מרחב תכנון מקומי - 15-0021 ב - עיריית תל-אביב-יפו

‫מינהל הנדסה‬
‫אגף תכנון העיר‬
‫ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫מרחב תכנון מקומי תל‪-‬אביב – יפו‬
‫פרוטוקול מספר ‪15-0021‬‬
‫כ' כסלו תשע"ו ‪13:00 - 09:00 02/12/2015‬‬
‫באולם הארועים בבניין העירייה‪ ,‬ברח' אבן גבירול ‪ 69‬תל‪-‬אביב ‪ -‬יפו‪ ,‬קומה ‪12‬‬
‫השתתפו ה"ה‪:‬‬
‫הרב נתן אל נתן‬
‫מיטל להבי‬
‫ארנון גלעדי‬
‫אסף זמיר‬
‫שמואל גפן‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ ,‬עו"ד‬
‫אהרון מדואל‬
‫יהודה המאירי‬
‫סגן ראש העירייה ומ"מ יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה‬
‫סגן ראש העירייה‬
‫משנה לראש העירייה‬
‫סגן ראש העירייה‬
‫חבר מועצה‬
‫חבר מועצה‬
‫חבר מועצה‬
‫חבר מועצה‬
‫נכחו ה"ה‪:‬‬
‫עודד גבולי‪ ,‬אדר'‬
‫הראלה אברהם אוזן‪ ,‬עו"ד‬
‫אורלי אראל‬
‫נחמה עמירב‬
‫רות אריאל‬
‫אודי כרמלי‪ ,‬אדר'‬
‫דרור לוטן‬
‫אלה דוידוף‬
‫מהנדס העיר‬
‫משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה‬
‫מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר‬
‫מ"מ נציגת השר לאיכות הסביבה‬
‫ע‪.‬מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה‬
‫מ‪ .‬מח' תכנון מזרח וס‪ .‬מנהל אגף תכנון העיר‬
‫ס‪ .‬מנהל מינהל החינוך לבינוי ופיתוח‬
‫מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל‪-‬אביב – יפו‬
‫חסרים‪:‬‬
‫דורון ספיר‪ ,‬עו"ד‬
‫מיכאל גיצין‬
‫קרנית גולדווסר‬
‫אלון סולר‬
‫מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה‬
‫חבר מועצה‬
‫חברת מועצה‬
‫חבר מועצה‬
‫משקיפים‬
‫עידן עמית‬
‫עיזאלדין דאהר‬
‫מלי פולישוק‬
‫החברה להגנת הטבע‬
‫נציג הועדה המחוזית משרד הפנים‬
‫משרד האוצר‬
‫מועדים שנקבעו בחוק ו‪/‬או בתקנות ו‪/‬או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה‬
‫יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה‬
‫שד' בן גוריון ‪ 68‬תל‪-‬אביב ‪ -‬יפו ‪ ,64514‬טלפון‪ ,03 - 7247262 :‬פקס‪ ,03 - 7241949 :‬אתר‪www.tel-aviv.gov.il :‬‬
‫מינהל הנדסה‬
‫אגף תכנון העיר‬
‫ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫מרחב תכנון מקומי תל‪-‬אביב – יפו‬
‫פרוטוקול מספר ‪15-0021‬‬
‫כ' כסלו תשע"ו ‪13:00 - 09:00 02/12/2015‬‬
‫באולם הארועים בבניין העירייה‪ ,‬ברח' אבן גבירול ‪ 69‬תל‪-‬אביב ‪ -‬יפו‪ ,‬קומה ‪12‬‬
‫מספר מספר‬
‫סעיף עמוד‬
‫‪.1‬‬
‫‪2.‬‬
‫‪3.‬‬
‫‪4.‬‬
‫‪5.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪12‬‬
‫‪16‬‬
‫‪33‬‬
‫‪37‬‬
‫תוכן סעיף‬
‫אישור פרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ובניה ‪15-0020‬ב' מיום ‪18.11.2015‬‬
‫מתחם הורודצקי תיקון החלטה מיום ‪4.11.2015‬‬
‫תוצרת הארץ מזרח דיון בסעיף ‪78‬‬
‫מתחם לודוויפול מס' תכנית ‪ 507-0198010‬דיון בהתנגדויות‬
‫נאות חן המסגר דיון בהפקדה‬
‫שמרלינג ‪ - 8‬תביעת פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לתכנית ‪ 3501‬דיון בפיצויים‬
‫דיווח על תכניות שאושרו‪:‬‬
‫תא‪/‬מק‪ - 4322/‬מתחם אכטמן ‪ -‬תכנית בסמכות מקומית‬
‫תא‪/‬מק‪ - 4409/‬העברת זכויות משלמה המלך ‪ 65‬לאבן גבירול ‪30‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫אלה דוידוף‬
‫מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה‬
‫תל‪-‬אביב ‪ -‬יפו‬
‫שד' בן גוריון ‪ 68‬תל‪-‬אביב ‪ -‬יפו ‪ ,64514‬טלפון‪ ,03 - 7247262 :‬פקס‪ ,03 - 7241949 :‬אתר‪www.tel-aviv.gov.il :‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪1 -‬‬
‫התוכן‬
‫תא‪ - 4245/‬מתחם הורודצקי‬
‫תיקון החלטה מיום ‪4.11.2015‬‬
‫כללי‪ :‬תוכנית מוצעת לשטח מחנה 'הורדצקי' וסביבתו‪ .‬בשטח כולל של כ‪ 120 -‬דונם בין הרחובות דרך‬
‫השלום‪ ,‬הורודצקי‪ ,‬דרך הגבורה ומשה דיין‪ .‬התוכנית מציעה כ ‪ 800‬יח"ד ובנייה בשימושים מעורבים‬
‫(תעסוקה‪ ,‬מסחר ושטחי ציבור) תוך שימת דגש על יצירת מרחב ציבורי איכותי‪.‬‬
‫מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית‪ :‬הועדה המחוזית‪.‬‬
‫במידה ותכנית המתאר תפורסם למתן תוקף תכנית זו תהפוך לתכנית בסמכות ועדה מקומית‪.‬‬
‫ותנאים להעברה למחוז יהיו תנאים להפקדה‪.‬‬
‫מיקום‪:‬‬
‫בין הרחובות משה דיין‪ ,‬הורודצקי‪ ,‬דרך השלום ודרך הגבורה‬
‫כתובת‪:‬‬
‫דרך השלום ‪.70-88 -‬‬
‫דרך הגבורה ‪.2-26 -‬‬
‫דרך משה דיין ‪.102-114 -‬‬
‫רח' הורודצקי ‪ -‬גדה צפונית‪.‬‬
‫גושים וחלקות בתכנית‪:‬‬
‫איתור‪:‬‬
‫עמ' ‪1‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫שטח התכנית‪ 119.52 :‬דונם‪.‬‬
‫מתכנן‪ :‬נעמה מליס אדריכלות ובינוי ערים בע"מ‪.‬‬
‫יזם‪ :‬רשות מקרקעי ישראל באמצעות משהב"ט‪.‬‬
‫בעלות‪ :‬קרן קיימת לישראל‪ ,‬עיריית תל אביב ‪.‬‬
‫מצב השטח בפועל‪:‬‬
‫מתקן בטחוני ‪ ,‬שטחי חנייה‪ ,‬דרכים‪ ,‬שצ"פ‪ ,‬מבנה בית השידור הראשון‪.‬‬
‫מדיניות קיימת‪:‬‬
‫תכנית המתאר העירונית תא‪( 5000/‬החלטה למתן תוקף ב ‪ .)12.08.2015‬מסמנת את האזור (‪ 904‬ב') בייעוד‬
‫'מגורים בבניה עירונית' כולל סימון מוקד תעסוקתי חדש‪ .‬תשריט העיצוב העירוני מציג גובה בנייה‬
‫מקסימאלי עד ‪ 15‬קומות עם אפשרות לבנייה נקודתית חריגה לסביבתה לאורך דרך השלום‪.‬‬
‫מצב תכנוני קיים‪:‬‬
‫תב"ע תקפה (שם ומספר)‪:‬‬
‫תמ"א ‪/23‬א‪ – 4/‬תכנית למערכת תחבורה עתירת נוסעים‪ ,‬קו רק"ל מתוכנן ברחובות הגבורה ומשה דיין‪.‬‬
‫תא ‪ – 422 /‬אדמות מעבר לנחל הירקון (תל חיים ומרחב התכנון)‬
‫תא‪ – 2664/‬תנאים להקמת מבני ציבור (בתחום תכנית ‪)K‬‬
‫תא‪/‬ל‪ -4‬מבנים ומוסדות ציבור‪.‬‬
‫יעוד ‪ :‬אזור לבניין מיוחד‪ ,‬דרך מאושרת‪ ,‬אזור לבניין ציבורי‪ ,‬שטח ציבורי פתוח‪.‬‬
‫זכויות בניה‪:‬‬
‫שטח המתקן הביטחוני סומן בתוכנית ‪( 422‬מתן תוקף ‪ )1956‬כ "אזור לבניין מיוחד" ללא התייחסות‬
‫לשטחי בנייה‪ ( .‬קדמה לה תוכנית ראשית ‪ K‬משנת ‪ 1951‬ובה סומן השטח למבני ציבור וגינות)‪.‬‬
‫השטחים המיועדים למבני ציבור (חומים) מאושרים מתוקף תכנית ‪( 2664‬מתן תוקף ‪ )1999‬המאפשרת עד‬
‫‪ 180%‬בנייה לצרכי ציבור‪.‬‬
‫עמ' ‪2‬‬
‫מס' החלטה‬
‫מצב תכנוני מוצע‪:‬‬
‫מטרות התכנון‪:‬‬
‫‪ ‬יצירת מתחם המשלים את הרשת הרובעית ומהווה פרק משמעותי במרחב הציבורי‪ ,‬הפתוח‬
‫והבנוי‪.‬‬
‫התוכנית המוצעת מבוססת על מספר עקרונות‪:‬‬
‫‪ ‬תוספת ‪ 800‬יח"ד בתמהיל דירות מגוון‬
‫‪ ‬שילוב שימושים הכולל מגורים‪ ,‬שטחי ציבור‪ ,‬תעסוקה ומסחר‪.‬‬
‫‪ ‬פיתוח פארק ליניארי חדש בין רח' יצחק שדה לדרך השלום תוך שמירה על הגבעה הייחודית‪.‬‬
‫‪ ‬קביעת כיכר עירונית בפינת הרחובות דרך השלום והגבורה בסמוך למיקום המתוכנן של תחנת‬
‫הרכבת הקלה‪.‬‬
‫‪ ‬הסדרת ייעודי קרקע ב'גינת ביצרון' ‪ -‬סימון הגינה לייעוד שצ"פ‪.‬‬
‫מצב מוצע – מבט מצומת הגבורה דרך השלום לכיוון דרום מערב‬
‫עמ' ‪3‬‬
‫מס' החלטה‬
‫זכויות בנייה מוצעות‪:‬‬
‫מ"ר כולל‬
‫עילי‬
‫‪93,750‬‬
‫‪2,340‬‬
‫‪4,930‬‬
‫‪16,500‬‬
‫‪520‬‬
‫‪34,621‬‬
‫‪29.0‬‬
‫דונם‬
‫‪4.4‬‬
‫‪1.9‬‬
‫‪12.8‬‬
‫דונם‬
‫דונם‬
‫דונם‬
‫‪118,039‬‬
‫‪35.3‬‬
‫דונם‬
‫מצב קיים‬
‫מצב מוצע‬
‫‪0.63‬‬
‫‪3.34‬‬
‫‪0‬‬
‫‪4.9‬‬
‫‪18‬‬
‫‪64.2‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪800‬‬
‫‪22.7‬‬
‫‪12.8‬‬
‫‪0‬‬
‫‪4.4‬‬
‫‪1.9‬‬
‫‪29‬‬
‫‪216%‬‬
‫‪152,661‬‬
‫‪25‬‬
‫יח"ד‬
‫דונם‬
‫דונם‬
‫דונם‬
‫דונם‬
‫דונם‬
‫דונם‬
‫אחוזים‬
‫מ"ר‬
‫קומות‬
‫‪115‬‬
‫מ' מעל כניסה‬
‫ראשית‬
‫תכסית ממוצעת ביעוד מגורים‬
‫‪40%‬‬
‫אחוזים‬
‫מקומות חניה‬
‫‪1,780‬‬
‫ע"פ תקן ללא חניה‬
‫ציבורית‬
‫יעוד‬
‫מגורים‬
‫שימוש‬
‫מגורים‬
‫משרדים‬
‫מסחר‬
‫תעסוקה‬
‫מסחר‬
‫מבנים ומוסדות ציבור‬
‫סה"כ שטחי בנייה עיליים ( ללא‬
‫מבני ציבור )‬
‫נתונים‬
‫רח"ק ממוצע ( סה"כ שטחי‬
‫בנייה עיליים ללא מבני הציבור)‬
‫סה"כ מספר יח"ד‬
‫סה"כ שטח בייעוד שצ"פ‬
‫סה"כ שטח בייעוד שב"צ‬
‫סה"כ שטח ביעוד מגרש מיוחד‬
‫סה"כ שטח ביעוד תעסוקה‬
‫סה"כ שטח ביעוד מסחר‬
‫סה"כ שטח בייעוד מגורים‬
‫סה"כ זכויות בניה עילי‬
‫גובה מקסימאלי‬
‫שטח ביעוד קרקע‬
‫רח"ק‬
‫‪3.34‬‬
‫נתונים נפחיים‪:‬‬
‫מספר קומות‪ 8-13 :‬קומות בשילוב מגדל מגורים אחד לכל היותר בגובה שלא יעלה על ‪ 25‬קומות‬
‫גובה‪ :‬עד ‪ 115‬מעל פני הקרקע‪.‬‬
‫תכסית‪ :‬משתנה‬
‫קווי בניין‪ :‬משתנה‬
‫עקרונות תכנון ודברי הסבר נוספים‪:‬‬
‫שימור וייחוד הגבעה‪ :‬שימור מרחב ראש הגבעה הקיימת כשטח ציבורי פתוח (בייעוד שצ"פ) ממנו נצפה‬
‫נוף מערבה אל עבר מרכז תל אביב‪ ,‬שמירת מבטים מהסביבה אל הגבעה ושימור חלק משמעותי מהעצים‬
‫בתחומה ‪.‬‬
‫עמ' ‪4‬‬
‫מס' החלטה‬
‫הותרת מבנים קיימים ‪:‬‬
‫התוכנית מאפשרת הותרת מבנים מסוימים בשטחה‪:‬‬
‫ מבנה קיים בן כ – ‪ 11,000‬מ"ר לשימוש חוזר לתעסוקה (בייעוד תעסוקה)‪.‬‬‫ שלושה מבנים קיימים לשימוש חוזר סחיר‪ 2 .‬בשצ"פ המרכזי ואחד בשב"צ הסמוך למשה דיין‪.‬‬‫הריסת מבנים אלה‪ ,‬התאמתם לשימושים חוזרים או התרתם במקומם כפי שהם לא יהוו סתירה לתוכנית‪.‬‬
‫הותרת חלקי מבנים במסגרת פיתוח הפארק המרכזי לא תהווה סטייה מהוראות התוכנית‪.‬‬
‫יצירת שדרות ‪ ,‬רחובות וחללים עירוניים‪:‬‬
‫‪ ‬יצירת חלל פתוח נרחב ורציף בלב המתחם אשר ממשיך את ציר יצחק שדה ומחבר אותו לדרך רבין‪.‬‬
‫חשיבות הגן‪/‬כיכר מתבטאת ביצירת אינטנסיביות עירונית לאורכו ‪,‬המודגשת ע"י חזית מסחרית‪,‬‬
‫ובאיכויותיו הנופיות‪.‬‬
‫‪ ‬קישור באמצעות גשר הולכי רגל בין הגן וגן ציבורי קיים מדרום לרחוב הורודצקי להשלמת רשת‬
‫המשכית של תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים במרחב העירוני‪.‬‬
‫‪ ‬הסדרת רחוב הורודצקי והפיכתו לרחוב עירוני הממשיך את רחוב יצחק שדה‪ .‬התאמת מפלסי הרחוב‬
‫לאלו הקיימים בקצה הצפוני של שכונת "תל‪-‬חיים" ‪ ,‬הרחבת המדרכות ופיתוח שביל אופניים‪.‬דופן‬
‫דרומית של הורודצקי – מדרכה ברוחב ‪ 4‬מ'‪ ,‬דופן צפונית של הורודצקי ‪ -‬שביל אופניים ברוחב ‪ 2.5‬מ' ‪,‬‬
‫מדרכה ברוחב ‪ 3‬מ' ומרווח קדמי במפלס המדרכה ברוחב ‪ 5‬מ' נוספים‪.‬‬
‫‪ ‬השלמת רחוב הגבורה כשדרה ירוקה הממשיכה את דרך יצחק רבין בגבעתיים עד דרך משה דיין בתל‬
‫אביב (מפגש בין שכונת "רמת ישראל" למתחם המוצע) ‪ .‬התכנון מצר את זכות הדרך המאושרת לטובת‬
‫שצ"פ אורכי ומשלב מדרכות רחבות‪ .‬דופן דרומית של רחוב הגבורה – מדרכה ברוחב ‪ 5.8‬מ' ‪ ,‬דופן‬
‫צפונית של רחוב הגבורה ‪ -‬שביל אופניים ברוחב ‪ 2.5‬מ' ומדרכה ברוחב ‪ 3‬מ'‪.‬‬
‫‪ ‬הרחבת המוקד הקיים במפגש הרחובות דרך הגבורה ודרך השלום לכיכר עירונית‪ -‬מסחרית‪.‬‬
‫דיור בהישג יד‪:‬‬
‫לפחות ‪ 20%‬מיחידות הדיור בפרויקט יהיו יחידות קטנות להשכרה לצמיתות‪( .‬ששטחן לא יעלה על ‪60‬‬
‫מ"ר עיקרי)‪.‬‬
‫שטחי הציבור‪:‬‬
‫הגדלת סך היצע שטחי הציבור ביחס לקיים בתכניות המאושרות‪ .‬יצירת שטחים ציבוריים גדולים‬
‫ורציפים (ייעוד כ ‪ 24‬דונם לשצ"פ וכ‪ 12 -‬דונם למבני ציבור)‪ .‬בנוסף ‪ ,‬מסדירה התכנית את ייעוד הגינה‬
‫הקיימת ממערב לדרך משה דיין כשצ"פ‪.‬‬
‫סה"כ מהווים שטחי הציבור כ ‪ 33%‬משטח התכנית ( ‪ 70%‬כולל דרכים)‪.‬‬
‫תחבורה‪ ,‬תנועה‪ ,‬תשתיות‪:‬‬
‫המתחם מוקף על ידי רחובות קיימים‪ :‬ממזרח ‪ -‬דרך השלום‪ ,‬ממערב ‪ -‬דרך משה דיין‪ ,‬מדרום ‪ -‬רח'‬
‫הורודצקי ומצפון ‪ -‬דרך הגבורה‪.‬‬
‫בהתאם לבה"ת אשר הוכן והוגש ע"פ הנחיות משרד התחבורה גובשה מערכת התנועה שלהלן‪:‬‬
‫‪ ‬הגישה למתחם תהיה מרח' הורודצקי ומרח' הגבורה דרך כביש פנימי המקשר ביניהם‪.‬‬
‫‪ ‬במסגרת הפרויקט רח' הורודצקי מתוכנן כרחוב עירוני כולל הוספת חניה ושילוב שביל אופניים‪.‬‬
‫רחוב הגבורה יתוכנן כשדרה עירונית משולבת רק"ל ‪ .‬תוואי הרק"ל ומיקום התחנות בתחום‬
‫הפרויקט מתואם עם נת"ע‪ .‬כמו כן‪ ,‬יוסדר החיבור המאושר בין דרך הגבורה ודרך משה דיין אשר‬
‫ישמש למעבר התנועה הכללית והקו הצהוב של הרק"ל‪.‬‬
‫‪ ‬עקב האילוצים הקיימים ‪ ,‬התנועה הכללית בדרך הגבורה תהיה חד סטרית לכיוון מערב‪.‬‬
‫איכות סביבה‪:‬‬
‫נערך סקר קרקע היסטורי‪.‬‬
‫‪‬‬
‫נערך סקר אקלימי הכולל נושאי הצללה ורוחות‪.‬‬
‫‪‬‬
‫התכנית נבדקה מול מגבלות רשות התעופה האזרחית‪.‬‬
‫‪‬‬
‫עמ' ‪5‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫היבטי איכות הסביבה ייבחנו ע"פ הנחיות המשרד להגנת הסביבה‪.‬‬
‫התוכנית תכלול הנחיות פיתוח ובנייה ירוקה ע"פ הנחיות הועדה המקומית‪.‬‬
‫נושאים נוספים‪:‬‬
‫התוכנית תכלול מנגנונים להבטחת תחזוקת שטחים משותפים בתחום התוכנית‪.‬‬
‫תשריט המצב המוצע‪:‬‬
‫נספח הבינוי‪:‬‬
‫זמן ביצוע‪- :‬‬
‫עמ' ‪6‬‬
‫מס' החלטה‬
‫חו"ד הצוות‪( :‬מוגש ע"י צוות מזרח)‬
‫ממליצים להעביר את מסמכי התוכנית לוועדה המחוזית לדיון בהפקדה‪.‬‬
‫במידה ותכנית המתאר תפורסם למתן תוקף תכנית זו תהפוך לתכנית בסמכות ועדה מקומית‪.‬‬
‫ותנאים להעברה למחוז יהיו תנאים להפקדה‪.‬‬
‫כל זאת בכפוף להנחיות הבאות‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫שטחי הבנייה המוצעים ביחס למספר יחידות הדיור אינם תואמים את עמדת הצוות לגבי שטח ממוצע‬
‫ליח"ד‪ .‬המלצת צוות התכנון‪ 800 :‬יח"ד בשטח ברוטו ממוצע ליח"ד שאינו עולה על ‪ 110‬מ"ר‪( .‬שטח‬
‫הברוטו נקבע על בסיס‪ :‬עיקרי‪ :‬כ‪ 80 -‬מ"ר עיקרי ‪ +‬ממ"ד ‪ 12.5‬מ"ר ‪ +‬כ‪ 17 -‬מ"ר שטח משותף יחסי)‬
‫שטחי הבנייה‪ ,‬כמו יתר הוראות תוכנית זו לא יחרגו מהנאמר בהוראות תוכנית המתאר העירונית‬
‫(תא‪.)5000/‬‬
‫תוספת שטחי מרפסות‪ :‬ע"פ התקנות (עד ‪ 12‬מ"ר ממוצע ליח"ד ועד ‪ 14‬מ"ר שטח מרפסת)‬
‫שילוב דיור בהישג יד בהתאם למדיניות עיריית ת"א‪.‬‬
‫יש לשלב חנייה ציבורית במסגרת פתרונות החנייה התת קרקעיים בתחום מגרשי המגורים בתוכנית‪.‬‬
‫תנאי להוצאת היתרי בנייה‪ :‬אישור תוכנית עיצוב ופיתוח בסמכות מהנדס העיר‪.‬‬
‫תנאי להוצאת היתרי בנייה‪ :‬אישור הרשות העירונית לאיכות הסביבה‪.‬‬
‫תנאי להוצאת היתרי בנייה‪ :‬התאמה להנחיות עיריית ת"א בנושא בנייה ירוקה‪.‬‬
‫שטחי הבנייה המותרים בייעוד למבני ציבור יהיו בהתאם להוראות תוכנית המתאר העירונית‬
‫(תא‪ )5000/‬ותוכנית 'צ'‪.‬‬
‫השטחים הציבוריים ירשמו ע"ש עיריית ת"א ויועברו לידי העירייה כשהם פנויים לשביעות רצון עיריית‬
‫ת"א‪.‬‬
‫יש לסמן את תחום התוכנית 'לאיחוד וחלוקה' למעט השטח הציבורי ממערב לדרך משה דיין (גינת‬
‫ביצרון)‪.‬‬
‫תנאי להוצאת היתרי בנייה‪ :‬איחוד וחלוקה בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק באזור המסומן‪( .‬תותר‬
‫הוצאת היתרי הריסה באישור מה"ע)יש להציג לצוות התכנון את סקר הקרקע ההיסטורי שנערך‬
‫במקום‪.‬‬
‫בשטחי התעסוקה לא יותרו שימושים שיטילו מגבלות פיתוח במגרשים הציבוריים‪.‬‬
‫רמפת הכניסה למגרש התעסוקה תהיה בשטח מגרש התעסוקה בלבד‪.‬‬
‫יובטחו מעברים מרח' הורודצקי ומדרך הגבורה אל הפארק המרכזי‪ ,‬לא רק דרך הרחוב החדש – גם בין‬
‫המבנים‪.‬‬
‫לא יותרו הקמת קירות תמך לכיוון רחובות ומדרכות הולכי רגל‪.‬‬
‫מוצע להרחיב מדרכות קיימות בדופן הצפונית של דרך הגבורה – בדופן המבנים הקיימים‪.‬‬
‫העברת הסקר ההיסטורי לעיריית ת"א תהווה תנאי להעברת מסמכי התוכנית למחוז‪.‬‬
‫בישיבתה מספר ‪15-0019‬ב' מיום ‪( 04/11/2015‬החלטה מספר ‪ )3‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫בתכנית והחליטה‪:‬‬
‫אודי כרמלי מ"מ מהנדס העיר‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫רן ברעם‪ :‬במסגרת החלטת ממשלה והכוונה להעביר מחנות צה"ל מחנה הורודצקי אמור להתפנות‪ .‬כל‬
‫השטח הוא בתחום העיר ת"א ‪ .‬התוכנית בסמכות ועדת מחוזית‪.‬‬
‫אדר' נעמה מליס‪ :‬מציגה את התוכנית ע"פ מצגת‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬אתם משאירים את השטח כשטח ירוק?‬
‫עמ' ‪7‬‬
‫מס' החלטה‬
‫ארנון גלעדי‪ :‬זו הזדמנות לרשות המקומית להגדיל את זכויות הבניה ולקבל את נושא של דיור בר השגה‪.‬‬
‫הוספה מעל ‪ 800‬יח"ד בתנאי ש‪ 200-‬יח"ד יהיו בדיור בר השגה‪ ,‬זהו בדיוק האזור שאנחנו צריכים דירות‬
‫לצעירים ע"פ עקרונות של העיריה‪.‬‬
‫הנושא של מסחר ברח' השני עושים שדרה מסחרית בלה גרדיה‪ ,‬מדוע צריך עוד מסחר באזור‪.‬‬
‫נעמה מליס‪ :‬יש כאן ‪ 5000‬מ' שטח של מסחר שכונתי‪.‬‬
‫ארנון גלעדי‪ :‬יש בשכונת רמת ישראל מסחר שצריך לשדרג וצריך לקבל תנופה‪ .‬לכן אני מציע להוריד את‬
‫המסחר ולהפוך את המסחר לחלק אינטגרלי מהשכונות הקיימות‪.‬‬
‫הנושא התנועתי ‪ -‬אני מקוה שהכניסה היא ישירה וזאת כדי שלא יהיה מפגע בשעות הכניסה והיציאה‪ .‬אני‬
‫בעד הגדלת זכויות אבל בתנאי שתהיה כאן מטלה ציבורית ראויה שתושבי העיר יכולים לקבל אותה‪ .‬לגבי‬
‫דיור בר השגה ראש רשות מקרקעי ישראל מקדם את הנושא דירות לזוגות צעירים‪.‬‬
‫אהרון מדואל‪ :‬אני מברך על התוכנית וכאן הושקעה חשיבה רבה בתוכנית הזו‪ .‬הגובה והצפיפות משתלב‬
‫עם המרקם השכונתי באזור‪ .‬הצפיפות טובה מאוד‪ ,‬לא צריך להגדיל את הצפיפות אפילו בעוד יח"ד אחת‬
‫לדיור בר השגה‪ .‬הרווח השולי שיהיה כאן בין מכירת דירות לדירות בר השגה השכונה תתן ערך מוסף עם‬
‫תכנון נכון‪ .‬אין חשש לגבי התנועה כי כבר היום כל טר"ש מגיע לשם עם רכב‪ .‬כל האזור הזה שואב את‬
‫המסחר שלו מקניון גבעתיים‪ .‬הייתי ממקם את העוגן המסחרי במרכז כדוגמת קניון גבעתיים‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬מצטרף לדעתו של אהרון כמו כן יש מאמץ לשמר את העצים באזור‪ .‬יעשה שימור של‬
‫חלק משמעותי של העצים האם עשיתם סקר לעצים איזה ערכים של עצים יש שם‪.‬‬
‫יהודה המאירי‪ :‬יש באזור מתקן צבאי ואני מציע שתעשה בדיקת זיהומים לגבי האזור‪ .‬נקודה שניה בנוגע‬
‫לשיתוף ציבור אין בעיריה נוהל תקף לשיתוף ציבור‪.‬‬
‫מלי פולישוק‪ :‬נערך סקר קרקע היסטורי מתי הוא נערך ומה תוצאותיו? האם היתה תחנת דלק בבסיס‬
‫הצבאי?‬
‫עמית עידן חב' להגנת הטבע‪ :‬התוכנית כוללת את האתר ההיסטורי של תחנת הרדיו שבה הוכרזה המדינה‬
‫מה הכוונה לעשות עם האתר ההיסטורי? חלק מהשטח היה מהפרדסים של הטמפלרים מדוע לא נעשה‬
‫תיק תיעוד מתחמי לאתר הזה?‬
‫נתן אלנתן‪ :‬אני מבקש את ההתייחסות של המדינה למה לא לעשות דיור בר השגה‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬נכתב בדרפט השכרה לצמיתות‪ .‬כאן מהות הבעיה‪ ,‬המדינה לא יודעת לעשות השכרה‬
‫לצמיתות אפשר השכרה ל‪ 10-‬או ‪ 20‬שנה‪ .‬אין מחלוקת שיהיה דיור בהישג יד‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬התנאים של המדינה לדיור בהישג יד הינם השכרה במחירי השוק‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬שעיריית ת"א תפנה למשרד האוצר ושיסכמו איתו‪.‬‬
‫אהרון מדואל‪ :‬בכל פרוייקטים של המדינה נותנים את הדירות על פי זכאות של משרד השיכון והבינוי‪.‬‬
‫רמ"י ‪ -‬עמי אלמוג‪ :‬נכון זה מה שיהיה כאן‪ ,‬היחידות ינתנו ע"פ זכאות‪ .‬הנושא צריך להסגר עם האוצר‪.‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬מדובר על ‪ 800‬יח"ד אני מציע שנוסיף לכם יח"ד‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬הנושא של ‪ 800‬או ‪ 900‬יח"ד נבחן היתה מסקנה שאם נחרוג מעבר ‪ 800‬נצטרך עוד בית ספר‬
‫והדבר בא על חשבון שטחי ציבור זה משנה את התוכנית‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬כל הפרוגרמה לצרכי ציבור נעשתה ע"פ ‪ 800‬יח"ד ‪ .‬הועלתה הצעה מהמדינה להגדיל את‬
‫יח"ד‪ ,‬טענתנו היתה שאם מגדילים את מס' יח"ד מגדילים את השטח לצרכי ציבור‪ .‬השאלה מהם תועלות‬
‫לצרכי ציבור‪ .‬אנחנו לא יכולים לקבל הבטחה מהמדינה שנקבל כאן דיור בהישג יד קחו לכם לדוגמא את‬
‫קרן הקריה ששם הפסדנו שטחי תעסוקה‪.‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬ההצעה שאנחנו נוסיף למדינה עוד ‪ 240‬יח"ד לפי ממוצע של ‪ 60‬מ' ממוצע ליח"ד שיהיה אך‬
