Kokousasia PDF-muodossa - Salo

Kaupunginhallitus
§ 233
30.06.2015
Poikkeaminen, Joensuu 734-410-1-127
1331/10.03.00.03/2015
Kaupunginhallitus 30.06.2015 § 233
Valmistelija: Kaavasuunnittelija Leena Lehtinen, [email protected],
p.778 5108
RAKENNUSHANKE JA RAKENNUSPAIKKAA KOSKEVAT LÄHTÖTIEDOT
Lidl Suomi Ky on hakenut poikkeamista asemakaavassa osoitetusta sijainnista, liittymäkiellosta ja julkisivumateriaalista kiinteistöllä 734–410-1-127.
Lisäksi poiketaan maankäyttö- ja rakennuslain 81.3 §:n vaatimuksesta, joka koskee tonttijakoa ja rakennuspaikan hallintaa. Rakennuspaikalle on
tarkoitus rakentaa pääosin yksikerroksinen päivittäistavaramyymälä, jonka
kerrosala on 2504 m².
Rakennuspaikka sijaitsee Halikon kirkonkylässä Halikontien ja Vaskiontien
kulmauksessa. Rakennuspaikka on asemakaavan mukainen kortteli 3013
kokonaisuudessaan. Se on kooltaan 9 780 m² ja muodostuu pääosin kiinteistöstä 734–410-1-127. Lisäksi asemakaavan mukaiseen ohjeelliseen
tonttiin kuuluu 200 m²:n suuruinen määräala kiinteistöstä 734–871-1-3, jonka omistaa valtio. Rakennuspaikka on osoitettu 25.8.2003 hyväksytyssä
asemakaavassa liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1). Kerrosluku on III ja rakennusoikeus 6000 m². Jokaista 50 liikekerrosalaneliömetriä kohti on varattava yksi autopaikka. Asemakaavamääräyksen mukaan rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää muurattua punatiiltä.
Asemakaavan mukainen rakennusala on osoitettu rakennuspaikan länsiosaan. Rakennus tulee rakentaa kiinni sekä Vaskiontien että Halikontien
puoleisiin rakennusalojen rajoihin siten, että vähintään 80 % rajan pituudesta käytetään rakentamiseen. Rakennuksen julkisivun sallittu korkeus on
7 – 11 metriä. Halikontien katualueen varressa on liittymäkielto koko rakennusalan pituudelta. Pysäköimispaikkoja varten osoitettu alue sijoittuu rakennuspaikan kapeampaan itäosaan. Myös maanalaisen pysäköintitilan rakentaminen rakennuksen alle on kaavamääräyksen perusteella mahdollista.
Rakennuspaikalle suunniteltu myymälä sijoittuu asemakaavasta poiketen
irti Vaskiontien ja Halikontien puoleisista rakennusalan rajoista lähelle radan puoleista rajaa. Myymälärakennuksen itäpääty on rakennusalan ulkopuolella ja lisäksi rakennus sijoittuu osittain istutettavaksi merkitylle rakennuspaikan osalle. Julkisivumateriaalina on Lidlin konseptin mukaisesti val-
kobetoni, alumiinikasetti ja lasi. Asiakasliittymä ja - pysäköinti sijoittuvat rakennuspaikan länsiosaan. Liittymä on kohdassa, jossa on liittymäkielto.
Poikkeamista asemakaavasta osoitetusta sijainnista ja liittymäkiellosta perustellaan tontin ahtaudella ja liikenteellisillä tarpeilla (erilliset liittymät huolto- ja asiakasliikenteelle sekä jalankululle). Poikkeamista julkisivumääräyksistä perustellaan Lidlin myymäläkonseptilla.
OSALLISTEN KUULEMINEN
Kaupunki hoiti naapurien kuulemisen kiinteistöjen 734–410-1-123,
734–410-1-135, 734–410-2-5, 734–871-1-3,734–895-0-2241 ja
734–895-1-2212 osalta. Naapureille varattiin tilaisuus ilmoittaa kirjallisesti
mielipiteensä poikkeamisesta. Määräaikaan mennessä kaupunkisuunnitteluun toimitettiin kaksi kannanottoa. Kaupunki omistaa kiinteistöt
734–410-1-85, 734–410-1-99, 734–418-3-126 sekä 734–418-17-2 ja on siten yksi kuultavista naapureista. Kaupungilla ei ole naapurina huomautettavaa poikkeamisen johdosta.
