntäminen.
Tilaajan tavoitteisiin johtaminen
Korjausrakennushankkeiden toteuttamisen tulee lähteä tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista. Tavoitteet
ja reunaehdot tulee välittää hankintailmoituksiin, tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin ja tarvittaessa liittää
myös kaupallisiin malleihin ja kannustimiin. Asetetut tavoitteet on viestittävä palveluntuottajille alihankkijoita myöten ja kaikille sidosryhmille ennen projektien käynnistämistä. Hankkeilla voi saavuttaa halutut tulokset ja vaikutukset vain jos niitä johdetaan niille asetetuin tavoittein.
Oikean toteutusmuodon valinta
Korjausrakentamisen toteutusmuodot tulee johtaa niiden tavoitteista ja reunaehdoista sekä tilaajien
osaamisesta ja hankkeiden ominaisuuksista. Toteutusmuodon valinnassa päätetään myös hankkeen
riskien ja mahdollisuuksien jakoperusteista. Selkeisiin ja valmiiksi harjoiteltuihin kohteisiin sopivat kiinteäsisältöiset ja -hintaiset kokonaisurakat, monimutkaisempiin erilaisia vapausasteita salliviin hankkeisiin
kokonaisvastuu- (KVR) ja projektinjohtourakat (PJU) ja kaikkein vaativimpiin kohteisiin yhteistoiminnalliset toteutusmallit. Kaikkiaan korjausrakentamisessa on tilaa huomattavasti laajemmalle variaatiolle erilaisia toteutusmuotoja.
Hankintamenettelyjen monipuolisempi soveltaminen
Toteutusmuodon valinta määrittää myös hankintamenettelyjen valintaa. Tilaajan tulee asettaa tavoitteet myös hankinnalle. Halvin ratkaisu ja paras tiimi valitaan erilaisin prosessein. Selkeät ja yksinkertaiset
markkinoilta saatavat ratkaisut voi kilpailuttaa halvimmalla hinnalla, mutta ei asiantuntijapalveluita.
Vaativimmissa hankkeissa joissa tavoitteiden ja hankkeiden sisällön määrittäminen on vaikeampaa, hankinnoissa kannattaa käyttää neuvottelumenettelyjä. Lisäksi jokaista kohdetta ei pidä kilpailuttaa erikseen. Tilaajien tulisi käyttää rohkeammin puitesopimustoimittajia myös peruskorjaamisessa ja niputtaa
yksittäisiä hankkeita suuremmiksi kokonaisuuksiksi tai hankintaoptioiksi. Tilaajien tulee myös kehittää
sopimussuhteitaan ja asettaa vaatimukset ja mittarit niiden parantamiseksi.
4
Integrointi
Kaikessa korjausrakentamisessa kannattaa lisätä integrointia. Integrointi tulee aloittaa jo käyttäjien osallistamisesta hankkeiden tavoitteiden asetteluun ja suunnitteluun. Korjausrakentamisessa erityisen tärkeää on eri suunnittelulajien integrointi ja suunnittelun johtaminen kokonaisuutena. Hankkeille tulee
nimetä pääsuunnittelija tai suunnittelun ohjauksesta vastaava myös pienemmissä asuntoosakeyhtiöiden peruskorjauksissa. Myös suunnittelu ja urakointi tulee integroida, koska hyvin johdettu
toteutus vaatii suunnittelun ja rakentamisen limittämistä ja keskinäistä yhteistyötä. Vaativimmissa
hankkeissa integrointi kannattaa aloittaa jo heti alussa valitsemalla suunnittelijat, urakoitsijat ja tärkeimmät toimittajat suunnittelemaan hanketta yhdessä.
Tietomallintaminen
Hankkeet tulee mallintaa pääsääntöisesti aina. Mallintamisen laajuus ja taso tulee kuitenkin sovittaa
tilaajan tavoitteisiin ja hankkeisiin. Mallintaminen tarjoaa paremmat välineet hankkeiden johtamiseen ja
päätöksentekoon sekä viestintään ja vuorovaikutukseen myös asunto-osakeyhtiöissä. Tästä syystä mallintaminen kannattaa myös pienemmissä kohteissa. Korjausrakentamisessa mallintaminen tukee erityisesti suunnittelun integrointia, suunnittelun ja tuotannon johtamista sekä hankkeen johtamista tilaajan
tavoitteisiin. Mallintaminen kannattaa jo pelkästään siksi, että se pakottaa eri osapuolet integroitumaan.
Korjausrakentamisen kehittämiseksi tulee nostaa esiin myös asunto-osakeyhtiöiden asema rakentamisen ekosysteemissä, toimialan segmentointitarve ja korjausrakentamisen käsite.
Asunto-osakeyhtiöiden korjausrakennushankkeiden tukeminen
Taloyhtiöiden korjausrakentamisen kehittäminen tulisi nähdä koko kiinteistö- ja rakennusalan yhteisenä
missiona. Asunto-osakeyhtiöt ovat korjausrakentamisen ekosysteemin pohjimmaisia, kertarakennuttajia
ja hankintayksiköinä liian pieniä. Taloyhtiöiden hankkeisiin tulisi kehittää kokonaan uudenlaisia konsepteja ja yhteistoimintaan kannustavia toteutusmuotoja sekä paremmin kuluttajarajapintaan soveltuvia
tarjous- ja sopimusmalleja. Lisäksi osa isännöitsijöistä tulisi kouluttaa rakennuttamisen ja projektijohdon
tehtäviin. Tässä piilee mahdollisuus myös isännöinnin liiketoiminnan ja ansaintalogiikan kehittämiseen.
Toimialan segmentointi ja viestintä
Korjausrakentamisen toimiala on hyvin erilaisten toimijoiden pelikenttä. Toimialan viestinnässä ja vuorovaikutuksessa tulisikin tunnistaa sen eri segmentit ja näihin liittyvät tarpeet. Toimialan tilaajat ja rakennuttajat suositellaan jaettavaksi tarpeen mukaan taloyhtiöihin ja isännöitsijöihin, vuokrataloyhtiöihin, toimi- ja liiketilaomistajiin, julkisiin kiinteistöomistajiin, asunto- ja muihin sijoittajiin sekä alue- ja
hankekehittäjiin, kaavoittajiin ja muihin viranomaisiin.
Korjausrakentamisesta uudistamiseen
Korjausrakentaminen sisältää nykyään usein purkamista ja uudisrakentamista, peruskorjausta ja saneerausta. Korjausrakentaminen on tässä mielessä yhä useammin uudistamista, nykyaikaistamista ja kehittämistä. Korjausrakentamisen käsite liittyy myös toimialan markkinointiin ja julkiseen kuvaan. Homeisten paikkojen pölyinen piikkaaminen luo toisenlaisia mielikuvia kuin asuinkerrostalon uudistaminen.
Korjausrakentamiselle tulisi keksiä kokonaan uusi käsite tai määritelmä.
5
2 TEEMAN LÄPIVIENTI 2012–14
Korjausrakentamisen kehittämisen teema käynnistettiin alkusyksystä 2012 mittavalla korjausrakentamisen tilaajien, rakennuttajien ja muiden asiantuntijoiden haastattelulla. Korjausrakentamisen nykytilasta
ja kehittämistarpeista haastateltiin yli 60 asiantuntijaa alan tilaaja- ja rakennuttajaorganisaatioista sekä
eri palveluntuottajista ja sidosryhmistä.
Teema käynnistettiin varsinaisesti kokoamalla sen keskiöön kymmenen ennakkoluulottoman tilaajan
ryhmä kehittämään korjausrakentamista yhdessä kukin omista tarpeistaan. Tilaajien kanssa toteutettiin
viiden työpajan sarja tavoitteena korjausrakentamisen toteutusmallin ja hankintamenettelyn uudistaminen. Tilaajat toimivat toistensa sparraajina, tarjosivat toisilleen ammattilaisten keskinäistä vertaistukea
ja ratkoivat aidosti ongelmia yhdessä. Lisäksi teemassa käynnistettiin joukko pilottihankkeita, joihin osa
tilaajista haki ja sai Tekes-rahoitusta. Tilaajista teemaan osallistui aktiivisesti 20–30 asiantuntijan joukko.
Lisäksi teemassa järjestettiin viisi kaikille avointa julkista teematyöpajaa aiheena energiatehokkuus, hankinnat, asunto-osakeyhtiöiden rakennuttaminen, lean korjausrakentaminen sekä korjausrakentamisen
jälkeinen käyttöönotto ja takuu. Teematyöpajoihin osallistui keskimäärin 40 asiantuntijaa.
Teema päätettiin alan järjestöjen ja näiden jäsenyritysten kanssa organisoituun round table keskustelusarjaan, joihin osallistui seitsemän eri järjestön lisäksi asiantuntijoita 60–70 eri yrityksestä.
Tämän keskustelusarjan sisällöstä muodostettiin myöhemmin kokonaiskuva korjausrakentamisen markkinoiden ja palveluiden kehittymisestä.
Lisäksi korjausrakentamisen kehittämiseen aktivoitiin alan toimijoita noin 30 yrityskäynnillä, noin 20 eri
tilaisuudessa ja lukuisissa aiheeseen liittyvissä artikkeleissa ja haastatteluissa.
Kuva 1: Teeman läpivienti
6
3 KORJAUSRAKENTAMISEN MAHDOLLISUUDET
3.1
IRTI UUDISRAKENTAMISEN KAAVOISTA
Suomen rakennuskanta on rakennettu pääosin 1960- ja -70-luvuilla. Rakennuskanta on vanhentumassa
ja sen korjaustarve on lisääntymässä. Lisäksi korjausrakentamisen kysyntää kasvattavat kaupungistuminen, tilojen kasvava muutostarve sekä tiukentuvat määräykset ja energiatehokkuustavoitteet.
Korjausrakentamisen tuottavuuskehitys on ollut heikkoa ja alan tekeminen on edelleen hyvin käsityövaltaista. Osittain tästä syystä korjausrakentaminen on hidasta ja kallista. Lisäksi korjausrakentamisen käyttäjä- ja asiakaslähtöisyydessä on meillä vielä paljon parannettavaa.
Korjausrakentaminen on ollut näihin päiviin saakka vähemmän arvostettua ja kehitettyä ja uudisrakentamista yksinkertaisempaa. Korjausrakentamisen markkinat ovat uudisrakentamista paljon sirpaleisemmat ja paikallisemmat. Lisäksi korjausrakentamisessa on totuttu siihen, että sillä on ollut suhdanteita
tasaava vaikutus uudisrakentamisen hiipuessa
Käytännössä korjausrakentamisen tilaa kuvaa konkreettisimmin se, että korjausrakentamiseen on aina
sovellettu uudisrakentamisen malleja. Korjausrakentamista ei varsinaisesti ole edes opetettu ja että
korjausrakentamista ei ole uudisrakentamisen tapaan edes ryhdytty kunnolla säätelemään taikka ohjeistamaan. Myös rakennusalan tutkimus- ja kehitystoiminta on painottunut pitkälti uudisrakentamiseen.
Osittain korjausrakentamisen tila selittyy suomalaisen rakennuskannan kautta. Suhteellisen nuorta kiinteistökantaa ei vielä ole tarvinnut järjestelmällisesti peruskorjata. Maalta kaupunkiin kerrostaloihin
muuttaneet suomalaiset eivät ole vielä joutuneet kohtaamaan putkiremontteja. Meiltä puuttuvat korjausrakentamisen kokemukset ja kulttuuri. Miksi asuntoihin pitäisi laittaa kymmeniä tuhansia euroja, kun
ne on vasta vastikään saatu maksetuksi? Ajatus viestii ehkä myös jotain suomalaisesta kansallisvarallisuuden arvostuksesta.