‫ורק לדיור בר השגה לפי הקריטריונים של עיריית ת"א‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬אני מציע להשאיר את התוכנית כפי שהיא‪.‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬הצעה מדברת על רח"ק עד ‪ 4‬ל‪ 240‬יח"ד וכך לא תצטרכו להוסיף צרכי ציבורי נוספים אם‬
‫הנושא הולכת לדיור בר השגה ע"פ מדיניות עיריית ת"א‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬איך זה השתלב?‬
‫נתן אלנתן‪ :‬נוסיף עוד מספר קומות לפי תוכנית המתאר אני יכול להוסיף עוד ‪ 2-3‬קומות‪ ,‬זאת לפי הצבעה‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬נרשום את זה כאופציה ונעלה את זה מול משרד האוצר אנחנו כבולים למשרד האוצר‪.‬‬
‫עיז אלאדין‪ :‬שתהיה במסגרת התב"ע‪.‬‬
‫רמ"י ‪ -‬עמי אלמוג‪ :‬העלנו כאן את נושא ההשכרה ודיור בהישג יד‪ ,‬העמדה שלנו שהדבר לא תואם את‬
‫מדיניות של עיריית ת"א‪ .‬החניה הציבורית במסגרת בניני המגורים אנחנו מתנגדים לזה‪ .‬יש חניה בככר‬
‫והיא יכולה לספק את החניה שם וגם ברחובות‪ .‬לא צריך להטיל על המגורים את הנושא של החניה‬
‫הציבורית‪ .‬שטחים ציבורים ירשמו ע"ש עיריית ת"א ויועברו לעיריה שהם פנויים‪ ,‬אנחנו רוצים שזה יגמר‬
‫פה‪ ,‬בלי שביעות רצון העיריה ממילא התקבלו ממשרד הבטחון לשביעות רצון המדינה‪ ,‬אז לא צריך את‬
‫ההערות האלו‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬בוודאי שצריך את הערות האלו‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬נושא הרחקת המדרכות בדופן הצפונית‪ .‬הבנין שנשאר מיועד לרפאל‪ .‬רפאל יושב בחלק צפון‬
‫מזרחית היא אמורה לעבור למגרש הסגול בתוכנית‪ .‬הבנין הזה אמור להשאר‪ .‬הם פנו להשאיר את‬
‫עמ' ‪8‬‬
‫מס' החלטה‬
‫הגמישות של רוחב המדרכה כי המשמעות של הרחבת המדרכה בקטע שלהם המדרכה תהיה בקו אפס והם‬
‫מתנגדים לכך‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬הם רוצים גדר‪ .‬כל פעם יגיעו משרדים שירצו את המדרכות ולציבור לא יהיה איפה ללכת‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬לא בטוח שרפאל ישארו שם ולכן אני מציע להיות גמישים איתם ולהשאיר את רוחב המדרכה‬
‫בקטע שלהם‪ .‬בנוסף נושאים כלכלים לא צריכים להיכנס לתקנון וזה בהקשר לדיור בר השגה‪ .‬מודה‬
‫למשרד הבטחון שלווה את התוכנית הזו ולא רק מדינת ישראל‪.‬‬
‫רן ברעם‪ :‬לגבי שיתוף הציבור קיימנו מפגש ואנו רואים בתקשורת שנעשתה ככלי תכנוני‪.‬‬
‫דיור בר השגה המלצתנו היא להגדיל את ל‪ 240‬יח"ד עם רח"ק ‪.4‬‬
‫שטחי מסחר גם אם לוקחים בחשבון את רמת ישראל מאידך ותל חיים מצד שני רח' שטינשניידר‬
‫והמרכזון בדם המכבים ברמת ישראל‪ ,‬היום גם אם הם יפותחו ויקבלו את זכויות הבניה‪ ,‬הם לא עומדים‬
‫במתן מענה סביר לשטחי מסחר לתושבים‪ .‬אבל שטחי מסחר שעומדים פה ישרתו את התושבים כאשר‬
‫אחד מהם יושבים על הככר הגדולה של דרך השלום והגבורה‪ .‬שטח מסחר מינורי לאורך השדה ואנחנו‬
‫רואים בכך הכרח של עירובים שימושים מינימלי‪.‬‬
‫ארנון גלעדי‪ :‬איך אתה הופך את רמת ישראל ותל חיים למרכזים מסחריים שלא יפגעו‪ .‬אם שמים‬
‫אפשרות אחרת אז אנשים ילכו לאפשרות החדשה יותר והססגונית‪.‬‬
‫רן ברעם‪ :‬לגבי התנועה‪ -‬אין כניסה לפרוייקט הזה מרחובות קטנים‪ .‬לא תעבור תנועה עוברת דרך רמת‬
‫ישראל ובצירון‪ .‬לגבי העצים נערך סקר עצים קפדני עם כל הסיווגים הבטחונים‪ ,‬מרבית העצים ושטח‬
‫השצ"פ נקבע בהתאם לשימור מקסימום והותרתם‪.‬‬
‫שי (משרד מליס)‪ :‬יש כ‪ 571‬עצים בפרוקייט‪ ,‬הרוב המכריע של ‪ 50%‬עצים נשאר‪ .‬יש כמה עצים שאנחנו‬
‫מעתיקים ‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬מבקש את סקר העצים‪.‬‬
‫רן ברעם‪ :‬בדיקת זיהומים נעשה סקר היסטורי לקרקע הסקר שהוא ברמת סיווג בטחוני מסוימת שלא‬
‫ראינו אותו‪ .‬הסקר אושר ע"י המשרד לאיכות הסביבה‪ .‬באותו הסכם בין המדינה למשרד הביטחון נקבע‬
‫שהקרקע תשווק רק לאחר שהמדינה מטהרת ועושה פעולות לנקות את השטח‪.‬‬
‫שי (משרד ליס)‪ :‬המשרד לאיכות הסביבה אישר את הסקר‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬מה שחשוב שהמשרד להגנת הסביבה עבר על הסקר ונתן את אישורו ואת ההנחיות‪.‬‬
‫רן ברעם‪ :‬אנחנו גם מבקשים שלא יצא היתר בניה בלי אישור של הרשות להגנת הסביבה של עירית ת"א‪.‬‬
‫בית השידור הראשון ‪ -‬הבנין הזה אין הוראה שמחייבת את הריסתו בתוכנית‪ .‬הוא נמצא על שטח חום‬
‫עירוני‪ .‬במידה ונחליט נוכל להרוס או לא‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬היחידה לשימור לא צריכה לשים את דעתה כאן?‬
‫אורלי אראל‪ :‬נעשה סקר תיעוד מקדים והיות והמגרש הזה עובר לבעלות עירונית‪ ,‬כרגע אין הנחית שימור‪.‬‬
‫ההמלצה שלנו לא לתת לו הנחית שימור וברגע שהעיריה תחליט מה לעשות עם המבנה אז נפעל בהתאם‪.‬‬
‫רן ברעם‪ :‬לגבי פרדסי שרונה כן נערך סקר מבנים מוקדם‪ .‬ואכן נערך סקר מתחמי ע"י אדריכל אמנון בר‪-‬‬
‫אור והמבנים שסומנו הם הפקה של המלצות הדו"ח עם הסיפור ההיסטורי ‪.‬‬
‫חניה ציבורית ובנין רפאל ‪ -‬יש חשש שימוש של רפאל או כל שימוש אחר‪ ,‬עלול ליצור גם בעיה במדרכה וגם‬
‫ליצור מגבלות פיתוח לגבי השטח החום הציבורי ששכן למגרש התעסוקה‪ .‬לכן בקשנו בחוו"ד הצוות שלא‬
‫יותר שימוש שעלול ליצור מגבלות פיתוח העלול לפגוע בשטחים הציבורים‪ .‬ולא יצור מבנה עם גדרות‬
‫וכדומה דבר שיגרום נזק למדרכה‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬בחוו"ד הצוות הומלץ וללא כל קשר של תוספת יח"ד לדיור בר השגה‪ .‬אנחנו ממליצים‬
‫ש‪ 20%‬יהיו דירות להשכרה לצמיתות מה‪ 800-‬הקיימים ולזה המדינה התנגדה‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬מה‪ 800-‬הקיימים‪.‬‬
‫אוראלי אראל‪ :‬מה‪ 800-‬הקיימים‪ ,‬זה חלק מהחשיבה התכנונית כשהדירה קטנה המחיר שלה יותר זול וכך‬
‫זה יקל על יוקר המגורים‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬יש לך כאן יותר ‪ 22%‬זה ‪ 182‬דירות‪ ,‬אין לנו בעיה שיהיה להשכרה ‪ -‬אבל אל תרשמו‬
‫לצמיתות‪ .‬יש למשרד האוצר מודל אחד ל‪ 20-‬שנה תעשו לפי המודלים של המדינה‪ .‬המודל של העיריה הוא‬
‫ל‪ 10-‬שנים‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬לדב"י‪.‬‬
‫ראובן לדיאסקי‪ :‬אני מוכן לקבל את ה‪ 20-‬שנה כנגד ‪ 800‬יח"ד ולא להעלות את מס' היח"ד‪.‬‬
‫אהרון מדואל‪ :‬מדוע שהדירות הללו לא ישווקו לזכאים‪ ,‬זו קרקע של המדינה‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬אני יודע שמשווקים לזכאים אבל אני לא בטוח‪.‬‬
‫אהרון מדואל‪ :‬כל מכרז שלה הולך לזכאים‪.‬‬
‫שמואל גפן‪ :‬האם אכן ניתן הדירות לזכאים‪.‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬זו לא החלטה שלנו‪ ,‬זו החלטה של המדינה‪.‬‬
‫אהרון מדואל‪ :‬בזמנו בנווה עופר כן קבלנו החלטה על זכאים‪.‬‬
‫עמי אלמוג‪ :‬אתה מתכוון לדירות של חלמיש ה‪ 300‬דירות של חלמיש‬
‫אהרון מדואל‪ :‬חלמיש רצתה לשווק לעמותת חבר‪.‬‬
‫עמ' ‪9‬‬
‫מס' החלטה‬
‫עמי אלמוג‪ :‬לסיכום אנחנו מבקשים שזה לא יהיה לצמיתות תנסו לא להכניס שנים והכל יהיה ע"פ‬
‫מדיניות משרד האוצר‪.‬‬
‫דיון פנימי‪:‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬ההמלצה מתוקנת של הצוות המתואמת עם המדינה‪:‬‬
‫‪ 20% .1‬דירות קטנות להשכרה מתוך ה‪ 800‬לטווך ארוך‪.‬‬
‫‪ .2‬דב"י – התכנית תתן אופציה לתוספת עד ‪ 240‬יח"ד עד לרח"ק ‪ 4‬לדיור בר השגה בלבד‪ .‬זאת‬
‫בהתאם להחלטת מועצת העיר ובתנאי שאין צורך להוסיף שטחי ציבור ליחידות אלו‪ .‬ובכפוף‬
‫לבחינת גדלי הדירות ומלאי שטחי הציבור המתאים ליחידות אלה‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬אני מסכים לסעיף הראשון מקבל את המלצת היו"ר‪ .‬לגבי הסייפא האם ע"פ הנסיון‬
‫שלכם שמוסיפים ‪ 240‬יח"ד לא צריך להוסיף שטחי ציבור‪ .‬אם מכניסים ‪ 240‬יח"ד אתה חייב גן ילדים‬
‫נוסף ובית כנסת‪.‬‬
‫ארנון גלעדי‪ :‬יש פתרון לשטחי הציבור‪ ,‬יש משרדים אפשר לעשות המרה‪.‬‬
‫אלון סולר‪( :‬מדבר אך לא משתתף בהצבעה מאחר ושמואל גפן נמצא במקומו באישורה של היועצת‬
‫המשפטית) אנחנו כן יכולים לתת את הטון למדיניות של דיור בר השגה גם אם המדינה לא הסכימה‪.‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬לא אי אפשר‪ ,‬קבענו קריטריונים אבל הם לא מעוגנים בחקיקה‪ .‬עם המדינה הגענו להסכמה‬
‫מכיון שאין לנו את הכוח מול המדינה ונקווה שזו תהיה הסנונית הראשונה‪.‬‬
‫עיז אלאדין‪ :‬צריך לתת החלטה על משהו שאפשר לרשום בתב"ע‪ .‬לדוגמא לפי הקריטריונים של העיריה‬
‫בכדי שלא יקבע לאישור השר‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬מה ההיצע של שטחי הציבור ‪ 2‬מ' ליד ו‪ 2‬מ' צפונה‪ .‬בתוך שכונת יד אליהו ששם יש היצע של‬
‫שטחי ציבור רחב וגדול וצריך לעשות בדיקה‪ .‬במידה ונראה שה‪ 240-‬יח"ד שיתווספו נצטרך להוסיף עוד גן‬
‫ילדים לדוגמא והתברר לנו שאי אפשר לתת זאת במסגרת התוכנית נחזור לועדה ונדווח‪.‬‬
‫אהרון מדואל‪ :‬תוספת של ‪ 1/3‬למס' יח"ד תפגע בתכנית‪ .‬אני מציע כפי שהוצגה על ידי המדינה יחד לקבל‬
‫את התוכנית כפי שהוצגה ולא לשנות אותה‪.‬‬
‫הצעה ב' בשל אהרון לאשר את התוכנית כפי שהיא‪.‬‬
‫מיטל להבי‪ :‬נשאר עם ההצעה של הצוות וניתן לצוות את האפשרות לבדוק את תוספת ‪ 240‬יח"ד‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬מתוך ה‪ 800‬יש ‪240 + 20%‬‬
‫הצבעה‪:‬‬
‫הצעה א' של אלנתן תוספת של עד ‪ 240‬יחד' ע"פ ההתניות לעיל‪.‬‬
‫הצעה מתוקנת של הצוות בתאום המדינה‬
‫בעד‪ :‬נתן אל נתן‪ ,‬ארנון גלעדי‪ ,‬אופירה יוחנן וולק‪ ,‬יהודה המאירי‪ ,‬מיטל להבי וראובן לדיאנסקי‪.‬‬
‫הצעה אהרון‪ :‬להשאיר את התכונית כפי שהוגשה‬
‫בעד‪ :‬אהרון מדואל‬
‫נמנע‪ :‬שמואל גפן‬
‫הועדה מחליטה‪:‬‬
‫להמליץ לועדה המחוזית על הפקדת התוכנית בהתאם לחוו"ד הצוות‪ .‬בנוסף לתנאי ההפקדה והנחיות‬
‫המצורפות‪ ,‬יצויין כי אם תוכנית המתאר תפורסם למתן תוקף תוכנית זו תהפוך לתכנית בסמכות ועדה‬
‫מקומית‪.‬‬
‫בנוסף לתנאי ההפקדה יתווספו הסעיפים הבאים‪:‬‬
‫‪ 20% .1‬דירות קטנות להשכרה מתוך ה‪ 800‬יהיו לטווח ארוך ‪.‬‬
‫‪ .2‬דב"י – התכנית תתן אופציה לתוספת עד ‪ 240‬יח"ד עד לרח"ק ‪ 4‬לדיור בר השגה בלבד בהתאם‬
‫להחלטת מועצת העיר ובתנאי שאין צורך להוסיף שטחי ציבור ליחידות אלו‪.‬‬
‫משתתפים‪ :‬שמואל גפן‪ ,‬מיטל להבי‪ ,‬יהודה המאירי‪ ,‬אופירה יוחנן וולק‪ ,‬ראובן לדיאנסקי‪ ,‬אהרון מדואל‬
‫וארנון גלעדי‪.‬‬
‫עמ' ‪10‬‬
‫מס' החלטה‬
‫חו"ד נוספות‪:‬‬
‫בקשה לתיקון החלטה‪:‬‬
‫ בהחלטתה קבעה הועדה (סעיף ‪ )2‬כי התוספת המקסימאלית שתתאפשר לטובת דב"י תהיה עד לרח"ק‬‫‪ 4‬ועד ‪ 240‬יח"ד‪.‬‬
‫ פער הרח"ק בין התוכנית כפי שאושרה (‪ )3.4‬לבין הרח"ק המירבי (‪ )4‬הינו כ‪ 0.6 -‬שמשמעו כ‪17,500 -‬‬‫מ"ר ברוטו‪.‬‬
‫ לפי הערכה של כ ‪ 95‬מ"ר ברוטו ליחידת דב"י (‪ 60‬מ"ר עיקרי ‪ +‬ממ"ד ‪ +‬חלק יחסי בשטחי השרות)‬‫מתקבל המספר המירבי של יחידות דיור‪ :‬כ‪ 185 -‬יח"ד‪.‬‬
‫לפיכך מומלץ לתקן את ההחלטה בסעיף ‪ 2‬לפי הנוסח הבא‪:‬‬
‫(‪ )2‬דב"י – התכנית תתן אופציה לתוספת עד ‪ 185‬יח"ד ובכל מקרה לא מעבר לרח"ק ‪ 4‬לדיור בר השגה‬
‫בלבד בהתאם להחלטת מועצת העיר ובתנאי שאין צורך להוסיף שטחי ציבור ליחידות אלו‪.‬‬
‫בישיבתה מספר ‪15-0021‬ב' מיום ‪( 02/12/2015‬החלטה מספר ‪ )1‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫בתכנית והחליטה‪:‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬מתחם הורדצקי תיקון החלטה – מפרט את ההחלטה הקודמת‪.‬‬
‫רן ברעם‪ :‬בהחלטה נקבע שהפער בין זכויות הבניה המבוקשות לבין הזכויות המקסימליות‪ ,‬יתאפשר‬
‫לטובת דיור בר השגה בתנאים‪ .‬החישוב בהחלטה הקודמת בדבר מס' יחידות הדיור התייחס לשטחי נטו‪-‬‬
‫התיקון לפי שטחי ברוטו ורח"ק מירבי ‪ 4‬יאפשר עד ‪ 185‬יח"ד נוספות‪.‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬מדובר על כך שהרח"ק לא יעבור רח"ק ‪.4‬‬
‫הועדה החליטה‪:‬‬
‫מאשרים את התיקון בסעיף ‪ 2‬להחלטה מיום ‪: 4.11.2015‬‬
‫(‪ )2‬דב"י – התכנית תתן אופציה לתוספת עד ‪ 185‬יח"ד ובכל מקרה לא מעבר לרח"ק ‪ 4‬לדיור בר השגה‬
‫בלבד בהתאם להחלטת מועצת העיר ובתנאי שאין צורך להוסיף שטחי ציבור ליחידות הנוספות‪.‬‬
‫משתתפים‪ :‬נתן אלנתן‪ ,‬ראובן לדיאנסקי‪ ,‬יהודה המאירי‪ ,‬שמואל גפן ואסף זמיר‪.‬‬
‫עמ' ‪11‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪2 -‬‬
‫התוכן‬
‫תא‪ - 4365/‬תוצרת הארץ מזרח‬
‫דיון בסעיף ‪78‬‬
‫מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית‪ :‬הועדה המחוזית‬
‫מיקום‪ :‬אזור התעסוקה נחלת יצחק‬
‫כתובת‪ :‬רח' תוצרת הארץ‬
‫גושים וחלקות בתכנית‪:‬‬
‫מספר גוש‬
‫סוג גוש‬
‫‪7094‬‬
‫חלק‪/‬כל הגוש‬
‫חלק הגוש‬
‫מספרי חלקות‬
‫בשלמותן‬
‫‪29-32 ,20-27,18‬‬
‫מספרי חלקות‬
‫בחלקן‬
‫שטח התכנית‪ :‬כ‪ 15‬דונם‪.‬‬
‫מתכנן‪ :‬אגף תכנון העיר‪ ,‬מינהל ההנדסה‪ ,‬עת"א‬
‫יזם‪ :‬הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב‪-‬יפו‬
‫בעלות‪ :‬בבעלות העירייה‪ ,‬מוחכר לפרטיים‬
‫מצב השטח בפועל‪ :‬בשטח התכנית מבני תעסוקה‪ ,‬מוסכים ותחנת דלק‪ .‬מינהל בינוי ותשתיות החל‬
‫בהליך תכנון מפורט למימוש הרחבת זכות הדרך של רח' תוצרת הארץ במקטע הרחוב שגובל בפרויקט‬
‫תוצרת הארץ של חברות גב ים ואמות השקעות‪ .‬שלב א' של הפרויקט‪ ,‬בהיקף כ‪ 50,000‬מ"ר שטח מבונה‬
‫בשימוש משרדים בבניה‪ ,‬צפוי לאכלוס בסוף שנת ‪.2017‬‬
‫מדיניות קיימת‪ :‬בשטח התכנית שממערב לרח' תוצרת הארץ אישרה הועדה המקומית תכנית צל‬
‫במסגרת הליך קידום תא‪" 4052/‬תוצרת הארץ"‪ .‬תכנית זו מציעה כי השטחים במפלס הקרקע בתחום‬
‫המגרשים ביעוד סחיר יפותחו כשטחים פתוחים ומגוננים לרווחת כלל הציבור באופן רציף לשטחים‬
‫הפתוחים בזיקת הנאה לציבור בתחום תא‪ .4052/‬בנוסף‪ ,‬מציעה תכנית הצל בינוי מלווה דופן רחוב לאורך‬
‫רח' תוצרת הארץ ודרך השלום כאשר בכל מתחם תכנון מוצע ניתן יהיה להקים מגדל רב קומות אחד‪.‬‬
‫עמ' ‪12‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪2 -‬‬
‫מצב תכנוני קיים‪:‬‬
‫תב"ע תקפה‪ 1043 ,1043 ,5000 :‬א'‪.K ,‬‬
‫יעוד קיים‪ :‬תעשייה בהתאם ל‪ 1043‬א' ודרך‪.‬‬
‫שטח התכנון‪ :‬כ‪ 15 -‬דונם‪.‬‬
‫זכויות בניה‪ 200% :‬שטח עיקרי ועוד שטחי שירות נלווים‪ ,‬עד ‪ 5‬קומות‪ ,‬השימושים המותרים במקום הם‬
‫תעשייה שאינה מטרדית וכן משרדים ומסחר‪.‬‬
‫מצב תכנוני מוצע‪:‬‬
‫תיאור מטרות התכנון‪ :‬עדכון המצב התכנוני לתא‪ 5000/‬בכלל זה‪:‬‬
‫‪ .1‬קביעת יעוד חדש המשלב משרדים‪ ,‬מגורים ומבני ציבור‪.‬‬
‫‪ .2‬תוספת זכויות בהתאם לרח"ק המרבי האפשרי עפ"י תא‪ 5000/‬במקום‪.‬‬
‫‪ .3‬קביעת הוראות בינוי המאפשרות לממש את שטחי הבנייה עפ"י הרח"ק המרבי‪.‬‬
‫‪ .4‬הרחבת זכות הדרך של רח' תוצרת הארץ על מנת לאפשר מענה נאות לצרכי התנועה במקום‪.‬‬
‫‪ .5‬קביעת ‪ 4‬מתחמי איחוד חדשים‪.‬‬
‫פירוט יעדים‪/‬שימושים‪:‬‬
‫שינוי יעוד הקרקע מיעוד תעשיה לפי ‪ 1043‬א' ליעוד המשלב משרדים‪ ,‬מגורים‪ ,‬שטחי מסחר ומבני ציבור‪.‬‬
‫זכויות בניה‪ :‬יפורט בהמשך הליך התכנון‬
‫יעוד‬
‫מגורים‬
‫משולב עם‬
‫משרדים‬
‫ומסחר‬
‫מעל הקרקע‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪850%‬‬
‫‪109,200‬‬
‫שטח עיקרי‬
‫מתחת לקרקע‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫סה"כ‬
‫מ"ר‬
‫‪109,200‬‬
‫שטחי שירות‬
‫מתחת לקרקע ‪2‬‬
‫מעל הקרקע ‪1‬‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪600%‬‬
‫‪76,800‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪58,800‬‬
‫מ"ר‬
‫ביטוי זכויות הבנייה בטבלה לעיל באחוזים הוא בממוצע שכן ממערב לרח' תוצרת הארץ הרח"ק המרבי‬
‫הוא ‪ 12.8‬וממזרח לו ‪.5.0‬‬
‫‪ % - 1‬מהשטח העיקרי‬
‫‪ % - 2‬משטח הקרקע‬
‫יח"ד‪:‬‬
‫צפיפות‪ :‬כ‪ 33-‬יח"ד לדונם‬
‫שטח ממוצע ליח"ד‪ 85 :‬מ"ר‬
‫מספר יח"ד ששטחן ‪ 35-45‬מ"ר‪ :‬בין כ – ‪ 200‬לכ‪ 160 -‬יח"ד בהתאם לשטח הדירות בשטח ‪ 20%‬מסך‬
‫השטח למגורים‬
‫מספר יח"ד ששטחן ‪ 45-90‬מ"ר‪ :‬בין כ‪ 80 -‬ל כ‪ 160 -‬יח"ד בהתאם לשטח הדירות‬
‫מספר יח"ד ששטחן ‪ 90-120‬מ"ר‪ :‬בין כ‪ 80 -‬לכ‪ 60‬יח"ד בהתאם לשטח הדירות‬
‫מספר יח"ד ששטחן מעל ‪ 120‬מ"ר‪ :‬עד כ – ‪ 60‬יח"ד בשטח ‪ 20%‬מסך השטח למגורים‬
‫סה"כ יח"ד‪ :‬כ‪ 430 -‬יח"ד‬
‫נתונים נפחיים‪:‬‬
‫מספר קומות‪ :‬כ‪ 40-‬קומות‬
‫גובה‪ :‬עד כ‪ 160-‬מ'‬
‫תכסית‪ :‬עד ‪60%‬‬
‫קווי בניין‪:‬‬
‫כפועל יוצא מיצירת מתחמי התכנון החדשים יבוטלו קווי הבניין של החלקות הקיימות‪.‬‬
‫קו בניין קדמי לרחוב‪ :‬בחלקות ‪ 26 ,22 ,21 ,20‬ו‪ 27‬מוצע קו בנין במיקום ‪ 5‬מ' דרומית לקו הבניין במסגרת‬
‫המצב התכנוני‪.‬‬
‫קו בניין אחורי‪ 10 :‬מ'‪.‬‬
‫קו בניין צידי‪ 5 :‬מ' בקומות המסד‪ .‬יקבעו קווי בניין צדיים בנוגע לבנייה מעל קומות המסד באופן שיבטיח‬
‫ירווח נאות בין המגדלים בשטח התכנית‪.‬‬
‫עמ' ‪13‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪2 -‬‬
‫הודעה על פי סעיף ‪ 78‬לחוק‪:‬‬
‫מבוקש לקבוע מגבלות להוצאת היתרי בנייה בתחום התכנית לפי סעיף ‪ 78‬לחוק התו"ב למטרת מניעת‬
‫בנייה בתחום זכות דרך עתידית מוצעת של רח' תוצרת הארץ כמפורט להלן‪:‬‬
‫‪ .1‬הוועדה המקומית רשאית לתתן היתרים ובלבד שיתקיימו כל התנאים הבאים‪:‬‬
‫א‪ .‬ההיתר יהיה בהתאם לתכנית מאושרת לרבות שימושים‪ ,‬קווי בניין ומגבלות בנייה‪.‬‬
‫ב‪ .‬השימוש המבוקש לא יהיה מטרדי לשימושי משרדים ומגורים בסביבתו‪.‬‬
‫ג‪ .‬הבקשה להיתר תהיה בתחום קווי הבניין המוצעים המסומנים בתרשים המצורף לפרסום לפי סעיף‬
‫‪ 78‬וכפורט להלן‪:‬‬
‫‪ )1‬תיאסר בנייה חדשה במרווח הקדמי‪ ,‬משמע בשטח שבין קו הבניין הקדמי לגבול המגרש הקדמי‪,‬‬
‫בכל החלקות הגובלות ברח' תוצרת הארץ‪.‬‬
‫‪ )2‬בחלקות ‪ 21 ,20‬ו‪ 22‬ובחלקות ‪ 29‬עד ‪ 32‬בגוש ‪ 7094‬יחול איסור בנייה במרווח נוסף שרוחבו ‪ 5‬מ'‬
‫נוספים משמע סה"כ ‪ 10‬מ' מגבול החלקה הקדמי‪ ..‬איסור זה יכול על בנייה מעל הקרקע בלבד‬
‫ובלבד שמפלס תקרת המרתף העליונה תתואם עם העירייה על מנת להבטיח פילוס השטחים‬
‫הפתוחים בחלקות השונות בינן לבין עצמם ובינן למפלס המדרכה‪.‬‬
‫שיתוף ציבור‪:‬‬
‫במסגרת הליך קידום התכנית יערך הליך שיתוף בעלי קרקע ובמקביל יערך הליך שיתוף הציבור הרחב‪ .‬שני‬
‫השיתופים יתבצעו בהליכים נפרדים‪ ,‬זאת לאור הזיקות והרגישויות השונות של שתי קבוצות אוכלוסייה‬
‫אלה למתחם ולתכנית המוצעת‪.‬‬
‫‪ .1‬הליך שיתוף בעלי הקרקע‪ :‬מטרת הליך השיתוף עם בעלי הקרקע היא שיתופם בהליך קביעת עיקרי‬
‫התכנית ובתיחום מתחמי תכנון‪ .‬הזימון להליך שיתוף בעלי הקרקע יעשה באמצעות פנייה בדואר‬
‫לכתובתם הרשומה בנסחי טאבו‪ .‬ההליך יכלול מפגש אחד משותף לכל המשתתפים ובהמשך פגישות‬
‫ממוקדות לקבוצות מצומצמות לפי העניין (ההנחה היא שהקבוצות המצומצמות יכללו בעלים שכנים‬
‫במתחמי תכנון)‪.‬‬
‫‪ .2‬הליך שיתוף ציבור רחב‪ :‬היות ותכנית המוצעת מבוססת על תכנית המתאר תא‪ ,5000/‬מוצע לקיים‬
‫מפגש אחד עם הציבור הרחב אשר מטרתו תהיה בעיקרה ידוע הציבור הרחב ומתן הסברים לגבי‬
‫התכנית‪ .‬שיתוף הציבור הרחב יערך לאחר השלמת הליך השיתוף של בעלי הקרקע‪ ,‬כך שניתן יהיה‬
‫להציג תוצרים תכנוניים מעובדים ומפורטים‪ .‬הזימון יעשה באמצעות מודעות ברחוב וחלוקת פליירים‬
‫בתיבות דואר במקרים בהם תזוהה רגישות מיוחדת לתכנית‪.‬‬
‫טבלת השוואה‪:‬‬
‫נתונים‬
‫סה"כ זכויות בניה‬
‫זכויות בניה לקומה‬
‫גובה‬
‫תכסית‬
‫מקומות חניה‬
‫מצב קיים‬
‫אחוזים‬
‫‪200%‬‬
‫מ"ר‬
‫אחוזים‬
‫מ"ר‬
‫קומות‬