Liikenneviraston lausunnossa todetaan: ”Suunniteltu rakennuspaikka sijaitsee
lähimmillään noin 18 metrin etäisyydellä raiteesta Salo-Turku – rataosuudella, jolla
on varauduttava lisäraiteeseen. Rakennuspaikan kuivatus tulee voida toteuttaa kokonaan tontin puolella. Rakennuksen huolto ja kunnossapito täytyy voida toteuttaa
kokonaan tontin puolella. Edellä mainituista syistä johtuen Liikennevirasto vastustaa poikkeamista asemakaavasta.”
Liikenneviraston lausunnon johdosta on sovittu rakennuksen pääsuunnittelijan, maankäyttöpalvelujen ja rakennusvalvonnan yhteisessä neuvottelussa 17.6.2015, että rakennusta siirretään kauemmaksi rakennuspaikan radan puoleisesta rajasta. Rakennus sijoittuu siirron jälkeenkin osittain istutettavalle alueelle, mutta kuitenkin kauemmaksi radasta. Asemakaavassa
osoitettu istutettava alueen osa on leveimmillään noin kahdeksan metriä.
Asemakaavan mukainen rakentaminen on sallittua noin 26 metrin päässä
nykyisestä raiteesta. Radan eteläpuolella sijaitsevan Retail Parkin asemakaava sallii kuitenkin rakentamisen noin 19 metrin päähän radasta.
Suur-Seudun Osuuskauppa SSO on jättänyt muistutuksen, joka koskee
poikkeamista julkisivumateriaalista ja – väristä sekä Lidlin liittymän sijaintia
liittymäkieltoalueella ja liittymän mahdollisesti aiheuttamaa ruuhkautumista
kiertoliittymästä Salon suuntaan poistuttaessa. SSO:n muistutuksessa tuodaan esiin, että Prismakeskuksen laajennusvaiheen kaavoitus- ja rakennuslupaprosessin yhteydessä viranomaiset pitivät kiinni useista laajennuksen sijaintia, rakennuspaikan liikennejärjestelyjä sekä julkisivumateriaalia
koskevista reunaehdoista. Julkisivun muurausta koskevilla vaatimuksilla oli
SSO:n näkemyksen mukaan kustannuksia kohottava vaikutus. SSO toivomat liittymien muutokset eivät toteutuneet, ja asiaa perusteltiin risteyksen
läheisyydellä. SSO toivoo, että kaikkia rakennushankkeeseen ryhtyviä kohdeltaisiin tasapuolisesti ja samoilla kriteereillä.
Prismakeskuksen ja Lidlin myymälän rakennuspaikat poikkeavat huomattavasti toisistaan kokonsa ja rakentamisen määrän puolesta. Rakennuspaikkojen välinen etäisyys on pieni, mutta silti rakennuspaikkojen asema suh-
teessa ympäristöönsä on täysin erilainen. Prismakeskus sijaitsee valtakunnallisesti arvokkaalla maisema-alueella ja Halikonlahden kulttuurimaisema-alueella. Tällä alueella rakentamista koskevat tiukemmat vaatimukset
kuin muualla. Prismakeskus näkyy suuren kokonsa (19 473 k-m²) vuoksi
avoimessa peltomaisemassa erittäin hyvin, minkä vuoksi rakennuksen
massoitteluun ja julkisivujen ulkonäköön on kiinnitettävä erityistä huomiota.
Poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta liittymäkiellosta on Lidlin hakemista poikkeamisista hankalin, koska suunniteltu liittymä sijaitsee lähellä
vilkkaasti liikennöidyn kadun ja yleisen maantien risteystä. Liittymän sijoitusta ja haittojen vähentämiseen tähtääviä toimenpiteitä käsitellään seuraavassa kohdassa, jossa käydään läpi poikkeamisen perusteita.