Korjausrakentamisen tuotannon haasteiksi on aiemmin tunnistettu (KR Tukefin –hanke 2011–12) asiakaslähtöisyys, eri osapuolten yhteistoiminta, toimitusvarmuus sekä tuotannon suunnittelu ja ohjaus.
Suurimmiksi kehittämistarpeiksi on puolestaan tunnistettu suunnittelun ja suunnittelun ja rakentamisen
integrointi.
Korjausrakentamisessa on siis paljon tilaa liiketoiminnan kehittämiseen. Suurin potentiaali lienee tuottavuuden parantamisessa, teollistamisessa ja palveluiden kehittämisessä. Myös teknologian kehittyminen
kasvattaa korjausrakentamisen mahdollisuuksia. Lisäksi korjaushankkeiden skaala on käytännössä usein
uudisrakentamista laajempi ja sen sisällön variaatiot moninkertaiset.
Korjausrakentamisen kehittämisen kohteeksi pitää kuitenkin nostaa sen toteutusmuoto sekä tuotantoja palveluprosessi.
7
3.2
MALLIA KIINTEISTÖPALVELUISTA?
Korjausrakentamisen teemassa haastatellut asiantuntijat näkevät korjausrakentamisen tilan melko
synkkänä. Toisaalta markkinoiden ja palveluiden kehittäminen tarjoaa paljon kehittämismahdollisuuksia,
joista haastatellut asiantuntijat nostivat esille seuraavat teemat:
‐ Suomesta puuttuu korjausrakentamisen yhteiskunnallinen strategia
‐ korjausrakentamista ei pitäisi tehdä uudisrakentamisen mallein
‐ alalla olisi tilaa myös suurille toimijoille
‐ asunto-osakeyhtiöt tarvitsevat apua
‐ tilaajien tulisi parantaa omaa osaamistaan ja nostaa ambitiotasoaan
‐ asiakkaat ja käyttäjät tulisi huomioida paremmin
Korjausrakentamisen tilaa Suomessa kuvaa alan toimijoiden ison kuvan puuttuminen. Suomessa ei ole
kansallista korjausrakentamisen visiota tai strategiaa. Korjausrakentamista ei tarkastella kokonaisuutena
teollisuutena tai toimialasegmenttinä, vaan pikemminkin kohdekohtaisena ratkaisuna. Toimialan tilaajien ja rakennuttajien mielestä meillä tarvittaisiin enemmän yhteiskunnallista keskustelua ja yhteistä näkemystä korjausrakentamisen tavoitteista ja linjauksista sekä korjaamisen toiminta- ja toteutusmalleista.
Mitä lähiöille tai homehtuville julkisille rakennuksille pitäisi tehdä?
Korjausrakentamisen prosesseja ja toimintamalleja sovelletaan meillä edelleen uudisrakentamisen ehdoin. Suunnittelua ja rakentamista on opetettu ja kehitetty uudisrakentamisen tarpeista. Edes säätely ei
näihin päiviin saakka ole ulottunut juurikaan korjausrakentamiseen. Erään haastatellun tilaajan mukaan
”Suomi on uudisrakennusmaa. Rakentamismääräykset ja muu säätely koskee uudistamista, niitä vaan
sovelletaan korjaamiseen.” Toisen haastatellun tilaajan mukaan ”Samasta syystä korjausrakentamista ja
sen prosesseja ei täysin hallita. Meillä korjataan tietämättä syitä ja kun ei osata korjata, vaihdetaan ja
uusitaan.”
Korjausrakentaminen markkinat ovat hyvin pirstoutuneet ja paikalliset ja muun rakentamisen tapaan
hyvin segmentoituneet. Toimitilojen ja asuntojen peruskorjaus ovat omat markkinansa ja niissä toimivat
pääosin eri toimijat. Haastatellun vuokrataloyhtiön johtajan mukaan ”Markkinat eivät toimi samalla
tavalla. Isoja homma ei kiinnosta tai kiinnostaa, jos suhdanne on huono. Liian pieniä on liikaa. Kaikilla
on erilaiset toimintamallit ja ne ovat liiaksi henkilösidonnaiset. Pää- ja aliurakoitsijoita löytyy, mutta
ketjussa tullaan pian aivan eri maailmaan. Constin tulo on onneksi piristänyt markkinoita.”
Korjausrakentamisen teettäjinä heikoimmilla ovat lähestulkoon kuluttajamarkkinoilla toimivat asuntoosakeyhtiöt. Alan toimintamallit ja asiakirjat on tehty ammattilaisille eivätkä isännöitsijät niitä osaa.
Heillä ei ole tähän koulutusta eikä kokemusta. Lisäksi monet suuremmat toimijat suorastaan välttelevät
yksittäisiä taloyhtiöitä. Pienet rivitaloyhtiöt eivät oikeastaan kiinnosta ketään.
Myös kiinteistöomistajilla, tilaajilla ja rakennuttajilla on tarve katsoa peiliin. Kaikkien tilaaja- ja hankintaosaaminen ei riitä: ”Suurin osa on harrastelijoita. Suurimmatkin ovat liian pieniä. Korjausrakennuttaminen ei ole ammattimaista toimintaa. Pahin tilanne on asunto-osakeyhtiöissä.”
8
Suurin osa haastatelluista näkee palveluntuottajien osaamisen vieläkin suurempana ongelmana: ”Palveluntoimittajat eivät osaa. Tarjonta ei vastaa kysyntää suunnittelussa eikä rakentamisessa. Uutta vielä
osataan, mutta ei vanhaa.”
Yhteisenä haasteena alalla nähdään se, että asiakasta, asukasta tai käyttäjää ei huomioida. Läpimenoajat
ovat liian pitkiä ja remonteista aiheutuu liikaa häiriötä. Myös viestintä ja vuorovaikutus takkuavat:
”Hankkeista ei osata viestintää eikä kommunikaatiota. Asukkaat ja asiakkaat jätetään huomiotta.” Useampi asiantuntija tarjoaa mallia kiinteistöpalveluista. ”Mallia voisi ottaa kiinteistöpalveluista, joissa
homma on saatu toimimaan yhden luukun periaatteella”.
3.3
KETTERYYTTÄ UUSISTA TOIMINTAMALLEISTA
Haastatelluilla asiantuntijoilla on yhteinen käsitys korjausrakentamisen toteutusmalleista. Prosessissa on
paljon korjattavaa. Tilaajat ja rakennuttajat ovat kehittäneet tila- ja huoneistoremontointia, mutta kokonaisten rakennusten peruskorjaaminen nähdään hyvin erilaisena. Lisäksi malleissa on paljon eroja
toimialan sisällä eri segmenteissä.
Kauppa ja kiinteistösijoittajat toteuttavat hankkeensa suunnittelijoiden ja rakentajien kannalta ”turvallisimmin”. Näissä toteutusmuotoina on yleensä kokonaisurakka, suunnittelulaji- tai rakennusosaperusteinen kokonaishinta tai tuntilaskutus. Toteutusmuotoja käytetään selkeästi uudisrakentamista kapeammin.
Asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksissa tilanne on toinen. Asunto-osakeyhtiöt ja niitä edustavat isännöitsijät eivät hallitse eivätkä osaa korjausrakentamisen rakennuttamista ja palveluhankintoja puhumattakaan erilaisia toteutusmuotoja. Näistä ei aina edes keskustella.
Korjausrakentamisen palvelut hankitaan yleensä teettämällä arkkitehti- ja pääsuunnittelu puitesopimustoimittajilla tai hyväksi havaituilla kumppaneilla. Suunnittelu teetetään usein puitesopimuksin tai erikseen kilpailuttamalla. Rakentaminen kilpailutetaan lähes aina. Toisinaan sekä suunnittelu että rakentaminen teetetään 3-5 yrityksen joukosta valituilla kumppaneilla, joiden kanssa on toimittu pidempään.
Palveluntuottajien osaaminen kuitenkin jakaa mielipiteitä: ”Puitesopimustoimittajista osa osaa, mutta
kun valitaan listalle ja tilataan remppaa, aina haetaan miehiä mistä milloinkin, jolloin työsuoritus heikkenee ja kannattavuus romahtaa.. Myös prosessin läpivienti kangertelee: ”Nyt ei olla täysin tyytyväisiä,
suunnittelijoille helpointa on uusia kaikki. Rikkimenneen korjaaminen on vaikeampaa kuin uusiminen.”
Korjausrakentamisen toteutusmalleihin ollaan kokonaisuutena melko tyytymättömiä: ”Pilkotut toteutusmuodot on ongelma, osa käy tekemässä yhden pikku palan, jolloin kokonaisymmärrys katoaa.”
Huoneisto- ja asuntoremontit teetetään jo nyt sujuvasti kokonaistoimituksin. Asuntosijoittajien ja vuokrataloyhtiöiden huoneistoremonttimallit on viety pisimmälle: ”Kilpailutilanne on ajanut toimintamallin
entistä joustavammaksi, vuokralaisten tarpeisiin on vastattava nopeallakin aikataululla, tästä syystä
kumppaneina useita erikokoisia toimijoita.” Miksi rakennusten peruskorjaamisessa ei toimita näin, vaan
9
jokainen kohde kilpailutetaan erikseen hinnalla ja erilaisilla malleilla: ”Tarvitaan pienten toimitusten
henkeä isompiin hankkeisiin, peruskorjaushankkeiden toteutukseen voisi ottaa mallia huoneistoremonttien läpiviennistä.”
Osaa tilaajista kiinnostavat uudet toteutusmallit, mutta niistä ei vielä ole juurikaan kokemusta: ”Nykymallissa mennään perinteisen hankesuunnittelun, suunnittelun ja rakentamisen työnjaolla. Miten saataisiin aidosti yhteinen intressi ilman että joudutaan riitelemään lisätöistä?” tai ”Miksi meillä ei käytetä
KVR-rakentamista?”
”Ranskalaiset mallit voisivat olla mielenkiintoisia ja suunnittelu ja toteutus voisivat olla samassa paketissa”, ”Urakoitsijavalinnan voisi tehdä jo alkupäässä. Jos suunnitelmat on valmiina ja urakoitsija valitaan
myöhemmin, vastakkainasettelu on usein jo valmis.”
Erään haastatellun toimitusjohtajan näkemys kehittämistarpeesta on selkeä: ”Järeistä peruskorjauksista
on siirryttävä jatkuvampaan ja ennaltaehkäisevämpään kunnossapitoon” ja ”Käyttö- ja ylläpito sekä
niiden kustannukset on saatava osaksi kokonaisuutta. Takuu pitäisi pidentää 10 vuoteen.”
3.4
NENÄT SAMAAN SUUNTAA N
Kiinteistöomistajien ja tilaajien kehittämistarpeet liittyvät pääosin osaamiseen, prosesseihin ja toimintamalleihin sekä asiakaslähtöisyyteen. Näistä tärkeimpinä tilaajat näkevät seuraavat:
‐ sisäilmaratkaisut, energiatehokkuus ja rakennusfysiikka
‐ suunnittelun ja korjausrakentamisen menetelmät ja toiminnan ammattimaisuus
‐ toteutusmuodot ja urakkamallit, kilpailuttamismallit, hankintalaki ja sen soveltaminen sekä
myös yksityisen puolen kilpailuttamismallit
‐ asiakas- ja asukaslähtöisyys sekä arvoa rahalle –ajattelu
Moni valveutuneimmista tilaajista ja rakennuttajista kaipaa alalta teollisia ratkaisuja, tuote- ja rakenneosaratkaisuja, toimivaa tietomallintamista sekä käytännön työmaiden operatiivista johtamista ja arjen
hallintaa.