‫מטר‬
‫‪ 33,000‬מ"ר מבונה כולל‬
‫‪40%‬‬
‫ל"ר‬
‫‪5‬‬
‫‪ 15‬מ'‬
‫‪40%‬‬
‫לפי תקן החנייה הארצי בתוקף‬
‫מצב מוצע‬
‫‪ 1280%‬ממערב לרח' תוצרת הארץ‬
‫‪ 500%‬ממזרח לרח' תוצרת הארץ‬
‫‪ 168,000‬מבונה כולל‬
‫ל"ר‬
‫ל"ר‬
‫‪40‬‬
‫‪ 160‬מ'‬
‫‪60%‬‬
‫מקום חנייה אחד לכל יח"ד‪.‬‬
‫לשטחי המשרדים והמסחר יקבע‬
‫תקן מופחת בהתייעצות עם אגף‬
‫התנועה‪.‬‬
‫זמן ביצוע‪:‬‬
‫אם תוך ‪ 20‬שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו‪ ,‬במגרש ממגרשי התכנית לא הוצע היתר בניה כלל‪,‬‬
‫תתבטלנה במגרש זה ההוראות מכח תכנית זו המקנות זכויות בנייה ויחולו בשטחו הוראות התכנית‬
‫הראשית בעניין זה‪ .‬יתר הוראות התכנית לא תתבטלנה‪.‬‬
‫עמ' ‪14‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫חו"ד הצוות‪( :‬מוגש ע"י צוות מזרח)‬
‫לאשר את המוצע‪.‬‬
‫בישיבתה מספר ‪15-0021‬ב' מיום ‪( 02/12/2015‬החלטה מספר ‪ )2‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫בתכנית והחליטה‪:‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫ניר כהן דוד‪ :‬מציג את מיקום ותיחום שטח התכנית במסגרתה מבוקש לקבוע מגבלות לבנייה חדשה עפ"י‬
‫סעיף ‪ 78‬וכן לפרסם תכנית לפי סעיף ‪ 78‬לחוק התו"ב‪ .‬מטרת התוכנית לקבוע מתחמי תכנון באמצעות‬
‫איחוד חלקות‪ ,‬לקבוע זכויות בנייה ושימושים בהתאם לתא‪ ,5000/‬ולהבטיח את רוחב זכות הדרך של רח'‬
‫תוצרת הארץ על מנת להבטיח אפשרות לבצע הסדרי תנועה בהתאם לתכנון המפורט של הרחוב הנערך‬
‫בימים אלה במינהל בינוי ותשתיות‪ .‬שלב א' של הפרויקט בחלק המערבי שלו אמור להתבצע עד סוף שנת‬
‫‪ 2017‬לקראת מתן אישור אכלוס לפרויקט של חברת גב ים שנמצא בבנייה במתחם אשר דרש הגישה אליו‬
‫תהיה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מרח' תוצרת הארץ‪.‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬האם צוות התכנון יודע כעת‪ ,‬לעת הדיון לקביעת תנאים לפי סעיף ‪ ,78‬מה יהיו הוראות‬
‫התוכנית?‬
‫אודי כרמלי‪ :‬הצוות יודע מה תהיה המסגרת‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬מבקש להיות מוזמן להליכי שיתוף ציבור אשר יערכו במסגרת הליך קידום התכנית‪..‬‬
‫נתן אלנתן‪ :‬מבקש הסבר בנוגע לשיקולים אשר לפיהם נקבע הקו הכחול של התכנית כיוון שאתם רוצים‬
‫להבטיח את תוצרת הארץ מדוע לתת את‪ 78‬על חלקה ‪.18‬‬
‫ניר כהן דוד‪ :‬נכללו בתחום הקו הכחול של התכנית המוצעת גם חלקות אשר אינן גובלות ברח' תוצרת‬
‫הארץ שכן קיימת זיקה תכנונית מובהקת בינם ובין החלקות שכן גובלות ברחוב וזאת לעניין תכנון הסדרי‬
‫התנועה העתידיים‪ ,‬בפרט לעניין קביעת זכות מעבר בזיקת הנאה בין מרתפי החניה במסגרת הבנייה‬
‫העתידית‪. .‬‬
‫נתן אלנתן‪:‬‬
‫אודי כרמלי‪ :‬הקו הכחול הוא למטרת הפרסום לפי סעיף ‪ .77‬המגבלות לפי סעיף ‪ 78‬יחולו רק על אותן‬
‫חלקות כמפורט בדרפט‪.‬‬
‫ניר כהן דוד‪ :‬מציין כי חלה שגיאה במסגרת פירוט החלקות בדרפט‪ .‬בעוד בדרפט נרשם בסעיף פירוט‬
‫המגבלות לפי סעיף ‪ 78‬הרוחב המידת הרוחב המצטברת של המרווח בו מבוקש להחיל מגבלות במסגרת‬
‫בנייה חדשה הוא ‪ 10‬מ'‪ .‬רוחב המרווח הזה בפועל הוא ‪ 9‬מ' בלבד‪ .‬המגבלות תחולנה רק על המרווח הקדמי‬
‫במסגרת קו הבניין לפי המצב הקיים (‪ 4.0‬מ') ועוד ‪ 5.0‬באותן חלקות המפורטות בדרפט‪ .‬צריך לתקן‬
‫ולהוסיף לחלקות אלה את שני החלקות ‪ 26‬ו‪ 27-‬כדי שהרוחב עליו יחולו המגבלות בחלקות אלה יהיה גם‬
‫הוא ‪ 9.00‬מ'‪.‬‬
‫שמואל גפן‪ :‬מבקש הסבר מהיכן ניתן יהיה להיכנס לחלקה הפינתית ‪.‬‬
‫אודי כרמלי‪ :‬הכניסה במסגרת המצב הקיים היא מרח' תוצרת הארץ‪ .‬התכנית המוצעת תאפשר לייתר‬
‫כניסה ישירה לחלקה שכן החלקה כלולה במתחם תכנון מוצע‪ .‬הכניסה למתחם התכנון המוצע תהיה ככל‬
‫הנראה מרח' תוצרת הארץ‪ ,‬אך במיקום מרוחק יותר מן הצומת עם דרך השלום‪.‬‬
‫הועדה החליטה‪:‬‬
‫להמליץ לועדה המחוזית לאשר פרסום לפי סעיף ‪ 77‬לחוק בדבר הכנת התוכנית ותנאים מגבילים לפי סעיף‬
‫‪ 78‬כמפורט בחוות דעת הצוות‪.‬‬
‫משתתפים‪ :‬נתן אלנתן‪ ,‬ראובן לדיאנסקי‪ ,‬יהודה המאירי‪ ,‬שמואל גפן‪ ,‬אסף זמיר ומיטל להבי‪.‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪3 -‬‬
‫התוכן‬
‫תא‪ - 4010/‬מתחם לודוויפול מס' תכנית ‪507-0198010‬‬
‫דיון בהתנגדויות‬
‫מטרת הדיון‪ :‬דיון בהתנגדויות‪.‬‬
‫מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית‪ :‬ועדה מחוזית‪.‬‬
‫מיקום‪:‬מפגש כביש ‪( 20‬נתיבי איילון) וכביש מס' ‪( 1‬כביש תא‪-‬ירושלים)‪.‬‬
‫כתובת‪ :‬רח' חיל השריון ‪.52-62‬‬
‫גושים וחלקות בתכנית‪:‬‬
‫מספר גוש‬
‫‪6981‬‬
‫סוג גוש‬
‫מוסדר‬
‫חלק‪/‬כל הגוש‬
‫חלק‬
‫מספרי חלקות בשלמותן‬
‫‪103‬‬
‫‪16,15 ,31,30,27‬‬
‫מספרי חלקות בחלקן‬
‫‪39,40,41, , 44,37,36,35,102‬‬
‫‪32,26,18,17,14,13,‬‬
‫שטח התכנית‪ 11.718 :‬דונם‪.‬‬
‫מתכנן‪ :‬שוקן אדריכלים בע"מ‪.‬‬
‫יזם‪ :‬בעלים‪.‬‬
‫בעלות‪ :‬פרטיים (החלק הארי ורוב השטחים הסחירים)‪ ,‬נת"א ועירייה‪.‬‬
‫מצב השטח בפועל‪ :‬המתחם מוקף מרוב עבריו ע"י קיר אקוסטי‪ .‬בתחומו כ‪ 20‬מבנים בבניה נמוכה‪.‬‬
‫מדיניות קיימת‪ :‬במסגרת תמ"מ ‪ 5‬האיזור מוגדר כאיזור מע"ר מטרופוליני‪ .‬במסגרת תכנית המתאר‬
‫המוצעת לעיר תל אביב (תא‪ )5000/‬מוגדר האיזור כאיזור מע"ר‪.‬‬
‫מצב תכנוני מאושר‪:‬‬
‫תב"ע תקפה (שם ומספר)‪:‬‬
‫עמ' ‪16‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫תא‪ – 312/‬מתן תוקף ‪ .1957‬במסגרת תכנית זאת סומנה הקרקע כ"שטח לרפרצלציה"‪ .‬במסגרת סעיף ‪14‬‬
‫בהוראותיה של תכנית זו נקבע כי "שום בנייה לא תורשה בשטח המסומן לרפרצלציה ועל השטח המסומן‬
‫לתכנון בעתיד‪ .‬על שטחים אלה תתאפשר תכנית בנפרד"‪.‬‬
‫תא‪ – 1205/‬מתן תוקף ‪ .1970‬במסגרת תכנית זאת‪ ,‬סומנה הקרקע כ"שטח לתכנון בעתיד"‪ .‬ע"פ האמור‬
‫בסעיף ‪ 6‬של תכנית זו‪ ,‬נקבע כי הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בנייה בכפוף לשיקול דעת‪ ,‬וכן כי על‬
‫הועדה להכין תכנת מפורטת‪.‬‬
‫תא‪( 1921/‬מתן תוקף ‪ )1978‬ותא‪2205/‬ב' (מתן תוקף ‪ :)1994‬שתי תכניות אלה חלות על השוליים‬
‫המערביים והדרומיים של מתחם לודוויפול‪ .‬מטרתן הפקעות להרחבת זכות הדרך בתוואי רח' קיבוץ‬
‫גלויות ורח' חיל השריון‪.‬‬
‫תדמ"ת ‪( 2001‬מתן תוקף ‪ .)2001‬פרוזדור מסילת ברזל איילון דרום‪ .‬התכנית קודמה ביוזמת רכבת ישראל‬
‫ומטרתה היתה לקבוע את רצועת מסילת הברזל בהתאם לתכנית מתאר ארצית תמ"א ‪ 23‬בקטע המחבר‬
‫בין תחנת ההגנה (בצפון) למחלקת קוממיות משה דיין (בדרום)‪ ,‬ככל שטרם נקבעה‪.‬‬
‫יעוד קיים‪ :‬שטח לתכנון בעתיד ושטחים ביעוד דרך‪.‬‬
‫שטח התכנון‪ 11.718 :‬דונם‪.‬‬
‫זכויות בניה (אחוזים‪ ,‬שטחים‪ ,‬קומות‪ ,‬שימושים)‪:‬‬
‫ע"פ סיכום ישיבת צוות מול צוות מיום ‪ 03/10/2011‬מתכננת המחוז מנחה לקדם תכנית זכויות‬
‫שמתאימות לנפחים התחבורתיים באיזור בהיקף של ‪ 52,000‬מ"ר עיקרי‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬בסיכום נקבע שקיימת הסכמה עקרונית של מתכננת המחוז כי שמאי התכנית ייקח בחשבון את‬
‫תוספת הזכויות המבוקשות כפיצוי עבור חלקות שנכון למועד קידום התכנית טרם הופקעו‪ .‬תוספת זכויות‬
‫זו תבחן רק לאחר שיושלם התכנון ויאושר ע"י הועדה המקומית‪.‬‬
‫מוצע תמהיל זכויות של ‪ 80%‬משרדים ו‪ 20%‬מסחר‪.‬‬
‫מצב תכנוני מוצע‪:‬‬
‫תיאור מטרות התכנון‪:‬‬
‫‪ .1‬שינוי יעוד הקרקע משטח לתכנון בעתיד לשטח ביעוד תעסוקה ומסחר‪.‬‬
‫‪ .2‬קביעת הוראות לתוספת זכויות ובינוי‪.‬‬
‫‪ .3‬קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש‪.‬‬
‫‪ .4‬קביעת הוראות לביצוע התכנית‪.‬‬
‫פירוט יעדים‪/‬שימושים‪ :‬תעסוקה ומסחר‪.‬‬
‫זכויות בניה‪:‬‬
‫היקף השטח בייעוד תעסוקה יהיה ‪ 9,933.5‬מ"ר‪.‬‬
‫יעוד‬
‫מעל הקרקע‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪523%‬‬
‫‪52,000‬‬
‫שטח עיקרי‬
‫מתחת לקרקע‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪0‬‬
‫אין‬
‫סה"כ‬
‫מ"ר‬
‫‪52,000‬‬
‫שטחי שירות‬
‫מתחת לקרקע ‪2‬‬
‫מעל הקרקע ‪1‬‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪300%‬‬
‫‪29,800‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪20,800‬‬
‫חלופה א'‬
‫תעסוקה‬
‫ומסחר (‪)1‬‬
‫‪22,800‬‬
‫‪57,000‬‬
‫‪0‬‬
‫אין‬
‫‪574%‬‬
‫‪57,000‬‬
‫חלופה ב'‬
‫תעסוקה‬
‫ומסחר (‪)2‬‬
‫‪ % - 1‬מהשטח העיקרי‬
‫‪ % - 2‬משטח הקרקע‬
‫(‪ )1‬לפי הנחיית לשכת התכנון המחוזית‪ ,‬בגין בדיקה תנועתית שבוצעה לפרויקט‬
‫(‪ )2‬לפי בקשת יזמי התכנית‬
‫‪40%‬‬
‫‪29,800‬‬
‫‪300%‬‬
‫נתונים נפחיים‪:‬‬
‫מספר קומות‪ :‬עד כ ‪.24‬‬
‫גובה‪ 90 :‬מ'‪.‬‬
‫תכסית‪.78% :‬‬
‫קווי בניין‪ :‬בהתאם למסומן בתשריט‪ .‬בעקרון‪ ,‬הבנייה תהיה מלוות דופן רחוב כלפי רח' קיבוץ גלויות‪ ,‬רח'‬
‫חיל השריון‪ ,‬ורח' לודוויפול‪.‬‬
‫עקרונות ודברי הסבר נוספים‪:‬‬
‫התכנית תאפשר פיתוח מוקד תעסוקה חדש באיזור‪ .‬מוקד זה מצטרף לשורה של יוזמות תכנוניות דומות‬
‫באיזור בהן מתחם אלונים‪ ,‬מתחם תדהר‪ ,‬ורצועת חיל השריון‪.‬‬
‫עמ' ‪17‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫קידום התכנית החל כפועל יוצא של הנחיית הועדה המחוזית משנת ‪ ,1994‬קידום תכנית במקום היה תנאי‬
‫למתן תוקף לתב"ע ‪ 2205‬ב'‪ .‬ההוראה נתנה במסגרת הסרת התנגדויות של בעלי הנכסים בתחום התכנית‪.‬‬
‫ב‪ 30/08/2000‬אושר קידום תכנית במקום בהיקף זכויות של ‪ .450%‬מסמכי התכנית הועברו ללשכת התכנון‬
‫המחוזית ב‪ 22/10/2004‬לצורך קידום לדיון בהפקדה‪ .‬במסגרת מסמכי התכנית נכללו טבלת איזון ולוח‬
‫הקצאות שנערכה ע"י השמאי שמואל פן‪ .‬התכנית נדונה במליאת הועדה המחוזית ב‪ .02/08//2005‬ע"פ‬
‫החלטת הועדה לא ניתן לאשר בשטח התכנית שימושי מע"ר לתעסוקה‪ ,‬קל וחומר באינטנסיביות גבוהה‬
‫כמוצע‪.‬‬
‫בשנים ‪ 2005‬ו‪ 2006‬הוגשו ‪ 3‬תביעות משפטיות כנגד העירייה והועדה המקומית ע"י בעלי הנכסים במקום‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2007‬הוגשה עתירה מנהלית נגד העירייה והועדה המקומית‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 14/11/2005‬סוכם ע"י מנכ"ל העירייה ש"העירייה תבחן ותשקול התכנות לפתרון משותף עם‬
‫משרד התחבורה ומשרד הפנים בתנאי שכל הבעלים הפרטיים יתחייבו במשותף לתמוך במהלך זה ולעמוד‬
‫בפני העירייה כגוף אחד"‪.‬‬
‫בעקבות ובהמשך לאמור לעיל‪ ,‬עת"א הזמינה בדיקה תנועתית מאת חברת דגש ליעוץ תנועה‪ .‬הבדיקה‬
‫הוגשה ללשכת התכנון המחוזית ונבדקה ע"י אינג' עדי זלינגר מחברת מ‪.‬ת‪.‬ן‪ .‬המלצתו ללשכת התכנון‬
‫המחוזית לקדם "שטח רצפות של עד ‪ 65,000‬מ"ר"‪.‬‬
‫במסגרת ישיבה בראשות מתכננת מחוז ת"א נעמי אנג'ל מיום ‪ ,02/10/2011‬סוכם כי יש "לשחרר את‬
‫מתחם לודוויפול מן התכנון הכולל" – הכוונה למתחם הולץ ורכבת דרום הגובלים מדרום‪ .‬הפגישה‬
‫התקיימה לבקשת עו"ד מלכה אנגלסמן על מנת לדון בגבולות התכנית לאור העובדה שחלקי חלקות של‬
‫בעלי הקרקע נותרו מחוץ לקו הכחול ולכן בעליהן לא יכולים לקבל פיצויים בגין הפקעות החלות בהן‪.‬‬
‫סוכם כי תוספת הזכויות לא תעלה על כ‪ 52,000 -‬מ"ר עיקרי כאשר ניתן יהיה לבחון תוספת במסגרת הליך‬
‫התכנון לפי שיקולים תכנוניים וכי יש לעשות מאמץ להביא את התכנית לדיון בועדה המקומית בתוך ‪6‬‬
‫חודשים‪.‬‬
‫תחבורה‪ ,‬תנועה‪ ,‬תשתיות‪:‬‬
‫תח"צ‪ :‬התכנית נמצאת באיזור אשר בעתיד צפוי להנות מרמת שירות טובה באמצעות תחבורה ציבורית‬
‫לאור מעבר קו ‪ BRT‬בציר רח' החרש‪ -‬חיל השריון‪ ,‬והקו הצהוב בציר רח' לח"י וחיל השריון לכיוון צומת‬
‫חולון‪.‬‬
‫התכנית נמצאת במרחק כ‪ 800-‬מ' מתחנת רכבת ההגנה‪ .‬מרחק זה יתקצר לכ‪ 700-‬מ' בעתיד עם מימוש‬
‫בנייה חדשה כמוצע במתחם רצועת חיל השריון מצפון‪.‬‬
‫שבילי אופניים‪ :‬ע"פ הנחיית אדריכל העיר‪ ,‬שולבו שבילי אופניים במערך הדרכים והשטחים הציבוריים‬
‫בתחום התכנית‪ .‬שבילי אופניים אלה יחוברו בעתיד לרשת השבילים הכלל עירונית ולתחנת הרכבת בגשר‬
‫ההגנה באמצעות שביל עתידי לאורך ציר רח' השריון ורח' החרש‪.‬‬
‫בדיקה תנועתית‪ :‬עת"א הזמינה בדיקה תנועתית מאת חברת דגש ליעוץ תנועה‪ .‬הבדיקה הוגשה ללשכת‬
‫התכנון המחוזית ב ‪ 2008‬ונבדקה ע"י אינג' עדי זלינגר מחברת מ‪.‬ת‪.‬ן‪ .‬המלצתו ללשכת התכנון המחוזית‬
‫לקדם "שטח רצפות של עד ‪ 65,000‬מ"ר"‪.‬‬
‫תיאום עדכני לתכנית מול אגף התנועה‪ :‬להלן חוו"ד אגף התנועה מתאריך ‪:05/01/2012‬‬
‫יש להציג את התכנון התנועתי על רקע התחברות למצב קיים מדרום לרח' קיבוץ גלויות בציון גבוהים‬
‫ומדידה של צומת הכניסה לכביש מס' ‪.1‬‬
‫תנאי לדיון בהפקדה בועדה המקומית ביצוא תיאום מול מנהל הרק"ל לעניין תכנון קו ‪ BRT‬המוצע‬
‫בתוואי ציר רח' החרש וחיל השריון‪.‬‬
‫יש להוסיף חלופה במסגרת נספח התנועה אשר במסגרתה יאוחדו הכניסות למרתפי החנייה (כניסה אחת‬
‫במקום שתיים)‪.‬‬
‫יש להציג במסגרת נספח התנועה פתרונות חנייה לרכב דו גלגל‪ ,‬בהתאם להנחיות לתכנון רחובות בערים‪.‬‬
‫עיצוב (היבטים מקומיים‪ ,‬השפעה על קו הרקיע העירוני במקומות הרלוונטיים)‪ :‬עפ"י נספח העיצוב של‬
‫תכנית המתאר‪ ,‬האיזור מיועד לבנייה גבוהה‪ .‬המתחם מרוחק מאיזורי מגורים (כ – ‪ 70‬מ' לכיוון מערב וכ‬
‫– ‪ 2000‬מ' לכיוון מזרח)‪ ,‬כך שבנייה גבוה במקום אינה צפויה להוות מקור למטרד על רקע הצללה‪.‬‬
‫תיאום אדריכל העיר‪:‬‬
‫בוצע תיאום מול אדריכל העיר (סיכום פגישה ‪.)26/01/2012‬‬
‫אדריכל העיר הנחה לשלב שבילי אופניים במערך הדרכים והשטחים הציבוריים בשטח התכנית‪.‬‬
‫אדריכל העיר מבקש להציף כסוגיה פתוחה את היקף השטח המסחרי מעל התוואי של רח' לודוויפול‬
‫כמוצע בתכנית‪ .‬בוצע תיאום נוסף עם אדריכל העיר (סיכום פגישה מיום‪ ) 17/07/2012‬אדריכל העיר אישר‬
‫הפתרון המוצע של היקף השטח המסחרי מעל תוואי רח' לודוויפול‪.‬‬
‫התייחסות לסביבה (מעבר להיבטים כלליים של המדיניות‪ ,‬היבט פיזי ואיכות תכנונית ‪ -‬היקף‪ ,‬הגיון הקו‬
‫הכחול ושיקולים כוללניים)‪ :‬התכנון המוצע מיועד לשפר את איכות המרחב הציבורי להלכי הרגל‪ .‬הושם‬
‫עמ' ‪18‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫דגש על פתיחת חזיתות פעילות לדרך קיבוץ גלויות ולרחוב חיל השריון‪ .‬החלוקה של זכויות הבנייה‬
‫למספר בניינים מאפשרת הקמת הפרויקט בשלבים תוך יצירת תחושה של בנייה אורגנית מתפתחת‪.‬‬
‫תיאום עם נת"א‪ :‬לאור מיקומה של התכנית‪ ,‬בוצע תיאום מול חברת נתיבי איילון לעניין מיקום הקו‬
‫הכחול של התכנית‪ .‬הקו הכחול המוצע מתואם ומקובל על החברה (תיאום מול ליאת סומך‪ ,‬מנהלת‬
‫היחידה ל ‪.)16/02/2012‬‬
‫איחוד וחלוקה‪ :‬ע"פ הנחיית עודד גבולי‪ ,‬מנהל אגף תכנון העיר וסגן מה"ע‪ ,‬לאור הנחיית לשכת התכנון‬
‫המחוזית‪ ,‬התכנית המוצעת‪ ,‬שהיא תכנית בסמכות הועדה המחוזית‪ ,‬לא תכלול הוראות לאיחוד וחלוקה‪.‬‬
‫אי לכך‪ ,‬ידרש קידום תכנית נוספת ונפרדת בסמכות הועדה המקומית להסדרת נושא זה‪.‬‬
‫התייחסות לסביבה (מעבר להיבטים כלליים של המדיניות‪ ,‬היבט פיזי ואיכות תכנונית ‪ -‬היקף‪ ,‬הגיון הקו‬
‫הכחול ושיקולים כוללניים)‪:‬‬
‫תיאום עם נת"א‪ :‬לאור מיקומה של התכנית‪ ,‬בוצע תיאום מול חברת נתיבי איילון לעניין מיקום הקו‬
‫הכחול של התכנית‪ .‬הקו הכחול המוצע מתואם ומקובל על החברה (תיאום מול ליאת סומך‪ ,‬מנהלת‬
‫היחידה ל ‪.)16/02/2012‬‬
‫איחוד וחלוקה‪ :‬ע"פ הנחיית עודד גבולי‪ ,‬מנהל אגף תכנון העיר וסגן מה"ע‪ ,‬לאור הנחיית לשכת התכנון‬
‫המחוזית‪ ,‬התכנית המוצעת‪ ,‬שהיא תכנית בסמכות הועדה המחוזית‪ ,‬לא תכלול הוראות לאיחוד וחלוקה‪.‬‬
‫אי לכך‪ ,‬תקודם תכנית נוספת בסמכות הועדה המקומית להסדרת נושא זה‪.‬‬
‫איכות סביבה (מטרדים‪ ,‬סקר אקלימי וכו')‪:‬‬
‫ב‪ 01/02/2012‬נערך תיאום עם אחראית תכנון ברשות לאיכות הסביבה נחמה עמירב‪ .‬היות ולא התקיימו‬
‫בעבר בתי מלאכה ומפעלים במקום‪ ,‬אין צורך בביצוע סקר היסטורי ואין מניעה לאשר שימוש מסחרי‬
‫בקומת המרתף העליונה‪ .‬ביצוע דו"ח אקלימי יידרש רק בשלב הוצעת היתרי הבנייה‪.‬‬
‫משימות פיתוח בסביבת הפרוייקט‪:‬‬
‫המלצת האגף להכנסות מבניה ופיתוח (סיכום פגישה ‪ )28/12/2012‬היא לפטור את התכנית מהסכם‬
‫משימות הפיתוח לאור ריבוי בעלי הקרקע‪.‬‬
‫ככל שימצא שנדרש ביצוע משימות פיתוח‪ ,‬לרבות לעניין הסדרת תשתיות ציבוריות‪ ,‬תת קרקעיות ועל‬
‫קרקעיות (מים וביוב‪ ,‬חשמל‪ ,‬בכלל זה העתקת קו מתח גבוה)‪ ,‬יש לפרטן בתקנון התכנית אחת לאחת‪.‬‬
‫טבלת השוואה‪:‬‬
‫נתונים‬
‫מצב קיים‬
‫ יעוד "שטח לתכנון בעתיד"‬‫ יעוד "שטח לתכנון בעתיד"‬‫ יעוד "שטח לתכנון בעתיד"‬‫ יעוד "שטח לתכנון בעתיד"‬‫ יעוד "שטח לתכנון בעתיד"‬‫‪ -‬יעוד "שטח לתכנון בעתיד"‬
‫מצב מוצע‬
‫חלופה ב' (‪)2‬‬
‫חלופה א' (‪)1‬‬
‫‪574%‬‬
‫‪523%‬‬
‫‪ 57,000‬מ"ר עיקרי‬
‫‪ 52,000‬מ"ר עיקרי‬
‫‪*40%‬‬
‫‪*40%‬‬
‫‪ 29,800‬מ"ר שירות‬
‫‪ 20,800‬מ"ר שירות‬
‫‪824%‬‬
‫‪823%‬‬
‫‪ 86,800‬מ"ר‬
‫‪ 81,800‬מ"ר‬
‫‪ 24‬קומות‬
‫‪ 24‬קומות‬
‫‪ 90‬מ' מעל פני הים‬
‫‪ 90‬מ' מעל פני הים‬
‫‪78%‬‬
‫‪78%‬‬
‫‪814‬‬
‫‪814‬‬
‫אין‬
‫אחוזים‬
‫שטח עיקרי‬
‫אין‬
‫מ"ר‬
‫אין‬
‫אחוזים‬
‫שטח שירות‬
‫אין‬
‫מ"ר‬
‫אין‬
‫אחוזים‬
‫סה"כ שטח‬
‫אין‬
‫מבונה כולל‬
‫מ"ר‬
‫ל"ר‬
‫קומות‬
‫גובה‬
‫ל"ר‬
‫מטר‬
‫ל"ר‬
‫תכסית‬
‫ל"ר‬
‫מקומות חניה‬
‫* שטח שירות מעל הקרקע חושב ביחס לשטח העיקרי מעל הקרקע‬
‫(‪ )1‬לפי הנחיית לשכת התכנון המחוזית‪ ,‬בגין בדיקה תנועתית שבוצעה לפרויקט‬
‫(‪ )2‬לפי בקשת יזמי התכנית‬
‫זמן ביצוע‪:‬‬
‫אם תוך ‪ 20‬שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו‪ ,‬במגרש ממגרשי התכנית לא הוצע היתר בניה כלל‪,‬‬
‫תתבטלנה במגרש זה ההוראות מכח תכנית זו ויחולו בשטחו הוראות התכנית הראשית‪.‬‬
‫חו"ד הצוות‪( :‬מוגש ע"י ניר דוד כהן‪ ,‬אדר')‬
‫‪ .1‬לאשר לקידום לדיון בהפקדה בועדה המקומית‪.‬‬
‫‪ .2‬לאפשר העברת התכנית בשתי חלופות לעניין היקף זכויות הבנייה – כמפורט בטבלת זכויות הבנייה‪.‬‬
‫עמ' ‪19‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫‪ .3‬לאור ריבוי הבעלים‪ ,‬לא תדרש חתימה על כתב התחייבות לביצוע משימות פיתוח כמו גם כתב שיפוי‪.‬‬
‫ככל שימצא בהמשך הליך קידום התכנית מול הועדה המחוזית‪ ,‬שנדרש ביצוע משימות פיתוח‪ ,‬לרבות‬
‫לעניין הסדרת תשתיות ציבוריות‪ ,‬תת קרקעיות ועל קרקעיות (מים וביוב‪ ,‬חשמל‪ ,‬בכלל זה העתקת קו‬
‫מתח גבוה)‪ ,‬יש לפרטן בתקנון התכנית אחת לאחת‪.‬‬
‫‪ .4‬תנאים להבאת התכנית לדיון בהפקדה בועדה המחוזית‪:‬‬
‫א‪ .‬חתימה על התחייבות ע"י הבעלים להסרת התביעות המשפטיות כנגד העיריה עם מתן תוקף‬
‫לתכנית‪ .‬יש לתאם הנושא מול השירות המשפטי‪.‬‬
‫ב‪ .‬תאום תשתיות מים וביוב מול תאגיד המים העירוני (ז'אנה ואטמכר)‪.‬‬
‫‪ .5‬תנאי להוצאת היתר בנייה‪:‬‬
‫א‪ .‬ביצוע תכנית איחוד וחלוקה‪.‬‬
‫ב‪ .‬תיאום עדכני מול מינהלת הרק"ל ונת"ע לענין הקו הצהוב וקו ה‪ BRT‬המוצע בציר החרש חיל‬
‫השריון‪.‬‬
‫ג‪ .‬אישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ע"י מה"ע‪.‬‬
‫החלטה זו תהיה בטלה תוך ‪ 7‬חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים‬
‫בה וזאת עפ"י סעיף ‪86‬ד' לחוק‪.‬‬
‫בישיבתה מספר ‪12-0021‬ב' מיום ‪( 05/09/2012‬החלטה מספר ‪ )1‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫בתכנית והחליטה‪:‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫אדר' ניר דוד‪-‬כהן‪ :‬מציג את הנושא‪.‬‬
‫אדר' הלל שוקן‪ :‬הציג את המצגת‪ .‬מציג את מערכת הדרכים‪ .‬השטח מסומן לתכנון בעתיד‪ .‬מציג את‬
‫עקרונות התב"ע‪ 57 .‬אלף מ"ר עקרי‪ .‬מציג את הכניסות והיציאות והחזיתות המסחריות‪ .‬המבנים‬