POIKKEAMINEN
Voimassa oleva asemakaavassa Vaskiontien kiertoliittymien ympäristöön
on osoitettu kaksi liike- ja toimistorakennusten rakennuspaikkaa (K-1) ja
kaksi liikerakennusten rakennuspaikkaa (KL-1 ja KL-2). Nykyinen asemakaava on ollut voimassa lähes 12 vuotta. Molemmat liike- ja toimistorakennusten rakennuspaikat ovat kuitenkin yhä rakentamattomia. Myös liikerakennuksia varten kaavoitetuilla rakennuspaikoilla on runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta.
Korttelissa 3012 asemakaavan toteuttamista on hankaloittanut se, että
asemakaavassa osoitetut korttelialueiden rajat poikkeavat kiinteistönrajoista huomattavasti. Korttelin alueella on valtion, kaupungin ja yksityisen
omistamaa maata. Suurin syy asemakaavan toteutumattomuuteen lienee
kuitenkin se, että tämän tyyppisille kooltaan pienille, mutta tehokkuudeltaan melko suurille liiketonteille eikä varsinkaan toimistotiloille ole ollut kysyntää.
Halikon kirkonkylän yleisilmeen kannalta on hyvä, että keskeisellä paikalla
sijaitseva rakentamaton rakennuspaikka tulee nyt käyttöön. Se sopii sijaintinsa puolesta hyvin kauppapaikaksi. Rakennuspaikka on kiilamaisen muotonsa ja kapeutensa sekä pitkän liittymäkieltoalueensa vuoksi kuitenkin
hankala myymälätoiminnalle, jossa halutaan eriyttää asiakas – ja tavara-/
huoltoliikenne rakennuspaikan eri puolille sekä varata asiakkaita varten
runsaasti maan tasossa olevaa pysäköintitilaa.
Halikonjoen, Vanhan Turuntien ja radan välisissä kortteleissa asemakaava
määrittelee pääasialliseksi julkisivumateriaaliksi punatiilen. Tämä alue
muodostaa yhtenäisen, joskin osittain toteutumattoman kokonaisuuden.
Sama julkisivumääräys koskee myös Lidlin rakennuspaikkaa, joka kuitenkin sijaitsee hieman erillään Vaskiontien itäpuolella. Vastapäisen rakennuspaikan (kortteli 3020) julkisivumateriaaliksi on määrätty vaalea rappaus tai
vaalea tiili. Näin ollen Lidlin myymälärakennus sopeutuu julkisivumateriaalinsa ja – värinsä puolesta ympäristöön.
Molemmin puolin Halikontietä on liittymäkielto noin 120 metrin matkalla
kiertoliittymästä Salon keskustan suuntaan. Lidlin rakennuspaikalla tavaraja huoltoliikenteen liittymä sijoittuu asemakaavan mukaisesti rakennuspaikan kapeaan päähän. Asiakasliikenteen liittymä sijoittuu liittymäkieltoalueelle. Koska lähellä Vaskiontien risteystä sijaitseva rakennuspaikan liitty-
mä todennäköisesti aiheuttaisi kiertoliittymään ruuhkautumista, Lidl on esittänyt oman liityntäkaistan rakentamista Halikontien viereen. Lidlin pysäköintialueelle pääsee Halikon kirkonkylän suunnasta kääntymällä kiertoliittymän jälkeen Lidlin rakennuttamalle yksisuuntaiselle ajotielle. Salon suunnasta Lidliin tullaan kaksisuuntaisen liittymäkaistan kautta, joka sijaitsee
kauempana kiertoliittymästä. Poistuminen Lidlin pihalta tapahtuu kaksisuuntaisen liittymäkaistan kautta. Lidlin liittymän kohdalle Halikontielle rakennetaan kaista vasemmalle kääntyviä varten. Näillä järjestelyillä pyritään
vähentämään liittymän sijainnista johtuvia haittoja ja estämään liikenteen
ruuhkautumista sekä Halikontiellä että Vaskiontien kiertoliittymässä.