Myös julkisilla kiinteistöomistajilla ja vuokrataloyhtiöillä on hyvin yhtenäiset tavoitteet. Nämä tavoitteet
liittyvät useimmiten kiinteistöjen korjausvelan pysäyttämiseen, elinkaarikustannuksiin, toteutusmalleihin ja sopimusmalleihin tai uusiin tuotteisiin ja ratkaisuihin.
Toisaalta tilaajien arjessa näkyy ohuiden rakennuttajaorganisaatioiden resurssiongelma: ”Tarvitaan
entistä parempaa ja johdetumpaa korjausten suunnittelua ja ohjelmointia tai ohjelmavalmistelua, arki on
usein toinen.” Moni tilaajista ei tahdo ottaa vastuuta koko alan murheista: ”Oman ohuen organisaation
tilanteet tulevat paljon päälle ad hoc –tyyppisesti, ei ehditä juuri asioita miettimään.”
Osa tilaajista näkee asian johtamiskysymyksenä: ”Projektit onnistuvat, kun kerrotaan ensiksi tilaajan
tavoitteet ja vaatimukset, sidottuihin ratkaisuihin ei enää voi vaikuttaa.” tai ”Enemmän osaamis- ja tahtokysymys, ei niinkään tekniikka”
10
Kiinteistösijoittajien haasteet eivät välttämättä konkretisoidu samalla tavalla. Sijoitustoiminnan fokus on
toisaalla eivätkä nämä yhtiöt ota siinä laajuudessa murhetta alan toimista. Rahalla saa, mutta toisaalta
tekeminen voi tällä tavalla tulla kalliimmaksi. Osa kiinteistöomistajista ymmärtää tunnustaa myös tilaajaosaamisen puutteet. Osaamista on vaikea ylläpitää ja kehittää 2-5 hengen organisaatioilla. Monella
olisi halu muovata markkinoita, mutta se tuntuu liian työläältä muutamilla omilla hankkeilla. Tähän työhön haetaan avuksi myös alan järjestöjä.
3.5
VILLEJÄ VISIOITA
Korjausrakentamisen keskustelua ohjaa rakentamisen kehnoksi koettu nykytila. Moni näkee sen kuitenkin täynnä potentiaalia: ” Energiatehokkuus avaa villejä visioita.”
Edistyneemmät tilaajat ja rakennuttajat ovat tunnistaneet yhteistoiminnan tarpeen: ”Projektien kehittämiseen tarvitaan uudenlaisia malleja ja aikaisempaa keskustelua. Korjaushankkeen ja lopputuloksen
laatua saadaan paremmaksi ottamalla pääsuunnittelija, rakennuttaja ja rakennusliikkeet aikaisemmassa
vaiheessa mukaan.”
Korjausrakentamisessa on tilaa myös innovaatioille. Erään asiantuntijan mukaan alan viime vuosien suurin innovaatio on ollut varsin arkinen ratkaisu huputtaa peruskorjaushankkeet.
11
4 TILAAJIEN PILOTIT
4.1
TILAAJAT EDELLÄ
Korjausrakentamisen teemassa käynnistettiin Helsingin yliopiston, Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy:n,
Nurmijärven Uimahalli Oy:n sekä As Oy Mäkilinnan ja Koy Jyrkkälänpolun pilottihankkeet. Lisäksi omista
hankkeistaan suunnitelmat ovat laatineet Liikelaitos Oulun Tilakeskus ja Espoon Tilakeskus-liikelaitos
sekä SATO Oyj. SOK Kiinteistötoimintojen hanke on toistaiseksi käynnistämättä.
Kaikissa viidessä pilottihankkeessa keskityttiin korjausrakentamisen toteutusmuotojen ja hankintaprosessien kehittämiseen tavoitteena tilaajan tavoitteiden ja reunaehtojen parempi toteuttaminen. Pilottien läpivienti suunniteltiin tilaajien yhteisissä työpajoissa seuraavissa vaiheissa:
‐ Tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista johdettu toteutusmuodon valinta
‐ Hankinnan valmistelu ja kilpailuttaminen
‐ Sopimusmallit ja kannustimet
‐ Hankkeen kehitys- ja toteutusvaiheet
‐ Kokemukset ja opit
Tilaajat toimivat työpajoissa toistensa tukena tarjoamalla toisilleen samoihin ongelmiin liittyvää asiantuntija-apua ja sparraten toistensa hankkeita. Toimintamalli vaati toisaalta omien suunnitelmien altistamista toisten arvioinnille, mutta malli osoittautui jälleen toimivaksi. Myöhemmässä vaiheessa mukaan
otettiin tilaajien lisäksi näiden rakennuttajakonsulttien, suunnittelijoiden ja rakennusliikkeiden edustajia.
4.2
FRANZENIAN PERUSKORJ AUS PARTNERING-HANKKEENA
Helsingin yliopisto on kehittänyt ja soveltanut määrätietoisesti erilaisia toteutusmalleja ja hankintamenettelyitä vuosien ajan. Yliopistolla oli hyviä kokemuksia vuonna 2012 käynnistyneestä Vuolukiventie 1 b
-hankkeesta, jossa se rakennutti kolmen vuokratalon peruskorjauksen ja yhden lisärakentamisen projektiallianssina.
Yliopiston käynnistämän kehittämishankkeen tavoitteiksi asetettiin:
‐ suunnittelun ja toteutuksen lähentäminen vaativassa peruskorjaushankkeessa
‐ hankintamenettelyjen, suunnittelun ohjauksen ja käyttäjäyhteistyön kehittäminen
‐ yhteistyöverkostojen luominen ja korjaamisen osaamisen kehittäminen
Pilottikohteekseen yliopisto valitsi vuonna 1930 rakennetun Franzenian peruskorjauksen Helsingin kaupungille vuokrattavaksi päiväkodiksi. Hankeen alustavaksi kustannusraamiksi yliopisto asetti 5 milj. euroa. Suojellun kiinteistön koko on 1900 kem2.
Hankkeen toteutusmuodoksi valittiin vaativiin peruskorjaushankkeisiin soveltuva Project Partnering malli. Mallissa hankkeeseen valittiin suunnittelijat ja rakentajat toteuttamaan hanketta yhdessä sen
12
kehitysvaiheessa. Neuvottelumenettelyllä valittujen sopimuskumppaneiden valinnassa valinnassa painotettiin projektihenkilöstön ja suunnittelijoiden ammattitaitoa ja yhteistyökykyä.
Itse kohteeseen liittyviksi tavoitteiksi yliopisto asetti käyttäjien osallistamisen, sisäilmaolosuhteiden ja
käytönaikaisen energiakulutuksen hallinnan sekä kiinteistön ylläpidon suunnittelun ja johtamisen. Lisäksi
toteutusmallissa hyödynnetään pidennettyä takuuaikaa.
Projektissa on kehitetty perinteisten Tilaajan ja pääsuunnittelijan sekä tilaajan ja projektinjohtourakoitsijan toimeksiantosopimusten (KSE ja YSE) päälle rakennettu yhteistoimintasopimus, jossa on sovittu
hankkeen tavoitteista ja kannustinmallista sekä yhteisen johtamisen ja toiminnan periaatteista.
Projektin toteutusvaihe on käynnistynyt vuoden 2014 alussa ja kohde on tarkoitus ottaa päiväkotikäyttöön toukokuussa 2015.
Franzenian peruskorjauksen opit
‐ palveluntuottajien valinta neuvottelumenettelyllä vertailuperusteina kyvykkyys ja palkkio
‐ hankesuunnitelman kehittäminen suunnittelijoiden ja urakoitsijan yhteistyönä
‐ perinteisen toteutusmuodon ja yhteistoimintasopimuksen yhdistäminen
Lyhyesti: Tilaajana Helsingin yliopisto, sopimuskumppaneina ISS Proko, Arkkitehti- ja muotoilutoimisto
Talli Oy, Ramboll Finland Oy ja Consti Yhtiöt Oy. Suunnittelu ja toteutus 2013-15. Tavoitekustannus 6
M€. Lisätietoja: Teppo Salmikivi, Tila- ja kiinteistökeskus, Helsingin yliopisto
4.3
RAJAMÄEN UIMAHALLIN PERUSKORJAUS JA LAAJENNUSHANKE
Nurmijärven kunnan omistama Rajamäen Uimahalli suunniteltiin peruskorjattavaksi ja laajennettavaksi
vuosina 2014-15. Vuonna 1974 rakennetun uimahallin laajuus on noin 2400 brm2 ja siihen haluttiin rakentaa 2700 brm2 laajennusosa. Koko hankkeen kustannusraamiksi oli asetettu 12,3 milj. euroa.
Lisäksi sekä kunta että yhtiö asettivat tavoitteekseen kehittää vaativan peruskorjaushankkeen tavoitelähtöistä suunnittelu- ja toteutusprosessia.
Rajamäen uimahallin peruskorjauksen ja laajennuksen tavoitteiksi asetettiin:
‐ erottautuminen Suomen personoidummaksi uimahalliksi
‐ uinti- ja liikuntatilojen käyttö koko rakentamisen ajan
‐ suunnittelun ja rakentamisen integrointi
‐ kestävät materiaalit ja tuoteratkaisut
‐ energiatehokkuus ja ekologisuus
Hankkeen suunnittelu toteutettiin perinteiseen tapaan etukäteen, mutta hankkeesta järjestettiin potentiaalisille urakoitsijoille infotilaisuus.
13
Hanke kilpailutettiin projektinjohtourakkana, jonka valintakriteereinä käytettiin hinnan lisäksi tietomallisuunnittelun osaamista, innovatiivisuutta, laadukkuutta sekä kustannusreunaehdossa pysymistä. Saadut
kaikki kolme tarjousta ylittivät tilaajaan kustannusarvion noin 3-6 milj. eurolla, mistä syystä tilaaja käynnisti neuvottelut urakkaa tarjonneen Fira Oy:n kanssa.
Osapuolet vetivät lävitse menestyksekkään hankkeen kehitysvaiheen tavoitteena arvonlisävero-osuuden
suuruinen säästö. Kehitysvaihe toteutettiin kolmessa osassa tammi-helmikuussa 2014 n. Big room työskentelynä. Yhteisissä kehitystyöpajoissa tunnistettiin ja analysoitiin 145 kustannustekijää, joista
hyödynnettiin 65 eri ratkaisua. Näiden toimenpiteiden kustannusvaikutuksiksi arvioitiin yli 3 milj. euroa.
Kehitysvaiheen läpiviennin tavoitteena oli tilaajan tavoitteista johdettu hankkeen toteuttaminen ja palveluntuottajien yhteistyö näiden tavoitteiden saavuttamiseksi. Ratkaisut kyettiin tekemään pääosin karsimatta laadusta Yhtiö joutui kuitenkin luopumaan kustannus- ja aikataulusyistä tavoitteestaan pitää
uimahalli auki koko rakennusprojektin ajan.