‫מתוכננים בגבהים שונים‪ ,‬עד ‪24‬קומות‪.‬‬
‫ניר‪ :‬הצוות ממליץ לאשר את התוכנית בשתי חלופות‪ .‬חלופה ‪ 57‬אלף מ"ר‪ ,‬וחלופה שני ה ‪ 52‬אלף מ"ר‬
‫בהתאם הנחיית מתכננת המחוז‪ .‬המלצה להפקדה בכפוף לחוו"ד המופיעה בדרפט והסרת התביעות‬
‫המשפטיות נגד העיריה‪.‬‬
‫מלכה אנגלסמן עו"ד‪ :‬בועדה התקבל סיכום לאשר ‪ 5,000‬מ"ר נוספים מעבר ל‪ 52-‬אלף כדי לפצות את‬
‫בעלי המגרשים המזרחיים שנפגעים ע"י תדמ"ת ‪.2003‬‬
‫דוד שבח נציג תושבים‪ 20 :‬משפחות נמצאות במתחם בעלות זכויות רשומות‪ .‬התמיכה של התושבים היא‬
‫כמעט כ‪ ,100%-‬אין תושבים שמתנגדים חלק מהתושבים לא הביעו תמיכה בפועל מחכים מה יהיו תוצאות‬
‫הדיונים‪.‬‬
‫דנוס רמי‪ :‬מבקשים לאשר את מה שהיזם מבקש‪.‬‬
‫שמואל גפן‪ :‬רוצה לדעת איך הכניסה והיציאה‪.‬‬
‫ניר דוד‪-‬כהן‪ :‬הגישה לפרוייקט ע"י רכב היא מדרך השריון‪ ,‬מתוכנן קו ‪ BRT‬והקו הצהוב‪ .‬נערך בה"ת‬
‫שהוגש לועדה המחוזית והנושא קבל התייחסות מפורטת ומשרד התחבורה אישר‪.‬‬
‫מיטל להבי‪ :‬האם יש גשרים או חיבורים נוספים כדי להנגיש את המקום‪.‬‬
‫הלל שוקן‪ :‬יש תכנון עתידי ‪.‬‬
‫ארנון גלעדי‪ :‬מה חלקה של העיריה ושל נת"ע בתוך המתחם הזה? האם נכון לבנות במתחם תעסוקה?‬
‫מציע לבנות מגורים במתחם‪.‬‬
‫שמוליק מזרחי‪ :‬חולק על דעת ארנון המקום לא ראוי למגורים‪ .‬נמצא על צמתים ראשים אין נגישות לשום‬
‫דבר‪ .‬התוכנית מצויינת ומציע לאשר את התוכנית‪.‬‬
‫פאר ויסנר‪ :‬מדובר בכניסה לת"א‪ .‬התכנון לא מכובד ואין בו שום בשורה תכנונית כיאה לכניסה לת"א‪ .‬לא‬
‫הציגו עירוב שימושים‪ ,‬אולי גם מרכז ספורט האזור יהיה חשוך ונטוש בלילה‪.‬‬
‫מיטל להבי‪ :‬פרוייקט מאוד חשוב‪ .‬התושבים מחכים זמן רב ומדובר רק ב‪ 11-‬דונם‪ .‬צריך לייצר משהו‬
‫פרקטי שהתאכלס‪ .‬במערכת הדרכים איזה נתח יש גם למערכת הדרכים בחלוקה?‬
‫כרמלה עוזרי‪ :‬מצדיקה את נושא עיכוב התושבים ובעד שחרור התוכנית‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬מדובר בתב''ע‪ ,‬ההתייחסות תהיה בתכנית העיצוב‪.‬‬
‫ניר דוד כהן‪ :‬השיב לשאלות שנשאלו‪ :‬התכנון לקח בחשבון את הדרכים‪ ,‬אין די שטחים לצורכי ציבור ולכן‬
‫מדובר באזור תעסוקה‪.‬‬
‫עמ' ‪20‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫שמואל גפן‪ :‬המרחק מהבית לנתיבי איילון הוא ‪ 120‬מטר‪ ,‬זה מרחק ‪ 0‬ושניהם צירי תחבורה מאוד‬
‫מרעישים‪ ,‬נתיבי איילון נמצא למטה‪.‬‬
‫אודי כרמלי‪ :‬אנחנו נמצאים בסאגה מתמשכת של הרבה שנים‪ ,‬חלק גדול מהבעיה הוא אי ודאות תכנונית‬
‫ותכנונים רבים‪.‬‬
‫פאר ויסנר‪ :‬אני ממליץ למהנדס העיר וסגניתו לראות במשולש הזה אתגר תכנוני‪ ,‬להעביר את האתגר הזה‬
‫לבתי ספר לאדריכלות‪.‬‬
‫דורון ספיר‪ :‬הפרוייקט התעכב יותר מדי זמן‪ ,‬עדיין לא קיבלנו לטעמי מענה לנושא שהעלה פאר – לכך‬
‫שהאזור יהיה נטוש בלילה‪ .‬פאר צודק לגבי נושא תכנית העיצוב‪ .‬חלק מההחלטה שלנו צריכה להיות‬
‫שלתכנית העיצוב תהיה התייחסות מיוחדת מעבר לתכניות אחרות‪ ,‬בהתחשב במיקום של הפרוייקט‪.‬‬
‫דיון פנימי‪:‬‬
‫הראלה אברהם‪-‬אוזן עו"ד‪ :‬לתושבי המתחם הובטחה בשנת ‪ 1994‬שתקודם תכנית‪ .‬יש היום עתירה‬
‫מנהלית שתלויה ועומדת כנגד אי‪-‬אישור התכנית האחרונה שהתושבים הציגו‪ .‬התכנית לא אושרה ע''י‬
‫הוועדה המחוזית מהטעם התחבורתי‪ .‬הוועדה המחוזית הבינה שלא לקדם את הפרוייקט‪ .‬בסופו של דבר‪,‬‬
‫החליטה הוועדה המחוזית‪ ,‬יחד עם נציגי משרד התחבורה‪ ,‬לעניין היקפי הבניה שיהיה אפשר לקדם‪.‬‬
‫עודד (מהנדס העיר)‪ :‬שוקן הוא אדריכל מוכשר‪ ,‬בתחום האורבאני ‪ ,‬אחד מהמוכשרים בארץ‪ .‬אני מציע‬
‫לכם שתאשרו את התב''ע וכל הנושא של הבינוי של שימושי מסחר ותעסוקה לעשות את מה שפאר ודורון‬
‫הציעו‪ ,‬לקחת את הבינוי ואת העיצוב לתחרות סטודנטים‪.‬‬
‫דורון ספיר‪ :‬עניין הגברים יוחלט במסגרת תכנית העיצוב‪ ,‬עכשיו מחליטים רק לגבי נפחים‪.‬‬
‫מיטל להבי‪ :‬מציעה שנגדיר את הנפח באחוזים ומ''ר ולא בגובה‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬הועדה המחוזית תדרוש שנגדיר את הגובה המקסימלי‪.‬‬
‫אודי כרמלי‪ :‬יש מגוון של אפשרויות‪ ,‬מציע להצמד לתכנית המתאר‪.‬‬
‫מיטל להבי‪ :‬לנושא התחבורה‪ ,‬אני חושבת שמהות התכנית היא תחבורה‪ ,‬לא קיבלנו לכך תשובה וגם‬
‫לנושא הזכויות לא קיבלנו תשובה‪.‬‬
‫אורלי אראל‪ :‬נושא התנועה הוא נושא מרוכב שהוצג בפירוט‪ .‬אפשר להציג לך בנוסף באופן אישי‪.‬‬
‫ניר דוד‪-‬כהן‪ :‬לפרוייקט יש שלוש כניסות‪ ,‬מרחוב שמשרת רק את הפרוייקט‪.‬‬
‫מיטל להבי‪ :‬מבקשת לקבל את תכנית האיזון של השמאי‪ ,‬זכותה של הוועדה לקבל תשובות לשאלות‪ .‬לא‬
‫קיבלנו תשובה על חלוקת הבעלויות‪ .‬דבר נוסף הוא‪ ,‬אני מבקשת לראות את הכשר הנושא של התנועה‬
‫ולבדוק אותו בהיבט רחב יותר‪.‬‬
‫דורון ספיר‪ :‬מציע לאשר את התכנית‪ .‬ההערות שנאמרו דלקמן‪ ,‬אנחנו נתאים את הזכויות להיקף של ‪57‬‬
‫אלף מ"ר‪ .‬ההצעה של פאר והתשובה של אודי להצמד לעקרונות תכנית המתאר ולאפשר את שימושי‬
‫תכנית המתאר במקום‪ .‬תכנית העיצוב תוצע לתחרות שתיקח בחשבון את המיקום המרכזי של הפרוייקט‪,‬‬
‫בכניסה לעיר תל‪-‬אביב‪ .‬לפני העברת התכנית למחוז יועבר לוועדה פירוט הבעלויות‪.‬‬
‫שמואל גפן‪ :‬מבקש שתהיה כניסה ויציאה נוספת לתכנית‬
‫אודי כרמלי ‪ :‬אין אפשרות לבצע כניסה ויציאה ומשרד התחבורה מתנגד‪.‬‬
‫הוועדה מחליטה‪:‬‬
‫לאשר להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית בתנאים כמפוטר בחוו"ד צוות לעיל והערות‬
‫הבאים‪:‬‬
‫הזכויות יותאמו להיקף של ‪ 57‬אלף מ"ר‪ .‬יש להצמד לעקרונות תכנית המתאר ולאפשר את שימושי תכנית‬
‫המתאר במקום‪ .‬תכנית העיצוב תוצע לתחרות סטודנטים שתיקח בחשבון את המיקום המרכזי של‬
‫הפרוייקט‪ ,‬בכניסה לעיר תל‪-‬אביב‪ .‬לפני העברת התכנית למחוז יועבר לוועדה פירוט הבעלויות‪.‬‬
‫בעד‪ :‬שמואל גפן‪ ,‬כרמלה עוזרי‪ ,‬אסף זמיר‪ ,‬דורון ספיר‪ ,‬פאר ויסנר‪ ,‬ארנון גלעדי‪ ,‬שמואל מזרחי‪ ,‬מיטל‬
‫להבי‪.‬‬
‫ההחלטה אושרה פה אחד‪.‬‬
‫משתתפים‪ :‬שמואל גפן‪ ,‬כרמלה עוזרי‪ ,‬אסף זמיר‪ ,‬דורון ספיר‪ ,‬פאר ויסנר‪ ,‬ארנון גלעדי‪ ,‬שמואל מזרחי‪,‬‬
‫מיטל להבי‪.‬‬
‫להלן מטה פירוט בעלויות בהתאם לדרישות במסגרת החלטת ועדת המשנה בישיבתה מספר ‪12-0021‬ב'‬
‫מיום ‪( 05/09/2012‬החלטה מספר ‪.)1‬‬
‫סה"כ פרטיים‪ 21,095 :‬מ"ר‬
‫סה"כ עת"א‪ 69 :‬מ"ר‬
‫סה"כ נת"א‪ 1,023 :‬מ"ר‬
‫עמ' ‪21‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫סה"כ מדינית ישראל‪ 2,820 :‬מ"ר‬
‫סה"כ בתכנית‪ 25,008 :‬מ"ר‬
‫מתחם לודוויפול – פירוט הבעלויות‬
‫מצב קיים‬
‫גוש‬
‫‪6981‬‬
‫חלקה‬
‫שטח‬
‫רשום‬
‫במ"ר‬
‫שטח‬
‫משתתף‬
‫במ"ר‬
‫‪( 13‬ח)‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪774‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪383‬‬
‫‪774‬‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪768‬‬
‫‪768‬‬
‫‪768‬‬
‫‪768‬‬
‫‪768‬‬
‫‪768‬‬
‫‪768‬‬
‫‪768‬‬
‫‪780‬‬
‫‪780‬‬
‫‪751‬‬
‫‪383‬‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪782‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪793‬‬
‫‪760‬‬
‫‪760‬‬
‫‪760‬‬
‫‪760‬‬
‫‪760‬‬
‫‪760‬‬
‫‪760‬‬
‫‪760‬‬
‫‪148‬‬
‫‪148‬‬
‫‪155‬‬
‫‪751‬‬
‫‪155‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪404‬‬
‫‪404‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫סה"כ‬
‫‪( 14‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪15‬‬
‫‪15‬‬
‫‪15‬‬
‫‪15‬‬
‫סה"כ‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫סה"כ‬
‫‪793‬‬
‫‪( 17‬ח)‬
‫‪( 17‬ח)‬
‫‪( 17‬ח)‬
‫‪( 17‬ח)‬
‫‪( 17‬ח)‬
‫‪( 17‬ח)‬
‫‪( 17‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 18‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 25‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 26‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫עמ' ‪22‬‬
‫בעלים‬
‫חלק בבעלות‬
‫עירית ת"א‬
‫‪1/1‬‬
‫נתיבי אילון‬
‫בע"מ‬
‫‪1/1‬‬
‫כהן מרדכי‬
‫זר ציון‬
‫זר הילדה‬
‫זר יששכר‬
‫‪1/3‬‬
‫‪1/3‬‬
‫‪1/6‬‬
‫‪1/6‬‬
‫אלקובי מסעוד‬
‫שבח יהודה‬
‫שבח שמואל‬
‫שבח אליעזר‬
‫שבח בצל שדי‬
‫שבח חזקיהו‬
‫שבח יוסף‬
‫בנהרוש (שבח)‬
‫יעל‬
‫שבח חזקיהו‬
‫שבח יהודה‬
‫שבח שמואל‬
‫שבח אליעזר‬
‫שבח בצל שדי‬
‫בנהרוש יעל‬
‫שבח יוסף‬
‫‪225/793‬‬
‫‪49/793‬‬
‫‪49/793‬‬
‫‪49/793‬‬
‫‪49/793‬‬
‫‪49/793‬‬
‫‪49/793‬‬
‫‪49/793‬‬
‫‪225/5,551‬‬
‫‪225/5,551‬‬
‫‪225/5,551‬‬
‫‪225/5,551‬‬
‫‪225/5,551‬‬
‫‪225/5,551‬‬
‫‪225/5,551‬‬
‫שבח יהודה‬
‫שבח שמואל‬
‫שבח אליעזר‬
‫שבח בצל שדי‬
‫שבח חזקיהו‬
‫שבח יוסף‬
‫בנהרוש (שבח)‬
‫יעל‬
‫‪1/7‬‬
‫‪1/7‬‬
‫‪1/7‬‬
‫‪1/7‬‬
‫‪1/7‬‬
‫‪1/7‬‬
‫‪1/7‬‬
‫אהרוני תמר‬
‫‪230/780‬‬
‫חברת נתיבי‬
‫איילון‬
‫בשלמות‬
‫שטח‬
‫לחישוב‬
‫זכויות‬
‫לבעלים‬
‫שטח‬
‫בנוי‬
‫למגורים‬
‫במ"ר‬
‫יעוד‬
‫מגורים ‪1 83‬‬
‫‪1‬‬
‫מגורים ‪383 83‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪383‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪383‬‬
‫מגורים‬
‫‪261‬‬
‫‪261‬‬
‫‪130‬‬
‫‪130‬‬
‫‪782‬‬
‫מגורים‬
‫‪225‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪793‬‬
‫מגורים ‪109 63‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪760‬‬
‫מגורים‬
‫‪148‬‬
‫‪148‬‬
‫דרך ‪155‬‬
‫‪155‬‬
‫‪383‬‬
‫‪261‬‬
‫‪261‬‬
‫‪130‬‬
‫‪130‬‬
‫‪782‬‬
‫‪225‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪49‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪32‬‬
‫‪793‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪109‬‬
‫‪760‬‬
‫‪148‬‬
‫‪148‬‬
‫‪155‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪150‬‬
‫‪60‬‬
‫‪60‬‬
‫‪270‬‬
‫‪97‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪197‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪40‬‬
‫‪40‬‬
‫‪0‬‬
‫‪155‬‬
‫‪155‬‬
‫‪0‬‬
‫‪133‬‬
‫‪133‬‬
‫‪70‬‬
‫‪70‬‬
‫‪70‬‬
‫‪70‬‬
‫‪133‬‬
‫‪133‬‬
‫‪70‬‬
‫‪70‬‬
‫‪70‬‬
‫‪70‬‬
‫‪150‬‬
‫‪150‬‬
‫‪17‬‬
‫‪17‬‬
‫‪17‬‬
‫‪17‬‬
‫חרזי שאול‬
‫‪493/1,502‬‬
‫מגורים‬
‫אהרון צבי‬
‫אהרון אליה‬
‫אהרון אמנון‬
‫אהרון יצחק‬
‫אהרון צבי‬
‫‪3/32‬‬
‫‪3/32‬‬
‫‪3/32‬‬
‫‪3/32‬‬
‫מגורים‬
‫שטח‬
‫משתתף‬
‫לבעלים‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪27‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪( 32‬ח)‬
‫‪( 32‬ח)‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪448‬‬
‫‪448‬‬
‫‪( 35‬ח)‬
‫‪750‬‬
‫‪759‬‬
‫‪448‬‬
‫‪37‬‬
‫‪759‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪37‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪750‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫סה"כ‬
‫‪30‬‬
‫‪30‬‬
‫‪30‬‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ‬
‫‪( 36‬ח)‬
‫‪( 36‬ח)‬
‫‪( 36‬ח)‬
‫‪( 36‬ח)‬
‫‪( 36‬ח)‬
‫‪( 36‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 37‬ח)‬
‫‪( 37‬ח)‬
‫‪( 37‬ח)‬
‫‪( 37‬ח)‬
‫‪( 37‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 39‬ח)‬
‫‪( 39‬ח)‬
‫‪( 39‬ח)‬
‫‪( 39‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫עמ' ‪23‬‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫אהרון אליהו‬
‫אהרון אמנון‬
‫אהרון יצחק‬
‫רנגינגד רחל‬
‫איזדי זיוה‬
‫רנגינזאד‬
‫שלמה‬
‫קורדוני תמר‬
‫רנגינגד רחל‬
‫רנגינפור אסיה‬
‫רנגינגד משה‬
‫‪1/32‬‬
‫‪1/32‬‬
‫‪1/32‬‬
‫‪1/32‬‬
‫‪1/4‬‬
‫‪1/24‬‬
‫‪1/24‬‬
‫‪1/24‬‬
‫‪1/24‬‬
‫‪1/24‬‬
‫‪1/24‬‬
‫ירקוני מאיר‬
‫לישע קיקי‬
‫לישע (רהואן)‬
‫ג'נט‬
‫‪1/2‬‬
‫‪1/4‬‬
‫‪1/4‬‬
‫שנהב משיח‬
‫שנהב שלום‬
‫קורלאשבילי‬
‫רפאל‬
‫צפרירי נסים‬
‫‪1/8‬‬
‫‪1/8‬‬
‫‪1/4‬‬
‫‪1/2‬‬
‫חב' נתיבי‬
‫איילון‬
‫חב' נתיבי‬
‫איילון‬
‫‪1/2‬‬
‫‪1/2‬‬
‫חב' נתיבי‬
‫איילון‬
‫‪1/1‬‬
‫כהן יונה‬
‫לוי אבנר‬
‫בן ברוך אבי‬
‫בן ברוך סמדר‬
‫לוי אבנר‬
‫כהן יונה‬
‫‪94/752‬‬
‫‪188/752‬‬
‫‪94/752‬‬
‫‪94/752‬‬
‫‪188/752‬‬
‫‪94/752‬‬
‫דודיאן מהין‬
‫‪375/1,500‬‬
‫פלתה מייק‬
‫‪1/6‬‬
‫פלתה‬
‫יניבחניתה ‪1/6‬‬
‫עמרמוב‬
‫דודיאן יהודה ‪1/6‬‬
‫‪375/1,500‬‬
‫בן יצ‬
‫‪23‬‬
‫‪23‬‬
‫‪23‬‬
‫‪23‬‬
‫‪188‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪751‬‬
‫‪376‬‬
‫‪188‬‬
‫‪188‬‬
‫‪751‬‬
‫‪23‬‬
‫‪23‬‬
‫‪23‬‬
‫‪23‬‬
‫‪188‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪31‬‬
‫‪751‬‬
‫‪376‬‬
‫‪188‬‬
‫‪188‬‬
‫‪751‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪49‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪187‬‬
‫‪79‬‬
‫‪61‬‬
‫‪61‬‬
‫‪200‬‬
‫‪94‬‬
‫‪94‬‬
‫‪188‬‬
‫‪376‬‬
‫‪751‬‬
‫מגורים ‪224 99‬‬
‫‪224‬‬
‫‪94‬‬
‫‪94‬‬
‫‪188‬‬
‫‪376‬‬
‫‪751‬‬
‫‪224‬‬
‫‪224‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪448‬‬
‫מגורים ‪37 99‬‬
‫‪448‬‬
‫‪37‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪37‬‬
‫‪94‬‬
‫‪188‬‬
‫‪94‬‬
‫‪94‬‬
‫‪188‬‬
‫‪94‬‬
‫‪752‬‬
‫‪188‬‬
‫‪125‬‬
‫‪125‬‬
‫‪125‬‬
‫‪188‬‬
‫‪750‬‬
‫‪375‬‬
‫‪188‬‬
‫‪94‬‬
‫‪94‬‬
‫‪751‬‬
‫‪75‬‬
‫‪75‬‬
‫‪75‬‬
‫‪75‬‬
‫‪75‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪37‬‬
‫‪94‬‬
‫‪188‬‬
‫‪94‬‬
‫‪94‬‬
‫‪188‬‬
‫‪94‬‬
‫‪752‬‬
‫‪188‬‬
‫‪125‬‬
‫‪125‬‬
‫‪125‬‬
‫‪188‬‬
‫‪750‬‬
‫‪375‬‬
‫‪188‬‬
‫‪94‬‬
‫‪94‬‬
‫‪751‬‬
‫‪75‬‬
‫‪75‬‬
‫‪75‬‬
‫‪75‬‬
‫‪75‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪0‬‬
‫‪67‬‬
‫‪51‬‬
‫‪51‬‬
‫‪51‬‬
‫‪51‬‬
‫‪67‬‬
‫‪338‬‬
‫‪88‬‬
‫‪88‬‬
‫מגורים‬
‫מגורים ‪26‬‬
‫מגורים ‪53‬‬
‫רצון משאט‬
‫שמואל‬
‫מזרחי חיים‬
‫כבאז שאול‬
‫כבאז רחל‬
‫‪375/751‬‬
‫‪188/751‬‬
‫‪94/751‬‬
‫‪94/751‬‬
‫מגורים ‪61‬‬
‫לוי נסים‬
‫לוי אריה‬
‫נפתלי יפה‬
‫תמיר אילנה‬
‫הררי אהרון‬
‫צעידי יפה‬
‫דוד פור אפרים‬
‫דוד אהרון‬
‫דוד פור מנשה‬
‫דוד פור משה‬
‫דנוס רחל‬
‫‪1/10‬‬
‫‪1/10‬‬
‫‪1/10‬‬
‫‪1/10‬‬
‫‪1/10‬‬
‫‪1/16‬‬
‫‪1/16‬‬
‫‪1/16‬‬
‫‪1/16‬‬
‫מגורים ‪54‬‬
‫‪176‬‬
‫‪0‬‬
‫‪70‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪164‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫‪( 40‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 41‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 44‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪( 102‬ח)‬
‫‪( 102‬ח)‬
‫‪( 102‬ח)‬
‫סה"כ‬
‫‪103‬‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ‬
‫בתכנית‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪752‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪751‬‬
‫‪7,543‬‬
‫‪7,543‬‬
‫‪683‬‬
‫‪683‬‬
‫‪683‬‬
‫‪683‬‬
‫‪68‬‬
‫‪68‬‬
‫‪751‬‬
‫‪2,820‬‬
‫‪2,820‬‬
‫‪683‬‬
‫‪683‬‬
‫‪683‬‬
‫‪683‬‬
‫‪68‬‬
‫‪68‬‬
‫איראן‬
‫יוסף יהודי‬
‫שרה‬
‫שלום שושנה‬
‫‪1/16‬‬
‫‪1/16‬‬
‫‪1/16‬‬
‫‪1/16‬‬
‫יוב שלום בן‬
‫יחיא‬
‫עוזר אברהם‬
‫אליר‬
‫סופיו פרידה‬
‫‪188/751‬‬
‫‪375/751‬‬
‫‪188/751‬‬
‫דרך ‪ 28‬מ'‬
‫מדינת ישראל‬
‫בשלמות‬
‫בבאי אליהו‬
‫בבאי יפה‬
‫ג'מילי ציון‬
‫‪1/4‬‬
‫‪1/4‬‬
‫‪1/2‬‬
‫מגורים‬
‫צורת דרך‬
‫מגורים‬
‫עירית ת"א‬
‫בשלמות‬
‫צורת דרך‬
‫מגורים‬
‫צורת דרך‬
‫‪25,008‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪752‬‬
‫‪0‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪752‬‬
‫‪188‬‬
‫‪375‬‬
‫‪188‬‬
‫‪188‬‬
‫‪751‬‬
‫‪2,820‬‬
‫‪2,820‬‬
‫‪171‬‬
‫‪171‬‬
‫‪342‬‬
‫‪683‬‬
‫‪68‬‬
‫‪68‬‬
‫‪13,219‬‬
‫‪751‬‬
‫‪2,820‬‬
‫‪2,820‬‬
‫‪171‬‬
‫‪171‬‬
‫‪342‬‬
‫‪171‬‬
‫‪68‬‬
‫‪68‬‬
‫‪13,961‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪44‬‬
‫‪44‬‬
‫‪44‬‬
‫‪132‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪1,854‬‬
‫חו"ד הצוות‪( :‬מוגש ע"י צוות מזרח)‬
‫להמליץ בחיוב על המבוקש ולהוסיף את הועדה המקומית כמגישה לתכנית‪.‬‬
‫החלטה זו תהיה בטלה תוך ‪ 7‬חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים‬
‫בה וזאת עפ"י סעיף ‪86‬ד' לחוק‪.‬‬
‫בישיבתה מספר ‪13-0020‬ב' מיום ‪( 25/12/2013‬החלטה מספר ‪ )12‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫בתכנית והחליטה‪:‬‬
‫לקבל את המלצת מה"ע ולהוסיף את הועדה המקומית כמגישת התכנית‪.‬‬
‫משתתפים‪ :‬אסף זמיר‪ ,‬קרנית גולדווסר ואלון סולר‪.‬‬
‫פרטי תהליך האישור‪:‬‬
‫בישיבתה מספר ‪12-0021‬ב' מיום ‪( 05/09/2012‬החלטה מספר ‪ )1‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית‬
‫והחליטה לאשר להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית בתנאים כמפוטר בחוו"ד צוות לעיל‬
‫והערות הבאים‪ :‬הזכויות יותאמו להיקף של ‪ 57‬אלף מ"ר‪ .‬יש להיצמד לעקרונות תכנית המתאר ולאפשר‬
‫את שימושי תכנית המתאר במקום‪ .‬תכנית העיצוב תוצע לתחרות סטודנטים שתיקח בחשבון את המיקום‬
‫המרכזי של הפרויקט‪ ,‬בכניסה לעיר תל‪-‬אביב‪ .‬לפני העברת התכנית למחוז יועבר לוועדה פירוט הבעלויות‪.‬‬
‫בישיבתה מספר ‪13-0020‬ב' מיום ‪( 25/12/2013‬החלטה מספר ‪ )12‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית‬
‫והחליטה לקבל את המלצת מה"ע ולהוסיף את הועדה המקומית כמגישת התכנית‪.‬‬
‫התכנית נדונה בועדת המשנה להקלות מתשתיות תחבורה מס' ‪ 39‬מיום ‪ .17/02/2015‬הועדה‪ ,‬לאחר שהוצג‬
‫בפניה יחס התכנית לתמ"א ‪3‬ותמ"א ‪ ,23‬ולאר ששמעה את המוזמנים ודנה בתכנית החליטה כדלקמן‪:‬‬
‫לעניין תמ"א ‪:3‬‬
‫‪ .1‬לאשר קן בניין של ‪ 30‬מטר מציר נתיבי איילון‪.‬‬
‫‪ .2‬לאשר קו בניין של ‪ 40‬מטר מציר דרך מספר ‪ 0 ,1‬מטר משפת דרך מספר ‪ ,1‬כמסומן בתשריט‪.‬‬
‫לעניין תמ"א ‪:23‬‬
‫עמ' ‪24‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫לאשר קן בניין של ‪ 30‬מ' מרצועת מסילת הברזל‪ ,‬כמסומן בתשריט‪.‬‬
‫מועד התכנון המאשר ייתן דעתו על הצורך במיגון אקוסטי‪.‬‬
‫הועדה מצאה כי התכנית מתאימה למדיניות הוולנת"ע‪ ,‬אשר אישרה קווי בניין מצומצמים לנתיבי‬
‫איילון ולמסילת הברזל‪ ,‬כפי שבאה לידי בהחלטתה‪ ,‬לגבי תכנית המתאר של תל אביב‪ ,‬בה החליטה על‬
‫תמצום קווי הבניין לתכנית מספר תא‪.5000/‬‬
‫הועדה השתכנעה כי ניתן לאשר את הבקשה מאחר והשימושים המבוקשים בה אינם רגישים‪,‬‬
‫והתכנית משפרת את המצב לעומת הקיים היום‪ ,‬בו קיימים מבני מגורים בתוך זכות הדרך‪.‬‬
‫הועדה על פי סעיף ‪ 89‬לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים ‪ ,7102‬התשע"ה‪ ,‬עמוד ‪8346‬‬
‫בתאריך ‪.26/08/2015‬‬
‫כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא‪:‬‬
‫‪ ‬עיתון ישראל פוסט בתאריך ‪10/09/2015‬‬
‫‪ ‬עיתון מעריב בתאריך ‪10/09/2015‬‬
‫‪ ‬עיתון המקומון תל אביב בתאריך ‪10/09/2015‬‬
‫פירוט ההתנגדויות‪ ,‬דברי המענה להתנגדויות והמלצות‪:‬‬
‫בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫יששכר זר‪ ,‬הילדה זר‪ ,‬רחל כבאז‪,‬‬
‫שאלתיאל חרזי‪ ,‬שאול קצב‪ ,‬דורון‬
‫קצב‪ ,‬יונה כהן‪ ,‬אבי בן ברוך‪ ,‬סמדר‬
‫בן ברוך‪ ,‬יעקב זר באמצעות עו"ד‬
‫מנשה ווחניש‬
‫‪.2‬‬
‫חברת נתיבי איילון‬
‫התנגדות מס' ‪ 1‬מטעם בעלי הקרקע באמצעות עו"ד מנשה ווחניש‪.‬‬
‫טענות המתנגדת‬
‫מבוא המתחם נשוא התכנית המוצעת סבל מהזנחה תכנונית של‬
‫עשרות שנים‪ ,‬בד ובד עם אישורן של תכניות הגובלות‬
‫במתחם לקידום נתיבי התנועה המהירה ופתרון בעיות‬
‫התעבורה של העיר ת"א וערי המרכז‪ ,‬תוך פגיעה במתנגדים‬