Lidlin liittymäjärjestelyistä on keskusteltu kaupungin eri palvelualueiden
kesken ja kaupunki on ollut yhteydessä myös ELY-keskukseen. Halikontien kaistajärjestelyt edellyttävät katusuunnitelman muuttamista. Kaupunki
ja Lidl ovat tehneet sopimukset, jossa sovitaan katusuunnitelman muuttamisesta ja kadunrakennustöiden teettämisestä. Kaupunki laskuttaa Lidliltä
katusuunnitelman laatimis- ja hyväksymiskustannukset sekä kadunrakennustyöt. Lisäksi Lidl suunnitteluttaa ja rakennuttaa Halikontien vieressä olevan liittymäkaistansa omalla kustannuksellaan.
Maankäyttö- ja rakennuslain 81.3 §:n mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan
osoittamaan tarkoitukseen. Kaupunki on vuokrannut Lidlille kiinteistön
734–410-1-127. Rakennuspaikkaan kuuluu myös pieni kiilamainen osa
kiinteistöstä 734–871-1-3 (Halikon rata), jonka omistaa valtio. Koska tämän
200 m²:n suuruisen määräalan ostosta ei päästy sopimukseen, kaupunki
pyysi kiinteistönmuodostamislain 62 §:n mukaista rakennuspaikan osan
lunastusta, jotta korttelin 3012 liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta
saadaan muodostettua asemakaavan mukainen rakennuspaikka.
Lunastustoimitus käynnistyi huhtikuussa 2015 ja saatiin päätökseen
27.5.2015. Määräalan lunastusoikeuden osalta päätös on jo lainvoimainen,
mutta lunastuskorvauksen osalta valitusaika päättyy 26.6.2015. Lunastustoimituksen osapuolet sopivat, että lunastettavan alueen haltuunotto voi tapahtua heti. Omistusoikeus lunastettavaan alueeseen siirtyy kaupungille
sen jälkeen, kun toimitus on merkitty kiinteistörekisteriin. Tämän jälkeen
kaupunki vuokraa lunastetun alueen Lidlille. Poikkeaminen MRL 81.3 §:n
määräyksestä ei vaikeuta asemakaavan toteuttamista, koska koko
rakennuspaikka on tulossa Lidlin hallintaan.
Rakennushankkeen edellyttämä poikkeaminen kuuluu kaupunginhallituksen toimivaltaan.
Poikkeamisen edellytykset (MRL 172 §):
Kaupunginarkkitehdin mukaan poikkeaminen:
1. ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle eikä alueiden
käytön muulle järjestämiselle
2. ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista,
3. ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden
saavuttamista
4. ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristövaikutuksia.
Kaupunginarkkitehdin mukaan kiinteistöllä 734–410-1-127 voidaan myöntää poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta sijainnista, liittymäkiellosta
ja julkisivumateriaalista edellä esitetyin perustein.
Esityslistan liitteenä ovat sijainnin osoittava ympäristökartta, ote ajantasa-asemakaavasta sekä asemapiirros.
Kaupunginjohtaja:
Kaupunginhallitus päättää myöntää poikkeamisen asemakaavassa osoitetusta sijainnista, liittymäkiellosta ja julkisivumateriaalista kiinteistöllä
734–410-1-127. Samalla myönnetään poikkeaminen MRL 81.3 §:n määräyksestä, jonka mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jos rakennusluvan hakija ei hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen.
Sijaintia koskevan poikkeamisen osalta todetaan, että myymälärakennus
tulee sijoittaa niin kauas radan puoleiselta rakennuspaikan rajalta, että rakennuksen huolto ja kunnossapito sekä rakennuspaikan kuivatus pystytään hoitamaan Lidlin rakennuspaikan puolella.
Rakennuslupaa tulee hakea kahden vuoden kuluessa tämän päätöksen
voimaantulosta.
Maksu kaupunginhallituksen myöntämästä poikkeamispäätöksestä on 470
euroa Salon kaupunginvaltuuston 18.11.2013 hyväksymän taksan mukaisesti. Lisäksi hakijalta peritään naapurien kuulemisesta aiheutuneet kustannukset 260 €.
Päätös:
Merkittiin, että Juhani Nummentalo saapui kokoukseen tämän asian
käsittelyn aikana klo 20.06.
Kaupunginhallitus hyväksyi päätösehdotuksen.