Tilaaja teki arkkitehdin ja LVIS-suunnittelijoiden kanssa KSE:n mukaiset konsulttisopimukset ja urakoitsijan kanssa PJU-sopimuksen. Lisäksi tilaaja teki urakoitsijan kanssa yhteistoimintasopimuksen, jolla täydennettiin PJU-sopimuksen kaupallista mallia.
Rajamäen uimahallin peruskorjauksen opit
‐ tilaajan tavoitteita tukeva toteutusmuoto
‐ neuvottelumenettelyn ja kehitysvaiheen hyödyntäminen tarjousvaiheessa
‐ Big Room työskentely kehitysvaiheessa
Lyhyesti: Tilaajana Rajamäen Uimahalli Oy, sopimuskumppaneina Valvontakonsultit Oy, Wide Group
Finland Oy, Karawatski Oy, Granlund Oy sekä Fira Oy. Suunnittelu ja toteutus 2013-15. Tavoitekustannus
12,5 M€. Lisätietoja: Juha Ahonen, Rajamäen Uimahalli Oy.
4.4
AS. OY MERITULLINKADUN KEHITYSHANKE YHTEISTOIMINNALLISENA URAKKANA
As Oy Meritullinkatu valittiin pilottihankkeeksi Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy:n vaativimmista peruskorjauskohteista. Vuonna 1887 rakennettuun arvokiinteistöön on suunniteltu tehtäväksi linjasaneeraus, hissien rakentaminen, vesikaton uusiminen, piha-alueen kunnostus sekä ullakon rakennusoikeuden
myynti ja rakentaminen.
Yhtiön tavoitteena ovat
‐ kiinteistön arvon nostaminen
‐ arvokiinteistön ominaisuuksien kunnioittaminen
‐ kiinteistön tekniikan ja rakenteiden päivittäminen elinkaaritaloudellisiksi ratkaisuiksi
‐ esteettömyyden parantaminen
‐ vuokra- ja vastiketuoton kasvattaminen
14
As. Oy Meritullinkatu valitsi yhdessä Isännöintitoimisto Aimo Astala Oy:n kanssa hankeen rakennuttajaksi Valvontakonsultit Oy:n ja suunnittelijaksi Pen and Hammer Oy:n. Hankkeen suunnittelu käynnistettiin
mallintamalla kohde.
Rakennuksesta laadittiin ajantasainen 3D-malli ns. inventointimallina laserkeilaamalla ja yhdistämällä
malliin kohteiden piirustuksista ja hormikartoituksista saatu aineisto. Malli on mahdollistanut hankkeen
suunnittelun kokonaisuutena sekä vaihtoehtoisten ratkaisujen simuloinnin ja visualisoinnin. Lisäksi malli
on parantanut totetuksen integrointia tarjoamalla yhteisen alustan hankkeen lähtötietojen hallintaan,
suunnitteluun ja päätöksentekoon. Mallintamisen arvioitiin kasvattaneen kustannuksia vain noin 5 %
perinteiseen 2D-ajantasakuvien laatimiseen verrattuna.
Toteutukseen liitettiin seuraavassa vaiheessa ullakon rakennusoikeuden myynti ja yhtiöjärjestyksen
muuttaminen. Hankkeesta järjestettiin kiinnostuneille tarjoajille esittelytilaisuus kesäkuussa 2013.
Rakennusoikeuden myynti, ullakkorakentaminen, linjasaneeraus ja hissien rakentaminen kilpailutetaan
yhtenä kokonaisuutena. Projektinjohtourakkana toteutettava hanke on tarkoitus käynnistää maaliskuussa 2013. Lisäksi hanke on tarkoitus toteuttaa kehitys- ja toteutusvaiheina.
Hanke toteutetaan kiinteistökehityshankkeena, jonka myötä yhtiö saa putkiremontin hinnalla rakennetun ullakon, 2 hissiä, uuden vesikaton ja yhteistilojen ja piha-alueen kunnostuksen.
Meritullinkadun peruskorjauksen opit
‐ Hankkeen ohjaus tilaajan tavoittein ja yhtiön käyttötalouslaskelmin
‐ mallintaminen päätöksenteon, viestinnän ja eri osapuolten integroinnin tueksi
‐ ullakkorakentamisen yhdistäminen laajempaan peruskorjaukseen
Lyhyesti: Tilaajana As Oy Meritullinkatu 22 ja Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy, sopimuskumppaneina
Valvontakonsultit Oy, Pen and Hammer Oy ja Wareco. Suunnittelu ja toteutus 2013-16. Lisätietoja Jörgen Aaltonen, Isännöitsijätoimisto Aimo Astala ja Juuso Hämäläinen, Valvontakonsultit Oy.
4.5
AS OY MÄKILINNAN LINJASANEERAUS PILVIPALVELUISTA POHJAVIEMÄREIHIN
As. Oy Mäkilinnan tavoitteena on ollut innovatiivisen linjasaneerauksen toteuttaminen vuonna 1927
rakennettuun hyvin hoidettuun ja johdettuun arvokiinteistöön. Yhtiössä on yhteensä 104 asuntoa ja 8
erilaista liiketilaa. Rakennuksen koko on 26.900 m3.
As Oy Mäkilinnan slogan on onnellinen osakas. Yhtiö haluaa huolehtia vastuullisesti 24 milj. euron osakesalkustaan ja investoida tuottavasti siihen noin 20 % lisää innovatiivisen linjasaneerauksen muodossa.
Yhtiön hankkeelle asettamat tavoitteet ovat:
‐ palvelulähtöinen toteutus
‐ kiinteistön elinkaaren jatkaminen ja arvon nostaminen
‐ yhtiön kulttuurin ja arvojen vaaliminen
15
Myös Mäkilinnan linjasaneerauksessa päädyttiin hyödyntämään 3D-mallinnusta hankkeen suunnittelun
ja ratkaisujen visualisointiin sekä päätöksenteon tueksi. Koko rakennus mitattiin ja siitä laadittiin 3Dpiirustukset ja niiden pohjalta mallit kaikista kylpyhuoneista. Mallia on hyödynnetty erityisesti yli 400
hormia sisältävässä hormikartoituksessa suunniteltaessa korjattavien hormien sijainteja ja määrää. Näin
hankesuunnittelun ja päätöksenteon lisäksi mallintamisella on kyetty pienentämään urakoitsijan riskiä.
Mallinnusta on voitu hyödyntää erityisesti erikseen toteutetun ullakkorakentamisen hankesuunnittelussa. Mallintaminen pienentää riskejä, mikä saadaan takaisin rakentamisen hinnassa. Lisäksi hankkeessa
hyödynnetään projektipankkia, sähköistä huoltokirjaa, huoneistokortteja
Yhtiön pilvipalveluihin on päätetty sisällyttää koko rakennuksen älykkyyden kasvattaminen rakentamalla
kiinteistöön kaikkiin asuntoihin huoneistokohtainen laitteisto lämpötilan säätö, veden ja sähkön mittaus,
palo- ja murtosuojaus sekä osakkaiden niin halutessa turva- ja hoivapalveluita.
Hankkeen toteutusmuodoksi valittiin yhteistoiminnallinen tavoite- ja kattohintainen projektinjohtourakka. Hankkeessa varaudutaan valmiiksi suunnittelun ja rakentamisen aikaisiin muutoksiin ja niiden johtamiseen sekä tilaajan vaikutusmahdollisuuksien käyttämiseen.
Tilaajan tavoitteena on ollut parhaan mahdollisen osaamisen ja parhaan joukkueen valinta heti hankkeen alusta. Hanke toteutetaan peräkkäisinä kehitys- ja toteutusvaiheina. Lisäksi kohteessa rakennetaan
ensiksi koelinjat ja mallikylpyhuoneet.
As Oy Mäkilinnan peruskorjauksen opit
‐ tärkeimpien osapuolten integrointi jo hankesuunnitteluvaiheessa
‐ ajantasakuvien laatiminen kohteen tavoitteita tukevaan muotoon
‐ huoltokirjan suunnittelu jo suunnitteluvaiheesta (projektipankki)
Lyhyesti: Tilaajana As Oy Mäkilinna, sopimuskumppaneina Valvontakonsultit Oy, Arkkitehdit D4, Tubular
Oy, Poweron Oy, Consti Julkisivut Oy. Suunnittelu ja toteutus 2013-2015. Lisätietoja Antti Elonen, As Oy
Mäkilinna.
4.6
KOY JYRKKÄLÄNPOLUN SANEERAUS ALLIANSSIPROJEKTINA
Koy Jyrkkälänpolku on turkulainen kokonaisen lähiön kokoinen aravavuokrataloyhtiö. Yhtiössä on 17
asuinkerrostaloa ja 9 muuta rakennusta. Yhtiön 644 asunnossa asuun noin 1300 asukasta.
Yhtiön tavoitteena oli käynnistää pidempään suunniteltu julkisivusaneeraus, jolle asetettiin seuraavat
tavoitteet:
‐ asuinalueen haluttuuden ja imagon parantaminen
‐ asukasviihtyisyyden parantaminen
‐ yhtiön käyttömenojen ja elinkaarikustannusten pienentäminen
‐ korjausvelan poisto
16
Yhtiö asetti hankkeen reunaehdoiksi 20 milj. euron budjetin, asuntojen pitämisen asuttuina koko saneerauksen ajan sekä vahvan asukasvuorovaikutuksen ja viestinnän projektin aikana. Lisäksi yhtiö tavoittelee 0-virheluovutusta ja viiden vuoden takuuaikaa.
Toteutusmalliksi yhtiö valitsi projektiallianssin perusteluinaan ”yhden totuuden” välttäminen ja parhaiden mahdollisten kumppaneiden valinta heti hankesuunnitteluun.
Vaikka Koy Jyrkkälänpolku ei ole julkinen hankintayksikkö, se kilpailutti palveluntuottajat julkisten hankintojen periaattein neuvottelumenettelyllä. Rakennuttajakonsultti, suunnitteluryhmä ja rakennusurakoitsija valittiin kaikki peräkkäin käynnistämään hankkeen suunnittelu yhdessä. Kilpailuttaminen vietiin
läpi työpajatyöskentelynä maalis-elokuussa 2014, jonka jälkeen käynnistettiin hankesuunnittelu.
Hankkeen toteutusmalli on projektiallianssi, jossa sopimusosapuolet muodostavat yhteiset organisaation ja toteuttavat hankkeen tilaajan tavoitteisiin ja tavoitekustannukseen jakaen hankkeet riskit ja mahdollisuudet. Lisäksi tilaajaa on varautunut maksamaan bonusta tavoitteet ylittävistä tuloksista.
Hanke toteutetaan kehitys- ja toteutusvaiheina. Kehitysvaiheessa tehdään ensiksi hankesuunnitelma ja
toteutussuunnitelma, minkä pohjalta yhtiön hallitus tekee investointipäätöksen ja päättää siirtymisestä
toteutusvaiheeseen.
Hankkeessa kehitetään poikkeuksellisen paljon uutta sisältäen mm. mallintamista, monistamiseen perustuvaa tuotannon suunnittelua ja ohjausta, projektipankin ja huoltokirjan integroinnin, asukasvuorovaikutuksen ja viestinnän.
KOy Jyrkkälänpolun allianssisaneerauksen opit
‐ hankkeen osapuolten integrointi jo hankesuunnitteluun
‐ big room -toiminta
‐ asukasvuorovaikutus ja viestintä
Lyhyesti: Tilaajana Koy Jyrkkälänpolku ja toteutusmuotoasiantuntijana Vison Alliance Partners Oy, sopimuskumppaneina Valvontakonsultit Oy, Ab Case Consult Ltd ja Consti Korjausurakointi Oy. Suunnittelu
ja toteutus 2014-2017/18. Tavoitekustannus 20 Me. Lisätietoja Marjatta Roth, Koy Jyrkkälänpolku.