‫ועל חשבונם‪ .‬התכנית המוצעת במתכונתה המוצעת פוגעת‬
‫במתנגדים‪ ,‬מתעלמת מצרכיהם ומתעלמת מהפגיעה שטומנת‬
‫בחובה התכנית‪ .‬להלן פירוט הנושאים הנוגעים לתכנית אשר‬
‫המתנגדים סבורים שיש הכרח וחובה לתקנן ולהתייחס‬
‫אליהם‪:‬‬
‫יש להוסיף לשימושים המותרים בתכנית שימוש מגורים‬
‫‪)1‬‬
‫בפרט על מנת לאפשר למתנגדים ובני משפחותיהם להמשיך‬
‫ולהתגורר במקום‪.‬‬
‫‪)2‬‬
‫עמ' ‪25‬‬
‫יש לערוך טבלאות איזון וחלוקה במסגרת התכנית ולא‬
‫מענה‪ /‬המלצות לועדה‬
‫מענה‪ :‬לדחות את הדרישה‪.‬‬
‫המקום אינו ראוי למגורי אדם‪,‬‬
‫לא מפאת מיקומו בין ‪ 2‬כבישים‬
‫מהירים ללא רצף לרקמה‬
‫העירונית ולא מפאת החשיפה‬
‫לזיהום אוויר ומטרדי רעש‪.‬‬
‫יצוין כי החלטה בדבר הוספת‬
‫מגורים למתחם תהיה בסתירה‬
‫להחלטת הולנת"ע בתכנית‪.‬‬
‫מענה‪ :‬לקבל ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫‪)3‬‬
‫‪)4‬‬
‫עמ' ‪26‬‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫בנפרד כתנאי למימוש התכנית‪ .‬פיצול התכנית לשני שלבים‬
‫יגרור אחריו עיכוב נוסף של שנים רבות‪ .‬אין שום הצדקה‬
‫לפיצול התכנוני הנ"ל‪ .‬בהתחשב בהזנחה התכנונית של‬
‫עשרות שנים מצידה של הועדה המקומית מן הראוי‬
‫שהתכנית המוצעת תכלול כבר כעת את טבלאות האיזון‬
‫והחלוקה‪ .‬על מנת לאפשר לאותם בעלי זכויות שיראו עצמם‬
‫מקופחים להגיש התנגדויותיהם כבר במסגרת התכנית‬
‫המוצעת‪ ,‬וזאת במקום להמתין עוד שנים רבות עד שתוכן‬
‫תכנית לאיחוד וחלוקה‪.‬‬
‫לחילופין‪ ,‬על הועדה המחוזית לכלול בתכנית המוצעת‬
‫הוראות והנחיות מפורטות יותר שמכוחן תפעל הועדה‬
‫המקומית לצורך הכנתה של תכנית האיחוד והחלוקה‪.‬‬
‫השוני המהותי שבין המתנגדים‪ ,‬כבעלי בתים‪ ,‬לבין אותם‬
‫בעלי מגרשים‪ ,‬חייב לקבל ביטוי בהוראות התכנית המוצעת‬
‫ובהנחיות שיש לקבוע לועדה המקומית לצורך הליכי האיחוד‬
‫וחלוקה‪.‬‬
‫קביעת הוראות בדבר חלוקה למתחמי משנה‪ :‬התכנית‬
‫המוצעת קובעת ‪ 6‬תאי שטח אשר ‪ 5‬מתוכם ביעוד של‬
‫תעסוקה ומסחר‪ ,‬תא שטח נוסף מיועד לדרך‪.‬‬
‫יש להגדיר את תאי השטח ‪ 1-5‬נשוא התכנית המוצעת‬
‫המיועדים לתעסוקה ומסחר כמתחמי משנה (מבנים‬
‫עצמאיים) אשר כבר כעת במסגרת התכנית המוצעת ייוחדו‬
‫ויחלקו בין בעלי הזכויות‪ ,‬באופן שלכל מתחם תיערך תכנית‬
‫איחוד וחלוקה נפרדת בין הבעלים של אותו מתחם‪ ,‬תוך מתן‬
‫אפשרות לבעלי הזכויות להתאגד באופן רצוני ועצמאי‬
‫כקבוצה אשר התכנית תקצה לה מבנן עצמאי (אחד או יותר‬
‫הכל בהתאם לשווי הזכויות) מתוך מתחמי המשנה הנ"ל‪.‬‬
‫החלוקה על מתחמי המשנה תקל על מימוש התכנית ותפחית‬
‫את התלות הדדית שבין בעלי הזכויות לבין עצמם‪ .‬הפרדת‬
‫הקבוצות למתחמי משנה תקטין מאוד את החיכוך שבין‬
‫בעלי הזכויות השונים‪.‬‬
‫קביעת מעמדם של תאי השטח נשוא התכנית כמתחמי משנה‬
‫עצמאיים גם תאפשר לקדם את מימוש התכנית מבלי תלות‬
‫בכל בעלי הזכויות ותביא לקיצור משמעותי בסמן הנדרש‬
‫להוצאת היתר הבנייה‪.‬‬
‫לקבל את ההצעה לפיה על הועדה‬
‫המחוזית לכלול בתכנית המוצעת‬
‫הוראות והנחיות מפורטות יותר‬
‫שמכוחן תפעל הועדה המקומית‬
‫לצורך הכנתה של תכנית האיחוד‬
‫והחלוקה‪.‬‬
‫מענה‪ :‬לקבל ההתנגדות‪.‬‬
‫מענה‪ :‬לקבל ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫יצוין כי החלוקה למתחמים‬
‫נקבעה בהתאם ליחס הבעלות‬
‫בקרקע בין בעלי הנכסים‬
‫שהתאגדו‪ ,‬המהווים כ‪ 70%‬מסך‬
‫הבעלים‪ ,‬ל‪ 30%‬הנותרים‪ .‬שטח‬
‫התכנית בכללותה קטן וחלים‬
‫עליו אילוצים תכנוניים אשר‬
‫מקשים על תכנון מיטבי בהתאם‬
‫למבוקש בהתנגדות זאת‪.‬‬
‫בנוסף לכך‪ ,‬הבינוי המוצע‬
‫מושתת‪ ,‬בדומה לרוב הפרויקטים‬
‫בקנה מידה דומה‪ ,‬על מענה‬
‫משותף ואחוד לצרכי החנייה‬
‫והתפעול‪ ,‬משמע חניונים ואזורי‬
‫פריקה וטעינה ואצירת אשפה‬
‫משותפים‪ ,‬אשר מקשים על‬
‫המבוקש עוד יותר‪ .‬יחד עם זאת‪,‬‬
‫ולמרות האמור לעיל‪ ,‬מוצע לחייב‬
‫בחינה באור חיובי של המבוקש‪,‬‬
‫בתיאום ושיתוף נציג מטעם‬
‫המתנגדים של המבוקש כאשר‬
‫המלצה סופית בנושא לוועדה‬
‫המחוזית תיערך באישור מה"ע‪.‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫‪)5‬‬
‫‪)6‬‬
‫עמ' ‪27‬‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫מענה‪ :‬לדחות ההתנגדות שכן‬
‫קביעת השמאי שיערוך את טבלת האיזון והחלוקה‪:‬‬
‫על מנת להבטיח את זכויות המתנגדים‪ ,‬על התכנית המוצעת אין זה מעניינה של תכנית‪ .‬יצוין‬
‫כי התכנית לאיחוד וחלוקה תהיה‬
‫לקבוע מפורשות שטבלאות האיזון והחלוקה יערכו ע"י‬
‫שמאי הועדה המחוזית ולא שמאי שימונה מטעם חלק מבעלי תכנית בסמכות הועדה‬
‫המקומית‪ .‬מינוי השמאי יעשה‬
‫הקרקע‪.‬‬
‫בכפוף להנחיית ואישור מנהל‬
‫מדור תחום מקרקעין במינהל‬
‫ההנדסה‪.‬‬
‫מענה‪ :‬לקבל ההתנגדות‪ .‬ולתקן‬
‫התניית היתר בנייה בפינוי מוסכם משטחי הדרכים‪:‬‬
‫את הוראות התכנית בהתאם ‪.‬‬
‫התכנית המוצעת קובעת כי תנאי להיתר בנייה יהיה הריסה‬
‫ופינוי כל המבנים בתחום רצועת דרכים בתכנית‪ .‬חלק‬
‫מהמתנגדים מתגוררים בבתי מגורים שבתחום הדרכים‪.‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫‪)7‬‬
‫‪)8‬‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫סעיף זה גורם לאפליה פסולה בין בעלי המבנים בתחום‬
‫רצועת הדרך ליתר בעלי המבנים‪ .‬לפיכך‪ ,‬יש לקבוע כי תנאי‬
‫להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל‬
‫המבנים בתחום התכנית או לחילופין‪ ,‬פינוי מוסכם של בעלי‬
‫המבנים הקיימים הן בתחום רצועות הדרכים בתכנית והן‬
‫בתאי השטח השונים‪.‬‬
‫גביית הוצאות התכנית‪ :‬הוראות התכנית קובעות כי הועדה מענה‪ :‬לקבל ההתנגדות‪.‬‬
‫המקומית רשאית לגבות את הוצאות התכנית עפ"י חוק‬
‫התכנון והבנייה‪ .‬המתנגדים מתנגדים לסעיף זה‪ ,‬מבקשים‬
‫למחקו ומבקשים לקבוע כי בעלי הזכויות בתכנית לא יחויבו‬
‫בהוצאות עריכת התכנית‪ .‬כל זאת היות והיה זה מחובתה של‬
‫הועדה המקומית ליזום ולהכין תכנית במתחם עוד לפני שנים‬
‫רבות‪ ,‬כתנאי לאישור תכנית ‪ 2205‬ב'‪ .‬במשך כל השנים יועדה‬
‫השכונה כשטח לתכנון בעתיד" לפחות משנת ‪. 1959‬‬
‫בנסיבות האמורות יהיה זה בלתי הוגן‪ ,‬בלשון המעטה‪,‬‬
‫להטיל על המתנגדים לממן את הוצאות התכנית‪.‬‬
‫בעת עריכת שומות היטלי ההשבחה ידרשו המתנגדים לקחת מענה‪ :‬לדחות שכן לא רלבנטי‬
‫להוראות של תכנית‪.‬‬
‫בחשבון את ההזנחה המתמשכת‪ ,‬הפרת הבטחות והנזקים‬
‫שנגרמו למתנגדים כתוצאה מכך‪.‬‬
‫התנגדות מס' ‪ 2‬מטעם חברת נתיבי איילון‬
‫טענות המתנגדת‬
‫תכנית זו גובלת ב‪ 3‬פרויקטים של חברת נתיבי איילון – כביש‬
‫‪ ,20‬נתיבים מהירים וקירוי האיילון‪ ,‬בנוסף‪ ,‬חברת נתיבי‬
‫איילון הינה בעלים של מספר חלקות בתחום התכנית‪.‬‬
‫מבוקש להוסיף את ההוראות הבאות לתכנית‪:‬‬
‫‪ .1‬קו הבניין לכביש ‪ 20‬לא יהיה ‪ 0‬מ' וכי לא תתאפשר בנייה‬
‫תת קרקעית ו‪/‬או עילית בקו בניין ‪ 0‬מכביש האיילון‪.‬‬
‫חריגה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת מהוראות תכנית‬
‫זו‪.‬‬
‫‪ .2‬החזית המערבית של הקומות התחתונות (שלוש קומות‬
‫לכל הפחות) תהייה ללא פתחים לכיוון כביש האיילון‪.‬‬
‫‪ .3‬עמודי המגדלים הסמוכים לתוואי כביש ‪ 20‬יתוכננו כך‬
‫שיוכלו לשאת את עומד גשר קירוי האיילון‪ ,‬הכל בתיאום‬
‫עם חברת העיר וחברת נתיבי איילון‪.‬‬
‫‪ .4‬לנתיבי איילון תשמר הזכות לביצוע עבודות סלילה‬
‫ותשתיות תת קרקעיות בתחום הדרך אשר בצמוד‬
‫לבניינים המוצעים‪.‬‬
‫‪ .5‬בתשריט מצב מוצע אין להראות קו בניין ‪ .0‬לצרוך קירוי‬
‫האיילון ופרויקטים עתידיים של נתיבי איילון יש לשמור‬
‫על קו בניין מינימאלי של ‪ 10‬מ' בהתאם לקבוע‬
‫בתא‪.5000/‬‬
‫עמ' ‪28‬‬
‫מענה‪ /‬המלצות לוועדה‬
‫מענה‪ :‬לדחות ההתנגדות שכן‬
‫קווי הבניין האמורים אושרו‬
‫בועדה לתשתיות לאומיות‬
‫(הות"ל)‪.‬‬
‫מענה‪ :‬לדחות ההתנגדות‪ .‬יש‬
‫לאפשר פתחים ולו למטרת‬
‫תאורה טבעית‪.‬‬
‫מענה‪ :‬לדחות ההתנגדות‪.‬‬
‫במסגרת דו"ח חברת ענבל‬
‫לבדיקת ייתכנות לקירוי האיילון‬
‫שנערך ע"י חברת נתיבי איילון‪,‬‬
‫איזור זה לא נכלל באזורים‬
‫המומלצים לקירוי‪ .‬מה"ע סבור‬
‫שאין ייתכנות מעשית לבצע קירוי‬
‫במקום זה‪.‬‬
‫מענה‪ :‬לדחות ההתנגדות‪ .‬אין‬
‫צורך בקביעת הוראות בנושא על‬
‫מנת שחברת נתיבי איילון תוכל‬
‫לבצע עבודות בשטחים ביעוד דרך‬
‫עפ"י תא' ‪.1205‬‬
‫מענה‪ :‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫בסעיף ‪ 3.8.2‬ב' בתקנון תא‪5000/‬‬
‫נקבע כי "קו הבניין יהיה במרחק‬
‫שלא יפחת מ‪ 10-‬מטר מגבול זכות‬
‫הדרך או מקצה שול הדרך‪ ,‬הגדול‬
‫מבינם‪ ,‬למעט אם נקבע בתכנית‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫‪ .6‬נדרש לתאם את הפרויקט מול פרויקט הנתיבים‬
‫המהירים‪.‬‬
‫מאושרת קו בניין במרחק‬
‫מצומצם יותר‪ .‬לאור המאפיינים‬
‫הייחודיים של תנאי השטח בו‬
‫ממוקמת התכנית ולאור העובדה‬
‫כי מדובר בתכנית אשר נמצאת‬
‫בהליך קידום מזה שנים רבות‬
‫ביותר ואשר נערכו במסגרת הליך‬
‫קידומה מספר תיאומים עם‬
‫גורמי חברת נתיבי איילון‪,‬‬
‫מומלץ‪ ,‬בכפוף לחוו"ד היועמ"ש‬
‫לועדה המקומית‪ ,‬לדחות‬
‫התנגדויות זו‪ .‬כאמור לעיל‪,‬‬
‫מפאת קוצר הזמן שנקצב בין‬
‫מועד קבלת ההתנגדות למועד‬
‫הדיון בה‪ ,‬לא ניתן היה לקבל‬
‫חוו"ד מאת היועמ"ש לוועדה‬
‫המקומית טרם מועד הדיון‪.‬‬
‫מענה‪ :‬לקבל ההתנגדות‪ ,‬למרות‬
‫שכאמור‪ ,‬נערכו תיאומים עם‬
‫גורמי חברת נת"א מספר פעמים‬
‫במסגרת הליך קידומה‪.‬‬
‫חו"ד הצוות‪( :‬מוגש ע"י צוות מזרח)‬
‫להמליץ לועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית בכפוף להטמעת תיקונים כמפורט לעיל בטבלה במסגרת‬
‫המענים לטענות המתנגדות כמפורט להלן‪:‬‬
‫התנגדות מס' ‪ 1‬מטעם בעלי הקרקע באמצעות עו"ד מנשה ווחניש‪.‬‬
‫‪ .1‬לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '2‬בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית לכלול בתכנית המוצעת‬
‫הוראות והנחיות מפורטות יותר שמכוחן תפעל הועדה המקומית לצורך הכנתה של תכנית האיחוד‬
‫והחלוקה‪.‬‬
‫‪ .2‬לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '3‬ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי‬
‫התכנית כך שיינתן במסגרתן ובמסגרת ההנחיות שיש לקבוע לועדה המקומית לצורך הליכי האיחוד‬
‫וחלוקה לשוני המהותי שבין המתנגדים‪ ,‬כבעלי בתים‪ ,‬לבין אותם בעלי מגרשים אשר אין עליהם‬
‫בתים‪.‬‬
‫‪ .3‬לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '4‬בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית לבחון באור חיובי‬
‫הגדרת תאי השטח ‪ 1-5‬נשוא התכנית המוצעת המיועדים לתעסוקה ומסחר כמתחמי משנה (מבנים‬
‫עצמאיים) אשר כבר כעת במסגרת התכנית המוצעת ייוחדו ויחלקו בין בעלי הזכויות‪ ,‬באופן שלכל‬
‫מתחם תיערך תכנית איחוד וחלוקה נפרדת בין הבעלים של אותו מתחם‪ ,‬תוך מתן אפשרות לבעלי‬
‫הזכויות להתאגד באופן רצוני ועצמאי כקבוצה אשר התכנית תקצה לה מבנן עצמאי (אחד או יותר‪,‬‬
‫הכל בהתאם לשווי הזכויות) מתוך מתחמי המשנה הנ"ל‪ ,‬הכל בתיאום ושיתוף נציג מטעם המתנגדים‬
‫של המבוקש כאשר המלצה סופית בנושא לוועדה המחוזית תיערך באישור מה"ע‪.‬‬
‫‪ .4‬לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '5‬בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון‬
‫הוראות התכנית כך שהן תקבענה כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל‬
‫המבנים בתחום התכנית או לחילופין‪ ,‬פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות‬
‫הדרכים בתכנית והן בתאי השטח השונים‪.‬‬
‫‪ .5‬לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '6‬ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי‬
‫התכנית ולקבוע כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל המבנים בתחום‬
‫התכנית או לחילופין‪ ,‬פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות הדרכים בתכנית והן‬
‫בתאי השטח השונים‪.‬‬
‫‪ .6‬לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '7‬ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי‬
‫התכנית כי בעלי הזכויות בתכנית לא יחויבו בהוצאות עריכת התכנית‪.‬‬
‫עמ' ‪29‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫התנגדות מס' ‪ 2‬מטעם חברת נתיבי איילון‬
‫לקבל האמור בסעיף מס' ‪ 7‬במסגרת ההתנגדות ולחייב תיאום נוסף של התכנית עם מינהלת הנתיבים‬
‫המהירים בחברת נתיבי איילון טרם הפקדתה בפועל‪.‬‬
‫החלטה זו תהיה בטלה תוך ‪ 4‬חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים‬
‫בה וזאת עפ"י סעיף ‪86‬ד' לחוק‬
‫בישיבתה מספר ‪15-0021‬ב' מיום ‪( 02/12/2015‬החלטה מספר ‪ )3‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫בתכנית והחליטה‪:‬‬
‫נתן אלנתן לא משתתף ויצא מהדיון‬
‫מיטל לא השתתפה ויצאה מהדיון‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫התנגדויות‪.‬‬
‫עו"ד עודד אונגר‪ :‬התוכנית הזו מובילה את הדיירים אל לא הנודע‪ .‬חסרה במסגרת הוראות התכנית‬
‫אבחנה ברורה בין בעלי בתים לבין בעלי מגרשים‪ .‬כמו כן אין התוכנית כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה‬
‫וכאשר יקבעו איחוד וחלוקה ויעריכו את שווי הנכסים של הדיירים להשבחה יטענו כי הנכס ישן ובעליי‬
‫הבתים יקבלו זכויות בשווי נמוך‪ .‬באזור צריך להיות יעוד למגורים מעורב לא מחייב הפרשה של צרכי‬
‫ציבור‪ .‬האנשים שגרים שם יוכלו להמשיך לגור‪ ,‬כל הנושא שהאזור נמצא באזור תחבורה זה לא צריך‬
‫להפריע כל שכן שיש יעוד מעורב‪.‬‬
‫יש נקודה נוספת אנחנו רוצים שתהיה אפשרות של פינוי בינוי דבר שייתן מענה לבעלי הבתים‪ .‬מי שגר שם‬
‫רוצה לדעת מה הוא יקבל על הדירה שלו והיום בעלי הבתים לא יודעים‪ .‬בעלי הבתים רוצים לדעת איזה‬
‫פיצוי יקבלו ואם בכלל יקבלו פיצוי נורמלי? לכן אני מציע לשקול את ענין המגורים‪ .‬אומנם פינוי בינוי זו‬
‫הכרזה ממשלתית אבל בהמלצת הועדה המקומית‪ .‬הדבר יכול לתת מענה לדיירים סרבנים‪ .‬מול הועדה שני‬
‫אלמנטים של עיכוב אחד עיכוב בעקבות התנגדויות בעלי הבתים או עיכוב עקב פינוי בינוי השאלה מה‬
‫העיכוב היותר גדול‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬מתי הוכרז פינוי בינוי בתל אביב ?‬
‫אודי כרמלי‪ :‬נחלת יצחק‪ ,‬לה גרדיה‪ .‬עו"ד אונגר אנא חדד בפני הועדה שהכוונה שלך היא לאפשר הוספת‬
‫שימור מגורים לתכנית ‪.‬‬
‫עו"ד אונגר‪ :‬נכון אבל לא רק‪ ,‬וכמו כן נושא הפיצוי בהיטל השבחה הוא מאוד אקוטי וחשוב‪.‬‬
‫יש סמכות לועדה המקומית ליצור מתחמים שיש בהם הנחיות נפרדות כמו הפרדת מתחם בעלי הבתים‬
‫ששם הפיצוי הכספי גבוה יותר‪ .‬הדבר יפתור את כל ענין מבחינת השמאות מבחינת התנגדויות‪.‬‬
‫מלי פולישוק‪ :‬אני לא מוצאת סקר איכות סביבה‪ ,‬האם הרעיון לתת לאנשים לגור שם הוא נכון?‬
‫קובי זר‪ :‬אני מייצג את רוב עלי הבתים ומעונינים לקדם את התוכנית בתנאי שיתנו להם לגור שם‪.‬‬
‫‪ 18‬בעלי בתים שגרים ‪ 10‬מתוכם מתנגדים‪.‬‬
‫ליאת סומך מנתיבי איילון‪ :‬היינו חלק מייזמי התוכנית‪ .‬ישנה טעות שנפלה גם מהועדה המחוזית וגם‬
‫מהולנת"ע לגבי התוכנית כפי שהיא היא תחומה‪ .‬תחום התוכנית משני צדדיה האפס אפס של כביש אחד‬
‫מתחיל דרומית לגשר קיבוץ גלויות‪ ,‬כביש ‪ 20‬צד מזרח וצד מערב כביש ‪ - 20‬מפרטת את תחומי התוכנית‬
‫כבישים ‪ .‬אנחנו מבקשים להוסיף להוראות התוכנית קו הבנין כולל הרמפות לא יהיה אפס מטר משפת‬
‫הדרך אלא בהתאם להחלטת הועדה המחוזית ‪ 30‬מ' מציר הדרך או ‪ 10‬מ' משפת הכביש בהתאם לתוכנית‬
‫המתאר‪ .‬לא תתאפשר בניה תת קרקעית ו‪/‬או עילית משפת בנין אפס חריגה בהוראות אלו תהווה סטיה‬
‫ניכרת‪.‬‬
‫לגבי קו בנין אפס אנחנו מבקשים למחוק מתשריט התוכנית וגם מהוראות התוכנית תחת סעיף ‪ 5‬שבמקום‬
‫קו בנין אפס שיופיע ‪ 30‬מ'‪ .‬לנושא קירוי איילון החזית המערבית תהיינה ‪ 3‬קומות לפחות תהיינה ללא‬
‫פתחים‪ .‬עמודי המגדלים הסמוכים לכביש ‪ 20‬יתוכננו כך שיוכלו לשאת עומס גשר קירוי איילון הכל‬
‫בתאום עם הגורמים‪ .‬התוכנית עוד לא אושרה אולם ההיתר שיוצא לתוכנית לודויפול אנחנו מבקשים‬
‫לשמור על אופציות פתוחות ומבקשים לשמור על חיל השיריון לגבי קירוי אילון‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬אפס מטר לא אושר בואת"ל‪.‬‬
‫ליאת סומך‪ :‬אם זה רק סמנטיקה אז זו לא בעיה‪ .‬שיהיה בהתאם להחלטתה הועדה המחוזית ‪ 30 -‬מ'‪.‬‬
‫שמואל גפן‪ :‬את מתנגדת שיהיו פתחים על הקומה השלישית בכבישים?‬
‫ליאת סומך‪ :‬במרתפים – אם אתם רוצים קירוי אי אפשר שיהיו פתחים‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬הקירוי של איילון הוא יוזמה עירונית‪.‬‬
‫עמ' ‪30‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫ליאת סומך‪ :‬אנחנו רוצים לשמור לועדה המקומית עבור הקירוי את האופציה שאם עוד ‪ 20‬שנה התוכנית‬
‫תאושר כן ירצו לעשות קירוי‪ .‬הוראה נוספת לתקנון לנתיבי איילון תשמר הזכות לביצוע עבודת סלילת‬
‫ועבודות קרקעיות בתחום הדרך אשר בצמוד לבניינים המוצעים‪.‬‬
‫עיז אלאדין‪ :‬לדעתי יש כאן טעות טכנית בנוגע לכביש אחד והמשכו לכביש ‪ 20‬והם התכוונו שיהיה קו בנין‬
‫אפס‪ 30 .‬מ' היא מציר הדרך‪.‬‬
‫ליאת סומך‪ :‬הרמפה היא כלולה בכביש ‪.20‬‬
‫תשובות היזמים‪:‬‬
‫עו"ד הנגסמן בשם היזמים‪ :‬בשנת ‪ 1994‬הובטח לדיירים תאושר להם תב"ע תוך חצי שנה וההבטחה הזו‬
‫לא קוימה‪ .‬בזמנו הצענו לדיירים להצטרף והמתנגדים לא הצטרפו ‪ .‬החליטה הועדה המחוזית שנושא של‬
‫איחוד וחלוקה להשאיר לשלב שני‪ .‬אנחנו מתנגדים לכל ניסיון של ‪ 6‬משפחות שבחרו לא להצטרף לפצותם‪.‬‬
‫אין מקום לפתרונות שהדיירים מציעים‪ .‬בשלב הזה היינו מבקשים לאשר את המתווה שהוצע זכויות‬
‫הבניה ושימושים‪ .‬אם יש כוונה לפינוי בינוי וכד' מקומם לא בתוכנית הזו‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬אמר עו"ד המתנגדים התנגדויות יקח זמן וגם פינוי ובינוי יקח זמן השאלה מה יהיה‬
‫פחות זמן‪.‬‬
‫עו"ד הנגסמן‪ :‬בהחלט היינו מעדיפים מגורים וכדי להיות מעשים נטשנו את הדברים אבל לא לגמרי ולכן‬
‫אנחנו מבקשים להמליץ לתת תוקף לתוכנית‪.‬‬
‫אדריכל הלל שוקן‪ :‬רק לידיעה‪ -‬הנושא של מגורים כל תוכנית שאני מביא יש בה מגורים‪ .‬במקרה הנ"ל‬
‫אני שלם עם הנושא שלא מציעה מוגרים במתחם הזה‪ .‬המשולש הזה לא ראוי למגורים‪ .‬גם אם התוכנית‬
‫תאושר היא לא תמומש ‪ 15 10‬שנה עד אז גם בעלי הבתים לא ירצו לחזור לשם‪ .‬הטענה היא לא רלוונטית‬
‫וגם פינוי בינוי הוא לא מקרה לתוכנית הזו‪.‬‬
‫לגבי התנגדות של נתיבי איילון העמדה נשמעה בוולנת"ע הטוענת דרך כביש ‪ 20‬וכביש ‪ 1‬היא טעות‬
‫סמנטית והועדה זיהתה את כביש מס' ‪ 1‬בהפרדות שלו עם כביש ‪ 20‬ולא בגשר ולכן התייחסה כך‪.‬‬
‫לגבי שמירת אופציות לקירוי איילון עדיף לבטל את התוכנית בכלל‪ ,‬אני מאמין שאפשר להתאים את‬
‫המגבלות ההנדסיות לגבי קירוי איילון‪.‬‬
‫מלי פולישוק‪ :‬האם פיצוי הזכויות שיקבלו הדיירים יאפשרו להם לגור במקום אחר בתל אביב‪.‬‬
‫הלל שוקן‪ :‬אני חושב שכן‪.‬‬
‫עו"ד הנגסמן‪ :‬נקודת המוצא שנקבעה בפררולין עם הועדה המחוזית היתה לחשב את חב' הזכויות‬
‫בהתחשב במגבלות התחבורתיות שהכניסה והיציאה יהיו מחיל השיריון‪ .‬היתה בדיקה תחבורתית בשעת‬
‫הפיק ומכאן נגזרו הזכויות‪ .‬היה רצון טוב לתת את הכל לתת גם ‪ 90‬אלף מע"ר עיקרי אבל לאחר הבדיקות‬
‫הגיעו ‪ 57‬אלף מטרים שמוש עיקרי ‪ +‬שטחי שירות בתחשב במגבלה שהסברתי‪.‬‬
‫אודי כרמלי‪ :‬אחלק את תשובתי לשניים‪:‬‬
‫לענין שימוש למגורים חוו"ד הצוות וכל גורמי התכנון הינה שמגורים במקום אינם רואיים לכל שימוש של‬
‫מגורים‪ .‬גם מטעמים סטטוטוריים כגון הספקת שטחי ציבור וחיים אורבניים והטיעון המרכזי הוא של‬
‫איכות סביבה זהו המקום הכי מזוהם במדינה וזוהי זריעת חול בענייניי הדיירים‪ .‬אף אחד לא יאשר‬
‫מגורים באזור‪ .‬פינוי בינוי מדובר על הכרזת ממשלה של משרד השיכון ויש תנא סף מינימום‪ ,‬לכן כאן זה‬
‫לא רלוונטי‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬הטיעונים של הצוות לענין איסור מגורים במקום הם מטעמים זיהום אוויר איכות‬
‫סביבה‪.‬‬
‫אודי כרמלי‪ :‬לא רק מטעמים של תנאים סביבתיים ירודים מאוד אלא גם בשל כך שמדובר במתחם‬
‫שבמהותו הוא אי תנועה התחום ע"י כבישים עתירי תנועה‬
‫בנושא איחוד וחלוקה‪ ,‬אנחנו פועלים עפ"י ההחלטה של הועדה המחוזית שלא לכלול הוראות לאיחוד‬
‫וחלוקה במסגרת התכנית אלא במסגרת תכנית נפרדת בסמכות הועדה הקומית‪.‬‬
‫מלי פולישוק‪ :‬ואנשים שיגיעו לעבודה וישהו ‪ 10‬שעות לא יסבלו מזיהום אויר?‬
‫אודי כרמלי‪ :‬נכון‪ ,‬נהוג תכנונית להתייחס אחרת בין מבני תעסוקה ומבני מגורים‪ ,‬אשר בהם שוהה גם‬
‫אוכלוסייה רגישה יותר כדוגמת ילדים‪.‬‬
‫אסף זמיר‪ :‬מגדלי תעסוקה לא מצריכים מרפסות‪.‬‬
‫אודי כרמלי‪ :‬בנוגע לנתיבי איילון וכביש ‪ 20‬כבר נתנה תשובה‪.‬‬
‫קובי זר‪ :‬הקבוצה מייצגת בעלי מגרשים מתוך ‪ 18‬בעלי בתים ‪ 10‬לא חתמו וההתנגדות שלהם לא תתן‬
‫לתוכנית להתקדם ולכן צריך לדאוג ל‪ 18‬בעלי בתים‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬המחלוקת היא עסקית ולא בהכרח תכנונית‪.‬‬
‫דיון פנימי‪:‬‬
‫אסף זמיר‪ :‬המשולש הזה לא ראוי למגורים‪ .‬המתחם קשה לקדם תוכניות שם ובעיניי כדאי לקבל את‬
‫המלצת הצוות‪.‬‬
‫שמואל גפן‪ :‬אני מקבל את עמדתו של אסף ברגע שתוכנית תאושר הם יבוא למו"מ לפינוי‪.‬‬
‫עמ' ‪31‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫פורום מה"ע‬
‫מתחם לודוויפול‬
‫הועדה החליטה‪:‬‬
‫להמליץ לועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית בכפוף להטמעת תיקונים כמפורט במסגרת המענים לטענות‬
‫המתנגדות כמפורט להלן‪:‬‬
‫התנגדות מס' ‪ 1‬מטעם בעלי הקרקע באמצעות עו"ד מנשה ווחניש‪.‬‬
‫‪ .7‬לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '2‬בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית לכלול בתכנית המוצעת‬
‫הוראות והנחיות מפורטות יותר שמכוחן תפעל הועדה המקומית לצורך הכנתה של תכנית האיחוד‬
‫והחלוקה‪.‬‬
‫‪ .8‬לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '3‬ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי‬
‫התכנית כך שיינתן במסגרתן ובמסגרת ההנחיות שיש לקבוע לועדה המקומית לצורך הליכי האיחוד‬
‫וחלוקה לשוני המהותי שבין המתנגדים‪ ,‬כבעלי בתים‪ ,‬לבין אותם בעלי מגרשים אשר אין עליהם‬
‫בתים‪.‬‬
‫‪ .9‬לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '4‬בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית לבחון באור חיובי‬
‫הגדרת תאי השטח ‪ 1-5‬נשוא התכנית המוצעת המיועדים לתעסוקה ומסחר כמתחמי משנה (מבנים‬
‫עצמאיים) אשר כבר כעת במסגרת התכנית המוצעת ייוחדו ויחלקו בין בעלי הזכויות‪ ,‬באופן שלכל‬
‫מתחם תיערך תכנית איחוד וחלוקה נפרדת בין הבעלים של אותו מתחם‪ ,‬תוך מתן אפשרות לבעלי‬
‫הזכויות להתאגד באופן רצוני ועצמאי כקבוצה אשר התכנית תקצה לה מבנן עצמאי (אחד או יותר‪,‬‬
‫הכל בהתאם לשווי הזכויות) מתוך מתחמי המשנה הנ"ל‪ ,‬הכל בתיאום ושיתוף נציג מטעם המתנגדים‬
‫של המבוקש כאשר המלצה סופית בנושא לוועדה המחוזית תיערך באישור מה"ע‪.‬‬
‫‪ .10‬לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '5‬בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון‬
‫הוראות התכנית כך שהן תקבענה כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל‬
‫המבנים בתחום התכנית או לחילופין‪ ,‬פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות‬
‫הדרכים בתכנית והן בתאי השטח השונים‪.‬‬
‫‪ .11‬לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '6‬ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי‬
‫התכנית ולקבוע כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל המבנים בתחום‬
‫התכנית או לחילופין‪ ,‬פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות הדרכים בתכנית והן‬
‫בתאי השטח השונים‪.‬‬
‫‪ .12‬לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף ‪ '7‬ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי‬
‫התכנית כי בעלי הזכויות בתכנית לא יחויבו בהוצאות עריכת התכנית‪.‬‬
‫התנגדות מס' ‪ 2‬מטעם חברת נתיבי איילון‬
‫לדחות את טענות המתנגדת למעט האמור בסעיף מס' ‪ 7‬בהתנגדות המתנגדת ולחייב תיאום נוסף של‬
‫התכנית עם מינהלת הנתיבים המהירים בחברת נתיבי איילון טרם הפקדתה בפועל‪.‬‬
‫משתתפים‪ :‬ראובן לדיאנסקי‪ ,‬יהודה המאירי‪ ,‬שמואל גפן‪ ,‬אסף זמיר וארנון גלעדי‪.‬‬
‫עמ' ‪32‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪4 -‬‬
‫התוכן‬
‫תא‪ - 4532/‬נאות חן המסגר‬
‫דיון בהפקדה‬
‫מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית‪ :‬ועדה מחוזית‪.‬‬
‫מיקום‪ :‬מצפון רחוב המקצוע‪ ,‬ממזרח שני מבנים המקצוע ‪ 4‬ומיקוניס ‪ ,3‬מדרום רחוב מיקוניס‪ ,‬ממערב‬
‫רחוב המסגר‪ .‬מדרום במרחק של כ‪ 100-‬מ' דרך לגווארדיה המהווה נתיב הסעה המוני בכיוון מזרח מערב‪.‬‬
‫כתובת‪ :‬תל אביב יפו רחוב המסגר ‪6-8‬‬
‫גושים וחלקות בתכנית‪:‬‬
‫מספר‬
‫גוש‬
‫‪6976‬‬
‫סוג גוש‬
‫חלק‪/‬כל הגוש‬
‫מספרי חלקות בשלמותן‬
‫מוסדר‬
‫חלק מהגוש‬
‫‪156,153,139,138‬‬
‫מספרי חלקות‬
‫בחלקן‬
‫‪162-161‬‬
‫שטח התכנית‪ 2,170 :‬מ"ר‪ .‬כולל מחצית זכות הדרך לכיוון מערב‪ ,‬צפון ודרום‪.‬‬
‫מתכנן‪ :‬ברק גלבוע אדריכלים‪.‬‬
‫יזם‪ :‬טארוס בע"מ‬
‫בעלות‪ :‬החלקה בבעלות פרטית‬
‫בעלים‬
‫תא שטח‬
‫‪156‬‬
‫טארוס בע"מ‬
‫‪162‬‬
‫עיריית תל אביב‬
‫מצב השטח בפועל‪ :‬הפרויקט נמצא בשלבי הקמה‪ ,‬מבנה בן ארבעה מרתפים‪ ,‬קומת קרקע ושבע קומות‬
‫טיפוסיות עם גג טכני בשטח כולל של כ‪ 8200 -‬מ"ר מעל הקרקע‪ .‬מרכיב הפרויקט שנמצא בהקמה מיועד‬
‫לאכלס את משרדי ההוצאה לפועל עבור מינהל הדיור הממשלתי‪.‬‬
‫עמ' ‪33‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫דראפט עבור פורום תכנון‬
‫גרסה ‪1 -‬‬
‫מדיניות קיימת‪ :‬עיקרי התכנית המוצעת משקפים את עקרונות תכנית המתאר המופקדת תא‪5000/‬‬
‫ל"אזור תעסוקה מטרופוליני בסמוך למערכת הסעה המונית"‪ .‬ותוכנית תא‪" 4092 /‬המסגר מזרח" בהליכי‬
‫קידום ביזמת הועדה המקומית‪.‬‬
‫מצב תכנוני קיים‪:‬‬
‫שטח התכנון‪ :‬כ‪ 1,812-‬מ"ר‪(.‬כ‪ 1,650 -‬מ"ר חלקה ‪ 152‬וכ‪ 162-‬מ"ר חלק מחלקה ‪.)162‬‬
‫תב"ע תקפה (שם ומספר)‪ :‬תא‪/‬מק‪1043 ,3878/‬א'‪.‬‬
‫יעוד קיים‪ :‬תעסוקה לפי תא‪ 1043/‬א'‪ ,‬דרכים‪.‬‬
‫זכויות בניה (אחוזים‪ ,‬שטחים‪ ,‬קומות‪ ,‬שימושים)‪:‬‬
‫‪ .1‬זכויות בנייה‪ 6,026 :‬מ"ר שטח עיקרי חלקה ‪.156‬‬
‫‪ .2‬שימושים‪ :‬ע"פ ‪/1043‬א‪.‬‬
‫‪ .3‬בינוי‪ :‬תא‪ 3878/‬מאפשרת הקמת מבנה בן ‪ 7‬קומות מעל קומת קרקע עם קומה טכנית‪.‬‬
‫מצב תכנוני מוצע‪:‬‬
‫תיאור מטרות התכנון ‪:‬‬
‫‪ .1‬תוספת זכויות בניה בהתאם לתכנית תא‪ 5000/‬בשיעור רח"ק ‪.10.0‬‬
‫‪ .2‬קביעת יעוד חדש של תעסוקה ומלונאות‪.‬‬
‫‪ .3‬שינוי יעוד חלקי חלקה ‪ 162‬מיעוד תעסוקה ליעוד דרך‪.‬‬
‫‪ .4‬קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה‪.‬‬
‫פירוט יעודים‪/‬שימושים‪ :‬השימוש העיקרי בתוכנית הינו תעסוקה‪ ,‬בכלל זה משרדים‪ ,‬מסחר ואולמות‬
‫תצוגה לרכב‪ .‬יתאפשר מימוש עד ‪ 3,600‬מ"ר מסה"כ זכויות הבנייה בכפוף לעמידה בתנאים כפי שיפורטו‬
‫בהוראות התכנית‪.‬‬
‫זכויות בניה‬
‫יעוד‪ /‬שימוש‬
‫תעסוקה‬
‫תעסוקה‬
‫מלונאות‬
‫סה"כ תעסוקה‬
‫שטח עיקרי‬
‫מעל הקרקע‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫מתחת לקרקע‬
‫מ"ר ‪%‬‬
‫סה"כ‬
‫מ"ר‬
‫שטחי שירות‬
‫‪1‬‬
‫מעל הקרקע‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫מתחת לקרקע‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪2‬‬
‫(פירוט השימושים במסגרת יעוד תעסוקה)‬
‫‪7,676‬‬
‫‪3,600‬‬
‫‪11,276‬‬
‫‪683.4‬‬
‫‪7,676‬‬
‫‪3,600‬‬
‫‪11,276‬‬
‫לפי ע' ‪1‬‬
‫‪4,799‬‬
‫‪42.5‬‬
‫‪4,799‬‬
‫‪ 42.5‬לפי ע' ‪1‬‬
‫ניתן יהיה להמיר שטחי מלונאות לשטחי תעסוקה‪.‬‬
‫‪ % - 1‬מהשטח העיקרי‬
‫‪ % - 2‬משטח הקרקע לפני הפקעה‬
‫נתונים נפחיים‬
‫מספר קומות‪ 14 :‬קומות טיפוסיות מעל קומת קרקע ‪ ,‬קומת גג כפולה למערכות וארבעה מרתפים‪.‬‬
‫(קיים בהיתר ובביצוע מבנה הכולל ארבעה מרתפים‪ ,‬קומת קרקע ו‪ 7 -‬קומות טיפוסיות‬
‫וקומת גג טכני)‪.‬‬
‫גובה‪:‬‬
‫עד ‪ 70‬מ' ממפלס פני הים‪.‬‬
‫תכסית‪:‬‬
‫על קרקעית ‪ -‬עד ‪.65%‬‬
‫תת קרקעית‪.100% -‬‬
‫קווי בניין‪:‬‬
‫מצפון ‪ -‬רחוב המקצוע ‪-0- :‬‬
‫‪2.60-0‬‬
‫ממזרח ‪ -‬משתנה‬
‫ממערב ‪ -‬רחוב המסגר ‪3.20‬‬
‫מדרום ‪ -‬רחוב מיקוניס ‪3.20‬‬
‫עמ' ‪34‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫דראפט עבור פורום תכנון‬
‫גרסה ‪1 -‬‬
‫קווי בנין ללא שינוי מתוכנית בתוקף‪.‬‬
‫טבלת השוואה‪:‬‬
‫נתונים‬
‫סה"כ זכויות בניה‬
‫(שטח עיקרי)‬
‫גובה‬
‫אחוזים‬
‫מ"ר‬
‫קומות‬
‫מטר‬
‫תכסית‬
‫מקומות חניה‬
‫מצב מוצע‬
‫מצב קיים‬
‫‪683.5%‬‬
‫‪274%‬‬
‫‪ 11,276‬מ"ר‬
‫‪ 6026‬מ"ר‬
‫קרקע‪ 7 +‬טיפוסיות ‪ +‬גג טכני ‪ 4 +‬קרקע‪ 14 +‬טיפוסיות ‪ +‬גג טכני‬
‫כפול‪ 4 +‬מרתפי חניה‬
‫מרתפי חניה‬
‫כ‪ 70-‬מ' ממפלס הכניסה‬
‫‪ 40‬מ' ממפלס הכניסה‬
‫‪65%‬‬
‫‪65%‬‬
‫לפי הקיים ועל פי נספח תנועה‬
‫לפי הקיים ועל פי נספח תנועה‬
‫זמן ביצוע‪:‬‬
‫זמן משוער לביצוע התוכנית הינו ‪ 10‬שנים מיום אישורה‪.‬‬
‫חו"ד הצוות‪( :‬מוגש ע"י צוות מזרח)‬
‫להמליץ בחיוב על הפקדת התכנית בכפוף לחתימת יזם התכנית על כתב שיפוי והסכם נלווה לעניין‬
‫השטחים המבונים במסגרת התכנית המוקצים לעירייה במסגרת הליך איחוד וחלוקה עפ"י הוראות‬
‫התכנית‪.‬‬
‫בישיבתה מספר ‪15-0021‬ב' מיום ‪( 02/12/2015‬החלטה מספר ‪ )4‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫בתכנית והחליטה‪:‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫ניר דוד כהן‪ :‬התוכנית מקודמת במקביל לבניה שמתבצעת בשטח ע"פ תוכנית שקבלה תוקף לפני שנה‬
‫וחצי‪ .‬מטרת התוכנית המוצעת לאפשר הקמת בנין בן ‪ 14‬קומות‪ .‬יצוין שהפרויקט מיועד לדיור הממשלתי‪.‬‬
‫ברק גלבוע מציג את התוכנית ע"פ מצגת‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬מה גובה הבניין? מה מספר הקומות?‬
‫ניר‪ 14 :‬קומות‪.‬‬
‫שמואל גפן‪ :‬כמה חניה תהיה בפרויקט‪.‬‬
‫ברק גלבוע‪ :‬יהיו בפרויקט ‪ 156‬מקומות חניה‪ .‬הפרויקט ממוקם על נתיב הסעה המונית‪ .‬מספר מקומות‬
‫החנייה נקבע בתיאום עם אגף התנועה בעיריית תל אביב ומשקף את דרישות התקן החניה הארצי החדש‪.‬‬
‫מיטל להבי‪ :‬מבקשת הסבר על תנועה וחניה במקום‪.‬‬
‫ניר כהן דוד‪ :‬כידוע‪ ,‬המענה להגדלת ביקושים בגין בנייה חדשה ותוספת זכויות‪ ,‬ינתן באמצעות תחבורה‬
‫ציבורית ולא באמצעות הגדלת הקיבולת עבור רכב פרטי‪ .‬התכנית במיקום המשרת היטב ע"י מערך הסעה‬
‫המונית‪.‬‬
‫מיטל להבי‪ :‬מבקשת שהתכנית תבוא אלי לנושא בדיקת התחבורה‪.‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ :‬בעיני זה מקום קלאסי לגובה יותר אפילו יותר מ – ‪ 30‬קומות‪ .‬המיקום הוא מרכזי ויכול‬
‫להכיל יותר קומות‪.‬‬
‫אהרן מדואל‪ :‬מה הרח"ק?‬
‫ניר כהן דוד‪.9.8 :‬‬
‫עידן עמית‪ :‬מבקש הבהרות לעניין התייחסות התכנית לרמפה הירידה מן האיילון ישירות לרח' מיקונס‬
‫וכן לעניין שיפור רמת השירות עבור הולכי רגל ברח' המסגר‪.‬‬
‫ניר כהן דוד‪ :‬לעניין רמת השירות של הולכי הרגל‪ ,‬במסגרת הליך קידום התכנית הקודמת במקום ורישוי‬
‫הבנייה להיתר הבנייה שהוצא ממנה‪ ,‬נעשה מאמץ גדול כך שהמדרכה תהיה רחבה מפולשת ולא מדרגות‬
‫למרות שיפוע טבעי במפלס פני הקרקע במקום‪ .‬התכנית מרחיבה את המדרכה באופן ניכר ביחס למצב‬
‫שהיה במקום טרם הריסת המבנים שהיו במקום‪ .‬לתכנית אין נגיעה להסדרי התנועה ברח' מיקוניס‪ ,‬בכלל‬
‫זה לרמפת הירידה מאיילון‪ .‬בסופו של יום זו הוראה של הסדרי תנועה‪.‬‬
‫עודד גבולי‪ :‬גיוון הגבהים וארכיטקטורה יתנו את המענה הראוי‪ ,‬המעבר מבנייה גבוהה בצמוד לאיילון‬
‫לבנייה בגובה מתון יותר לאורך רח' המסגר ראויה ונכונה‬
‫ארנון גלעדי‪ :‬בשל מיקומו המרכזי של התכנית אני מציע שמה"ע יביא לועדה הבא חלופה נוספת של‬
‫הגבהת והגדלת זכויות הבניה‪.‬‬
‫עמ' ‪35‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫דראפט עבור פורום תכנון‬
‫גרסה ‪1 -‬‬
‫אודי כרמלי‪ :‬זה תואם את המתאר ותואם את התב"ע שהתפיסה אומרת יש כאן תפיסה הדרגתית ויש‬
‫משמעות לגודל המגרש‪.‬‬
‫מי בעד המלצת מהנדס העיר‪:‬‬
‫אהרון מדואל‪ ,‬מיטל להבי‪ ,‬יהודה המאירי‪ ,‬נתן אלנתן‬
‫מי בעד ההצעה של ארנון גלעדי‪:‬‬
‫ראובן לדיאנסקי‪ ,‬ארנון גלעדי‬
‫חוו"ד הצוות התקבלה‪.‬‬
‫הועדה החליטה‪:‬‬
‫לאשר להעביר את התכנית לועדה המחוזית לדיון להפקדה בכפוף לתנאים בחוו"ד לעיל‪.‬‬
‫משתתפים‪ :‬נתן אלנתן‪ ,‬ראובן לדיאנסקי‪ ,‬אהרון מדואל‪ ,‬יהודה המאירי‪ ,‬שמואל גפן‪ ,‬ארנון גלעדי ומיטל‬
‫להבי‪.‬‬
‫עמ' ‪36‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫התוכן‬
‫ שמרלינג ‪ - 8‬תביעת פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לתכנית ‪3501‬‬‫דיון בפיצויים‬
‫לדרפט מצורפת חוות דעתו של שמאי הועדה יורם ברק וחוות דעת שמאי התובעים ירון שטרית ובהן‬
‫מפורטים הממצאים ביתר פירוט‪ ,‬והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הועדה‪.‬‬
‫חוו"ד עו"ד אירית יומטוב ב"כ הועדה המקומית הינה חלק בלתי נפרד ממסמך זה‪.‬‬
‫רקע‪ :‬בתאריך ‪ 24/8/15‬נתקבלה במשרדי הועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים עפ"י סעיף ‪ 197‬לחוק‬
‫התכנון והבנייה‪ ,‬עקב אישור תכנית ‪ 3501‬מתחם "תפרי נווה צדק דרום" שפורסמה ביום ‪ 23‬במאי ‪.2013‬‬
‫התובעים‪ :‬הגב' לי ורסנו ומר משה ליפץ‪.‬‬
‫הנכס‪ :‬רח' שמרלינג ‪ ,8‬נווה צדק‪ .‬גוש‪ 6927:‬חלקה ‪ 75% 12 :‬חלקים בלתי מסוימים‪.‬‬
‫במסגרת התביעה‪ ,‬הנתמכת בחוות דעת השמאי ירון שטרית‪ ,‬נטען כי ירידת הערך הנובעת מאישורה של‬
‫תכנית ‪" 3501‬תפרי נווה צדק דרום"‪ ,‬עומדת על סך של ‪ 5,025,000‬ש"ח בגין ‪ 75%‬בלתי מסוימים מחלקה‬
‫‪ ,12‬נכון לתאריך הקובע ה‪ 23 -‬במאי ‪.2015‬‬
‫מיקום הנכס‬
‫רח' שמרלינג ‪8‬‬
‫עיקרי טענות התובעים‪:‬‬
‫פגיעה ישירה בדרך שהתכנית "הנתבעת" מס' ‪ 3501‬פוגעת בנכס כדלקמן‪:‬‬
‫‪ ‬תכנית ‪ 3501‬מקטינה את סל הזכויות ביחס לתכנית ‪ ,38‬וכן הפחיתה את גובה הבנין מ‪3-‬‬
‫קומות ל‪ 2-‬קומות בלבד‪ .‬ובעצם ההגדרה למבנה לשימור שוללת זכויות בניה על פי תמ"א ‪38‬‬
‫‪.‬‬
‫‪ ‬תכנית ‪ 3501‬מסווגת את הנכס ביעוד מגורים עם מבנה לשימור ומחייבת שיחזור מדוייק של‬
‫המבנה שהיה קיים עד שנת ‪ ,1992‬וזאת מבלי שנתנו תמריצי שימור‪.‬‬
‫‪ ‬הועדה המקומית השיתה חיובי היטל השבחה על הנכס בגין תכניות ג'‪ ,‬ע'‪ ,‬ע‪ 1-‬ובגין תכנית‬
‫‪.3501‬‬
‫עמ' ‪37‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫להלן תחשיב הפגיעה ע"פ שמאי התובעים‬
‫שווי מצב קודם (תכנית ‪ 38‬ותכניות ג' ו‪ -‬ע'‪)1‬‬
‫שטח במ״ר מקדם‬
‫‪0.6‬‬
‫‪229.4‬‬
‫קומה‬
‫מרתף לפי ע׳‪1‬‬
‫(שולם היטל השבחה בגין ע׳‪)1‬‬
‫שטח עיקרי לפי תכנית ‪ 3( 38‬ק׳ *‪)45%‬‬
‫תוספת שטח לפי תמ״א ‪ 6( 38‬יח׳ * ‪ 12.5‬מ״ר) ‪2.5 +‬‬
‫קומות‬
‫ממ״דים לפי ‪ 2‬יח׳ לקומה‬
‫(‪ 3‬ק׳ * ‪ 24‬מ״ר)‬
‫שטחי שירות לפי החלטת וועדה‬
‫עליית גג‬
‫(שולם היטל השבחה בגין תכנית ג׳)‬
‫חצר‬
‫סה״כ שטח אקו׳ במ״ר‬
‫שטח אקו׳ במ״ר‬
‫‪137.64‬‬
‫‪364.5‬‬
‫‪1‬‬
‫‪364.50‬‬
‫‪378‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪302.4‬‬
‫‪72‬‬
‫‪1‬‬
‫‪72‬‬
‫‪38‬‬
‫‪127.5‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0‬‬
‫‪102‬‬
‫‪58‬‬
‫‪0.3‬‬
‫‪17.4‬‬
‫‪995.9‬‬
‫סך שווי הנכס במצב הקודם במעוגל (‪ 995.9 * ₪ 15,200‬מ״ר) ‪₪ 15,140,000-‬‬
‫שווי מצב חדש (תכנית ‪)3501‬‬
‫קומה‬
‫מרתף לפי ע׳‬
‫(שולם היטל השבחה בגין ע׳‪)1‬‬
‫שטח עיקרי ‪ +‬שירות (‪ 2‬ק׳ סה״כ ‪)140%‬‬
‫קיזוז שטח שירות (גרעיני מדרגות)‬
‫עליית גג‬
‫(שולם היטל השבחה בגין תכנית ג׳)‬
‫חצר‬
‫סה״כ שטח אקו׳ במ״ר‬
‫שטח במ״ר מקדם‬
‫‪0.6‬‬
‫‪229.4‬‬
‫שטח אקו׳ במ״ר‬
‫‪137.64‬‬
‫‪378‬‬
‫‪1‬‬
‫‪378‬‬
‫‪-31‬‬
‫‪127.5‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪-31‬‬
‫‪102‬‬
‫‪64‬‬
‫‪0.3‬‬
‫‪19.2‬‬
‫‪605.84‬‬
‫(‪ 605.8 * ₪ 15,200‬מ"ר)‬
‫שווי הנכס במעוגל‬
‫עלות תיק תיעוד ‪-‬‬
‫עלויות שימור עודפות (‪ 1,080‬מ"ר * ‪ 272‬מ"ר מעטפת)‬
‫התארכות זמן ביצוע עקב מגבלות שימור‬
‫(הפסד שכ"ד ‪ 12‬ח' * ‪ 5‬ח' * ‪/₪ 7000‬חודש)‬
‫סה"כ שווי הנכס במצב חדש במעוגל לאחר הפחתות ‪-‬‬
‫‪)-( ₪ 420,000‬‬
‫‪₪ 8,450,000‬‬
‫ירידת ערך‬
‫שווי הקרקע במצב קודם‬
‫שווי הקרקע במצב חדש‬
‫סך ירידת הערך לנכס הנדון במעוגל‬
‫‪₪ 15,140,000‬‬
‫‪)-( 8,450,000‬‬
‫‪₪ 6,700,000‬‬
‫עמ' ‪38‬‬
‫‪₪ 9,209,000‬‬
‫‪)-( ₪ 50,000‬‬
‫‪ 293,760‬מ"ר (‪)-‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫עפ"י חוות דעת שמאי הועדה מר יורם ברק‪ ,‬דין התביעה להידחות‪ ,‬תכנית ‪ 3501‬הינה תכנית משביחה‪,‬‬
‫בין היתר‪ ,‬בשל הסיבות הבאות‪:‬‬
‫היטל השבחה בגין תכנית ‪:3501‬‬
‫‪ ‬היטל ההשבחה בגין ‪ 50%‬מחלקה ‪ 12‬נדון בפני השמאי המכריע מר משה נדם והחלטתו הועברה‬
‫לצדדים לאחר הגשת תביעת הפיצויים הנדונה‪.‬‬
‫‪ ‬השמאי המכריע קבע השבחה לחלקה ‪ 12‬בשלמות בסך ‪, ₪ 3,090,120‬‬
‫‪ ‬דהינו‪ ,‬לא רק שיש הצדקה לחיוב בהיטל השבחה הרי שגם לא קיימת ירידת ערך‪.‬‬
‫כעולה מכל האמור‪ ,‬תכנית ‪ 3501‬הינה תכנית משביחה ביחס לנכס‪ ,‬בוודאי שלא נגרמה ירידת ערך לנכס‬
‫ולפיכך יש לדחות התביעה‪.‬‬
‫להלן התייחסות שמאי הוועדה לחוות הדעת מטעם שמאי התובעים‪:‬‬
‫סיווג מהות הנכס במצב התכנוני הקודם‬
‫‪ ‬קביעת שמאי התובעים‪ ,‬לפיה ערב המועד הקובע ניתן היה לנצל את זכויות הבניה שהוקנו בתוכניות‬
‫עבר‪ ,‬שכבר אינן קובעות ביחס למקרקעין ולהתעלם מיעוד הריסה ומיעוד לתכנון בעתיד היא שגויה‪,‬‬
‫זאת מאחר ותכנית ‪ 1200‬חלה על המקרקעין‪.‬‬
‫‪ ‬תכנית ‪ 1200‬מגדירה את המקרקעין כמקרקעין המיועדים ל"שטח לתכנון בעתיד" ו"תוואי דרך"‬
‫ואין בטענות התובעים כדי לשנות מציאות תכנונית‪.‬‬
‫‪ ‬המציאות התכנונית האמורה‪ ,‬באה לידי ביטוי בעסקאות השוואה‪.‬‬
‫‪ ‬לאורך השנים‪ ,‬ב מתחמים הכלולים ב"אזור לתכנון בעתיד" בהם היה ידוע כי התכנון העתידי יהיה‬
‫שונה מהתכנון בתכניות שקדמו לתכנית ‪ ,1200‬לא הוצאו היתרי בניה‪.‬‬
‫תכנית ‪:38‬‬
‫‪ ‬זכויות הבניה על פי תכנית ‪ 38‬אינן תקפות‪:‬‬
‫תכנית ‪ 44‬סיווגה את הנכס לאזור הריסה ובינוי מחדש ותכנית ‪ 1200‬שלאחריה סיווגה את מחצית‬
‫הנכס לשטח לתכנון בעתיד ואת המחצית השניה לתוואי דרך‪.‬‬
‫‪ ‬על פי תכנית ‪ 1200‬באזור לתכנון בעתיד לא תורשה כל בניה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת‬
‫ותכני ת בנוי מיוחדת‪ ,‬אולם הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה אם יתברר‬
‫שהקמת המבנה המבוקש לא יפריע לתכנון בעתיד‪.‬‬
‫‪ 6 ‬שומות מכריעות בתחום תכנית ‪ 3501‬דחו טענות ביחס לזכויות בניה לפי תכנית ‪ 38‬ואחת מהן אף‬
‫בנכס הנדון‪.‬‬
‫‪ ‬מסקנה‪ :‬זכויות בניה לפי תכנית ‪ 38‬אינן תקפות וללא תכנית ‪ 3501‬לא ניתן היה לבנות בנכס במועד‬
‫הקובע‪.‬‬
‫שמאי התובעים התעלם מהעובדה שמחצית הנכס סומן לייעוד תוואי דרך‬
‫‪ ‬לפי תשריט תכנית ‪ 1200‬מחצית חלקה ‪ 12‬מסווגת לתוואי דרך באופן שלא כל חלקה ‪ 12‬מסווגת‬