4.7
SATO OYJ:N HANKESUUNNITTELUN UUDISTAMINEN
SATO Oyj asetti tavoitteekseen omistamiensa vuokrakerrostalojen peruskorjausprosessien kehittämisen
energiaja elinkaarinäkökulman paremmin huomioon ottaviksi.
Yhtiön peruskorjaushankkeiden tavoitteiksi asetettiin:
‐ energiaja elinkaaritehokkaiden kokonaisratkaisujen edistämisen
‐ energiaja elinkaaritehokkaita ratkaisuja edistävien toteutusmuotojen kehittämisen
‐ valittujen toteutusmallien konseptoinnin yhtiön käyttöön
‐ kumppanuusstrategian laatiminen
17
Kehittämisprojektin aluksi SATO laati nykyisten peruskorjaus- ja saneerausmalliensa nykytilakuvauksen
ja toteutti niiden benchmarkkauksen kohteinaan Asokodit, HOAS, Lahden Talot Oy ja VVO.
Tilanneanalyysin perusteella SATO:n peruskorjauskopnseptin kehittämistavoitteiksi nostettiin seuraavat
tehtävät:
‐ kiinteistökannan peruskorjausten PTS-suunnittelun ja päätöksenteon tukeminen ottamalla käyttöön
hankkeiden luokittelu
‐ hankesuunnittelun uudistamisen tuotteistamalla hankesuunnittelun sisältö ja laajuus
‐ hankinta- ja sopimuskäytäntöjen kehittäminen
‐ tarjouspyyntöjen ja asiakirjamallien yhdenmukaistaminen
Kehitystyön perustaksi laadittiin hankkeet luokitteleva nelikenttä, jossa hankesuunnittelu ja toteutusmallit sekä sopimustoimittajat valitaan erilaisin periaattein kohteen strategisen merkityksen, laajuuden
ja vaikuttavuuden mukaan. Luokittelun työnimiksi valittiin kärkihankkeet, isot hankkeet, laatuhankkeet
ja rutiinihankkeet.
Yhtiön tavoitteena on nyt uudistaa hankkeidensa hankesuunnittelua perustuen hankkeiden vaativuuden
ja niiden sijoitusstrategian arviointiin. Yhtiö on jo laatinut pilottihankkeestaan aiempaa laajemman hankesuunnitelman tarkoituksenaan vaihtoehtoisten ratkaisujen keskinäinen vertailu investointipäätöksen
tueksi. Pilottihankkeen suunnittelu on parhaillaan käynnistymässä, kun sen tontin hallintamuotoa koskevat neuvottelu kaupungin kanssa saadaan päätökseen.
Lisätietoja: Jouko Kuusela, SATO Oyj
4.8
OULUN KOULUJEN PERUSKORJAUSKONSEPTI
Liikelaitos Oulun Tilakeskuksen tavoitteena on kaupungin koulukiinteistöjen korjausvelan sekä energiaja elinkaarikustannusten pienentäminen sekä tilatehokkuuden ja tilojen monikäyttöisyyden lisääminen.
Tavoitteeseen pyritään peruskorjaamalla vanhoja koulukiinteistöjä nykyistä terveellisemmiksi ja turvallisemmiksi ja luomalla niihin nykyistä toimivampia oppimisympäristöjä ja tilaratkaisuja.
Tilakeskus on käynnistänyt tavoitteidensa toteuttamiseksi kehitysprojektin peruskorjaushankkeiden
hankinta- ja toteutusmalliensa uudistamiseksi ja mallin konseptoimiseksi kaupungin käyttöön. Kehitysprojektin tavoitteiksi on asetettu:
‐ Tilakeskuksen ja kiinteistöjen käyttäjien vuorovaikutuksen ja osallistamisen parantaminen
‐ tarve- ja hankesuunnittelun yhdistäminen
‐ hankinta- ja toteutusmallien uudistaminen
‐ tarvittavien hankinta- ja sopimusdokumentaation laatiminen
‐ oman henkilöstön osaamisen kehittäminen
Tilakeskus on päättänyt käynnistää pilottihankkeenaan Pitkäkankaan koulukeskuksen peruskorjauksen.
Hanke on tarkoitus suunnitella ja toteuttaa tiiviissä yhteistyössä kaupungin sivistys- ja kulttuuripalveluiden, rakennusvalvonnan ja palveluntuottajien kanssa.
18
Pilottihankkeeseen sovelletaan integroinnin periaatteita valitsemalla suunnittelijat ja urakoitsijat heti
hankkeen alussa ja toteuttamalla hanke kehitys- ja toteutusvaiheissa.
Palveluntuottajat tullaan kilpailuttamaan hankkeeseen mukaan aikaisessa vaiheessa laatuarvioinnin (65
%) ja tarjoushinnan (35 %) perusteella.
Lisätietoja: Elina Timisjärvi, Liikelaitos Oulun Tilakeskus.
4.9
ESPOON KOULUJEN PERUSKORJAUSKONSEPTI
Espoon kaupungin Tilakeskus-liikelaitoksen strategisina tavoitteina ovat korjausvelan ja elinkaarikustannusten vähentäminen (mm. sisäilmaongelmat), investointiohjelman vauhdittaminen uusilla toimintamalleilla, läpimenoaikojen lyhentäminen, hankkeiden laadunhallinta, käyttäjävuorovaikutus sekä väistötilojen hallinta.
Tilakeskus on tunnistanut lukuisia peruskorjaushankkeiden suunnitteluun ja rakennuttamiseen liittyviä
ongelmia, mistä syystä se on ottanut tavoitteekseen toimintamalliensa uudistamiseen ja hankkeiden
suunnittelun ja rakentamisen en läpimenoaikojen lyhentämisen. Valittava malli on tarkoitus monistaa
käytettäväksi eri kohteisiin.
Tilakeskus on suunnitellut alustavasti pilottihankkeekseen Leppävaaran lukion, Leppävaaran koulun ja
Veräjänpellon koulun muodostaman koulukokonaisuuden peruskorjauksen. Kohteen laajuus on yhteensä noin 14.900 kem2. Hankkeen toteutusmuodoksi Tilakeskus on suunnitellut yhteistoiminnallisen urakan kehitys- ja toteutusvaiheineen.
Lisätietoja Juha Iivanainen, Tilakeskus-liikelaitos, Espoo.
4.10 SOK / ABC-KETJUN FRESH UP
SOK Kiinteistötoimintojen tavoitteena oli ABC-liikenneasemien uudistaminen ja yhteisen toteutusmallin
luominen alueosuuskauppojen käyttöön. Osa ketjun yli sadasta liikenneasemasta vaatii pian peruskorjausta ja uudistamista. Lisäksi ketju on suunnitellut liikenneasemien asiakaskokemuksen uudistamista.
ABC-ketjun fresh up –hankkeen tavoitteeksi määriteltiin liiketoiminnan tarpeista suunniteltavat asiakaskokemukseen ja ulkoasuun, tilankäyttöön ja toiminnallisuuteen sekä kalusteisiin ja sisustukseen liittyvät
uudistukset sekä rakennuttamisprosessin uudistaminen hyödyntäen S-ryhmän volyymiä ja potentiaalia
rakennuttajana.
Hanketta ei toistaiseksi ole käynnistetty suunnitellussa laajuudessa, mutta ABC-ketju on käynnistänyt
liikenneasemien maltillisen uudistamisen ja etenee nyt noin kymmenen yksikön vuosivauhdilla.
Lisätietoja: Jari Niemi, SOK Kiinteistötoiminnot
19
5 TEEMATYÖPAJAT
5.1
TEEMAT KEHITTÄMISEN NÄKÖKULMINA
Korjausrakentamisen teemassa järjestettiin viisi julkista teematyöpajaa asiantuntijahaastatteluista ja
tilaajien tarpeista nousseista aiheista.
Teematyöpajojen aiheet olivat seuraavat:
‐ Elinkaaritehokkuus, Helsinki Congress Center Paasitorni 11.4.2013
‐ Hankinnat ja niiden elinkaarivaikutukset, Rantasipi Airport 13.6.2013
‐ Asunto-osakeyhtiöiden ja kerrostalojen peruskorjaushankkeiden läpivienti yhdessä Isännöintiliiton kanssa, Messukeskus 20.11.2013
‐ Lean ja korjausrakentaminen, Tekes 11.6.2014
‐ Peruskorjaushankkeen käyttöönotto ja takuu, Finlandia-talo 9.12.2014
Työpajoihin osallistui jokaiseen keskimäärin noin 40 asiantuntijaa korjausrakentamisen tilaajista, rakennuttajista, muiden palveluntuottajien ja sidosryhmien asiantuntijaa.
5.2
ELINKAARITEHOKKUUS
Rakennusten elinkaarikustannuksilla tarkoitetaan investointikustannusten ja niiden koko elinkaaren
aikaisten kustannusten summaa. Elinkaaritehokkuus on käsitteenä laajempi. Siihen voidaan tulkita kuuluvan myös käyttö- ja ympäristökustannukset tai –vaikutukset.
Elinkaaritehokkuuteen voidaan pyrkiä muun muassa investoimalla energiaa säästäviin ratkaisuihin ja
tekemällä kestäviä suunnittelu- sekä materiaalivalintoja. Usein ajatellaan, että elinkaaritehokkuuteen
päästään parhaiten uudisrakennusten huolellisella suunnittelulla ja niiden rakentamisen sääntelyllä.
Kuitenkin suurin säästöpotentiaali löytyy vanhasta rakennuskannasta, jonka korjaamisen yhteydessä
pyrkimykset elinkaaritehokkuuteen tulisikin ottaa tosissaan.
Suunnitteluvaihe on myös peruskorjaushankkeiden kriittisin osuus elinkaaritehokkuuden kannalta. Välittömien investointikustannusten minimointi ei palvele pidemmän aikavälin tavoitteita vaan halvempien
ratkaisujen valinta kostautuu vuosien kuluessa. Kalliimpi alkuinvestointi voi usein johtaa merkittäviin
käytönaikaisiin säästöihin. Eniten elinkaarikustannuksiin vaikuttavat yleensä talotekniikkaratkaisut. Toisaalta vaakakupissa painaa talotekniikan suhteellisen lyhyt elinkaari ja kalleus muihin korjattaviin osaalueisiin verrattuna. Talotekniikka nousee kuitenkin jatkossa elinkaaritehokkaan korjausrakentamisen
keskiöön, mistä syystä sen vaikutuksia ja takaisinmaksuaikoja on punnittava huolella.
Talotekniikan lisäksi kiinteistöjen elinkaaritehokkuuden parantaminen edellyttää energian- ja veden
kulutuksen mittaamista. Mittaamista tarvitaan kiinteistön ja sen laitteiden ohjauksen lisäksi käyttäjien
20
toiminnan ohjaamiseen. Esimerkiksi rakennuksen vedenkulutuksen mittaaminen ja sen esittäminen
käyttäjille tai asukkaille ohjaa näitä miettimään omia kulutustottumuksiaan.