‫לתכנון מחדש‪.‬‬
‫שמאי התובעים התעלם מהעובדה שתכנית ‪ 44‬סיווגה את הנכס לאיזור הריסה ובניה מחדש‪.‬‬
‫‪ ‬לתכנית ‪ 1200‬קדמה תכנית ‪ 44‬המסווגת את הנכס לאזור הריסה ובניה מחדש‪.‬‬
‫תמ"א ‪ 38‬איננה חלה על הנכס במצב התכנוני הקודם‬
‫זכויות בניה לפי תמ"א ‪ 38‬אינן רלוונטיות בנכס‪:‬‬
‫‪ ‬התכנית אינה רלוונטית באזור לתכנון בעתיד ובתוואי דרך‪.‬‬
‫‪ ‬התכנית אינה חלה במבנים המיועדים להריסה‪:‬‬
‫‪ ‬בתאריך ‪ 9/4/80‬נקבע כי המבנה מסוכן ויש להרוס את כל המבנה כולל קומת הקרקע‪.‬‬
‫‪ ‬תכנית ‪ 44‬יעדה את המתחם לאזור הריסה ובניה מחדש‪.‬‬
‫עמ' ‪39‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫‪ ‬מחצית החלקה מיועדת לדרך באופן שבעקיפין המבנה מסווג להריסה‪.‬‬
‫‪ ‬ע"פ מדיניות עירית תל אביב כפי שפורסמה בתאריך ‪( 7/11/12‬לפני המועד הקובע) במסגרת מסמך‬
‫מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א ‪ - 38‬תמ"א אינה חלה בנווה צדק‪.‬‬
‫‪ ‬מסקנה‪ :‬תמ"א ‪ 38‬לא חלה בסביבת הנכס‪ ,‬זכויות לפי תמ"א ‪ 38‬אינן זכויות מוקנות ולא ניתן‬
‫לטעון כי קביעת בנין לשימור היא שמנעה מימוש הזכויות‪.‬‬
‫ניתוח עסקאות‪/‬שווי‬
‫‪ ‬נכון למועדי עסקאות ההשוואה שבשומת התובעים‪ ,‬התכניות המנדטוריות כבר לא היו רלוונטיות‬
‫למגרשי ההשוואה הואיל ותכנית ‪ 1200‬היתה מאושרת‪.‬‬
‫‪ ‬שומת התובעים‪ ,‬המבוססת על הנחת עבודה כי הנכס זמין במצב תכנוני קודם‪ ,‬מנותקת מהיעוד‬
‫הסטטוטורי של הנכס ומהמציאות בפועל כי לא ניתנו היתרי בניה באזור לתכנון בעתיד בתחום‬
‫תכנית ‪.3501‬‬
‫‪ ‬שמאי התובעים מציג ‪ 8‬עסקאות לביסוס השווי‪ ,‬אולם אין בעסקאות אלה כדי ללמדנו אודות‬
‫השווי‪ ,‬שכן ‪ 4‬מהעסקאות מתייחסות למגרשים זמינים לבניה מתחום תכנית ‪ 2277‬ו‪ 3 -‬מהעסקאות‬
‫הנ"ל בוצעו לפני פרסום תכנית ‪ 3501‬למתן תוקף ולאחר אישורה‪.‬‬
‫‪ ‬כמו כן‪ ,‬קיים שוני בזכויות הבניה המוקנות למגרשי ההשוואה הנ"ל‪.‬‬
‫‪ ‬לאור האמור‪ ,‬עולה כי קיימת שונות גבוהה בין העסקאות ההשוואה אשר אין בה כדי ללמוד אודות‬
‫השווי הנכסים‪.‬‬
‫‪ ‬בנוסף חושב שווי של ‪ 15,200‬ל‪ 1-‬מ"ר זכויות בניה ע"י שמאי התובעים לנכס במצב תכנוני חדש‬
‫והינו שגוי‪.‬‬
‫תמריצי שימור‪:‬‬
‫‪ ‬תכנית ‪ 3501‬לא קבעה מרכיב של תמריצים למבנים שהוגדרו לשימור מול עלות שימור העודפת כפי‬
‫שקיים בתכנית ‪ 2650‬ב'‪.‬‬
‫‪ ‬על כן‪ ,‬טענת השמאי לפיה יש להחיל את תמריצי השימור של תכנית ‪ 2650‬ב' היא שגויה‪.‬‬
‫חישוב שטח המעטפת לענין חישוב מרכיב השימור‬
‫‪ ‬קביעת שמאי התובעים‪ ,‬לפיה שטח המעטפת הינו כל חלק במעטפת המבנה (חזיתות חיצוניות‬
‫ועורפיות‪ ,‬גג המבנה וכל חלק מבנה הבולט ממישור החזית)‪ ,‬ומחשב שטח של ‪ 272‬מ"ר היא שגויה‪,‬‬
‫שכן בהחלטת ועדה המשנה לתכנון ובניה מיום ‪ 6/8/14‬נקבע כי השימור הינו לחזית הפונה לרחוב‬
‫שמרלינג בלבד‪.‬‬
‫‪ ‬בהתאם לכך‪ ,‬שטח המעטפת החיצונית הינו ‪ 87‬מ"ר בלבד‪.‬‬
‫מיתוג‬
‫‪ ‬שמאי התובעים התעלם מתרומת המיתוג של מבנה לשימור לנכס‪.‬‬
‫‪ ‬לשיטת שמאי הועדה‪ ,‬מדובר בתוספת של ‪.5%‬‬
‫מושע‬
‫‪ ‬לטענת שמאי התובעים יש להפחית משווי עסקאות ההשוואה ‪ 10%‬בגין מושע‪.‬‬
‫‪ ‬מרבית עסקאות ההשוואה עליהן התבסס שמאי התובעים וכן עסקאות ההשוואה עליהן התבססתי‬
‫בחוות הדעת הינן במושע ולכן ככל וקיימת הפחתה למושע היא כבר קיימת בעסקאות ההשוואה‪,‬‬
‫באופן שהפחתה נוספת מהווה כפילות‪.‬‬
‫תחולת תכניות נושאיות ג'‪ ,‬ע' וע'‪ 1‬במצב תכנוני קודם‪:‬‬
‫‪ ‬יש לדחות את קביעתו של שמאי התובעים בענין תחולת תכניות נושאיות ג'‪ ,‬ע' וע'‪ 1‬במצב תכנוני‬
‫קודם‪ .‬ענין זה הוכרע בשומה מכרעת של השמאי משה נדם בענין היטל השבחה‪ ,‬בגין מימוש בנכס‬
‫בשמרלינג ‪ 8‬שהינו הנכס נשוא תביעה זו‪ ,‬אשר ניתנה ביום ‪ ,23.6.15‬כדלקמן (ראה בעמוד ‪ 10‬לשומה‬
‫המכרעת)‪:‬‬
‫"לא מצאתי לנכון לקבל טענה זו היות ובמועד אישורן של תכניות ע'‪ ,‬ע'‪ 1‬ו‪-‬ג'‪ ,‬ייעוד הנכס הינו‬
‫לתכנון בעתיד ועל כן אין כל השפעה לאישור תכניות אלה על שוויו‪.‬‬
‫עמ' ‪40‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫כפי שהכרעתי מספר פעמים בעבר (לדוגמא באזור בגוש הגדול בתל אביב) ובדומה להכרעות שמאים‬
‫נוספים‪ ,‬תכניות נושאיות שכאלה‪ ,‬על אף שהן חלות על הנכס‪ ,‬אין בהן כל תרומה לשווי הנכס‪ ,‬כל‬
‫עוד הייעוד הינו לתכנון בעתיד‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬והיות ולדעתי תכניות אלו לא תרמו לשווי בייעודו לתכנון בעתיד‪ ,‬אין כל מקום להציג‬
‫תרומה לשווי בגינן בבחינת השווי הקודם‪.‬‬
‫אין בדברים אלה לפגוע בהתחשבנות כלשהי בין הצדדים‪ ,‬ככל ששולמו היטלים כלשהם בגין תכניות‬
‫שלא היה בהם להשפיע על ערכו של הנכס‪ .‬עם זאת‪ ,‬אינני יכול להתחשב‪ ,‬בחישוב המצב הקודם‪,‬‬
‫בתכניות נושאיות לנכס בייעוד לתכנון בעתיד‪ ,‬לצורך קביעת השווי"‪.‬‬
‫להלן תחשיב שמאי הועדה לאומדן השפעת תכנית ‪ 3501‬על הנכס‪:‬‬
‫מהות‬
‫תכנית‬
‫שטח‬
‫מקדם‬
‫שקלול‬
‫‪135‬‬
‫‪ 1200‬קרקע בתחום לתכנון בעתיד (לפי שטח קרקע)‬
‫קרקע בתחום דרך (לפי שטח קרקע)‬
‫בית בנוי בתחום אזור לתכנון בעתיד בשימוש‬
‫ביניים‬
‫שטח‬
‫שווי‬
‫סה״כ שווי‬
‫משוקלל ליחידה‬
‫‪₪2,700,000 ₪20,000 135.0 100%‬‬
‫‪135‬‬
‫‪80%‬‬
‫‪140‬‬
‫‪100%‬‬
‫סה״כ שווי מצב קודם לחלקה ‪ 12‬בשלמות‬
‫‪3501‬‬
‫תחשיב שווי‬
‫‪₪2,160,000 ₪20,000 108.0‬‬
‫‪₪420,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪140.0‬‬
‫‪3,000‬‬
‫זכויות בניה‬
‫‪376‬‬
‫‪105%‬‬
‫‪₪5,280,000‬‬
‫‪₪7,510,776 ₪19,000 395.3‬‬
‫זכויות בניה למרתף‬
‫‪229.4‬‬
‫‪42.0%‬‬
‫‪96.4‬‬
‫‪₪1,830,851 ₪19,000‬‬
‫זכויות בניה לעליית גג‬
‫‪127.5‬‬
‫‪84.0%‬‬
‫‪₪2,035,538 ₪19,000 107.1‬‬
‫חצר‬
‫‪82‬‬
‫‪31.5%‬‬
‫‪25.8‬‬
‫‪₪489,334 ₪19,000‬‬
‫עלות הכנת תיק תיעוד‬
‫עלויות שימור עודפות (לפי מעטפת המבנה)‬
‫סה״כ שווי מצב חדש לחלקה ‪ 12‬בשלמות‬
‫השבחה‬
‫לתאריך קובע‬
‫‪- ₪47,600‬‬
‫‪87‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪- ₪990 87.4‬‬
‫‪- ₪86,486‬‬
‫‪624.6‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪11,732,413‬‬
‫‪₪6,452,413‬‬
‫השפעת תכנית ‪ 3501‬על חלקה ‪ 12‬בשלמות‬
‫השפעת תכנית ‪ 3501‬על הנכס הנדון (‪)75%‬‬
‫‪₪6,452,413‬‬
‫‪₪ 4,839,310‬‬
‫חוו"ד ב"כ הועדה המקומית עו"ד אירית יומטוב‬
‫להלן הטעמים המשפטיים המצדיקים את דחיית התביעה בענין הנכס ברח' שמרלינג ‪:8‬‬
‫זכויות התובעים במועד הקובע‬
‫כלל יסוד הוא‪ ,‬כי סעיף ‪ 197‬לחוק מקנה זכות תביעה רק ל"מי שביום תחילתה של התכנית היה‬
‫‪.1‬‬
‫בעל המקרקעין או בעל זכות בהם"‪ .‬עוד קובע הדין‪ ,‬כי על תובע פיצויים על פי סעיף ‪ 197‬לחוק‪,‬‬
‫לצרף את כלל המסמכים המעידים על זכויותיו במקרקעין במועד הקובע כאמור‪ .‬ככל שאלו לא‬
‫צורפו‪ ,‬לא עמד התובע בנטל להוכיח את זכותו הקניינית ודין תביעתו להידחות על הסף‪.‬‬
‫מעיון בנסח הרישום שצורף לתביעה‪ ,‬עולה כי התובעים אינם רשומים כבעלים במקרקעין‪,‬‬
‫‪.2‬‬
‫ולטובתם רשומות הערות אזהרה‪ ,‬אשר נרשמו לאחר המועד הקובע של התכנית‪.‬‬
‫בתביעת הפיצויים צוין כי "התובעים הינם בעלי הזכות להירשם כבעלים"‪ ,‬אולם מעבר לאמירה‬
‫‪.3‬‬
‫התובעים לא טרחו לצרף חוזי מכר ו‪/‬או כל אסמכתא לביסוס טענה זה‪ ,‬למעט נסח הרישום‪ ,‬שאינו‬
‫מבסס קביעה זו כלל ועיקר למועד הקובע‪.‬‬
‫עמ' ‪41‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫לא זו אף זו‪ ,‬אף מעיון בהסכמי מכר אשר הומצאו לידי הועדה ע"י התובעים לשם קבלת אישור‬
‫עירייה‪ ,‬עולה כי התובעים רכשו את המקרקעין לאחר המועד הקובע של תכנית ‪ .3501‬יחידת‬
‫התובעים‪ ,‬הגב' לי ורסנו‪ ,‬רכשה את זכויותיה במקרקעין ביום ‪ 9.9.13‬ואילו יחיד התובעים‪ ,‬מר‬
‫משה ליפץ‪ ,‬רכש את זכויותיו במקרקעין ביום ‪.2.8.15‬‬
‫לפיכך‪ ,‬יש לדחות על הסף את תביעת התובעים‪ ,‬וזאת מאחר שלא הרימו את נטל הראייה המוטל‬
‫עליהם כדי לבסס את זכותם במקרקעין לשם הגשת התביעה דנן‪.‬‬
‫מבלי לגרוע מהאמור‪ ,‬ייפוי כוח שצורפו‪ ,‬המייפים את כוחו של ב"כ התובעים להגשת תביעה בשם‬
‫יחידי התובעים אינם תקינים ואין לקבלם‪ ,‬הואיל ואימות החתימה שנערך בהם אינו כדין וזאת‬
‫מאחר ועורך הדין אישר אימת את חתימת התובעים‪ ,‬אינו כלול ברשימת מיופי הכוח מטעם‬
‫התובעים‪.‬‬
‫למעלה מן הנדרש‪ ,‬ולגופם של דברים‪ ,‬תפורט להלן עמדת הוועדה המקומית ביחס לנטען על ידי‬
‫התובעים‪ .‬ככל שתידחה טענת הסף הנ"ל שומרת הוועדה המקומית על זכותה להוסיף ולטעון‬
‫טענות נוספות לגופם של דברים מעבר למפורט להלן‪.‬‬
‫חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין המביאים‬
‫לבטלותה‬
‫‪ ‬תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה)‪ ,‬תשל"א‪ ,1971-‬קובעות כי תובע המגיש‬
‫תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין‪ ,‬וכן ראיות לאימות העובדות עליהן‬
‫הוא מבסס את תביעתו‪.‬‬
‫‪ ‬הלכה פסוקה היא‪ ,‬כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף ‪ 197‬לחוק‪ ,‬מוטל על התובע פיצויים‬
‫על פי סעיף זה‪ .‬מכאן‪ ,‬שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית‪ ,‬לרבות כמובן‪,‬‬
‫הוכחת שעור הפגיעה‪ .‬עוד קבעה הפסיקה‪ ,‬כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת‬
‫סתמית‪ ,‬אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת‪ ,‬ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים‬
‫לתביעת הפיצויים‪.‬‬
‫‪ ‬לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת‪ ,‬מבוססת ונתמכת בנתונים‪ ,‬אלא שעל השמאי‬
‫העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית‬
‫ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין‪.‬‬
‫‪ ‬בענייננו‪ ,‬חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין‪ ,‬לוקה‬
‫בהנחות מוצא שגויות‪ ,‬ומתעלמת משיקולים רלוונטיים המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה‬
‫בכללותה‪ ,‬הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות דעת שמאי הוועדה‪ .‬אך מטעמים‬
‫אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון‪ ,‬בשל אי הרמת הנטל להוכחתה‪.‬‬
‫שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את מכלול האלמנטים המשביחים בתכנית השימור‬
‫‪ ‬תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה)‪ ,‬תשל"א‪ ,1971-‬קובעות כי תובע המגיש‬
‫תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין‪ ,‬וכן ראיות לאימות העובדות עליהן‬
‫הוא מבסס את תביעתו‪.‬‬
‫‪ ‬הלכה פסוקה היא‪ ,‬כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף ‪ 197‬לחוק‪ ,‬מוטל על התובע פיצויים‬
‫על פי סעיף זה‪ .‬מכאן‪ ,‬שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית‪ ,‬לרבות כמובן‪,‬‬
‫הוכחת שעור הפגיעה‪.‬‬
‫‪ ‬יודגש‪ ,‬כי אין מדובר ב"נטל ראיה ראשוני"‪ ,‬שכן המדובר בנטל הוכחה שעל התובע להרים ומשכך לא די‬
‫בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה‪ ,‬כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע‪ .‬חוות דעת‬
‫השמאית צריכה לבסס את הפגיעה הנטענת בכמה מישורים שונים ובכלל זה עליה לבסס את ירידת‬
‫הערך הנטענת ואת שיעורה על ידי פירוט עסקאות משוות‪ ,‬לפני ולאחר שהתכנית "הפוגעת" אושרה‪.‬‬
‫‪ ‬עוד קבעה הפסיקה‪ ,‬כי חוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת‪ ,‬ולכלול את מלוא הנתונים‬
‫החיוניים לתביעת הפיצויים‪ ,‬אשר יש בהם כדי לבסס את ירידת הערך הנטענת וזאת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬ע"י‬
‫הצגתן של עסקאות השוואה‪ ,‬לפני ולאחר אישור התכנית‪.‬‬
‫‪ ‬במקרה דנא‪ ,‬בין יתר הפגמים שנפלו בחוות דעת שמאי התובעים כפי שיפורט להלן‪ ,‬יש לציין כי שמאי‬
‫התובעים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לא ביסס את חוות דעתו על עסקאות השוואה רלוונטיות‪ ,‬לפני אישור תכנית ‪3501‬‬
‫ולאחריה‪ ,‬תוך נטרול השפעת תכנית ‪ 3501‬במצב קודם‪ ,‬ותוך ניתוחן ועריכת התאמות למקרקעין‪.‬‬
‫משלא עשה כן‪ ,‬נשמט הבסיס לחוות דעתו בכלל ושל התביעה בפרט‪.‬‬
‫עמ' ‪42‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫‪ ‬לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת‪ ,‬מבוססת ונתמכת בנתונים‪ ,‬כאמור לעיל‪ ,‬אלא‬
‫שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים‬
‫הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין‪.‬‬
‫‪ ‬בענ ייננו‪ ,‬חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין‪ ,‬לוקה‬
‫בהנחות מוצא שגויות‪ ,‬קביעת מצב תכנוני שגוי‪ ,‬ומתעלמת משיקולים רלוונטיים המביאים לבטלותה‬
‫ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה‪ ,‬הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות דעת שמאי‬
‫הוועדה‪.‬‬
‫‪ ‬אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון‪ ,‬בשל אי הרמת הנטל להוכחתה‪.‬‬
‫שגה שמאי התובעים עת קבע כי אין לראות בתכנית ‪ 1200‬מצב תכנוני קודם לעניין קביעת שווי מקרקעין‬
‫‪ ‬יש לדחות את טענת התובעים השגויה לפיה תכנית ‪ ,1200‬כהגדרתה להלן‪ ,‬איננה מהווה חלק מהמצב‬
‫התכנוני החל על המקרקעין לעניין קביעתם שוויים במצב קודם‪.‬‬
‫‪ ‬תכנית ‪ ,1200‬אשר אושרה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 2123‬ביום ‪( 3.7.1975‬להלן‪" :‬תכנית ‪ ,)"1200‬חלה על‬
‫המקרקעין במצב תכנוני קודם והיא מסווגת את המקרקעין‪ ,‬כמפורט בחוות הדעת של הועדה‬
‫המקומית‪ ,‬באזור לתכנון בעתיד ותוואי דרך‪ .‬יצוין כי שמאי התובעים התעלם בחוות דעתו מסיווג חלק‬
‫מהחלקה ל"תוואי דרך"‪.‬‬
‫‪ ‬בסעיף ‪ 14‬של התכנית‪ ,‬נקבע כי לא תורשה כל בניה‪ ,‬אלא בכפוף לאישור תכנית מפורטת ותכנית בינוי‬
‫מיוחדת‪.‬‬
‫‪ ‬כמו כן‪ ,‬בסעיף ‪ 16‬לתכנית ‪ ,1200‬לעניין מבנים להריסה‪ ,‬נקבע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי בניינים הקיימים בדרכים‬
‫המוצעות בשטח לתכנון בעתיד יהרסו פרט לאלה המסומנים ב"תסריט לשמורה"‪ .‬בענייננו‪ ,‬לא מסומן‬
‫המבנה בנכס לשמורה‪.‬‬
‫‪ ‬עובר לאישורה של תכנית ‪ ,3501‬הנורמה התכנונית הסטטוטורית התקפה אשר מחייבת את כל‬
‫מוסדות התכנון‪ ,‬החלה על המקרקעין‪ ,‬היא תכנית ‪ .1200‬מיום אישורה של תכנית ‪ 1200‬שונתה הנורמה‬
‫התכנונית שחלה על המקרקעין‪ ,‬וממועד זה הנורמה החוקית הסטטוטורית התקפה הינה כי ייעוד‬
‫המקרקעין הינו כ‪":‬שטח לתכנון בעתיד" ו"תוואי דרך"‪.‬‬
‫‪ ‬נורמה תכנונית זו משפיעה על ערך המקרקעין‪ .‬לאחר אישור תכנית ‪ ,3501‬יש לשום את המקרקעין‬
‫במצב תכנוני קודם בהתאם לנורמה התכנונית המחייבת לפי תכנית ‪"( 1200‬תכנון לעתיד" ו‪"-‬תוואי‬
‫דרך")‪.‬‬
‫‪ ‬אף הפסיקה אותה מביא שמאי התובעים אינה רלוונטית ואיננה מלמדת דבר לענייננו‪.‬‬
‫‪ ‬ודוק‪ :‬מאז אישורה של תכנית ‪ 1200‬בשנת ‪ ,1975‬פעלה הוועדה המקומית בהתאם להוראות סעיף ‪14‬‬
‫לתכנית זו‪ .‬יצוין כי שטח של כ‪ 1200 -‬דונם מכלל שטח תכנית ‪ 1200‬היה כלול ב"איזור לתכנון לעתיד"‬
‫שחלש על אזורים נרחבים בעיר‪ .‬ככל שהיה ידוע שהוצאת היתרי בניה היתה מסכלת את התכנון‬
‫העתידי במתחם מסוים הכלול בו או שהיה ידוע כי לא יבוצע תכנון מפורט לאותו מתחם‪ ,‬אזי במקרה‬
‫שכזה לא הוצא ו באותו מתחם היתרי בניה (למעט היתרים לגדרות‪ ,‬גגות וכו')‪ .‬באזור מסוים הכלול‬
‫ב"תכנון לעתיד" הוצאו היתרי בניה ובאזור אחר לא‪ ,‬הכל נעשה תוך יישום הוראות סעיף ‪ 14‬באופן‬
‫האמור לעיל‪.‬‬
‫‪ ‬השטח לתכנון בעתיד ותוואי דרכים הכלול בתכנית ‪ ,3501‬הינו חלק מנווה צדק‪ ,‬ומהווה מתחם מיוחד‬
‫בעל מירקם ערכים היסטוריים‪ ,‬אדריכליים ותרבותיים‪ ,‬המהווה אבן דרך בהתפתחות העיר תל‪-‬אביב‬
‫יפו‪ ,‬ומשכך יש משנה חשיבות לשימור אופיו של המתחם המיוחד בראיה תכנונית כוללת‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫יישומה של הוראת סעיף ‪ 14‬לתכנית ‪ 1200‬בנוגע למתחם זה‪ ,‬משמעה היה‪ ,‬הלכה למעשה‪ ,‬כי לא‬
‫התאפשרה בניה בו ללא תכנית מפורטת‪.‬‬
‫‪ ‬ואכן‪ ,‬כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬בפועל‪ ,‬במתחם בו כלול מגרש התובעים‪ ,‬יושמו הוראות‬
‫תכנית ‪ 1200‬ולא הוצאו היתרי בניה מאז אישורה של תכנית ‪ 1200‬ועד לתכנית ‪ ,3501‬מלבד היתרים לגג‬
‫ולגדר וכו'‪.‬‬
‫‪ ‬לראיה‪ ,‬בקשה להיתר בניה במקרקעין סורבה‪ .‬ראו את מכתב הסירוב לבקשה לתוספת בניה מיום‬
‫‪ ,4.4.2000‬המופיע בחוות דעת שמאי הוועדה‪.‬‬
‫‪ ‬כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬הדוגמאות אותן מונה שמאי התובעים לעניין הוצאת היתרי בנייה‬
‫לאזורים אחרים‪ ,‬אינן רלבנטיות‪ ,‬וכן הן לקוחות מאזורים אחרים בעלי משטר תכנוני שונה ויש בהן‬
‫כדי להטעות‪ .‬וכך גם הדוגמא מתוך מתחם ‪ 3501‬אותה מביא שמאי התובעים (באר יעקב ‪.)9‬‬
‫‪ ‬בנוסף‪ ,‬יש לדחות מכל וכל את התבססותו של שמאי התובעים על חלוף מועד ביצוע תכנית ‪ ,1200‬כעדות‬
‫לכך שפחת משקלה‪ .‬כידוע‪ ,‬מועד לביצועה של תכנית הנקבע בתכנית‪ ,‬הינו אך בגדר הוראה מנחה‪.‬‬
‫עמ' ‪43‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬היותה של תכנית ‪ 1200‬כחלק ממצב תכנוני במצב קודם‪ ,‬קיבלה משנה תוקף בקביעתו של‬
‫השמאי המכריע משה נדם בשמאות מכרעת של היטל השבחה בגין הנכס נשוא תביעה זו (שמרלינג ‪)8‬‬
‫מיום ‪ 23.6.15‬וכן שמאויות מכריעות נוספות של שמאים מכריעים אחרים בעניין היטל השבחה בגין‬
‫אישורה של תכנית ‪ ,3501‬בין היתר‪ ,‬כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה‪.‬‬
‫בנוסף אף יצויין כי‪ ,‬כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬תחולתה של תכנית ‪ 1200‬על המקרקעין‪ ,‬באה‬
‫לידי ביטוי בעסקאות השוואה בקשר עם המקרקעין במצב קודם לתכנית ‪.3501‬‬
‫הכלל בבחינת השפעת תכנית ‪ 3501‬על הנכס הינו ההפרש שבין שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לבין‬
‫שווין במצב תכנוני חדש‪ .‬משטעה שמאי התובעים במצב התכנוני הקודם‪ ,‬והתעלם מתכנית ‪1200‬‬
‫(ולמעלה מן הצורך גם כי התעלם אף מתכנית ‪ 44‬שקדמה לה‪ ,‬כפי שיפורט להלן) הושמט הבסיס‬
‫לחוות דעתו המביא לבטלותה ולדחיית תביעת הפיצויים‪.‬‬
‫לאור המפורט לעיל‪ ,‬ובחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬יש לקחת בחשבון את תכנית ‪ 1200‬במצב קודם החל‬
‫על המקרקעין ובהתאם את השפעתה על המצב התכנוני והשווי במצב קודם‪.‬‬
‫שגה השמאי עת התעלם מקיומה של תכנית ‪ 44‬כחלק מסקירת המצב התכנוני הקודם החל על‬
‫המקרקעין‬
‫‪ ‬כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬קודם לתכנית ‪ 1200‬יועדו המקרקעין כאזור להריסה ובינוי מחדש‬
‫על פי תכנית ‪.44‬‬
‫‪ ‬תכנית ‪ ,44‬אשר אושרה למתן תוקף ב‪-‬ע‪.‬ר ‪ 1142‬ביום ‪( 20.11.44‬להלן‪" :‬תכנית ‪ )"44‬חלה על המקרקעין‬
‫החל משנת ‪ ,1944‬עוד בטרם אישורה של תכנית ‪ 1200‬כאמור‪ ,‬וייעדה את המקרקעין להריסה ובינוי‬
‫מחדש‪.‬‬
‫‪ ‬שמאי התובעים בחוות דעתו מתעלם לחלוטין מקיומה של תכנית ‪ 44‬ותחולתה על המקרקעין עובר‬
‫לאישורה של תכנית ‪ ,1200‬בהציגו את רצף התכניות במצב התכנוני הקודם‪.‬‬
‫‪ ‬גם אם לשיטתו של שמאי התובעים (המוכחשת ומוטעית)‪ ,‬תכנית ‪ 1200‬אינה מהווה נורמה תכנונית‬
‫מחייבת במצב הקודם‪ ,‬הרי שהתעלמותו מתוכנית ‪ ,1200‬עדיין אינה יכולה להוביל לקביעתו המוטעית‬
‫כי הזכויות שחלות על המקרקעין במצב הקודם הינן זכויות הבניה שהוקנו מכוח תכנית ‪ ,38‬מאחר‬
‫שתוכנית ‪ 44‬אשר קדמה לתכנית ‪ 1200‬עוד משנת ‪ ,1944‬ייעדה כאמור את המקרקעין להריסה ובינוי‬
‫מחדש‪ .‬ומשכך‪ ,‬גם לשיטת שמאי התובעים‪ ,‬יועדו המקרקעין במצב קודם להריסה ובינוי מחדש‬
‫לתכנית ‪.3501‬‬
‫שגה שמאי התובעים בענין זכויות הבניה במצב הקודם‬
‫‪ ‬כאמור שגה שמאי התובעים כאשר התעלם מתכנית ‪ 1200‬ומתכנית ‪ 44‬שקדמה לה והתבסס על תכנית‬
‫‪ 38‬במצב תכנוני קודם‪ ,‬ועל כן יש לדחות את כל הנטען על ידו לפיו במצב קודם יש לבחון את הזכויות‬
‫מכח תכנית ‪( 38‬ולא מכח תכנית ‪ .)1200‬כאמור תכנית ‪ 1200‬הינה נורמה תכנונית חוקית מחייבת לכל‬
‫דבר וענין‪.‬‬
‫‪ ‬לאור זאת‪ ,‬יש לדחות את טענות התובעים בנוגע למימוש זכויות על בסיס הזכויות שנקבעו מכוח תכנית‬
‫‪.38‬‬
‫‪ ‬מטבע הדברים ‪ ,‬השגיאות המפורטות לעיל משמיטות את הבסיס לתביעת הפיצויים ותיקונן‪ ,‬בהתאם‬
‫למפורט בחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬יוביל למסקנה כי תכנית ‪ 3501‬הינה משביחה‪.‬‬
‫שגה שמאי התובעים עת קבע כי תמ"א ‪ 38‬חלה על הנכס במצב תכנוני קודם‬
‫‪ ‬יש לדחות את טענת שמאי התובעים לפיה במצב תכנוני קודם הוקנו לנכס זכויות בניה לפי תמ"א ‪38‬‬
‫אשר אינן מוקנות במצב התכנוני החדש לפי תכנית ‪ ,3501‬מכל הטעמים שלהלן הנטענים לחילופין ו‪/‬או‬
‫במצטבר‪ ,‬הכל בהתאם להדבק הדברים‪:‬‬
‫‪ ‬בראשית הדברים יובהר כי תמ"א ‪ 38‬איננה רלוונטית כלל ועיקר לנכס נשוא התביעה‪ ,‬לאור ייעודו‬
‫ל"אזור תכנון בעתיד" וב"תוואי דרך"‪.‬‬
‫‪ ‬בנוסף‪ ,‬תכנית תמ"א ‪ 38‬איננה רלוונטית‪ ,‬כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬שכן איננה חלה על מבנה‬
‫המיועד להריסה בין היתר‪ ,‬כי כמחצית משטח החלקה מיועד לתוואי דרך ולפיכך לאור הוראות תכנית‬
‫‪ 1200‬המבנים המצויים בתוואי הדרך – ייהרסו‪ ,‬תכנית ‪ 44‬שקדמה לה ייעדה את המתחם לאזור‬
‫הריסה ובינוי מחדש‪ ,‬ואף לאור היות הבנין מבנה מסוכן נדרשה הריסתו עוד בשנת ‪.1980‬‬
‫‪ ‬כמו כן‪ ,‬עפ"י מדיניות עירית תל‪-‬אביב לפני המועד הקובע ‪ -‬תמ"א ‪ 38‬איננה חלה בנווה צדק‪.‬‬
‫עמ' ‪44‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫מבלי לגרוע מהאמור ובנוסף‪ ,‬יובהר כי בהתאם להוראות תמ"א ‪ 38‬ובהתאם לפסיקה‪ ,‬הזכויות לפי‬
‫תמ"א ‪ 38‬אינן זכויות מוקנות‪.‬‬
‫יפה לעניינינו סעיף ‪ 22‬לתמ"א ‪ ,38‬אשר מבהיר חד משמעית‪ ,‬כי הוועדה המקומית רשאית לסרב ליתן‬
‫היתר בניה‪ ,‬אם מצאה מטעמים הנובעים משיקולים תכנוניים‪ ,‬אדריכליים או אחרים‪ ,‬כי יש לסרב‬
‫לבקשה‪.‬‬
‫בהתאם להוראות סעיף ‪ 19‬לתמ"א ‪ ,38‬תמריצי תמ"א ‪ 38‬אינם חלים על הנכס נשוא תביעה זו‪.‬‬
‫סעיף ‪ 19.2‬לתמ"א קובע‪ ,‬כי לא תאושר תוספת הפוגעת בערך האדריכלי או ההיסטורי של מבנה‪.‬‬
‫משמע‪ ,‬גם לולא היה המבנה נשוא הערר מסומן כמבנה לשימור‪ ,‬סביר הוא שלא ניתן היה לממש בו את‬
‫תמריצי תמ"א ‪ 38‬ממילא‪ .‬הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר המדובר במבנה לשימור‪ ,‬כגון המבנה‬
‫בו עסקינן‪.‬‬
‫ראו לענין זה הוראות סעיף ‪ 19.1‬לתמ"א ‪ 38‬הקובע‪ ,‬כי לא תותר תוספת בניה על פי הוראות התמ"א‬
‫במבנים כגון דא‪ ,‬אם התוספת המוצעת אינה מתיישבת עם הוראות התוכנית החלה על המבנה לשימור‪.‬‬
‫תמ"א ‪ 38‬מגדירה בסעיף ‪ 4.6‬מהו מבנה לשימור עליו חלה ההוראה האמורה‪ ,‬וממנו ניתן ללמוד‪ ,‬כי‬
‫בכדי שמבנה ייכנס לגדרה של הגדרה דלעיל‪ ,‬די בכך שיהא כלול בתכנית מופקדת‪ .‬בענייננו‪ ,‬תכנית ‪3501‬‬
‫הופקדה ביום ‪ 3.6.2009‬וכבר במסגרתה סומן המבנה נשוא תביעה זו כמבנה לשימור‪.‬‬
‫מבלי לגרוע מהאמור לעיל‪ ,‬נוסיף ונזכיר את ההלכה הפסוקה‪ ,‬לפיה אין לבעל מקרקעין זכות קנויה‪,‬‬
‫שמקרקעין ייכללו בתכנית בכלל ובתכנית משביחה בפרט‪.‬‬
‫משכך‪ ,‬קבלת טענות התובעים בענין תמ"א ‪ 38‬תגרום למעשה להתעשרותו שלא כדין‪ ,‬שכן מלכתחילה‬
‫הם לא היו אמורים ליהנות מהוראותיה של תמ"א ‪ ,38‬כאמור‪.‬‬
‫לאור האמור עולה כי יש לדחות טענת שמאי התובעים בענין תמ"א ‪ 38‬מכל וכל‪ ,‬שכן תחשיב שמאי‬
‫התובעים בענין זה שגוי מן היסוד שיש בו כדי לבטל את שומתו ולהביא לדחיית תביעת הפיצויים‪.‬‬
‫שגה שמאי התובעים בחישוב עלויות השימור‬
‫‪ ‬בחוות דעת שמאי התובעים נטען‪ ,‬כי עלויות השימור העודפות (דהיינו‪ ,‬ההפרש בין עלויות ביצוע‬
‫עבודות השיפוץ הרגילות לבין עלויות עודפות נוספות הנובעות מדרישות השימור) עומדות על סך כולל‬
‫של ‪ ,₪ 293,760‬בחישוב של ‪/₪ 1,080‬מ"ר * מעטפת ‪ 272‬מ"ר‪ ,‬אולם‪ ,‬יש לדחות קביעה זו מן הטעמים‬
‫המפורטים להלן‪.‬‬
‫‪ ‬עלויות השימור העודפות‪ ,‬ככל שיש לראותן כרכיב עצמאי שיש להפחיתו במסגרת תחשיב הפגיעה‬
‫במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לחוק‪ ,‬מעמדן כחיקוק ולפיכך לא ניתן לשנותן במסגרת תביעת‬
‫פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לחוק‪ .‬ודוק‪ :‬עלויות שימור עודפות אלה כבר הוערכו במסגרת תכנית ‪ 2650‬ב'‬
‫(להלן‪" :‬תכנית השימור")‪ ,‬על סמך חוות דעת מומחים וסקר מבנים מפורט‪ ,‬שם נקבע‪ ,‬כי הפרש עלויות‬
‫השימור מחושב לפי ‪ ₪ 900‬למבנה בינלאומי ו‪ ₪ 990 -‬למבנה אקלקטי או מיוחד‪ ,‬עלות עודפת למ"ר‬
‫מעטפת חזיתית‪.‬‬
‫‪ ‬עלויות השימור העודפות בתכנית השימור של תל אביב נבחן‪ ,‬ושוב נבחן‪ ,‬ונמצא כי הוא הולם ותואם‬
‫את עלויות השימור בפועל ואף נקבע על סכום גבוה יותר‪ .‬בתחילת שנת ‪ 2012‬בוצע על ידי הוועדה‬
‫המחוזית עיון מחדש בדבר הצורך בעדכון המקדם הקבוע בגין עלויות שימור עודפות בתכנית השימור‬
‫של תל אביב‪ ,‬ונמצא לאחר עריכת בדיקות מקצועיות ויסודיות כי‪ ,‬עלות השימור העודפת‪ ,‬מעבר לעלות‬
‫שיפוץ "רגילה" הינה נמוכה מסך של ‪ 900‬ש"ח למ"ר מעטפת‪ .‬הגב' גילה אורון‪ ,‬הממונה על המחוז‬
‫יו"ר הוועדה המחוזית‪ ,‬קבעה בהתייחסותה לבקשה לעדכון עלויות השימור העודפות הנ"ל‪ ,‬כי אין‬
‫מקום לעדכנן‪.‬‬
‫‪ ‬מבלי לגרוע מהאמור לעיל‪ ,‬יש לדחות את קביעת שמאי התובעים על הסף‪ ,‬שכן קביעתו איננה מגובה‬
‫בכל תחשיב ואסמכתא‪ ,‬כגון מסמכי עבודה‪ ,‬אישורי תשלום ו‪/‬או חוזים חתומים‪ ,‬שמהם ניתן היה‬
‫ללמוד איזה חלק בתשלומים נובע מעלויות השימור‪ .‬כאמור‪ ,‬נטל ההוכחה בתביעה לפי סעיף ‪ 197‬רובץ‬
‫על התובעים והתובעים לא עמדו בנטל ההוכחה גם ביחס לטענה זו‪.‬‬
‫‪ ‬כמו כן‪ ,‬יש להביא בחשבון כי ההשקעה העודפת בגין השיפוץ לשימור מוחזרת כערך מוסף לשווי הנכס‬
‫בתום השיפוץ‪ .‬זאת‪ ,‬בהתחשב במפרט הגבוה ובאלמנטים המיוחדים הנדרשים בשיפוץ לשימור‪ ,‬ביחס‬
‫לשיפוץ "רגיל"‪.‬‬
‫‪ ‬שמאי התובעים‪ ,‬קבע בחוות דעתו כי שטח המעטפת של המקרקעין‪ ,‬הינו כל חלק בחזיתות החיצוניות‬
‫של המבנה וגגו וכל חלק מבנה הבולט ממישור החזית‪ ,‬ומחשב שטח של ‪ 272‬מ"ר מעטפת‪.‬‬
‫‪ ‬כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬בהתאם לחוות דעת מחלקת השימור ובהתאם להחלטת הוועדה‬
‫המקומית בבקשה להיתר בניה בנכס מיום ‪ ,6.8.14‬לפיה יש לשמר רק את החזית הפונה לרחוב‬
‫עמ' ‪45‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫שמרלינג‪ ,‬ועל כן שטח המעטפת החיצונית לעניין השימור‪ ,‬שחושב ע"י שמאי הוועדה המקומית‪ ,‬הינו‬
‫בשטח ‪ 87‬מ"ר בלבד ולא ‪ 272‬מ"ר‪ ,‬כפי שמופיע בחוות דעת שמאי התובעים‪.‬‬
‫שגה שמאי התובעים בנוגע לתחולת תכניות נושאיות ג'‪ ,‬ע' וע'‪ 1‬במצב תכנוני קודם‪:‬‬
‫‪ ‬יש לדחות את קביעתו של שמאי התובעים בענין תחולת תכניות נושאיות ג'‪ ,‬ע' וע'‪ 1‬במצב תכנוני‬
‫קודם‪ .‬ענין זה הוכרע בשומה מכרעת של השמאי משה נדם בענין היטל השבחה‪ ,‬בגין מימוש בנכס‬
‫בשמרלינג ‪ 8‬שהינו הנכס נשוא תביעה זו‪ ,‬אשר ניתנה ביום ‪ ,23.6.15‬כדלקמן (ראה בעמוד ‪ 10‬לשומה‬
‫המכרעת)‪:‬‬
‫"לא מצאתי לנכון לקבל טענה זו היות ובמועד אישורן של תכניות ע'‪ ,‬ע'‪ 1‬ו‪-‬ג'‪ ,‬ייעוד הנכס הינו‬
‫לתכנון בעתיד ועל כן אין כל השפעה לאישור תכניות אלה על שוויו‪.‬‬
‫כפי שהכרעתי מספר פעמים בעבר (לדוגמא באזור בגוש הגדול בתל אביב) ובדומה להכרעות שמאים‬
‫נוספים‪ ,‬תכניות נושאיות שכאלה‪ ,‬על אף שהן חלות על הנכס‪ ,‬אין בהן כל תרומה לשווי הנכס‪ ,‬כל‬
‫עוד הייעוד הינו לתכנון בעתיד‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬והיות ולדעתי תכניות אלו לא תרמו לשווי בייעודו לתכנון בעתיד‪ ,‬אין כל מקום להציג‬
‫תרומה לשווי בגינן בבחינת השווי הקודם‪.‬‬
‫אין בדברים אלה לפגוע בהתחשבנות כלשהי בין הצדדים‪ ,‬ככל ששולמו היטלים כלשהם בגין תכניות‬
‫שלא היה בהם להשפיע על ערכו של הנכס‪ .‬עם זאת‪ ,‬אינני יכול להתחשב‪ ,‬בחישוב המצב הקודם‪,‬‬
‫בתכניות נושאיות לנכס בייעוד לתכנון בעתיד‪ ,‬לצורך קביעת השווי"‪.‬‬
‫‪ ‬כמו כן‪ ,‬לאור הקביעה בשומה המכרעת הנ"ל בענין הנכס נשוא התביעה‪ ,‬קוזזו במסגרת דרישת‬
‫תשלום היטל השבחה עפ"י שומה המכרעת הנ"ל‪ ,‬התשלום שבוצע בעבר בגין היטל השבחה עבור‬
‫תכניות ע'‪ ,‬ע'‪ 1‬ו‪-‬ג' בנכס‪.‬‬
‫שגה שמאי התובעים בתחשיב המצב התכנוני הקודם ובתחשיב המצב התכנוני החדש‬
‫‪ ‬בנוסף לכל האמור לעיל‪ ,‬כמפורט בהרחבה בחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬שגה שמאי התובעים בתחשיביו‬
‫ביחס למצב התכנוני הקודם וכן בתחשיביו בנוגע למצב התכנוני החדש‪.‬‬
‫‪ ‬כמו כן‪ ,‬יש לדחות על הסף טענות שמאי התובעים בנוגע לראש נזק הנתבע על ידו בגין התארכות זמן‬
‫הדרוש לתכנון ולתאום בהיות המבנה מבנה לשימור‪.‬‬
‫‪ ‬רכיב זה איננו נזק שניתן לתבוע במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לחוק‪ .‬טענה זו נטענה בעלמא‬
‫וללא כל תימוכין ומבלי לגרוע מכלליות האמור‪ ,‬יש לדחותה גם לגופה כמפורט מחוות דעת שמאי‬
‫הוועדה‪.‬‬
‫‪ ‬יש לדחות מכל וכל את טענת התובעים בנוגע לאי מתן תמריצים בתכנית ‪ 3501‬בהתאם לתכנית השימור‬
‫על הנכס‪ .‬הנכס כאמור כלול בתכנית ‪ 3501‬ולא בתכנית השימור‪ .‬לפיכך‪ ,‬טענה זו נטענה בעלמא ולא‬
‫כומתה ואיננה רלוונטית כלל לתביעת פיצויים זו‪ .‬בנוסף טענה זו מהווה הלכה למעשה טענה כנגד‬
‫תכנית מאושרת ויש לדחותה גם מטעם זה‪.‬‬
‫שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים בתכנית ‪3501‬‬
‫‪ ‬כלל ידוע הוא‪ ,‬כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לחוק‪ ,‬יש לקחת בחשבון‬
‫את כלל הגורמים הנובעים מן התכנית ומשפיעים על שווי המקרקעין‪ .‬ככל שחוות הדעת השמאית לוקה‬
‫בחסרים מהותיים‪ ,‬יש לקבוע כי לא הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת‪.‬‬
‫‪ ‬ודוק‪ :‬במניין כלל גורמי התכנית שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין‪ ,‬אין לכלול רק את הגורמים‬
‫הפוגעים במקרקעין‪ ,‬אלא גם יסודות המצויים בתכנית ומשביחים את שוויים‪ .‬התוצאה המשוקללת מן‬
‫ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובה לשאלה אם אכן נפגעו המקרקעין ומהו שיעור‬
‫הפגיעה בהם‪ ,‬אם בכלל‪.‬‬
‫‪ ‬כעולה מהמבואר לעיל ובחוות דעת שמאי הוועדה‪ ,‬ולאור המצב התכנוני הקודם החל על המקרקעין‪,‬‬
‫חוות דעת שמאי התובעים אינה מביאה בחשבון יסודות משביחים שמקורם בתכנית ‪ ,3501‬כגון‪:‬‬
‫‪ o‬שינוי ייעוד המקרקעין מאזור לתכנון בעתיד ודרך‪ ,‬לייעוד למגורים וסימון מבנה בנכס‬
‫לשימור‪.‬‬
‫‪ o‬התכנית קובעת בקשר למקרקעין‪ ,‬זכויות בניה והוראות בניה למגורים‪ ,‬הכוללות‪ ,‬בין‬
‫היתר‪:‬‬
‫‪ ‬זכויות בנייה של ‪ 236‬מ"ר בקומות קרקע ‪ +‬א'‪.‬‬
‫‪ ‬זכויות בנייה של ‪ 127.54‬מ"ר לעליית גג‪.‬‬
‫‪ ‬זכויות בנייה של ‪ 229.43‬מ"ר למרתף צמוד‪.‬‬
‫עמ' ‪46‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫‪ o‬עליית ערך הנכס הנובעת מעצם סיווגו ומיתוגו כמבנה לשימור‪ ,‬וכן מיקומו במקבץ מבנים‬
‫לשימור ובאזור מובהק לשימור כדוגמת שכונת נווה צדק‪.‬‬
‫שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון עליית ערך לנכס הנובעת מעצם סיווגו כמבנה לשימור‬
‫‪ ‬שמאי התובעים‪ ,‬התעלם לחלוטין מתרומת המיתוג של המקרקעין‪ ,‬בהיותם מסווגים כמבנה לשימור‪.‬‬
‫‪ ‬מיצובו של מבנה המיועד לשימור כנכס ייחודי‪ ,‬הביא להכרה בייחודו ובנדירותו כלפי כולי עלמא‪ .‬הכרה‬
‫שהינה בגדר עובדה קיימת‪ ,‬שאינה נתונה למחלוקת‪ .‬קיבוע זה ב"חותמת"‪ ,‬של ייחודיות הנכס‪ ,‬יצק בו‬
‫מוניטין ויוקרה שלא היו קיימים קודם לכן‪ ,‬כפריט אספנות יחיד במינו‪.‬‬
‫‪ ‬לצד הערך הכלכלי הישיר המתווסף לערכו של המקרקעין‪ ,‬עצם סיווגו כמבנה שיווקי‪ ,‬יש בו גם להוות‬
‫כמנוף שיווקי‪ .‬ההד התקשורתי והדיון הציבורי הרחב סביב נושא השימור פועלים לטובת משווקי‬
‫המבנים המיועדים לשימור‪ ,‬מבלי שאלה צריכים להוציא הוצאות מיותרות‪ .‬ראיה לכך ניתן למצוא‬
‫בעובדה כי בשיווק מרבית הפרויקטים מודגשת ביתר שאת היות המבנים מיועדים לשימור‪ ,‬וכן בביקוש‬
‫הרב למבנים אלו‪.‬‬
‫‪ ‬תכנית ‪ , 3501‬מנעה בין היתר‪ ,‬אפשרות להריסתו של הנכס‪ ,‬הכחדת ערכו ההיסטורי‪ ,‬ושינוי עתידי‬
‫במאפייניו הנדירים‪ .‬בכך למעשה‪ ,‬מכלול הוראות התכנית הן היוצרות את הוודאות באשר למצבו‬
‫התכנוני של הנכס ובאשר לאופיו הייחודי‪ .‬מניעת האפשרות להריסתו והחובה לשמרו‪ ,‬מקנים למבנה‬
‫את ההכרה בערכו ובחשיבותו ההיסטורית והאדריכלית‪ ,‬משנים את אופיו ובתוך כך מעלים את ערכו‪.‬‬
‫‪ ‬כן יצוין‪ ,‬כי שימורו של מבנה בהתאם להנחיות צוות השימור מבטיח בקרה על איכות החומרים‪ ,‬וכן‬
‫איכות שיפוץ מהגבוהות ביותר‪ ,‬בעלת כושר עמידות לאורך זמן‪ .‬כל אלה מעניקים ודאות מבחינה‬
‫תכנונית בכל הנוגע לנכס‪ ,‬ותורמים אף הם לעליית ערכו‪.‬‬
‫‪ ‬הנה כי כן‪ ,‬עצם ההכרזה על הנכס כעל מבנה לשימור‪ ,‬הקנתה לו תכנית ‪ 3501‬ערך של נדירות ואלמנט‬
‫של ודאות תכנונית במניעת הכחדת ייחודו‪ .‬כך למעשה‪ ,‬העלתה התכנית את ערכם של המבנים‬
‫המיועדים לשימור‪.‬‬
‫‪ ‬עליית ערכו של נכס כתוצאה מההכרזה עליו כעל מבנה לשימור הוכרה גם בספרות ובמחקרים שונים‬
‫שנערכו בנושא זה‪:‬‬
‫‪ o‬סקר ספרות מקיף שנערך על ידי חברת סיטילינק השקעות בע"מ – חברה לתכנון אורבאני‬
‫ולייעוץ כלכלי‪ ,‬המבוסס על סקירת מחקרים אקדמאיים מהימנים ועדכניים שנערכו‬
‫בחו"ל‪ ,‬והתומכים אף הם בטענה כי הכרזה על מבנה כמבנה המיועד לשימור מובילה‬
‫כשלעצמה לעלייה בערכו‪ .‬על פי הספרות שנבחנה‪ ,‬עצם השימור מעלה את ערך הנכסים‬
‫הבנויים בעיר‪ ,‬גורם לירידה באחוז הדירות הריקות‪ ,‬ותורם למגמה של עליה בשטחי‬
‫מסחר ועסקים המייצרים סביבם רשת של פעילות‪ .‬לענין זה יצוין‪ ,‬כי חלק ניכר מן‬
‫המחקרים שנסקרו בסקר הספרות‪ ,‬כלל ממצאים התומכים בעמדה לפיה ודאות תכנונית‬
‫(הכוללת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מגבלות ורגולציה על השימוש בנכסים)‪ ,‬תורמת לעליית ערך‪.‬‬
‫הערך החיובי שמעניקה תכנית השימור למבנים לשימור נבדק באופן מעמיק ויסודי גם על‬
‫ידי חברת גיאוקרטוגרפיה אשר בדקה את העלייה בערכם של בניינים לשימור בתל‪-‬אביב‪.‬‬
‫מטרת העבודה של חברת גיאוקרטוגרפיה הייתה לבחון את השפעת הכרזת המבנה‬
‫לשימור וייעודו לשימור בתכנית השימור על ערכי הנדל"ן של בניינים אלה ועל סביבתם‪.‬‬
‫זאת‪ ,‬באמצעות ניתוח כלכלי ותפיסתי של השינוי שחל במחירים במבנים מוכרזים‬
‫לשימור לעומת מבנים שאינם לשימור בעיר בתל‪-‬אביב‪ .‬הניתוח שנערך בשוק הנדל"ן‬
‫למגורים בתל‪-‬אביב התבסס על מאגרי המידע של גיאוקרטוגרפיה‪ ,‬הכוללים מידע על‬
‫המחירים המבוקשים של דירות העומדות למכירה בכל הארץ‪.‬‬
‫אותו ניתוח שנערך על ידי גיאוקרטוגרפיה מלמד‪ ,‬כי מאז שנת ‪( 2001‬השנה בה הופקדה‬
‫תכנית השימור) ועד שנת ‪ 2010‬עליית המחירים במבנים שהוכרזו לשימור הייתה גבוהה‬
‫מעליית המחירים בכלל שוק הדירות בתל אביב במבנים שלא הוכרזו לשימור‪.‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬אותו ניתוח מלמד כי עליית המחירים בדירות בבניינים שיועדו לשימור בתכנית‬
‫השימור של תל‪-‬אביב בין השנים ‪ 2010-2008‬הייתה גבוהה מהעלייה הממוצעת בתל‪-‬‬
‫אביב‪ ,‬עלייה שיש לייחס לקטלוגם בתכנית השימור‪ ,‬ובכלל זה למיצובם כבניינים בעלי‬
‫ייחוד וקביעת כללים בתכנית המבטיחים את שמירת ייחודם מעצם ההכרזה לשימור‪.‬‬
‫‪ o‬סקר השוואתי של עסקאות מכירה שנערך ע"י השמאים נעמי קפלנר ועירד אלעד‪ ,‬מציג‬
‫עבודה השוואתית תחת קריטריונים מחמירים של השוואה‪ ,‬על בסיס עסקאות בפועל של‬
‫דירות יד שנייה במבנים לשימור ובמבנים שאינם לשימור‪ ,‬ומראה כי ערכן של דירות‬
‫לשימור בתאריך הקובע גבוה מערכן של דירות מקבילות שאינן לשימור‪.‬‬
‫עמ' ‪47‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬
‫מס' החלטה‬
‫‪02/12/2015‬‬
‫‪15-0021‬ב' ‪5 -‬‬
‫‪ o‬עבודת דוקטורט בשם‪" :‬כלכלת מבנים בעלי ערך תרבותי הסטורי‪ :‬עיר הלבנה תל‪-‬אביב‬
‫(דצמבר ‪ ,) 2011‬מאת ד"ר אייל סלינג'ר‪ ,‬המתבססת על מדגם רחב ומקיף של עסקאות‪,‬‬
‫מציגה פעם אחר פעם ממצאים חיוביים התומכים בעובדה כי להכרזה לשימור יש השפעה‬
‫חיובית משמעותית על ערך המבנים לשימור‪.‬‬
‫‪ ‬ברי‪ ,‬כי עם סימון הנכס לשימור בתכנית ‪ ,3501‬מצבו של הנכס לא נותר כשהיה – אופיו השתנה‬
‫והוטמעו בו ערכים חיוביים שלא היו בו קודם לכן‪ .‬עצם ההכרזה על הנכס כמבנה לשימור הקנתה‬
‫לנכס ערכים של נדירות ושל ודאות תכנונית‪ ,‬ערכים שהפכו להיות מאפיינים של הנכס והם בלתי‬
‫נפרדים ממנו‪ ,‬ושימשה כמנוף שיווקי‪ .‬אשר על כן‪ ,‬בשומת ערכו של נכס המיועד לשימור יש להביא‬
‫בחשבון‪ ,‬ככל מאפיין אחר הנובע ממנו‪ ,‬את הערכים החיוביים שמקנה לו התכנית‪.‬‬
‫‪ ‬נוכח האמור ולאור ההלכה הפסוקה‪ ,‬לפיה אין להסתמך על חוות דעת שמאית בתביעה לפי סעיף ‪197‬‬
‫לחוק שבין היתר‪ ,‬לוקה בפגמים מהותיים ומתעלמת מאלמנטים משביחים‪ ,‬יש לדחות את התביעה‬
‫על הסף או למצער יש באמור כדי להשפיע על משקלה הראייתי של חוות דעת שמאי התובעים‪.‬‬
‫סוף דבר‬
‫‪ ‬נוכח כל האמור לעיל‪ ,‬יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים על הסף‪ .‬לחילופין‪ ,‬יש לדחות את התביעה‬
‫לגופו של עניין‪ ,‬תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה ולאור הטעמים המשפטיים דלעיל‪.‬‬
‫‪ ‬לחילופין ולמען הזהירות בלבד‪ ,‬אם וככל שייקבע‪ ,‬כי אכן נגרמה למבנה נשוא התביעה פגיעה הנובעת‬
‫מאישורה של התכנית‪ ,‬יש לקבוע כי פגיעה זו הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף ‪ 200‬לחוק‪ ,‬אשר אינה‬
‫עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה‪.‬‬
‫‪ ‬כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו‪/‬או באופן חלופי‪ ,‬במידה והטענה איננה‬
‫מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא ‪ -‬הכול בהתאם לענין ולהדבק הדברים‪.‬‬
‫‪ ‬בנוסף ‪ ,‬אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון‪ ,‬לנמק ולהוסיף כל טענה‬
‫אחרת ו‪/‬או נוספת‪ ,‬בין שנטענה לעיל ובין אם לאו‪.‬‬
‫בישיבתה מספר ‪15-0021‬ב' מיום ‪( 02/12/2015‬החלטה מספר ‪ )5‬דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה‬
‫בתכנית והחליטה‪:‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫אייל קוק‪ :‬מפרט את תביעת הפיצויים‪ .‬המתנגדים יודעים שאין מקום כאן של תמ"א ‪ .38‬לשיטתנו אין‬
‫מצב זכויות‪ .‬אנחנו טוענים שיש השבחה ויש לדחות את התביעה‪.‬‬
‫הראלה אברהם אוזן‪ :‬אני מסכימה עם ההמלצה – יש כאן חוו"ד מפורטת של עו"ד אירית יומטוב מטעמנו‬
‫שמתייחסת לכל הטענות המשפטיות שהועלו‪.‬‬
‫הועדה החליטה‪:‬‬
‫מחליטה לדחות את התביעה לאור הנימוקים המובאים בחוו"ד שמאי הוועדה מר יורם ברק וחוו"ד ב"כ‬
‫הועדה המקומית עו"ד אירית יומטוב‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫משתתפים‪ :‬נתן אלנתן‪ ,‬ראובן לדיאנסקי‪ ,‬יהודה המאירי ושמואל גפן‪.‬‬
‫עמ' ‪48‬‬
‫מבא"ת ספטמבר ‪2007‬‬