Toisaalta käyttäjät on huomioitava jo paljon aiemmin erilaisia ratkaisuvaihtoehtoja punnittaessa. Elinkaaritehokkuuden parantaminen edellyttää käyttäjien ja näiden prosessien tuntemista. Esimerkiksi älykkäät, liiketunnistukseen perustuvat valaistusratkaisut eivät vaadi käyttäjiltä minkäänlaisia toimenpiteitä,
mutta niiden järkevä käyttö edellyttää käyttäjien tarpeiden ymmärtämistä.
Nykyisissä elinkaarihankkeissa (PPP) on elementtejä, joita voidaan elinkaaritehokkuuden nimissä ottaa
käyttöön myös muissa toteutusmuodoissa. Suunnittelijoille ja rakentajille voidaan asettaa elinkaareen
liittyviä kannustimia, joilla heidät saadaan sitoutettua elinkaaritehokkaiden ratkaisujen suunnitteluun ja
toteuttamiseen. Esimerkiksi rakennusliikkeiden tulisi tarkastella työnsä tuloksia 2 vuoden takuuajan
sijaan vähintään 10 vuoden aikajänteellä.
Tavoitteiden rinnalle tarvitaan aina mittaamista, jotta vaikutukset voidaan todentaa ja käyttöä ja toimintaa ohjata. Tavoitteita määritettäessä tulisi kuitenkin välttää minimitasojen asettamista. Markkinoilla
minimistä tulee yleensä pian maksimi. Tavoitteiden ja mittaamisen lisäksi hyviin tuloksiin kannattaa
kannustaa ja niistä kannattaa palkita.
Kannustimet ohjaavat sanktioita paremmin ja yhteisten tavoitteiden asettaminen eri osapuolille vähentää osaoptimointia.
5.3
HANKINTA JA TOTEUTUSMALLIT
Toteutusmallin ja hankintamenettelyn valinnoilla on suuri merkitys rakennushankkeen kulkuun ja tilaajan tavoitteiden toteutumiseen.
Hankinnan suunnittelun tulee lähteä tilaajan tavoitteiden määrittelystä, joka on paljon laajempi kokonaisuus kuin vain hankkeen hinta tai aikataulu. Jos hankkeessa tavoitellaan muutakin kuin kustannusten
minimointia, hankinnan kilpailuttaminen hinnalla ei kannata. Usein tähän vaihtoehtoon kuitenkin päädytään, kun hankinnan valmisteluun ja suunnitteluun ei varata riittävästi aikaa tai kun ei haluta ottaa riskiä
julkisen hankinnan epäonnistumisesta.
Toteutusmuodon valinnan tulee perustua tilaajan tavoitteisiin ja reunaehtoihin, riskien ja mahdollisuuksien hallinnan periaatteisiin sekä osaamiseen ja resursointiin. Lisäksi erilaisiin hankkeisiin sopivat erilaiset toteutusmuodot. Yksinkertaiset ja kilpaillut valmiiksi suunnitellut ratkaisut voi kilpailuttaa papereilla
ja hinnalla, mutta vaativiin kohteisiin kannattaa käyttää niihin paremmin soveltuvia toteutusmalleja.
Erilaisiin toteutusmalleihin soveltuvat erilaiset hankintamenettelyt. Helpoimmasta vaativampaan kohteeseen hankintamenettelyinä voi käyttää avointa tai rajoitettua menettelyä, neuvottelumenettelyä tai
kilpailullista neuvottelumenettelyä. Vaativimmissa hankkeissa tulisi hyödyntää neuvottelumenettelyjä.
Ei työntekijöitäkään yleensä rekrytoida pelkillä papereilla ja palkkapyynnöllä.
21
Korjausrakentamisessa hankinnan fokuksen tulisi olla korjattavan kiinteistön toimivuudessa ja elinkaarikustannuksissa. Toimivuus ja elinkaarikustannukset kuulostavat itsestään selviltä, mutta jos niitä ei kirjata tarjouspyyntöön, kommunikoida tarjoajille ja viedä sopimuksiin, ne jäävät yleensä toteutumatta.
Korjausrakentamisessa, jossa epävarmuus on uudisrakentamista suurempaa ja valmiiksi suunnittelu on
kallista tai kannattamatonta, hinnalla kilpailuttaminen on erityisen riskialtista. Hinnan rinnalla tulisi ainakin monimutkaisemmissa kohteissa käyttää laatua, yritysten ja niiden avainhenkilöiden kokemusta ja
osaamista sekä pidemmälle viedyissä hankkeissa näiden kyvykkyyttä ja innovatiivisuutta. Tulevaa parannetaan harvoin menneillä referensseillä.
Uuteen hankintadirektiiviin perustuva hankintalain uudistaminen tullee ohjaamaan pois hintakilpailusta.
Direktiivi korostaa elinkaarikustannusten huomioimista ja luo innovaatiokumppanuuksien kautta mahdollisuuden kilpailuttaa ideoilla ja innovaatioilla.
Vaikka kaikessa korjausrakentamisessa ei hankintalakia tarvitse noudattaa, hankintadirektiivin uudistamisen viesti on selvä. Hankintojen tulisi ohjata enemmän elinkaaritehokkuuteen ja vaikutuksiin. Tämä
istuu myös yksityisen sektorin hankkeisiin.
5.4
ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN PERUSKORJAUS
Suomen yksityisestä kansallisvarallisuudesta 28 % on sidottuna asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin ja
muihin asuinkiinteistöihin. Asunto on suurimmalle osalle ihmisistä koko elämän suurin investointi ja
usein merkittävä hyödyke ja kustannus myös vuokra-asujille.
Suomen rakennuskanta on verrattain nuorta ja asuntokannasta 54 prosenttia on rakennettu vuosien
1946 ja 1970 välillä. Asunto-osakeyhtiöiden peruskorjausaalto on vasta kasvamassa ja kansallisvarallisuuden korjausvelka kasvaa koko ajan. Tästä syystä asunto-osakeyhtiöiden korjaustarpeella ja korjauspalveluilla ja niiden kustannuksilla on suuri kansantaloudellinen merkitys. Kasvava kysyntä jättää taloyhtiöt markkinoiden armoille.
Käytännössä asunto-osakeyhtiöiden eväät laadukkaiden korjaushankkeiden läpivientiin ovat kuitenkin
heikot. Yhtiöiden hallituksissa hankkeita käynnistävät yleensä maallikot eikä isännöitsijöillä ole osaamista rakennuttamiseen. Koko prosessi tilaajan tavoitteiden määrittelystä, hankesuunnitteluun, hankintaprosessin suunnitteluun ja kilpailuttamiseen ontuu.
Isännöintitoimialalta jää merkittävä liiketoimintapotentiaali käyttämättä, kun ala ei ymmärrä omaa
mahdollisuuttaan arvonluontiin peruskorjaushankkeissa. Isännöitsijöistä ei kannattane kouluttaa rakennuttajia tai projektipäälliköitä, mutta teknisen isännöinnin jatkoksi alalla olisi tilaa projektien johtamiseen ja hankkeiden käynnistämiseen kykenevistä ammattilaisista. Todennäköisesti taloyhtiöt maksaisivat
tästä paremmin kuin peruskorjaushankkeiden hallintoon aiheuttamasta lisätyöstä.
22
Taloyhtiöiden hankkeiden tärkein vaihe on hyvin johdettu hankesuunnittelu. Hankesuunnittelussa tulisi
tunnistaa yhtiön tavoitteet ja reunaehdot, määritellä peruskorjaamisen tavoitteet ja sisältö, tunnistaa ja
vertailla erilaisia ratkaisuja sekä valita sopiva toteutusmuoto ja hankintamenettely. Vasta tässä vaiheessa kannattaa käynnistää hankintaprosessin suunnittelu ja hankinta-asiakirjojen laatiminen ja vasta sitten
lähteä kilpailuttamaan.
Hankesuunnitteluvaihe ymmärretään poikkeuksetta liian suppeana ja se typistyy helposti esimerkiksi
pelkän putkiremontin teknisen ratkaisun sekä kustannusraamin ja aikataulun suunnitteluun. Hankesuunnittelussa saatetaan keskittyä vertailemaan sukitusta ja putkien uusimista, vaikka siinä tulisi käydä
keskustelua taloyhtiön pitkän aikavälin tavoitteista, elinkaaritaloudesta ja ensiksi hankkeelle asetettavista tavoitteista.
Kun hankesuunnitelma luodaan ratkaisuista eikä tavoitteista käsin, muotoutuu kilpailutuksen perusteista
myös sellaiset, että markkinoilla olevia innovatiivisia toteutusratkaisuja ei voi edes tarjota. Epäonnistunut hankesuunnitelma johtaa siis hyvin todennäköisesti myös koko peruskorjaushankkeen epäonnistumiseen. Epäonnistumista mitataan esimerkiksi kustannusten tai aikataulujen ylittymisellä tai laatu- tai
palvelutason pettämisellä.
Asunto-osakeyhtiöiden peruskorjaushankkeissa kannattaa hyödyntää myös mallintamista. Mallintaminen tarjoaa mahdollisuuden ajantasaistaa yleensä puutteelliset piirustukset. Lisäksi se visualisoi suunnitelmat ja tarjoaa paljon paremmat välineet hankkeen viestintään ja vuorovaikutukseen päätöksenteon
tueksi.
Tietomallintaminen tulisi nähdä jokaisen asunto-osakeyhtiön peruskorjaushankkeen ohjaustyökaluna.
Se, millä tarkkuudella ja missä laajuudessa mallintaminen tulisi tehdä, kannattaa aina suhteuttaa yhtiön
tavoitteisiin ja tarpeisiin.
5.5
LEAN JA KORJAUSRAKENTAMINEN
Lean on virtaustehokkuutta korostava toimintastrategia, jonka juuret löytyvät Japanilaisen autonvalmistaja Toyotan tuotantosysteemistä (Toyota Production System, TPS). Se, että emme rakenna autoja eikä
toimintamme tapahdu tehtaissa pysyvien tuotantolinjastojen ympärillä, ei ole este asiakkaalle tuotettavan arvon maksimoinnille ja hukan minimoinnille.
Lean-rakentaminen tarjoaakin alalle suuren mahdollisuuden parantaa tekemisen tuottavuutta ja asiakastyytyväisyyttä. Lean-rakentamisessa otetaan härkää sarvista ja sovelletaan uusia oppeja ja sovelluksia
projektituotannon virtaustehokkuuden parantamiseksi. Nimenomaan virtaustehokkuuden puute näkyy
aikatauluihin, budjetteihin ja asiakastyytyväisyyteen liittyvinä ongelmina.
Lean-rakentamisessa tavoitteena on suunnitella ja toteuttaa projektit siten, että asiakkaalle tuotettava
arvo olisi mahdollisimman suuri, mutta kuitenkin samaan aikaan projektista suoriuduttaisiin käyttäen
23
mahdollisimman vähän materiaaleja, aikaa ja muita resursseja. Kyse on kokonaisuuden optimoinnista,
jossa arvoa tuottavan toiminnan osuus on mahdollisimman suuri.
Rakentamisen haasteet nousevat ennen kaikkea projektiperustaisen liiketoiminnan ominaispiirteestä,
jossa eri toimijat kokoontuvat joskus tai jopa vain kerran tuottamaan yhdessä rakennuksen, peruskorjauksen tai putkiremontin. Siksi lean-rakentamisen työkalut ja toimintamallit tähtäävätkin juuri näiden
haasteiden taklaamiseen luomalla edellytykset toimijoiden integraatiolle ja paremmalle yhteistyölle.
Näitä työkaluja ovat mm. Last Planner –tuotannonohjaus, Target Value Design –suunnitteluprosessi ja
Big Room -toiminta, joka tuo projektin eri toimijat työskentelemään yhteiseen tilaan. Leanin yleisistä
työkaluista, kuten visuaalinen ohjaus, gemba walk, 5-miksi -ongelmanratkaisumenetelmä sekä standardoidut työmenetelmät, saadaan projektiympäristössä paras hyöty vasta integroinnin kautta.
Korjausrakentamisessa syntyy merkittävästi uudisrakentamista enemmän hukkaa eli arvoa tuottamatonta toimintaa. Hukka ja virtaustehokkuuden puute nostavat tekemisen kustannuksia ja peittävät alle muita ongelmia.
Kun tilaaja, suunnittelijat ja toteuttaja toimivat omissa siiloissaan, tieto ei kulje ja syntyy helposti virheitä
ja väärinkäsityksiä. Työvaiheet seisovat, niitä joudutaan tekemään uudestaan ja esimerkiksi tarpeeton
materiaalien käsittely lisääntyy. Syntyy siis hukkaa.
Lääke hukan poistoon on integrointi ja aikainen osallistaminen. On vääränlaista resurssitehokkuutta
minimoida suunnittelijoiden tai urakoitsijoiden kustannuksia ja olla ottamatta heitä mukaan jo suunnitteluvaiheeseen. Resurssitehokkuus on itse asiassa virtaustehokkuuden vastakohta eikä se yleensä johda
asiakkaalle parhaaseen ratkaisuun.
Korjausrakentamisessa eri osapuolten aikainen osallistaminen on äärimmäisen tärkeää, jotta paljon epävarmuutta sisältävässä ympäristössä tieto saadaan kulkemaan nopeasti ja eri toimijat voivat yhteistyössä
omaa asiantuntijuuttaan hyödyntäen ideoida arvoa maksimoivia suunnitteluratkaisuja ja työskentelytapoja. Tämä vaatii siis tilaajan aktiivisuutta sekä kaikkien toimijoiden ajatusmaailman muutosta.
5.6
KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU
Korjaushankkeen päättymiseen liittyy paljon riemua ja helpotuksen tunnetta, kun asukkaat pääsevät
takaisin omiin koteihinsa tai oppilaat siirtyvät yhtä kokemusta rikkaampana viipalekoulusta entistä
ehompiin oppimistiloihin. Palveluntuottajat huokaisevat tässä vaiheessa helpotuksesta. Tätä kuvaa myös
vaiheen nimitys projektin luovutusvaiheeksi.
Luovutus tulisi kuitenkin ajatella käyttöönotoksi, jossa työtuloksen onnistuminen vasta mitataan käytännössä. Rakennukset rakennetaan ja korjataan niiden käyttäjiä – ei niitä itseään varten.
Käyttöönotossa suunnittelijoiden, urakoitsijoiden, aliurakoitsijoiden ja tavarantoimittajien tulisi varmistua työnsä laadusta ja ratkaisujen toimivuudesta. Tämä korostuu etenkin talotekniikan yhteydessä, jon-
24
ka käyttöönotto vaatii usein kiinteistönomistajan kouluttamista ja perehdyttämistä. Käyttäjät tulisi itse
asiassa aina perehdyttää käyttämään rakennuksia ja niiden tekniikkaa oikein, jotta esimerkiksi investointilaskelmissa oletetut hyödyt toteutuvat tai realisoituisivat suunniteltuina energiankulutuksina, säästöinä tai käyttökustannuksina.
Myös hoidon, huollon ja kunnossapidon merkitys korostuvat vasta pitkällä aikavälillä. Rakennushankkeissa tulisi laatia aina käyttöönotto- ja huolto- ja kunnossapitosuunnitelma, jota tulee myös käyttää ja
seurata. Jostain syystä nämä asiat kuitenkin usein laiminlyödään uutuuttaan hohtavissa kohteissa, joiden
oletetaan toimivan uudenveroisina.
Käyttöönotto ja huolto- ja ylläpitotehtävien suunnittelu tulisi itse asiassa sisällyttää jokaisen hankkeen
suunnittelun ja toteuttamisen tehtäviin. Parhaimmillaan näiden asioiden integrointi suunnitteluun ja
rakentamiseen mahdollistaa esimerkiksi takuuajan pidentämisen. Jos tähän vielä lisätään suunnittelijoille ja rakentajille käytön ja ylläpidon toteutumiseen ja vaikutuksiin liittyvät vastuun jakaminen ja kannustimet, tuloksia syntyy varmasti.
Käytännössä käyttöönoton ja huolto- ja ylläpitotehtävien laiminlyönti johtuu huonoista toimintatavoista.
Käyttöönottoon ja käyttöön liittyvät tavoitteet tulee myydä hankkeen eri osapuolille jo tarjouskilpailussa, suunnitteluvaiheissa. Näin siitä voidaan luoda kaikkien osapuolten yhteinen intressi
Halvimmalla hinnalla kilpailuttaminen ei kannusta palveluntuottajia pidempiin takuuaikoihin tai elinkaarikustannusten minimointiin. Kuitenkin kiinteistön käyttöönottoon ja elinkaareen liittyvät tavoitteet olisi
mahdollista kommunikoida jo hankintavaiheessa, kirjata tarjouspyyntöön ja sopimuksiin ja viedä kannustinmalleihin ja niiden seurantaan.
Korjausrakentamisessa takuuajan pidentämisellä voitaisiin parantaa tehtävien ratkaisujen ja toteutusten
laatua ja elinkaaritehokkuutta. Tähän tarvitaan kuitenkin avuksi eri osapuolia integroivat yhteistoiminta,
yhteiset tavoitteet, sopimus ja ansainta.
25
6 TOIMIALAJÄRJESTÖJEN ROUND TABLE
6.1
ROUND TABLE -KESKUSTELUSARJA
Korjausrakentamisen teeman viimeisessä vaiheessa keväällä 2014 toteutettiin yhteistyössä alan järjestöjen kanssa markkinoiden tulevaisuuden näkymiä selvittänyt round table –keskustelusarja.
Keskusteluihin osallistuivat järjestöjen jäsenorganisaatioiden ja Tekesin asiantuntijoita seuraavasti:
‐ Rakennusteollisuus RT 23.1.2014
‐ RAKLI ry 29.1.204
‐ Skol ry ja LVI-Talotekniikkateollisuus ry 10.2.2014
‐ Suomen Isännöintiliitto ry 26.2.2014
‐ STUL ry 7.3.2014
‐ Suomen Kiinteistöliitto ry 22.4.2014
Keskustelusarjaan osallistui kaikkiaan vajaat 70 asiantuntijaa noin 50 eri organisaatiosta.
6.2
KYSYNTÄ MUUTTAA MARKKINOITA
Korjausrakentamisen markkinoita ja kysyntää muuttavat asiantuntijoiden mielestä eniten kaupungistuminen ja tilatarpeiden muuttuminen. Kaupungistuminen muuttaa Suomen aluerakennetta. Kasvavien
kaupunkiseutujen rakennettu ympäristö tiivistyy ja täydentyy, tilakysyntä muuttuu ja uuden infrastruktuurin tarve lisääntyy. Vanhojen alueiden ja tilojen käyttötarkoituksen muuttuminen, tilakysynnän muutokset, tiloilta haettava joustavuus ja monikäyttöisyys sekä uudet tila- ja palvelutarpeet (esim. ikääntyminen) kasvattavat kaikki korjausrakentamisen kysyntää.
Toisaalta korjausrakentaminen muuttuu kokoajan kompleksisemmaksi hybridirakentamiseksi, kun siihen
sisältyy uudis- ja korjausrakentamista, saneerausta ja purkamista.
Energia- ja elinkaaritehokkuuden vaatimukset kasvavat jatkossa huolimatta vuoden vaihteen 2014-15
öljynhinnan laskusta. Julkisen korjausrakentamisen uudistamista rajoittavat edelleen hankintalain osaaminen ja siihen liittyvä henkinen laiskuus. Uuden hankintadirektiivin vaatimukset tullevat kuitenkin kasvattamaan elinkaarikustannusten merkitystä päätöksenteossa.
Korjausrakentamisen huono tuottavuus ja asiakaslähtöisyys luovat kysyntää paremmalle palvelulle ja
teollisemmille kokonaisratkaisuille. Palvelun parantuminen edellyttää myös alihankintaketjun ja toimittajaverkoston parempaa integrointia. Jatkossa korjausrakentamiseen voidaan integroida myös hallitumpi käyttöönotto ja pidennetty takuu tai huolto ja ylläpito. Myös yksilöllisyys tulee kasvamaan. Kaiken ei
tarvitse näyttää samalta.
Korjausrakentamisen odotetaan myös hitaasti kansainvälistyvän. Kansalliset rakentamismääräykset hidastavat aidosti alan kansainvälistymistä, mutta se tulee lisääntymään toisaalta työvoiman kansainvälistyessä ja toisaalta ulkomaisten yritysten rantautuessa Suomeen. Tämä puolestaan pakottaa uudistumaan.
26
Korjausrakentamisen suurimpina haasteina toimialan yritykset näkevät sirpaleisen ja epämääräisen toimialan houkuttelevuuden ja normiston tiukkenemisen. Korjausrakentamisen imago tarvitsee nostatusta
ja uusien osaajien ja toimijoiden houkuttelemista alalle. meidän pitäisi kai puhua peruskorjauksen sijaan
uudistamisesta. Uudisrakentamisen normisto näyttää valuvan myös korjausrakentamiseen. Lisäksi säädökset lisäävät jatkuvasti tilaajan ja rakennuttajan ”poliisitehtäviä”.
Alalla on krooninen pula osaajista, mutta toisaalta paljon tilaa uusille palvelu- ja liiketoimintainnovaatioille. Lähes kaikilla toimijoilla on liikuttavan yhteinen huoli asunto-osakeyhtiöiden ja isännöitsijöiden
osaamisesta.
6.3
HYÖTYJÄ INTEGROINNISTA
Korjausrakentamisessa käytetään olemassa olevia toteutusmalleja selkeästi uudisrakentamista kapeammin. Lisäksi korjausrakentamiseenkin valuneet uudisrakentamisen prosessit eivät aina toimi.
Toimialalla on selkeä tilaus uusille yhteistoimintamalleilla tai yhteistoiminnallisille urakkamuodoille.
Urakkamuodoista riippumatta peruskorjaamisessa tulee panostaa enemmän suunnittelun integrointiin.
Suunnittelun voi pilkkoa eri tekniikkalajeiksi, mutta suunnittelua on johdettava kokonaisuutena. projekteille tulisi aina nimetä pääsuunnittelija.
Toisaalta korjausrakentamisessa tulee integroida myös suunnittelu ja rakentaminen. Liian pitkälle viety
etukäteissuunnittelu tulee kalliiksi eikä välttämättä tuo lisäarvoa. Urakoitsija kykene tuomaan prosessiin
kustannustietoisuuden ja rakennettavuuden osaamisen.
Julkisessa rakennuttamisessa tulevat yleistymään käänteiset tarjouskilpailut (ns. ranskalainen urakka),
jossa julkisessa päätöksenteossa varauuttuun rahoitusraamiin haetaan paras mahdollinen ratkaisu. Vaativimmissa kohteissa tulevat yleistymään mallit, jossa kilpailutetaan ratkaisujen sijaan tekijöitä tavoitteena hankkeen suunnittelu ja toteutus tilaajan tavoitteisiin (target value design).
Rakennuttamista ohjaa jatkossa yhä enemmän myös asiakasajattelu ja käyttäjien osallistaminen. Toteutuksissa tulee korostumaan arvoa rahalle ajattelu (value for money). Asiakkaalle tuotettavaa lisäarvoa
parantaa myös huolellisempi käyttöönotto ja takuuajan pidentäminen. Yhteistoimintamallit luovat tälle
paremmat edellytykset, kun käyttö ja ylläpito voidaan integroida osaksi palvelua ja huoltoon ja ylläpitoon voidaan kehittää kokonaan uudenlaisia palvelumalleja. Tulevaisuudessa talotekniikan voi ehkä ostaa palveluna.
Tuottavuuden parantaminen luo painetta korjausrakentamisen teollistamiselle ja esivalmistukselle. Tulevaisuuden työmaalla asennetaan eikä rakenneta kaikkea käsityönä. Valmisratkaisut ja –konseptit yleistyvät. Samalla korostuu teknologian merkitys. Vaativissa peruskorjauskohteissa talotekniikan ja automaation osuus hankkeista saattaa olla jopa puolet. Tämä kasvattaa myös mallintamisen ja projektien
aikaisen tiedonhallinnan tarvetta.
27
6.4
TALOYHTIÖT TARVITSEVAT APUA
Lähes kaikilla korjausrakentamisen asiantuntijoilla on yhteinen huoli asunto-osakeyhtiöiden asemasta
tilaajina ja rakennuttajina. Taloyhtiöt ovat kertatilaajina koko rakentamisen ekosysteemin pohjalla. Käytännössä taloyhtiöt toimivat usein enemmänkin kuluttajarajapinnassa, mutta silti ammattilaisten pelisäännöin ja ehdoin.
Taloyhtiöiden asema on sidoksissa niitä johtavien isännöitsijöiden osaamiseen. Isännöitsijöillä ei yleensä
ole peruskorjaushankkeisiin vaadittavaa osaamista eikä kokemusta. Toisaalta heiltä ei pidäkään vaatia
rakennuttamisosaamista, vaan kykyä hallita ja johtaa projektien käynnistäminen ja osaamista niiden
läpivientiin.
Tilanne avaa uusia mahdollisuuksia myös isännöintiliiketoiminnan kehittämiseen. Teknisen isännöinnin
jatkoksi alalla on tilaa hankesuunnitteluprosessin tai hankkeiden johtamiseen erikoistuneille isännöitsijöille. Toisaalta markkinatilanne avaa uusia mahdollisuuksia myös palveluntuottajille. Osa näistä tulee
erikoistumaan taloyhtiöihin.
Taloyhtiömaailma tarvitsee omat yksinkertaisemmat hankintaprosessit ja sopimusmallit. Ryhmäkorjausmallien heikkous on edelleen yhtiökohtainen päätöksenteko ja sopimussuhde. Tähän voitaisiin hakea parannusta tuomalla ryhmäkorjaushankkeisiin allianssityyppinen sopimusmalli, jossa kaikki erillisen
sopimuksen tehneet jakavat koko hankkeen riskit ja hyödyt.
6.5
MUUTOS LÄHTEE TILAAJISTA
Korjausrakentamisen kehittämisen tulee lähteä tilaajien tavoitteista. Selkeät tavoitteet asettava johdonmukaisesti ja määrätietoisesti toimiva tilaaja on myös palveluntuottajien etu.
Tilaajien tulee määritellä omat tavoitteensa, valita tavoitteisiin ja hankkeeseen sopiva toteutusmalli,
valita toteutusmalliin soveltuva hankintamenettely ja määritellä myös hankinnan tavoitteet. Tavoitteet
tule viestiä palveluntuottajille etukäteen. Tarvittaessa kannattaa hyödyntää laajempaa markkinavuoropuhelua. Halvin ratkaisu ja paras tiimi hankitaan erilaisin hankintamenettelyin.
Palveluntuottajat korostavat myös tilaajan omaa osaamista. Liian pienillä tilaajaorganisaatioilla ei ole
mahdollisuutta oman osaamisensa ylläpitoon. Tilaajan tulisi luoda oma hankintastrategiansa ja toteuttaa
sitä. Ulkoistuksia johdetaan eri tavoin kuin projektialliansseja. Tilaajilta odotetaan myös myötävaikuttamista hankkeiden onnistumiseen. Uusia ratkaisuja syntyy vain kokeilemalla ja kannustamalla innovaatioihin.
Julkisten tilaajien suurimpana haasteena on halvimmalla hinnalla kilpailuttaminen. Asiantuntijapalvelujen hankinnassa tulee käyttää hinnan rinnalla laatua, palvelutaso, kyvykkyyttä tms. tukevia vertailuperusteista. Lisäksi tilaajien tulisi johdonmukaisesti asettaa tavoitteita sopimussuhteen parantamiselle ja
kehittämiselle.
28
6.6
TOIMIALAN MONTA SEGMENTTIÄ
Toimialan viestinnässä ja vuorovaikutuksessa tulee tunnistaa eri toimialasegmentit ja näihin liittyvät
tarpeet. Toimialan tilaajat ja rakennuttajat suositellaan jaettavaksi tarpeen mukaan taloyhtiöihin ja isännöitsijöihin, vuokrataloyhtiöihin, toimi- ja liiketilaomistajiin, julkisiin kiinteistöomistajiin, asunto- ja muihin sijoittajiin sekä alue- ja hankekehittäjiin, kaavoittajiin ja muihin viranomaisiin.
29
7 YHTEENVETO
Korjausrakentamisen markkinat ovat hyvin sirpaleiset ja paikalliset. Korjausrakentaminen on yhä useammin purkamista, uudisrakentamista, korjaamista ja saneeraamista samassa paketissa Alalle mahtuu
kaikennäköisiä toimijoita ja hankkeita laidasta laitaan. Hajonta on paljon suurempaa kuin uudisrakentamisessa.
Korjausrakentamisen kysyntä kasvaa ja samalla kasvaa paine parantaa korjausrakentamisen tuottavuutta ja käyttäjälähtöisyyttä. Lisäksi teknologian kehittyminen tarjoaa koko ajan uusia mahdollisuuksia saneeraamiseen ja korjaamiseen. Toimialalla on valtava kehittämispotentiaali.
Korjausrakentamisen teemassa keskityttiin teknologisten ratkaisuihin sijaan korjausrakentamisen prosessiin - toteutusmalleihin ja hankintamenettelyihin. Miten toteuttaa tilaajien tavoitteet ja reunaehdot
teknisistä ratkaisuista riippumatta?
Korjausrakentamishankkeen toteuttamisen voi teeman oppien perusteella tiivistää seuraaviin vaiheisiin:
1. Tilaajan hankkeelle asettamien tavoitteiden ja reunaehtojen määrittely
2. Tavoitteisiin ja hankkeen ominaisuuksiin perustuva toteutusmuodon valinta
3. Hankintamenettelyn valinta
4. Sopimusmallin ja kaupallisen mallin laatiminen
5. Palveluntuottajien hankintaprosessin ja valintaperusteiden suunnittelu
6. Palveluntuottajien hankinta ja projektin organisointi
7. Hankkeen toteuttaminen kehitys- ja toteutusvaiheissa
8. Käyttöönotto ja takuu
Vaativimmissa hankkeissa suositellaan mahdollisimman pitkälle vietävää integrointia: palveluntuottajien
aikaista valintaa, käyttäjien osallistamista, eri suunnittelulajien integrointia, suunnittelun ja rakentamisen integrointia, yhteisten tavoitteiden asettamista ja riskien ja mahdollisuuksien jakamista yhteisin
sopimuksin ja / tai kannustimin.
Korjausrakentamisen menetelmiin ja toteutustapoihin kaivataan nykyistä enemmän avoimia ja yhteistoimintaan kannustavia toteutusmalleja. Markkinoille kaivataan pilkottujen urakoiden sijaan teollista
toimintaa, valmiita tuoteosatoimituksia, konsepteja, kokonaisratkaisuja ja palveluita. Tietomallintaminen tulee ottaa laajasti käyttöön kaikissa hankkeissa niiden vaatimassa laajuudessa. Lisäksi hankkeiden
läpivienti tulee ulottaa kiinteistöjen käyttöönottoon ja ylläpidon ja operoinnin prosesseihin. Takuuaikojen pidentäminen pitää ottaa koko toimialan yhteiseksi tavoitteeksi.
Yhteiskunnallisesti suurin kehityspotentiaali on julkisissa hankintayksiköissä ja asunto-osakeyhtiöissä.
Julkisten tilaajien tulee ottaa yliote hankintalaista ja kilpailuttaa rohkeasti paremmin laadulla, osaamisella ja kyvykkyydellä. Taloyhtiöt ja isännöitsijät tarvitsevat muun toimialan tuen näille sopivien mallien ja
asiakirjojen kehittämiseksi. Haastetta ja mahdollisuuksia lisäävät lähiöiden kasvavan korjaustarve.
30
Muutosta nopeuttamaan tarvitaan aktiivisia ja rohkeita tilaajia ja rakennuttajia toteuttamaan omia
hankkeitaan eri tavalla kuin mikä alalla on ollut perinteisesti tapana. Tilaajien tulee osata vaatia ja johtaa
hankkeita ja sopimuskumppaneita asetettujen tavoitteiden toteuttamiseen. Tilaajien tulee myös ottaa
vastuu sopimuskumppaneistaan ja sopimussuhteen kehittämisestä. Palveluntuottajien vaihtaminen
uudestaan jokaiseen hankkeeseen ei välttämättä ole enää tätä päivää.
Tilaajat ja rakennuttajat odottavat suunnittelijoilta ja rakentajilta parempaa yhteistyötä ja vastuunottoa
esimerkiksi takuuaikojen ja elinkaarivastuun pidentymisenä. Palveluntuottajien tulee siksi verkottua ja
hoitaa koko arvoketju. Toisaalta palveluntuottajat odottavat hintakilpailun sijaan parempaa hankintaprosessien hallintaa, vaativimpien valintakriteerien käyttöä, kokonaisratkaisujen hankintaa sekä uskallusta kokeilla ja innovoida. Rakennusalan tarjoaa onneksemme mahdollisuuden oppia tekemällä, piloteista ja oikeista hankkeista.
Viranomaisilta on lupa odottaa ennakoitavampaa ja johdonmukaisempaa politiikkaa. Suurin paine alalla
kohdistuu hankintalain uudistamiseen sekä rakennusvalvonnan toimintamallien yhtenäistämiseen. Ala
odottaa edelleen Tekesin rahoitusta, mutta toivoo samalla yksinkertaisempia malleja kehittämisprojektien läpivientiin. Järjestöiltä alan yritykset odottavat tiiviimpää yhteistyötä ja vastuunottoa myös korjausrakentamisen kehittämisestä.
31

Korjausrakentaminen muuttuu palveluksi, raportti 2/2015

Transcription

Similar documents

Jäsentiedote 8 / 2008 - Rakennusmestarit ja

selvitystyö - Tampereen rakennuskulttuurin keskus

Rakennusalan suhdannenäkymät 2015

Perustietoa korjausrakentamisen pölyntorjunnasta

Wise Group on kasvanut etenkin korjausrakentamisen

Rakentaminen 2014-2015 - Valtiovarainministeriö

Missä mennään nyt? - Tampereen rakennuskulttuurin keskus

Satu Ahlman

Karhunpalvelus - Innokonseptit Oy